第一太平戴維斯最新調查顯示，2021年經濟成長率上修，出口持續成長，商用不動產表現亮眼，成交量旺到爆，總計成交達1,619億元，年增12％，刷新該公司進入台灣市場15年以來最高紀錄。

根據第一太平戴維調查，2021年台灣商用不動產交易金額達1,619億元，刷新歷史新高，即使年中疫情升級三級警戒，買方信心卻不動搖，上下半年交易占比各50％，與2020年疫情初次出現，交易急凍的情況迥異。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，商用不動產市場以科技廠辦最為熱門，全年交易金額達到487億元，年增達一倍，顯示自2018年的台商回流熱潮開始，接續中美科技戰與中國商業環境改變後，台灣製造利基持續浮現，科技製造業從初期的工廠擴增需求，延續至辦公空間升級擴大，對於商用不動產影響層面，更加廣泛。

土地市場方面，2021年所有權、地上權土地合計已成交2,751億元、年減8％；但若排除2021年缺乏大型地上權釋出的影響，單單土地交易金額達2,482億元，跟2020年表現相當。

值得觀察的是，2021年工業地產市場呈現紫爆狀態，在自用剛性需求與投資型買方的積極布局下，工業地產的成交規模穩定成長，全年廠辦、廠房與工業土地合計成交總額達1,305億元、年增13％，與中美貿易戰開打初期相比，交易規模提高六成。

由於土地取得困難，都更危老案件在融資條件上更具優勢，使得建商成為2021年商用不動產的最大買家，合計整棟辦公室、旅館、汽車旅館、商場等在內，收購金額達467億元；再加上2021年度「獵地」金額，建商收購不動產金額至少達2,470億元，寫下近三年新高，並連續三年突破2,000億元。

展望2022年，第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，疫情控制穩定、中美角力，科技應用加速為台灣經濟帶來新的榮景，預期科技業的剛性自用需求，未來一至二年將持續主導商用不動產市場，再加上政府擬延長台商回流方案，廠房、廠辦與物流倉儲將持續受益。

年底將屆之際，打炒房政策頻頻，預售屋限制換約已在內政部修法通過，房地產「代銷天王」甲山林董事長祝文宇15日表示，預售屋限制換約的修法，預料進入立法院後一定會過關，更助漲房價；近年一連串打房政策，都沒有智慧，預料2022年房價將更被助漲，房市將呈現價量齊揚的格局。

祝文宇15日出席新北市三重第二行政中心定址三重公益演唱會記者會後表示，實價登錄2.0已助攻房價快速反應，政策愈打、房價愈漲，最主要原因是資金豐沛、利率低，上市櫃公司近年獲利大豐收，龐大股利正在尋求資金去處。如果房價不會漲、政府就不會打，政府會打、就代表政府官員已經研判房價繼續漲。

祝文宇表示，預售屋限制換約已在內政部修法通過，由於2022年是選舉年，高房價問題一定是政策難題所在，因此平均地權條例和不動產經紀業管理條例修法，進入立法院後一定會過關，房價將更被助漲一波。

祝文宇直言，房地合一2.0新制已使高稅率鎖住五年以內新屋進入流通市場，下半年疫情緩和後房價在資金行情、低利環境下，再漲一波，一如上半年所預料；如政府再進一步限制預售屋換約，並祭出刑責和罰款、檢舉獎金制度實施，那麼預售屋承購戶釋出的流通量，勢必更少，預售屋供給來源，就剩下來自建商，請問在營建成本一直漲、政府不拿出配套解決，但供給減少之下，房價難道不會被助漲。

展望2022年房市，祝文宇分析，預料上市櫃7兆多元股利釋出之後，土地、營建成本同步成本之下，漲上去的房價要下跌恐怕很難，一定漲！至於量，游資那麼多，建商推案信心強，所以推案量和成交量預料還是會持續放大，呈現價量齊揚。

高雄市地政局15日舉辦2021年最終場土地標售，吸引40封標單競標，岡山87期重劃區895.17坪「住三-1」土地，由鑫龍騰開發以每坪72.8萬元的新高價標得。該筆土地隔鄰建地，3月才由皇苑建設以每坪59.1萬元標得，等於九個月內區域地價飆漲23.18％。至於高雄大學生活圈1,582.73坪的「住三」土地，則由福懋建設旗下的福熙實業，以每坪60.90萬元得標，同創區域新高價。

高雄地政局長陳冠福表示，第四季開發區土地標售共標出十標、13筆土地，合計標售金額23.57億元，標脫率100％。最受矚目之一的第87期重劃區一筆土地，位於岡山區介壽路及鵬程東一路，面積約895.17坪，因近省道台1線及捷運南岡山站，吸引六家投資人投標，最後以總價6.51億元標脫，溢價約31.13％，每坪標脫價72.8萬元。

台灣房屋岡山7+1工商加盟店長林建豪表示，87期重劃區從去年第三季首次釋出，標脫價格屢創新高，先前該區段由隆大建設創下每坪單價51.8萬元的高價，今年第一季再由皇苑集團以每坪約59.1萬元超越，此次由鑫龍騰開發以總價6.51億元得標，每坪單價72.8萬元，再度刷新同區段單價紀錄。

陳冠福指出，此次另一個熱門地段則是高雄大學生活圈的1582.73坪「住三」土地，該基地近國中、小用地及後勁溪，有九標封搶進，最後以總價9.63億元標脫，每坪標脫價為60.90萬元，溢價率69.01％，為此次投標封數以及溢價率最高者。

台灣房屋趨勢中心經理李家妮表示，在上一季標售中，隆大建設就一口氣吃下孔鳳段逾2千坪土地，創下每坪23.7萬元同區段標售單價歷史新高，此次孔鳳段土地釋出兩筆合計1,071坪基地，再由隆大建設以總價2.4億元拿下，每坪單價23.1萬元，溢價率為27.5％。

新冠肺炎衝擊旅宿業，為協助旅宿業度過難關並兼顧社會住宅需求，內政部正在推動旅館業轉作社會住宅方案，預計17日前提報行政院，不需要修法和調整執照，最快將於2022年元旦上路，預估初期有80家業者有意願參與，第一波給予三年補助。

內政部、國發會、交通部、財政部已進行跨部會研討，討論旅宿業轉做社會住宅的可行性，據了解，因新冠疫情衝擊旅宿業，不少業者都有意願參與，南部甚至原有專做陸客市場的旅館業者，願意整棟參加社會住宅。

知情官員指出，這也是在幫業者度小月，業者參與會評估自己的最適規模，最小應該有獨立的空間，以一層樓為考慮，等於是另一種形式的包租代管。政府將提供一定的補助，裝修費用依照房間大小，每間1萬到4萬元左右。

由於業者已是旅館業，有B4類營業證照，不用另外申請變更建照，一次經營三年，未來可以考慮改回重新經營旅館業。

這三年中，也可以考慮自己繼續聘僱員工，或是交給專業包租代管業者經營。

台灣金聯第11年推出平價住宅出售專案，從12月1日推出至13日止，該公司強調，線上及現場賞屋人潮絡繹不絕，周休假期每日賞屋人數約達1,600人次、每日線上賞屋約萬餘人次，均打破歷年同期紀錄，全部66戶物件中，目前已完成申購登記手續者有41戶，登記申購將在12月21日截止，預估今年總銷售率將可超過九成。

台灣金聯表示，目前登記最熱門物件以位於台北市辛亥路的南方莊園的57人登記最多，其次台南市東區崇賢路三段新都心重劃區富立和築社區的四戶有30人以上登記。這次備受矚目的最低總價99萬元、宜蘭縣五結海景套房，則有九人登記，新北萬里依山傍海的海景套房也有四人登記。

