年底房市拉尾盤，2021年12月買賣移轉棟數在年底購屋旺季及交屋潮挹注下，六都移轉量合計2.78萬棟，月增7.1％，年增6％，創下近六年單月新高。六都合計全年移轉棟數達26.7萬棟，年增7％，預估2021年全台交易量約35萬棟，將創下八年新高。

根據六都地政局3日公布2021年12月建物買賣移轉棟數，桃園、台中、高雄均站上單月5,000棟大關，與11月相較，除新北市衰退2.5％外，其餘縣市均較上月成長；與2020年同期相較，僅台北市衰退11.8％外，其餘直轄市均成長。

2021年第四季買氣空前熱絡，六都第四季移轉量合計7.75萬棟，創下了縣市合併升格以來同期新高，包括桃園、高雄都寫下單季新高紀錄。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，2021年房市大台北以外區域崛起，成交結構也呈現區域平衡，台積電設廠成為市場資金追逐的題材，年終紅包驚喜有機會帶動許久不見的年終購屋行為，不過政策緊盯房市的炒作行為，下半年可能就會有升息聲浪，2022年房市不易出現過去半年飆風再起的盛況。

2021全年全台房市交易量推估約近35萬棟，為自2016年低點以來，連續第五年擴量成長，除了中古屋交易熱絡外，近年房市復甦建商加碼投資興建推案銷售佳、且進入交屋高峰期，推升買賣移轉棟數成長，交屋規模放大，新成屋在2022年買賣移轉結構占比中，勢必更為提升。

值得注意的，台灣「愈南愈熱」態勢明顯，台北市2021全年移轉量年減0.9％，為六都中唯一負成長；新北、桃園、台中三都均為2013年八年以來新高，亦較2020年增加2~8％；台南、高雄則雙雙創下縣市合併升格10年來新高，年增率16％、18％亦居六都前二名。

大量分戶成房市主要買盤，減弱少子化對房市衝擊。根據內政部統計，過去14年全國人口僅增加不到44萬人，但戶籍卻大增近150萬戶，住宅存量則增加近133萬宅，房價也跟著上漲逾6成。

住宅需求、價格持續攀高
房產業者分析，過去14年人口數像普通車般緩速增加，但戶籍量卻像高鐵般增長快速，主要是分戶帶來換屋、人口移動等住宅買氣基本盤，加上房市有相當比率的投資買盤；因此，當前少子化趨勢下，住宅需求與價格還是持續攀高。

根據內政部統計，2008年1月全國人口近2296萬人，2021年11月為近2340萬人，近14年增加不到44萬人，每年平均增加3.12萬人。同一期間，2008年1月戶籍為751萬餘戶，2021年11月增至逾900萬戶，14年增加將近150萬戶，一年平均增加逾10萬戶。

若觀察全國住宅存量以及買賣契約平均單價，2007年第3季全國住宅存量近776.81萬宅，去年第2季近909.70萬宅，14年增加近133萬宅，平均一年增加9.5萬宅；至於2007年第3季全國不分建物買賣契約價格平均單價約16.42萬元，2021年第2季每坪漲至27.63萬元，14年上漲68.27%，每年平均漲幅約4.88%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，少子化的確對房市有影響，但主要是首購族相較以前變少了，換屋需求卻持續增加，還有都市化造成人口移動等等現象，不能僅以少子化、空屋率來判斷房市將走向衰退。

小家庭取代三代同堂
中信房屋研展室副理張漢超表示，傳統三代同堂由小家庭或獨居的模式而取代，因此住宅需求與現代社會生活模式關連度大，人口變化反成次要因素。

房市復甦太突然，新成屋供給缺貨，買盤轉向預售案。根據市調機構調查，二○一七至二○一九年間新成屋占總戶數比重（預售屋加新成屋）還維持三成上下，前年衰退到僅二十三％，去年更縮減不到十五％、戶數還跌破一萬戶。

根據住展雜誌調查，近五年來北台灣新成屋可售戶數最多一年是二○一八年的近二．二七萬戶，最少的是去年不到一萬戶；預售屋與新成屋可售戶比重以二○一七年差距最小，預售屋占比約六成、新成屋約四成，但到去年預售屋占比超過八十五％、新成屋不到十五％。

住展雜誌研發長何世昌分析，二○一八年後房市快速復甦，但當時動工建案不多，造成近幾年新成屋可售戶數偏低，也因買盤大量湧向預售屋市場，少部分轉向法拍屋，推升預售屋、法拍屋交易價格水漲船高。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛舉例，預售屋是房市的期貨，市場景氣上揚、買方願意追價，建商才有推出預售案的信心，若買方觀望，會等建案蓋完才考慮進場；因此房市低迷就沒預售屋空間，而二○一八年房市快速翻揚，才會拉大預售屋與新成屋的存量比重差距。

政府新一波打房，擋不住房市旺盛買氣，六都地政局昨（3）日公布2021年12月買賣移轉棟數，合計2.78萬棟，月增7%、年增6%，創六年新高；六都全年則交出26.8萬棟的佳績，寫八年新猷。

若單看第4季，六都買賣移轉棟數合計77,566棟，寫下11年來同期新高。市場專家估，2021年全台應可叩關35萬棟，今年有望更好，進一步挑戰38萬棟大關。

就12月看，六都中除了雙北市互有增減，其餘四都均呈現年、月雙增；台北市買賣移轉2,869棟，月增5.8%、年減11.8%；新北市6,934棟，月減2.5%、年增8.2%；桃園市、台中市、高雄市移轉棟數都首度站上5,000棟，呈現年、月雙增；台南市2,379棟，月增6.8%、年增5.6%。

至於全年，除了台北市外，其餘均比去年增加，並以高雄市增幅最大。台北市30,901棟，較去年略減0.9%；新北市68,295棟，年增7.8%；桃園市46,831棟，年增2.4%；台中市49,806棟，年增2.4%；台南市26,752棟，年增16.1%；高雄市45,166棟，年增18%。

若看今年，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，政府打房措施頻出招，是房市的最大變數，但對2022年站上38萬棟則「樂觀看待」。

回顧過去，金融風暴後房市轉熱，2010年全台買賣移轉棟數突破40萬棟，隨後央行啟動打炒房政策，2016年房地合一稅上路，房市降至冰點，2017年才緩步回溫。去年因疫情下的低利、熱錢流竄，房市重新站上高點。

台灣房屋集團資深經理陳定中表示，去年雙北客湧入桃園市，呈「蛋黃穩、蛋白增」的態勢，全年有八個月買賣移轉量破千棟，今年氣勢是否延續，值得期待。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年房市價量齊揚，屢傳區域新高價，大台北以外的區域崛起，科技廠商設廠成為市場資金追逐的新題材，加上春節將至，海運發放的年終紅包驚喜，可望有波「資金行情」。

