央北重劃區在2018年開始推案，主打4字頭房價創熱銷紀錄後，在短短4年間，均價已來到60萬以上，更有建案喊破80萬，漲幅達3成以上，不過在地專家認為，央北房價已過爆炸提升期，正式進入高原期，未來將呈現緩漲難跌。
東森房屋新店中興加盟店長鍾騰崙表示，重劃區以預售個案為主，而去年市場是近6年來最熱，以店內來說，1年成交有18件預售案，2房含車位約35~36坪、3房房含車位約46~48坪案件為主力，成交總價多落在2200至2800萬，單價則約在60?70萬間。

鍾騰崙表示，重劃區內除在地地主戶外，多為具備剛性需求的年輕外來自住客，與同屬新北第一環的副都心相比，央北不僅總價較低且屬新店傳統文教區，環境相對單純，交通也便捷，1分鐘路程即達環快與二高，無論跨縣市或至台北市區工作皆具吸引力。

央北新案向上推漲的同時，也帶動周遭中古屋行情，鍾騰崙說， 指標社區如「湯泉」與「美河市」，單價便從40初頭萬逐漸站穩5字頭。中古透天產品集中在中央新村，成交總價落在7000至8000萬間；中古套房產品及電梯大樓目前行情落在50?60萬之間；鄰近中古公寓單價則在38?40萬左右。
近年央北週遭利多頻出，從環狀捷運通車到ikea、京站時尚廣場進駐，加上大環境熱錢及通膨影響，使得房價持續追高，然而當前除規劃中之十四張重劃區及捷運聯開案等外，短時間內並無更多建設題材可延續熱潮，鍾騰崙認為，央北房價未來恐緩漲難跌。

房仲業者統計本身網路物件點閱資料，盤點去年台北市及新北市熱門點閱社區前五名，其中，台北市前三名分別為成功國宅、大直美堤花園以及文山區的「觀星台北」；新北市上榜社區中，由新店區的「美河市」奪下榜首，緊追在後的是板橋區的「新巨蛋」以及汐止區的「瓏山林」。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，透過分析點閱量高的熱門社區，可了解民眾購屋偏好、購屋條件以及總預算等資訊，統計 2021 年民眾在網路物件點閱上可以發現，台北市的熱門點閱社區屋齡都在 20 年以上，反映了在房價較高、缺乏新成屋供給下，民眾的需求以中古屋為主；而新北市的購屋者則青睞屋齡較低新古屋，考量到通勤需求，交通機能良好的捷運宅成為消費者的首選。

台北市前五名的熱門點閱社區中，市中心的中古屋最受矚目。陳金萍說明，從台北市的熱門點閱社區來看，五個社區的屋齡都在 20 年以上，其中，「成功國宅」、「大安國宅」及「郵政新村」更超過 35 年，顯見台北市的購屋需求以中古屋為主。分析其原因，一方面是因為台北市發展的較早，可供建商推案的素地並不多，因此新屋的供給量較少；另一方面，在房價較高的條件下，民眾購屋時更重視性價比，而中古屋的公設比較新成屋低，室內使用面積較大，價格實惠吸引消費者的關注。

此外，陳金萍分析，台北市前五名的社區中有四個社區是「國宅」，包括「成功國宅」、「大直美堤花園」、「大安國宅」以及「郵政新村」。國宅因建設時間較早，多位於條件優異的地段，周遭生活機能完備，交通建設發達，價格也比周遭物件更親民，是民眾入住市中心的首選。以大安區為例，三房物件的平均總價為 3705 萬元，而「成功國宅」、「大安國宅」及「郵政新村」同樣格局的物件卻只要 2000-3000 萬，不少民眾正是相中了低負擔的優點而選擇國宅社區。

而新北市的熱門點閱社區，新店區的「美河市」連續兩年拿下榜首，板橋區的「新巨蛋」及「巨蛋」也是多次入榜的熱門社區。陳金萍表示，新北市的熱門點閱社區呈現與台北市截然不同的購屋偏好。前五名的社區中，屋齡以 10-15 年居多，凸顯新北市購屋者對於偏好新古屋，分析其原因，除了新屋供給量較多以及房價負擔較低的因素外，青年購屋族占比較高也是可能的原因之一；若從物件的格局及總價帶分析，也可以看出新北市購屋族群的組成相當多元化，從總價 1000 萬元以內的套房、1000-1600 萬的兩房格局或是 1500 萬以上的三、四房物件都有，不論是單身族群、頂客族或是成員超過三人的家庭都能找到大小適合的住宅。

東森房屋新店中興加盟店長鍾騰崙表示， 央北新案向上推漲的同時，也強勁帶動周遭中古屋行情，指標社區如「湯泉」與「美河市」，單價便從 40 初頭萬逐漸站穩 5 字頭。

陳金萍也分析，不少新北市的購屋民眾有通勤的需求，特別注重社區周邊的交通便利性。以上榜社區為例，有四個屬於捷運宅，其中，點閱量最高的「美河市」及「新巨蛋」分別是「小碧潭站」與「新埔站」的捷運共構宅，而「巨蛋」及「玉上園」 距離周圍的捷運站也只要步行 5-10 分鐘的距離，顯見交通條件是不少人的首要考量，鄰近捷運站的物件更容易獲得青睞。

陳金萍指出，分析熱門社區不僅能了解消費者的購屋偏好，同時也是房價變化的參考指標。上榜的熱門社區多是 500 戶以上的大型社區，交易量也比一般社區多，建議有購、售屋需求的民眾不妨將熱門社區的成交紀錄作為參考，既能掌握市場需求也能熟悉行情變化，更有機會以滿意的價格選到適合自己的好宅。

台商成為台中豪宅市場的「動力火車」。根據最新統計，剛拿下台中新年度十大豪宅榜首的「聯聚瑞和大廈」，已購客中台商就占九成，而購買一整層330坪的買家超過25戶，平均每戶成交總價近3億元，也展現台商的雄厚實力。

台中最新年度十大豪宅排行榜日前出爐，即將完工落成的「聯聚瑞和大廈」，以均價71.4萬元登上榜首。其中，42樓與38樓都由身價百億元的台商包層入手，42樓拆算車位每坪單價84.5萬元，也突破七期豪宅毛胚屋單價紀錄。

台中豪宅社區第二名為屋齡三年的「寶璽天睿」，每坪68.05萬元；第三名為屋齡13年的「聯聚信義大廈」67.94萬元，前三名中，聯聚建設就占二名。值得注意的是，十大豪宅社區中，有八棟在七期新市政中心，西區有二棟，顯示七期穩居台中富豪聚落。

台中是台商大本營，更是精密機械、自行車、五金手工具及航太產業重鎮，近幾年又有中科園區、精密機械園區開發，加上美中貿易戰、新冠肺炎疫情衝擊，促使供應鏈重組，帶動台商回流，都為豪宅市場提供強勁支撐。

台商購屋置產考量首重「價值」，七期是中台灣政經中心，也是富豪聚落，地段價值性高，自然成為置產首選。另外，「注重私密性」、「認鄰居」、「視野要寬闊」也是重要指標，除推案建商的品牌形象，個案必須朝均質規劃，戶數不多、愈單純愈好。

「聯聚瑞和大廈」面對七期秋紅谷生態公園第一排，樓高43層、172.8公尺，為目前台中最高住宅大樓，除擁有無可取代的棟距視野，更具地標性。目前建築外觀已落成，人行道上的植栽規劃自成一格，過往行人都說，踏入「聯聚瑞和大廈」的地界，有花、有樹、有趣味性藝術品，加上背景音樂，彷彿漫步在歐洲。

此案規劃單層雙拼165、330坪產品，全棟50戶住家，配備有VIP專用電梯，以及整層逾30米大面窗，成交單價每坪70萬至90萬元，預計2月完工落成，並展開第二波銷售。

桃園市住宅發展處今天表示，110年度租金補貼第1次受理於該年8月申辦，合計2萬2316戶去年底前完成審查，複審合格戶數計有1萬9066戶，超過第1次計畫戶數1萬4167戶，評點排序在計畫戶數名額內的民眾，今年1月初陸續寄發通知，月底核撥租金補貼至申請人指定帳戶。

住宅發展處提醒，部分複審合格民眾仍有需補件的狀況，包括租賃契約未檢附完整、租賃契約承租人或出租人欄位未寫上身分證字號、未於申請書欄位簽屬切結、租賃契約塗改處未請出租人簽章、出租人非所有權人等，已於1月10日發送補正通知簡訊，申請人於2月10日前補正，才能在2月底領取租金補貼款項。

