內政部次長花敬群15日示警，目前房地產市場存在三大結構性風險，購屋者尤其是預售屋購屋者，不要只看到某些短期話題，應該要注意整體結構性風險，包括利率調整趨勢，中國大陸房市泡沫、是否短期炒作有無調漲基礎，盼大家理性看待市場。

身兼國家住都中心代理董事長的花敬群，15日出席南港玉成公辦都市更新案簽約儀式，面對媒體詢問台積電高雄設廠帶動特定區域房價上漲問題時，作上述表示。

花敬群表示，市場價格的調整，本質上不應該是殺雞取卵的模式，隨著經濟發展反映該有的價格調整是合理的，但如果一切還沒發生，只是基於某些話題，就立即調整價格，並不合理。

花敬群提醒購屋者，尤其是預售屋的購屋者，現在市場上風險結構是多元的，不要只看到某些短期話題，而應注意整體結構性風險。

至於有哪些結構性風險，花敬群指出，首先利率調整的趨勢已經越來越明確，其次，中國大陸房市泡沫也是一個很大的全球危機，一旦大陸出現房市泡沫，全世界會怎樣，沒有人知道後果會多嚴重，第三，某些地區房價大幅調整，要看是否有充分調漲基礎，還是只是話題與炒作，都是風險。

花敬群強調，這段時間房價的漲勢確實有點脫離過去穩定的軌道，政府不樂見這種情況，房市穩定是國家經濟、都更推動的重要基礎，如果有些地方因為大型建設，房價合理反應，無可厚非，但若有過度炒作，甚至不當行為，跨部會都有準備，如有房價失控狀況，相關的政策配套就會推出來。

此外，他說，政府過去這段時間強調危老重建，三年多下來，已有2,500至2,600件，這是非常快的速度，接下來政府將把重點放在公辦都更，不僅對公有土地大力推動，在高雄城中城大火之後，政府也會積極介入不合居住、有風險的複合式住商混合大樓進行都更改建。

另外，國家住都中心在高雄首個社宅，位於左營海軍基地門口附近的「崇實安居」，15日動土，原本中央與地方聯手要在高雄蓋8,800戶社會住宅，出席典禮的行政院長蘇貞昌允諾提高到1萬戶。

興富發集團第一次跨足百貨業，在高雄開出的「悅誠廣場」，2019年6月開始試營運，當時是以每年4,500萬元租金，向地主東南水泥、國產實業承租15年。不過上周國產實業公告要處分這筆資產，不到一個星期，興富發15日即宣布，豪砸23.5億元自己買下，直接由房客升級為房東。

興富發公告，其子公司碧江企業以23.5億元的價格，買下國產實業的「悅誠廣場」五成產權，包括位於高雄市三民區灣內段763地號土地，及三民區民族一路427號建物，各1?2產權持分，其中土地1?2產權持分面積約2,026.95坪，建物1?2產權持分面積約6,032.25坪。

這是繼14日興富發奪得亞洲新灣區「特貿三」北基地占地9,387坪公辦都更案的最優申請人，預計將斥資503億元來開發之後，再度大手筆投資高雄，看好高雄「買好、買滿」。

「悅誠廣場」位於高雄大順一路、民族一路口，占地面積4,053坪，營業面積1.18萬坪，為地上3樓、地下2層的社區型百貨公司，原本是「大統新世紀」百貨公司的舊址，被興富發相中，2016年興富發集團正式承租，開出集團第一座百貨公司「悅誠百貨」。

上周國產實業基於活化資產的需求，公告將以總價至少23億元的價格，處分這筆資產，承租方興富發以及另五成產權所有權人東南水泥，都享有優先承購權；結果，興富發很阿沙力的「打包」買下。而國產處分此筆資產後，預計處分利益為14.9億元，貢獻EPS約1.27元，預計今年第四季或明年第一季入帳，獲利可望再創獲利高峰。

國產表示，資產活化是集團營運優勢，隨著南港大型開發案加緊腳步開發推動，與高獲利售出高雄「悅誠廣場」的土地資產，國產在全台還有擁有許多資產如台南新地王國賓影城南風村、申請開發面積約3,000坪的花蓮濱海地區大型國際特色飯店等，將是集團未來獲利持續創高的新引擎。

台北市南港玉成公辦都市更新案，今 (15) 日在國家住宅及都市更新中心執行長黃景茂等公私部門及社區住戶見證下，由國家住宅及都市更新中心代理董事長花敬群及中國開發資產管理公司董事長鄭重代表完成簽約，全案計畫 2027 年完工。

中國開發資產管理公司獲「台北市南港玉成公辦都市更新案」出資人綜合評選的最優申請人，今天上午與國家住都中心簽約，全案投資總額預估約 20 億元。

中國開發拿下南港玉成公辦都更案最優申請人，1993 年由中國建經 100% 轉投資成立，實收資本額為 5.8 億元，長年來與母公司中國建經共同合作致力於都更及危老重建，辦理都更案代理實施者、合建案、土地開發投資興建案，至今已承作近 5000 戶都更與危老重建、總工程造價逾 300 億元。

中國開發公司作品包括如納美社區 (原修德國宅) 的全台最大海砂屋社區改建案、及第一個以信託機制扮演代理實施者角色完成南港中研新苑都更案等，今年更以內湖洲子街案以及高雄新五福大樓案，分別獲中華建築優良規劃設計類廠辦商場組金石首獎、以及都市更新組金石獎。

根據官方資料顯示，港人來台定居人數從2016年突破一千人後，已經連續5年人數超過一千人，今年港人定居許可人數有機會再創新高，港人來台定居甚至是購屋置產日漸普及。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，港人定居人數從2016首度達千人，去年突破1500人，今年前三季已經接近1300人，有機會再創新高，官方統計也顯示，香港人購屋去年就買了1.84萬坪，位居所有外國人之冠，是日本人在台購屋面積的10倍之多。

香港人來台購屋主要著眼於兩地文化相近，語言能夠溝通，同時台灣的醫療資源完善，房價與物價也比香港便宜許多，因此有些投資移民公司也介紹香港人來台灣生活，網路上可以看到許多Youtuber介紹台灣生活與房屋物業的影片。

不過香港人到台灣也有許多需要適應的地方，包括台灣許多餐廳經營時段不像香港那麼久，台灣地理位置對於香港人也相當陌生，需要重新適應都會區空間距離。香港人初來乍到，在台灣移動相當依賴大眾運輸工具，捷運、公車、台鐵都是他們偏好的交通工具。

曾敬德表示，台灣雖然對於港人而言物價相對較低，但台灣的薪資水平也低於香港許多，因此除了退休族群以外，一般的上班階級也不見得能接受台灣的薪資水準而搬遷來台。

香港人來台購屋偏好，跟生活作息與香港經驗有關，包括喜歡在靠近機場的區域購屋，包括桃園、林口等區段，香港人也喜歡靠近海邊，因此會選擇淡海新市鎮這類的區段，一般購屋人通常不會買的空間太大，光是一般標準宅對比香港的居住環境，就有明顯改善。

曾敬德指出，香港人來台購屋雖然成為一種社會現象，但數量還未大到會影響市場供需，因此對於整體市場並未出現明顯影響，但少數特定有香港人購屋的區段，的確對於房市還是會有部分帶動效果。

據信義全球資產公司最新統計，台北市市區辦公商圈空置率已降至2%以下，來到1.74%，為歷年新低。內科商圈空置率也降至3.3%，呈現西湖、文德、舊宗段皆搶手的狀況。新供給銜接不及、企業需求動能多元且強勁、屋主在疫情考量下提高續租態度，都是帶來低空置率的主因。

台北市區辦公商圈的平均空置率續低，由上季2.43%下降至1.74%，七個商圈中就有六個商圈的空置率在2％以下。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，空置率續低的原因有幾個：一、不少即將完工大樓已預招租或自用，整體台北辦公空間呈現缺貨狀況。二、老舊商辦投入危老都更讓現有供給減少，租戶必須另覓空間搬遷，其中不少企業往內科移動。三、大型企業因應發展，持續有總部空間舊換新需求。四、市區商圈雖有企業移動至內科，但在網購電商、網路遊戲、軟體研發等產業的擴張動能下，銜接遞補原有空置空間。五、考量疫情變數，屋主多願意以彈性條件留住承租方避免空置損失。