房價壓不住，政府持續打炒房。金管會繼上周宣布盯上13家租賃公司後，手上正研擬多項打炒房工具，其中力道最強的撒手鐧，將是全面檢討銀行不動產授信風險權數，包括提高第三戶以上房貸風險權數等，時機一到就可祭出，斬斷炒房金流。

據透露，這波不動產授信風險權數的檢討範圍，包括土建融、餘屋貸款，還有一般房貸，為避免影響民眾自住購屋貸款，房貸部分將比照中央銀行作法，只考慮拉高第三戶以上風險權數。

根據銀行法規定，銀行資本適足率必須符合一定標準，風險權數愈高，計算出來的資本適足率就愈低；當資本適足率降到不符標準時，銀行不是得辦理增資，就得減少授信等風險性資產。

銀行業者表示，授信風險權數變高後，等於銀行做不動產授信的資本成本提高了，銀行可能的因應策略，包括提高利率條件，或降低貸款成數，甚至少承作這些不動產授信業務。

房價漲不停，年輕人更加買不起房子，蔡英文總統在元旦談話中再度宣示，政府將全力穩定房價，強力遏制不法炒作。

知情官員表示，政府打炒房行動還沒停，以金管會為例，除將銀行、票券對不動產業保證業務納管外，也宣布再啟動新一波專案金檢，上周更宣布將金控、銀行轉投資的租賃公司，納入央行信用管制措施適用範圍。

不過，這些都只是「小菜」，金管會手中還有一道被視為殺傷力最強的「大菜」，適當時機一到就會端上桌。

據了解，這招打炒房的殺手鐧，就是全面檢討拉高銀行不動產授信風險權數，根據金管會內部初步檢討方向，考慮調整的範圍包括土建融、餘屋貸款，以及第三戶以上的購置住宅貸款。

金管會2021年初才剛採行最新版巴塞爾協定有關不動產授信資本計提規定，新規定對土建融的資本計提變更嚴、房貸則變更寬，剛好跟政府打炒房政策吻合。

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄昨（3）日重砲抨擊政府打房政策是「打昏了頭」，不但凍結民眾處分財產權已違憲，而且限縮貸款與建融成數，也將導致銀行一年至少有1兆至1.2兆元資金貸不出去，對銀行將造成「重傷」。

金管會昨（3）日以兩點回應，一是就全體銀行2021年前10月不動產放款餘額、及占比（銀行法第72-2條）兩項數字來說，整體銀行不動產放款並沒有減少。

其次，2021年前十月銀行獲利續創新高，前十月稅前盈餘2957.6億元，較前年同期增加232.6億元或8.5%，因此不能說銀行少做了一部分不動產放款生意而受到衝擊。

至於央行昨日並未回應，不過，央行總裁楊金龍先前曾表示，對於房市，央行是逐步採取措施，希望房價能「軟著陸」。

2021年六都房屋移轉棟數統計昨天出爐，六都移轉棟數全年累計約26.8萬棟，創近八年來新高。林正雄以此推估，去年全台總移轉棟數約在35萬餘棟，初估市場總交易金額達7兆元。

林正雄指出，央行宣布自然人豪宅及第3戶購屋貸款最高成數一律四成，購地貸款最高降五成，餘屋貸款最高降至四成；以受影響的移轉棟數約三成估算，銀行將因此至少有8,000億至1兆元資金貸不出去。

另外，全國一年的土地移轉交易金額約7,000億元左右，因限縮建商建融成數，初估一年也有約2,800億元資金受影響，上述兩項打房政策，合計將影響銀行約1兆至1.2兆元資金放貸，對銀行營運將造成衝擊。

房價直直漲，金管會連環出拳打炒房，目前研擬針對央行較嚴格限制成數的不動產貸款類型，例如餘屋貸款、高價住宅貸款、第3戶以上房貸等，上調銀行適用的風險權數，加強銀行控管不動產授信風險。

房市火熱，金管會近日頻頻出手打炒房，除宣告對20家金融機構啟動新一波不動產專案金檢、將銀行及票券業辦理不動產業保證納入控管、金控及銀行轉投資租賃業納入央行選擇性信用管制外，目前正研擬調高銀行不動產風險權數。

官員說，在資本計提上，銀行理應針對風險較高的債權計提較多資本，若有特定不動產貸款對銀行資產或債權而言風險較高，就應適用較高的風險權數，目前金管會研議參考央行祭出較嚴格限制成數的不動產貸款，比如餘屋貸款、高價房貸、投資客、購地貸款等，上調銀行適用的風險權數。

舉例而言，先前金管會金檢發現有多家銀行任由建商遲遲未動工卻以同樣條件不斷續貸，形同養地的現象，也納入金管會檢討不動產風險權數的範圍；另為避免影響一般民眾、鎖定投資客，金管會主要考慮上調銀行對持有第3戶以上房貸案件適用的風險權數。

若調高不動產風險權數，銀行風險性資產將會增加，銀行資本適足率（RBC）恐因此下滑，若資本適足率低於銀行內部設定低標，銀行考量自身風險胃納，將得想辦法控管不動產授信業務，降低曝險。

據悉，目前金管會政策研擬方向、上路時間都還在討論中，尚未定案，不過若參考往例，應會朝給予銀行過渡調整期的方向研議。

有銀行業者直言，不動產風險權數上調後，若銀行資本適足率下滑程度大，可能就得控管不動產放款量，衝擊利息收益，若不減少放款，銀行勢必得採取增資。

2022年開年第一天，被視為「鷹派」的中央銀行副總裁陳南光、理事陳旭昇再度透過文章批評央行貨幣政策；陳南光在銀行家雜誌1月號撰寫「房價波動與金融穩定」兩篇文章，強調低利率是房價上漲的主因之一，不應在沒有深入政策研究前，完全排除利率在金融穩定的角色。

陳南光抨擊，央行房市總體審慎政策（貸款成數控管）是相對溫和的政策，如果又採取漸進式作法，穩定房價的效果往往更加不堪；台灣央行2020年底以來實施數波總體審慎措施，不動產貸款集中度仍持續上升，信用資源往房地產業集中的趨勢並未歇止，而且房價漲勢更加淒厲。

陳南光強調，緊縮貨幣政策可為過熱的房市與景氣降溫，同時穩定金融與總體經濟，面對金融穩定的威脅，不應輕易斷言處理房市「利率是大而無當的工具」。

陳南光認為，寬鬆貨幣政策（低利率）是房價上漲的主因之一，已獲得大量實證研究的確認。央行積極因應房價的大幅波動，不僅有助維持金融穩定，也是負起相對應的責任，緩和寬鬆貨幣政策對於經濟生產力與財富分配的負面效應。

陳南光在文章裡指出，央行為什麼應該關注房價波動？因房價的巨幅漲跌會加大金融循環的波動，提高系統風險，威脅金融體系的穩定。因此，央行要履行促金融穩定的法定職責，當然必須積極因應房價的大幅波動。

