根據實價揭露顯示，在通膨壓力下，富人加快出手置產，土地持分大的農舍、別墅、透天等產品，近來紛傳交易。專家分析，在疫情肆虐、游資豐沛的環境下，透天別墅等這類產品不僅「保命」又可「抗跌」，成為高資產族新寵。

實價揭露顯示，今年6月台北市士林區士東路屋齡約11年的透天農舍，以1.75億元交易，買家為羅姓自然人；同樣是6月，北市至善路三段336巷的「聖人橋至善山莊」透天農舍，也被聯華神通苗豐強家族的許姓自然人，斥資1.2億元無貸款購入。

而今年4月間，新北市新店區的華城豪墅區，也有直銷商台灣力匯豪擲1.4億元現金，買進「新普國玉」跟天后阿妹當鄰居；同樣在4月，陽明山格致路8巷的透天別墅，也由高姓富豪無貸款砸1.5億元成為新屋主。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，透天厝、別墅或農舍產品具有獨立性高、人流單純、土地持分大，以及帶看方便等四大優勢，在疫情肆虐、游資充沛的時局下，既可保命，還能防跌，因此吸引不少高資產族砸現金布局。

張旭嵐說，雙北市近郊以陽明山和新店山區別墅為主流，以士東路農舍為例，土地達565.91坪；至善路別墅土地也高達1,134.8坪，這類別墅土地和庭院空間大，不易受到疫情波及，還能有足夠的居家活動空間，也方便造景規劃更有保值效果。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，雙北透天交易會如此熱絡，一方面是因為危老重建的帶動，透天的土地所有權通常較為單純，要整合的難度比較低，因此有些個人買方會選擇透天置產，不僅可以自住，未來也可以等危老或都更。

另一方面，透天沒有樓上、樓下鄰居的問題，可避免上下樓層互相干擾，單獨門戶出入隱私性也較高，雖然透天大多屋齡偏高、結構老舊，但整修期間對鄰居的影響較小，也較不受限制，故深受偏好隱蔽性的買方青睞。

台灣房屋集團趨勢中心統計，今年至目前為止，全國透天單戶平均成交總價約1,458萬元，較疫情前的1,156萬元增加26%。六都當中，除台北市成交總價帶縮水近三成外，其餘五都全面上升，漲幅在19%至62%之間，其中桃園的成交總價帶更一舉提高逾六成。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，台北市區透天厝多帶有店面效益，受疫情影響，觀光商圈式微、社區商圈崛起，使投資人轉向社區型的透天店面，導致高價透天店面交易減少，形成六都中唯一透天成交總價、均價都倒退嚕的縣市。

專家分析，台北市透天產品稀缺、總價高，看得上的買不起，買得起的投資價值有限，投資客前進較有成長潛力的其他五都是自然現象。

桃園的透天成交總價大增，主要受惠近年桃園產經發展興旺，土地價格快速上漲。

桃園主要透天推案區包括觀音、大園、新屋、龍潭、楊梅等地，三、四年前尚有不少千萬元有找的輕齡透天，但如今已鮮見總價千萬元以下的新案。

此外，與雙北相較，桃園的透天產品價格實惠、屋齡新穎、空間寬廣，對雙北客深具魅力，遂吸引買家進軍桃園，帶動透天產品價量齊揚。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡指出，透天店面的總價偏高，高門檻讓能入手的買方相對有限，目前市場結構中，實體店面有式微的狀況，除非地段特別優越，具有開發潛力，否則很難吸引買方或投資人的目光。

面積約210坪 總價近8.86億

資金氾濫淹沒土地市場，各都會區陸續出現高價獵地事件，不但標脫率極高，甚至土地標脫價格一路狂飆。根據最新實價揭露，6月南港車站附近巷弄揭露一筆土地單價每坪逾420萬元，比去年引人矚目的標售案「大南港」標脫單價還高，創實價揭露以來南港土地最高單價紀錄。

買家為展曜、連雲建設 周邊建設利多不斷
該筆土地面積約210.84坪，總價近8.86億元，拆算每坪約420.2萬元，創2012年10月實價揭露以來土地單價新高。該土地座落南港路一段287巷2弄，土地使用分區為第三種商業區，容積率560%，買家為展曜建設、連雲建設。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，該土地形狀為三角形，基地上有老舊建築物，且鄰地多是1層或2層的磚造建築物，不排除買方將朝都更整合重建的方向進行。目前周邊區域建築物新舊參半，預售住宅案每坪逐步站上90萬元，基地南側即為南港車站，除了潤泰city link商場外，未來還有潤泰「南港之心」與新光人壽投資的南港轉運站BOT案，周邊建設利多不斷，若以本次購置的土地單價420萬元計算，未來推案約90萬元即可有合理利潤，若透過都更危老爭取容積獎勵，更可增加獲利空間。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，該基地就在四鐵共構的南港站前面，且正對南港路，行政、教育、消費等社區服務設施都非常完整；南側街廓已由聯勤建設申請都更重建為一棟22層樓集合住宅，南興公園的另一側更由中華電信斥資25億要蓋新機房暨商業大樓，周邊開發條件日漸成熟。這次交易的土地所處的街廓，過去因土地權屬、形狀較為破碎，即便符合自行劃定的指標，卻遲遲未見樓梯響；但從目前南港站推案站穩百萬，且周邊整合有成，加上位置絕佳等三大支撐，單價創區域新高並不意外。

房價居高不下，尋求撿便宜的資金湧入法拍市場，法拍屋五項指標全面續熱，今年全台平均拍定單價每坪16.4萬、創下歷史新高，平均得標拍次2.46拍、平均加價率12.5％，為近八年最佳，平均每標投標人數、成交率二項指標，也僅次於去年。 　

法拍市場即使因疫情暫停執行拍賣業務二個多月，但今年法拍市場火紅，過去各法拍市場每年法拍屋約有1萬封標單投標，今年因疫情三級警戒法院暫緩拍賣業務二個月，不過迄今已有8,150封標單投標，4月拍賣台中南區一間透天厝甚至吸引165封標單搶標，「投資法拍屋」熱潮，堪稱近年最熱。 　

在愈來愈多人投標爭搶法拍屋下，法拍市場加價率提高、拍次降低、拍定單價更是水漲船高。根據寬頻房訊統計，今年迄今，每拍拍定需較底價加價12.5％，遠較過八年間約在10~12％間高出不少；平均2.46拍就能脫標，遠較過去十年間約在2.5~2.7拍為低。 　

而法拍屋價格更是受惠整體不動產市場轉熱，加上買盤競逐，拍定價格一路上揚，自2015年單價首度突破二位數，今年平均拍定單價達每坪16.4萬，十年來已上漲逾一倍。 　

此外，法拍屋競逐者眾，平均每標投標人數更是大幅成長，2015年每標不過2.57人投標，此後逐年快速提升，去年達到3.84人，今年也達3.81人，六都中新北、台中法拍屋最為熱門，平均每標標脫都有超過5人投標；平均每拍次拍定率達14.9％，近十年來也僅次於去年。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，各項指標均顯示，法拍屋整體熱度回到2013年房市景氣高點，熱門物件拍定價格幾乎與市價相當，即使不少不點交、有租約的物件成交行情，也逐漸接近市場價格，愈來愈多法拍客，不再是以低於市價入手思考，而是著眼於未來五年會漲到多少。

據實價登錄揭露，今年6月，台北市士林區士東路屋齡約11年的透天農舍，被羅姓自然人以1.75億元買下；無獨有偶，同月至善路三段336巷的「聖人橋至善山莊」透天農舍，由聯華神通苗豐強家族的許姓自然人，斥資1.2億元無貸款購入。

而在4月時，新北市新店區的華城豪墅區，亦有直銷商台灣力匯豪擲1.4億元現金，買進「新普國玉」跟天后阿妹當鄰居；同樣在4月，陽明山格致路8巷的透天別墅，也由高姓富豪無貸款砸1.5億元成為新屋主，顯示資產族對透天產品關愛有加。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，透天厝、別墅或農舍產品，因具有「獨立性高」、「人流單純」、「土地持份大」及「帶看方便」等四大優勢，雙北近郊以陽明山和新店山區別墅為主流，以士東路農舍為例，土地達565.91坪，至善路別墅土地也高達1,134.8坪，這類別墅土地和庭院空間大，在暫離疫區之際，還能有足夠的居家活動空間，也方便造景規劃，更有保值效果，在疫情肆虐、游資充沛的時局下，既可「保命」還能「防跌」，因此吸引不少高資產族砸現金布局，也讓透天產品的身價水漲船高。

據台灣房屋集團趨勢中心統計，今年至目前為止，全國實價登錄的透天單戶成交總價，平均約1,458萬元，較疫情前的1,156萬元增加26.1％！六都當中，除台北市成交總價帶縮水近3成外，其餘五都聯袂拉升了19.5~62.2％，其中桃園的成交總價帶一舉提高逾6成。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，台北市區透天厝多帶有店面效益，而疫情下觀光商圈式微、社區商圈崛起，使投資人轉向社區型的透店，導致觀光商圈的高價透店交易減少，形成六都中唯一透天成交總均價倒退的縣市。

至於桃園的透天成交總價大增，是受惠近年產經發展興旺，土地價格快速上漲，就連蛋白區的地價都不可同日而語，因此桃園主要的透天推案區，包括觀音、大園、新屋、龍潭、楊梅等地，3、4年前尚有不少千萬有找的輕齡透天，但如今已鮮見總價千萬以下的新案；此外，與雙北相較，桃園的透天產品「價格實惠、屋齡新穎、空間寬廣」，對台北、新北客深具魅力，遂吸引買家進軍桃園，帶動透天產品價量齊揚。