第1次申請未能納入計畫戶數的租金補貼合格戶，已向內政部營建署爭取全額滿足，仍待內政部回覆，如果中央未能全額滿足，超額租金補貼合格戶資料將自動帶入110年度租金補貼第2次申請，受理申辦時間為111年2月14日至25日2週，桃園市共提供2833戶計畫戶數。這次只受理「租金補貼」，並未受理「自購住宅貸款利息補貼」及「修繕住宅貸款利息補貼」。

另外為防止新冠肺炎疫情擴散，受理只開放線上申請，內政部住宅補貼線上申請網址has.cpami.gov.tw/subsidyOnline，及郵寄掛號申請地址桃園市桃園區力行路300號，民眾如需紙本申請書可至住宅發展處索取。

110年度起租金補貼採分級補貼制度，第一級（家庭成員2人以上且成員具有低收入戶者、家庭成員3人以上且成員具中低收入戶者）最高每戶每月5000元、第2級（非屬第一級及第三級者）最高每戶每月4000元、第三級（家庭成員1人且未滿40歲未具經濟弱勢者）最高每戶每月2400元，以上皆為補助12個月。相關問題可洽詢宅發展處諮詢電話（03）3324700轉5。

據永慶房仲網網路物件點閱資料，2021年北市熱門點閱社區前五名，分別為大安區的「成功國宅」、中山區「大直美堤花園」、文山區「觀星台北」、大安區「大安國宅」、大安區「郵政新村」，專家分析，北市土地珍稀，缺乏新屋供給，蛋黃區中古屋夯，最吸睛則是國宅社區。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，透過分析點閱量高的熱門社區可以了解民眾購屋偏好、購屋條件以及總預算等資訊，統計2021年民眾在網路物件點閱上可以發現，台北市的熱門點閱社區屋齡都在20年以上，反映了在房價較高、缺乏新成屋供給下，民眾的需求以中古屋為主。

台北市前五名的熱門點閱社區中，市中心的中古屋最受矚目。陳金萍說明，從台北市的熱門點閱社區來看，五個社區的屋齡都在20年以上，其中，「成功國宅」、「大安國宅」及「郵政新村」更超過35年，顯見台北市的購屋需求以中古屋為主。

陳金萍進一步分析，一方面是因為台北市發展的較早，可供建商推案的素地並不多，因此新屋的供給量較少；另一方面，在房價較高的條件下，民眾購屋時更重視性價比，而中古屋的公設比較新成屋低，室內使用面積較大，價格實惠吸引消費者的關注。

台北市前五名的社區中有四個社區是「國宅」，包括「成功國宅」、「大直美堤花園」、「大安國宅」以及「郵政新村」，國宅因建設時間較早，多位於條件優異的地段，周遭生活機能完備，交通建設發達，價格也比周遭物件更親民，是民眾入住市中心的首選。

以大安區為例，三房物件的平均總價為3705萬，而「成功國宅」、「大安國宅」及「郵政新村」同樣格局的物件卻只要2,000-3,000萬，不少民眾正是相中了低負擔的優點而選擇國宅社區。

陳金萍表示，熱門社區不僅能了解消費者的購屋偏好，同時也是房價變化的參考指標。上榜的熱門社區多是500戶以上的大型社區，交易量也比一般社區多，建議有購、售屋需求的民眾不妨將熱門社區的成交紀錄作為參考，既能掌握市場需求也能熟悉行情變化，更有機會以滿意的價格選到適合自己的好宅。

為了疏緩過度成熟的市中心機能，CBD（Central Business District，又稱中心商業區）概念逐漸成形；其中以東京副都心為藍圖的新莊副都心，伴隨著頭前重劃區、新莊北側知識園區成形的黃金三磚外，未來更有泰山擴大都市計畫區、塭仔圳第一、第二重劃區等土地加入，將形成879公頃的副都心產業帶，吸引國際級企業爭相設置總部。

過去為了解決台北市產業發展密集度過高的問題，專家學者依據國外經驗，將不同上下游產業鏈分散，期望進一步提高生產效率以及城市宜居等問題，因此北市誕生了信義計畫區、新北則有板橋新板特區因應而生；然而近二十年在產業轉型推波助瀾下，過去CBD的土地資源早已不敷使用；新莊副都心佔地雖僅100公頃，卻連結了周邊779公頃的ㄇ字型塊狀區帶，透過超越北市信義＋南港商業區的廣大腹地，有效解決了信義計畫區、新板特區的問題。

攤開新莊副都心的地段，擁有64、65號快速道路與新北大道連結，重要的環狀線與機場捷運更在此地銜接，具有雙捷運A3站搭配行李直掛服務，因此新莊副都心又被稱為國門特區；新北市政府希望透過發展新莊副都心，降低新北市對台北市依賴，與板橋區相輔相成，成為跨越大漢溪兩岸之雙子城。

近年來土地重劃建設腳步不斷，塭仔圳周邊的物流廠房、小型工廠逐漸拆遷，新的開發氣象已然成形；加上2020年9月底、宏匯廣場開幕啟用，豐富了新莊副都心區內商業機能，更進一步吸引宏匯、中悦、儒鴻、四零四科技、西勝集團紛紛設立企業總部，其中中悦建設機構更積極佈局商辦市場，除了已完工的「中悦IFC大樓」、「寰宇1號」外，「中悦中央商貿中心」、「中悦置地廣場」、「中悦CBD時代廣場」陸續興建中，至此，「廠辦轉型商辦」的態勢不言可喻。

中悦建設機構直言，新莊副都心的商業定位明確，造就台商回流、世界級企業佈局總部的契機，在產業二次升級、企業接班的過程中，商辦需求大大增加，包括總坪數設定300坪至2000坪、甚至整棟的購置需求亦不在少數，「相較於台北租金高、只租不賣的現況，此時入主新莊副都心可說是最佳時機。」

隨企業進駐需求大增，區域內商辦建案也跟著百花齊放，其中以緊鄰A3站的嶄新豪辦中悦「寰宇1號」最受眾企業所關注。承繼中悦建設機構之豪宅DNA，邀請國際大師李文勝建築師，精選世界知名建材，並以9米挑高門廳給予貴賓最佳第一印象，更擘劃新型態「會呼吸的商辦」，設計多功能陽台滿足辦公室對流通風、採光需求，多重優勢讓中悦「寰宇1號」成為新莊副都心最熱門置產標的。

中悦建設機構進一步表示，相較於台北市，許多企業員工大多居住新北，總部設於新莊副都心，不僅節省通勤時間、物價更相對便宜；加上未來重劃區陸續開發完成，旗下員工也能夠以更合宜的價位在附近購屋、置產，在城市發展、企業佈局以及人力、物力的分佈，都讓企業更具競爭力。
中悦建設機構「寰宇1號」

新莊副都心A3雙捷·公園首排·智慧商辦80-550坪

新莊區新北大道三段222號(宏匯凱悅嘉軒酒店正對面)

企業貴賓預約參觀專線：02-8522-8890

中悦全球企業總部：新北市新莊區中原路558號

175萬/坪 世界明珠躍居南港王 跳空超越區域「百萬單價天花板」

南港輪胎超級大案「世界明珠」預售價格正式曝光，實價登錄一口氣揭露150筆交易資訊，總金額高達294億元，辦公室部分每坪單價站穩百萬；而最受矚目的住宅價格，C棟、F棟27樓頂樓戶最高單價每坪175萬元，不僅刷新南港房價最高紀錄，訂下難以超越的門檻，成為新東區門戶計畫的「南港王」。

實價登錄19日揭露了自2019年至2021年底「世界明珠」的交易資訊，一舉大幅超越過往市場對南港「百萬單價天花板」的房價認知，引發外界廣泛討論。

「世界明珠」全數交易單價均站穩百萬以上，住宅部分各戶總價約在1.1億~3.3億元間，住宅平均成交價約為每坪127.9萬元，其中最高單價的每坪175萬元是在2019年底所創下，不過去年11月E棟21樓也有每坪170.4萬元高價交易，累計銷售三年以來，共有五戶的成交單價超過每坪170萬元，四戶每坪160~170萬元，六戶每坪150~160萬元，76戶每坪120~150萬元。

辦公室部分，聯強國際2019年9月所購入的16~27樓辦公室，總面積為5,871坪，總金額為50.9億元、單價每坪百萬元，此外在2019年9月所交易的辦公室單價亦達100萬元，不過去年10月辦公室單價也有每坪143萬元的高價。

以揭露的交易時間點來看，2019年銷售共有36戶，2020年有78戶，去年也有36戶，去年前11月平均每個月都有四、五戶的交易量，相當於幾乎每周都能成交近一戶，中間樓層成交單價多在每坪140萬元以上。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，南港輪胎的土地開發案「世界明珠」從2019年下半年開始銷售，也是這波房市景氣從谷底復甦的階段，之後富邦人壽以283億元標下「大南港」土地，帶動南港房市走揚，隨後推出預售個案多以「世界明珠」作為訴求或比價標的，拉出一波銷售佳績，「世界明珠」也成為帶動南港房市的火車頭，也創下南港房價的區域新高價。

