繁華七期與森綠的單元二並稱台中雙蛋黃區，而兩區交界處的「北單元二」，兼具新市政中心的繁華與低密度環境，為稀有的雙蛋黃地段！包括精銳、寶輝、陸府、雙橡園等品牌建商推案，均集中市政路以南與龍富路、公益路一帶，形成「單元二富豪月灣」。

由於北單元二地理條件擁先天優勢，鄰近74快速道與中山高、七期、公益路生活圈，是集眾多優點於一身的地段，因此開發初期就一地難求，加上超低密度開發限制，能逾千坪面積、規劃超高大樓的土地屈指可數，位在富豪月灣正核心尚未開發的素地，是建商珍藏的壓箱寶。

高容積土地換算建築面積高、可售面積高，頗受開發商青睞，如近期標售的水湳地王，容積率達800％，每坪底價380萬起，粗估每建坪土地成本約47.5萬元。然而低密度重劃區容積率最多140％，單元二容積率更僅120％，若以地價120萬來計算，每建坪土地成本為83萬元。

著眼住宅舒適度與宜居生活的開發商，更關心建築與環境的相容，偏愛在低容積、高綠覆區域，打造符合國際生活趨勢的住家。精銳建設行銷經理朱自仁說，精銳26年來專注七期豪客經營，從飽涵全球經驗的高端客得知，綠意環境才是豪宅稀有的奢侈享受。

如北單元二豪宅預售案「精銳Sky One」，基地在龍富路五段近公益路口，為富豪月灣正核心，緊鄰黎新萬坪公園第一排，基地面積1,558坪四面臨路、完整街廓，北銜七期、南連公益路，囊括優質地段、頂級商圈、無垠綠海，深受國際台商、企業主鍾愛；尤其年關近，料將掀起台商賞屋潮。

緊鄰萬坪綠意的「精銳Sky One」，為求綠意極大化，僅用基地19％作建築用地，留設1,258坪社區花園，將黎新公園與社區私家花園連成一體。區域周邊皆是低矮建築，造就「精銳Sky One」360度環景視野，且將宜居大陽台設計導入，強調「單元二因綠海而貴、綠海因大陽台而美」。全案132戶純住宅，產品規劃50?120坪三?四房。

基於愛護子女，不少富爸爸富媽媽會資助在國外唸書或就業子女在當地購置不動產，因購置的不動產在國外，容易誤以為不須課徵贈與稅或國稅局不會調查，以致漏報贈與稅。

南區國稅局查核甲君結購大額外匯案件，依所蒐集資料發現，甲君將70萬美元轉匯至其子乙君設於國外銀行帳戶，因金額龐大，研判不是支付子女生活費、教育費或醫藥費等可依遺產及贈與稅法第20條規定不計入贈與總額的項目使用。經深入追查結果，其用途是供乙君在國外購置不動產，因甲君並未申報繳納贈與稅，乃補稅並加處罰鍰360餘萬元。

該局表示，我國遺產及贈與稅法是採「屬人」兼「屬地」主義，除對經常居住在中華民國境內的中華民國國民或非中華民國國民，就境內的財產為贈與者，課徵贈與稅外，凡是經常居住在中華民國境內的中華民國國民，不管是贈與其境內或境外的財產，都應依法申報繳納贈與稅。

以本案為例，因甲君是經常居住在中華民國境內的中華民國國民，其贈與兒子的資金雖然是供海外置產使用，但該資金來自甲君的境內財產，屬贈與稅課徵對象；另外，如果甲君是將其存在海外戶頭的資金贈與給在當地唸書子女，係屬就其境外之財產為贈與，也要課徵贈與稅。

該局提醒民眾，如有上述贈與行為，請儘速在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，自動補報及補繳所漏稅款並加計利息，可依稅捐稽徵法第48條之1規定免罰。

近年建商大量入手土地，2021年全台房市推案達1.7兆、已創七年新高，2022年全台至少有十個總銷百億級建案、九個50億級建案在首季至329檔期蓄勢待發，光超大型指標案案量即逼近3,000億元，上半年新推案量欲小不易。

近年建商大手筆在土地市場掃貨，2021年底全台房市推案進入高峰，因不少建照核發塞車、打炒房政策而對市場趨觀望、或營建發包等因素，而延至2022年首季至329檔期間推案，預期2021年底這波推案狂潮，將會延續至2022上半年。

591新建案指出，全台至少34個總銷逾50億的大型建案，在2022年籌備公開銷售，其中以新北新莊副都心、桃園小檜溪、台中七期、水湳經貿園區、機捷特區等地推案最為熱絡。目前總體經濟通膨壓力高居不下，不動產相對抗跌保值，房價往上趨勢不變，但政府出手升息、政策打炒房，可能使買氣收斂。

2022年大台北地區首季指標推案雙北市二大案最受矚目，包括三圓建設投入正義國宅改建的「Diamond Towers台北之星」，房價將上看每坪250萬元；以及前身為味全三重新燕廠的茂德機構中興段案，二案都是總銷400億的超級大案。此外，新光人壽在重慶南路推出的「新光人壽總統傑仕堡」，以及大同集團尚志資產土城舊廠改建「大同莊園三期」等，都是總銷逾百億的超級大案。

另外，三本建設在桃園小檜溪三案合計180億元案量；愛山林建設在新竹寶山推出「新竹帝寶」開發總面積達18萬坪，光是第一期總銷就300億元，建照陸續申請中，未來整體開發總銷上看900億。

台中房市推案重心仍在重劃區，七期包括興富發、大陸等品牌建商不間斷的進場供貨，以往火力集中在北屯推案的總太建設揮軍水湳經貿園區推出「總太至境」正對中央公園，喊出每坪單價將挑戰百萬。

台南東區副都心生活圈如清景麟、達麗等建商持續插旗，房價將挑戰4字頭；高雄近年來發展多在北高雄，2022年南高雄鹽埕、小港難得有預售及造鎮案進場，開價預計將挑戰區域新高價。

近一年來預售市場房價狂漲，資金狂潮轉向，台南、新竹以及台北以外各大都會區外圍多點開花，改寫過去外界對房價版圖認知；業者觀察，2021年全台房價上漲有三大趨勢：台南崛起，房價水準已非六都之末；新竹飆升、精華區房價直逼新北蛋黃區；各大都會外圍興起，房價直逼新北蛋白區，大台北房價已不再一枝獨秀。

過去房市發展在六都中吊車尾的台南，房價水準追上其他直轄市，據實價登錄顯示，東區「世界巨星」創下最高每坪48萬元天價，安平「誠美拾光」最高每坪44萬元、北區「西門大苑」最高每坪43萬元，不僅精華地段，連過去蛋殼區善化，「桂田磐古」也都有最高逾每坪38萬元的成交價，台南房價水準已大幅拉近和其他直轄市的差距。

近來合併升格議題火熱的新竹，則是另一個漲勢驚人的縣市，除「合石如馥」最高逾每坪62萬外，包括「坤山央央」、最新揭露的「合石源源」均有最高逾每坪57萬的交價，房價天花板超過不少直轄市，更是直逼新北第一環蛋黃區水準。

各大都會區外圍房價漲勢也相當可觀，不少過去首購天堂、從來不被認為購屋高負擔的平價區段，最高房價也站上3字頭，如桃園的八德、平鎮、龍潭；台中市除了如烏日、太平、潭子等地外，包括大甲、東勢、梧棲、龍井等外圍區段的新案都有最站上3字頭水準。

台灣住宅自有率達七十八．六％，如此高的自有率，為何購屋需求還是如此大，且支撐房價一路上漲？在各部會持續祭出抑制房價措施時，政府是否該先釐清住宅政策是要保障民眾「居住權」、還是保障「購屋權」？而非只是悶著頭蓋社會住宅，不僅緩不濟急、也無助解決高房價民怨。

台灣數十年來的住宅政策幾乎都是保障民眾「購屋權」，例如國宅、勞工住宅、合宜住宅等，雖限定五到十年不得移轉，但抽中「樂透宅」後，期限一到轉手獲利少說數成到翻倍；近十年來才轉向只租不售的社宅政策，但因起步晚、量很少，加上這波資金狂潮推動房價飆漲，對市場供需幾無影響。

根據主計總處最新二○二○年人口及住宅普查，全國平均住宅自有率達七十八．六％，最高是彰化縣的八十六．九％、宜蘭縣的八十四．九％，就算房價所得比最高的北市及新北市，自有住宅率也達七十二．一％及七十六．二％；因此，住宅政策該先釐清的是要保障民眾「居住權」、還是「購屋權」！

二○一一年奢侈稅上路後，房地合一稅及實價登錄一．○版也登場，在選票壓力下，不管誰執政，政府打炒房從未手軟過；疫情後這波史上最大資金潮推升全球房價上漲，不僅房地合一稅及實價登錄升級到二．○版，央行選擇性信用管制、金管會金檢、內政部修法等打炒房重拳盡出。

