國民黨立委陳以信日前表態競逐台南市長初選，並針對台南市房價過高提出質疑。台南市府回應，台南新屋成交價每坪均價26.6萬，仍為6都最低。陳以信批評，台南房價上漲速度已是六都之冠，市長黃偉哲還嫌漲得不夠？

陳以信指出，根據內政部不動產資訊平台的數據，過去幾年來六都的房地產，可能（新屋）成交價，台南上漲高達72％，六都第一名；六都住宅（老屋）價格指數，台南上漲 26％，也是六都第一名。

陳以信表示，台南房價越來越高，但台南人所得卻沒有同步上升。他指出，南部六縣市的房價所得比，「台南 8.29 倍，位居第一，比高雄還要高，更遠超雲嘉嘉屏四個縣市」，他說，過去3年上漲最快，從107年第四季的6.67倍，快速拉大差距到 8.29 倍。

台南市政府回應，台南房地產交易熱絡，起因公共建設與開發效益及南科、沙崙智慧綠能科學科技產業帶動經濟發展。台灣各地房地產業者公布去年新屋成交價格，台北市每坪均價為107.3萬元最高；高雄市為33萬元，排名第5；台南市為每坪26.6萬元，是6都最低，也比全台均價44.2萬元低。

陳以信抨擊，黃偉哲竟然不知反省，過去幾年台南房價上漲速度已是六都第一名，黃偉哲難道認為台南房價還該繼續上漲嗎？它表示，現在台南的房價所得比，已經是南部六縣市最高，請問黃偉哲非要台南年輕人都搬到外縣市去住才滿意嗎？

國內鬧蛋荒，投身農業、畜牧產業不容易，需備妥大量金額，農業小鎮部分雞鴨豬舍交易紀錄，常常是當地的前幾高價的交易，據實價揭露，彰化去年佔地千坪的雞鴨豬舍，土地成交金額在2500-5000萬元間不等，往往經營規模越大，交易金額也越高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，中南部地區因為產業特性，有些農業小鎮主要以農業和畜牧業為主，因此統計實價的前幾高價可發現，往往都是佔地千坪以上的農業與畜牧業，或者是工業型態的交易，金額高低則與個案的經營規模有關，佔地越大經營規模越大的個案，則交易的金額就越高。

以彰化地區為例，芳苑鄉去年10月有筆建物870坪的交易案，主要用途就是蛋雞舍、堆肥舍，也就是當前最缺最熱門的雞蛋，整筆交易土地面積達1285坪，揭露金額為3000萬元。

彰化二林，去年交易第二貴的實登資料，備註關係人交易，其主要用途就是肉雞舍，佔地面積達1400餘坪，成交金額2500萬元。

彰化大村的美港路，則有一筆交易主要用途為農作產銷設施－菇類栽培場，土地822坪建物面積920坪，成交總價達5200萬元，是去年大村鄉實價金額的第二高價。

彰化大城鄉去年實價第一高則是許厝巷一處交易，成交金額達1250萬元，土地近千坪且有建物181坪，主要用途則是畜牧設施的肉牛舍等，彰化二林去年也有高價畜牧交易，去年該區域交易第二貴的實登資料，備註關係人交易，其主要用途就是肉雞舍，佔地面積達1400餘坪，成交金額2500萬元。

曾敬德表示，從實價移轉的資料顯示，想要投入畜牧業的經營，規模越大金額越高，對於想要投身畜牧產業的民眾來說，實價的揭露資料也提供一定的行情參考資料，至少可以先估算看看光不動產部分需要多少的投資金額。

實價揭露，新北市新板特區指標豪宅「謙岳」20樓轉手，屋主賠1431萬元。這是實價資料謙岳第8間房子轉手，8間都賠售。20樓雖賠1400多萬，但在該社區還算少的，最慘的一戶賠了3700多萬元。

新接手20樓的屋主，沒貸款，以現金交易。大家房屋企研室經理郎美囡表示，該屋拆算車位後，每坪約76萬元，為2016年以來新高，不過還是不如預售行情，顯示此一社區預售時明顯高於區域行情，以致房市雖已回溫一段時間，屋主仍得降價才能找到買主。

