台積電高雄建廠效應發酵，財政部今（9）日公布11月稅收統計，在契稅、土地增值稅、房地合一稅三項房市相關稅收中，高雄市是六都當中唯一三稅都呈現成長的直轄市，高雄房市交易情況明顯聞「積」起舞。

財政部今日公布11月契稅入帳17.5億元，是2016年房地合一稅上路以來單月新高，年增2.5%。其中六都中以高雄市年增0.9億元最多，其次則是新北市約年增0.6億元，其餘四都則大致持平或負成長。

若觀察累計情形，前11月契稅158.9億元，年增10.2%，仍是以高雄年增5.6億元最多，其次則是新北年增4.2億元，台南年增3億元。

財政部官員分析，高雄主要是台積電設廠議題有發酵，至於台南市在安南區的重劃案件比較多，另外新北可能是新屋交屋潮所致。

同樣反映房市交易的土增稅，11月入帳96億元，由於去年基期較高，年減13.8%。不過高雄在11月的土增稅，仍逆勢成長，年增2.6%，成長幅度及額度冠居六都；其次則是台北年增1.1%。其餘四都土增稅都減少。

至於個人房地合一稅方面，今年11月則是28億元，年增1.4倍，官員解釋，隨著房地合一上路時間越來越長，適用的案件也會越來越多，稅收自然會呈現成長。

其中又以桃園市、新北市年增逾兩倍最多，台南市、台北市年增約1.3倍，台中、高雄則成長一倍左右。

國際地標就是夯！據實價登錄，頂級A辦101今年最高租金為56樓的單坪4,200元，總月租202.6萬元，第二高為54樓租金每坪4,179元，總月租56.4萬元，雙雙寫下信義計畫區租金行情前兩高。

101大樓屋齡已逾17年，不過擁有國際地標及超高大樓優勢，對大型國際企業具有一定吸引力，加上整體空置率下滑，在市場上待租的空間有限，因此今年實價租金每坪4,000元以上的辦公大樓，大多落在101大樓內。

其他單坪4,000元租金以上的辦公大樓，還有國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓與新光信義金融大樓。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，101大樓是國際的地標大樓，雖然每坪租金4,000元以上，但與其他國際大城市相比還是相對便宜，因此能夠入駐101大樓，對外商企業相當有吸引力，而101大樓也是唯一屋齡超過15年，租金還能站穩每坪4000元的頂級A辦，該大樓已接近滿租，未來換約或是新租客進駐，租金都還有緩步向上推升的空間。

信義全球資產管理公司指出，台北市區的辦公商圈的平均空置率續低，由上季2.43%下降至1.74%，七個商圈中就有六個商圈的空置率在2％以下，供需狀況緊張有利房租走揚，超低空置率有幾項原因，包括新大樓不是自用就是先被預租，危老讓現貨減少、企業成長擴增辦公空間、網購等新企業擴增需求等。

台北市南港區小彎社宅及文山區興隆D1區社宅，訂於2021年12月6日至12月17日受理民眾申請，本次總計開放357戶空戶(小彎341戶、興隆D1區16戶)，有需求的市民朋友請把握機會。

都市發展局表示，小彎社宅位於南港區向陽路，鄰近南港車站、台北流行音樂中心、南港軟體園區、南港展覽館，交通便利且休憩空間充足。興隆D1區則位於文山區木柵路2段，鄰近捷運，亦有木柵公園、文山公園等休閒場所，居住環境優良。

都市發展局指出，申請資格條件如下(均以申請日當日檢核)：
(一)年滿20歲。
(二)申請於台北市設有戶籍或於台北市就學、就業者。
(三)家庭成員均無位於台北市、新北市、基隆市或桃園市之自有住宅。
(四)家庭年收入在50％分位點以下(即166萬元以下)且平均每人每月6萬1,838元以下。詳細資訊可至「台北市政府安心樂租網」查詢或致電洽詢(02-27772186轉0再轉2)。

都發局進一步指出，為讓民眾更了解小彎社宅室內格局及環境，都發局規劃於12月10日(五)、11日(六)共計2天開放現場參觀，開放時間為上午9時至12時、下午1時至4時，為免民眾為看屋於現場久候，規劃採限量預約或現場等候看屋2種。民眾可經由網路或電話預約登記看屋日期及時間。預約看屋時段為開放現場參觀2日的上午9、10、11點、下午1、2、3點整(計6個時段，開放線上預約時間：12月6日上午9時起至參觀前一日下午3時止、預約網址、預約電話：02-27772186分機2745?2756)；另未能預約欲至現場等候者，請於開放參觀日上午9時至11時、下午1時至3時止至現場登記並領取號碼牌等候看屋，時段為上午9點半、10點半、11點半、下午1點半、2點半、3點半(計6個時段)。

都市發展局提醒，本次申請採郵寄及網路等多元管道方式受理，有意申請之民眾可於2021年12月6日上午9時起至12月17日下午5時止掛號郵寄申請書至該局中區辦公室(台北市南京東路3段168號18樓)或上台北市政府安心樂租網線上填寫申請書表及上傳相關文件，如欲索取申請書，請於2021年12月6日上午9時後至該局網站最新消息下載或至該局中區辦公室(台北市南京東路3段168號1樓臨時服務櫃檯)索取。

住展雜誌9日最新調查指出，新竹預售新案量比2020年同期減少約35％，嚴重供需失衡，在「沒管道買不到房」的特殊購屋文化之下，造成新竹人追價搶房、房價急飆，2020年每坪賣40萬元，還被罵「瘋了！」但2021年竟一舉飆到7字頭，儼然「過去的天價竟然變成地下室價」。

住展雜誌統計，新竹縣市2019年第三季線上銷售中預售新案，數量高達290個，但此後逐年下降，2021年第三季只剩下183個，季減幅約14.9％，比2020年同期大縮水達35.1％。

住展雜誌研發長何世昌表示，新竹房價暴漲，外部因素是受惠中美貿易戰轉單效應，且我國電子科技業生產線幾乎未受疫情衝擊，產業鏈景氣欣欣向榮，進而帶動購屋需求；內部因素則是供給偏低，尤其精華區東區、竹北缺貨嚴峻，再加上部份建案低調銷售，消費者難買到新房子，成為房價暴漲的溫床。

何世昌分析，竹科新貴購屋首選，向來偏好竹市東區關埔重劃區、竹縣竹北四大重劃區，但因開發趨於飽和，新增供給量相當有限。截至11月底為止，東區線上銷售中建案數只剩15個，只有高峰期30個的一半；至於關埔重劃區，只有三個建案，其中僅一案有住宅可供銷售，每坪開價飆上65萬~70萬元。

何世昌表示，有趣的是，2020年第三季有建商開出每坪40萬元的價格，而被罵「瘋了」；未料短短一年，「過去的天價，竟然變成地下室價！」

何世昌認為，由於東區、竹北建案數銳減造成房價大漲，且部分建案低調銷售，一般人若沒門路，根本買不到新房子，只能被迫追價，或者轉到外圍蛋白區購屋，於是買盤大量外溢至竹東、芎林、香山、新埔，帶動周邊房價跟漲；未來新竹房價的高度，恐將會由竹科工程師口袋的深度來決定。

房價漲不停，遏止炒房，行政院終於決定祭出最後撒手鐧管制私法人購屋，未來私法人取得住宅用房屋採許可制，必須向內政部申請核准。知情官員透露，私法人購買住宅必須符合作為長期出租經營、員工宿舍、危老都更重建或其他必要用途等四大用途，才會核准，至於其他必要用途必須審核合理性、必要性。

所謂私法人包含：一般公司、財團法人、社團法人、公益法人等，僅排除中央、地方政府、行政法人、農田水利會等公法人。

行政院健全房市小組原本將限制私法人購屋，列為健全房市中長期措施，認為打炒房還不用「這麼強的工具」，是「最後一張王牌」，市場也認為私法人購屋採許可制對於抑制高房價具較大殺傷力。

