總太地產（3056）受惠房市買氣強強滾，2021年唯一的預售新案-台中北屯區造鎮大案「心之所向」，含店面總戶數1,834戶、總銷高達156億元，雖採取不二價策略，依然賣出好成績，目前銷售率逾九成，預期年底前即可順利完銷。而總太2022年將有總銷近90億的雙建案完工入帳，獲利可望呈現三級跳。

總太地產董事長翁毓羚指出，隨著營造成本節節高漲，雖然「心之所向」預售價跟著調整，每坪成交單價最高來到27.2萬元，但台中市區房價紛紛站上3字頭、4字頭，反觀北屯區廍子段，目前成交價還在2字頭，吸引首購族、退休族加速購屋置產，推升「心之所向」買氣熱絡，單周平均簽約數可達80戶，自4月進場至今已熱賣超過1,700戶。

翁毓羚表示，2022年是總太集團的30周年慶，即將啟動品牌躍升計畫，將「永續城市，健康建築」的品牌目標，透過2022年推出的台中水湳經貿園區兩大新案-北屯區鑫新平段與西屯區文商段，作出具體且創新的詮釋，單價也將挑戰水湳新高。

總太地產近兩年營收進入豐收期，2021年在總銷60億元的完銷個案「總太2020」跨年交屋挹注下，前三季EPS 3.24元；前十月營收36.26億元，年增1.2倍。

此外，總太地產2022年預計完工案，包括北屯區總銷22億元的「共好MELODY」、與總銷67億元的「總太聚作」雙建案，雙建案均已銷售一空，預期總太2022年營收與獲利將大噴發，每股有機會大賺8元以上。

興富發（2542）「家族小鋼炮」潤隆（1808）建設剛走馬上任的總經理邱秉澤24日表示，2021年業績將會明顯成長，在全台三筆新案完工交屋下，營收會飆破100億元大關；2021~2025年的五年內，完工量總計達902億元，邁向黃金五年，業績可望明顯成長。

邱秉澤是在法說會上做了上述表示。他說，2021年潤隆完工交屋有三大案，包括板橋18.73億元「柏克萊公園」、台南總銷21.28億元「潤隆」（真愛NO.2），以及第四季加入完工入帳行列、總銷33.5億元的「文化潤隆」。三案總銷合計73.53億元，全部都100％完銷。

邱秉澤指出，潤隆前三季在交屋入帳密集貢獻下，累計營收已達73.65億元，稅後純益達10.61億元，年增65.9倍，EPS高達2.73元，刷新三年最高紀錄，也賺贏2020全年。

展望第四季，邱秉澤表示，第四季主要由「文化潤隆」完工交屋所貢獻，估計會有九成貢獻挹注，其餘會跨年度交屋延續到2022年第一季認列，因此保守估計，潤隆2021全年營收應有把握會突破100億元大關，可望成為最近三年業績最好的一年。

展望未來業績表現，邱秉澤表示，2022年將有209億元完工交屋，包括新橫濱、國家大院等，2022年起每年完工交屋量會連三年突破200億元大關；累計2021~2025元將有902億案量完工，手中現金將快速回收，因此將加速購地速度，未來產品還是會以住宅為主。

基泰（2538）在基泰忠孝大樓未順利標出後，股價一度出現拉回走勢，24日在特定買盤介入下，上漲0.8元、以14.05元作收，成交量放大至5,765張。以技術面看，該股在13元附近打底後，24日放量拉長紅棒，多方似有再攻挑戰前波14.85元高點的企圖；但因該公司前三季仍是虧損局面，短多介入宜慎。

多年來維持住宅、商用不動產雙軌經營為主，近期推出基泰磺溪、地上權住宅基泰大安、基泰碧湖，去化成績不俗，並籌備推出基泰大直、基泰政大等新案。已連兩年虧損，今年以餘屋銷售和出租為主，累計前三季稅後淨損1.43億元，每股稅後純損0.33元。

南京金融商圈最受矚目的大同大樓都市更新案，24日在委託人元大金集團旗下元大證、元大銀、元鼎投資，和公股背景的彰銀、開發金旗下中壽等金融業者見證下，由代理實施者中國建築經理公司董事長鄭重與華熊營造董事長稻豊彥簽約，該案已於今年取得更新計畫核定與建照，並在10月完成工程決標。

大同大樓產權逾九成為元大金集團持有，其餘產權持有包括中壽、彰銀，先前一樓則做為彰銀分行。

中國建經說明，大同大樓基地近800坪，改建後為地上22層、地下五層的鋼骨造A級商辦大樓，總樓地板面積達13,608坪，更新後不但資產價值將大幅增加，同時為擴大都市整體公益性並改善環境，中國建經特別提出捐贈「新增捷運出入口」公益設施的做法，並同步整合人行環境及公車站牌，整體提升公共運輸系統使用、完善人行動線。

大同大樓現況為地上14層RC造建物，位於土壤液化中潛勢範圍，與高潛勢範圍僅隔復興北路，且範圍內建築物與周邊建築物間鄰棟間隔不足、已達更新年期且公共管線老舊、建物服務機能不足，加上因921地震產生結構性破壞的裂縫，有危險之虞，亟待更新改建，元大金、彰銀、中壽於2016年委託中國建經以代理實施者角色，提供全案管理等專業服務，執行更新改建。

中市年減17億地價稅 換數百億土地標售

台中市長盧秀燕二○二○年大幅降低公告地價逾兩成，造成中市府一年少收十七億元地價稅。清大科管學院榮譽教授張金鶚批評，這就是不對的事，公告地價與市價本來就存在一定落差，若無法跟著市價上漲連動、反而調降，就會助長房市泡沫；根據統計，今年迄十月中，上市櫃公司投資台中市土地總交易達四五二億元，不僅年增三成、也超越去年全年。

讓囤地者享更低持有稅
張金鶚批評：非常不智

張金鶚指出，公告地價主要是地價稅的稅基，屬於持有稅，與房市交易、上漲連動較遠；但會讓囤地的地主享受更低的持有稅賦，降低土地利用機會，調降是非常不智的舉動。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，相較中市府一年損失十七億元地價稅，中市府近三年來標售土地金額達三六○億元；因此對地方政府來說，寧願讓建商以高價搶標、願者上鉤，賺進高溢酬，也順便拉高市民對資產增值的期待，短期間可讓三方滿意，當然不願遵循量能課稅原則、甚至全面性加稅，得罪擁屋者。

根據信義全球資產統計，今年來上市櫃公司投資台中土地達四五二億元，年增近三十％，尤其四大重劃區的七期、台中十四期、水湳經貿園區、高鐵特定區，交易規模都超越去年；全台前十大交易台中就占四筆，主要建商也都在台中市大展身手。

財政部日前敦促地方政府採用房屋稅差別稅率（即囤房稅），高雄市率先回應，市長陳其邁昨（24）日宣布推動囤房稅，他強調，房屋是用來居住使用，不是用來投資、炒作的標的，未來在符合三原則：自住房屋須不受影響、落實居住正義、不造成房東轉嫁給房客下，推動囤房稅。

桃園市與新竹縣市昨日也表明將跟進囤房稅，亦即依持有非自用住宅的戶數進行差別課稅，但詳細戶數級距及稅率仍要再研擬。

不過，台中市政府對此抱持審慎態度，財政局長沈政安強調，囤房稅所涉及層面相當廣泛，務必要有更周延的配套，是否訂定差別稅率，目前無時間表。新北市同樣未表態，僅表示目前都還在收集資料及評估中。

六都中，台北市已實施囤房稅，台南市囤房稅法案則在審議中。財政部23日邀請18個縣市討論房屋稅議題，指明希望新北、桃園、台中、高雄加上新竹縣市能跟進訂定差別稅率。

高雄現行自住房屋稅率1.2％、非自用住宅1.5％，沒有差別稅率。陳其邁昨天宣布推動囤房稅，並表示，在囤房稅實施前，市府已透過興辦1.05萬戶社會住宅、包租代管、租金補貼及加強查核紅單炒作等機制，以增加住宅供給量或提供居住權。