但到底誰在炒房？是占我國GDP比重逾十一％、合計生產毛額約兩兆元的營造業與不動產及住宅服務業？還是台商回流、低利資金氾濫？或是社群揪團、投資客炒短套利？

台灣住宅問題是「不患寡而患不均」、也就是「不擔心財富不多，而是擔心不能得到公正的權利」。影響房價不只資金，還牽涉到城鄉差距、人口移動、交通建設及產業發展等多個環節，既然台灣自有住宅率近八成，居住政策理應是保障「居住權」、而非「購屋權」，若始終糾結於「購屋權」，打炒房永遠只有情緒宣洩、解決不了最根本問題。

中、南部台商回流建廠
缺工比造價漲問題嚴重

缺工、營造原物料等造價成本上漲，不只衝擊一般住宅建案，社會住宅發包興建也遭波及，除了造價直接增加逾一成外，中、南部因缺工問題更嚴重，進度恐被迫延後。

內政部初步查價後發現，雙北市社宅面臨造價上漲是首當其衝；北市社宅興建成本原本每坪十八萬元，現已漲至二十萬元，甚至有營造業者喊出每坪二十二萬元才願接，南部社宅每坪造價從十二萬元漲到十四萬元，成本至少多一成起跳。

中、南部因台商回流、科技業建廠造成缺工嚴重、工資大漲，導致中、南部社宅面臨的缺工問題比造價上漲還嚴重；內政部政務次長花敬群日前出席住都中心首個公辦都更案動土儀式時坦言，造價成本上漲的確已影響社宅興建與發包。

公共工程委員會主委吳澤成強調，面對營建原物料上漲，混凝土的重要原料像是砂石、飛灰、水泥等已採取穩定措施，飛灰採行固定價格標售，水泥在去年十二月起已透過減徵一半水泥貨物稅來穩定價格；但他坦言，公共工程費用該調高的還是要調高，才能順利發包。

追加預算拖累興建進程
住展雜誌研發長何世昌指出，目前民間RC（鋼筋混凝土）結構總營造成本每坪十八萬元跑不掉，社宅要追加預算才有機會成功發包，這不僅造成社宅預算支出大增，且追加預算行政流程費時，將拖累短期內的社宅興建數量。

建商也怕漲 憂成夾心餅乾

全國房價漲不停，打炒房政策一波接一波；但缺工、造價大漲同樣困擾建商，部分預售案傳賠錢交屋、甚至反悔要求客戶解約，加上立法院目前數個囤房稅版本中，不少主張縮短建商銷售寬限期並拉高待售餘屋房屋稅稅率，建商很怕成為政策夾心餅乾。

華固建設總經理洪嘉昇分析，包含購地資金的積壓，一個建案少說花三到五年才能完工認列，毛利率已縮減到十五％到二十％，換算平均一年毛利僅三到五％，建商早已進入「毛三到四」的薄利時代。

麗盛建設總經理何昭宏指出，營建成本上漲已不可逆，近年來預售案虧本交屋時有所聞，建商只能選擇預售時不一次售完、採取分階段賣房策略，或先建後售，來降低造價大漲侵蝕利潤的風險。

文心建設董事長葉明進透露他在北市有個建案，預售銷售完畢後、發包造價一路上漲，等到交屋成本多出逾四億元，也只能自行吸收；「真正大賺的是地主及購屋者、不是建商」！

不動產開發公會全聯會理事長楊玉全也說，近年造價漲幅至少五成，他在台東推出的首個建案也賠本收場。

對於目前多個囤房稅版本主張縮短建商銷售寬限期、且拉高餘屋稅率。房產業者都強調，未出售前是存貨而非囤貨，根本不該課徵囤房稅；這樣的稅制改革是劃錯重點，結果是建商不敢續蓋新屋、供給更少，只爽到利用人頭炒房的投資客！

何昭宏指出，「囤房稅」等同對先建後售建案埋下「稅賦地雷」，採取先建後售模式，只是希望降低造價上漲等變數影響，尤其上市櫃建商求的是周轉率、不是餘屋比率，強烈建議囤房稅對建商待售餘屋給予三年的銷售緩衝期，超過三年再課徵囤房稅。

近年最複雜公辦都更案興建廠商正式底定，新北住都中心擔任實施者的大陳單元 3 公辦都更案，順利完成公開評選興建廠商，由皇翔建設 (2545-TW) 獲最優申請人，全案基地面積近 4000 坪，總投資規模上看 300 億元，力拚 2022 年底動工。

大陳地區位於新店溪畔，周邊有綠寶石綠地、仁愛公園，未來有捷運萬大線行經，生活機能不俗，然而，大陳義胞從 1955 年來台定居至今已 66 年，區內巷弄狹小、產權複雜，建物老舊及增改建情形嚴重，有公安及消防疑慮，亟待更新。透過中心主導的公辦都更，將帶動周邊單元都更的連鎖效應。

新北住都中心董事長陳純敬表示，全案將採權利變換方式進行，皇翔建設承諾，私有所有權人分回條件一定不低於已完工的大陳單元 2，且中心要求未來住宅棟之公設比例不得高於 29%，並打造符合「銀級智慧建築」、「黃金級綠建築」、「無障礙設計標章」的指標建築。

在開放空間部分，會將周邊單元納入整體規劃考量，以符合大陳地區更新計畫中將中央公園集中留設的願景。此外，配合新北市市場改造計畫，將興建結合科技、環保、現代化的永和新生市場，成為地區新亮點。

陳純敬表示，市長侯友宜於今年初中心成立時即要求「全力加速大陳地區更新，拚兩年內動工」，全案中心已整合近 95% 所有權人同意參與都更，因此各投標團隊廠商均以業界最高規格提出規劃設計，後續將儘速與最優申請人完成簽約，並辦理法定說明會及選配作業後，儘速送市府審查。

財政部高雄國稅局表示，邇來查核營利事業所得稅申報案件，發現有部分營利事業於出售土地時，因不諳規定致誤列土地漲價總數額，進而影響課稅所得額之計算，而遭調整補稅，該局特別整理下列錯誤態樣，提醒營利事業注意：

一、免納所得稅之土地，誤扣除其土地漲價總數額

交易土地符合所得稅法第4條之5規定，如尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地等，係屬免納所得稅範圍，故其土地漲價總數額亦不得扣除。

二、適用房地合一新制之土地，未逐筆計算土地漲價總數額或計算錯誤

當年度交易2筆以上之房屋、土地，應依規定逐筆計算填報，房地交易所得額於減除依土地稅法第30條第1項規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；房地交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。

正業地政士聯合事務所分享案例指出，依據土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，共有人間持分土地出售予第三人，如果沒有通知其他共有人，往往成為彼此之間訴訟的原因。因此，持分土地的出售要格外小心，以免出賣人變成被告。

案例發生了，共有人將一筆持分1/8的農地，出賣予第三人，為了符合土地法第34條之1的規範，賣方以存證信函通知另外20多位共有人，將成交價、條件通知共有人，於函到15日內主張優先購買權，竟然收到10位共有人主張優先購買權的回函，也就是該筆持分1/8的土地，原買方無緣承買，改由回函的共有人，按目前名下的持分比例，優先購買。

當整理案件時，卻發現10人當中有8位共有人的所有權權屬於“公同共有”，僅有2位屬於“持分共有”，當中8位“公同共有人”未達到全體公同共有人同意的門檻，依據內政部2004年11月30日內授中辦地字第0930016195號函「公同共有物之其他權利(優先承買權)行使，除法律或契約另有規定外，須經全體公同共有人之同意，始得為之」，為此，部分公同共有人無法主張優先購買權，只能由另外2位持分共有人承買。

所以，當您接獲共有人出售持分土地優先購買權通知時，除了同一價格、同一條件外，別見獵心喜，如果是公同共有的狀態，記得，先和全體公同共有人取得共識，再主張優先購買權，否則，會陷入“有想法、沒辦法”的冏境。

台南市對外招商不遺餘力，經濟發展局發布招商成績，2021年共新增324件投資案，吸引416億元投資額，創造1,157億元產值，預計增加16,684個就業機會，包括Garmin、南紡二期、聲寶台南廠、華美光學、得力實業、momo永康物流中心都在2021年完工啟用或完成擴廠新增設備，台南三井outlet也建設完成，預計2022年初營運，台南於疫情之下仍繳出漂亮的成績單，此外，台積電5奈米及3奈米廠投資1.15兆元，聯電投資額1千億，統計2019年2021年吸引超過1.35兆元投資，經濟活動持續熱絡。

房地產業者表示，2021年全台都出現科技大廠進駐帶動房地產市場上揚的走勢，尤其是台積電的動向最受矚目，一般來說，科技大廠進駐會帶進高消費力、高購買力的科技新貴，因為「就近工作、就近置產」的需求，對於區域內的住房需求一定會有所提升，帶動區域不動產買氣，也順勢可以拉抬房價，台南市積極推動科技大廠以及產業進駐，除了經貿發展之外，也順勢拉抬了房地產市場的熱度。