天花板價→地板價 直追台北蛋黃區

南港輪胎「世界明珠」全案總銷近千億元，不僅是國內房地產史上最高總銷金額的開發案，揭露實價最高單價達每坪175萬元，恐怕也創下價格「跳空」超越既有區域房價天花板幅度最高的紀錄。過去南港鮮少突破的百萬天花板價，如今成為「世界明珠」的地板價。

南港輪胎將近萬坪舊廠基地，斥160億鉅資打造「世界明珠」，規劃二棟辦公大樓、六棟豪宅大樓，導入最高等級建築物耐震設計規範，七成基地面積還給大自然，超高綠覆率、節能環保、環境、安全監控系統等高規格設計，推出後搭上整體房市大多頭列車，以及東區門戶計畫啟動，南港吸引政府及民間千億投資湧入，創下了跳脫「市場行情」的高價行情。

住展雜誌研發長何世昌指出，南港過去房價給人落後內湖的印象，尤其豪宅產品落差更大，內湖豪宅最高價約在每坪140萬元，南港卻難以突破百萬大關；而內湖買盤多以內科客自用需求為主，南港買盤則有更多看好東區門戶計賜長線增值潛力的置產客，近年來富邦、華固等在南港高價購地，反映各界對南港未來持續看好，「世界明珠」一舉將南港天花板衝高，不僅超越內湖，也向台北市蛋黃區豪宅價位靠攏。

南港房價百萬天險，僅有少數社區、戶別突破，根據實價登錄觀察，過去南港成屋最高單價為「天開圖畫」在2016年曾創下的每坪113萬元，「立樺忠孝無極」、「無雙日昇月恆」、「宏普鉑金苑」、「力麒村上」等少數社區、部分戶別亦有達百萬成交價，今年以來如「國泰悠揚」、「香榭帝寶」、「德杰羽森」、「璞松綻」等預售建案，最高單價均在每坪百萬初頭，「世界明珠」一舉把南港的房市往上推升一個檔次，帶動周邊新案產生比較效應。

逾40年老字號建商達永開發機構董事長、耀達建設董事長莊文欽19日指出，這波房市多頭，主要是營建成本推動、避通膨需求，帶動房市活絡，不過從2020年12月央行祭出第一波打炒房措施以來，達永已有警覺性，絕對不會只有一次，之後果然一路打房到現在，就好像「建商被下12道金牌！」年輕一點的建設公司已首當其衝。

身為「廠辦專家」、台北市不動產開發公會理事，莊文欽經常參與公會對政策建言的集思廣義，面對連續一整年的打炒房，不禁感慨「就好像建商被下12道金牌一樣！」這是他從事建築業40多年以來所罕見現象，而在一連串打炒房政策，加上買了也可能被禁止轉讓，所以最近房市來人、成交組數，都出現略為下滑。

莊文欽19日主持北投第一筆都更案「達永豐盛學」的開工動土典禮，他在受訪時表示，央行種種不動產信用管制措施，對於永續經營、財務穩健的大型建設公司影響比較小，銀行普遍比較會往來；但是對於年輕一點、或成立不久的建設公司，銀行對其還款能力、授信額度就會比較謹慎，很多建商也已把信用擴張調整得較保守一點。

對於央行最新公布的土融限期18個月動工的新政策，莊文欽表示，央行有其考量，但對整合中、需送建管單位審查的土地，很可能會被延後到18個月之後都還無法開工，到時候會有很多不同的解釋，衍生爭議；達永開發機構的因應方式，會儘量作到不被打擊，但是公會還是會繼續努力向央行及銀行公會溝通協調、說明。

負責代銷「達永豐盛學」的傳真實業董事長王明成表示，2022年房市價、量的表現大概就到頂了，不容易再創高，可維持2021年的高峰榮景。不過王明成表示，從2020年底打炒房、遏止建商信用膨漲的一連串政策下來，會讓房市健康很多，只是取得建照後限期18月動工的新政策，會讓中小型建商資金壓力會變得比較重，要特別留意資金調度和風險，但是對大建商來說影響不大，很多人乾脆先開工。

興富發建設集團總裁鄭欽天19日表示，政策一直打房，建築業經營環境已大幅被改變，集團未來十年發展願景，將挑出具一定租金收益率的商用不動產，進一步發行不動產私募基金；在中南部正在大崛起之際，集團來自中南部的營收、獲利貢獻比重將上升到八成，北部則為二成，商用不動產的物業經營收入，將占總營收的三分之二。

鄭欽天今年首度暢談集團十年計畫，看好商用不動產前景，加上政策層層緊縮使得購地加工賣房子的獲利，變動起伏很大，因此必須轉型為不動產開發商，提高只租不售的商用不動產部位。集團目標十年要蓋30棟商用不動產，包括辦公、飯店和百貨商場等；每年營收目標1,000億元；且目前600多億元的市值，也將擴大到2,500億元。

「營收王」、「購地王」興富發建設2021年營收達438.6億元，再度創下歷史紀錄。法人估計，全年EPS應有6元以上的實力，可望挑戰六年新高。至於潤隆去年營收達104.8億元，不論營收和獲利都有可能創三年最高紀錄。

身為集團總裁，鄭欽天早已規劃好未來十年發展藍圖，19日透露，在政策更迭下，經營策略將有大幅調整，積極加碼開發商辦、飯店和百貨商場等商用不動產，目標十年至少30棟；並且將規劃發行不動產私募基金，把一些具一定租金報酬率的商用不動產，進一步成立不動產私募基金，發行類似受益憑證，讓投資人在小額單位投資下，可同時享有租金報酬和不動產增值利益，但這個計畫還沒有具體時間表。

鄭欽天進一步表示，集團必須掌握中南部正在大崛起的大趨勢，來自中南部的營收、獲利貢獻比重，將會逐步上升到八成、台北則只會占二成；甚至集團總部也考慮往南移動，在桃園青埔、高雄特貿三，分別設立北高總部。

鄭欽天表示，營建業未來在國際會計準則、及政策一波波調整下，光是靠買地蓋房子，會造成業績起伏很大，未來集團會朝向不動產開發商來轉型，提高只租不售的商用不動產比重，結合專業和經營管理的物業租金收入，將貢獻總營收的三分之二；到時候股本也必須逐步擴大。未來會類似萬通地產集團模式，採買地建設、委託代管資產和代客租售服務、民間私募基金，三箭齊發，才能永續。

興富發集團總裁鄭欽天19日首度談到他對未來十年房市發展趨勢的觀點，從這三年產業南移，可以觀察到未來十年房市發展脈絡，產業、人口、資金，已從台北慢慢往南移動，未來中南部「一定是房市發展的重中之重！」現在中南部才開始補漲，這波漲勢，現在絕對只是一個起點。

鄭欽天表示，在台商資金大舉回流、疫情改變全球供應鏈之下，產業未來發展的重心很顯然會往中南部移動，這些年興富發集團在高雄、台南和台中的案子，就有很多是台北客購買。台北市人口一年竟然移出5萬人，這是很恐怖的數字，不過可預見的是，產業、就業、人潮和錢潮往中南部移動之後，未來台北可能扮演金融中心的角色，中南部則形成一個個產業園區。

鄭欽天再從房價所得比的角度來分析，指出近幾年科技大廠積極搶工，帶動工資大漲，本來一天2,000元，現在動輒5,000~6,000元；而藍領所得普遍提高三倍之下，未來勢必帶動白領薪資再度攀升。而中南部儘管近一年房價有明顯漲幅，但就房價所得比的支撐力來看，未來幾年中南部房價還是會繼續有補漲空間。

鄭欽天直言，未來人口、資金一定往中南部走，中南部在未來十年，「一定是房市發展的重中之重！」現在來看，中南部房價，絕對是低點、而不是高點。

多年來一直鼓吹年輕人儘量存錢買房的鄭欽天，也有感於剛出社會的年輕人，必須先安居才能樂業，解決住房問題已是當務之急，而金融壽險業可購置不動產金額動輒高達7兆元，游資苦於適當出路，因此建議政府，可在捷運站週邊公有土地，在「限定售價」原則下，吸引金融壽險業參與投資開發優質青年住宅，其中七成可提供只租不售的年輕人住房、三成可對外銷售，這樣，既可提供年輕人租房，又可善用金融保險業閒置資金可享有一定的租金收益率，更可活化公有地。

記者獲悉，融創已將昆明融創文旅城二期40%股權轉讓予華髮，轉讓價格為14億元，包括現金代價12億元、債權2億元。此外，近期融創還將武漢一江源項目、武漢甘露山文創城部分股權，分別轉讓給了國企首創及武漢城建。其中，一江源項目為融創於2019年以70億元拿下的武漢礄口區地王項目。