高雄市應稅房屋約106萬戶，非自住約8.4萬戶，將於12月底前擬訂「高雄市房屋稅徵收自治條例」修正草案送議會審議，尋求議會支持。為避免囤房稅傷及無辜，對於公有房屋供住家使用、勞工宿舍、建商營建的房屋於待銷售期間等，予以排除適用。

高雄鼎山商圈新推建案，每坪開價上看40萬，天玉集團旗下龍騰建設新「鑫空樹」大樓建案今天動土，預計12月預售，瞄準2房及3房首購客層，此案屬於危老重建，由於鄰近有好市多、義享天地、悅誠廣場，將來還有捷運黃線預定站，行情看漲。

「鑫空樹」大樓建案由龍騰建設董事長黃學藤、華南金控董事長張雲鵬、天玉集團執行長黃文柔及鑫龍騰開發總經理黃勁嘉等人主持。張雲鵬指天玉集團推案主攻之一的北高雄高鐵左營站生活圈，「鑫空樹」一案屬於危老重建，具有帶動高雄城市景觀的效益。

天玉集團搶攻百貨商圈地王，在鼎山路打造27 層新地標，預計是高雄民族路上最新指標住宅大樓，這處大樓建案鄰近同盟路河堤綠廊道及千坪十全公園；未來會有整層公設會館，規畫2 房雙衛、3 房邊間，鎖定2房及3房的首購客層，每坪開價在33萬40萬，總戶數為354戶。

集團指出，建案鄰近好市多大順店、義享天地、悅誠廣場，將享商圈生活便利性，未來亦有高雄捷運黃線Y9預定站，交通也便捷。

近期預售新成屋房價頻創高，桃園的中古老宅也不遑多讓！據實價揭露，大溪區和平路也有1戶66.98坪，屋齡達百年的1樓透天，2021年5月由大溪在地人，總價2,800萬元零貸款買下，榮登2021年桃園市最老住宅交易，目前尚未對外營業，不過已整修內部，買家應已有進駐規劃！無獨有偶，2021年3月，桃園區廣文街屋齡96年的1層樓超高齡老宅，建坪49.91坪，以2,250萬元成交，目前由汽車業使用。可見薑依舊是老的辣！保值性突出！

台灣房屋大溪中正直營店店長謝仲樵表示，大溪和平路的百年老店，奪下桃園最老住宅交易王，主因大溪和平路就是桃園最夯的旅遊景點─「大溪老街」，老街的仿巴洛克式建築獨樹一格，華麗的牌樓立面與一排排洗石子牌坊，不僅是珍貴的歷史文化資產，更吸引大批遊客慕名而來；加上老街週邊還可串聯李騰芳古宅、大溪橋、武德殿文化古蹟及木藝生態博物館等旅遊景點，可深度體驗一日文化古蹟巡禮及美食輕旅行，因此觀光人潮絡繹不絕，挾帶的豐沛國旅消費力，讓老街百年老宅以近3千萬成交，要價不菲！

謝仲樵進一步分析，目前和平老街上店租行情每月約3~4萬元左右，該筆交易總價2,800萬元，估計投報率約1.2~1.7％，就算是在地商家購入自用，以老街店面的稀缺性和高店效，在疫後人潮回流，帶來的經濟效益將更勝投報率！事實上桃園屋齡逾50年的半百老宅，幾乎個個身價不凡，台灣房屋集團統計，桃園2021年前三季半百宅交易有86件，其中46件的總價破千萬，佔比高達5成3！

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧指出，2021年實價揭露，前三季半百宅當中，身價最高的交易，是位於桃園區中正路上透天厝，屋齡約66年，買家以6,300萬元無貸款買下，總建坪141.85坪，地坪43.25坪，地理位置優越，正臨中正路以及未來綠線捷運G08站，且介於桃園火車站、桃園中正路觀光夜市雙商圈的黃金地段，商業氣息濃厚，店面效益高。由於目前市區新推案單價已4、5字頭，相較之下，換算下來老宅店面建坪單價才44萬，土地持分又比大樓小宅高，因此締造高價，目前一樓店面為餐飲業。

江怡慧表示，含金量高的半百老宅，得利於三點：一、「座落休閒黃金地段」：許多老宅位居發展成熟的熱鬧市中心，可吸納人流、創造金流，為身價奠定良好基礎。；二、「具店面效益」：該不動產具有店面價值，可作商業使用，所以行情不受屋齡過老影響，保值性極佳。；三、「享老屋重建紅利」：半百老宅多半符合危老重建的條件，開發強度高，且熱鬧商圈土地稀少，讓投資人更願意高價卡位，讓老宅的房價愈陳愈香。

危老政策助攻，台北市又有兩處透天厝出現2億元實價紀錄，根據最新實價揭露資料顯示，位於萬華西園路一段90號的透天厝，周邊兩塊土地都已經掛起開發商的招牌，2021年10月開發商以2.2億元買下整合成功，屋主則享受到危老政策帶來的地價上揚，另一筆透天厝則是行天宮斜對外的一處養生館，2021年9月以2.75億元轉手，危老政策帶動地價上揚，讓台北市出現許多億元級透天。

此次揭露的西園路一段90號透天厝，旁邊兩側土地都已整地完畢，也已經掛起開發商的招牌，不過中間卡著一棟透天厝，情況有點類似永春都更案，基地內卡著無法整合的舊公寓，不過此次揭露土地約70坪的透天厝，上月最終以2.2億元順利成交，換算每坪地價高達320萬元，創下同路段透天厝地價的實價新高，在雙方滿意的價格下，該案得以順利整合改建。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，該透天厝就位於改建土地的正中央，也是整個案子能否順利推動的重要關鍵，且透過危老改建最高可以爭取40％的容積獎勵，而該筆土地屬於商三，容積率達560％，若申請危老改建，獎勵後可興建的容積更多，因此最終以土地每坪320萬元的價格成交，若考量整合的關鍵性與危老獎勵後，其實成交價格還算合理。

觀察近5年西園路一段同路段的透天厝，土地單價最高每坪276萬元，而此次成交的透天厝成交時間是在2021年10月，總價2.2億元，換算土地價格為每坪320萬元，土地單價也創下該路段的新高價。

除了西園路一段的億元透天外，此次還揭露一筆民權東路二段136號的透天厝，該透天厝地段就在行天宮的斜對面，地段位置佳，2021年9月成交2.75億元，換算地坪價格達每坪370萬元。

曾敬德指出，透天厝土地含金量高且所有權人數較少，尤其危老推動如火如荼的態勢下，許多大馬路旁的透天厝，也成為開發商優先整合的目標對象，也讓台北市的透天厝屋主成為這波危老改建的受惠者。

便利商店已與民眾日常生活密不可分，房仲業者統計雙北市便利商店營業家數前 10 名的路段以及當地房市數據，其中，便利商店數量最多的是台北市中山區的林森北路，共有 23 家超商，近一年房產交易量達 163 件，每坪均價 58.8 萬元

新北市新店區中正路則以 20 家超商緊隨其後，近一年房產交易量達 108 件，每坪均價 43.2 萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，自去年疫情以來，受到生活圈在地化的影響，不少民眾提高了在便利商店消費的比例，觀察上榜的 10 個路段，便利商店家數最多的是台北市中山區的林森北路，共有 23 家超商；排行次之的是新北市新店區的中正路，超商家數也達 20 家。

陳金萍說，中山區林森北路不僅是便利商店店數最多的路段，同時也是台北市熱門住宅交易路段，近一年住宅交易件數達 163 件，平均單價 58.8 萬元。

林森北路一帶商業機能熱絡，除了多家連鎖超商外，還包含餐飲、藥妝、服飾等各類店家。雖然受到住商混合的影響，給人環境較為複雜的印象，但因位處市中心的精華地段以及相對實惠的房價，仍吸引不少預算較有限的購屋族。從近一年的成交物件來看，以套房產品最為熱門，占比達到整體交易的 6 成，總價帶則落在 600-1400 萬。

