央行新的選擇性信用管制措施，並未就超過動工限期（即最長三年）之後是否縮減成數作成通案規定，據指出，最主要是擔心小型建商招架不住，被抽銀根之後掀起小型建商的倒閉潮，也避免政策被說成「違反市場平衡」。

據悉，銀行公會對央行的建議，是在最長動工限期三年之後，應逐年提高利率，每一年至少調高半碼，直到最長七年的借款限期，但至於是否也同步收回部分的貸款，銀行公會則建議授權銀行自行評估，所擔心的就是小建商被「抽銀根抽倒」。

據銀行公會討論的結論，由於央行去年12月所頒布的最新選擇性信用管制措施，已將土融案的成數限縮到五成，而且一成必須等動工才能撥款：「等於土融案一開始只能拿到四成」，因此這回銀行公會召全體銀行開會討論時，反而最後銀行公會建議是從調高利率下手，而非把成數繼續從四成往下縮減，顯見大部分的銀行都認為成數幾乎已「降無可降」，但這點央行仍將再進行研議，會在近期內全面拍板定案。

此外，所謂的「動工」的定義，將以建商向地方政府「申報開工」為準，這點銀行也必須去複查。

知情人士指出，合理借款最長年限的訂定，另一個功能在於防止建商透過續貸或轉貸的方式「無限期」放大，例如先前最長借款年限透過屆期續貸、轉貸，超過10年、15年的時有所聞，未來在新管制措施明訂七年為借款最長年限後，這些一貸10年、15年的情況，將全面被封殺。

據悉，銀行公會召全體國銀開會時，整理出各類型令建商無法動工的態樣，主要有七大因素，包括土地整合問題、重劃區土地的都市計畫審查、環評程序複雜化、六都或縣市政府審議延宕、發放執照遭延宕，以及建商因為本身財務實力生變而無法開發，甚至因為疫情而使建商不得不變更原本的開發計畫等，尤其是疫情導致的缺工缺料、成本上升等困境時有所聞，因此銀行公會最後決議在最長三年的動工期限外，以七年為「借款最長年限」。

財政部已通令各區國稅局追查囤房大戶，中區國稅局今（10）日指出，近日查到台中市一名醫師，在中一中商圈擁房高達91戶，近年來僅申報10萬元租賃所得，由於在本次囤房大戶專案中被盯上，在去年底二度補報，坦誠四年內漏報約530萬元租賃所得，共計補稅212萬餘元。

配合針對個人持有多戶房屋的所有權人的專案查核，國稅局官員表示，這波專案當中，鎖定囤房大戶之後，都會先輔導這些個人房東，自行檢視過去幾年是否有短漏報租賃所得，請他們主動補報並補繳稅款，以免面臨實際查稅後的裁罰。

官員表示，本次專案查到轄內一名納稅義務人，他是一名醫師，名下持有高達91間房屋，緊鄰台中一中商圈及學區，不僅將房屋出租給附近學生，還會租給自己員工，但是在過去四個年度間，他只在2016年、2019年各申報5萬餘元租賃所得，令國稅局懷疑他有隱匿大筆房租收入。

第一次被通知補報時，這位包租公還是只申報部分收入，但國稅局比對租金行情，認為他還有隱瞞，再給他最後通牒，果然第二次就坦誠數百萬租金收入，補報過去四年未申報的78萬餘元、151萬餘元、159萬餘元及141萬餘元，租賃所得，合計總額約530萬元。

官員指出，本案算是在輔導之下主動補稅，因此可適用免罰條款，這位包租公僅須加計利息，補稅約212萬元，不會額外加罰；本次囤房大戶專案執行截至2021年底為止，中區國稅局共計輔導226位納稅義務人自行補報，補稅金額合計約1,427萬餘元。

官員強調，囤房大戶專案會持續追查至今年3月，提醒個人出租房屋的租金收入，應依《所得稅法》規定列報租賃所得，併入當年度綜合所得總額，向國稅局辦理結算申報。

內政部營建署表示，板橋浮洲合宜出租住宅釋出13戶，包含1戶2房及12戶3房的房型可供申租，營建署表示申請時間至111年2月11日止，歡迎符合申請資格的民眾儘早提出申請。

營建署表示，板橋浮洲合宜住宅規劃有446戶出租住宅，現已完成433戶出租作業。其中2房型的月租金約7,500元~8,600元，3房型月租金約15,300元~21,000元，以上月租金皆已包含管理費，同時附有對講機、衛浴、廚具、烘碗機及瓦斯爐等基本設備，18歲以上，於新北市、台北市、基隆市及桃園市均無自有住宅，且符合申租條件之民眾能把握機會。

此次出租作業是由日勝生活科技股份有限公司辦理，有興趣民眾可至板橋浮洲合宜住宅租賃服務中心（新北市板橋區合宜路51號1樓），採現場隨到隨辦申租收件方式辦理。

經審查符合資格之申請者，將於111年2月16日進行電腦抽籤作業。若有出租相關問題也可撥打板橋浮洲合宜住宅租賃服務中心服務專線(02)2968-3698洽詢或至日勝幸福站官網查詢及3D環景看屋了解相關資訊。

房仲彙整六都地政局最新公布2022年度公告土地現值，六都皆呈上漲，去年桃園漲幅最高奪六都之冠，今年易主，由新北市摘下金牌，平均漲幅3.5%，台北市調漲3.41%第二。

六都平均調漲幅度依序如下，新北市上漲約3.5%；台北市調漲3.41%；台南市上漲3.01％；桃園市上漲2.83%；高雄市上漲2.01%；台中上漲1.89%；六都地王部分，若以蟬聯年度來看，桃園與台中次數最多16年之久，可屬長老級地王，其次為新北居次達13年。

台北地王為台北101大樓蟬聯9年、新北則由板信商業銀行雙子星總部大樓13度蟬聯、桃園復興路與中正路43號商業區土地蟬聯16年；台中為新光三越台中中港店蟬聯16年；台南則為新光三越中山店蟬聯5年；高雄地王則為高雄大遠百蟬聯9年。

台灣房屋趨勢心執行長張旭嵐表示，各都地王最大共通點皆是各區的鑽石地段為主，中、南部地王均由大型百貨盤據中。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，近年不動產房市買氣火熱，土地漲勢兇猛，因此各縣市土地公告現值調升幅度明顯比去年大，新北市林口、三峽、樹林、鶯歌、泰山區等地，因重大建設、重劃區開發，漲幅都在5~6.8%，帶動新北成為六都中的漲幅冠軍。

台中市調幅全台最小，主要是僅北屯區數個新興開發區段，平均公告現值漲幅達10.8％外，其餘行政區的土地公告現值多為持平或僅微幅上揚，整體調幅僅約0.04至1.36％之間，漲幅因此在六都當中相對平緩。

張旭嵐表示，土地現值調漲主要影響的是土地增值稅，售屋轉手時繳的資本利得稅；公告地價則是每年課徵地價稅的基礎，自用住宅用地稅率為千分之2，以目前調幅來看，對自住族群的持有成本影響有限。

不過若持有多戶並在同縣市持有達累進標準的話，將採累進稅率課徵，且若今年各縣市囤房稅三讀通過，明年之後多房族的持有成本，包括地價稅合併累進的房屋稅，將會逐漸有感。

宏大國際資產表示，近年資金回流效益持續噴發，股市突破萬八創新高，房市則是北、中、南遍地開花，投資人四處買屋、獵地。商辦價格也持續攀升，尤其是台北市區，因幾乎無新增供給，加上不可取代性，價格上漲最明顯。