央行單獨使用總體審慎政策，在減緩銀行信用成長有顯著效果，但對於穩定房價的效果並未如預期顯著，但對於穩定房價的效果並未如預期顯著。

無獨有偶，台灣大學教授暨央行理事陳旭昇在今天出版的台灣經濟學會季刊中表示，唯有央行能夠公布外匯干預的歷史資料，才有機會客觀評估央行的外匯政策；透過嚴謹的分析與說明，使得一般大眾了解央行政策執行的良莠。

對此，央行總裁楊金龍曾在立法院表示，央行每半年會在立法院財委會揭露央行買匯金額。例如去年上半年，央行淨買匯87.3億美元，主因是去年1月國內匯市出現美元超額供給現象，央行為了避免匯市嚴重失序進場調節，買匯金額較大。

陳旭昇在文章裡引述研究指出，全世界已有43個國家的央行，大多數已經公布距今約一年之前 （2020年9月之前）的央行買賣外匯歷史資料，而公布歷史資料，對於當前外匯市場的交易與運作不會有影響，且從未聽過哪一個國家因為公布歷史資料造成經濟與金融運作上的重大傷害。

中央銀行副總裁陳南光在最新一期臺灣銀行家雜誌發表文章表示，寬鬆貨幣帶來負面影響包括，威脅金融穩定，導致資源誤置，加劇財富分配惡化等影響；央行積極因應房價的大幅波動，不僅有助維持金融穩定，也是負起相對應的責任，緩和寬鬆貨幣政策對於經濟生產力與財富分配的負面效應，且需盡早進行政策評估 ，及時採取行動，避免負面效應擴大。

陳南光表示，促進金融穩定是我國央行的法定職責之一，然而「金融穩定」一詞意義模糊而且指涉廣泛，不易以單一的量化指標代表。因此，金融穩定到底是指什麼？事實上 ，不管一國央行的目標是否包括金融穩定，重點是必須要有一套明確可觀察的監理指標和落實該目標的政策工具，不然徒有金融穩定的目標，也無從落實。

近年國際間金融監理的變革，賦予中央銀行比較完整的事前審慎監理指標和政策工具和事後處理金融危機的應變工具。

有關房市的事前審慎監理指標，除了不動產放款成長率與集中度等指標（逾放比是落後指標，當然不可能作為金融穩定的預警指標），房價的漲跌對金融穩定則更形重要。

這是由於許多研究顯示，信用擴張總是伴隨著資產價格持續快速成長，而隨後危機爆發，也導致了信用緊縮和資產價格暴跌；信用與房價的興衰起伏循環合稱為「金融循環」（Financial Cycles）。金融循環的大幅波動會提高系統風險，威脅到金融體系的穩定。

陳南光認為，當寬鬆貨幣政策導致房價持續上漲，可能會將資本和勞動力引導向房地產相關產業，從而排擠其他行業所能獲取的資本和勞動力，造成資源誤置。

房價持續上漲會透過以下管道影響資源配置：(1)排擠管道：銀行提供更多資金給房地產相關部門或多持有土地的企業，進行更多的房地產投資，其他企業的投資受到排擠。(2)投機管道：企業購買更多房地產，但減少其他非土地投資和創新活動，拉低了整體經濟的投資、生產力以及其後的經濟成長。

從台灣的資料來看，近年不動產貸款（購置住宅貸款＋房屋修繕貸款＋建築貸款）成長率加速上升，而且不動產貸款集中度（不動產貸款占GDP比重與占全體銀行放款餘額比重）也分別頻創歷史新高以及持續上升，顯示資源快速往房地產相關產業集中。

另外，本國企業戶的房貸筆數在過去1至2年間有快速增加的趨勢，囤房及短期交易顯著上升。企業將資金用於購買更多房地產，將會排擠其他非土地投資和創新活動。

陳南光指出，張天惠、朱浩榜與陳南光（2021）使用台灣的資料，估計結果發現當房價大漲時，會造成以下的長期效應：(1)對整體經濟的產出、投資與TFP具負面影響（但不顯著），但對就業人數有顯著的不利；(2)對製造業的產出、投資、雇用量與總要素生產力（TFP）均有顯著的負面影響。

資源過度集中在房地產相關產業，不僅導致資源誤置，拖累長期生產力與經濟成長，也會助長房價膨脹與萎縮的循環，提高系統風險，威脅金融體系的穩定。因此，房地產價格上漲，導致資源誤置，並降低長期的生產力，也是寬鬆貨幣政策造成的負面效果之一。

陳南光文章中指出，房價變動會透過「資產組合管道」，直接影響財富分配。若房屋所有權集中在財富分配的頂端，房價上升會加劇財富不均；若房屋所有權在人口中廣泛分布，則財富不均可能會降低。

台灣前1%富有者的房地產占總財富，從2004年的58%上升達2014年的69%，與房屋財富占總財富後50%至90%家庭的75%已很接近。因此，相較於美國，台灣房價上升更易導致財富分配惡化。

陳南光認為，分配不均惡化的問題雖然不在央行法定職責範圍之內，卻可能是央行長期寬鬆貨幣政策造成房價上漲的後果之一，因此也是央行不能迴避的重要課題。

金管會打炒房，建商餘屋貸款也沒放過。過去金管會金檢時曾發現，有建商運用高財務槓桿操作，透過大舉獵地推案後，賣不掉的房子再用餘屋貸款方式跟銀行套現，因此，餘屋貸款也納入風險權數調整。

金管會打算調整銀行不動產授信風險權數，以購地貸款為例，央行信用管制措施最新規定，貸款成數上限是五成。有關風險權數的規定是，原則150%，符合「一定條件」者可採100%。

目前的檢討重點，包括一，土地融資的風險權數，現行規定是原則150%，符合一定條件，可適用100%；建築融資方面，若是蓋住宅，也是採相同規定。

金管會考慮將現行150%、100%的風險權數，予以拉高。

二，餘屋貸款部分，現行規定，是依資金用途，若是投入建築，則跟上述土融、建融計算風險權數一樣。資金若是做為周轉金，則依購置收益型住宅貸款計算風險權數，主要是視擔保品情況，風險權數在30%到150%之間。餘屋貸款也會搭配土融、建融的風險權數拉高。

第三，購置住宅貸款，現行規定是依貸款成數計算風險權數，例如貸款成數低於五成，一般型（自用）的風險權數是20%、收益型（非自用）則是30%，由於央行新規定，第三戶以上貸款成數最多四成，因此，銀行現在新承作的房貸，風險權數都可用到最低的20%。因此，金管會考慮對第三戶以上的房貸，提高風險權數。

逾8成房企未完成年度銷售目標…新年壓力仍大？

2021年下半年以來，房企銷售增速持續放緩，市場降溫明顯，全年來看，百強房企業績罕見出現負增長，整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，逾8成房企未完成年度銷售目標。

業內人士認為，目前，預期的市場底尚未真正到來，短期內房地產市場仍難言樂觀，全國商品房銷售規模將步入無增長時代。預計2022年全年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。