排行第二的是新店區中正路，近一年住宅交易有 108 件，住宅平均單價 43.2 萬元 / 坪。陳金萍表示，中正路自中興路路口起，穿過新店市中心至大鵬華城，沿途經過五峰重劃區、七張生活圈、舊市區生活圈及遠東工業區等區域，同時也是連結中和秀朗橋的要道之一，是新店市區的交通樞紐，也因此，即便中正路上沒有捷運站設置，沿線的商業活動仍相當熱鬧，匯聚了眾多的人潮及車流。觀察近一年成交資料，多數的交易物件都在屋齡 20 年以上，其中以三房的格局最受歡迎，總價則多介於 1200-1900 萬之間。

陳金萍補充，便利商店提供多樣化的服務，能夠提升了區域的生活便利性以及機能，另一方面，超商密集度高的地區，通常也具備充沛的人口、良好的交通條件以及成熟的生活機能，住宅需求也較為穩定，不過也有少數的例外，以內湖區瑞光路為例，雖然超商的店數多、密集性也高，但是該路段主要是內湖科學園區的辦公商圈，住宅交易也較少。因此建議民眾除了觀察超商的分布情形外，也要衡量區域生活圈的其他條件或是尋找熟悉當地不動產市場的從業人員，更能找到心中屬意的生活環境。

房企債務融資出現回暖跡象。

11月22日，保利發展(600048.SH)發佈公告稱，公司擬發行不超過98億元公司債券，債券票面金額為人民幣100元。期限為不超過10年（含10年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。

公司表示，本次發行的公司債券募集資金擬用於償還有息債務、補充流動資金、項目建設及適用的法律法規允許的其他用途。

憑藉一貫良好的財務基本面，保利發展是TOP5房企中唯一一家三條紅線全數達標的綠檔房企。

長江商報記者注意到，此前對房地產企業的融資有所限制，現在保利發展擬發行公司債，可能意味著政策對部分房地產企業的融資在邊際上有所放鬆。根據Wind統計，截至11月21日，本月房企計畫發債規模已達296.70億元，明顯超過10月份房企境內發債總額。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，保利發債也標誌著在銀行信貸放鬆的基礎上，發債市場也開始有回暖的跡象。

“三條紅線”上半年全部轉綠

這次百億發債已經是保利這個月以來的第三筆。11月3日，公司成功發行2021年度第三期中期票據，實際發行總額25億元，發行利率3.25%。11月19日，保利發展公告稱，已成功發行2021年度第四期中期票據，發行金額20億元，票面利率3.55%，發行期限為5年。

截至2021年9月30日，保利發展流動負債占負債總額的比例為73.42%，非流動負債中以長期借款為主，非流動負債占負債總額的比例為26.58%。

在“三條紅線”方面，保利發展於2021年上半年全部轉綠，剔除預收賬款的資產負債率67.6%。淨負債率58.7%，現金短債比為2.6。

保利發展稱，公司最近三年資信情況良好。在償債保障措施方面，若此次發行的公司債券出現預計不能按期償付債券本息或者到期未能按期償付債券本息的情況，保利發展將通過4種及以上的保障措施。如不向股東分配利潤、暫緩重大對外投資/收購兼併等資本性支出專案的實施等。同時，保利發展還表示，“該類款項不會對公司造成財務壓力”。

業績方面，和大多數營收淨利持續下滑的規模房企相比，保利發展業績表現較穩定。今年前三季度，公司實現營業收入1383.87億元，同比增長17.87%；實現歸母淨利潤135.83億元，同比增2.88%。

據11月10日保利發展發佈的2021年10月份銷售情況簡報，今年前10月累計實現簽約面積2861.68萬平方米，同比增加0.18%；實現簽約金額4602.04億元，同比增加8.86%。

嚴躍進指出，保利發展此次發債用途為償還銀行貸款，可以看出募資規模較大，說明發債方面給予的支持力度大。而從用途能夠看出，這是屬於償還債務的一種融資方式。“今年5月份以來此類發債工作明顯放緩，但保利的發債說明，在銀行信貸放鬆的基礎上，出現了第二波的放鬆，即債務融資政策開始放鬆，這是較大的信號，對於房企經營也有積極作用”。

房企融資“解凍”信號隱現

此前，受房企債務違約影響，多家房企信用評級被下調。據東亞前海證券統計，截至10月25日，穆迪前後共下調了29家房企的信用評級或展望。隨之而來的是，房地產融資快速收縮。

經歷數月的陣痛調整期，9月底，流動性利好消息開始釋放，行業回暖預期邊際趨穩。

在政策密集發聲之下，涉房類融資環境有所回暖。保利發展拋出重新打響房企在銀行間發債的第一槍後，招商蛇口(12.080, 0.67, 5.87%)、廈門建發房地產、光明地產(2.220, -0.01, -0.45%)、綠城房地產、首開股份(4.790, 0.05, 1.05%)等地產央企或地方國企密集發行中票、短融券等銀行間融資工具。

11月份以來，已有上海城開、棲霞建設(2.890, 0.02, 0.70%)、中建五局等多家房地產企業中期票據發行計畫獲准註冊。此外，金科地產、廣州珠江實業等房企的超短期票據也獲准註冊。

從相關統計看，截至11月21日，當月房企計畫發債規模達296.7億元，明顯超過10月份房企境內發債總額。此外，10月以來銀行貸款也明顯回暖，單月房地產貸款投放較9月環比增超1500億元。

業內認為，多家房企中票、短融等債券融資計畫的設立成功，預示目前銀行間債券市場融資口子已經鬆開，未來資質良好，信用較高的企業特別是國企央企也有望加入發債的隊伍。但是依靠政府信用背書，已成功發行的企業均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，預計接下來融資類型會更加豐富，不僅是發債放開，信貸等融資方式也會逐步適度放開，緩解當前房企資金緊張局面，保障房地產市場健康穩定運行。

出租“甲醛房”最高罰款30萬

北京租房市場迎來利好！

11月24日，北京市十五屆人大常委會第三十五次會議開幕，會議對《北京市住房租賃條例（草案）》進行審議。《條例》對“黑仲介”“群租房”“甲醛房”、哄抬租金、搶佔房源等住房租賃亂象進行了逐一規範。

《條例》明確，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，北京市政府可以採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水準。一旦採取價格干預措施，出租人應當執行；拒不執行的，由市場監督管理部門依法處理。

出租甲醛房最高罰款30萬

《條例》要求，住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過1個月租金，並按規定通過協力廠商專用帳戶託管。單次收取租金的數額，一般不得超過3個月，超收的租金應當納入監管。住房租賃企業不得誘導承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

甲醛房方面，《條例》特別提出，住房租賃企業對出租住房進行室內裝修裝飾、經有資質的檢測機構檢測室內空氣品質不符合標準的，住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；逾期不改的，處10萬元以上30萬元以下罰款。

安全存隱患、人員繁雜、吵鬧擾民的“群租房”將被明令禁止。針對“群租房”整治難題，《條例》提出，房屋要以原規劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內部結構。起居室不得單獨出租，廚房、衛生間、陽臺、儲藏室及其他非居住用途空間不得出租用於居住。

此外，北京市將建立統一的“住房租賃管理服務平臺”，將合同備案與出租登記銜接。鼓勵出租人、承租人通過住房租賃管理服務平臺，完成住房租賃合同線上簽約，自動提交登記備案。

租金有望穩中趨落

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波表示，從統計資料來看，北京近年來租金波動幅度較小，市場保持平穩。《條例》主要是針對“租金快速上漲”的應對措施，屬於依法設定、用來穩定租金的調控工具。限制住房租賃企業“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金措施，是針對當年各大租賃企業競價收房的約束，防止企業在資本的助推下放大市場波動。

8月30日，住建部發佈《住房和城鄉建設部關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確城市住房租金年度漲幅不超過5%。