宏大國際資產指出，近一年最高價格位於信義計畫區，為統一際大樓，每坪單價達179萬元。

最熱門的商辦大樓，則多位於雙捷運站商圈，如南京復興、忠孝新生商圈等，而且地標級的大樓單價幾乎都突破百萬元，與住宅價格逐漸趨近。

宏大國際資產總經理陳益盛指出，最近出手購買商辦的客戶多數是營運持續成長的企業，因此在資金充裕、租金收益明顯優於房貸利率的情形下，會比較大膽出手購買。

商辦市場上最受青睞的標的，首推座落雙捷運站的南京復興商圈，已有數個案子成交單價超過百萬元，其次為忠孝新生雙捷運商圈屋45年老商辦「世界貿易」也突破百萬單價。

由於商辦市場持續熱絡，因此有部分建商看好轉戰規劃商辦，可出售、可出租更具彈性，也在市場上獲得了許多詢問及關注。

例如位居忠孝東路一段的「基泰忠孝」、忠孝東路三段的「台北第四大道」、復興北路的「興富發A級辦公案」， 都是在市場待價而沽的標的，預估平均擬售單價約在160~180萬元之間。位於北車商圈的「皇翔A1企業總部」只租不售，也是詢問度極高的個案。

杜絕養地再出重手。據悉，中央銀行已預定在農曆年前頒布土融案最新的選擇性信用管制措施，這次的重點將放在對土融案的動工期限，即央行所謂的「一定期間」，以及借款最長年限等全體國銀一體適用的新規定，有四大規定將入列，其中合理的動工期限目前擬訂兩年，最長可再延一年；土融案的借款年限，除非該案已經動工，沒有動工者借款期限最長一律將訂在七年。

除了上述包括動工限期，以及最長借款年限的規定，另兩項重要的規定包括利率加碼及所謂的「例外條款」。倘若在「2+1」，即最長3年的年限過了之後，借款建商仍未動工，屆時每年都將再調高利率半碼（0.125個百分點）；至於所謂的「例外條款」，央行將劃定涉及都更及危老這兩種類型的建案，可豁免前述包括一定期間、最長借款年限，以及利率加碼等新規定。

業界人士指出，央行擬再「加碼」一定期間、最長借款年限及利率加碼等新規定，作為全體國銀一體適用的準則。且為了審慎起見，央行特別責成銀行公會召集全體國銀，一起協商較為合理、有可行性的新規定，因此銀行公會已召集全體國銀開會，並且已把各銀行在會中討論的共識回覆央行，成為央行在作最後決策訂定新的選擇性信用管制措施時，最為關鍵的參考依據。

至於為何不由銀行公會來作成「自律規範」？據悉，最主要在於若業者自己作成自律規範，恐怕有違反「公平交易法」的「聯合壟斷」問題，因此仍適合由央行以監理機關的身分來訂定新的管制措施來執行。

在上述央行擬頒布給全體國銀的新管制措施之下，倘若在「2+1」，即最長3年的合理動工期限過了之後，建商仍未動工，此時央行所提出的新管制措施將要求國銀必須在所謂的「切結書」載明違約條款，至少必須得逐年調高利率，且每次應加半碼以上；至於所謂的借款年限最長為七年，知情人士指出，只要是沒有動工的土融案，不論是舊案展延、續貸，或是屆期要辦轉貸，全部都必須以七年為限。

建商：大街廓、重劃區土地也應排除

央行限期二年土融取得後必須動工，建商大呼「會出大代誌！」更會錯殺無辜。業者認為，對都更案、需走行政流程的大規模開發案，一定要有排除條款；此外，對於整合中的大街廓土地、重劃區土地開發案也不能溯及既往，否則將變相鼓勵小基地開發、都市景觀碎片化，全民皆輸。

央行研擬限縮土地融資取得後必須於二年內動工，必要時最多展延一年，但三年後每年調高利率半碼，前後最多展延四次，前後最長為七年。對此，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事楊玉全表示，土融作業規範適度限期動工年限，或許可避免不必要的囤地，不過在實務上，對很多需要進行都更、或擴大鄰地以整合更大面積基地，以及需要進行行政審查流程的開發案，上述土融限縮作法卻行不通。

楊玉全分析，很多建商為促進土地有效利用，提升都市景觀，在整合都更案、或更大面積土地時，購置一筆土地之後，往往需要再進一步整合鄰地，其間曠日費時，沒有三、五年，甚至動輒十年，無法完成；另外很多開發案，必須走完冗長的行政程序，諸如公聽或聽證會、環評、都市計畫變更、都市設計審議等，最後才能取得建造執照，順利動工，其間更是時間變數重重。

例如台北大巨蛋，光是公聽會、環評、都審到取得建照，就耗時五年五個月。因此楊玉全主張，央行限縮土融動工年限的規定，必須要有完整配套、及彈性空間，政策也不應把所有起造人都限制在同一個起跑點。

元利建設副總吳麗謹表示，央行新規定勢必扼殺小型建商進一步整合土地的空間，更將衝擊都市景觀更碎片化、變相鼓勵小基地就急就章申請建照蓋起來，嚴重影響大街廓開發和土地利用；另外更衝擊都更案，通常整合鄰地動輒10年的比比皆是、20年以上者也大有人在，身為開發商，誰願意把土地放這麼久。

還有大型重劃區，政府發回原地主產權的配地方式，不是集中配地、而是原地分配，因此一個地號可能切成20坪、30坪、50坪的小面積土地，如果央行硬行要求銀行土融配合限期二年動工，將錯殺土地整合機會。因此建議，政策應有例外條款、不得溯往的完整配套。

為何訂定借款最長7年？防建商透過轉貸鑽漏洞

央行新的選擇性信用管制措施，並未就超過動工限期（即最長三年）之後是否縮減成數作成通案規定，據指出，最主要是擔心小型建商招架不住，被抽銀根之後掀起小型建商的倒閉潮，也避免政策被說成「違反市場平衡」。

據悉，銀行公會對央行的建議，是在最長動工限期三年之後，應逐年提高利率，每一年至少調高半碼，直到最長七年的借款限期，但至於是否也同步收回部分的貸款，銀行公會則建議授權銀行自行評估，所擔心的就是小建商被「抽銀根抽倒」。

據銀行公會討論的結論，由於央行去年12月所頒布的最新選擇性信用管制措施，已將土融案的成數限縮到五成，而且一成必須等動工才能撥款：「等於土融案一開始只能拿到四成」，因此這回銀行公會召全體銀行開會討論時，反而最後銀行公會建議是從調高利率下手，而非把成數繼續從四成往下縮減，顯見大部分的銀行都認為成數幾乎已「降無可降」，但這點央行仍將再進行研議，會在近期內全面拍板定案。

此外，所謂的「動工」的定義，將以建商向地方政府「申報開工」為準，這點銀行也必須去複查。

知情人士指出，合理借款最長年限的訂定，另一個功能在於防止建商透過續貸或轉貸的方式「無限期」放大，例如先前最長借款年限透過屆期續貸、轉貸，超過10年、15年的時有所聞，未來在新管制措施明訂七年為借款最長年限後，這些一貸10年、15年的情況，將全面被封殺。

據悉，銀行公會召全體國銀開會時，整理出各類型令建商無法動工的態樣，主要有七大因素，包括土地整合問題、重劃區土地的都市計畫審查、環評程序複雜化、六都或縣市政府審議延宕、發放執照遭延宕，以及建商因為本身財務實力生變而無法開發，甚至因為疫情而使建商不得不變更原本的開發計畫等，尤其是疫情導致的缺工缺料、成本上升等困境時有所聞，因此銀行公會最後決議在最長三年的動工期限外，以七年為「借款最長年限」。

「代銷天王」海悅國際總經理王俊傑：房市榮景能見度 看到上半年

房地產「代銷天王」海悅國際總經理王俊傑10日表示，全體上市櫃公司2021年獲利就高達4兆元，估計以配息2兆元計，今年上半年總體經濟好、房市也會好，能見度至少看到上半年，榮景會持續。

海悅手中代銷案至少2千億元，至於今年推案策略，王俊傑透露，將全台遍地開花，尤其以中南部房價基期低、擁有產業投資和政府公共建設挹注的區域最被看好。

展望全年，王俊傑表示，至少上半年看得到，要詮釋2022年房市走勢，可以用戴德梁行董事總經理顏炳立說的「四不」來解讀，即「價不漲、量不增、買氣不強、市場穩健不會熱」。