「謙岳」位新北特區新站路，樓高26層，SRC結構，預售時訴求國際大師規畫，高隱私，包括電梯只停靠該住戶樓層，途中不在搭載其他住戶，吸引許多想住大樓型豪宅，但又想擁有高度隱私的買方，當年開價每坪90萬元，實價顯示高樓層多有8字頭，最高達89萬元。

但該屋交屋後行情迅速下滑，2016年17樓戶轉手，屋主預售時以1.47億元買入，以1.18億賣出，賠了2970萬元。

2018年5樓戶更慘，屋主預售以約1.32億購買，賣出時總價被殺到9500萬元，賠了3765萬元。

2019年該社區沒有任何轉手交易，2020年眼見房市買氣回升，三戶認賠殺出，其中12樓戶賠2347萬元，另外，11樓戶，18樓戶分別賠1700多萬，以及1400多萬。

去年該社區再轉手三戶，也全部賠售。最新一筆交易，20樓戶賠1431萬元，賠售金額在社區賠售排行第7，僅高於6樓的810萬元。

郎美囡表示，謙岳預售時正逢新北豪宅景氣最高點，當時買入的人，高樓層多在八字頭，低樓層也要7字頭，但隨景氣下滑，社區轉手行情最慘下滑到5字頭，雖然前年開始豪宅市場受台商回流、疫情下的資金熱潮，多有價量齊揚的走勢，但該社區仍未回到先前高點，因此賠售不斷。

電視劇《茶金》高收視率，讓不少人關注台灣茶葉市場。台灣房屋觀察實價登錄，去年全台有四筆備註茶園交易，其中新北坪林一處233坪茶園去年1月以150萬元交易。

另外三筆都在都在「茶金」主要拍攝地南投，其中魚池鄉、竹山鎮茶園成交總價分別為270萬元、400萬元，名間鄉名松路二段的一處茶葉加工廠，去年1月以1250萬元交易。

實價登錄以來，總價最高茶園交易，位於南投竹山鎮圓山段，面積約4391坪，2018年以4580萬元交易，包含地上製茶間一戶及製茶工具、機器設備，整個茶園和茶廠打包出售，購地還送製茶相關設備，讓新買家可以無縫接軌，直接經營使用。

台灣房屋南投埔里加盟店店東羅克修表示，茶葉栽種需要有良好的排水系統，因此多在海拔約400~700公尺的丘陵地上，南投縣名間鄉的松柏嶺、魚池鄉，地形相對平坦、氣候涼爽，就有不少茶園型農地。

茶園大多由相關製茶背景人士購買自用，多數世代相傳，不過若經營者要退休，年輕一代又沒有接手意願，就會轉手給其他茶農接收。

觀察目前市面上正在銷售中的茶園或茶廠，龍潭近三千坪茶園，開價8588萬元；南投魚池鄉則有一處觀光製茶廠，也是經營者的地主退休割愛，茶廠開價4500萬元尋找有緣經營的買主。

羅克修指出，這類大面積的茶園，對於已有銷售通路的大型茶公司頗具誘因，可導入機械化採收設備，不僅增加生產速度，解決人力問題，更能將茶業分級，穩定生產品質，進一步將茶原料供應至茶莊、茶飲店、瓶裝飲料加工廠等。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然台灣咖啡館越來越多，不過喝茶的人還是不少，且台灣茶享譽國際，根據台灣區製茶公會的統計，2021年1-11月的出口量，比前一年同期增加91萬公斤，顯示茶葉市場在國際間的需求性。

也有不少舊茶廠陸續轉型觀光工廠，讓國人了解台灣茶文化歷史、參觀製茶過程、DIY教學、體驗茶農生活，並開發創意飲食，或結合文創商品販售，讓台灣茶成為能長久發展的「茶金」，將茶園從單純的農業走向觀光，舊茶廠也結合文創產業，創造多元價值。

第一建經研究中心副理張菱育指出，茶園這類型農地，貸款成數約5成左右，而帶有農舍、茶廠等合法建物的物件，不動產貸款可達到6~7成，不過以南投地區來說，貸款利率至少要2%以上，如有貸款需求，可以向地方農會，土銀、或合庫等行庫了解貸款條件。

