華固（2548）建設昨（20）日公告以每坪土地單價88.8萬元、總價28.8億元拿下台中水湳經貿園區正對面逾3,000坪土地，價格相當漂亮；華固建設指出，該案是公司首筆插旗台中市場新案、預計三年後推出，目前規劃有兩棟住宅、總銷初估至少85億元，惟產品規格還在思考當中。

華固建設今年4月投標台中水湳經貿園區土地鎩羽而歸，惟公司昨日公告以總價28.8億元拿下台中市西屯區鑫港尾段95-104地號等十筆土地、面積高達3,243.44坪，相較於區域內先前每坪土地單價標出170萬元、甚至280萬元高價，華固建設昨以每坪土地單價88.8萬元購入該地，算是買得相當漂亮。

華固建設指出，台中水湳經貿園區擁有大安森林公園2.5倍大的中央公園，加上2023年水湳轉運中心預計完工，2024年還有會展中心、綠美圖落成，重劃區未來發展可期，尤其昨日購入土地不僅土地方正、四面臨路，更正對30米寬的經貿路，距離中科僅需開車10分鐘，地段相當優越。該案也是華固建設首筆搶進台中房市建案。

華固建設表示，該案土地面積高達3,243.44坪，為大面積街廓之方正土地，公司正思考產品定位中，不過可以確定的是全案將興建兩大棟住宅產品，總銷至少85億元。

展望明年，華固建設規劃推出六大新案，其中率先在首季登場的是總銷28.3億元「華固文臨」、為北士科首筆住宅案，以及總銷34.1億元「華固大安學府」，第2季則規劃總銷37億元「華固得月」，第3季則有總銷33.2億元「泰山莊田路案」；另外，明年華固還有兩筆商辦案推出，包括6、7月登場的總銷47.5億元「華固中原置地」，以及總銷54.8億元「華固樂富中心」，其中前者已在上周開工，後者預計2023年第4季完工。

央行祭出第四波選擇性信用管制，瞄準囤房囤地，除祭出史上最嚴的成數限制外，預計今天邀銀行共商執行細節，訂定一致性的規範，以強化政策力道。不過，大通膨時代，豪宅具有保值抗跌的優勢，不少富豪名人，一出手便是無貸款購入，不需銀行「金援」，政策打房根本打不到。
央行決議四度出手加重房市管制，是考量全體銀行不動產貸款集中度仍高，希望加速興建、增加供給，避免銀行信用資源流供囤房囤地。央行總裁楊金龍特別指出，銀行雖在貸款契約中要求建商要在一定期間內動工興建，否則就要提高利率或收回部分資金，但在執行上卻有落差，形同鼓勵購地建商一直貸款囤地，換約再換約、以貸養貸，因此此次特別加入要「切結在一定期間內」動工興建。

為訂定一致性、細膩的規範加速開發，讓全體銀行一體適用，央行今邀銀行業者「喝咖啡」，討論後續執行細節，避免銀行「理由很多」，無限期任由建商不動工，且將列為日後金檢項目。

央行希望金融機構受理購地貸款時能有合理規範，對建商興建時程進行後續追蹤，且須具有約束力，不要讓建商有一堆理由不開發。

央行希望減少金融機構的不動產放款，成數限制愈來愈嚴，但對口袋深的建商或富豪來說恐怕效果有限，特別在通膨升溫之時，很多富豪名人是搬現金買房。

近期鬧得沸沸揚揚的藝人王力宏名下豪宅「吾疆」，抗跌性就相當不錯，據實價資料，王力宏在二○一七年十一月，總價四億元買下吾疆十二樓，單價約每坪二○八點九萬元，該社區最高行情為單價二五○萬元，而徐若瑄十四年前購入的「圓頂世紀館」，增值幅度也相當大，單價從每坪六十萬元也漲到最高一二○萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「吾疆」座落仁愛路豪宅地段，豪宅規格無可挑剔，也有其他名人入住光環，惜售度高且物以稀為貴，很早就是單價二百萬元俱樂部成員。

至於在市中心中山區南京建國生活圈的「圓頂世紀館」，亦為不錯的區塊與路段，高價宅規格打造，也有名人入住與獲利消息，房市推升下躍為單價百萬宅並不意外，若十多年前就入手，房價倍數成長並不意外。

陳炳辰分析，藝人置產更在乎隱密性及增值空間，且藝人名氣如浮雲，把握當下砸錢享豪宅，也是考量演藝圈不確定性，買房都能為將來人生資產保值。

中央銀行打養地建商再出招，為避免銀行融資淪為建商養地囤地的方便門，央行業務局今（21）日將找幾家行庫主管「喝咖啡」，瞭解銀行承作購地貸款時，若建商超過期限仍遲不開工，銀行如何進行後續追蹤，或採取哪些手段，避免建商找理由、無限期不動工。

央行上周四召開理監事會議，決議推出史上最嚴房市管制措施，本次鎖定豪宅與第三戶以上房貸、建商購地、餘屋與工業區土地抵押貸款等五大類放款，祭出緊縮貸款成數限制。

楊金龍當時表示，「央行金檢了50幾次發現，購地貸款的金額還是非常龐大」。央行理監事會議後即預告，針對「購地貸款切結一定期間內動工興建」，近日將找銀行開會，對於建商未能在一定期間內開工，如何建立一致性的規範，而這些規範，也會列入央行未來的金檢項目。

央行官員昨日表示，正如楊總裁上周四所說，央行希望了解相關金融機構土地融資實際上的辦理情況，找銀行主管來開會，是希望能掌握資訊，同時聽聽銀行的意見。

一家不具名行庫總經理表示，「這次時間真的很緊迫，上周五上午收到通知，現在正忙著彙整資料」，得先把所有時間到期展延的變更條件了解清楚，好在今天能跟央行解釋清楚。

銀行高層分析，楊總裁在記者會上有提到購地貸款，需切結在一定期間內動工興建，關於這部分，央行應是想瞭解，各金融機構實務做法為何，像是購地貸款的開發方式與時程如何訂定等。

對此，央行認為，或許建商未按時程動工興建，有很多屬個案、有不同的理由，但央行不希望建商申請購地貸款後，經過「N」年仍遲遲未動工興建，如此一來就有養地的嫌疑，希望金融機構受理購地貸款時能有合理規範，對建商興建時程進行後續追蹤，且須具有約束力，不要讓建商有一堆理由不開發，「如果可以五、六、七年不斷展延下去，不就流於養地囤地？」

對於建商申請購地貸款卻遲遲不開工、具有養地嫌疑，中央銀行今（21）日將找銀行會商如何落實管理。一家銀行高層指出，最有效的方法就是緊縮貸款，像是屆期未動工，就拉高貸款利率或收回貸款成數，只是購地貸款案件非常多樣、情況也相當複雜，如何訂定合理的「一定期限」，具有一定難度。

銀行主管說，過去沒按照時程動工的建商通常會有一些理由，像是缺工、變更建築設計，甚至持續整合周邊的土地等，即使申貸時本來切結要在二年內開工，但屆期後卻因各種理由沒有動工，就會再向銀行展延個一、二年。

銀行主管指出，一般而言，建商申請購地貸款後，一年內會申請建照，並在二年內興建，如果屆期沒動工，銀行可採取的因應措施，就是調高貸款利率半碼（0.125個百分點），超過三年仍未動工，貸款利率就加1碼，藉由貸款利率加碼的懲罰條款，達到要求建商盡快開工的目的。此外，銀行也可以採取更嚴厲的手段，例如二年內沒開工，銀行收回貸款的0.5成，三年內沒開工，貸款將緊縮一成等。

銀行高層說，央行上周四宣布房市管制措施再加碼，其中，建商購地貸款從六成降為五成，其中一成要動工時才能動撥，如果三年前建商申請的購地貸款到現在還沒興建，到期後須向銀行申請貸款展延，成數就會從尚未管制前的七成，大幅縮減至目前的四成，等於是建商被迫要立刻吐回三成貸款給銀行，這樣的緊縮效果，對中小型建商衝擊非常大。

台灣金聯資產管理公司110年度平價住宅出售專案活動將在今（21）日截止申購登記，截至昨（20）日下午3時，66戶物件共有2,130人登記，登記戶數已有58戶，申購銷售率達88%，其中台南市東區崇賢三路富立和築社區及台北市辛亥路南方莊園的登記人數超過兩百人，中籤率在1%以下。

台灣金聯指出，此次推出四戶富立和築社區的物件都相當受民眾歡迎，其中一戶的登記人數達219人、排名第一，另一戶也有211人登記、排名第二，南方莊園雖僅推出一戶，也吸引209位民眾登記、排名第三。

台灣金聯表示，根據統計50人以上登記的物件有11戶、中籤率不到2%，目前有三戶僅一人登記免抽籤，至於多人登記購買物件則訂在12月29日依物件所在地分別辦理公開抽籤決定買主。

目前新北、宜蘭、竹苗、台南等地已完銷，尚未有民眾登記的物件包含台北市中山北路六段天母商圈美寓、北安路華廈及石牌路套房等三戶；桃園市中壢華廈、新屋中山路美屋、龜山透天厝及觀音草漯華美屋等四戶；台中市龍井景觀屋；南投縣名間休閒宅及彰南路華廈等兩戶等。

台灣金聯說，有意購買者可在今日前，持身分證件親洽該公司或各地業務處，或填妥申請書後郵寄台灣金聯公司或各地業務處，或採網路登記等方法，只要繳交3萬元要約保證金及登記手續費1,000元即可。

市場游資充沛，南台灣擁有基期低、台積電（2330）設廠效應等利多因素，南二都房市交易量大增，累計今年前11月房市交易量，台南市及高雄市年增率分別為17.2%及18%，創8年來同期新高，也是六都中成長最大的區域。21世紀不動產企劃研究室表示，南科的興起、台積電高雄建廠、房價基期低等因素，皆是台南、高雄的房屋交易量創下佳績的原因。

美國明年確定升息，連帶有可能影響房屋貸款利率提高，加上台商資金持續回流台灣，台幣相對其他貨幣強勢等效應下，也為房市交易注入動能。

在六都熱門房市熱銷區域中，近兩年房價皆有明顯變化，21世紀不動產企劃研究室觀察發現房價漲幅以中南部漲幅最明顯，以台中、台南、高雄房市熱銷區做房價比較，可以觀察到，台南市、高雄市皆呈現「價量俱揚」，成為全台房市最熱點。

21世紀不動產表示，即使是漲幅最高的台南市中西區房價仍落在3字頭，相對基期低帶來的高成長性，對於動輒60萬一坪起跳的雙北市來說，仍然十分具有吸引力，綜觀六都尚有許多尚未完全開發的重劃區，舉凡北投奇岩、淡海新市鎮、鶯歌鳳鳴、江翠北側、新店央北、桃園小塊西、土城暫緩、桃園中路等，這些都是最近的推案熱區重劃區，是民眾可切入的點。

21世紀不動產建議，尋找有重大建設及交通之稱的區域也會是政府重點開發的區域，未來發展性可期。而針對自己不熟悉的區域，也建議可以先在當地租屋3個月至半年確認該區域是否符合自身期望。

