台中74號環狀快速道路為房市打通任督二脈，與74號道路相鄰的重劃區，在便捷的交通利多支撐下，備受大型開發商的青睞，紛紛出手購地卡位；尤其是位在南屯匝道口的單元五重劃區，將是南屯區下一個房市開發熱點，吸引包括精銳、惠宇、豐謙、大城、寶佳等建商購地、伺機推案搶市。 　

單元五重劃區總面積約70公頃，北邊延續單元二機能，東與單元四為鄰，南與13期重劃區為界，土地交易價格幾乎與單元二重劃區不相上下。根據實價登錄資料顯示，自去年1月至今年9月，單元五「鎮福段」土地，每坪成交均價54.23萬元；單看今年前九月，「鎮福段」土地成交均價每坪來到61.85萬元，漲幅約達14％。 　

單元五重劃區可說是74號環內房市最後一塊拼圖，不只建商看好，政府部門也將於單元五重劃區內打造中部首座「國際型足球園區」，預定地點位在益豐路三段與龍富九路口，足球園區占地面積4.7公頃，相當於1.42萬坪的綠地面積，未來完工後，將可舉辦亞洲足球聯盟以上等級的國際賽事，成為中部足球運動的發展基地之一。 　

位在單元二、與單元五緊鄰的哲園建設新案「李先生的時光花園」，採取先建後售，市場反應熱烈，住家產品規畫50~58坪，每坪開價約45萬元。 　

此外，包括精銳、惠宇、豐謙、大城、寶佳等大型建商，目前均手握單元五1,000至2,000坪以上的土地存量；其中，豐謙建設分次整合鎮福段六筆土地合計近二千坪，最快今年底、最慢2022年推出第一期新案，總銷約10至12億元。 　

而精銳建設在龍富十路上握有超過1,300坪土地，正對自家社區「精銳博」；惠宇建設則在龍鎮一街、近永春東五路也取得多筆土地、合計千餘坪。 　

由於單元五的土地使用分區以低密度的「住1之1」為主，未來開發完成將與單元二的綠意環境相似，開發潛力值得期待。

每坪268萬的地王級商用地！首度進軍台中，擬開發頂級辦公大樓

北部上市建商大咖，爭相砸重金插旗台中七期搶地！皇翔建設6日公告斥資77.5888億元，買下七期2,895坪「新四」地王級商用土地，每坪單價268萬元，震驚中台灣地產業界。

皇翔表示，未來傾向朝頂級辦公大樓規劃開發，這也是皇翔首度插旗台中房地產市場。

備受矚目的七期「新四」2,895坪土地公開標售案，原訂6日公開標售，不料，地主在9月底悄悄撤標、改採私下議價方式進行。據悉，台中指標豪宅建商如寶輝、聯聚均已領標，沒想到最後竟殺出程咬金，由皇翔「打包」回家，為中台灣土地市場投下一顆震撼彈！

台中七期這塊2,895坪「新四」土地，被業界視為地王級土地，標售底價原為每坪260萬元、總價75.28億元，皇翔最後以約268萬元購入，溢價率約3％。

實力雄厚、財力驚人的皇翔向來不出手則已，一出手則一鳴驚人！去年12月底，皇翔董座廖年吉狂砸130億元，打敗數十家對手，以皇翔投資名義，透過股權交易方式，收購仁愛企業股權，買下SOGO敦南館大樓；今年6月，皇翔再以8.53億元，擊敗十組開發商、搶下微風南京精華地232.32坪。

皇翔此次首度進軍台中七期，同樣引起中台灣地產業的騷動，高達77.58億元的購地金額，一舉拿下台中購地總價第二高；而第一名則是興富發建設去年2月中，以總價83.75億元、標下台中大遠百旁2,593坪「新四」商用地，每坪成交單價322.96萬元，也是七期重劃區最大筆土地交易。

北台灣上市建商與大型建商如興富發、皇翔、大陸、遠雄、中悅、國泰等，均看好七期的發展潛力大手筆購地卡位，而台中在地重量級建商如聯聚、寶輝、豐邑等，也都持續在七期獵地備糧。

皇翔發言人副總游玉華表示，董事長廖年吉認為台中發展潛力雄厚，這塊地位於七期，地點非常不錯，且中南部在科技大廠陸續進駐、擴廠後，房市愈來愈熱，經過審慎評估後，皇翔決定出手，也很幸運買到。

游玉華表示，對於這塊七期「新四」商用地，皇翔將朝向頂級辦公大樓規劃開發，不考慮蓋飯店。不過，由於土地才剛買下，詳細的規劃和設計會慢慢進行，至於總銷規模、未來售價、全棟銷售還是全棟只租不售，目前都還言之過早。

據悉，七期這塊「新四」土地，地主為味丹集團楊姓家族的太日東龍建設。而太日東龍另一塊位於台中市政府對面、台灣大道旁「惠來厝段」1,759坪住五、住二土地，10月初也傳出已由北部上櫃建商─鉅陞建設，砸下28.15億餘元、以每坪160萬元購入，顯示北部上市櫃建商插旗台中購地的動作愈來愈積極！

皇翔砸逾77億 插旗台中七期2,895坪土地

土地市場又見超級「大咖」進場「掃」地！原本預計今（6）日下午正式公開標售的台中市七期重劃區新四2,895坪土地，早在9月底已撤標，改採私下議價方式進行交易，昨（5）日傳出，已有某上市建商成功買走。而今（6）日下午，皇翔建設、戴德梁行都已雙雙證實，皇翔建設已首度出手揮軍台中，豪擲77.5888億元，首度「插旗」台中七期地王，每坪取得成本約268萬元，震撼中台灣房市。

皇翔建設發言人副總經理游玉華今天下午第一時間證實，以總價77.5888億元，買下台中七期新四的2,895坪土地，每坪取得成本約268萬元。這是皇翔建設，第一次出手買台中的土地。

原本早在2019年股東會時，才說過「跟中南部市場，八字不合」的皇翔建設董事長廖年吉，此次竟出奇不意，大手筆搶下這塊眾所矚目的七期新四土地，令房地產市場相當好奇和震撼。

游玉華表示，皇翔建設董事長廖年吉雖然當時有講過「八字不合」的事，但後來幾經評估台中的潛力後，認為台中七期發展潛力雄厚，這塊地位於七期，地點非常不錯，至於台北市的土地已經非常稀缺了，至於中南部，在科技大廠陸續進駐、擴廠之後，房市也愈來愈熱，經過評估後，皇翔決定第一次出手，初試啼聲，到台中購置土地，很幸運因此買到這塊地。

游玉華表示，皇翔買下這塊七期新四土地後，將會朝向頂級辦公大樓來規劃、開發，至於住宅，依法規是不得開發的，另外飯店，則不予考慮。由於這塊地，才剛剛買下來，詳細的規劃和設計會慢慢進行，目前總銷規模、未來售價、會全棟銷售還是全棟只租不售，這些都還言之過早。

實力雄厚、財力驚人的皇翔建設，向來低調、犀利，但不出手則已、一出手則一鳴驚人！去年12月底，皇翔建設董座廖年吉才狂砸130億元，打敗數十家競爭對手，以「皇翔投資」名義，透過股權交易方式，收購「仁愛企業」股權，買下「SOGO敦南館」大樓，震撼房市；今年6月，皇翔建設再以8.53億元，擊敗10組開發商、搶下微風南京精華地232.32坪，轟動市場。

此次備受中台灣地產圈高度矚目的台中七期新四2,895坪土地公開標售案，原本預計今（6）日公開標售，但據悉地主早在9月底即悄悄撤標、改採私下議價方式進行，並由代理標售作業的戴德梁行，一一通知已領取標單的潛在投資人撤標事宜；直到這兩天，市場才傳出，這塊地竟殺出程咬金，已由皇翔建設「打包」回家，為中台灣土地市場投下一顆震撼彈。

南台灣交易熱，過去長年在六都交易量中墊底的台南市，第三季買賣移轉棟數6,640棟，史上首見交易量超越台北市。房仲業者分析，過去房市發展都是由雙北市當領頭羊，現在則是平價又具備題材的區域當道，南台灣崛起態勢明確。

