房地產「代銷天王」愛山林（2540）2日在法說會上透露，第四季疫情緩和後業績可望明顯成長，2022年將是自地自建自售案爆發的一年，預計代銷案和自建案合計將突破2,000億元，未來幾年成長動能仍佳。

愛山林法說會由董事長祝文宇主持，對於2022年市場發展的看法，他預期在低利環境下，房價可望續漲，但成交量要視區域而異。

愛山林總經理張境在表示，愛山林前11月全台線上代銷案總銷達1,066億元，預計2022年將新增1,134億元的自建案、代銷案，其中三重茂德嗇宮A案達450億元、淡水「森原樹」100億元、新竹寶山「新竹帝寶」300億元、淡水「美泉山林」49億元等。

張境在說，愛山林2021年業績非常好，除持續代銷案量逾千億，2022新增1,134億元代銷案，估計代銷金額逾2,000億元，提供業績成長動能。

目前愛山林手中自地自建自售案，在已完工新成屋方面，銷售成績都亮眼，待售餘屋不多，其中「海上皇宮」還有15億元、「中山綻」僅4億元。

至於預售自建案方面，11月甫公開銷售的屏東「甲山林花園帝寶」，總銷53億元，預計2023年完工入帳；總銷5億元南港「山森原」預計2023年完工交屋，已100％銷售，合計2023年有58億元完工交屋量。總銷6億元板橋「帝景3號」已售95％，15億元「帝景5號」已售六成，兩案都預計於2024年完工交屋。

進入2025年，將邁向交屋入帳高峰，包括有總銷15億元「帝景2號」已售九成，9億元「釆蝶」同樣已售九成，14億元「天禧」也已售出三成，50億元「圓山帝寶」更是100％完銷，合計完工量達88億元。

祝文宇指出，籌備多年新竹寶山別墅造鎮案可望登場，總銷規模達900億元，第一期總銷300億元，至於2022年銷售目標，他希望能有500億元。

北台灣新案未正式開賣便漲三波，因房價跳漲，買氣在高檔盤整。根據市調機構調查，部分新案分三階段調漲售價，「委託代銷賣就漲」、「潛銷再漲」、「公開又漲」，累積調漲幅度最高1成、最少也有5%。

預售屋實價變「時價」
《住展》雜誌研發長何世昌指出，過去預售屋價位大多在開賣後買氣熱絡才分階段調漲，但實價登錄2.0上路後，建商把實價當成「時價」，隨時在調漲，更有少數建商祭出「新三漲」手法，第一波是在委託代銷銷售後、第二波在潛銷時反映好再調漲、第三波則是新案公開後賣得動就再度調漲。

根據《住展》雜誌調查，11月北台灣新案市況仍處於「復甦安全」的綠燈，且連續3個月出現該燈號；不過，六項觀察分數中，來客組數、成交組數都略減，主因新案房價跳漲，買氣無法再提升，推測買賣雙方的磨合期將拉長。

11月預售屋推案量仍逾1000億元，單一案總銷逾15億元便有28個，新成屋釋出戶數則逾600戶。即使新案釋出量大，但過去在線銷售建案陸續出現封盤、完銷情況，使待售案持續下降，11月已低於1150個。

11月指標建案每週來客組數平均約38.8組，較10月略減0.1組，每週平均成交約3.9組，較10月略減0.1組。何世昌表示，11月成交組數略減，但仍處於今年相對高檔，而市況熱度未進一步提升，可能與近期建案價格暴漲有關。

何世昌認為，今年房市雖好，但代銷業者面臨的市場挑戰恐不亞於往年，「賣太好被查、賣不好會掛」，既要面對建商價格的善變、購屋民眾對於高房價的反彈，還有官方頻繁稽查等三方夾擊的處境。

科技業擴廠需求強勁，購置大型不動產逐年升高，帶動商辦及土地市場交易火熱，並創造就業機會與周邊商圈聚落繁榮。第一太平戴維斯統計上市櫃科技業購置商辦及土地，今年前11月購置不動產金額達581.3億元，已比去年全年總額高出34%，是五年來新高。

第一太平戴維斯統計公開資訊站資料顯示，今年前11月上市櫃科技產業布局大型不動產，廠辦及廠房占70％，土地及地上權占28%，購置商用不動產共斥資424.9億元，土地與地上權共156.3億元。

調查顯示，上市櫃科技業購置的大型不動產，分別有聯發科（2454）買台元科技園區廠辦，共18.5億元，還有以32.6億元買北市內湖瑞光路新世紀資通大樓；廣宇買新北市中和的台灣科技公園預售建案，斥資4.8億元；日月光半導體以23.6億元買高雄楠梓科技園區第二園區的K25新建廠辦。威剛、兆隆投資買下北市內湖長虹雲端11個樓層，共38.5億元；景碩買桃園楊梅勝華科技廠房，共44.8億元；仁寶、康舒買北市士科T16地上權，共81.8億元。

科技業在台灣擴大營運，辦公空間不夠，都會區的辦公空間租金價格通常較高。其中，仁寶、康舒組成聯盟，拿下士科T16街廓的市有土地設定地上權案，就是改變過去買或租已興建完成的辦公大樓，改以選擇設定地上權方式來興建總部，有助節省成本。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，出口成長下，科技業產線擴張，帶動科技公司的不動產自用需求。從美中貿易貿、台商回台，到近期中國大陸限電等事件，都加深台資企業在台布局的動能。

丁玟甄指出，就購置類型看，現有廠房因具備即時利用的優勢，最受歡迎。另外，一些企業有總部擴張的需求，帶動廠辦交易，並且對於總部的所在區域有所偏好。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，對科技業主來說，購置大型不動產能讓支出穩定，不受房東或地主漲租影響，更便於擘劃日後營運方向。加上在低利時代，自購不動產彈性更高，能將現金有效運用。此外，若搭上房價多頭，名下資產也能增值。

有台灣山手線之稱的捷運環狀線，第1階段已完工通車，接下來北環段預計2022年第1季動工，將縮短士林到內湖的距離，解決南港和內湖科學園區的交通壅塞問題，預計將進一步帶動社子和士林站的發展，近年來則以三重重陽重劃區房價漲幅最為明顯，近2年漲幅有2~3成。

2022年第1季動工

捷運北環段起於新北產業園區站，經新莊、五股、蘆洲、三重、士林等區域，最後進入中山區與捷運文湖線的劍南路站交會，路線長約14.93公里，共規劃12個捷運站，除北環段外，南環段也同樣於2022年第1季動工，接下來僅餘東環段便能完成台灣的山手線。

捷運北環段在台北市段中，以社子的房價最為親民，平均房價僅每坪45.4萬元，其次為林子口站，每坪52.3萬元，最貴的站點則是劍南路站，每坪76.2萬元，其餘站點平均房價也都有6字頭。

台灣房屋社子公園加盟店副店長羅丞軒表示，捷運社子站周邊目前的公寓每坪約35萬元，中古大樓則落在每坪45萬元，10年內大樓則約每坪50~55萬元，待北環段完工，低基期的社子房價可望補漲。

社子站預期補漲

羅丞軒推薦捷運社子站附近屋齡20年內的「天星花園」社區，成交價落在每坪45~55萬元上下，周邊大多是公寓、國宅，少有新建大樓，因此社區採光不受影響，且該社區為河岸第一排，高樓層可見到淡水河岸美景、重陽橋、101大樓、陽明山等，距離社子市場、未來社子捷運站，只需要6分鐘路程。

捷運士林站則有TOD案加持，規劃地上20層6400多坪、地下4層3600多坪，不須繞道即可直接進出；地下設置停車場，地上建物則有購物商場、多功能辦公會議廳、飯店休閒等設施，串聯商業、購物、文教、娛樂等機能。

同時，捷運士林站銜接環狀線，共構捷運車站直接整合轉乘機制預計2023年完工，今年士林站周邊住宅均價每坪66.6萬元，捷運加上TOD站開發，可帶動該區段房價。

重陽重劃區已漲一輪

近年因為捷運北環段的議題，沿線Y26重陽橋站所在的三重重陽重劃區已經先行反應，羅丞軒指出，2年前集賢路中古大樓價格平均約在每坪30~35萬元之間，現在已經成交每坪47萬元，10年內大樓2年前平均成交單價40~45萬元之間，現在屋主開價達每坪55~60萬元，是北環段沿線中房價漲幅最明顯的區域。