整體區域而言，新北市三重區推出四戶、台南市推出五戶，各戶均有人登記申購，確定完銷。

平價宅採申購登記制，若單一物件有兩人以上登記，將經過抽籤決定買主，也就是說，只要完成登記，先後的登記順序，並不影響中籤機率。台灣金聯指出，目前已完成申購登記的41戶中，有30戶（73％）是兩人以上登記，全部都將在12月29日經抽籤決定最後的買主。

台灣金聯認為，平價住宅專案符合一般民眾購屋需求，因價格實惠、CP值高，每年推出都受到民眾熱烈歡迎，今年的物件遍布全台，各類型物件均備、選擇性高，登記申購顯現熱絡，預估至小可賣出超過60戶。這也代表只要價格實在、產權清楚，平價住宅仍然是民眾購屋主流，提醒有意的民眾，把握最後幾天的機會登記，至於本周六、日因為是登記截止前的最後假日，預料將湧現一波賞屋及登記人潮。

第一太平戴維斯昨（15）日指出，今年以來大型商用不動產交易金額達1,619億元，年增12%，交易規模創下15年同期新高，科技業、建商、壽險業為三大買方；其中以廠辦交易最熱門，交易金額達487億元，年增約一倍，前十大交易案中就有四件。

第一太平戴維斯昨天舉辦2021年商用不動產市場年終報告，董事長黃瑞楠表示，美中貿易戰下，加速台商回流，其中科技業更帶動商用不動產交易大增，預期科技業的剛性自用需求，未來一、二年會持續主導商用不動產交易，加上政府的台商回流方案，廠房、廠辦與物流倉儲將持續受益。

第一太平戴維斯指出，今年前十大商用不動產交易案，以皇翔（2545）建設收購SOGO敦南館的130億元金額居冠，第二、三名分別是新光人壽購開發金總部與新竹萊恩廣場，分別為92.9億及56.4億元。

調查顯示，科技業、建商、壽險業為三大買方，而生技醫療業、食品業也開始搶進，如亞尼克、里仁等今年都有收購廠辦跟自用辦公室的動作。

另外，在自用剛性需求與投資型買方布局下，工業土產成交規模也穩定成長，今年至今廠辦、廠房與工業土地合計交易總金額達1,305億元，年增13%。其中北台灣買氣熱絡，桃園市廠房與新北市廠辦為主要交易重心，如景碩以45億元購入勝華楊梅廠、台灣微軟以24億元買下南崁近7,000坪廠房。

建商買商辦 超車壽險業

商用不動產及土地交易熱絡，以往壽險業為商用不動產最大買方，第一太平戴維斯指出，今年建商擠下壽險業，商用不動產加購置土地合計金額已達2,470億元，是近三年新高，連續三年突破2,000億元。

建商今年在土地市場與商用市場的占比提升，扣掉土地購置金額，僅商用不動產交易，交易金額467億元，占整體比重近30%，反映出素地供給緊縮與布局都更重建機會，未來投入不動產市場金額也將持續擴大。

壽險業今年購置金額達298億元，整體規模較去年減少，但購置的不動產有四成布局廠辦與工業用地，比重增加，以新光人壽、全球人壽與國泰人壽最積極。

而科技業因工廠擴增需求、辦公空間擴大，廠辦交易倍數成長，交易金額達428億元，也超車壽險業者。

在區域方面，第一太平戴維斯分析，商用不動產布局重心主要在都會區，台中市、台北市與高雄市等三大都會區交易金額分別是670億元、607億元與355億元，名列前三。

其中，台中七期受到多家建商追捧，今年以來交易金額高達311億元，包括興富發（2542）、皇翔、聯聚與宏璟建設都積極布局。

土地交易方面，台北、台中、桃園為交易熱區，今年土地交易前三名中，寶興營造購買台北市北投區振興段土地，共113.1億元，排名第一。

第二為興富發購新北市新莊副都心段商業地，共85.3億元。

第三是仁寶、康舒組成的聯盟，買下台北市北士科T16街廓地上權，總共82億元。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，由於土地取得困難，加上都更危老案件融資條件具有優勢，使建商成為今年商用不動產的最大買家，整棟辦公室、旅館、汽車旅館與商場等，都是鎖定的目標。

新北淡海輕軌 12 月 23 日將迎來通車三周年，房仲業者統計通車前與通車 3 年後輕軌各站點周邊房價，發現 14 站中有 13 站房價均上漲，其中又以沙崙站漲幅最高，達 57.7%，唯一下跌的是崁頂站區，周邊房價三年來下滑 3.5%。

通常軌道建設興建時，預期心理會持續發酵，並於通車前達到最高，而為了得知軌道經濟對房市是否有正面效益，信義房屋 (9940-TW) 統計淡海輕軌通車前 2018 年前三季與 2021 年前三季各站點周圍房價，發現 14 站中有 13 站平均單價都上漲，其中沙崙站漲幅最高 57.7%、其次淡水漁人碼頭站漲幅也達 41.2%、台北海洋大學站漲幅 17.5%。

信義房屋濱海捷運店店長李世堯分析，軌道建設確實對房市有正面助益，主因在於台北捷運營運 25 年已影響雙北人的通勤習慣，加上市區停車不易，因此多數人還是仰賴大眾運輸通勤，因此區域中有無捷運輕軌已成了買方購屋的必要條件之一。

李世堯說，而淡海輕軌 2018 年通車當年正值房市復甦，有房市大盤支撐加上輕軌利多，加上淡水又是捷運沿線低單總價的一區，並有淡江大橋等建設議題發酵，吸引首購跟退休族群買盤讓成交量逐年上升，這也是淡海輕軌全線 14 站中有 13 個站點周邊房市都漲價的關鍵因素。

進一步觀察淡海輕軌漲幅最高的前三名，分別是沙崙站、淡水漁人碼頭站、台北海洋大學站，若從位置來看，這三站從濱海沙崙站為起始點沿著海岸線延伸到漁人碼頭，過去那一帶較少建案，多是老舊公寓，隨著輕軌興建，有著海岸線第一排的優勢受到許多建商青睞，因此近年來周邊有許多大型豪宅建案興建，這類型的景觀豪宅單價突破 40 萬元進而帶動周邊房價。

這些主打渡假休閒訴求的豪宅因為淡水依山傍水，有觀光老街又是往北海岸觀光區的必經之路，因此吸引許多海外華僑及雙北市區居民購買，多為第二屋，可能一年只來淡水住幾周或一個月只來淡水住 1、2 天。

包括台灣在內，全球多國央行發布利率決策的「超級央行日」今（16）日將登場。外界研判，央行總裁楊金龍在今年最後一場理監事會上，將持續採取不動產信用管制，方向可能鎖定土建融，或針對房市買氣熱絡的特定地區，進行貸款成數、利率或寬限期等相關限制。

市場預期，央行本季貼放利率將「連七凍」，重貼現率維持1.125%，今年經濟成長率與通膨率可望雙雙上修。除房市信用管制，央行也將持續祭出專案金檢，督促銀行落實法規遵循；截至今年11月19日止，央行已辦理51次專案金檢。

央行去年底以來已三度加碼房市信用管制，銀行主管認為，央行今日若四度緊縮不動產放款，主因考量銀行不動產貸款增幅仍大，為避免過多信用資源流向不動產，有必要採取預防性措施，進一步控管相關授信風險。

銀行主管分析，為抑制高房價，內政部、央行、金管會、財部等財經部會祭出「連環拳」，這一系列穩定房市措施，至少在明年第1季前都「只會增、不會減」，差別只是要公開喊話，還是「化明為暗」私下找銀行道德勸說。

此外，央行也非常關注銀行不動產授信集中度。截至9月底，全體銀行不動產貸款占總放款比重約36.55%，相較歷史高點2009年10月底的37.9%略降。

全球通膨爆發，房價愈漲愈貴，瑞普萊坊（Knight Frank）昨（15）日發表2021年第3季「全球住宅房價指數」，截至今年9月，全球主要56個國家及區域房價平均年增率高達9.4%，較上季微增0.2%，僅馬來西亞及摩洛哥小跌，其中南韓房價愈打愈高 ，漲幅23.9%居冠，台灣居中段班，其餘有48%的國家及區域房價年增率超過10%。