此時決定祭出管制私法人購屋，內政部次長花敬群強調，私法人投資炒作房市目前並無規範，但私法人投資房產炒作房價較個人為甚、影響更大，形成不公平現象，有必要遏止，「該是出手的時候了」。

花敬群說，房屋是用來住的，不是投資商品，也不是用來炒作的，因此私法人購買住宅要有正當性，例如作為長期出租經營、員工宿舍、危老都更重建，或經中央主管機關核准項目，後續將進一步訂定審核子法規，規範許可制適用範圍、程序、許可條件、用途等。此一制度是參考「農業發展條例」第33條私法人不得承受耕地規定而來。

至於限制私法人取得房屋後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，官員解釋，是防杜法人取得房產後，短期內就轉售炒作。行政院健全房市方案中，將中長期措施納入「建立私法人購買住宅核准制度」，當時曾引發市場議論。

泰豐輪胎中壢廠售地案幾經波折，終於塵埃落定。泰豐9日下午召開董事會達成共識，中壢廠土地盡速公開招標，清空廠房、人員等配套措施同步進行，並訂定時程表掌握進度。

泰豐中壢廠的土地，包括工商綜合區約17,222坪、住宅區約26,994坪，以及臨近的生態綠地約13,000坪。10月15日泰豐舉行股東臨時會，由南港輪胎入主；股臨會當天表決及新任董事長江慶興主持的董事會，都通過決議公開標售中壢廠土地，卻一直「決而不行」，董事葛作亮多次要求董事會，依決議履行土地標售案以免觸法，9日的董事會終於形成共識。

泰豐中壢廠的地理位置，緊臨機捷A20站區段徵收工程（預計2021年底完成公設施作）、台鐵地下化工程（預計2030完工）、遠東紡織開發案規劃大遠百、亞東醫院、國際會議中心，及今年重劃完成的太電八德重劃區。

11月間，太平洋電線電纜公司委託戴德梁行辦理桃園八德廠土地標售案，以37.7億元溢價標出5,366坪，創八德區住宅用地每坪66萬的天價。

市場指出，泰豐中壢廠土地廣達44,000坪，其間還有近萬坪生態公園，交通條件及地理環境條件，遠優於太電桃園八德廠。戴德梁行董事總經理顏炳立用「珍稀絕」三字，來形容中壢廠土地，無論是區段位置或面積條件，都稀有難得，是打造豪宅產品絕佳標的，勢必寫下精彩的標售紀錄，具有成為北台灣地王的潛力。

戴德梁行董事賴一毅指出，中壢廠全新規劃擁有稀有大面積住宅區土地，由大面積公園綠地圍繞，四大地塊可型塑高品質住宅環境，基地面積約26,994坪（重劃後預計分回約12,484坪住宅區土地），重劃後區內預計含5,142坪公園、4,446坪道路及544.5坪停車場。

賴一毅指出，中壢廠的工商綜合區是市中心絕版商業土地釋出，適合各類型商業活動使用，提供周邊住宅區域必要商業機能支援，基地面積約17,222坪。

根據財政部資料，11 月契稅稅收共 17.53 億元，較去年同期僅小增 2.5%，但若拉長時間點來看，單月契稅收入已是 2016 年房地合一稅上路後新高紀錄，與目前房地產市場交易熱絡相呼應。

觀察六都的契稅表現，高雄市年增稅收 0.9 億元居冠，新北市則以 0.58 億元居次，其他包括台北市、桃園市與台南市表現持平，台中市則年減 0.3 億元。

再看前 11 月稅收，六都中仍以高雄市增幅居冠，在台積電效應下，推升稅收額年增 5.6 億元，新北市年增 4.2 億元居次，台南市則受惠於安南區重畫案件，挹注稅收年增 3 億元。

另外，11 月土增稅收 96 億元，累計前 11 月土增稅稅收共 996 億元，較去年同期減少約 14 億元，但前 11 月起徵件數共 60 萬 2340 件，仍較去年同期增加 5.2%。

預售屋市場炒作哄抬亂象不斷，內政部務會報昨天通過修正草案，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售；嚴懲炒作最高處三年徒刑或併科五千萬罰金。同時要求預售屋解約須三十日內申報登錄、管制私法人購屋將採許可制，並於五年內不得移轉、建立檢舉獎金機制等，以有效防杜住宅淪為炒作工具。草案將盡速陳報行政院審查後，送立法院審議。
內政部表示，住宅是用來居住，不應該作為投資和炒作的商品。自去年起已發動四次預售屋聯合稽查、施行實價登錄二點○新制，將預售屋銷售全面納管及禁止紅單轉售等；為遏止近期投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利、利用不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為，決定修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」。

修正重點包括：限制換約轉售，預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親之外，不得讓與或轉售第三人，且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售；違者將按戶棟處罰五十萬至三百萬元。也將嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處罰一百萬至五百萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，並可處三年以下徒刑或併科罰金一百萬至五千萬元。

內政部表示，預售屋買賣契約若有解約情形，應於三十日內辦理登錄申報，違者將按戶棟處罰三萬至十五萬元，以避免虛假交易哄抬房價。草案也增訂私法人取得住宅用房屋許可制，並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

同時，修法建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度，經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比率作為檢舉獎金，並授權主管機關另訂辦法，以利執行。

此外，針對近日業者指出，限制預售屋換約無助平抑房價，內政部說明，觀察近期建案多採分批限量銷售，因投資客利用揪團簽約後再行「換約轉售」的手法，形成搶購完銷假象，造成消費者恐慌，進而促使建案售價不斷調漲，這次修法限制預售屋換約，將能使市場回歸理性與合理交易價格。

根據調查指出，2019年全球超級富豪平均擁有2.9戶住宅，2020年則提升到3.6戶。其中，沙烏地阿拉伯以6.4戶居冠，台灣富豪住宅擁有的數量從4.3戶增加到5.4戶，排名晉升到全球第2名。

富豪狂砸錢購入房產，但自住一戶，其他的房產大多是投資和資產配置考量。「遠雄九五」行銷副總林塏茗表示，任何商品在市場交易上都有恆久不變的定律，就是「供」和「需」，豪宅市場也不例外，熟識的企業主透露，對於未來豪宅市場的「需」，是來自有更多的人買得起這樣的房子，其中包含科技業、金融業的高階經理人、科技、專業技術人員的崛起，將為豪宅市場注入大規模需求的活水。而從供給面來看，精華地段開發飽和、特殊規格豪宅在市場上罕見，將會造成需求大過於供給的利多房市。

在豪宅市場投資上，眼光一定要精準，首先要觀察地段發展價值，如交通便利、公共建設與民間企業持續投入開發，A商辦、五星飯店、商場匯聚，將會衍生不少新銳創業家、高階經理人、富豪為第二代的置產需求進入。第二是產品的選擇，怎樣的獨特性才能在未來站穩房價，像是地標型的產品，高度難被超越，或是山海河港等獨特景觀豪宅等。

超過25層的高層地標建築，以後在雙北精華地段很難被複製，因為幾乎找不到數千坪的完整方正地塊可以開發，「樓高、價更高」高層豪宅享受的是更遼闊的視野、頂奢的生活氛圍，最重要的是居高臨下的身份認同、與凌駕城市之上的優越感，因此高樓層房價才可以屹立不搖。

「遠雄九五」行銷副總林塏茗表示，高資產企業主逐高而居，比的是氣度與生活的隱私性，「遠雄九五」高樓層產品一層2戶，規劃180坪與198坪，坪數夠大在空間規劃上有更多的彈性，任何想像都可以被實現：像是喜歡打高爾夫的企業主，不用出門到練習場，在家裡就可以設計專屬的揮桿區；或是復刻美術館到家中，把心愛的藏品跟生活融在一起；愛熱鬧的，可以規劃複合式招待所，打麻將、聊天、喝茶、甚至是閨蜜芳療室；希望兒孫同住的，可以設計兩家人獨立的玄關、大門，進到各自的臥房、書房及日常生活空間，中間則可創造出三代相聚的共享空間，共居不同居、維持獨立性，在保有個人隱私的同時，又能隨時隨地的聯繫家人情感。