六都昨公布11月房市交易量，新北市共7,113棟，年增17%，創6年新高，熱度僅次於高雄市。新北市地政局表示，新北市11月以三重區、林口區、板橋區增加較多，主要是二重右岸重畫區、板橋江翠、林口新市鎮等整體開發區有較多的新成屋交易移轉。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，三大重劃區是近年推案熱區，吸引不少年輕買方進駐，在生活機能上，以林口最佳，江翠次之，二重右岸殿後，即使如此，對於購屋人來說，以低於市區價格住新房還是轉進重劃區主因。

另外近年重劃區機能快速到位與驚人房價漲幅，除投資買盤看重外，亦是讓許多自用客戶轉進的主因。其中，林口新市鎮因機捷與大賣場帶來能見度，江翠與二重右岸雖為重劃區，都有新北蛋黃門牌， 加上建商推案火熱帶動價格連番上揚，讓交易表現更熱。

根據新北市地政局統計，11月交易移轉共計7,113棟，較10月增加688棟，增加幅度10.7%。和去年同期比，則增加1,066棟，增幅達17.6%，板橋單月成交719棟最多，其次依序為新店、新莊、中和。

與10月相較，則以三重區、林口區、板橋區增加較多，分別增加173棟、149棟、145棟。

實價顯示，近期豪宅市場出現不少外資法人購屋，如松山區豪宅「華固名鑄」，一口氣成交15樓兩戶，總金額約4.4億元、每坪208萬元，買家為境外法人「塞席爾商紅岩投資」，以無貸款買進。

另外「華固天鑄」25樓由英屬維京群島商翔綾購入；英屬維京群島商君德則買下「西華富邦」17樓。

此外，「信義首席公館」於年初時，23、24樓分別由英屬維京群島的3家公司，以約13.8億不貸款買下4戶，不僅買得積極，出手也頗為豪氣。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，根據內政部統計，今年前十月外國人(含外資法人)買國內不動產共1069棟，較去年同期966棟，多了103棟，不過近年平均都在1200?1300棟左右，目前看來差異並不大。　　

張旭嵐指出，近年豪宅市場有不少登記開曼群島、英屬維京群島、塞席爾商、薩摩亞商的購屋案例，這些都是屬於境外法人公司，因為隱密性高，不受外匯管制，在這些國家設立的法人，可以免繳營業所得稅、營業稅、印花稅，因此有免稅天堂之稱。

不過回台購置不動產，房地合一稅持有兩年內處分課45%，逾兩年為35%，雖然比本土法人比較嚴苛，不過可以減少資金直接用個人名義從海外回來衍生額外的稅務風險，因此過去成為不少海外台商，事業經營和資金調度的規劃之一。

市場還有不少僑外資公司購買豪宅交易，包括僑外資公司「安立國際投資」無貸款買入中正區豪宅「頂禾園」，13樓戶，2億8921萬元、每坪180萬元，共216.74坪。

另外，也是僑外資的明山投資買「帝景水花園5」、泰三投資買「敦南御所」、天河投資買「碧湖畔」等，這些僑外資，都以現金買進豪宅，顯示富豪偏好以不貸款的方式，做資產配置。

張旭嵐指出，所謂的僑外資，其實就是外國人或華僑投資人在本國所設立公司，雖然一樣有海外資金背景，但由於在台灣是有合法登記的法人，因此購置不動產的房地合一稅，在今年修法後，兩年內一樣是45%，二到五年35％，逾五年則降至20%，在處分不動產時，有多一層長期持有的稅制優勢。

「頂禾園」是頂新集團頂禾開發的豪宅，屋齡僅6年，樓高20層，一樓一戶，共19戶，近捷運忠孝新生站，位處靜謐的臨沂街高級住宅區，最高單價為17樓216萬元，因有知名港星余文樂入住而聲名大噪，頂新魏家也在今年初購入11樓，近年中高樓層交易單價落在170萬元上下。

經營預售屋履約保證業務，須留意二項稅務規定，高雄國稅局表示，首先，履約保證服務費須以全額開立發票、申報營業稅；其次，針對保管不動產交易款項時產生的利息收入，應申報免扣繳憑單，且不能用於抵減服務費的銷售額。

不動產交易金額龐大，官員表示，許多人一生可能就買一、兩次而已，為了降低不動產買賣雙方的風險，民眾在完成交易前，大多會委由第三方履約保證公司，協助保管不動產買賣價金，這已經是市場上的交易常態。

官員指出，坊間的提供履保服務的公司，其背景多半是銀行端，但也有部分由房仲、建商成立公司提供履約保證的服務，這些業者在處理營業稅時，須留意履約保證費用，必須全額開立發票。

以實際案例來說，某履保公司承作黃先生、呂太太之間預售屋買賣的履保業務，向賣方黃先生收取50,000元服務費，保管交易過程的高額價金。

最後交易順利完成，但是在保管價金的過程中，該筆交易款項另外衍生了5,000元利息收入，官員表示，這筆錢不屬於履保公司的，因此要還給黃先生，基於作業方便，履保公司直接兩相抵減後，只跟黃先生收取45,000元服務費。

官員表示，這是履保公司最常出問題的環節，就算實務上是直接兩相扣抵，在銷售額及營業稅的計算上，是一碼歸一碼，履保公司原始收取的服務費並沒有減少，在本案例中，還是要依原始收取的服務費50,000元開立發票、報繳營業稅，但許多履保公司會誤以45,000元為標準開立發票，因而漏稅，甚至遭到加罰。

除了全額開立發票的義務之外，官員表示，對於上述5,000元利息所得的部分，歸屬於黃先生，履保公司不必為此負擔營業稅，但有申報扣繳的義務，須在隔年1月底前，向國稅局申報黃先生5,000元利息所得免扣繳憑單。

住展雜誌今(2)日公布11月推案市場調查，研發長何世昌表示，以往預售屋建案大多在開賣後，若買氣熱絡才分階段調漲，但實價登錄2.0上路後，建商業主把實價當成「時價」隨時調漲，更有業主祭出前所未見的「新三漲」手法。

新三漲是：建案委託代銷銷售後漲價、潛銷時反映好再漲價、公開後賣得動又漲價。何世昌表示，由於價位快速調漲，已經出現漲價漲到連代銷都不敢接的建案，代銷業在業主、消費者之間變成夾心餅乾，甚至，有代銷因業主反悔不賣而白忙一場，最後血虧收場。

根據住展市調，代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，11月分數續增至43.6分，房市連續3個月亮出代表「復甦安全」的綠燈。

11月預售屋推案量逾千億，指標案數量相當可觀，其中單一案量逾15億元以上的指標案共有28個，新釋出的成屋案也有600餘戶。

雖然新建案大量釋出，但因線上建案銷售情況普遍不錯，封盤、或完銷建案增多，線上待售的住宅建案數量持續下降，11月已低於1,150個。由於市況仍佳，建案開價、成交價同步上揚，11月議價率仍約為11.9％，與10月維持相同水準。

11月來客量和成交量則同步下滑，住展風向球追蹤的指標建案平均周來客38.8組，較10月略減0.1組，中止連續四個月正成長。指標建案一周平均成交組數3.9組，也較10月減少0.1組。

何世昌表示，11月成交組數略減，研判與近期房價跳漲太快嚇到消費者有關，接下來買、賣雙方可能會暫時進入磨合期，房價續漲、市況不至於大幅下墜，但恐怕也難大幅成長，直到買方接受新價位且願意追價為止。

何世昌指出，今年房市雖好，但因房價快速調漲，但代銷面臨的市場挑戰恐不亞於往年，「賣太好被查、賣不好會掛」，既要面對業主價格的善變、消費者的反彈，還有官方頻繁稽查等三方夾擊，代銷正處在風口浪尖上。

