實價登錄2.0新制上路滿二個月，預售屋買主轉手換約不需申報及揭露，被專家視為漏洞缺失。對此，內政部政次花敬群表示，後續買方轉手換約未納管，係為避免資訊混亂且增加稽徵成本。內政部也說，若將轉手契約差價納入申報揭露，反將墊高異常交易行情，讓實價登錄淪為投機哄抬價格的工具。

實價登錄2.0新制7月上路，專家發現，「換約不需更正資料」、「預售屋合約解約，原登錄價格不用撤銷」二項，未要求申報方主動申請變更，恐淪為墊高建案房價的工具，會推民眾「入坑」。

花敬群指出，有些業者鑽實價登錄新制漏洞，先進行「假交易」 墊高價格，過二個月再取消交易，藉此定錨房市價格。他說，未來會觀察實務上是否普遍有此現象，花敬群強調，會收集異常交易資訊，新制上路一段時間就會檢討是否有補強漏洞必要，以免新制淪為炒作不當交易之路徑。

內政部12日表示，預售屋轉手換約不須申報及揭露，此並非漏洞，主因交易價格由建商與買方約定，買方簽約後如轉讓換約予第三人，因第三人與建商交易價格等條件並未改變，且考量買方與第三人交易價格中，除房價外包含轉讓契約之差價，如納入申報及揭露，反而墊高異常交易行情，使實價登錄資訊淪為投機哄抬價格工具，因此規定不予申報登錄及揭露。

花敬群也說，新制上路前曾針對買方轉手換約討論，一方面站在信任尊重市場前提，以建商、仲介、代銷業申報第一手資訊為主；另一方面考量買方後續轉手換約若全面納管，會和代銷業進行中的預售屋交易出現競合關係，且不同管道資訊若揭露反而造成制度上的混亂，不但無法稽查轉手交易真正價格，且徒增稽徵成本。因此換約個案暫不納管。

為防杜預售屋買方藉換約轉讓獲取差價，內政部表示，今年7月1日施行的房地合一稅新制規定中，已將預售屋交易納入新制課稅標的，對2年內短期交易案件，將可課徵45％最高稅額。內政部會配合財政部加強嚴查，防杜市場短期投機炒作。

另針對預售屋交易解約退戶，內政部表示，新制規定業者就解除契約後再次出售案件，應於再次申報成交資訊時，一併註明解約情形及對外揭露，如此可瞭解業者有無利用退戶作價等不當手法操弄交易價格。

通膨隱憂加劇，房產保值效應看好，充沛資金湧入土地市場，建商信心爆棚，高價標地、購地，全台土地市場發燒！據統計，全台七大都會區有近40個行政區，在過去一年土地交易成交單價刷新當地歷史新高；業者認為，地價、營建成本居高不下，房價欲跌不易。

去年下半年以來，全台北、中、南各地，無論蛋黃區、蛋白區甚至蛋殼區，都有土地交易飆出當地史上新高單價，台北市寶路集團113億元所購入北投振興段的都更案土地，每坪460萬元；興富發以85億買下新莊副都心土地，其中多筆土地單價達每坪288萬元；全聯實業每坪20.2萬買下金山土地；喬喬文創建設每坪93.8萬買下泰山土地，都創下當地新高。

亞昕國際、昇貿建設分別以每坪195萬、180萬，購入桃園青埔高鐵特區的土地，創下中壢、大園區最高單價；富宇建設每坪166萬元買下新竹光武段土地，創新竹市最高價。此外，平價區的桃園平鎮、楊梅、觀音，新竹湖口也都有創下當地新高的40多萬單價交易。

台中市土地更是全面發燒，過去一年有12個行政區土地交易單價創高，興富發每坪350萬買下西屯區惠國段土地、豐邑每坪174.9萬買下北屯東新段土地、達麗每坪96.4萬買下烏日新高鐵段土地等；此外，精銳建設取得龍井土地、僑龍機械取得沙鹿土地站上5字頭；麗寶取得的梧棲土地、親家建設取得的大肚土地站上4字頭；富宇買下的東勢土地、良昱建設取得的梧棲土地站上3字頭，均創下當地新高單價。

台灣房屋趨勢中心經理陳定中表示，大環境維持「利率低、游資豐、需求旺」條件，大台北蛋黃區土地稀有，一旦土地釋出，便吸引各大小建商競逐，而全台各地不少新興重劃區、二線蛋白區的公共建設已臻完善、題材豐富，吸引人口移居，近一年來創下各區地價新高者多位於重劃區，高價購地的買主絕大多數均為資金實力雄厚的大型建商。

近幾年工業地產市場炙手可熱，呈現價量齊揚的多頭格局，尤其北、中、南、東部的工業區土地，更是全面上揚；其中，中部工業區土地最搶手，買家追價動能豐沛，累計上半年漲幅居冠、達4.4％，每坪來到8.65萬元。

據世邦魏理仕統計，2021上半年北部工業區土地，每坪平均行情已來到28.29萬元，年漲幅為0.8％；中部工業區則漲勢最凶，每坪來到8.65萬元，年漲幅4.4％；南部工業區土地方面，每坪也大漲4.1％、達7.58萬元；至於東部漲幅最平穩，年漲幅約0.4％，目前每坪平均約6.4萬元。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學表示，北部工業土地行情經過連續數年上漲後，目前漲勢已趨緩，漲幅也較往年縮小；不過中南部工業區土地的漲幅，還是相當明顯。總體觀察自用型買家的需求，目前追價意願已相對降低，預期未來北部漲幅已高的工業區土地，將呈現逐漸平穩的態勢。

從工業地產的成交量來看，世邦魏理仕調查，今年1~8月全台灣北中南的各類工業用不動產，自用型買方就至少砸進600億元收購，其成交金額比去年同期激增32％，顯示工業地產市場量能，並未因疫情而受阻。

施甫學表示，多年來工業地產市場動能，主要是受惠於電子零組件產品外銷出貨暢旺，自用型買方持續擴廠增產的剛性需求，成為帶動工業地產交易的主力。

施甫學指出，從工業區土地價格的走勢來觀察，北部購地成本居高不下，且缺乏大面積土地的背景下，預計未來大型建商、和自用型買家，將陸續投入新廠辦開發，以及啟動舊廠房都更升級計畫，尤其是在傳統工業地產交易熱區，包括新北市、桃園市。

瑞普萊坊總經理劉美華則看好中部的工業地產市場，她認為，這波台商回流的趨勢，台中擁有勞動力充沛、土地供給量充足、產業發展成熟、區域建設完整等四大優勢，因此帶動中部工業地產發展，續航力最強。

疫情抵擋不了民眾的購屋熱情！台中今年928檔期豪宅與首購大案盡出，在由鉅、龍寶、精銳、遠雄等重量級預售案挹注下，預估總推案金額上看700億元，年增逾四成。且預售市場呈現「價量齊揚」，許多新案為了反映持續高漲的營建成本、紛紛開出區域新高價，民眾卻照樣買單，新案傳出銷售捷報！

也因為疫情關係，讓許多原本預計928檔期進場的新案，因為尚未取得建照，只能順延到第四季進場。台中市不動產開發公會預估，11月、12月推案將爆量，七期、14期與水湳經貿園區將是聚焦重點，第四季有望推升2021全年推案金額創高。

今年台中928檔期（含9月、10月）預計進場的豪宅案部分，包括七期「由鉅惟上」，總銷約120億元；11期「龍寶愛臻邸」，總銷65億元；單元二「精銳SKY ONE」大樓案，總戶數92戶，產品規劃50、55、60坪，總銷50億元。

至於928檔期首購宅指標新案，就屬台中梧棲區「遠雄之星9」大樓案，基地面積廣達6,782坪、屬於大面積開發案，總戶數多達2,498戶，總銷約140億元，也是928檔期最大量體的單一個案。

其中，9月初進場的11期823公園首排的「龍寶愛臻邸」大樓案，基地面積約1,400坪，規劃雙棟24層樓地標建築，53-78坪3-4房換屋型產品，總戶數185戶，總銷65億元。

