最新公布的10月住展風向球連續四個月走升，六大指標中，只有預售屋推案量分數下滑，主要原因是房市太旺，建商推案賣太好，甚至擔心「今天的高價、就是明天的低價」，因此「惜售」心態濃厚，使得推案量縮。

住展認為，建商「先觀望、緩推案」味道漸濃，第四季推案量可能會比第三季少，供需失衡的狀況恐怕還會延續一段時間。

代表北台灣預售新屋市場溫度的住展風向球，10月分數出爐，比9月攀升0.9分至43.1分，連續四個月攀升，亮出多年來第二顆代表「復甦安全」的綠燈，也刷新近八年四個月以來最高紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示，10月預售新案市況相當穩定，不過賣方惜售姿態愈來愈高，導致待售建案數快速減少、房價跳漲，供給量依然偏向緊繃；但須注意，房價若漲太快，銷售面可能會遇到瓶頸。

在預售屋推案指標方面，雖比上月下滑，但量能仍居高不下、達900多億元。屋戶數指標方面，也往上衝至800多戶。

何世昌指出，由於近期價格跳漲得太快，部分業者擔心「今日完銷，明天就後悔」，開始吹起惜售風，有些建案邊賣邊漲價，有的則是直接封盤、或先撤場不賣，以致於線上待售的建案數量，急縮至1,200個以下。

議價率方面也變得相對縮小，主因成交價持續上揚，由於新開賣的建案價格普遍高掛，一旦有平價建案推出、就會迅速被掃光，連「爹不疼、娘不愛」的社子一帶，也罕見出現秒殺個案。

至於來客數指標方面，持續攀升至每周38.9組，連四個月正成長，為2021年來最高。主因是10月為購屋旺季、連假較多，加上指標案積極釋出廣告，因此衝高來客量。

成交組數指標也同步攀升至每周四組，連續四個月正成長。除了剛性需求買盤穩健外，在通膨預期心理下，購買力更強的置產客群買盤，成為支撐房市的第二隻腳。

何世昌認為，房市近期多頭氣勢強盛，建商「怕賣太便宜」的心態濃厚，「先觀望、緩推案」的味道逐漸萌芽，畢竟晚些推出價格更好，推案急迫性並不強烈，預期第四季推案量可能會比第三季少，供需失衡的格局短期內不易扭轉。

房市後市看好，全台各地大興土木，建商住宅、商業不動產全面搶建，開發熱度堪稱近年之最。房仲業統計顯示，建商在南部、蛋白區搶地搶建，前三季全台建照核發12.5萬戶、年增6％，全年可望創下1995年以來26年來最高；其中商業類36.5萬坪、辦公服務類63.5萬坪，分別年增31％、14％，均創下近年的高峰。

隨著房市復甦，建商擴大購地及推案手筆。從住宅建照核發量來看，2016年僅不到8萬戶，此後逐年以每年2萬戶的速度擴量，2020年已達到16萬戶的高點，隨著房市熱度持續加溫，建商一窩蜂大量購地推案，前三季建照核發量超越2020年同期。

住宅建照核發成長的同時，值得注意的是，有別於過去二年以桃園、台中為主的地區大幅成長，2021年北台灣、中台灣成長幅度趨緩，南台灣的成長則相當可觀，受惠產業設廠、房價相對為低的基期效應，前三季台南建照核發逾1.4萬戶、年增32％，高雄年增率亦達26％，嘉義縣、屏東、台東住宅建照核發量，年增率也都約達一倍。

不僅建商在住宅市場信心爆棚，商用不動產市場開發力道一樣是近年之最。辦公服務類於過去十年，每年平均建照核發面積約59萬坪，今年前三季已超過63萬坪；商業類過去10年每年建照核發面積平均約35萬坪，今年前三季已超過26萬坪。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，估計全年房市交易站上八年新高，不過現貨市場無法滿足強大的買氣，買盤轉向預售屋市場，再加上近三年政府標售、土地市場熱、危老都更助攻，全球供應鏈重組衍生的新產業聚落需求，帶動各類商業、住宅剛性需求，超低利率、資金寬鬆等因素，創造出更多追逐利多題材的投資需求，二、三線城市、蛋白區漲勢驚人，進一步強化建築投資的意願。

但黃舒衛也說，台灣人口出現負成長，部分區域動輒翻倍增長的新增供給，未來一定會出現賣壓。房地合一2.0推出之後，重稅期延長到五年，雖可讓賣壓釋放速度拉長，但仍無法逃避。

隨著疫情解封，台中捷運綠線搭乘人數持續攀升，總運量累積突破200萬人次，台中首條捷運已慢慢深入台中人的日常。看準軌道經濟持續發酵，文心路捷運沿線吸引了包括冠德、國建、坤悅、惠國、泰御等建商，爭相搶進周邊推案，捷運宅紛傳銷售捷報。

其中最早布局捷運共構宅的冠德建設，看好台中勢必走向台北「逐運而居」的生活型態，在中捷綠線文華高中站，推出共構宅首發案「冠德文心綻」，第四季開始採實屋銷售，全案規劃2~4房，主力坪數為30~52坪，總戶數200戶，15樓以下中低樓層，每坪開價46萬~56萬元，高樓層估每坪開價60萬元以上，總銷金額約20億元，甫開賣就傳順利銷出三成。

冠德不僅在台中推出捷運共構宅，看好台中軌道經濟未來將持續發酵，計畫後續於四維國小站推出商辦大樓案。

台中捷運經濟看俏的現象，觀察捷運周邊房市實價登錄也可發現。以文華高中站為例，預售案「文華悅」2020年7月預售實登，每坪均價約34.75萬元；2021年實登均價已來到43.37萬元，一年不到漲幅高達24％，每坪差價8.62萬元。

此外，台中文心崇德站預售新案、位於北屯區熱河路上的惠國建設「熱河泉」，採取獨棟四併集Alfa Safe耐震系統制震宅，基地面積352坪，產品規劃32~38坪、2~3房，總戶數46戶（含兩戶店面）；至於水安宮站「泰御天鑄」案主打智能宅，產品規劃46~58坪純三房，每坪開價47~52萬元，總銷21億元。

七期文心森林公園站指標新案「國泰The Park」，總銷約35億元，全案銷售率已破九成，僅餘頂樓115坪空中別墅戶及50坪店面；國泰建設趁勝追擊，再加碼購入七期大墩七街、大觀路口土地，距離「國泰The park」基地僅一街之隔，最快2022年第三季興建，以土地及營建成本推算每坪單價，預計可突破65萬元大關。

高雄豪宅推案王皇苑建設於3月中旬，以每坪59.1萬元、總價約6.58億元，標得高雄捷運紅線岡山站生活圈的1,115.05坪建地，近日再以每坪50萬元，買進楠梓高雄大學生活圈1,610坪「住三」建地，推案策略從美術館特區轉向岡山和楠梓。

皇苑董事長郭敏能4日表示，原本推案主力都鎖定高雄美術館特區，近期因土地價格高漲，加上美術館缺乏大面積土地，不符合皇苑大面積建地推案的格局。

郭敏能指出，皇苑目前手上有三個建案正在銷售，其中「皇苑世紀館」新成屋銷售非好，迄今售出80％，另有「御之苑」和「御景苑」鎖定不同族群的二個預售案。「御之苑」規劃坪較小，從67坪~83坪，預定二年後完工交屋，「御景苑」則規劃90坪~130坪，約四年後完工交屋。

郭敏能表示，皇苑建設的建案都是自行銷售，高雄市區的豪宅銷售，還可以持續四年。

他並證實，最近簽約以每坪50萬元，買進楠梓高雄大學生活圈1,610坪「住三」建地，未來有轉向郊區的機會，不過現在還不會推案。至於3月中旬以每坪59.1萬元、總價約6.58億元，標得高雄捷運紅線岡山站生活圈的1,115.05坪建地，還在思考產品規劃與定位，究竟要推出小坪數產品、還是中坪數產品，將視其它建商的推案動態而定。郭敏能強調，轉進郊區是現階段策略，但未來如果市區有適合的標的，還是會購買，在蛋黃區推案。

央行第三季理事會加重打房，部分理事直指，當前房價、地價的上漲壓力恐來自低利率，在不升息下，不動產信用管制成效有限，穩定房市最好是總體審慎措施與利率政策並行。數位理事則認為，升息不能有效壓低房價，但會推升新臺幣匯率，並加重借款者房貸債務負擔，對經濟會有嚴重的負面效果，「本行政策考量無法面面俱到，僅能力求平衡」。

央行今天公布第三季理事會議事錄摘要。因建商貸款購地增加，推升地價，帶動房價繼續漲，房市交易也持續熱絡，全體理事均贊同實施第三波選擇性信用管制措施，鎖定購地貸款及第二戶房貸，稍稍加重打房力道，來抑制房市過熱。

多位理事都認為房市持續過熱，建商積極購地，推升地價，帶動房價上漲；雖然「房地合一稅 2.0」才剛上路，但建物買賣移轉棟數及土地買賣年增率仍過高；今年第 2 季臺灣房價指數上升有趨緩現象，但整體上升趨勢仍在。

有位理事指出，當前南部房市熱絡，市場認為主要是半導體設廠等重大投資案將帶動購屋，選擇性信用管制措施對房價抑制效果可能不大。有位理事更憂心，央行再次推出選擇性信用管制措施，恐讓外界對信用管制的成效有疑慮，影響大眾對央行的信任度。

另位理事則指出，選擇性信用管制措施採漸進式輕踩煞車是比較穩健的作法，或許不能降低房價與地價，但顯著降低增幅也是成效。當前房價、地價的上漲壓力可能有部分來自低利率，央行採限制貸款成數、提高購房與購地成本與降低資金來源來抑制房、地價，但最有效的方法是租稅，但租稅調整不易。

雖然低利率是房價上漲、房市過熱的原因之一，數位理事則反對升息，認為目前國內房價上漲相當部分反應原物料價格及工資大幅上漲，帶動營建成本上升，升息不能有效壓低房價且對經濟會有嚴重的負面效果。此外，臺灣家庭債務占 GDP 比率已高，且主要用來購置不動產。若房價繼續上漲，不動產貸款持續增加，當未來若啟動升息時，將加重借款者房貸債務負擔，

另位理事則認為，以選擇性信用管制措施處理房市問題比較溫和，效果也似乎有限，但儘早啟動較易抑制民眾對於房價上漲的預期。長期低利率的寬鬆貨幣政策對房市的影響很大，房價變動不僅影響金融穩定，也會造成資源誤置，以及對民眾財富分配有不良的影響。