松機特區生活圈緊鄰松山機場，主要沿著復興北路與敦化北路兩條幹道發展，除了有雙捷運，開車往大安區、東區、敦化北路或機場都非常方便，總價相對其他行政區域，房價較低、CP值高，適合首購或有預算考量的換屋族。

永慶房屋復興民權店店長簡偉倫透露，松機特區生活圈生活機能佳，附近除了有全聯，也有早市滿足民眾採買需求。交通方面，除了鄰近中山國中捷運站與松山機場捷運站，因特區介於敦化與復興之間，開車族群往大安區可到敦化北路，走民權東路可接建國高架，南來北往都相當方便。

簡偉倫指出，該區以40年左右公寓為主，每坪單價約65萬，比起周遭區域房價便宜10%至15%，價錢相對親民；電梯大樓每坪63至68萬，為何部分電梯大樓物件會比公寓型產品還便宜？簡偉倫說明，因為有些面向北面、松山機場，會有飛機起降聲，造成房價上的落差，但現在因疫情緣故，大多不會起飛，幾乎沒有噪音汙染。值得一提的是，特區內面向南邊的大直水岸房，比起大直生活圈，每坪單價差20至30萬，卻享有一樣的美景。

以電梯三房來說，比起台北市松山、中山、大安、信義這幾大行政區域，總價約落在3000萬左右，但在松機特區只要2500萬左右就可入手。簡偉倫建議首購或以小換大、有預算型的客戶，在松機特區置產是不錯的選擇。由於民權東路以北沒有新成屋物件，往南的民生重劃區有三棟新成屋，雖屬於豪宅類型，但跟敦化北路沿線新成屋相比相對便宜。

另外，特區內的小套房也非常受歡迎，從去年每坪70至80萬，到今年上漲至85萬，近期可上看到每坪90萬，除了有空服人員就近買屋，也吸引不少大安上班族。簡偉倫說，因此區文湖線可連接至南京復興站，但大安區小套房單價破百，從120萬到140萬都有，讓不少不租房的上班族選擇在松機特區置產。

簡偉倫補充，未來冠德建設投入開發北市松山機場旁的松山民權東公辦都更案，將打造15層商辦、10層住宅等2棟大樓，成為冠德企業第二總部，預計2023年動工，預期未來帶動上班族置產。

陷入流動性危機的華夏幸福(3.500, 0.13, 3.86%)基業股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）12月9日就其債務重組工作進展發佈公告，華夏幸福《債務重組計畫》已獲華夏幸福金融機構債權人委員會表決通過。

公告稱，金融機構債權人委員會（以下簡稱“債委會”）近期就金融機構債權人對《債務重組計畫》提出的問題進行回復，並於近期採用郵件表決方式召開了債委會全體會議。會議就《債務重組計畫》進行了表決，債委會成員對該項議案發表同意意見的情況如下：

1．債委會投通過票的成員持有的債權敞口本金餘額1為1030.72億元，占債委會全體成員債權敞口本金餘額比例為80.75%；債權敞口本金餘額，指債權本金總額扣除華夏幸福質押的保證金、存單以及現金等價物後的債權本金餘額。

2．同意票數為82票，占債委會全體成員總票數的71.93%。

3．債委會投通過票的成員代表的無財產擔保金融債權金額為643.02億元，占債委會全體成員的無財產擔保金融債權總金額的83.95%。

根據《債委會議事規則》相關規定，債委會全體會議應當經占債委會全體成員債權敞口本金餘額三分之二以上的債委會成員以及全體成員過半數表決同意，並且其所代表的債權額占債委會全體成員的無財產擔保金融債權總金額半數以上，方視為表決通過。因此，按照上述表決結果和《債委會議事規則》的規定，《債務重組計畫》獲得債委會全體會議審議通過。

華夏幸福表示，按照《債務重組計畫》的安排，該公司將在政府及工作專班的指導下，積極推進與債權人洽談和簽署《債務重組協議》，同步加快資產處置回款工作。召集公司債券持有人會議，對債務重組相關事項進行審議表決。屆時，對於已加入債委會的持有人，原則上應在持有人會議上對《債務重組計畫》投出同意票。根據相關法律法規、規範性檔以及公司章程的規定，積極推進債務重組協議洽談、簽署等《債務重組計畫》有關事項的落地。

此前的9月30日，華夏幸福發佈《關於重大事項進展暨股票複牌的公告》，對該公司2192億元金融債務的清償方案及企業持續經營計畫進行公告。2192億元金融債務的清償方案具體分為7個部分，其中依靠出售資產將解決約1070億元，其餘債務通過展期，降息等方式解決。經過資產及業務重組後，華夏幸福將保留孔雀城住宅業務、部分產業新城業務、物業管理業務及其他業務。

12月3日，華夏幸福先後公告了14只債券及3只中期票據的償付方案。一種是現金償付+信託受益權份額抵償+展期清償的方式進行綜合償付；另一種是擬出售公司通過債務置換方式承接，即“置換帶”。

根據公告，選擇綜合償付方案的，將分三個部分償付。一部分是現金償付，即“兌”償付方式：華夏幸福通過出售資產回籠資金，現金償付比例約為30%-40%。

一部分為信託受益權份額抵償，即“抵”清償方式：華夏幸福以持有型物業資產設立信託計畫並以信託受益權份額償付部分債務，償付比例約為10%-20%。信託計畫期限初定為8年；在信託計畫到期前，由受益人大會根據實際情況決議是否對信託計畫期限予以延期，每次延期不超過3年。

剩餘40%-60%的部分由華夏幸福展期償付，即“接”清償方式：債務本金展期至債務重組協議簽署日後8年期滿，如公司債券原到期日晚於上述展期到期日的，則到期日不做調整。展期屆滿後，根據企業後續經營情況，可協商直接清償或繼續展期。債務重組協定簽署後，年利率調整為2.5%，利隨本清。

選擇第二種“置換帶”方式的，可選擇擬出售公司有條件承接其債權，具體承接條件由債權人與相關資產收購方及公司另行協商確定。

值得注意的是，以“置換帶”方式清償的部分債權本金，不再適用第一種清償方式，但剩餘債權本金仍按第一種清償。同時，置換後債務本金期限至債務重組協議簽署日後5年期滿，到期後根據實際情況可協商繼續展期。如該金融債務本金原到期日晚於上述展期到期日的，則到期日不做調整。債務重組協定簽署後，年利率調整為3.85%。

截至11月29日，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計1013.04億元。該公司近12個月內發生的訴訟、仲裁事項涉案金額累計約71億元，占公司最近一期經審計歸屬于母公司股東的淨資產的11.5%。

截至12月9日收盤，華夏幸福報3.5元，漲幅3.86%，總市值136.98億元。

對於現金流充裕的洋河股份來說，這些損失並不會傷筋動骨，但因投資業務對業績形成的拖累，難免引發隱憂。

剛上任董事長不足一年的張聯東可能也沒有想到，作為“理財老手”的洋河股份會踩上地產信託的雷。

12月4日，洋河股份發佈《關於委託理財到期本金和收益延期兌付的公告》稱，公司全資子公司江蘇洋河投資管理有限公司（以下簡稱“洋河投資”）於2021年12月2日，收到中信信託發來的《中信信託•嘉和118號恆大貴陽新世界(7.630, 0.16, 2.14%)集合資金信託計畫臨時資訊披露》檔，顯示“該信託尚未足額收到債務人貴陽新世界房地產有限公司應付回購本金及溢價。”

洋河投資於2020年5月29日，出資1.9億元向中信信託認購了“中信信託•嘉和118號恆大貴陽新世界集合資金信託計畫”，約定每年6月21日、12月21日分配信託收益，可以提前返還本金，產品到期日為2021年11月29日，兌付日為到期日10個工作日內。