桃園市近年房市買氣一路升溫，永慶不動產統計實價資料，近一年桃園以總價500萬~1,000萬元的物件交易最熱，占比達45%，並集中在桃園區；總價未滿500萬元的物件交易，占比也有約30%，以中壢區為主。

若兩者合計，總價1,000萬元以下物件交易占比高達76%。

再進一步觀察屋齡的交易比重，以屋齡2年~10年、和20年~30年的居多，都逾二成五，且分別多位於中壢區和桃園區。

另外格局部分，以3房交易占比逾五成最多，其次為2房交易，占比約24%，兩者多集中於桃園區。

永慶不動產桃園中路風禾加盟店店長張辰駿指出，桃園市房屋總價500萬~1,000萬元的購屋熱區，集中在桃園區大興西路二段、大有路、春日路等。這些路段為舊市中心，生活機能發展成熟，鄰近中正藝文特區，有捷運綠線題材支撐，吸引首購族、換屋族進場。

桃園市總價1,000萬~1,500萬元的交易物件，也集中在桃園區，多位於經國重劃區的經國一路上。張辰駿說明，從經國一路至國道一號南崁交流道、經國轉運站便利，對於通勤族是一大優勢，不少雙北客選擇南下購屋。

統計資料亦發現，屋齡2年以下的新成屋，桃園區也屬交易熱區。

張辰駿表示，位在經國重劃區內的幸福路交易夯，不僅擁有河濱公園、成熟商圈、交通便利等特性，未來捷運綠線支線可從G13站貫通至幸福路，大幅提升區域交通，目前2房總價約1,100萬元上下可入手。

另外，隸屬於中路特區的文中三路、法院後街，主打高綠覆率、純住宅環境，適合喜歡「離塵不離城」的族群。不過由於建地成本墊高、推升住宅價格，2房含車位總價約1,000萬~1,200萬元，3房含車位總價則落在1,500萬~2,000萬元。

永慶不動產中壢高中加盟店店長梁秀麗表示，由於學生與工業區就業人口的租屋需求強，桃園總價500萬元內與1房格局的交易分布，多位於中壢區。

其中，元智大學周邊的興仁路二段、中原大學的實踐路、工業區鄰近的中園路，許多低總價10~20坪左右的套房物件，無論是整間、整層、甚至是整棟的租金年投報率動輒4~5%，穩定的租金收益吸引不少人當起包租公。

另外，桃園屋齡2年~10年交易量占近3成最多，且多集中於中壢區。梁秀麗指出，中壢外圍蛋白區的南園二路為購屋熱區，因靠近內壢交流道、遠東SOGO百貨、生活機能豐富又交通便利，總價1千萬元內可入手2至3房產品，受到年輕首購族、新婚家庭喜愛。

2022年公告土地現值及公告地價調整，經新竹縣地價與標準地價評議委員會在2021年12月14日評定通過，全縣公告土地現值平均約上漲0.41％，公告地價持平為0.00，土地現值地王由竹北市縣福段284地號永豐銀行持續蟬聯，公告土地現值每平方公尺約25萬元，每坪約84萬元。另外，公告土地現值及公告地價調整資料，將在2022年1月1日正式公告。

縣府地政處表示，近年來新竹縣在楊文科縣長的帶領下，興闢多項重大開發建設及交通路網，提供完善公共設施，例如新竹縣AI智慧園區已經有初步開發進度，新竹科學園區(寶山用地)擴建計畫一、二期亦陸續辦理廠房興建及用地取得程序中，另外竹北大遠百及首座影城也即將開幕營運，統計全縣2022年地價調整作業期間(2020年9月2日至2021年9月1日)買賣實價登錄案件揭露件數共計約1.61萬件，與前期(2019年9月2日至2020年9月1日)1.26萬件相較，移轉交易量穩定增加約27.52％，且部分地區有新成屋交屋挹注影響，顯示新竹縣不動產市場整體環境已逐漸脫離前幾年低迷之景氣，但整體不動產市場仍處盤整格局，2022年公告土地現值及公告地價以配合內政部政策及全縣整體均衡性為調整方向，參考都市地區地價指數、房價負擔能力等相關數據，蒐集不動產成交案件實際資訊來評估調整。

此外，新竹縣於2021年9~10月間已與毗鄰之新竹市、桃園市、苗栗縣、台中縣等縣市及轄內各鄉鎮市毗鄰地區召開毗鄰地價調整協調會議，透過開會討論協調藉以衡平區域間之地價差異，以達稅賦公平目標。

2022年公告土地現值統計約7％區段呈現上漲、1％區段呈現下跌、92％區段呈現持平情形，除部分開發區段微幅調漲外，其餘區段都是持平為主，經召開多場地價說明會廣納民意，新竹縣地價及標準地價評議委員會綜合考量審慎評議後，評定2022年全縣公告土地現值平均漲幅為0.41％，占一般正常交易價格比例為90.42％，符合內政部達市價9成的政策目標。

地政處魏處長嘉憲指出，公告地價是課徵地價稅依據，依規定每2年公告調整一次，本次也一併評議，2021年度因疫情警戒持續，地價調整仍考量整體社會經濟情勢、民眾稅捐負擔及各區段間成數均衡，2022年公告地價統計約12％區段呈現上漲、10％區段呈現下跌、78％區段呈現持平情形，部分整體開發區雖依開發期程調整，但考量稅賦平穩及公平性，仍係採逐年逐步反映，故評定全縣2022年公告地價平均調幅為0.00％，占一般正常交易價格比例為12.99％。

新竹縣2022年公告地價調整，經新竹縣府稅務局試算結果，全縣約有85％戶數地價稅未變動或減少，自用住宅住戶繳納明、後年的地價稅平均每戶稅額將預計減少25元，非自用住宅平均每戶稅額預計將減少289元，全縣每戶稅額預計平均將減少244元。但要提醒納稅人，上述稅額係以預估2022年地價資料來試算，2022年民眾的土地如有買賣移轉或使用情形變更等情況，地價稅稅額也會變動，因此，明年度應納稅額應以實際收到新竹縣府稅務局核發之正式稅單為準。

2022年公告土地現值最高地價區段位於竹北市光明六路東一段(交流道至自強南北路間)之商業區區段，每平方公尺26萬元；最低地價區段則位於尖石鄉斯馬段山坡地與石安及馬洋山等國有林班地，每平方公尺80元。因目前轄內各宗土地之公告土地現值及公告地價尚在計算中，如需查詢2022年公告土地現值及公告地價，可於2022年1月1日正式公告後，至新竹縣各地政事務所或上網查詢。

地政處貼心提醒，因2022年適逢重新規定地價，受理申報地價期間為2022年1月3日至2022年2月8日(適逢農曆過年延長至2月)，新竹縣各地政事務所提供現場、網路、傳真及郵寄等申報方式供民眾自行選擇。依據平均地權條例第16條規定，土地所有權人得參考2022年公告地價增減20％範圍以內申報地價，若未辦理申報地價者，則逕按公告地價80％為申報地價，該申報地價並依法作為課徵地價稅之基準。申報地價相關規定請參閱縣府地政處及各地政事務所網站。

麗寶集團旗下麗寶建設與住都中心，將於2021年12月22日舉行住都中心成立後首案「捷運圓山站西側公辦都更案」動土儀式！此次合作案，共投入近43億元，打造數位藝術休閒觀光與樂活宜居的新型態都更示範宅「圓山綠水」新天地，期盼能夠帶動北大同區的整體發展。

在「連商成市、連居成園」的概念下，麗寶規劃了兩區分別為地上10層及11層、地下4層的飯店、美食購物廣場、商辦商業空間及住宅大樓。希望能達成社區共生、永續綠能、都市公共設施改善、塑造城市人文藝術新天地等企業責任，藉此帶動大同區都市再生，並創造更多在地就業機會。」福容大飯店圓山店，規畫兩個區域，期望能滿足不同族群的住宿需求，一區為福容大飯店圓山旗艦店，共200間客房，地點便捷適合商務住宿，打造戶外泳池及多項親子設施，適合親子一同出遊旅行，輕鬆安排城市裡的度假之旅；另一區則為福容青年旅館品牌-美棧，預計規畫40間客房，經濟實惠、交通便利，是背包客與年輕族群的住宿首選。

除此之外，「圓山綠水」新天地透過綠建築基本內涵的「生態、節能、減廢、健康」條件，打造出符合具備亞熱帶建築節能特色的黃金級綠建築。鄰近捷運圓山站、花博公園、台北數位產業園區等，藝術人文薈萃，更是藝文活動與觀光的交通入口重要轉運點。麗寶集團對於藝術與文化資產的重視，也在此次的合作上特別重視；針對北側B區大樓旁的台鐵舊宿舍日式建築，也特別規劃經費協助修繕，致力保留地方歷史資產。

麗寶集團近年來以社會責任企業體系發展，結合地方與公部門雙方加成的力量，以基地為同心圓的中心，希望串連周邊的產業結合發展，再度啟動北大同周邊紋理脈絡及產業發展，全案預計於2025年完工！

雖然近期房價走揚，不過民眾購屋對於每月房貸還是緊守底線，信義房屋 (9940-TW) 進行問卷調查結果顯示，43% 受訪者可接受房貸佔家庭月收入 3 成以內，有 24% 可接受房貸佔家庭月收入的 35%，等於有 2/3 民眾緊守每月房貸支出家庭收入 35% 以內的底線。

台北市購屋民眾則因房價負擔較重，有 13% 受訪者可以接受每月房貸佔家庭月收 5 成以上，比例高於其他都會區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然房價快速上揚，民眾購屋貸款也一路增加，不過多數民眾希望對於每月房貸佔家庭收入比例仍維持在 35% 內，從許多統計資料顯示，30 年期的房貸一路增加，可能成為支撐民眾降低每月還款負擔的重要工具。

問卷調查顯示，大多數的民眾還是相對比較保守理性 ，北市有 62%、新北市 69%、桃園市 69%、新竹 68%、台中 73%、台南 70%、高雄 63%，可以承受每月房貸佔家庭月收的 35% 以內，另外有鑑於各都會區的房價負擔水準不同，能夠接受較高房貸負擔的則是台北市，北市有 38% 民眾可以接受房貸佔月收 40% 以上，新北市 31%、桃園市 31%、新竹 32%、台中市 27%、台南市 30%、高雄市 37%。

曾敬德建議，雖然現階段市場維持歷史低檔水準，甚至自住客還可以搭配使用寬限期，但「借好借滿」的同時，需留意央行已經提醒未來升息的風險，建議民眾不要過度槓桿，且可試算若是長期利率調漲，每月房貸利息增加是否會因此影響生活品質。

重點支援優質房地產企業並購出現經營風險的房地產企業優質專案。

近日，第一財經記者獲悉，央行、銀保監會聯合對金融機構發佈《關於做好重點房地產企業風險處置專案並購金融服務的通知》（下稱《通知》），要求銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務，重點支援優質房地產企業並購出現經營風險的房地產企業優質專案。