據實價登錄揭露顯示，今年有多筆透天厝、別墅或農舍產品，讓買家甘願砸下上億現金入手，其中一大部分原因就是其具有「防跌」特性，故吸引不少高資產族砸現金布局。

內政部今（22）日表示，為落實蔡總統「安心住宅計畫」，加速達成8萬戶包租代管計畫目標，擴大租屋協助，政府透過修法及持續精進計畫作為提高誘因及效率，三期開辦後單月及當季破新高，展現民眾參與計畫信心加溫。絕無報載所稱社宅包租代管誘因不足難達標之情形。

內政部表示，社宅包租代管計畫推動3年多來，每月新增戶數維持穩定增加趨勢，從開始推動累計至目前為止，共媒合2萬3,444戶，其中第2期從108年第4季迄今媒合1萬1,015戶，成果較第1期5,157戶已倍增，且逐季遞增至今年第2季的3,213戶，第三期開辦以來8月單月達1,837戶創單月新高，第3季媒合數也來到4,079戶，已突破新高，顯見民眾對此政策的瞭解與信賴增強下，政策執行效率也日益提升。

今年6月9日修正公布住宅法第23條，已將住宅所有權人租金所得每月免稅額度，由每屋每月1萬元，提高為1萬5,000元，且規範住宅所有權人所簽訂該租賃契約資料，不得作為該住宅所有權人租賃所得查核之依據，藉此鼓勵房東加入租屋協助行列，落實照顧青年及弱勢安居的目標。

營建署補充，第3期計畫納入包租代管整合租金補貼及長者換居專案，除了可以吸引公益出租人房東及租金補貼房客加入包租代管計畫，長者及身障者亦可透過以屋易屋的方式加入計畫，提供給民眾更加多元的居住協助。營建署強調，全力衝刺社宅包租代管的量外，也兼顧政策的品質，才能夠給民眾更加安心、安全、高品質的居住服務。

台積電設廠議題發酵，高雄房價跳空大漲，近期，最高漲幅跳奔80%甚至翻倍，部分地區地價也翻倍漲，高雄房市全面沸騰。

高雄被視為鄉下外圍的橋頭從每坪16萬元上看30萬元，直接追上美術館區域行情，影響所及高雄房價全面性狂漲、為30年罕見。市場形容「蛋殼變蛋黃、蛋黃變牛排」，京城、鼎宇、達麗等土地資源豐厚的建商高度受惠。


代銷業巨擘、上揚國際董事長林聰麟說，最近房地產界心情全部浮動起來，以前房子能賣掉就很開心，現在是賣到手軟，擔心是不是賣便宜了。

林聰麟表示，台積電自己都沒說要來高雄設廠，房價就漲過頭，「現在是直接跳空，而且跳得太凶了」，導致接下來建設與代銷經營難度都大增，市場一直漲，「要踢到鐵板才會結束」。

根據市調，被視為鄉下蛋殼區的橋頭房價，三、四年前達麗全民萬歲從13萬元賣到16萬元，去年中鋼欣橋之心以17.5萬元快速完銷，緊接著京城與鼎宇善用橋頭科園區議題，直接將房價炒高到23萬元，最新消息傳出，全民萬歲旁的建案原跟進鼎宇賣22萬元，受台積電設廠激勵，直接跳漲26萬元至28萬元，直接追平高雄蛋黃區美術館的房價。

橋頭科園區旁每分農地從行情價800萬元，一下子跳漲四倍到3,400萬元，買家大罵獅子大開口不歡而散；橋頭舊部落建地每坪18萬元，地主說有人開價30萬元求購，建商自嘲「當場吐血」。橋頭旁的楠梓地價、房價更沸騰。

華雄建設以每坪64.2萬元標得楠梓商三土地，溢價率破百達104.5%，市場驚呼連連，與去年同一區、相同土地強度，隆大營建以51萬元得標相比，10個月大漲逾25%。此案確立，楠梓高雄大學房價每坪18萬元以下全部跳漲到20萬元以上。

太普建設三年前美術南二路建案每坪25萬元，以每天成交10%的速度、不打廣告10餘天完銷被視為奇蹟；上（8）月旁邊的新建調漲40%以每坪35萬元開賣，20天後200多戶、總銷50億元全部賣光光，結案價賣到每坪37萬元。

此外，被視為市區外圍的草衙舊部落房價從來沒超過20萬元，就在9月一處新建案以每坪27萬元開賣，在開盤二小時全部60戶賣光光，市調人員說「嚇死人」。

熱潮所及，京城在手建案售價全面調漲，龍騰高鐵新案價從25萬元挑戰40萬元，鼎宇橋頭囤地2萬坪未來全面攻占30萬元價位，「不怕賣不動，就怕便宜賣」。

受疫情影響，嘉義市商圈一級戰區、中山路上多間店面閒置，掛出招租廣告，近來隨疫情控制嘉市府將普發2000元現金盼帶動買氣，知名連鎖速食餐廳也將進駐中山路，開嘉義第1間分店，預計於本月25日開幕，帶入新氣象。

據了解，漢堡王承租的店面較接近中山路噴水圓環，前身為1間連鎖童裝店，但去年疫情期間已貼招租布條，現在業者持續整修中。

市府建設處工商科指出，約半年前有訪查嘉義火車站到噴水圓環之間的中山路，初步計算約20間店面屬招租中，比例不低，主因皆遭疫情影響，房東也相當希望盡快出租，三級警戒後，目前狀況差不多。

漢堡王台灣執行長黃耀忠表示，嘉義消費者對漢堡王的期待可追溯至11年前，此次展店與在地知名粉專「綠豆嘉義人」合作票選設計開幕優惠套餐，開幕當天推出2種雙享餐下殺6折，之後還有送限量聯名提袋、回客券活動。

根據內政部實價資料，房仲業者統計今年前七月雙北市百貨商場周邊800公尺住宅交易價量，其中「微風南山、信義遠百A13」和「Diamond Towers」以115筆交易量拿下台北市交易量冠軍，住宅均價分別為每坪98.9萬元、每坪84.4萬元。新北市則由宏匯廣場以218件交易量拔得頭籌，住宅均價為每坪43.6萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，百貨商圈聚集核心區，往往是房市指標聚落，而微風南山、信義遠百A13正位於台北市的精華地帶「信義計畫區」，目前整個區域內已有15座大型百貨公司，為全台百貨業密集度最高之地區。該區不僅有台北101、世貿展覽中心等指標建物，又有捷運板南線、淡水信義線，周邊還有明星學區北醫，在匯聚各項優勢下，形成無可匹敵的豪宅聚落，使高資產買家相繼進駐，成為投資、置產的首選。

受外界高度關注的Diamond Towers位於北市東區商圈，今年正式由新光三越簽約進駐，將與遠東SOGO百貨、微風廣場形成百貨群聚效應。

陳金萍解釋，Diamond Towers周圍百貨環繞、商業活動熱絡，又有雙捷運站的加持，生活機能相當成熟，加上大安區的燙金門牌讓該區維持保值。未來有富邦「忠孝懷生」公辦都更案、志榮建設「忠孝復興.BR4」住宅案及台電複合式商旅等大型推案，也帶動民眾看好房市的預期心理。

新北市由去年8月甫開幕的宏匯廣場以218件交易量拔得頭籌，住宅均價為每坪43.6萬元。

陳金萍表示，宏匯廣場位於新莊區新莊副都心內，是新莊、三重、五股、泰山、蘆洲等五大行政區內唯一大型百貨商場，距離機捷A4新莊副都心站不遠，開幕後更是完整當地生活機能。此外，周邊還有新北知識產業園區、台灣電影文化園區、行政院新莊聯合辦公大樓等重大建設議題，替當地帶來大量就業機會，也支撐周邊房市發展。

陳金萍補充，百貨商場通常周邊生活機能都保有一定水準，因此有購屋、置產需求的民眾不妨做為考量，但百貨商城在假日、假期時人流眾多，可能會有交通擁塞的問題，因此在看屋、賞屋的過程中，可以多留意周邊交通規劃，或是挑選適當距離的物件，才可以在享受百貨商場便利性時，又不受擾人的交通困擾。

國家住都中心提前啟動台東首案社宅興辦「海濱好室」社會住宅統包工程，於今(22)日由「唐億營造股份有限公司、承喬國際建築師事務所、成宜企業股份有限公司」統包團隊得標，預計2025年完工，將為台東地區提供195戶社宅。

台東縣「海濱好室」社宅基地位於台東市區，鄰近校園、生活美學館、原住民文化創意聚落等文創區，以及海濱公園、湧泉公園等風景區，環境多元且生活便利。而本案不僅規劃小規模都市尺度空間，亦留設開放型樂活廣場，並利用複層植栽打造林蔭綠廊，來呼應周邊環境。同時，本基地將設置日照中心，落實日間照顧服務，為台東返鄉青年打造「樂活安家、夢想起飛」的適宜居所。

國家住都中心一步一腳印，除了響應台東縣政府推動東漂政策，未來更將持續於全台各地興辦社會住宅，並與各縣市政府共同協助民眾安心成家，達成照顧弱勢族群的目標。

節後首個交易日，銀行股的表現可謂“萬綠叢中難覓一點紅”。

9月22日早盤收盤，A股上市的41只銀行股全部報綠，成都銀行(12.060, -0.67, -5.26%)、招商銀行(49.410, -1.84, -3.59%)、江蘇銀行(5.760, -0.23, -3.84%)和平安銀行(17.980, -0.55, -2.97%)均一度下跌超5%；午盤開盤後，銀行股整體跌幅有所收窄，截至當日收盤，成都銀行下跌5.26%，跌幅居首；江蘇銀行、廈門銀行(8.030, -0.31, -3.72%)、長沙銀行(8.050, -0.31, -3.71%)、無錫銀行(5.880, -0.22, -3.61%)、招商銀行等跌幅均逾3%；除蘇農銀行(5.240, 0.01, 0.19%)微漲0.19%以及鄭州銀行(3.470, 0.00, 0.00%)、紫金銀行(3.320, 0.00, 0.00%)報收平盤外，其餘38只銀行股均有不同程度下跌。

