新光金控昨（28）日公告，子公司新光人壽董事會決議處分不動產。據了解，標的為距中正紀念堂捷運站僅850公尺的新光中正傑仕堡，共有兩棟大樓、約114戶新成屋，總銷售金額將超過新台幣100億元。

新光人壽昨日也公告，董事會決議擬投資國內不動產。據了解，標的為台北市北投士林科技園區（簡稱北士科）的三件市有土地設定地上權案，底價為14億、20億與45億元，新壽將視情況擇其中一至三件出擊。

不動產界人士指出，北士科的三件設定地上權案，得標者除了不能做出租住宅、不能蓋飯店，可興建廠辦、生技醫療實驗室、實驗中心等等，用途廣泛，吸引新光人壽等多家業者搶進。

新光中正傑仕堡為新光人壽在2009年10月，以總價53.67億元、每坪402.7萬元，從當時的財政部國有財產局手上標下，曾創下國內住宅區土地第四高價，土地面積1,332.8坪，屬於台北市中正區重慶南路三段住宅用地。

12年過去，新光人壽幾經變更，終於蓋成兩棟大樓，且在昨日通過董事會決議，準備出售。據了解，兩棟大樓樓高都是21層，一層有三戶，扣除一樓與二樓並非住宅，第三到第21層合計約114戶。

新光人壽規劃三種坪數的住宅商品要銷售，每戶介於50幾坪到60幾坪，這批先建後售的新成屋，每戶售價依照樓層所在，售價不一，大約在8,000萬到9,000多萬元，總銷超過100億元，預計今年10月底、11月初開賣，有機會貢獻新光人壽今明兩年獲利數十億元。

高雄兩大上市櫃建商京城建設與三地開發強強聯手，昨（28）日宣布將在台南仁德開發智慧科技園區，估基地面積達3.38萬坪，總銷高達360億元，將成為雙方未來十年營收要項，預計明年中取得建照後動工興建。

京城發言人周敬恆說，全案是京城跨足科技廠辦新領域的處女作，加上委託顧問公司調查結果顯示，台南是目前南台灣高科技園區重鎮，尤其台積電台南廠區在南台灣是撐起一片天的超級產業，不但科技園區各科技廠普遍產值高、員工薪資高、消費水平也高，這樣的高端消費人口隨著科技廠在台南逐漸壯大產值效應下，愈來愈明顯。京城此案預計投入101.79億元，三地開發也同時將投入101.79億元。

細部分析發現，南科營運大好、區內廠商很多都有新的廠辦需求，有信心全新的仁德智慧科技園區開發案將獲得高度回響，預期可為京城及三地開發未來十年營業收入奠定厚實基礎。

周敬恆指出，以內湖科技園區為例，近五年營業額每年平均成長30%，是大台北地區營收最高且聚集豐沛資金、技術與人才的科技園區；這次仁德智慧科技園區開發案也希望師法內湖科技園區的規畫。

台南科學園區及路竹科學園區形成一條南部科技走廊，仁德剛好在中心點，具地理優勢。與三地開發合作，全案採「共同投資興建」方式開發，合資比例各50%，未來雙方應按本比例出資起造，並承擔規劃、建造、銷售等有關損益及風險。

法人分析，京城與三地開發合作的仁德科技園區位於一號國道仁德交流道旁，交通便利，預期可以成為南台灣新主力科技產業聚落。

京城、三地強強聯手 地產界關注

有「高雄土地公」稱號的京城建設董事長蔡天贊，與近年快速崛起的三地集團董事長鍾嘉村合作，引起房地產界高度注目。

核心人士證實，蔡天贊這些年至少向鍾嘉村買了100億元以上的土地；業界評析「能將大把土地賣給土地公」，讓原本就頗富都市傳說話題的鍾嘉村，更添神秘色彩。

資深建築業大老說，鍾嘉村眼光獨到，尤其深厚人脈超出想像，對土地商機夠敏感、看得透徹，並適時出手，頻頻揮出安打。早年鍾嘉村進取台南從事土地重劃，將賣相比較不好的土地經過整理重劃，變化出值錢的土地資產，隨著都市計劃變遷，地價快速增值。

蔡天贊深知鍾嘉村的能耐，同時也看好台南發展，持續向鍾嘉村購地，「以中山高速公路為中心，往西一直買到海邊，現在則往高速公路東邊收購到中央山脈山腳下了」，保守估算購地總額至少100億元以上，總面積廣達數十公頃。

業內人士說，鍾嘉村個性豪氣、出手大方，與政商界交好，對員工更是細心。三地集團薪資水平比同類型業界高出二至三成，他對有功人員更常有重賞，因此集團員工向心力強，持續助他開疆闢土，集團不斷壯大。

台北市商辦租金有扶搖直上的趨勢，根據台北市地政局資料顯示，以2014年起計算，今年上半年北市商辦租金指數達107.3、租金平均每坪達1,493元，七年半間漲幅11%；信義、敦北和敦南三大商圈的商辦租金指數112.8、標準租金每坪2,785元，雙雙刷新七年半以來新高紀錄。

觀察台北市七年半以來的商辦租金變化，2014年上半年全市平均租金為每坪1,345元，而今年上半年全市平均租金單價來到1,493元，七年半間調漲148元、漲幅11%。若是觀察信義、敦北和敦南三大商圈內，面臨主要道路之「辦公商業大樓」租賃案件，2014年上半年平均租金每坪2,466元，今年上半年平均租金單價為2,785元，七年半間漲319元、漲幅13%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市Ａ級商辦匯聚於信義計畫區，每坪租金單價皆在3,000元以上，加上台商鮭魚返鄉，企業商辦需求增加，坪數需求較大，近年南港、內湖及大直亦有不少大型企業總部或新創公司進駐，租金也連年看漲，考量成本及坪數，商辦熱區產生外溢效應。

業者表示，台北市精華地段土地稀缺，加上近年來台商回流、科技業積極擴廠，供不應求的市況，導致台北市商辦租金不斷翻揚，優質商辦更是奇貨可居，進一步帶動企業轉往蛋白區，如台北市南港、新北市汐止購置商辦，但企業最重要的資本是員工，只要聯外交通方便，未來都有可能成為蓬勃發展的產業新興區。

根據新北市地政局公布的房價指數資料顯示，今年第一季北大特區、淡海及林口新市鎮房價均呈現上漲走勢，其中北大特區與林口新市鎮的房價指數則是創下實登上路來的新高，淡海房價指數距離高點則還有9%的差距，根據電信信令人口的資料則顯示，林口、三峽、淡水夜間人口比起白天多出約6.5萬人，反映這些區域累計有許多通勤族遷入，剛性需求帶動房市翻揚。

新北外圍重劃區因為房價相對市中心親民，加上重劃區環境，一直都是民眾購屋的熱門去處，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從電信信令人口資料可發現，林三淡再加上樹林，晚上人口比起白天多出將近8萬人，顯示許多民眾住在這些外圍的重劃區中，白天則通勤往北市或新北上班，除了一般的通勤購屋人外，這些區域還有換屋型的北市輕移民，往外圍尋找一些屋齡新穎、電梯且具備管理的電梯大樓。

新北市地政局製作的整體開發區指數，2021第一季淡海新市鎮指數為108.74，較上季上漲0.75%，達近5年來高點，與去年同期相較上漲7.4%；而北大特定區、林口新市鎮指數分別為121.78、109.36，較上季上漲1.4%、1.68%，與去年同期相較上漲6.83%、7.56%，都寫下2012年實登上路以來的新高。