洋河投資分別於2020年12月21日收到該信託產品投資收益814.97萬元，於2021年3月15日收到該信託產品本金9500萬元和投資收益166.12萬元，於2021年6月21日收到該信託產品投資收益360萬元，於2021年11月29日收到信託產品本金2248.65萬元。

也就是說，洋河投資共計收到信託產品本金1.17億元及投資收益1341.14萬元，剩餘信託產品本金7251.35萬元，以及9500萬元在2021年6月21日之後的投資收益未能收回。

近年來，洋河股份熱衷於信託理財，2020年年報顯示其持有信託產品餘額121億元，銀行理財僅有39億元。

在所有信託產品中，地產信託也佔據了一席之地。據統計，從去年5月到今年5月，洋河股份買了9個恆大信託。除了恆大，洋河股份地產信託組合還包括陽光城(3.090, 0.04, 1.31%)、寶能、中國奧園、融創、碧桂園等，其中前3家亦爆發流動性危機。

對於現金流充裕的洋河股份來說，這些損失並不會傷筋動骨，但因投資業務對業績形成的拖累，難免引發隱憂。

“理財老手”劍走偏鋒

過去3年，洋河股份在白酒、地產業務上備受關注。

2018年，洋河營收增速出現放緩，2019年第三季度開始營收及淨利連續四個季度增幅均為負數，其中第四季度淨利潤一度下滑八成，創下上市以來最低水準。從股價來看，自2019年初起，白酒板塊可以說進入第四輪牛市，但截至2019年11月，洋河股份漲幅排名倒數第一；與主流的上市酒企相比，估值水準幾乎最低。

此後，洋河股份進行了大刀闊斧的調整。比如，提高價格、精簡經銷商數量。今年2月，洋河股份原董事長王耀卸任，張聯東接任。近10個月裡，張聯東在管理上進行了多項改革，包括普調工資、行銷一線人員高增長高激勵考核機制等。

一系列改革和調整也頗有成效。2021年前三季度洋河收入219.42億元，同比提升16.01%，超2020年全年收入。扣除非經常性損益後淨利為68.50億元，同比增長21.57%，淨利潤為72.13億元，同比提升0.37%。

剛熬過最低谷時刻，洋河股份又迎來踩雷震盪。

這一切，全都有跡可循。2009年上市以來，洋河股份就喜歡用閒置資金理財，算是白酒界的“理財老手”。

洋河股份第一次投資信託產品是在2011年。當年洋河股份拿出30億元資金用於購買銀行理財產品。到2012年，洋河股份投資規模進一步擴大，僅上半年就拿出39.12億元購買銀行理財產品。此時，洋河股份的理財投資還以銀行為主。

到2017年，洋河股份委託理財金額達到155億元，其中72億元用於購買銀行理財產品，68億元投入信託理財產品，其餘則用於投資券商和其他類別理財產品。此時，信託產品投資力度已經和銀行理財相當。這一年，洋河股份投資收益為6.24億元，占總利潤的7.05%。

或許是嘗到了信託產品甜頭，此後的洋河股份理財風格愈發大膽。

2018年，洋河投資成立，並對外宣稱“滿足公司戰略佈局需要”。這一年，洋河股份委託理財金額為199.5億元，100.4億元用於購買銀行理財產品，投資於信託產品的金額提高至85.67億元，當年獲利9.18億元，占總利潤的8.47%。

2019年，洋河股份更加激進，理財更加偏重於信託產品。2019年，洋河股份總計投入185億元進行委託理財，其中信託產品投入104億元，占比56%；同期其銀行理財產品投入總金額為79億元，該年度信託理財占比首次超過銀行理財。

至2020年，洋河股份理財資金總計160億元，其中信託理財產品占比進一步提高至76%，總投入121億元，僅有39億元投向銀行理財產品。這一年，洋河股份通過投資獲得的總收益（包括公允價值的變動）高達24億元，占歸屬上市公司股東淨利潤的32%。

2020年財報顯示，公司購買的信託產品中不少是高收益的地產類信託產品，產品數量總計達42個，總金額約50億元，參考年化收益率最高達到了9.4%。

踩雷地產信託

在恆大已經出現問題之後，洋河股份仍在投資恆大的信託產品。

洋河股份利用閒置資金進行理財，也多次引發投資者質疑。今年5月21日，在洋河股份網上業績說明會上，有投資人提問道，“多餘的資金為何不擴大基酒產能，強化主業？偏要投資合夥基金，給資本市場一種不務正業的感覺？”

對此，張聯東的回答是，“投資合夥基金是在滿足公司日常生產經營和資金安全的前提下，力爭財富的保值增值。”

當投資人進一步表示對洋河股份拿出過百億元資金進行理財表示擔憂時，洋河股份副總裁、財務負責人尹秋明回復，公司利用閒置資金進行合理資產配置，本著風險可控、高收益優先的原則分類實施。

在“高收益”面前，“風險可控”的承諾淪為一句空話。

公開資料顯示，除了購買信託產品，洋河股份在今年8月還直接購買了去年就出現暴雷的民生信託股權；在恆大已經出現問題之後，洋河股份仍在繼續投資恆大的信託產品。

截至2021年6月30日，洋河股份至少購買了逾20只地產類信託計畫，包括恆大、陽光城、寶能、中國奧園、融創、富力、碧桂園、雅居樂、金科等知名地產公司的信託理財產品。

除了恆大外，陽光城、寶能、中國奧園也爆發了流動性危機。

從8月至今，寶能系資金鏈緊張程度不斷升級。截至10月底，寶能系已出現9項信託計畫違約，累計涉事金額達200億元。11月23日，寶能發佈公告稱，相關產品的清退工作將於2022年6月30日前完成。

陽光城今年三季度的資料非常“慘烈”，扣非淨利潤為負17.52億元。三季報發出後第1天，陽光城開盤跌停；債券“20陽城01”跌幅達25%，觸發臨時停牌。11月1日，陽光城發佈公告稱，2022年1月前到期的美元債等公開市場債務均已與相關投資人溝通相應展期計畫。

12月2日，中國奧園發行的投資產品被曝逾期兌付，3日淩晨中國奧園在官網緊急發佈了《致投資人的一封信》。中國奧園在信中承認了部分投資產品出現逾期兌付的問題。根據公開信，目前中國奧園相關的基金和定融產品總額約60億，協力廠商公司管理的定融產品約24億，涉及投資人約1500人，其中員工及親戚占669人。

洋河股份頻頻踩雷地產信託的背後，是整個信託行業的縮影。

地產信託暴雷背後

2021年，信託行業兌付逾期事件頻發。

用益信託處資料顯示，今年1-11月，信託行業共發生250起違約事件，涉及違約金額高達1250.72億元，其中房地產信託涉及違約金額達707.43億元，排名第一，成為行業違約“重災區”。

在負面資訊影響下，房企在資本市場信用度下降，融資規模明顯縮減。一些信託機構，甚至直接將地產項目暫停，重新覆核以前的風控標準。

對此，中國銀行(3.070, 0.01, 0.33%)研究院研究員王梅婷表示，房地產信託連續暴雷的原因一方面是在“三條紅線”下，房地產企業融資比較困難，同時，目前國內房地產企業債券違約率居高不下，也帶動融資成本升高，債券發行難度較大。“三條紅線”和監管部門監控資金流向等政策下，新增信託等融資管道都受到限制。從賣房回款看，目前應對預售資金的監管愈發嚴格，房地產銷售和開工資料均不理想，因此房地產通過加快回款融資也面臨困難。在這種情況下，房地產債券、商標信託將會出現違約。

在IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜看來，房地產信託頻頻暴雷的原因主要是信託通常用來作為加杠杆的工具、明股實債融資的工具以及信託貸款往往集中在一些不能滿足銀行貸款條件要求的較高風險的房企或項目上所致。

至於房地產信託未來的趨勢方面，柏文喜認為，房地產信託作為房企融資的主要管道與工具之一，以其靈活性和規範性具有金融工具不可替代的優勢，因此在未來房企融資與房地產金融中心依然會扮演重要角色。