此外也要留意，購買茶園也會有其他隱形成本，像是去除雜草、灌溉設施維護、土壤維護、施肥等，有時還得「看天吃飯」，所以想當新茶王，需要多做一點功課。

第一太平戴維斯攜手交通部鐵道局的「高速鐵路新竹車站特定區事業發展用地開發經營案」，將於本月17日舉行線上招商說明會，預計3月公告。這是高鐵新竹站最後一塊大型地上權案，預估投資額衝160億元，已有零售業、壽險業、科技業等業者前來詢問，可以看出標案相當搶手。

由於此案具指標性，不少業者有意搶標，得標後可能朝辦公大樓、百貨商場或是星級旅館等方向規劃開發。

該案位於高速鐵路新竹車站特定區，為高鐵新竹站前第一排的完整街廓地上權，基地包含新竹縣竹北市世興段4、4-1、4-2地號土地，面積達50,293.42平方公尺（約1.5萬坪），可開發樓地板面積107,227平方公尺（約3.2萬坪），地上權期間70年，可規劃辦公、零售百貨、旅館及會展中心使用。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，新竹縣市的大型商業地供給稀少，本土與外商科技業辦公室擴編與升級需求旺盛，多棟新辦公大樓出租率都接近滿租，竹北高鐵站已成為企業設置辦公室熱門區域。

另外，竹北高鐵特定區連續五年人口成長率超過6%，全台最富有前五名的里都在新竹縣市，其中二個里位於高鐵特區內，高鐵站區強勁的軌道經濟，以及竹北高鐵特區已為新竹住宅市場的重點區域，可為該案未來商場營運帶來充足的人流與商機，因此吸引不少業者詢問。

新竹科技聚落為國內經濟成長的重要推手，且企業剛性自用需求強勁，不少公、私部門的園區開發案，包括新竹AI智慧園區、竹科X基地、台元科技園區、昌益科技產發園區等，皆吸引知名科技大廠如聯發科、敦泰電子、緯創資通與智邦科技等，陸續購入廠辦或參與地上權開發案。

由於新竹科學園區土地利用率長期處於飽和階段，不少科技廠將行政或研發等部門搬往園區外的辦公大樓，以釋出更多的生產空間，因此高鐵新竹車站的交通優勢、到站即辦公商業氛圍就更明顯，華邦電、慧榮科技等大廠皆看準高鐵站區的發展潛力，將總部設立於高鐵站周邊，而這個趨勢也帶動車站周邊的辦公室需求，辦公室租金每坪單價已陸續站上千元水準。

土地稀缺、台商回流、產業升級，去年財政部國產署公告46宗國有土地招標設定地上權，標脫率達六成，顯示地上權市場相當熱絡，不論是地上權住宅或是商業不動產地上權，都頗受投資人青睞。

專家分析，市場土地難尋，公部門常以地上權方式釋出大面積的精華土地，由於土地價格高漲，因此吸引自用企業或開發商積極評估地上權的可行性。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，地上權交易市場熱絡主因有二，第一是地上權產品通常價格相對便宜，大約是一般產品價格的八成，擁有價格優勢；第二是釋出量少，產品地點位置精華，且地上權租金收益不會比較低，投資報酬效益高，有些甚至比一般產品投報率高，因此很受歡迎。

以往壽險業、開發商積極投資商業不動產地上權，科技業在台商回流、產業升級下也開始布局，主要是地上權規格可以自己設計跟興建，不用遷就地主或建商，成本自然降低。

立法院新會期將在2月下旬開議，儘管行政院已不再列優先法案，但預料與打炒房相關、由內政部所提的《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》等，將是本會期的重中之重。

其他有時間急迫性的法案，包括經濟部為與CPTPP接軌的《專利法》等三項法案修正；財政部主推促參法、關稅法等七案；環保署淨零碳排相關的溫管法等。

其他非財經法案，但為民進黨團關切的，則包括修憲案、《地方制度法》和《私校法》等，在上一會期未及於順利完成審議、三讀者。

為接軌加入跨太平洋夥伴全面進步協定（CPTPP）所需高法制標準，已送立法院審議的法案有《著作權法》、《商標法》。

內政部已送行政院審議中的打炒房修法，重點包括擬全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等。

財政部本會期有促參法、房屋稅條例、關稅法、海關進口稅則、菸酒稅法、所得稅法、遺產及贈與稅等七項重點法案。促參法要優化促參投資環境、民間自行規劃參與公建法規等，以鼓勵政府民間積極投入。其次，房屋稅條例審議重點，也將著重於打炒房面向，擬限縮房屋稅免稅門檻，如房屋現值10萬元以下免課房屋稅，並排除法人與限定自然人三戶內適用，防堵化整為零。