最終，38宗地塊全部找到了買家，無一宗流拍，總成交價247.57億元。

寧波的第三批集中供地來到了2022年。

1月18日，寧波進行2021年度的最後一次集中土拍，掛牌出讓38宗地塊，其中包括6宗租賃用地、16宗安置用地和1宗共有產權地塊，總起拍價231.2億元。

最終，38宗地塊全部找到了買家，無一宗流拍，總成交價247.57億元，包括24宗地塊底價成交，還有5宗地塊達到了封頂價等待搖號決出競得人。

據觀點新媒體統計，此次土拍並沒有出現幾家大房企分食的局面，而是多家房企各有所得，主要包括華潤40億元攬下兩宗鄞州區宅地以及一宗租賃用地、濱江27億元奪得前殷區塊一宗宅地、綠城16.74億元拿下鎮海國家高新區地塊，上述幾宗地塊均有不同程度的溢價。

除了華潤、濱江、綠城等常見房企外，央企中信通過海南中信城市開發運營有限公司也大手筆20億元買下奉化區兩宗宅地，均為底價成交。同時，廈門國貿以4.96億元拿下了鄞州區慶豐地段一宗宅地，溢價率也不到1%。

除了5宗靜待搖號地塊外，剩餘地塊均由當地國資城投、城開公司以及本土小型開發商獲取，溢價率也相對較低，多數為底價。

不過，由於38宗地塊均要在當天完成出讓，所以整體的土拍節奏比較快。在土拍進行時也發生了一點意外。在交易系統中，原本應該擇日搖號確定競得人的地塊，錯誤地直接出現競得房企，導致不少媒體的報導出現了偏差。

寧波市自然資源和規劃局在下午3點37分發文稱，因網上交易系統軟體故障，4宗地塊交易中止，分別為鄞州區12-03-c1a地塊（雲龍鎮北地段）、鄞州區YZ04-06-f2地塊（下應地段）、鄞州區YZ08-02-a8地塊（首南地段）、鄞州區JD10-A4-1地塊（甯穿路地段）。

值得注意的是，上述4宗地塊均為搖號地塊，還有一宗將於明早準時搖號確定競得人的地塊為奉化區FH44-02-27地塊（尚田安置地塊）。

在1小時後，寧波市決定4宗地塊將於2022年1月19日恢復交易，從早晨9:00-9:45，每隔15分鐘進行一宗地塊的搖號。

自恢復交易後，在最高報價的基礎上，系統將進入4分鐘的等待期，等待期結束後，系統轉入10分鐘搖號詢問期，相應地塊有競買資格的競買人均可在搖號詢問期內選擇是否參與搖號。

寧波土地的“熱-冷-溫”

據悉，寧波2021年3次集中供地表現出了 “熱-冷-溫”的全年變化態勢，3次拍地合共攬金超過780億元。在第一批集中供地中的29宗地塊全部順利出讓，總計成交價358億元，平均溢價率25%，其中封頂價成交19宗。

隨後，在第二批集中供地中，寧波共有18宗地流拍，只有3宗地塊溢價成交，最高溢價率約7.6%，總成交價僅約為175.19億元。

整體而言，寧波第三批集中供地呈現了回暖的趨勢，除了市場原因外，寧波在地塊出讓政策的調整上也頗具成效。

據瞭解，本次土拍基本轉向“限房價、限地價、搖號”的方式決定競得人，改變了此前競人才/租賃用地的階段，同時將封頂溢價率從最高的30%降低到15%，在地塊達到限價後將通過線下搖號的方式確定競得人。

這個舉措也被市場認為是在保護房企的合理利潤空間，過去競人才/租賃用地所導致的財務壓力還是會傳導到房企專案中，所以通過搖號+降低封頂溢價率可以有效遏制高價地，保護市場和吸引房企參加。

另一方面，寧波採取了用地意向預申請制度，房企可以提前勾地，預申請人可在公告期內就地塊出讓起始價格、開發建設要求等事項進行諮詢，並向政府承諾願意支付的土地價格。這給予了房企足夠的時間與政府溝通和瞭解市場。

同時，倘若地塊競得人預申請了所競得地塊，其出讓價款繳納時間可在地塊正式出讓公告規定的時間基礎上延期4個月，給予了房企足夠的資金緩衝區。

不過，寧波在參拍房企的門檻上愈發嚴格。如果房企預申請地塊公告後，若因申請人未參與該地塊的競買或未提交有效報價導致地塊未成交的，可限制申請人兩年內不得參加寧波土拍。

值得注意的是，寧波推出的共有產權住房用地江北區JB19-04-11應家保障用房I期2#地塊，由寧波市保障性住房建設投資有限公司（寧波城投）以底價2.99億元競得，樓面價2390元/平方米。

此次共有產權住房用地是寧波市首個共有產權房項目，比“兄弟城市”杭州要落地得更早。地塊要求定向銷售全部住宅給保障物件。

同時，地塊出讓條件顯示，一年內，代持機構按照結算價格8800元/平方米對已完成銷售的住宅進行結算；共有產權住房不動產首次登記之日起滿一年仍未售出的住宅，由代持機構按照8800元/平方米收購。

華潤破局路

杭州作為房企最喜歡的幾個城市之一，因為高速穩定的去化能力而一直是兵家必爭之地，而被譽為“浙江雙子星”的寧波也不遑多讓，兩者的去化週期都處於市場領先。

相對于杭州有濱江、綠城等地頭蛇房企坐鎮，寧波更像是房企們的角鬥場，除了紮根寧波的榮安地產外，鮮有擠入TOP100的房企。

在第二批集中供地和已經確定的第三批集中供地房企名單中，榮安地產均不在其中，僅僅在首批集中供地中搶下了5宗地塊。反倒是一直重倉寧波的綠城，在首輪和第三批均能見到身影。

無論是綠城、榮安，他們一直是寧波市場的TOP3，同時發展模式都相對單一，即通過公開市場拿地，隨後銷售回款結轉，而對於此次第三批集中供地的“大戶”央企華潤來說，他們在寧波走的是另一條路線，“央企與國資間的合作”。

2006年，華潤首入寧波，進駐東錢湖，在寧波外區陸陸續續發展了幾個項目。直至2014年，華潤聯手當地國資寧波城旅投資、險資民生養老共同通過寧波鴻益置業有限公司、寧波超智房地產開發有限公司兩家子公司，正式邁入寧波主城區，共同開發了多個住宅項目，以及寧波首個萬象城--已於2021年5月份開業。

時至今日，華潤對於寧波萬象城的持股依舊為33.3%，這是近年來寧波最大的商業綜合體項目，總樓面面積28萬平方米，還包括了摩天輪廣場。

正是通過與當地國資和險資間的合作，華潤打通了在寧波的發展路徑，雖然在當地並沒有成為TOP10級別的房企，但仍然在不少高端項目中保有了影響力。

在本次土拍中，華潤通過全資子公司22.65億元拿下鄞州區JD05-04-20地塊（白鶴地段），溢價率9.68%，樓面價25227元/平方米。

鄞州區JD05-04-20地塊（白鶴地段）位於鄞州區白鶴街道，實行全裝修交付，地塊商品住宅毛坯銷售均價不高於38600元/平方米，商品住宅毛坯最高銷售單價不高於44390元/平方米，車位最高銷售價格不高於27萬元/個。

此外，華潤與寧波軌交合資的子公司寧波泓祥房地產開發有限公司15.75億元奪得鄞州區YZ01-02-17地塊（前殷區塊），溢價率6.78%，樓面價18686元/平方米。

該地塊位於鄞州區潘火地段前殷區塊，出讓面積36650平方米，容積率2.3，地塊商品住宅毛坯銷售均價不高於31600元/平方米，商品住宅毛坯最高銷售單價不高於34760元/平方米，車位最高銷售價格不高於22萬元/個。

上述兩宗地塊，華潤還是留足了利潤空間。除此以外，華潤與寧波開投置業有限公司、寧波市鄞州區甯南建設開發有限公司合作以1.64億元拿下一宗鄞州區租賃用地，預計將發展成為華潤旗下的有巢公寓。

近年來，華潤與國資在寧波合作十分頻繁，例如此次合作對象寧波軌交便是華潤最仰仗的夥伴之一，合作案例超過6次，憑藉著地鐵上蓋的優勢，華潤拿到了不少優質地塊。

在一年前的2021年1月份，寧波軌道交通華潤置地有限公司（華潤&寧波軌交子公司）便以40.3億元摘得寧波鄞州區出讓的JD05-03、JD05-05-04(金鐘地塊)商住地塊。樓面價19615元/平方米，溢價率11.48%。