市長黃偉哲表示，隨著蔡總統就任以來極力推動的沙崙智慧綠能科學城建設已陸續到位，各場域也進入營運階段，從南科、沙崙再延伸到橋頭的大南方科技廊帶隱然成形，預期將可逐步改變台灣經濟產值長期以來南部以傳統產業與重工業為主的印象，台南將持續以南科、沙崙所組成的雙引擎為中心，帶動關聯產業，使後疫情時代整體產業結構更加完善，並成為兼具經濟活力、科技發展以及文化底蘊的科技新城。

經發局長陳凱凌表示，南科台南園區2021年截至10月產業營業額超過8,000億元，較2020年同期大幅成長30.75％，南科管理局也預估2021年度營業額可望首度破兆。而隨著台積電在台南的建廠，南科半導體聚落的產值逐漸超越竹科，進一步推升半導體上下游產業如材料、設備、化學品倉儲等廠商進駐需求，市府團隊亦透過產業園區開發、轄內土地盤點、老舊工業區改善、市地重劃等策略，創造多元投資標的，積極協助更多半導體供應鏈業者落腳台南。

為加速台南經濟成長、促進產業發展，市府經發局積極並持續推動招商引資，透過開發工業區、強化產業聚落發展能量及國際化、舉辦招商活動宣傳台南投資環境及產業優勢、進行潛在投資廠商案源開發等招商措施，並提供企業全方位投資服務，協助排除投資障礙，以加速企業落實投資、吸引更多國際夥伴加入、引進更先進豐沛的國際資源到台南發展，促進台南市產業持續升級與蓬勃發展。歡迎國內外優質企業投資台南。

“房子是用來住的，不是用來炒的”。為貫徹落實黨中央、國務院完善住房體系的決策部署，進一步促進龍華區房地產市場平穩健康可持續發展，龍華區住房建設局盯緊行業痛點、難點，利用區塊鏈等智慧化、數位化科技手段，建設打造了全市首個房地產全鏈條監管平臺，選取19個房地產專案進行全鏈條資料貫通試點，試點專案覆蓋土地出讓、規劃報建、銷售等多個階段，包含居住用地、商業用地、工業用地等不同性質土地。

據悉，該系統主要構建“三方三化”房地產市場監管體系，即政府、企業、公眾三方參與的科學化、視覺化、透明化系統。其中，面向政府職能部門及街道的監管端涵蓋“事務中心”“資料填報中心”“監督管理”“銷售管理”“責任主體”“信訪管理”等共十二大功能模組；面向各類房地產企業的企業端涵蓋“企業人員備案”“不良行為自查”“公證資訊”“風險告知”等共八個功能模組；面向公眾的公示端則可發揮社會監督作用。

龍華區住房建設局相關負責人介紹，通過該系統，進一步強化了各職能部門對房地產專案的聯合檢查監督，促進了業務協同及資料整合，實現房地產專案資料可信、可溯，壓實了多方主體責任，主要實現三大作用。

一是“通鏈”，梳理完成房地產全鏈條資料共用清單，明確各職能部門在全鏈條各環節需共用的監管、審批、處罰資料，明晰各環節的重點監管內容，不斷推動房地產及建設工程項目“規、建、管”資料貫通，提供清晰的場景式輔助及預警能力。

二是“靠前”，提高靠前監管能力，各部門將監管過程中發現的負面情況錄入平臺，實現資訊流轉、結果互通，便於各部門及時啟動聯合回應機制，解決職能部門之間資訊不對稱、溝通不通暢等問題，及時為全鏈條下游監管部門提供線索。

三是“壓責”，落實多方主體責任，圍繞房地產專案全過程中的勘察、設計、建設、施工、監理、銷售以及等多方責任主體，建立監管清單，將各類投訴、信訪事件分類統計資料與各責任主體掛鉤，對違法次數較多的企業及時掛牌預警並拉入黑名單，推動行業各方主體自覺守法。

據介紹，接下來，龍華區住房和建設局還將深化區塊鏈技術應用，採用小步快跑的方式對平臺進行快速反覆運算，逐步實現審批結果上鏈、履職記錄上鏈、主體責任上鏈，破解資料孤島、資料確權、資料隱私等難題，進一步確保房地產項目全鏈條、各環節、各主體資料不可篡改、不可抵賴、公正可信。同時，對各部門共用資料進行分類分級管控，探索向群眾提供“一站式公示”資料查詢服務，降低資料獲取難度，更好的實現資料的可信共用、可信計算、以及資料價值流通，為實現“數字龍華、都市核心”戰略目標貢獻智慧和力量。

又一家民營房企變身為國企。

12月31日，華南城控股（01668.HK）公告稱，按認購價每股0.57港元配發及發行33.5億股新股份予深圳特區建發集團或其全資附屬公司，發行認購股份的所得款項總額估計約為19.1億港元。於認購事項完成後，深圳特區建發集團將占華南城經配發及發行認購股份擴大後已發行股本29.28%。

特區建發集團成立於2011年，是深圳市國有資產監督管理委員會下轄的國有獨資企業。其為深圳市國有產業園區開發運營主體之一，負責重大基礎設施建設工作。

換言之，深圳國企特區建發集團將成為華南城主要股東兼單一最大股東，而創始人鄭松興的持股比例由持股前的28.5%稀釋至20.16%，降至第二大股東。此外，騰訊仍為第三大股東，持股比例由11.81%稀釋至8.35%。

華南城稱，特區建發集團成為公司股東，可帶來其資源及行業經驗，讓公司提高管理及運營效率和增強財務實力。公司于綜合商貿物流生態系統模式下開發及探索其他潛力的能力和資源將得到進一步豐富及補充。另一方面，公司將探索與特區建發集團的合作機會，以實現業務協同效應，盡力提高股東回報，同時支援實體經濟的可持續發展。

與傳統高周轉房企殊異，華南城側重于“商貿物流+”商業模式的打造，形成了商品交易中心、倉儲物流配送、電子商務、會展中心、住宅及生活配套、多功能物業、商業綜合體等核心業態於一體的專案。此前華南城董事長助理、企業融資及投資者關係負責人汪智斌曾介紹稱，華南城的終極目標是成為一個商貿及物流平臺的領先運營商和開發商。“公司再發展下去應該是更重的運營商的概念附帶開發商的概念，我們的終極目標是成為一個高效領先的商貿及物流平臺的運營商。”

然後，受制於境內外融資環境繼續惡化，監管持續加強，以及公司運營跨境電商項目遭受國際貿易摩擦等，華南城業績並不理想。2021年度中期財報顯示，華南城今年上半年實現收入61.66億港元，同比下降13.2%，其中物業銷售及融資租賃收入錄得44.83億港元，同比下降22.5%。近年間，華南城已顯露出增收不增利的業績疲態，淨利潤年複合增長率呈持續下行之勢。有券商將之歸因於租賃收入負累運營性收入。

在今年11月底的2021年中期報業績會上，公司管理層也未回避資金壓力。截至今年上半年華南城短債近146億港元，而期末現金及現金存款僅有96億港元左右。最新的12月15日，標普將華南城的長期發行人信用評級從“B”下調至“Ｂ-”，並指出2022年2月、6月和11月華南城仍有三筆到期的大額離岸款項，總計9.7億美元。

在外界來看，此番配發價0.57港元接近華南城20日交易均價0.56港元，而華南城目前每股淨資產達5.22港元，市淨率錄得0.14倍，處於嚴重破淨狀態。於特區建發集團來說，相當於僅耗資19.095億港元便獲得了淨資產422.77億港元綜合商貿物流企業的大股東席位，用部分投資者的話來說就是“入股價低，買得不貴”。

同時，具體到資產方面看，華南城坐擁8個華南城專案，總規劃建面超8000萬平方米；其中可售及運營中面積就超千萬平方米。此外，華南城上半年披露已正式啟動深圳華南城一期城市更新項目計畫，預計更新完成後建築面積超過250萬平方米，商業價值超千億元。這些都被視為華南城核心優質資產的一部分。

有深圳券商人士向記者表示，具核心土地資產及偏重運營的“商貿物流+”商業模式加持的華南城，由國資大股東入主，短期或將緩解資金債務壓力，長期或將進一步帶動商業模式潛力的開發及融資成本的下行。

而另有投資者則持謹慎預期，“‘商貿物流+’投資週期長，資金沉澱多，能否激發業務模式的潛力還要靜待較長時間，而且國資大股東與鄭氏家族在經營理念、商業模式等方面的磨合還要進一步觀察。”