王俊傑表示，儘管中南部近年房價漲幅相當可觀，但主要是因為基期偏低，尤其電子高科技廠房紛紛擴廠，其帶來的人口移入、居住需求的效應是很恐怖的，估計中南部房市多頭至少還會持續個二至三年。

海悅2020年獲利大躍進，EPS高達15.1元，大賺1.5個股本，2021年前三季又大賺1個股本，累計全年營收達60.96億元、創下21年以來新高，被外界「虧」說代銷賺得比業主建商還多。對此，王俊傑笑說，代銷永遠不可能賺贏建商，雖然海悅股本小，資本額13.6億元，容易衝高EPS，但代銷是人力密集的行業，員工多達500多人，所以並不是高獲利行業。

王俊傑表示，營建成本現在飆到史上最高點，建商獲利已逐漸被侵蝕，像鋼筋一噸已從1萬6,500元漲到2萬2,000元，台北市一個200坪基地的10樓RC住宅 ，一坪造價就要30萬元，難以想像，南部更缺工、缺基礎和連續壁，短期內房價易升難跌。

中信房屋發布「2021年房地產要聞」網路調查指出，去年以7月實施的房地合一2.0最受關注，其次為房價上漲話題，均有4成以上受訪者認為最有感。

其他消費者認為有感的新聞，包括央行選擇性信用管制、實價登錄2.0、疫情干擾交易量、科技業設廠帶動房市、住宅大火事件等。

中信房屋研展室副理張漢超表示，由得票數可以發現，民眾對房市要聞在意的重點多集中在與荷包相關的稅制與房價。

房價方面，由於房地產總價遠高於其他商品售價，當房價走高時，消費者通常會有兩種心態，一是感慨購屋成家愈來愈遙不可及。

第二，和房價看跌時，「早買早享受，晚買有折扣」想法不同，當房價不斷走高，消費者心中想法會轉為「早買早享受，晚買找罪受」，認為愈晚買房價愈貴，只是得付出更出金錢，更多代價，日子會過得更慘，因此會加快進場。

張漢超表示，房地合一稅表面上是擁房者才會在意的話題，但由於該稅制牽涉適用對象，以及出脫時間點層面，無論是對現有屋主，或者打算入市置產的消費者都會造成一定的影響，關注程度因此排名第一。

張漢超表示，房地產單一事件往往會隨著時間的發展而逐漸淡化，因此雖然住宅大火事件、科技大廠帶動區域房市、房地產交易量都是產業面重要的話題，不過從要聞得票分布可看出，消費者最在意的還是關乎自己荷包相關的話題。

宏大國際資產表示，近年資金回流效益持續噴發，股市突破萬八創新高，房市則是北、中、南遍地開花，投資人四處買屋、獵地。商辦價格也持續攀升，尤其是台北市區，因幾乎無新增供給，加上不可取代性，價格上漲最明顯。

宏大國際資產指出，近一年最高價格位於信義計畫區，為統一際大樓，每坪單價達179萬元。

最熱門的商辦大樓，則多位於雙捷運站商圈，如南京復興、忠孝新生商圈等，而且地標級的大樓單價幾乎都突破百萬元，與住宅價格逐漸趨近。

宏大國際資產總經理陳益盛指出，最近出手購買商辦的客戶多數是營運持續成長的企業，因此在資金充裕、租金收益明顯優於房貸利率的情形下，會比較大膽出手購買。

商辦市場上最受青睞的標的，首推座落雙捷運站的南京復興商圈，已有數個案子成交單價超過百萬元，其次為忠孝新生雙捷運商圈屋45年老商辦「世界貿易」也突破百萬單價。

由於商辦市場持續熱絡，因此有部分建商看好轉戰規劃商辦，可出售、可出租更具彈性，也在市場上獲得了許多詢問及關注。

例如位居忠孝東路一段的「基泰忠孝」、忠孝東路三段的「台北第四大道」、復興北路的「興富發A級辦公案」， 都是在市場待價而沽的標的，預估平均擬售單價約在160~180萬元之間。位於北車商圈的「皇翔A1企業總部」只租不售，也是詢問度極高的個案。

萬物皆漲，唯獨薪水不漲，尤其「房價」節節高升，讓不少人感嘆實在買不起；對此，就有網友好奇「台灣人為什麼這麼愛買房」，他認為這樣「房東只是變成銀行」，還要被貸款綁住20年，寧可租屋，貼文一出，網友戰翻。

該名網友在臉書粉專《靠北建商2.0》發文，表示為什麼台灣人這麼愛買房，他很多國外朋友都只租房，但是他們卻都是買得起房的，卻選擇租房子；原PO說，買一間房要貸款20年，以房貸4萬來說，房子也不會太大間，但「4萬多，可以租各式各樣的大房子（蛋黃區例外）」。

原PO表示，況且你也不能保證自己能活到繳完房貸的那一天，也不能換工作，或是如果因為生病無法工作，要賣掉房子搞不好還賣不掉，急著賣又容易虧本賣，「等於前面都是白繳」，他認為買房處處都是風險，何不活得輕鬆自在，不要為了貸款而活。

「買房是可以全款買的人在玩的遊戲，才有操作空間，才是資產」，原PO認為，貸款自住都是負債，貸款還沒繳完的話，變成「你的房東是銀行」，且這個房東還不幫你出房屋修繕的錢。

貼文一出，網友戰翻，有人認同，「房子已經變成炒房投資項目，不是拿來住人的」、「各人有各人的考量」、「沒關係。這世界就是有人租房子，買房子投資的人房貸壓力才不會那麼重，各取所需」、「的確無法理解，死都要買房的觀念到底哪來的」。

但也有網友表示，「房東不願租給老人家，等老了想買可能來不及了，只能住旅館」、「老了沒得租只能睡路邊了」、「租金現在跟繳房貸的錢差不多，況且有多少能力買多少的房子，自然貸款不用繳到四萬，以後老了也不怕沒房東敢租給你，到時要去哪找住的」、「說得好像房租都不會漲」、「有一種感覺叫踏實，租來的再好都不是自己的」。

1月10日，遠洋集團（03377.HK）發佈2021年未經審核的營運資料。2021年1月至12月，遠洋集團實現協議銷售額人民幣1362.6億元，同比增長約4%，協議銷售面積767.3萬平方米。其中，2021年12月，遠洋集團實現協議銷售額為人民幣155.3億元，協議銷售面積95.7萬平米。

據介紹，2021年，遠洋集團持續聚焦開發主業，通過加強經營管理、提升行銷能力、夯實產品品質等策略，實現銷售規模穩步增長。

近年來，遠洋集團依託"建築.健康"產品優勢，持續推進"南移西拓"戰略，在長三角、粵港澳大灣區以及長江中游和西部區域的熱點城市圈拓展深耕，效果顯著。

遠洋集團表示，2022年將繼續堅定聚焦發展、聚焦主業，在"南移西拓"和"城市深耕"的戰略佈局下，以精工築造精品，以優質產品助力區域人居建設，通過深耕主力市場、聚焦主力產品、打造主力團隊實現規模化增長、穩健式躍升，走贏高品質、可持續發展道路。

萬科“等魚斷氣”，恆大“猶抱琵琶半遮面”，房企三強中，碧桂園這半年安靜得可怕。

最近，碧桂園公佈2021年銷售業績，未完成既定目標，銷售額罕見下滑，緊接著，公司將106個區域公司合併為65個。事兒太大，終於蓋不住，引發了全行業的關注。

總負債1.74萬億元，仍然踩中一條紅線，碧桂園當然不想被cue，在誰都不安全的市場環境中，躲在角落才是最安心的。

最尷尬的在於，信貸環境大變，碧桂園發揮到極致的高周轉模式恐難以持續，公司陷入了“高處不勝寒”的凡爾賽式困境之中。

碧桂園服務在藍海賽道中繼續領跑，機器人(11.170, -0.33, -2.87%)業務開始走上正軌，創投更是做得有聲有色，但是，這些都不足以支撐碧桂園帝國的增長。