內科商圈部分，企業持續移入，平均空置率也續降，由上季5.28%下降至3.3%。除了大型企業來此找大坪數廠辦作為總部或員工訓練中心，另外中小型企業所需的50-100坪左右標準面積空間，租賃去化速度也加快，都讓內科整體廠辦空置率大幅下降，其中文德段因受惠於鄰近西湖段滿載的外溢效果，空置有感下降，這也連帶吸引了許多上市櫃企業在此購樓，例如台灣立訊精密買下虹新銳科技整棟樓、中國信託資產管理買下國瑞集團台北總部整棟樓。

柯宏安分析，空置率是不動產空間市場的一項統計數據，但數字背後更重要的本質意義是，台灣企業在疫情衝擊下仍穩健發展，整體產業成長才能支撐出這樣的低空置率，更有助商辦市場健康發展，這才是更難能可貴的。未來短期內台北市中心商圈在新辦公供給不足下，空置率低檔現象將維持一段時間，而此狀況預估也會連動支撐商辦的售價、租金。

新冠疫情改變國人生活習慣，不少消費者為降低風險，選擇到住家周邊量販店購物回家自煮，也帶動到「量販宅」行情。不動產業者據實價登錄統計台中前十大熱門量販宅，西屯區「家樂褔青海店」以802筆交易一舉拔得頭籌，第二是北區「大潤發忠明店」538件，第三名為西屯區「家樂福西屯店」470件。

國內疫情趨緩，但民眾消費型態逐漸改變。有巢氏房屋研展中心副理陳金萍表示，量販店產品類型多元、具備「一次購足」特性，讓消費者入店大量採購民生必需品，成為後疫情時代不可或缺的好鄰居。

排名第一的西屯區「家樂福青海店」，周邊房價約單坪28.5萬。永慶不動產台中青海惠來加盟店店長林坤毅表示，青海店周邊住宅需求量能本身就多，鄰近新光三越、遠東百貨、逢甲商圈等，商業機能發達，開車可快速上中港交流道或台74線，休閒運動則可到秋紅谷廣場、福星公園，未來受惠水湳經貿園區的建設利多帶動，房市增值空間大。

值得一提的是，從前十大熱門量販宅可看見「南屯區上榜3名」！林坤毅補充，在鐵路高架化、捷運綠線通車後，促進城市縫合與進步，跨區買房增加，在人口紅利、學區、各項生活利多挹注下，使南屯脫胎換骨，新成屋逼近4字頭。

房價最親民落在太平區的「家樂福太平店」與東區「家樂福德安店」，有巢氏房屋台中東區樂業加盟店專案經理曾志成發西，量販店附近1字頭房價多屬於屋齡30-40年的舊式公寓，低總價好入手讓人趨之若鶩。不過在LaLaport購物中心確定落腳台糖湖濱生態園區，以及完工的新建國市場及秀泰影城帶動人口匯聚，吸引建商紛紛推案，新成屋詢問度頗高，2字頭的大樓成為附近的主力產品。未來東區擁有台鐵與捷運藍線、橘線共構利多，便利性將大幅提升，再配合周邊都更議題，為舊市區復甦再添柴火，勢必成為台中發展相當可期的潛力之星。

房價持續上漲，中央銀行總裁楊金龍昨（15）日指出，國內房價上漲有其基本面，但確實也有炒作部分；至於台灣房價是否回得去？楊金龍回應，「物極必反，沒有一樣東西會一直漲上去，一定會面臨修正，只是會在什麼時間點發生而已」。

市場關心央行是否祭出新一波房市管制，楊金龍表示，央行將採滾動式檢討，必要時會再提出選擇性信用管制 ；他也強調「貨幣政策不會再寬鬆，毋庸置疑」。

楊金龍昨日赴立法院財委會報告，多名立委關注國內高房價問題。立委林德福詢問，台積電拍板到高雄設廠，有屋主為了賣出更高價格宣布封盤停售，這種想像空間的漲價潮，政府擋得住嗎？

楊金龍回應，房市有其基本面，但也有炒作的部分，內政部、財政部已進行聯合稽查，財政部最近也有一些動作，相信對炒房會有抑制效果。林德福追問，房價還回得去嗎？楊金龍表示，「物極必反，沒有一樣東西會一直漲上去，一定會有修正，只是會在什麼時間點發生而已」。

林德福表示，政府打炒房、查囤房，似乎是隔靴搔癢、擋不住漲價潮？楊金龍回應，央行近期採取三波選擇性信用管制，財政部則祭出房地合一稅2.0、內政部為實價登錄2.0，以及紅單炒作稽查，應該有抑制作用；央行將採滾動式檢討，必要時再提出選擇性信用管制措施，對房市也會有抑制的作用。

立委郭國文詢問，央行是否有需要再加碼第三戶等房市信用管制？楊金龍表示，央行會和金融機構討論，是否有需要對第二戶以上、豪宅等進行風險控管。

大陸建設今(15)日與國賓大飯店及厚生公司就高雄市前金區後金段土地、亦即國賓大飯店共同開發案進行簽約儀式。大陸建設指出，此開發案現址為高雄國賓大飯店，後續開發將以原有國賓飯店建物申請危老重建計畫。

大陸建設首度進軍高雄的「和陸寓邸」案在亞灣區創下完銷的佳績，加上大陸建設專業團隊的國際觀、堅強的規劃設計能力，以及在北中南區都有高品質的作品，被國賓大飯店相中、雙方成為最佳合作夥伴的選擇，該案並加入與大陸建設長期合作的厚生公司，最終促成此三方合作。

大陸建設指出，該案由大陸建設、國賓大飯店及厚生公司等三方採共同持有共同銷售模式，大陸建設負責規劃、興建及銷售作業；三方合作模式是由大陸建設購入20%土地及厚生購入30%土地，購入總價為23.98億元，國賓大飯店與厚生公司就持有土地並與大陸建設合建，就合建部分大陸建設預定分回比例約63%。

大陸建設表示，考量整體規劃尚在概念階段，加上該案將申請危老重建計畫，及原有建物拆除時間，因此全案預定2024年推案。

國賓大飯店位處高雄亞洲新灣區內，目前該區域已有多項開發計畫持續推動，包含高雄展覽館、海洋文化及流行音樂中心、高雄港埠旅運中心、高雄市立圖書總館及共構會展文創會館、環狀輕軌等重大建設。

近期高市府也積極推動科技智慧廊帶計畫，並在此打造「亞洲新灣區5G AIoT創新園區」作為台灣5G AIoT產業的示範基地。在諸多利多條件下，大陸建設看好高雄未來市場發展，希望繼續努力推出好的建築作品給高雄。

城市規劃「林蔭大道」不僅能提升市容，對周邊房市也具保值性。台灣房屋集團趨勢中心統計六都 13 條林蔭大道首排景觀宅實價登錄行情，其中青埔高鐵特區領航南路，近三年價幅 28.5%，是六都增值最多的林蔭大道。

近三年台南的東豐路、林森路，分別以 26.6%、22.9% 的漲幅，攻佔漲幅亞軍與季軍；13 條林蔭道之中，直通松機國門的北市敦化南北路，今年第一排綠蔭宅均價每坪 108.1 萬元，勇奪六都林蔭道的房價冠軍。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，在綠地缺乏的都會區，林蔭大道如同綿延的帶狀公園，讓周邊住戶能在水泥叢林中享受綠蔭視野，且這些規劃為「城市綠色走廊」的路段，多半是路幅寬大的區域主要幹道，也享有一定棟距。路樹吸收了熱輻射和廢氣，為車水馬龍的都會，帶來清新的氣息，因此林蔭大道第一排，往往也是區域中高價的保證。