曾敬德表示，林口、三峽因為發展時間較早，區域內的生活機能成熟，住宅環境也相對單純，比較特別的是，有些民眾搬遷到這些區域，是因為公司同事或朋友居住在此，到此參觀後覺得環境不錯，才選擇在重劃區內購屋群聚，而這些新興重劃區帶來新的人口也衍生出新的需求，尤其小朋友上學的問題，有些重劃區的新學校熱門程度不輸台北市，甚至購屋前要提醒家長確認設籍時間是否符合規定。

除了林三淡的重劃區外，新北市政府統計，鳳鳴重劃區也成為新的房市熱區，區域屋齡5年內新成屋平均買賣成交單價為每坪24.3萬元，大約是新北市新成屋的6成價，統計還顯示，該區域購屋年齡層以7年生最多，比例達到43.3%。

北市土地開發總隊標售南港靠近捷運昆陽站一處875坪土地，結果由上市建商華固建設加價8成，總價44.88億元得標，得標單價每坪513萬元，創下南港的土地實價單坪新高，而基地對面就是國產實業的都更開發案，從開標結果可看出開發商對於南港前景看好，尤其是南港路兩側的軸帶，將會是南港未來幾年的發展亮點。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年台北市土地交易南港一直都是熱門的區段，主要過去南港土地利用主要都是工業為主，不過隨台北市都市擴張發展與產業外移，加上南港的鐵路地下化，工業區也陸續重劃或變更做為住商使用，台北市的東區門戶計畫更讓南港能見度大增，近年南港地區也出現許多高額的土地交易，許多大型建商與壽險也積極參與南港的投資案。

此次標售土地面積為875坪，總共吸引5封投標單，上市櫃建商就有華固、遠雄等進場投標，底價25億元，土地使用分區屬於特定商業區，最後由華固建設加價8成，以總價44.88億元得標，得標單價每坪513萬元，而實價過去南港土地成交單價最高價紀錄為每坪420萬元，此次標脫後該土地一舉成為南港的新地王。

南港的東區門戶計畫相關策略基地分布於忠孝東路南北二側寬約4.5公里範圍內，官方投入為期4年之開發計畫，引動民間8年投資，近年已經吸引許多大型開發商與壽險公司大舉投資，加上原本的傳產地主也引資進行開發，帶動南港的地價與房價上揚，甚至在北市商辦缺貨的狀況下，還帶動南港的商辦價格與租金也同步走揚，南港成為台北市房市的亮點。

高齡辦公室買氣旺，最新實價揭露，7、8月北市一口氣揭露5筆總價逾億元的高齡商辦、廠辦交易案，5筆交易合計總價近8.3億元；其中以敦南商圈的「敦南摩天大樓」身價最俏，即便屋齡已達32年，每坪實價仍在100萬元以上。

根據實價網揭露，5筆商辦、廠辦交易案分別為「敦南摩天大樓」29樓，總價逾2.53億元、每坪達107.2萬元；總價第2高則是南港遠東ABC園區其中一戶4樓，總價逾1.8億元、每坪近41萬元，賣家是中鼎集團；第3高是御景松華大樓3樓，總價近1.69億元、每坪逾76萬元，賣家是嬌聯股份有限公司。

另兩筆分別為任遠忠孝大樓3樓，總價逾1.15億元、每坪近66萬元，以及南港軟體園區二期其中一棟10樓，總價逾1.11億元，每坪實價逾51萬元。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，敦南摩天大樓是敦南商圈知名辦公大樓，2015年高樓層辦公室每坪成交單價就有站上100萬元紀錄，去年30樓更以每坪單價114萬元成交，若以目前辦公室租金每月每坪2200至2400元估算，租金投報率約2.4%至2.6%。

疫情管制解封後，商用市場買氣逐步回溫，總價3億元以下的商辦或廠辦交易活絡，雖然房地合一2.0上路後，持有期間拉長，但不少投資人在通膨壓力下，資金轉往不動產，並以長期持有收租為主要目的。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，前一波豪宅、旅遊熱時，辦公室不是被改裝成旅館，就是商業區土地直接蓋成豪宅，加上高齡商辦陸續重建，導致新供給不足，既有商辦又因重建而退出供給端；不過，近幾年科技業進場、台商回流，需求面大爆發，讓高檔辦公室租金持續向上翻揚，部分可以散賣的辦公室更加奇貨可居，蛋黃區中古商辦單價破百萬已不新鮮，而蛋白區商辦、廠辦也出現比價效應，成交價屢創新高。

央行第三波信用管制 影響自住民眾及建商

房價陡升，連建商都預料不到，甚至認為這波房價走的太猛，恐怕不會走得太長。白天鵝機構董事長陳清堯表示，游資、利率低、投資買氣讓這波房價漲的太猛，造成房價曲線圖陡升，房價曲線太陡，恐怕不會走得太久。

陳清堯表示，過去房價若是溫和上漲，對整體房市來說相對健康，也走得長久；後續房市是否還有幾年好光景，目前還看不出來。清景麟建築團隊董事長林聰麟則認為，房市至少還有5年好光景。

林聰麟︰房市至少還有5年好光景
清景麟、白天鵝、銳揚建商昨日共同在台南市東區推出基地4600坪的住宅案，第一期規劃23~40坪、每坪25~26萬元，第二期則規劃中、大坪數，並請來日本建築團隊，預計明年才會完成規劃，每坪上看3字頭。

林聰麟指出，過去20~30年，台南、高雄房價幾乎沒有漲，直到近幾年才開始出現補漲；尤其營建成本上漲、土地飆漲等，推升房價上揚，過去幾年台南東區新案每坪造價7.5萬元，目前每坪漲至15萬元，土地也從20~30萬元飆漲至50~60萬元，房價自然跟著往上。

整體房市不太受衝擊
對於中央銀行祭出第三波信用管制，林聰麟認為，自住民眾會受到影響，建商買地也會受到影響，不過，整體房市不太會受到衝擊。

積極買地推案，蓋年輕人買得起的好房子

興富發集團總裁鄭欽天28日表示，「政策愈是打房、代表房市未來會更好」，不過這波資金行情主要是全球貨幣戰爭，撒幣政策還沒看到盡頭，預期明年底前，房市還是會穩定發展；興富發建設仍會積極買地推案，蓋年輕人買得起的好房子。展望未來，興富發目標是接下來十年股本放大到2,000~3,000億元規模，希望仿照香港地產集團擁有一定比例的收益性資產，並升級為國際級開發商。以下為專訪紀要：

各國撒幣政策 還沒看到盡頭
問：央行上周宣布新一波房市調控措施，對房市影響為何？

答：央行新措施對市場穩定性有幫助，不過這波資金行情主要是全球貨幣戰爭，各國撒幣政策還沒看到盡頭，且房價並不只是台灣的問題，事實上全世界資產價值都在攀升。至於房價高不高？要看負不負擔得起，以我幾十年觀察房市經驗，每年市場需求大約是10萬戶，當前房市並無暴衝問題，只是疫情遞延需求到最近才累積出來，市場是穩定的。

央行將自然人第二戶限貸壓低到六成、且無寬限期，這是要打投機客，其實現在房市幾乎沒有投機客了，所以影響不大。另外限縮建商購地貸款至六成，我認為有些資本不足又拚命提高財務槓桿買地的小建商，本來就不宜過度融資。

打房加稅 只會轉嫁到房價房租
老實說，政策打房，房價並不會因此下跌，反正是政府藉打炒房之名行加稅之實，這叫掛羊頭賣狗肉！對協助年輕人買房沒有實質幫助。我認為，政府應該把年輕人買第一戶的購屋款、利息，可抵扣當年度「應納稅額」，貸款利率則降到0.5％，這樣才有實質意義，否則打房加稅，最終一定轉嫁到房價、房租上。我也鼓勵年輕人趁低利率買下人生第一棟房，付房貸比付租金還便宜，尤其在台北市。