含通膨數據中，土耳其以年增率35.5%穩坐全球首位，南韓、紐西蘭、瑞典、澳洲等分居第二到第五名，美國漲幅18.7%、加拿大17.3%、德國12.5%、英國11.8%、日本8.9%、新加坡7.5%、香港3.8%、大陸3.2%。

鑑於各國通膨程度不一，扣除通膨因子後，土耳其房價年增率大減至15.9%落到第四名，由南韓以23.9%增幅成為2021年第3季全球房價漲幅之最，其次為瑞典17.8%、紐西蘭17%。

台灣不考量通膨時居全球第30名，將通膨率扣除以年增率6.9%來到全球第23名的中段班。

瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示，台灣房市受資金面、產業面、成本面等三駕馬車帶動，縱然從去年12月開始央行展開第三波信用管制，今年7月有實價登錄2.0、房地合一稅2.0上路，但不敵遞延買盤回籠及全球通膨氣氛炒作，全台房市價量全面創高。

甲山林機構董事長祝文宇昨日也表示，政府規劃的這波打炒房政策讓市場來人平均減少約一成，不過整體來看，剛性需求還是很穩定，加上低利、熱錢、缺工、料漲等環境未變，明年房市仍是價量俱穩，市場穩定向上。

愛山林建設總經理張境在分析，這波確實有短線投機客過度炒作房價問題，像是這波反映缺工、料漲等建築成本上漲可能房價調漲約一成，但炒作風卻把價格炒到漲二、三成，這就是不合理炒作行為，需要抑制，相當支持政府這波打炒房政策。

台中七期含金量高，其中豪宅「聯聚方庭」，近幾年不少人轉手獲利，不過今年竟出現賠售資訊，據內政部公佈實價資訊，「聯聚方庭」6樓戶於9月以4800萬元成交，賣方在2017年以5250萬元入手，持有四年轉手，賠售450萬元，在房市一片大好之際引人側目。經查謄本，撿到便宜的買方為來自台南市的陳姓自然人，再進一步查詢，應該為香水精油業者。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「聯聚方庭」曾為七期豪宅一哥，名人搶住，樓高39層，屋齡已超過10年，近年平均單價在45萬左右，相較過去5字頭單價紀錄已有落差，這次交易的賣方入手單價在社區行情，扣除車位約45.04萬元，但買方則可在單價40.89萬元的社區低標購得，一步之遙落至三字頭，確實撿到便宜，眼下房市大好，即便將有相關打房政策推出，傳出消息時機也非此次交易之際，推測還是賣方個人資金因素所致。

該建商系列住宅產品前幾年屢傳佳績，包括「聯聚保和」高樓層一度站上七期冠、亞軍，「聯聚方庭」、「聯聚理仁」也多傳獲利超過數百萬元，而商辦「聯聚中雍」亦是七期頂級A辦。

此次突傳賠售行情，陳炳辰認為，雖不無個案原因，但目前七期豪宅競爭激烈，若無法有創高價、名人購置、高獲利等話題，確實容易有汰弱情勢，加上內政部嚴打炒房政策山雨欲來，吹皺房市一池春水，亦讓此賠售格外演成末日預言。

12月14日晚，深深房A（000029）發佈公告稱，為進一步優化調整公司產業結構，充實資金儲備，拓展利潤增長新領域，持續提升公司品質，公司擬將全資子公司深圳物業100%股權轉讓給國貿物業。國貿物業為深物業集團全資子公司，深物業集團與公司均為深圳市投資控股有限公司的控股子公司，故國貿物業為公司的關聯方。

公告顯示，深圳物業主要服務于深深房及其下屬公司的物業管理專案，目前共有32個物業服務專案，包括深圳市內26個社區管理處以及廣州、汕頭、荊門、鷹潭共6個外地專案，管理物業總面積達311萬平方米，涉及多層商住樓、別墅、高層住宅、高層和超高層寫字樓、政府辦公樓等類型物業。主營業務收入有物業管理收入、停車場收入、公共部分收益、物業租賃收入等。深圳物業初步估值為1.97億元。其中淨資產帳面值為3255萬元，評估值為1.97億元，評估增值為1.64億元，增值率為504.22%。

12月15日，佳兆業境外債權人委託的財務顧問公司Lazard向介面新聞透露，向佳兆業提出的融資方案已從7個選項增加至8個選項，相較於前7個直接為佳兆業提出融資協助的方案，新增的第8個選項是境外債權人將收購佳兆業在國內的一些不良銀行貸款，作為不良貸款的直接持有人協助佳兆業穩定境內債情況。

據Lazard初步估算，債權人團體可以購買的不良貸款額度大概在8億到10億美金之間，已與部分境內債權人進行接觸，但各境內債權人的考慮和狀態不太一樣。

12月14日傍晚，上交所向世茂股份(3.190, -0.02, -0.62%)（600823.SH）發問詢函，要求說明將物管業務出售給關聯方的交易必要性，並提醒公司自查是否存在應披露但未披露的事項，審慎評估相關債務對上市公司的影響。

16.5億元轉讓物管業務

12月13日，世茂股份公告稱，擬將物管業務出售給關聯方世茂服務，涉及世茂物業管理有限公司100%股權、北京茂悅盛欣企業管理有限公司等29家公司涉及的物業管理業務以及相關的資產負債，轉讓價格為16.5億元。

這筆交易涉及世茂股份旗下物管業務的存量和待交付項目。截至2021年6月30日，上述公司物業管理業務在管面積約465 萬平方米，共70個商業、住宅及公建存量項目；以及47個在建項目，未來預計交付面積約614萬平方米。

世茂服務相關負責人向經濟觀察網回復稱，16.5億元交易款將分兩期付款，協議簽訂後的20個營業日內支付對價的95%，剩餘5%在交割日後的5個營業日內支付。

這意味著，世茂股份20個營業日內可獲得15.7億元資金。對於該筆交易款用途，世茂服務方面表示不清楚。

公告顯示，轉讓的29家標的公司去年營收共261億元，淨利潤4389萬元，據此計算，這筆交易估值約38倍。

世茂服務方面向經濟觀察網表示，此次交易經過戴德梁行評估，根據市盈率倍數法並考慮了流動性折扣和控制權溢價後，得出的估值；世茂股份同樣聘請了專業的評估機構，採用收益法評估，得出相應估值；經雙方磋商後最終交易價格為16.535億元。

世茂服務方面表示該筆交易與當天世茂股份股債表現沒有直接關係。

該世茂服務相關負責人介紹，世茂服務最早只做住宅物業，商業物管業務一直歸屬於世茂股份，兩家上市公司負有不競爭義務，導致世茂服務多年來不能承接商業和辦公業態專案，此次關聯交易完成後，世茂服務將可以進入商業物業管理和設施設備管理等細分領域。

信託借款正尋求延期

經濟觀察網從多個資訊源獲悉，世茂正與國通信託就“國通信託•東興603號福建國泰二期特定資產收益權投資集合資金信託計畫”第18期、19期洽談延期兌付事宜，世茂旗下福建五環實業有限公司為借款人。

一位接近國通信託人士告訴經濟觀察網，該信託計畫總規模9.678億元，共分為31期發行，各期期限均為18個月。其中，第18期金額為3360萬元，成立於2020年6月17日，到期日為2021年12月10日；第19期金額5440萬元，成立於2020年6月19日，到期日2021年12月13日。

該接近國通信託人士透露，根據合同，世茂需於期限屆滿前5個工作日支付。前17期到期當天均由項目公司正常兌付。但第18期和19期到期後，世茂正在就延期與國通信託談判。一般而言，信託借款到期即需兌付，但有10天的寬限期，目前這兩期信託借款在寬限期內。