規模房企銷售增速罕見負增長

克而瑞研究中心的統計資料顯示，2021年12月，TOP100房企實現銷售操盤金額9940.1億元，單月業績同比降低35.2%，較11月環比增長32.4%。從累計業績來看，年內百強房企累計業績增速持續放緩，截至2021年12月末累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%，規模房企銷售增速罕見出現負增長。

2021年，百強房企整體表現不及去年同期。克而瑞研究中心統計，截至12月末近4成百強房企累計業績同比降低，銷售規模負增長的企業數量較2020年有明顯提升。單月業績來看，12月逾8成百強房企單月業績同比降低，其中逾6成房企同比降幅大於30%，20家房企單月業績同環比雙降。

中指研究院指出，近幾年，在嚴格的房地產調控政策下，行業發展規模逐漸趨穩，百億企業業績增長也逐步放緩。隨著行業邏輯逐漸轉變，高品質發展成為企業發展的主要目標。從資料來看，2021年百億企業銷售額平均增速為4.2%，遠低於2017年的36.9%，行業進入降速求穩通道特徵明顯。

中指研究院統計，除300億-500億陣營企業增速較高，其餘各陣營企業增速同比均有所放緩。其中，3000億以上大型企業發展更加追求穩健，銷售額均值為4825.7億元，銷售額增長率均值為1.4%；1000億-3000億企業和500億-1000億企業深耕重點城市，業績保持了穩定增長，銷售額均值分別為1650.9億元和719億元，銷售額增長率均值分別為0.8%和3.1%；300億-500億企業通過拓展市場佈局、抓住城市結構性機遇、加大合作力度等實現業績增長，銷售額增長率均值為15.3%；100億-300億企業面臨激烈的市場競爭，經營業績受到考驗，銷售額首次出現負增長。

但2021年也有部分規模房企業績表現相對突出，如綠城、華潤、招商、金地、建發、龍光、濱江等年內均實現了較高的累計業績同比增長。此外，碧桂園2021年在三個口徑榜單中都繼續保持在行業第一的位置。

逾8成房企未完成年度銷售目標

2021年，規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期。據克而瑞研究中心統計，規模房企平均目標完成率不到90%，明顯低於近年105%以上的平均水準。在披露年度業績目標的部分規模房企中，截至12月末有逾8成房企未完成全年業績目標。

中指研究院也指出，從公佈年度銷售目標的32家代表企業來看，2021年房企銷售目標完成率總體明顯低於去年，均值為90.1%。其中，綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發等企業的銷售目標完成率均在100%以上，大部分企業都沒有完成年度目標任務。

其中，有6家房企銷售目標完成率不足80%，恆大僅完成61.5%，首創置業僅完成68.3%，金科完成74.9%，當代置業完成76.7%，花樣年完成77.7%，萬科完成78.5%。

對於大部分房企未完成年度銷售目標的情況，克而瑞研究中心表示，即使去年年內規模房企已對業績增長保持了謹慎預期，並適度調降了銷售目標的情況下，但去年下半年市場大幅降溫、企業業績持續萎縮的影響下，多數企業的業績壓力仍然較大。

2022年規模房企仍面臨負增長壓力

近年房地產行業監管不斷收緊，企業規模增速自2016年以來持續放緩。克而瑞研究中心認為，特別是2021年下半年至今市場降溫明顯，項目去化率表現不佳，行業百強房企單月業績增速自去年7月由正轉負以來，延續下跌趨勢且降幅不斷擴大，房企銷售去化及回款壓力增加。

克而瑞研究中心認為，目前，預期的市場底尚未真正到來，短期內房地產市場仍難言樂觀，全國商品房銷售規模將步入無增長時代。結合2021年規模房企實際的銷售目標完成情況來看，2022年企業整體的業績預期勢必也將更為謹慎，會有部分企業業績目標同比持平或降低。2022年，企業需在保證貨量供應的同時，繼續積極行銷、促進銷售去化及現金回籠。但預計全年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。

中指研究院還認為，當前房地產市場已步入調整通道，企業資金回籠壓力不減，疊加償債高峰期的到來，企業資金端繼續承壓，行業收並購將增加。在此背景下，2022年房企更需順勢而為，控規模、調節奏：加速銷售回款，緊盯融資視窗期，確保現金流安全；量入為出，優化城市佈局，聚焦主流城市；提升產品力和服務力，提升品牌競爭力。此外，在行業調整階段，央企、國企優勢突顯，或將迎來新的發展機遇，民企或可尋求與國企合作機會，更好地拓展發展空間。

近日，國家發改委辦公廳印發《關於加快推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）有關工作的通知》，提出各地要根據本地區基礎設施現狀、專案自身條件和前期準備情況等，認真梳理意向專案和儲備專案，對符合條件的專案做好分類儲備。對成功發行基礎設施REITs的企業，研究在資金安排等方面給予優先支援，推動更多符合條件的專案發行基礎設施REITs。

近段時間，中央及各地方相關政策接連出臺。國務院近日印發的《關於支持北京城市副中心高品質發展的意見》提出，穩妥推進基礎設施領域不動產投資信託基金試點，支持發展保障性租賃住房REITs。上海市印發的《關於加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》也提出，試點推進以保障性租賃住房為基礎資產的基礎設施不動產投資信託基金。

從市場運行情況看，Wind資料顯示，截至2021年12月31日，11只公募REITs產品上市以來齊齊上漲，富國首創水務REIT漲幅近40%。此外還有4只公募REITs產品尚未獲批，其中鵬華深圳能源(8.100, 0.03, 0.37%)清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金日前正式申報，為首單清潔能源REITs產品。

業內人士認為，隨著政策發佈，將有更多企業加入，公募REITs市場有望加速擴容。“基礎設施公募REITs為我國基建行業提供了融資新管道，也為投資者提供了新型投資工具，為我國證券市場進一步完善起到重要推動作用。”川財證券首席經濟學家、研究所所長陳靂表示，長期來看，我國基礎設施公募REITs發展空間較大，預計隨著發行規模的不斷擴張，將吸引更多投資者進入。

元旦假期，中國證券報•中證金牛座記者走訪了北京新房市場。調研發現，多數前期入市樓盤延續了2021年年底的促銷措施。新入市項目則針對新年推出看房即送小禮品、1平方米免單等活動。

延續2021年促銷措施

“樓盤的優惠措施是2021年‘雙十二’期間推出的，一直延續下來。目前，樓盤對所有大戶型採取立減20萬元的優惠活動。除此之外，還有針對清退房源的特價房，比同一戶型的普通房源要便宜5%左右。”位於北京南四環的某新房銷售人員王紅（化名）對中國證券報•中證金牛座記者表示。