消息面上，自從恆大債務危機發酵以來，由於擔心房地產衝擊銀行資產品質，眾多投資者紛紛在互動平臺上向各家銀行發出詰問，關心各銀行與恆大是否存在債務關聯。近日，多家上市銀行也接連進行正面回應，有銀行表示風險可控，也有多家銀行急忙撇清關係，表示與恆大無業務往來。

東吳證券(10.310, 0.02, 0.19%)不久前發佈的研報認為，房地產貸款風險上行需要重視，但從總量角度看，銀行總體資產品質所受影響有限，而龍頭銀行當前的資產品質處於歷史最佳狀態。

滿盤盡墨3股創新低

中秋小長假期間，港股地產板塊遭遇重挫，令在港上市的內地銀行股也大幅下跌。受此影響，節後首個交易日，A股指數大幅低開。22日早盤，銀行指數一度下跌2.65%，截至當日收盤，告跌2.27%。

個股方面，多隻銀行股當日早盤跌幅超5%。其中，成都銀行、招商銀行一度下跌逾6%，跌幅居前。

不過，午盤開盤後，銀行板塊整體跌幅有所收窄。截至收盤，跌幅最大的是成都銀行，下跌5.26%；江蘇銀行、廈門銀行、長沙銀行、無錫銀行、招商銀行等收盤跌幅均超3%。蘇農銀行收漲0.19%，成為當天翻紅的“獨苗”，另外鄭州銀行、紫金銀行報收平盤，可見其餘38只銀行股均出現了不同程度的下跌。

在銀行板塊集體調整之下，當日有3只上市不久的銀行股股價觸及上市以來的新低，分別是滬農商行(7.460, -0.10, -1.32%)、重慶銀行(8.750, -0.16, -1.80%)和齊魯銀行(5.750, -0.11, -1.88%)。其中，滬農商行和重慶銀行均處於跌破發行價狀態，日內最低價格分別較發行價下跌了16.63%、20.5%，而齊魯銀行當日最低價則較上市首日價格下跌了24.4%。

此前的9月20日，港股市場中的內地銀行股就已呈現大幅殺跌。當日，招行H股開盤後迅速下挫，盤中跌幅一度超11%，截至收盤跌幅才收窄至9.38%。如此大幅度下跌，在招行H股上市以來並不多見。除招行外，民生銀行(3.900, -0.07, -1.76%)、重慶農商行、重慶銀行、中信銀行(4.560, -0.08, -1.72%)的H股當日跌幅也都超過5%，建行、農行、郵儲等國有大行H股跌幅也超出了4%。

梳理近5個交易日資料可以看出，銀行板塊已連續出現調整。據Choice平臺申萬銀行指數顯示，近5個交易日A股銀行指數整體跌幅達6.47%。資金流向上看，近5個交易日銀行股淨流出額達94.24億元，淨流出額處於各行業第八位，僅22日銀行板塊就流出27.2億元。H股銀行板塊指數則呈現“六連跌”，下跌幅度達6.65%，其中哈爾濱銀行股價更是跌下1港元至0.82港元/股，成為首只銀行“仙股”。

撇清與恆大業務關聯

上市銀行近期股價大跌，或主要來源於投資者擔心房地產對銀行資產品質的衝擊。證券時報記者在投資者互動平臺上看到，近期有大量銀行股投資者詢問上市銀行，提問最多的是涉房貸款相關問題，是否與目前正陷入債務危機的房產巨頭恆大有關聯最受關注。

根據去年9月市場上流出的所謂“恆大求援檔”顯示，恆大負債涉及銀行類金融機構128家、非銀金融機構121家，不過隨後這份檔就被恆大闢謠。

近期，關於恆大的輿論熱度不斷發酵，市場上不少投資者紛紛向各大上市銀行詢問，包括相關銀行與恆大合作的規模、風險敞口及可能產生的影響。

6月，民生銀行表示，恆大集團及其關聯企業在該行全集團範圍內的表內外授信業務，主要包括房地產開發貸款、並購貸款、城市更新貸款等。截至6月，恆大在該行的所有授信業務還本付息情況均正常，均無逾期情況發生。“自去年9月份以來，恆大集團加大了房地產銷售回籠力度，在我行授信提用敞口有所下降。”民生銀行稱。

7月，面對投資者詰問，民生銀行再度表示，該行對恆大集團授信業務主要以抵質押和保證方式為主，抵質押物主要包括變現能力較強的土地、房產、在建工程等，目前抵質押物仍足值有效。

9月22日，光大銀行(3.350, -0.05, -1.47%)回應投資者關於“恆大九十餘億元貸款是否計提壞賬”問題時表示，“目前大型集團企業在我行的授信敞口均相對可控，不會對我行資產品質趨勢產生實質性重大影響。”

浙商銀行(3.530, -0.02, -0.56%)透露，目前該行對恆大集團的授信金額為38億元，有足額的抵質押物，整體風險可控。而常熟銀行(5.980, -0.16, -2.61%)表示，截至8月末對恆大控股企業的貸款有1筆，貸款餘額391萬元，擔保方式為土地抵押。

近日跌幅較大的江蘇銀行則回應稱，“恆大集團在我行業務規模小、占比低，抵質押充分，無風險敞口。”

上海銀行(7.220, -0.13, -1.77%)和浦發銀行(9.030, -0.08, -0.88%)也均對相關問題表示，與恆大的合作正常、風險可控。

此外，杭州銀行(15.050, -0.15, -0.99%)、江陰銀行(3.900, -0.01, -0.26%)、張家港行(5.770, -0.14, -2.37%)、成都銀行和青島銀行(4.780, -0.05, -1.04%)則紛紛撇清關係，表示目前無恆大集團貸款餘額或信貸合作，不過也有部分銀行對於投資者的相關提問避而不談。

值得注意的是，頗受外界關注的還有與恆大關係緊密的盛京銀行，恆大作為前者第一大股東，此前就因雙方的關聯交易受到外界質疑。今年6月7日，恆大集團在其官網聲明稱，與盛京銀行開展的金融業務，均符合國家的相關法律法規。8月，恆大南昌減持盛京銀行股份，將1.67億股內資股轉讓給瀋陽國資委附屬公司——東藥集團和盛京金控，兩者合計持有盛京銀行1.90%的股份。

據盛京銀行半年報，截至6月末，該行房地產行業貸款金額656.63億元，占全部貸款的11.2%，較上年末下降1.6個百分點，房地產行業的不良率為0.88%。

涉房貸款影響有限

據上市銀行2021年半年報，相較於去年末，仍有多家銀行的涉房貸款比例超出監管規定的“兩道紅線”要求。興業銀行(18.120, -0.56, -3.00%)、招商銀行、成都銀行、北京銀行(4.380, -0.05, -1.13%)等10家銀行的房地產業貸款處於“踩線”狀態。

銀行業房地產貸款的實際狀況到底如何？部分機構發佈研報稱，房地產不良貸款的影響非常有限。

9月21日，東吳證券胡翔團隊發佈研報認為，今年以來，房地產市場外部環境承壓，部分房企違約風險暴露，銀行的房地產對公貸款不良也明顯“雙升”，房地產貸款風險上行需要重視，但從總量角度看，銀行總體資產品質所受影響有限，而龍頭銀行當前的資產品質處於歷史最佳狀態。

據東吳證券研報顯示，截至今年6月末，41家上市銀行的對公房地產貸款占比僅為6.35%；截至6月末，總不良貸款金額中7.2%是房地產對公貸款，多數銀行的房地產對公貸款對不良的貢獻度並不高。

近日，里昂證券也發表報告稱，“上周在投資者論壇上與數間內銀代表進行交流，投資者均關注內房信貸風險趨升，而內銀代表對相關資產素質的前景均抱較樂觀的態度，上市銀行早已用謹慎態度去處理房地產開發商信貸，並實施了‘白名單’，專案主要集中在一、二線城市，料內銀對高杠杆發展商的風險敞口有限。”

9月22日深夜11點，恆大集團召開“復工複產保交樓”專題會。許家印對參會的4000多名各級領導表示，必須認識到全力以赴抓好復工複產的重要性，保質保量順利交樓是公司必須履行的義務，是公司一定要承擔的責任。

許家印表示，要想業主所想、急業主所急，只有全力復工複產、恢復銷售、恢復經營，才能保障業主權益，才能確保財富投資者的順利兌付，才能逐步解決上下游合作夥伴的商票兌付，才能陸續不斷歸還金融機構的借款。全集團要提高認識、統一思想，把一切精力都投入到復工複產保交樓上。

許家印強調，要堅決落實好恆大財富投資者的兌付工作，這是全集團上下必須共同面對的頭等大事。要以對投資者高度負責的態度，按照已經公佈的三種方案全力做好兌付工作，尤其是在實物兌付方案上還要繼續細化、深化。

許家印最後要求，集團各級領導必須堅守崗位、履行好職責，齊心協力、排除萬難、共渡難關，全力以赴抓好復工複產、千方百計保交樓。

中國恆大ADR瘋漲47%，浙商銀行緊急發聲：對恆大授信38億，整體風險可控！

市場對恆大流動性危機的擔憂蔓延開來，對此，相關銀行機構及上游供應商密集披露與恆大業務情況。

晚間，中國恆大ADR瘋漲約47%。此前，恆大地產集團有限公司發佈2020年面向專業投資者公開發行公司債券(第一期)2021年付息公告稱，40億元20恆大04債券將於2021年9月23日支付2020年9月23日至2021年9月22日期間的利息。

市場擔憂危機向金融系統傳導

9月22日，多家銀行在互動平臺回應與恆大的業務往來。

興業銀行（601166）表示，銀行一直嚴格監控對恆大集團的授信業務，只介入少量一二線城市且資質較好的房地產開發項目融資，沒有涉及非房地產板塊，存量業務抵質押充足，今年以來已經根據專案開發進度逐步壓降授信敞口有效管控風險。對恆大集團存量授信業務，銀行已經全面加強專案管理，配合地方政府“保交樓”，並積極採取有效應對措施。