一位元接近世茂某區域融資部門人士透露，12月10日其收到集團層面的通知，暫停區域公司向金融機構兌付借款，所有區域資金使用權限收歸集團，由集團統一調度，優先保公開市場債務。

針對多筆信託正尋求展期一事，12月13日晚，經濟觀察網向世茂集團求證。世茂集團相關人士回應稱展期是正常操作，具體事項需向其他部門求證。截至發稿，記者未收到世茂方面的回應。

12月13日，世茂股份連發10則公告，內容包含監事辭職、業務調整及關聯交易等事項。

高管人事調整方面：原世茂股份副總裁張傑不再擔任首席財務官職位，升任為高級副總裁；孫岩辭去監事職務，轉任公司副總裁兼首席財務官；楊煜補選為世茂股份第九屆監事會職工監事；劉羽自2021年12月13日起獲委任為世茂服務執行董事。

世茂系股債連續兩日遭遇雙殺。

12月14日，世茂股份發行的“19世茂G3”跌超22%，淨價報43.5元，盤中一度臨時停牌；“19世茂G1”下跌近20%，淨價62元；“20世茂G3”下跌8.7%，淨價42元；“20世茂G1”跌超28%，報39.98元；“20世茂G3”跌超24%，報46元/；“19世茂G2”和“19世茂G3”跌超18%。

世茂系股價也出現不同程度“跳水”。截至12月14日收盤，世茂集團（0813.HK）下跌20%，收報5.67港元/股；世茂服務（0873.HK）跌超32%，報4.84港元/股；世茂股份下滑近3%。兩日來，世茂系3個上市平臺市值共跌去168億元。

11月份70城房價環比延續下降態勢：調控更重精准 房地產業將進入良性迴圈新階段

國家統計局最新資料顯示，11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。特別是二手房市場“降溫”明顯，各線城市二手住宅銷售價格均出現環比下跌，同比漲幅回落。

臨近年末，市場對於2022年房地產調控走向十分關注。近日召開的中央經濟工作會議再次強調，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，彰顯戰略定力。同時，會議提出，“堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，著力保護剛需市場。

此外，會議對於房地產行業的一些新的表述值得關注，比如，提出“加強預期引導，探索新的發展模式”“因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”。專家普遍認為，在堅持“房住不炒”的原則下，未來調控將更注重精准性，房地產業有望進入良性迴圈和健康發展的新階段。

70城中63城二手房房價下跌

11月份，各線城市房價繼續“降溫”，尤以二手房市場最為明顯。從環比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比總體下降。其中，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，二線和三線城市二手住宅銷售價格環比降幅均為0.4%。從同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅持續回落。其中，一線城市二手住宅銷售價格同比漲幅回落最多，為0.9個百分點。

據《金融時報》記者梳理，70個大中城市中，新房價格環比下跌的城市有59個，較10月份增加7個，價格持平的城市為2個，價格上漲的有9個；二手房價格環比下跌的城市達到63個，較10月份減少1個，4個城市價格持平，僅3個城市出現上漲。

投資端增速也在放緩。1至11月，全國房地產開發投資137314億元，同比增長6.0%，累計增速連月下滑。房地產開發企業土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%。

此外，從到位資金來看，1至11月，房地產開發企業到位資金183362億元，同比增長7.2%。其中，國內貸款21640億元，下降10.8%；利用外資90億元，下降41.7%；自籌資金59378億元，增長4.8%；定金及預收款67156億元，增長17.0%；個人按揭貸款29633億元，增長9.8%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《金融時報》記者，支援房企合理融資政策效果的充分顯現還需要時間，但能看到，目前個人按揭貸款明顯增加，房企自籌資金到位情況也在改善。

堅持“房住不炒”定位不動搖

近年來，監管部門堅持“房住不炒”定位，持續完善穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，有效防範了房地產金融風險，推動了房地產市場健康良性發展。

此次中央經濟工作會議重申“房住不炒”，釋放了明確信號，即“房住不炒”是指導房地產和住房工作的長期方針，不會因一時經濟下行或個別風險暴露而動搖。同時，會議提出，“加強預期引導”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，這就要求在相關政策執行的過程中也不能矯枉過正，避免出現偏差。

光大證券(15.080, 0.08, 0.53%)金融業首席分析師王一峰表示，房地產行業規模大、產業鏈長、對經濟拉動面廣，一頭連接地方財政收入、固定資產投資，另一頭連接居民基本住房需求。同時，房地產市場穩定也是金融穩定的重要組成部分。因此，在堅持“房住不炒”的原則下，維護房地產市場平穩健康發展意義重大。

值得關注的是，此前少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放和房企融資受到一些制約。目前，部分金融機構對房地產行業融資的過度收縮行為也得到了金融管理部門糾偏。銀保監會新聞發言人近日在答記者問中表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、並購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。房地產融資已有改善。央行最新資料顯示，11月末，個人住房貸款餘額38.1萬億元，當月增加4013億元，個人合理的按揭貸款需求逐漸得到滿足。

促進房地產業良性迴圈和健康發展

在堅持“房住不炒”定位的基礎上，今年的中央經濟工作會議還提出，“因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”，將調控視角從房地產市場拓展至房地產行業。那麼，何為房地產業良性迴圈？又如何實現這一良性迴圈？

交通銀行(4.520, -0.02, -0.44%)金融研究中心首席研究員唐建偉表示，“促進房地產業良性迴圈和健康發展”不限於交易環節，還涵蓋了前端投資環節，延展到整個房地產行業。這表明除了支持居民剛需外，還將合理支持房企的正常開發、並購及相應的貸款、發債需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前房地產行業記憶體在一些發展弊病。比如，一些房企靠加杠杆和快周轉實現擴大規模、獲取融資等。要實現房地產業良性迴圈，就要解決這些阻礙順暢迴圈的問題，包括穩地價、落實房地產長效機制、增加保障性租賃住房供應等。

加快建設住房租賃市場是房地產業良性迴圈的關鍵一點。中央經濟工作會議提出，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。專家認為，這有助於緩解房地產投資下行壓力，同時解決“新市民”等剛需群體住房需求。

“房地產業將進入良性迴圈和健康發展階段。新的發展模式意味著未來房地產企業經營模式將從高杠杆轉向低杠杆，從非標融資轉向標準化融資，從集團統籌資金轉向項目自身造血，從粗放經營轉向精細化發展階段。”王一峰表示。

難言全面回暖，更不是“起跑”。

北京二手房市場整體已經見底。

經歷了連續7個月的環比下行之後，北京二手房成交量在11月迎來了首次環比上漲，12月前半月較上個月同期亦有進一步增加。

與此同時，北京二手房價格止住“三連跌”，跌幅在11月略有收窄。

但這一切並不像部分房產仲介在轟炸客戶的微信中所渲染的“北京二手房成交量已起跑”，接受21世紀經濟報導記者採訪的分析師們一致表示，信貸企穩之後，應該理解為市場有所見底，還談不上全面回暖，更不是“起跑”。

機構資料和市場表現都指向一個結論：跌無可跌之後，連續下行的市場開始修復，即便年底有正常的季節性回升，今年幅度也相對溫和，整體中溫偏冷。

而談起本輪週期，一個繞不開的話題就是學區房，2021年年初，正是學區房的急劇上漲帶動了市場行情。但頂級學區房在經歷了嚴厲的調控政策之後，效果立竿見影，7月以來量價齊跌，總價狂降150萬及以上的房子屢見不鮮。

21世紀經濟報導記者調研發現，北京西城“頂級學區房”的單月成交套數雖然開始脫離穀底，但單價幾乎回到了這一輪瘋狂漲價之前的水準，單套總價較上半年最熱時期跌去了10%-15%。