過去央行總對外說「採用利率處理房市問題是大而無當的作法，」這位理事表示，抑制房價若完全使用利率工具對經濟其他部門會造成很大的問題，但不是完全排除利率工具，央行可考慮在未來適當時候並行實施總體審慎政策與利率工具。部分研究也顯示，穩定房市最好是總體審慎措施與利率政策並行。

「本行政策考量無法面面俱到，僅能力求平衡。」有位理事表示，臺灣有儲蓄過高的特殊現象，部分資金流向房地產市場。房價議題比較複雜，除間接影響金融穩定外，還涉及居住正義、資源配置等議題，有賴政府各部會通力合作，從供給面、需求面，以及制度面，共同尋求解決。

利率政策與選擇性信用管制措施並行雖有其道理，但政策工具該在某個時點、該如何分配，要考慮許多因素，如升息恐推升新臺幣匯率，加上選擇性信用管制措施同步實施，則緊縮性的政策力道或許會過強。

法拍屋市場一向被稱為房市的反指標，今年截至10月25日，全台法拍待標件數有5922件，預計今年在7500~8000件間，創下近10年來新低量，法拍專家指出，觀察平均得標拍次逐年降低、平均得標價提高等現象，顯示民眾對未來房價預期上漲的心態。

法拍待標件數縮水

近2年房價持續上漲，也帶動法拍市場的熱絡，根據寬頻房訊統計，全台平均得標拍次逐年降低，來到2.45次新低，民眾出手愈來愈快速，平均投標人數也來到3.76人的高水位，不僅如此，法拍待拍件數也有明顯量縮現象。

近10年全台法拍待標件數以2011年為最高峰，有高達約2.3萬件，之後逐年下降，至2014~2019年，則穩定在1萬件上下，去年量縮到8619件，今年截至10月25日，僅有5922件，預計今年法拍待標件數將在7500~8000件間，這兩年法拍量縮，與房地產環境大好有關。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，過去投資客進入法拍市場，至少抓2~3成的利率才會進場，但在房地合一稅發布以來，自住客就成為法拍屋主力族群，大量的自住客、長期置產族，或購屋第2屋給小孩的客群湧入，使得熱門地區的法拍物件，得標價已與市場行情差距不大，也不乏第一、二拍就已標脫的情形，最多比市價便宜1成就會成交，對投資客來說，已經沒有利潤了。

搶法拍屋 著眼5年後房價

而過去法拍屋若有10幾20封投標數量，就已經相當多了，現在則動輒20~30封，目前最多的投標數量，是一個台中的別墅，投標數破百封，相當驚人，徐華辰表示，近年購買法拍屋的民眾心態有點改變，以往是抱著法拍屋比市價便宜來投標，現在則抱持著預期心態，自住兼投資，願意以接近市價的價格購入，以取得心儀的物件。

由這些現象很明顯的感受到，民眾預期台灣房地產還是持續往上漲，尤其房地合一稅2.0，針對5年內取得的房產課重稅，民眾獲利不在只著眼現在，而是在看5年後的房價，因此法拍價格愈來愈接近市價。

若觀察六都的法拍數量可以發現，台中、台南法拍待拍數量縮減特別明顯，台南自2017年以來，法拍數量就不足千件，且逐年降低，去年僅有651件，今年截至10月25日，僅有471件，不足500件，台中也是逐年遞減，高雄若看近幾個月也可以發現，法拍量體有減少的趨勢，也符合房產北溫南熱的趨勢。

東森房屋研究中心指出，台中豐原近期交易強強滾，目前有電梯新透天已經賣到2000多萬~3000多萬，去化速度還是相當快，大樓案也驚驚漲，預料明年預售案將突破3字頭。

根據東森房屋統計內政部實價登錄資料，今年豐原5年內新成屋，與5年以上的中古屋，整體價差僅6%，新舊屋房價一坪僅差1.4萬元，在地房仲表示，豐原中古屋釋出的量也不多，加上周邊帶動，目前買盤多傾向預售與新成屋市場。

東森房屋豐原領航加盟店店東徐中輝表示，豐原為舊台中縣府機關所在地，生活機能完備，房市原本就有穩定買盤，近年社皮重劃區、三陽重劃區、葫蘆墩重劃區、水源重劃區等跟豐原區一心段的商業計畫相繼推出，且預計2022年底，國道4號延伸至74號快速道路即將通車，房市更熱絡。

徐中輝表示，包括富宇、國聚、久樘、坤悅、勝美等建商皆已進駐豐原，其中富宇建設已在豐原興建4個案場，近期又再收購土地，預計明年會再推新案，重劃區土地在兩三年前每坪35萬到38萬，目前已每坪40萬起跳，且上看5字頭。土地高漲下，預料明年推案每坪會賣到3字頭。

徐中輝分析，中古屋因為屋主惜售的關係，出現上市場的物件本來就少，加上價格被新成屋帶動，房價直直漲，新舊房價落差不大的情況下，買盤多轉往新屋跟預售市場。

目前豐原的熱區在三陽商圈(北陽路、向陽路、南陽路)這邊，新大樓一坪約24至28萬，由於火車站後站轉向變為前站，加上豐原車站轉運站也在這邊，生活機能非常好，頗受30至40歲的年輕族群喜愛。

徐中輝表示，豐原房市還是以透天為主，目前沒有電梯的新透天成交價大約1800萬至2000萬，興建電梯的新透天則已經賣到2000多萬~3000多萬，去化速度還是相當快，因為總價高，主要購買族群還是以在地人換屋或是自營商老闆與科技業工程師為主。

聯徵中心住宅貸款資料顯示，隨高齡社會來臨，高齡者購屋貸款也有增速成長的跡象，今年上半年，全台貸款人年齡超過65歲的住宅貸款件數共有1437件，相較去年下半年成長12%，雙北都會區的成長幅度更達到17%，反映銀髮族的住宅需求正快速成長。

以行政區來看，雙北市65歲以上申辦住宅貸款，台北市以內湖區91件高齡貸款最多；新北市則是淡水區以137件成為最熱門的行政區，

進一步檢視這兩個行政區的貸款條件，建物平均移轉面積分別為58.6坪及59.2坪，相比雙北地區的平均值整整多出了9坪。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在不同的人生階段會有不同的住宅需求，相比年輕時多投入較多的時間、精力在工作及事業上，退休後則有更多的時間待在家中與家人相處或是從事個人的休閒、興趣，不少人也會在這個階段重新審視居住空間的需求。

例如考量到與家人的相處時間增加，增加個人的獨處空間除了可以提高生活上的隱私性，也能減少許多不必要的摩擦產生，因此不少人都希望擴大居住的空間，增加一間書房或臥室。

而在預算有限的前提下，要滿足擴大居住空間的需求，價格較為親民的區域便成為首選，淡水區及內湖區正因為具備這樣的優勢而吸引退休人口置產。

以淡水區來說，平均住宅單價落在2字頭，幾乎只有板橋、中和的一半，隨著近年人口移入，淡水的生活機能已經相當成熟，各類型商家、超市、大型量販店及運動中心都已經到位，對於嚮往大坪數住宅的消費者來說相當有吸引力。

數據也顯示，在區域房價負擔較低的情形下，消費者有更多的選擇機會，能夠依據自身的需求挑選合適的住宅，例如淡水區的平均購屋總價為1686萬，低於新北市的平均總價，且多達八成五的物件是對銀髮族更友善的電梯大樓，比起新北市的六成高出不少。

此外，觀察大台北都會區的整體資料，比較高齡住宅貸款以及住宅交易量的數據，可以發現台北市的高齡住宅貸款比例，較新北市高出許多，顯示年長者為了購置台北市住宅，申辦房貸的意願大幅提升，也反映機能成熟的市中心是許多長者心中理想的生活環境。

陳金萍分析，隨著年紀漸長，許多生活習慣都會改變，以交通為例，多數長者減少自行駕駛汽、機車的頻率，轉而仰賴步行的方式以及大眾運輸系統；生活上，各種日常需求都傾向在住家周遭滿足，更凸顯區域機能的重要性。

此外，隨著身體各項機能的老化，就醫的需求也會上升，醫療資源成為購屋時的重要考量，而符合各項要件的蛋黃區便成為長者心中理想的生活環境，高齡住宅貸款的數據也佐證了這樣的趨勢。

根據實價登錄揭露，天母指標豪宅「華固天鑄」和士林中古豪宅「長虹虹頂」，近期都出現同社區住戶再加碼買進其他樓層的案例，其中華固天鑄有一位外籍華僑，今年已砸下約5.69億元買下兩戶。

實價登錄揭露，華固天鑄一位外籍華僑甫於今年初買進社區26樓戶，8月再以近3億元、每坪158萬元買進33樓，大手筆在台灣砸下約5.69億元買下兩戶天母豪宅；另一方面，位於士林區中山北路五段的中古豪宅長虹虹頂，有一位自然人買家10月以1.72億元買下9樓戶，扣除車位後每坪約109.7萬元，該戶仍然是毛胚屋，也就是該屋完工10年以來都沒有人住過，該買家同時也是該社區10樓住戶。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，華固天鑄33樓成交單價158萬元，對照同位買方在7個月前以146.6萬元買下26樓戶，這次看似買得比較貴，但因是高樓層戶別，價格自然相對較高，比較同社區30樓以上交易，成交價落在160至188萬元左右，這次33樓價格反而撿到便宜，原社區住戶加碼買還是多少具有談價優勢。

信義計畫區豪宅「冠德信義」，今年也有同社區加碼買進的案例，根據實價揭露，自然人分別在去年及今年陸續買下9樓、10樓戶別，總計約7.12億元，而且兩戶都無貸款買下，高端資產族的雄厚財力令人咋舌。

張旭嵐指出，許多豪宅住戶都屬於經商人士，手邊現金豐沛，若在居住後事業、健康都氣順運佳，非但不會輕易出售，聽到鄰居有意出售還會再加購，擴大家業，為子女置產；由於會加購的住戶，對環境、社區和建物狀況都已很熟悉，認同度高，交易過程相對單純，因此賣家也樂意賣給老鄰居。

第一建經研究中心副理張菱育分析，目前央行針對名下已有2戶房貸的購置高價住宅貸款，僅能限制5.5成貸款，且無寬限期；若有3戶以上房貸的購置高價住宅貸款，則限制僅能貸款4成，也無寬限期。

張菱育指出，雖然央行推出種種對高價住宅的貸款限制，但是對於擁有豐沛資金的高端資產族來說，加購第二屋影響不大，出現許多不需要貸款的「現金豪宅客」，將現金放置在可抗通膨的不動產中，做整體財產的資產配置。

台灣低薪問題嚴重，不少年輕人感嘆「薪水低、物價高，根本存不到錢，更遑論說買房子」。畢竟買房要有頭期款，對許多月薪不到40K的年輕人而言，買房就像是神話，不過，買房並非一蹴可及，透過多年職場經驗及能力的累積，爭取升職及轉職加薪，只要目標明確，下定決心要累積買房的第一桶金，假以時日必定能成功達標。