陳定中指出，隨著氣候、生態劇變，國內對於綠地的開闢也更加重視，許多新興重劃區，包括青埔高鐵特區、桃園中路重劃區、 台中十四期重劃區、楠梓高大特區等地，都以高綠覆率為主軸，規劃多條林蔭園道；由於新興重劃區處於發展黃金期，房價隨建設到位逐步上揚，因此漲幅也相對明顯，青埔特區主幹道的領航南路，近年便因高鐵站區三鐵共構成型、商場連番開幕，價漲近 3 成稱霸六都林蔭道，所以消費者可參考青埔經驗，瞄準仍在起漲階段的重劃區綠園道，讓資產與重劃區林蔭同步成長茁壯。

台北市長柯文哲2021年11月15日再赴議會接受市政總質詢，有議員關注內湖地區的東湖社會住宅規劃開發案，認為社宅周邊現有的交通服務水準已顯不足，為避免造成拍板動工後造成居民出入不便，請市府再評估是否有暫緩興建可能性。

都市發展局黃一平局長回應，表示先前已採納議會建議，目前會先將三場說明會辦完，蒐集當地意見後，對該社宅興建案再做評估。柯文哲也表示，針對內湖區的社宅案，市府會再評估。此外，因中央住都中心也在當地規劃有社宅基地，因此北市府也會持續跟中央進行討論。

據國家統計局網站消息，1—10月份，全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%;比2019年1—10月份增長14.0%，兩年平均增長6.8%。1—10月份，商品房銷售額147185億元，增長11.8%;比2019年1—10月份增長18.3%，兩年平均增長8.8%。

一、房地產開發投資完成情況

1—10月份，全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%;比2019年1—10月份增長14.0%，兩年平均增長6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長9.3%。

1—10月份，東部地區房地產開發投資65902億元，同比增長6.8%;中部地區投資26194億元，增長12.1%;西部地區投資27963億元，增長5.0%;東北地區投資4874億元，增長0.8%。

1—10月份，房地產開發企業房屋施工面積942859萬平方米，同比增長7.1%。其中，住宅施工面積667801萬平方米，增長7.4%。房屋新開工面積166736萬平方米，下降7.7%。其中，住宅新開工面積123481萬平方米，下降6.8%。房屋竣工面積57290萬平方米，增長16.3%。其中，住宅竣工面積41415萬平方米，增長16.9%。

1—10月份，房地產開發企業土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%;土地成交價款11410億元，增長0.2%。

二、商品房銷售和待售情況

1—10月份，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%;比2019年1—10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。其中，住宅銷售面積增長7.1%，辦公樓銷售面積增長2.4%，商業營業用房銷售面積下降0.6%。商品房銷售額147185億元，增長11.8%;比2019年1—10月份增長18.3%，兩年平均增長8.8%。其中，住宅銷售額增長12.7%，辦公樓銷售額下降1.6%，商業營業用房銷售額下降0.6%。

1—10月份，東部地區商品房銷售面積59426萬平方米，同比增長9.0%;銷售額84622億元，增長15.7%。中部地區商品房銷售面積40202萬平方米，增長11.5%;銷售額30042億元，增長14.1%。西部地區商品房銷售面積38160萬平方米，增長2.7%;銷售額28271億元，增長2.6%。東北地區商品房銷售面積5253萬平方米，下降5.4%;銷售額4249億元，下降7.8%。

10月末，商品房待售面積50203萬平方米，比9月末減少81萬平方米。其中，住宅待售面積減少41萬平方米，辦公樓待售面積增加54萬平方米，商業營業用房待售面積減少1萬平方米。

三、房地產開發企業到位資金情況

1—10月份，房地產開發企業到位資金166597億元，同比增長8.8%;比2019年1—10月份增長14.8%，兩年平均增長7.1%。其中，國內貸款20148億元，下降10.0%;利用外資72億元，下降35.4%;自籌資金52617億元，增長5.1%;定金及預收款62040億元，增長21.0%;個人按揭貸款26678億元，增長9.7%。

四、房地產開發景氣指數

10月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.62。

相較于10月份多項經濟資料的恢復改善，國家統計局11月15日發佈的多項房地產資料，似乎表現“略遜一籌”。

資料顯示，10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續略降態勢，同比漲幅繼續回落。僅從房價下跌的城市個數看，上述70個城市中，新房房價出現環比下跌的城市數量為52個，相比9月份的36個明顯增多；二手房房價出現環比下跌的城市數量為64個，亦較上個月有所增加。

58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，一二線熱點城市的新房價格受“限價”政策影響，其售價與市場熱度未必完全匹配。相對而言，二手房房價更能體現當下的市場變化。而下半年以來，多城陸續實施二手房參考價格機制以及房貸收緊等，無疑是造成二手房房價下跌的主因。

結合商品房銷售資料看，今年前10個月，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%。商品房銷售額147185億元，增長11.8%。

交通銀行(4.660, 0.03, 0.65%)金融研究中心資深研究員夏丹分析稱，這兩項指標增速的大幅下滑，表明在樓市調控持續從嚴之下，市場成交維持冷清。

“影響居民購房的因素除了房貸利率外，更重要是居民對未來房價的預期。”紅塔證券(11.340, 0.02, 0.18%)首席經濟學家李奇霖對《證券日報》記者表示。

隨著銷售資料的持續走弱，房企的投資意願也明顯走低。資料顯示，今年前10個月，全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%；比2019年同期增長14.0%，兩年平均增長6.8%。其中，10月份房地產開發投資的單月同比增速為-5.4%，已連續第二個月負增長。

對此，夏丹分析稱，房地產開發投資疲軟的主因是，前期房地產金融調控影響持續發酵，抑制了房企擴大開發投資的意願和能力。今年前10個月，房屋新開工面積同比下降7.7%；另外，房地產開發企業房屋施工面積增速亦從3月份高點11.2%一路下滑至10月的7.1%。同時，土地成交情況亦不理想。前10個月，房地產開發企業土地購置面積同比下降11.0%，土地成交價款僅增長0.2%。

從房企資金面看，資料顯示，今年前10個月，房地產開發企業到位資金166597億元，同比增長8.8%；比2019年同期增長14.8%，兩年平均增長7.1%。

“儘管房地產開發企業到位資金同比增速延續了從年初以來的下滑態勢，但回落速度較此前有所趨緩。”夏丹稱，預計信貸邊際放鬆效應將在年末兩個月逐漸顯現。但房地產調控態勢總體並未放鬆，預計11月份房地產開發投資和市場成交情況依然低迷，明年房地產市場可能面臨供給不足的壓力。

11月14日晚，融創中國發佈公告，公司將配售現有股份及認購新股，同時配售現有融創服務股份。合計所得款項總額約為9.52億美元（折合約74.16億港元）。

此外，公司控股股東、董事會主席孫宏斌將自有資金4.5億美元提供給集團使用（無息借款形式），以支持集團經營發展。

配售現有股份及認購新股、配售現有融創服務股份及控股股東提供無息借款三大資本運作，合計可為融創中國帶來14.02億美元資金，折合109.2億港元。

11月15日，融創中國與融創服務分別下跌11.5%和16.67%。

所得款項淨額約73.43億港元

公告顯示，11月13日，融創中國、賣方（融創國際投資控股有限公司）、Morgan Stanley（作為配售代理及聯席帳簿管理人）及 Citigroup（作為聯席帳簿管理人）訂立一份配售及認購協議。配售代理同意代表賣方按悉數包銷基準以每股15.18港元配售3.35億股配售股份。同時，賣方有條件同意以配售價每股15.18港元認購3.35億股認購股份。

配售股份及認購股份分別占公司現有已發行股本的約7.19%，及經認購事項擴大後公司已發行股本的約6.70%。

此次配售價為每股15.18港元，較融創上個交易日收盤價17.04港元，折讓約10.9%。

上述事項所得款項總額約為50.85億港元，折合約6.53億美元。

此外，公告指出，將以每股14.75港元配售1.58億股融創服務股份，籌集資金約23.31億港元，折合約2.99億美元。

據此，配售現有股份及認購新股以及配售現有融創服務股份合計所得款項總額約74.16億港元（折合約9.52億美元） 及所得款項淨額約73.43億港元（折合約9.42億美元）。