媒體報導，近期國家住都中心與國產署、國防部合作，開發閒置土地作為興辦社宅之用。遭質疑住都中心是吃地大怪獸，甚至可能賤賣國家土地。國家住都中心今天發出新聞稿澄清，與國防部合作在全國各地大力推動興辦社會住宅，透過都市更新事業籌措財源並增加公益設施與市中心的住宅供給。

內政部次長花敬群表示，國家住都中心無償取得的公有土地，100%用於興建社會住宅。以公告現值有償取得的土地，約半數興建社宅，半數辦理公辦都更。住都中心的公辦都更案均強調公益內容與制度創新，是引導地方政府與國公營事業辦理都更的指標，都更的所有盈餘也全數挹注社會住宅興辦。

國家住都中心指出，受內政部指示興辦社會住宅，將在2024年前於全國達成興辦6.9萬戶目標，所有建設經費均需自行籌措或向銀行融資，所需土地除由國產署捐贈以外，皆由國家住都中心依法價購並自負盈虧。

住都中心表示，興辦社會住宅基地中由國產署捐贈者全部興建社會住宅，有屬需價購的國防部營改基金土地，在去年9月行政院同意的「社會住宅興辦計畫第一次修正」中，也明訂可運用部分土地辦理都市更新，以籌措土地價款及挹注社會住宅興建經費。

住都中心表示，各項土地取得，均依 ｢國家住宅及都市更新中心設置條例｣及各土地管理機關業管規定辦理，都市更新也以｢都市更新條例｣的權利變換方式，透過估價機制及都市更新審議程序把關，訂定合理的更新後價格。國家住都中心收支，皆受內政部監督，確保都市更新收入全數用於興辦社會住宅，所有案件辦理內容及採購流程亦都有公開透明程序及內部風險控管機制。

住都中心表示，全國社會住宅興辦由國家住都中心作為執行樞紐，使各縣市無論城鄉發展狀況都能享有社會住宅服務，搭配都市更新事業除可提供更多社宅、公共服務及一般房屋供給，對當地的居住環境改善更有一定功效，並可轉換民間資金於興辦社會住宅，擴大興辦量能，讓社宅及都更事業逐步落實民眾對居住正義的期待，提供更好的環境品質及更多居住服務機能。

高不可攀的房價成為難解習題，中央銀行副總裁陳南光認為，寬鬆貨幣政策是房價上漲的主因之一，央行積極因應房價大幅波動，不僅有助於維持金融穩定，也是負起相對應的責任；他強調，因應房價波動應貨幣與總體審慎政策並用，可更有效兼顧金融穩定，以及減緩總體經濟的波動。

中央研究院經濟研究所與主計總處主辦為期兩天的「2021總體經濟計量模型研討會」，陳南光原定於昨（2）日就「央行為何應該關注房價波動」為題進行專題演講，但上周臨時取消，改由金融研訓院董事長吳中書「代打」、上陣談「房地產與貨幣政策」。

即使陳南光未能到場演講，但根據主辦單位提供的演講摘要顯示，陳南光認為央行應積極採取貨幣與總體審慎政策，以因應房價大幅波動，如此一來有助維持金融穩定，也是負起對應責任。在房市問題上，陳南光主張央行應採取更積極的政策應對，被市場視為央行內的「鷹」派。

央行將於本月16日召開今年最後一場理監事會議，是否再推新一波打炒房措施，引起市場關注。身為央行副總裁與理事的陳南光突然打退堂鼓、未能出席論壇，外界推測是因為央行理監事會議將於兩周後登場，身為副總裁的他此時公開談論央行房市政策，時機太過敏感。

長期關注房市議題的陳南光，在事前提供的書面演講摘要裡指出，房價持續上漲不僅威脅金融穩定，也可能導致資源誤置以及加劇財富分配惡化；由於寬鬆貨幣政策是房價上漲的主因之一，央行積極因應房價大幅波動，不僅有助於維持金融穩定，也是負起相對應的責任，緩和寬鬆貨幣政策對於經濟生產力與財富分配的負面效應。

陳南光認為，貨幣與總體審慎政策並用以因應房價波動，可更有效兼顧金融穩定，及減緩總體經濟的波動。

隨著2021年最後一個月的到來，一線城市廣州也啟動了本年度最後一次土拍。

12月2日，廣州三輪土拍開拍，並成為“22城第三批集中供地”中的第8城。

按規劃，本輪共推出17宗地塊，總用地面積超120公頃，計容總建面296萬平方米，起拍總價434億元。

其中，南沙出讓4宗，白雲、黃埔、番禺各3宗，從化有2宗，海珠和增城各1宗。

鑒於二輪土拍規則收緊、流拍率高達52%，廣州第三輪土拍明顯放寬了競拍規則，包括取消“限房價”以及“一次性付清總價”的要求，但這也未能緩解該市三輪供地的遇冷。

經統計，本輪土拍13宗地均以底價成交，攬金302.63億元；另有4宗流拍，流拍率23%。在競拍房企中，國資身影密集現身，保利、南投房地產分別斬獲3宗地，白雲石井經濟聯社及知識城投資集團各得2宗，此外，廣州地鐵、廣州城投、廣州星河也均有所獲。

保利連落三子

在本輪供地中，保利斥資97.25億元佈局海珠、增城、番禺3地。

其中，海珠區唯一出讓的華洲路63號AH0801012地塊，被保利旗下廣州市保越房地產開發有限公司底價競得，成交價38.36億元，樓面價4.04萬元/平方米。據悉，該地塊為住宅用地，出讓面積3.36萬平方米，容積率2.83，建築面積9.5萬平方米。周邊配套較為成熟，交通、醫療、教育、娛樂設施也均完善。

曾於今年9月流拍的增城區的朱村街朱村大道西18003210A21035號地塊，在廣州三輪土拍再次“回爐”重拍，並被保利旗下廣州市保昊房地產開發有限公司20.54億元底價競得。據悉，該地塊出讓面積7.55萬平方米，容積率3，建築面積22.67萬平方米，起始價20.54億元。

此外，保利還實現“落子”番禺區。

按原規劃，番禺區本次共推出了3宗宅地。其中，番禺區石樓鎮利豐北側地塊性價比相對較高。據悉，該地塊出讓面積11.47萬平方米，容積率2.55，建築面積2.93萬平方米，總價僅38.35億元，最終被廣州悅騰房地產有限公司底價競得，成交樓面價1.31萬元/平方米。天眼查顯示，該公司亦為保利全資控股。

而位於另兩宗位於番禺區的大石街飄峰路西側地塊因無人報價慘遭流拍，兩地塊出讓面積分別為9.46萬平方米、9.69萬平方米，起拍價較高，分別是42.86億元和47.82億元，位列本輪集中供地的17宗地塊中第2、3位。

國企拿走九成地

與蘇州、深圳等已完成三輪供地的城市相似，廣州本輪土拍依舊央企國企遍地跑。

除廣州星河底價摘得南沙區橫瀝島尖DH0502012地塊外，廣州三輪供地中的競買房企背後均有國資身影，涉及地塊達12宗，占總成交地塊的92.3%。

對於民企的“沉寂”，諸葛找房資料研究中心告訴《國際金融報》記者，儘管目前市場信貸政策有所放鬆但幅度有限，加之二手房指導價、房地產稅等不確定因素較多，導致市場觀望情緒仍然較重。

此外，其也指出，房企資金承壓，或也導致拿地溢價空間提升乏力；與此同時，市場開發專案的銷售情況並不理想，庫存走高，因此房企為了規避短期風險，拿地策略相對穩健。

在拿地數量方面，南投房地產也收穫頗豐，獨自包攬南沙區3宗涉宅地塊，土地出讓金總計13.74億元。其中，2021NJY-17號宗地和2021NJY-14號宗地均為商住混合用地，2021NJY-15號宗地為純宅地，總出讓面積3.03萬平方米，規劃總建面約9.35萬平方米。

白雲區的3宗涉宅地塊則被白雲石井經濟聯社與廣州地鐵分食，均為0溢價成交。其中，本土企業白雲石井經濟聯社耗資24.84億元拿下鐘落潭鎮和太和鎮2宗地塊。此外，白雲區內本次出讓最貴的均禾街清湖村地塊被廣州地鐵吞下，成交價24.25億元，將近另2宗地塊之和。