與此同時，兩場相關的座談會也相繼召開，鼓勵優質民營房地產企業以及國有房地產企業，並購出現風險的大型房地產企業的優質項目，支援銀行滿足房地產企業合理融資需求，對出現風險的大型房地產企業，不盲目抽貸斷貸，打消房企和金融機構的一些疑慮，促進房地產行業平穩健康發展和良性迴圈。

隨著房地產項目並購融資環境逐步回暖，預計接下來房地產行業將會迎來一波項目並購潮。

重點支持收購出險房企優質專案

市場分析認為，在當下的房地產行業，並購也許是速效藥，是啟動企業和盤活資產的重要途徑。但值得注意的是，與此前幾輪房地產行業並購重組交易標的多以股權為主有所不同，《通知》此次明確，重點支援優質房地產企業兼併收購出險和困難房地產企業的優質項目，而非企業本身。

《通知》內容主要涉及六個方面，一是明確銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務，重點支援優質房地產企業兼併收購流動性困難房地產企業的優質項目。

“過去，房地產企業也會出現一些經營困難，國內每年都有大量的中小房企倒閉，但這些房企的退出並不會對市場產生影響，其中一個重要的風險化解手段就是並購，由別的大型企業收購或者把項目買去。目前，一些相對來說比較大的房地產企業出現了風險事件，做好相關風險化解工作，並購也是一個很重要的手段。”第一財經從接近監管人士處瞭解到，此次《通知》兼併收購的主體要自身條件較好，否則也會拖累參與並購的房地產企業自身。

《通知》也在加大債券融資支援力度方面明確了導向。即：支持優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置專案的兼併收購。一方面人民銀行鼓勵銀行業金融機構積極為並購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率；另一方面，也鼓勵金融機構投資並購債券和並購票據等債務融資工具。

此外，《通知》提出，要積極提供並購的融資顧問服務。鼓勵銀行業金融機構發揮客戶和網路管道優勢，整合信貸、投行、金融市場的業務資源，提供融資顧問服務。同時，加強與證券公司、會計師事務所等協力廠商機構的合作，匹配並購雙方需求，提高並購成功率。

在提高並購服務效率方面，《通知》要求，加快重點房地產企業項目並購貸款的審批流程，提升全流程服務效率。對於風險可控的專案，可以提前啟動盡職調查和信貸審查。推動地方政府優化被收購房地產專案預售資金管理，加快權證辦理等支援措施，為並購融資營造良好環境。

《通知》強調，銀行業金融機構要按照穿透原則評估專案的合規性。不能只看專案的表面，還要穿透到底層，查看該專案是否合規，同時要嚴格遵守房地產開發貸款的監管要求，加強並購貸款的風險控制和貸後管理，做好資金用途的監控。

另外，《通知》明確要建立報告制度和宣傳機制。銀行業金融機構要建立重點房地產企業項目並購貸款的報告制度，按月向人民銀行和銀保監會報告其開展並購金融服務的情況、存在的問題和建議，積極配合並購雙方披露專案並購和金融支援的資訊。

融資環境回暖促行業良性迴圈

第一記者從業內瞭解到，前一段時間由於市場形勢變化，房地產行業面臨一定的流動性短缺。基於此，一些房企擔心對經營困難的房企承債式收並購，可能會影響收並購方自身的負債指標。

融資環境改善是房企開展專案並購的直接動力源(9.050, 0.82, 9.96%)。四季度以來，金融部門多次發聲“滿足合理的住房信貸需求”、“促進房地產業健康發展和良性迴圈”。商業銀行個人按揭貸款、開發貸款投放速度相應加快，涉房貸款融資環境正在改善。

第一財經記者獲悉，近期兩場關於房地產融資的重要會議相繼召開，向市場傳遞金融部門維護房地產行業“良性迴圈”的信號。

近日，央行、國資委召開房地產企業座談會，參會機構主要為優質的大型民營房地產企業以及國有房地產企業，鼓勵優質企業按照市場化原則並購出現風險的大型房地產企業的優質項目。

此外，央行、銀保監會也於近期召集部分銀行業金融機構進行座談，希望銀行業金融機構能夠積極推進並提供並購貸款，對出現風險的大型房地產企業不要盲目抽貸斷貸。

實際上，這並非金融監管部門針對房企並購貸款的首次發聲。早在12月3日，銀保監會有關負責人答記者問中已指出，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、並購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

中國銀行(3.050, -0.01, -0.33%)間市場交易商協會於12月10日舉行房地產企業代表座談會指出，將優先支援符合房地產調控政策的企業註冊債務融資工具用於並購項目或已售在建專案建設。

紅塔證券(11.390, -0.14, -1.21%)研究所所長、首席經濟學家李奇霖分析，過去幾年整個房企資金鏈條高度依賴房地產預售產生的現金流，這是維持規模擴張、存量債務償還的重要基礎和前提條件，但這一模式在2021年房地產調控下發生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠杆擴張上限，二是房價上漲預期不再，三是信用風險壓力加大，購房者和房企之間信任關係被打破，這讓預售回款難度進一步加劇。於是，整個房地產業鏈條在一定程度上陷入一種“惡性循環”。

李奇霖認為，把房地產行業的“惡性循環”變成“良性迴圈”，其中一個辦法就是對於有出清壓力的房企，鼓勵龍頭優質房企去收購低價拋售的資產，這些龍頭優質房企本身可以從金融機構獲得穩健溢價，融資成本低，這都有助於促進行業良性迴圈和市場化出清。

危機正在緩解。

平靜的湖水泛起了陣陣漣漪，世茂集團（000813.HK，簡稱“世茂”）財務狀況牽動各方。2021年10月底至11月初，短短幾天內，該公司債券從投資級跌落垃圾級。11月5日，一則世茂與陸家嘴信託違約的虛假傳聞，引爆當天世茂股債雙殺，由此揭開了世茂流動性危機一角。與此同時，世茂旗下上海世茂終止出售浦城路社區110套房源，也引發了市場高度關注。

一個多月來，世茂集團債務違約傳聞不斷，但據21世紀經濟報導記者瞭解，世茂目前還沒有在公開市場發生實質性違約事件，且一直如期兌付中票本息與商票。12月20日，世茂系公司股價表現不佳：世茂股價收報5元港幣，跌8.59%，市盈率1.24，總市值189.9億；世茂股份微漲1.88%至3.25元人民幣；世茂服務則較上週五收市價持平，收報5.12元港元。與此同時，境內債有輕微上漲。

但溯源世茂短期流動性危機，可以看出當下房地產行業大環境已經對房企資金面產生了較大影響，房企發展模式面臨重塑。

市場噤若寒蟬

“1105”股債雙殺之前，世茂在投資人眼中可謂是優質投資標的。今年4月8日，標普將世茂調級為“投資級”，這意味著，這是繼碧桂園、龍湖後，第三家跑進安全屋的民企。隨後穆迪也跟進了。7月7日，穆迪更新看多信用報告，為年底將世茂調整為“投資級”做準備。

計畫不如變化快。

“1105”之後，世茂董事局副主席兼執行董事許世壇當天已召開投資者線上會議解釋公司並未實質性違約，多筆信託與境外債也在談展期。但由於市場氛圍每況愈下，投資者對於世茂有太多猜忌與疑問。一個多月之內，世茂股債面臨深度調整。

12月13日，世茂再度面臨“股債雙殺”。當天世茂股價報收7.08港元，跌12.16%；境內以世茂股份（600823.SH）、上海世茂建築有限公司為發行主體的公司債均出現大幅下跌，多隻債券出現臨停。

外界一直不明確境外投資者拋售世茂債券的原因在哪裡，一說是機構做空，一說是世茂債務存在違約風險。但這兩種情況均沒有實質性證據。

據21世紀經濟報導記者採訪瞭解，世茂實際情況並非外界傳聞那般惡劣。從該公司準時兌付商票以及償還一筆3000多萬信託本息也可見，近期世茂流動性危機正在緩解。

一名從事設計行業的人士對21世紀經濟報導記者表示，其手中持有幾百萬世茂商票，世茂在12月已經準時兌付了一半；剩下一半則要到明年上半年才到期。作為供應商，他體會到世茂資金問題正在緩解，自己一個月前的焦慮心態也逐漸淡化了。

除了大環境的變化，世茂或許正是房企高周轉模式與當下的行業調整趨勢衝突的一個案例。

從世茂2021年半年報可見，世茂有息負債為1645.1億元人民幣，其中一年以下的短期借貸為346.49億元人民幣，一年內到期的債券為97.94億元人民幣。短債占比約為27%。

日前，某國際評級機構發表評論指出，世茂表外負債規模達到1200億人民幣，這是增加該公司前景不明朗因素的一個重大原因。世茂方面則沒有公開過表外負債的資料。

表外負債規模疑雲

世茂的表外負債有多少？或許可以從近期一位投資名人的離世溯源。

12月18日，中植系領軍人物解直錕突然去世，引發廣泛關注。外界的關注，也暴露了世茂此次流動性危機的其中一個原因。

中植系剛在今年7月份以16.45億從樂視手中買走世茂工三項目。世茂工三是由世茂股份斥資30億元打造的集商業、酒店、寫字樓於一體的城市綜合體項目。2015年，樂視控股以29.72億元的價格從世茂股份手中獲取工三項目100%股權。2016年9月，樂視開始全面接管世茂工三並計畫對其改造。然而樂視很快就隕落了。今年7月29日，北京產權交易所官網顯示，中植系旗下北京卓睿物業管理有限公司以16.45億元從樂視控股手中拍下世茂集團高端地標綜合體世茂工三。

中植系與世茂的資本聯繫遠不止於此。12月18日晚間，中植集團公佈瞭解直錕治喪委員會名單。作為生意夥伴，世茂集團董事局主席許榮茂赫然在列。

2020年4月26日，中植系投資平臺中海晟融通過官方微信披露，其已收購北京市東城區工人體育場西路公寓專案，並以40%權益引進世茂集團合作。

世茂體系不少合聯營企業之中，出現了中植系“中植創信投資有限公司”的身影。包括深圳市樾韻企業管理有限公司、深圳市樾茂企業管理有限公司、深圳市榮樾企業管理有限公司、深圳市茂樾企業管理有限公司、深圳市樾晟企業管理有限責任公司、深圳市晟世善居實業有限公司、深圳市榮晟善居實業有限公司、深圳市升豐盈實業有限公司、深圳市融晟豐盈實業有限公司、深圳市海晟豐盈實業有限公司、深圳市融豐盈實業有限公司等11家公司。

企信寶顯示，這11家合聯營公司均是世茂系關聯公司與中植創信各持股50%註冊而成。穿透股權結構，記者發現這其中部分公司引入了金融機構資本，不排除明股實債的可能性。

比如2020年9月1日，深圳市樾韻企業管理有限公司由中植創信投資有限公司與深圳市穆庭投資有限責任公司（簡稱“穆庭投資”）各持50%股權投資成立，註冊資本金5000萬元人民幣。穆庭投資由廈門市穆雋股權投資有限責任公司（簡稱“穆雋股權投資”）持股100%，穆雋股權投資由貴州嘉誠創銘投資中心（有限合夥）與上海妙霖企業管理有限公司（簡稱“上海妙霖”）各持股50%。而上海妙霖則是蘇州世茂置業有限公司100%持有的子公司。蘇州世茂是由BONUS BOOM LIMITED(博希有限公司)全資持有的外資公司。查詢工商資訊可見，BONUS BOOM LIMITED是許世壇與許榮茂共同持有的一家港資企業。