問：怎麼看明年房市？集團明年推案計畫？

答：推案目標600億元應跑不掉，預期明年底前房市還是會穩定發展，不會受打房政策影響。其實愈是打房、房市未來就愈好，畢竟央行理監事都是貨幣和財經專家，主要是為避免房市過熱，預先採取適當防範動作。

問：依興富發在手存量觀察，未來五年完工交屋入帳量累計高達2,500億元，其中2024年可能首度挑戰千億營收，龐大現金陸續回收後，興富發的願景是什麼？

答：我希望10年內全台蓋30棟商辦大樓，很有可能會提前達標，接下來開發商辦大樓會儘量避開租金報酬率相對較低的台北市，桃園會是一個重點。

待這些商辦大樓租金收益率提高和資產增值後，整棟發行REITs或處分給國內外法人機構，並且股本希望能夠擴大到2,000~3,000億元規模，升級為國際級開發商，這是我一直努力追求的目標。而興富發有未來、有願景，儘管現階段股價被低估，但還是很多法人把興富發當作長期「存股」標的，看一家公司要看市值而不是股價。

興富發建設集團小檔案
營建業也要數位轉型

因應缺工 工地引進鋁模、機器人
營建業大缺工，傳統模板師傅更出現人才斷層危機，興富發集團率先引進鋁合金模板「鋁模」取代傳統木模，運用在桃園「華悅城」案，首開國內建築業先河。接下來集團還將引進AI機器人進入工地，全力數位轉型。

營建業近年工料雙漲，以模板工為例，往年日薪約2,000~2,500元，現在動輒3,500~4,000元、還未必請得到師傅，嚴重缺工已是建商最大痛點，建案利潤也動輒被高漲的營建成本吃掉一半，現階段如何降低成本、縮短工期，已是建商的新課題。

對此，每年推案量動輒6、700億的興富發建設集團，總裁鄭欽天早在2019年即著手規劃引進日本、大陸的鋁合金模板「鋁模」，取代傳統的木質模板，如今已正式用在龜山「華悅城」建案。鄭欽天28日透露，接下來還會進一步引進AI機器人進入工地，營建施工勢必要數位轉型。

鄭欽天說，營建業缺工問題嚴重，像興富發的「上東城」，完工後發現因營建成本攀升，使獲利少掉二、三十億元，相當驚人，因此對開工量大、發包工程量多的興富發集團來說，引進「鋁模」雖然初期投入成本高出約三到四成，但優點有很多，包括環保、節省人力、重量比鋼模還輕，施工後的牆面光滑平整可直接貼磁磚，可重覆使用約200~300次、效益遠比傳統木模使用大概五次要高很多，且施工過程不需使用木料，可讓工地保持乾淨與減少工程廢棄物，更可縮短施工時間。

鄭欽天表示，接下來新竹「竹科悅揚」將一改以往貼磁磚的地板建材，改採木質地板，工期可望大大縮短；下一步將引進機器人進入工地，即類似自動化倉儲概念，利用半夜時間自動運送建材到特定樓層，方便工人白天施工。

高雄亞洲新灣區特貿三公辦都更招商案開標，南北基地3案，都有廠商投標，確定揮出一記漂亮的全壘打，有機會引進民間投資超過350億元，甚至上看500億元，創下高雄公辦都更新里程碑，3個標案預定今年底簽約。

高雄都發局長楊欽富28日表示，亞灣特貿三公辦都更招商案，在陳其邁市長力推5G AIoT產業政策支持下，市場反應熱絡，南北基地三案都有廠商投標申請，並有投兩標以上的廠商，有機會引進民間投資超過350億元，創下高雄公辦都更新里程碑，但仍待後續相關行政程序完成，才能辦理簽約。

楊欽富指出，特貿三為啟動亞灣5G AIoT創新園區關鍵之鑰，都發局評估市場胃納量、廠商投資風險、5G AIoT產業進駐、以及公共服務等因素，重新劃分為三案同時招商，採取都更權利變換及調整住宅比重；再加上，行政院與經濟部5G AIoT產業計畫支持，共同形塑優質前瞻的投資環境，期盼公私協力，讓高雄經濟起飛。

他說，特貿三是兌現5G AIoT產業轉型與創造就業優先場域，南北基地面積共1.6萬坪，是與國營事業台電公司合作的首宗大型公辦都更招商案，投資規模以基準容積預估超過350億元，創造4,000個就業機會。若加計容積獎勵開發後，可能會突破500億元，需投資者整體評估未來市場機會。

都發局指出，特貿三案尚需進行投標資格確認、綜合評選及議約等行政程序，在廉政平台運作下，讓投資者公平公正參與都更公共建設，全案預計今年底與評選優勝廠商完成簽約。

都發局說，該案開發後，高市府與台電分回5G AIOT創新企業、青創基地或會展等產業樓地板空間，提供5G科技應用研發等產業鏈進駐使用。未來也可依市政需求轉換為公益社福設施（幼托日照等）、公共服務設施（城市設計展館、市民學苑等），達成服務市民優先、開發地利共享之效益。

繼9月中旬達麗建設動土台南新都心建案，每坪售價上看40萬之後，清景麟建築團隊位於達麗斜對面的「巴克禮PARK」二期27日也動土，由於土地和建築成本高漲，「巴克禮PARK」二期將採邊建邊售，每坪售價將從35萬起跳，比半年前的「巴克禮PARK」一期平均成交價25到26萬元，大漲逾30％。

總面積約110公頃的「南台南站副都心計畫」區段徵收土地，在台糖和台南市政府標售土地後，達麗建設和清景麟建築團隊先後標下多塊大面積建地，新案率先由清景麟在2020年11月開賣總銷約45億的「巴克禮PARK」一期；達麗建新案則在今年年9月動土，明年開始預售，預定每坪開價上看40萬元。

清景麟、白天鵝建設及銳揚建設聯手推出的「巴克禮PARK」二期在9月27日動土，清景麟董事長林聰麟27日指出，包括「巴克禮PARK」一、二、三期總銷共約165億元，「巴克禮PARK」一期在去年11月開始預售並完銷，平均每坪成交價25到26萬元；二期總銷55到60億元，預定明年三二九檔期進行銷售。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理榮盛發展(4.890, 0.19, 4.04%)今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹榮盛發展上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，榮盛發展實現營收342.2 億元，上年同期為261.5 億元，其中非房地產收入占比為7.72%。

規模與盈利方面，2021年上半年榮盛發展毛利率25.84%，淨利率8.49%；歸母淨利潤25.3 億元，上年同期則為29.5 億元。上半年的銷管費用率為7.38%，ROE為5.12%。總資產2936億元，貨幣資金291.7 億元，歸屬股東權益為495.2 億元。

銷售情況

銷售方面，上半年榮盛發展實現合約銷售額599.2 億元，上年同期為482.3 億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第37 位；實現合約銷售面積516.7 萬平米，上年同期則為434.2 萬平米；銷售均價為11597 元/平米，上年同期為11106 元/平米。上半年合同負債860.2 億元，存貨周轉率為0.13。

土地儲備

土地儲備方面，上半年榮盛發展拿地金額為123.4 億元，上年同期則為208.2 億元；拿地面積302.9 萬平米，上年同期為467.4 萬平米；拿地價格為4074 元/平米，上年同期則為4454 元/平米；銷售價格/拿地價格為2.85；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.21。總土地儲備貨值為4338.7 億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年榮盛發展總有息負債649.8 億元，短期借款占比為34.25%。機構評級方面，標普給予“B+”評級，展望“穩定”；穆迪給予“Ba3”評級，展望“負面”；惠譽給予“BB-”評級，展望“穩定”。