眾鳥低飛盡，孤雲獨去寒。

高處不勝寒

2021年的困難程度超過了大多數人的想像。最受關注的房地產行業，也迎來了高開低走的驚險一年：上半年都擠在KTV，下半年排著隊進ICU。

排名世界第一的“宇宙房企”碧桂園，也坐上了過山車。

前半段，公司銷售額月月創新高，前5個月同比增長了21.25%；6月份是分水嶺，同比、環比均出現下降；後半年，直接一瀉千里，8-11月本來是傳統的房地產旺季，但去年，每個月都要比上年少賣百億左右。

2021年，碧桂園全口徑銷售金額7588.2億元，未完成8000億元的銷售目標；權益銷售面積6641萬平方米，權益銷售額5580.0億元，同比下降2.22%——這是碧桂園十幾年來首次出現銷售業績下滑。

實際上，從2020年開始，碧桂園的銷售神話就開始鬆動，“金九銀十”的10月和11月，均出現銷售額同比下滑的局面。

銷售業績之外，房企的經營根本盈利能力，在碧桂園這裡，也出現了不安的苗頭。

2020年，公司營業收入4628.56億元，同比下降4.74%，歸母淨利潤350.22億元，同比下降11.45%。同期，公司毛利率從26.06%下降至21.80%。

2021年上半年，公司營業收入同比增長27.02%至2349.30億元，但歸母淨利潤僅增長6.11%至149.96億元，主要原因為毛利率下滑4.57個百分點至19.70%。

現在結算的收入還是前兩年銷售的項目，按照這個趨勢，接下來幾年公司的收入及利潤可能不容樂觀。

2018年-2020年，碧桂園的淨資產收益率（ROE）分別為32.20%、26.03%、20.00%，華泰證券(17.390, 0.10, 0.58%)給出的預測為，2021年-2023年分別為18.09%、17.50%、17.40%。


截至2021年6月底，碧桂園負債總額為17397.87億元，較2020年底的17588.06億元略有下降，在房地產行業排名第二。

在三道紅線的要求下，公司積極去負債，淨負債率和現金短債比達標，但截至去年上半年末剔除預收款後的資產負債率為78.53%，未達到70%的要求，仍然踩中一條紅線。

更關鍵的是，各種財務手法操作之下，三道紅線對房企穩定的參考價值並不大，此前已有綠檔房企暴雷的先例。可以說，房地產企業真正的生命線，可能只有老闆和財務總監兩個人知道。

當然，融資收緊，最根本的挑戰在於，讓房地產行業告別高周轉模式，“碧桂園模式”的締造者，首當其衝。

楊國強拿著鞭子，不斷提高房地產運營“高周轉”的標準，一度達到了誇張的“拿地之後3個月開盤、4個月資金回正、5個月資金再周轉”。

模式遇阻之後，碧桂園如何保住行業老大的位置？

繼續重倉三四線？

上半年，在三道紅線的要求下，碧桂園也在零星地提前贖回一些債券，但發債動作仍然相當頻繁。

下半年，公司畫風突變，只剩下降負債的組合拳。僅2021年12月這一個月，公司就三次提前贖回債券，合計額度接近50億元。

碧桂園在2021年中報業績中披露，公司淨借貸比率49.7%，較上年度下降了5.9個百分點，加權平均借貸成本下降17個基點至5.39%。估計等到3個月後公司披露2021年業績公告，借貸情況會得到進一步改善。

除此之外，公司還祭出了內部調整的一系列政策。

反腐。這幾年房地產行業日子不好過，為了堵住跑冒滴漏，各大房企都開啟了內部反腐，撕開了多金地產業的腐壞一面。其中，業務面最廣的碧桂園，動作最大。

公司曾對外公開披露，自2018年以來，有200多名項目總經理及以上人員被查處，級別較高的包括碧桂園貴州區域原總裁黃士馮、碧桂園文商旅集團原總經理張強等。

架構調整。上周，碧桂園將106個區域公司合併調整為65個，削減了40%的區域公司，並對相關的工作人員進行調整。公司對外表示，此輪調整能“提升區域集中度和資源使用效能，降低運營成本”。

降價促銷。與恆大大張旗鼓打折不同，碧桂園的促銷顯得靜悄悄，以至於你永難觀其全貌。去年上半年，公司銷售均價8782.67元/平，下半年為7990.91元/平——平均數很難說明單個專案的漲跌，但能一定程度上反映趨勢。

外部形象上，碧桂園變得愈發低調。宇宙房企的刷屏廣告不見了，世界級項目森林城市也不怎麼提了，“變大變強”消失于楊國強的話語體系中。


拿地方面，儘管碧桂園去年投入的總金額高，僅次於保利和萬科，但風格十分低調。2021年第一輪集中供地，各大房企瘋搶，碧桂園只在北京、上海投入較大，其他地方只是平均主義灑點水，堅決不搶高價地。全年算下來，公司還是將大部分資源投入到了非集中供地的三四線城市。

行業普遍認為，房地產市場進入白銀時代，分化效應正在急劇加深，行業資源將進一步向一二線城市集中。疫情，以及三道紅線、土地集中出讓等政策，加快了這一轉變。

碧桂園堅持佈局三四線，提出要實現一至六線城市全面覆蓋，到底是差異化競爭，還是因海量土儲而無法自拔？

多元化的核心是什麼？

房地產行業飽受衝擊，到底啥時候才是個頭？

今年以來房地產板塊血流成河，對比之下，碧桂園的股價相對堅挺，但市盈率仍然只有4倍，甚至低於老二萬科A(22.160, 0.27, 1.23%)（6.72）。

這幾年，碧桂園最成功的一點便是，將整個集團的關注重點，從地產銷售轉移到物業服務。畢竟，賣房子只是一錘子買賣，物業服務才是源源不斷的穩定盈利來源。

一方面，碧桂園每年7000多億的總銷售額，可以持續為碧桂園服務輸送業務；另一方面，公司通過以債圈物的方式，在行業低谷期，拿下藍光嘉寶、鄰里樂、誠和物業、富力物業等。

截止2021年6月底，碧桂園服務收費管理面積6.44億平方米，合同管理面積12.05億平方米，成為中國最大的物業服務公司。

去年上半年，碧桂園服務營業收入115.60億元，同比增長84.3%，歸母淨利潤21.13億元，同比增長60.70%。

儘管碧桂園服務和碧桂園規模及利潤差距甚大，但其股價一度超越後者。昨日收盤，碧桂園服務市盈率35.40倍，幾乎是碧桂園的9倍。


除了房地產業務，碧桂園旗下的機器人業務，曾被楊國強寄予厚望。

公司的機器人產業分為兩個部分：成立於 2018 年的博智林機器人，主要用於建築領域，截至2020年底，在研機器人46款，其中已有4款在市面上實現租售，14款進入專案開展批量商業化施工；成立於2019年的千璽機器人，主要用來發展多元化餐飲，截至2020年底已開業70餘家、共有583台各種設備投入運營，包括火鍋、煲仔飯、速食、粉面店及中餐等。

房地產企業中，做投資最成功的是誰？應該沒有誰可以跟碧桂園創投相比。

作為碧桂園旗下的投資平臺，該公司主要關注硬科技、社區生態鏈、新消費、大健康四大賽道，成功上市的項目包括快手、貝殼、秦淮資料、和鉑醫藥，另外的明星項目包括滴滴貨運、遇見小面、二廠汽水、茶裡ChaLi、林清軒等。

只是，無論是體系內的物業服務、機器人等多元化業務，還是體系外佈局甚廣的投資項目，都要以碧桂園龐大的房地產帝國為核心，一榮俱榮一損俱損。如果公司不能保持目前的體量、穩坐行業老大的位置，其他業務的發展必然會受到影響。

千億閩系房企陽光城，在險資泰康系“揮淚斬倉”，執行董事長打工四年倒虧四千萬“棄船”之後，又傳來利空消息。

1月10日晚間，公司公告控股股東陽光集團因增持公司股份所需資金未能及時籌措到位，陽光集團及關聯方擬終止實施增持公司股份的計畫。回溯過往公告，增持承諾於2021年12月作出，增持額度下限不低於公司總股本1%，而目前實際僅完成增持承諾的58%。從過往案例看，陽光集團“爽約”很可能面臨監管處罰。