在廣州本輪供地中，熱度最高的黃埔區也推出了3宗地塊，最終1宗流拍、2宗底價出讓，包括“最貴”的長嶺居外環路C線以西、長賢路以南CPPQ-A4-3地塊。

據瞭解，知識城投資集團為拿下CPPQ-A4-2地塊、CPPQ-A4-3地塊2幅地塊，斥資99.5億元，較保利拿下的3幅地塊還高。前述2幅地塊出讓價高達40.46億元和59.04億元，樓面價分別為1.88萬元/平方米和1.75萬元/平方米。

至於流拍的黃埔區地塊，記者發現，主要因地塊內有有古樹名木，須在設計和施工前制定古樹名木保護方案，同時還存在一處已勘察、正進行搶救性考古工作的華表墓，未來改造、保護成本較高。

當然，廣州城投還以7.89億元競得從化區江埔街河東南路與從化大道交匯處地塊。

“三輪供地以來，多個城市均呈現國企、央企及部分頭部房企作為成交主力的特徵。”諸葛找房認為，主要還是由於企業融資埠仍較緊張，加之項目去化效果欠佳，民營房企在資金流動方面依舊面臨一定壓力，因此較國企、央企等穩健型房企的競爭優勢也相對較小。

60億理財還不上？中國奧園推“現金+實物”兌付方案，短期償債壓力仍存

千億房企中國奧園60億理財產品逾期事件，終於有了迴旋的餘地，其接下來的債務處理也迎來了喘息之機。

12月2日，中國奧園針對60億理財產品逾期制定了相應的兌付方案，包括現金分期兌付、實物資產兌付。投資人可以任意選擇兩種方案進行兌付，或者組合兩種方案兌付。

自進入11月份以來，中國奧園被評級機構穆迪、惠譽先後5次調低信用評級，最新信用評級顯示為CCC-，這意味著中國奧園的融資管道將進一步受阻。另一端，公司一年內償還的短期負債規模達517億元，明年1月份還有兩筆美元債陸續到期，合計餘額為6.86億美元。

兩端壓迫，中國奧園的資金壓力可想而知。但這不過是當下房企的一個縮影而已。

中國奧園60億逾期理財兌付方案出爐

12月2日，中國奧園披露了理財產品逾期一事的兌付方案。兌付方案主要是“現金+實物”兩種。據悉，該理財產品總規模在60億元左右，涉及投資人1500人，內部員工及親友推薦669人。

具體來看，兌付方案一為現金分期兌付：

1、單個投資者累計投資本金餘額200萬元以內（含200萬）的，投資產品到期後分6個月兌付，每月兌付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。

2、單個投資者累計投資本金餘額在200萬以上的，投資產品累計200萬以內（含200萬）的部分到期後分6個月兌付，每月兌付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。200萬以上部分，投資產品到期後先按6個季度兌付60%，每個季度兌付的比例依次為5%、5%、10%、10%、15%、15%。此後，連續三個月將剩餘40%的本金兌付完畢，每月兌付的比例依次為15%、15%、10%。截至2024年5月尚未完成全額兌付的本金，在2024年5月全部兌付完畢

3、針對利息的兌付安排：投資產品在合同約定期限內的利息按合同約定計息支付。對於延期兌付的本金，按照年化6%利率向投資人支付延期利息，該部分利息按每期兌付的本金和實際延期兌付的天數計算並支付

4、現金分期兌付時間：首次延期本金兌付在投資產品到期日支付，後續無論是每月兌付還是每季度兌付，均在兌付月（每季度的最後一個月）的25日集中兌付

方案二為實物資產兌付：

1、 實物資產兌付範圍：合同約定期限到期的投資產品、以及合同約定期限雖未到期但投資人要求提前以實物資產兌付的投資產品。

2、 用於兌付的實物資產：集團旗下專案公司可用來兌付投資產品的物業，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位，總貨值不低於90億。理財經理將與投資人溝通可兌付的實物資產範圍。

3、 實物資產兌付的安排：投資人的實物資產兌付金額不足以支付實物資產價格的，不足部分應當由投資人另行支付補足；實物資產兌付金額超過實物資產價格的，超過部分按照方案一的現金分期兌付方案進行兌付。

有市場消息稱，中國奧園正計畫出售位於中國香港葵湧的一棟大廈，並正在與買家談判。據證券時報記者瞭解，目前中國奧園正在加速處置一些境外資產，包括位於加拿大、澳大利亞的幾處物業正在尋找合適的買家。

為了緩解資金危機，中國奧園在11月份以9億港元處置了香港的幾處物業， 並展期3筆到期債券。上述種種措施，意味著中國奧園違約警報暫時解除。

儘管債務問題已經暫時緩解，但中國奧園的流動性仍然充滿不確定性。自11月份以來，中國奧園被穆迪、惠譽等評級機構頻繁下調信用評級，最新信用評級顯示為CCC-，不利於後續再融資。

中國奧園短期債務壓力不小

根據中國奧園2021年半年報顯示，截至6月末，中國奧園的資產總額為人民幣3161.55億元，有息負債（包含銀行及其他借款、優先票據及債權）約1113.11億元，應付帳款及其他應付款項達到411億元，也即，中國奧園拖欠上游供應商的欠款超過400億元。

此外，根據中報顯示，中國奧園現金及銀行存款約人民幣683億元，其中受限制銀行存款77億元，帳面可支配現金僅有606億元，而公司1年內的短期貸款為517億元，一年以上2年以內的債務規模達到234億元。


聯合資信稱，奧園集團負債結構以流動負債為主，近三年債務規模逐年增多，債務在1年以內到期部分規模較大，整體結構有待改善。

此外，明年一月份，奧園還有2筆美元債陸續到期，合計金額為6.86億美元。

經歷了10月的低谷期，11月，廣州樓市成交量迎來小高峰。統計資料顯示，11月廣州一二手住宅成交量均上漲，其中一手房成交量逼近萬套。

據網易房產監控資料顯示，11月廣州一手住宅網簽成交9268套，環比上漲29.44%。週邊五郊區（增城區、番禺區、南沙區、從化區和花都區）是成交主力，其中增城區成交2256套居廣州各區第一，成交套數最少的是海珠區，僅成交73套。

11月廣州市二手住宅的市場活躍度也高於10月，據廣州市房地產仲介協會統計，11月廣州二手住宅共網簽6044套和58.76萬平方米，環比分別增長15.06%和15.58%。除南沙區、增城區環比下降外，其餘各區網簽面積環比均出現增長，中心城區（越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區）增長幅度總體上高於週邊區域。

業內分析稱，廣州一手住宅新批供應連續4個月超過萬套，加上10月下旬以來的席捲全廣州的“降價風暴”，房企年底降價換量成功吸引了買家入市。二手住宅市場活躍度提升得益於房地產信貸環境的略有改善，推動剛需人群入市，此外業主心態出現鬆動，降價出售意願增強，對購房者也有一定的吸引力。（完）

此前屢屢遭遇股債雙殺、子公司陷破產傳聞的中國奧園，總額約60億的理財最終“爆雷”。就在剛剛，公司官宣了延期兌付方案。

根據這份方案，投資者有現金兌付和實物兌付兩種方式可選，現金兌付單個金額200萬元以內的分6個月兌付，單個金額超200萬元的在2024年5月前兌付完。實物兌付方式下，中國奧園拿出總貨值不低於90億的住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位供選擇。

目前公司正全面推動出售資產，正計畫出售位於中國香港葵湧的一棟活化工廈，並正與買家商談。此前的11月12日公司剛剛虧本出售子公司股權，回款9億港元，11月4日還公告出售物業公司奧園健康，目前進展不明。

內部理財爆雷外，中國奧園在公開市場壓力更大，近一個月其評級遭到五次下調，目前僅續美元債就有接近200億元在未來幾年要兌付。

員工和親戚占四成多

最晚2024年5月兌付

據一財，中國奧園的理財總額共約60億元左右，涉及全部投資人大概1500人，員工及親戚669人。12月2日，奧園給出了兩套相關兌付方案：現金分期兌付或實物資產兌付。