台北市在2004年至2010年間，每年買賣移轉棟數均超過6萬棟，此後逐年衰退，2016年更僅低至2.1萬棟，2020年才回升至3萬棟以上；反觀台南過去每年約在2萬棟上下，今年前三季已達2萬棟，台北市、台南市交易量差距快速拉近，今年第三季台南市的買賣移轉棟數首度超越台北市。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北市過去景氣暢旺時，年度買賣移轉棟數通常都是台南市的二至三倍，台南市則因為市場較小，早年屬於封閉型市場，交易量一直都是位居六都之末，不過台北市房價已經到達一定門檻，加上區域內新增供給數量有限，交易量難以返回過去榮景。

台南市房價基期低，加上區域內的發展與企業投資題材不斷，交易量在今年6月首度超越台北市，今年第三季移轉量也高於台北市。台南市平均住宅單價從2017年每坪12.7萬元，逐步上漲至今年每坪17.4萬元，房價上漲幅度達37％，整體台南房市呈現量增、價漲的趨勢。

曾敬德表示，台南房市持續受惠南科效應發酵，帶動就業人口增加；北外環道路、台鐵地下捷運化及生活圈道路交通系統建設計畫等重大公共建設利多，大幅改善交通，帶動地區整體經濟及觀光發展，加上近年台南有許多新興重劃區推出，受到地價上漲等因素影響，建商設計規劃具管理的電梯大樓，新建案受到購屋人歡迎，帶動台南的房市交易量增溫。

新光人壽北市南京東路二段上的「起家厝」，日前通過北市建管處核准危老重建，並獲得38%容積獎勵，該案是新光金控第2個危老案，更是繼富邦金控後第二家金控「起家厝」走危老。

根據北市建管處最新危老核准案統計，新光人壽「起家厝」是第530個通過的危老案，基地面積591.69坪，預計最快明年上半年打掉重建，新建大樓還是維持辦公室使用。

完工後仍以自用為主
根據使用執照資訊，該起家厝於1979年9月底取得使照，屋齡約42年，舊建物為地上14層、地下3層，樓地板面積超過7100坪。據悉，新光人壽「起家厝」將興建一棟地上22層、地下5層的辦公室大樓，完工後仍以自用為主。

不過，早在去年11月，富邦金起家厝「富邦產險大樓」，便已核准通過危老重建，是主要金控中將起家厝申請危老的第一個。富邦金起家厝更獲得原建築容積1.15倍的容積獎勵，扣除建築等相關費用，推估重建後身價增值50億元。

松江南京 商辦改建熱區
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，由於早期多為企業所有，產權單一，因此南京東路周邊大型重建案最多。他指出，雖然疫情改變辦公空間型態，但對重視門面、安全、隱私的金融業來說，購置或重建總部大樓是必然選擇，持續可看到富邦、新光、陽信、上海商銀、全球、元大、國票、三商美邦、和泰產險等，都積極在北市購地、獵樓。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，松江南京是北市主要的辦公商圈之一，因發展早，過往以老舊辦公室為主，近期也是商辦興建的主要熱區。

　建案交屋接近尾聲，華友聯開發（1436）公布的9月營收，降至8,883萬元，不過累計前九月營收已飆至24.23億元，比去年同期大增59.73％，並超越去年全年的16.16億元、以及2019年全年的20.74億元，創下近三年新高。

　華友聯9月營收8,883萬元，年減70.46％，累計前三季營收24.25億元，則是比去年同期增加59.73％。

　華友聯董事長陸炤廷6日指出，今年營收貢獻主要來自台南「EGO」和高雄「秋紅谷」這兩個住宅大樓，在預售時創下的成績，並在今年陸續交屋入帳，目前，入帳高峰已接近尾聲。陸炤廷表示，明年的營收將有「i世界一期」和「H Time」2個高雄大案，交屋入帳，總銷金額分別是31多億元和12億元左右。

　除了華友聯前九月營收超越去年全年，永信建設（5508）前三季，收35.66億元，也已超越去年全年的30.85億元。

經過去年資金熱潮挹注，台北市房市交易價量齊揚，今年跟疫情爆發前一年相比，各坪數區間的價格皆走揚，其中21~30坪均價增幅最大，二年均價增加11.7%，今年均價每坪61.0萬元。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，由於家戶人口越來越少及高房價，二房產品成為房市主力，在大都會區不僅有剛性需求支撐，出租也具有一定市場，故資金帶動下房價躍昇力道強。

各坪數區間的平均成交單價，20坪以下因為坪數小、小套房居多，因此單價偏高，今年均價約每坪68.8萬元、二年來增幅9.6%，住宅平均成交均價最高的坪數為101坪以上，今年均價破百，約每坪100.4萬，與二年前相比成長8.1%，均價第二高的坪數區間在81~100坪，約每坪73.3萬，且綜觀各坪數區間價格，除了20坪以下的小坪數外，有坪數越大、單價越高的趨勢。

郎美囡分析，小坪數、套房總價低，通常平均單價較高，因為台北市房價偏高，面積小則購屋總金額低，且北上就業、就學人口多，小坪數好出租，故市場對小坪數住宅有需求，加上建商推案不乏小坪數產品，新案價格拉動均價走揚；反觀大坪數住宅，在房市盤整時期幾乎成為票房毒藥，整體交易價量均跌，但隨著不動產市場復甦，及台商回流、資金注入，豪宅市場又見曙光，去年到今年受惠資金熱潮，諸多指標豪宅陸續交易，拉抬百坪住宅的均價。

雙北各區土地取得難度升高，建商、首購族紛紛沿著捷運高鐵南向布局，特別是近年來移居人數攀升的桃園，更成為兵家必爭之地，高鐵青埔站周邊重案競出外，新開發的山鼻重劃區、興和特區也急起直追，吸引不少上巿櫃及桃園在地建商插旗布局。

現在土地成本居高不下的狀況下，房價也回不去往年行情，這一兩年，不只雙北房價急速上漲，高鐵行經的新竹地區，房價呈現「跳躍式」成長，在高房價擠壓效應下，有不少雙北、新竹客選擇跨區來青埔購屋。

雙北房價居高不下，青埔成為首購族熱區

青埔重劃區因公共建設完善、雙軌交通加持，搭高鐵僅一站之隔，距離更近北市，房價相對好入手，再加上市府近期研擬新增「循環線」公車以及規劃國道2號大竹交流道往青埔方向匝道增設高架跨越橋，未來交通機能將會更加完整，許多自住、置產者看好此區未來發展性，掀起一波移入熱潮，市場相當熱絡。

現階段有許多雙北、新竹客戶跨區來買房，主要搭乘高鐵通勤，從台北車站到青埔，僅19分鐘車程，購買高鐵月票單月無限搭乘，一個月只要4,555元，到新竹也僅需11分鐘，對許多雙北、新竹購屋客來說，買屋CP值超高、入手門檻相對低。

對於要買房的首購族而言，許多年輕人規劃買房的地點會選在鄰近雙北的桃園，桃園市坐擁許多熱門重劃區，除了青埔高鐵特區、鄰近南桃園交流道的中路重劃區、龜山A7重劃區以及八德重劃區等，價格較親民以外，同時具有增值及發展空間，吸引年輕首購族在此買房置產，而這也成為桃園市平均屋齡較年輕的關鍵因素之一。

青埔商圈再添環球購物中心，成為高密度百貨商場區域

實際探勘桃園高鐵站周邊，附近有IKEA、新光影城與OUTLET等購物商場，至青埔路沿皆可看到不少建案廣告看板，而青埔也是航空城門戶，重大建設雲集，後巿具發展潛力，是吸引業者前往布局的主因，目前當地指標案包括「宏普画時代」、「亞昕喜徠登」、「威均青塘園」、「潤隆國家大院」等。

伴隨著環球購物中心A19店的開幕，又一家插旗桃園青埔商圈的新商場，青埔商圈也成為北台灣僅次於台北市信義區外，百貨商場最密集的商圈。其中關鍵在於高鐵通車後，大幅拉近桃園與台北、新竹等縣市的距離，也讓百貨零售業者目光投向了青埔，吸引不少外縣市的消費者。