華潤與寧波軌交首次合作最早要追述到2016年。以51.51%高溢價率拿下2號線藕池站地塊，是華潤置地全新產品系“地鐵+物業”的首部作品。值得注意的是，它擁有專屬通道直達地鐵站，地鐵直接入社區。

隨後，雙方展開了多次合作。而在2019年華潤置地寧波與寧波軌交更是先後低價拿下兒童公園地塊，天一閣旁柳西項目，隨後分別被命名為悅璽道（備案名“書潤悅府”）、潤璽道（備案名“潤曦府”），並於2020年面世，均為地鐵上蓋專案。

臨近新春佳節，中國金茂(2.8, 0.12, 4.48%)為股東們準備了一份特別的禮物。

1月19日，中國金茂（0817.HK）發佈公告稱，建議以實物分派金茂服務的方式向合資格股東派發特別股息，股息分派將與金茂服務股份發售同步進行。

根據此前公告，金茂物業已於2021年8月31日向港交所遞交招股書。招股書顯示，金茂物業由中國金茂100%持股，後於12月更名為“金茂服務”。中國金茂預計，在分拆完成後，公司依然持有金茂服務不少於50%的股權。

事實上，金茂此次通過分派金茂服務股份的方式派發股息，主要目的是為了推進金茂服務上市的進程。

港交所《上市規則》第15項應用指引的規定中提到，如若進行分拆上市，母公司需向其現有股東提供一項保證：使他們能獲得新公司股份的權利以保證他們的利益，方式可以是向他們分派新公司的現有股份，或是在發售新公司的現有股份或新股份中，讓他們可優先申請認購有關股份。

換言之，中國金茂此次派發特別股息，使得金茂服務符合了港交所分拆上市的規定。據瞭解，2021年8月以來，物業IPO遇阻，遞交招股書和IPO成功的企業數量都大幅減少。業內人士認為，出現這種情況的主要原因是房企的流動性危機帶來的影響，資本市場對於房企旗下公司的上市越發謹慎。

按照港交所港股上市流程，企業首次提交招股書後，需等待3-6個月方可獲知是否通過聆訊。根據金茂服務交表的時間計算，距今已有4個半月的時間。

金茂一箭雙雕

實際上，金茂並不是第一家通過分派實物股息來推進物業上市進程的房企。

2018年5月29日，碧桂園(6.67, 0.51, 8.28%)(2007.HK)也曾宣佈，以實物分派形式分拆旗下碧桂園服務(42.5, 3.30, 8.42%)，每持8.7股碧桂園獲發1股碧桂園服務，總計派發25億股，並以介紹方式于同年6月19日掛牌上市。

除此之外，盈大地產(0.59, 0.00, 0.00%)(0432.HK)同樣遭遇過實物股息一事，不過其是被分派的對象。2020年8月6日，電訊盈科(4.04, 0.00, 0.00%)(00008.HK)發佈中期業績及派息方案。董事會決定以分派的形式宣派特別中期股息，按照合資格股東當時各自于公司的持股比例，向合資格股東實物分派集團持有的6.57億股盈大地產股份。

根據財報，截至2020年上半年，電訊盈科綜合收益港幣182.81億元，同比增長8%，公司股權持有人應占綜合虧損為港幣5.84億元，中期現金股息每股9.18港仙。

通過以派發實物股息的方式替代現金股息，為正處於虧損的電訊盈科節省了一大筆開支。

在地產遭遇寒冬的2021年，部分房企因流動性問題已經延遲發放或取消了中期派息，包括佳兆業、當代置業(0.168, -0.01, -6.67%)及中梁控股(3.72, 0.12, 3.33%)等。根據2021年中期業績顯示，金茂的中期股息每股12港仙，其以實物分派的方式派發特別股息。

此次，金茂或一箭雙雕，通過分派實物股息，既讓分拆物業上市符合規定，也節省了派息的現金開支。實際上，派發實物股息還有別的用途。最典型的案例之一便是騰訊通過分派實物股息減持京東。

2021年12月23日，騰訊（00700.HK)曾宣佈，擬實施中期分紅，計畫以實物分派的方式按每21股騰訊股票獲1股京東集團(09618.HK)A類普通股。派息之後，騰訊於京東持股由17%減至2.3%，不再是京東第一大股東。而在近期，國家不斷對互聯網巨頭啟動涉嫌壟斷的調查，騰訊的借機減持有避險意味。

房企的掌舵人中，亦有此番操作者。2021年11月18日，寶新金融(0.198, -0.00, -1.00%)（01282.HK）曾宣佈，建議以實物分派寶新置地(0.047, -0.00, -2.08%)股份的方式宣派中期股息。根據公告，股東每持有4000股寶新金融股份可獲分派402股寶新置地股份。

據瞭解，寶新金融與寶新置地（00299.HK）為姚振華弟弟姚建新旗下上市平臺，姚建新以此方式將寶新置地從寶新金融裡剝離出去。1個月後，寶新金融公告稱，已完成實物分派，寶新置地將不再為其附屬公司。

地產與物業的協同

當下，多家房企陷入流動性危機，推動旗下物業上市募資、或通過關聯交易“輸血”地產、或減持物業股套現，地產與物業在資本市場的協同效應越發凸顯。

目前，在港上市的物業股市盈率在20-50倍，而內房股普遍在5-10倍。比如，融創服務(8.53, 0.65, 8.25%)的PE為22.24，而融創中國(9.46, 0.67, 7.62%)PE則為1.06；碧桂園服務PE為33.26，碧桂園則為3.52。

資本市場對於物業的看好，讓其成為房企的“活水”。2021年，融創服務、世茂服務(5.82, 0.43, 7.98%)、旭輝永升服務(13, 1.22, 10.36%)等均有過配股融資操作。

而在市場信心不足的當下，推進物業上市也能向市場釋放出積極的信號。30強房企中，物業仍未上市的金茂、萬科、龍湖在2021年也紛紛提出上市意向。

此外，物企與房企間的關聯交易，也是一條“輸血”要道。比如，某30強房企旗下物企，曾以自身物業費收入作為質押，與一家獨立協力廠商信託公司訂立信託融資安排，本金為5億元，利率為9.0%至14.0%。獲得該貸款之後，該物企轉身又將全部款項墊付給關聯房企。

2021年，陽光城也通過物業股權的置換，大幅提升了當期業績。9月14日，陽光城擬以其持有的陽光智博100%股權戰略投資萬物雲，換取萬物雲4.8%的股份，各股東按照各自持股比例換股。

換股完成後，陽光智博在陽光城報表中按照“其他權益工具投資”入帳。2021三季報中，因換入萬物雲股權，該項權益投資同比大增3957.59%至36.4億元，同期產生投資收益逾30億元。

就金茂服務本身而言，其業績表現也十分亮眼。根據招股書，金茂服務2018―2020年的營收分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，同期淨利潤為1748.7萬元、2262.4萬元、7712.4萬元。

截至2021年3月31日，金茂物業的合約建築面積為4130萬平方米，覆蓋中國22個省、自治區及直轄市的45個城市，集中於一二線城市；同期，在管總建築面積為1810萬平方米。合約面積與在管規模比達2.28。

中國奧園再一次在資本市場秀了一把神操作。

2022年1月19日晚間，中國奧園公告稱，其將不會為即將於2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據支付餘下本金及最後一期利息；此外，在30天寬限期屆滿後，其也將不會支付於2023年6月到期本金總額為2億美元、2024年6月到期本金總額為2億美元的美元票據項下的最新一期利息。

中國奧園稱，經審慎考慮流動性狀況，並為求保留有限現金資源且對所有債權人保持公平以等待整體債務重組，中國奧園擬就其他境外金融債務採取相同原則。中國奧園同時提示，其所有其他境外金融負債項下將發生（或已發生）違約事件。

中國奧園的這則公告多少出乎市場和投資者的意料。其不僅未曾提前就即將于本周到期的美元票據發起任何要約收購，且在到期日尚未來臨之前就先公告違約，即便在近期部分房企遭遇流動性問題的關口之下，這樣的態度和做法顯然也與其他房企有別。

在官宣違約之後，中國奧園即將進入債務重組階段。

在公告中，中國奧園表示，其正與顧問（包括法律、財務及其他顧問）通力合作，評估它的資本架構、流動性，及進行盡職調查。

“本公司已特別委聘獨立財務顧問專家對本集團的營運情況進行深入的盡職調查，以評估集團目前的流動性及現金流情況。評估及盡職調查的主要目的是為制定最佳重組方案提供基礎，務求根據債權人及其他持份者於本集團資本架構內的位置進行公平對待。”中國奧園強調。

中國奧園在公告中還稱，截至公告日期，其外部專業顧問已于評估及盡職調查方面有重大進展，其正與該等外部專業顧問緊密合作，務求完成必要的評估及盡職調查之後， 在實際可行的情況下適時儘快地向債權人及其他持份者（如適用）提出重組建議以供考慮。