方案一為現金分期兌付，針對合同約定期限內到期的所有投資產品；在兌付時間方面，首次延期本金兌付在投資產品到期日支付，後續無論是每月兌付還是每季度兌付，均在兌付月(每季度的最後一個月)的25日集中兌付。

具體來看，針對本金兌付，單個投資者累計投資本金餘額200萬元以內(含200萬)的，投資產品到期後分6個月兌付，每月兌付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。

單個投資者累計投資本金餘額在200萬以上的，投資產品累計200萬以內(含200萬)的部分到期後按上述兌付期限和比例執行；200萬以上部分，投資產品到期後先按6個季度兌付60%，每個季度兌付的比例依次為5%、5%、10%、10%、15%、15%。此後，連續三個月將剩餘40%的本金兌付完畢，每月兌付的比例依次為15%、15%、10%。截至2024年5月尚未完成全額兌付的本金，在2024年5月全部兌付完畢。

在利息兌付方面，投資產品在合同約定期限內的利息按合同約定計息支付。對於延期兌付的本金，按照年化6%利率向投資人支付延期利息，該部分利息按每期兌付的本金和實際延期兌付的天數計算並支付。

方案二為實物資產兌付，該方案的兌付範圍既包括合同約定期限到期的投資產品，也包括合同約定期限雖未到期但投資人要求提前以實物資產兌付的投資產品。奧園旗下專案公司可用來兌付投資產品的物業包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位，總貨值不低於90億。理財經理將與投資人溝通可兌付的實物資產範圍。

具體兌付安排上，投資人的實物資產兌付金額不足以支付實物資產價格的，不足部分應當由投資人另行支付補足；實物資產兌付金額超過實物資產價格的，超過部分按照方案一的現金分期兌付方案進行兌付。

同時，奧園在兌付方案中稱，可與投資者簽訂遠期回購協議，約定在投資者簽訂協定2年後按原價回購，物業已辦理網簽或已轉售的除外。可兌付的實物資產以“先簽先得”為原則，具體兌付的操作細則，投資人可向理財經理諮詢。

60億理財爆雷！千億地產巨頭官宣：延期兌付！

對中國奧園此次爆雷，不少網友表示“又一家”，“買地產理財，最後都成了房東”，還有的稱“什麼時候合併及裁員”。

正全力推動資產出售

針對近期的種種境況，奧園表示，受國際信用評級機構突然下調公司信用等級，導致其各專案銷售回款、融資審批、資金歸集均受阻放緩，現金流出現巨大壓力；評級下調還直接觸發了境外貸款和債券的提前贖回條款。這些都導致其出現了短期流動性困境。

而近一個多月來，中國奧園都在全力推動資產出售及回款。

據澎湃，中國奧園正計畫出售位於中國香港葵湧的一棟活化工廈，並正與買家商談。對此，中國奧園方面表示，“在境外整體地產行業融資受阻的情況下，我們積極去和市場洽談境外專案的合作，在海外的一些物業都有可能被處置，加拿大、澳大利亞的幾個優質項目都在洽商中。”

此前的11月12日中國奧園公告，賣方奧園地產(香港)有限公司(公司全資附屬公司)與買方新永投資發展有限公司訂立協定，據此，賣方有條件同意出售目標公司全部已發行股本及股東貸款，代價為現金9億港元。中國奧園表示，預計確認出售事項的估計虧損約1.77億港元，出售事項的所得款項淨額擬用於償還貸款融資及用作本集團的一般營運資金。

60億理財爆雷！千億地產巨頭官宣：延期兌付！

11月4日晚間，中國奧園、奧園健康還發佈聯合公告稱，奧園健康正與若干獨立協力廠商就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。截至該公告日期，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協議。

據此前媒體報導，中國奧園已就奧園健康股權出讓問題，接觸過多名買家，合生創展、碧桂園、龍湖、保利均為接觸方。部分參與洽談的企業表示，目前也僅僅在接觸階段，尚無實質進展。目前該物業公司出售情況進展不明，未見公司公告。

評級一個月遭五次下調

除了內部的理財產品，中國奧園在公開市場上壓力更大。

僅美元債一項，目前中國奧園共存續10筆美元債，合計規模約29億美元，測算人民幣近200億元。目前這些美元債的價格不少已經來到1美元面值20多美分區間，自10月初以來跌幅普遍超過60%。

而早在10月，幾大評級巨頭就已經對中國奧園信用情況進行預警，作出下調評級的動作。進入11月，評級則是密集下調。

11月3日，惠譽將中國奧園的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“BB”下調至“B+”，展望“負面”。

11月5日，穆迪將中國奧園的公司家族評級(CFR)從“B1”下調至“B2”，高級無抵押評級從“B2”下調至“B3”。

11月16日，標普將中國奧園的長期發行人信用評級從“B”下調至“CCC”，並將該公司未償高級無抵押票據的長期發行評級從“B-”下調至“CCC-”。

11月19日惠譽二度出手，將中國奧園的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B+”下調至“B-”。惠譽還將其高級無抵押評級和未償美元高級無抵押票據評級從“B+”下調至“B-”，回收率評級為“RR4”。評級被列入負面評級觀察列表。

時隔5日，11月24日惠譽第三度出手，將中國奧園集團的長期外幣發行人違約評級(IDR)由“B-”下調至“CCC-”。惠譽同時將中國奧園的高級無抵押評級及其存續美元高級無抵押票據的評級自“B-”下調至“CCC-”，回收率評級為“RR4”。

6月初以來，中國奧園股價就一直跌跌不休，從9.12元的高位跌至12月2日記者發稿時的2.02港元，六個月時間跌去78%，作為千億銷售規模的top50房企，市值竟僅剩57億港元。

從揮斥方遒大手筆買地，到如今紛紛拋售香港資產，內地房企的投資路徑正在發生轉變。

12月1日，有市場消息稱，中國奧園正計畫出售香港葵湧一棟活化工廈，已進入買家商談階段，該消息也得到一位元接近奧園的知情人士回應，其表示出售目的是“為回籠資金”。據瞭解，此次奧園計畫出售的是2019年推出的香港奧創中心，是奧園在香港市場推出的首個項目。

時間倒回半個多月前，11月14日，奧園曾發佈公告表示，正在出讓香港西半山羅便臣道63號、65號、65號A及67號部分現房資產，預計可獲得9億港元的交易對價。

據時代財經不完全統計，除奧園外，近來已有不少內地房地產商拋售香港專案，包括佳兆業、恆大、中海、世茂、海航、高銀等在內，其目的多少都有些相似，皆為“套現補充資金流動性”。

曾幾何時，內地房企紛紛嚮往香港市場，“進軍香港”是當時多數房企的目標，而今，眾多擁有香港物業的內地房企卻接連出售在港專案，以緩解資金流動性。

為了流動性，內地房企紛紛拋售香港資產

公開信息顯示，自10月至今，在近兩個月時間內，多家內地房企出售香港項目，套現超百億港元。

10月19日，原海航集團董事長陳峰名下的香港西半山豪宅天匯45層A室、許家印所屬布力徑10號B洋房等兩處房產，分別被接管出售和向銀行抵押，套現3.1億港元、2.47億港元。

進入11月，內地房企出售、抵押香港項目的動作變得更頻繁。

時代財經梳理發現，11月9日，世茂集團大股東許榮茂家族將旗下三層中環中心物業抵押予星展銀行香港，獲取14.05億港元貸款。11月14日，奧園將港島半山羅便臣道的舊樓項目出售給一位香港投資者，獲利9億港元現金。值得一提的是，該項目是奧園2018年進軍香港房地產市場的首個項目。

11月24日，佳兆業向香港玩具大王蔡志明出售屯門項目，獲利13億港元；11月30日，遠東發展有限公司發佈公告稱完成收購佳兆業位於香港啟德的物業，代價為79億港元。

有業內人士向時代財經透露，“不論海航、?大，還是佳兆業和奧園，目前面臨的流動性問題較大，處置香港優質資產多為不得已而為之。”

除民營企業外，包括中海在內的央企也在通過出手香港專案回流資金。11月26日，中海發佈公告稱擬出售啟德項目30%的權益，代價總額為13.48億港元。中海在公告中表示，出售是為優化對啟德項目的投資回報及分散項目風險，並提高集團流動性及為集團產生額外營運資金。