如果說中植系公司與世茂僅僅是股權合作關係，那麼貴州嘉誠創銘投資中心（有限合夥）的資金結構也透露了世茂表外融資路徑。

貴州嘉誠創銘投資中心（有限合夥）由貴州茂晟投資管理有限公司持股60%，貴州泰嘉投資管理有限公司持股40%。貴州茂晟投資管理有限公司同時也是貴州泰嘉投資管理有限公司100%持股的全資子公司。換言之，貴州嘉誠創銘投資中心（有限合夥）就是貴州泰嘉投資管理有限公司的全資子公司。

貴州泰嘉投資管理有限公司是什麼來頭？這家公司是摩根大通全資子公司中嘉富通（北京）投資有限公司與貴陽觀台泰產業建設投資發展有限公司各持股50%成立的，貴陽觀台泰產業建設投資發展有限公司由貴陽市觀山湖區發展和改革局持股87.7193%與中國農業發展銀行全資子公司中國農發重點建設基金有限公司持股12.2807%註冊成立。

作為一家跨國金融服務機構及美國最大的銀行之一，摩根大通介入一家租賃行業公司，顯然要發揮其金融屬性。而貴陽市觀山湖區發展和改革局與農行的介入，不排除這家公司已有抵押擔保貸款之類的動作。

從工商資料可見，前述11家公司均為2019年、2020年左右成立，時間節點與世茂收購福晟集團切合。一般而言，合聯營公司不是合併財務報表的合併物件。那麼，世茂通過成立合聯營公司引入資金的模式，不失為一個表外負債的隱秘通道。

合聯營公司在世茂體系內的數量龐大，據世茂2020年年報及2021年中報披露，2020年，世茂一共有85家合聯營公司，相比2019年年報披露的96家，減少了11.5%；2021年中報顯示，世茂為合聯營公司墊資超過50億。

世茂2021年中報裡披露過一樁司法訴訟，也從一個側面反映出合聯營公司的債務風險：一家銀行對上海世茂提起訴訟，稱上海世茂須代上海世茂的聯營公司杭州世茂世紀置業有限公司(“杭州世茂”) 償還借貸本息共計約3.9億元人民幣。乃由於杭州世茂陷入財務困難，而上海世茂為其借貸提供擔保。世茂在中報中指出，2021年中報不得不為此計提損益約5321萬元人民幣。

等待救贖與自救

目前為止，世茂回饋給投資人的資訊是正向的，自從流動性問題出現之後，世茂積極展開自救，包括在股市展開一連串融資、大股東質押資產融資、出售專案股權回血等一系列動作，也表明了世茂有應對突發危機的能力與資產實力。

12月17日，世茂公告，出售西南九龍荔盈街6號及荔盈街8號維港匯專案22.5%權益，總代價20.86億元，買方為爪哇控股(00251.HK)及會德豐及信置(00083.HK)兩家合作方。出售所得款項淨額預期用於業務發展、償還公司債務及用作一般企業用途。世茂預期這次交易將導致2021年年報就出售事項計提虧損約7.7億港元。

公開資料顯示，這是2017年由會德豐、信和置業、嘉華國際、世茂房地產以及爪哇控股聯合拿下的總價172億港元項目，一度成為香港特區最貴地塊。

不久前，世茂大股東許榮茂家族將旗下3層中環中心物業抵押給星展銀行，取得14.05億港元貸款；世茂將位於上海市浦東新區陸家嘴的總部大樓上海世茂大廈抵押融資，金額不詳；世茂大股東以每股8.14港元的價格配售1.45億股所持有的股份，相當於已發行總股本的3.97%及經認購事項擴大後已發行總股本的3.82%，融資約11.73億港元。

早在危機出現前，世茂系公司就開始頻繁融資。10月20日，世茂服務控股公告配售及發行可換股債券，籌資48.2億港元，其中80%明確用於並購。很快，世茂服務分別以2.46億元、9964億元的價格，收購了蘇州天翔物業70%的股權、湖南吉立物業70%的股權。12月13日，世茂服務再以超16億人民幣收購關聯公司世茂股份的物業管理業務相關公司、資產、負債和業務等，有業內人士將這一關聯交易解讀為“另類輸血”給世茂系。12月15日，世茂股份完成旗下到期中票付息兌付資金3135萬元資金劃撥。

實際上，世茂流動性危機出現之後，有業內人士質疑過公司大量超高層專案沉澱過多資金。今年6月，深圳前海世茂大廈開售啟動6.18折優惠；此外，福州世茂108大廈超500米高度被喊停，降至360米。

能否成為第一家自救成功的房企，世茂還在努力中。

自今年1月華夏幸福爆出信用危機以來，杜先生就再也沒有睡好覺。

杜先生的家人委託他購買的3000餘萬元至信886九通基業股權收益權集合資金信託計畫（下稱“至信886”）3期隨後逾期。九通基業是華夏幸福（600340.SH）下屬全資孫公司，該產品擔保人是華夏幸福。

記者瞭解到，不止杜先生，多名投資者從平安銀行購買的華夏幸福信託產品都出現逾期。據不完全統計，平安銀行“代銷”的華夏幸福系列信託產品共10款、33分項，直至去年12月還在銷售。該系列產品由6家信託公司發行，募集資金規模近120億元。在華夏幸福今年2月2日公告出現第一筆債務違約後，這些信託產品便無法兌付。

記者在採訪投資者的過程中瞭解到，他們普遍反映，理財經理反復強調平安集團是華夏幸福二股東，“潛臺詞讓我們覺得平安銀行會兜底”。在合格投資者審核過程中，也存在各種違規操作：有的投資者買了數千萬元產品，卻只是一名沒有收入來源的大學在校生；有的單子，理財經理明知是多人集資，仍然極力推薦。

投資人同時對平安銀行在系列信託產品中的角色存疑，認為其不僅僅是“代銷方”，而有“實質管理人”之嫌。根據投資人提供的資訊和記者採訪瞭解到的情況，10款信託產品中有9款的保管人、推薦機構、監管銀行都是平安銀行。而6家信託公司在上述產品的前期推廣、售中和售後投訴過程中，始終處於“幕後”，多名投資人也反映，平安銀行告訴他們，信託公司只是通道，“平安銀行會對客戶負責”。

一名大學生的3000萬投資“冒險”

“當時他（理財經理，張某）推薦這款產品說，中國平安集團股份有限公司（下稱“平安集團”）是華夏幸福的第二大股東，產品不會出任何問題。”山西太原人杜先生回憶。

杜先生告訴記者，自從在平安銀行太原某支行認識張某後，凡購買理財產品，他都會選擇自己家庭中的某一人新開個帳戶，這次他們一家選擇了沒在平安銀行開過戶的杜先生弟弟。“他告訴我，‘用新開的戶購買產品銀行會給一些費用，也是替他們完成新的一年裡的開門紅’”。

但問題來了，首先杜弟弟只是一名在校大學生，沒有經濟來源，風險測評肯定過不了關；其次他的身份證當時過期了。

“本來我弟測評出來是R3等級，當時理財經理讓重新做風險評估，選擇風險評估問題裡的C項或者D項，提高到R4，這樣就可以買（這個產品）了。”杜先生說。

但身份證過期的事兒有點難辦，不過這也難不倒經驗豐富的理財經理：身份證正面照片用大學生本人的；而載有有效期資訊的那一面身份證照片，則用了杜先生的。

投資者資格過關後，2020年4月，杜先生在張某的指導下，用平安口袋銀行APP操作，購買了逾3000萬元至信886產品3期。

該產品2020年4月8日成立，產品期限為1年。利率為6.3%。該款產品一共6期，整款產品共發行20億元。

九通基業系華夏幸福旗下100%持股的孫公司。信託合同顯示，該信託資金用於向九通基業投資有限公司受讓其持有的懷來鼎興100%股權。華夏幸福以其持有的廊坊京禦專案7.5%股權作為質押，並為該信託資金的還款義務提供無限連帶責任保證。

杜先生還發現，至信886在推廣時的產品說明材料中，顯示風險等級為“中等風險”。但等到產品違約了，杜先生回過頭來在APP中翻看合同，卻赫然發現，產品風險等級變成了“中高”。

鼎航源家族辦公室總經理陶思源向記者解釋，“根據《商業銀行理財業務監督管理辦法》（下稱《理財管理辦法》），無論是中等風險還是中高風險，首先，產品的風險等級要和投資者的風險等級適配，銀行只能向投資者銷售風險等級等於或低於其風險承受能力等級的理財產品；其次，銀行需要在宣傳銷售文本中如實披露產品的風險這項重要的資訊。”

記者致電杜先生所稱平安銀行太原某支行理財經理張某，對方一直沒有接聽電話。“我這幾天打電話也找不見他”，杜先生告訴記者。

記者又致電該支行行長譚女士詢問產品購買過程中是否存在宣傳不實，以及理財經理是否“主動幫助”投資者滿足“合規要求”的情形，譚女士告訴記者，相關事實正在核實中，截至記者發稿前，未收到該行相關回復。

杜先生合同生成後，該產品正常付過兩次利息，一次是2020年6月，一次是2020年12月，到2021年4月，產品將到期，本息全部付清。不過在此之前，產品就無法兌付了。

事涉120億信託理財

記者加入了一個平安—華夏幸福信託產品聯合微信群，群中有近50名投資者，反映的問題也大同小異：都是在理財經理強調平安集團是華夏幸福二股東的情況下，購買了這些信託產品，金額都在300萬元以上。

除了杜先生，群裡多名投資者也反映平安銀行工作人員指導客戶操作，以滿足“投資者適格”的要求。

投資人聯合起來做了一項統計，並給了記者一份資料：2019年12月至2020年12月間，平安系華夏幸福產品，通過陝國投西部信託、民生信託、華澳信託、銀河資本和中誠信託等6家信託公司，共發行10款、33種分項信託理財產品，合計募集資金規模118.79億元。

這10款產生分別是：陝國投•九通基業永續債（共6期）、陝國投華夏幸福永續債（共3期）、西部信託江城5號（共4期）、6號（共6期）、民生信託-至信 886 號九通基業股權收益權（共5期）、華澳•臻鑫311號（九通基業）、銀河資本-華夏幸福永續投資1號、中誠信託•鼎信華夏幸福1號（以上產品末尾省略“集合資金信託計畫”字樣）等。

而華夏幸福的資金危機，自2020年12月就已有顯現。目前公開資訊可以查到，華夏幸福最早暴露風險是在2021年1月。

2021年1月29日，中誠信國際下調華夏幸福評級由AAA至AA+，原因為新冠疫情疊加環京地區房地產調控政策嚴厲導致公司銷售金額及回款同比下滑，經營業績承壓，財務狀況惡化。