浙商銀行（601916）稱，目前，浙商銀行對恆大集團的授信金額38億元，有足額的抵質押物，整體風險可控，不會對浙商銀行經營管理和資產品質產生重大影響。此外還有鄭州銀行（002936）、常熟銀行（601128）、青農商行（002958）、無錫銀行（600908）等相繼表示對恆大貸款業務數額較少或沒有信貸業務往來。

在中國恆大2020年年報中，列出了20家主要往來銀行，其中包括民生銀行、農業銀行、工商銀行、農業發展銀行等。

值得一提的是，廣發銀行宜興支行7月份曾以情況緊急、不立即申請保全將會使其合法權益受到難以彌補的損害為由，向江蘇無錫中院申請訴前財產保全，凍結恆大地產1.32億元資金。雖然雙方後期達成和解，但此消息仍在當時引起恆大一輪股債雙殺。

隨著恆大流動性危機發酵，市場擔心此事牽連銀行風險敞口，9月22日，銀行板塊表現乏力，僅蘇農銀行一家飄紅，而成都銀行、江蘇銀行、長沙銀行、無錫銀行、招商銀行等跌幅居前，均跌超3%。與此形成對比的是，房地產板塊當日迎來反彈，廣宇發展、招商蛇口、京投發展、金地集團等股票漲停，保利發展、萬科A漲幅也超過5%。

中泰證券研究所房地產行業負責人陳立表示，從房地產價格的角度和流動性風險在行業內擴散的範圍來看，並不認為當前恆大的問題會持續向金融體系傳導。

陳立稱，一方面，並非所有的房企都面臨嚴重的流動性風險，部分穩健經營的房企融資成本甚至還在持續下行；另一方面另外一方面，從以往境內外房地產危機向金融體系擴散的情況來看，通常金融系統受到衝擊的原因在於大範圍的資產價格快速下跌。而本輪開發商流動性危機屬於個別企業的點狀爆發，行業供需關係相對平衡，全國房價還是比較平穩。

實際上，監管已經對銀行對房地產貸款有所限制。2020年底，央行及銀保監會發佈房地產貸款集中度管理制度，設定銀行“個人住房貸款占比”和“房地產貸款占比”兩個指標，要求超標銀行逐步壓降房貸比例，並對五檔銀行業金融機構分別設置了房地產貸款占比上限。

不過，該限制激發了一些中小銀行搶佔市場的行為。 對此，銀保監會統信部副主任劉忠瑞此前在通氣會上表示，一些地方中小銀行利用大型銀行房地產貸款集中度壓降的時機，爭搶房地產貸款的市場份額，房地產貸款的增速較快，房地產貸款集中度有所上升，銀保監會將對新增房地產貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促落實房地產金融調控的要求，合理控制房地產貸款增速。

債務危機波及多家供應商

除了銀行之外，上游供應商也可能受到恆大債務危機的牽連。

山水比德（300844）9月22日在互動平臺表示，注意到了恆大債務危機引發的投資者關注。公司下游客戶眾多，客戶集中度較低，恆大在公司的業務占比也不高，業績受恆大經營狀況影響較小；公司針對部分恆大債權已經提高一檔比例計提信用減值準備；公司採取了一系列控制優化債務等措施催收恆大債權，並且取得了一些積極進展。

山水比德是一家園林景觀設計公司，主營業務與地產商息息相關。根據公司招股書，2020年，山水比德前五大客戶為旭輝、恆大、招商蛇口、中海地產、陽光城，銷售額分別為2264.34萬元、2022.14萬元、1644.83、1556.19萬元、1553.24萬元。

恆大不僅是山水比德的第二大客戶，其與山水比德的執行合同數量也最多。招股書顯示，截至2020年12月31日執行中合同數量，恆大有171個，金額達2.17億元。

近幾年山水比德應收帳款呈現連年升高的態勢。2018-2020年，山水比德應收賬款淨額和應收票據淨額合計分別為1.01億元、1.77億元和2.38億元，占營業收入的比例分別為34.99%、44.08%和48.48%。

在2020年度應收帳款前五名中，恆大排在第二位，帳面原值為1192.09萬元，占應收帳款餘額比例為5.25%，公司計提壞賬準備170.92萬元。

山水比德對此表示，公司下游客戶主要系國內知名的房地產開發企業，受國家經濟增速放緩及房地產調控政策的影響，房地產項目建設週期及回款週期均相應延長，使得房地產行業積累的庫存不斷增加，資金流趨緊，進而對公司的銷售回款進度產生不利影響。

山水比德在8月13日登陸A股，不過當前股價已經破發。截至9月22日收盤，山水比德報收每股63.64元，跌2.42%，相較于發行價已經跌去4成。

恆大流動性危機已經波及多家上游供應商。塗料企業三棵樹（603737）不久前公告稱，截至2021年8月31日，在公司持有的中國恆大及旗下公司出具的商業承兌匯票中，共有3.36億元發生逾期，其中尚未兌付的金額為1.01億元，已兌付金額為2.35億元。

根據公告，在恆大已兌付的2.35億元中，僅有1521萬元是通過銀行轉帳方式兌付的，另外2.20億元均為“以房產兌付”。尚未兌付的逾期商票在上半年1.32億元的淨利潤中占比76%。

此外，為恆大提供新房代理銷售服務的世聯行（002285）、建築公司廣田集團（002482）、裝修公司建藝集團（002789）及建築裝飾公司瑞和股份（002620）等上市公司相繼披露來自恆大的應收帳款餘額，其中相當一部分是以商票形式出現逾期。

根據中國恆大中報，截至2021年6月30日，公司應付貿易賬款及其他應付款項達到9511.33億元，同比增長14.71%。中國恆大提醒，一些與房地產開發相關的應付款項逾期未付，導致部分專案停工。公司正與供應商及建築承包商洽談，延期支付或以物業抵扣欠款，爭取專案復工。

 “金九”不“金”，秋意涼涼。在“金九”樓市中秋小長假之戰中，百強房企使出渾身解數搞行銷，重新啟用管道帶客、特價房促銷、砸金蛋、送家電等模式，結果可謂是在“偏熱”中刹車，直接“入秋”。

據居理買房網AI大資料研究院資料顯示，今年中秋小長假，北京等全國26個重點城市成交量同比有不同程度下降。不過區域、城市分化較大，也有杭州等少數城市同比實現上漲。

另據中原地產研究中心統計資料顯示，今年中秋假期，大部分城市樓市降溫退燒，整體市場進入下行通道。以北京為例，中秋小長假前兩天，新建商品房住宅網簽234套，二手房住宅161套；而對比來看，今年端午小長假前兩天，新建住宅網簽351，二手房住宅227套。相隔三個多月時間，新建住宅成交量下降33%，二手房住宅下降29%。

 “二手房房貸放款太難了，一般都超過3個月，大家都在排隊，排多久不知道，很多銀行的額度可能要等明年了。”一位仲介機構資深經理向《證券日報》記者表示，這已經影響到新房市場，因為在存量交易占比較高的城市中，賣一套二手房再買一套新房的連環單普遍較多，二手房不出，新房難進，交易只能暫時擱置。

降溫退燒成主旋律

在中原地產首席分析師張大偉看來，網簽資料有滯後性，中秋小長假的網簽量不能代表當下市場的真實表現，但市場確實降溫退燒了。

不止北京，全國重點城市進入8月份後，銷售熱度明顯大不如前。一個“降”字，幾乎波及了從新房、二手房、土地市場到房企融資的各個埠，反映出調控政策對樓市的全面影響。據貝殼研究院監測資料顯示，8月份，全國有66個城市新房市場成交量環比持續下滑。

 “疫情、嚴查經營貸、二手房停貸、第二輪集中供地延期後出現流拍，這都對新房市場造成衝擊。與今年的市場峰值相比，7月份，有些樓盤成交量腰斬，8月份甚至下降了70%。”一位地產操盤手告訴《證券日報》記者，在北京市場，個別樓盤出現了每平方米降價5000元-6000元出售的情況，這對市場上的競品造成極大壓力。

 “在居理買房網平臺上，百強房企部分樓盤單價下降區間在幾百元到幾千元不等。”居理買房網CEO王鵬向《證券日報》記者表示，房企急於換量的原因有以下幾個方面：一是二次土拍在即，開發商需要有比較充足的現金流來應對；二是大部分開發商“三道紅線”指標控制的效果不佳，需要現金流緩解；三是不想把全部賭注都放在四季度去和大部隊搶佔市場。

 “通常來講，每年的雙節是開發商搶回款的關鍵節點，因為大部分房企全年60%（部分為70%左右）的銷售任務都要在下半年完成，因此，大的節點就顯得尤為重要。9月份、10月份的假期較多，看房、成交都會比較集中，因此被稱為‘金九銀十’。”王鵬表示，但在“房住不炒”的大趨勢下，未來房地產市場會趨於平穩，客戶也會越來越理性。

事實上，按照一般的銷售節奏，“金九銀十”銷售旺季的背後邏輯是，開發商一季度買地的專案在這兩個月可集中入市，供應量集中大增之下，交易量自然水漲船高。

近幾年，開發商為了加快周轉速度，當年買地當年入市當年轉化為銷售額，已經是成熟流程。但今年22城集中供地歷時3個月時間，於6月份收官，這打亂了房企慣常的新增供貨節奏。

 “北京首輪集中供地成交的土地，預計9月底才開始逐漸入市，10月份達到頂峰。屆時，市場上將有29個項目總計約2萬套住宅待售，成交量或有變化。”張大偉向《證券日報》記者表示，但從基本面來看，今年前8個月，房地產調控420次，房價上漲城市數量連續5個月下調，疊加信貸收緊等因素，逐漸影響房價。比如，二手房放款難已經全面抑制市場活躍，特別是一線、二線城市當下放款週期已經超過3個月，成交量不斷減少，樓市已經明顯進入下行通道。