一位不願具名的地產分析人士告訴時代財經，香港項目在流動性方面更優於內地資產，大部分本地開發商也願意接手這些專案，“現在內地房企因為急需資金而縮減香港資產，這為香港本地企業提供了低價接盤的機會”。

曾大手筆買入地塊，香港開發商直呼“癲價”

事實上，過去幾年，內房企曾是香港土拍市場的“常客”。?隆集團董事長陳啟宗曾直言在香港瘋狂拿地的內地開發商是低估了香港市場，新鴻基主席兼董事總經理郭炳聯也曾形容內房企在用“癲價”拿下香港地塊。

統計資料顯示，2015年至2017年期間，香港地政總署共推出46幅住宅地塊，其中16幅被內地房企拿下。不同于港資房企，內地開發商拿地都相對激進，香港地政總署披露的一份資料顯示，2016年5月至2017年2月，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價1020.6億港元，內資企業占一半。

有業內人士分析，內地房企大手筆拿地主要出於兩個原因：一是國內買家或開發商資金實力雄厚；二是在香港買地相當於在境外市場投資，可以與美元資產掛鉤，是實現資產配置和資產保值的重要方式。

時代財經粗略統計，過去幾年，約有十余家內地房企在香港拿地，其中不乏?大、碧桂園、中海、萬科、保利、海航、龍光、世茂、龍湖等知名企業。而在一眾內地開發商中，尤以海航最激進。

2016年至2017年間，海航累計斥資272億港元拿下香港啟德區的4幅地塊，杠杆率最高達200%。但隨著海航陷入財務困境破產之後，這4幅曾經豪擲千金奪下的地塊分別被香港財團?基兆業（李兆基家族）、會德豐集團（包玉剛家族）接手，海航共套現268.12億港元，較拿地時虧損約4億港元。

除住宅地塊外，已建成的成熟資產也是內地開發商偏愛的投資方向。

2017年1月，旭輝控股以15億港元的價格收購了位於香港赤柱舂磡角道的一個超豪物業項目，該物業為位於赤柱舂磡角道44至50號（雙號）及海天徑1號項目，共計5幢洋房，為現樓項目。2018年3月，有外媒報導稱許榮茂聯合香港女首富朱太，接盤中國國儲能源化工集團手中的長實中環中心股權的40%，總價160億港元。

上述地產分析人士向時代財經表示，內地開發商與香港開發商最明顯的差距在於抗風險能力。港資企業經歷過早期金融風暴之後，更追求保守穩健的發展，在資債負債率方面大多處於低位水準。內地房企比較激進，更傾向于高杠杆的開發模式，一旦資金鏈斷了就會引發一系列問題。

“前期比較多的內地房企湧入香港市場激進拿地，確實給本地開發商帶來挑戰。不過，近年來，內地房企由於高杠杆帶來的資金問題開始出售香港物業，以套現補充現金流，現在的香港市場又轉為港資房企主導。”該地產分析人士談到。

對於香港市場中出現的眾多內地房企身影，陳啟宗曾於2017年在公開場合表示，內地房企在國內的龐大業務規模不僅推高了他們的負債，而且低估了香港市場。

陳啟宗一語成讖，官方資料顯示，2017年4月至2018年2月，內地房企在香港拍得的土地按價值計占總數的11%，之前兩年的比例約為50%。不僅拿地頻率減少，內地房企開始拋售在港項目，時代財經粗略統計，2018年至今，共有6家內地房企拋售約13處香港項目，套現近400億港元。

“在未來至少5年，香港的房地產市場還將由本地的房地產商主導。”2018年1月的?隆集團業績記者會上，陳啟宗發出以上言論。

華南城(01668)公布,會全力推動銷售,因為維持資金流動性是最重要任務,可能需要減價,犧牲部分利潤,但預期通過成本控制以保持淨利潤在較合理水平.

該集團指,本下半財年物業市場不容樂觀,預期隨著建築及人工成本攀升,住宅需求減弱,住宅售價有下調壓力,毛利率也有機會下跌,預計本下半財年至下一個財政年度的毛利率仍會受壓.該集團又指,目前土地儲備足夠未來3年的開發,截至2022年3月31日止年度的下半年度沒有大規模增加土地儲備的計劃.至於另一重要現金流來源即物業租金及管理服務等持續性收入,預計持續性收入年增長不低於20%.

該集團指,債務及融資方面,在本上半財年累計回購或償還美元債券及利息合共約6.5億美元.雖然10月至11月內地銀行在按揭貸款放款方面有放鬆,但對企業其他貸款仍較緊張.

該集團計劃未來通過自身現金流及境內融資償還境外債務及補充流動性,未來越趨重視境內融資,盡量通過境內融資補充流動性.於9月30日,該集團短債比例有所下調,希望長遠續提升長債比例改善債務結構,目前沒有發行任何理財產品,也沒有表外債.

中原建業(09982)公布,11月在管項目銷售為41億元(人民幣．下同),同比增加59.2%,銷售建築面積57.89萬平方米,同比增加29.1%.每平方米平均售價為7082元,同比增長23.4%,其中住宅項目每平方米平均售價6314元.

該集團指,今年首11個月在管項目銷售329.91億元,同比增長17.9%,銷售建築面積約523.38萬平方米,同比增長10.9%,每平方米平均售價6303元,同比增長6.4%.該集團指,於11月擁有3個新簽合約項目,新增合約建築面積約39萬平方米,
今年11個月擁有79個新簽合約項目,同比增長11.3%,新增建築面積919.57萬平方米,同比增長22.4%.截至11月30日該集團擁有260個在管項目,總建築面積約3104.14萬平方米.

時代中國控股(01233)公布,連同合營項目在內,11月銷售額約106.86億元人民幣,按年跌約17%,建築面積約70.8萬平方米.

該集團指,今年首11個月累計銷售額約864.92億元人民幣,按年升約3.47%,建築面積約461.4萬平方米.

越秀地產(00123)公布,連同合營公司項目在內,11月銷售額約133.49億元(人民幣．下同),同比上升約21%,銷售面積約45.02萬平方米,同比上升約8%.

該集團指,今年首11個月累計銷售金額約950.68億元,同比上升約13%,累計銷售面積約346.23萬平方米,同比上升約3%.累計銷售金額約佔今年合同銷售目標1122億元的85%.

該集團指,在11月沒有新增土地儲備.

融信中國(03301)公布,連同聯營公司在內,11月銷售額約97.42億元(人民幣．下同),比去年同期跌約48.28%,建築面積約48.13萬平方米,每平方米平均銷售價格約2.02萬元.

該集團指,今年首11個月銷售額約1452.75億元,比去年同期升約8.68%,建築面積約682.05萬平方米,每平方米平均銷售價格約2.13萬元.

內房頻套現應急 指屬常規操作

內房急謀資金應對信貸環境收縮，世茂集團（00813）過去兩年大舉收購，今年遇上行業融資困境，為儲備資金，自7月開始已停止買地及減價促銷，內地澎湃新聞昨天收市後報道，世茂已把總部大樓上海世茂大廈抵押進行融資，並引述世茂回應證實事件，稱固定資產抵押融資是市場常規操作，以往該公司也有做過類似抵押。報道刊登前，世茂股價收報9.24元，升5.1%，成交額1.8億元。

上海世茂大廈位於上海市浦東新區陸家嘴，2018年12月開幕，樓高27層，總建築面積6.7萬方米，包括3.6萬方米辦公面積及9662方米商業面積，未悉該址估值。據世茂年報，該物業去年營運收入6500萬元（人民幣．下同），按年增長54.8%。

近年多項收購需還私募債

截至6月底，世茂淨負債率50.9%、剔除預收款項後的資產負債率68%、現金短債比1.19倍，未有觸及「三條紅線」，但過去兩年集團收購福晟物業控股權、泰禾及粵泰等公司旗下多個項目，需要償還大筆私募債。該公司10月開始積極集資，除旗下世茂服務（00873）配股集資最多16.93億港元，亦傳出大股東許氏家族把所持中環中心9層樓面其中3層，抵押予星展銀行香港，藉以貸款14.05億港元。