淨負債率為66.5%，剔除預收款後資產負債率70.81%，現金短債比1.16。“三道紅線”中剔除預收款後資產負債率一項不合格，檔位為黃檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理富力地產今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹富力地產上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，富力地產實現營收394.9億元，上年同期為335.9億元，其中非房地產收入占比為9%。

規模與盈利方面，2021年上半年富力地產毛利率21.7%，淨利率8.05%；歸母淨利潤30.8億元，上年同期則為37.9億元。上半年的銷管費用率為10.66%，ROE為3.43%。總資產4245.5億元，貨幣資金288.0億元，歸屬股東權益為901.6億元。

銷售情況

銷售方面，上半年富力地產實現合約銷售額650.8億元，上年同期為510.6億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第33位；實現合約銷售面積485.2萬平米，上年同期則為426萬平米；銷售均價為13400元/平米，上年同期為11970元/平米。上半年合同負債550億元，存貨周轉率為0.14。

土地儲備

土地儲備方面，上半年富力地產拿地金額為26.7億元，上年同期則為75.3億元；拿地面積76.3萬平米，上年同期為242.8萬平米；拿地價格為3500元/平米，上年同期則為3100元/平米；銷售價格/拿地價格為3.83；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.04。總土儲中一、二線城市占比為53%。總土地儲備貨值估算值為9269.2億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年富力地產平均融資成本7.67%，總有息負債1433.5億元，短期借款占比為36.21%。機構評級方面，標普給予“B”評級，展望“穩定”；穆迪給予“B2”評級，並列入下調觀察名單；惠譽給予“B+”評級，展望“負面”。淨負債率為123.50%，剔除預收款後資產負債率74.90%，現金短債比0.55。“三道紅線”全部不合格，檔位元為紅檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理融信中國今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹融信中國上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，融信中國實現營收217.4億元，上年同期為210.7億元，其中非房地產收入占比為4.05%。

規模與盈利方面，2021年上半年融信中國毛利率10.01%，淨利率4.79%；歸母淨利潤6.9億元，上年同期則為9.1億元。上半年的銷管費用率為5.86%，ROE為3.87%。總資產2466.1億元，貨幣資金321.8億元，歸屬股東權益為176.9億元。

銷售情況

銷售方面，上半年融信中國實現合約銷售額829.7億元，上年同期為604億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第25位；實現合約銷售面積403萬平米，上年同期則為257萬平米；銷售均價為20564元/平米，上年同期為23457元/平米。上半年合同負債728.9億元，存貨周轉率為0.14。

土地儲備

土地儲備方面，上半年融信中國拿地金額為469億元，上年同期則為393.8億元；拿地面積574.2萬平米，上年同期為460.5萬平米；拿地價格為11132元/平米，上年同期則為8550元/平米；銷售價格/拿地價格為1.85；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.57。總土儲中長三角地區占比為46%。總土地儲備貨值為6498.2億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年融信中國平均融資成本6.52%，總有息負債720億元，短期借款占比為34.93%。機構評級方面，標普給予“B”評級，展望“穩定”；穆迪給予“B2”評級，展望“穩定”；惠譽給予“B+”評級，展望“負面”。

淨負債率為75%，剔除預收款後資產負債率69.7%，現金短債比1.09。“三道紅線”全部合格，檔位元為綠檔。

向政府口頭彙報的“腹稿”，不慎外泄。

又一家房企陷入“求助信”羅生門，這次是頭部房企融創中國（1918.HK)。

9月28日，融創中國在官微發佈聲明，對近日網路流傳的紹興公司相關內容回應稱，紹興“求助信”系員工誤操作，公司從未有過、也沒有任何需求和意願向政府提交類似報告。

事發於四日前。當天上午，一封融創紹興分部向當地政府發出的求助信在網上流傳，引發融創旗下美元債大跌。信件內容顯示，今年6月3日以來，紹興多次出臺樓市管控政策，民眾市場信心受到重挫，購房意願大幅下滑，企業現金回流也受到影響。

對此融創解釋稱，網傳信之所以流出，實則是紹興公司負責人獲悉，政府當天將到黃酒小鎮督查安全生產工作，想借機解決相關專案已售房源的網簽問題，因此初步整理了相關內容，作為向政府口頭彙報的腹稿。沒想到，因操作失誤造成資訊外泄。

澄清聲明發出後，融創今日股價大漲，截至發稿報15.24港元，漲幅17.59%。值得注意的是，經歷多輪調控後，紹興樓市確實已開始降溫。風起於青萍之末，“求救門”背後的房企，要攻克的難關還很多。

大筆投資遭遇樓市調控

融創在紹興市場已是“老手”。自2016年進入紹興以來，融創相繼獲取、開發了8個項目，包括越州府、壹號院、濱湖灣、奧璟園、樾湖灣、和樾府等，累計銷售近300億元。其中，投資額最大、也是網傳信重點提到的，是“黃酒小鎮”專案。

2020年4月，融創中國董事長孫宏斌來到紹興，融創中國、深融文旅與紹興市越城區政府三方，就紹興黃酒小鎮的開發建設簽訂戰略協議。根據協定，三方將依託紹興黃酒小鎮的豐富資源，打造世界級黃酒文化旅遊目的地。

紹興政府將此次合作，描述為黃酒小鎮的“華麗轉身”。紹興市人民政府官網資訊顯示，融創介入前，政府曾引入精功集團進行合作，前期投資近50億元。新夥伴到來後，黃酒小鎮的預計總投資一躍升至320億元，其中一期有望於亞運會前建成開園。

“接觸了黃酒小鎮項目後，我對紹興歷史文化有了更深的瞭解，現在出差都會隨身帶上紹興黃酒。”在6月22日舉行的紹興黃酒小鎮開發專案投資合作協定簽約儀式上，孫宏斌還曾表示，大投入才有大產出，大專案才有大浪花。

同年12月31日，浙江紹興計畫出讓6宗涉宅地快，總起拍價92.28億元。當天，融創通過3個不同的馬甲，一舉拿下4宗商住地塊，合計成交總價64.88億元。隨後，黃酒小鎮的相關投資建設，也開始快馬加鞭地進行。

沒成想，進入2021年，樓市整體環境大轉向，因疫情短暫回溫的市場形勢，在強力調控下步入降溫通道，紹興也沒能例外。

4月9日，紹興發佈《關於進一步規範房地產市場秩序的通知》，以抑制投機炒房，遏制房價過快上漲，規範房地產市場秩序。5月8日，紹興出臺調控措施，包括加大住宅用地供應、試行公證搖號公開銷售、提高預售許可門檻、健全房地聯動機制等。

不過，樓市的火熱態勢還是在持續。5月28日，浙江省住建廳和自然資源廳還聯合約談紹興等三個城市負責人，“要求進一步認清形勢，提高站位”，深入推進房地產調控長效機制建設，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

6月3日，紹興市隨即發佈《通知》，包括以網格控房價、完善房價地價聯動機制、實行區域限購以及提高限售年限等，被稱為紹興樓市調控的“紹4條”。

經過多輪強力調控，紹興樓市出現降溫苗頭。房天下資料顯示，7月份，紹興市新房共成交839套，環比下降32.88%，同比下降56.1%；8月份，紹興市新房共成交413套，環比下降50.77%，同比下降79.94%。

網傳信也顯示，紹興出臺調控政策後，樓市急劇轉向。新房市場上，民眾市場信心受到重挫，購房意願大幅下滑，以監控的鏡湖12個樓盤為例，案場周度來訪量僅為5月份的20%，成交量不到15%；二手房交易近兩月同樣大幅下滑，同比幾近腰斬。