王梅婷則表示，未來房地產信託將會面臨更加嚴格的監管，房地產信託興起以來，大量銀行資金和居民存款通過信託等管道繞過銀行存款集中度等諸多指標投向房地產市場，針對這種現象，近幾年中央層面不斷進行監控，嚴格限制新增信託資金投向房地產市場，通過多重嵌套規避監管，通過多種方式減少了新增理財、信託等資金投向房地產市場，並逐步消化存量。預計未來房地產企業融資的形勢仍然比較緊張。

環京的嚴格限購撕開了一道口子。

12月初，河北保定有開發商掩飾不住自己的興奮之情，大張旗鼓地宣佈“不限購！”。

記者獲取的一份房地產廣告顯示，這裡的不限購指的是“超低能耗住宅不限購”，並且還附上了大大的紅頭文字。

經過一番查找，記者的確在保定市住房和城鄉建設局官網上找到了這份名為《保定市全面推進被動式超低能耗建築產業發展實施方案》的檔，仔細研讀之後發現，其中重磅表述極多。

比如，購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制。

從更大程度上說，這意味著環京樓市有區域出現了有條件松限。

涉及被動式超低能耗住宅

保定這份公開於11月30日的檔，目的是要“全面推進被動式超低能耗建築產業持續健康發展”，提出“2021年全市新開工建設被動式超低能耗建築20萬平方米，2022~2025年每年以不低於10%的速度遞增。”

更重要的是這麼幾句，“購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制”，這就意味著在保定的某些特定專案，已經不存在限購了。

檔還為被動式超低能耗商品住宅提供了購買金融保障，表示“使用住房公積金貸款購買被動式超低能耗自住住宅的，貸款額度上浮百分之二十。”

還有一句容易被忽略的話：“高碑店市、涿州市、高新區加快推進，成規模集中連片建設被動式超低能耗建築住宅社區，到2023年建設規模分別到48萬平方米、18萬平方米、24萬平方米。”

要知道高碑店市和涿州市都是距離北京較近的區域，前者距北京房山區不足60公里車程，後者與北京相接，兩地如此規模的住宅都會不限購。

預計保定市整體不限購的住宅面積會進一步增加，檔指出：“到2022年主城區被動式超低能耗建築用地面積不少於當年建設供地面積總量的25%，到2025年被動式超低能耗建築用地面積占當年建設供地面積總量不少於30%。”

同時，購房人在得房面積上也會有利好，文件稱：“在進行房屋預測量和實測量時，超出現行節能設計標準的保溫層面積在測量計算時進行核減，不計入確權登記建築面積，惠及購房者，增強居民對被動式超低能耗建築的接受度。”

所謂被動式超低能耗建築，根據住建部發佈的《被動式超低能耗綠色建築技術導則（試行）》，被動式超低能耗綠色建築是指適應氣候特徵和自然條件，通過保溫隔熱性能和氣密性能更高的圍護結構，採用高效新風熱回收技術，最大程度地降低建築供暖供冷需求，並充分利用可再生能源，以更少的能源消耗提供舒適室內環境並能滿足綠色建築基本要求的建築。據該文件，被動式超低能耗建築全年供暖供冷需求顯著降低，嚴寒和寒冷地區建築節能率達到90%以上。與現行國家節能設計標準相比，供暖能耗降低85%以上。

2017年高點後一路下行

保定一家被動式商品住宅專案（愛情城）的銷售人員告訴記者：“外地戶籍的確已經放開購買，但外地公積金是不可用的，我們這裡的單價是13000元/平方米，2024年精裝交房。”

但能夠聽出其實他更推薦相同項目的其他房源：“我們這裡有幾期別的樓盤，因為是高科技節能低耗，所以是比同社區其他房源要貴一些，您也可以選擇價格稍低的非被動式房源。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“此次鬆綁體現為兩點，包括取消限價和限購，充分體現了鼓勵此類住房交易的導向。根據保定的限購政策，外地戶籍過去需要3年社保才能認購，新政策顯然有助於促進此類住房的交易，也利好開發商的專案銷售。鑒於12月6日中央明確支持商品房市場，被動房的限購政策鬆綁相對阻力較小，其他城市或也會仿效。”

和環京樓市許多區域一樣，保定房價在經歷了2017年的高點後，一路下行。

根據58同城安居客資料，保定房價在2016年中有了明顯上升，房價從當年1月的7268元/平方米一路上漲至12月的10151元/平方米，其後到了2017年7月間，保定房價突破了15000元/平方米。

此後限購政策的實施壓制了房價上漲的動力。

2017年3月，保定市發佈《保定市人民政府關於加強房地產市場調控的意見》，暫停主城區向已經擁有一套以上房產的外地人口出售新房商品房。當年5月，政策再次加碼，外地戶籍居民購房需要提供本地3年及以上社保或納稅證明。

政策實施後，2017年8月保定房價開始走入下行通道。58同城安居客資料顯示，目前保定房價約為9496元/平方米，較高位處跌去3成。如今，還有很多線民對保定房價並不看好。

根據中指院統計，2021年1~11月，保定累計推出住宅（含綜合用地）用地274宗，規劃建築面積2064.8萬平方米，相比去年同期增長15.5%；平均樓面均價為2061.6元/平方米，同比增長32.3%；溢價率方面，1~11月中僅7月單月整體成交溢價率超過10%，多數月份地塊均底價成交，“下半年以來土地市場熱度持續下降”。

不過，一名房企人士對該政策持冷淡態度：“保定取消限購限價，力度很大，一方面可以理解為為了雙碳目標努力，某種程度上講，也是一種當前市場環境下對樓市鬆綁的試探。但被動房的成本比普通房屋要高，現在這個政策能否真的刺激房企拿地不好說，因為企業拿地的邏輯還是要看城市基本面，而很多房企早就放棄幻想了，房住不炒就是房住不炒。”

11月土地市場繼續降溫：

隨著部分城市第三批集中供地陸續收官，全國“兩集中”供地政策穩地價作用顯效明顯。

今年下半年以來，樓市快速降溫，房企面臨銷售回檔幅度超預期、融資困難等多重不利因素夾擊。11月份，房企拿地積極性減退，大多房企放棄年末補倉機會。百強房企前11個月拿地總額23461億元，同比下降17.7%，其中50家代表企業11月拿地總額創今年新低。40個典型城市土地成交溢價率回落至6.5%，創近10年歷史新低。

受此影響，全國300城住宅用地供求規模較2020年同期下降明顯。中指研究院指數事業部分析師毛大鵬分析認為，”受土地成交縮量拖累，新開工面積下降態勢難改，開發投資增速將繼續回落。”

住宅用地同比明顯下降

受樓市降溫影響，今年全國土地市場供求規模明顯縮量。

整體來看，據中指研究院統計，1~11月，全國300城共成交各類用地規劃建築面積166418.21萬平方米，同比下降18.06%。11月單月，300城成交建築面積15471.44萬平方米，同比下降19.98%；出讓金額3964.12億元，環比增長14.47%，同比下降19.3%。

住宅用地更是同比明顯下降。據初步統計，1~11月，全國300城住宅用地推出10.1億平方米，同比下降11.3%，絕對規模為近三年同期最低水準；住宅用地成交7.0億平方米，同比下降28.3%；出讓金4.1萬億元，同比下降9.2%。

“兩集中”供地模式對控制溢價率效果顯著。據易居研究院統計，11月，40個典型城市土地成交溢價率為6.5%，環比、同比分別下降8.9個百分點和3.7個百分點，創近10年歷史新低，過半城市溢價率為0。

回顧2021年全年走勢，一季度，40城土地溢價率為12%~13%。二季度開始，伴隨熱點城市陸續集中土拍，40城土地成交溢價率持續小幅上升；第一批集中土拍6月落下帷幕，隨後多地暫緩或中止了第二批集中土拍，9~11月，受“溢價率不超過15%”土拍政策和樓市降溫影響，第三批集中土拍成交溢價率持續下降。