財政部14日公布1月個人房地合一稅共入帳22億元，年增逾兩倍，其中新竹縣年增七倍，成長幅度冠居全台，六都當中則以桃園市、台南市增加較多；不過若與去年12月底相比，全台房地合一稅月減53.7%，呈現降溫，是否為打炒房政策見效有待觀察。

財政部官員表示，房地合一稅去年1月基期較低，加上房地合一稅制上路後，隨著時間拉長，超過重稅閉鎖期的案件量能愈來愈多，稅收本就會穩定成長。

其餘房市相關稅收，1月土地增值稅107億元，較去年同月微幅成長1.2%，不過徵起件數減少1.9%。

官員分析，去年下半年土增稅連續六個月負成長，今年1月回到正成長，首要原因是今年全台各縣市公告土地現值平均調漲2.5%，是2017年來調幅最大的一次；此外許多案件趕在年底前交易，稅款落在1月。

觀察六都土增稅，以台中年增3.3億元最多，其次則是高雄年增1.7億元、新北年增1.6億元。官員分析，六都大額稅款案件主要來自建商、投資公司購地。

另外在契稅方面，1月共15億元，年減1.5%，六都中除了新北成長外，其餘五都皆減少，主因去年基期較高。

虎年開春後農曆新年將盡，在決定置產或投資之前，您還在人云亦云、跟著廣告聲量來做一知半解的投資，好似過年下賭注押大押小全憑運氣嗎？近十多年來不同類型不動產的漲跌、趨勢及幅度都不盡相同，不同區域的漲、跌也不再是接近更不是同步。據宏大國際資產的統計分析，指出近六年來四大類商用不動產市場的消長，透過近年建築執照請照的總樓地板面積來檢視，可以看幾大類不動產在六都加新竹縣、市(以下簡稱六都+1)有不同的走勢來看出端倪。

宏大國際資產陳益盛總經理表示，早年台灣不動產的漲跌，以區域來說全台大致是一致的，也不分住宅、店面、商辦…等分類。近年來隨著區域交通發展改善，消費習慣及經營型態多變，不同類型不動產產品的市場好壞，取決於源頭使用者(企業)的產業興衰，不再是僅看大盤走勢來判斷。

陳益盛指出，2016年以來六年間四大類商用不動產的市場變化很大，但正是建築業大展鴻圖的時機。就產品比較而言，以住宅類樓地板面積的成長最大，建照面積達約3,460萬坪，工業產品次之達1,318萬坪;以區位比較，開發樓板面積最多的是台中約達870萬坪，排名第二的桃園達約830萬坪，都遠超過其他都會區。宏大國際資產分析，如就各類型產品進一步來看座落區域，可以較全盤看出各都的產業聚集及變化。工業類產品樓板面積第一的是桃園，商辦產品則為台北長期領先，台中則穩坐住宅、店面二項第一。以下就各類型產品進一步分析。

商辦市場：辦公室市場一直以來都是台北市為主，興建量佔了六都+1近4成，每年新建11萬坪~18萬餘坪之間，新北市次之約達每年6~8萬餘坪。但在2021年有二個地區核發建照大幅躍升竟超越台北市，其中桃園市一舉突破18.3萬坪及台中市達16.9萬坪。六都+1的辦公室樓板也從2016年的35.3萬坪倍數成長到70.2萬坪。陳益盛長期經營商辦市場，表示商辦仍是以台北市為核心，其中前幾年新建案主要區域座落在內湖區，近二年則以南港區為主，台北以外次之為新北市，近年已有不少上市、櫃公司從北市遷往新北，一來是台北市成本高，二來也供給量也不足。同時隨著交通改善，尤其新增捷運沿線或捷運規劃定案的區域，也是建商及企業會考量進駐的。以新北而言，早期僅板橋、新店、中和較具群聚效益，近年汐止、新莊、三重、土城等區，也成了原台北的企業遷移的選擇之一。台中的商辦市場則由七期重劃區帶動逐步成形，桃園也由高鐵站及藝文特區為主發展逐漸成形。