網傳信還顯示，在調控背景下，融創在紹興的8個項目預售資金監管達到40多億，加上已投入資金，合計將近117億資金沉澱。同時，網簽進度受限，有近600套沒有網簽。市場降溫、疊加大量已售未網簽房源的積壓，因此才有了這次“求助信”風波。

融創中國已開始“控速”

今年以來，多家房企陷入現金流危機，向政府“求助”的事件也頻頻出現。因此，對於融創此次風波，市場的緊張情緒一度被拉到峰值。

在今日的澄清公告中，融創中國對外表示，集團在全國範圍內的項目運營正常、銷售良好，整體經營健康，1~8月實現合同銷售額4151億元，同比增長33%。融創還稱，堅定看好紹興城市發展，未來還會繼續深耕，加大在紹興的投資力度。

不過，單看8月份，融創實現銷售額450.6億，同比下降29.8%。8月銷售金額同比大幅下滑，系受市場整體環境影響，多家地產龍頭都未能倖免。在日前舉行的中期業績會上，孫宏斌表示，今年下半年的銷售壓力很大，市場會很慘烈。

“調控對行業和企業都是好事，經過這輪調控，都將變得更穩、更健康。與此同時，也要求企業在新的政策環境下，快速調整適應。”孫宏斌稱。

實際上，早在2020年，融創已經在放緩擴張步伐，拿地金額僅為2019年的一半。2021年上半年，融創獲取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷售比37.9%。而在近期密集舉行的二輪供地中，曾大舉掃貨首輪土拍的融創，已經不見了蹤影。

曾喜歡豪擲“收並購”市場的融創，連這個動作都停下了。管理層表示，“三道紅線”對企業有負債總額的限制，目前並購市場基本不存在了。因為凡是出現問題的公司，都有大量的存量債，並購了其他公司，自身負債規模肯定會超。

據悉，在今後兩年，改善財務指標是融創的首要工作目標，要增加自有資金、降低負債規模，在三年內將融資成本降到5%以內。“下一步的策略就是讓企業更安全。”管理層稱。

資料顯示，截至2021年上半年，融創淨負債率為86.24%，較上年下降9.4個百分點，非受限現金短債比升至1.11，較上年提升0.03，剔除預收款項後的資產負債率為76.41%，較上年下降2.28個百分點，目前“三道紅線”踩中一條，屬於“黃檔”企業。

9月28日，北京商報記者從中原地產研究中心瞭解到，隨著各種調控政策的升級，北京二手房市場出現全面冰凍，截至9月27日，二手房成交量只有1萬套左右，預計全月只有1.25萬套。以1.25萬套計算，該成交量較8月的15942套驟減超3000套，下降幅度約21.6%；與今年3月份最高點22172套相比，成交套數減少約1萬套，下降幅度高達43.6%。“降溫”的背後，是政策調控的不斷加碼，也是貸款額度收緊直擊“要害”。

政策調控“打補丁”

疫情過後，購房積壓需求得到釋放，加之“學區房”概念受熱捧、信貸資金違規流入房地產市場等因素影響，北京二手房交易曾經歷過一輪上漲“熱情”。然而“熱情”過高，也成為政策關注的重點，整頓“學區房”炒作亂象、嚴查違規資金流入樓市、打擊假離婚買房等政策接連落地。

今年7月，北京西城區嚴格落實號稱史上“最狠”學區房政策——多校劃片，迅速拉開了學區房降價的大幕，傳統“頂級學區”德勝、月壇等大幅降價案例層出不窮。有媒體曾報導稱，德勝一套房齡40年，建築面積為38平方米的“老破小”，最近以“低價”完成交易。不到兩個月時間，同一套房子的差價卻達到了120萬元。

今年8月初，北京市住建委發佈《關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，也徹底封堵了“假離婚”買房問題。夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合北京市商品住房限購政策規定的，自離異之日起三年內，任何一方均不得在該市購買商品住房。政策調控“打補丁”，澆滅了北京剛剛熱起來的二手房市場。

二手房市場信貸收緊

除上述政策調控“打補丁”外，二手房市場信貸全面收緊則可謂直擊“要害”。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，二手房市場信貸收緊，全面抑制換房客戶。其表示，網簽資料相對滯後，特別是最近各地開始加強二手房價格管控，很多城市公佈的網簽成交量開始滯後市場，實際市場跌幅比網簽更大。二手房市場放款難，已經全面抑制市場活躍，特別是一二線城市，二手房占比高，當下貸款週期已經超過3個月，年內放款難的情況持續下，市場成交量不斷減少，包括深圳等城市成交量已經是多年最低點。

根據之前北京商報記者的調查，北京多家銀行分行以及支行表示已無房貸額度。同時，資質審核也日益趨嚴，部分銀行表示，客戶有未還清消費貸或信用貸的，有可能會影響房貸的審批額度，甚至不能通過審批。審批時間延長、放款週期延長，將直接影響到購房者的買房熱情，甚至部分購房者暫時“失去”貸款資格，基本上限制了超一半的購房需求。

去年12月31日，中國人民銀行、中國銀行(3.060, 0.01, 0.33%)保險監督管理委員會發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，自2021年1月1日起實施。

《通知》根據銀行資產規模及機構類型，分五檔對房地產貸款集中度進行管理。其中，第一檔的中資大型銀行的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%；第二檔的中資中型銀行兩項占比分別為27.5%和20%，並根據實際情況對占比超標的銀行設置兩年、四年調整過渡期。監管“紅線”出臺後，多家銀行房貸額度超標，這也是信貸政策不得不收緊的主要原因。

新房市場受影響

市場情緒總是一致的，北京二手房市場降溫，新房市場也未能倖免。“我們7月的網簽還很好，8月就掉了，9月就更嚴重了，不是因為沒客戶，都是二手房等著置換的。”順義某專案行銷總向北京商報記者透露，最近自己頻繁向總部申請，希望批准給交了首付、但因二手房置換原因暫時騰不出資格的購房者寬限換房週期。他們與購房者溝通得知，大部分購房者目前均卡在賣房時，買方信貸批不下來。

“感覺是一瞬間，7月我們一天一套的速度，現在就全面擱置了。”但這位行銷總也直言：“大家都搶回款，總部原來給我們就3個月，現在又是年底涉及年報，估計挺難的，但不寬限成交也卡在這，沒辦法。”

張大偉稱，北京樓市已經明顯地進入了下行通道。要警惕市場急速下調後出現價格戰，按照目前情況，大部分企業對第二輪集中供地積極性不大，市場全面降溫，企業資金鏈壓力越來越大。這種情況下，不排除部分新入市專案開始價格戰的可能性。

當新房與二手房的價格出現明顯倒掛，二手房市場的回溫還有一段長路要走。事實上，二手房的上漲動力已經遭到新房“情緒”的削弱。目前北京的政策核心是“穩地價”，第一批集中供地整體溢價率不過10%左右，處於全國較低水準，多宗地塊因觸及“雙限”而轉入競高標準商品住宅建設方案投報程式。

北京第二批集中供地在路上，北京商報記者也有相關統計，溢價率整體不超過10%，最高溢價率也不過15%，且通過加入了現場搖號、競現房等新的競價方式，進一步遏制地塊高溢價的產生。