“雖然限溢價率政策給房企留有一定的利潤空間，但房價下行的壓力對沖了該部分利潤的預期。”易居研究院研究員湯懷英表示，信貸層面民營企業的融資埠仍未放鬆，第三批集中土拍中，國企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企間的分化進一步加劇。預計第三批集中土拍，剩餘試點城市還將延續低溫勢態。

一二線土地成交仍居前列

同時，城市間、板塊間熱度兩級分化也更為嚴重。11月份，土地出讓金排名前五的城市分別是蘇州、南京、無錫、上海和深圳。

而40個典型城市中，三四線城市土地出讓金同比增速仍在不斷回落。據易居研究院測算，1~11月，桂林、昆明、南昌土地出讓金增速分別為-71%、-71%和-61%，福州、蘭州、惠州、廊坊等城市增速下降嚴重。三四線城市中無錫與佛山的累計土地出讓金最高，但整體增速自今年3月起持續回落。

房企的投資拿地偏好也較為明顯。受集中供地城市影響，一線、三四線城市拿地面積占比上升。從中指研究院監測的50家代表房企情況看，1~11月在一線和三四城市投資面積占比上漲，雖然南京、蘇州等二線城市亦集中供地，但對房企拿地總量影響不大。其中一線城市拿地面積占比上升1.2個百分點，三四線城市拿地面積上升1.8個百分點。

從城市群分佈來看，1~11月，50家代表房企在長三角、成渝和京津冀城市群拿地面積占比均有所上升，房企拿地關注熱點區域城市趨勢顯著。

其中，杭州、重慶及長沙成為代表房企拿地面積前三城市。與1~10月城市排名相比，前十城市完全相同，城市累計優勢明顯。

11月底前，上海、深圳等20個城市率先完成第三批集中供地掛牌，土拍規則有所微調，包括對房企開發資質、地塊保證金比例、配建和品質要求、土地款繳納時間等方面有所放鬆，降低房企參拍資質和資金門檻，部分地塊利潤空間有所提升。但在短期市場調整和企業流動資金壓力較大的情況下，土拍熱度難有較大改觀，流拍撤牌情況或有改善。

以上海為例，隨著三批集中土拍平穩收官，所掛27宗涉宅地塊無一流拍，收金逾470億元。至此2021年上海集中土拍收官，全年土拍攬金逾1700億元。

“回顧2021年上海各批次集中供地，第一批集中土拍熱度高漲，多數宅地觸發一次報價，拿地需要‘拼手速’；第二批集中土拍受調控影響回歸理性，‘隨機值’補丁及時開啟；第三批集中土拍延續平穩態勢。”中指研究院企業事業部高級分析師束端表示，在行業調整的大環境下，上海第三批次集中供地的土地結構繼續向“五大新城”傾斜，“房地聯動”鎖定價格緩解住房剛性需求，“土拍模範生”姿態盡顯。

值得關注的是，今年深圳住宅用地市場則走出了一波獨立行情。從中指研究院全國住宅用地成交總價TOP10來看，11月入榜地塊中，4塊位於深圳，成交金額門檻為30億元。由於11月多城第三批集中供地收官，一二線城市成交仍居前，因此入榜地塊以一二線城市地塊為主。除深圳外，蘇州有3宗地入榜、無錫有2宗地塊入榜、南京有1宗地塊入榜。

百強房企拿地金額大跌

今年1~11月，TOP100房企拿地總額23461億元，同比下降17.7%。

與往年年底企業紛紛加碼補倉不同，儘管多個城市在今年11月集中供地，但企業拿地極為謹慎。據中指研究院資料，50家代表房企11月拿地總額同比下降91.4%、環比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，單月拿地總額也創下去年以來新低。

從拿地金額排行榜上看，11月百強房強房企拿地門檻值為59億元，與去年同期的73億元相比下降14億元；百強房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為49.3%，與1~10月相比下降2.5個百分點，占比持續下降。

從拿地金額來看，1~11月TOP10房企在長三角城市群拿地金額達3957億元，居四大城市群之首。其中碧桂園仍繼續戰略佈局，領跑長三角。粵港澳大灣區TOP10企業拿地金額1943億元，位列第二，中海地產繼續強化粵港澳大灣區的拿地力度，拿地金額404億元；中西部TOP10企業拿地金額1836億元，位列第三。

從拿地面積來看，中西部TOP10企業拿地面積達3970萬平方米，依舊居四大城市群之首。其中碧桂園拿地面積1143萬平方米，遠超其他企業。

在市場巨變之下，龍頭房企紛紛調整戰略，持續聚焦重點城市。頭部企業仍在多個重點城市廣泛佈局，中海地產、萬科、金地集團(11.470, 0.03, 0.26%)、華潤置地、保利發展(15.240, 0.33, 2.21%)、招商蛇口(13.070, 0.29, 2.27%)多次上榜拿地金額TOP10。

興瀘水務(02281)公布,以代價約3080萬元人民幣向控股股東收購四川省地皮.

該集團指,土地位於四川省瀘州市龍馬潭區二道溪,總佔地面積約4.97萬平方米.該土地獲准作為公共基礎設施用地.獨立估值師以本月3日為基準日期而發出的房地產估值報告計算土地估值3080.15萬元人民幣.該集團指,該土地擬用作擴充污水處理業務,代價將以內部資源撥付.

中關村科技租賃(01601)公布,與北京海灣綠洲訂融資租賃協議,以2000萬元(人民幣．下同)收購租賃資產後租回給對方,利息收入約154萬元.

該集團指,租賃為期24個月,租賃資產為影視園區的配電設備,帳面淨值約2689萬元,利息按年利率6.75%計算.該集團預期有關協議帶來穩定收入.

中國誠通發展集團(00217)公布,與國藥控股(中國)訂融資租賃,以1.7億元(人民幣．下同)(約2.07億港元)收購租賃資產後再租回給對方,利息及費用收入共1061萬元(約1294萬港元).

該集團指,租賃期為2年,租賃資產為若干發電及防火設備等,租賃利息參考中國人民銀行轄下機關-全國銀行間同業拆借中心不時頒布的一年期貸款市場報價利率的溢價釐定的總和,涉約891萬元(約1087萬港元),並收取170萬元(約207萬港元)服務費.該集團指,購買價格將以內部資源及╱或借款撥付.

弘陽地產(01996)公布,連同聯營公司在內,11月銷售金額為50.47億元(人民幣．下同),比去年同期減少約48.23%,銷售面積約32.79萬平方米;每平方米平均銷售價格約1.54萬元.

該集團指,今年首11個月累計銷售金額790.9億元,比去年同期增加約6.52%,累計銷售面積約466.97萬平方米;每平方米平均銷售價格約1.69萬元.

建業地產(00832)宣布,今年11月集團取得物業合同銷售額27.37億元(人民幣．下同),按年跌10%;合同銷售建築面積36.38萬平方米;每平方米平均銷售價格為7522元,按年跌7.3%.

截至今年11月底止十一個月,集團已取得物業合同銷售總額497.41億元,按年跌9.6%;總合同銷售建築面積667.1萬平方米,按年跌4%,每平方米平均銷售價格為7457元,按年跌5.8%.

英國《金融時報》引述知情人士報道,雖然中國?大(03333)瀕臨違約邊緣,但集團董事局主席許家印仍抗拒賤賣資產來籌集資金,有關資產包括土地,珠三角地區的城市再開發項目,和物業管理部門.

據報,除非能以高價出售,否則許家印尋求保留?大最有價值的資產.

國際信貸評級機構惠譽公布,將中國?大及其關聯公司?大地產和天基控股的長期外幣發行人違約評級從「C」下調至「有限違約(RD)」.同時,惠譽確認?大和天基的高級無抵押評級為「C」,回收率評級為「RR6」.