據悉，在品牌力與地段優勢加持下，該案尚未進場已經累積逾800組預約客戶，一開案即傳出銷售捷報，3房產品瞬間秒殺，每坪均價站上5字頭，創下11期區域新高價。

此外，位於七期市政路與惠政街的由鉅「惟上」豪宅案，基地面積近1,500坪，正臨百米府會園道及60米市政路。由鉅建設表示，將打造細緻且兼具美學的頂級好宅，並延續低公設比、坪效極大化等訴求，形塑出令人驚豔的生活空間。「惟上」案規劃樓高42層建築，70、80、90坪標配型產品，總戶數156戶，預計最快第四季初登場。業界推估，「惟上」案每坪單價上看7字頭。

而太平區74號快速道路周邊，近幾年是台中首購宅的推案大本營，今年928檔期首購指標新案，包括陞霖地產「執美」，基地面積2,599坪，總戶數449戶，總銷約40億元；以及春福建設「春福興波」案，基地面積1,196坪，總戶數175戶，產品規劃2至3房，總銷約20億元。

高雄豪宅建案目前仍由國揚建設的「國硯」居冠、每坪68.66萬元，京城建設King Park每坪66.21萬元和宏舜的H&H每坪65.1萬元，分居二、三名；不過，隨著產業聚落進駐高雄、及剛剛完工交屋的遠雄THE ONE高樓層開賣、以及國城建設「定潮」明年初完工，排名前十名的豪宅案將再重新洗牌。

高雄市代銷公會理事長謝哲耀表示，根據最新的實價登錄資料顯示，高雄十大豪宅排行榜的前三名，依序是國揚的「國硯」、京城的King Park，宏舜的H&H，其餘第四名到第十名，成交價也都在每坪51萬元起。

京城建設發言人周敬恆指出，King Park每坪66.21萬元是2016年9月成交，單戶總價1.85億元，坪數約295.33坪，目前尚未有更高價出現，不過King Park成交的案件，以每坪50萬到60多萬元之間占比最多。

業界表示，京城建設董事長蔡天贊對King Park惜如自己的資產，因此價格未來只會愈來愈高，降低的空間幾乎是零，隨著產業移向高雄，未來超越「國硯」的68.66萬元，可能性很高。

至於亞灣區內的遠雄THE ONE，雖然目前以每坪54.37萬元，位居第七名，但未來也是挑戰冠軍的潛力個案。

遠雄行銷副總潘長俊表示，THE ONE過去銷售的戶別以低樓層為主，雖有釋出少數高樓層，但去年6月完工交屋的THE ONE，從46樓到58樓的高樓層，已經封盤不賣。

他說，高樓層未來開賣的時機，可能會配合高雄洲際酒店在今年底試營運，屆時，才能確實反應大樓的價值和價格，追上「國硯」值得期待，而頂樓一戶的180度景觀宅，價格應該會更高。

目前尚未擠進前十名的國城建設「定潮」，最高實登價格是每坪44.2萬元，國城副總許鳳仙指出，已經成交、尚未登錄的戶別，每坪已逾50萬元，正在洽談的交易金額也接近53萬元，持續往每坪55萬元挺進。

她說，「定潮」預計明年2月的農曆年前後可以完工交屋，這陣子因為產業對高雄的聚焦，很多人先卡位低樓層住宅，使得去化速度加快很多。

政府為了打炒房，今年7/1實施房地合一稅2.0、實價登錄2.0的法令；其中，實價登錄2.0規定需提前至預售屋，原本是房屋過戶時才需要辦理實價登錄，現在規定預售屋簽完合約後，30日內即需完成登錄，這代表預售屋的市場開始透明化，也因為透明化造成市場上有很大的變化，不少建商開始努力落實「不二價」運動！

因為實價登錄2.0，讓所有的預售市場在簽約後一個月內，房屋的成交價就要實價登錄，因此價格一清二楚，以往的銷售模式，像是定價拉高、客戶與行銷人員來來回回的議價，懂得殺價的佔便宜，不懂殺價的老實人總是吃虧，這種現象將回不去了。

在實價登錄2.0版上路後，第一，建商會走向不二價的現象。目前，台中市場已經有3-4成的建商推動不二價運動，當然，不二價對消費者是有好處的，資訊的透明化，不管是會殺價的客戶或老實人，都一視同仁童叟無欺，不用擔心代銷的話術、也不用互相猜忌是否為冤大頭，消費者也可以節省很多寶貴的時間，更能守住自己的荷包。

但是，不二價的現象尚未普及，目前以都會區、交易比較熱絡的區域為主。 實價登錄2.0版上路後，第二個現象，是未來房屋的預售屋很難提供情境式的銷售、或提高價格的可能性，代銷公司的存在性將漸漸被削弱，原因是代銷公司的功能，是要把建設公司的產品，透過包裝、未來情境的模擬、重點的提示，為消費者製造購屋的美好憧憬，因為實價登錄2.0的上路，行銷會開始走向「理性消費的時代」！

對消費者而言，更是美事一樁，未來購屋有需要就買，不需要也不用勉強，讓房屋市場回歸到正常供需且理性交易的機制。穆老師認為，政府推行的實價登錄2.0是正向的，讓市場機制回歸合理化，未來炒作房市的空間也可以大幅縮小。

都更等不及了，新北市政府住都中心首次擔任公辦都更實施者，就交出漂亮成績單，最新推動都更的永和指標大案「大陳地區更新單元3」，住戶同意意願比例高達9成，昨（10）日舉辦招商文件草案說明會，吸引13家業者到場。新北市住都中心今（11）日表示，全案預計9月28日正式公告招商，公開評選出資人，2022年2月與最優出資人簽約，最快明年底動工。

新北住都中心今天表示，永和「大陳地區更新單元 3」該案為住都中心首次擔任公辦都更實施者，目前住戶同意意願比例高達9成，昨天在台北新板希爾頓酒店，舉辦招商文件草案說明會，吸引13家業者到場。

住都中心表示，本案預計9月28日正式公告招商，公開評選出資人，年底送市府審議，明年2月與最優出資人簽約，最快明年底動工。

住都中心表示，扣除受疫情影響期間，新北住都中心實際在大陳單元3進場整合時間，不過短短六個月，同意意願比例，從年初的2成逐步增加，住戶多半表示因建物狀況不佳，希望盡快完成都更。

在市府政策支持下，截至本月，總戶數250戶中有226戶同意參與公辦都更，比例正式突破9成，整合速度之快，令產官學界都刮目相看。昨日說明會，除介紹基地特性、招商文件重點外，現場有業者提及弱勢戶安置問題及區內新生公有市場的拆遷處置。

新北住都中心表示，針對單元內住戶將協助安置於社會住宅，保障其居住權益；至於市場攤商，將發放使用費補貼款或補償費，新北市府市場處亦將提供協助。

關於市場用地，依照招商規範，未來新生公有市場重建後將為全棟公有建物，以確保市府完整分回產權，傳統市場設置於1~3樓，其餘樓地板面積可作多目標使用，但不得開發為住宅。

住都中心表示，本案有住都中心擔任實施者進場，整合過程中，人力及時間成本的耗費，皆由中心吸收，未來的出資人僅需專注於提供專業技術與挹注資金，成為一種大幅降低業者開發風險的都更新合作模式。

住都中心表示，大陳單元3公辦都更勢在必行，後續中心將與市府城鄉局、都更處、財政局、市場處等相關單位協調，加速行政作業與都更審議程序，有信心順利招商。

「工作在台北、生活在新北」已成為台北生活圈的日常，根據最新電信使用人口統計，台北市平日白天活動人口比夜間多71.8萬人，新北白天活動人口較夜間減少64.5萬人，房仲業者表示，觀察大台北生活圈的人口流動樣貌，推估新北市第一圈的夜間人口比白天多出逾50萬人。

統計顯示，台北市的「衛星城鎮」、也是外圍第一圈的新北市板橋、三重、永和、新莊、蘆洲及中和區，平日夜間較日間分別增加11.6萬、8.3萬、7.1萬、 6.9萬、6.5萬及6.2萬人，再加上新店與汐止，新北第一圈的夜間人口比白天多出逾50萬人，描繪出大台北通勤圈的人口移動狀況。

大台北綿密的捷運網絡、相對較低房價與周邊成熟的生活機能，都是吸引民眾往這些區域購屋的原因之一。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北居大不易，除了台北、新北房價落差，住宅供給端影響此現象，台北市住宅太過老舊，新住宅大、小坪數規畫M型化，標準坪數新大樓房價一般受薪家庭難以負荷，而捷運路網縮短了往返雙北的通勤時間，加上新北市相對屋齡新、房價較親民，還有許多新興起的重劃區，雙北城市差距縮減，也讓工作在台北、生活在新北逐漸成為一種新的生活型態。