小廖與小傑是個性截然不同的好哥們，小廖個性保守、謹慎，凡事有計畫，大學畢業後就努力補習考國考，考上公務員之後，每個月認真地儲蓄、投資基金、ETF，目標就是趕快存夠錢買房，好把交往多年的女朋友娶回家。小傑擔任業務工作，收入大起大落，用的是高檔手機，穿名牌、開名車，是標準的月光族。兩人同樣在外面租房子，沒幾年小廖已存到一筆頭期款，到處看屋準備買房子，小傑的戶頭卻連6位數都不到。

購屋非一蹴可及 10年投資掌握223原則

現在年輕人出社會約25歲，若設定35?40歲買房，等於有長達10~12年的時間，可以準備買房的頭期款，若以總價一千萬的房屋為例，若可貸款八成，則需準備200萬左右的自備款，等於每年約得存下20萬，每個月須存下1.7萬，這個金額其實不算困難，若找到另一半一起存款，則買房圓夢的時間還能減半。不過，真正的「開源」還是來自工作薪資成長。

在25?35歲的黃金10年，應投注最多心力在工作上。小資族在追求升職加薪的同時，若能有紀律、有毅力地理財儲蓄，並把每年公司配發的紅利及年終獎金有效運用，將扣除生活費之後的可支配所得，透過2成定存、2成儲蓄險、3成定期定額買基金、債券型基金或3成外幣存款等不同方式，分散投資風險。若不知道怎麼選擇何種基金，除詢問銀行理財專員外，也可上理財相關網站蒐集資料，例如Yahoo!奇摩網站的理財頻道每年都舉辦「奇摩基金大賞」活動，由投資人直接票選年度最佳基金，就是很好的參考指標。

若月投入2萬元定期定額基金，預期報酬率為8％相同報酬率，約9年可累積到兩百萬元的第一桶金，也可選擇殖利率高的概念股加快存款累積的速度。一般來說，台幣及外幣定存、儲蓄險、配息基金及跟會都是小資族可運用的理財方式，但只有保單和定存可保本，其他投資均有本金變動的風險。總之，要存夠頭期款一定要開源節能，或許會犧牲一些生活品質，但只要多儲蓄、多做功課，早點規劃，加上目前動輒1.3~1.4％的低房貸利率，想買一間房子，其實沒有想像中困難。

買屋並非只要頭期款 仲介、代書額外支出也不少

此外，買房預算最常被提起除了頭期款，不少人也常忘記納入以下這些額外費用，像是委託房仲業者購買中古屋就有仲介費，目前市面上房仲大多收取房價1~2%的仲介費用。另外還有代書費，包括房屋的簽約、過戶、抵押設定及協助代繳地政規費：買賣登記規費、申請貸款設定費、書狀費等。除此之外，若購屋之屋齡較高，屋況較差，可能會衍生廚房及浴室重新裝修或水電管線汰換、泥作等裝潢費，且家具、家電也需購買，建議手邊一定要預留一筆預算以備不時之需。或者亦可以房屋現況先入住，等心有餘力再逐步改善家中裝潢擺設或購置新家電、家具，以避免支出過於緊縮。

開源節流雙管齊下 斜槓兼差加快存款速度

為了迅速存到足夠的自備款，縮衣節食、開源節流自然是少不了的。所謂的「節流」，當然就是要盡可能地省下不必要的花費，例如盡量降低娛樂費、聚餐費、多在家開伙、少買名牌衣物、少換手機及減少出國旅遊等。至於「開源」，評估工作機會時要留意「薪資成長性」，盡量找有成長性的職務或產業，在25?35歲的黃金10年，投注最多心力在工作上，想辦法讓收入倍增成長。另外，若工作心有餘力，不要只宅在家上網玩遊戲、追劇、滑手機，不妨發展第二專長進行斜槓增加收入，例如家教、翻譯、製作影片等。

若依簡單的數學公式計算，小資族每個月只要在銀行帳戶存2萬元，一年存24萬，8.3年就能存到200萬元。不過，200萬僅是「最基本盤」，透過投資，才能更快達成目標，如果不選擇操作風險大且專業性高的股票投資，以10年為一個投資期間，仍有許多定存以外的理財工具，風險低、又能帶來比定存更好的報酬率，例如年報酬率可達4?6％的債券型基金，或每月用2萬元定額定期投資2?3檔基金，只要運用每月薪水的1∕2，展開投資起點便已足夠。

最後筆者建議，務必要透過每天「記帳」來檢視所有開支，讓自己充分掌握每月收支的大致樣貌，盡量減少娛樂、購物等的消費比重，只保留房租、水電、三餐及交通等必要開銷，確保跟理財規劃一致，相信在40歲之前，達陣存到買屋頭期款的目標，真的沒有想像中困難。

美元債交換要約能否通過將在11月10日完成投票，如果這項動議無法取得投資人通過，陽光城(2.730, 0.00, 0.00%)面臨著較大違約風險。陽光城稱，融資環境及按揭貸款下滑，使得債務的資金來源受到限制，現有的內部資源可能不足以償還交換要約票據。

導讀

壹 ||美元債想要獲得投資人通過並不容易，部分投資人認為交換要約只是將違約的時間延緩，並沒有解決流動性風險，因此投資人更傾向於違約後進行債務重組，而非交換要約。

貳 ||在近期與美元債投資人溝通中，陽光城稱，11月有40億元到期債務，從三季度末的現金餘額來看，陽光城償還2021年內到期債務壓力並不大，但其對美元債交換要約和國內私募債展期的公告中，又稱沒有足夠的資金用來償付。

三 || 對於陽光城而言，情況顯然更為糟糕，陽光城告訴投資人，目前現金餘額260億元左右，與9月底相比增加了近50億元，但可以動用的只有6億-7億元，其中4億元將用於償還美元債，2.5億元用於支付境內債。

在11月3日召開的“中山證券-陽光城集團購房尾款資產支持專項計畫2021年第一次有控制權的資產支持證券持有人會議”上，投資人通過了陽光城（000671.SZ）提出的“20陽光優”展期一年的要求。

這筆即將於11月8日回購的私募ABS債券，截至目前餘額12.7億元，實際到期日是2022年11月18日。通過對該筆回售債券的展期，陽光城避免了信用債違約的尷尬，但違約風險依然沒有消除。

除了該筆私募債，陽光城還有3只美元債也在與投資人協商交換要約。而且，據多個資本市場人士透露，陽光城有30億元的永續債，目前也在與投資人談判尋求更長期限，但美元債和永續債的展期能否獲得通過，目前還存在不確定性。

在三道紅線、兩個上限、預售資金監管趨嚴背景下，2021年下半年，房地產市場銷售和回款大幅度下滑，導致部分房企流動性承壓。與二季度末比，三季度末陽光城現金及現金等價物餘額減少195億元。

截至三季度末，陽光城現金及現金等價物餘額209.6億元，一年內到期債務283.1億元。由於部分現金被債券金融機構質押，難以回流到總部，使得其流動性風險進一步加劇。陽光城一位管理層人士坦言，目前面臨著較大償債壓力。


風波

11月1日，陽光城發佈公告，計畫對旗下3只美元債交換要約及1只國內私募債進行展期，並希望獲得投資人的通過。其中，國內私募債“20陽光優”發行於2020年11月，將於2021年11月8日進行回售，本息合計12.89億元。

11月3日，中山證券管理人召集投資人召開電話會議，對“20陽光優”變更兌付方案進行記名投票表決，投票分為現場和非現場兩種方式，有超過二分之一的持有人票數通過即視為生效通過。

根據中山證券的公告，“20陽光優”於10月15日-10月19日進行回售登記，根據登記結果，回售張數為1270萬張，涉及本金12.7億元，利息1854.54萬元，合計需要回售金額12.89億元。

這意味著這筆還有一年到期的債券，需要全部回售登出。公告透露，截至11月1日，陽光城完成了利息資金的籌集，但“尚未全額籌集‘20陽光優’回售所需兌付本金”，所以召集投資者協商展期。

中山證券在公告中稱，根據該筆債券運行情況，由於陽光城流動性出現較大困難，有可能觸發加速清償事件、資產服務機構解任事件、權利完善事件和專項計畫提前終止等事件。

同時中山證券提示投資人關注陽光城的“經營風險和破產風險、基礎資產現金流不足風險和截留風險、權利完善通知無法及時發送的風險和資訊披露事項無法及時準確獲悉的風險等”。

由於無法償付本金，因此陽光城希望將該筆債權的兌付日延長至2022年11月8日。11月3日，投資人線上會議召開，當天晚上，根據陽光城及投資人方面給出的資訊，展期獲得投資人通過。

11月1日，陽光城還發佈一份公告，計畫對旗下3只美元債進行交換要約，並對另外5只美元債修訂契約。

交換要約的3只美元債分別為2021年11月12日進入回售期利率為10%的2.47億美元票據；2022年1月11日到期票面利率5.3%的2億美元票據；2022年3月18日到期利率10.25%的3億美元票據。

按照公告，3筆美元債餘額共計7.47億元美元，其中85%需要進行交換要約，也就是說，交換要約條件達成，需要獲得餘額85%的持有人同意。

一位香港資本市場的人士表示，交換要約可以理解為展期，即原有債券到期後，發行人以新債券進行置換，而不是兌付和償還。對投資人而言，雖然兌付時間延後，但避免了債券的直接違約。

該人士表示，美元債想要獲得投資人通過並不容易，部分投資人認為交換要約只是將違約的時間延緩，並沒有解決流動性風險，因此投資人更傾向於違約後進行債務重組，而非交換要約。

相對於銀行、信託等借款有實物資產作抵押，一般信用債償付風險更大。在投資人看來，陽光城與泰康簽下條件苛刻的對賭協議，意味著陽光城沒有更多選擇，所以更不相信陽光城能夠徹底解決流動性風險問題。

另一位投資人告訴經濟觀察網，即便是85%交換要約獲得通過，剩餘的15%同樣存在違約風險，“如果違約不可避免，越早進行債務重組越好，一旦陽光城的資產被相關債權機構查封，加上保交付底線，拿什麼來還信用債？”

根據公告，美元債交換要約能否通過將在11月10日完成投票，如果這項動議無法取得投資人通過，陽光城面臨著較大違約風險。陽光城稱，融資環境及按揭貸款下滑，使得債務的資金來源受到限制，現有的內部資源可能不足以償還交換要約票據。


質疑

早在10月上旬，陽光城的美元債價格出現大幅下跌，彼時，由於陽光城遲遲沒有公佈9月銷售業績，投資人認為陽光城9月業績在進一步惡化。此前的7月和8月，其單月銷售金額均創下年內新低。