諸葛找房認為，10月是北京租賃市場淡季，租金水準已連續3個月回落。在市場淡季效應持續作用下，預計接下來租賃市場仍難回溫，租金水準或將維持穩中趨落態勢。

又一地發佈樓市新政，新購住房2年後方可轉讓

日前，西寧市住房保障和房產管理局、市委網路安全和資訊化委員會辦公室、市市場監督管理局三部門聯合下發《關於嚴禁炒作“學區房”有關問題的通知》（下稱《通知》）。

據悉，《通知》不僅要求房地產經紀機構不得以學區房名義掛牌二手房以及發佈有關“學區房”概念的房源資訊，還進一步要求新購住房取得不動產權證滿2年後方可轉讓。

接受證券時報•券商中國記者採訪的專家指出，西寧此次政策體現了當地調控的主動性，值得肯定。房地產市場放鬆與收緊，都不應該影響到對市場亂象的監管。二手房、學區房炒作現象在許多地方一直存在，因此，針對各類炒房亂象就不能因為市場降溫房企有壓力而放鬆，要做到“露頭就打”。

西寧全面禁止炒作“學區房”

據西寧晚報消息，為進一步規範房地產銷售宣傳，防止以學區房等名義炒作房價，促進房地產市場平穩健康發展，日前，西寧市房產、網信辦、市場監督等三個部門聯合發佈《通知》。

據悉，《通知》要求，各單位對外發佈的房產資訊必須符合黨和國家方針政策，符合法律法規要求，符合西寧市房地產市場調控政策，不得以學區房名義發佈房產資訊，炒作房價。房地產經紀機構不得在網站媒體、經營場所(門店)以學區房名義掛牌二手房，不得發佈涉及“學區”“學位”等炒作學區概念的房源資訊。

同時，《通知》還要求，從2021年11月22日起，新購買的住房（含新建商品住房和二手房），自取得不動產權證滿2年後方可轉讓，房地產經紀機構不得為不符合轉讓條件的住房提供經紀服務。網路媒體不得配合房地產經紀機構炒作學區房，平臺展示的房源資訊不得含有“學區”“學位”等內容。各單位要按通知的要求，對發佈的房源資訊認真梳理，2021年11月30日前經紀門店及相關網站媒體涉及“學區房”概念的房源全部清除、下架。

值得注意的是，青海省委常委、西寧市委書記陳瑞峰曾在8月西寧市第十五次黨代會上表示，要努力打造高原城市高品質生活的標杆。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，增加保障性租賃住房等供給，防止以學區房名義炒作房價，促進房地產市場平穩健康發展。

對市場亂象應“露頭就打”

根據國家統計局資料，10月份，西寧市新建商品住宅銷售價格環比下滑0.3%，二手住宅銷售價格環比下滑0.6%。與多地房地產市場一樣，西寧樓市也正在處於降溫期。

“西寧此次政策出臺體現了當地調控的主動性，並不會因為最近市場降溫了就不調控。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對證券時報記者表示，西寧在當前普遍預期房地產調控政策有望放鬆的背景下敢於出臺政策，值得肯定。房地產市場放鬆與收緊，都不應該影響到對市場亂象的監管。

除西寧外，近期，三亞也在降溫期加大調控力度。日前，完善我市二手住宅交易價格參考機制市住房和城鄉建設局發佈《關於進一步加強二手房市場交易監管工作的通知》， 完善完善我市二手住宅交易價格參考機制市二手住宅交易價格參考機制，建立三亞市二手房房源掛牌審核機制，要求房產經紀機構、網路平臺擬上市二手掛牌房源必須先由三亞市房地產交易中心進行房源核驗，全面推行“一房一價、一房一碼”管理制度。

嚴躍進認為，二手房、學區房炒作現象在許多地方一直存在，只是因為當前市場銷售情況冷清不夠顯著。“房住不炒”仍是當前房地產市場的基本原則，因此，針對各類炒房亂象就不能因為市場降溫房企有壓力而放鬆，要做到“露頭就打”。值得注意的是，西寧本次還提到了新購住房兩年限售政策，也將對炒房行為有明顯管控作用。

今年多地密集調控防止學區房炒作

今年以來，防止學區房炒作已經是房地產市場調控的主要任務之一。4月30日的中央政治局會議就強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

今年以來多地都在房地產調控政策上嚴防學區房炒作行為，尤其是以“天價”學區房而聞名的北京就通過樓市調控與教改政策雙向發力持續打擊學區房熱度。3月1日，北京市住建委明確今年將重點查處“借學區房等炒作房價”等九方面問題。7月6日，北京市西城區房管局發佈消息稱，近日西城區房管局組織轄區內主要房地產經紀機構召開工作會，要求不得以學區房為賣點發佈房源。8月25日，北京市教委在新聞發佈會上明確，將深化推進義務教育學校校長教師交流輪崗工作。專家普遍認為，教育資源均衡意味著北京學區房價格將面臨打壓。

除北京外，深圳、上海等多地在今年也通過推行大學區招生、開展教師輪崗等措施，為學區房熱度降溫。

不過，中原地產首席分析師張大偉認為，學區房的出現是教育不均衡導致的，學區房的出現是發展問題，當下的政策基本集中在讓更少的人更難獲得優質資源，優質資源依然存在，比如北京西城、海澱的高中錄取率依然全國最高。

成都對房地產企業釋放友好信號，將率先放鬆對預售資金的監管限制，並將協調金融機構給予重點企業開發貸展期、降息的利好措施。

24日，成都市住建局公開《關於精准應對疫情衝擊全力實現年度目標的通知》，推出12條措施以推進重大項目建設，其中涉及房地產的部分一共有4條措施。

據悉，成都將放鬆對樓盤專案的預售資金監管限制。房地產企業信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度。在專案主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%；項目並聯竣工驗收備案後，監管額度內預售資金支取比例可達到95%。

成都還提出要規範資金支取審核流程，進一步壓縮辦理時限，5個工作日內完成審核。

除此以外，成都還提出要提高房地產審批效率，實行價格指導、預售許可、開盤銷售等全流程限時辦結，將總體審批時限壓縮三分之一以上。

另外，成都將全面梳理年內可達到預售條件的房地產專案，建立清單逐一進行服務指導，對規定範圍內能提前上市的項目予以信用激勵，鼓勵項目加快上市銷售。

在備受關注的信貸方面，成都將協調金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度，給予重點企業開發貸款展期、降息。

今年11月以來，各地方政府都在收緊預售資金監管，密集出臺新政。由於我國房地產住宅開發專案大部分仍實行預售制，為防止開發商擅自挪用資金致樓盤爛尾，便誕生了商品房預售資金監管制度，即政府部門會同銀行實施協力廠商監管，期房的購房款必須存入銀行專用監管帳戶，按照項目完成節點，房企支取相應比例資金。

隨著今年房地產開發專案停工現象多點開花，地方政府“保交付”壓力較大，預售資金監管趨嚴，對部分房企現金流產生極大影響。

近期，天津、重慶、北京、山東青島、河北石家莊、江蘇南通、河南漯河、福建漳州和廈門等城市，都出臺了加強預售資金監管的細則。

今年11月3日，成都曾出臺《關於進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》，其中提到出現重大經營性風險的預售商品房項目要納入重點監管。但是，如果樓盤因故資金未達到監管額度，且工程形象進度及帳戶餘額不滿足要求的，若工程已接近停工狀態，急需資金用於工程建設，開發商可提出預售款例外支取申請。

“成都的新政策通過提升資金效率、加快審批速度，能夠説明緩解房企壓力，避免房企暴雷到專案爛尾的惡性循環。”一名TOP20房企西南區域的業內人士對記者表示。

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11月房企銀行間發債已近300億，涉房融資回暖但分化加劇

政策密集發聲之下，涉房類融資環境有所回暖。

一方面，房企銀行間債券發行提速。第一財經根據Wind統計，截至11月21日，本月房企計畫發債規模已達296.70億元，明顯超過10月份房企境內發債總額。

另一方面，銀行間市場發行的RMBS（住房按揭貸款資產證券化產品）規模也在放量。Wind資料顯示，截至目前，11月已發行和待發行的RMBS規模達814.09億元，是前一個月發行規模的近四倍，而RMBS的放量發行有利於銀行騰挪房貸額度。