比較長期雙北市住宅單價，2009年台北市的平均房價是新北市的兩倍，不過兩者的房價差距逐步縮減，今年台北市平均房價為67.9萬元，約是新北市的1.8倍，房價差距有收斂現象，新北市持續吸引台北市民眾購屋，也帶動房價上揚。

　豐沛資金湧入土地市場淘金，全台地價漲勢強勁，根據內政部編訂的地價指數，全台地價指數與2018年3月相較，三年間地價上漲3.13％，22縣市全面上漲，以台南市5.97％漲幅最高；全台有四個行政區漲幅逾一成，台南占了三個，分別為善化15.25％、永康14.04％、新市10.4％，另台中市北屯區以11.32％，居全台第三。

　觀察近三年地價漲幅高地區，普遍為傳統二線蛋白區、新興工業區或重劃區，近年資金湧進房價低基期、具產業園區開發或交通建設成形地段，房價具創造性、可塑性前景，讓開發商、企業自用以投資置產等買盤搶進，帶動地價上揚。

　地價指數顯示，全台24個行政區，三年間平均地價上漲超過5％。直轄市部分，台北市以南港6.85％最高、松山6.25％次之；新北市三峽6.76％最高、樹林6.13％次之。

　高雄三民、前鎮二區亦逾5％，六都房價基期最低的台南在南科題材發酵下，除了善化、永康、新市逾一成外，安定及東區也逾5％，漲勢全台最強。

　不僅資源充沛、商業成熟、人口聚集的直轄市都會區地價大漲，非直轄市地價漲勢也相當強勁。屏東縣琉球鄉漲幅8.08％，居非直轄市行政區之冠，雲林麥寮7.68％、澍湖白沙7.63％、台東成功7.08％分居二至四名，雲林斗南，屏東潮洲、長治、里港，台東池上等鄉鎮三年漲幅都超過6％，彰化員林、台東東河、基隆信義等地也逾5％。

在原物料攀升、缺工等營建成本推升之下，不少建商就怕賣預售屋虧錢，乾脆先封盤不賣，現在就連都更、危老案也因造價成本翻漲，大大降低建商參與都更案的意願，據內政部營建署統計，今年前7月全台都更核定件數僅25件，比去年同期的86件，足足減少了7成。

營建成本上漲，都更、危老合建案吃不消乾脆先停擺

今年房市雖然5月中旬受到本土疫情波及，短暫影響幾個月，不過整體營建成本正在上漲，尤其今年1月開始漲勢明顯，大概已經漲價3成，建商自地自建影響較小，但對於建商與地主的合建案來說，影響卻是相當大。

台北市都市更新學會理事長蔡漢霖指出，都更或危老重建案本來就多屬於合建案，建商未來分回除了要與住戶拆分比例之外，也要多負擔造價所增加的成本，確實遭受到很大的挑戰，「因為市場的房價不見得完全可以反映造價的漲幅，消費者不一定能接受。」

一般來說都更案分兩種，一種「協議合建」，只要建商、地主雙方達成共識便可都更，但另一種則是「權利變換」，由地方主管機關依照地段、房價、營造成本等準則估算出建商、地主共同負擔費用比例。

現行都市更新事業計畫書當中，住戶與實施者的「共同負擔費用」主要是以工程造價為最主要的成本之一，但近來有建商反映，隨著原物料持續上漲，地方政府對於共同負擔費用的提列基準卻沒有跟進，造成多出來的成本全由建商吸收，認為實在不合理。

「確實都更案推動的速度有放慢不少。」台北市都市更新處更新事業科長陳品先坦言，都更案從申請到實際開工通常都需要2?3年的時間，也就是說，今年才開工的案子，都可能是前年所送件，但當時提列成本比較低，但現在開工就要面臨支付給營造廠較高的金額，「若是成本差距太大，有些建商乾脆就會等原物料下滑，暫時先擱置停擺。」

全台都更核定件數大減，比去年同期掉了7成

營建成本、缺工問題，也讓建商對於都更案更加退步。

根據內政部營建署統計，截至7月31日為止，今年全台都更核定件數僅25件，比去年同期的86件，足足減少了70％左右，而六都當中，以台北市核定15件為最多，新北市7件次之，其他桃園、台中、高雄都僅1件，台南則是直接掛蛋。

推案在雙北市的品嘉建設、尚禹營造董事長胡偉良指出，都更實施者在營造市場缺工、原物料成本大漲的困境下，只會逼建商走向2條路，一是承受不了成本大漲，乾脆選擇退場；二是反映成本上漲，將未來的銷售房價拉高。

但胡偉良認為，這不是一個正常的現象，因為就怕未來的房價無法真正反映成本，到最後也是只能走向倒地一途，這也是為什麼現在從事危老重建、都更的業者數量也跟著變少。

雙北調高都更工程造價成兩面刃，提高建商投入意願、但民眾未必買單

為了合理反映都更工程造價的成本問題，近幾個月以來，先是台北市對外宣布調整都更建築物工程造價，預估修訂後的營建費用單價平均漲幅約20％，將於10月起正式生效；緊接著新北市也同樣宣布，自9月8日起實施「新版共同負擔提列基準」，這項內容主要的重點也是調高營建單價，平均調幅為11％。

但有住戶則擔心，在雙北市上調工程造價成本之後，未來建商與住戶協商都更案時，共同負擔內的營建工程費用將會提高，意味著住戶在未來第一時間可分回的坪數將會縮水，面臨損失。

不過，新北市都市更新處總工程司李擇仁認為，在營建成本大幅度上漲的情況下，若都更案的營建單價不跟著調整，屆時都更案根本標不出去、沒有建商願意進場，恐拖累都更進度。

李擇仁說，雖然民眾可分回坪數可能變少，但是隨著營建成本提高，建商的未來售價也會跟著提高，到最後民眾分配到的「房屋價值」還是回到民眾身上，「不見得會受損」。

9月10日，遠洋集團（3377.HK）發佈2021年前8月未經審核的營運資料顯示，2021年1-8月，遠洋集團實現協議銷售額人民幣約732億元，同比上升22%；協議銷售面積約397.9萬平方米，同比上升26%。

8月單月，遠洋集團實現協議銷售額為人民幣約104.5億元，同比上升15%，協議銷售面積約59.3萬平米。秉承“建築•健康”的核心產品理念，遠洋集團通過加強經營管理、提升行銷能力、夯實產品品質等策略，旗下多個專案取得良好的銷售業績。

8月，在開發主業穩步增長的同時，遠洋集團以6.9億元成功競得溫州優質地塊，並攜手愛家集團在鎮江連落4子，高標準推動“南移西拓”和“城市深耕”戰略。同時，遠洋集團成功與浙商銀行簽署戰略合作協定，新增100億元授信額度，為聚焦主業、持續獲取優質土地資源提供了支援。圍繞“精細化運營”目標，後續遠洋將進一步提升行銷能力，積極調整供貨節奏，加快新專案的入市。

SOHO中國9月10日晚間公告稱，就此前高盛代表黑石集團收購SOHO中國全部已發行股份的要約，鑒於目前滿足先決條件的進展不足，各方一致認為無法在最後截止日當天或之前滿足先決條件，各方也一致同意不會推遲最後截止日。為解除SOHO中國在收購守則項下的持續義務並維持有序的股票市場，各方在諮詢執行人員後決定並一致同意不作出要約。

此前，8月6日晚間，SOHO中國公告稱， 2021年8月3日，要約方收到中國國家市場監管總局於2021年8月2日簽發的通知，對要約方根據《中國反壟斷法》提交的申報正式立案審查。6月16日，SOHO中國在官微發文稱，黑石發出全面收購要約，投資SOHO中國，以取得SOHO中國的控股權。交易完成後，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。

房地產陷入深度調整之際，行業間任何風吹草動，都牽動著資本市場高度敏感的神經。

日前，一則關於保利發展（600048）即將收購雅居樂控股（03383.HK）的消息在市場上不脛而走，並將後者推上風口浪尖，如果這家總資產規模超過3000億的大型綜合企業集團將被收購，無異於本年度房地產行業內的重磅事件。