10月15日晚間，陽光城公佈了9月業績，單月銷售金額達到了209億元，不僅創下年內單月銷售額新高，也超過去年同期，成為單月銷售金額同比增長為數不多的房企之一。

10月20日，陽光城還兌付了一筆國內信用債，資本市場質疑有所減緩，美元債的跌幅面有所收窄，但10月陽光城的多筆美元債跌幅依然超過30%。

10月28日，陽光城公佈三季報，雖然前三季度的營收和淨利潤均實現同比增長，但第三季度均呈現大幅下滑，董事陳奕倫與薑佳立對陽光城的業績提出質疑，要求管理層給出合理解釋。

陳奕倫與薑佳立均為戰投方泰康集團派駐到陽光城的董事，顯示了戰投方對陽光城的業績並不滿意。上述資本市場人士認為，如果陽光城無法完成與泰康的對賭，要麼需要與泰康重新談判，要麼需要引入新的戰投。

受一系列因素影響，10月29日到11月3日，陽光城股債雙殺，股價累計跌幅超過24%；美元債淨價均跌至兩折左右，國內信用債淨價也跌至30元以內。惠譽、穆迪和標普先後下調了陽光城的評級。

上述陽光城管理層人士認為，陽光城遇到的問題是房地產行業普遍存在的問題，從2020年四季度三道紅線實施以來，房企在降杠杆過程中，遭遇房地產市場下滑和回款雙重打擊，導致流動性緊張。

2020年以來，陽光城的有息負債按季度持續環比下降中，2020年下降了59億元，2021年前三季度下降了195億元，其中第三季度下降了98億元；同期，經營性現金流入1004億元，不及2020年同期。

有息負債規模在不斷降低的同時，陽光城的現金流也在下降，從2020年底的405億元一路下滑至2021年6月底的335億元和2021年9月底的209億元。截至三季度末，現金已經無法覆蓋283億元的短債。

在近期與美元債投資人溝通中，陽光城稱，11月有40億元到期債務，從三季度末的現金餘額來看，陽光城償還2021年內到期債務壓力並不大，但其對美元債交換要約和國內私募債展期的公告中，又稱沒有足夠的資金用來償付。

通常情況下，現金及現金等價物中並不包括受限資金，9月底還有209億元現金的陽光城，緣何在一個月內到了無法償債的地步。



疑雲

在美元債交換要約公告中，陽光城稱，三道紅線出臺一年後，房地產和資本市場經歷一個拐點，政策持續收緊、信貸事件頻發、消費者信心惡化，導致多個再融資通道暫時關閉，短期流動性面臨巨大壓力。

對於可能無法按時償還即將到期票據的原因，陽光城稱，一方面由於當前融資環境的急劇下滑和銀行機構對資金佔用，限制了資金來源；另一方面是因為資金中很大一部分是受限資金和預售監管資金。

從2021年三季報來看，第三季度陽光經營性現金流入333億元，與第一、二季度相當，同期經營性現金流出為205億元，較前兩個季度有不少下降。第三季度陽光城經營性現金淨流入達到了127億元。

在與投資人溝通中，陽光城表示，下半年以來，由於銷售不達標、回款困難等因素影響，截至11月初，全口徑回款金額是252億元，其中三季度每月回款保持在60億-70億元左右，10月降至27億元，11月回款預計只有十幾億元。

三季度，陽光城投資性現金淨流出了84億元，籌資性現金淨流出達到了319億元。同期，陽光城有息負債減少98.8億元，其中一年內到期債務減少20.8億元，一年以上的有息負債減少78億元。

長期負債大幅減少通常有兩種可能：一是當季度部分長期債務轉為短期債務，加上長期負債增加較少，導致整體規模下降；二是對部分未到期的債務進行提前償還，但對於目前資金緊張的陽光城來說，顯然沒有提前償還債務的動力。

截至三季度末，陽光城短期有息負債283.1億元，現金及現金等價物餘額為209.6億元，資金對短期負債的覆蓋不足。在與機構投資人溝通中，陽光城稱，6月以來負債減少253億元，基本沒有新增融資。

對於陽光城而言，情況顯然更為糟糕，陽光城告訴投資人，目前現金餘額260億元左右，與9月底相比增加了近50億元，但可以動用的只有6億-7億元，其中4億元將用於償還美元債，2.5億元用於支付境內債。

另外，目前陽光城還有250億元在途回款。由於陽光城計畫將3筆美元債展期到2022年9月，有投資人問陽光城，到明年9月，可以從項目上拿到多少資金？陽光城表示，當前環境下，無法預測。

今年以來，受一系列違約事件影響，為了保交付，各地對預售資金監管逐步趨嚴。但260億元現金中僅有不到7億元可動用，顯然資金受限比例已經遠遠超過正常預售監管資金要求。

對於為什麼有這麼多資金被限制，陽光城並沒有給出答案。多個金融機構人士告訴經濟觀察網，除了部分預售監管資金外，其他資金可能是被金融機構限制了，無法從專案層面回流到集團總部。

一般情況下，專案層面向銀行、信託等機構融資，如果項目想要預售，需要對原有抵押進行解除，由於項目銷售回款是償還借款主要的來源，金融機構多數會配合項目解押，以辦理預售證。

如果項目解押，意味著金融機構失去了抵押物，通常情況下，在追加其他資產作為抵押物的同時，該專案的預售資金帳戶也會受到限制，即項目回款優先被用來償還金融機構借款，剩餘部分才能回流到集團總部。

陽光城方面表示，從3月就開始出售商業和酒店資產，但進展比較緩慢，目前已經和阿裡“談了價格，也做了盡調，但還沒有簽協議”，7月開始出售住宅項目，但進展不暢，有些報價無法覆蓋項目負債。

購買的期房還沒到手，開發商卻被曝出沒錢還債，購房人的錢難道要打水漂？今年以來，

伴隨以“三道紅線”為標誌的金融監管政策落地，無法再依賴高周轉、高負債模式的部分開發企業，也陷入了債務風波。

為進一步保障購房人權利，11月4日，北京市住建委、人行營管部、北京銀保監局三部門聯合印發《北京市商品房預售資金管理辦法（2021年版徵求意見稿）》（下稱徵求意見稿），面向社會公開。

徵求意見稿擬調整入帳流程，購房人只有將定金、首付款足額存入專用帳戶後，方可開通網簽，以確保預售資金及時足額直接入帳。

變化一：及時足額首付款等先監管保護後網簽

“您準備好總房款三成的首付款，先網簽，三年後交房。”期房銷售中，售樓員總會叮囑購房人準備好首付款。首付款，就屬於商品房預售資金的一種，是指商品房預售時購房人按照預售合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。

2010年，本市出臺《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，明確商品房預售資金應全部存入專用帳戶。2013年，修訂為《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，並于2015年印發《關於加強本市商品房預售資金使用管理的通知》，對保障預售資金安全發揮了積極作用。但在實踐中，仍存在監管銀行履責不力、未能有效形成監督合力等問題。

市住建委相關負責人提到，執法檢查中發現，個別監管銀行對開發企業違規使用預售資金不及時報告，甚至視而不見。也有銀行反映，因項目網簽滯後於實際銷售，銀行並不掌握實際銷售進展，難以實施有效監管。“本著銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則，徵求意見稿針對存在的問題進行完善和調整。”

第一個變化，就是擬將現行的入帳流程調整為先監管保護後網簽。徵求意見稿提出，專案預售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應由購房人帳戶直接存入監管帳戶，開發企業不得轉存入其它帳戶。購房人將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用帳戶後，方可完成擬購房屋的認購書網上簽約、售房合同網上簽約等功能。

可能會有購房人問，先交錢再網簽，會間隔很久麼？答案是不會。徵求意見稿明確，監管銀行通過北京銀保監局金融專網與本市房地產交易管理系統即時共用房屋網上簽約和入帳資訊。“資訊共用後，只要資金到賬，房地產交易管理系統就會自動觸發，可以實現無縫連接。”市住建委上述負責人表示，若資金存入監管帳戶後超過一定時間仍不網簽，將被原路返回。

共用房屋網上簽約資料的另一個好處在於提高監管。北京銀保監局可將共用的開發專案銷售進度、網簽備案明細、監管帳戶交易明細等資訊，與監管銀行上報資料交叉核驗，穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。

變化二：招標選擇監管銀行不再“零門檻”

第二個變化就是改變了目前所有銀行均可從事商品房預售資金監管的“零門檻”現狀，擬增設招標環節，擇優選擇。

徵求意見稿規定，市住建委會同北京銀保監局、人行營管部，綜合商業銀行監管能力、服務效率、研發水平、經營狀況等因素，經公開招標，選定可從事預售資金監管工作的銀行。同時，以兩年為週期組織考核評價，淘汰未履行預售資金監管職責，以及無法承擔預售資金監管工作的銀行。

經招標被選擇後，銀行還得履好責。徵求意見稿提出，監管銀行應切實履行預售資金監管主體責任，按公示的預售資金監管方案，加強監管帳戶出入帳管理，落實專人負責制，完善授權審批等內部管理制度。同時，按照本市商品房預售資金監管系統相關介面規定，準確、及時上傳資料，定期核查預售資金審批支出等環節的制度執行情況，自覺接受北京銀保監局，人行營管部，市、區住建主管部門及購房家庭監督。

變化三：屬地督查重點監管額度不搞“一刀切”

為優先保障工程建設，多年來，在商品房預售資金全部存入專用帳戶後，監管銀行還要對重點監管額度部分實行重點監管，監管基數是每平方米3500元。此次也對重點監管額度作出調整。

徵求意見稿規定，專案重點監管額度由區建主管部門根據專案綜合建設費用、交付使用條件、開發企業信用水準和經營狀況等綜合確定，每平方米不得低於5000元。換句話說，也可根據專案情況和開發企業情況提高到5000元以上。

“不再全市一個標準，既便于各區根據專案情況綜合確定重點監管額度，也讓屬地政府在指導、監督預售資金監管時具備更高自主性。”市住建委相關負責人說，銀行在支付預售資金前，屬地主管部門要進行現場查勘或通過市工程品質風險分級管控平臺核驗工程進度，確保資金“用在刀刃上”。

資金要管好，但不是管死。在確保資金安全的情況下，徵求意見稿也增加了優化營商環境的舉措，開發企業可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，並將放款時限由過去的五個工作日縮短至兩個工作日。同時，若開發企業出具的現金保函額度和有效期可覆蓋開發項目的重點監管額度和建設週期，可不進行預售資金監管。