管道費上漲房企搶客忙

“針對雙節，房企在行銷方面主要通過推出特價房、房源加推、砸金蛋、送家電等打折促銷活動實現快速銷售和去化，與此同時恢復了對管道的使用，並提高了管道費用的點位。”王鵬如是稱。

另據上述地產操盤手向《證券日報》記者透露，在北京東南部某個樓盤，開發商缺錢，為了搶奪市場上有購買能力的客源，給仲介帶客的管道費點位高達10%，這是極為少見的現象，可見其對現金流的渴望程度和銷售壓力之大。

 “每年下半年的管道費用都會不同程度的上升，通常在12月份達到頂峰。”王鵬向《證券日報》記者透露，不同城市的費用情況不同，大部分會控制在1.5%-3%，但是部分特殊城市的一些專案也會達到5%-10%。

不得不說，搶客源是目前開發商行銷埠的第一要務。不管當下付出多少代價，有現金回流才有其他。

鑒於金融機構對房企資金鏈的敏感程度，以及融資端受阻等多重壓力，通過自身管道生血是“傷害值”相對較小的有效手段。不過，從當下市場回饋來看，不及預期或是大概率事件。

對此，張大偉直言，預計今年“金九銀十”將是多年以來最冷清的一年，多家房企資金鏈壓力大，不排除後續出現明顯降價的可能，樓市已經進入了下行通道。

自今年7月份住建部等八部門聯合印發《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》（以下簡稱《通知》）以來，一場聲勢浩大的樓市三年整治行動正在全國範圍內展開。

中秋小長假的前一天，江西省住建廳正式對外發佈《江西省持續整治規範房地產市場秩序三年行動方案》，整治範圍涵蓋房地產交易活動各環節，重點整治2020年以來信訪投訴多、舉報反映問題突出的專案和企業。

據《證券日報》記者不完全統計，在此之前，已有雲南省、海南省、廣東省、河北省、安徽省、福建省以及淄博市、蘇州市、呼和浩特市等地區，相繼發文整治規範房地產市場秩序。從內容看，房地產開發、房屋買賣、住房租賃以及物業服務是整治重點。

“這有利於規範房地產市場秩序，形成完整監管閉環。”易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，從住建部提出的“力爭用三年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉”這一目標來看，預示著此次整治行動將更具持續性，呈現出更加常態化的特點，配合今年以來多地為實現“三穩”目標而陸續出臺的“升級版”調控新政，無疑有利於鞏固當前樓市調控所取得的積極效果，並進一步促進房地產市場的平穩健康發展。

事實上，隨著近年來房地產市場的不斷升溫，部分開發商偷工減料、發佈虛假廣告，租賃企業克扣租金、物業收費不透明等市場亂象時有發生。

對此，早在2018年，住建部等七部委就聯合發佈通知，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。隨後，住建部等六部門又於2019年再次開展了整治住房租賃仲介機構亂象工作。

住建部副部長倪虹日前表示，雖然上述工作取得了較為明顯的效果，但受利益驅使，個別房地產市場主體仍鋌而走險擾亂房地產市場秩序，違法違規行為時有發生。在此背景下，八部門聯合印發《通知》，目的就是希望通過三年時間，實現房地產市場秩序明顯好轉，違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管資訊系統基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。

從政策執行角度來看，目前部分地區已取得積極成果。如深圳市對“深房理”案件一查到底，對相關人員依法作出刑事拘留處理。再比如，《通知》發佈後，廣東省組織查處了一批違法違規房地產企業，包括房地產開發企業24家、仲介機構30家、物業服務企業21家。

此外，今年以來，海南省各市縣亦對購房人規避限購政策騙取購房資格、開發商違規銷售商品房、仲介機構和從業人員違規亂象、商品房銷售現場管理無序等違法違規行為開展排查整治。資料顯示，今年海南省共檢查項目711個、房地產開發企業552家、仲介機構752家，責令205家企業和機構整改，約談222家，停業整頓59家，通報40家，取消備案7家，已處罰金額592.86萬元、擬處罰910.62萬元。

宏安集團(01222)公布,宏安地產(01243)以總代價212萬美元(約1657萬港元)下發訂單自二級市場收購發行人花樣年(01777)發行本金總額為388萬美元(約3033萬港元)的優先票據.

該集團指,有關票據按年利率11.75%計息,將於明年4月17日到期.收購事項以宏安地產及其附屬公司內部資源撥付.該集團指,收購構成日常業務過程中管理流動資金的庫務活動一部分,多元化其投資組合,而該集團亦已投資現有票據,本金額合共為620萬美元,有關票據一直帶來穩定利息收入.鑒於票據條款包括票據交易價較票據面值具吸引力的折讓、票面利率、到期日及透過現有票據達致的投資回報,認為票據條款屬公平合理.

拍賣信息顯示，這處房產為蔡元培之女蔡威廉及女婿林文錚舊居，位於杭州市西湖區玉泉路1號，在西湖風景名勝區植物園內，建築面積276.08平方米，均價約43.48萬元，土地使用面積是269平方米，土地使用權類型為劃撥，房屋用途是住宅。別墅的名稱叫做“馬嶺山房”，是當年蔡元培先生所取之名。

相關公開資料顯示，蔡元培的女兒蔡威廉是當時的“國立藝專”西畫教授，女婿林文錚則是該校教務長，兩人都是骨干教師。在建造馬嶺山房之前，兩人租住在一間很破舊的老房子裡。等到20世紀30年代初，該校的辦學條件漸漸好起來，教師的待遇也好起來了，蔡威廉夫婦便開始籌錢造了一棟自己的房子。2010年2月，杭州市人民政府將此處列為杭州市歷史建築。

據紅星資本局報導，這意味著在當時，這處故居就已出現部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情，構成局部危房。

2019年，該房產曾以1.5億元掛牌出售未果。當時，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，像這樣的名人故居出售的例子很多，也能夠引起很大的關注，而且很多因為地段優勢和名人文物效應，出售的價格都很高。

嚴躍進以上海為例稱，上海這樣的有一定歷史的建築、有名人故居名頭的房產就不在少數，雖然價格可能相對普通房產有些高，但有實力並且願意買的人還是有的，“需要注意的是，要把房子僅當作是房產來看，否則會增加借名人效應炒作的機會，使得房價虛高”。

嚴躍進還表示，因為房屋比較老舊，所以購買之後勢必涉及到裝修的問題，而政府相關部門對歷史建築、名人故居的裝修是有要求的。“所以我認為購買的問題不大，但是買了之後絕對是不能按照買之前的構想去裝修的。如果要按照自己想法去改造，是要承擔風險的。”

嚴躍進稱，即便現在看來房屋權屬清楚，但也要把可能涉及糾紛的地方想明白，以免後續不必要的麻煩。

“只有不好的企業，沒有不好的行業”，經歷過快速發展的好年頭之後，進入“白銀時代”甚至是“青銅時代”的

規模攀升是否已經見頂？老模式能否在形勢的逼迫下走出新路徑？喊了多年的產品力升級，或許終於到了不得不推行的境地。

行業做出自我調整是出於無奈，還是有更好的雙全之道？對於身處變局中的房地產企業來說，破解“危機”，已經變得刻不容緩。

9月18日，“博鰲·21世紀房地產論壇第21屆年會”在上海召開，民生加銀基金首席經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉作為話題主持人，與弘陽地產執行董事及總裁袁春貢獻了一場精彩的觀點分享。

袁春預測，房地產行業未來的競爭會逐漸減弱，因為這是一個出清的過程，最終留下的都是專心做產品的好企業，這反而是一種回歸。

規模並不是越大越好

關於規模與安全的平衡，袁春表示，行業其實已經達成共識了，肯定不是越大越好，而是越穩越好。

“雖然對於未來的發展來說，的確仍然需要一定的規模，但規模已經不是最重要的，更重要的是可持續發展。”袁春說，可持續發展的三個要點分別為：第一要盈利，第二要有健康的現金流，第三是把產品和服務做好。

在房地產行業摸爬滾打了25年的袁春，喜歡單刀直入拎要點，他說：“如果把上述幾點想明白了，我覺得行業生存下去不會有太大的問題。”

土地曾經是房企的一條“生命線”。據袁春回憶，2005年、2006年，房地產行業曾流行著一個“小錢套大地”的邏輯，但2010年以後就不存在了，因為監管有了要求，尤其到今年，在拿地銷售比不超過40%的紅線下，房企發展的邊界更為清晰起來。

在市場的選擇上，袁春認為，經過這麼些年，有驚喜的市場已經不多了，城市的競爭格局已經相對清晰，很難再有亮點出來。他表示：“現在主要目標是把確定與安全的事情做好，不用再想其他的。”

袁春進一步指出，“地產”和“房產”是兩個概念，拿地遵從的是“地產”邏輯，他認為未來應該更重視“房產”模式，關注房子的居住屬性。

“大家把心放到肚子裡，好好把產品做好，現金流弄好，不會有問題。”袁春多次強調說。

關於行業毛利率下降問題，袁春表示，公眾通常認為能做到20%毛利率是不錯的，而他自己認為，房地產利潤率並不低，行業最大的問題在於負債高，未來合理的毛利率應該保持在18%-20%左右。

“要想保持利潤率，核心在於一定要降低負債。”袁春認為，現在有些地產企業負債太高，一旦市場出現波動的時候，高負債房企抗風險的能力非常弱。

要做“好公司”、做好產品

袁春認為房地產行業其實不存在“中年危機”，他的邏輯是，房地產之前十年經歷了高速發展，那十年更應該稱作“年少太輕狂”。

“現在回到十年前的玩法，大家更重視產品，更重視客戶，回歸到行業本來的樣子也挺好。”袁春感慨說，“之前做了二十幾年'風口上的豬'，未來怎麼樣不知道，但有很多有意思的事情可以研究。”