把時間再拉長，回到研究北京二手房必提及的“2017年頂點”時期，從2017年“317調控”至今，北京二手房市場一直在溫和修復中。

在記者接觸的數位不同區域的房產經紀人口中，相同的結論都是：北京樓市2017年的瘋狂不會再出現了，市場在穩定中小幅調整成為常態。

見底企穩

11月的二手房成交量環比開始回正，但總量仍然低迷，12月前半月則延續了這種修復態勢。

中原地產研究中心統計資料顯示，11月北京二手房網簽11851套，雖然環比10月增加了約27%，但同比去年減少了31.4%，而且必須要考慮到10月長假期對成交量的拉低作用。

貝殼研究院資料顯示，12月前14天成交量較11月同期增加約23%，有11月前半月低基數的原因，預計12月全月增幅約10%。

“北京二手房成交量已經連續7個月低走，9月以來更是處於冰點，10月以9340套成交量跌破‘榮枯線’。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，近期成交量已經到了最低點，屬於跌無可跌，當下北京市場的表現的確有所止跌，但難言全面回溫。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀經濟報導記者，近期北京二手房市場的上行是正常的季節性回升與對前期市場下行的修復。

價格方面，貝殼研究院二手房價格指數與國家統計局顯示資料走勢一致，9-11月價格經歷三連跌，在11月價格跌幅略有收窄。

一線房產經紀人的體感與機構資料相似。多位元經紀人告訴記者，近期成交量出現了上漲的苗頭，但沒有出現爆發的情況，市場只是不那麼冷而已。

“如果房子本身的報價符合市場價值，見面時候還是可以砍一砍價格的，但空間不大，可能等於總價的2%左右。”北京東四環一位經紀人說，買賣雙方的心態在二手房市場起著很大的作用，往往會出現追漲殺跌的情況，而北京二手房市場雖然一向相對健康，但自今年下半年以來也遇到了降溫。在他看來，即便近期成交量已經開始有起色，也很難出現漲價的情況。

北京西城頂級學區房作為學區房的樣本，其變化也顯示著這種特殊房子的晴雨。

西城德勝學區一位經紀人提供給21世紀經濟報導記者的資料顯示，2021年7月，多校劃片落地之後的德勝片區二手房成交量驟然跌入穀底，約為20套，僅有6月成交量的六分之一，8月、9月、10月成交量均未恢復到之前二分之一的水準。

11月，德勝片區二手房成交量出現回升，約為90套，但仍然只有之前的75%。“而且12月成交量又下來了，整體比上個月有大幅回落。”該經紀人告訴記者，雖然成交量略有起色，但價格跟今年1月份差不多。

以一套在多校劃片之前對應著知名“牛小”實驗二小的老房子為例，面積約為53平方米的一套房子，12月份的成交總價為765萬，該戶型在今年5月22日的成交總價高達865萬，而2019年的市場價格僅為720萬。

多校劃片、教師輪崗、限制假離婚購房、銀行房貸週期長等一系列因素的影響之下，學區房泡沫被撇去，上述經紀人告訴記者，短期之內學區房應該不會再出現價格大漲了。

年底偏冷

分析這一輪北京市場變化的原因，最關鍵的無疑是信貸收緊。

張大偉表示，此前北京房貸房款週期拉長，嚴重制約了市場成交，換房鏈條被阻斷，改善需求無法傳導，也同步導致了新房市場的下行。21世紀經濟報導記者在調研中發現，北京房貸放款週期在9月時超過3個月，10月有所改善，略微加快15天左右，11月則又有進一步改善，但並不明顯。

貝殼研究院調研顯示，近兩月北京房貸情況保持相對穩定，首、二套平均房貸利率保持平穩，總體放款週期變化不大，部分前期放款慢的銀行11月以來節奏有所加快。

信貸資料的企穩帶動了北京二手房市場的修復。張大偉認為，走過信貸最嚴的三季度，四季度相對好了一些，市場見底之後，預計未來一段時間內不太可能大跌，但還會調整一段時間。他表示，北京二手房市場一般單月成交超過1.5萬套，價格才會止跌，預計年底單月成交量將徘徊在1.2萬套左右。

許小樂指出，北京二手房市場有年底季節性翹尾的特徵，歷史對比來看，今年年底市場翹尾幅度相對溫和，預計年底兩月成交平均環比增速是近三年最低，從絕對量來看，年底兩個月成交水準剛過萬套，是一個中溫偏冷的狀態。

全年成交方面，許小樂預計2021年北京二手房成交量同比增約10%，成交總量預計上升到近五年的一個高點，但從更長歷史週期看，是一個相對中溫的成交水準。“近五年北京房地產調控政策未見放鬆，市場持續在2017年低點溫和修復。”他強調說。

21世紀經濟報導記者多次從一線從業經紀人口中聽到了與許小樂一致的觀點，北京二手房市場年底的成交量恢復是一個慣例，每年過年前兩個月都會有一個小高峰，但今年相對來說更像是10月以來的緩慢爬坡。他們表達著“市場已經維持了幾年的大體平穩，2017年‘317’之後，急速大漲大跌再也沒出現過。”

即便過完年又是傳統意義上的學區房旺季，最瞭解市場水溫的經紀人們對此也不再抱有期待。一位元資深學區房經紀人告訴記者，預計明年年初相對今年同時期會溫和很多，不再會有狂熱，家長們也會根據明年小學入學情況再次判定學區房到底要不要買，如果還是像今年一樣，高價買了房子進不了中意的小學，可能一切就塵埃落定了。

中原地產資料顯示，11月份，上海二手房成交1.5萬套，環比10月上漲12%，並實現連續兩個月小幅上揚。但相比全年成交最高峰1月份的4.4萬套，仍然跌去了65.9%。價格方面，上海二手房價11月份均價環比下跌2%至5.16萬元/平方米。

今年以來，上海二手房成交從年初的歷史高位開始下調，9月份不足1.2萬套，創年內新低。10月份以後，二手房成交止跌並小幅回升，稍有回暖，但最近的成交量均不到1.5萬套。

對比上海二手房市場過往正常月均2萬套左右的成交量水準，目前的二手房成交依然是低迷狀態。

多名仲介人士指出，二手房已出現有築底跡象，明年市場大概率會企穩，但年初學區房熱潮或許不再，因為教育政策也改了。

與這一波行情相對應的是仲介出現關門與裁員。半年間，上海仲介行業已發生巨變：中原地產內地高管人事地震，多名跟隨創始人施永青打下內地市場江山的老中原人出走；而房多多撤資導致原萃不得不裁員解散。

據不完全統計，上海中原門店今年已關閉近50%，從過往的500多家門店變成如今的300家不到，而上海鏈家則從1400家門店左右縮減到900多家。

年關將至，上海仲介行業也在靜待春天的到來。至少，成交持續反彈，市場信心在慢慢回歸。

翹尾行情

今年，對上海二手房市場行情影響最大的是“三價取低”政策。 7月9日核驗價出臺之後，上海二手房市場直接迎來了調控大招：“三價就低”。

8月6日起，上海各銀行審核貸款金額，開始以“三價就低”為原則，“三價”即合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價，銀行將根據“三價”中，相比最低的價格為基準，來審批貸款額度。比如一套房源實際成交價格350萬元，核驗價格220萬元，相當於直接打了6折，銀行給買家的貸款也將按照核驗價“打折”，這意味著買家的首付款要從35%提高到56%。這對買家的購買力是一個不小的考驗。

隨後，21世紀經濟報導記者走訪了市區一些仲介門店，發現沒有成交量的支持，不管次新房抑或“老破小”，掛牌價格都有不同程度的下調。據部分仲介人員與房東介紹，上海二手房價正在逐漸回到2020年年底的價格水準，有千萬總價的房源掛牌三個月直降158萬。

10月開始，由於業主心態改變，掛牌價比市場價稍微低一點的房源都很快出手，比如萬科海上傳奇一套85平方米兩房單元，掛牌價900萬，比市場價低100萬左右，很快就成交，買家的二手房貸也很快下來。記者抽樣調查了幾套房源，發現房貸放款提速了不少，從8、9月份的4-6個月提速到2-3個月。