2021年2月2日，華夏幸福正式發佈公告，稱公司發生52.55億元債務逾期，涉及銀行貸款、信託貸款等債務形式，未涉及債券、債務融資工具等產品。

隨著違約的序幕拉開，截至11月29日，華夏幸福累計未能如期償還的銀行貸款、信託貸款等債務本息合計達1013.04億元。

平安銀行是“代銷”還是“主動管理”？

在出現逾期兌付後，杜先生與平安銀行該支行行長、太原銷售老總等多人交涉，杜先生提供的多份錄音材料顯示，相關人員明確表示，他購買的這款產品，民生信託只是個通道，“有啥問題找平安（銀行）就行”。

那麼這些產品平安銀行是否超出了“代銷”銀行的角色，信託公司起到怎樣的作用？記者致電上述6家信託公司的其中三家客服電話，他們給的答覆大多是，“先找平安的理財經理”，但追問誰是主動管理人時，客服都無法給出明確答覆。

其中，西部信託的客服人員告訴記者：“因為平安本來就是華夏幸福的（二股東），所以他們平安銀行肯定是最清楚現在項目最新進展的。”

記者接觸的多位元投資人也向記者反映，在產品違約後，平安銀行理財經理們的回復大多是，“找信託公司沒用，就找平安”，這與他們在產品前期銷售過程中的表態頗為一致。

上述投資者聯合後發現，產品除了銷售方為平安銀行外，還有的共同特徵是：保管人/保管銀行都是平安銀行有限公司北京分行；監管方也都是平安銀行有限公司北京分行。也就是說，平安銀行兼保管人和監管人於一身。

記者根據投資者提供的信託合同材料，發現除了平安—華澳—華夏幸福這款產品沒有監管銀行這個設置之外，其他9款產品的保管人、推薦機構、監管銀行都是同一個：平安銀行。

投資者據此認為，這些項目就是平安銀行設計的，“這些信託公司都是通道”。

陶思源告訴記者，常見的信託合同，保管人是銀行；監管方一般是信託公司。如果信託公司是做主動管理的，一般都由其做監管人。“因為證章照全部是在監管人手上，它同意才能放款。所以一般信託公司會牢牢抓住監管方這個角色。”

是否與二股東角色存在衝突

根據華夏幸福的公告，2018年7月30日，中國平安（601318.SH）以137.7億元價格持有華夏幸福總股本的19.7%，成為其第二大股東。

2019年4月9日，中國平安再次斥資42.03億元受讓華夏幸福5.69%股權。

2020年6月~12月，中國平安開始向華夏幸福陸續注資：6月，華夏幸福向平安養老發了50億元永續債用於PPP項目；7月，向平安資管發60億永續債用於 PPP項目；9月，向平安匯通發10億永續債用於PPP項目；12月，華夏幸福完成與中國平安3.4億美元一對一私募債發行。

作為華夏幸福的二股東，中國平安還不斷通過平安養老、平安資管、平安匯通等平臺為華夏幸福注資，這使得平安銀行與華夏幸福的關聯關係越拉越緊，而平安銀行“代銷”華夏幸福產品的角色，也更加模糊。Wind資訊顯示，截至2021年三季度末，中國平安直接持有平安銀行49.56%股權，並通過平安壽險及其普通保險產品合計持有平安銀行8.38%股權。

據《理財管理辦法》第二十一條規定，商業銀行理財產品投資於與該行有重大利害關係的公司發行或者承銷的證券，或者從事其他重大關聯交易的，應當符合理財產品的投資目標、投資策略和投資者利益優先原則，按照商業原則，以不優於對非關聯方同類交易的條件進行，並向投資者充分披露資訊。

對於代銷者和二股東角色衝突的質疑，上海公源律師事務所賀寬律師認為，這不是關鍵問題。“問題的關鍵在於，平安銀行是不是‘實質管理’的受託人，而受託人是否把受益人的最大利益放在首位。“

他表示，最高法《九民會議紀要》明確了“賣者盡責，買方自負”是這類民法案件實踐的處理原則。

“根據《信託法》，受託人應當遵守信託文件的規定，為受益人的最大利益處理信託事務。如果處理的事項已經存在既有風險，且該風險在未來仍然存在並持續擴大中，則受託人應當進行規避，如果受託人違反了謹慎管理義務，應當責成承擔相應的法律責任。”他告訴記者。

讓投資人再成為貸款人？

杜先生的產品4月份到期後，7月份他去找平安銀行太原分行，該分行從行長助理到銷售老總，再到理財經理，給出這樣一個方案——用購買的華夏幸福產品做抵押，可以貸出所質押總金額的70%，以對沖他未得到兌付的本金，且免兩年利息。

平安銀行工作人員告訴他，因為資管新規不允許剛兌，目前沒有別的辦法，所以銀行想到這樣一個折中的辦法。

“給我說了好多遍了，硬讓貸”。杜先生不是沒有資金需求，但他擔心這種變相拿回錢的方式，可能會違規。

對此，記者致電杜先生購買信託產品的平安銀行太原某支行，該支行行長亦表示，如果杜先生急需要用錢，是可以走“私信貸”途徑的。

記者在上述投資人群裡發現，其他投資者也反映，出問題後，平安銀行建議讓投資人成為貸款人。

杜先生告訴記者，在平安銀行APP上，買了至信886產品的投資人，可以“無縫連結”至“私信貸”的業務模組。“它是系統內生成的，合同上直接就寫投資人的名字。只要我們簽字就可以了。”

律師制止了杜先生辦理“私信貸”的衝動，其理由是，雖然可以拿到部分本金，但從合同條款來看，杜先生每個月都要還款，沒有還款就將被視為違約；而且質押的至信886號產品價值“縮水”的話，還要從杜先生其他資產裡面拿出一筆錢還。

“我不想從投資人的身份，再變成貸款人。”杜先生說。

12月16日，廣西桂林市人民政府公佈了一則通知——《桂林市加大重點行業扶持力度衝刺四季度經濟工作若干獎勵措施的通知》，當中包括房地產業的獎勵及補貼。

對房企而言，2021年12月1日至12月31日期間，對五城區單個樓盤銷售面積在3000平方米以上的企業進行排序：排名前三的分別發放30萬元、20萬元、10萬元消費券；對購房者來說，購買五城區新建商品房也將予以消費券補貼，可在本地商貿企業購買百貨、家電、車輛等。


無獨有偶，據媒體統計，11月以來至少有10個地方出臺鼓勵性的購房政策促進房地產市場平穩健康發展，包括湖北荊門、江蘇南通海安、重慶萬州、河南開封、河北保定、河南新鄉、廣西桂林、浙江金華武義、安徽蕪湖、湖南衡陽等。

這其中，既有常見的人才購房補貼，也有過去幾年司空見慣的契稅補貼、新市民購房補貼等，還有三孩家庭買房“獎錢”政策。而桂林的購房激勵既面向消費者，又面向房企，堪稱一個罕見的新招。

面對這種景象，人們難免有點困惑：在房地產市場上，地方政府又要“托市”了嗎？

這樣的現象值得認真分析。

不得不承認，2021年的樓市可謂一波多折。三道紅線上線，房企和個人貸款受限，房企暴雷現象時有發生，樓市全年彌漫著悲觀情緒。

更重要的是，這種悲觀情緒對消費心理的影響不可忽視。在消費者那裡，“買漲不買跌”是鐵的定律。不用特意去調查，留意一下身邊人群就可以發現，在這段時間，不少原準備入手的人，哪怕是基於剛性需求，也選擇了忍耐，進入持幣觀望的狀態。

一邊是大量的剛性需求被抑制，另一邊則是高企的庫存。

易居房地產研究院發佈最新一期《全國百城住宅庫存報告》顯示，截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%。庫存環比資料出現連續4個月環比正增長現象，而同比則連續36個月保持正增長態勢。當前百城庫存規模為2016年8月份以來的最高值，即創下5年來的新高。

毫無疑問，庫存風險若不消除，對於房企的經營目標完成和債務風險的化解，都會形成障礙，進而會對經濟基本面形成傳導效應，帶來一定負面影響。而對三四線城市來說，去庫存的壓力明顯更大。

面對這種情況，近期土地、融資、預售端的利好政策不斷湧現，有利於房地產再融資，有望緩解房企資金鏈壓力。但這些還不夠，還需要對消費端進行適當的刺激。

多個城市出臺刺激住房消費的政策，自在情理之中。

但是如果要說這些城市是在“托市”，則有些言過其實。

首先要問，當下政府對樓市的最核心的訴求是什麼？一言以蔽之：穩。

其次要問，目前出臺的這些政策到底是有利於穩房價，還是有利於所謂的托市？

儘管各地的政策五花八門，但由於對消費者來說，住房屬於大宗商品，這些補貼究只能說是錦上添花，要達到“托市”的效果應該是勉為其難。另外，如果是炒房者，其需要的是房價上漲的預期，而不是購房過程中可以得到的“三瓜兩棗”。

一些庫存高的城市出臺刺激住房消費的城市是不得已而行之，並不能算是托市，能否起到促進消費的效果，仍有待觀察。但需要警惕的是，一些地方會不會用力過猛，政策再度“翻燒餅”，從而影響“房住不炒”的基本定位。

近日央行和銀保監會近日聯合出臺《關於做好重點房地產企業風險處置專案並購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務，支援優質的房地產企業按照市場化原則兼併收購重點房地產企業的項目。

近日央行和銀保監會近日聯合出臺《關於做好重點房地產企業風險處置專案並購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務，支援優質的房地產企業按照市場化原則兼併收購重點房地產企業的項目。

市場人士指出，此舉有利於緩解房企流動性壓力，後續房企間並購有望逐步放量，行業格局有望重塑，優質房企的優勢將再擴大。根據Wind統計，截止12月19日，今年四季度房地產行業並購金額2,678.4億元，環同比分別增長103%、71.5%。

中金公司研報指出，近期中共中央政治局會議和中央經濟工作會議先後表態“支持合理住房需求”、“促進良性迴圈”，後市政策力度可期，基本面指標將逐步企穩回升，帶動行業預期和信心不斷修復，最終實現良性迴圈。預計後市購房者觀望情緒好轉，中短期內重點城市房價下行趨勢有望得到遏制並逐漸企穩回升。

申萬宏源證券研報也指出，近期高層連續發聲強調維穩房地產、防控金融風險，隨後融資恢復正常，多地因城施策陸續出臺，預計後續行業將演繹三階段發展，行業加速出清後格局優化，將利好于國企龍頭和優質民企。

中資美元地產債定價將更趨公允合理

市場人士指出，國內政策層面持續釋放趨暖信號後，後續行業底部將逐步出現，銷售好轉將帶動企業自身造血能力改善，發行人還款意願也將有所提升，中資美元地產債定價將更趨公允合理。

安信證券固收分析師池光勝指出，從一級發行來看，11月以來隨著政策支持力度加大，地產債發行金額明顯增多，但以國企為主。12月以來少數民企一級發行破冰，主要包括濱江、龍湖、碧桂園等。

此外，銀行間品種募集資金用途放寬，發行以國企為主。11月下旬以來，部分房企在銀行間市場新發地產債資金用途拓寬到償還銀行貸款等，發行以國企為主，包括保利、招商、首開、華髮、綠城、金地等。民企用於非借新還舊的債券發行相對較少，主要包括龍湖等。