優化資本結構

公司稱，進行配售事項及認購事項旨在進一步擴大公司股東基礎，優化公司資本結構。

業內人士分析認為，如果此番融資順利進行，融創中國將獲得超百億港幣資金注入，這不僅有利於融創中國進一步優化資本結構，持續降低負債率，還極大補強自身的資本金，增補現金流，提升抵禦市場不確定性風險的綜合能力。

融創中國日前披露的月度銷售資料顯示，2021年10月，集團實現合同銷售金額約509.8億元，合同銷售面積約362.3萬平方米，合同銷售均價約14070元 /平方米。截至2021年10月底，集團累計實現合同銷售金額約5128億元，同比增長14%，累計合同銷售面積約3567萬平方米， 合同銷售均價約14380元 /平方米。

半年報資料顯示，繼年初快速降至“黃檔”後，融創中國的“三條紅線”指標持續改善：截至2021年6月末，公司淨負債率約為86.6%，較去年底下降 9.4個百分點；非受限現金短債比約為1.11，較去年底有所提升；剔除預收賬款後的資產負債率約為76%，較去年底下降約2.3個百分點。

融創中國在2021年中期業績投資者電話會上透露，預計下半年權益銷售比將控制在20%以內。未來3年，公司設定的目標是將融資成本降至5%以內，信用評級提升至“投資”。

融創中國董事會主席孫宏斌表示，融創的戰略是“更安全、更從容、更長期、更有價值”，公司未來3年的首要目標就是要把融資成本降下來，把信用評級做到投資級。“降負債率相對容易一些，這幾年我們一直在降負債率，今年不僅要降負債率也要降負債規模，只有這樣才能降低融資成本。”

中國的房地產稅改革，歷經了“試點—立法—再試點”的迴圈。

2011年在上海和重慶兩地試點房產稅之後，於2013年提出了房地產稅的改革方向是“立法先行”。在經歷了8年的嘗試之後，於2021年的5月份重啟了房地產稅的改革試點，將通過多地試點來總結經驗，為將來的立法工作打下基礎，由此可見這個稅種的重要性和複雜程度。

2021年10月，全國人大常委會根據《中華人民共和國立法法》，授權國務院在部分地區開展房地產稅的試點工作，並根據《立法法》將授權期限確定為5年。房地產稅也一改往日的“但聞樓梯響，不見人下來”，正式拉開了序幕。按全國人大常委會的授權決定，房地產稅試點的具體辦法由國務院制定，試點地區人民政府制定具體實施細則。

新試點定位“引導住房合理消費”

正確理解現階段的房地產稅，要把握兩個“不同”：新時代的不同，與西方國家的不同。

自2013年黨的十八屆三中全會開始，關於房地產稅改革的表述，往往都跟“健全地方稅體系”同時出現，房地產稅的最主要功能是為了彌補地方主體稅種的不足。這是與中國的稅收體制和改革相關的。

一方面，中國是一個以間接稅為主的國家，間接稅占全部稅收收入的70%，間接稅大多數是比例稅率，無法根據企業利潤或者個人收入進行調節，在終端消費甚至還是累退的，因此間接稅占比過高，不利於收入再分配。

另一方面，隨著2002年所得稅分享改革和2016年全面“營改增”，中國的前四大稅種沒有一個是地方稅，要麼是中央地方共用稅（增值稅、企業所得稅、個人所得稅），要麼就是中央稅（消費稅），而前四大稅種占中國全部稅收收入的比重高達78%。

不過，全國人大關於房地產稅改革試點的定位是“引導住房合理消費”，因此中國的房地產稅的徵收範圍一定是相對較窄的。我們依據上海市住房持有資料，發現如果採用人均60平方米的免稅面積，前80%的家庭是不用交稅的。由於徵稅範圍有限，房地產稅的稅收收入也會相對有限，其取代現有前四大稅種的可能性非常小，因此短期內不足以構成地方主體稅種。

房地產稅在西方國家是一個常見的稅種，雖然在不同國家的稱謂不同，但總體上呈現了三個相同的特徵：首先是基層轄區的主要稅種和主要財政收入來源，高層級政府幾乎不分享該稅種的收入；其次是普遍徵收，很少有免稅的規定；最後是地區間的稅率存在較大差異，稅率標準由各地方自由決定。

房地產稅在西方國家的這三個特徵，與該稅種的使用用途直接相關。大多數國家都將該稅種作為地方提供公共服務的主要資金來源，將收稅和支出的權力交給基層政府，讓他們互相之間展開競爭，以最低的稅收成本提供最高品質的公共服務，從而對基層政府的財政擴張行為進行約束。從居民角度來說，居民可以採取“用腳投票”的方式選擇自己的居住區，那些公共服務更好的轄區會吸引更多居民，從而推升房價，轄區的房地產稅收入也因此增長，由此可以提供更好的公共服務。

中國房地產稅的定位與西方國家是完全不同的，一方面，房地產稅的收入相對有限，無法保障基層政府的運轉和公共服務的提供，基層財政還是要依賴於上級政府的財政轉移支付；另一方面，影響中國住房價格的高品質公共服務，其財政資金來源往往也是高層級政府，例如醫療、交通、教育等，一刀切地將房地產稅收入劃歸基層財政，也會帶來地區間的不公平。

中國現階段的房地產稅，其主要的作用是調節效應，而非水準效應。在共同富裕的大背景下，充分發揮稅收在二次分配中的作用，是實現共同富裕的重要抓手。

房地產市場在近年來的蓬勃發展，產生了巨大的財富效應，居民之間的財富差距遠大於收入差距。例如，上海市前0.1%家庭的人均住房面積超過300平方米，而最低的5%家庭的人均住房面積不到15平方米，並且這種財富效應往往又來源於政府的公共投入，例如交通基礎設施、環衛綠化、公共服務等等。

房地產稅和個人所得稅都可以歸為資本利得稅，即資本投資產生的收益要跟勞動收入一樣納稅，從而做到了稅收的公平。在共同富裕背景之下，理解新時代的房地產稅，也就很容易得出幾個基本原則：

首先，中國的房地產稅一定不是普遍徵收，因為主要是起調節效應，要優先保障居住需求，一定範圍的免稅條款（面積或套數）會將約80%的家庭排除在外，這個稅種真正涉及的家庭數量在20%以下。

其次，中國房地產稅的稅率應該是累進的，因為這是一種資本利得稅，要與個人所得稅進行靠攏。累進性是再分配的基礎，同時累進性還更容易達到房地產稅的另一個目標：房住不炒。

最後，這次的房地產稅試點，一定會動存量房產。上海在2011年試點的房產稅僅針對新購住房行為，因此效果非常弱，即便如此，上海市的政策也在人均60平方米免稅面積的門檻上有積極作用。房地產稅是持有環節的財產稅，這意味著只要還在持有，無論是存量房還是新購房，都要納入徵稅範圍。

產權問題和資訊共用是徵收難點

房地產稅一旦正式進入試點環節，由於一些配套制度還不夠健全，其徵收難度還是非常大的。

首先就是產權問題。中國的房產產權形式複雜，各地區差異巨大，如果以房產市值作為徵收依據，很多的房產並未取得完整產權，例如小產權房，在產權未合法化的狀況下，徵稅是無法落地的；此外，還有一些房產雖然是完整產權，但是並不屬於商品房，例如經濟適用房、機關和事業單位的福利房，以及一些共有產權的住房，這些住房在未交易的狀況下，其市場價值也是無法獲得的。

另外一個徵稅依據是租金收入，1986年的《中華人民共和國房產稅暫行條例》就規定租金的12%是應納稅額，但是該政策在征管環節的難度極大，稅務機關無法獲取個人之間的租房行為的資訊。

我們不能寄希望房地產稅去解決中國住房的產權難題，因此需要把握兩個基本原則，一是完整產權是徵收房地產稅的前置條件，二是可交易是市場評估價的基礎。

其次是部門間的資訊共用難題。住房產權管理在住建部門，徵稅在稅務局，一旦涉及對存量房徵稅，就要求住建部門將底層資料向稅務局開放，並且要及時動態更新，要做到完全的開放，難度還是存在的。