變化四：應急處置高風險專案可封閉管理

北京日報用戶端記者注意到，在預售資金支取方面，此次也增加了對重大風險項目的應急處置辦法。

徵求意見稿提出，當預售項目存在重大風險隱患時，區住建部門應全面接管預售資金監管帳戶或建立政府監管帳戶，實施封閉管理保障帳戶資金安全，優先用於本專案工程建設。

如何理解重大風險隱患？據瞭解，對於高風險專案的認定，首先要滿足三個基本條件：後續資金不能覆蓋工程款、工程進度已晚于施工合同約定、項目所屬上級集團經營狀況出現問題。同時，經區住建部門綜合評估後，專案自身或上級集團已無法給予有效的資金支援，工程進度將嚴重滯後甚至停工，從而無法按約定日期交付給購房人的，將被認定為高風險項目。

變化五：公眾監督購房人可隨時查詢帳戶資訊

隨著房屋總價的提高，購房人普遍反映希望知曉並監督已交付購房款的使用。公眾監督環節也出現在了規定中。

徵求意見稿提出，購房人可憑網簽編號、密碼等資訊，通過政府網站查詢預售許可專案對應的預售資金監管帳戶入帳、支取、餘額。“自己的首付款進沒進帳戶、轉戶上的總額度有多少、開發企業何時分幾筆將錢劃轉出去，這些關鍵資訊，購房人都能查詢獲知。”市住建委上述負責人說，社會公眾則可查詢各監管帳戶總額。

此外，開發企業、監管銀行違規挪用、劃轉、占扣預售監管資金的，應及時足額返還。挪用、劃轉、占扣預售監管資金或協助挪用、劃轉、占扣預售監管資金造成專案爛尾、侵害購房人合法權益造成嚴重後果的，由各行業主管部門移送公安部門行刑銜接，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

近期，不少購買恆大期房的購房人對房屋交付表示擔心。北京日報用戶端記者瞭解到，截至目前，恆大地產在北京的商品房項目，其所在區均已建立起專班，約談有關施工企業，以推進項目儘早復工。屬地專班也在積極協調，推進資產的封閉管理，以確保後續交付。

北京市住建委昨日發佈《關於進一步做好2022年老舊社區綜合整治專案申報和組織實施有關工作的通知》。

通知稱，各區應全面開展群眾工作，對2000年底前建成的社區，要全面開展群眾工作，力爭到“十四五”期末，基本完成需改造老舊社區的改造任務。

同時，按照北京市老舊社區改造標準與技術導則要求，按照成熟一個改造一個原則，各區應全面組織開展拆違、拆除護欄、治理開牆打洞等治理類內容的群眾動員工作，摸清管線改造需求，將積極落實治理類內容、建立規範的物業管理長效機制，以及上下水改造、加裝電梯等居民工作完成情況較好的社區，優先申報納入實施範圍。

根據通知，2022年申報項目按照改造內容分類申報，綜合改造項目，即抗震節能綜合改造、加裝電梯、環境整治提升和市政管線改造一起實施項目；單項改造項目，即加裝電梯項目、市政管線改造項目；“十二五”時期已完成樓本體節能改造和2000年底前建成樓本體節能已達標（商品房除外），只實施樓內上下水管線改造和環境整治項目。

通知指出，按照“十四五”時期老舊社區改造以“任務制”與“申報制”相結合方式，推進工作要求。根據2022年市屬老舊社區改造計畫安排，新確認不低於400個社區，新開工不低於300個社區，新完工不低於100個社區。

北京各區應結合本區“十四五”工作任務總量，原則上以年度任務量不低於總任務量的20%為標準，科學編制2022年市屬老舊社區改造計畫。專案單實施動態管理，充分在確保年度目標完成前提下，靈活增減具體實施項目。

寸土寸金的香港再出新地王。

11月3日，香港特區發展局公佈中環新海濱三號用地（“三號用地”）招標結果，恆基兆業地產（“恆基地產”）旗下的國基發展以508億港元拿下該地塊，批租期50年。以總建築面積約161萬平方尺計，每尺均價超過3萬港元，相當於每平方米接近28萬港元。

這一價格也超出了2年前新鴻基地產在西九高鐵站上蓋商業項目的中標價422億港元，創下香港特區有史以來最高價。

中環新地標

三號用地緊鄰中環碼頭，與國金中心（IFC）中間只隔一條行人天橋，可謂是中環黃金地段中的黃金地段。

對於三號用地的發展，特區政府已經籌備多年，在招標安排上也體現出政府的重視程度，不僅採取“雙信封制”，招標期也要長於一般現金招標流程，從去年12月18日開始，給足了6個月時間，希望中標者能兼顧價格和非價格要求。

標書評審委員會由發展局常任秘書長（規劃及地政）擔任主席，成員包括發展局工務科、規劃署、建築署和康樂及文化事務署的高級首長級人員，同時特區政府還就招標委任了多名具有建築、園境建築、規劃、城市設計、公共空間創造等專業背景的人士擔任獨立技術顧問，在非價格環節的評審準則及標書的非價格建議，向政府提供了專業意見。

最終，政府收到6份標書，但其中僅2份在價格和非價格因素方面均符合要求，恆基地產的標書則贏在總分更高。

“政府的願景是將三號用地打造成香港的嶄新地標，一個以人為本、著重可持續發展和城市設計，以及與四周環境融合的典範。”發展局發言人表示，中標的設計方案以“橋”作為整個發展的設計概念，希望建設一個世界級地標，加強中環內陸和海濱的連接，同時帶來大量的綠化及公共空間，不但與周邊環境融合，更能使海濱朝氣蓬勃。

專案圖示，圖片來源：香港特區發展局

政府公開信息顯示，恆基地產的設計方案建議興建三座建築物，最接近海濱的一座為多用途建築，另外兩座為辦公樓，公共空間面積超過招標檔要求的25000平方米，並會興建一條行人通道接駁中環港鐵站。

專案圖示，圖片來源：香港特區發展局

三座建築之間，將通過一個名為“HorizonPark”的平臺串連起來，公眾可在平臺上多角度眺望中環景致和維港景色。平臺將以植物營造空中森林，同時為公眾提供草坪、緩跑徑及戶外空間。

630億投資

11月3日晚間，恆基地產（0012.HK）也發佈公告，確認旗下國基發展成功中標三號用地，將於14日內與政府簽署協議備忘錄，並在28日內支付地價，資金來源為銀行融資和內部資源。


“三號用地將顯著提升恆地在中環國際商務中心的地位，同時為香港打造世界級城市的典範。我們有信心此項目可為公司帶來理想回報。”恆基地產主席李家誠還透露，將投資630億港元將這一地塊打造為香港最具標誌性的世界級地標建築、朝氣蓬勃海濱長廊及為公眾提供大量日常享用的社交空間。

恆基地產表示，三號用地將分兩期開發，第一期將於2027年完成，將包含約270，000平方尺辦公室樓面面積、340，000平方尺零售、餐飲和娛樂空間、約900個停車位，其中購物商場集藝術、雕塑、自然、文化和劇場於一身，核心為一個6層高的水族館。第二期將於2032年完成，將提供約390，000平方尺辦公室樓面面積、600，000平方尺零售空間和連接港鐵中環站的地下通道。

儘管恆基地產看好未來數年的發展，但資本市場對其成為新地王的反應並不熱烈。11月4日，恆基地產股價報收31.85港元，下跌2.9%。

中環地主

恆基地產的創始人李兆基，與李嘉誠、新鴻基地產的郭得勝以及新世界(7.410, -0.04, -0.54%)發展的鄭裕彤，並稱香港四大家族。

在拿下三號用地前，恆基地產在中環最重要的旗艦商業地產專案就是與新鴻基地產聯合開發的國金中心，總面積達447萬平方呎，也是中環著名的地標建築之一。

2017年，恆基地產以232.8億港元拿下中環美利道商業地塊，每呎均價超過5萬港元，成交總價及呎價均打破當時的成交紀錄。今年7月，該項目已正式命名為“The Henderson”，預計2023年將正式落成一座總樓面達46.5萬平方呎的超甲級寫字樓。

李家誠表示，未來，三號用地將與恆基地產在中環的其他旗艦項目，如The Henderson和H CODE聯動，成為恆基地產的多維平臺，將中環海岸線轉變為標誌性的國際樞紐，成為市民及遊客的新焦點。

11月4日，中原地產“二代”接班再進一步

據中原集團主席施永青發佈內部檔，施永青之子施俊嶸將從老將黎明楷手中接過中原地產（中國內地）主席一職。而李耀智將接替賴國強擔任中原地產（中國內地）總裁。

“香港地產教父”施永青創辦的房產仲介中原地產已有40多年歷史，一度被稱為房產界的“黃埔軍校”。中原地產的門店，曾遍佈北京、上海、廣州、深圳等35個城市。

近年來，中原地產在內憂外患之下麻煩不斷，市場份額已大幅縮水。

如今，中原地產的水逆期仍未結束，繼“吃差價”“裁員自救”等風波後，又現人事強震。

（中原地產內地總裁賴國強個人聲明）

賴國強在其離開中原的個人聲明中，稱“因循守舊，搖擺猶豫扭轉不了中原的頹勢，在此我和股東就經營戰略產生了較大的分歧，30年的互信也被打破。”

這個老牌房產仲介，因何崛起，又如何一步步滑落的？

01、中原逐鹿

1968年，香港工業時代拉開帷幕。在朋友的介紹下，19歲的施永青一時衝動，去了一家工人夜校教書。他在這個崗位上一做就是8年。直到1976年，26歲的施永青決定離開學校，去見識一下商戰浮沉。

此時的香港，已經從進出口為主，變成輕工業為主的城市。沒有職場經驗的施永青，在吃過很多閉門羹後，找到了一份做練習生的工作。這是一家房地產公司。

那時香港的地產公司，大多數是兄弟檔、夫妻檔，沒背景沒學歷的施永青，只能從跑腿打雜開始。這並不妨礙施永青嚴格要求自己：通過收發信件摸清企業組織架構；通過閱讀大量檔瞭解房地產。

1978年，施永青已經比房地產專業人士還專業了。此時，他卻做了一個決定：創業。這一年，香港地產亂象叢生，地產代理業興起，人們都在炒樓賺差價，專注於服務的鳳毛麟角。

（施永青）

施永青打定主意：摒棄炒樓、專注代理，通過為買賣雙方服務賺取傭金。於是，29歲的他與同學王文彥，各自拿了5000港元開始創業。

在一個寫字樓中，一張小桌、2個合夥人、5名員工，中原地產的浮沉史，就這樣開始了。

誰也沒想到，施永青會掀起地產江湖的一場旋風。憑藉二手房交易誠信服務、絕不炒樓的行事風格，中原地產大受購房者的歡迎。在短短一年時間裡，施永青賺到了100萬港元。

上世紀80年代，在確立國際金融中心地位後，香港吸引了大量人才，房地產市場也紅火起來。這給中原地產帶來較大發展空間。

中原地產推行“公盤私客”的模式，即要求員工將拿到的盤源資訊放入公司內網，讓所有經紀人共同分享。這樣的方式，不僅大大提高客戶和盤源的配對成功概率，更讓中原地產在香港市場一騎絕塵。