近日來，房企融資鬆動的消息頻繁刺激市場。11月19日，港股、A股地產股再次領漲。

在業內人士看來，近日監管部門多次提及促進房地產行業穩定健康發展，政策端風向有所緩和，以積極重塑市場信心，維穩房地產。基於此，多種市場融資管道有望“解封”。不過，也有觀點稱，由於房企的流動性問題發酵未見底，此次政策邊際放鬆的口子不會開得太大，房企仍面臨著層層限制，當前融資埠的破封更多是針對經營狀況良好、資產優質的企業。

融資環境趨暖

上周有消息稱，有銀行總行向分支行發令開放國有房地產企業授信，給予專項政策支持，並為國有房地產企業開出融資“白名單”。11月19日午後，二級市場異動，A股大金融及地產板塊集體拉升，其中多股漲停或逼近漲停，港股內房股也集體大漲。

第一財經記者向多位元銀行人士求證，均回應稱未接到通知。某股份行內部風控人士表示，“沒聽說過”。

日前，中指研究院一份內部會議紀要顯示，房地產行業的信貸改善政策正在加速落實，多家機構已在執行和落地，但傳導至市場端仍需過程，且不同區域、不同客戶存在差異，銀行端在“兩道紅線”影響下放鬆空間有限。

中指研究院風險測評結果亦顯示，房地產行業整體抗風險能力降低，抗風險更強的國企正受到更多金融機構的關注。

此前，受房企債務違約影響，多家房企信用評級被下調。據東亞前海證券統計，截至10月25日，穆迪前後共下調了29家房企的信用評級或展望。隨之而來的是，房地產融資快速收縮。

但近來，市場融資環境發生變化。一邊是，為提振市場信心，雅居樂集團、中國金茂、世茂集團、中梁控股、建業地產、弘陽地產等多家房企進行了債券回購操作，表明其資金充足。

另一邊，政策端也吹來暖風。先是9月末，央行首次提及“兩個維護”，指導銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

隨後10月15日，中房協召集了10家房企在京座談，住建部相關部門人員參與主持，據透露，房企的主要訴求集中在希冀調控政策在堅持“房住不炒”的前提下適當鬆綁，包括穩定市場預期、支持剛需購房及調整土地價格等。

此後，央行和銀保監會又多次提及促進房地產行業穩定健康發展。11月9日，第一財經曾獨家報導，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等公司近期均有計劃在銀行間市場註冊發行債務融資工具。

“這一座談會表明，監管機構將從房企發債方面給予支持，改善房企發債融資環境。經營穩健、信用等級較高的企業將會更容易實現融資。”東亞前海證券分析師易斌說道。

光大證券固收首席分析師張旭也對記者稱，“目前房地產市場出現了一點問題，這導致相應主體的融資被暫時‘冷藏’。但我們也深切感受到，政策的暖風正在吹散融資市場中的寒意。”

張旭還表示，事實上，調控目標是明確的，且政策的出臺歷來是有急有緩、有先有後，調控的效果也是積水成淵、涓滴成河。所以，融資市場的“解凍”是必然的，充其量只是時間問題。

此外，10月以來銀行貸款也明顯回暖，單月房地產貸款投放較9月環比多增超過1500億元。11月19日，銀保監會在答記者問時再次強調，截至10月末，銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩定。個人住房貸款中90%以上用於支持首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。

房企銀行間發債提速但仍存分化

在此次銀行間交易商協會座談會召開後，多家房企密集發行中期票據和超短融資券。

自11月10日以來，據克而瑞研究中心不完全統計，共有25家房企及城投企業宣佈在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數額及發行企業數量相對較高。與此同時，審批速度也相對較快，比如小商品城11月10日宣佈擬發行的10億元超短融計畫，已經於11月15日發行完成。

另就11月房企銀行間整體發債量來看，第一財經根據Wind資料統計，截至11月21日，當月已發行和計畫發行規模共計296.70億元，明顯高於前一個月的發行量。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，從這波房企的發債情況來看，不僅參與的房企數量越來越多，而且涉及的金額也挺大。“這對於房企的經營等有積極作用，對於年底兩個月的銷售回款等也是有利的。”

業內的共識也在於，房企銀行間債券發行的“回暖”一定程度上顯示了當前市場融資的口子已經打開，鼓舞了市場信心。不過，還需注意的是，就發債主體而言，當前發行的企業仍是以城投公司或央企國企為主，且主體和債券的評級相對較高，未來能否擴大至其他類型的企業仍有待觀察。

易斌稱，央行要求金融機構準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，矯正偏緊的房地產信貸環境，特別是對“三道紅線”執行過緊的情況進行微調，不會全面放鬆，放鬆力度有限，因此不會出現房企集中發佈融資方案情況。

一位元城商行分行高管也對記者表示，針對房企融資嚴監管的大方向並未發生變化，近期監管層面關於房企融資的相關表態，並不代表政策的轉向，對於銀行來說，可能在執行層面有小幅調整，但具體策略仍是根據市場化原則進行。“對於一些資質好的、信用高的國企央企可能會有鬆動。”

克而瑞研究中心企業研究總監房玲亦認為，目前針對房企融資端開放的企業，仍是部分經營狀況良好、資產優質的房企。因此，在未來一段時間，行業內的眾多房企仍需要積極降負債，加大現金回款，從根本上保證企業的資金鏈安全。

這就意味著，對中小房企提出了更高要求。在業內人士看來，融資政策的調整，將進一步加劇房企行業的分化。畢竟對房地產企業來說，保持現金流的穩定至關重要，打開增量融資的管道，才能改善企業的流動性問題。“政策重視及時托底，避免系統性金融風險蔓延，避免市場硬著陸，龍頭開發企業的集中度也會進一步提升，資金周轉困難的中小房企將逐漸被擠出市場。”易斌稱。

RMBS發行規模明顯增長

除了超短融、中票等債券發行提速外，記者注意到，銀行間市場中RMBS發行也逐步放量，這被市場視為涉房類融資環境改善的又一個積極信號。

作為住房按揭貸款資產證券化產品，RMBS發行量的提高將有助於銀行盤活資產、騰挪信貸空間，進而或支持銀行個人按揭貸款的發放。第一財經記者根據Wind統計，截至11月21日，當月已發行和待發行的RMBS規模合計為814.09億元，而在10月份，RMBS發行量僅為231.53億元。

實際上，今年以來，RMBS的發行呈現火熱-冷清-火熱的走勢。先是一季度，隨著房貸集中度管控的推出，RMBS發行熱度保持強勁；但隨著發行端收緊以及RMBS投資端被納入房貸集中度統計口徑，6至7月發行陷入停滯；8月重啟發行，9月發行量則出現井噴，單月發行量達769.75億元。不過到了10月份，RMBS發行再度“降溫”。

如今步入11月，RMBS發行放量，“這一定程度上也反映了融資環境的改善。”前述城商行分行高管對記者說道，但不排除季節性因素的存在，因為從往年來看，每到四季度RMBS發行量就會迎來高峰。

中金公司研報也稱，RMBS四季度發行量上升是一個年度規律。從2017年開始成為信貸ABS市場的第一大類基礎資產，近三年RMBS四季度的發行量均超過了2000億元。

但由於RMBS從封包到發行一般需要一個半月到2個月的時間，有分析預計，今年RMBS整體的發行節奏與往年四季度差異不大，同時在持續落實好房地產長效機制的政策指導下，預計發行規模也跟往年保持在同一水準，不大可能出現大爆發。


另外，中金公司研報還表示，在房地產債券信用風險有所抬升、市場情緒有所波動的情況下，RMBS的放量在“騰挪房貸額度—個人住房按揭貸款或有上量可能—房企銷售回款或有回暖—房企流動性壓力會有緩解”的邏輯鏈條下，或是房地產調控政策邊際放鬆的信號，但實際邊際放鬆的效果有待持續觀察。

繼周一(22日)公告8﹒16億規模奧創二期資產支持證券的延期方案獲持有人通過後,中國奧園(03883)24日又開啟了另一場債權人表決會議.