上海市在2011年開始的房產稅試點，在征管環節有一個明確的“抓手”，即所有新購住房都要求住建部門提供購房人家庭名下的房產資訊，但也僅提供已有住房面積和是否首套，並沒有提供已有房產的具體資訊。這種“抓手”之所以有效，是因為住房交易環節涉及其他稅收，需要稅務局的干預，因此有一個清晰的時間點。

此次的房地產稅試點之後，缺乏一個清晰的時間節點，比較可行的是在每年的12月31日，住建部門向稅務局一次性推送全部住房產權資料，而對於年中買進賣出的行為，涉及數個月的納稅義務，則需要另外核算。

最後是居民的策略性選擇。任何稅收政策的實施，微觀經濟實體的第一反應，往往都是採取策略性行為去避稅。

大多數住房市場的調控政策，都是以家庭為單位的，一些居民家庭為了繞開政策管控，就選擇拆分家庭，例如2010年的住房限購政策就導致了“假離婚”。而在上海2011年的房產稅試點過程中，新購房家庭為了避免納稅，就通過多個家庭合買的方式，將各自的住房面積減少到人均60平方米，其中非首套住房的購買中，有22%是兩個以上家庭共同持有。

這次的房地產稅試點，事先需要充分考慮到居民的策略性選擇，一來是希望徵稅能夠落到實處，二來也是要避免對社會造成不良影響。

樓市繼續降溫！10月新房、二手房價格環比下降城市數量創今年新高，64城二手房價下跌…這個省份樓市卻入“旺季”

10月份，房地產市場仍在持續下行。

11月15日，國家統計局發佈了2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，最新資料顯示，10月份70個大中城市新建商品住宅（下稱“新房”）和二手住宅（下稱“二手房”）銷售價格環比仍在下跌，同比漲幅持續回落。

自今年6月以來，統計局監測的70個大中城市裡，每月新房、二手房環比價格呈現下降的城市數量不斷增多。據證券時報記者統計，10月70個大中城市裡，有52個城市新房價格環比下降，較9月增加了16個；有64個城市二手房價格環比下降，較9月增加了12個。10月份，新房、二手房價格環比下降的城市數量創今年以來新高。

專家指出，傳統“銀十”延續降溫特徵，主要是由於市場調控趨嚴，“三道紅線”加劇房企的融資端壓力，資金流動壓力成為房企急需解決的問題，為加速回款，同時進入年關，房企為沖業績目標，降價出售現象有所增加。另一方面，多地還在發力加強限購限售、出臺二手房指導價、打擊學區房炒作等行為等，持續消退樓市虛熱，也讓價格呈現一定回落趨勢。不過，近期有關部門對房地產市場的調控力度與節奏有所調整，信貸層面釋放出積極信號，或將對穩定市場預期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。

10月各線商品住宅價格普降

自今年6月以來，統計局監測的70個大中城市裡，每月新房、二手房環比價格呈現下降的城市數量不斷增多。據證券時報記者統計，10月70個大中城市裡，有52個城市新房價格環比下降，較9月增加了16個；有64個城市二手房價格環比下降，較9月增加了12個。10月份，新房、二手房價格環比下降的城市數量創今年以來新高。

從房價漲跌情況看，10月份，各線城市新房和二手房銷售價格環比呈略降態勢，同比漲幅則繼續回落。

從10月份各線城市商品住宅銷售價格環比看：

4個一線城市新房銷售價格環比持平，二手房銷售價格環比下降0.4%，與上月相同。在新房價格方面，北京和上海環比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。在二手房價格方面，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

31個二線城市新房價格環比由上月持平轉為下降0.2%，二手房銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

35個三線城市新房和二手房銷售價格環比均下降0.3%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，10月新房價格下跌的城市數量明顯增多，說明近期房地產市場在去庫存壓力和資金壓力下，各大城市降價促銷動作增加。在新房價格方面，除了一線城市略上漲外，二、三線城市均出現下跌，後續需要防範三四線城市出現房企銷售困難導致項目開工意願不強的風險。

對於10月二手房市場的表現，嚴躍進表示，10月約有90%的城市出現了明顯降價現象，說明當前二手房市場的降溫是全國性的。二手房價格往往先於新房降溫，目前已連跌三個月。無論是環比跌幅資料還是同比漲幅資料都能看出二手房的降溫力度大於新房。二手房市場的風險正在擴大，需要積極防範市場過快降溫和出現房地產金融風險。

入冬後海南進入銷售旺季

據證券時報記者統計，從銷售價格環比漲幅排名來看，10月新房價格漲幅居前的城市分別是：三亞（0.8%），北京、銀川（0.6%），杭州、西安（0.4%）；二手房價格漲幅居前的城市有：贛州（0.5%），三亞（0.4%），海口（0.3%）。

諸葛找房資料研究中心指出，三亞憑藉生態氣候以及旅遊特色吸引大批人流量，生態宜居這一大城市亮點帶動市場需求有所上漲，新房價格表現出較為強勁的增長力。值得注意的是，海口二手房價格漲幅連續四個月佔據前三，主要或是由於海口自身新房供應不足，導致需求滲透入二手房市場，房價呈現一定的上漲態勢。

58安居客房產研究院認為，三亞是養老旅居購房的主要城市，每年年底都是相對的旺季，市場需求提升而市場化住宅用地供應量持續緊縮所引起的供需不平衡，可能是影響三亞10月份房價的主要原因。同時，在海南禁止批准建設建面100㎡以下戶型和限制住宅用地供應的多重調控政策作用下，包括海口、三亞在內的海南各個城市新房正在加速去庫存，同時也帶動了二手房存量市場的庫存消耗。

從銷售價格環比跌幅排名來看，新房價格方面，韶關、石家莊（1.1%），大理、瀘州（0.9%），秦皇島、昆明（0.8%）跌幅較大。二手房價格方面，南充（0.9%）、大理、瀘州、韶關、牡丹江（0.8%），桂林、西寧、廣州、石家莊（0.6%）跌幅較大。


當前價格跌幅加大的城市多為三、四線城市，58安居客房產研究院指出，截止目前全國已有21城發佈“限跌令”，除瀋陽、昆明等個別城市外，絕大多數都是市場降溫速度比較快的三、四線城市，目前跌幅較大的城市中桂林、唐山、昆明、岳陽等城市都發佈了“限跌令”，預計未來還會有城市將加入“限跌令”行列。

近期市場低迷情緒有望緩解

從10月商品住宅銷售資料以及房地產投資、銷售資料看，房地產市場仍處於下行勢頭。不過，近期有關部門對房地產市場的調控力度與節奏有所調整。

人民銀行發佈的個人住房貸款資料顯示，10月末個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。證券時報記者還在近日獲悉，11月9日，中國銀行(3.060, 0.00, 0.00%)間市場交易商協會舉行房企代表座談會，反映出房地產企業境內發債的相關政策會有所鬆動。從土地市場看，多地在第三輪集中供地中放鬆了土地出讓門檻。

諸葛找房資料研究中心也指出，降溫對市場信心造成一定的打擊，但近期央行多次召開會議，強調要維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益，以及對信貸層面釋放一定的積極信號，或將對穩定市場預期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。

不過，民生銀行(3.930, 0.02, 0.51%)研究院高級研究員王靜文表示，10月以來，監管層連續針對房地產金融政策進行糾偏，但效果尚未顯現。目前房地產市場調控有放緩苗頭，資本市場已經率先反應，但預計“房住不炒”的定位和“三穩”的政策基調不會改變，而在“買漲不買跌”的心理驅動以及房地產稅試點加快推出的背景下，預計難以扭轉房地產市場的下行走勢。

中信證券(25.220, -0.12, -0.47%)研究部認為，可以預期，地產行業風險基本可控，推進城市更新、保障性住房建設、住房租賃也為地產投資提供新空間。綜合來看，預計全年房地產投資增速或實現6%左右增長。

摩通指內房10月銷情及建造活動疲弱屬預期,由於信貸略為放寬,估計11及12月情況輕微改善,但第四季仍是淡季,按年銷售額料跌15%至20%.受累高基數效應,明年首季銷售增長仍偏低,料銷售及新屋動工明年次季才有機會轉為正數.