從近期債券審核進度看，12月以來各品種地產債審核均有所加快，包括前期發行較緩慢的供應鏈ABS、尾款ABS等，審核推進項目集中于國企，民企項目主要集中於旭輝、碧桂園、龍湖等部分主體。

華泰證券研報指出，近期涉房融資初步企穩，一級發行逐步恢復，有望帶動發行人償債、投資人回流的良性迴圈。今年8月以來中資美元債大跌主要受我國房地產企業信用風險事件衝擊，目前隨著地產政策邊際轉暖市場情緒已有所修復，中資美元債指數在近兩月波動築底。

儘管環京樓市已持續調整4年，但市場仍未見底。在房企資金面普遍緊張的情況下，近期環京區域多個專案進一步加大降價力度。

儘管環京樓市已持續調整4年，但市場仍未見底。在房企資金面普遍緊張的情況下，近期環京區域多個專案進一步加大降價力度。

“當前，環京樓市活躍度偏低，企業資金回籠壓力較大，降價促銷成為企業主要行銷手段之一，但以價換量效果並不明顯，甚至一定程度上加劇了購房者的觀望情緒。”中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示。

財聯社記者採訪獲悉，為了加快去庫存，廊坊市北三縣等地已悄然鬆綁限購政策。多個環京樓盤的銷售人員告訴記者，在燕郊、香河、大廠等區域購買新房不再需要繳納社保，由售樓人員去房管局開具准購證即可。

銷售承壓下房企急於回籠資金

“我們年底在做特價活動，高層項目每平米特價11000-12000元，此外根據首付款的不同，價格也會有相應的優惠措施。最優惠的是全款購房，算下來均價就在1萬元左右。”廊坊榮盛尊府一位置業顧問表示。

據其介紹，該項目正常在售價格為14000-15000元/平方米，此次降價幅度為3000元/平方米，降幅達20%。

“這是公司在年底做的單獨的特價活動，過了12月份完成了業績，到時候價格和房源就會有所調整，不再有這樣的優惠活動。”上述置業顧問說。

位於香河的鴻坤原鄉溪穀項目，也在今年年底加大了降價促銷力度。據該專案售樓處人員介紹，目前專案在售均價每平方米在8000元左右，最優惠價格為每平方米7000多元。

上述售樓處人員告訴記者，“去年我們的售價在11000元/平方米左右，為了加快去化回籠資金，今年5、6月份成交均價降到9000元/平方米左右，到年底促銷力度進一步加大，降到8000元/平方米。”

“我們年底推出了20多套特價房，最低單價在7200元/平方米。”位於香河的大運河孔雀城時代錦悅專案銷售人員表示。據悉，2020年該項目開盤時售價約為10000元/平方米。

此外，位於燕郊的水榭花城近期也推出了特價房，均價為15000-16000元/平方米，另贈送車位。“項目在8、9月份售價還在17500元/平方米，現在為清盤回籠資金推出的房源比較便宜。”燕郊一位仲介人員說。

其還表示，燕郊夏威夷藍灣北區近期推出的新房源，均價在21000元/平方米左右，比附近二手房價格還便宜；而嘉都專案的房源優惠幅度超17.16萬元，還贈送精裝修。

“今年開發商資金比較緊張，年底想要加快回籠資金，所以推出很多優惠活動。”上述燕郊仲介人員告訴記者。

除了降價促銷，多個項目還祭出了首付分期甚至“零首付”促銷手段。

例如，位於固安的綠宸•鳳棲華府首付最低只要一成，餘下的可在一至兩年內還清；位於燕郊的福成禧悅裡和三湘印象城，首付可以分期付20%，開發商墊付10%，但要1年內還清，不用付利息。另據媒體報導，大廠的路勁公園上城等樓盤推出了“零首付”購房舉措。

儘管房企為加快資金回籠展開了“花式”促銷，但環京樓市的新盤去化率仍不理想。據世聯行資料顯示，今年11月燕郊成交新房211套，相比10月少了174套，香河成交182套，大廠僅成交128套。

放鬆限購也難以救樓市？

近一輪環京樓市大調整的起點可以追溯到2017年年中。2017年6月，北三縣全域啟動了限購，隨後樓市急轉而下。至2018年初，環京樓市不少新房和二手房的價格，相對2017年3月高點已跌去一半。

由於房價“跌跌不休”，環京部分區域出臺了“限跌令”。今年9月，張家口市發佈通知，要求已取得預售許可的專案不得低於成本進行銷售，新取得預售許可的項目不得低於備案價格的85%銷售。

對於出臺“限跌令”的原因，張家口市住建局房地產監管科科長杜繼鑫表示，目前以張家口主城區為例，房價從最頂峰時約13000元/平方米，降到了均價8000多元/平方米。尤其是進入2021年下半年以來，部分房企迫于現金流和銷售回款等壓力，張家口主城區和周邊陸續有多個樓盤，開始降到低於成本價銷售。

“環京樓市在調控政策影響下，外來需求大幅減少，房價斷崖式下跌。僅僅依靠地緣性內生置業需求，遠遠不能支撐整個環京樓市龐大的市場供應量。”合碩機構首席分析師郭毅告訴記者。

據記者瞭解，目前環京部分區域已悄然放開限購，外地人可直接購買新房，不再需要當地社保證明或納稅證明。

不過，針對限購鬆綁，廊坊北三縣並未明確發文，目前只有保定發文定向解除限購。保定於11月30日對外公開的檔顯示，購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制。

“保定放鬆限購僅針對被動式超低能耗建築，對成交影響可能相對有限，但不可否認會對市場心態產生一定提振作用。整體來看，環京樓市放鬆調控的內在動力比較強。”58安居客房產研究院分院院長張波表示。

郭毅則認為，即使環京樓市大面積放鬆限購，區域樓市也難以大幅改善，只能在一定程度上起到緩解困境的作用。

“環京樓市根本性的問題在於，整個片區沒有形成很好的產業驅動力。在這樣的背景之下，解除限購並不會帶來區域樓市更多的增量需求，也不會全面緩解目前供過於求的市場矛盾。”郭毅如是說。

人民銀行、中國銀保監會及國資委近日召集部分民營、國有房企和主要商業銀行舉行座談會，鼓勵優質企業按市場化原則加大房地產項目兼併收購，並鼓勵金融機構提供兼併收購金融服務。

處置爛尾樓 不涉股權

內地媒體引述業內人士報道，人行、銀保監近日聯合發布《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，在座談會上，建議優質房企加大房地產項目兼併收購等，助力化解風險、促進行業出清。

有媒體引述監管部門人士消息透露，有關通知旨在支持重點房地產企業項目的併購，並非為了併購出險房地產企業的股權或房地產企業本身。這意味着類似收購是以處置「爛尾樓」等項目為主，不涉及到對具體問題企業戰略方面和股權方面的干預。

有房企在座談會上表示，目前是兼併收購的較好時機，正在實質地洽談多個併購項目。

招商蛇口、碧桂園（02007）等已在銀行間市場註冊發行債務融資工具，集資用於房地產項目的兼併收購。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預期，該政策可為企業提供更多的金融支持和寬鬆環境，有助於藉着併購實現更好的項目擴展，同時幫助部分有問題房企出售項目，加快資金回籠，防範房企經營問題擴大。

莊士機構國際(00367)公布,估計不高於16.51億元出售持有蕪湖街83號的逸﹒酒店物業和營運業務的公司全部股權和貸款,料收益淨額約3.6億元.

該集團指,物業樓高24層,佔地面積約1.02萬平方呎,總樓面面積合共約1.22萬平方呎,於地下及一樓設有商舖,而較高樓層則為該酒店,設有388間客房.獨立估值師按市場法評估該物業於11月30日初步市場估值為16.21億元.持有該物業的公司截至9月底中期虧損約2625萬元,於9月30日合併資產淨值不計貸款為約12.63億元.

該集團指,該酒店入住率及平均房租將來將難免續受不利影響,過往披露將尋找途徑出售該物業以加快此投資之回報,作好準備尋求機會補充於香港之土地儲備,特別是豪宅及細價住宅市場,故出售事項之現金所得款項淨額將可補充營運資金、改善流動資金,並加強整體財政狀況,使其可於機會出現時作出潛在投資及業務發展.

順豪控股(00253)公布,以2400萬元向獨立第三方收購持有天巒洋房物業的宇金投資全部股權及出售債項.

該集團指,所購物業為上水古洞道33號天巒天巒II納沙泰爾大道洋房21號,而宇金投資過去兩年均虧損,去年負債淨值約436.6萬元,所購物業實用呎價1.41萬元,遠低於歷史成交紀錄最高實用呎價即2.4萬元,認為代價按一般商業條款訂立,該收購將由內部資源撥付.該集團指,近期港府公布有關發展新界東北地區計劃已吸引主要房地產發展商收購鄰近大型住宅項目,使該收購成為其具有資本收益潛力的投資機會.

易鑫集團(02858)公布,作為承租人與中鐵建金融租賃作為出租人訂立融資租賃協議,以約3.43億元(人民幣．下同)向出租人出售租賃資產後租回,租賃利息支出約2643萬元.

該集團指,租賃資產包括汽車,過去兩個年度租賃資產並無產生收入及淨利潤.於釐定租賃資產組成截止日期的資產淨值約4.42億元,租賃利息按參考中國人民銀行於10月20日頒布的5年期或以上貸款基準利率加125個基點釐定的年利率5.9%計算,租期預計將為期33個月.該集團將向出租人支付保證金約1029萬元.該集團指,可透過訂立融資租賃協議多元化融資渠道、補充經營所需資金及優化負債結構.