袁春反复講了幾次，最近十年行業太浮躁了，大家不再關注產品、客戶，更多關注的是資金倒騰來倒騰去，也就是常被討論的“高周轉”。袁春認為，“行業的回歸”這件事很好，回到產品本身，未來房地產行業依然很有希望。

據袁春介紹，弘陽地產已經將大量的精力投入到產品研發、工程兌現上，他認為，把產品做好、把客戶服務好，後面很多問題都可以迎刃而解。

從產品的思路出發，分析商業地產和住宅地產雙輪驅動的商業模式時，袁春表示不太看好做住宅的企業做商業，因為兩者的邏輯有本質性區別，住宅“快”，而商業“慢”。

“住宅的銷售週期可能兩三年就結束了，而商業想要培養好，沒有六到十年是不可能的，如果拿住宅的思路做商業，那問題就非常大。”袁春表示。

袁春預測，行業未來的競爭會逐漸減弱，這是一個出清的過程，最終能留下的是傳統的好企業。“說白了，客戶尊重、員工開心、股東滿意、有社會責任，這樣的企業才可以長久下去。”他表示，要想在房地產行業繼續生存下去，一定要做“好公司”，是“好公司”就不用怕。

“當大家不用搶地時，地價趨向合理，和售價之間就有一定的空間，房子品質做好也能保證一定的利潤空間，好房子才會換來忠誠度高的客戶。”袁春認為，居住行業未來的想像空間依然很大，不只是著眼於日常居住需求，消費、健康、養老等領域都可以結合。

但聚焦於更近的當下，袁春使用了“整合”這個詞，他認為，房地產行業的問題不在於“人才過剩”，而是“人過剩”，房地產行業缺好的專業人員，比如優秀的設計師、工程師、造價師等，但不缺想當總經理的人。

“因為造房子還是更像製造業，最終我們還是要聚焦到做好產品、提供好服務上來。”袁春表示。

9月20日，港股大跌，內房股血流成河，中國恆大、融創中國等超十股跌幅超過10%，跌幅最大的新力控股集團暴跌90%。

就在盤後，負債3300億的廣州房企富力地產公告，大股東李思廉和張力擬向上市公司提供80億港幣的資金支持，以應對短期內到期的債務。

幾乎同一時間，碧桂園旗下碧桂園服務公告，與李思廉和張力持股93%的富力物業簽訂協議，以最多不超100億元的對價收購富力物業全資持股的富良環球，以實現對富力物管和商業運營服務資產的收購。從公告來看，該收購附帶了多項業績對賭和業務保證條款。

富力地產今日大跌7.34%，由於市場對其債務的擔憂，6月2日以來則跌去57%。

大股東緊急輸血

富力地產的盤後公告稱，大股東李思廉和張力為支持集團將提供約港幣80億元的股東資金，並預計於未來一至兩個月內完成，預期9月21日之前將收到首筆資金約港幣24億元。

在收到股東資金，預留利息以及其他財務費用後，富力地產稱會考慮回購長年期票據，“因為基於現行市價、可節省的利息及到期情況，此乃符合本集團的經濟利益”。

大股東提供財務支持後，富力地產對未來表現得較為樂觀，認為除非出現不可預見的情況，即使沒有任何進一步外部融資或非持續性業務（如資產出售）帶來的現金流，公司仍將有足夠資金應付於短期內到期的債務。但其同時又表示，“本集團亦將繼續積極尋求另外的資金來源及資產出售機會，以管理現金流及緩解由經營狀況及外來因素改變而帶來的市場不確定性”。

從富力地產發布的2021年中報來看，資金壓力仍然不小。

其負債總額超過3300億元，其中1年內（含1年）需要償還的短期貸款金額為519億元，但其現金及現金等價物僅有128億元，即便算上受限制的現金160億元，合計也僅288億元，缺口較大。
事實上，進入9月，兩家國際評級巨頭相繼下調富力地產及關聯公司評級。

9月3日，穆迪將富力地產的公司家族評級從B1下調至B2，將富力香港的公司家族評級從B2下調至B3。同時穆迪將上述評級列入進一步下調的觀察名單，評級展望為負面。穆迪方面表示：“將富力地產的公司家族評級下調至B2，這反映了該公司的再融資風險上升，原因是公司獲得境外資金的能力削弱且有大量債務即將到期。”

9月14日，惠譽也將富力地產及其子公司富力香港的評級展望由“穩定”下調至“負面”，並確認了其“B+”級的發行人違約評級。惠譽指，負面評級展望，反映了在未來12個月持續存在再融資需求之際，富力地產的融資渠道有限。但其稱，鑑於富力地產總可售資源達7820億元人民幣、上半年合同銷售額保持強勁，公司擁有一些選項來解決這些即將到來的到期債務。

從業績層面看，富力地產8月24日發布的2021年中期業績公告顯示，上半年其營業額同比增長18%至394.9億元，但毛利及純利分別減少至85.7億元及31.8億元；毛利率較上年同期的33.5%下滑11.2個百分點至22.3%。

賣物業資產“斷臂求生”

附多項對賭和業務保證條款

就在富力地產發佈公告幾乎同一時間，碧桂園旗下在港上市的碧桂園服務發布了一項收購富力物業相關資產的公告。

碧桂園服務稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協議，以不超過100億元的代價收購富力物業全資控股的富良環球，由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。公告所稱目標公司，為富良環球所持有的多家在中國從事綜合物業管理服務的公司，包括住宅物業管理及商業運營服務。

根據4月份富力物業遞交的在港上市招股說明書，其控股股東為李思廉、張力，兩者分別持有46.477%、46.477%的股份，第三方陳思樂持有7.046%的股份。

公告顯示，此次不超100億的收購資金由兩部分組成，一部分是針對2021年現狀部分的70億元，另一部分是針對未來0.66億平方米在管面積合約的30億元。而整個支付安排將分兩階段共四期進行，第一階段70億元將分為三期，分別為20億元、30億元、20億元；第二階段的30億為第四期。

同時，為獲得上述對價，碧桂園服務方面還要求附帶多項對賭和履約保證條款。

其一，富力物業承諾富良環球的2021年經審計扣非歸母淨利潤不低於人民幣5億元，會計收入不低於人民幣42億元，截至2021年12月31日在管面積不低於0.86億平方米及總合約面積不低於1.27億平方米。

如果上述任何一項業績承諾指標達不到，都將根據差額所佔比例相應扣減資金支付。

其二，富力物業關聯方與富良環球之間的非業主增值服務需在訂約雙方確認的2021年年度數據基礎上滿足長期（即不低於20年）持續穩定性。

非業主增值服務一般是物業公司為母公司開發商提供服務得到的收入，該條款也就保證了碧桂園方面未來20年持續穩定獲得來自富力方面的在管面積。

其三，競爭禁止。自交割日起五年內，富力物業、保證人及其直接或間接持股的公司不得直接或間接進行任何有可能與收購事項交割後的富良環球形成競爭性關係或不利於其經營管理的行為。

也就是說，富力方面未來五年內不得從事物業管理方面的業務。

富力地產近期股債雙殺

去年底也曾出現資金鍊危機

由於市場對其債務的擔憂，富力地產近期遭遇股債雙殺。

6月初，富力地產股價還徘徊在10元附近，但此後一路下挫，近一周更是加速下跌，至9月20日收盤，僅錄得4.29元，三個多月跌去57%。

8月下旬以來，富力地產旗下多只債券的價格也持續下跌。“16富力04”不到一個月時間從90元附近跌至最新的59.13元。“18富力10”更是從100元附近跌至目前的55元，一個月暴跌45%。

曾經佔據“華南五虎”榜首的富力地產，近年債務規模和負債率一直居高不下。去年8月監管部門對房地產企業出台“三條紅線”新規，即：剔除預收款後的資產負債率不高於70%；淨負債率不超100%；現金短債比小於1倍。富力地產三條紅線全踩，2020年年底首次出現資金鍊困難，幸得廣州國資委旗下廣州城投出手，才艱難度過一劫。

2020年最後三天，富力地產將其持有廣州聖景25%股權、廣州富景吉山50%股權、廣州天力建築100%股權，全部質押給廣州城投。其中廣州聖景是廣州珠江新城寫字樓富力盈凱廣場的項目公司，廣州富景吉山公司是廣州天河吉山村舊改項目的合作企業，廣州天力建築是富力地產全資子公司。彼時媒體報導，此三家公司淨資產至少超100億元，富力大概率獲得來自廣州城投約50-100億之間的融資支持。

9月22日，克而瑞研究中心發布報告稱，從已完成二輪土拍的城市表現來看，溢價率較首輪明顯下降，底價成交成為二輪集中土拍的主旋律。

截至9月18日，22個重點城市中已經有廈門、福州、蘇州、青島和天津等9個城市完成了第二次集中供地的出讓。而尚未開始二輪集中土拍的城市，在報名環節就已透露出寒意。

杭州市的10幅“競品質”地塊僅有1幅正式進入競價環節，其餘9幅因報名企業未達到3家，無法進入後續的競拍環節，導致地塊面臨“流拍”。克而瑞認為，流拍率成為二輪集中土拍的關鍵詞。

對比首輪集中土拍熱度來看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑：成交溢價率均較首輪有所降低，尤其是濟南、天津等低熱城市，溢價率降幅均在10個百分點以上；長春、無錫、福州、青島、濟南、天津和瀋陽二輪流拍率均大幅走高，瀋陽、長春、福州、濟南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過了30%。

值得注意的是，在二輪集中土拍過程中，多個城市出現臨時“中止”出讓地塊的現象。

截至9月17日，已經相繼有長春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、瀋陽等8個城市在第二輪集中土拍前臨時中止出讓，總數量高達91宗，佔這些城市第二輪集中供地總幅數的22%。其中瀋陽中止出讓宅地最多，高達22宗，佔其第二輪集中供應總量的比重高達50%。