*新屋動工量估全年跌1成*

由於第二季及第三季土地銷售下跌17%及44%,10月新屋動工按年跌34%.摩通料年底前新屋動工仍冷清,全年跌1成.目前未見土地市場顯著復甦跡象,10月份土地銷售跌幅擴大至56%,預期弱勢持續至明年第二季甚至第三季.

摩通又指,融創中國(01918)配股集資,進一步證明內房或會有更多融資活動,發展商在不景氣及預售資金監管趨嚴下,流動性普遍仍面對挑戰.內地雖有早期放寬信貸跡象,但估計發展商仍需數個月才可緩解現金流緊張情況.

摩通又估計,未來會有更多內房股透過配股、供股、股東無息貸款及出售子公司股權等方式融資,內房料於未來2至3個月復甦,但行業波動性仍偏高.

沿海家園(01124)公布,早於8月9日,與雞西市人民政府及雞西雞冠訂立協議,該集團須向雞西市人民政府交出土地,獲補償2.24億元人民幣(約2.69億港元),以抵銷回購協議應付予雞西雞冠之回購金額.但基於無心之失,未有適時遵守上市規則規定及時披露交出土地事宜,並謹此致歉 .

該集團指,管理層認為,向內地政府機構交出土地將被視為強制出售物業,不構成上市規則第14章項下的「交易」,因此交出土地協議僅作內部入帳,但交出土地構成非常重大出售事項,故須遵守根據上市規則第14章項下通知、公布及股東批准的規定.

該集團指,鑑於目前財務狀況,經計及土地開發長期延遲且進度緩慢及雞西市物業市場情況不斷惡化,認為交出土地以將資源集中於將帶來較高預期回報率之其他物業發展項目符合利益,認為交出土地條款乃按正常商業條款訂立及屬公平合理,符合該集團及股東整體利益.

瀛晟科學(00209)公布,以4900萬元出售持有蘇州物業凱旋發展股份以及與其現有帳款予獨立第三方汪淑清,預期出售確認除稅前溢利約850萬元.

該集團指,凱旋發展持有江蘇省蘇州高新區一幅面積約6.67萬平方米土地以及座落於其上總樓面面積約1.27萬平方米的多幢建築物及構築物,連續兩年虧損,於10月底資產淨值約4016萬元.該集團檢討醫療及保健業務之策略計劃,並認為出售帶來更大彈性及資金,有助發展現有業務及尋求其他新投資機會.

力高集團(01622)公布,部分回購優先票據合共本金6834.8 萬美元,將繼續監察市場狀況及財務結構,並可能於適當時候進一步回購優先票據.

該集團指,回購的分別為2022年票據I本金額3850萬美元,佔原已發行票據13.51%,2022年票據II本金額1561.1萬美元,佔原已發行票據4.87%,以及2024年票據本金額1423.7萬美元,佔原已發行票據5.35%.該集團可酌情決定回購票據會否註銷.

華和控股(09938)公布,斥4500萬元向獨立第三方收購物業. 該集團指,所購物業位於九龍五芳街12號利景工業大廈2樓工作空間A及工作空間B組成,總建築面積約1﹒2萬平方英呎.物業僅能用作非住宅用途.物業按「現狀」基準出售.該集團指,收購可為未來擴張及發展空間,如有需要,物業可以重新指定為自用工作室及╱或倉庫,並認為收購將構成對資本的合理有效動用,有助提高資本收益、資產基礎及整體財務狀況.

內地樓市交投大減，樓價現下行壓力。10月樓價按年升幅繼續收窄，按月更是逾6年半以來首次下跌。路透根據國家統計局公布數據測算，內地10月70個大中城市新建商品住宅價格（一手樓價）指數按年上升3.4%，連漲73個月，升幅較9月跌0.4個百分點，連續5個月收窄，為2016年1月以來最低。一手樓價按月倒挫0.2%，對上一次出現按月跌幅已是2015年，當年3月及4月均按月少0.1%，2月更挫0.4%。

10月一手樓價按年升幅最大的城市為重慶，飆8%，低於9月的8.3%；其次廣州及銀川均漲7.9%，與9月急升9%及8%相比有所回落；大理樓價挫3.2%，為跌幅最大城市，其次為瀘州跌2.7%。

二手按年升幅持續收窄

其他一線城市方面，北京樓價漲4.9%，升幅按月擴大0.4個百分點；上海漲3.8%，收窄0.2個百分點；深圳上揚3.4%，升幅跌0.4個百分點。按月計，52個城市樓價下跌、5個持平、13個上升，其中三亞漲0.8%，北京及銀川均上揚0.6%。

二手樓價方面，仍有46個城市錄得按年升幅，其中一線城市漲幅較為明顯，但與9月相比均有所收窄，其中北京二手樓價飆8.8%、廣州上揚8.3%、上海漲7%、深圳升2.5%。

國統局城市司首席統計師繩國慶稱，10月70個大中城市商品住宅銷售價格按月整體延續略降趨勢，按年漲幅繼續回落。據測算，10月一線城市一二手樓價按年分別升5%及6.7%，漲幅收窄0.3及1個百分點；二線城市分別上揚3.7%及2.5%，回落0.4及0.5個百分點；三線城市漲1.8%及1%，升幅減0.5及0.4個百分點。按月計，一線城市一手樓價持平，二手維持挫0.4%；二線城市一二手分別回落0.2%及0.3%；三線城市一二手均跌0.3%。

每呎65至66元 最新交易低27%

商廈租金大幅度調整後，租賃市場逐步恢復，核心商業區的中環及金鐘區，其中一幢較多樓面空置的大廈、位於金鐘的中信大廈，最近3個多月內連錄6宗全層租賃成交，涉及樓面接近10萬方呎，呎租65元及66元。原由平安證券集團（00231）租用的中層全層，去年突然退租，最新獲金融機構「升級」承租，呎租約66元，較舊租跌26.7%。

市場人士表示，金鐘甲級商廈中信大廈近期錄得多宗成交，包括18樓全層，建築面積約16214方呎，成交月租約107萬元，呎租約66元。新租戶為現於中區設立辦公室的金融機構，現時乘租金下跌，擴充樓面及升級寫字樓質素。

平安證券前總部高峰呎租90

上述18樓全層，原由平安證券集團在2018年初承租，當時為商廈市道高峰期，月租高達146萬元，呎租達90元，租約為期3年，作為該集團於香港的總部。不過，該公司去年1月起未有支付租金，並於4月底單方面終止租賃協議，故遭業主入稟起訴。

由於單位仍有裝修，而且租賃條款吸引，對租戶甚具吸引力，故獲金融機構承租，而呎租較該層樓上或樓下的交吉單位意向呎租65元，略高1.5%。不過，最新租金仍較平安證券集團在3年多前承租的呎租高位90元，大幅下跌26.7%，即每月租金少收達39萬元。

而原為中信大廈最大租戶的安永會計師事務所（下稱安永），在今年初正式放棄租用約10年的9層共約15萬方呎樓面，將總部遷到鰂魚涌太古坊，令中信大廈有多層單位可供出租。

據了解，安永在撤出後數月再重新承租22樓，建築面積約14698方呎，月租約95萬元，呎租65元，租期為3年，令該會計師樓在核心商業區保留一個辦公地點。

政府352萬租三層做立會辦公室

至於原由安永租用的21樓全層，建築面積約16171方呎，最新獲一家證券公司承租，月租約105萬元，呎租65元。據了解，該證券公司現時辦公室位於鄰近的灣仔中國恆大中心，租用一個約8000方呎的單位，因業務擴充，加上中信大廈的租金較高位有折讓，故選擇租用更大面積的寫字樓。

而中信大廈12、13及15樓3層原安永的辦公室，早前已獲政府承租3年，讓立法會議員及秘書處作為辦公室，以便進行位於金鐘的立法會綜合大樓擴建工程。據知，該3層每層建築面積約18071方呎，總面積54213方呎，以呎租65元計算，月租約352萬元。