華南城稱，此次發行認購股份的所得款項淨額估計約為18.938億港元，公司擬將所得款項淨額用於償還現有債務及作一般公司用途。

2021年的動盪波折讓整個房地產行業都始料未及。很少有人意識到，年初市場回暖只是曇花一現，宏觀調控的重壓，並未因為疫情對房企的打擊而有所猶豫。

年初開始實施的“三條紅線”、“兩集中”政策的本意是化解房地產行業為金融市場帶來的系統性風險，讓房子回到居住本質，保剛需、保民生。但銀行業為了管控風險並沒有頂格放貸，而是刻意與封頂線保持了一段安全距離，這導致流入房地產的開發貸、個人住房貸款紛紛變緩、減少。

疊加不斷出現的房企債務違約負面消息，資本市場對房企的信心幾乎降至歷史冰點。

一南方龍頭房企行銷人士用“遲鈍和後知後覺”來形容他對2021年市場環境的感知。年初公司對新調控政策的判斷還只是一次修修補補的“小型手術”。2021年上半年銷售非常火熱，團隊已完成全年銷售額的絕大部分。但以6月為分水嶺，情況急轉直下。

中指研究院資料顯示，十一黃金周期間，其重點監測城市的成交面積同比下跌3成。所謂“金九銀十”在2021年不復存在。11月百強房企銷售額同比下降28.3%，比起10月的24.9%，下滑幅度進一步擴大。

在地產行業一片哀嚎，被現金流折磨得喘不過氣時，監管層終於陸續釋放利好政策。

2021年12月8日至10日舉行的中央經濟工作會議，雖然再次強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，但也指出，未來會加強預期引導，探索新的發展模式。堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，2021年下半年市場出現接近停滯的狀態，根本原因是下半年的過快降杠杆，多項金融政策同時收緊，政策效用疊加導致房企融資環境、購房者購房信貸環境均快速收緊。未來房地產在“良性迴圈”指引下，前期過緊的金融政策將結構性調整。

其實，早在2021年10月初，調研房企之後，銀行的個人住房貸款發放速度，和房企的發債融資情況就有了改善。

年底央行還為市場釋放了流動性，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，為市場增加了1.2萬億元資金供給。

但政策適當放鬆，並不意味著房企可以走回舉債高速擴張的老路。在中央穩地價、穩房價、穩預期的調控總基調下，近期監管層的動作，更像是為了恢復市場信心而打的補丁。

2021年12月2日，五道口供應鏈研究院發佈一篇報告（下稱“五道口報告”）寫道，近期“政策底”隱現，但“行業底”還有距離。

這意味著，春天到來之前，房企下半場淘汰賽是一場持久戰。這時聰明的房企已經開始做組織升級、人員優化、業務轉型，築建新的護城河。

過冬

2021年，讓地產人印象最深的就是監管的決心和資本的殘酷。當冬天真的來臨時，他們發現比預想的還要冷。

前述龍頭房企行銷人士回憶，他所在的公司，過去兩年每個月都能完成集團下發的銷售任務，但在2021年下半年已兩次上了集團“警示板“。

因為銀行放貸進度太慢，公司又急於回款，財務部希望他們能儘量只賣給一次性付全款的客戶。“當時各專案行銷中心每週的來訪量已經同比下滑60%，客戶購房信心被輿論影響，首付分3個月付清客戶都要糾結一番，還談什麼一次性付款客戶。”不切實際的回款要求讓他無奈。

簡要盤點，2021年衝擊樓市銷售的關鍵政策主要有三條：

先是年初房地產貸款“兩集中”制度出臺，為各銀行發放的住房貸款設置了比例上限，即不得超過該銀行總貸款額的一定比例。隨後，廣州、上海、杭州等多座一二線城市陸續發生放貸額度緊張、放款週期拉長等“貸款難”情況。

其次是二手房指導價，即二手房掛牌價要根據當地住建局發佈的參考價格來定。自深圳在2月率先出臺該政策後，不少一二線城市陸續跟進。

該政策落地區域，二手房掛牌價大多有一定程度的滑落，結果是從供需兩個方向都抑制了二手房市場的熱度。買家觀望，賣家不甘心，開始惜售。

二手房與新房市場唇齒相依。部分想買新房改善居住品質的購房者，只有把手裡的房子賣出去，才能湊出新房首付款，但二手房市場冷清了，他們買新房的事也得順延。

房企現金流不暢後，風險逐漸蔓延。

下半年，中國?大、藍光發展、新華聯、奧園、佳兆業等企業相繼爆發債務危機。監管層只協調不兜底的態度，粉碎了行業“大而不倒”的幻象。

各種負面消息頻發，讓金融機構對房企的信心越來越少。行業主要融錢管道發債、銷售、開發貸幾乎都處於阻塞不通的狀態。

前述五道口報告顯示，我國房地產貢獻約20%的GDP、約40%的財政收入、約20%的社融存量，構成約60%的家庭資產等。房地產的動盪直接影響建築業、製造業、採礦業、服務業、交運倉儲等行業就業情況。

房地產行業的安全會影響金融和經濟安全。為了加強預期引導，年底，中央經濟會議、央行降准都釋放了利好信號。

但這些糾偏舉措不足以快速恢復市場信心，去杠杆已經成為行業新常態。

瑞銀財富管理投資總監辦公室分析師夏天認為，2021年房地產行業融資收緊，疊加房地產稅等政策落地，可能讓業內覺得政策收緊力度比往年大。但實際上，過去3-5年裡，房地產行業的政策從來沒有大幅放鬆過，尤其是融資政策。

新增人民幣貸款中房地產行業的占比（包括）房貸已經從2016年的峰值45%，回落到2021年上半年的23%，這一指標在過去幾年都是有序下行的。

房企覺得2021年政策收緊，是由於2020年供應端去杠杆的動作被疫情打斷，流動性處於極度寬鬆的狀態。2021年隨著經濟逐漸恢復正常，寬鬆政策自然會逐漸退出。

房地產行業的政策收緊是有延續性的，並且在未來的短到中期都會持續。雖然近期房地產公司信用風險較高的情況下，政府有短期的政策支持，但不會再讓流動性過度氾濫。

禦寒

儘管日子不好過，但碧桂園、萬科都在公開場合發聲，認為“三道紅線”給出了三年的寬限期，屬於比較務實的指標，對於財務表現優良的企業是長期利好。

即“三條紅線”讓資本市場重新審視放款要求，不再以規模為主要投資條件，而是重點瞄準那些財務指標較好的企業。這讓小而美的企業得到了更多機會，頭部地產公司的融資狀況進一步兩極分化。

Wind資料顯示，2021年10月1日-2021年12月11日，地產企業新發行債券共98筆，民營企業有8筆。民營房企中既有前三強萬科，也有區域型房企兆泰集團、濱江集團。

2021年12月1日，碧桂園一筆計畫在銀行間債券市場發行的50億元中期票據已獲受理，進入預評環節。此前，銀行間市場交易商協會對申報中期票據的准入標準是“中央及地方國有房地產企業以及A股上市房地產企業”。

融資環境回歸理性後，地產行業的淘汰賽正式進入到下半場。碧桂園、萬科、龍湖、保利等房企起碼在三年前，就意識到行業規模紅利已進尾聲，管理紅利時代已來。

但2021年，真切感受到同一梯隊的同伴陷入生存危機，讓他們更加緊迫地進行組織調整、人員優化、業務聚焦，而這些調整的最終目的就是打造新的競爭力。

12月3日，碧桂園月度管理會議上，總裁莫斌也表示，房住不炒是永遠的主旋律。市場邏輯已經發生了巨大的變化，房地產行業正在向製造業回歸。國家對地產市場的整頓，會把不好的企業、不好的產品、不好的行為出清。

北京大學國家發展研究院BiMBA商學院院長陳春花認為，房地產一直被納入服務業，擅長處理規模和效率之間的關係，快速拿地、大量貸款，通過高周轉提高淨資產回報率。製造業現在沒有了高速增長的行業環境，更強調規模跟成本之間的關係。如今，房地產和製造業的行業環境正在趨同。

中國製造業中的優秀公司，無論是資金核算、品質控制，還是對消費者需求的快速反應能力，不同產品線、業務單元間協同作戰的能力，以及端到端的全鏈條價值釋放能力，都值得地產公司研究、學習。

整個2021年，地產頭部企業都在按以上思路做調整。

在資金核算方面，碧桂園要求每一個專案、樓盤都要達到以銷定產、以收定支。拿地投資額度根據回款目標完成度調節，賣房越多的區域，集團就越給資源去拿地。

某頭部房企投資拓展部的一位工作人員透露，現在拿地投資，優先考慮的是現金流和利潤率，絕不能盲目做回報不划算的項目。“兩集中”模式下，為了控制風險提高效率，確保資金被有效利用，他們正推進研判流程標準化，以提高投資效率。