“二手房（貸款）現在就有額度，只要材料齊全，審核通過後，很快就能放款。”一名商業銀行二手房信貸部經理對要申請貸款的諮詢客戶表示。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，目前市場還是處於偏冷的格局。成交之所以出現回彈和信貸略有寬鬆有關，審批時間、放款時間都恢復到正常節奏，市場走出修復行情。從價格角度來看，由於連續多月成交量低於正常水準，因此價格處於高位震盪，議價空間早已打開，目前普遍有2%左右的空間，千萬以上的高價房源可以達到3%上。基於成交量出現反彈，市場信心有所企穩，從價格指數來看，僅僅下跌0.1%，跌幅比前期有所減小。

然而，二手房價還在繼續下探。“‘三價就低’不放鬆的話，明年二手房價會跌到核驗價，那時候仲介掛牌的真房源會越來越多。”一名消費者如此認為。

另一方面，太平洋(3.190, 0.00, 0.00%)房屋一名大區總指出，年底市場出現了築底的跡象，主要是今年剛性需求量一直是被壓抑的，一旦在明年初釋放，傳統的學區房旺季還可能會如約而至。

仲介行業收縮

仲介行業的縮量幾乎與二手房成交變化是同步的。

今年9月，唐鎮融創項目開盤認籌並沒有市場想像那麼火爆，周邊二手房成交也在下行，門店陸續關閉。一名仲介人員透露，臨近年底，二手房成交裡面有15%-20%是房東為了“打新”，房產證去名字產生的交易。

12月初，一名小仲介創始人對21世紀經濟報導記者表示，他的公司目前已經裁員將近1/3，行業的趨勢對仲介行業的影響還是很大。

上海仲介行業的收縮有一個標誌性事件：中原集團旗下原萃大股東房多多撤資，直接導致原萃的解散。今年8月，在開完內部董事會後，房多多突然決定不再支持原萃和幾畝置業的發展，導致原萃出現資金鏈缺口，公司正常發展受阻。隨後幾畝置業陸續關店，快速收縮，目前還有部分加盟店在自主經營。

過往上海仲介市場份額排名第三的中原地產，在經歷施永青退休、高管層人事大調整、裁員、關店之後，規模也大幅收縮，在11月份排名中位居第四，前三分別為上海鏈家、太平洋房產和我愛我家(3.080, 0.04, 1.32%)。12月15日，中原地產（中國內地）華東區總裁兼上海中原總經理玉家雄正式上任，其表示將努力在明年第一季度帶領上海中原達成“扭虧為盈”這一目標，同時，也希望在經營狀況比較穩定之後，能讓門店數量重回有競爭力的數量。

連續下跌！日前，國家統計局發佈的最新70城房價資料顯示，11月新房和二房漲價城市均降至個位數，各線城市價格整體延續回落格局。進入12月後，涉樓市重磅消息不斷，2021年收官月房價咋走？來看看專家怎麼說。

罕見！新房、二手房漲價城市雙雙跌至個位數

國家統計局資料顯示，70城新房價格環比上漲城市“六連減”，11月降至9城，下跌城市則增加至59個；二手房價格環比上漲城市“八連減”，11月僅3城上漲，下跌城市達到63個，較10月減少1城。

分城市來看，新房價格僅一線城市環比持平，二線城市連續2個月回落，三線城市連續3個月回落；二手房價格一線和二線城市均為連續3個月環比下跌，三線城市則達到5個月。

易居研究院智庫中心統計資料顯示，11月70城新房環比漲價城市創2015年2月(2城)以來新低，跌價城市創2015年2月(66城)以來新高；二手房環比漲價城市創2014年10月(2城)以來新低，跌價城市創2014年10月(64城)以來次新高。

“從資料看，這是最近七年來房價資料‘最差’的一次。二手房價格第一次出現僅3城上漲的現象，新房價格59城下調也是市場罕見。”中原地產首席分析師張大偉分析稱，如果按照新房二手房下調城市平均計算(計算辦法：(新房下調城市+二手房下調城市)/140)，70城在11月份平均出現了87%的城市下調，為七年來首次。

“根據簡單算術平均計算，11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比降幅為0.3%，連續下跌三個月，且跌幅在擴大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，11月房價下跌城市量創近七年新高，說明當前房企壓力比較大，尤其是當前庫存積壓壓力很大，使得房價普遍以下降為主。

58安居客房產研究院分院院長張波分析稱，相比於之前，一線城市降溫態勢已趨緩，新房價格持平多為供給結構的影響，而從二手房價格可以清晰看到，一線城市房價雖然下行態勢不變，降幅卻在收窄。

嚴躍進指出，二手房價跌幅呈現擴大態勢，下跌程度要大於新房，尤其是信貸政策放鬆的情況下，新房可能優勢更大，二手房房東和購房者都呈現了觀望的情緒。“一線城市跌幅並沒有擴大，反而有所收窄。年底要防範二手房炒作，尤其是一線城市二手房此前持續下跌，當前交易量在底部已經有所反彈。”嚴躍進同時表示。

另據58安居客房產研究院監測的65城資料顯示，二手房在架量連續7個月下滑，11月環比跌幅為5.8%。11月在架量絕對值為2020年3月一來新低，同比下滑達到33%。

穩樓市政策成主流 一二線城市率先企穩？

據中原地產統計，11月全國房地產調控政策次數繼續高位，單月高達56次，2021年年內累計高達586次，2020年同期為458次，累計漲幅高達28%。預計2021年房地產調控政策次數將刷新歷史年度記錄，平均單月超過50次調控，都是歷史第一次出現。

張大偉指出，11月房地產調控政策最大的特點是，政策暖風頻吹，央行等部委頻繁釋放維穩信號，部分城市也結合當地市場特點，發佈相關“穩定市場”政策，從公積金貸款額度、房貸利率、人才購房補貼、預售條件等方面給市場信心。

進入12月後，涉樓市重磅消息更是接連不斷。

3日，央行有關負責人指出，短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。

6日，中共中央政治局召開會議，提出“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈”。

中央經濟工作會議8日至10日在北京舉行，再提“房住不炒”——要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

11日，國家統計局局長寧吉喆在2021-2022中國經濟年會上表示，要加強居民基本住房保障。房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

另外，央行12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。此次降准為全面降准，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

對於降准，嚴躍進認為，降准大背景下，銀行對於房貸投放力度可以增強，因為資金配置能力提高，進而有助於包括按揭貸款、開發貸款等領域活躍。尤其是此前銀保監會提及重點保障剛需和改善型購房需求，可以認為，後續房貸多投向此類領域，也是一個趨勢。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，降准有利於穩定房地產基本面。央行降准有利於讓房地產順暢迴圈起來，順暢迴圈需資金潤滑劑，需資金端適當做出調整，讓風險緩解預期得到實現。

克而瑞研究中心指出，此番降准並非等同於救市，年底房地產市場或將有所轉暖，成交有望企穩回升。但市場較難出現反轉行情，各城市市場還將不斷分化，那些需求及購買力相對堅挺的核心一、二線城市，成交有望明顯回升，房價大概率走穩；反觀那些需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市，成交整體回升幅度有限，房價依舊面臨一定的下行壓力。

13日，央行公佈11月個人住房貸款統計資料，11月末，個人住房貸款餘額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。

對此，嚴躍進指出，這是央行第二次單獨發佈房貸資料的做法。說明央行在引導市場預期方面持續發力，對於穩定購房者和房企的心理預期都有積極的作用。

諸葛找房資料研究中心分析稱，央行連續兩個月發佈單月個人住房貸款資料，並且從近兩個月的趨勢來看，資料情況持續向好，傳遞出積極的市場信號。個人住房貸款發放加速，房地產貸款緊張的環境得到持續緩解，促進市場預期轉好，對於提振購房者信心有著重要意義，進一步促進房地產成交底部回升，有利於改善近期以來樓市成交低迷的現狀。