中國基金報記者注意到，對此次終止增持計畫的董事會議案，有一名董事仲長昊罕見棄權，既不出席會議，也未按正常程式委託其他董事代為投票。過往公告顯示，仲長昊為險資華夏人壽提名的董事，于2018年5月進入公司董事。2021年三季度報顯示，華夏人壽通過產品和自有資金在陽光城前十大股東中佔據兩席，合計持有4.3%的股份。

一路買一路跌

浮虧6000萬放棄增持

2020年三季度，陽光城股價在持續盤整近兩年後開始持續下跌，從當年9月底的8元附近跌至12月底的6元附近。

此背景下，陽光城控股股東陽光集團及關聯方宣佈，“基於對公司未來持續穩定發展和長期投資價值的堅定信心”，擬於2020年12月30日起12個月內增持公司股份不少於總股本的1%、且不超過2%。

該增持計畫發佈後，陽光集團及其關聯方分別在2021年1月29日、2021年2月3日、2021年4月30日、2021年5月6日四次增持，合計增持股份2396萬股，占公司總股本的0.58%，增持金額為1.39億元。

從增持價格來看，四次增持均價分別為6.1元/股、6.08元/股、5.68元/股、5.68元/股，基本是一路買一路跌。以陽光城最新收盤價3.35元計算，上述增持至少被套40%以上，浮虧約6000萬元。

買了5個月之後，2021年6月之後半年多時間，陽光集團及關聯人未再進一步增持，直到此次發佈終止增持計畫。

陽光集團：深表歉意

或面臨監管處罰

對於未能完成增持承諾，陽光城表示，在增持計畫披露後，受地產行業發展情況、金融市場環境等發生較大不利變化的影響，陽光集團同樣面臨著行業競爭加劇、利潤持續承壓等挑戰。由於陽光集團及關聯方持有的公司股份質押比例較高、融資管道受限，債務集中到期兌付（部分債務甚至被要求提前償還）等原因資金淨流出規模較大，導致陽光集團及關聯方增持公司股份所需資金未能及時籌措到位，無法繼續實施增持計畫。

公告中，陽光集團及關聯方對本次未能完全按照增持計畫完成增持向廣大投資者致歉。陽光集團同時繼續表示，“長期看好公司的發展前景，並將繼續支持公司持續、穩定、健康發展和維護公司股東利益”。

從公告來看，目前陽光集團可能存在多筆債務違約風險，截止目前陽光集團尚未與相關債權人達成具體債務和解方案，亦未簽訂相關債務和解協定，由於債務逾期，陽光集團部分銀行帳戶已被司法凍結。未來，陽光集團將持續面臨訴訟、仲裁、資產被凍結等不確定事項。

只完成最低承諾增持額度不到六成，根據相關監管規定以及過往案例，陽光集團及其關聯人很可能面臨監管處罰。

2021年11月17日，盛新鋰能控股股東盛屯集團因承諾斥資不低於3億元增持，但實際只增持了1.62億元，完成比例為54.08%，為此收到了深交所的監管函。

2021年10月18日，上交所披露，聯創光電時任董事長曾智斌、時任董事兼總裁李中煜未能按照對外披露的增持計畫公告實施增持，增持計畫公告披露不準確，影響了投資者的合理預期，被予以監管警示。

2021年5月21日，新鳳鳴披露回購期限屆滿暨回購結果公告，公司在回購期限內累計回購股份470.72萬股，回購金額4684.99萬元，與計畫回購金額“不低於1.5億不超過3億”存在巨大差異，資訊披露不準確。為此，浙江證監局決定對時任新鳳鳴董事長莊奎龍、總裁莊耀中、副總裁兼董秘楊劍飛分別採取出具警示函的監督管理措施，並記入證券期貨市場誠信檔案。

董事罕見棄權

華夏人壽也要退出？

陽光集團在內外交困的情況下無奈放棄增持，雖不合規但也算是情理之中。而基金君看來，此次終止增持計畫的董事會議案表決透露的資訊更為關鍵。

1月10日，陽光城召開了第十屆董事局第三十一次會議，一共審議了三個議案，包括上述《關於控股股東及關聯方擬終止實施增持公司股份計畫的議案》，以及另外兩個議案——《關於為參股子公司湖州融揚房地產提供擔保變更的議案》、《關於召開公司2022年第一次臨時股東大會的議案》。

但該次會議，卻有一名董事仲長昊既沒有現場出席會議，也沒有遠端參與會議，也未按監管規定委託其他董事代為投票，也就是說對三個議案仲長昊都投了“棄權”票。

倒查公司過往公告，仲長昊由華夏人壽保險股份有限公司提名，於2018年5月30日召開的2018年第十次臨時股東大會上，被增選為陽光城第九屆董事會董事，此後的第十屆董事會連任，一直任職至今。仲長昊上任以來，從未發生過既不參加董事會，也不委託投票的情況，在一個多月前上一次的董事會會議上，仲長昊還是正常參會並全部投了贊成票。

陽光城過往財報顯示，華夏人壽最早於2016年四季度進入到其前十大股東名單，此後不斷加倉，截至2018年5月10日合計持有陽光城股份1.9億股，占公司股份總數的4.7%，因而獲得一個董事會名額。

而截至最新的2021年三季度末，華夏人壽分別以一隻產品和自有資金佔據陽光城第六和第九大股東位置，合計持有約1.77億股，占比4.3%，成為僅次於陽光集團及其一致行動人、泰康系之後的第三大股東。從華夏人壽買入以來陽光城股價走勢看，與泰康系一樣處於深套的狀態。

2021年10月28日，泰康系提名的兩名董事在審議陽光城2021年三季報的董事會會議上罕見投出反對票，要求公司對業績大幅下滑作出合理解釋，率先將不滿公之於眾。此後，兩名董事在近期先後辭職退出董事會，泰康系也通過協定轉讓等方式揮淚割肉離場，浮虧約五成近17億元。

此次華夏人壽提名的董事罕見棄權，會是離場的信號嗎？我們拭目以待。

C-LINK (01463)公布,以1200萬令吉(約2227萬港元)向獨立第三方收購馬來西亞物業.

該集團指,根據臨時購買協議將購買的樓宇為1幢3層商業大廈,位於吉隆坡,總樓面淨面積約1.07萬平方呎.該樓宇現時由賣方持作自用,用作倉庫及陳列室.該集團擬於收購事項完成後進行若干翻新,將該樓宇改造為3級數據中心供自用.代價乃參考包括附近可資比較物業的現行市值、當地物業市場情緒以及該樓宇的位置及狀況,按正常商業條款公平磋商後釐定.該
集團估計,受市況包括因 COVID-19 而引起的任何封鎖所限,將該樓宇改造為3級數據中心所需時間約為收購完成後10個月.

遠洋集團(03377)公布,連同合營公司及聯營公司在內,去年12月協議銷售額為約155.3億元(人民幣．下同),同比跌約31.89%,協議銷售樓面面積為約95.75萬平方米,每平方米協議銷售均價為約1.62萬元.

該集團指,去年1至12月累計協議銷售額約1362.6億元,同比升約4%,累計協議銷售樓面面積為約767.35萬平方米,累計每平方米協議銷售均價為約1.78萬元.

禹洲集團(01628)公布,連同聯屬公司在內,去年12月銷售金額74.31億元(人民幣．下同),同比升約16.97%,銷售面積36.64萬平方米,每平方米平均銷售價格約2.03萬元.

該集團指,去年全年累計銷售金額1050.19億元,同比升約0.05%,累計銷售面積為約529.39萬平方米,每平方米平均銷售價格為1.98萬元.另外,截至去年12月31日,該集團累計認購未簽約金額約6.86億元.

成都市房地產業商會在微信公眾號公告稱,上周五(7日)召開了房地產開發企業信用建設座談會,與會房企包括龍湖(00960)、中海外(00688)、卓越、中鐵建(01186)、中建等.