零售/店面市場：陳益盛表示在2016年時他就提到「台北市東區店面光環不再」，至今逐步應驗，近年自從陸客觀光客遞減之後，在電商消費逐年攀升之際，實體店面消費金額持續下滑，加上新冠疫情可謂雪上加霜，因此近幾年零售市場表現差，相對也反映到新建照申請。六都加一近六年新增樓板面積是四大類增加最少。未隨著房地市場熱絡之際，店面/零售市場，出租不易，出售亦難，已低靡多年，在租金及售價持續下探之後，似乎有逐漸打底之勢。其中僅高雄首先逆勢竄出，南高雄百貨商圈開打，近年有興富發、富邦人壽、義聯及聯上四大企業，投入在百貨開發案，尤其富邦人壽取得高雄「捷運凹子底站商業區開發案地上權」，計畫興建樓板面積約15萬坪的複合式商場百貨，創下南部百貨商場開發面積歷史新高，可以預見未來高雄區零售業大戰將相當激烈。由於全球疫情重症及死亡率趨緩，台灣疫情相對控制得宜，也嗅出零售店面市場，似乎有逐步打底的態勢，是否能像回到2003年SARS期間，開始有零售業逢低進場，以承租或購買大開分店，值得觀察。

工業/倉儲：自2012年來工業不動產已逐年擺脫「空蕩蕩廠房乏人問津」，成為「熱騰騰寸土寸金」。六都+1近六年來工業及倉儲開發是穩定成長，尤其桃園從2016年就帶頭成長，在2019年新建樓地板就達69.6萬餘坪創近20年新高，2020-2021增加幅度雖趨緩，但仍是六+1都最高，新北及台中緊追在後。有別於其他不動產，多數是供給大於需求，但是工業不動產現今最大市場現象是全台幾乎都供不應求，主因在於內資、外資、台商回台的投資持續，加上後疫情電商物流的跳躍式成長，尤其具生產規模的現成廠房或物流用倉儲明顯供不應求，因此工業不動產仍然最為持續看好。

工業產品看好，分布較廣且分散的小型300~1000坪廠房全台都缺，500~3,000坪的科技辦公分布，近十年是以中和、新店及汐止為主，近期因交通捷運等改善，新莊、三重、土城、林口等處也逐漸有廠辦園區或大樓興建。另一項也極為缺貨的是1,000~20,000坪的倉儲等，都是市場需求迫切的產品。

土地市場/住宅建造： 土地市場交易約有5成以上是做為住宅建案的原料，如果將工業地、地上權案、特定商場錯開，住宅占比可達8成，所以住宅建照請照統計可以最直接反映土地市場的冷或熱。六都+1的建照請照自2016年來大致全都是逐年攀升，由於資金充裕、持續低利率、股市交易突破萬八，加上預期通膨壓力等主要幾項因素，住宅房地市場持續熱絡，尤其台中明顯請照量最大，自2018-2021計4年間年年突破百萬坪，於2020年達近年最高的152.7萬餘坪，第二名之爭新北市及桃園市也表現互有領先，也同時突破百萬坪樓地板面積。比較近年土地交易對應到建照請照可以明顯看出幾乎如出一轍，看得出房屋市場的熱絡，帶動土地交易持續連五年攀升，到了2021年才稍回放緩。2020年土地市場仍看好，但先前興建案陸續開工、完工，量體預估已達百萬戶之譜，且因營建成本仍高，開發新建案宜持續放慢。從住宅建照及土地交易較2020年趨緩審視，並非不看好市場，而是營建成本及原物料大漲，土地也跟著漲，開發商一來找不到合適的土地，或者地價太貴買了興建也沒利潤，不得不積極但審慎。

近一年央行連番祭出限縮建商購地貸款的新政策，大型建商土開紛紛大轉向，靠攏都更、危老重建、合建、捷運聯開案的藍海市場。日勝生耕耘北市都更案再下一城，耗時12年終於取得「僑安新村」都更案；興富發也破天荒首度簽下政府公辦都更案，插旗高雄亞灣區。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，近年央行打炒房，數度緊縮購地貸款成數至五成、並加碼限期土地融資取得後18個月動工，改變了建商取得土地原料的策略，除購地、買地送樓之外，有些建商紛紛跳脫搶地的紅海市場，選擇參與政府開發招商，透過參與捷運聯開、公辦都更、公營事業合建等方式，以營建技術、管理經驗，取得可供開發、銷售的房地原料。