近日來，不少城市第二輪土地集中出讓開啟，杭州、重慶等不少熱點城市土地流拍、低價成交現象頻發，令市場對未來樓市發展產生些許擔憂。

不過9月28日，深圳第二輪集中土拍收官，儘管從溢價率來看，遠遠低於首輪，但成交情況依舊火熱。

國資房企成主角，中海獨得其四

公開資料顯示，深圳第二輪集中供地共推出22宗地塊，僅一宗流派，其餘21宗均成功出讓，總成交額452.97億元，另有1宗進入搖號程式。

值得注意的是，除1宗流派之外，剩餘21宗地塊中17宗達到溢價率15%的地價競拍上限，僅4宗底價成交。深圳此輪土拍的競爭激烈程度可見一斑。

從結果來看，央企巨頭中海地產成為此輪競拍中最大贏家。其以127.15億元單獨斬獲4宗，且均達到15%溢價率上限。其中，2宗位於龍華區，樓面均價分別達到37227元/平方米和30112元/平方米，另2宗宅地分屬光明區鳳凰街道與龍崗區寶龍街道。

其次，另一個央企巨頭保利以71.73億元收穫3宗，同樣均為上限價競得，分別位於龍崗區龍崗街道、龍華區民治街道以及坪山區碧嶺街道。

剩餘地塊則被金地、華潤、聯發、深汕城投、龍華人才安居、深圳地鐵集團、深圳特區建發等一眾企業分食，各得1宗。

值得一提的是，此輪集中競拍中平均樓面價最高地塊最終被深圳市國資委旗下天健地產以上限價52.41億元競得，樓面價高達53305元/平方米。該地塊位於前海深港現代服務業合作區桂灣片區，為二類居住用地，土地面積2.3萬平方米，建築面積12.6萬平方米，起始價45.58億元，溢價率上限15%。

有分析人士向觀察者網指出，受融資環境和調控政策影響，如今的土地市場明顯降溫，即便深圳此次土拍大多數地塊仍舊觸頂，但受到競拍規則等影響，無論土地總價還是單價，都受到了明顯限制，樓市熱度也不如以往。

此外，上述人士認為，如今房地產行業流動性風險頻發，作為重資產行業，一旦爆雷，對於整個金融系統打擊太大。國資背景房企特別是中海、保利等央企表現突出，正是此輪調控達到預期的表現。預計未來的新房開發商市場中，國企毫無疑問將會是活躍主力。相比之下，民營房企，特別是中小企業，受到資金等多方面限制，逐漸轉型為物管、商管等輕資產服務業不失為一個明智選擇。

嚴查競拍企業資金來源

除競拍地塊之外，深圳此前發佈的競拍規則同樣引發行業關注，特別是此前多次強調嚴查居住用地購地資金。

據悉，競拍開始之前，深圳市地方金融監督管理局、規劃和自然資源局消息、深圳市住房和建設局等六部門聯合發佈監管方案，主要針對參與競買深圳居住用地企業和深圳轄區內金融機構，嚴格核查深圳市商品住房用地招拍掛出讓土地購置資金，進一步加強對房地產開發企業購地和融資的監管。

這意味著，此輪土拍的多宗地塊參拍開發商均將受到資金監管。

具體而言，競拍企業股東不得違規向其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等作為購地資金；競買企業不得直接或間接使用金融機構各類融資資金作為購地資金；購地資金不得使用產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等；競買企業需要說明購地資金來源並承諾為自有資金，提供相應證明，通過銀行流水等證明資料進行完整的論證，並對上述要求作出承諾，提交《土地購置資金承諾函》及會計師事務所提供的審計報告。

對於經審查發現違反上述購地資金監管要求的企業，將取消其競得資格、沒收競買保證金不予退還，1年內禁止該企業參加深圳市國有建設用地競買活動，並及時向社會公開處理結果。

此外，此次競拍還直接對金融機構提出要求，從根源上杜絕違規操作。

首先，深圳市要求，銀行、證券、保險、期貨、信託、基金和資產管理公司等持牌金融機構不得違規為競買企業提供各類融資資金（包括不限於開發貸款、定向增發、信託貸款等資金管道）作為購地資金。

其次，商業保理公司、小額貸款公司、融資性擔保公司、融資租賃公司、典當公司、地方資產管理公司等“7+3”類地方金融機構，也不得違規為競買企業提供資金用於購地。

最後，金融機構應做好資金審查，防止資金違規流入商品住房用地競拍市場，金融機構應建立相應的監測和報告機制，對借款主體資質、貸款用途開展實質性審查，防止信貸資金違規用於競買土地，一旦發現借款主體違規使用資金用於商品住房用地競拍，應及時向等相關部門報告。

奧威控股(01370)公布,作為承租人與董事及控股股東之一李豔軍旗下奧威集團作為出租人簽訂解除協議,據此雙方同意提前終止2019租賃合同,自10月1日起生效,預計因此而產生收益約37萬元人民幣,而提早終止2019租賃合同不會產生出售收益.

該集團指,將於10月1日將位於北京建國門外大街6A號中環世貿中心C座17樓的物業移交予奧威集團.2019租賃合同項下的所有權利和義務將於終止生效日終止.該集團根據解除協議確認的使用權資產金額減少約445萬元人民幣,而確認租賃負債未償還結餘為約482萬元人民幣.另外,日壇俱樂部作為出租人與該集團子公司淶源奧威作為承租人就一物業簽訂2021租賃合同.

澳能建設(01183)公布,獲授兩項於澳門的建設與裝修工程之合約,總值約1460萬元(澳門元．下同).

該集團指,於8月27日中標為澳門氹仔客運碼頭的太陽能光伏系統提供設計、供應、安裝、運行及維護服務,合約價值約655萬元,並於本月17日獲授予為新建酒店綜合大樓提供並安裝防火門,合約價值約805.5萬元.該集團指,概無就獲授有關合約作出溢利預測或估計.

外電引述知情人士透露,中國政府計劃爭取國有企業以及萬科(02202)(深:000002)等有國家背景的地產開發商參與收購陷入困境的中國恆大(03333)的資產.

目前恆大背負3050億美元債務,正處於倒閉的邊緣,不過,據包括四位來自政府和監管機構的消息人士表示,中央政府不太可能直接干預以解決恆大的危機.

消息人士指,有關部門希望通過這些資產購買,萬一恆大陷入無序倒閉,也許能夠避免或至少緩解可能出現的社會動盪.

知情人士又指,數家國有企業已經對恆大在廣州的資產進行了盡職調查,其中一個代表性的例子是,廣州城投集團接近收購恆大廣州足球俱樂部體育場以及周邊住宅項目.從「政治和商業的考量」出發,已經對恆大在廣州核心資產的潛在買家進行了「安排」,但政府不希望看到幾家公司競購同一資產.

消息人士稱,萬科和中國金茂(00817)等政府背景的地產開發商被要求向恆大購買資產,華潤置地(01109)也收到同樣的要求.

市建局公布,土瓜灣鴻福街╱銀漢街發展項目共接獲36份意向書.新世界發展(00017)、英皇國際(00163)、華懋集團、遠東發展(00035)、南豐地產、中國海外(00688)、佳兆業集團(01638)、碧桂園(02007)、旭輝控股(00884)及招商局置地(00978)等有份提交意向書.

英皇國際物業經理蔡宏基表示,預料該項目可建850個單位,加上集團一直有與市建局合作,集團傾向以獨資形式入標.他又指,整體樓市剛性需求大,該項目位於市區,並鄰近港鐵土瓜灣站,故不擔心項目未來的發展.

該項目於2016年6月展開,地盤面積4581平方米.項目完成後,預計可提供上限為41229平方米的總樓面面積,料可提供約750個中小型住宅單位.