商會指,召開會議的目的,是為給即將修訂的「四川省房地產開發企業信用信息管理辦法」更加準確、全面的建議意見,同時亦為幫助會員企業搞好企業信用建設,提升企業競爭力和品牌知名度.

商會又指,會議就企業在開發經營過程中,如何加強和提升企業信用等級、享受信用激勵政策和進行企業信用修復等方面,進行深入交流和討論.

興勝創建(00896)公布,以2.8億元出售持有投資物業的昇興全部權益及貸款予獨立第三方,料於截至3月31日止年度確認投資物業公平值變動收益約5730萬元.

該集團指,物業位於荔枝角道99╱101號,總建築面積約2.43萬平方呎.該物業現時為空置,而昇興過去兩年虧損,於去年11月30日負債淨值約2406.6萬元.該集團指,出售事項將可重新分配資金至日後投資機會以及把握其他機會,預期出售所得款項將用作一般營運資金及╱或撥付可能的物業或業務投資.

港龍中國地產(06968)公布,集團連同其合營公司和聯營公司於去年12月單月共實現合同銷售金額按年跌51.5%至約25.27億元人民幣.

去年全年集團連同其合營公司和聯營公司實現合同銷售金額約300.41億元人民幣,按年跌約4.1%.

龍湖集團(00960)宣布,去年12月合同銷售金額369.9億元(人民幣．下同),按年升42.72%,合同銷售面積252.1萬平方米.

截至去年12月底至年度,累計實現合同銷售金額2900.9億元,按年升7.2%,合同銷售面積1708.9萬平方米.

去年觸發交叉違約 債權人採強制行動

內房資金鏈持續緊張，個別民企深陷債務危機無力自救，當代置業（01107）去年10月到期的美元債逾期未還並觸發交叉違約，停牌至今超過兩個月後，該公司昨日發出通告披露，已遭債權人要求強制還款，涉及逾百億元欠債，該股昨天復牌暴跌四成。

當代置業昨早公布，其境外優先票據，包括2021年到期票據及2023年到期票據，未償還本金總額約13.48億美元（約105.14億港元），公司已收到若干票據持有人通知，要求提早償還相關債務及採取強制執行行動。

資料顯示，當代置業一筆去年10月25日到期、尚餘本金2.5億美元的12.85厘優先票據，未能如期償還本金及未付利息，早前已觸發其他美元債券交叉違約條款，而其2023年到期9.8厘綠色優先票據未償還本金尚有3.21億美元。

正磋商重組 研補救措施

當代置業表示，一直與相關票據持有人就未償還債務責任採取可能的債務重組計劃展開磋商，並且在進行當中；早前已委任華利安諾基（中國）為財務顧問，協助持續評估流動資金狀況，合作制定顧及境內外利益相關者的整體規劃，採取可行補救措施。

同時，亦有其他債務責任的債權人要求提早還債。當代置業重申，一名債權人因相關款項未獲支付而要求提早償還有關融資協議項下未償還本息，約2360萬美元（約1.84億港元），宣告若干相關擔保安排可強制執行。該公司坦言，一直在與該等債權人討論豁免加快償還及強制執行行動。

該股復牌高開18.4%後遭拋售，一度暴瀉42.6%，低見0.218元，收報0.228元，仍插40%，成交額726萬元。該公司債權證券繼續停牌。

當代置業資金緊張，不單去年10月上旬尋求債務展期不果，去年全年合約銷售額按年減少14.6%至約360.5億元人民幣，而放售所持關連物管公司第一服務（02107）32.22%股權，本月也初遭買家融創服務（01516）終止收購，融創服務解釋是因為賣方推翻雙方已達成的共識所致。另外，當代置業去年11月宣告撤銷派發中期息，以保留現金用於營運。

當代置業去年10月21日停牌，當月26日披露2021年到期12.85厘優先票據到期未還，原因是宏觀經濟環境、房地產行業環境及其面臨疫情等多種因素夾擊，導致預計之外的流動性問題。公司管理層曾說，採用了資產處置、股東借款、戰投方引入等應對債務問題，惟幾項工作沒有達到預期結果，往後希望可通過資產重組和引進戰略投資者，實現再生和持續發展，至今未見「白武士」現身。

合景泰富轉入資金兌付票據

彭博引述合景泰富（01813）發言人稱，該公司已將資金轉入受託人賬戶，用於兌付今天（11日）到期的美元票據。按彭博數據，該債券本金總額2.5億美元，以及應付利息750萬美元；包括這筆票據在內，合景泰富今年面臨20億美元的境內外債券到期兌付本息。

另一內房股禹洲（01628）昨日被惠譽調低長期發行人違約評級及高級無抵押債務評級，一同由「B」調低至「CCC-」。惠譽稱，調低評級反映該公司融資渠道有限，為其本月到期的5.9億美元公募高級債券進行再融資的可能性下降，以及該公司未來6至9個月內，在應對資本市場負債紛紛到期方面可能面臨困難。

面臨債務壓力的世茂（00813）日前傳出正加快處置資產。財經智庫REDD引述消息人士稱，萬科（02202）與世茂正洽談資產處置。報道引述世茂一位投資者關係負責人回覆稱，公司沒有最新消息；萬科投資者關係負責人亦表示，公司無新消息。

財新網早前報道，世茂已委託代理行加快處置資產，除了旗下商用物業和酒店，集團全國項目都列入清單，對象包括基金和國際投資者，而國資或成首批買家。

標普把世茂長期發行人信貸評級由「B+」下調至「B-」，將其高級無抵押票據評級由「B」調低至「CCC+」，以反映世茂的流動性明顯惡化，下降幅度比該行此前預期的還要嚴重。標普將其評級列入負面觀察名單。

受出售資產消息刺激，世茂股價在昨午後見急彈，最高曾升至5.91元，升幅達25.7%；收報5.6元，飆19.1%。

雅居樂售14項非核心物業

雅居樂（03383）公布，於去年7月至12月期間，已訂立合約出售14項非核心物業，售價共約28億元（人民幣．下同），所得款項淨額用作集團一般營運資金。

集團稱，當中訂金及銷售款合計約11.49億元，已在2021年收取，預計今年可收取現金回款約16.51億元。有關非核心物業包括酒店5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區商業配套3宗及公寓1宗。

另外，內地傳媒報道提到，廣東省日前召集多家陷入困境的房企和國有房地產公司開會，有知情人士透露，部分房企在會上介紹其經營情況及項目，顯示政府正鼓勵國有房企向處於困難的競爭對手進行併購。

中國成都市房地產業商會昨日表示，1月7日（上周五）召開了房地產開發企業信用建設座談會，龍湖（00960）、中海、卓越、中鐵建（01186）及中建等房企有份參會。

商會在官方新聞稿指出，召開會議的目的是為了就即將修訂的「四川省房地產開發企業信用資訊管理辦法」作更準確、全面的建議意見，同時亦為幫助會員企業搞好企業信用建設，提升企業競爭力和品牌知名度；是次會議就企業在開發經營過程中如何加強和提升企業信用等級、享受信用激勵政策和進行企業信用修復等方面，進行了深入交流和討論。

政策須更寬鬆避免違約潮

多間民營房企債務問題備受市場關注。瑞銀認為，內地房企還債高峰將至，除非有更大力度政策放鬆，否則違約情況持續。

外電引述消息報道，中國房地產行業正加快整合，新的政策將幫助行業實現良性迴圈。消息人士早前稱，大型優質房企對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款不再計入「三條紅線」指標，相當於從銀行方面，把這些併購貸款剔出「三條紅線」。


傳粵政府推動房企併購 內房股急升
（經濟）

內房股反彈，繼「三條紅綫」傳放寬後，廣東省政府據報召房企開會推動項目併購，政策走向似有傳好迹象，而多間房企亦尋求資產套現，世茂（00813）近期為市場焦點，據REDD引述消息人士稱，集團正與萬科（02202）洽談資產處置，雙方回應沒最新消息。