九十年代初，內地的經濟騰飛，施永青將目光瞄準了上海，開始拓展內地市場。內地市場成為中原地產的風水寶地。1992年，內地居民對房屋購買需求劇增，二手房市場爆發，中原地產順勢進入二手房仲介行業。

這一年，因管理模式、用人理念不合等原因，王文彥選擇了退出，施永青全面掌管了中原地產。自此，中原地產正式進入“無為而治”時代。所謂“無為而治”，即施永青不會定下具體的計畫，只會給出一個大方向，由手下根據實際情況作出具體決策。

中原地產會每個季度發放一次獎金，每名員工拿到獎金後，都有一次機會可以提出離職。離職的員工如果願意，也可以隨時回到公司上班，“好草不怕回頭吃”。

這種模式下，“中原地產單兵作戰能力，談單能力、業務處理能力都不錯，有較強的個人英雄主義。”一名曾任職某頭部房產仲介機構的人士告訴市界。

那些年，中原地產不僅收購了香港三大仲介機構之一的利嘉閣地產，還全面滲透入廣州、北京、深圳等城市。

然而，中原地產在內地逐鹿的故事，卻在2008年戛然而止。

02、步步敗退

轉捩點始於2008年。

當年2月27日，施永青宣佈正式退休，只留任中原地產的非執行主席，將“江湖事”交由時任集團副主席的黎明楷負責。

這一年，是胡楠來到中原地產的第二個年頭。胡楠猶記得，那時的中原地產人，對集團總部有很強的歸屬感，大家每天都會查看集團郵件、集團官網。

2008年美國次貸危機爆發，並迅速向全球蔓延。受此影響，基於對經濟形勢的預判，當年10月，中原地產在內地裁員接近20%，全面收縮全一二手房代理業務，如瀋陽、杭州等。

“公司裁員關店，是認為金融危機沒有那麼快結束。”胡楠向市界回憶道。但讓人想不到的是：政府很快出手救市，經濟於2009年反轉，房地產也迅猛增長。形勢一片大好之際，中原地產此時卻“沒人、沒店”。

這一步，雖然讓中原地產錯失良機，但它仍是內地的房產仲介老大。2011年11月，在“金九銀十”的希望幻滅後，中原地產再次裁員關店，這回是深圳關閉了60家門店，裁掉1000餘人。

再次裁員背後的邏輯是：中原地產華南區在好幾個月裡，每月的二手房成交僅為2000-3000單，而2010年同期，每月則成交12000-13000單。

很多老員工也被裁了。“不管你以前做的多麼輝煌，沒有業績馬上就要走人，沒有賠償。太無情了。”當年，一名被裁掉的深圳中原員工向媒體抱怨道。

這僅僅是暴風雨來臨的前兆，更慘烈的打擊始於2015年。這一年，借力資本的鏈家地產，通過收購上海房產仲介老二德佑地產，迅速將其在上海的店面數量翻番。

為了在上海還擊鏈家，中原地產與之展開了角逐。然而，中原地產三天開1家門店，一年才開100多家的速度，遠遠比不上鏈家地產一天開3家，一年差不多1500家的速度。

兩軍對壘，必有勝負。坐上上海頭把交椅的，最終是市占率超過20%的鏈家地產。而中原地產從第一滑至第二，市占率不足10%。這一年11月，66歲的施永青不得不回歸中原。

重出江湖的施永青，除了重啟上市計畫外，還在多個維度進行“守”和“攻”，如加強內部管理、薪酬制度改革，以及提升資料系統。具體而言，即行業裡的人才挖角混戰、內部互聯互通的制度提升，以及互聯網平臺的搭建和完善。

施永青的上市計畫並未實現。另一邊，中原地產在上海落後鏈家地產的狀態，也很快蔓延至另一主陣地深圳。

空降1000名經紀人南下深圳後，鏈家地產收購了本土仲介中聯地產。僅僅一年多後，鏈家成為深圳房產仲介老大，市場佔有率超過15%。中原地產防守鏈家地產這一戰失敗了。

2016年，中原地產內地市場利潤占比，從之前的10%下降至4%。深圳公司的傭金收入，也從2015年的40億元，滑落至2016年的32億元。

成也蕭何，敗也蕭何。房地產和互聯網研究院創始人相國良告訴市界，中原地產的“無為而治”文化階段性的確促進了公司業務發展，但在市場快速發展時，這種文化是否還能適應激烈的市場競爭，需要中原地產反思。

“我們可以看到，隨著貝殼找房的崛起，強管控的平臺型經紀公司，已經甩開競爭對手太多。這幾年的發展中，中原地產已經錯失良機。”

這一年，規模不敵鏈家地產的中原地產，已有江湖遠去的跡象。

03、二代接班

其實，施永青並不願在內地採取“退守”戰略，他也希望慢慢變革，伺機“中興”。不過，他對自己並沒有信心：“不是說我出山，就什麼問題都解決了，我也沒有這個能力。”

在防守與反擊鏈家地產兩年後，2017年11月，施永青再次萌生退意，“本月起，逐步把工作交棒到兒子施俊嶸手中。公司需要新陳代謝。”

中原地產“中興”這一希望，被施永青寄託在兒子施俊嶸身上。

施俊嶸出生於1988年，是經濟學本科學士、IT碩士，他很明白自己要走的路，“去讀經濟、房地產金融專業，也是暗地裡為自己鋪路，為了以後可以配合到（父親）。”

施俊嶸一直將IT當做工作重心，但身處競爭激烈的仲介市場，想要突圍又談何容易？中原地產的競爭對手，除了鏈家地產等房產仲介機構外，還有主打線上交易的互聯網房產平臺，比如愛屋吉屋等。

所有同行都在向前奔跑。鏈家地產在2016年，先是更名為“鏈家”，接著在2018年推出“貝殼找房”房產仲介加盟平臺。而此時的中原地產，賺取的仍是直營的傭金收入。

四面埋伏的蕭殺下，中原地產終於有所行動。2018年6月，中原地產的仲介加盟平臺“原萃”面世，開始介入加盟市場的競爭。這是面向中小仲介的全流程服務平臺，類似于易居房友。然而，這一年，樓市降溫明顯，萬科高喊活下去，中原地產又“動”了起來，這一次是上海中原降薪求存。

當年10月，時任上海中原總經理的陸成發佈公開信，“我預計這次行業生存危機，不會像2008年金融海嘯一樣，那麼快就過去。現在就是‘排隊去死，看誰有實力排在最後’的淘汰賽。”

儘管上海中原在“退守”，但施俊嶸這個懂IT的“二代”，仍正試圖追趕變了的時代。2019年1月1日，施俊嶸升任中原集團副主席，管理集團事務。兩個月後，在“原萃”之下，中原地產推出共用加盟品牌“幾畝置業”。

施俊嶸大刀闊斧改革時，2020年初，一場疫情打亂了所有的節奏。當年前兩個月，中原地產在內地市場，迎來成立42年以來的至暗時刻。2月份，中原地產的實際業績只有正常月份的2%，加起來不到1000萬元，“現金流只夠支撐公司三個月時間。”

儘管4月份內地房地產市場開始復蘇，中原地產並沒有陷入自己預期中撐不下去的死局，但中原地產的發力仍然顯得頗為平庸。這一年8月，在各大資本的加持下，貝殼找房在美國成功上市，市占率達到13.5%，而中原地產的市占率僅為3%-4%。

對於中原地產經營不理想這一事實，中原地產（中國內地）主席黎明楷在2021年2月坦言，過去兩年門店數量有所減少，面對對手衝擊，自己反應“有點慢”。下半年會推出新的合夥人制度計畫，門店增速可能會加快。

04、難以掉頭

現實並未朝著黎明楷的計畫那樣發展，“門店增速加快”的局面，卻並沒有到來。

在牽手中原地產10個月後，2021年8月，大股東房多多決定不再支持原萃和幾畝置業的發展，這導致未盈利的原萃走向關店、拖欠員工薪資的絕境。

另一邊，中原地產又一次“裁員自救”。10月中下旬，中原地產內部下發文件稱：受市場持續低迷，適度收縮規模，保留核心資源過冬。

中原地產在職員工王聰對此見怪不怪。他告訴市界，這一次裁掉的大部分是中後臺研發人員，賠償都是單談，沒有統一的標準。每一次交易下滑，公司都會裁員自救，一般內部波動很小，“老員工都懂”。

無論是2008年砍掉二手房業務，還是2020年撤掉上海新房事業部，中原地產的每一次動作，都挑動著員工們的神經。變化就是從這時候發生了，“原來做的事突然不做了；不適應新來領導的風格；企業的文化變了。”兩年前離開中原地產的宋峰告訴市界。

對胡楠而言，變化則是從集團的郵件、官網不再是必看時；是中原地產變得像一個老人，被很多後來者趕超時。“保守而又現實”，胡楠如此評價老東家。

王聰的“饅頭概念”，回答了宋峰的疑惑。“總部給你固定的饅頭數（錢），想自己多養人，就自己掙饅頭。養不活，就自廢武功。”王聰告訴市界。中原地產也一直說改革與創新，但“真正做起來，不像那麼回事，沒有那麼大的決心。”胡楠說。

中原地產為何難以掉頭？“創新力不足、總部缺乏領導力等原因背後，還在於沒有一個強有力的領導人。”相國良認為。

施永青和王文彥原本各擁有中原地產50%的股權，後來兩人各自出售5%的股權，給了現任中原地產亞太區總裁的黃偉雄。這三人大部分時間在香港，對於內地的業務自然“鞭長莫及”。據胡楠透露王文彥“只偶爾在年會上出現”。

中原地產（中國內地）主席黎明楷、中原地產（中國內地）總裁賴國強、中原地產（中國內地）副總裁兼華東區總裁陸成，這三人大部分時間在內地。中原地產並沒有股權激勵措施，以至於黎明楷、賴國強們仍是“打工人”。

多名中原地產員工告訴市界，施永青是老闆，他有決策權，沒有經營權，下面的人不一定聽他的。大家都知道，公司姓施，管事的人不姓施。在長期“無為而治”的管理下，“內地的各區域公司，決策權、財政自由權等都比較大，形成一個“諸侯割據”的局面，這是中原地產獨特的文化，並曾在中原早期發展過程中起到很大作用，這很難撼動。”相國良向市界坦言。