根據此前中國奧園公告，其已經聘請鐘港資本作為財務顧問及年利達律師事務所作為法律顧問，以評估其資本結構、財務狀況以及債務與流動性狀況，並就共同利益事項與債權人進行透明對話。

需要留意的是，中國奧園並未在公告中披露重大進展是為何事。從公告中，尚未看到中國奧園在自救方面有任何正向的回饋。

中國奧園指出，其一直積極物色潛在機會，將會按符合公司及持份者整體最佳利益的條款出售資產及引入戰略投資者，而進行的任何出售事項或引入戰略投資均旨在為其創造流動性緩解或解決債務問題。“集團繼續保持與潛在戰略投資者及買家的初步磋商，但截至公告日期尚未與任何潛在投資者或買家訂立任何具法律約束力的協議。”

而在經營面上，受到流動性緊張的影響，中國奧園業績已經持續低迷。公告顯示，截至2021年12月31日，中國奧園錄得未經審核物業合同銷售金額約人民幣1210.3 億元，同比下跌約9.0%。“市場持續低迷，打擊消費者信心，令本集團難以按合理條款變現存貨及出售資產。”中國奧園稱。

為了讓資本市場看到它的掙扎和努力，中國奧園還稱，其大部分房地產專案按計劃及進度進行，也將繼續確保專案竣工交付及降低營運開支。“鑒於現有充裕的土地儲備，目前中國奧園並不預期在可見將來會有任何重大新購土地事項，但將繼續物色機會釋放現有城市更新專案的價值。”中國奧園稱。

中國奧園最後還指出，集團管理團隊包括高級管理層保持穩定，並致力於改善集團的營運情況。董事會對該公司的長遠前景抱有信心，將繼續全力設法改善其流動性狀況。

確保完成建築工程 助償債融資

內房企業面對債務到期及各類欠款，惟在現況下難以籌措資金應急，市場憧憬政府將放寬政策幫助行業復甦，其中放鬆預售資金監管被視為最有效用的辦法之一，路透昨天引述多名知情人士透露，政府正在起草適用於全國的規定，令地產商更易獲得託管賬戶中的商品房預售資金，是緩解行業資金嚴重短缺的最新舉措；在國務院金融穩定發展委員會指導下，住建部及其他主管機關正起草新規定，預計最快本月底推出，以防止行業爆煲危機擴大。

新規料月底實施 全國適用

現時預售託管賬戶中的資金由地方政府管控，知情人士稱，新規定將放寬房企使用這些賬戶中的資金，以協助履行債務、付款給供應商，以及做融資操作；擬議的新規定旨在允許房企使用預售託管資金先完成未完工項目的建築工程，然後才用於其他用途；並優先考慮讓信貸狀況較好的房企償還境內債務。

政府去年10月開始收緊託管銀行賬戶中商品房預售資金的限制，令房企難以動用賣樓銷售回籠的資金，瑞銀、野村及交銀等大行均曾提出，若能放鬆預售資金用途，可幫助房企兌付境內外債務。早前有國企內房人士說，重點城市可透過保函方式把受監管鎖定的預售資金替換出來使用，惟民營房企人士直言，只有國企能利用保函替換監管資金，民企則難以動用這些資金。

知情人士指出，自去年底以來，部分地方政府已放寬預售資金的提取限制，但因缺乏適用全國範圍的規定，個別城市被指執行力度過大。

煙台優質開發商獲鬆綁

內地傳媒昨天報道，山東煙台發布通知，對於信用等級為「AAA」級及「AA」級的開發企業，其商品房預售監管資金留存比例分別降低5個及3個百分點，施工已結束的項目不予減免；資金監管解除後須優先用於支付農民工工資。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，這反映房地產行業的金融環境繼續趨於寬鬆，而這類政策與企業信用等級掛鈎，有助鼓勵房企提升信用等級。

野村上月指出，房企可能要在今個農曆年底（1月31日年廿九大除夕）之前，向農民工、建築工人支付共1.1萬億元人民幣的拖欠工資。

綠景中國地產(00095)公布,已取得白石洲城市更新項目一期01-08地皮的建設工程規劃許可證施工許可,並可開始進行主體結構工程相關建設.

項目命名為「綠景白石洲璟庭」.

該集團指,項目總建築面積約45.66萬平方米,計容建築面積約31.46萬平方米,其中住宅及公寓約25.69萬平方米,商業約5.34萬平方米,其他4165平方米.規劃有1棟5座塔樓,其中2座商務公寓包括各高26層及59層,3座74層高的住宅,正加快項目施工進程,確保按計劃推出市場銷售.

外電引述知情人士表示,中國正在起草適用全國的規定,使房地產開發商更易獲得託管帳戶中的商品房預售資金,這是中國為緩解房地產業的嚴重資金短缺而採取的最新舉措.有關新規最快於1月底推出,以防止危機擴大.

報道指,多年來對常用借貸渠道的監管限制,已使中國房地產行業陷入嚴重危機.去年中國?大(03333)所處的困境就凸顯了這點.

知情人士表示,新規定將放寬開發商使用預售託管帳戶中的資金,以協助覆行債務、付款給供應商、以及做融資操作.目前這些託管帳戶是由地方政府管控,缺乏中央監督.

匯證發表研究報告指,內地房地產及物管板塊在本月12日至17日出現了大幅拋售的情況,認為市場信心仍然疲弱,對融資和現金流問題的負面消息非常敏感,亦指進行積極的債券回購將對該行業有利,維持對內地房地產行業「謹慎」的看法.

該行表示,內地房地產及物業管理行業的估值回升,將取決於實際市場的改善和開發商的融資能力,看好華潤置地(01109)、中國海外發展(00688)和旭輝控股集團(00884)的融資實力,而在中國物業管理行業中,則看好中海物業(02669)和碧桂園服務(06098),因為它們的母公司融資和執行記錄相對穩健.

該行續指,國有企業憑藉其融資實力一直在整合市場,並為房地產銷售和土地市場份額增加做出了貢獻,亦認為在當前充滿挑戰的市場環境下,國企優勢將更加明顯.

*編者按:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與《經濟通通訊社》、編者及作者無涉.

摩根大通發表研究報告表示,過去兩個月由於市場持續對中國房地產開發商流動性的擔憂,該板塊的表現落後?指14%,而在該板塊的流動性狀況緩解之前,預期不會進行有意義的重估,在短期內選股方面保持防禦性,首選股為保利物業(06049)、中海物業(02669)和華潤萬象生活(01209).

該行續指,由於更好的管治,金科服務(09666)亦獲得了關注,不過該行下調雅生活服務(03319)評級至「減持」,同時降寶龍商業(09909)評級至「中性」,並對?大物業(06666)、融創服務(01516)和世茂服務(00873)保持謹慎的看法.

該行表示,儘管在2021財年業績之前可能會出現一波正面的盈利預告,但認為投資者的興奮或只是短暫,因為2021財年的強勁盈利增長似乎已經反映在股價內,亦有更多的擔憂存在,預期在該行所覆蓋的14間物管公司中,將有9間發表盈利預告其平均盈利為按年增長59%.

該行又指,長期對該行業持正面看法,由於市場整合、非週期性及結構性增長等因素,認為當對開發商流動性的擔憂得到緩解時,該行業的市盈率仍可能從15倍重估至20-25倍.

*編者按:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與《經濟通通訊社》、編者及作者無涉.

據內媒《澎湃新聞》從廣西南寧住房公積金管理中心獲悉,南寧現就制定《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》向社會公眾公開徵求意見,《實施細則》將自今年3月1日起施行,有效期五年.

意見稿提出,南寧首套房公積金貸款的最高額度從60萬元(人民幣．下同)提高至70萬元,第二套房公積金貸款的最高額度從50萬元提高到60萬元;近五年內存在提供虛假資料、虛假承諾等情形,個人徵信信息存在不良記錄,信用卡近一年內連續逾期2期(含)以上等多種情況不予貸款;支持繳存職工家庭購買首套自住住房或第二套改善居住條件的自住住房,不支持
購買第三套及以上自住住房等.

國家統計局最新發布的2021年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,南寧新房環比下降0.2%,同比上漲1.7%;二手房環比下降0.4%,同比下降1.9%.南寧新房價格已經連續5個月下降;二手房價格已經連續6個月下降.