從土地供應角度來看，截至9月17日，除了鄭州和寧波兩個城市尚未發布第二輪集中供應以外，其餘20個城市土地供應規模與首輪基本持平。

此外，各城市間分化較為顯著。其中，蘇州、杭州、南京、武漢、長沙等城市第二輪供地規模較首輪明顯下滑，降幅均超20%；其他城市較首輪均有明顯上漲，尤其是深圳、廈門、青島等地，供應規模均實現翻番。

由於土拍規則調整，第二次集中供地過程中，多城土地延期出讓或重新掛牌，譬如深圳、杭州、青島均停止掛牌之後重新掛牌，福州、濟南、瀋陽、蘇州和天津等城市均延期出讓。就出讓時間來看，很多本該8月集中土拍的城市被擠壓至9月、10月。

如若將第一輪集中供地和第二輪集中供地的競拍方式作對比後會發現，大致上有三個明顯的變化。

具體來看，第二輪集中供地更多采用了“限價+搖號”方式進行土地競拍，並且溢價率均有明顯下調；部分城市取消了競配建；對項目上市銷售做出了更多限制，部分城市出現了現房銷售、限售等規定。

克而瑞認為，第二輪集中土拍規則密集調整之後，已完成土地出讓的重點城市大多遭遇了“滑鐵盧”，溢價率下降，流拍率明顯上升，臨時中止出讓成為“標配”，土地市場熱度面臨下行壓力。土地市場低熱之下，拿地成本也在下行，如首輪高自持比例的成都二批次集中成交地塊的地房比還不到0.5，較首輪大幅下滑。因此，對於現金流穩健的房企來說，將迎來以較低成本增加優質土儲的機會。

從企業的角度而言，在融資難度加大、資金鍊偏緊影響下，企業拿地積極性明顯受挫，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲。結合近期市場、資金和政策環境來看，重點城市第二輪集中土拍“降溫”將是大概率事件。

據克而瑞最新數據顯示，截至“金九”上半月，廣州一手住宅僅網簽成交2834套，成交量一降再降；相比較去年9月整月的超萬套成交，今年的9月開端明顯遇冷。

在政策持續收緊下，到了9月中旬，中秋假期的樓市表現又怎麼樣？合富大數據統計顯示，小長假前後增城、黃埔、番禺扎堆上新，廣州全市8盤加推貨量合計1900多套，環比上升103%。

81%新貨來自增城、黃埔、番禺三區。增城2盤推新516套，黃埔2盤推新496套，番禺2盤推新528套，白雲1盤推新186套，從化1盤推新184套。

其中5個全新盤“降預期”加推，價格優勢提升，成交表現良好。比如黃埔區融創翔龍廣府壹號早於中秋假期搶閘開盤，主推85-140平方米3-4房，4.8萬-4.9萬元/平方米，比吹風價5萬-5.5萬元/平方米低了好幾千。限價政策下，主力產品總價500萬-600萬。在選房順序上，開發商優先全款客戶，其次要看首付比例。

科城山莊主推83-141平方米2-4房，3.7萬-4萬元/平方米，主力產品總價300萬-400萬，新貨售價遠遠低於周邊樓盤，價格優勢顯著，且地段成熟度高。有消息稱，開盤當晚售樓部400多組客戶分三批搖號，項目去化率100%。

番禺區奧園恆基學苑壹號105-125平方米3-4房，最早吹風價“5萬+”，最終開盤價3.6萬-4.8萬元/平方米，主力產品總價400萬-600萬，新貨售價低於吹風價，在國際創新城板塊來看也是優勢很大。

華髮越秀和樾府也是搶閘開盤，推出110-139平方米4房，一口價6.2萬元/平方米，總價600萬-800萬，新貨採用全一口價策略，價格優勢凸顯。

白雲區奧園雲和公館87-100平方米3-4房，2.4萬-2.8萬元/平方米，總價200萬-300萬，價格調整後在板塊內優勢增加。

可以看出，相較於9月首周5盤加推貨量僅約500套，第2週7盤加推貨量約940套，小長假期間房企的出貨意願更強烈，通過加大推貨及加大促銷等方式快速回款。

事實上，伴隨樓市預期的改變，9月以來，樓盤營銷就多以“一口價”等措施出貨，才能實現平穩成交。比如：位於白雲區的保利閱雲台、越秀天悅云湖、保利錦繡公館推出一口價單位、特惠單位。位於黃埔的五礦壹雲台單價3.8萬-4萬元，相較於7月小幅下調5%；時代天韻單價3.77萬元，相較於7月小幅下調5%；

競爭激烈的增城，陽光城翡麗山單價2.4萬元，推出員工價1.98萬元，總價僅需150萬以下。位於南沙的保利南沙天匯、時代天逸、南沙十里方圓、佳兆業鳳鳴山推出一口價單位，通過“讓利走貨”帶動成交熱度。

整體住宅租金向上，惟個別市區豪宅非但未能跟隨，業主更因當年高價入市而只得超低租金回報，北角兩大新晉豪宅維港頌及柏蔚山各有單位業主租金回報跌至不足2厘。

消息稱，維港頌8座低層A室4房戶，實用面積1271方呎，上月以每月8.5萬元招租，近期減至7.5萬元終獲承租，呎租59元，較市值租金低約5000元或6.3%。

北角新晉豪宅一手貨回報奀

代理稱，由於是次單位租金金額相對較大，「搵租客有一定難度」，故業主傾向略低於市價把單位盡快出租。據土地註冊處資料，上址業主2017年斥資4631.4萬元一手購入，按最新租金計，租金回報只有1.9厘。

同區柏蔚山4房戶租金回報亦走低，據悉，2座高層A室，實用面積1271方呎，以每月7.6萬元租出，呎租59.8元，若以業主2019年一手購入價5270.9萬元計，租金回報僅1.7厘，惟業主當年入市可獲發展商提供現金回贈，計及該筆回贈，租金回報料相應提高。

MONTARA下月入伙 速錄4宗預租

另一方面，將於下月入伙的將軍澳日出康城7A期MONTARA速錄約4宗預租成交，中原地產高級分區營業董事伍錦基表示，其中2A座中層D室1房單位，實用面積363方呎，以每月1.4萬元租出，較毗鄰的同日出康城5A期MALIBU及4A期晉海近期同類1房戶租金，低約1000元或6.7%，平均呎租為38.6元。

業主2019年5月斥590萬元一手買入該單位，租金回報約2.8厘。目前MONTARA尚有約76個預租盤，業主叫租由每月1.6萬至3.8萬元。

受股市波動影響，中原地產按前線經紀對當周樓價升跌意見編製的中原經紀人指數（CENTA-SALESMAN INDEX，簡稱CSI）」，最新八大CSI指數同回軟，當中以CSI（寫字樓售價）指數及CSI（寫字樓租金）指數按周跌幅最勁，分別達7.75%及9.84%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，CSI（寫字樓售價）指數本周報47.16點（按周跌3.96點或7.75%），CSI（寫字樓租金）指數報46.1點（按周跌5.03點或9.84%），兩個指數單周輕微跌穿50點，未來走勢須密切關注。

商舖方面，CSI（商舖售價）指數報60.16點（按周跌1.16點1.89%），CSI（商舖租金）報60.47點（按周跌0.48點或0.79%）。兩個指數連續2周企穩60點以上，預示商舖售價及租金反覆上升。

至於工廈方面，CSI（工廈售價）指數報53.42點（按周跌2.83點或5.03%），CSI（工廈租金）指數報52.97點（按周跌3.7點或6.53%），兩個指數仍然企穩50點以上，預示工廈售價及租金走勢有機會反覆向上。

住宅租售價遇心理阻力

另外，CSI（住宅售價）指數最新報62.52點，較上周的67點下跌4.48點或6.69%，黃良昇直言，這是本港樓價破頂後，市場上出現的心理阻力，二手成交減少，影響CSI回軟，不過跌幅溫和，並非樓價轉勢向下的訊號，相信未來CSI會繼續於60點到70點之間反覆，預示樓價於歷史高位爭持的情況將會延長。

CSI（住宅租金）指數本周報61.02點，按周跌3.82點或5.89%，但尚未跌穿60點。黃良昇指出，整體租金升穿去年高位後，市場的心理阻力愈大，以致早前4周CSI在65點上下爭持，預示租金升勢不變，但漲幅可能減慢。

政府撤銷非住宅物業的雙倍從價印花稅（DSD），加上重啟活化工廈政策及推出以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃，令工廈交投升溫，有業主趁勢推出全幢工廈標售。世邦魏理仕公布，獲委託招標出售觀塘偉業街166號嘉靈大廈全幢工廈，今年11月18日截標，市場估值約4億元。

每呎樓面地價6609元

資料顯示，嘉靈大廈為一幢1979年落成的工業大廈，鄰近駿業街遊樂場，地盤面積約6420方呎，重建可建樓面約6.05萬方呎。大廈地下設停車場及上落客區，1至12樓則為工業樓層，將以交吉方式出售，市場估值約4億元，每方呎樓面地價約6609元。

世邦魏理仕香港資本市場執行董事及主管甄浚岷表示，嘉靈大廈屬觀塘少有單一業主持有的工廈物業，具有重建價值，加上該物業位於觀塘CBD2（第二個核心商業區），發展潛力優厚，區內近年已有不少工廈獲財團購入作重建，料是次嘉靈大廈招標反應熱烈，可吸引財團及發展商爭相競逐。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，綜合土地註冊處最新資料，今年8月全港共錄3438宗價值800萬元或以下的二手住宅買賣登記，佔同期整體二手住宅買賣登記5265宗約65.3%，按月跌1.7個百分點，為連升兩月後再度偏軟，佔比為歷史第三低，相信與一輪白居二登記已過高峰期有關。