在需求端的品質控制方面，為了增強精細化管理能力，打磨出更好的產品，頭部房企繼續對組織和人開刀。

過去，全國佈局的大型房企，單個區域管理半徑過大，區域總手下幾百個專案，專案總要同時管理四五個城市，不利於做精產品和提供個性化服務。

2020年，碧桂園對集團和區域架構進行優化整合，將部分業務規模偏小的、地域鄰近的區域合併，將較大的區域再次裂變，並將地產業務的戰場繼續向五六線下沉。

在人員配比上，碧桂園取消了大多數區域投資副總裁職位。過去，這家公司在下沉的每個區域中基本都會設立一名投資副總裁崗，協助區域總共同拿地。現在，碧桂園將這部分權責明確分給區域總。

責權變多的不僅是區域總。從項目總到技術工人，隨著對品質、服務、效率的重視，房企對人才的要求變得更加多元。他們認為，只有懂得全流程的操盤思路，才有能力在每個環節發現提升效能的方法。

2021年，碧桂園專案總培訓班增設了圍繞專案運營的關鍵環節和“投供銷回交”等核心經營管理知識，平均設置40門專業課程，從產品力、經營力和風控力方向展開。

一位資深獵頭透露，2021年市場雖不好，但龍湖、萬科、萬達、碧桂園，這幾家財務指標、管理較好的公司人才仍有HR在搶，只是“操盤過10萬平方米”以上大項目的經歷已經不再吸引人，懂專案全流程，通過創新思維，解決過專案品質、服務等問題的人才更符合市場的要求。

羅蘭貝格房地產行業首席研究員張翼飛認為，供給端土地供應整體放緩、價格提升，以及需求端消費者向“重質不重量”結構轉型都在倒逼房企謹慎拿地、打磨產品。

中國已經步入城鎮化深化發展階段，城鎮化率增速放緩，房地產市場規模增速也相應放緩，多省土地供應以“控新量、擴存量”為主要方針，新增土地供應規模整體呈波動下降趨勢，從土地供給端抑制了市場增速。

與此同時，土地市場價格走高，房企拿地成本持續提升，同時疊加部分熱點城市的市場調控和限價政策，限制了房企的盈利空間。

一旦房企的盈利難度提升，其拿地的容錯空間就會縮小，這時更會算細帳的企業，才能平穩地走過寒冬。

而在需求端，2019年中國城鎮居民人均住房建築面積達39.8㎡，與德國、法國、英國、日本等發達國家基本持平。

在此基礎上，市場發生結構性變化，消費者購房心態 不再“著急上車”，而是更關注住宅產品的實際功能，品質、體驗、環境配套、物業服務等均已成為消費者置業核心關注因素。

迎春

下一個春天，地產開發已不是房企的唯一標籤。早在五年前，頭部公司就把業務的觸角伸向蓋房子以外的世界。但2021年行業的外拓和此前不同，房企不再盲目擴張，而是跟緊國家城鎮化發展步伐和政策主導方向，紮根主業和朝陽行業。

如城市更新、物業、物流、農業、建築機器人等。這些都是房企增強可持續發展能力、降本提效的新生力量。物業服務行業的紅利已在2021年顯現。

碧桂園服務市值已超過母公司。多起物業行業收並購也表明，當市場下行，企業面臨經營危機時，物業資產比房子和土地更吸引投資者。

2021年，頭部房企對新賽道已從入局到修煉轉換。他們在地產抓品質、效率的同時，更加緊迫地激發新業務的活力，增強新老業務的的協同性。

2021年6月11日，萬科再次調整了跟投機制，除了地產業務，對擬拓展的非開發業務也引入了激勵措施。

即萬科非開發業務的核心經營團隊、骨幹員工等都可以跟投新業務，包括但不限於物流倉儲、商業、長租公寓、冰雪、企業服務、食品業務等領域。

2021年下半年，碧桂園子公司博智林啟動機器人建房的試點工程，在“拆解一棟樓”的試驗中，測量、地面整平、螺杆洞封堵等環節，建築機器人已經可以像流水線生產一樣作業。

據悉，碧桂園在研的46款建築機器人，已有18款啟動了商業化應用。包括外牆噴塗機器人、樓層清潔機器人、內牆面打磨機器人等。

建築機器人的規模化應用，不僅能夠提高施工項目的品質、效率，還能部分解決行業正在面臨的用工荒問題。

其實，2021年，面對生存與轉型的關鍵節點，房企做出的組織調整、管理優化遠不止這些。每個行業都會經歷階段性陣痛，重點是如何過冬，以及以怎樣的姿態迎接春天。這也許是凜冬將過時，房企大佬們最深的感悟。

住房需求永遠存在，房地產一定是有市場的。如果沒有市場，那就是企業沒有競爭力。楊國強在年底的內部會上談到，在當前市場格局下，只要應對得當、聚焦競爭力提升，就能穿越週期，實現高品質發展。

為進一步做好人才住房保障和服務工作，維護房地產市場平穩健康發展，2021年12月31日，福建省福州市人民政府辦公廳發佈《關於優化調整人才限價商品住房銷售和管理辦法的通知》（簡稱《通知》），《通知》明確，人才限價商品住房縮短上市交易限制期限，同時取消人才限價商品住房保障家庭購買普通商品住房的約束機制。
在配售管理方面，《通知》顯示，2022年起銷售的人才限價商品房專案，取消按家庭人口對應購買戶型面積，申購家庭可根據自身實際在申請保障資格時自主選擇戶型。

也就是說，人才限價商品房不區分一人型、二人型、三人型，申購家庭可自主選擇配售的50平方米、60平方米或70平方米戶型，戶型不再與申購家庭人口掛鉤。

售後管理方面的調整為：一是縮短上市交易限制期限，二是取消人才限價商品住房保障家庭購買普通商品住房的約束機制。

按照《通知》內容，福州將人才限價商品住房上市交易限制期從10年調整為5年，即自取得房屋權屬登記證書之日起5年內不得上市交易。

另一方面，取消人才限價商品住房保障家庭購買普通商品住房的約束機制，人才家庭購買人才限價商品住房後，在符合福州商品住房限購政策的前提下，允許其為改善居住條件購買普通商品住房。
福州市政府解讀指出，榕政綜〔2020〕49號文明確人才限價商品房自取得房屋權屬登記證書之日起10年不得上市交易，現在調整為自取得房屋權屬登記證書之日起5年內不得上市交易。榕政綜〔2020〕49號文明確保障家庭購買人才限價商品房後不得新購買商品住房，考慮到人才家庭改善居住條件需求，現在調整為：人才家庭購買人才限價商品住房後，在符合商品住房限購政策的前提下，允許為改善居住條件購買普通商品住房。同時，《福州市人民政府辦公廳關於優化調整人才限價商品住房銷售和管理辦法的通知》出臺前配售的禹融府、璟雲公館人才限價商品房專案，售後管理方面的兩項調整措施可以適用。

按照規定，以上售後管理辦法調整意見適用於2020年以來已配售以及今後新配售人才限價商品住房項目。
《通知》指出，除上述優化調整內容外，福州市人才限價商品住房銷售和管理仍按榕政綜〔2020〕49號文有關規定執行。同時，Ⅱ型限價商品房可參照執行上述調整內容。

按照安居客平臺資料，2021年12月，福州二手房均價23479元?平方米，環比降0.1%；新房在售均價19288元?平方米，環比漲4.36%。

2021年底，樓市成交持續下滑的態勢出現變化，多地樓市成交出現翹尾行情，房地產市場的春天要來了？

中原地產研究中心統計資料顯示，2021年12月截至26日，北京二手房住宅成交了11297套，預計全月成交量在1.4萬至1.5萬套之間，成交量環比上漲有望上漲超過20%。不僅是北京，年底廣州、上海、重慶、杭州、青島多地樓市成交也均呈現回暖態勢。

專家認為，一方面，信貸環境改善，推動購房需求釋放；另一方面，業主降價促成交意願增強，刺激成交量增加。

多城成交放量

克而瑞研究中心資料顯示，上周（2021年12月19日-26日）廣州新房成交42萬平方米，升至2021年全年高位，環比增長37%。2021年初至2021年12月19日，廣州一手住宅共計網簽101993套，超越2020年全年的101377套，並且近期已連續5周單周成交突破2000套，“翹尾”勢頭強勁。

資料顯示，上周，上海新房成交也保持在高位，環比繼續增長26%。多數二線城市成交回升，武漢、長沙成交大幅放量，環比分別增長95%和72%，重慶、杭州、寧波、南京等成交升至2021年均值水準。

“2021年尾聲，開發商推盤增加，降價促銷潮延續，房地產市場活躍度提升，帶動多城新房整體成交量持續回升。”諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄說道，“信貸環境由緊轉為適度寬鬆，多地銀行紛紛加大房貸投放力度，下調居民房貸利率，加快放款速度，促進市場信心底部修復，市場預期轉好。”

二手房方面，貝殼研究院資料顯示，2021年12月，貝殼50城二手房價格指數環比跌幅出現了本輪下跌以來的首次收窄，價格下跌的城市數量也在減少。深圳、廣州、東莞、佛山、上海、合肥、蘇州等部分重點城市正逐步走出低谷，成交量持續改善。

2021年樓市成交料實現“雙18”

中原地產首席分析師張大偉預計，2021年全年，我國房地產市場銷售額和銷售面積有望創下“雙18”的歷史新高，即銷售面積有望達到18億平方米，銷售額有望達到18萬億元。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，如2021年12月能保持11月商品房銷售同比增速, 預計全年商品房銷售面積和金額分別增長2.1%和5%。以過往5年前11月銷售規模占比平均值估算，2021年全年商品房銷售面積和金額將同比分別增長4%和7.8%。

市場分化將進一步加劇

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示：“2021年第四季度，二手房總體成交量處於低位，新房成交面積是2016年以來同期最低。房價還在慣性下跌，市場信心仍然處於較低迷的狀態，新房專案開盤去化率處在2015年以來的低位上。”

許小樂稱，2021年年底市場的溫和復蘇來之不易，是政府與企業共同努力的結果。市場的復蘇還比較脆弱，還需要政策的持續呵護。

楊科偉認為，2022年，房地產市場分化現象將進一步加劇。東部地區和強一二線城市仍將具有較高銷售體量和增速。

安徽皖通(00995)(滬:600012)公布,與宣城交投分別擁有約55.47%及約44.53%股權的宣廣高速公路(宣廣公司)及控股股東交控集團組成之聯合體成為PPP項目之中標人,投資總額約137.78億元(人民幣．下同).