新世界發展（00017）與港鐵（00066）合作的大圍站上蓋物業項目柏傲莊，再爆出混凝土強度未達標。繼項目3期柏傲莊III的兩幢大廈因牆身底座混凝土強度未達標而須拆卸重建後，屋宇署早前要求發展商為同一項目其餘5幢住宅大廈進行額外測試並提交報告。結果顯示，1期柏傲莊I的第2及第3座，約5%的混凝土強度低於要求等級，而整體結構則沒有明顯危險。屋宇署要求新世界安排跟進，已批准加固工程及發出施工同意書。

新世界於今年7月8日宣布，柏傲莊III的第1及第8座，由於牆身底座混凝土強度不足，決定拆卸重建。屋宇署其後要求，發展商為項目其餘5幢已經完成上蓋主體結構工程的住宅大廈進行額外測試，該5幢分別為1期的第2及第3座，2期的第5、第6及第7座。

涉數戶內櫳 僅佔5%樣本

屋宇署發言人指出，測試結果顯示，2期的3幢大廈樣本全部達標，惟1期的第2及第3座則有極少部分樣本（約5%）的混凝土強度低於屋宇署批准圖則的指明等級強度。發言人表示，已要求負責的承建商就有關問題建議跟進工程，昨日亦已批准加固工程及發出施工同意書，項目負責人估計，工程可於數月內完成。

據了解，今次測試發現混凝土強度未達標的5%樣本，涉及1期兩幢幾個單位的內櫳，與3期出現結構問題的情況不同。至於有關單位的跟進或賠償，消息人士稱，發展商會與受影響的買家溝通。

就柏傲莊1期及3期樓宇部分結構構件所用的混凝土強度未達標，屋宇署已經要求有關專業人士及承建商提交事件報告，同時已就事件中是否有人違反《建築物條例》展開調查。由於仍然在調查，署方指現階段不宜就今次事件的原因作出評論，視乎調查結果，屋宇署會按《建築物條例》的規定採取適當行動。

結構安全 無礙入伙日期

屋宇署發言人強調，所有工程須按批准圖則及《建築物條例》有關規定進行，屋宇署會在所有工程（包括上述加固工程）妥善完成後才向該發展項目發出佔用許可證。

新世界發展發言人回應表示，柏傲莊1期和2期的全面覆檢已經完成，2期的覆檢結果全部達標，而1期的跟進工程方案已於昨日獲屋宇署批准。新世界續稱，已確認1期的兩座樓宇結構安全，並要求承建商盡快執行獲批准的跟進工程，預計工程完成後，沒有影響1期取得入伙紙及關鍵日期，承諾確保樓宇質量符合法例及法定標準，整個柏傲莊項目將以最佳質量完工，交付全數買家。

柏傲莊3期因須拆卸重建，預計延遲9個月交樓，即最新入伙期料為2024年3月底，發展商就事件向買家推出租金補貼及利息補償，並同意讓買家選擇取消交易，願意退還訂金和提供相關補償。

第3期累計棄購124宗

隨後陸續有買家取消買賣合約棄購單位，本月截至昨日已錄得約22宗，累積取消合約個案增至124宗，佔當時售出846伙（已扣除6宗購入後撻訂個案）的14.7%。

港鐵發言人回覆說，已接獲新世界就柏傲莊1期及2期完成覆檢的報告，知悉2期的檢測結果全部達標，而1期有小部分混凝土結構未能符合獲批設計的要求，發展商因此向屋宇署提交了跟進工程的建議，亦已獲屋宇署批准有關加固工程及發出施工同意書。港鐵公司已敦促發展商盡快落實執行加固工程，確保完全符合相關的法定要求。

新批私樓工程擬增額外測試

大圍柏傲莊第1期及第3期相繼發現混凝土強度未達標，屋宇署表示，事件肇因有待調查。為釋除公眾疑慮及進一步加強對鋼筋混凝土結構工程的品質監控，屋宇署將就新批准開展工程的發展項目施加兩項額外要求，以盡早掌握混凝土強度的資料。

第一項是增加額外測試。對於私人樓宇上蓋主體結構工程，除了現時於混凝土運抵地盤時須取樣製造混凝土立方塊，並於第28天對樣本作抗壓測試的規定外，署方會額外要求於相關工程進行期間，對結構構件作定期反彈錘敲測試。

第二項是，擬議增加的反彈錘敲測試須在完成每次澆注混凝土工序後的第七天進行，並涵蓋不同主要混凝土結構構件，包括支柱、承力牆、轉換層板、轉換橫樑等，以能更早檢查位於關鍵位置的結構構件的混凝土強度。相關的註冊建築專業人士須備存有關紀錄供屋宇署審查之用，如果發現混凝土的強度或品質有欠妥之處，須主動通知屋宇署，並於確認事故後14天內向屋宇署提交報告。對於上述新措施的執行細節，屋宇署正草擬作業備考，目標明年第一季實施。

研引入傳感器測強度

另外，屋宇署亦正積極考慮引進嵌入式傳感器，容許業界以此作為遵從額外的反彈錘敲測試規定的替代方案。傳感器是透過實時量度混凝土的溫度變化，推算混凝土的強度。有關技術正於一些私人建築及工務工程項目中試用，屋宇署擬於明年初與業界進一步探討該技術並提供詳細指引。

長和系創辦人李嘉誠增持長江實業（01113）股份。集團在回覆傳媒查詢增持事宜時表示，一間由李嘉誠全資擁有的公司於今年12月14日、15日、16日及17日，分別以平均價每股45.8708元、46.5997元、46.8010元及47.2020元購入長實共207.15萬股。

因此，根據證券及期貨條例，李嘉誠被視作持有長實之權益由46.34%升至46.39%。

另外，長江和記實業（00001）因應傳媒查詢最近回購公司股份事宜時透露，集團最近一次回購是在今年12月20日，回購8.25萬股，作價約411.79萬元。

長和9個月斥逾12億回購

長和指出，自今年3月以來已經先後56次回購股份，股份數目共2160.6萬股，涉資約12.33億元。

持有人無催重組債務 復牌挫14%

內地房企佳兆業（01638）昨日公布有4份優先票據債務違約，並表示目前優先票據未償還本金額約117.8億元（美元．下同）（約919億港元）。該公司一直與優先票據持有人代表商討，就尚未支付的優先票據制定全面債務重組計劃，至今沒有接獲優先票據持有人就加快行動發出任何通知。停牌8天的佳兆業昨日復牌，曾挫15.2%，全日跌14.1%，收市報0.79港元。

委財務顧問 冀盡快拆彈

佳兆業坦言，10月至11月合約銷售顯著下跌，雖然日常業務過程中繼續開發及銷售物業，惟12月份潛在物業買家的信心仍受打擊。公司已委任華利安諾基（中國）作為財務顧問，以評估資本結構、衡量流動性並探討一切可行解決方案，盡快紓緩目前流動性問題，為所有持份者達成最佳解決方案。同時，亦已委任盛德律師事務所出任法律顧問。

據通告指出，佳兆業目到尚未支付的優先票據包括2021年12月17日到期的4億優先票據本金連同1292萬元的利息；2023年到期11.95%優先票據，應於今年11月12日支付的2987.5萬元利息；2025年到期11.7%優先票據，應於今年11月11日支付的5850萬元利息；以及2026年到期11.65%優先票據，應於今年12月1日支付的1747.5萬元，該筆利息仍處於30天寬限期。

融創售3項目套現33億

今年11月初，佳兆業擔保的理財產品出現兌付逾期，市場擔心集團乏力還錢及出現債務違約，隨後標普把佳兆業的長期主體信用評級從「CCC+」下調至「CCC-」。標普認為，佳兆業流動性似乎耗盡，無法兌付的風險極高，可能最終導致債務重組，預計未來6個月內違約的情況無可避免。

另一方面，《21世紀經濟報道》引述消息報道，融創中國（01918）以26.8億元人民幣（約32.8億港元）售出上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等3個項目，預期交易金額達26.8億元人民幣，融創近兩個月通過項目處置、資本運作等方式，回籠超過200億元人民幣。

無底薪高佣制 自由創意模式突圍

今年以來樓市表現向好，吸引更多人入行從事地產代理工作，令行業總人數接連創出新高，地產代理行世紀21香港行政總裁吳啟民接受本報專訪時表示，看好明年樓市繼續向上，故集團明年有意進一步擴充，目標是增聘約700名代理，其中最少100至200名為無底薪、但高佣金的獨立代理，並且會持續大力開拓此類型經紀模式，以迎合變化多端的市場環境。

無分區局限 主動出擊

吳啟民表示，目前香港地產代理業是一個純「零售」模式的市場，因此工作模式根深柢固，「大部分都係只做相熟一區，變相只做同區業主或者熟客的生意」，結果不經不覺會令到自己走不出舒適區。同時，由於代理有基本的月薪及只坐在同一分行上班，不少工作態度「被動，靠地舖等消費者自己Walk in」。

由於地產代理行業競爭激烈，代理人數增加但成交單數未有按比例增長，現時市場上的主要代理行都以多舖、多人的策略發展，他認為，若集團朝着同樣方法擴張，亦無助增加市佔率，而世紀21的經營網絡遍及世界各地，故此應該向其他市場「取經」，學習不同的經營模式。

他坦言，新加坡及美國的地產代理工作模式值得借鑑，當地的地產代理都是無底薪的自由工作者，但好處是佣金高，任何樓盤都可以去做，不會再受到任何分區的局限，而且知識又會更加廣泛。「新加坡好多代理都要用自己創意同應用新科技去推介樓盤，包括拍片或者同其他代理搵合作，唔會坐喺分行等機會」。

由於現時新生代都喜愛具彈性、制度靈活的就業模式，而且更加懂得利用網絡開拓商機，吳啟民相信，無底薪而又高佣金的獨立代理會愈來愈受年輕一代歡迎，集團看準這一個就業市場的發展機會，準備聘請更多獨立代理。

世紀21一直都擁有獨立的代理團隊，拆賬比例高達60%至80%，較傳統的代理只有最高三成拆賬率高。

世紀21目前約有1800名代理及有126間分行，兩者俱較年初增加逾一成，當中有超過400名為獨立代理，他直言，活躍工作的獨立代理比例只佔約25%。 至於該行在全港市場的一手及二手買賣佔有率，分別約佔5.5%及10%。

前線團隊目標增至2500人

吳啟民透露，集團明年目標將前線代理人數增加至2500人，較目前多700人或約39%。當中，獨立代理團隊打算在明年首季內可增加100至200人，主要由集團自行聘請，同時亦鼓勵加盟商增加獨立代理的職位。

此外，集團將斥資2000萬元作為宣傳費，其中700萬元用於網上推廣，從而希望把一手市佔率提高至達8%，二手佔有率則增加至15%。

對於樓市前景方面，經濟持續復甦，若通關更加有利經濟增長速度加快，雖然明年有機會加息，但相信幅度不大，加上本地剛性需求強，預期來年樓價可升7%至8%。

吳啟民又認為，政府需要理順置業的階梯，放寬1000萬元以上物業的按揭，令到中產換樓鏈不致出現斷層。

新地（00016）發展的元朗The YOHO Hub（The YOHO Hub發展項目第B期）首輪銷售進入倒數，發展商昨天加推2號價單共111伙，折實平均呎價21020元，相比首張價單折實均價19899元高5.6%，部署最快聖誕節前後開賣。

根據價單顯示，The YOHO Hub新一批涉及1至4房單位，實用面積325至1036方呎，折實售價703.56萬至2195.16萬元，折實呎價18109至23413元，最平單位為1座12樓F室，實用面積325方呎，1房間隔，折實呎價21648元；整批單位定價計市值約14億元。

新地代理總經理陳漢麟表示，The YOHO Hub新價單的單位集中在中或高層，定價與首張價單存有差異，主要反映樓層因素，實質是原價加推，集團部署最快聖誕節前後推售，視乎收票情況，不排除開售前再加推單位。

皓日變陣 20戶下周先到先得

The YOHO Hub示範單位繼續對外開放並收票，消息稱，截至昨天該項目累積登記增至約2200個，以兩張價單共317伙計，超額約5.9倍。位於朗樂路1號的The YOHO Hub提供1030伙，實用面積317至1182方呎，預計2023年3月底落成入伙。

此外，恆隆地產（00101）旗下九龍灣單幢新盤皓日經過兩輪銷售後，發展商昨日突停售兩輪銷售中尚未售出的單位，並改發全新銷售安排，推出20伙於下周一（27日）起以先到先得形式發售。