日勝生近幾年積極耕耘捷運聯開、都更案，大有斬獲，最近歷時12年參與耕耘的台北市「僑安新村」都更案，終告順利整合。日勝生協理陳婷婷表示，該案位於台北市光復南路260巷和280巷中間，占地面積約一千多坪，目前規劃興建的戶數、總銷，尚未確定。

據悉，日勝生擬規劃開發為住宅大樓，未來開發總市值上看150億元，為少見的大規模都更危老案。

再加上高雄火車站站東舊宿舍公辦都更案、國泰世華銀行台北市館前路都更案、台中捷運綠線文心櫻花站、崇德站、南屯站三筆聯開案，日勝生短短一年多，已取得六筆都更和捷運聯開案，堪稱藍海市場的大贏家。

另外，以往不碰政府公辦都更案的興富發，也開始嘗試參與競標，並簽下特貿三北基地公辦都更案，近一年也密集簽下新北市汐止、台中七期、台中水湳、台南安南區四筆合建案，取得土地料源趨於多元化。另外冠德也積極競標捷運聯開案、公辦都更案。

地產賣相

在一張長長的會議桌盡頭，許家印正襟危坐。他的背後，掛著一幅風景畫，兩側的高管們，戴著口罩認真地聽與記錄。

這是大年初六，許家印召開了2022年新年開工動員會。從畫面上看，他的確瘦削了不少，但精氣神依然十足。

在會上，他對高管喊話，絕不允許賤賣公司資產，“要注意防範資產處置過程中的漏洞問題，不能依靠賤賣資產去還債務，否則資產賤賣完了也很難還清債務。”這也是他首次向外界透露恆大處置資產的態度。

這種“狠話”，外界並不意外。

去年，在懸崖邊掙扎的許家印，兜兜轉轉談了數輪出售恆大物業股權事宜，但最終也狠不下心以200億港元賤賣予合生創展。

猶豫，再猶豫；是賣，還是反悔；在這場關乎生死存亡的戰役中，各家房企態度不一。

有像許家印一樣，不願意折價賣資產；有惜售的，依然不願意放棄幻想，捂住優質資產遲遲不肯放售；有堅決的，拿出自身優質專案回籠資金償債；也有未雨綢繆的，面對資金壓力，主動出售資產，構建資金“防火牆“。

在馮侖看來，從開發時代過來的老闆在短期上不願意放棄利益，陷入資產幻覺，總覺得資產評估還有多少、抵給銀行還剩多少，一筆賬算下來或許還有賺，就耽誤了最佳的資產處置時間。

加上，目前市場環境複雜多變，暴雷企業增多，市面上待售的資產多，不免被挑肥揀瘦，想要找到合適的接盤方更加不容易了。如果暴雷後房企老闆拖拖拉拉甚至躺平，待售資產很可能迅速貶值。

但出清自救，仍不失為一條最為明智的路徑。

2022年開年，多家房企加入到出售旗下資產來補充現金流的大軍中。短短兩個月時間，包括恆大、融創、世茂、中南、禹洲、奧園、雅居樂、花樣年等房企，均已成功將部分資產轉讓出去。

將時間線拉長，據樂居財經不完全統計，去年下半年至今，房企處置事件超120起，已售待售資產已超3200億元量級。選擇出售的資產類型除了地產專案之外，主要涉及的包括文旅、酒店等難盤活、週期長的資產項目，以及一些燒錢的多元化業務。

一位30強房企老闆在賣掉多處資產後，長舒一口氣，感歎公司終於度過了最至暗時期。

“不願賤賣”

許家印“絕不賤賣”的言論一出，讓很多人想起海航深陷危機時，創始人陳峰也是這麼說的，“資產處置需要過程，優質資產也不能因為急於出手而賣白菜價。”

在處置資產方面，很多地產老闆內心也是跟許家印和陳峰一樣糾結。一方面，賣完資產哪怕公司救活了，也是半死不活，所以不敢輕舉妄動；另一方面，他們仍心存僥倖心理，認為政策底和市場底馬上就會來臨。

但在馮侖看來，這些資產幻覺和不認錯心理導致民營存量資產進入市場後，反而最終命運很慘烈，被銀行作為不良資產拿走，以兩三折的價格進入拍賣市場。打個比方，“一個資產專案評估是100億，銀行拿走的時候是30億，最後拍賣可能只有20億，但將資產放在賬上，會覺得自己有100億。”