在新冠肺炎疫情回穩及電子消費券帶動下，新地（00016）旗下包括觀塘apm、大埔超級城及銅鑼灣世貿中心等15個商場，中秋節期間都見市民積極消費。新地代理執行董事馮秀炎表示，旗下商場推出的消費優惠及線上媒體推廣較以往多五成，中秋節連前夕周末共5天（18日至22日），15個商場人流較去年同期升逾30%；生意額亦同步有增長，當中以餐飲、電子產品及珠寶手錶平均生意按年升20%至30%最勁。

太古城新都城最勁 4個月升近11%

二手成交高位爭持，銀行取態積極，本報追蹤10個私人屋苑估價，比較今年5月旺市時，全面報升，升幅由2至11%，跑贏同期樓價升幅，太古城升約11%最勁。業內人士認為，第四季樓市受傳統因素影響，預料銀行仍採取積極態度。

本報追蹤10個私人屋苑共21個單位，以昨日（9月22日）與今年5月底時相比，4個月內滙豐與中銀 （02388） 網上估價走勢，發現所有單位的估價均全面上升，升幅由2%至接近11%不等。

當中有不少單位的銀行估價升幅，甚至大於期內屋苑平均樓價的升幅，情況與今年5月樓市破頂前略有不同，當時銀行取態剛轉為積極，選取單位的估價普遍較今年2月份疫情反覆時升3至5%，而部分僅微升1至2%。

太古城4個月 呎價累升4%

值得留意的是，港島東太古城及將軍澳新都城，其選取單位估價升幅最大，分別較今年5月底時，升約1成。以太古城寧安閣中層D室為例，實用589平方呎，5月底時估價分別為1,146萬及1,128萬元，而最新估價為1,183萬及1,248萬元，升幅高達11%。

翻查記錄，太古城實用平均呎價於今年初徘徊於1.95萬元水平，及至5月為2.07萬元，而目前最新呎價為2.16萬元，近4個月的樓價累升約4%，可見個別單位的估價升值甚至跑贏整體樓價的增幅。

除港島貴重物業估值增幅大外，將軍澳新都城主力上車盤亦有估價升幅跑贏樓價的現象。屋苑最新實用呎價約1.81萬元，較今年5月均價剛破1.72萬元關口，累升約5%。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，今年以來，縱觀銀行估價走勢均跟隨樓市同步向上，雖然上月樓價破頂後於高位爭持，交投放緩，但踏入9月二手成交量略為回升，銀行估價的態度依然緊隨。

5月至今 整體樓價升3%

至於個別屋苑有單位估價，高於整體樓價則屬正常現象，雖然整體樓價由5月至今僅累升3%，但私人屋苑二手承接力各有不同，部分會因應盤源及市場變化等因素，而影響成交數量及成交價，以往銀行對物業估值大於樓價升幅亦屢見不少。

預料第四季二手樓市向來受傳統因素所影響，王美鳳估計，銀行取態亦會保持今年以來一貫的作風，跟隨樓價的變化而作調整。

月內屢現高價成交的將軍澳區，銀行對高價成交於估價上取態參半，新晉屋苑的估值反而較傳統屋苑為遜，反映出傳統屋苑交投穩定，呎價同步上揚，而樓齡較新的屋苑雖然價錢進取，但交投量疏落，促使銀行估價上較保守。

康城LP6 估值不足6至14%

據本報統計，就將軍澳區月內錄多宗高價成交作網上估值，樓齡愈新的屋苑，估值與造價差幅愈大，其中近日陸續擺脫3年SSD期限的日出康城LP6，月內暫錄逾10宗成交，均獲利離場，賺幅由1成半至近4成不等，實用呎價均逾2萬元，但銀行估價反而較審慎，估值與造價相差介乎6至14%。

而同樣的情況亦出現於將軍澳南一帶的高價成交屋苑身上，但其估價與造價差距明顯收窄至約2至4%。相比之下，維景灣畔、南豐廣場、怡心園等高價成交個案，一律獲銀行「估足、估凸」，當中銀行對維景灣畔的取態最為進取，最大原因是維景灣畔上半年交投暢旺，屋苑均價表現平均，所以獲銀行看高一綫，優質單位亦能估足價。

反而愈是樓齡新的屋苑，估價差幅愈明顯，此亦與交投數量有關，以LP6為例，首批滿3年SSD期限的單位率先投入二手市場，成交量雖然與日俱增，而且接連的成交呎價均達2萬元高位，但其二手成交數量並未足以構成銀行作為估價的參考標準。

而且目前成交的單位又集中於1房身上，未能全面反映屋苑的呎價是否已經被市場認可，所以銀行對此較為保守，隨着成交愈來愈多，而不同戶型的單位陸續獲承接，造價穩企後，估值便能跟上。

再者銀行估價只屬批核樓按其中一項參考的因素，只要申請人合乎借貸的要求，即使網上估值與成交價有差異，仍然無礙買家承造樓宇按揭。

二手樓價雖然持續上揚，但半新盤市場仍然不斷錄得蝕讓個案。市場消息透露，九龍亞皆老街君柏一個4房單位，4年貶值約442萬元。

消息指，君柏1座高層A室，實用面積1,623平方呎，屬於4房間隔，業主曾經叫價4,900萬元放盤，數次調整叫價後，最終以約3,500萬元易手，呎價約21,565元。資料顯示，原業主於2017年以約3,942萬元購入，是次易手帳面貶值442萬元離場。

加多利軒1房600萬沽 明賺暗蝕

其次，何文田勝利道加多利軒高層K室，實用面積247平方呎，屬於1房間隔，原業主於2017年以約588萬元購入，剛以600萬元易手，呎價24,291元，持貨4年帳面獲利12萬元，期內升值約2%。不過，若連購入單位的釐印費（17.6萬元）及代理佣金等雜項支出，估計業主明賺暗蝕逾10萬元離場。

另一方面，土地註冊處資料顯示，深水埗大埔道AVA 61高層B室，實用面積164平方呎，屬於開放式間隔，剛以369萬元易手，呎價2.25萬元。原業主於2017年以396萬元購入，持貨4年帳面蝕讓約27萬元離場。

近年市區大規模舊樓重建項目陸續上馬，其中，恆基已完成併購的紅磡黃埔街一帶百億元舊樓重建王國，涉及總樓面逾100萬方呎，提供約2600伙，是歷來最大型私人發展商舊樓重建計畫，預期年內將會分階段推出應市，首期最快年底登場，涉及300伙，未來黃埔街一帶舊樓林立的面貌勢將大變天。

近年市區土地供應罕有，恆基密密併購舊樓發展，致力打造市區舊樓重建王國，最矚目為紅磡區內橫跨機利士南路、黃埔街、寶其利街及必嘉街四條街道的重建項目，涉及總樓面超過100.8萬方呎，提供約2600伙，是歷來最大型的私人發展商舊樓重建計畫（撇除市建區重建項目）。

資料顯示，對上一個以私人發展商計最大規模的重建項目，亦是該公司併購的大角嘴重建項目，惟部分涉及工廈樓宇改劃項目，共提供約100萬方呎樓面，目前已發展為「利奧坊」系列樓盤，並細分7期發展，而首3期項目已推出市場。

恆基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，整個紅磡黃埔街一帶重建項目，合共提供約2600伙，將會分期進行發展。他透露，最快今年底推出首期項目銷售，為機利士南路項目，涉及樓面面積約12萬方呎，提供約300伙，戶型涵蓋開放式至3房單位。

林達民指出，上述項目計畫以商住型式發展，項目基座設有商場，預期商場部分日後會保留香港文化特色，如引入舊區特色商店等。

恆基早於10年前已開始收購紅磡黃埔街一帶舊樓，其併購版圖涉及機利士南路、必嘉街、黃埔街及寶其利街一帶的舊樓。若將整個紅磡版圖細分為13個併購項目，恆基有12個項目已完成收購，並成功統一業權發展，其中有8個項目是循強拍途徑統一業權，若計算已知成交價的8個強拍項目，總成交額約98.996億，另有4項目是毋須強拍自行完成收購。

上述13個收購項目中，已完成併購12個，目前僅餘下一個未達強拍門檻，為黃埔街18至20A號舊樓，因有小業主持有該地段逾20%業權，暫未達強拍門檻，換言之，整個黃埔街重建區的版圖近乎已完成。

據恆基年報顯示，整個紅磡黃埔街一帶收購項目，總地盤面積逾11.2萬方呎，可建總樓面面積逾100.8萬方呎，將會分期發展成環保社區，除提供不同戶型住宅及特色商場外，亦備有綠化戶外空間供文化消閒活動用，共同為老化舊區重塑出充滿健康活力生活環境。而整個社區重建項目鄰近三個港鐵站，如何文田、黃埔及紅磡站。

內地官媒《經濟日報》昨日發文稱，個別房企出現債務危機，是房地產行業長期高槓桿、高負債模式下蘊藏風險的集中體現，債務困局是向整個行業敲響警鐘，若高槓桿、高負債模式不作改變，可能還會有更多企業走向危機。

對於個別內房遇到的債務困局，文章稱是遇到發展的「十字路口」。文章指，房地產領域體量大，產業鏈長，對經濟增長及投資增長的貢獻率高，為地方財政帶來的財力支撐作用強，就業人數龐大，對整個經濟社會牽一髮而動全身，地產行業的平穩健康發展對整個經濟社會至關重要，企業的經營風險值得高度關注。眼下個別房企暴露債務危機，問題初見端倪，整個行業都需要全面梳理並及時化解存在的風險。

目前「三線四檔」政策實施已有一年，按照監管要求，到2023年中期，試點房企「三道紅線」指標須全部達標；2023年底所有房企實現達標。文章指該規則的出台恰逢其時，給房企經營設立清晰的參照指標，有利於促進其回到安全經營的軌道。「三線四檔」未來或將成為消費者選擇房企品牌的重要參考。

內地房地產業目前正向「穩健發展」轉變，文章表示，房企應緊跟未來發展方向，在城市更新、老舊小區改造、住房租賃、物業管理、社區養老等方面贏得更多發展機會。