對於房價走勢，中指研究院表示，雖然10月份以來，信貸政策邊際寬鬆信號不斷釋放，調控政策邊際調整預期不斷增強，但市場下行預期短期內仍難以改變，預計12月市場整體仍將維持低位運行，價格仍面臨下行壓力。

諸葛找房資料研究中心也認為，從政策端傳遞到市場端仍需要一定的時間，到明年年初，房地產市場環境有望得到明顯改善。

嚴躍進分析稱，房價指數一旦下跌，一般很難在短期內轉正，即便是房貸政策趨於寬鬆。當前供應規模偏大，而市場需求偏少。所以要穩房價，關鍵是加快庫存去化，同時啟動合理的住房消費需求。

“目前看，很多城市信貸積壓明顯緩解，預計12月房價依然會慣性下調，但隨著影響最近房地產市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場在2022年一季度有望逐漸企穩。一二線城市將會率先走出低迷。”張大偉如是說。

合景泰富(01813)公布,今年11月的預售額為75.88億元人民幣,與去年同期相比減少38.1%,預售建築面積約為42.8萬平方米,與去年同期相比減少40.8%.

三巽集團(06611)宣布,截至今年11月底止十一個月,累計合同 銷售金額約為72億元(人民幣．下同);累計合同銷售面積為83.2萬平方米;平均銷售價格為每平方米約8653.3元.

碧桂園(02007)公布,有關發行於2026年到期的5.625%優先票據,若干票據持有人已根據票據條款行使認沽期權,因此該集團已購回及註銷本金額為2631萬美元的票據.

該集團指,目前票據未償還本金額為約3.24億美元.

富力地產（02777）公布，正徵求持有明年1月中到期7.25億美元（約56.55億港元）票據的持有人，同意把到期時間延長6個月；公司並提出較原價低17%的價格回購部分票據，否則未必能在到期時全數贖回。

提議原價83%全數回購

公告稱，富力間接全資附屬公司怡略，分別於2017年1月13日發行5.75厘的2.65億美元優先票據，以及在2017年1月20日發行5.75厘的4.6億美元優先票據，兩票據同於明年1月到期，合計7.25億美元。

該公司提出，票據持有人可選擇以原定價格賣出變現，但只可出售所持票據的50%；或是選擇全部賣出，但價格相當於原價的83%。

此外，富力提到，兩票據展期半年至明年7月13日償還的選項，是為了改善整體財務狀況，延長債務整體到期時間，鞏固資產負債表及改善現金流管理。

富力表明，如要約回購和同意徵求未獲准，公司可能無法在票據於2022年1月13日到期時全額贖回。

事實上，富力已連番以不同方式撲水，集團9月時宣布獲兩名主要股東李思廉及張力提供約80億元資金，並表明繼續積極尋求其他資金來源及資產出售機會，以管理現金流和緩解由經營狀況與外來因素改變。該公司在本月初再宣布，出售廣州國際機場富力綜合物流園全數30%權益予黑石集團，估計將收取約12.63億元人民幣現金付款。

瑞銀發表報告，估計世茂集團（00813）明年1月將有約25億元人民幣的境內債券到期，4月將有7億美元境外債券到期，推算世茂明年全年將有價值44億美元（約343.2億港元）的境內、境外債券及境外銀團貸款到期。瑞銀稱，該44億美元總債務並不包括1200億元人民幣的表外債務。

報告指出，世茂集團明年1月份債券到期將是值得關注的關鍵事件，若未能如期還款，相信會對內房板塊帶來負面影響。

1月關鍵時刻影響廣泛

世茂去年以合同銷售額計內地前10名開發商，且在數個月前才被評為具投資級別。

世茂早前宣布計劃配股籌近12億元作償還債務等用途。瑞銀認為，集團下一步可能會出售在香港的兩個發展項目，分別為九龍大窩坪項目，以及與本地發展商合作的長沙灣維港滙住宅項目權益，估計出售兩項目可回籠約16億美元（約124.8億港元）。此外，世茂集團亦有可能出售旗下世茂服務（00873）的股權。

瑞銀表示，正就給予世茂集團的沽售評級及8.7元目標價進行檢討。世茂集團昨收報5.53元，跌2.5%。

華人置業（00127）私有化計劃將於明天（17日）表決，有個別小股東揚言要聯合友好投反對票。持有華置600萬股的中小型業主會創辦人呂宇健（Ken Sir）向本地傳媒表示，不滿意私有化作價，認為大股東是以低價私有化圖利，而他與友好合共持股0.7%，已佔否決私有化議案門檻的三分一票數，計劃在股東會上投反對票。華置並無回應本報查詢。

連夥伴持股夠票否決

今年10月，華置獲創辦人劉鑾雄妻子、華置行政總裁陳凱韻（甘比）提出以每股4元私有化，表明不會提價，即私有化總代價為19.08億元。有關動議將於明天舉行的股東特別大會上表決，在持有合計4.08億股（21.41%）的無利害關係股東當中，至少須獲四分三批准，且反對票不多於10%才有望獲得通過，意味只要有持股2.1%的股東反對，便可否決私有化。該股昨收報3.79元，升1.1%，較炒作私有化猜測前9月28日的收市價2.18元，累漲73.9%。

擬追究投資恆大

《明報》引述呂宇健批評，每股4元作價對股東而言是侮辱，至少要6元才可接受，由於華置私有化前市值僅約40億元，惟此前以分階段形式繞過股東授權，斥資逾百億元買入恆大（03333）股債，最後招致損失，故應提高作價補償股東。他又說，若私有化計劃失敗，不排除入稟追究華置投資恆大的決策。

呂宇健自2月開始吸納華置股份，每股平均成本價為2.83元，涉資1698萬元，若私有化成功，可套現2400萬元，獲利逾41%。不過，他直言，如果撇除華置所持恆大債券，每股資產淨值應由8元回升至13元，即是私有化作價折讓近七成，令人難以接受，就算私有化不成也「無所謂」。

西洋菜南街月租17.3萬 較高峰低64%

核心零售區一線地段舖位租金已累積一定跌幅，回落至合理水平，所以近期開始有便利店相繼重新進駐旺區一線街道。旺角西洋菜南街於半年內有兩個一線旺舖獲便利店承租，當中一個原由藥房租用的地舖，以每月17.3萬元獲便利店承租，租金較舊租大跌64%。

簽約三年 每呎回落至183元

據了解，OK便利店上月承租西洋菜南街72號地下，建築面積約945方呎，月租約17.3萬元，呎租約183元，租期為3年。該舖位於登打士街至亞皆老街之間的一段西洋菜南街之內，屬於區內最旺地段。

上述地舖連1樓原由一家藥房在2018年以每月50萬元租用，當時地下月租為48萬元，呎租為508元。該藥房於今年7月結業，業主以月租30萬元將地舖重新放租，最終須劈租42.3%獲承接。不過，若與藥房的舊租金相比，則大跌64%，每月租金少收30.7萬元。資料顯示，此地舖在2006年起由連鎖電器零售商蘇寧租用，最初月租亦達40.8萬元，反映現時租值比15年前低57.6%。

由於西洋菜南街的呎租由高峰期500元以上，下調至目前300元以下，故便利店此類承租能力不太強的行業得以重返街內。OK便利店並非今年內首間重返街內的便利店，7-Eleven便利店在今年5月以每月20萬元租用登打士街41至43號地下6號舖，建築面積730方呎，呎租約274元。

該登打士街41至43號地舖面向西洋菜南街，旁為兆萬中心，由連鎖零食店優の良品租用14載，月租最高達44萬元，呎租為603元。如今由便利店取代，租金較高位下跌54.5%。