不少業者看中這項優勢，去年暑假，青埔商圈一連有新光影城、IKEA、八景島水族館、和逸飯店開幕，現在又有環球購物中心A19的加入，青埔商圈和周邊房市變得超熱鬧，與過去一片荒涼的景象形成對比。

台積電傳出將到高雄設廠，帶動周邊房價飆漲，市民擔心買不起房子，高雄市長陳其邁6日視察岡山87期重劃區的社會住宅興建基地時表示，市府將加強查核，遏止炒房，並當場宣布高雄社會住宅將加碼興建至上萬戶，吸引南漂民眾及青年就業。

陳其邁說，市府會盤點地區平價的住宅，來平準房價。消保處也會根據預售新制的紅單管理，去查核房地產的價格是否涉及炒作，或違反公平交易法，對此會嚴格執行；至於實價登錄，地政處也會查核。

陳其邁昨天與副市長林欽榮、都發局長楊欽富等人到岡山區視察社會住宅興建基地，陳其邁指出，以目前接觸的廠商、投資方來說，從路竹科學園區到橋頭科學園區都有提到安家計畫，不管是宿舍或住宅需求，對於產業園區的串聯也都與捷運黃線、紅線興建有關，市府以公共交通導向的城市開發來帶動區域發展，在交通方便的地點興建平價住宅，滿足就業青年的需求。

目前，高雄市社宅加起來總共是8800戶，但陳其邁昨天宣布加碼蓋到1萬戶以上，他說，高市府社會住宅跟中央在談的還有1600戶，他要求副市長林欽榮「務必要把這1600戶再把它談下來」，讓青年朋友在居住能夠有更好的生活品質。

岡山社宅預計興建764戶，兼顧居住機能與日照中心、社區關懷據點等，目前已完成基本設計，預定今年底動土，工期約3年後完工。

建築師出身的都發局長楊欽榮說，他對這房子很有信心，每房每戶、每間浴廁甚至連地下停車場都要自然通風採光，並將同層排水與智慧節能理念融入基本設計，建立後疫情時代居住新典範。

買房子考量的事情實在太多，除了房價之外，包括地段、坪數、交通等因素，皆會影響最後的決策，要如何做出取捨，「包租公律師」蔡志雄日前分享自己買房心訣，強調「寧願買小，也不要買遠」。

蔡志雄日前在臉書發文表示，有在看房的人會很驚訝，有些莫名其妙的地方，房價也漲得莫名其妙，「寧買小，不買遠，要選擇生活機能好的地點，選主流，不要選補漲的，不然以後就莫名其妙了」。

不少網友紛紛留言回應「我從業代銷，深有同感」、「一不注意，房價就漲上去啦」，也有人好奇提問「『主流』可否再多加指點一二？」、「意思是買蛋黃區，補漲的蛋白區捨棄嗎？」

蔡志雄也解釋所謂「主流」地區，如台北大安、信義、中正，幾乎都OK，新北的永和、板橋、新店、三重就要選地段。蔡志雄也指出「有能力就買蛋黃區，規劃完整的重劃區雖然現在是蛋白其實也不錯，蛋殼區就算了」。

109年人口及住宅普查的初步統計結果顯示，近十年來，我國65歲以上高齡人口增加了122.6萬人，來到367.1萬人次，占總人口的15.9%。若根據國發會的人口推估，2050年台灣高齡人口將達到746萬人。伴隨著高齡人口的增長，相關的醫療需求勢必增加，也預示著未來住宅市場將興起的需求。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，除了高齡人口的快速增長，另一項值得注意的是人口結構的轉變。根據國發會的預估，未來老年人口占總人口比例最高將達到41.6%，代表在未來將有更多高齡長者必須面對獨立生活、自我照顧的情形，而住宅市場也自然會產生相關需求，例如，隨著年紀漸增，醫療資源的需求勢必增加，而在滿足自我照顧的前提下，選擇就近於醫療資源充足的地區成為長者們購屋時的重要考量。

永慶房屋依據近一年實價登錄資料，統計六都醫學中心周遭的房市價量，並篩選出成交量前五名之醫院。其中，台北市的「馬偕紀念醫院」近一年的交易量高達504件，最為熱門；而台中市的「中國醫藥大學附設醫院」及「台中榮民總醫院」也分別以373件及261件交易排進前三名。

北市「馬偕紀念醫院」交易量奪冠 台中市兩家醫院入榜前三

六都的醫學中心中，「馬偕紀念醫院」以504件的的成交實例奪冠，住宅單價為69.0萬/坪。陳金萍表示，「馬偕紀念醫院」位於台北市中山區，一旁就是捷運雙連站，交通機能相當優異；主要道路民生西路及中山北路上店家林立，若有日常採買的需求，不僅有傳統的雙連市場，還有全聯、家樂福等超市可供選擇，生活圈機能完善。

成交量第二名是「中國醫藥大學附設醫院」，近年有373件成交實例，住宅單價則是21.3萬/坪。陳金萍說明，「中國醫藥大學附設醫院」位於台中市北區，是屬於台中市發展較成熟的區域之一，一旁就是中正公園及北區國民運中心，休閒機能相當不錯，步行8分鐘的距離就是知名的一中街商圈，商業活動相當熱鬧。

另一間入榜的台中醫療機構則是「台中榮民總醫院」，近一年有261件的成交案例，住宅單價為17.4萬。陳金萍表示，「台中榮民總醫院」位於台中市西屯區，位置雖然不如中國醫藥大學附設醫院位於市中心熱鬧，但房價卻更親民、更具競爭力。另外，目前規劃中的台中捷運藍線未來也將在台中榮總周遭設站，將串聯台中市政府及台中火車站，使區域機能更完善。

醫療資源結合捷運運輸系統 滿足高齡長者生活需求

透過上榜的醫療中心也可以觀察到另一項高齡社會下的住宅需求，即成熟的大眾運輸系統。榜上的六家醫療機構中有三家都具備捷運運輸系統的優勢，分別為台北市的馬偕紀念醫院、新北市的亞東紀念醫院以及桃園市的林口長庚紀念醫院；而台中的台中榮民總醫院目前也有捷運站設置的規劃。陳金萍解釋，除了醫療資源的需求外，「交通」也是許多長者生活中面臨的重要課題。隨著年齡增長，身體機能逐漸老化，不少長者都選擇減少自行駕駛汽、機車的頻率，轉而依賴步行以及大眾運輸系統，而捷運系統行駛平穩的特色更符合長者對「行」的需求。六都交易量熱絡的六家醫院中就多達四家現在或未來將具備捷運系統，即反映了這樣需求，也顯示醫療宅及捷運宅的結合更貼近年長者的生活需要。

最後，陳金萍補充，面對高齡長者的居住需求，除了考量住宅本身的設計，例如是否有電梯設施、是否具備無障礙空間規劃等，更需站在年長者的角度仔細評估住家周遭的區域機能，如何就近滿足長者的生活所需？以醫療宅為例，不僅具備充足的醫療資源，周遭的生活機能也都相當不錯，更有些具備完整的大眾運輸網絡，而這類型的住宅產品或許正是高齡人口快速成長下的新亮點。

房地產開發投資前十的省份分別是廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川、安徽、福建、湖北和湖南，主要與人口流動、城鎮化率速度和經濟發展速度相關。

近年來，我國哪些地方的房地產開發投資最多？哪些地方的增速快？

一般來說，固定資產中權重最大的三大塊是工業投資、基建投資和房地產開發投資。其中在房地產開發投資方面，近年來隨著區域樓市的分化，各地的房地產開發投資增速也出現分化。

第一財經記者根據國家統計局資料，對2020年31個省份的房地產開發投資資料和2011年以來的房地產開發投資增速統計梳理發現，房地產開發投資前十的省份分別是廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川、安徽、福建、湖北和湖南，可以看到主要是經濟大省和人口大省。而從近年來的變化看，西藏、貴州、甘肅、廣東、雲南、陝西、河南、青海、浙江、江西位居前十，房地產開發投資增速主要與人口流動、城鎮化率速度和經濟發展速度相關。