世茂早前於投資者會議上稱，旗下尚有一些負債很少的優質資產，以往不捨得賣，但現在可以洽談，估計每賣100億元可以回籠50億元現金，包括上海及北京的寫字樓與酒店正在商議價錢，在香港也有200多億元貨值可供出售。

部分未能在銀行間市場發債的內房，抵押總部以在短期內籌措資金成為權宜之計，禹洲（01628）上月底把深圳總部大樓抵押貸款11億元，該公司昨天回應內地傳媒稱，項目抵押融資是市場常見融資行為，具體融資訊息涉及商業機密不便透露；該公司在最近一個多月獲得新增貸款授信額度76.5億元。

奧園提出理財品逾期兌付方案

此外，《第一財經》報道，奧園（03883）就總額約60億元的理財產品逾期提出兌付方案，據報為現金分期、實物資產，或組合兩種方法兌付，並承諾財富產品到期的本金和利息，將會一分不少地予以兌付。涉及投資者約1500人，員工及其親屬669人。

對於上月有傳奧園旗下啟恆物流舉借、由奧園境內附屬公司擔保的7800萬元信託貸款於上月12日到期日，因有餘額6600萬元未償還而構成違約，奧園昨晚澄清，自上月10日與貸款人進行商討，並已就展期達成一致意見。

奧園正出售部分香港物業套現，包括已申請強拍的半山羅便臣道燕貽大廈業權，及有傳放售葵涌寫字樓項目AOffice 46奧創中心，澎湃新聞引述奧園稱，正積極與市場洽談境外項目合作，部分海外物業或被處置，包括正在磋商加拿大及澳洲的數個項目。

惠譽：房企資金緊或延至明年中

多家信貸評級公司分別發表報告認為，中國房地產開發商面對較緊的融資情況，或至明年下半年，融資才顯著復甦。內房行業整體可自救，但有民營房企自救能力堪憂，部分清盤庫存後仍難償債。惠譽料，內房業繼續呈流動性緊絀和信用兩極化。中國開發商營運環境或仍具挑戰。

民營公司自救能力堪憂

惠譽估算，中國開發商信用兩極分化加劇和行業盤整將令房地產年銷售量加速下滑，預計明年合約銷售額挫10%至15%，均價將下跌約5%；政府會採取措施穩定房地產市場，但政策放鬆亦謹慎，因為當局盼見行業去槓桿及抑制投機。

穆迪報告則表示，中國房地產業前景暗淡，因內地房地產開發商明年依然面對較緊的融資狀況，令再融資風險增加；流動性、銷售及現金流則降低。嚴格監管將局限其在岸及離岸融資，或導致違約及銷售下降等。由於銷售量跌而價格持平，合約銷售將下降5%至10%。

標普選取58家內地發債的民營房企為樣本，以評估房地產開發企業在當前政策環境下的自救能力。標普認為，內房行業整體能自救，但容錯空間較小，部分民營房企難自救。在極端情況下，約一半樣本企業無法應對行業下行壓力，清盤庫存後仍無法歸還全口徑債務。明年上半年行業面臨內地債券到期高峰，整體流動性壓力較大，將影響行業整體自救形勢。

內房信貸融資環境受限，接連有房企要靠股本集資應對，新城發展（01030）宣布供股，建議按21供1基準供股，發行最多2.96億股供股股份，每股供股價5.3元，較停牌前收市價5.63元折讓5.86%，集資最多約15.67億元。該股昨天復牌隨即急挫，尾段更低見5.22元，收報5.23元，跌7.1%，成交額1.29億元。

所得款項淨額約15.6億元，60%擬用作額外資本儲備，40%計劃作一般企業用途。供股僅限合資格股東參與，公司接獲控股股東富域（主席王振華持有）及Set Hero（王振華妻子陳靜持有）的已不可撤回承諾，分別認購2.01億及400.83萬股供股股份。富域有意透過額外申請認購上市規則條項所允許的供股股份最大數目。

每月30萬 較高峰大減82%

中港兩地有望通關，內地遊客快將再次重臨，刺激個別零售商重拾租舖意欲。本港其中一條最主要的零售街道銅鑼灣羅素街，一個已短租超過一年的地舖，近日獲鐘錶製造商Swatch Group重新進駐，以月租30萬元租用舖位3年，最新租金較高位大跌81.8%。

簽約3年 呎租約322元

據了解，剛獲長租的舖位為羅素街59至61號麗園大廈地下B4號舖，建築面積933方呎，原以每月80萬元放長租多時，近期由Swatch Group以30萬元租用3年，呎租約為322元。

Swatch Group今次是「重租」形式進駐，資料顯示，Swatch Group在2012年7月起租用此舖位，開設旗下鐘錶品牌Rado（雷達）專門店。當年屬零售高峰期，Swatch Group不惜以每月165萬元踢走原本的化妝品店搶租上述舖位，呎租約1768元，較原本月租47萬元高出2.5倍。

其後由於零售業轉差，舖位租金下滑，Swatch Group在2018年續租時，月租已下調51.5%至80萬元，呎租約857元。原本的租約在今年7月才到期，但去年初新冠肺炎疫情來襲，零售業陷入嚴冬，Swatch Group於去年6月決定退租關閉上址，提早逾一年離場。

過去一年，由於零售市道不景，一向搶手的羅素街湧現吉舖，風光不再，上址亦只能接連以短租形式租予時裝店及手機配件店，每月租金只有約10萬元，呎租約107元。

鑑於近期市道好轉，加上通關在望，個別零售商加快租舖的決定，Swatch Group事隔一年多再度進駐麗園大廈地舖，目前租金較上一份長租約低62.5%之餘，更較2012年高位急挫81.8%。

Swatch Group去年5月起突然大舉收縮，罕有連環提早退租銅鑼灣、尖沙咀等旅遊區專門店舖位。翻查資料，Swatch Group於去年結束5間銅鑼灣一線地舖分店，當中有4間屬於租約未完的提早退租個案，包括今次重新租用的舖位。有代理指出，該品牌現時重拾租舖意欲，有意短期內於尖沙咀及旺角等區再租用一至兩間分店。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，過去兩個月主要零售區的地舖租賃活動明顯增加，除一直積極租舖的食肆外，以往主要服務遊客的零售商及連鎖店都在近期加快租賃部署，希望趁租金仍在低位時，簽訂一個較長的租約。他相信，由於現時已具備通關條件，估計銅鑼灣及尖沙咀的地舖獲承租的速度會加快。

口罩廠20萬短租啟超道3層舖

另外，銅鑼灣啟超道16號地下至2樓共3層舖位，建築面積約3400方呎，店面正對希慎廣場，原租戶太子珠寶鐘錶在今年7月遷出之後，最新獲口罩品牌Raze短租，月租約20萬元，呎租約59元，最新租金較原租金135萬元低85.2%。

個別高位入市的舖位仍錄得蝕讓，北角堡壘街一個現由超級市場租用的舖位，最新劈價720萬元，以7280萬元易手，原業主持貨9年，賬面虧損620萬元離場。

據市場消息透露，北角堡壘街19至19A號景文樓低層地下（Lower Ground Floor），建築面積約5950方呎，原以8000萬元放售，最終減價9%，並以7280萬元售出，平均呎價約1.22萬元。該舖位現由百佳超級市場以每月20萬元承租，料新買家可享3.3厘租金回報。

據資料顯示，上述舖位由人稱「物流張」的資深投資者張順宜，於2012年9月以7300萬元購入，但持貨僅3個月，即以7900萬元摸出（完成交易前售出），張順宜極速獲利600萬元。不過，該名接貨的原業主，在持貨9年後沽出舖位，賬面損手620萬元，貶值7.8%。

大埔榮明花園舖2280萬蝕讓

另外，大埔舊墟直街8號榮明花園地下A舖，建築面積約1300方呎，以2280萬元售出，呎價約1.75萬元。

舖位由餐廳以每月6.5萬元租用，回報約3.4厘。原業主2016年8月以2680萬元購入，賬面蝕400萬元或14.9%。

工商舖買賣註冊量連跌4個月後，終於在今年11月喘定，美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年11月共錄得517宗工商舖買賣註冊個案（主要反映10月的市況），按月回升7.3%，該行料中港若今年12月作有限度通關，未來工商舖每月交投量有望於約500宗徘徊。