長和系創辦人李嘉誠及主席李澤鉅繼續增持長實集團（01113）股份。集團在回覆傳媒查詢增持事宜時表示，李嘉誠基金會有限公司於9月21日、9月23日、9月24日及9月27日，以平均價每股42.509元、43.4593元、42.9861元及43.271元購入長實共181.15萬股。

根據《證券及期貨條例》，李嘉誠持有長實的權益由46.10%增至46.15%；李澤鉅所持權益由46.17%升至46.22%；李嘉誠基金會有限公司所持權益由11.38%增至11.43%。

市建局經過四年時間,完成研究油麻地及旺角地區重新規劃方案,提出以地積比率轉移及整合街區發展,增加人均居住面積及提供「首置盤」資助房屋.發展局長黃偉綸在立法會發展事務委員會上表示,相關項目涵蓋212公頃,範圍廣闊,市建局難以獨力落實市區更新計劃,認為市建局應該擔任統籌者角色,並歡迎採用公私營合作模式.

是次重建研究,包括建議區分為5個「市區更新潛力地區」,亦會尋找合適地盤,以港人首次置業形式興建資助房屋.

*興建首置盤將可減低市建局財政承擔*

多名議員贊成重新規劃油旺區,但擔心沒有具體時間表,認為重建計劃規模太大,最終會淪為空談.黃偉綸解釋,由於市建局引入新的規劃工具,提出地積比率轉移概念,目前定下具體工程時間表並不實際,當局目標是明年開始改劃分區計劃大綱圖.

黃偉綸續稱,建議興建首置盤,將可減低市建局的財政承擔,局方亦會與運輸及房屋局商討,會否興建居屋等.他指目前在啟德已有超過1000個單位,專門提供給市建局作調遷,項目會由房協管理,當局亦已在九龍城覓得土地,同樣可提供約1000個單位.

黃偉綸表示,當局亦會檢視能否在一些地積比較低的老舊社區設施,作一地多用,大廈底部作社區設施,上面可以居住.

今年積極出貨的資深投資者「舖王」鄧成波家族，本月再推新一批工商物業放售，涉及39項物業。據了解，叫價最高的灣仔莊士企業大廈一籃子商業樓面，以約4.15億元售出，較叫價大減2.05億元或33%，賬面損手約1780萬元離場。

市場消息指出，鄧成波家族沽出灣仔駱克道382號莊士企業大廈18層商廈樓面，包括5樓、7樓至13樓、15樓至23樓及頂樓，總建築樓面約44829方呎，成交價約4.15億元，呎價約9257元。據悉，該批物業佔整幢大廈約57%業權，本月起以6.2億元放售，短期內獲買家洽購，即火速降價2.05億元出售。

本報向鄧成波五子鄧耀昇旗下的陞域集團查詢上述買賣成交事宜，該集團不予置評。

資料顯示，鄧成波家族2014年初透過買賣公司形式，向資深投資者紀寶大手購入莊士企業大廈15層樓面，涉資3.6億元。及後同年再向不同業主收購多3層單位，每層單位成交價由2200萬至2880萬元，合共斥約4.33億元購入共18層樓面；現時持貨約7年沽出，賬面虧損1780萬元，跌價約4.1%。

據了解，上述物業中，目前最高9層已改裝為旭逸雅捷酒店．灣仔，提供50間客房；餘下9層則作為寫字樓出租，月租總收入共約86.23萬元。

觀塘駱駝漆大廈全層賣億元

另外，中原（工商舖）商舖租賃部高級分區營業董事黃新宇表示，鄧成波家族以1億元售出觀塘開源道62號駱駝漆大廈第1座1樓全層，建築面積約14795方呎，平均呎價約6759元。新買家為投資者莊道濟，同時持有鄰近開源道63號福昌大廈11間地舖。

土地註冊處資料顯示，鄧成波家族2010年以約4700萬元購入上址，持貨11年，賬面獲利約5300萬元，升值約1.13倍。

城規會近日連環接獲3宗葵涌區的活化工廈重建計劃申請，涉及樓面面積共約74.1萬方呎。其中由基金安祖高頓持有的葵涌葵榮路30至34號工廈活化為商廈項目EDGE，該基金計劃透過活化工廈政策，放寬該用地發展密度兩成，以重建該址為新型工廈，總樓面面積約31.32萬方呎。

前述EDGE位於葵榮路30至34號，屬於「其他指定用途」註明「商貿」用途，佔地約2.75萬方呎。安祖高頓向城規會申請，把該用地的地積比率由9.5倍放寬兩成，至11.4倍，在該址興建1幢21層（另設1層地庫）的新型工廈。

資料顯示，EDGE樓高9層，於2017年才完成活化，當時該基金曾透露，活化歷時約一年半，涉資逾1億元。

南華冷房擬建數據中心

另外，美聯工商舖（00459）與德永佳集團（00321）去年聯合向城規會申請把葵涌葵定路10至16號羅氏美光發展大廈用地的地積比率放寬至14.1倍，以興建1幢27層（另設2層地庫）全新工廈，總樓面面積約20.97萬方呎，已於今年5月獲城規會批准。該財團近日再向城規會申請，以獲批的發展密度興建1幢28層（另設4層地庫）的商業樓宇，作寫字樓和零售等用途。

金朝陽（00878）則就其併購的葵涌華星街13至17號南華冷房大廈，向城規會申請放寬密度兩成，以地積比率11.4倍興建1幢19層（另設1層地庫）數據中心，總樓面面積約21.81萬方呎。

將軍澳近年有大量新盤落成入伙，發展商持續推售車位滿足市場需求。會德豐地產將軍澳日出康城MARINI推出首批共80個私家車位，供系內MARINI、GRAND MARINI及OCEAN MARINI三盤的買家優先認購，入場費210萬元。

車位住宅比例1：6 周五抽籤

綜合消息指出，該批車位全數位於MARINI的2樓停車場，定價210萬至220萬元，入場費最平的車位共26個，售價最貴的車位則有10個，整批車位市值共約1.71億元。

發展商本月24日至30日開始接受三期項目買家提交認購登記，並於周五﹙10月1日﹚進行電腦抽籤及公布結果，隨即於同月3日（周日）在尖沙咀海港城港威大廈第二座進行發售。

根據樓書顯示，MARINI、GRAND MARINI及OCEAN MARINI共有住宅單位1653伙，只有MARINI提供私家車位，數目僅274個，換言之車位與住宅比例約為1比6，平均約6個單位才獲分配1個車位。

由南豐發展的同區LP6，今年4月推售首批216個私家車位及50個電單車位，私家車位售價211萬至233萬元，當時獲港姐蔡思貝擲213萬元購入B1層一個雙號車位。

區內代理透露，LP6的私家車位近期月租約5000至6000元，若參考此租金水平，MARINI最低售價私家車位的買家，日後料可享2.9至3.4厘租金回報。

7月經修訂後破頂 上月高位回落

私人住宅樓價近月撲向高位，差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布的私人住宅樓價指數顯示，今年7月經修訂的整體私人住宅售價指數報397.7，超越2019年5月的396.9，連升7個月兼創歷史新高，惟升勢於8月「斷纜」，指數自高位按月回落0.15%，至397.1。業界人士認為，雖然近月多項不明朗因素籠罩本港房地產市場，但第四季私人住宅樓價仍可望平穩向上，料有約3%漲幅。

差估署公布《香港物業報告每月補編》初步數據，最近3個月的數據屬臨時數據，下一個月公布新數據時，有機會作出修訂。該署8月下旬公布7月整體私人住宅售價指數時，指數報396.3，僅較2019年的歷史高位低0.6點或0.15%。不過，差估署昨天（28日）公布最新指數時，把7月整體售價指數調高1.4點，至397.7，創下歷史新高。

中型戶瀉1.95% 細單位新高

至於8月的整體售價指數，則按月回落0.6點或0.15%，至397.1，但仍是歷史次高水平。今年首8個月計算，整體售價指數累積錄得4.53%升幅。

8月售價指數回落，主要受中型單位拖累，其中實用面積753至1075方呎的C類單位，指數按月挫約1.95%，屬連升8個月後首次回落，最新報342，按月跌幅更是2019年6月單月下瀉2.19%以來逾兩年最大；實用面積431至752方呎的B類單位，指數於今年5月至7月連續3個月創其類別的歷史新高，8月則回落0.49%，最新指數報383.4。