2020年十大房地產開發投資最多省份：廣東江蘇浙江超萬億

資料顯示，有3個省份2020年房地產開發投資超過萬億大關，分別是第一經濟大省廣東（17313億元）、第二經濟大省江蘇（13171億元）和第四經濟大省浙江（11414億元）。

廣東省統計局的資料顯示，2020年廣東房地產開發投資1.73萬億元，同比增長9.2%。同期廣東商品房銷售面積同比增長7.7%，增幅比前三季度提高8.6個百分點，為2018年以來的最高增速。

2020年，廣東房地產開發投資比江蘇多了4000多億元。從近十年來的資料變化看，2011年-2014年，廣東房地產開發投資一直少於江蘇，但2015年廣東反超江蘇後，領先優勢不斷擴大。

表：東部沿海四個經濟大省2011年-2020年曆年房地產開發投資額（單位：億元。資料來源：國家統計局）


這其中，人口增長帶來的房地產需求增長是最大關鍵所在。七普人口資料顯示，十年來，廣東人口增加了2170.9萬人。占全國增量的30%。廣東增長人數幾乎與浙江、江蘇、山東三省合計增加人數相當。同期，江蘇的增量為608.8萬人，僅為廣東的28%。

廣東省體制改革研究會執行會長彭澎對第一財經分析，房地產開發投資與人口變化緊密相關，尤其是，如今土地指標都要與人口掛鉤。廣東這幾年人口增速遠快於江蘇，每年增量相當於增加了一個中等城市的人口，一個中等城市就產生很大的房地產需求。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，廣東的房地產發展也是大灣區發展的一個重要體現，廣東兩個一線城市廣州、深圳對於人口的吸引力不斷增強。大灣區良好的發展態勢之下，房地產開發投資也快速增長。同時廣東各城市的城市聯動性也較強，比如廣佛一體化、深莞惠協同發展都形成了明顯的協同效應。

張波說，總體來看，廣東未來的經濟發展和人口流入會給房地產開發形成良好支撐，並且帶動房地產開發投資長期保持在一定高位。

與廣東相似，第四經濟大省浙江雖然常住人口總量僅列全國第八，比第三經濟大省山東少了3600多萬。不過，一方面由於浙江經濟發達，人均居民收入位居全國第三，僅次於上海和北京兩大直轄市，購買力更強，整體的房價水準更高。另一方面浙江近十年來人口增加了1014萬人，比同期山東增量高出77%。

張波分析，一個區域的購房需求越多，整個的房地產開放投資量就越大。浙江的外來人口非常多，比如杭州，人口淨流入很多。這樣一來，開發商也願意在這些地方拿地投資開發。

資料顯示，浙江的流動人口數量達到2555.75萬人，僅次於廣東，位居全國第二。其中省外流入人口為1618.65萬人，省內流動人口為937.1萬人。十年來，全省流動人口增加6938.81萬人，增幅為37.27%。浙江省統計局分析指出，這表明農村勞動力加速轉移和經濟快速發展促進了流動人口大量增加，尤其是浙江作為沿海發達省份，吸引了大量省外人口來浙江就業創業和生活。

在東部沿海四個經濟大省之後，戶籍人口第一大省、中西部第一經濟大省河南的房地產開發投資位居第五，西部第一人口大省四川位居第六。中部的人口大省安徽位居第七。福建、湖北、湖南分列8到10位。

值得注意的是，房地產開發投資總量前十的省份中，廣東、山東常住人口過億，河南常住人口也接近1億，江蘇、四川超過8000萬，浙江、安徽、湖南超過6000萬，湖北也達到5775萬，也就是說，前十省份中，有9個省份為人口大省。只有福建人口低於5000萬人。七普資料顯示，2020年福建人口為4154萬人，位居全國第15位。

福建的房地產開發投資高，一方面與福建的人口流入較多、增長較快有關。資料顯示，福建十年來人口增加了464.6萬人，增量位居全國第六。另一方面，福建整體的房價水準也較高，比如廈門房價高居全國城市第4位，超過了廣州和杭州。福州的房價水準也高居全國各城市第11位。房價水準高，也抬升了投資額。

近十年增速：西部多省增長快

2011年以來各省份房地產開發投資增速來看，西藏、貴州、甘肅、廣東、雲南、陝西、河南、青海、浙江和江西位居前十。這其中，除了廣東和浙江這兩個沿海省份由於大量的外來人口流入導致需求增長、房地產投資增速較快以外，其餘八個省份全部來自中西部地區，其中，中部2個，西部6個。

西部省份增長快，一方面與這些地方的房地產開發起步較晚、基數較小有關。比如西藏2011年全年房地產開發投資5.13億元。在基數較小的情況下，城鎮化速度比較快，帶來房地產投資快速增長。

這其中，城鎮化提高幅度最大的就是來自西南的貴州。與2010年六普結果相比，過去十年貴州省城鎮人口增加874.82萬人，城鎮化率提高19.34個百分點，提升幅度位居全國第一，比上個10年（2000-2010年）提升幅度高9.49個百分點。過去十年貴州城鎮化率提升幅度高過全國5.13個百分點，該省城鎮化水準與全國的差距進一步縮小。

貴州省統計局分析，貴州省城鎮化率快速提升，主要得益於三個方面：一是脫貧攻堅取得全面勝利，特別是易地扶貧搬遷成效顯著，為貴州省加快城鎮化進程夯實了基礎。二是經濟快速發展，城區範圍不斷擴大，城市人口承載能力持續增強，為加快城鎮化進程提供了源源不斷的內生動力；三是戶籍制度改革不斷深化，特別是進城務工人員落戶城市的政策落實施行，有力促進了人口加快向城市聚集。

甘肅、河南等省份的城鎮化率提升幅度也都比較大。尤其是位於中部地區的戶籍人口第一大省河南，城鎮人口增量很大。七普資料顯示，2020年河南居住在城鎮人口為5507.9萬人，占全省常住人口55.43%（即城鎮化率）；與2010年第六次全國人口普查相比，全省城鎮人口增加1885.9萬人，城鎮人口比重上升16.91個百分點。快速城鎮化也為房地產市場發展帶來了巨大的發展良機。

相比之下，有三個省份的房地產開發投資呈現負增長，分別是遼寧、內蒙古和黑龍江。此外，吉林的房地產開發投資增速位居倒數第四。

東北地區房地產開發投資下降，一方面與2013年以來經濟下行、就業機會減少、年輕人口流向東南沿海有關。2020年，東北三省總人口比十年前減少了1101萬人。由於外流的主要是年輕人口，或者購買力較強的老年人，因此樓市的需求也受到較大影響。

張波分析，隨著重點城市群近幾年不斷發展，大量的人口開始向五大城市群彙聚，這也導致北部的一些城市處於人口流出狀態，購房需求增長乏力導致房企拿地的意願不斷下滑。

另一方面也跟所處的發展階段有關。吉林大學東北亞研究院教授衣保中分析，東北的工業化和城鎮化早，在改革開放前的計劃經濟時期，東北的城市發展的程度比東南沿海要好，當時這些大城市重工業多，產業工人多，因此城市規模較大。

從發展速度來看，這幾年即便是東北的四個副省級城市，其城區人口規模擴張也不是很快，新增需求較少。另外，在過去計劃經濟時代，企業辦社會，很多國有企業給職工建房，因此這些城市有不少非商品化的房子，所以住房存量也會比其他地區的多一些。

大陸房地產大數據服務商克而瑞研究中心統計數據顯示，今年已有華夏幸福、藍光發展、陽光100中國、泰禾集團、花樣年控股、新力控股集團、中國恆大等多家房地產商出現資金流動性問題。2021年違約債券數量與金額均遠超過去年同期水平，截至9月27日，房企違約債券達39檔，較去年增長25檔，累計金額達467.5億（人民幣，下同，約合台幣2025億元），與去年同期相比增長159％。

恆大危機爆發後，大陸房地產商債務清償能力，引發資本市場對地產債的擔憂。據各家公司發布的債務數據顯示，華夏幸福截至9月4日累計未能如期償還債務本息合計878.9億元，藍光發展至9月24日累計到期未能償還的債務本息計215.07億元，泰禾截至7月30日已到期未歸還借款金額為436.93億元。