通關在望 交投勢維持高企

數據顯示，工商舖買賣註冊量自今年6月錄得684宗後，連續4個月下挫，跌至10月僅482宗，創今年2月錄得452宗以來的8個月低位；數字於11月成功「止跌」，按月反彈35宗或7.3%，至517宗。不過，11月涉及的註冊金額不升反跌，錄得78.21億元，按月微跌2.2%。

美聯工商舖指出，11月工廈、寫字樓和舖位的註冊量均按月上揚，工廈交投佔275宗或53.2%，按月微漲1.5%；寫字樓註冊個案最少，只有105宗，但按月升幅最勁，達23.5%；另舖位買賣註冊有137宗，按月升8.7%。

以金額作比較，註冊個案以造價500萬元或以下的細價工商舖物業為主，11月錄得262宗，按月增加15.9%；成交價超過1億元的大額交投則有13宗，較10月僅6宗暴增7宗或1.2倍。

美聯工商舖行政總裁（工商舖）盧展豪說，中港恢復部分通關的商討進度稍有進展，本地民生消費保持穩定，民生區舖位投資氣氛暢旺，加上多個寫字樓新盤登場，反映不少投資者對本港零售及寫字樓前景仍然持正面態度，雖然美國聯儲局近日宣布提早「收水」，但若中港落實「小通關」，有望成為後市動力，估計未來工商舖買賣交投量可維持於每月約500宗。

大型屋苑租務回升，10大屋苑上月錄384宗租務成交，按月增近3成，反映市場觀望氣氛濃，轉買為租個案增。

根據中原地產前綫分行統計資料顯示，11月份10大屋苑384宗租務成交，較10月300宗按月回升28%，當中鰂魚涌太古城及天水圍嘉湖山莊租務均逾60宗。

4屋苑租金回調

至於租金方面，有4個屋苑租金回調，太古城上月錄65宗租，平均呎租38元，較10月回落約1.8%。事實上，該屋苑呎租連跌2個月，累積跌幅4.7%，反映租務淡季，議價空間擴大。

事實上，近月住宅租金走勢兩極化，例如荃灣映日灣3座低層C室，實用面積218平方呎，以1.4萬元租出，呎租64元，創區內呎租新高；而同區荃灣中心6座低層C室，實用面積380平方呎，以8,600元租出，創屋苑近1年低位。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，住宅租務屬民生需求，近月整體經濟上升，失業率下降，租務自然活躍，若中港兩地通關，明年租金升幅將更明顯。

黃大仙居屋富強苑2房單位以618萬元（未補地價）沽出，持貨3年SSD鬆綁微賺52萬元。

富誠地產高級客戶主任林凱薇指，富強苑E座中層6室，實用面積577平方呎，原為3房現改2房，向東北望區內景觀，單位於今年9月放盤，原叫價690萬元（未補地價），現以618萬元沽出，減價72萬元，實用呎價10,711元。原業主於2018年10月以566萬元（未補地價）購入，持貨3年SSD鬆綁後即沽，帳面獲利52萬元，升值9.2%。

由中國海外發展的啟德維港1號，昨日加推173伙，佔全盤約16%，折實平均呎價25515元，1房折實入場價753萬，並於今日起收票。

據價單顯示，加推單位面積348至656方呎，涵蓋1至3房間隔，包括30伙1房開放式廚房、83伙2房開放式廚房、30伙2房及30伙3房1套單位，定價介乎870.6萬至2104.6萬，最高可享13.5%折扣，折實價約753.069萬至1820.479萬，呎價21638至27834元，折實平均呎價25515元。

是次單位分布於「6柱」，集中2B座，3房1套單位全屬2B座A室，而2房開放式廚房單位佔最多，分布於2B座E、2A座D及1B座A室，純2房單位則為2B座G室，1房開放式單位屬2B座H室。

入場為2B座1樓H室，348方呎，定價870.6萬，呎價25017元，折實價753.069萬，折實呎價21640元。最高為2B座33樓A室，656方呎，定價2104.6萬，呎價32082元，折實價1820.479萬，折實呎價27751元。

是次價單設6種付款計畫，其中新增的建築期付款，首期為樓價5%，尚餘95%樓價於入伙時付清。區內代理指，過往5張價單計，入場價880萬，2房戶最低1130萬，是次新價單1及2房入場價分別753萬及943萬，比之前低約14.4%及16.5%。

而是次加推的1B座11樓A室，454方呎，定價1316.1萬，對比6月的1號價單，同座低一層的10樓A室，當時定價1241.7萬，相差約6%。

華懋集團與市建局合作發展的長沙灣東京街重建項目，維持明年第三或第四季推售；而且該盤採用「組裝合成」建築法（MiC）興建，是本港首個私人發展商採用該類技術興建的私人住宅項目。

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興表示，東京街項目維持明年第三或第四季推售；集團期望可以協助市民置業，希望市民「住好啲和住大啲」，他強調，華懋並不會興建「納米樓」，以建構宜居城市，改善居住環境，在未來旗下樓盤單位面積至少200方呎或以上；同時支持政府設立最低人均居住單位面積限制，如200方呎或250方呎，實質標準仍有待大眾商討，參考深圳人均居住面積約300方呎，認為本港有空間檢視相關政策。

對於樓市發展，蔡宏興認為，今年本港樓市表現比預期好，但並不希望樓價月月破頂，長遠希望樓價可維持穩定增長；雖然變種病毒出現對經濟或存有隱憂，但長遠對樓市仍然有信心，隨着明年經濟改善，相信整體樓市仍會較今年好。環顧近兩至三年本港樓市仍以剛性需求主導，若果未來有外部資金回流，相信樓價升幅會擴大。

該項目採用「組裝合成」建築法（MiC）興建，該項目將會是全港首個私人發展商採用該類技術興建的私人住宅項目。他坦言，該建築技術與傳統建築成本相若，但整體施工時間可減少約2個月，若技術普及則可降低建築成本，屆時發展商亦可以回饋買家。

蔡宏興指出，香港建築業需要改進，未來旗下樓盤盡量利用創新科技興建，以加快施工進度，令項目質素更有保證，長遠提升港建築業的競爭力；預計使用上述技術後，可減少70%現場人手、68%建築廢料、75%建築噪音，同時減少碳排放；考慮到重建項目周遭有大量民居，料使用上述技術後可減低對地盤鄰近社區的滋擾。另外，MiC建屋可豁免6%樓面面積，對於單幢物業並不足夠。

金門建築執行董事曾慶祥指出，MiC技術的大部分工序在工廠進行預製，施工環境比傳統地盤更為安全和受控，工程及驗收隊伍能夠更有效率地監督品質，有助提升建築物的質素。

呂元祥建築師事務所副主席呂慶耀說，針對後疫情時代的衞生需要，住宅單位的浴室全部設有窗戶，加上對流窗設計，有效將新鮮空氣帶進室內，而且單位內部分非主力牆可打通，增加空間彈性，體現「以人為本」的理念。

雖然市況不俗，但住宅車位卻錄得蝕讓個案，中原分區營業經理盧宏基表示，西半山寶翠園6層單號車位，原業主開價330萬放售半年，最終減價逾9%，以300萬易手予自用買家。原業主本身居於寶翠園，於2014年以320萬買入上述車位自用，持貨7年帳面虧蝕20萬，車位貶值6.25%。

他再指出，原業主早兩、三年前因已沽出寶翠園的單位，並換入豪宅，故此一直將車位出租，以市值租金約6000元計，租金回報約2.3厘，但最終亦選擇賣出車位套現，由於寶翠園車位只限屋苑業主購買，因此交投向來緩慢。

此外，利嘉閣首席聯席董事蔡庭勇表示，將軍澳富寧花園2樓單號車位，原先叫價140萬元，經議價後減價7萬元，新近以133萬易手。據悉，原業主早於90年，以約8萬元一手購入上述車位，持貨約31年，現轉手獲利約125萬元，物業升值約16倍。