事實上，戴德梁行早前發表報告提到，今年第三季全港甲級寫字樓市場錄得32.77萬方呎淨吸納量，屬過去兩年以來首次錄正數。銀行及金融、保險業租賃活動有所增加，寫字樓租賃市場逐步復甦，帶動整體租金跌幅收窄至1.2%，預期第四季租金只會輕微下跌1%至1.5%。

發展商循補地價增加手上的土地儲備，並由住宅為主，擴闊至非住宅市場。地政總署文件顯示，上月有最少3個工廈重建項目完成地契修訂和補地價程序，涉及金額約23.52億元；當中兩個位於香港仔黃竹坑的項目，俱由帝國集團持有，同在10月上旬完成補地價，總涉資約13.38億元。

帝國集團最新完成地契修訂的兩個地盤，以較接近黃竹坑遊樂場的黃竹坑道63號天豐工業大廈相對貴重，補地價金額約8.07億元。資料顯示，其佔地約1.82萬方呎，帝國集團2017年向土地審裁處申請強制拍賣，最終毋須透過強拍，於2018年「拔釘」統一業權。據了解，該項目可建樓面面積逾27.3萬方呎，每方呎樓面補地價（下稱樓面補價）接近2950元。

遠展西貢蠔涌地補3.7億

帝國集團上月進行補地價的另一個黃竹坑區項目，則採用工廈重建「標準金額」補地價先導計劃（標準地價計劃），涉及黃竹坑道36號，補地價金額約5.32億元，以可建樓面面積約16.35萬方呎計算，樓面補價約3252元。帝國集團的網頁顯示，該址將興建全新商廈，預計2023年落成。

資深投資者林子峰持有的觀塘敬業街41號亦於上月以約10.14億元完成補地價，以可建樓面面積逾31.65萬方呎計算，樓面補價約3203元。據城規會記錄，該地盤位於敬業街近鴻圖道，已於2019年獲城規會批准以接近15倍地積比率興建1幢29層（另設3層地庫）商業樓宇，作為寫字樓及零售等用途。

住宅項目方面，地政總署公布，佔地約3.77公頃的元朗丈量約份第104約地段第4822號，近月已完成約2.3億元補地價；據悉，該項目由恆地（00012）或有關人士持有。至於遠東發展（00035）夥拍顯利建築和蘭桂坊集團合作發展的西貢蠔涌地皮，也在10月完成補地價，金額約3.7億元。


工廈補地價活躍 今年暫9宗涉49億
財團積極增土儲 料全年補價逾500億新高
(經濟)

發展商積極透過補地價增土地儲備，當中工廈補地價活躍，今年至今錄得9宗補地價，涉近49億元，新增逾160萬平方呎樓面，單是上月已錄得3宗，包括帝國集團黃竹坑道兩工廈轉商業項目，涉補地價13.4億元。

地政總署資料顯示，今年至今共錄得各類型補地價（包括原址換地、私人協約批地及契約修訂）金額達346.9億元，當中還未計及九建 （00034） 牛池灣前聖約瑟安老院項目（96.58億元）、新地 （00016） 西貢十四鄉次輪補地價（37.2億元），以及太古 （01972） 柴灣前中巴車廠項目（45.5億元），預計全年補地價將達逾500億元，創歷來新高水平。

「標準金額」機制個案佔4宗

發展商除了積極就住宅項目補地價外，年內工廈補地價亦達9宗，相較去年的4至5宗倍增，涉及金額約49億元，絕大全部屬於「工轉商」個案，新增逾160萬平方呎樓面，其中採用今年5月推出的「標準金額」補地價機制的個案亦佔了4宗。

單是上個月再新增3宗補地價，涉資23.5億元，當中帝國集團旗下黃竹坑道36號、63號兩個工廈重建項目，分別補地價5.3億及8.1億元，將會興建兩幢商廈，其中黃竹坑道36號項目採用「標準金額」補地價方式，每呎補地價約3,232元。帝國集團執董姚志偉稱，集團對商業市場有信心，並預期黃竹坑屬於上升中的區域。

至於另一宗上月錄得「工轉商」補地價，則為偉華置業夥拍投資者林子峰旗下觀塘敬業街41號，補地價10.1億元，屬於今年最大金額的補地價，將建成約31.7萬平方呎商廈，每呎樓面補地價約3,200元。

恆地米埔補價2.29億 建洋房

住宅方面，恆地 （00012） 則就米埔錦壆路項目補地價2.29億元，涉及地盤面積約40萬平方呎，按照過往城規會獲批申請，可建樓面約8.1萬平方呎，即每呎補地價大約2,800元，將興建65幢洋房；另外遠展 （00035） 夥拍盛智文旗下蘭桂坊集團為西貢蠔涌地皮補地價約3.7億元，可建樓面約5.7萬平方呎，每呎補地價約6,530元。

測量師：商地價回落 趁機補價

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，標準地價制度發揮作用，吸引發展商補地價，再加上近期商業地價回落，發展商趁通關前率先補地價，但他亦指，未來2至3年的商業樓面供應超過600萬平方呎，相對平均每年吸納量約100萬至150萬平方呎，認為大量商業項目完成補地價後推出，將對商廈樓價有壓力。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則指，政府賣地減少，港鐵 （00066） 供應發展高峰亦過去，加上工業標準補價出台，加速發展商進行補價。

舖位市場仍錄得零星蝕讓個案，西營盤皇后大道西一個地舖最新以3100萬元易手，原業主持貨6年，賬面虧損200萬元，貶值達6.1%。

市場消息指出，西營盤皇后大道西269至283號地下B舖，建築面積約800方呎，原以3820萬元放售，近期降價18.8%，至3100萬元成交，呎價約3.88萬元。該舖位現由食肆租用，月租收入約6.8萬元，新買家享2.6厘租金回報。

據了解，原業主於2015年11月以3300萬元購入，持貨6年，賬面蝕約200萬元，跌價6.1%。

九龍城民生舖售6500萬

民生區舖位續錄成交，市場人士稱，九龍城衙前圍道112號地下連閣樓及1樓，總建築面積約3600方呎，以6500萬元易手，呎價約1.81萬元。據悉，原業主於2015年4月以5467.1萬元購入上址，持貨6年，賬面獲利1032.9萬元，升值18.9%。

另外，億京發展一手售出天水圍天秀路8號天一商城地下G7及G8號舖，建築面積合共約912方呎，成交價4080萬元，呎價約4.47萬元。舖位現由食肆租用，月租約10.9萬元，租金回報為3.2厘。

據了解，上述舖位原先開價4836萬元放售，最終成交金額較叫價低756萬元或15.6%。

西半山豪宅地段住宅地皮供應罕有，當中列堤頓道67至69號碧翠園、列堤頓道31至37號及羅便臣道102至108號第一大廈3項物業逾80%業權，以聯合業權方式放售，截止邀約日期為12月9日。市場人士估計，3項物業以100%業權計算，總市值逾56億元。

可合併發展 地盤總市值56億

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，3項物業一併放售，為區內近年放售的最大型住宅地皮，極具重建價值。據了解，是次放售的3項物業共有164個住宅單位，現有約150個單位業主參與，是次聯合放售的每個地盤分別都超過80%的不可分割業權份數，達到強制拍賣申請門檻。

該3項物業中，以碧翠園規模較大，地盤面積約24474方呎，由兩座樓高15層的大廈組成，其中3層為停車場，大廈共提供96個單位，住宅部分總實用面積70448方呎。列堤頓道31至37號佔地約6946方呎，物業樓高9層，提供32個單位。至於第一大廈樓高9層，佔地約6026方呎，提供36個單位。

根據半山區西部分區計劃大綱圖，3項物業現址均劃為「住宅（乙類）」用地，可合併成一個共約37446方呎的地盤，並以地積比率5倍作中密度住宅發展，預計可建總樓面約187230方呎。市場指出，地盤市值逾56億元，每方呎樓面地價約30000元。

此外，天俊測量師行董事總經理鄧慶年表示，西半山柏道10號全幢招標出售，現為1幢6層高商住樓宇，總實用面積約2596方呎，將以現狀及部分交吉及部分連租約出售，明年1月11日截標。