據王紅介紹，與2021年底不同，目前的特價房數量較少。多個樓盤銷售人員稱，接到的通知是實行賣完一套再清退一套的方式。

“2021年底，樓盤清退房數量較多。在樓盤銷售人員大力促銷下，用作特價房的清退房源，基本被銷售一空。”王紅對中國證券報記者說，“目前，清退特價房實行賣完一套再清退一套的銷售措施。假期期間，主要賣的是正常房源。”

除了特價房、立減優惠外，記者發現，限競房普遍實行9.8折-9.9折折扣優惠，也延續了2021年底的措施。

“每年開年、年中、年底、春節都是新房促銷力度較大的時點。”位於房山某限競房專案樓盤銷售人員李雷（化名）對記者表示，“目前，樓盤延續2021年底的優惠措施，有9.8折的團購價折扣。”

普遍看好房貸發放速度

對於購房信貸市場，李雷向記者介紹稱，開年貸款額度預計會比較充裕。但考慮到2021年下半年很多銀行對住房貸款進行了收緊，一些支行目前還積壓了一些8、9月份未放款的客戶，可能會優先對這些客戶進行放款。新入市客戶的貸款發放情況，還有待觀察，但預計速度會比較快。

記者觀察到，雖然2021年銷售節點已經過去，但是各大樓盤的行銷熱情和行銷壓力並未消退。

“新的一年，有新的任務指標，特別是北京很多限競房，入市已經多年。公司又入手了新的地塊項目，這些項目很有可能在2022年上半年入市。一旦入市，現有樓盤的銷售人員和銷售資源都會向新樓盤傾斜，那麼這些老項目去化壓力會陡增。”多位元限競房銷售人員對記者表示。

此外，很多上市房企2021年年報披露時間和2022年一季報披露時間基本一致，很多開發商衝刺完2021年業績後，對於2022年一季度業績不敢怠慢。此外，從協力廠商披露的2021年開發商整體銷售業績資料看，百強房企平均銷售目標完成率剛剛超過90%。很多房企目標完成率不高，2022年一季度仍要衝業績，成為共識。

1月3日，克而瑞地產研究中心發佈的報告顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現負增長，同時達到五年來最低點。

從季度來看，由於2021年年初各機構額度充足且政策定調並未較2020年底有較大變化，疊加房企年初有大量償債需求，2021年一季度房企融資量僅微降，達到4000億元以上；二季度以來，相關部門加大對經營貸、通道類業務的監管，房企融資環境收緊，二季度融資量同比下降了16%，不到4000億元；值得注意的是，受2021年下半年以來企業違約事件頻發的影響，三季度房企融資進一步下滑到3079億元，同比下降32%；到四季度房企的融資一度降到冰點，融資量僅為1767億元，同比減少55%。

從企業的債券類融資成本來看，2021年的新增債券類融資成本5.32%，較2020年全年下降0.99個百分點，其中境外債券融資成本6.88%，較2020年全年下降1.71個百分點，境內債券融資成本4.06%，較2020年全年下降0.43個百分點。融資成本的下降主要在於年內房企發債持續分化，企業一般境內發債成本遠低於境外；另外，由於融資環境收緊，企業發債持續分化，債券發行向優秀房企集中，進一步拉低了企業發債成本。

從融資結構來看，2021年融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到49%。從融資量來看，2021年房企境內債權融資同比下降30%到6351億元；境外債權融資量3409億元，同比下降27%；股權融資和永續債分別募集112億元和58億元，降幅較大，分別同比下降77%和88%，在三條紅線出臺後，永續債也納入了負債監管，企業永續債發債持續下降。

克而瑞認為，2022年預計整體的房地產融資環境仍以維穩為主，維護企業的正常融資需求，促進房地產業良性迴圈和健康發展。

而從企業的償債壓力來看，2022年房企到期金額達到6298億元，同比減小21%，但房企的整體償債壓力仍較大，主要在於2020年四季度以來房企發債及到期債券呈現剪刀差，房企發債量小於到期量，房企償債一直處於承壓狀態。

據內地克而瑞地產研究中心報告，去年100家典型地產商的融資額為1.287萬億元（人民幣．下同），按年下降26%，為近5年首次倒退，並創5年新低，預期今年整體的房地產融資環境仍以維穩為主。

報告指出，去年第四季地產商融資降至冰點，只得1767億元，按年挫55%。去年下半年，企業違約事件頻現，第三季地產商融資為3079億元，跌32%，與去年上半年形成反差，首季融資僅微降5%至4255億元，次季回落16%至3773億元以下。

按融資結構而言，去年比重最高仍為境內債權融資，佔比49%。從融資額來看，地產商境內債權融資按年減少30%至6351億元；境外債權融資額3409億元，跌27%；股權融資和永續債各集資112億元和58億元，挫77%和88%。「三條紅線」政策出台後，永續債納入負債監管，企業永續債發債額持續降低。

克而瑞認為，地產商的整體償債壓力仍較大。根據報道，雖然2022年地產商到期債務金額達6298億元，按年減少21%，但2020年第四季以來，地產商發債及到期債券呈現剪刀差，發債量少於到期量，地產商一直承受還債的壓力。

恆大集團(03333)旗下的恆大童世界集團在微信公眾號發文稱,儋州市綜合行政執法局,要求恆大限期拆卸海花島39棟建築物,僅針對位於2號島的2-14-1地皮的39棟樓宇,不涉及海花島其它地皮,亦即是不涉及6萬多戶已收樓業主及約630戶未收樓業主的地皮和樓宇.

恆大稱將按決定書的指引,積極溝通、妥善處理.恆大表示,經過六年多的建設,海花島已累計投入約810億元(人民幣．下同).2017年以來,根據環保、海洋督察對海花島提出的海洋生態修復、涵管橋整改等要求,正在堅定不移、不折不扣地積極整改.

*儋州政府:不確定恆大能否近期拆除*

內地傳媒引述儋州市政府相關部門負責人指出,海花島2號島項目,因違法取得規劃許可證而被撤銷,責令恆大限期10日內拆除有關項目的39棟樓宇,是否會如期拆除,要看恆大的反應,如果申請行政復議,可能需要一段時間的流程.

報道又指,39棟待拆樓宇,曾賣出328個住宅單位,據官方透露,恆大在2020年10月已經與全部業主解除購房協議,全部轉為項目業主自用.內地房地產經紀數據顯示,海花島樓房售價每平方米約1.8萬元,而39幢樓宇涉及價值約77億元.

中國恆大昨日(3日)開市前停牌,以待刊發內幕消息,停牌前報1.59港元.

力高集團(01622)公布,去年全年銷售額約470.11億元人民幣,同比升約14.73%,建築面積約535.71萬平方米,同比升約
12.63%.

守益控股(02227)公布,以950萬坡元出售新加坡商用物業,料收益約90萬坡元.

該集團指,所售物業位於 14 Tagore Lane Singapore 787475 ,用途為辦公室、倉庫及宿舍.目前,該集團僅將宿舍用於供其外籍工人居住,而辦公室及倉庫則出租予獨立第三方.該物業將於完成時騰出.