至於實用面積不足431方呎的A類單位，指數按月漲0.61%，8月報441.9，打破2019年5月創下的439.7舊紀錄。

市場待《施政》令房策明朗化

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，部分新晉私人屋苑的樓價表現跑贏大市，以荃灣區為例，樓齡較新的屋苑如海之戀等，樓價升勢顯著。該行數據顯示，海之戀今年8月平均成交呎價約21329元，較去年底的19575元飆約9%；同區指標屋苑荃灣中心，同期樓價只升4.6%。劉嘉輝說，樓價突破歷史高位後，買家趨審慎令買賣雙方拉鋸，由於市場憂慮房策改變帶來風險，觀望情緒加劇，料待10月6日《施政報告》公布後，市況才有望明朗化。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮分析，港股近月反覆向下，加上中央對內地多個行業板塊進行調控，影響從事中港業務的買家；而樓市升至臨界點，二手交投放緩，令樓價於高位反覆爭持，惟由於失業率回落和低息環境持續，估計《施政報告》公布中長線房屋供應方案後，第四季樓價可平穩向上，料升幅約3%。

萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，現時市場以打工仔和用家主導，帶動中小型單位的表現較佳，估計購買力可持續至今年年底，整體樓價全年漲約8%。

租金月飆1.56% 逾9年最勁

另外，差估署公布的租金指數升勢不變，8月整體租金指數報182.2，按月飆1.56%，屬於2012年7月按月升1.69%以來逾9年最勁；指數連升6個月共4.65%，而今年首8個月計則漲3.17%。

受惠居屋市場，荃灣新貴居屋尚翠苑2房未補價以623萬沽出，4年勁賺337萬元。另外，新蒲崗采頤花園2房賣582萬元（未補地價），15年升值4倍。

市場人士指出，尚翠苑C座高層4室，實用面積438平方呎，2房間隔，以623萬元（未補地價）易手，實用呎價14,224元。原業主於2017年約以285.8萬元購入，持貨4年帳面獲利337.2萬元，單位升值1.2倍。資料顯示，屋苑最高呎價為14,326元。

采頤花園2房 15年升值4倍

另外，金滙地產組別經理彭淑玲表示，新蒲崗采頤花園11座高層E室，實用面積431平方呎，2房間隔，向東南望開揚市景，以582萬元（未補地價）易手，實用呎價13,503元。原業主於2006年以117萬元（未補地價）購入，持貨15年帳面獲利465萬元，物業期內升值4倍。

其次，世紀21物業（將軍澳）分行經理魏仕良指，將軍澳居屋廣明苑廣寧閣（F座）低層2室，實用面積601平方呎，剛以518萬元（未補地價）易手，實用呎價8,619元。新買家為區外白居二。原業主於2006年以98.5萬元（未補地價）購入，持貨15年帳面獲利419.5萬元，單位升值4.3倍。

近期股票市場不穩，部分屋苑再錄低市價成交，市場指，鰂魚涌太古城廬山閣高層D室，面積約670方呎，議價後以約1205萬成交，呎價約17985元，低市價約7%。

世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示，北角豐昌大廈高層C室，面積356方呎，2房間隔，外望樓景，原開價655萬，議價後以630萬沽出，呎價約17697元。據悉，買家為自用客。

世紀21奇豐分行經理黃宗信表示，馬鞍山嘉華星濤灣1座高層B室，面積541方呎，2房間隔，議價後獲買家以978萬承接，呎價約18078元。

市場指，屯門菁雋低層32室，面積131方呎，以255萬沽，呎價約19466元。原業主於今年1月以235萬購入，帳面獲利20萬，但由於未滿3年SSD，須繳付樓價10%辣稅，涉23.5萬，連同使費，料實蝕逾12萬離場。

祥益高級區域經理黃肇雯表示，天水圍天盛苑K座高層5室，面積650方呎，3房間隔，獲區外首置客以居二價532萬購入自住，呎價約8185元，屬市價。

中原分區營業經理侯惠良表示，沙田第一城12座高層C室，面積484方呎，3房間隔，議價後以818萬易手，呎價約16901元。

利嘉閣分區董事黃永全表示，元朗尚悅2座低層D室，面積約426方呎，2房間隔，外望街景，原叫價585萬，經議價後以577萬沽，呎價約13545元

中原高級分行經理吳倬霆表示，屯門卓爾居1座高層C室，面積679方呎，3房連套房間隔，原叫價1050萬，議價後減價55萬，以995萬成交，呎價約14654元。據悉，買家為港島區業主，有意購入作長線投資。

利嘉閣助理分區董事黃嘉偉稱，粉嶺囍逸2座中低層C室，面積約300方呎，1房間隔，以480萬易手，呎價16000元。

美聯高級分區營業經理黃麗貞表示，將軍澳MONTEREY第3座高層F室，面積751方呎，成交價1584萬，呎價約21092元。

本港樓價直逼歷史高位，加上多個新盤於近期矚目登場，搶佔市場購買力，造成二手交投稍稍受壓。星島地產網以「近期二手交投稍放緩，會否令市場議幅擴闊？」為提進行民意調查。

是次的民意調查當中，接受訪問的共涉145名受訪者，當中有72人、即約50%受訪者認為，本港樓價直逼歷史高位，造成買賣雙方均採觀望態度，加上早前股票市場錄大幅波動，投資者紛放慢入市步伐，造成二手交投受壓，故料市場議價空間將逐步擴闊。

另一方面，有20%的受訪者、即約29人持相反觀點，雖然市場近期被多項利淡因素夾擊，致交投受壓，惟本港住屋需求殷切，加上二手盤買少見少，供不應求，叫價於短期內難以回軟；同時亦有20名人士、即13%受訪者指出，影響樓市的因素錯綜複雜，一時之間難以作出定論，所以未來二手叫價會否回落，需視乎外圍經濟因素會否進一步惡化，對該問題先抱持觀望態度。

另外，有17%的受訪者、即共24人認為，疫情持續平穩，惟本港經濟仍有待復甦，後市去向如何及二手叫價會否回軟，尚需時間觀察。

上周一封融創紹興公司向當地政府發出的求救信在網絡瘋傳，融創中國（1918）昨日於官方平台發表聲明，回應事件僅屬烏龍事件，公司從未有過、亦沒有任何需求和意願向政府提交類似的報告，並強調集團項目建設運營正常，整體的經營狀況健康。

一封融創紹興公司向當地政府發出的求救信上周在網絡瘋傳，求救信指，公司在紹興投資力度和金額最大的產城項目「黃酒小鎮」中已投入77億元（人民幣，下同），但開盤至今公司僅收回2億多現金；此外，紹興市多次出台樓市調控政策，亦令融創房產網簽進度受限，回款壓力增大。

融創在聲明中提到，整個事件的起因為是，紹興公司負責人獲悉9月24日上午紹興市相關領導將督查黃酒小鎮項目的安全生產工作，想藉機就解決該公司在紹興項目已售房源的網簽問題尋求支持，初步整理了相關文字內容，作為向政府口頭匯報的腹稿，當公司於當日上午9時因操作失誤，將稿件發送至紹興本地的一個房產交流群，造成信息外泄。紹興市相關領導在上周於黃酒小鎮的督查中，認真聽取了項目建設的推進情況、安全施工措施等有關匯報。

此外，融創提到，集團在今年1至8月實現合同銷售額4151億元人民幣，較去年同期增長33%，目前融創在全國範圍內的項目建設運營正常、銷售良好。