該集團指,PPP項目為G50滬渝高速廣德至宣城段改擴建工程,宣廣公司與交控集團成立合資公司,註冊資本為4億元,將分佔99%及1%,將負責PPP項目的投資建設、高速公路運營、維護及管理、高速公路輔助設施建設、開發及管理及加油站建設運營.宣廣公司及交控集團將於合資公司成立後3年內共計作出資本承擔約27.56億元,而PPP項目獲約13.79億元的政府補貼,以及項目投資額剩餘部分將由銀行借款融資支付.

該集團指,預計交易將大幅延長G50上海至重慶高速公路廣德至宣城段的特許經營期,延長公路資產平均收費期.此外,預計參與PPP項目能夠實現淨利潤穩定增長,有利於整體盈利能力的提升.

越秀基建(01052)公布,在9個附屬公司項目中,僅兩個項目於去年11月路費收入錄增長,其餘7個跌介乎2%至23.7%.至於廣州北二環高速在去年11月路費收入約1.04億元人民幣,同比下降10.3%,日均車流量約31萬架次,同比下降0.4%.

該集團指,受全國疫情管控和經濟環境形勢影響,包含廣東、湖南、湖北、河南及天津等在內,多地高速公路在2021年下半年度營收情況同比2020年普遍呈下降趨勢,而該集團旗下項目除部分路段受路網變化的利好因素增流增收外,其餘項目營收也均受到宏觀因素影響,但從環比看,目前各項目營收波動幅度不大.

越秀地產(00123)公布,向控股股東越秀集團租用物業發展養老服務,將租賃物業確認為使用權資產約3839萬元人民幣.

該集團指,所租物業位於廣州荔灣區西灣路148號辦公樓,總建築面積9776.8平方米,地上建築面積6733.9平方米,用作養老和醫療服務用途,租期為12年,每年租金由232萬元人民幣遞增至最高630萬元人民幣.該集團指,租金付款預期於日常及一般業務過程中由內部資源撥付,而租賃物業座落廣州市核心老城區,商業及醫療設施完善,認為租賃物業適合用作康養項目,且訂立租賃協議將確保在相當長的時間在合適寬敞的空間經營康養項目.

大發地產(06111)公布截至2021年12月31日止年度實現累計合同銷售金額約375.63億元(人幣﹒下同),同比上升約23.9%;累計合同銷售面積約224.96萬平方米;平均銷售價格為每平方米約16698元.

國銀租賃(01606)公布,與獨立第三方福州新區開發投資集團作為承租人訂融資租賃協議,以10億元人民幣收購租賃物後再租回給對方,利息料約4477萬元人民幣.

該集團指,租賃物為位於福建省的文化藝術中心設備.租賃物的評估值共計約10.38億元人民幣,承租人不單獨核算租賃物的稅前及稅後利潤.租賃為期36個月,該集團指,與承租人訂立融資租賃合同,有益於增加融資租賃業務收入,符合本公司業務發展策略.

融資難去貨慢 2021後半陷低谷

2021年下半年內房市道陷入低谷，融資困境加上銷售大減引發多間房地產企業出現爆煲危機，克而瑞研究中心發布房企年度銷售頭200位排行榜，儘管去年12月整體操盤銷售金額按月回升32.4%，但按年計仍急挫35.2%（跌幅較11月收窄2.4個百分點），累計全年操盤銷售金額按年下跌3.5%，為2010年以來首次出現年度銷售額倒退。克而瑞表示，受去年上半年高基數影響，雖然今年下半年成交有望企穩回升，但預計今年全年成交規模將按年跌5%至10%。

克而瑞：逾八成全年未達標

克而瑞指出，去年第二季後房企銷售增速持續放緩，尤其去年下半年市場明顯降溫，百強房企單月銷售增速自7月由升轉跌以來，仍延續下跌趨勢且降幅不斷擴大；截至去年底，百強房企中有近40%的累計銷售按年下降，較2020年明顯增加，單計去年12月，超過80%房企銷售按年下跌，其中逾60%的跌幅高於30%。房企全年銷售目標的完成度遠不及歷史同期，平均目標完成率不足90%，低於近年105%以上的平均水平；披露全年目標的規模房企中，逾80%未完成目標。

花樣年賣樓減37.8%差絕

部分本港上市的焦點內房中，欠債最高的?大（03333）去年銷售急降37.5%，花樣年（01777）更大挫37.8%；富力（02777）下滑18.2%；世茂（00813）及佳兆業（01638）均跌逾10%。

展望2022年，克而瑞預期，整體房企銷售將更為保守，仍會有一定規模的房企面臨銷售倒退困境；短期內謹慎投資的取態難以大幅扭轉，投資力度修復需要3至6個月。

去年融資政策持續收緊，典型規模房企全年融資總量按年減少26%，為近5年來首次下降，而且是5年來的最低融資水平，尤其第四季融資大減55%，房企資金壓力加劇，違約事件頻繁發生。今年行業融資管控料趨於常態化，企業償債壓力較大；中央及金融機構釋放正面消息，但並不代表行業信貸政策轉向，短期內房企融資將低位橫行，要增加依賴銷售回款及自籌資金。

另外，中指研究院表示，去年內地百城一手樓價按年上升2.44%，較2020年收窄1.02個百分點，為近7年低位；二手樓價漲3.27%。

中指院認為，短期樓市調控政策或已見底，但市場情緒低迷，銷售需時改善；「保交樓、保民生、保穩定」將是今年房地產工作重點，政府及房企將積極探索行業發展新模式，進一步促進行業良性循環及健康發展。

恆大（03333）上月透露，其風險化解委員會正調動廣泛資源，並積極與債權人保持溝通，努力化解風險。交銀國際聯席董事（房地產研究）謝騏聰認為，這反映政府已首肯廣東省國企協助恆大重組，但可做的事情不多，該公司前景難言樂觀。

謝騏聰稱，國企的角色主要在於出資收購恆大資產，而恆大也表明重組方案以剝離房地產資產為主，惟實際可剝離資產不多，或會出售部分恆大物業（06666）、瓶裝水業務恆大冰泉、旅遊業務，然而，現況下其資產價值減少，難以計算可套現多少資金；就算廣東省政府有心協助，但以該省大概約2萬億元（人民幣．下同）的財政收入，理應不會獨力處理?大高達1.97萬億元的負債以及其他表外債。

世茂資產可套現抵境外債

接連有多間內房爆出債務違約事件，對於接下來有哪些未爆煲公司有較大潛在風險，謝騏聰表示，上半年債務集中到期的房企將面臨壓力，關注禹洲（01628）有逾7億美元債務到期，按該公司規模而言不算小問題，而融信（03301）也可能要面對同樣壓力。

至於世茂（00813）則不太擔心，該公司持有的境外資產可套現去償還境外債，除已出售長沙灣「維港滙」所佔權益，估計若賣出旗下東涌世茂喜來登酒店及九龍大窩坪項目，應可回收約130億元現金，足夠解決今年上半年到期的美元債。本港發展商等境外公司不受「三條紅線」等限制影響，房企變賣資產應有人願意出手接貨，但若缺乏境外資產則較難應對美元債問題，有爆煲危機。

談及內房違約下股債交投依舊暢通，謝騏聰相信，只要尚未宣告破產，情況便不算太惡劣，有方法可協商處理問題，而規模愈大的公司便愈容易處理，因有很多資產可以調動。


恆大海花島39幢樓傳違規須清拆

中國恆大（03333）資金周轉不靈，正設法處置資產套現之際，傳出旗下耗資近2000億元的大型填海項目有可能付諸流水。《環球時報》在內的多間內地傳媒均報道，海南省儋州市執法部門發布行政處罰（限期拆除）決定書，指儋州信恆旅遊開發公司位於該市的海花島2號島三（六）期項目，涉39幢樓總樓面43.49萬方米，因違法取得的規劃許可證已被撤銷、且項目違反相關規劃法，責令該公司在10日內自行拆除有關違法建築物。