新力控股公告，未能於到期日就兩項境內融資安排於9月18日支付應付利息3874萬元；花樣年公告未能在10月4日如期支付票據的剩餘本金約2.05億美元。

第3季融資規模下降

不過，在融資規模方面，今年3季房企的融資規模創2018年以來新低。前9個月100家典型房企的融資量為1兆919億元，同比下降21％。其中，第3季的融資額為2872億元，與去年同期相比下降38％，較今年第2季少24％，融資額創2018年以來最低水準。

克而瑞預計，第4季將維持當前的融資政策，同時在降槓桿主基調不變情況下，大部分房企會更加謹慎投資，房企融資量或將持續維持低位。今年第4季房企的整體到期債券為1082億元，與去年同期相比減少7％，較今年第2季減少19％，雖償債壓力有所緩解，但仍屬歷史較高位，同時2022年上半年房企到期債券3671億元，償債壓力持續。

顯性債務轉隱性債務

當前大陸房地產商債務違約問題頻發，雖然許多房企在三條紅線警戒下有較大進步，但仍有部分企業的「三條紅線」指標優化是透過將顯性債務轉為隱性債務，實際債務償還問題壓力還在，未來仍應警惕該部分債務的償還風險。

近期內地房地產企業頻現違約事件，據克而瑞研究中心統計，截至9月27日，今年內房累計違約債券數量達39隻，較2020年增加25隻，累計違約金額達到467.5億元（人民幣．下同），較去年增加1.59倍。

業界融資按年減21%

克而瑞研究中心指出，今年以來已有中國恆大（03333）、新力控股集團（02103）、花樣年控股（01777）、陽光100中國（02608）、華夏幸福等多家地產開發商出現流動性緊張問題。作為內房龍頭的恆大債務危機爆發後，引發外界對整個行業償債能力的擔憂。

今年以來房地產信貸政策持續保持收緊，房企融資受限。數據顯示，今年首9個月100家典型房企的融資量為10919億元，按年下降21%。

其中，第三季度的融資額為2872億元，按年減少38%，按季下降24%，金額創2018年以來的最低水平。

克而瑞預計，2021年第四季融資政策不變，同時在降槓桿主基調不變的情況下，大部分房企會更加謹慎投資，房企融資量或將持續維持低位。今年第四季房企整體到期債券規模為1082億元，按年減少7%，按季減少19%，償債壓力雖有所緩解，惟仍居歷史較高位，而明年上半年房企到期債券達3671億元，償債壓力持續。

官媒籲轉型住屋租賃

評級機構鵬元國際高級分析師李世文表示，今年內房信用事件頻發，已使資本市場產生明顯的悲觀情緒；短期內房企仍將在離岸和在岸市場面對再融資的挑戰，預計內房板塊的違約事件或繼續出現，特別是土儲質量和綜合資質較弱的企業將承壓。

此外，內地官媒《經濟日報》刊文指出，長期以來房地產行業高槓桿、高負債、高周轉開發帶來高風險，此種模式難以為繼，房企須尋求轉型發展新增長點，而住房租賃成為轉型重要方向。

卓珈控股(01827)發公告,作為承租人、公司的間接全資附屬公司 Vitae Wellness Beauty Limited 於今年10月6日,與出租人崇贊有限公司就租賃物業一訂立2021年租賃協議,其中物業一的租賃將由2021年10月18日起至2027年10月17日止(包括首尾兩日).集團根據2021年租賃協議確認的使用權資產估計價值約為2340千萬元.

該物業位於香港羅素街38號金朝陽中心22樓全層,主要用於醫學中心用途.

另外,卓珈控股間接全資附屬公司 CMM 先前已與出租人就物業二訂立2018年租賃協議 , 年期由2018年7月3日起至2024年7月2日止.集團2018年租賃協議確認的使用權資產剩餘價值約為1.97千萬元.

行政長官林鄭月娥公布任內最後一份施政報告,提出打造北部都會新區,提供92.6萬個住宅、65萬個職位,並透過多管齊下措施增加土地供應.新地(00016)表示,施政報告提出建設北部都會區,為規劃香港未來發展定下重要方向,至於增加土地及房屋供應方面,提出精簡土地開發程序、釋放不同土地以達致地盡其用等一系列措施,積極回應住房問題,令人鼓舞.

集團表示,一直倡議公私營房屋「雙軌並行」與「多管齊下」,以完善房屋階梯、滿足不同住屋需求,集團將會一如既往,積極配合政府持之以?供應土地的決心,儘速興建切合市場需要的優質私人住宅,參與各項公私營合作計劃,為儘快解決香港市民住房問題出一分力.

新地又指,報告有助香港融入國家發展大局,提升香港在「十四五」規劃中八個中心的國際競爭力,促進香港展開良政善治新篇章.

華人置業(00127)獲大股東兼行政總裁陳凱韻提私有化,每股作價4元,涉資約19億元,作價較停牌前的2.9元溢價約37.9%.

華人置業大股東陳凱韻表示,目前地產及金融市場存在加息等諸多不明朗因素,令集團股價走向難以預測,投資者面對的風險甚高,因此決定按集團股份最後完整交易日(9月28日)收市價溢價約83.5%進行私有化,給予小股東一個沒有流動性風險下套現的良機,把所有風險轉移至本人身上.最終私有化是否落實交由小股東自行決定,她本人將欣然接受.

建業地產(00832)公布,於9月1日至2021年9月30日,從公開市場上購回合共本金總額1392.1萬美元的票據,將持續注視資本結構及市場情況,或可能進一步購回其優先票據.

該集團指,購回的包括部分2023年11月票據,本金總額為270萬美元,佔有關票據初始本金總額約1.35%;部分2024年5月票據,本金總額為245.1萬美元,佔有關票據初始本金總額約0.82%;以及部分2024年8月票據,本金總額為877萬美元,佔有關票據初始本金總額約2.92%.

該集團指,目前未償還2023年11月票據、2024年5月票據及2024年8月票據的本金總額分別為2億美元、3億美元及3億美元.該集團預期已購回的優先票據將予以註銷,且其後不再為未償還,將減少未來財務開支及降低財務資產負債水平.

時代中國控股(01233)公布,連同合營項目在內,9月銷售額約68.9億元人民幣,按年跌約33.39%,建築面積約37.3萬平方米.

該集團指,今年9個月累計銷售金額約669.14億元人民幣,按年升12%,建築面積約341.5萬平方米.

祥生控股集團(02599)公布,9月歸屬銷售金額約33.67億元(人民幣．下同),按月跌約40.62%,建築面積約21.22萬平方米,以及歸屬該集團每平方米平均合約售價約1.59萬元.

該集團指,今年首9個月歸屬該集團銷售總額約642.81億元,歸屬建築面積約476.65萬平方米,以及每平方米平均合約售價約1.35萬元.

綠城中國(03900)公布,截至今年9月底止九個月,合同銷售面積約695萬平方米,合同銷售金額約2005億元(人民幣．下同),按年增長約76%;其中,歸屬於綠城集團的權益金額約為1118億元;於今年9月30日,另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約55億元,其中歸屬於綠城集團的權益金額約為30億元.

今年9月,自投項目取得銷售5765套,銷售面積約72萬平方米,當月銷售金額約為212億元,銷售均價約為每平方米29334元.以綠城品牌銷售的代建管理項目取得合同銷售面積約86萬平方米,合同銷售金額約109億元.

綜上,截至今年9月底止九個月,綠城集團累計取得總合同銷售面積約1162萬平方米,總合同銷售金額約2621億元,按年增長約63%.