尖沙咀一線街道海防道今年初已有便利店進駐。今年3月，7-Eleven便利店租用海防道47號地下連1樓，地下建築面積約550方呎，1樓建築面積約500方呎，合共建築面積1050方呎，月租約25萬元，呎租238元，月租與2007年的租金相若。

化妝品店50萬預租3600呎舖

業內人士表示，便利店在疫情下屬於受惠行業，生意穩定，由於租金顯著回落而且市場舖位選擇增多，故便利店爭取更具地利位置優勢的地舖開店，在一線地段都漸見便利店開新店的蹤影。

疫情緩和，零售商戶重拾租舖意欲，西洋菜南街更有舖位獲預租。市場消息指出，西洋菜南街48至50號地下及閣樓，建築面積共3600方呎，現由服裝品牌堡獅龍（00592，Bossini）以每月25萬元短租，呎租約69元，租期至明年第二季。據了解，該舖位已經獲連鎖化妝品店提前預租，月租約50萬元，呎租約139元。

九龍灣新盤皓日搶客，同區二手捱打，德福花園有頂層縮則戶業主明賺實蝕約12萬元離場，區內淘大花園亦有2房戶以627萬元沽出，售價反低於逾一年前樓下單位。

消息稱，德福花園O座頂層縮則2房戶，實用面積355方呎，裝修略舊，望同區市景及樓景，原業主叫價510萬元，後降至以503萬元沽出，呎價14169元。上址原業主於2017年斥490.5萬元購入，賬面賺12.5萬元或2.5%，惟扣除使費料損手約12萬元。

淘大627萬易手 跌價1.8%

同區淘大花園G座高層7室2房單位，實用面積375方呎，望園景及樓景，以627萬元易手，呎價16720元，未計樓層因素，是次售價已較去年7月易手的樓下低數層7室，賣平11.8萬元，跌價1.8%。原業主2008年斥167.2萬元購入，賬面升值459.8萬元或2.8倍。

另外，青衣翠怡花園亦錄得明賺實蝕個案，利嘉閣地產高級市務經理曾定杰說，6座極高層C室，實用面積365方呎，屬頂樓對下一層的鳳凰樓層2房戶，享海景，獲準新婚客斥620萬元承接，呎價16986元。原業主2018年以600萬元購入，賬面僅賺20萬元或3.3%，計及使費估算蝕約10萬元。

沙田九肚澐灃錄得首宗二手成交，據了解，一幢單號屋，實用面積2066方呎，4房間隔，連152方呎平台、456方呎天台以及329方呎花園，以5100萬元沽出，呎價24685元。原業主於2018年斥資4636.9萬元購入上址，賬面已賺463.1萬元或10%。

信置（00083）今年新盤銷售理想，旗下樓盤連合作項目，迄今累售逾1700伙，銷售額超過290億元，同系與市區重建局合作發展的中環ONE CENTRAL PLACE積極部署，有機會成為集團今年壓軸推售的全新項目。

信置營業部集團聯席董事田兆源出席美聯物業西九龍旗艦店開幕時表示，今年集團銷售成績理想，連同合作項目共售出逾1700伙，銷售額超過290億元，其中西南九龍長沙灣維港滙發展項目本月售出34伙，套現約4億元，累沽約652伙，套現逾91億元。

ONE CENTRAL PLACE或壓軸

田兆源續稱，旗下已獲批售樓紙的ONE CENTRAL PLACE，提供121伙，正於中環中央廣場搭建示範單位，提供1房及2房戶型共2個示範單位，有機會成為今年壓軸推售的全新項目。此外，聖誕節將近，旗下馬鞍山Silversands及旺角ONE SOHO早前推出聖誕置業優惠，買家可獲逾8.88萬元現金回贈，分別設有10個名額。

他指出，集團明年將有多個全新項目推售，包括西鐵錦上路站物業發展項目第一期（約2200伙）、將軍澳日出康城第11期項目（約1880伙）及香港仔黃竹坑站上蓋物業港島南岸4期（約800伙）。

美聯住宅部行政總裁布少明謂，本月有大型樓盤推售，全月新盤成交有望達1500宗，2021年全年一手交投量料約1.77萬宗，樓市未來將平穩發展。

美聯工商舖（00459）資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，全港整體指標甲級商廈空置率由今年10月的10%，下降至11月的9.6%，降1.4個百分點。而甲級商廈售價11月按月升0.7%，租金則下跌0.4%。美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，隨着「小通關」在即，預料投資者入市信心增加，「北水」會回歸寫字樓市場。

測量師：發展商趕收地前 積極補價改劃住宅

發展商加快補地價，今年至今補地價金額暫錄得404億元，打破2017年紀錄，創歷史新高水平，連同賣地收入，預計將推高政府今年度（2021年4月至2022年3月）土地收入至逾1,100億元。

據地政總署昨日最新資料顯示，2021年開始至今，合共錄得404億元補地價，包括新增5宗共55.3億元較大額補地價，總數超過2017年400億元的歷史高位。

值得留意的是，2017年錄得一宗新地 （00016） 西貢十四鄉涉及159億元的巨額補地價，因此今年實際補地價個案較2017年時候多出更多，亦涉及更多中大型項目。

事實上，即使扣除113.8億元涉及鐵路項目，以及8.6億元涉及公營房屋及基建設施的補地價後，整體補地價金額仍然高達281.6億元。年內錄得較大額的住宅項目補地價，包括香港興業 （00480） 及中信股份 （00267） 為愉景灣北部項目補地價52.4億元，將建1,400伙。

全年補地價 或達550億水平

由於近期九建 （00034） 及太古地產 （01972） 等亦先後公布，分別接納地政總署就牛池灣前聖約瑟安老院項目，及柴灣前中巴車廠重建的補地價金額，合共涉及約142億元；兩者將會陸續完成成交手續，有機會最終全年補地價金額達550億元水平。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，部分補地價個案來自新界，估計與政府早前公布推動北部都會區願景有關，而且目前官地數目不算特別多，所以發展商會積極以補地價形式增加土地儲備。

他又預計，明年補地價趨勢會持續活躍，主因是在北部都會區概念推動下，發展商會趕及在政府收地前，積極發展土地，以免日後土地遭政府收回。同時，由於現時申請放寬地積比率的難度減少，這亦會鼓勵發展商申請補地價。

年度地價收入 超目標2成

受惠於補地價金額大增，連同中環新海濱地王508億元售出後，2021/22年（2021年4月至2022年3月）財政年度政府賣地達883億元，年度地價收入已經達1,187.9億元，較政府預測的目標976億元，高出2成或211.9億元，亦較2020/21年度地價收入870億元高出36%。

內房債務危機未解，評級機構標普昨日表示，由於下半年中國房地產行業的困境加劇，到2021年底，中國銀行業的房地產不良貸款率可能會比今年年中增長逾一倍。中國銀行業的房地產不良貸款率在2021年年中為2.5%，2020年底為2%，到2021年底可能升至5.5%。該行預計，關鍵政策方向保持不變，並預計2022年房地產開發貸款零增長，2023年和2024年將有小幅增長。

標普表示，房地產行業面臨壓力，估計有大約三分之一的開發商陷入財務困境，這也將使2021年的整體不良貸款率提高約20個基點，可能會削弱銀行的盈利能力。該行認為，具有積極風險偏好或高度地理集中的銀行持有的抵押品緩衝可能較為薄弱，因此會承受更大壓力。事實上，中國銀保監會多次警告說，不良資產對銀行的壓力一直存在，9月末銀行業不良貸款餘額為3.6萬億元。

中原分行經理郭麗娟表示，觀塘麗港城（見圖）10座中高層F室，517方呎，2房間隔，座向東南方，望內園泳池景，開價840萬，放盤近3個月，以800萬成交，呎價15474元。買家議價後感單位造價吸引，符合其置業預算，考慮片刻即決定入市自用。原業主於1995年6月以400萬一手購入，持貨26年，帳面獲利400萬，升值1倍。