海南省責令10日內完成

恆大海花島位於儋州海灣，填海783公頃，由3個獨立島嶼組成，號稱投資額逾1600億元人民幣（折合約1984.7億港元）。項目拆分為36個子項目，並分階段發展，1號島規劃為旅遊度假、會展、酒店會議等功能，2號及3號島則以住宅為主；目前項目尚未完工，據悉入住率不足10%。

恆大旗下信恆旅遊於2號島的項目，在2020年已被責令整改、停工及收回預售證，是次更被直接勒令清拆，惹來外界關注除工程會延期及可能將有更多子項目要拆除外，更擔心海花島整個項目的爛尾風險。

《極目新聞》指出，經過中央第三生態環境保護督察組對海南省的生態環境保護督查，當地多個項目正在進行整改或拆除；儋州市城市管理局工作人員確認執法部門已發出拆除決定書，下一步會按照法律程序辦理。

恆大去年出事後一沉百踩，上月中海花島建築群被評選為「中國十大醜陋建築」第一位，理由是「資本任性妄為，破壞海洋生態，形態怪異雜亂，是炫富、媚俗文旅項目的典型。」

此外，恆大主席許家印向員工發新年致詞，提及?大復工率已達91.7%，去年第四季累計交樓逾5.3萬伙，「會永不放棄，要毫不動搖地把保交樓進行到底，要恢復銷售、恢復經營，還清各方面的債務。」

元旦假期因素加上新冠肺炎疫情現變數，十大二手屋苑於2022年首個周末兩天（2022年1月1日至2日）的交投量明顯受壓，中原地產統計的十大屋苑於過去周末兩天僅錄得2宗成交，較前一個周末（2021年12月25日至26日）的15宗大跌87%，為2021年10月9日至10日僅錄得1宗交易以來的12周低位。

疫情添變數 新盤搶客夾擊

十大屋苑交投氣氛急轉冷，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析，Omicron變種病毒有機會在社區傳播，市民防疫情緒轉強，影響入市決定，而聖誕兼新年假期氣氛延續，二手睇樓活動大減，加上部分準買家待今天港股開市後再落實置業決定，拖累二手交投放緩。

美聯物業統計的十大藍籌屋苑，過去兩天錄得6宗成交，亦是近12個周末最少，按周減60%；「零成交」屋苑由前一個周末只有2個，按周增加3個，即過去兩天有5個屋苑「捧蛋」；錄得成交的屋苑以沙田第一城較旺，有2宗。

美聯統計5個屋苑「捧蛋」

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，新盤過去周末兩天積極搶攻，同時因節日效應，不少準買家及業主暫停睇樓，二手交投短暫受壓，預期2022年1月的一手市場買賣暢旺，農曆新年前二手購買力將保持平穩。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，疫情再現變化和新盤發售等因素，該行統計的十大指標屋苑過去兩天錄得5宗成交，較前一個周末的13宗減少8宗或約62%。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽透露，該行統計的十大二手指標藍籌屋苑，過去兩天共有4宗買賣，按周跌2宗或33%。

市區住宅地供應罕有，向來受發展商青睞。近期不乏具規模的市區住宅地盤由獨立業主放售或小業主聯合業權推出招標，單計2021年12月已有市值共約116.9億元的地盤正在放盤。其中不乏貴重的傳統豪宅地段物業，包括西半山列堤頓道及羅便臣道共有4項物業、逾86%業權聯合放售，為區內近年放售的最大型住宅地皮，估值約66億元。

達強拍門檻 近年最大型

位於西半山列堤頓道67至69號碧翠園、列堤頓道31至37號及羅便臣道102至108號第一大廈3項物業逾80%業權，在2021年11月以聯合業權方式放售，總市值逾56億元，原本已在2021年12月9日截標。不過，鄰近的列堤頓道43至53號福華洋樓一批小業主在招標途中突然加入聯合放售，令地盤吸引力提高，地盤市值更加大增約10億元，至66億元，截標日期延期一個月至2022年1月10日。

上述4項物業的樓齡俱達50年或以上，是次共集合逾210名小業主參與，約佔整體業權超過86%。而聯合放售的每個地盤分別均超過80%的不可分割業權份數，達到強制出售門檻，新買家可立即申請強拍統一業權。因此，據了解，現時市場上已經有數家發展商對項目感興趣，有意入標。

而4項物業地盤總面積共4.4萬方呎，現址均劃為「住宅（乙類）」用地，可以地積比率5倍作中密度住宅發展，預計可建總樓面約22萬方呎，以市值約66億元計，每方呎樓面地價約3萬元。

位於山頂超級豪宅地段亦有住宅地盤放售，山頂道81號至95號史超域台豪宅「十間」全數20個單位中的19個業主聯合招標出售，佔逾95%業權，市值約40億元，截標日期為2022年1月20日。項目總地盤面積約6.14萬方呎，現劃為住宅（丙類），發展地積比率0.5倍及限4層高，故可建總樓面逾3萬方呎，較現有物業的總建築面積約5.2萬方呎少逾四成。此外，由於項目地段較複雜，未能符合強拍門檻，須全購業權始能重建。

另外，灣仔也有2個可建住宅的地盤放售，包括莊士敦道188至192號全豐樓約95%業權，以及皇后大道東72至76號全幢，市值分別7.4億元及3.5億元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，以往較少傳統豪宅地段的物業以聯合業權放售，惟近年本港住宅物業老化問題嚴重，尤其西半山不少住宅樓齡超過50年，有需要大規模翻新或維修，令部分業主萌生賣樓念頭。由於此類單位面積一般較大，樓價不菲，礙於樓齡問題已很難承造按揭，故難以在二手市場流轉，因此聯合業權把物業售予發展商重建成為另一條出路。

新盤周六日184宗成交 跌36%

發展商趁2022年元旦假期的周末兩天（1月1日至2日）展開賣樓攻勢，並出現兩盤對撼場面，其中新地（00016）元朗The YOHO Hub昨天進行次輪銷售，連招標共發售209伙，即日售出138伙；同日益兆集團及俊和發展「晒冷」盡推全盤120伙發售的旺角單幢盤雋薈也賣出34伙，雖然兩盤帶動周末兩天共錄得約184宗一手成交，惟較前一個周末（2021年12月25日至26日）約288宗按周少36.1%。

The YOHO Hub次輪銷售於尖沙咀九龍站環球貿易廣場進行揀樓，上午10時起先進行A組大手組別登記程序，相隔20分鐘隨即進行B組登記，人氣明顯較A組佳，排隊人龍由3樓大堂延伸至下層。

新地副董事總經理雷霆及新地代理總經理陳漢麟亦罕有於揀樓前在登記人龍位置供傳媒拍照，雷霆表示，次輪銷售買家出席率不俗，對銷情有信心，將視乎情況再決定加推，料有提價空間。

市場稱，揀樓程序於黃昏前完成，據成交紀錄顯示，項目共售出138伙，以發價單銷售204伙計，銷情67.6%。位於朗樂路1號的The YOHO Hub共提供1030伙，實用面積317至1182方呎，預計2023年3月底落成入伙，項目經兩輪銷售後，累售403伙，佔整體約39.1%。

雋薈34伙易手 套1.45億

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，項目為2022年首個推售大盤，該行客戶出席率約80%，當中有買家斥資約2100萬元購入高層4房戶，新盤在2021年錄得約1.72萬宗成交，若疫情沒有惡化，發展商加快推盤步伐，2022年全年成交可望達2萬宗。

雋薈昨天盡推全盤共120伙應市，發展商安排於旺角香港康得思酒店7樓進行銷售，早上9時開始進行登記，現場所見，揀樓至中午時分仍有買家揀選單位及等候簽單。項目昨晚隨即上載成交紀錄，共售出34伙，套現近1.45億元，當中以面積最細即實用面積152方呎的C及D室最受歡迎，沽出20伙，佔售出34伙的58.8%。位於豉油街63號的雋薈提供120伙，實用面積152至228方呎，預計2024年3月底落成入伙。

上述兩焦點新盤推售令周末兩天共錄得184宗成交，惟較前一個周末錄得約288宗減少36.1%。過去兩天除前述兩盤外，其他新盤交投不算活躍，以信置（00083）及會德豐地產牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙II連沽3伙最多，共套現3927.57萬元。

恆大．珺瓏灣678萬獲承接

中國?大（03333）旗下屯門掃管笏恆大．珺瓏灣上周重發價單，更新委託代理行名單後，昨日終出現「破冰」成交，市場稱第2期3座1樓G室，實用面積475方呎，為2房連儲物室間隔，昨日以678萬元售出，呎價14274元，為自2021年7月恆大．珺瓏灣第2期出現大型銀行暫停項目樓花按揭申請以來的首宗成交，據悉買家為持有本港身份證的外籍人士，以90天付款方法購入單位。