該集團指,出售所得款項將鞏固財務狀況及增加一般營運資金.另外,該集團近期正在競標具有重大價值的項目,而所得款項將提升現金流量及現金流動性,而現有外籍工人的人數目前並未滿負荷使用宿舍,因此,於有需要時租用更多宿舍空間而非擁有整個物業會更具成本效益.該集團於新加坡另自擁總辦事處和主要營業地點,故出售將不會對營運造成重大影響.

中國指數研究院報告顯示,內地去年百城新建住宅價格累計升幅收窄至2.44%,創近7年新低,升幅按年相收窄1.02個百分點;去年百城二手住宅價格則累計升3.27%.報告認為短期樓市調控政策已見底,但市場市場情緒仍低迷,銷售改善需時.

長三角去年新房價格累計升2.78%,升幅按年收窄2.44個百分點,杭州升幅收窄超過6個百分點;京津冀新房價格全年升1.17%,升幅按年輕微收窄0.23個百分點.

成交規模方面,全國商品住宅成交面積下半年的活躍度驟降.長三角、珠三角同比增速均有所回落.珠三角代表城市明顯降溫,全年商品住宅成交面積同比降17.2%,下半年降幅超40%.除深圳、廣州外,其餘代表城市的成交規模均下降,惠州、東莞成交面積同比降幅最大.

展望2022年,中指院認為短期樓市調控政策或已見底,在堅持房住不炒定位、實現三穩目標下,各地方政府預計將進一步落實因城施策,部分市場降溫過快的城市或將加快扶持類政策的出台.

但報告亦認為短期而言,市場情緒依然低迷,銷售改善仍需時間.保交樓、保民生、保穩定,仍是今年房地產工作重點,政府及房企或將積極探索行業發展的新模式,促進行業良性循環及健康發展.

九江銀行(06190)上周五(12月31日)協議向九江市財政局旗下九江金控資管轉讓信貸資產,涉債權總額31.15億元(人幣﹒下同),與此同時,向九江金控資管收購三塊均位於江西省九江市的經營性用地及其相關附屬物,代價31.15億元,故出售及收購事項的代價兩者之間的差額為零.

九江市財政局目前合併控制九江銀行已發行總股本的約18.67%,為公司主要股東.

九江銀行解釋,資產轉讓事項能夠進一步優化該行信貸資產結構,提升資產質量,增強風險抵禦能力,該行預期將不會錄得任何盈虧.

融創中國（01918）旗下物管公司融創服務（01516）昨收市後公布，就收購當代置業（01107）的關連物管公司第一服務（02107）32.22%股權一事，由於對方突推翻交易共識，雙方於2021年底限期前未能達成正式協議，故終止收購事項。

指賣方突推翻交易共識

融創服務於2021年11月公布，以近6.93億元（人民幣．下同）向第一服務的控股股東及管理層收購該公司32.22%股份，同時對餘下股東發出全購要約。融創服務昨稱，自10月7日各方訂立股份轉讓協議後，公司立即開展對第一服務的盡職調查，並已把收購事項及要約所需的全部資金22.67億元，存入與財務顧問共同監管的賬戶。

在此期間，第一服務控股的關聯方當代置業發生流動性問題，包括未能支付到期票據及撤銷派發2021年中期股息等，造成重大不確定因素。

公告指出，融創服務與賣方曾就交易對價的調減及交易安排的相應調整等展開協商，賣方已書面表達對經協商調整後的正式協議並無異議；但控股股東賣方於12月31日突然推翻雙方已達成的共識，導致正式協議無法於最後終止日完成簽署。

據雙方此前簽訂的轉讓框架協議，第一服務的控股股東賣方自終止交易起一年內，不得出售其持股；控股股東賣方需於5個工作日內向融創服務退還一億元訂金，否則融創服務有權執行此前賣方已抵押的2億股第一服務股份。

第一服務昨日開市前停牌，此前收報1.3港元。公司昨晚發公告，指因轉讓框架協議下有若干先決條件未能於限期前達成，故交易已終止，全購要約亦告失效。控股股東賣方將會與融創服務合作解決就終止協議可能產生的問題，公司會適時作公布。該股今日復牌。融創服務昨跌12.4%，收報6.96港元。

旭輝控股（00884）昨早公布，要約購買尚未贖回的2022年到期5.5厘優先票據，尚未贖回金額為5.051億美元；每1000美元本金額票據的購買價格為1000.5美元，以及累計未付利息，將於英國倫敦時間1月7日下午4時截止。該公司擬主要以內部現金資源撥付要約，強調此舉是積極管理資產負債表內負債，以及改善其債務架構。該股昨天低見4.43元，收報4.47元，跌4.7%。

旭輝收市後再宣布，額外發行於2026年到期的1.5億美元4.45厘優先票據，將與去年5月17日發行並於2026年到期的3.5億美元4.45厘優先票據合併及構成單一類別。該公司擬根據其綠色融資框架，把額外票據發行所得款項淨額用於現有債務再融資。

旭輝發言人表示，額外發行綠色債券融資不僅進一步增強該公司的流動性，同時展示其履行對環境和社會的責任，推動可持續發展；旭輝一直積極提升ESG管理水平，參與環境、社會和與管治帶來切實利益的項目，未來爭取成為可持續發展的百年企業。

龍光償付周一到期境外債

此外，龍光（03380）昨天有一筆本金6180萬美元及利息178萬美元的境外債到期，彭博引述龍光發言人稱，該公司已經償付該筆債券。

彭博資料顯示，龍光今年內到期的境內外債券本息合共17億美元，包括本月餘下時間內須支付5250萬美元到期債息。

本港移民潮持續，連帶移民劈價盤揮之不散，沙田第一城有移民盤低市價10%沽出，屬該屋苑兩日內第二宗低市價交易。

美聯物業高級營業經理陳竣言指出，上述沙田第一城49座中層E室2房戶，實用面積284方呎，原業主叫價560萬元，最後因移民關係，勁減52萬元或9.3%，至以508萬元售出，造價低市價10%，呎價17887元。原業主2007年斥134萬元購入，賬面賺374萬元或2.8倍。

上址樓下低一層E室，面積相同，2021年4月以555萬元易手，是次造價較之回落47萬元或8.5%。至於同座更低層的中層E室，2021年11月僅以500萬元易手，惟美聯物業首席聯席區域經理翁凱傑證實，該宗屬內部轉讓交易。

翔龍灣695萬明賺實蝕

另外，元朗丹桂軒雖挾北部都會區概念，惟亦錄低市價交易。天置物業代表李俊麒稱，1座頂層3房戶，實用面積493方呎，連427方呎天台，原業主因要換貨，不惜低市價10%沽出單位，僅以550萬元成交，呎價11156元。原業主2013年斥345萬元購入，賬面仍獲利205萬元或59.4%。