彭博引述市場消息報道，華潤置地（01109）旗下的物業管理公司華潤萬象生活（01209），正競購仲量聯行在內地的物管業務，並且有望擊敗對手融創服務（01516）以及萬科（02202），在競投中表現領先。

有望擊敗融創服務萬科

早前有報道指出，總部位於美國芝加哥的仲量聯行，欲透過剝離內地物管業務，以套現超過5億美元的資金。

消息人士指出，有關洽商正在進行中，仍可能存變數，目前尚未達成最終決定。仲量聯行發言人回應彭博查詢時，拒絕就上述消息置評。而華潤萬象生活、融創服務和萬科的代表則未及回覆彭博的查詢。

早前市場消息透露，仲量聯行放售的內地物業管理業務中，並不包括其地產經紀和估價業務。據集團2020年報告，其亞太地區收入達31億美元，當中約32%來自大中華地區。

行業併購趨勢未停

彭博地產行業分析師表示，內地物管行業的併購整合趨勢仍然持續，規劃中項目較弱的中型發展商旗下的物管公司，可能會更積極尋求收購，如世茂服務（00873）及雅生活服務（03319），由於嚴格的調控政策和去槓桿壓力，部分房企面臨銷售逐步放緩的問題，並威脅到旗下物管公司未來潛在項目的增長前景。

較停牌前溢價38% 涉19億表明不再加

上周三急升33%後停牌的華人置業（00127）公布，因疫情衝擊營商環境，加上投資恆大（03333）等內房而損手，前景舉步維艱，劉鑾雄妻子、華置行政總裁陳凱韻（甘比）擬以每股4元私有化華置，表明不會提價，而作價較停牌前2.9元溢價38%，較停牌前最後完整交易日收市價2.18元則溢價83%，對比今年6月底的每股資產淨值12.99元則大幅折讓69%。私有化總代價為19.08億元，將以內部現金支付，華置將於今日復牌。

每股資產淨值12.99元

要約人陳凱韻擁有74.99%華置股份，該等股份在法院會議沒有投票權。陳凱韻的母親鍾小娟、劉鑾雄（大劉）胞妹劉玉珍、劉鑾鴻（細劉）為其他要約人一致行動人士，合共擁有6853.58萬股，佔3.6%，將構成私有化計劃股份的一部分，惟將放棄投票。換言之，無利害關係計劃股東合計持有4.08億股，佔約21.41%。

華置私有化需要過三關，在計劃會議上須獲出席投票的股東不少於四分之三的股份批准、無利害關係股東不少於四分之三票數批准，並且反對票數不得超過無利害股東所持票數的10%。

華置指出，營商環境充滿挑戰及不確定性，疫情持續，對社會及經濟造成前所未有的重大影響，上半年已轉盈為虧。同時，集團證券投資組合回報急跌，股債等投資收益約為5.3億元，較去年同期銳減近七成。當中集團提到，於恆大及佳兆業（01638）擁有重大投資，但內地房地產行業（尤其是恆大）所面臨的問題（特別是在流動資金方面），拖累該等證券的價格於年內大幅下跌。華置已於8月30日至9月21日期間出售合共1.08億股恆大股份，套現2.46億元；至昨日華置再出售1.68億股恆大股份，套現4.42億元。期間集團共出售2.77億股恆大股份，料於今年全年業績中錄得已變現虧損約34.49億元。華置仍持有恆大的股份，約佔恆大已發行股本4.39%，若以恆大9月30日收市價2.95元出售，預計已變現虧損將擴大至104.08億元。

指前景不明 除牌省成本

華置直言，上述投資令集團百上加斤，可見將來的前景不明朗且舉步維艱，可能會對股價產生不利影響，除牌可省卻維持上市地位相關的成本及管理資源。

陳凱韻表示，目前地產及金融市場存在加息等諸多不明朗因素，令集團股價走向難以預測，投資者面對的風險甚高，因此提出私有化，給予小股東一個沒有流動性風險下套現的良機，她又指出，最終私有化是否落實，交由小股東自行決定，她本人將會欣然接受。

落成量頭輕尾重 首5年僅佔三分之一

在本屆政府任內最後一份《施政報告》中，行政長官林鄭月娥指出，房屋政策一直是過去4年的首要目標，為徹底解決市民的居住問題，政府已覓約350公頃土地，在未來10年（即2022至2032年）可興建約33萬個公營房屋單位。同時，爭取未來10年準備好約170公頃土地，為市場提供可建約10萬伙私人住宅用地。至於在持續推進的大型項目及策劃中的項目，可望於中長期提供約40萬至50萬個公私營房屋單位。

較去年報告多20公頃

新一份《施政報告》指出，政府已覓得約350公頃土地，供未來10年公營房屋發展，較去年《施政報告》所提出的數字多20公頃（6.1%），可建單位數目同步由約31.6萬個，增至約33萬個，足以滿足該10年期預計的30.1萬個公營房屋單位的需求。

運房局會於今年底發表的《長遠房屋策略》2021年周年進度報告中交代詳情。不過，在約33萬個公營房屋單位中，預計只有約三分之一可於前期的5年落成，餘下三分二須於往後的5年供應，意味出現「頭輕尾重」情況。

廣泛採用組裝合成法

據消息透露，約33萬個公營房屋單位中有四成來自東涌、元朗洪水橋及上水古洞北等新發展區，三成來自改劃用地如九龍東啟德與觀塘安達臣用地等，餘下供應則來自粉嶺高爾夫球場及將重建的房屋委員會轄下的工廈等。

為壓縮建屋程序，房屋委員會和香港房屋協會將會更廣泛地使用「組裝合成」建築法，政府將在3個項目，包括觀塘安達臣道、東涌第99區及藍田德田街項目，嘗試採用「組裝合成」建築法，並測試該建築法應用在各類用地及工程的情況，以期望未來大量應用。

承建商參與設計及動工

此外，為避免房屋委員會在往後的5年因為須興建超過20萬個公營房屋單位面臨人手上的挑戰，房屋委員會將就合適項目採用新的採購模式，讓承建商參與更多，包括負責設計與建造等工作。林鄭月娥表示，已要求發展局與運房局就後5年期（即2027/28年度至2031/32年度）每幅公營房屋土地提交季度報告，如土地交付時間或建屋進度未如理想，她會親自作出指示。

消息人士解釋，新的採購模式將由承建商負責項目的詳細設計及建造，有別於現時「一個項目由基本到大體嘅設計都由房屋委員會內部人手做晒」，房屋委員會更專注監督、統籌及規劃工作，包括規劃項目社福設施比例等，相信新模式可壓縮建造工序，更有效地運用私營市場力量，加快建屋進度。

同時，消息人士提到，房屋委員會將選擇基建與地質相對不太複雜的用地作為新採購模式的試點，不會考慮該項目屬於公屋還是居屋。

10年提供10萬私宅用地

私營房屋方面，林鄭月娥表明，爭取未來10年準備好約170公頃土地，透過政府賣地或鐵路物業招標，為市場提供可興建約10萬個單位的用地。數字並未計及市區重建局（市建局）項目和其他私人土地發展項目，加上政府進一步精簡土地發展的程序，有信心私營房屋土地供應可維持穩定。

政府消息人士稱，未來10萬伙私人住宅供應中，當中40%用地來自上水古洞、元朗洪水橋等新發展區，另外40%來自其他地區，餘下20%為鐵路物業發展項目。

林鄭月娥直言，本港由2019年至2048年的土地短缺約3000公頃；透過成功推動各項新發展區與填海項目，以及推展北部都會區，有信心在中長期會找到所欠缺的土地。

仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強坦言，雖然政府希望透過多元化的方法盡快增加土地供應，但未來3至5年的私營房屋土地供應仍難免會依賴市建局、鐵路沿線用地及私人市場。

過渡屋添五千 資助加碼至116億

特區政府着力增加過渡性房屋供應並取得新進展，未來數年預計可提供的過渡性房屋供應達2萬個，較原先的1.5萬個，增多5000個（33.3%）；此外，相關資助計劃的資助額亦將由83億元，提高至116億元。

遍布屯門元朗古洞

行政長官林鄭月娥昨日在現屆任內最後一份《施政報告》中指出，運輸及房屋局已覓得足夠土地提供原先承諾興建1.5萬個過渡性房屋單位的目標，近日再獲得私人土地擁有人表明有意參與該計劃，故建議再額外提供5000個過渡性房屋單位。