不過，保利和雅居樂雙方均向第一財經否認了這條傳聞。保利方面回應稱，“沒有聽說過（收購）這個事情。”而雅居樂一位高層管理人員則表示：“公司從來沒有與任何一家企業談過控股層面的股權合作，該傳聞是謠言。目前，公司已採取法律手段追究造謠者的法律責任。”

12日晚間，雅居樂在香港聯交所發佈自願性公告稱，經向控股股東查詢並獲確認該謠言亳無根據。

合作僅限項目層面

此前，保利和雅居樂之間確有專案合作，涉及的三個專案分別位於廣州花都、清遠和河南開封。雅居樂方面表示，近期沒有新的合作專案落地。公司對與同行的合作一直抱有開放態度，與百強房企中的近40家存在長期合作關係，保利是其中一家。”多年來，雅居樂與同行的合作都是雙向的，別人入股我們一些項目，我們也會視需要參股別人的專案，這屬於正常的經營活動，主要基於學習同行優秀經驗、以及各方利益最大化的考量。過去如此，將來也會如此。”

一位資深房地產行業人士評論稱，隨著市場步入深度調整週期，企業之間基於“優勢互補”的合作變得更為頻繁，目前市場上絕大部分房企都與同行在專案層面有合作。“但大公司之間涉及股權的收並購是不多的，‘三道紅線’出臺之後，大部分公司對發展戰略做出調整，對規模擴張變得比較謹慎，取而代之是追求管理效率提升和資產負債表的優化。”

這位高管稱，公司一直致力於穩健經營打造百年老店，儘管近期市場和政策變化較大，但公司依然看好中國房地產的發展前景，房地產還是公司的主業。“經過近一兩年時間的努力，雅居樂上半年已經實現了‘三道紅線’全達標，位居綠檔，近期也成功發行了票面利率僅為4.85%的美元優先票據，融資成本呈下降趨勢，融資管道暢通，財務保持一貫穩健，為業務發展提供有力支撐。”

據雅居樂中期業績報告，該集團剔除預收款後的資產負債率為68.4%，較2020年末下降3.5個百分點；淨負債率較2020年末下降15.7個百分點至45.3%；現金短債比為1.18倍，均符合“三道紅線”要求。

而該集團新近發佈8月未經審核營運資料顯示，公司及附屬公司、合營聯營公司共同開發及管理的房地產專案，於2021年前8個月的預售金額合計為920.5億元，對應建築面積為594.6萬平方米，平均價為每平方米15482元。據瞭解，2021年雅居樂的地產銷售目標為1500億元，照此計算已完成年度目標之61.3%。“我們完全有信心完成1500億年度目標。”這位公司高層稱。

截至2021年6月30日，雅居樂已佈局85個城市，擁有預計總建築面積為5295萬平方米的土地儲備，足夠四五年開發所用。“上半年集團新增專案22個，其中集中供地專案5個，涉及權益土地款為105.47億，下半年公司也將保持一貫審慎態度優選項目，適當補充儲備。”

組織架構變革

今年截至8月底，全國各地涉及房地產的調控頻次已超過400次，尤其上海、廣州、深圳、杭州等主要城市相繼祭出限貸、限價等全方位立體調整政策之後，全國市場降溫趨勢十分明顯，多數房企七八兩月的銷售去化顯著下降，行業更趨理性。

在8月下旬各家公司舉行的中期業績發佈會上，企業高層均向外界傳遞“市場邏輯發生改變，規模擴張將讓位于向管理要紅利”的信號，與之相應的是，多數公司開始在內部進行組織架構和人員配置的優化調整，雅居樂亦不例外。

據透露，雅居樂正在推動新一輪組織架構調整，主動適應政策和市場的變化，為下一階段的高品質發展提供保障。合併原來八大集團中業務交叉和重疊的部門，以大集團模式統籌管理集團的所有地產開發及運營業務，主要體現在，原房管集團、商業集團、城更集團合併為新的地產集團。在地產平臺上，代建業務、城更業務、商業運營業務以專業公司的方式運營，既整合拉通，又多點開花。

另外，本輪組織架構調整在2018年實行的“財務與人力共用服務中心”基礎上，將這一“共用”模式推廣至法務、風控審計、資訊、集采等幾乎所有服務支援部門，進一步降本增效。

部門合併架構調整帶來必然的減員，集團和區域總部涉及一定數量人員的被動離職。對此，這位高管向第一財經強調，“集團1+N的發展戰略沒有變，依然是一業為主，多元發展。合併房管、商業和城市更新至地產集團之下，是為了集中優勢資源，做強做精主業，提升管理效能，減少同業競爭的內耗，降低管理成本。”

資料顯示，雅居樂今年上半年實現營業收入385.88億元，較去年同期增長15.1%；淨利潤為64.71億元，同比增長2.1%；股東應占利潤為52.90億元，同比增長3.2%。2017-2020年，雅居樂銷售毛利率均維持在30%以上。2021年上半年，公司銷售及行銷成本約12.73億，較上年同期的9.52億增長33%；行政開支18.99億，較上年同期的17.14億增長11%。

雅居樂認為，近期內部管理架構的優化的效果，會在接下來的報表上有所體現。

“市場在變化，誰先順勢調整誰掌握主動權。公司目前的戰略目標非常清晰，原來確定是年增長目標為20%，現在主動將增長目標調整為與市場發展趨勢相匹配。同時嚴守‘三道紅線’，保持綠檔不踩線；追求管理效益提升，穩健行遠，為股東創造更大的價值。”

杭州寧波首批入圍

落實“房住不炒”的浙江方案出來了。

9月10日，浙江省住房和城鄉建設廳網站公佈《關於加快發展保障性租賃住房的指導意見（徵求意見稿）》（下稱“指導意見”），並向社會公開徵求意見。此次意見徵求期間為2021年9月10日--2021年9月21日。

房住不炒浙江方案出爐：大城市新增保障房占比將超30% 杭州寧波首批入圍

人口流入大城市新增保障房供應占比力爭達30%以上

《指導意見》提出，“十四五”期間，人口淨流入的大城市，新增保障性租賃住房供應套數占新增住房供應套數的比例力爭達到30%以上；其他重點發展城市，新增保障性租賃住房供應套數占新增住房供應套數的比例力爭達到15%以上。

《指導意見》提到，將分兩個時間段來落實上述目標：

一是到2025年，以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系基本完善，多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度基本建立，新市民、青年人等群體住房困難有效緩解，大城市住房突出問題基本解決。

二是到2035年，住房的居住屬性更加突顯，住房供需實現動態平衡，住房保障體系成熟定型，基本實現“住有所居”現代化。

主要面向城區無房新市民、青年人

根據《指導意見》，保障性租賃住房主要面向城區無房新市民、青年人，特別是從事基本公共服務人員等群體。新開工建設的保障性租賃住房，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主；已經開工或建成的住房轉為保障性租賃住房使用的，可以適當放寬面積標準，戶型面積大的可以按間出租，適合改造成小戶型的應予以改造。

租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，由投資主體或運營管理主體委託協力廠商專業機構定期評估確定，或依據政府發佈的參考價格確定。

在發展方式上，保障性租賃住房堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。

支持各地將閒置的或已作為保障性租賃住房用途的政府投資、國有企事業單位投資公租房、安置房等保障性安居工程住房，調整作為保障性租賃住房使用管理。新開工的保障性租賃住房，應按照職住平衡原則，主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域，引導產城人融合、人地房聯動。

土地、財稅等多項政策支持

為了確保目標的完成，浙江省在土地、專案審批、財稅金融等提出了多項支持政策。

土地政策：

重點發展城市，可以利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地、存量閒置房屋和新供應國有建設用地發展保障性租賃住房；其他城市，可以利用存量閒置房屋和新供應國有建設用地發展保障性租賃住房。新開工建設的保障性租賃住房，原則上應獨立成棟（幢）、可封閉管理、建築面積不少於3000平方米且不少於50套（間）。

產業園區內的存量工業專案，以及產業園區外畝均效益A、B類龍頭骨幹企業用地面積50畝以上的存量工業項目，在確保安全、滿足職工居住需求、符合產業發展政策的前提下，可以通過新建、拆除重建、擴建等方式，將配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積，占專案總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積占比上限相應提高到30%，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房。