佳兆業集團（01638）4億美元債券於本周二（7日）本息到期未清償而觸發違約，財經智庫REDD引述知情人士稱，佳兆業已經告知相關債權人，預計最快下周敲定一項初步重組方案，其中一名接近佳兆業管理層的人士說，該公司會考慮任何可行方案，以保證公司利益最大化。

對於持有逾半票面價值的投資者早前委託顧問Lazard組成債權人小組，向佳兆業提出應對選項，佳兆業指有關提議不含「具體的條款」。

彭博也引述知情人士報道，佳兆業即將與相關債權人小組簽署保密協議，允許債權人查看該公司數據和訊息，而Lazard正尋求讓更多投資者參與該小組。另一知情人士透露，該小組一直在討論各種潛在融資安排，包括由債權人提供新資金予佳兆業。

倘交叉違約 恐須即還873億

國際評級機構惠譽昨日宣布，把佳兆業的評級從「C」下調至「限制性違約」（Restricted Default），因為沒有在本周二就4億美元債券支付債息，可能引發交叉違約。

倘若佳兆業發生交叉違約事件，彭博估計令公司要即時兌付112億美元（約873.6億港元）的債務本金。若果其他美元債的受託人或佔本金總額25%的持有人提出要求，相關境外債便即時到期需要清償。

此外，佳兆業持有位於屯門青山灣的住宅地皮，據報已由玩具大王蔡志明斥資近38億元接手。《明報》報道，持該幅地皮的海琪有限公司，已委任蔡志明及其子女蔡加讚與蔡加怡，以及旭日集團高層林敏卿及李永康為董事。至於佳兆業副主席麥帆及副主席李健萍，已辭任海琪董事職務。

合生創展（00754）昨開市前公布，擬發行2022年12月20日到期的2.5億美元8厘有擔保可換股債券，將自本月22日發行後按季支付利息；所得款項淨額約2.475億美元（約19.3億港元），用於再融資及一般公司用途。每股初始換股價為20.16元，較周三收市價溢價4.56%；假設債券以初始換股價獲悉數轉換，債券將可轉換為9670.01萬股換股股份，佔擴大後股本約3.9%。

合生創展昨曾瀉19.7%，收報16.64元，仍挫13.7%。分析員指出，目前市場對內房企業的可換股債券不感興趣，除非是可轉換為物業管理公司等較有價值的資產，例如上月雅居樂（03383）發行雅生活（03319）可交換債券（EB）。

花樣年押彩生活遭券商接收

此外，已停牌逾一星期的彩生活（01778）昨晚披露，接獲其控股股東花樣年（01777）通知，由於花樣年尚未償還結欠券商天風國際的9698萬美元欠款，故天風國際聲稱，將有權強制執行花樣年已抵押的7.8億股彩生活股份，相當於彩生活已發行股本的52%。花樣年表示正尋求法律意見以保護合法權益。彩生活今日復牌。

信德集團（00242）公布，成功投得位於新加坡伊利莎白山30號第27地段620P擁有永久業權的物業。此項收購總代價約5.57億坡元（約31.9億港元），為集團5年內第五度在新加坡市中心收購物業。

位處伊利莎白山頂

該地位於新加坡第9區住宅地段，坐落於伊利莎白山最高點，面積約為4.76萬方呎，最大可建樓面面積約22.6815萬方呎。項目地理位置優越，步行至烏節路鐵路站僅需7分鐘，鄰近烏節路購物帶、新加坡植物公園等，亦毗鄰當地多間著名教育機構，以及多所廣受海外旅客歡迎的康健醫療設施。

根據目前計劃，集團重新發展該地塊成豪華住宅，將於2027年落成。

集團行政主席及董事總經理何超瓊表示，透過是次收購，進一步鞏固和拓展集團在新加坡市場的地位，並且將繼續引進高品質和獨特元素，為當地發展增添活力。

本港疫情受控，經濟復甦較預期理想，寫字樓市場的租金跌幅已見收窄。仲量聯行預期，明年整體甲級寫字樓租金將重現增長，中環甲級商廈租金可上升5%至10%，為各主要商業區之冠。

仲量聯行租賃業務部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示，11月底整體甲級寫字樓的空置率為9.6%，較9月底錄得的9.8%近期高位回落，市場錄得更多擴充的成交個案，部分租戶亦收回退租寫字樓的決定，顯示市況逐步改善。

今年下半年各主要寫字樓分區市場的租金跌幅已收窄，但全年整體租金料仍下挫5.2%。中環寫字樓租金下半年回升1.2%，為同期唯一一個商業區錄得租金升幅，惟全年計料仍跌2%。

仲量聯行睇豪宅價今年升7.2%

鮑雅歷相信，寫字樓市場已進入下行周期的尾聲，明年寫字樓總租賃成交量將持續改善，預計明年整體寫字樓租金將上升5%以內。核心商業區中環由於之前跌幅較大，明年有機會跑贏大市，租金最多有一成升幅。不過，礙於明年將有大量寫字樓新供應落成，商廈空置率仍將進一步上升。

住宅市場方面，仲量聯行香港主席曾煥平說，今年中小型住宅樓價料漲4.4%；豪宅樓價全年將升7.2%，租金則漲3.2%。

展望2022年，縱使未來或會加息，但按揭息率仍低企，私人住宅新供應維持在低水平，將支持中小型住宅樓價企穩。他預計，明年中小型住宅樓價平穩向上5%以內，豪宅樓價及租金預計上升最多5%。

《施政報告》提出北部都會區發展計劃，曾煥平估計，該區需要發展額外4億方呎的住宅總樓面面積，將成為發展商及投資者的關注焦點，區內料錄得更多土地收購、農地改變用途及改契活動。

指標甲廈上月持續零成交，回顧全年甲廈交投均見淡靜，業界人士認為，明年通關後買賣活動可望增加。

據中原十大指標商廈統計，11月份十幢指標物業均未有成交，為繼10月份連續兩個月零成交，交投之淡靜近年罕見。

中遠大廈全層易手 呎價約2.1萬

近期較大手買賣，為結好控股持有的上環中遠大廈低層全層，於交吉約1年後，以股權轉讓方式易手，作價4.2億元，估計出售虧損約2,620萬元。結好控股公布，以4.2億元售出上環中遠大廈10樓全層，面積19,745平方呎，呎價約21,271元，根據通告指出，買家為本港註冊公司，主要業務為投資控股。另乙廈方面，近日中環永安集團大廈低層03室，面積2,800平方呎，以約5,600萬元易手，呎價約2萬元。

甲廈樓花 年內銷售不俗

今年較大手買賣，主要落在新式甲廈樓花上，如新世界 （00017） 荔枝角道888號最頂層樓面，獲南洋商業銀行以12億元承接，呎價約1.75萬元創新高。成交涉及項目最高3層，每層樓面面積介乎2.08萬至2.46萬平方呎，總樓面面積近6.8萬平方呎。另外，同系新創建 （00659） 以13.67億元，購入18樓至21樓共4層，總樓面面積96,744平方呎，呎價約14,130元。

另一焦點項目為億京旗下觀塘道368號，項目設7間商舖及29層寫字樓，每層面積約654至9,566平方呎，暫時銷售頗理想，其中頂層連天台單位，以約1.56億元易手，平均呎價約2.27萬元，創項目新高，買家為上市公司中國波頓集團 （03318） ，自用作為總部用途。

中原工商舖黃瑋琮分析，今年甲廈市場受多方面不利因素影響，包括封關下商務活動減少，加上年初機構採在家工作安排等，令整體商廈交投氣氛受衝擊。他指，由於買家追價意慾不高，而業主持貨力強，令交投非常淡靜。對於明年展望，黃瑋琮認為，中港通關在即，相信將令商務活動增加。他認為，不少中資機構向來有意在港擴充，租用及購買本港甲廈，同時間，近月個別中資機構在港放售寫字樓單位，故若順利通關，買賣活動定會增加。他分析，由於明年甲廈供應高峰，買家選擇較多，相信出價上不會太進取，故料明年甲廈買賣轉活，價格則見底回穩。