消息人士透露，新增的5000個供應涉及5至6個項目，分布在屯門、元朗和上水古洞，涵蓋綠化用地與鄉村用地等，當中4幅屬私人土地，2幅為政府用地。上述項目均統一以「組裝合成」建築法興建4層高的過渡性房屋，每個項目提供約200伙至1000伙，當中有兩三個項目規模達千伙，未來全交由非政府機構（NGO）負責興建。每個項目均須進行技術性評估及規劃，包括生態環評與基建研究等，個別項目已展開研究，冀望未來數年落成。

普縉助理總監（專業產業諮詢及估值）李雋傑認為，報告建議額外增多5000個過渡性房屋，令未來整體供應增至2萬個，能夠惠及更多低下階層。

兩項目冀2023完成

另外，市區重建局（市建局）發言人表示，該局董事會於去年初的會議上通過向負責推行過渡性房屋項目的民間團體提供顧問服務，當中位於元朗洪水橋的仁愛堂項目，該局已完成重新規劃項目範圍內土地的工作，為居民提供合適的基建配套設施，有關改劃申請亦於今年8月獲得城市規劃委員會（城規會）批准，料2023年完成，可提供約400個過渡性房屋單位。

至於新界北區打鼓嶺的博愛醫院項目，有關規劃設計工作及工程費用估算亦已進入最後階段，預計最遲下個月可向城規會提交改劃申請，2023年完成，可興建約600個過渡性房屋單位。

另外，香港測量師學會建議政府應增加興建過渡性房屋的資助金額，同時加強政策把賓館改裝成過渡性房屋，並研究中期房屋政策，以在短期內紓緩房屋需求。

政府於2018年推出新一輪的活化工廈措施（下稱活化工廈2.0），包括容許合資格工廈重建項目的地積比率，經過城規會准許後放寬兩成，以及豁免整體改裝工廈支付相關的地契豁免書費用。行政長官林鄭月娥昨天宣布，一併把兩項措施延長至2024年10月。

其中有關放寬發展密度的措施，適用於1987年前落成，位於主要市區或新市鎮，用地地帶屬於住宅以外的工廈，以重建作工業或商業樓宇；政府2018年公布時，初步表示措施為期3年，有關申請須在2018年10月10日起3年內向城規會提出申請，並要在申請獲批後補地價，意味該項原定本月到期的計劃，將延長3年。

至於有關整幢改裝的措施，本來有效期為2019年4月2日起為期3年，意味原定2022年4月初截止，現延長約兩年半時間。

戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄表示，過去兩年，政府推出活化工廈2.0政策的成效顯著，其中重建項目可以獲得20%額外地積比等措施，為業主提供誘因，把舊工廈重新發展為數據中心、冷凍倉，以及迷你倉等現代工業項目，有助可持續發展。

萊坊專業服務董事總經理陳致馨支持政府延長活化工廈措施，預期可鼓勵更多業主參與活化工廈計劃，並配合現有「標準金額」補地價計劃，加快工廈重建。

全幢舊式工廈可重建受覬覦

第一太平戴維斯指出，截至今年9月底，已有57宗放寬發展密度的規劃申請獲批，涉及樓面面積約1270萬方呎，相信政府延長活化工廈措施的話，將延續目前工廈投資的熾熱氣氛和活躍交投，料投資者將在市場上物色合適可重建的全幢舊式工廈，但由於此類全幢物業將買少見少，投資者或會從併購重建方向入手。

香港測量師學會認為，政府除延長前述兩項措施外，亦應檢視政策，適量放寬和簡化審批要求，例如彈性處理興建停車場和社區設施的要求，建立公開、透明的標準及指引，增加有關計劃的吸引力和協助工廈重建。

新一份《施政報告》提議在大埔白石角增設東鐵站，消息旋即「焫㷫」白石角一帶二手市場，即日有至少6名區內業主封盤或加價，當中逸瓏灣I有業主即時加價20萬元或1.5%。

中原地產高級分區營業經理黃達雄指出，市場憧憬白石角未來有鐵路覆蓋，逸瓏灣I昨日有業主借勢加價，為逸瓏灣I大廈21座低層D室，實用面積1006方呎，3房間隔，業主原本開價1300萬元，「因為想睇有冇機會（趁個消息）賣高啲（價）」，最新叫價已調高至1320萬元，加價1.5%，更較市價約1250萬元，高70萬元或約5.6%。

即日錄提價 逾5個封盤

中原地產高級區域營業經理文琪昌透露，上述消息公布後，該行同日亦接獲最少5個區內業主封盤，集中在逸瓏灣I及逸瓏灣II。

不過，個別於新一份《施政報告》公布前出售單位的白石角業主卻損手離場，中原地產副分區營業經理周家傑表示，雲滙2期10座中層B2室，實用面積459方呎，2房間隔，新近以845萬元易手，呎價18410元。原業主2018年中斥931.72萬元一手購入，最新造價較當年貶值86.72萬元或9.3%。

根據資料，政府邀請港鐵（00066）研究以現時位處白石角的香港教育大學運動中心用地作為基礎，興建新的東鐵線科學園/白石角車站，並善用車站用地與毗鄰土地的發展潛力，提供更多房屋及泊車位、商舖和公共設施。

另外，土地註冊處資料顯示，北角海天峰1座低層A室，實用面積998方呎，3房間隔，上月以2157萬元沽出，呎價21613元。上址由HONG NGAI INTERNATIONAL （HOLDINGS） LIMITED持有，公司董事包括上海前首富周正毅、其太太毛玉萍及兒子俞俊材，2001年12月斥942.8萬元購入，持貨近20年賬面獲利1214.2萬元，升值1.3倍。

豪宅市場交投持續升溫，銀主盤亦受追捧，中半山嘉富麗苑一個銀主盤以1.05億元易手，呎價4.4萬元：另薄扶林貝沙灣一個套3房高層單位，以3,500萬元沽出。

4房呎價4.4萬 帳面漲8969萬

市場人士指出，嘉富麗苑1座高層A室，實用面積2,348平方呎，4房間隔，單位數度加按，現為4按銀主盤，最高一筆債項為2,250萬元，銀主開價1.1億元，現以約1.05億元沽出，貼近銀行估價1.058億元，實用呎價4,4719元。原業主於1994年以1,530.8萬元購入，帳面升值8,969.2萬元。

另外，市場人士指，貝沙灣6期7座高層A室，實用面積1,241平方呎，套3房間隔，連車位剛以3,500萬元沽出，實用呎價28,203元。原業主於2007年3月連車位以1,814萬元購入，持貨14年帳面獲利1,686萬元，單位升值93%。

同時，世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示，西貢大網仔萬宜山莊單號村屋全幢成交，建築面積2,100平方呎，4房雙套房間隔，享海景，單位原叫價3,200萬元，減價400萬元以2,800萬元沽出，減幅約12%，建築面積呎價13,333元。原業主於2013年10月以1,650萬元購入，持貨8年帳面獲利1,150萬元，物業期內升值70%。

中細價舖買賣平穩，消息指，元朗俊賢坊舖以1,765萬元成交，持貨年半獲利約585萬元。

市場消息指，元朗俊賢坊18號權益大廈地下8號舖連閣樓，地下面積約680平方呎，閣樓面積約400平方呎，合共約1,080平方尺，以約1,765萬元易手。舖位由餐廳以每月3.2萬元租用，回報率約2.2厘。原業主於去年4月，以1,180萬元購入舖位，持貨年半轉手，獲利約585萬元，升幅約5成。

另消息指，旺角勝利道14F至14G號勝利大廈地下A2舖，面積約480平方呎，以約1,420萬元成交，呎價近3萬元。

舖位由寵物店以每月3.1萬元租用，回報率約2.6厘。據悉，原業主於2009年以780萬元購入，早前以2,000萬元放售，現減價29%沽貨。持貨12年轉手，獲利約640萬元。