據《21財經》報道,考慮到順應監管要求,避免斷貸影響實體企業的生產經營,此次表決結果為將該筆資產支持票據進行展期.在中國貨幣網查詢顯示,上述資產支持票據全稱是「深圳市前海融通商業保理有限公司2021年度第一期奧園集團供應鏈應付帳款定向資產支持票據」,於2021年1月19日定向發行,分成優先級和次級,總融資規模為5﹒5億元人民幣,兌付日為同年11月26日.

盛洋投資(00174)曾於10月底公布出售美國北卡羅萊納州寫字樓物業,作價2306萬美元(約1.79億港元),不久即收到買方書面終止協議,惟昨日雙方訂立第二份修訂本,同意恢復、追認及確認經第二份修訂本所修訂買賣協議,最新同意交易總代價為2235萬美元(約1.73億港元).買方為獨立第三方 Crescent Acquisitions, LLC ,其由 Sumitomo Forestry 間接全資擁
有,後者股份在東京證券交易所第一部上市交易.

該物業位於 3211 Shannon Road Durham North Carolina 27707.盛洋投資預期出售收益約120.3萬美元(約932.3萬
港元),擬將該等所得款項用於未來潛在投資及一般營運資金用途.

遠東發展(00035)擬與新世界發展(00017)設立合營公司,收購佳兆業集團(01638)及商人陳壯榮各持有50%權益之迅富國際全部股權,代價79.48億元減去融資協議下未償還本金額30.52億元,及減去待售貸款(結欠賣方或其聯屬公司)代價12.32億元.

迅富國際持九龍啟德地段物業,具體為新九龍內地段第6591號之所有地塊及其上所建住宅及樓宇.該物業正在開發中,物業之地盤面積約為9708平方米,為私人住宅用途,最低建築面積及最高建築面積分別為32037平方米及53394平方米.

華住集團-S(01179)公布,截至9月30日止第三季虧損約1.37億元(人民幣．下同),比去年同期虧損2.12億元有所收窄,每股虧損4分.

該集團指,第三季度收入35億元,同比增長11.6%,環比減少1.8%,其中 Legacy-Huazhu 收入同比增長7.4%,環比減少12.8%,收入環比減少主因自7月下旬起南京 COVID-19 疫情復發.至於歐洲業務強勁復甦,來自 Legacy-DH 收入5.9億元,同比增長38.6%,環比增長1.64倍.

該集團作出指引,基於今年剩餘時間不會再出現 COVID-19 大規模爆發,預期第四季度華住收入將較去年第四季度增長6%至10%,或不計入 DH 的收入減少4%至8%.至於2021年全年預期收入增長將介於22%至26%之間,或不計入 DH 的介於26%至30%之間.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

今年以來,地方政府「保交付」壓力大,北京,天津、蘇州、南通、石家莊等地近期陸續收緊對商品住宅預售款的管理,防止房地產項目爛尾.但在融資環境轉差的當下,相關政策可能成為壓死房企的最後一根稻草.形勢威逼下,四川成都率先反其道而行之,為樓花預售資金監管鬆綁.據《第一財經》報道,成都市住建局今日發布《關於精準應對疫情衝擊全力實現年度目標的通知》,推出12條措施以推進重大項目建設,其中涉及房地產的部分一共有4條措施.

在放鬆樓盤預售資金監管方面,新規指出,房地產企業信用等級為A級及以上的,可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度.在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點,監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%;項目並聯竣工驗收備案後,監管額度內預售資金支取比例可達到95%.

除此以外,成都還提出要提高房地產審批效率,實行價格指導、預售許可、開盤銷售等全流程限時辦結,將總體審批時限壓縮三分之一以上.在備受關注的信貸方面,成都將協調金融機構增加房地產信貸投放額度,加快發放速度,給予重點企業開發貸款展期、降息.

進入11月以來,中央多次發聲倡導金融機構滿足房地產行業的合理資金需求,此後房地產行業融資情況出現好轉跡象.中指研究院數據顯示,截至昨日(23日),當月房企的信用債發行規模達425億元(人民幣．下同),是10月總額逾3倍.然而民企和國企呈現冰火兩重天景象.據《財新》統計,在11月已發行信用債的20餘家發行人中,僅金地集團(滬:600383)一家為民企.

中指院數據顯示,11月1日至23日,房企融資規模總額為618億元,相當於10月總額的1﹒7倍.其中,信用債在連續四個月大降後出現首次反彈,且425億元的規模已佔同期總融資額的七成.

克而瑞分析師指出,多家企業的中票、短融等債券融資計劃設立成功,顯示當前銀行間債券市場融資口子已經打開,鼓舞了市場的信心.亦有少量企業開始發行公司債.11月22日,保利發展(滬:600048)和中國海外發展(00688)分別發布公告稱,擬發行不超過98億元、不超過29億元的公司債券.保利發展近百億元的擬發債規模給市場注入了一針強心劑.

申萬宏源研報認為,當前市場對地產債的投資信心仍然較為脆弱,此次房企融資適度鬆綁,目的為維穩,避免房企債務危機無序擴張引發風險擴大.該機構認為,融資放鬆在短期內大概率不會傳導至民企.

最快本周發通知 無意分期兌付添擔保

內房佳兆業（01638）乏力還債，繼理財產品逾期拖長兩年向投資者清償本息，以及兩筆美元債息到期步入潛在違約寬限倒數階段後，下月7日再有本金4億美元（約31.2億港元）的境外債到期需要支付，市場已預期該公司會繼續用「拖字訣」買時間。財經智庫REDD昨日引述知情人士稱，佳兆業打算向該筆4億美元債券的持有人提議把到期日延後一年半。佳兆業昨日發出通告表示，正考慮對該本金4億美元的未償還美元公開票據採取措施，包括發出交換要約。

知情人士透露，預計該項延期提議最早於本周內發送給債券持有人，可能不包括預付現金或額外的信用增級，意味未必會先支付一兩成本金，再分期償還尾數，大股東郭英成也未必會提供額外抵押品或個人擔保以促成展期。截至本報截稿時，佳兆業未有回應查詢。

據佳兆業當年發行有關美元債的通告，於去年12月發行一年期6.5厘優先票據，包括最初發行本金2.5億美元及隨後額外發行多1.5億美元，合計4億美元，將於今年12月7日到期須償付本息；違約條款中列明，債息到期後有30日寬限期，而本金須於到期日支付。

賣屯門住宅地料獲利13億

佳兆業昨晚的公告指出，若干成員公司未履行其融資協議的償還責任，包括銀行貸款及其他借款，目前正評估佳兆業的償還責任，以制定兼顧所有持份者利益的總體方案，解決面臨的流動性問題。該股本月5日停牌，今日復牌。

按彭博數據，佳兆業為內房行業中美元債券第二大發行人，債券餘額達120億美元（約936億港元），僅次於恆大（03333）。佳兆業本月11日及12日分別有5850萬美元和2990萬美元債息到期，已步入30天寬限期倒數，而明年尚有28億美元境外債到期。

佳兆業正設法籌措資金解困，早前傳出擬把去年1月以35億元投得的屯門青山公路住宅地皮，售予與郭英成有生意來往、2015年佳兆業出現債務違約時曾出手相助的旭日國際主席蔡志明，作價37.7億元。路透引述消息人士稱，當交易落實，佳兆業在償還地價貸款後，將可獲13億元利潤。報道稱，中信集團及東亞銀行（00023）將向蔡志明提供40億元融資，華泰金融將牽頭一筆1.5億美元的夾層貸款。

早前有傳佳兆業正為兩幅香港住宅地皮尋找買家，並有意出售所持全部佳兆業美好（02168）的67.18%股份；在本月4日發布理財產品逾期兌付方案時，提及會安排重大資產處置套現資金，包括出讓價值818億元（人民幣．下同）的18個深圳項目，並依靠總值6000億元的95個深圳舊改（市區重建）項目銷售回款或處置等，用以償還欠款。

奧園票據獲延期 惠譽降級

其他深陷現金流問題的內房亦正設法自救。內地傳媒報道，奧園（03883）昨舉行債權人表決會議，通過就一筆原定周五（26日）兌付的5.5億元資產支持票據（ABN）進行展期，主要考慮到順應監管要求，避免斷貸影響企業生產經營。昨天惠譽把奧園長期發行人違約評級及高級無抵押債務評級由「B-」下調至「CCC-」，反映該公司為明年1月到期的6.88億美元高級公開票據進行再融資的可能性下降。