項目審批：

城市人民政府要成立以政府領導為組長的保障性租賃住房工作領導小組，建立健全部門聯審機制，明確專案審批操作指引，組織住建、發改、經信、自然資源規劃、生態環境等相關部門，對申報認定為保障性租賃住房專案的建設、分配、運營管理方案實施聯合審查，形成聯審意見，出具保障性租賃住房專案認定書。已經開工或建成的住房轉為保障性租賃住房使用的，主要審查分配、運營管理方案。利用集體經營性建設用地建設的，在申報認定前，應經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報村集體所在鄉鎮、街道同意；利用產業園區配套用地建設的，應經產業園區管委會同意。

鼓勵各地探索以告知承諾制的方式，辦理建設工程規劃許可證、施工許可證等手續，實行聯合驗收。同時，保障性租賃住房工作領導小組要建立健全住建、財政、稅務、電力、金融等部門單位的聯動機制，通過保障性租賃住房專案認定書，落實專案稅費、民用水電氣價格、金融等優惠政策。

財稅金融：

對符合規定的保障性租賃住房建設任務，積極爭取中央各項補助資金，省級財政在現有經費管道基礎上加大支持力度。各地要結合實際情況，統籌從土地出讓收益（10%以上）或土地出讓收入總額（2%以上）中提取的保障性住房建設資金、從土地出讓收入中提取的“騰籠換鳥”專項經費等各級各類有關資金，用於發展保障性租賃住房。支援符合條件的保障性租賃住房建設運營企業在銀行間市場發債融資，支援符合條件的保障性租賃住房專案申報基礎設施不動產投資信託基金（Reits）試點。保障性租賃住房專案有關稅收優惠政策，按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》（2021第24號）等有關規定執行。

杭州、寧波等首批入圍重點發展城市

《指導意見》規定，原則上有需求的城市均可發展保障性租賃住房。符合以下條件之一的，確定為重點發展城市：1.人口淨流入的大城市、設區市市區；2.“四大都市區”核心區內的城市；3.工業大市、大縣。

重點發展城市原則上每3年調整一次，期間可根據實際情況作適當調整。2021-2023年重點發展保障性租賃住房城市名單包括：

一、人口淨流入的大城市

杭州市區、寧波市區、余姚市、慈溪市、溫州市區、裡安市、嘉興市區、湖州市區、紹興市區、金華市區、義烏市、台州市區。

二、其他重點發展城市

象山縣、寧海縣、永嘉縣、平陽縣、蒼南縣、龍港市、樂清市、嘉善縣、海鹽縣、海甯市、平湖市、桐鄉市、德清縣、長興縣、安吉縣、諸暨市、蘭溪市、東陽市、永康市、衢州市區、舟山市區、溫嶺市、臨海市、玉環市、麗水市區。

其他未列入重點發展的城市，可根據當地人口規模、產業發展等動態變化情況，報經省政府審核同意後調整為重點發展城市。

近期，多地房貸收緊的聲音不絕於耳，有些地方的二手房貸款申請甚至“排到明年”。

克而瑞監控的30個重點城市中，半數以上城市新房放貸額度緊張，放款週期較上半年持續拉長，七成以上城市的房貸利率較上半年均有不同程度上調；二手房貸款方面，調研的23個城市放款週期基本在3-6個月，六成以上城市近乎“停貸”。

58安居客房產研究分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，目前多地房貸收緊，受到“房貸兩道紅線”和“樓市成交持續上漲”兩方面因素影響。未來房貸是否會放鬆，還要看市場成交量的變化情況而定。

3900781342628098048.jpeg圖片來源：攝圖網

多地房貸額度緊張，放貸週期延長

近幾個月以來，多地銀行房貸額度緊張、放貸遲緩已是不爭的事實。尤其是一線城市，房產貸款十分緊張。

《每日經濟新聞》記者從上海各大商業銀行瞭解到，雖然貸款沒有停止，但審批和放款週期已經明顯拉長，短則3個月，長則半年。而且從7月24日起，上海首套房貸利率從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。

據此前央視財經報導，北京有購房者在申請房貸時被告知“貸款額度緊張”，具體放款時間不確定。甚至有人被銀行通知“明年再來”。

據瞭解，廣州商業銀行近期也上調了房貸利率。根據最新的LPR報價，目前廣州地區主流首二套房貸利率分別為5.85%以上和6.05%以上，遠高於其他一線城市。同時，放款時間延長。廣州部分銀行從網簽到放貸差不多要3-4個月時間。

熱點二三線城市的房貸情況也不輕鬆。貝殼研究院資料顯示，從今年6月放款週期來看，72個重點城市中，有46個城市房貸放款週期延長。

《每日經濟新聞》記者注意到，近期杭州、武漢、長春、鄭州、昆明、南寧、合肥、重慶、東莞、惠州、佛山、長沙、濟南等城市均出現二手房停貸或部分停貸現象，不少城市的房貸利率也出現多次上調。

據記者瞭解，蘇州的首套首貸利率升至5.9%-6.0%，二套房（貸款未結清）利率多數已破6%，且多家銀行的放款條件中對征信要求十分嚴苛。

南京的首套房貸利率更已經達到5.95%，直逼6%大關，二套房貸利率最高已達到6.15%。當地的工行、農行、交行、華夏等銀行，被曝均因額度緊張首套房停貸，“在南京、合肥，申請房貸排隊都到了6個月以後，很多銀行還無法確定放款週期。”一位元銀行工作人員告訴記者。

克而瑞調研的30個熱點二三線城市信貸情況顯示，多數城市暫未感知到信貸放鬆帶來的影響，前期積壓的貸款申請也未得到集中放款。

此外，整體房貸利率仍延續上行走勢。據克而瑞調研資料，今年9月全國首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。蘇州、衢州、太倉、信陽、駐馬店、南寧、桂林等首套房貸款利率已經高達6%以上，半數以上城市放款週期較上半年均有了不同程度的延長。

同時，房貸整體審核也更加嚴格。如南寧、泰州、麗水等地，買房均需嚴格審核客戶資質，包括首付資金來源，個人還款能力等多項內容。

總體來看，目前3-6個月的放款週期已成為常態，如山東臨沂、濟寧、菏澤等地的放款週期高達半年以上；蘇州、泰州、鹽城等地的信貸端全面收緊，放款時間不定。

樓市成交量下滑，房貸或將放鬆？

商品房銷售額快速上漲也是導致各地銀行房貸額度緊張的重要原因。張波告訴《每日經濟新聞》記者，“雖然7、8月份樓市成交在下滑，但因為集中供應的關係，今年上半年新房成交量非常多。”

國家統計局資料顯示，今年上半年，全國商品房銷售面積為8.9億平方米，同比增長27.7%；商品房銷售額為9.3萬億元，同比增長38.9%。二手房方面，據貝殼研究院資料，上半年二手房市場交易量比去年下半年增長12%，新房交易額創2016年以來同期最高。

央行發佈的《2021年上半年金融統計資料包告》顯示，上半年人民幣貸款增加12.76萬億元，同比多增6677億元。其中，住戶部門貸款增加4.58萬億元。特別是，基本可以視作房貸的住戶部門中長期貸款增加3.43萬億元，相比去年上半年增長22.5%。

值得注意的是，上半年住戶部門新增中長期貸款占新增人民幣貸款總量約26.9%，相比2020年同期上升約3.7個百分點。也就是說，26.9%的房貸占比，遠遠超過了“兩道紅線”中，對小銀行17.5%的房貸比例限制，甚至也大大超過了對中等銀行的20%房貸比例限制。



9月10日，招商銀行方面在回復投資者“這一次二手房貸款額度收緊導致貸款無法下放的原因”時表示，年初以來，為進一步落實房住不炒，不少房地產火熱的城市進一步加碼了房地產限購、限貸等政策調控。同時，受監管部門房地產貸款集中度等影響，大部分銀行適當收緊了房地產貸款投放力度，但總體來看依然能夠滿足剛需人群的購房信貸需求。

雖然近期有市場消息稱“下半年貨幣政策將向寬信用轉向，推動銀行加碼信貸投放”，不過克而瑞調研結果顯示，截至目前，多地銀行尚未加大貸款投放額度。

“下半年，一些城市的成交量可能下滑，放貸量可能會有一定程度放鬆，會優先保障一手房房貸的放貸，發放節奏相對穩定。”張波表示。

業主：心如刀絞

“買了一年，‘人間蒸發’幾十萬，想到這個事情都頭痛。”出於投資目的，黎萬婉（化名）在去年8月以將近1.55萬元/平方米的價格入手了長沙“網紅盤”卓越中寰的一套公寓。短短一年時間，卓越中寰的成交價跌去48%，而當初買房的決定也成為黎萬婉現在不願回首的往事。