新一份施政報告着重長遠房屋供應，提出規劃新界北部都會區，提供約92.6萬伙單位，可容納250萬人居住；並爭取未來10年約170公頃土地興建10萬伙私人住宅單位。地產界人士表示，報告並無大幅增加未來公私營房屋的供應量，「遊戲規則」沒有改變，掃走市場疑慮，料交投逐步回升。未來供應雖主要集中於新界，但區內未來有多項大型基建及有對接前海的利好因素，變成集創科、商住於一身的大型新都會，讓新界經濟面貌大改觀，支持區內樓價。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，施政報告於房屋供應上，最矚目可算是新界「北部都會區」，相信需時20至30年規劃與興建，因此對樓市短期影響不大。報告內容着重於公營房屋供應較多，對私樓供應着墨不多，加上基建及未來長遠供應主要集中於新界區，市區覓地困難，供應依然短缺，他對市區短期樓價看高一線。

發展或30年 短期影響不大

由於施政報告未有對樓市加或減辣，掃走市場疑慮，他相信10月一二手成交量將逐步回升，維持今年樓價升15%預測。

陳永傑指，新界於各項大型基建支持下，樓價長遠相對穩健，其中白石角及洪水橋兩區皆會新增鐵路網，對兩區樓價起支持作用。施政報告提及洪水橋將興建跨境鐵路連接前海，陳永傑認為，洪水橋缺乏鐵路網絡，導致樓價低水。今年中原城市領先指數新界西CCL已累升12.4%，成四區之冠。日後跨境鐵路開通後，料洪水橋一帶物業將受兩地商人及前海專才歡迎，帶動區內租賃及投資市場，區內樓價升幅可望優於大市5%。現時洪水橋區內分層單位二手入場費390餘萬元起，平均呎價9,500元起。

「真1小時生活圈」人口北移

另一邊廂，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，施政報告提出積極增加土地及房屋供應，惟住宅發展需時，未來數年私宅落成量未會大幅增加，料樓價不會觸發樓價向下調整。不過，隨着長遠供求失衡的問題可望紓緩，加上最近股市波動，故調低今年樓價升幅預測至約10%。

美聯物業住宅部營運總監張子存則指，連接多個邊境口岸下，新界「北部都會區」將可與深圳形成「真1小時生活圈」，推動「香港人口北移，深圳資金南移」，聚集於新都會區。此外，政府有意將北環線由古洞站向北及東延伸，並研究於洪水橋興建接駁深圳前海的跨境鐵路，亦擬將東鐵線伸延至深圳羅湖，預料新界區基建發展迅速，利於人才遷入。

刺激發展商加快新盤推售

參考早前多幅古洞區賣地成績，發展商投標反態踴躍，購入價均高於估算，可見他們對新界北發展甚具信心。張子存較看好古洞、元朗洪水橋、粉嶺及屯門西，料以上區域物業升值潛力較大，並估計發展商積極增加土儲，加快推售新盤速度。事實上，長實於洪水橋洪元路2號新盤#LYOS正待獲批預售樓花，有望年內推售，該盤提供341伙。至於泛海國際旗下洪水橋田心路、洪元路及洪安里住宅發展項目亦預計今年內推售，涉逾1,000伙。

此外，施政報告亦提出多項新思維重建舊區，包括「油旺地區規劃研究」轉移地積比的政策同樣適用於私人項目，同時考慮縮減強制拍賣所需業權成數。美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪預計，過往未必有太大重建價值的迷你地盤吸引力將會增加，若果它們亦可透過轉移地積比，釋放物業價值，增加發展商收購的誘因。

另一代理行，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，位處新界「北部都會區」之鐵路站規劃一帶物業將可跑贏大市，如白石角及洪水橋之項目。又指，施政報告藍圖塵埃落定後，掃除不少疑慮，加上目前政治環境穩定，疫情受控及經濟復甦持續下，料第四季樓市將再升逾2%，全年樓價如年初預測至少升10%。

新一份《施政報告》焦點之一為政府大力開拓新界北部都會區，提供最多達92.6萬伙，隨著區內發展起動下，潛力亦看高一線，紛紛吸引各路財團進駐，並加重投資，除了於區內持有大批農地以及項目的恆基、新地、新世界及長實外，多個發展商亦密密併購及改劃土地，令區內形成群雄割據新局面。

新界北部都會區起動下，吸引多個發展商進駐區內，並率先插旗，在月前投得古洞大型地皮的會德豐地產，該公司主席梁志堅就表示，會加重區內投資及發展。此外，恆基於區內就持有多幅農地及項目，據其最新年報顯示，目前於粉嶺北、新田及古洞一帶，就持有4200萬呎土地儲備，屬各大發展商中最多。

其中，於粉嶺北及古洞北新發展區內，現有138萬方呎土地，其中粉嶺北有3幅土地共約有逾60萬方呎土地可符合原址換地條件。

至於新地於區內亦設有多個項目以及土地儲備，包括於今年4月以逾86億購入古洞25區地皮外，位於區內的新盤，包括天水圍Wetland Seasons Bay第2期、元朗YOHO Hub，以及天水圍天榮站項目等，亦準備於短期內接連登場。　

此外，新世界於新界北區亦有大量農地及項目，據其最新年報顯示，於北部都會區持有逾1400萬呎農地，同時亦有不少項目準備登場，包括元朗龍田村2及4期項目， 以及元朗唐人新村3及4期項目，兩項目料涉逾100萬方呎。

至於長實亦於北部都會區，持有多個項目，包括快將登場的洪水橋 LYOS，去年10月亦就兩幅古洞北地皮，向城規會申建7幢分層住宅，共1136伙。位於古洞北丈量約份第95約的多個地段等，細分2個地盤發展（23A及26A地盤），地盤面積共19.15萬方呎，可建總樓面約80.6萬方呎。 另一方面，會德豐地產於今年7月以逾41億購入古洞24區，進駐區內，而永泰亦於6月時以逾26億，奪得粉錦公路地皮。

團結香港基金發言人稱，北部都會區發展方略，能重拾大規模城鎮化的動力，也是基金會過去的研究重點之一，本港缺乏發展用地，只有 20%土地是規劃完善的市區， 大幅少於深圳的 47%及新加坡 73%；而且，過去二十多年來，新市鎮建設和落成的速度，明顯緩慢下來，導致香港土地房屋的長期供需失衡。

因此，基金會一直認為未來30年的土地需求超過9000公頃，土地供應必須多管齊下，除了明日大嶼是其中的關鍵外，大規模推進新界城鎮化也必須要更快更多。

此外，戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻稱，政府是次公布《北部都會區發展策略》，將北區過往較零散的發展，整合為一個長期、整體的發展規劃，並融合居住、產業及就業元素。但在發展北部都會區時，需要環環相扣，包括完善的交通網絡、產業定位以至各類配套，例如如何吸引人才，其中一個方法是房屋供應入手，建議將日後90多萬的總住宅單位數目，撥出部分作為「人才公寓」之用，並向產業人才提供租金或購買折扣，吸引各產業專才，相信有助拉動相關產業，令北部都會有更長遠、健全及持續發展。

新地旗下天水圍Wetland Seasons Bay 1期，昨日就錄破頂價成交。項目單號別墅的複式單位，面積1124方呎，連260方呎平台及293方呎天台，屬4房套間隔，成交價1960萬，呎價17438元，創項目成交價新高。

同系白石角雲滙，昨日再錄成交，為9座頂層連天台單位，面積455方呎，連275方呎天台，成交價為922.68萬，呎價約20279元。

至於同系沙田瓏珀山昨日連沽兩伙，套現逾4943萬。項目CROWN TOWER的12樓C室，面積1494方呎，成交價2926.792萬，呎價約19590元。

億京旗下的大埔白石角海日灣，昨日售出COURT A第2座6樓B單位，面積1411方呎，成交價3209萬，呎價約22743元。

同區由鷹君發展的朗濤，昨日亦售出1伙單位，為項目9B座連天台單位，面積393方呎，連236方呎天台，成交價874.8萬，呎價約22260元。

恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，西營盤藝里坊．2號昨日錄成交，涉及單位為31樓G室，面積287方呎，1房間隔，成交價約991.2萬，呎價約34537元。該盤累售250伙，佔可發售單位263伙約95%。

而藝里坊．1號累售190伙，佔可發售單位213伙約89%。

藝里坊兩期至今共售440伙，套現近36億。此外，發展商剛委託中原銷售代理加強促銷。