私人住宅樓價於高位爭持，美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（15日）公布的指數報174.6點，按周升0.37%，連升兩周共0.62%，本年迄今指數累升6.8%。

美聯數據顯示，3個分區按周齊漲，其中「美聯九龍樓價指數」最新報175.26點，按周上揚0.5%；「美聯新界樓價指數」按周錄得0.3%升幅，報161.52點。「美聯港島樓價指數」最新錄得192.04點，按周彈0.28%。

放盤嗌價降 信心指數挫3.5%

至於按美聯物業網站放盤叫價所編訂的「美聯信心指數」（MCI）最新報61.2點，按周跌2.2點，跌幅3.5%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，新盤搶佔購買力，部分二手業主削價吸客，信心指數因此續跌，並略低於平均值（樓價好淡分界線）。劉嘉輝直言，若減價盤進一步增加，信心指數持續在平均值之下，樓價有機會進入調整期。

優質居屋戶不缺捧場客，馬鞍山錦龍苑有全海景單位呎價高見14559元，刷新全屋苑已補地價呎價紀錄。

世紀21奇豐區域經理莊瑞生稱，上述錦龍苑C座龍耀閣高層5室，實用面積401方呎，2房間隔，原業主開價600萬元，放盤短短20天，昨以已補地價583.8萬元沽出，呎價14559元，為該屋苑今年8月下旬以已補地價755萬元破頂後，不足3個月內呎價也刷新屋苑紀錄。原業主2018年以已補地價518萬元購入，賬面賺65.8萬元，獲利12.7%。

另一邊廂，沙田居屋富嘉花園則有一手貨業主止賺離場，美聯物業區域經理談澤成指出，1座高層H室，實用面積587方呎，3房間隔，剛減價22萬元或2.5%，以已補地價868萬元易手，平均呎價14787元。

原業主早於1989年4月以未補地價50.36萬元一手購入，未計補地價金額，持貨逾32年賬面大幅升值817.64萬元或16.2倍。

流動性仍具挑戰 預期批股續來

摩根大通認為，明年首季內房銷售增長仍疲弱，料有更多內房股進行配股等融資活動。

摩通指內房10月銷情及建造活動疲弱屬預期，由於信貸略為放寬，估計11及12月情況輕微改善，但第四季仍是淡季，按年銷售額料跌15%至20%。受累高基數效應，明年首季銷售增長仍偏低，料銷售及新屋動工明年次季才有機會轉為正數。

新屋動工量 估全年跌1成

由於第二季及第三季土地銷售下跌17%及44%，10月新屋動工按年跌34%。摩通料年底前新屋動工仍冷清，全年跌1成。目前未見土地市場顯著復甦迹象，10月份土地銷售跌幅擴大至56%，預期弱勢持續至明年第二季甚至第三季。

摩通又指，融創中國（01918）配股集資，進一步證明內房或會有更多融資活動，發展商在不景氣及預售資金監管趨嚴下，流動性普遍仍面對挑戰。內地雖有早期放寬信貸迹象，但估計發展商仍需數個月才可緩解現金流緊張情況。

摩通又估計，未來會有更多內房股透過配股、供股、股東無息貸款及出售子公司股權等方式融資，內房料於未來2至3個月復甦，但行業波動性仍偏高。

佳兆業旗下3公司 今齊復牌

據《路透》數據，10月內地70大中城市新建商品住宅價格指數按年升3.4%，是2016年1月以來最小升幅；按月跌0.2%，是2015年2月以來最差。上月70個大中城市之中，13個新建住宅價格指數按月上升、5個持平、52個下跌。內房股昨幾乎全綫向下，配股兼減持融創服務（01516）的融創中國以及蝕讓羅便臣道物業的奧園（03883），昨齊挫逾一成，世茂（00813）及富力（02777）均錄逾9%跌幅。

另外，佳兆業美好（02168）、佳兆業健康（00876）、佳兆業資本（00936）齊宣布今日復牌。三公司均稱，對於佳兆業控股（01638）有關未支付若干金融產品及停止派付2021年中期股息，並無參與上述佳兆業控股交易，亦非交易的一方，公司業務經營情況正常。

疫情緩和，而核心區商舖租務稍增，特別短租個案仍持續，消化部分吉舖，令核心區舖位空置率稍改善。

中原（工商舖）資料顯示，5大核心消費區包括中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀及旺角，商舖空置率持續改善，中環區10月商舖空置數字為14.31%，按月回落0.28個百分點；灣仔區10月份舖位空置量就維持於14.63%。在眾多地區中，以最具零售及娛樂消遣的銅鑼灣區舖位空置量最低，10月該區商舖空置率錄得約5.06%，比9月份下跌4.85個百分點，較今年1月更遞減6.29個百分點。

羅素街地舖 10月空置低至1.89%

銅鑼灣區商舖空置量顯著改善，主因區內業主心態相對易接受短租，商戶把握臨近年底長假檔期前簽成租約，部分應節行業加快落成優質短租舖。統計指，一綫街道羅素街共有約53個地舖，僅有1個吉舖，10月份空置率低至約1.89%，例如早前羅素街18號地下，面積約1,000平方呎，估計成交月租約10萬元；資料顯示，該舖前租客為連鎖化妝品牌，舊租金約70萬元，短租月租比其大減約85%。

另外，尖沙咀近日亦錄短租，如樓上有限公司短租彌敦道80號金鑾大廈地下A舖，面積約1,500平方呎，月租約15萬元，呎租約100元，租期3個月。該舖原由珠寶金行周大福承租多年，月租最高曾達110萬元，去年中已結業。其後舖位以短租為主。事實上，樓上有限公司近月略短租核心區地舖，包括9月以每月22萬元租用旺角亞皆老街67及69號地下連67號閣樓舖位，面積約2,300平方呎。

除了短租外，餐飲為近月積極擴充行業，並漸成功進駐核心區一、二綫地段，如銅鑼灣東角道26號怡東商場地下13至16號舖連1樓，總面積約6,223平方呎，早前獲餐飲行業承租，料成交月租逾50萬元，比時裝店舊租金約100萬元，跌近一半。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，過去兩年受疫情限制及經濟環境不景氣，港人消費意慾克制，經過長時間抗疫，適逢現時香港疫情情況趨穩定，加上剛好遇上政府派發消費券，臨近年底消費旺季，不少商家又會趁勢推出優惠，多種因素下市民消費意慾勢必增長，令租客開業信心上升。預期舖位租賃市場氣氛會繼續向好，銅鑼灣區作為核心消費區，又集合多類型元素，相信走勢會最為突出。

雖然今年政府推售的地皮不多，但由於不乏「地王級」靚地，而且不少地皮更以市場估值上限批出，令今年首10個月，政府土地買賣收益突破千億，按年升2.9倍，並創19年以來的新高。

今年首10個月以來，政府賣地收益約1066.61億，相較去年全年的368.98億高近2.9倍，創19年後新高，惟對比19年全年收益達1754.22億的高峰、就低約4成。

今年政府的賣地收益能突破千億，有賴於月初公布招標結果的中環新海濱三號商業地王，該地皮由恆基以508億奪得，地價打破全港賣地史的紀錄，佔今年至今收益約一半。資料顯示，地皮面積約51.63萬方呎，可建總樓面約161.4萬方呎，每方呎樓面地價約31463元。

而年內為政府帶來巨額收入的另一幅地皮為銅鑼灣加路連山道的另一幅商業地王，項目於5月中公布招標結果，由希慎夥拍華懋以197.78億，高市場估值上限價逾一成奪得，佔本年至今賣地收益約18.5%。項目地盤面積近16萬方呎，最高可建達107.64萬方呎計算，樓面呎價約18374元。此外，由九倉牽頭財團於今年2月時以72.5億，奪得山頂文輝道9至11號地皮，每呎樓價地價逾5萬元，創全港地皮呎價新高，

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，近年土地供應短缺，加上發展商已動用不少土地儲備建屋，急需補充土地儲備，環顧今年以來多幅住宅地均以高於市場估值上限批出，尤其是古洞新發展區地皮，價錢更屢創新高，足見發展商對未來樓市具信心；同時為政府庫房增加豐厚收入，相信賣地收益已達標。