消息刺激世茂全日升19.2%，收報5.6元，其他內房股亦普遍造好，融創（01918）升12.1%，奧園（03883）升11.8%。

雅居樂公布，去年7月至年底，已就出售14項非核心物業訂立物業認購書或買賣合同，售價合計28億元（人民幣，下同），去年已收取訂金或銷售款約11.49億元，預計今年可收取現金回款約16.51億元。

已違約的當代置業（01107）復牌後大跌4成，昨發公告稱遭債權人要求提早償還相關債務及採取強制執行行動，公司指一直與相關票據持有人磋商，並已委任財務顧問。

恆大省成本 總部遷深自有物業

另外，內媒報道，為了節約成本，恆大（03333）在去年12月退租位於深圳卓越后海中心的總部，掛在總部大樓的「恆大集團」的標誌亦已經被拆除。據指，總部搬遷至深圳自有物業，而非返回廣州。

國際評級機構繼續將房企降級，標普將世茂長期發行人信用評級從「B+」下調至「B-」，高級無抵押票據的長期發行評級從「B」下調至「CCC+」，並納入負面觀察名單。惠譽則將禹洲集團（01628）長期外幣發行人違約、高級無抵押評級和未償美元高級無抵押票據的評級由「B」下調至「CCC-」。

新城發展（01030）表示，獲控股股東富域通知，除其承諾認購根據不可撤回承諾及供股條款暫定配發的2.01億股供股股份外，富域已申請根據上市規則允許的最多額外供股股份。富域希望通過增持公司股權，表明大股東對公司業務發展及未來前景充滿信心。去年12月新城發展宣布，按「21供1」基準進行供股，集資最多15.67億元，每股供股價5.3元，較此前收市價折讓5.86%。

上月宣布21供1籌16億

新城發展指出，供股發行最多2.95億股供股股份，供股所得款項淨額60%擬用作額外資本儲備，以把握中國物業開發的商機，40%擬用作一般企業用途。當時公司表明，接獲持股68.02%的富域及1.36%的Set Hero不可撤回承諾，認購根據供股條款獲配發的2.05億股供股股份。

公司早前公布，去年12月份實現合約銷售金額208億元人民幣，按年下跌33%，合約銷售面積258.41萬平方米，減少19.2%。

極罕豪宅優質單位疫市顯身價

近期樓市吹淡風，不少細價樓及劣質戶相繼錄得跌價或蝕讓成交，惟豪宅及優質單位卻逆市顯身價，連錄得多宗高價交易。何文田天鑄有極罕有的天池屋減價不足1%，以9900萬元售出，呎價47368元，盡破全屋苑二手樓價及呎價紀錄。跑馬地知名豪宅禮頓山亦有4房單位只降價2.2%即易手，呎價55615元同創屋苑標準分層戶呎價新指標。

新一波新冠肺炎疫情仍未受控，惟天鑄、禮頓山、西灣河嘉亨灣，以至粉嶺逸峯及荃灣海灣花園，昨天卻接連逆市錄得理想價成交，原業主減幅均在3%內，有別於近期細價樓及劣質戶業主大手劈價出貨。

消息透露，天鑄2期2座頂層複式天池屋，實用面積2090方呎，3房間隔，連566方呎天台，天台設按摩池，原業主開價9980萬元，最後只減價80萬元或0.8%，即連車位以9900萬元成交，呎價47368元，樓價及呎價同創屋苑二手新高。原業主2016年斥7751.38萬元一手買入，賬面賺2148.62萬元或27.7%。

香港置業首席分區董事梁偉雄表示，天鑄天池屋一向極缺盤，上址正是市場暫時唯一同類單位放售，加上該類豪宅業主持貨力強，大多購入自用，「有啲當年買返嚟係為追心頭好」，所以即使市況轉差也無誘因割價求售，難得有合理價放盤，一般即可以獲承接。

禮頓山四房呎價55615冠分層

名人雲集的禮頓山也有豪宅單位逆市創出新高價，代理稱，6座高層A室，實用面積1724方呎，4房間隔，連車位以9588萬元售出，售價只較開價低212萬元或2.2%，呎價55615元更盡破全屋苑標準分層戶紀錄；原業主2010年以5000萬元入市，賬面勁賺4588萬元或91.8%。

代理直言，豪宅市道與普遍住宅市場有別，「唔單止業主持貨力較高，更因為供應少，基本好少人肯平賣」，故即使第五波疫情爆發，東半山及跑馬地等一帶均未見豪宅業主主動減價。

事實上，近期能逆市高價易手的單位，不少均具賣點，如嘉亨灣3座中層B室，實用面積1129方呎，3房間隔，剛以3590萬元賣出，呎價31798元，呎價創屋苑標準分層戶次高。原業主2011年斥2315萬元買入，賬面獲利1275萬元或55.1%。

嘉亨灣前排海景戶賣3590萬

據知，該單位處於屋苑最前排，享全海景，同類級數放盤目前不足10個，叫價3800萬元起。

粉嶺逸峯5座低層A室3房戶，實用面積615方呎，昨天也只減價10萬元或1.1%，即以940萬元賣出，樓價屬屋苑二手新高，呎價15285元。原業主2013年斥約538.34萬元一手買入，賬面賺約401.66萬元或74.6%。利嘉閣地產客戶董事李建禧說，該單位位於單邊，質素上屬屋苑優質戶。

美聯物業住宅部行政總裁布少明分析，優質單位業主在旺市下大多不願沽貨，希望「揸住博個價繼續升」，當市況逆轉有意放售，即會引起一批追逐心頭好的用家吸納。他說，豪宅以半億元作分水嶺，半億元以上的豪宅業主持貨力高，疫情因素難以觸發他們劈價出售，故這類單位在疫情下仍屢現高價成交，高價買入的買家大多屬新香港人或本地大家族，主要怕日後通關後內地資金流入「搶高個價」。

細價樓及質素較遜色的單位，近期成為爆疫下的劈價風眼，頻錄低市價及跌價成交。馬鞍山薈朗一個納米單位僅以398萬元售出，屬屋苑樓價近一年來首度跌穿「四球」關。

世紀21奇豐區域經理莊瑞生指出，薈朗1座極低層開放式戶，實用面積200方呎，連88方呎平台，開價420萬元，降價22萬元或5.2%，終以398萬元售出，呎價1.99萬元，售價屬該屋苑去年2月以來首度失守400萬元。原業主2016年以321萬元一手購入，售價對比當年購入金額仍上升77萬元，漲24%。

維港頌1088萬明賺實蝕

另外，沙田第一城再錄低市價交易，美聯物業營業經理鄭志耀說，最新屬於33座低層D室3房單位，實用面積854方呎，僅以1000萬元成交，呎價11710元，售價對比市價低9.1%。原業主2014年斥750萬元購入，賬面賺250萬元或33.3%。鄭志耀表示，上址除因原業主已移民外，加上樓層較低，故需要低於市價才獲承接。

市區方面，北角維港頌6座低層B室，實用面積437方呎，1房間隔，因樓層低，部分景觀被城市花園遮擋，質素一般，只以1088萬元賣出，呎價24897元。原業主2017年斥1065.8萬元一手買入，賬面賺22.2萬元或2.1%，扣除使費蝕約29萬元。

2021年第四季租賃市場進入傳統淡季，租金偏軟，主要反映私人住宅租金走勢的中原城市租金指數（CRI）於去年12月報115.66，按月跌0.11%，連跌兩個月共1.05%。隨着第五波疫情出現，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預期，本月CRI將繼續向下調整及尋找支持位。

4個分區的租金指數於去年12月兩升兩跌，新界西租金率先回軟，由高位回落三個月，跌幅明顯，去年12月新界西CRI報144.85，按月下降1.14%，跌幅為11個月最大，連跌3個月共2.33%。黃良昇指出，展望新界西租金短期可找到支持位並止跌回穩。九龍CRI報106.83，按月下滑2.3%，跌幅23個月以來最大，終止2個月連升。不過，新界東CRI報138.29，按月升0.62%，結束2個月連跌。港島CRI為111.37，按月上揚0.84%。