就在外界認為這種局面，會一直處於膠著狀態時，11月3日，中原地產傳出賴國強、陸成、黎明楷三位元老將全部離開中原地產的勁爆消息。當天中午，賴國強發了朋友圈稱：三位按序離開中原的人，在東北聚首。一併附上的，是三人的合照。

耐人尋味的是，在全國粉絲群中，賴國強表示，將在2021年11月結束在中原地產的職業生涯，等待週五去到北京，將發個人官宣。他還透露，此次請辭並非自願，但並未說明具體原因。

11月4日下午，施永青發佈了題為《在新的形勢下，公司的人事新部署》的內部文件。檔顯示，適逢中原地產(中國內地)主席黎明楷預算在今年年終退休，現決定由施俊嶸接替主席一職，黎明楷退休後，將以顧問身份繼續向施俊嶸提供運營的意見，協助決策。施俊嶸目前任中原集團行政總裁，其亦是中原集團主席施永青之子。

升任原中原地產(中國內地)總裁賴國強先生任副主席，以協助新主席做好任內的工作。另一方面中原地產(中國內地)總裁一職則由李耀智擔任。

幾乎在同一時間，賴國強（花名為KK）發佈了《關於KK離開中原的個人聲明》，其中提及離開中原地產的原因：“因循守舊，搖擺猶豫扭轉不了中原的頹勢，在此我和股東就經營戰略產生了較大的分歧，30年的互信也就被打破。從即日起，我將全面退出中原中國，不再擔任任何職務。聚散是緣，江湖再見。”

一名接近中原地產的知情人士則表示，三位老將的離開，在幾年前就開始醞釀。施永青曾找他們語重心長地談了一次，讓三位老將該放手放手，給年輕人更多的市場空間。

隨著這些老臣的相繼離開，中原地產在外有嚴峻的市場環境，內部積重難返的局面下，新的繼任者能幫助施俊嶸一起收拾這個“攤子”嗎？

綠城中國(03900)公布,10月銷售金額約209億元(人民幣．下同),按年跌約25.36%,銷售4880套,銷售面積約66萬平方米,每平方米銷售均價約3.18萬元.

該集團指,今年首10個月銷售金額約2203億元,同比增長約57%,銷售面積約757萬平方米,其中歸屬於該集團的權益金額約1209億元;於10月31日另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約66億元,其中歸屬於該集團的權益金額約33億元.於10月該集團以綠城品牌銷售的代建管理項目銷售面積約43萬平方米,銷售金額約75億元,而10個月代建項目累計銷售面積約510萬平方米,銷售金額約691億元.

內地媒體引述知情人士透露,在昨日(4日)舉行的?大內部會議上,中國?大(03333)董事局主席許家印鼓勵員工,他稱:「愈是公司困難的時候,大家愈要有定力,房地產是資金密集型行業,需要龐大的現金流.所以我們必須全力以赴復工復產保交樓,才能恢復銷售,才能恢復正常經營,才能歸還各方面欠款.」

?大集團官方微信周三(3日)發布消息稱,今年7-10月,?大完成546個批次交樓工作,涉及184個不同項目、5.75萬戶業主.其中,7月交樓項目105個,戶數2.1萬戶;8月交樓項目85個,戶數2.1萬戶;9月交樓項目48個,戶數7808戶;10月交樓項目39個,戶數7568戶.

雅居樂集團(03383)公布,已回購本金為1000萬美元的優先票據加上應計及未付利息,該優先票據為本金總額2億美元於本月18日到期的3.85%優先票據.

該集團指,於6月30日現金及現金等值項目約人民幣465億元(人民幣．下同)及有限制現金約106億元,當中於境外持有現金及現金等值項目約33億元.自7月1日起至10月31日已自離岸發行優先票據籌得相當於約46億元現金,分別包括來自於7月發行的優先票據及9月發行的優先票據,並已由境?轉至離岸的資金約35億元,相信於有需要時,可轉移額外離岸資金償還其離岸債務責任.該集團再次確認,向投資者保證有足夠資金償還到期債務.

正榮地產(06158)公布,已進一步回購3項票據本金總額共600萬美元.

該集團指,回購年息0.8%、0.67%及0.91%的票據各200萬美元,可酌情決定回購的票據會否註銷.該集團指,將繼續監察市場狀況及財務結構,並可能進一步回購其優先票據及 ╱或資本證券.

中國奧園(03883)與奧園健康(03662)聯合公布,奧園健康正就可能出售若干物業管理業務作初步討論.

該兩個集團指,分別注意到若干媒體報道奧園健康可能出售其物業管理服務業務,兩間集團指,奧園健康正與若干獨立第三者就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司權益進行初步討論,目前尚未就可能交易訂立任何具體協議.

深陷債務危機的中國恆大（03333）被政府要求優先保障境內樓盤買家，多次提出要全力「復工復產保交樓」，主席許家印昨天於內部會議強調，公司愈是困難的時候，員工愈要有定力，尤其房地產是資金密集型行業，需要龐大現金流。

惠譽降奧園評級 展望負面

許家印指出，2016年至今年6月底，恆大幾項主要支出達5.01萬億元（人民幣．下同），包括歸還到期貸款本金2.25萬億元、支付貸息3670億元、交納稅金2216億元、支付地價9634億元、工程及材料等費用9736億元，以及管理和營銷費用2381億元，「所以我們必須全力以赴復工復產保交樓，才能恢復銷售，才能恢復正常經營，才能歸還各方面欠款。」

市傳多宗恆大賣產消息，包括於二級市場進一步減持恆騰網絡（00136）2.65%股權，回收約5.6億港元資金；旗下恆大汽車（00708）計劃把英國初創公司Protean Electric售予電動交通公司Bedeo。網媒「香港01」報道稱，屯門新盤恆大．珺瓏灣，獲恆大旗下財務公司創盈財務向業主借出高成數一按貸款，再按予另一間財務公司利星行，以借款套現，暫涉約100個單位、按揭額約3億至4億元。

另外，惠譽把中國奧園（03883）長期外幣發行人違約評級（IDR）及高級無擔保債務評級，由「BB」降至「B+」，展望為負面。惠譽表示，調低評級反映在資本市場高度波動下，奧園融資靈活性降低；負面展望反映資本市場債務償還和奧園銷售收款穩定程度不確定。

日前有傳中國奧園計劃出售所持奧園健康（03662）全數近55%股權，合生創展（00754）澄清其並非買家。奧園健康昨天承認，現時正與若干獨立第三方就可能出售物管服務的附屬公司權益進行初步討論，目前尚未訂立任何條款或具體協議。

內房資金緊絀，市場估計國有房企情況較佳。廣東國企粵海控股旗下粵海置地（00124）財務總監焦利表示，「三條紅線」政策針對30間試點房企，主要是控制有息負債增速，長遠對行業健康發展有好處。

資產負債率略超標可控

焦利稱，政策對公司並無實際影響，若按有關規定測算，截至9月底，剔除預收款的資產負債率為71.7%，略高於要求的70%以下，日後負債率或稍微上升，但相信可按發展情況作出控制。他強調，公司負債主要來自股東貸款，外部貸款不多。

粵海置地集中於大灣區9個城市發展房地產業務，焦利提到，旗下深圳粵海城於9月底已交付公寓的面積，佔項目可售面積的76.2%，該項目以珠寶行業作主題，將引進資訊科技及品牌成為商業地標，預計明年7月開業，具長期持有價值。

今年9月，粵海置地以101.87億元人民幣投得廣州白雲新城3幅土地，可建樓面50.6萬方米，將發展住宅、寫字樓及商舖等。焦利透露，住宅部分可於明年預售，鑑於鄰近的商業寫字樓供應短缺，對項目銷情充滿信心。

較同區新盤低17% 99伙最平757萬

九龍東啟德區繼續充當住宅供應庫，今年先後有6個全新盤登場發售。會德豐發展的MONACO ONE昨日加入戰團，推出首張99伙價單，折實平均呎價23365元，較區內對上新盤、恆地（00012）發展的THE HENLEY III折實平均呎價低17.1%，並且貼近同系區內GRANDE MONACO近9個月前的定價，令該區今年全新登場的新盤供應量進一步增加至3080個。

價單顯示，MONACO ONE首批涉及1房至3房戶，實用面積319至671方呎，即供120天付款辦法最高提供12%折扣，折實售價756.8萬至1605.4萬元，折實平均呎價23365元。入場單位為2A座3樓G室，實用面積319方呎，1房間隔，折實呎價23724元。

至於呎價最平單位則屬2A座3樓F室，實用面積444方呎，2房間隔，折實售價962.2萬元，折實呎價21671元。

整張價單若以建築期付款辦法最高享9.5%折扣計，有54伙折後售價在1000萬元內，可承造最高80%至90%高成數按揭。

業界指定價吸引帶旺氣氛

啟德區今年已有6個全新盤登場，對上一個為恆地發展的THE HENLEY III，今年8月推出首批81伙，折實平均呎價28200元，MONACO ONE折實平均呎價較之低17.1%。至於供應規模達1059伙、暫為今年啟德區最多的中國海外（00688）旗下維港1號，6月公布首張價單折實均價22977元。另外，會德豐地產系內GRANDE MONACO，今年2月首批折實均價為23795元，MONACO ONE的定價與之相若。

會德豐地產常務董事黃光耀指出，MONACO ONE首批屬「F1極速置業價」，日後加推料有不少於一成加幅。項目示範單位緊接明天（6日）對外開放，同步收票，預計本月中推售。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，MONACO ONE首批定價吸引，反映發展商志在推高樓市交投氣氛，首輪有望即日沽清。美聯物業住宅部行政總裁布少明估計，項目日後呎租可達約60元，租金回報料約3厘至3.5厘

MONACO ONE位於沐泰街10號，共提供492伙，實用面積319至1471方呎，預計2023年3月中落成入伙。

長實#LYOS超額34倍 今截飛

另外，長實（01113）發展的元朗洪水橋#LYOS明日連招標首輪發售共220伙，項目今天截票，市傳截至昨晚已累收近7000票，較價單形式推售的200伙超額約34倍。位於洪元路2號的#LYOS提供341個單位，實用面積202至806方呎，預計2023年9月底落成入伙。

新地（00016）天水圍濕地公園路1號發展項目第2期Wetland Seasons Bay日前公布首批98伙價單，消息稱，該盤昨首日收約400票，超購約3.1倍。該盤共388伙，實用面積245至1158方呎，預計明年6月底落成入伙。

此外，九建（00034）將軍澳石角路1號海茵莊園周六進行第二輪銷售共312伙，項目昨天截止登記，累積接獲4251份購樓意向登記，超額12.6倍。

市場憧憬北部都會區規劃，帶動新界西北樓價大升，有買家斥690萬元零議價掃入元朗朗屏8號1房單位上車，造價盡破屋苑1房戶紀錄之餘，更較同類單位不足一年大幅搶貴120萬元或21.1%。