此外，中金公司就花樣年（01777）境內債「20花樣01」舉行的債券持有人會議，會上表決就授權債券受託管理人代表持有人對發行人啟動司法程序的議案，未獲通過。另一筆「20花樣02」的債券持有人會議則通過於今天（25日）到期日先支付債息的20%，其餘80%延期一年後兌付。

另外，REDD引述知情人士稱，雅居樂（03383）向投資者表示，已劃轉資金償還昨天到期、由該公司擔保的7.15厘2.5億美元私募債。

上車盤剛需勁 本月買賣暫1222伙

近月多個主力提供中細價單位的新盤連環推售，吸引上車客爭相入市，而本月截至24日樓價在1000萬元或以下的一手成交量急增至約1222伙，打破9月造出的紀錄，創今年按月新高。業界表示，市場對上車盤剛需強勁，相信未來情況將持續。

今年上半年樓價1000萬元或以下的一手單位，每月成交量維持在475至940宗，半年計共有4310宗，與樓價1000萬元以上一手單位的半年成交量4300宗相若。

不過，踏入下半年，發展商開始積極推售中細價樓盤，帶動1000萬元或以下的一手交量大增。最矚目要數新地（00016）天水圍濕地公園路1號發展項目第1期Wetland Seasons Bay（Wetland Seasons Bay 1期），項目於8月至9月期間推售，僅3周便沽出逾1100伙，當中超過1000伙的成交價是低於1000萬元。

部分僅300餘萬入場

踏入11月，多個中小型新盤連番推售，均主力提供1000萬元以下單位，部分樓價更低至300餘萬元，包括九龍建業（00034）將軍澳石角路海茵莊園及長實（01113）元朗洪水橋#LYOS。

新地突擊推售的天水圍濕地公園路1號發展項目第2期Wetland Seasons Bay（Wetland Seasons Bay 2期），以及同系夥拍會德豐地產及恆地（00012）合作發展的西環堅尼地城單幢項目KENNEDY 38，均是主打樓價1000萬元以下單位。

至於會德豐地產本月推出今年壓軸項目MONACO ONE，項目佔半數單位屬細樓價的1房細戶，售價大多低於1000萬元。

#LYOS逾九成賣出單位屬中細價

多個中細價樓盤連環推售，令本月新盤樓價在1000萬元以下單位成交急增。本報統計，本月截至24日，連同昨日進行次輪銷售的KENNEDY 38，成交價在1000萬元以內的一手單位共錄得約1222伙，較9月約1017宗的紀錄高出約20.2%，創出今年按月新高。

本月連番推售的多個細價新盤中，長實旗下#LYOS迄今累售305伙，當中佔95.1%（290伙）成交價在1000萬元以內；新地Wetland Seasons Bay 2期迄今售出304伙中，共有94.7%（288伙）樓價在1000萬元以下；會德豐地產旗下MONACO ONE迄今售出的487伙中，亦有52%（253伙）售價低於1000萬元。

至於年初至今以細價樓稱王的為Wetland Seasons Bay 1期，項目今年8月推售至今累售約1137個單位，當中共有約1072個單位（約94.3%）成交價在1000萬元以內。

新界西北為平價樓供應庫

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，上車盤有剛性需求，自然最受追捧，相信未來情況將持續。不過，未來主力提供此類細價單位的新盤，大多位於新界西北區，市區縱使有此類樓價的單位供應，亦只屬納米戶。

新地（00016）、會德豐地產及恆地（00012）合作發展的西環堅尼地城KENNEDY 38首輪銷售理想，昨日推出40伙進行次輪銷售「添食」，全晚共賣出37伙，銷情達92.5%，成績不俗，最大手斥資約1840萬元連購2伙。

次輪售37伙 銷情達92.5%

KENNEDY 38昨晚在尖沙咀九龍站環球貿易廣場售樓處進行揀樓，晚上7時起為準買家登記，反應甚佳。消息稱，項目9時半前完成揀樓程序，共有37伙獲認購，佔推出單位的92.5%，銷情理想。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，項目昨日推售40伙，相信不少買家都購得心頭好，該行的客戶出席率約70%，當中約佔60%為投資客。該行最大手買家斥資約1840萬元連購2個1房戶。

位於卑路乍街38號的KENNEDY 38提供341伙，實用面積207至1000方呎，預計2023年2月底落成入伙。項目經兩度開售後，累沽約139伙，佔整個項目逾四成。

今年樓市表現理想，代理行業亦大舉擴張和「增兵」。中原地產指出，該集團今年新增分行數目接近90間，令中原地產香港分行數目創該行歷來新高，至470間。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，今年一二手住宅皆旺，樓市全面復甦，該行亦積極擴充，現時該行本港分行數目達新高的470間；人手方面亦有增加，今年內已增聘約600人，現時中原地產香港的員工達6800人。

美聯聘200人大灣區覓商機

陳永傑表示，該行的總部已由中環遷至尖沙咀廣東道九倉電訊中心，新總部面積達5.5萬方呎，為舊總部的1.5倍。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，整體樓市氣氛不俗，該行住宅部亦積極「加人加舖」，今年新聘的前線代理人數逾2100人，預期今年底前新開分行目標近100間，新設的分行約一半位於新界區。美聯物業並在荃灣區租用近8000方呎寫字樓樓面，作為該行九龍及新界區總部。

布少明稱，由於市場對中港兩地通關的憧憬增加，該行近月推出「新香港人優才招募計劃」，約兩個多月時間已吸納約150人，並擬拓展大灣區銷售隊伍，聘約200人在「9+2」的大灣區內尋找商機。

本港住宅樓價今年成功破頂後，走勢轉趨平穩。萊坊估計，本港豪宅樓價今年升約8%，明年漲幅料收窄至約5%。

萊坊近日推出「2021和2022年全球豪宅預測」，列出該行對全球11個市場今年和明年豪宅樓價表現的看法。該行預料，本港今年全年豪宅樓價升幅約8%，以漲幅計於11個市場中排第六；明年估與新加坡和美國紐約並列第八，漲幅約5%，僅高於預計有4%升幅的法國巴黎。

萊坊相信，雖然港股近月表現疲弱，內地的經濟增長放緩，但豪宅樓價仍處歷來高位，若中港成功通關，內地的購買力勢將湧入香港房地產市場。

邁阿密料飆22%全球最勁

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒分析，本港低利率環境有望於2023年前維持，實際按揭利率維持在2厘以下，鼓勵更多用家和投資者入市。他相信，即使樓價高昂，對於長線投資者而言，香港豪宅仍然吸引，預計本港未來12個月的豪宅價可跑贏內地的重點城市。

至於萊坊統計的11個城市中，表現最標青要數美國邁阿密，今年和明年樓價升幅都屬11個市場中最勁，今年料飆22%，明年估計可再升10%。

今年樓市表現理想，宏安地產 （01243） 認為，樓價累積升幅不少，預計明年市場上新盤多，供應增將令樓價較平穩發展，升幅或不及今年。

住宅樓價在疫情下仍錄得可觀升幅，宏安地產行政總裁鄧灝康認為，經過今次疫情，港人對住宅空間需求更高，大單位更好賣，而樓市基本因素仍理想，故今年樓價仍錄明顯升幅。

集團今年賣樓套現逾32億

對於明年樓市，整體上他認為樓市仍向好，但對樓價升幅會保持審慎，因供應明顯增加，「今年樓價已累積一定升幅，明年新盤多，定價上或多或少有壓力，近期新盤開價亦貼近同區二手樓價，故相信明年樓價升幅不會多，相對平穩。」至於美國開始減買債，或會加息，他認為息口處歷史低位，明顯回升亦需兩至三年時間，故對住宅市場影響不大。

受惠整體樓市氣氛佳，集團今年銷售成績不錯，宏安執行董事程德韻指，年中推出全新盤青衣薈藍，累沽204伙，套現9.5億元；另外馬鞍山泓碧沽出42伙，套現約15億元，連同油塘曦臺售出40伙，涉及7.5億元，多盤合共套現逾32億元。