或僅平手離場 買家為投資基金

內房接連變賣本港資產套現，市場消息傳出，由金輪天地（01232）持有的天后全幢銀座式商廈金輪新天地，獲基金斥資近10億元洽購至尾聲，呎價約1.9萬元，較最初叫價大減三成，若成功沽出，持貨5年，估計僅接近平手離場。另外，英記茶莊（08241）陳氏家族以3638萬元沽售尖沙咀漢口道地舖，賬面勁蝕762萬元。

市場人士表示，位於天后電氣道68至70號的銀座式商廈金輪新天地，於2020年初入伙，業主一直接受投資者及財團以全幢形式洽購，意向價約13億元，至近期獲投資基金積極洽購，並出價近10億元，料已接近尾聲，有望短期內落實交易。

天后銀座式商廈 呎租逾26元

項目位處電氣道與琉璃街交界，鄰近港鐵天后站，地盤面積約3465方呎，總樓面面積約51954方呎，地下為商舖，建築面積約3200方呎；樓上單位適合作餐飲、零售、醫療或美容等行業，標準單位面積由2778至3546方呎，以是次洽購價計算，呎價約1.9萬元。

據了解，該廈入伙至今近兩年，租出約一半單位，樓上單位成交呎租約26至38元；至於金輪天地的香港總部，則位於大廈最高兩層的27樓及28樓。大廈附近的電氣道54號亨環．天后，亦屬銀座式商廈，同樣於2020年落成，主要經營餐飲，惟呎租達40至50元，較金輪新天地高三成或以上。

資料顯示，金輪天地2018年初向資本策略（00497）收購項目前身的地盤，作價約8.44億元，其後興建成現有的銀座式商廈，若計及建築費在內，項目只接近平手離場。

金輪天地是一家以南京為總部的發展商，主要發展住宅、商業及酒店項目，多集中在南京、無錫及長沙等城市，在港僅有金輪新天地一個項目。

英記茶莊賣漢口道舖虧17%

此外，舖位市場再現蝕讓個案，由英記茶莊陳氏家族等持有的尖沙咀漢口道19至21號漢宜大廈地下M1舖，建築面積約800方呎，位於漢口道及宜昌街交界單邊，以3638萬元售出，呎價約4.55萬元。舖位現以每月7.4萬元租予英記茶莊，惟租期至今年3月，若以上述租金續約，回報約2.4厘。

根據資料，陳氏家族於2010年6月以4400萬元購入該舖，持貨接近12年，賬面虧損762萬元，跌價17.3%。

陳氏家族曾於2020年12月以4500萬元售出同區金馬倫道19至21號地下D舖，建築面積約800方呎，呎價約5.63萬元；該舖持貨13年，賬面損手300萬元，貶值約6.3%。連同最新沽出的漢口道地舖在內，該家族約一年內售出兩個尖沙咀區地舖，雖然合共套現8138萬元，惟賬面卻共蝕1062萬元。

新冠肺炎疫情時有反覆，利嘉閣（工商舖）預期這情況將趨向常態化，估計2022年全年工商舖買賣可達7700宗，按年再升12%。

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，2021年全年累計工商舖買賣共錄得6895宗登記，較2020年的3833宗大幅反彈80%，為近3年最多；涉及買賣登記金額更顯著急升，勁錄1535.73億元，較2020年的625.61億元大增1.45倍，同創近3年高位。

他認為，Omicron變種病毒為市場帶來陰霾，冀只屬短暫影響，如稍後能實現通關，今年工商舖市道料審慎向好。他預期，工商舖三大範疇按年買賣登記量均可錄得一成或以上的升幅，估計工廈有4200宗、商廈1500宗及店舖2000宗，合共7700宗，較去年錄得約12%升幅。

民生區地舖租金看升逾15%

利嘉閣（工商舖）地產─商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，目前屬新年前傳統租賃淡季，商舖租務交投減少，Omicron更令部分食肆租戶延遲租賃決定至3月。不過，參照過去兩年情況，估計第五波疫情對民生區地舖租金影響不大，料全年租金上揚15%至20%，核心區則升5%至10%。

仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告提到，去年12月整體甲級寫字樓市場錄得9100方呎的正吸納量，連續第三個月錄得正吸納量，預期營商氣氛改善，今年整體寫字樓租金可提高最多5%。

二手樓劈價潮席捲藍籌屋苑，鴨脷洲海怡半島有3房戶減價以1146萬元售出，原業主持貨逾3年賬面損手2.1%，成為第五波新冠肺炎疫情爆發下第二宗藍籌屋苑蝕讓。

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪稱，海怡半島29座中層H室，實用面積687方呎，3房間隔，望園景，剛以1146萬元成交，呎價16681元，原業主2018年斥1170萬元購入，賬面蝕24萬元或2.1%。

據知，原業主一直居於該單位，直至2020年中放售，起初叫價1280萬元，因應疫情轉差，近日開始減價，最終勁劈134萬元或10.5%沽出。

盧鏡豪坦言，近期海怡半島減價盤大多是業主因為疫情惡化而作出讓步，惟暫時肯蝕讓或平手的放盤已絕跡。

同屬藍籌屋苑之一的鰂魚涌康怡花園本月初也錄得蝕讓個案，成為第五波新冠肺炎疫情下藍籌屋苑的第一滴血，B座低層15室以1000萬元售出，較原業主2018年購入價貶值120萬元或10.7%。

淘大583萬蝕讓低水6%

另外，九龍灣指標屋苑淘大花園最新也驚現蝕讓交易，代理透露，D座高層2室原則1房戶，實用面積390方呎，以583萬元易手，呎價14949元，造價不但低市價約6%，更較原業主2018年買入價589萬元，便宜6萬元或1%。上址因有滲水問題兼原業主已移民，才蝕讓沽售。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年1月首18天二手住宅註冊量1942宗（主要反映約1個月前市況），估計全月約3400宗，較去年1月的4087宗挫約16.8%。不過，美聯物業指出，以2012至2021年的10年間每年1月平均錄得3368宗登記而言，今年1月若錄得約3400宗成交，仍然略高於過去10年同期平均數。

本月暫錄3.71萬伙 400萬內佔1039個升2.5%

第5波疫情下，全港二手住宅放盤量已錄得變化，最新統計已攀升至3.71萬個水平，較去年12月中旬的3.69萬個，按月上升0.4%，當中400萬元或以下的上車盤源共1,039個，按月升2.5%。市場預計，淡市下部分業主心態較負面，不排除放盤量續升。

據中原網上放盤資料顯示，截至1月14日，全港約37,105個單位放盤（包括未補地價公屋、居屋市場）。

事實上，二手放盤量由去年初至今，一直處於高位，由2021年1月共有約2.91萬個盤源，其後逐步向上，及至3月時達至高位3.09萬個，進入第2季，二手交投暢旺，市場放盤迅速被吸納，盤源曾跌至2.86萬個水平，期後二手樓出現破頂潮，買賣雙方議價時間延長，令交投步伐放緩，盤量重回升軌，至去年底3.69萬個。

1000萬內放盤 按月升0.5%

甫踏入2022年，便迎來第5波疫情，政府加強防疫措施，二手市場充斥負面氣氛，加上臨近農曆新年，雖有個別業主擴大議價空間沽貨套現，盡快離場，但亦有不少業主持觀望態度，令到放盤量於約1個月內，已呈現變化，整體放盤量由去年12月中的36,946個，上升至37,105個，升幅0.4%。最新放盤量較去年同期的29,077個，上升27.6%。

各樓價組別中，按月升幅最大為400萬元或以下的放盤，由去年12月的1,014個，增至最新1,039個，升幅2.5%，增幅較其他樓盤組別為多。至於按年變化，細價盤2021年初約有679個，按年增53%。

受惠於兩年多前放寬按保，即所謂的「林鄭Plan」（1,000萬元以下住宅可造8成按揭；而800萬元以下物業可造9成按揭），1,000萬元或以下的物業交投轉活，令放盤量亦趨增，而且升幅大於整體。以最新的統計數字，全港放盤約有2.3萬伙，按月有0.5%的升幅，按年則有30%增長。

新界西港島盤源 跌逾0.6%

據本報統計，早於2018年5月時二手盤源供應甚為充裕，達3.81萬個。同年6月「娥六招」出台，二手盤源迅速萎縮至1.42萬個，跌幅達63%。目前市場放盤量與高位距離漸近。

若按地區而言，新界西及港島的二手放盤量並未有跟隨大市走勢而上升，反而向下調整，如新界西目前有11,267個放盤，按月有0.8%的跌幅；同時港島區的放盤量亦減0.6%，跌至最新的8,931個。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，淡市下，或有部分業主持負面心態，不排除加快放盤的可能，或導致短期放盤量略有上升。不過普遍業主對長綫樓市並不過分悲觀，多採取觀望的策略，因此縱然疫情下，預料首季放盤量也不會大幅增加。

港島東居屋樓王之稱的鰂魚涌康山花園，新近有3房單位以1,000萬元（已補地價）易手，為今年首宗千萬成交。另九龍城東頭邨開放式戶減30萬以235萬元（已補地價）成交。