中原地產副區域營業經理王勤學表示，朗屏8號本月暫錄2宗成交，其中3座高層E室1房戶，實用面積372方呎，以一口價690萬元沽出，呎價18548元，造價為該屋苑1房戶新高。

買家屬上車客，當政府公布北部都會區發展策略後，隨即在元朗區搵樓，因長線看好北部都會區發展，最終選擇卜居上址。原業主2016年以448.1萬元一手入市，賬面賺241.9萬元或54%。

柏蔚山貶值20.7% 歷來第二傷

朗屏8號的5座相同樓層及面積E室，去年12月售價僅570萬元，即上址相隔不足一年，身價已大漲120萬元或21.1%。

北角柏蔚山樓價大貶值，中原地產高級分區營業經理施長達指出，1座中層F室3房戶，實用面積906方呎，因原業主移民，僅以2200萬元沽貨，呎價24283元，以2018年一手購入價2773.9萬元計，賬面貶值573.9萬元或20.7%，料創屋苑歷年第二大蝕幅。目前柏蔚山尚有約100個放盤，佔5個叫價低於買入價約3%至10%，意味一旦以叫價成交，業主便要損手離場。

裕東苑綠表呎造6037元4年低

東涌居屋裕東苑呎價亦創逾4年新低，美聯物業高級客戶經理翟曉明稱，B座賀東閣低層9室，實用面積646方呎，原則開放式，以未補地價390萬元沽出，除售價低市價4.9%外，每呎6037元更創該居屋2017年8月後新低。原業主1997年斥85.8萬元一手購入，賬面仍賺304.2萬元或3.5倍。

翟曉明說，上址開價420萬元已平絕全屋苑同類單位，目前全屋苑約20個屬未補地價放盤中，3個同類戶叫價500至530萬元。

臨近年尾，發展商陸續為明年推售新盤作部署。地政總署資料顯示，10月共有11宗新的預售樓花申請，涉及6599伙，按月飆升約2倍，為2002年有統計以來新高。當中，九龍東啟德共有6個新申請預售，單位總數達3650伙，佔上月新申請約55%。由於新申請急增，令累積待批樓花單位升至14662伙，創15個月新高。

啟德佔55% 4A區2號矚目

10月新申請項目中，啟德已佔6個，全部位於跑道區，規模最大為九龍倉（00004）、中國海外（00688）、恆地（00012）和嘉華國際（00173）的第4A區2號臨海項目，劃分為4期，發展商一併申請預售，每期單位由405伙至636伙，合共2062伙，預計2024年3月落成。

嘉華國際夥拍會德豐地產和中國海外的第4A區1號第1期亦申請預售，涉及1017伙，預計2024年8月落成。由會德豐地產、新世界發展（00017）、恆地和帝國集團合作的第4B區3號第2期則有571伙，估計2023年8月底落成。

上述6個新申請，共涉3650戶，連同啟德區另外4份（共2545伙）正待批預售樓花的申請，未來區內新盤供應量達6195伙。

至於上月其他新申請，新地（00016）就旗下兩個項目申請預售，包括大埔白石角優景里與博研路第2A及2B期，分別有607伙及688伙，共提供1295個單位，估計2024年4月及10月落成。新地同系屯門兆康第54區第1B期亦於上月申請預售，提供800伙，預計2023年6月落成。

另外兩宗上月申請為路勁基建（01098）等的屯門管翠路18號，提供698伙，於2023年底落成。麗新發展（00488）與市建局的觀塘恆安街18號Bal Residence，涉156伙，同在2023年底落成。

10月共有3個項目獲批，包括元朗洪水橋#LYOS（341伙）、天水圍濕地公園路1號發展項目第2期Wetland Seasons Bay（388伙）及啟德MONACO ONE（492伙），共提共1221個單位。3個項目近期已相繼公布價單，部署登場。

私人住宅落成量自今年6月至8月連跌3個月後，9月終於轉跌回升，該月共有602個私人住宅單位落成，按月增加18.5%。

差餉物業估價署（下稱差估署）昨天公布《香港物業報告每月補編》初步數據，今年9月落成量錄得602伙，當中九龍區佔338伙或56.1%，約28.4%或171個單位來自新界區；港島區則連續2個月零落成，於9月成功破蛋，有93個單位竣工。

全年預測達標61%

以今年首9個月合計，全港共有11168個私人住宅單位建成，相當於差估署就今年全年落成量預測18228伙約61.3%，較去年同期的13684伙則少約18.4%。今年落成的單位暫時以新界區佔最多，共有5901伙或52.8%；九龍區錄得4422伙，佔總落成量約39.6%；港島區首9個月則有約845伙落成。

銅鑼灣新商廈供應缺乏，位於區內軒尼詩道的錦祥樓獲財團斥資1.99億元收購，市場人士表示，新買家以毗鄰地盤業主中銀香港（02388）呼聲最高，有望合併地盤發展一幢新式商廈。

50年樓齡 中銀買入呼聲高

據了解，銅鑼灣軒尼詩道470號錦祥樓全幢，地盤佔地約700方呎，現為一幢6層高商住物業，於1971年落成，地下為商舖，1樓至5樓為住宅單位，目前總樓面約5800方呎，最新以1.99億元易手，呎價約3.43萬元。原業主於1998年以2170萬元購入，持貨23年，賬面獲利約1.77億元，升值8.2倍。

資料顯示，上址毗連的軒尼詩道472號原為一幢商業大廈，由中銀香港持有，於去年拆卸，今年3月獲屋宇署批准重建1幢24層高商廈，總樓面約4.16萬方呎。因此，是次購入錦祥樓全幢的買家，以中銀香港的呼聲最高。

若連同錦祥樓在內，重建地盤面積可擴展至約3500方呎，料可建一幢總樓面約5.25萬方呎的商廈，樓面可望較之前增加約26%。

二手豪宅交投保持活躍，市場消息透露，中半山麥當勞道老牌豪宅香海大廈高層A室，實用面積1,428平方呎，屬於3房間隔，原本叫價3,000萬元放盤，剛以約2,800萬元易手，呎價約19,608元。

據悉，原業主早於1991年以約180萬元購入單位，持貨約30年，是次沽貨帳面獲利2,620萬元，期內升值近15倍。

紅山半島中層 呎價26160

據了解，上述香海大廈業主沽貨後，即時以約1,920萬元購入同區堅尼地道鳳凰閣4座高層B室，實用面積1,119平方呎，呎價約1.7萬元。

另外，美聯物業聯席區域經理黃尚倫表示，紅山半島為4期6座中層A室單位，實用面積1,013平方呎，為兩房套房連儲物室間隔，獲用家垂青，並以約2,650萬元市價承接，呎價約26,160元。原業主於2015年7月以約2,312.3萬元購入上述物業，轉手帳面獲利約337.7萬元，物業升值約15%。

疫情穩定下，民生區消費進一步穩定，而商舖出租率高，收租穩健，令屋苑基座商舖吸引投資者留意，近期成交明顯增加。

近日商舖市場大額成交，集中於民生區的屋苑基座商舖，如西營盤第一街8號縉城峰基座易手，涉及物業地下至2樓，以及6個車位，總面積約15,891平方呎，涉及10個舖位。由於附近均為住宅區，商舖全為民生店舖，地下租客包括麵包店、餐廳、美容及教學中心等，而2樓由超市等租用。項目每月租金收入約70.4萬元，由本地投資者以3.5億元承接，呎價約2.2萬元，回報率約2.4厘。

嘉里3.5億 沽縉城峰舖位

項目由嘉里 （00683） 持有，為縉城峰的發展商，2009年項目落成，而發展商一直持有基座作收租。

另外，同區堅尼地城爹核士街11號浚峯地下及1樓，地下面積約7,365平方呎，1樓面積約4,244平方呎，合共約1.16萬平方呎，以約4億元成交，呎價約3.4萬元。該舖由恆地 （00012） 持有，項目於2016年落成，而恆地一直持有基座舖位作收租。地下設多個舖位，租客近乎全為餐廳包括咖啡室、酒吧及甜品店，1樓亦由餐廳租用。據悉，項目每月租金收入約71.6萬元，回報率約2.1厘。

九龍區方面，土瓜灣北帝街21至25號滙川大廈地下A至J舖、地庫及1樓全層易手，物業地下及1樓各3,200平方呎，地庫約1,820平方呎，合共約8,220平方呎，以約8,000萬元成交，呎價約9,732元。舖位現由超市等租用，月租約19.5萬元，回報率約2.9厘。據悉，新買家為本地廠家，購入作收租。

荃灣立坊2層商舖1.4億售

此外，民生區屋苑基座商場錄短綫買賣，資料顯示，荃灣立坊基座商場舖位易手，涉及物業地下及1樓，以1.428億元成交。物業總面積合共約9,304平方呎，呎價約1.53萬元。舖位現由2間地產代理行、便利店等租用，每月租金共約47.8萬元，租金回報約4厘。舖王鄧成波於2019以約1.3億元，購入該商場，其後家族成員於今年5月1.2億元沽出，蝕約1,000萬元。該投資者購入商舖後，如今以1.428億元沽出，持貨不足半年賺2,280萬元。

分析指，疫情穩定下，本土消費轉好，並集中於民生消費區，而屋苑基座商場大樓面舖位，租客多為餐廳、教育及超市等，生意非常穩健，出租率亦高，故對尋找穩定回報的投資者來說具一定吸引力，相信在經濟持續向好下，屋苑基座商舖仍有不俗承接力。

祥益高級分行經理謝利官表示，天水圍嘉湖山莊7期景湖居9座中層E室，446方呎，2房1廳，獲外區客承租，有感該屋苑周邊環境舒適，加上業主有1000元議價空間，遂以每月1.05萬即睇即租，呎租23.5元。

港置分行營業經理薛春華表示，奧運站浪澄灣5座中層C室，2房間隔，約558方呎，業主以每月約2.3萬元放租1個月、即吸引外區客洽詢，議價後減價1000元，以2.2萬租出，呎租約39.4元，屬市價。

據悉，新租客為外區夫婦，心儀單位2房間隔兼景觀開揚，故睇樓後決定承租。資料顯示，業主於2007年11月以約544.3萬購入。

利嘉閣高級聯席董事黃靜顏表示，上水中心3座低層G室，約342方呎，2房間隔，以每月13000元租出，呎租約38元。據悉，原業主於2021年8月，以約510萬購入單位。

代理指，鴨脷洲海怡半島10座高層G室，889方呎，屬4房間隔，原先叫租3.3萬，議價後以2.9萬租出，呎租32.6元，據悉，原業主於00年以約525萬購入。