她表示，旗下「The Met.」精品住宅，定位為上車客、分支家庭等，大部分由用家購入。「需求很強，畢竟上車第一步是由細單位起。」

明年推2市區中小型項目

明年銷售部署上，程德韻稱，上半年首先推出鴨脷洲大街120至126號項目，提供約100伙，戶型由開放式至兩房。項目鄰近港鐵利東站，佔地約3,634平方呎，樓面約37,000平方呎。另外，大角咀洋松街50至62號、菩提街6至8號，項目提供約200伙，可望在下半年推出。

吸納土地方面，鄧灝康表示，集團繼續積極增加土地儲備，惟集團主攻中小型項目，不易從官地入手，「政府細地很多發展商爭奪，故我們主要透過收購舊樓以及強拍地盤。」

他舉例，集團去年便夥拍旭輝控股，以18.8億元購得位炮台山英皇道101號及111號，進行重建。

對於政府發展北部都會區，增加供應，他不擔心出現供應過剩，「目前只是解決十多年前的缺口，以往未有大型供應。」對於政府有意降低強拍門檻，他指暫未知細節，而加速市區重建表示贊成，可增加供應。

據高力國際昨日發表的最新研究報告顯示，資深投資者回歸市場，並聚焦於零售資產（舖位），因此未來6個月將是投資者撈底的好時機。

資深投資者 回歸市場

相較2018年高峰時所錄得的110宗成交，2020年的零售投資活動疲弱，僅錄得48宗買賣。不過，隨着今年進一步放寬社交距離措施，投資活動有所回升，尤其是資深投資者轉趨活躍，幾乎佔2021年第3季度的全數零售物業成交。例如有「台灣張」之稱的投資者張彥緒，早前以7.1億元，購入中環會德豐大廈地舖。

報告又指，疫情改變了本地消費者的消費習慣，市民目前會偏向在較近居住地點的地方購物及飲食，加上目前以本地消費為主，因此市場焦點慢慢由核心街道轉為民生商場。

香港及大灣區研究部主管鄧淑賢指出，隨着經濟狀況改善，物業買賣復甦，零售資產愈來愈受投資者青睞。有見資深投資者重返市場，並對零售物業感興趣，該物業類別已漸見隧道盡頭的曙光，估計未來6個月將是投資者撈底的良機。

另外，萊坊亦發表最新報告，並預計到2022年，邁阿密的豪宅樓價將上升10%，屬增長最高的國家。而悉尼排名第二，預計明年的豪宅樓價將上升9%。至於洛杉磯（8%）、奧克蘭（7%）及倫敦（7%）則位居首5位。值得留意的是，倫敦的豪宅樓價增長料屬自2014年9月以來所錄得最強勁的增幅。

市建局早前就土瓜灣鴻福街/銀漢街項目，邀請34間發展商及財團入標，並將於今日中午12時前截標。

華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓指出，相比9月初恆地 （00012） 奪得的庇利街項目，該項目較接近港鐵土瓜灣站。他又預計，中標價介乎46.5億至52億元，每呎樓面地價約1.05萬至1.18萬元。

地皮佔地約4.9萬平方呎，總樓面約44萬平方呎，可提供750伙住宅單位，其中商業樓面佔約7.4萬平方呎。

?隆九龍灣皓日銷售部署如火如荼，發展商昨日向傳媒展示其示範單位，共有4款，分別來自項目佔五成的兩房戶型(實用面積508方呎)，及三房戶型(770方呎)，各有1個連裝修及1個無改動示位供參觀。發展展商透露，項目將於本周六起向公眾開放示範單位參觀，視乎參觀情況會於短期內開價，預計首批涉及不少於60伙。●香港文匯報記者 顏倫樂

?隆闊別6年後再次推出的全新盤「皓日」，昨日再有新進展。發展商開放4個示範單位予傳媒參觀，並公布本周六就會開放示位予市民參觀，視乎參觀情況會於短期內開價，預計首批涉及不少於60伙。?隆地產物業銷售部高級經理彭頌欣表示，項目上周六於淘大商場進行路演，共錄得逾8,000參觀人次，至今並錄得約2,000個登記準備於本周六參觀示位。

定價方面，她表示，區內已多年沒有新盤供應，同區二手市場沒有可比性，故會參考東九龍一帶新盤。至於本周六日開放的4個示位，分別為實用面積770方呎的28樓A單位，屬三房一套連工作間（及洗手間）經改動及無改動示範單位，以及實用面積508方呎的28樓C單位，亦有經改動及無改動示範單位供參觀。

特大環保露台「三合一」

彭頌欣續說，皓日外牆以玻璃幕牆設計，外立面採用簡潔有力的線條，展現現代建築的華美。項目特別採用了三合一特大環保露台，將露台、工作平台和冷氣機平台融為一體，可使室內空間運用更為靈活。另標準樓層樓底高度3.15米，36層至37層樓底高度則介乎3.5至4米。

皓日毗鄰九龍灣得寶花園，單幢式設計，樓高30層，提供294伙單位，標準戶1層10伙。標準單位間隔由一房至三房，實用面積由320方呎至771方呎，一房及兩房佔標準單位比例約八成。另提供6個特色連平台單位，面積由289方呎至898方呎。

KENNEDY 38次輪近沽清

由新地、會德豐、?地合作發展堅尼地城新盤KENNEDY 38於昨晚7點起展開次輪銷售40伙，折實價最平787.41萬元起。有消息指，截至晚上9點20分，已有36個單位被揀選，佔開售量九成。

政府近年於私人住宅土地上減少供應，亦令落成量出現滑鐵盧。屋宇署昨日公布，9月落成量雖按月升19%至603伙，但今年首三季落成量卻僅11,169伙，除按年下跌18%外，佔差估署全年預測的18,230伙更只有61.3%。換言之，餘下第四季落成量需要多達7,061伙才能達標，難度極高，業界普遍估計最終無法達標。

第四季需逾7千伙落成

9月全港共有9個項目，共603伙私人住宅單位落成，較8月份508伙增加19%。總結今年首3季合共43個項目，共11,169伙私宅落成，較去年同期的13,688伙減少18.4%。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，估計第4季如果個別大型項目趕及取得入伙紙，全年落成量可達約1.7萬伙，但仍未達到政府指標。

在9月落成的項目中，伙數較多有元朗PARK YOHO發展項目(3期)，涉164伙。其次為大角咀利·晴灣23，涉142伙。其他落成新盤包括何文田Prince Central(101伙)、深水埗弦雅(95伙)及半山The Richmond(90伙)等等。

首三季動工按年增67%

動工量方面，9月只有1個私宅項目動工，來自西貢大網仔，較8月的5,991伙大跌99.98%，創自3月以來的7個月最少。不過，總結今年首三季累計私宅動工10,578伙，較去年同期的6,348伙大增67%，屬自2018年以來的四年同期最多。惟須留意去年本港疫情嚴重，部分新盤延至今年動工，推高今年動工量。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，今年動工量料有1.6萬至1.8萬伙。

最貴工業地盤獲批圖則

同時，屋宇署9月共批出17份建築圖則，其中大昌集團去年5月以13.3億元鴨脷洲海旁道住宅項目，獲准興建1幢30層高分層住宅連休憩設施(另有4層地庫)，可建樓面88,281方呎。而中國奧園本月以蝕讓價9億元賣予私募基金創辦人伍登輝的西半山燕貽大廈，亦准建一幢樓高30層的分層住宅連休憩設施，可建樓面積53,170方呎。

商業項目方面，炮台山晉逸維園精品酒店，獲批建1幢24層高商廈，總樓面61,581方呎。至於中國移動去年以高價56億元投得的沙田松頭下路與桂地街交界工業地，創下歷來最貴的工業地盤，亦獲署方批出圖則，可建1幢17層高數據中心(另有2層地庫)，樓面938,523方呎。萬國數據旗下葵涌石蔭大圓街2號地盤，亦批建一幢17層的數據中心(另有2層地庫)，樓面195,554方呎。