市況不濟，有業主「輸少當贏」離場。香港置業助理分區董事宋國權透露，土瓜灣翔龍灣5座低層G室，實用面積385方呎，2房間隔，原業主2018年斥資683萬元買入收租，以730萬元放售約2個月，終大降至695萬元獲外區上車客承接，呎價18052元。

是次原業主離場賬面僅賺12萬元或1.8%，計及使費料損手約27萬元。

4屋苑樓價返3年前 油翠苑每呎險守1萬

股市波動觸發資助房屋現冧價潮，房屋委員會（下稱房委會）最新數據顯示，2021年全年計本港未補地價資助房屋成交量高見3617宗，創1997年有紀錄以來新高，較2020年大增1194宗或49.3%。不過，2021年12月全港只錄得123宗未補地價資助房屋成交，宗數不但按月大減153宗或55.4%，九龍東更驚爆居屋冧價潮，至少4個區內居屋屋苑的造價重返約3年或以前水平，其中油塘居屋油翠苑呎價險守1萬元關，僅錄10307元，創該居屋逾4年未補地價呎價最平。

綠表資助房去年3617買賣破頂

翻查房委會數據，全港未補地價資助房屋交投量在2019年及2020年均徘徊於2400宗水平，由2019年的2465宗微跌至2020年的2423宗，但2021年突然飆至3617宗，並超越2016年的2831宗，創下歷年新高。新一期白居二買家於2021年5月下旬陸續入市，亦帶動未補地價資助房屋交投量由同年5月僅342宗，按月大幅飆升約1.6倍至6月的877宗，寫下歷年單月最高紀錄。

然而，踏入2021年第四季，未補地價資助房屋交投量明顯放緩，2021年12月全港錄得123宗未補地價資助房屋成交，與2021年11月的276宗相比，減少153宗或55.4%，惟數字屬臨時性質，日後有機會上調。

期內，市場出現多宗低市價交易，並集中於九龍東，包括油翠苑一個低層戶以未補地價570萬元易手，實用面積553方呎計，呎價僅10307元，屬該居屋2017年11月錄得呎價僅9222元的未補地價交易以來逾4年新低。世紀21聯誠營業董事謝寶昭透露，上址是C座漾美閣低層2室原則3房戶，因裝修及質素一般，淡市下須大減價方能沽出，原業主放盤約4個月，最終累降48萬元或7.8%將單位易手，造價雖然低市價約5.8%，但以原業主2010年購入價173.32萬元計，樓價仍升值396.68萬元或2.3倍。

此外，同期油塘居屋高俊苑、新蒲崗居屋采頤花園及觀塘居屋寶珮苑，也錄得造價重返2017年至2018年水平的交易，其中以高俊苑「跌得最甘」，一個實用面積426方呎的中層單位以未補地價365萬元賣出，創該屋苑2017年9月錄得330萬元以來的未補地價單位造價新低，呎價8568元。

富誠地產分行經理潘祖兒指出，九龍東一向屬市區中有較多資助房屋供應的區域，當市況逆轉，樓價面對的壓力相對較大。

慈愛苑業主議幅擴至10%

近期市場氣氛轉弱，九龍東已有部分公屋和居屋業主叫價軟化，例如慈雲山居屋慈愛苑的業主，普遍將議價空間大幅擴至約10%，與2021年6月至7月旺市時普遍只願提供2%至3%差天共地。

港島及新界也錄得零星跌價成交，據了解，筲箕灣居屋愛蝶灣3座極低層H室，實用面積592方呎，原則3房間隔，因樓層低兼對正停車場，期內僅以未補地價580萬元成交，呎價低見9797元，創該屋苑近2年半的未補地價呎價最平。原業主2000年斥123.47萬元購入單位，賬面升值456.53萬元或3.7倍。

太和邨低層349呎跌穿兩球

大埔公屋太和邨低層單位，實用面積349方呎，同期以未補地價198萬元賣出，樓價也屬該屋邨2021年首次失守「兩球」，呎價5673元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明分析，2021年整體樓市暢旺，資助房屋受帶動以致成交量大增，尤其5月至6月期間更一度出現恐慌性入市情況。近期礙於股市疫弱，買家入市意欲冷卻，但他相信有關影響僅屬短暫性，依然看好2022年資助房屋表現，估計全年成交量將維持2021年相若水平。

二手樓價指數持續回落，美聯物業根據全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」最新報171.61點，按周回落0.46%，連跌7周共1.71%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，總結2021年全年，樓價指數升4.97%。

中小成份屋苑增至138個

美聯數據顯示，最新公布的分區樓價指數，三大分區均下跌。「美聯新界樓價指數」最新報158.85點，按周減少0.58%，2021年全年計算微漲1.96%；「美聯港島樓價指數」報184.18點，按周跌0.45%，2021年則升2.7%；「美聯九龍樓價指數」2021年全年飆7.52%最勁，最新一周則微降0.32%，報173.99點。

值得留意的是，前述樓價指數以往根據全港100個主要中小型私人屋苑成交個案編訂，最新增加成份屋苑至138個。

美聯物業解釋，新發展區及新晉屋苑對樓市重要性與日俱增，該行希望指數能夠更全面反映樓市的走勢，因此決定增加成份屋苑數目，新增屋苑包括荃灣海之戀和九龍東啟德龍譽等位於新發展區的屋苑。

至於按美聯物業網站放盤叫價所編訂的「美聯信心指數」（MCI）最新指數報56.9點，按周急飆3.7點或7%，指數連漲第二周，兩周合計升約7.36%。劉嘉輝相信，聖誕節假期一二手交投向好，令業主對後市信心增加，惟由於現時市場氣氛好淡爭持，估計信心指數短期走勢相對反覆。

新冠肺炎疫情下，樓市交投氣氛理想，地產代理行業增加人手，吸引市民入行，帶動持牌代理人數再創新高。根據地產代理監管局（下稱地監局）數據，全港截至2021年12月底共有42062名持牌代理，按月增加98人或0.23%，連漲7個月兼連續第5個月破頂，首度升穿42000人水平。綜觀2021年全年，持牌代理人數累計增加1260人，升幅約3.09%。

連續5個月創新高

地產代理人數過去一年反覆向上，地監局最新資料顯示，持牌代理人數於2020年12月錄得40802人，當時已經創歷史新高，而2021年代理人數於其中9個月錄得升幅，只有3個月下降。代理人數自2021年5月錄得40934人後，6月至12月連續7個月錄得升幅，累計增加1128人或2.76%，於2021年8月起更連續5個月破頂，至去年底的42062人。

2021年12月持有地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌）的代理共有18983人，按月增加159人或0.84%，2021年全年計算則增加549人或約2.98%。

至於營業員牌照（俗稱S牌或細牌）持牌人數於2021年12月逆市倒跌，按月減少61人或0.26%，至23079人，但與2020年12月錄得22368人比較，按年計算累積仍增711人或3.18%。