美聯住宅部行政總裁布少明稱，恆大．珺瓏灣第2期已屬現樓，交樓不成問題，加上該行與發展商就銷售項目已取得默契，促成交易後絕對「有佣收」，相關細節日後再作公布，該行亦替相關買家查詢銀行按揭及進行估價，均沒有問題，故成功促成交易。

原有106區域合併為65個 提升效率

內媒引述消息指碧桂園（02007）內部發文，宣布集團進行新一輪業務區域重組合併，將內地業務區域大削近四成，由原有的106個合併為65個，藉此提升效率。集團過往亦曾因應內房市

報道指出，碧桂園對內地業務區域採取汰弱留強方式，只保留一些市場效能較高的區域，讓強區合併其周邊區域，例如將冀北併入北京、冀東併入天津。今次調整亦會涉及成立一些新的區域公司，至於上海等經濟發達地區的區域則未有調整。另外，為配合上述區域調整，集團人手亦會有所變動。

採汰弱留強 留效能較高區域

今次已非碧桂園首次進行類似業務區域調整，報道稱碧桂園去年初已曾進行過類似的大規模區域合併，將接近70個區域壓縮為55個，但隨着疫情後一輪三四綫內房市場爆發，碧桂園去年又將區域拆分至逾100個。換言之，今次的業務區域合併，只是回歸去年初的路綫，藉此提升效率。事實上，在2016至2018年間，碧桂園亦曾進行過業務區域分拆，高峰期亦曾劃分出100多個區域，以適應當時四、五綫內房市場的爆發。

根據中國指數研究院數據，碧桂園、萬科（02202）、融創（01918）去年的銷售額是內房行內三甲。碧桂園去年錄7,588.2億元（人民幣，下同）銷售額，而萬科及融創則分別創下6,203億元和5,976億元的銷售額。雖然碧桂園連續兩年蟬聯全年銷售額冠軍，惟集團去年銷售額按年仍倒退3.8%。至於按銷售面積計，碧桂園亦是去年內房之首，去年全面銷售面積達8,284萬平方米。

?大海南39座樓 被勒令拆除

另外，近期奮力「保交樓」的中國?大（03333）有傳面臨拆樓危機。網上流傳一張海南省儋州市的行政處罰單，指中國?大旗下位於儋州市海花島共39座樓，被儋州市執法部門確定為違法建築，該項目涉嫌因違法取得的規劃許可證已被撤銷，被要求10日內自行拆除，以通告發出日為上月30日計，意味中國?大須於本月9日前拆除該棟建築。據北京鏈家房地產經紀資料顯示，海花島樓價約每平方米1.8萬元人民幣，以今次樓宇面積計，被要求拆除的樓價約值77.4億元人民幣。

啟德跑道區佔近7千戶 新供應重鎮

當新界樓呎價兩萬、市區樓呎價3萬成為新常態，市民置業夢似乎遙不可及。但面對2022年將有60個全新盤推出，涉逾約3.1萬伙住宅單位，加上發展商推出各式各樣付款方法，置業者上車夢亦有望成真。而啟德跑道區近7千伙可推，成今年供應重鎮。

2021年，本地疫情轉趨穩定，發展商加快推出2020年因疫情延後推出的新盤，尤其下半年新盤去貨速度明顯加快，出現同區多盤齊推情況。統計2021年一手成交量約17,214宗，較2020年14,733宗，按年升約17%，亦創2019年錄18,669伙後兩年新高。踏入2022年，預計全港約60個全新盤可推出市場，涉及單位約31,208伙，與2021年相約。

MONACO MARINE或成頭炮

若以港九新界三區劃分，以九龍區供應最多，料有28個全新項目有望推出，其中以啟德區最旺場，涉約10個項目，佔全港項目近17%；其中會德豐發展MONACO MARINE，更有望成為2022年頭炮，發展商亦已預告項目將於本月展開銷售。

此外，今年多個啟德跑道區項目有望推出，合共約6,898伙，其中啟德4B區第3號項目第1、2期，分別於2021年9月、10月申請預售樓花同意書，料能於短期內推出市場。

新界區方面，西北地區鐵路盤成焦點，除新地 （00016） 發展元朗The YOHO Hub新一期，信置 （00083） 、嘉華 （00173） 、中海外 （00688） 、港鐵 （00066） 合作發展的錦上路站上蓋第1期，加上新地屯門兆康項目第1A期，涉約3,870個住宅單位，而去年政府於施政報告指出發展北部都會區，料推高新界北區樓價。

港島南岸3及4期 共2千伙

港島區方面，港鐵黃竹坑站上蓋港島南岸繼2021年推出第1及2期項目後，第3及4期項目有望2022年推出；兩期分別由長實 （01113） ，以及由信置、嘉里 （00683） 、太古 （01972） 合作發展，提供約2,000伙。綜觀過去兩期項目，戶型多元化，針對家庭客或換樓客為主；價格方面，兩期項目均創鐵路站上蓋項目開價新高，第3及4期項目價格，會否更上一層樓，值得關注。

2022年預料可供推售成新盤數量微跌，但具體單位伙數與2021年相若，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，主因是未來推售單位面積減少，因此單位伙數增加；又預料受疫情影響，新盤施工進度減慢，原材料供應受影響，亦令2022年可望推出新盤數量減少，料中港兩地順利通關後，可帶動買家入市意慾。

西貢傲瀧3房套房以1,660萬元沽出，4年帳面蝕75.1萬元。

利嘉閣高級聯席董事歐柏倫指，傲瀧17座高層D室，實用面積1,016平方呎，3房套連工人套間隔，享內園景，以1,660萬元由外籍人士承接，實用呎價16,339元。原業主在2017年11月以1,735.1萬元買入，持貨4年帳面蝕75.1萬元，單位貶值4%。

屋苑約有123個放盤，1房入場價930萬元起，同類3房套連工人套單位1,680萬起。

中原最新大灣區2021年11月指數報126.55，較10月下跌1.05%，連跌3個月，並創7個月新低。

據統計，12個指數（11個城市連同整體指數）當中，3個報升9個跌，當中4大中心城市，只有澳門輕微回升0.01%，其餘三個中心城市全面報跌，拖累大灣區指數繼續下跌。

東莞珠海續升

至於錄得跌幅的9個指數，幅度由0.25%至4.65%，其中廣州指數跌破130點，11月報129.86，按月下跌1.1%，是34個月以來單月最大跌幅。深圳指數亦跌穿150點，報149.48，創10個月低位。而3個城市錄得升幅，幅度由0.01%至2.9%，其中東莞（180.13）及珠海（131.09）指數繼上月後，繼續創歷史新高。

預料跌幅收窄

中原地產住宅部總裁陳永傑表示，內地早前對樓市採調控措施，威力近月於樓價上呈現，11月內地7個大灣區城市樓價指數皆報跌，但部分城市如深圳廣州一手成交已回穩，惟二手市況仍見呆滯，令樓價指數仍持續下跌，隨着內地放寬調控力度，以及人行降準，相信內地樓市下調幅度將收窄。

香港方面，11月份受新變種病毒出現影響，股市下調，令物業成交量亦轉淡靜，樓價於高位整固。但隨着內地降準，以及香港內地通關有望，料12月份香港物業成交量及樓價均會回升。

在住屋「剛性需求」下「納米樓」成雨後春筍，為近年新樓盤的發展大趨勢，實用面積不斷挑戰買家底?，部分單位僅百餘平方呎，呎價卻高於2萬元，隨時貴過藍籌屋苑。

發展商近年推新樓時都設有一些納米單位，成「窮人恩物」助市民上車，實用面積向下走，例如被譽為「龍?盤」的屯門菁雋，最細單位只得128方呎，呎價一度高達1.8萬元；市區的深水埗AVA項目也推出「劏房盤」，最細實用面積僅129呎，折實呎價亦接近2萬元。

納米樓沒有統一的呎數標準，但共通點就是「細」，據差餉物業估價署的《香港物業報告》顯示，面積分類最低的20平方米（215方呎）以下單位落成量，在2012年未曾出現，其後逐年冒起，數量亦遞增，及至2019年有982伙，佔該年整體7%。而本土研究社早前參考市建局的標準，將實用面積小於260平方呎視作納米樓，研究顯示2020年本港有2143伙納米單位，按年大增19%，佔整體私樓供應10%。

除了私樓，政府的資助房屋亦朝着納米單位設計，2019年政府公布的柴灣及青衣綠置居項目，最細實用面積只得152方呎，刷新以往居屋及綠置居面積的下限。但公屋單位仍有價有市，去年沙田廣源邨一個實用面積164方呎單位，以205萬元補價後成交，呎價12500元，創屋苑呎價新高。