第一城呎租39.9元超太古城

至於去年12月各區租賃較活躍的成份屋苑，港島區的鰂魚涌太古城調整實用呎租（下稱呎租）為37.5元，鴨脷洲海怡半島呎租為34.1元。九龍區的紅磡海逸豪園呎租37元，荔枝角美孚新邨呎租31.9元。新界東的沙田第一城呎租為39.9元，新界西的天水圍嘉湖山莊呎租報23.8元。

全年計，中原城市租金指數2021年按年上揚2.16%，新界東漲5.82%，新界西增長1.95%，九龍升1.54%，港島則逆市跌0.91%。CRI是根據中原集團新簽租約，選取133個中原城市指數成份屋苑，計算各個成份屋苑總租值每月變化，經過加權計算後，每月公布前一個月的指數。

沙田新城市廣場放盤1天1210萬售 減70萬

疫情惡化、業主減價出貨，大埔帝欣苑低層連花園單位勁減2成，以筍價1,350萬元沽出，呎價1.36萬貼近居屋價；另沙田新城市廣場3期放盤1天減70萬元1,210萬元易手。

帝欣苑低層連花園戶 1350萬售

市場人士指，低密度設計的帝欣苑17座一個低層連花園，實用面積991平方呎，備一個約2,000平方呎大花園，單位原叫價1,700萬元，及後減價至1,460萬元，最終以筍價1,350萬元沽出，累減350萬元，減幅約2成，實用呎價13,623元，呎價貼近居屋價。原業主於1999年以580萬元購入，持貨23年帳面獲利770萬元，單位升值1.3倍。

同時，市場人士指，沙田新城市廣場3期2座低層F室，實用面積703平方呎，套3房間隔，原叫價1,280萬元，放盤翌日以1,210萬沽出，減價70萬元，減幅約5%，實用呎價17,212元，售價亦貼價銀行估價1,200萬元。原業主於1997年以705萬元購入，持貨25年，帳面獲利505萬元，單位升值72%。

新都廣場2房600萬 削40萬

其次，上水區今個月成交量較上月同期跌50%。美聯物業首席助理聯席董事王子超指，新都廣場1座低層A室，實用面積475平方呎，2房間隔，原本叫價640萬元，現減40萬元以600萬元沽出，實用呎價12,632元。原業主於1999年4月以208萬元購入，持貨23年帳面獲利392萬元，單位升值1.9倍。

另外，世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，牛池灣清水灣道8號高層C室，實用面積504平方呎，2房間隔，向西北，減41萬以948萬元沽出，實用呎價18,810元。原業主於2010年以393萬元購入，持貨12年帳面獲利555萬元，期內升值1.4倍。

另一方面，美聯信心指數最新報58.8點，按周升1.9點，漲3.3%，惟指數升幅按周已見收窄。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，指數升幅已見收窄，加上仍未重上信心指數平均值（屬樓價好淡分界綫）之上，相信短期樓價仍於高位整固。至於本港疫情有升溫，防疫措施再度收緊，未來減價盤或有機會增加，稍後公布的信心指數才能反映。

亞洲金融論壇就未來物業發展作出相關討論，其中ESG議題更成為未來物業發展的焦點。有發展商認為，物業的未來就是「綠色、低碳、健康」，期望能以循環經濟的方式減少浪費，發展商跟租戶合作減碳，將會是物業未來趨勢和方向。

太古地產董事及高級顧問郝唐惠莉表示，物業發展的新常態就是低碳和健康以及數碼化，物業的未來應該是「綠色、低碳、健康」，還有物業高質量的空間管理。要有這些新的發展，必須要去關注社會聲音，還有環境方面的一些足跡，這個會是物業的一個未來趨勢和方向。

另外，集團希望使用循環經濟的方式來減少浪費，每個建築有九成的垃圾，都是由租戶產生，所以如果有一些項目能讓租戶一起減少垃圾的話，或者是重新循環利用這些垃圾，會是一個非常有效的舉措，也是集團今年的重點。

新世界：將垃圾循環使用

新世界發展可持續發展高級經理黃蒨彤表示，集團早前制定了2030年的可持續發展的計劃，在減低碳排放這方面也制定了很明確的目標，不僅僅是看在環境方面的指標，而且也非常關注社會的影響力。另外也跟所有的持份者合作，實現一些社會和環境方面的目標。

黃蒨彤又表示，集團正進行一些項目，是重新利用租戶產生的垃圾，由集團跟租戶一起去合作，重新循環使用這些租戶產生的垃圾。當租戶看到這些產品之後，也增強他們對於循環的意識，同時也能夠改善他們可持續發展的觀念。

信和：重視綠色建築與健康

信和集團創新聯席董事楊孟璋表示，未來物業會成為一種消費者的服務。消費者非常知道他們想要的物業是什麼，而疫情就讓大家能夠更了解物業，包括它的一些清潔技術、非接觸科技，還有空氣流通技術等等。對於客戶來說，他們更願意為一個良好的物業管理付費，因為它不再是一個簡單的資產，而是成為生活方式的一部分。

特別是在疫情期間，大家都在家辦公。但香港在家辦公很不容易，因為市民居住空間非常小，如果辦公室能夠有一個更加清潔健康的環境，相信大家會願意付費。他提到，集團看到的不僅僅是綠色的建築，同時要關注健康，包括環境噪音等等。現時租戶其實已越來越成熟，因此需要找到一個合適的解決辦法切合用戶期望。除了綠色之外，健康建築也是非常重要。

雖然疫情持續，但去年私樓樓價仍錄增長，連帶居屋價格亦受帶動，本報追蹤30個居屋去年自由市場樓價走勢，當中22個屋苑錄得增長，按年升0.8%至17%，當中以東涌裕東苑升幅最高，同時亦有8個居屋樓價下滑，跌幅0.4%至8%，當中以馬鞍山錦禧苑跌幅最多。

追蹤30個居屋於去年的自由市場樓價走勢，其中22個屋苑樓價上升，按年增0.8%至17.6%。雖然升值屋苑遍布港九新界，唯樓價升幅一成或以上的屋苑，就全部集中新界區。而裕東苑去年樓價升幅最高，按月升17.6%。

美聯高級分區營業經理李錦榮指，近年東涌區內私樓價格升幅顯著，令部分上車客轉購較為低水的自由市場居屋，當中以映灣園為例，面積約500呎的兩房戶，近期成交價已升至約730萬，相對之下，裕東苑目前同類兩房的自由市場造價，則介乎約500萬至600萬。

至於馬鞍山福安花園，為升幅次高的屋苑，去年自由市場平均呎價由1月的11554元，於年底12月時已升至13345元，累升15.5%。利嘉閣聯席董事彭嘉豪指，受惠港鐵屯馬綫於去全綫通車，沿綫屋苑即時水漲船高，該盤毗鄰港鐵站之餘，而且鄰近的大型屋苑如新港城、馬鞍山中心等，去年樓價亦錄增長，帶動其升勢。

除此之外，天水圍居屋樓價亦錄一定增加，其中天愛苑去年自由市場平均呎價由1月的8750元，直至年底時已升至9640元，累升10.2%。至於天頌苑，去年自由市場平均呎價亦由1月的10164元，升至12月10648元，全年升幅4.8%。祥益高級區域經理黃肇雯指，天愛苑因其自由市場放盤價低水，故此受上車客歡迎，推動樓價上揚。

自由市場樓價按年下跌，馬鞍山居屋就佔4個，包括錦禧苑、錦英苑、錦鞍苑及富寶花園。其中以錦禧苑全年樓價跌8.1%最多，自由市場平均呎價由1月份12334元，跌至12月11335元。至於錦英苑呎價亦由1月份11707元，跌4.9%至12月11132元。

美聯住宅部行政總裁布少明指，去年自由市場居屋樓價走勢各異，主要因購買力集中細價居屋，加速細價屋苑升值，因此升價居屋大多為屯門、天水圍等新界區屋苑。至於市區居屋」，例如旺角富榮花園、鰂魚涌康山花園、筲箕灣東濤苑等，去年表現稍遜大市，主要由於自政府放寬按揭保險後，私樓市場搶佔此類大銀碼居屋的購買力，導致其樓價升勢放緩。