市場消息指，康山花園4座中層F室，實用面積592平方呎，3房間隔，面向內園；據悉內籠有企理裝修，新近以1,000萬元沽出，實用呎價16,892元。

區內代理指，同樣銀碼大可以選擇康怡花園3房戶，但由於上址裝修企理，料為買心頭好的街坊客承接。據資料顯示，康山花園同類3房去年4月最高造價達1,088萬元。

東頭邨開放戶 已補地價235萬

另外，東頭邨罕有錄自由市場成交。市場人士指，東頭邨興東樓低層19室，實用面積145平方呎，開放式間隔，原叫價265萬元（已補地價），終以235萬元易手，減價30萬元，實用呎價16,206元，呎價等同私樓。原業主於2018年以195萬元購入，帳面獲利40萬元。

新世界 （00017） 等早前向佳兆業購入啟德第4B區項目，屋宇署資料顯示，將會提供856伙，其中一個單位實用樓面面積高達1.9萬平方呎，將會是屋苑式項目中最大型單位。

根據屋宇署月報顯示，該啟德第4B區4號項目在去年11月獲批動工紙，將會興建4幢22至24層高的高座分層住宅大廈、1幢6層高的低座分層住宅大樓，以及1幢7層高的獨立單位（Single family building）。

9成屬中小型單位

據該份動工紙顯示，項目將會提供856伙，其中9成或771伙的實用樓面面積（Usable Floor Area，即未計及單位牆身及廚廁的室內面積）少於500平方呎，預計以中小型單位為主。

不過，值得留意的是，項目內有一個單位的實用樓面面積高達19,370平方呎，若果轉化成為實用面積預計將超過2萬平方呎，相信屬於屋地以外，全港罕見的超級「巨無霸」單位。

由於這份「奇則」設計早在去年11月，即新世界及遠東發展 （00035） 向佳兆業購入項目前已經出現，故此料為項目早期規劃圖則。據了解，新世界等方面正審視原有圖則，若有需要將作出修訂。

事實上，這類皇宮屋由近年開始出現，包括前何東花園地盤在2015年易手之後，獲重建成兩間超級大宅，各自面積達3.1萬平方呎；而中國恆大 （03333） 旗下元朗和生圍項目，其中一個洋房單位面積逾20萬平方呎。

臨近農曆新年，發展商密密部署最新推盤大計，信和計畫在本季連推兩盤，其中元朗錦上路項目、有望成為集團虎年頭炮大型新盤，該矚目大盤將分期推出，目前項目1A期正待批預售；至於中環ONE CENTRAL PLACE早前上載樓書，亦已蓄勢待發，兩盤料於本季內合共推出836伙，集團將於新春後公布兩盤最新銷售部署。

信和營業部集團聯席董事田兆源表示，集團與市建局合作的中環ONE CENTRAL PLACE，共121伙，提供1至3房戶，其中主打1至2房戶；而集團與中國海外及嘉華合作發展的港鐵錦上路站項目，提供約2200伙，其中，項目1A期涉及715伙，目前待批預售樓花同意書，料將成為集團虎年頭炮大盤。兩盤最新銷售部署均將於農曆新年後公布，料於本季內推出。

田兆源續指，同系旺角OHE SOHO累售188伙，8成以上為1房戶，套現約13億；西九龍維港滙則累售逾670伙，主要為1及2房戶；兩個主打中小型單位樓盤均銷情理想，而除了中小型單位受市場追捧，豪宅同樣獲實力買家承接，例如集團旗下何文田ST. GEORGE'S MANSIONS特色戶早前以2.18億成交，呎價達65564元。

資料顯示，錦上路站整個項目合共提供2200伙，信和擬分期發展，首先於去年11月入紙申請預售的為第1A期項目，共提供715伙，預計關鍵日期為2024年6月30日。發展商曾表示，該盤盡享未來北部都會區優勢，為港鐵屯馬綫、將來北環綫途經策略地段，主打中、小戶型，該項目由上述財團於2017年5月以83.3億奪得發展權，每方呎樓面地價約6735元。

中環ONE CENTRAL PLACE上月已獲批預售及上載樓書，項目為樓高34層單幢式住宅，共設121伙，當中116伙為標準單位，面積約383至992方呎，提供1至3房間隔，主打1及2房；另設5伙特色戶，面積393至1028方呎。項目不設會所及車位，預計關鍵日期為2024年5月31日，相當於樓花期約為30個月。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，該行為旺角ONE SOHO買家提供新春優惠，由昨日起至2月15日期間，首5名透過該行買入單位買家，可獲贈5000元空氣過濾淨化設備，合共總值2.5萬，名額共5個。而本月全月一手成交量可望達約1000伙水平，隨著政府積極抗疫，農曆年後樓市走勢將穩步向好，並有望出現「小陽春」。

美聯住宅部營運總監張子存指，若按單位間隔劃分，去年售出約1.7萬伙新盤單位中，以1及2房間隔比例最多，排名首2位，分別佔30%及31%，反映中小型單位受捧，而樓價1000萬以下新盤銷售量方面，去年九龍區（包括將軍澳及西貢）共錄得3857伙，佔比達4成，反映九龍區中細價新盤需求旺盛，有利旺角ONE SOHO銷情。

近年本港仍受疫情困擾，不過整體樓市表現向好，即使在封關措施下，連帶辣招稅稅項亦上升，三大辣稅之一的買家印花稅(BSD)表現卻「鶴立雞群」，據稅務局數據顯示，去年第四季BSD稅項涉逾15億，按季升1倍，連升四個季度之餘，更創19年3月後，約10季以來新高，業界人士指，去年股票市場較為波動，吸引不少投資者轉投資「磚頭」以資本增值，估計上述連辣稅的個利中，約有八成為在本港的內地客，同時亦不乏公司客。

本港自20年2月起陸續封關至今，內地及海外客不論睇樓及買樓均需面對「重重難關」，理應絕迹市場，不過本報追蹤過去3年、主要反映內地客及公司客入市狀況的買家印花稅(BSD)按季數據變化，發現過去一季買家印花稅交投表現「一枝獨秀」。

而上季涉及買家印花稅的相關稅款金額更錄約15.02億，按季表現更為理想，按季亦大幅增加約7.669億，急漲約1.04倍，並連升四季之餘，且為19年第3季錄約10.637億以來的10季新高紀錄，相關金額亦是過去3年次高；若以去年第四季346宗成交計算，即平均每宗成交的涉及稅款約434.1萬，估計受大額豪宅成交帶動，反應在封關期間市場上仍有不少內地客或海外買家積極購入豪宅的個案。

據稅務局數據顯示，去年第四季共錄約346宗成交，按季止跌回升約130宗，增幅達約60%，宗數已創自20年第1季185宗以來的約8季新高；可見即使在封關的情況下，市場仍有不少內地客、公司客於本港置業。

而上季連BSD交投中，涉及稅項最多為南區深水灣徑8號，其高層戶以逾3.9億沽，買家為海外註冊公司，涉及稅款約1.18億。

美聯住宅部行政總裁布少明說，在封關影響下，仍有不少內地人士滯留本港，而且亦有部分內地豪客以授權方式入市，加上去年股票市場較為波動，亦吸引不少投資者轉投資「磚頭」藉以作資本增值，入市個案自然有所上升。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚相信，因去年第四季股票市場波動，吸引部分人士轉投房地產市場，大部分以公司名義入市或內地客購入物業，故推動相關辣稅成交宗數或涉及稅款同告上升。

疫情下發展商投地取態變得謹慎，粉嶺安居街工業地上周僅收到3份標書，為2011年政府主動賣地以來，反應最差的一幅工業地，昨日政府公布，項目由其士國際以2.974億元中標，每方呎樓面地價3,387元，略低於市場預期下限約3%。對比去年初售出的區內另一幅工業地每方呎3,750元，1年間地價下跌約一成。

北區工業地價年跌近一成

該幅粉嶺安居街工業地，地盤面積約17,559方呎，可建樓面87,795方呎（不包括將由買方所興建的公眾停車場之樓面)。地皮上周五截標，收到3份標書，來自其士國際、信置及嘉華，政府昨公布，項目最後由其士國際以2.974億元中標，每平方呎樓面地價3,387元。此前市場對地皮估值介乎3.07億至4億元，每呎樓面地價料3,500至4,600元。換言之，今次地皮成交價略低於市場預期下限約3.2%。

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出，中標價比預期低，相信與疫情有關，財團這段時間作決定較為審慎。翻查資料，粉嶺一帶過去有多幅工業地出售，對上一幅的出售時間為去年1月，當時新加坡豐樹基金投得的粉嶺安樂門街、安全街與安居街交界工業地，每呎樓面地價為3,750元，為北區呎價最貴的工業地。對比之下，今次地皮成交的每呎樓面地價較1年前下跌了9.68%。