OASIS KAI TAK頂層4141萬重售

成交方面，市場靜待The YOHO Hub銷售，昨天一手交投疏落，較矚目為會德豐地產旗下九龍東啟德現樓OASIS KAI TAK，以4141.28萬元售出3座35樓頂層A室連車位，實用面積1144方呎，附602方呎天台，呎價高見3.62萬元。據資料顯示，上址去年10月曾由發展商關連人士斥資3720萬元購入，但交易已於本月16日終止。

由南豐集團發展的將軍澳日出康城LP10同日也售出1A座21樓C室，實用面積922方呎，成交價1739.7萬元，呎價18869元。

新盤市道暢旺，有業界估計今年一手住宅交投量可增至約1.73萬宗，較去年全年有19.9%升幅，明年延續旺勢，宗數更有望一舉衝上2萬宗，創2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》實施後的約9年新高。

美聯估明年二手註冊維持六萬

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，本港新冠肺炎疫情受控，加上明年中港有望全面通關等多重利好因素帶動，估計明年一手交投進一步暢旺，全年料可錄約2萬宗成交，不但創2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》實施後最多，亦連續兩年遞升，較今年預計錄約1.73萬宗，增加約15.6%，估計涉及金額約2650億元，同創約9年新高，相比今年的約2260億元，多約17.3%。

至於二手交投，布少明相信，明年相關註冊量將與今年相若，維持約6萬宗，反觀，涉及二手住宅註冊金額有望攀至5350億元，為1997年錄得5637億元以來約25年新高，與今年估計的約5200億元相比，多2.9%，並預期樓市走勢樂觀下，明年樓價可再錄5%至10%升幅，創下歷史新高。

為更全面反映樓市走勢，該行由明年1月3日起，把美聯樓價指數成份屋苑目前的100個，增至138個，新增屋苑包括荃灣海之戀、九龍東啟德龍譽等部分位於新發展區屋苑。

二手交投明顯走樣，部分新晉屋苑業主心急止賺，尚有少量一手貨尾待售的觀塘凱滙已錄首宗二手成交，有3房單位業主額外印花稅（SSD）3年限期剛過即以1668萬元沽貨離場，賬面賺14.3%。有代理稱，現時凱滙尚有約70個放盤，佔40個屬SSD尚未屆滿的盤源。

中原地產高級分行經理王能稱，凱滙首宗二手成交為1期1座中層B室3房戶，實用面積852方呎，叫價1850萬元，終降至以1668萬元售出，呎價19577元。買家屬首置客，鍾情屋苑新及鄰近港鐵站。原業主2018年底斥1459.54萬元一手買入，持貨3年賬面賺208.46萬元，升值14.3%。

利嘉閣地產市務經理梁錦機補充，凱滙尚有約70個二手放盤，叫價930萬至2600萬元，普遍較購入價高約20%至30%，其中以2房放盤佔約30個最多，而70個放盤中有40個SSD仍未屆滿。

朗城滙每呎22000破頂

另外，今年10月下旬才陸續鬆綁的元朗朗城滙剛錄第3宗二手成交，代理透露，1座高層E室1房戶，實用面積325方呎，以730萬元放盤約5個月，剛由外區客還價至715萬元成交，呎價22000元為該屋苑新高。原業主2018年10月斥663.55萬元一手購入，相比當年賬面升值51.45萬元或7.8%。

不過，由於業主趕出貨，部分二線屋苑卻乍現低市價成交，中原地產副分區營業經理李嘉儀說，柴灣新翠花園6座低層F室2房戶 ，實用面積459方呎，以686萬元易手，低市價約5%，呎價14946元。原業主2011年斥294萬元購入，賬面獲利392萬元或1.3倍。

本港聖誕節前仍未能開放通關，零售消費繼續依靠本地客支撐，英國奢侈品巨頭Burberry亦提早在聖誕節前夕，關閉位於尖沙咀廣東道新港中心的複式巨舖分店，舖位現已每月280萬元重新放租，較原租金大削37.8%。

Burberry的尖沙咀新港中心分店，位處廣東道及海防道交界單邊位置，佔據商場地下G4及G5連1樓104至106及2樓207至209號舖共3層複式，品牌於2011年起租用，建築面積合共約10140方呎。

據了解，舖位現時月租約450萬元，呎租約444元，租約至明年第一季到期。

還原需時 提早數月撤出

不過，近日Burberry已低調結束新港中心分店，未有繼續在聖誕節零售旺季期間營業。據代理指出，由於該品牌承租多層樓面，還原舖位需時，故在租期完結前提早數月遷出。

市場稱，上述巨舖現正以280萬元重新放租，呎租約276元，較目前Burberry月租低170萬元或37.8%。而Burberry於2014年時，曾以每月650萬元續租，創該舖歷史新高，現時叫租較高位挫56.9%。

招商局置地(0978)公布，鑑於集團現金流和財務狀況持續穩健，於昨日（12月20日）全數贖回總值19億元人民幣的高級債券。是次贖回後，集團概無發行在外之債券。

截至今年6月30日，集團的淨計息債務(計息債務總額減銀行結餘及現金)對股本權益(包括非控股權益)比率(「淨槓桿率」)為24%，控制於較行業平均為低的水平。

該集團將繼續善用控股股東招商局集團和招商局蛇口工業區控股股份有限公司的龐大平台優勢，結合自身優勢運用各項資源做大規模，同時發揮在港上市平台的優勢，去開拓粵港澳大灣區及海外的潛在商機和優選業務，以務求為股東爭取更佳回報。

樓價今年在疫市下輾轉破頂，據差估署數據，8月樓價指數報398點，創歷史紀錄，期後雖從高位回落，但首10個月計仍升近4%。兩家大型代理行中原及美聯，均對明年樓市走勢感樂觀；中原預計，隨着疫情穩定，加上本港明年料續維持低息環境，帶動明年樓價上升約一成，當中上半年就達6%；美聯則認為，在通關有望等利好消息下，預期明年樓價升5%至10%，再創歷史高位，而一二手交投亦有價有市。

中原地產昨日公布樓宇數據，全年私樓成交量料達7.05萬宗，按年增25%，創9年新高，成交額亦達7230億，料創歷史新高。由於剛性需求支持加上供應短缺，今年樓價升逾5%。市場追捧中小型單位，因此上車盤集中的新界東及新界西，全年樓價升幅分別達5.2%及8.8%，尤其新界西跑贏大市。

八月樓價步入高位

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，今年樓市仍受疫情籠罩，通關不成，港樓幾乎只靠內需撐起，不過港人已習慣與病毒共存，經濟復甦，失業率下跌，發展商趁機加快推盤步伐。今年一手私宅買賣登記料達1.75萬宗，較去年15013宗多16.6%。今年一手大額成交增多，過億新盤成交錄129宗，創歷年之冠。一手成交金額估計達2430億，按年增41%，有機突破歷史新高。

新界西區跑贏大市

全年二手私宅買賣登記料達5.3萬宗，創9年新高，比去年升28%；億元二手住宅登記同創歷史新高，錄89宗。今年二手私樓成交額料達4800億，創97年後的24年來新高。預料全年私宅成交登記達7.05萬宗，按年增25%，創9年新高，成交金額料達7230億，創歷史新高。陳永傑預料，明年本港息口仍維持2厘以下低息環境，隨疫情穩定，通關有望，明年上半年私宅樓價可升逾6%，再破歷史高位，全年料可升10%。一手成交量有望達2萬宗，創3年新高；金額料破2800億，創歷史新高。二手在一手帶動下，成交量料達5.6萬宗，創10年新高，成交額可達5500億。

料明年二手買賣5.6萬宗

另外，中原測量師行董事總經理黎堅輝指，自從公私營房屋比例改為7︰3，近年私宅土地大幅減少，供應目標已下調至每年約1.29萬伙，供應量亦回落。政府土儲不足，近3年賣地表私宅地皮數目維持15幅低水平，並缺乏矚目大地皮。預計未來一手私宅推售量再下降，供求失衡加劇。另外，「北部都會區」其實於多年前提出，但推行步伐慢，屬舊酒新瓶，料短中期房屋供應仍極有限，難以應付需求。黎氏建議，政府分拆運輸、房屋兩大架構，有利聚焦資源，提高效率；亦應簡化規劃審批程序，減少重複審批，並放寬舊樓強拍門檻。

美聯住宅部行政總裁布少明展望，來年樓價升5至10%，再創歷史高位。預期疫情受控通關有望，內地資金流入，帶動本港樓市。預計明年有1.8萬伙新盤單位提供，成交量及金額雙雙創2013後新高。二手方面，註冊金額有望達至5350億，創25年新高。
成交價量料創新高

布少明表示，現時樓市坐擁不少利好因素，明年有機會全面通關，方便外地資金流入本港。另外，內地不斷推出調控樓市的措施，使樓市變得不穩定，相較下香港房策明顯致力大增供應，政策層面相對明朗及穩定，有力吸引內地客投資香港房產市場，其中料豪宅市場尤其受惠。另外私樓供應少、失業率回落、資金充裕等因素亦有助帶動樓市。

料豪宅市場最受惠

布少明估計，明年推盤量約為1.8萬，全年新盤銷售「量額」分別錄得2萬伙及2650億，雙雙創2013年《一手銷售條例》生效後新高。焦點新盤集中於元朗、天水圍、粉嶺、啟德、將軍澳及黃竹坑等地區。二手方面，估計明年有望出現「量穩價升」的局面，註冊量將達到6萬宗，與今年相若；註冊金額則有望達至5350億，創出25年高位。

回顧今年樓市表現，布氏指，2021年8月樓價達歷史新高後，其後由高位回落約2.5%，本年至今整體升幅約6%。交投方面，一、二手同步量額齊升，其中二手住宅註冊量創9年新高，註冊金額創24年新高。

美聯住宅部營運總監張子存表示，近年隨著新發展地區日漸成熟，提供良好生活配套，不少買家選擇「貪新」。其中受惠興建鐵路站消息的白石角，截至12月16日二手註冊量錄155宗，較去年全年的78宗大漲近1倍；作為新盤重鎮之一的啟德，期內註冊量錄得244宗，相比去年全年增幅多達91%；至於錦田及荃灣西區亦錄明顯升幅。對比下，傳統十大屋苑截至12月16日的二手住宅註冊量較去年全年增加約15%，跑輸整體同期升約25%。

明年私樓推約1.8萬伙

張氏表示，熱門藍籌屋苑包括沙田第一城、荔枝角美孚新邨、藍田麗港城及鰂魚涌太古城等，雖則註冊量依然高企，但年內增幅僅介乎7%至19%，表現跑輸白石角天賦海灣、啟德1號、元朗Park Yoho及荃灣海之戀新晉屋苑。

反映樓市換樓鏈重啟，同時或有買家偷步於中港恢復全面通關前入市。

中小型住宅交投急增

美聯首席分析師劉嘉輝指出，今年新盤銷售「量額」齊升，今年預測銷售量1.73萬伙，按年升約兩成，銷售金額有望錄2260億，按年升約四成。二手方面，樓價600萬至1000萬的住宅單位較受惠於19年推出的按揭政策，該板塊至12月16日錄得約24735宗成交，較去年全年升逾26%。豪宅類別交投同樣錄明顯升幅，期內逾1000萬至5000萬二手註冊錄得9567宗，較去年全年的6387宗大升約5成，實屬「跑贏大市」。