新世界（0017）執行副主席兼行政總裁鄭志剛一向熱衷投資初創企業，據《福布斯》報道，鄭志剛投資了區塊鏈沙盒遊戲The Sandbox，並獲得其中一塊最大的虛擬土地。

建創新中心展示創業例子

知情人士透露，鄭志剛對Sandbox的投資金額約為500萬美元（約3,875萬港元）。鄭志剛稱其虛擬世界將包括一個「創新中心」，展示大灣區創業公司的商業成功。其虛擬世界內有10家公司，當中包括香港基因和診斷檢測商Prenetics、物流獨角獸Lalamove，以及知名手機配件品牌Casetify等公司，均與新世界發展和鄭志剛旗下Venture capital firm有合作夥伴關係。該股昨收報31.45元，升1.13%。

「The Sandbox」總部在香港，母企為區塊鏈遊戲獨角獸Animoca Brands。遊戲建基於一個去中心化，由玩家建立的一個虛擬世界，玩家可利用平台上的非同質化代幣（NFT）或虛擬幣SAND 在區塊鏈中創造自己的世界，亦可套現遊戲內的土地、裝備等獲利。創新中心的大灣區初創企業包括Aesir、Casetify、Lalamove、DayDayCook、Prenetics、Raspect、Rice Robotics、Rooftop Republic、Undone和V Cycle。鄭志剛稱，將逐步致力開發他的The Sandbox LAND及其數字資產，並通過社交媒體賬戶分享更新。

鄭志剛表示，「很高興通過The Sandbox進入Metaverse(元宇宙)。為下一代提供平台，讓他們能夠創造、創新並感受為未來鋪平道路的一部分，這對進步至關重要。」 數字世界在不斷發展，他們需要通過不斷探索和開發元宇宙，站在這些變化的最前沿。沙盒中的GBA館將通過向下一代企業家展示真實的成功故事來激勵和鼓勵他們。

仲量聯行昨日公布香港樓市回顧及2022年展望，該行表示香港經濟復甦較預期理想，支持住宅及工商物業市場，料明年迎來溫和的復甦。仲量聯行香港主席曾煥平表示，市場憂慮美國加息，故預期明年樓市繼續平穩發展，最多睇升半成，樓市「跟政策走」，「北部都會區」內的鐵路沿線住宅可睇高一線。

看好「北都區」沿線住宅

曾煥平表示，香港經濟復甦較預期理想，支持中小型住宅樓價於2021年上升4.4%，豪宅樓價則上升7.2%。在家工作的趨勢上升，推動租客提升住屋質素，因此豪宅租金年內上升3.2%。他指，展望2022年，未來或會加息，樓市「成也息口，敗也息口」，不過政府於2018年修改公營及私人住宅的供應比例至7：3後，私人住宅的施工量自2020年下跌，此趨勢將支持中小型住宅樓價企穩，並預計於明年上升最多5%，而豪宅樓價及租金亦預計上升最多5%。

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧表示，今年商舖租務氣氛顯著改善，整體商舖租金調整於今年下半年已見底，當中核心街舖租金於下半年僅下跌0.5%，優質商場租金則輕微回升0.2%。她指，未來奢侈品品牌高度集中的現象難再重臨，將由大眾化的消費行業取代，預期核心區街舖租金於2022年將上升5%至10%，而優質商場租金會上升最多5%。

商場寫字樓租金料續升

仲量聯行租賃業務部主管鮑雅歷表示，相信寫字樓市場已進入現時下行周期的最後階段，由於有更多租戶重新調整物業需求，明年寫字樓總租賃成交量將持續改善。他補充，礙於明年將有大量寫字樓新供應落成，商廈空置率將進一步上升，但明年整體寫字樓租金將上升最多5%。

仲量聯行香港資本市場主管陳國章表示，預期酒店及具強拍潛力的舊樓於2022年仍會是投資者的焦點。今年已有不少資金流入工廈投資市場，推高資本值，未來工廈物業的交投將放緩。預期明年工廈物業資本值將上升最多5%，核心區街舖及甲級寫字樓資本值將隨租金復甦分別上升5%至10%及最多5%。

中原城市領先指數(CCL)的四區樓價表現中，以11月底公布的數字為準，對照一年前的情況，新界表現明顯「輾壓」港島及九龍區。據中原地產資料顯示，新界東及新界西上周最新報202.11及178.95點，對比1年前分別上升5.3%及9%，新界西樓價更跑贏CCL的1年升幅6.5%。對比之下，港島區及九龍區1年來只上升2.6%及4.4%，表現明顯遜色。

新界區樓價升幅跑贏，市場人士指出，原因是在樓價高昂下，新界樓價相對港島及九龍區「低水」，同樣面積的單位銀碼相對較細，成為讓追不上港島樓價的買家的選擇。另外，施政報告提出的「北部都會區」藍圖，也為北區樓市帶來「日後會進一步收窄與港島樓價」的憧憬，吸引買家入市。

憧憬「收窄與港島樓價」

最近新界西頻頻出現新高成交。好像屯門瓏門8座高層C室，面積485方呎，以960萬元易手，呎價19,794元屬兩房新高。中原地產鍾宏遠表示，買家為外區換樓客，有見本港發展重心北移，看好屯門區受惠於「北部都會區」發展前景，加上家人居住同區方便照應，遂換樓遷入。值得留意，屋苑379方呎一房戶上月才剛錄得1宗743萬元交易，創同類單位成交價新高。

同屬新界西，屯門大興花園1年以來升幅亦超過半成，上月亦錄1宗破頂成交，來自1期3座中層E室，面積428方呎， 2房間隔，新近以608萬元易手，呎價14,205元，創屋苑呎價歷史新高。

而元朗YOHO MIDTOWN 1座極高層A室，面積392方呎，1房間隔，以778萬元沽出，呎價19,847元，創同類新高。曾被地產代理喻為「窮人恩物」的荃灣樂悠居亦乘搭這班「升市直航機」，上月低層18室單位以649萬元成交，面積312方呎，1房間隔，呎價20,801元創屋苑標準戶新高。

居屋尚翠苑同樣創新高

即使居屋亦同樣向升，荃灣居屋尚翠苑C座高層5室，443方呎，2房間隔，獲綠表客以638萬未補地價購入，呎價14,402元，創新界未補地價居屋呎價新高。青衣公屋長安邨一個中層單位近日以未補地價390萬元易手，屬該屋邨近兩年造價最貴的單位。元朗錦綉花園更有業主於賠訂50萬後，以1,370萬元重新沽出單位，賣貴110萬元；單位在I段單號屋，面積848方呎，呎價16,156元，售價創同類新高。

樓市氣氛向好，連帶地產代理佣金收入亦創新高，中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，今年首11個月、中原香港住宅部佣金收入約46億，創新高紀錄，料全年達約48億。該行積極擴充發展，斥逾150萬連租火炭御龍山3個鋪位，屬該公司於新界區內租金最貴的據點。

現時該行香港分行數目達約470間，涉及6800名員工，兩者均為公司歷史新高。樓市方面，陳永傑指，年初迄今一手成交錄1.7萬宗，料全年錄約1.85萬宗水平。

新華滙富金融(00188)和正利控股(03728)分別公布,與其他合夥人訂立合作框架協議,成立該項目公司以收購持有物業的拓立投資全部股權,新華滙富將佔30%股權,為單一最大股東,最高資本承擔金額4500萬元.正利持20%股權,最高資本承擔金額3000萬元.

該物業為位於九龍的兩幅土地.合夥人還包括3間從事投資控股的公司等,項目公司最高資本承擔金額1.5億元.新華滙富指,鑑於香港物業發展及投資業務的增長潛力、該等物業的位置及指定用途,物業項目主要包括住宅及商用物業,該等機會符合本集團尋求收入來源多元化及加強本集團於香港房地產市場投資組合的策略.正利指,所設公司主要業務為於香港出租物業以賺取租金收入.