卓越中寰位於嶽麓區的濱江新城，距離湖南的“母親河”湘江不到700米，且不遠處就是市政府，作為長沙的熱門置業板塊，濱江新城吸納了全市不少購買力，而卓越中寰更是受到買家追捧，月度成交金額曾多次沖入長沙前十。

不過，近一年來，卓越中寰的商務公寓成交均價持續走低。根據湖南中原研究院的資料，去年8月份專案成交價曾摸高至16006元/平方米，但到今年8月份已跌到10800元/平方米。

“降價也沒辦法，只能接受。” 甄瑧（化名）也是卓越中寰的業主，他在今年上半年以將近1.3萬元/平方米買入，儘管眼下同樣“虧損”，但他慶倖自己買得比較晚，損失沒那麼大。

作為網紅城市，長沙出產的名品不止臭豆腐、文和友和茶顏悅色，它還因房地產調控得力著稱全國，成為深圳和東莞等城市“取經”的“聖城”。然而，與住宅價格的穩定不同，自去年以來，長沙的商務公寓市場開始轉變風向，“網紅盤”卓越中寰的價格走勢正是整個長沙公寓市場的縮影。

長沙公寓價格普遍大“跳水”


“我從去年看到現在，公寓一個接一個跌”，莫榕柏（化名）見證了長沙公寓價格下行的過程。她告訴時代財經，雨花區的金地鉑悅價格已從去年的萬字頭下調到5888元/平方米起。

莫榕柏曾在一個公寓專案下過訂單，但後來又退了，“那時，另一個仲介想讓我找他成交，說出了那個樓盤的致命缺點，我被說服，就退了”。

“退了好，我把退的錢（指訂金）分了一部分給那個仲介”，原本這只是仲介截單的尋常“劇本”，但在公寓價格跳水的大環境下，卻演變成為一個“及時止損”的故事。莫榕柏心存感激，“如果那時買，價格都是一萬多，現在已經虧了一半。”

公寓降價並非個案，這已經成為目前長沙市場的普遍現象。看到如今整體的價格走勢，莫榕柏已經放棄了購買公寓的想法。除了卓越中寰和金地鉑悅，時代財經隨機諮詢的幾大在售公寓樓盤，都在進行降價促銷。

比如位於嶽麓區的北辰時光裡，如今最高封頂價僅8000元/平方米，近期該樓盤還曾推出部分特價房，最低可達5888元/平方米，多名仲介向時代財經證實了這一消息。而房天下資料顯示，2020年11月至2021年3月北辰時光裡的公開均價為15000元/平方米，此後在2021年4月和6月繼續下調價格，分別下調至8500-9500元/平方米和8400-9200元/平方米。

樓盤置業顧問告訴時代財經，與北辰時光裡直線距離將近1公里的金茂建發泊悅，目前也正在進行限時促銷，價格均價7500元/平方米，而最低可以以7288元/平方米的價格買到。根據房天下的資料，該樓盤今年6月份的價格還是12700元—13000元/平方米。

而位於開福區的另一“網紅盤”綠地V島亦出現了降價現象。根據湖南中原研究院的資料，今年8月份，該樓盤的成交均價為9309元/平方米；而湖南世聯行市場知識中心在最新的報告中稱，綠地V島均價降至8500元/平方米，降幅超過20%。

長沙市下轄6區1縣、代管2個縣級市，6區指的是芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區、望城區。長沙當地人告訴時代財經，傳統概念中的長沙市區僅包括除瞭望城區以外的其它5區，它們是長沙經濟最發達的地方，也是人口的主要聚集地，房價整體亦高於其它行政區劃。

湖南中原研究院的資料顯示，由於商務公寓項目促銷不斷，今年前8月，這5個行政區的成交均價同比下跌5%，至約12286元/平方米；分區域來看，只有最繁華的芙蓉區同比上漲12%，其餘4區均發生下調，雨花區同比降幅達13%，開福區、天心區和嶽麓區分別跌11%、4%和1%。

儘管從資料上來看整體降幅僅約5%，但“公寓價格大跳水”已經成為長沙業內公認的事實。湖南中原地產戰略發展中心總經理陳世霞指出，主要是江景商業大平層公寓，比如潤和濱江灣，在拉高整體成交價，“均價差不多35000元/平方米，普通的公寓都在降價，降幅基本上是20%。”

公寓庫存飆升，去化需36個月


由於較早建立全面的房地產制度和體系，多年來，長沙因房地產調控得力而聲名遠播。相對於其他城市，市場認為長沙的調控措施既嚴格又完善，以長沙的限購政策為例，在限購區域內，擁有長沙戶籍的已婚家庭可以購買2套住宅，但只有在首套住宅取得不動產證滿4年或網簽滿6年，才可以購買第二套；而類似的情況，上海、深圳和廣州對首套住宅並沒有採取這樣的限制。

長沙住宅價格長期穩定，且保持低位。湖南中原地產研究院的資料顯示，今年1-8月，長沙5區一手商品住宅價格僅約12578元/平方米。長沙與鄭州、武漢、南昌、合肥和太原均是中部6省的省會城市，在這 6個省會城市中，長沙是房價的窪地。

去年，深圳和東莞等樓市過熱城市曾到長沙“取經”，而住建部甚至發文肯定長沙在房地產市場調控方面的經驗並向全國推廣。

“長沙的住宅市場是被價格低估的”，湖南中原地產戰略發展中心總經理陳世霞表示。可以比較的是，今年1-8月，長沙5區一手商品住宅成交均價為12578元/平方米，而不受調控政策約束的商務公寓成交均價為12286元/平方米。值得一提的是，公寓和住宅幾乎同價是長沙多年來的現象，這與中國其他城市公寓價格遠遠低於住宅的現象不同。

“長沙一直有住宅和公寓價格倒掛的問題，住宅利潤很薄或持平在銷售，尤其2018-2019年拿的商業占比高的專案，基本都需要靠公寓來溢價”陳世霞解釋道。

不過，與其他城市一樣，跟住宅比起來，長沙市場對公寓的需求始終不大。湖南中原研究院提供的資料顯示，今年1-8月長沙住宅成交面積為834萬平方米，而公寓為93.52萬平方米。在需求並不強勁的情況下，長沙公寓的新增供應並不少，這是陳世霞認為公寓價格普跌的原因之一。

湖南中原研究院的資料顯示，2020年1月份長沙5區商務公寓庫存面積約249.39萬平方米，去化週期為19.89個月，此後逐月走高，截至今年8月底，公寓庫存為467.78萬平方米，去化週期高達36個月。降價的現象也自去年公寓庫存走高之後，便已有之。

自去年以來，“融資三道紅線”“銀行兩道紅線”“土地兩集中”和“40%投銷比”等政策陸續出臺，這使得房企們現金流承壓，降價促銷成為房企們維持財務狀況穩定的方式之一，陳世霞認為在長沙市場也不例外。

“接下來4個月還有68萬方的新增供應。長期來看，公寓還是會過剩，我們判斷公寓的降價促銷還是會持續，再加上開發商要現金流，所以他們必須將公寓快速變現，哪怕可能偶爾會有點虧損。”陳世霞說。

大陸一線城市紛紛升級調控政策讓房市退燒之際，部分三、四線城市卻在逆向調控，有些城市正透過制定政策的方式限制房價跌幅。據機構不完全統計，已有岳陽、江陰、唐山、菏澤、昆明、惠州、桂林等地發布類似「限跌令」政策，大陸房市出現「限跌令」和「限漲令」並存景況。

成交低迷 嚴禁打價格戰

8月21日，湖南岳陽發文規定商品房銷售的實際成交價格既不能高於備案價格，也不得低於備案價格的85％，成為第一個祭出「限跌令」的城市。8月31日，江蘇的經濟強縣江陰也對房市發文提出嚴禁低價傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。