分行數目去年增2.4%

此外，反映代理分行數目的營業詳情說明書數目於去年亦反覆向上，截至2021年底錄得7243份，按年增加167份或2.36%；按月則漲0.29%，增加21份。

地產代理（公司）牌照於2021年12月底錄得3938個，按月增加13個（約0.33%），按年則多39個或約1%，反映代理公司數目輕微增加。

疫情下本地物流市場持續增長，物流營運商仍見續租或擴張。第一太平戴維斯發布2021年第四季工業樓宇銷售及租賃報告指出，工業物業租賃市場在該季度保持活躍，惟供應量下跌，業主勢將調高租金，倉庫物業租金有望於2022年上升5%至6%。

報告稱，營商展望改善，多個物流營運商均積極續租、擴充及搬遷倉庫，令2021年第四季整體及現代化倉庫租金，按季升幅分別為1.4%及2.7%；同期整體及現代化倉庫空置率下跌至3.1%及2.6%。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民（Simon Smith）指出，2022年物流需求勢將進一步增長，倉庫租金亦將獲得充分支持，今年可望加租5%至6%。不過，鑑於新冠變種疫情及美國有意加息，將影響工業及倉庫價格的增長前景，預期將放緩到3%至5%。

白居二效應下，2021年全年居二市場錄得3,617宗，按年急增49%，創有紀錄以來年度新高，惟受節日氣氛及新一批居屋推出影響，上月居二成交僅123宗，創近一年低。

根據房屋委員會臨時數字，去年12月份公屋及居屋未補價第二市場暫錄123宗，較對上一個月的276宗大幅減少55%，並且是過去一年單月新低水平，而相較2020年同期12月的105宗，則按年增加17%。

相信情況跟12月節日氣氛濃厚，以及有新一期「居屋2022」推出消息有關，令二手居屋買家較觀望。由於上述屬臨時數字，預計最終成交宗數將會上調。

整體而言，受惠於「白居二2020」在去年5月開始陸續入市，2021年全年居二成交暫錄3,617宗，按年急增49%，創有紀錄以來新高。

至於上月錄得的二手居屋成交之中，部分樓價有所回落；以筲箕灣愛蝶灣為例，3座低層H室日前以580萬元易手，實用面積592平方呎，呎價僅9,797元，屬屋苑近兩年半以來呎價首度跌穿1萬元關口。

核心區吉舖仍多，而農曆新年將至，業主傾向把舖位短租，利市封店把握機會，短租核心區一綫地段。

中原（工商舖）統計，去年11月份中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀及旺角商舖空置率有改善，以銅鑼灣區空置率最低，11月份錄得約4.95%，對比10月份減少0.11個百分點，按年亦降低6.7個百分點。至於另一個核心區中環表現就較為平穩，11月空置率為14.29%，按月輕微下跌0.02個百分點；灣仔最新空置量錄得約14.38%，按月跌幅0.25個百分點。而九龍區方面，旺角11月份商舖空置率約9.09%，對比10月下降0.31個百分點，按年減3.24個百分點。而尖沙咀雖然按月空置量錄得約5.38個百分點的跌幅，但整體而言該區最新空置率為10.06%，對比旺角區略高。

羅素街1433呎地舖 月租40萬

核心區吉舖仍有待消化，個別業主傾向把舖位放短租，其中利市封店趁機落戶。中原（工商舖）商舖部高級區域營業董事何潔釵表示，由資深投資者「兆安李太」李佘少鴻持有的銅鑼灣羅素街59至61號麗園大廈地下B5號舖，面積約1,433平方呎，獲利市封店以每月約40萬元，短租半年，平均呎租約279元。

據了解，上述舖位目前的長租叫價為50萬元，而該舖租金亦跟隨大市向下，於2013年中零售高峰期由溥儀眼鏡承租，當時月租高達200萬元，呎租達約1,400元。溥儀眼鏡在2016年續租，月租急降至約130萬元，呎租跌至約907元，2018年中再以原價續租，及至去年中約滿遷出。此外，何氏續稱，李太於銅鑼灣富明街有多個舖位同時放租，包括富明街2至6號地下L號舖，面積約500平方呎，叫價每月約7萬元，而另一個G及H號相連舖，面積共約1,400平方呎，月租叫價約34萬元，並接受分開作獨立舖位出租，月租由約16萬元起。上述舖位皆接受短租洽商，短租期由3個月起。

單計羅素街，已出現不只一間利市封店，如時代廣場對面的羅素街26號地下，面積約1,000平方呎，獲利市封店短租，月租料10萬元。該舖位於羅素街正中心段，對面為時代廣場，故屬地段靚舖。該舖曾由國際名錶租用，2012年月租曾高見152萬元，及後回落至94萬元，前年約滿遷出，一直交吉及作短租。此外，同區的利園山道舖，早前亦獲利市封店短租，並已開業。

中原工商舖指，2021年市場暫錄約5,171宗商舖租賃成交，刷新中原有紀錄以來高位（2017年約5,070宗），證明租客租舖步伐積極，近期以應節行業租舖情況最為積極，

分析指，變種病毒出現，中港通關添變數，業主有見商戶未必在一兩個月內重返核心區，故先把舖位放短租，憧憬本年首季通關，可重新招攬零售商戶高價租舖。因不足一個月便是農曆年，利市封店正尋找短租舖，此時適逢核心區多吉舖，故成為近期較積極商戶。

新年伊始，新地副董事總經理雷霆昨表示，集團部署今年上半年推售5個新盤，最快於新春後推售北角海璇2期及屯門兆康項目，當中屯門兆康項目最快第一季尾或第二季初可獲批預售樓花同意書，將為區內最大型新盤，提供逾4,500個單位，項目第1A期涉及824伙。

The YOHO Hub 8日沽403伙

他又指，開售中的元朗西鐵站 The YOHO Hub 於短短8日售出403伙，售出單位的平均呎價為約21,500元，套現超過44億元，項目預計於農曆新年假期後加推新一批單位，屆時有一定加價空間。該盤前日次輪推售209伙(204伙屬發價單開售)，即日沽出約137伙。新地代理總經理陳漢麟指出，次輪成交金額最高的單位為2座41樓C室，實用面積1,036方呎，以2,275.41萬元成交、折合實呎21,963元，買家採45天成交付款方法；成交呎價最高單位則為1座42樓J室，實用面積326方呎，以802.42萬元售出，呎價24,614元。

KOKO HILLS 周五賣100伙

會德豐地產旗下藍田 KOKO HILLS 於本周五發售100伙，包括公開發售84伙及招標單位16伙。戶型包括一房(開放式廚房)至四房兩套加工作間連洗手間複式單位。是次以價單銷售的單位實用面積由366至770平方呎，單位售價由1,015.6萬至2,230.2萬元，平均呎價27,060元，折實價807.5萬至1,773.1萬元，折實呎價19,674至25,634元，折實平均呎價21,514元。所有單位預計可套現約13.0億元(售價計)，折實約10.3億元。