還有瀋陽、菏澤、昆明、惠州、桂林等地最近都發布類似「限跌令」政策。綜觀發布「限跌令」的大都以三、四線城市為主，且也大多經歷了房市成交量的持續下滑。

房企資金周轉 難度加大

據《21世紀經濟報導》分析，「限跌令」折射的是部分非熱點三、四線城市在嚴厲調控之下成交持續低迷，而房企在「三道紅線」等政策的約束下，資金壓力逐漸顯現，「以價換量」是他們的對策。但是在「穩房價、穩地價、穩預期」的基調下，「限跌」又是另一道坎，房地產市場也由此進入了雙向調控時代。有網友評論稱，一邊緊信貸，一邊又不讓跌，房企的資金周轉難度加大。

不僅是市場環境不好，大陸房企當前面對的現實壓力不小。同策研究院研究總監宋紅衛分析，降價背後體現的是房企集中償債壓力較大。根據wind資料，今年大陸房企到期債務規模達到1.2兆元（人民幣，下同），月均超過1000億。第2季房地產行業平均負債率為77.85％，較第1季下降1.34個百分點，較2020年下降1.23個百分點，調控的效果開始顯現，房企都把降低負債，優化「三道紅線」當做首要戰略。

降負債 成房企首要戰略

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，房企為了盡快回籠資金採取以價換量的方式可以理解，但部分房企打起價格戰的主意就值得警惕了。「嚴控惡意降價不代表政府不允許房價下跌，而是不允許借降價來干擾市場秩序。」

近日大陸網上大量流傳恆大集團旗下恆大財富兌付問題，不少投資者到期款項未能及時兌付，向恆大財富客服討要說法未獲得回應。恆大集團董事局主席許家印10日在恆大財富專題會上表示，要確保所有到期的財富產品盡早全部兌付，一分錢都不能少。

恆大集團正處債務危機之中，流動性緊張的消息頻現。據香港《經濟日報》近日報導，4名知情人士指出，恆大通知2間銀行暫停支付9月21日到期的貸款利息。恆大本周告知其中一間銀行，集團財務不會簽字同意支付利息，並要求銀行等待即將敲定的展期方案。對此，恆大方面暫未有回應。

陸媒報導，許家印在10日的會議中淚崩表示，目前恆大遇到了前所未有的困難，但恆大的基本面沒有改變：員工隊伍強大的戰鬥力沒有改變、規模充足且布局合理的土地儲備沒有改變、打造高品質社區的能力沒有改變，恆大還是原來那個恆大，年銷售規模7000億（人民幣，下同）的基本面沒有改變。接下來恆大各級領導幹部要帶領全體員工，全力復工復產、全力保交樓、全力做好銷售、恢復正常經營，這也是恆大財富產品兌付的最大保證。

「我可以一無所有，但恆大財富的投資者不能一無所有！」許家印說，兌付過程中，一定做到公平公正，不允許任何人搞特殊化，以前沒有發生過、今後也絕不會發生，要按既定的兌付方案千方百計爭取比計畫提早兌付。

據公司財報，中國恆大上半年營業收入為2226.9億元，同比下降16.5％。核心淨利潤為105億元，相較去年同期的147.6億元下降40.6％。

恆大在財報中坦言，集團存在借款違約及正常業務過程以外的訴訟風險。一些與房地產開發相關的應付款項逾期未付，導致部分項目停工。公司正與供應商及建築承包商洽談，通過延期支付或以物業抵扣欠款，爭取項目復工。

明源雲(00909)公布,明源雲採購以約593萬元(人民幣．下同)購回自明源雲泰啟約222.22萬元註冊資本,並將通過註銷而將明源雲採購資本由約1111萬元削減至約888.89萬元.

該集團指,明源雲泰啟為其13名僱員持有的持股平台,透過回購以消除少數股東,提升營運效益,由於雲採購及雲鏈將整合至用於供應鏈場景的SaaS產品集群,目前分散於不同產品公司包括明源雲採購的僱員及業務分部須將進行相應重新分配及調整.

該集團指,為其併表聯屬實體,經營採購及供應鏈管理平台,雲採購涉及為房地產開發商、建築材料供應商提供採購信息,去年度虧損約124萬元.

越秀地產(00123)公布,擁有95股權的間接附屬廣州市城市建設開發作為發行人,計劃發行今年第二期公司債券,發行規模為不超過20億元人民幣,已確定息率.

該集團指,今年第二期公司債券分為兩個品種,包括5年期公司債券,利息詢價區間為2.8%至3.8%,而7年期的公司債券利息詢價區間為3%至4%,根據簿記建檔結果,經發行人及主承銷商協商等,5年期公司債券最終票面利率為3.17%,而7年期的公司債券利息最終票面利率為3.55%.

新地（00016）旗下天水圍濕地公園路1號發展項目第1期Wetland Seasons Bay銷情理想，開售約三周速沽逾1120伙，套現逾80億元。發展商將加快推出第2期，有望於下月底推售。

新地副董事總經理雷霆表示，Wetland Seasons Bay獲全城追捧，約三星期共進行四輪銷售，累售逾1120伙，屬今年最熱賣新盤。為滿足向隅客的需求，集團已為第2期Wetland Seasons Bay申請預售樓花同意書，有望於下月底推售。新地代理總經理胡致遠指出，第2期Wetland Seasons Bay共提供388個住宅單位，戶型與第1期相若。

胡致遠透露，項目第1期經四輪銷售，買家以屯門、元朗及天水圍為主，佔50%；新界其餘地區佔20%；約25%來自九龍區；餘下5%為港島區客。整個濕地公園路1號項目分3期發展，共1998伙，第1期提供1224伙，開放式至5房間隔，實用面積268至1158方呎，預計2022年6月底落成入伙。

YOHO Hub海璇II年內應市

雷霆稱，除第2期Wetland Seasons Bay外，集團本年餘下時間仍有多個樓盤部署推出，包括元朗The YOHO Hub、西環卑路乍街項目、北角海璇II及東半山Central Peak第2期，屆時不止「月月有樓賣」，更有可能2至3個新盤同期開售。

市區重建局（下稱市建局）的紅磡庇利街/榮光街重建計劃（下稱庇利街項目），上周公布由恆地（00012）以81.89億元投得。市建局行政總監韋志成發表網誌指出，項目中標價具競爭力，反映市場看好以小區模式發展的前景。

庇利街項目中標價具競爭力

市建局將以小區模式發展紅磡和土瓜灣一帶共8個相連項目，首個推出招標為庇利街項目。韋志成稱，項目共接獲6份標書，共涉及9間本地發展商以獨資或合資的形式投標，並樂見標書的作價普遍具競爭力。從中標價所得出的樓面呎價約11414元計，較6月批出的大角咀、規模較細的橡樹街/埃華街重建項目樓面呎價約10308元為高，反映市場看好小區發展的前景。

庇利街項目是小區發展模式中規模最大，完成後提供約1150個住宅單位。項目落成後，市建局和恆地將共同營運和管理其中的商業部分，為期10年。

韋志成透露，隨着庇利街項目順利完成招標，下一步將加快處理小區內餘下重建項目不同階段的工作，其中土瓜灣鴻福街/銀漢街的發展項目（下稱鴻福街項目）已完成清場、安置和平整地盤的工作，相關招標程序的籌備工作亦到最後階段，預計短時間內將邀請發展商提交合作發展意向書。

鴻福街項目亦屬規模較大的發展項目，地盤面積約4.95萬方呎，重建後預計可提供約750個中小型住宅單位。

此外，市建局會與政府研究引入包括轉移地積比率、街區整合、改變土地用途、提升規劃參數及放寬高度限制等，充分發揮舊區土地重整發展潛力。

劏場蝕讓持續，銅鑼灣潮流商場銅鑼灣地帶1樓兩個相鄰舖位，以合共2200萬元售出，原業主勁蝕2715.2萬元離場。

根據土地註冊處資料，銅鑼灣記利佐治街2號銅鑼灣地帶連錄買賣，其中1樓163號舖，建築面積約285方呎，成交價1000萬元，呎價約3.51萬元；毗鄰的164號舖，建築面積約335方呎，以1200萬元易手，呎價約3.58萬元，兩個舖位成交價共2200萬元。舖位原業主為肖忠華及張文韜，二人於2013年4月，分別以2255.1萬元購入163號舖，並以2660.1萬元買入164號舖，當年入市成本共4915.2萬元，現持貨逾8年，賬面虧損2715.2萬元，貶值55.2%。據悉，肖忠華為內地富商肖建華的胞姊。

盛滙購元朗舖 即嗌高56%放售

其他舖位成交方面，美聯旺舖營業董事陳國坤表示，佐敦白加士街37至39號地下A舖，建築面積約600方呎，以4490萬元成交，呎價約7.48萬元。舖位由包點店以每月7.5萬元租用，租金回報約2厘。原業主於1979年以約125萬元購入上述舖位，持貨42年，賬面大賺4365萬元或近35倍。

盛滙商舖基金創辦人李根興透露，最新斥資1800萬元購入元朗俊賢坊18號權益大樓地下9號舖連閣樓，建築面積共約1500方呎，呎價1.2萬元。舖位現由麵包餅店以月租4.2萬元租用至2024年，租金回報約2.8厘；盛滙重新放售，叫價2800萬元，較購入價高出1000萬元或55.6%。原業主1989年以128萬元買入，持貨32年，賬面獲利1672萬元，舖價升值13.1倍。

上車屋苑樓價頻頻破頂，九龍灣淘大花園有縮則戶呎價衝上22273元，盡破九龍灣二手上車屋苑呎價紀錄。

連平台戶539萬易手

淘大花園僅3及4期提供少量縮則戶，利嘉閣地產高級聯席董事鮑允中稱，其中O座極高層6室連平台戶，實用面積242方呎，原則1房間隔，剛以539萬元賣出，呎價22273元，把2018年7月由同區得寶花園B座頂層連236方呎天台戶以每方呎21378元創下的九龍灣二手上車屋苑呎價紀錄，推高4.2%。原業主2011年斥232萬元入市，賬面賺307萬元或1.3倍。

美聯物業首席聯席區域經理翁凱傑說，沙田欣廷軒3座高層A室2房戶，實用面積393方呎，以818萬元易手，呎價20814元，盡破屋苑呎價紀錄。原業主2006年斥208萬元買入，賬面升值610萬元或2.9倍。

另外，新盤搶客下，四大代理行統計的十大屋苑交投普遍受壓。

十大屋苑兩日僅10成交

中原地產統計過去周末兩天（11日至12日）僅錄10宗成交，為4個周末新低，按周減2宗或16.7%，將軍澳新都城及觀塘麗港城連續2個周末零成交。美聯物業統計同期成交量也按周末回落1宗或7.7%，至12宗。至於利嘉閣地產根據分行網絡數據顯示，該行統計期內十大屋苑交易量由前周末錄12宗，跌至只有11宗，跌幅為8.3%。香港置業統計的宗數亦未能重返雙位數，按周末只維持9宗。

本港住宅樓價升多跌少，「磚頭」因而成為不少市民投資保值首選，但若然錯買樓蟹屋苑單位，最終非但有機會「得個吉」，甚至出現倒輸情況，相對投資其他屋苑住宅單位，命運隨時截然不同。

以今次統計的三個樓蟹屋苑為例，今年首8個月有40宗損手交易，共蒸發逾1.26億元。蝕幅最勁為上水天巒蘇黎世大道單號屋，損手達2068.33萬元或35.2%，業主於2010年以5868.33萬元一手買入，持貨逾10年，今年7月僅以3800萬元沽出。

如果命運能選擇，以同一筆金額計，若業主當年買入的是大潭紅山半島洋房，應可轉蝕為賺。松柏徑一幢單號洋房，2012年12月售價為5500萬元，參考華懋集團今年7月以9560萬元賣出松柏徑108號洋房，估計前述松柏徑單號屋現市值最少約9000萬元，漲幅至少3500萬元或63.6%。

又以天水圍嘉湖山莊為例，樂湖居9座低層A室3房戶，2010年12月成交價211萬元，以天巒單號洋房當年買貨金額，足以掃入同期嘉湖山莊最少27個3房單位，而同類3房戶造價現已升至約655萬元，變相當年掃入的27個嘉湖山莊3房單位，現市值已飆至逾1.76億元，較購入價升值逾2倍。

香港置業研究部董事王品弟表示，受車位拆售個案帶動，8月純車位註冊量造好。據土地註冊處資料，8月錄得1056宗純車位註冊，較7月的754宗增加約40.1%，創逾3年新高。按屋苑純車位註冊量排名，鰂魚涌太古城以227宗居榜首，觀塘凱滙以166宗排行第二。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，8月二手居屋（包括已補地價及未補地價）註冊617宗，較7月的1054宗減少約41.5%，主要原因是新一輪「白居二」入市帶動7月二手居屋註冊量突破1000宗的逾10年新高，高基數令8月按月出現顯著下挫情況。今年首8個月二手居屋註冊量共4859宗，已超越去年全年4765宗，並創5年新高。

雅居樂集團（3383）昨發表公告表示注意到近期有關該集團出售予保利發展控股集團股份（其股份於上海證券交易所上市）（股份代號：600048.SH），以及就出售完成對雅居樂集團的盡職調查之市場謠言。集團經向控股股東查詢，並獲確認該謠言毫無根據。集團已向內地公安機關報案並被受案調查。

長沙灣區近年有不少重建項陸續落成，為區內帶來新氣象，其中剛入伙不久的The Campton，近期亦錄租務個案，目前有約42個放租盤，平均呎租約49元，入場叫租由14500元起，普遍回報率約3厘。該盤共提供467伙，面積由251方呎起，戶型涵蓋開放式至4房的多元化戶型。

香港置業首席聯席董事曾家輝表示，項目現有租盤平均呎租約53元。其中入場月租約14500元，為中層S室，面積272方呎，屬開放式間隔，坐向東南方，呎租約53.3元；其餘放租單位包括低層H室，面積514方呎，為2房間隔，以23000元推出放租，呎租約44.7元。以及中層M室，面積287方呎，屬開放式間隔，以15000元推出放租，呎租約52.3元。

曾氏指出，項目租盤吸引不少1至2人的年輕家庭客，近月連錄租務個案，租出單位包括高層E室，面積369方呎，屬1房間隔，以17500元承租，呎租約47.4元，據了解，業主於2020年6月以約660.6萬購入單位，現將單位租出可享約3.2厘租金回報。

另外，項目中層K室，面積369方呎，同屬1房戶型，以17000元租出，呎租約46.1元，業主於今年1月以約724.4萬購入，現將單位租出可享約2.8厘租金回報。

中原分區營業董事程智聰表示，項目現有近42個放租盤，主要為1至2房戶型，吸引本區分支家庭承租，近期放租單位包括項目低層S室，面積220方呎，屬開放式單位，坐向西南方，叫租15000元，呎租約55.1元，以及項目低層K室，面積369方呎，屬1房單位，坐向北方，叫租17500元，呎租約47.4元。

程智聰透露，項目近期錄近12宗租務個案，該盤中層H室，面積515方呎，屬2房單位，近日以月租23000元承租，呎租約44.7元。業主於2020年5月以約840.3萬購入，現將單位租出可享約3.28厘租金回報。另外，項目低層N室，面積382方呎，屬於1房單位，以17500元租出，呎租約45.8元，業主於2020年5月以約661.1萬購入，現將單位租出可享約3.17厘租金回報。

The Campton採用單幢式設計，大廈樓高35層，設有兩個電梯大堂，合共提供467伙分層住宅。單位的面積介乎251至1446方呎，分別採用開放式或獨立式廚房設計。普遍單位配置露台，部分另設有工作平台。單位間隔涵蓋開放式至四房，其中提供237伙2房，佔總單位數超過一半。

樓市交投暢旺，帶動拍賣場加快推售步伐，本周舉行三場拍賣會，共承拍76項物業，拍賣涉及的類型多元化，包括住宅、商鋪、車位等。環亞明日舉行拍賣會，承拍37項物業，其中，西灣河成安街33號柏匯低層B室，210方呎，以410萬開拍，呎價約19524元；何文田耀爵臺中層戶，982方呎，以1780萬開拍，呎價約18126元。同場亦有工商物業供競投，為中環德輔道中永安集團大廈低層03室，1900方呎，以5980萬開拍，呎價約31474元。

忠誠於本周三承拍17項物業，其中，屯門麗寶大廈高層F室，為銀主盤，248方呎，以308萬開拍，呎價約12419元；屯門時代廣場C座中層9號單位，346方呎，以360萬開拍，呎價約10405元。黃開基亦於同日承拍22項物業，其中，將軍澳天晉II1B座中層C室，為銀主盤，826方呎，以1380萬開拍，呎價約16707元。