同時，多家暴雷房企血淋淋的經驗也告訴眾人，過往邏輯已經徹底變了，政府、機構、平臺和銀行施救時，會遵循救業主不救專案、救專案不救公司、救公司不救老闆的原則。

自恆大爆雷至今，64歲的許家印焦頭爛額，暴瘦了16斤。他出售兩架私人飛機，賣掉香港三棟別墅，擺賣廣州深圳超級豪宅，透過變賣個人資產或質押股權等方式籌集資金，向恆大注入超70億元現金。甚至有傳聞稱，其子許騰鶴也出售了洛杉磯一棟豪宅。

除了許家印變賣個人資產為公司續命，恆大自身也在加速處置資產，包括嘉凱城(2.700, -0.19, -6.57%)、盛京銀行、恆騰網路、恆大物業、恆大冰泉等股權都被擺上了貨架。

據恆大2021年半年報披露，報告期內出售5個地產專案股權及非核心資產，總代價約92.7億元；向供應商及承包商出售物業單位以抵扣部分欠款，總金額約251.7億元。只不過，這些資產的出售對於恆大1.96萬億元的負債來說，可謂杯水車薪。

表面上，恆大雖然處置資產頗多，但所出售旗下公司多為恆大較邊緣產業，較少涉及恆大核心的地產、物業、汽車三大產業。有網友評論，如果許老闆從恆大危機爆發之初，就開始處置核心資產，或許不至於淪落到如此下場。

加上，恆大項目本身存在不少的問題，包括有的專案仍在抵押狀態，債權很難厘清。有評論分析，賣方惜售+價格高於市場預期+債權關係複雜，導致恆大資產出售進度頗為緩慢。以恆大物業為例，已知的就曾與萬科、碧桂園、合生創展等接洽，但之後都未有下文。

拖延之下，去年底廣東省政府對許家印進行約談，並同意向恆大地產集團有限公司派出工作組。隨著工作組進駐，目前恆大的資產處置已經非許老闆能夠掌控，其資產轉讓則更多是被動接受的產物。

最近1個多月以來，恆大在全國範圍內的項目頻繁易手。1月10日，恆大退出徐州禦嘉置業、徐州禦泰置業、徐州海亞棲置業，由徐州市國資接盤；17日，恆大旗下佛山市順德區盈沁房地產、昆明恆拓置業，由債權方五礦信託（央企中國五礦旗下公司）接盤。

對於恆大而言，在目前大量專案難以推進的情況下，將一部分專案轉讓給國資，有利於減輕自身負擔，實現“保交房”的核心任務。

不願意賤賣資產的並不只有許家印，一家華南暴雷房企的老闆，手中握有大量大灣區優質資產，但其也不捨得賣，認為這些都是“福地”。

但眼下現實卻是，即便這位老闆能夠痛下決心，斷臂求生，也許已經錯過了最佳時機。由於多家地產公司陷入流動性短缺，目前市場上待價而沽的大宗資產非常多，且民企都自身難保，很難並購別人。即便像萬科這樣手握近2000億現金，都很少出手，更別說其他房企。

在地產圈，老闆賣資產猶豫一陣之後，隨著形勢繼續惡化，打骨折甚至1元也得轉讓。去年底，藍光將重慶未來城104畝項目、重慶芙蓉公館項目、天津津南小站665畝專案轉讓予金科方，交易作價僅為1元。

1元的交易對價，跟白送沒什麼區別，上交所也第一時間發出問詢函。

對此，藍光發展(1.970, -0.11, -5.29%)回復：由於本次交易是在保交付、降負債的背景下進行的，通過承債式收購在出售資產的同時能夠降低公司負債約91.91億元（包含經營性負債）．．．．．．本次交易以評估值為基礎，交易價格公平合理，不存在損害上市公司利益的情況。

事實上，相較于其他暴雷房企，藍光自出現債務危機以來，對於資產處置也相對保守。

去年4月，楊武正接班後，其在投資人會上表示，“絕不會甩賣公司。藍光也沒有考慮出讓控股權”。轉眼至今年，藍光在2月召開債券持有人會議也強調，“短期內不會進行主動資產出售，目前公司所有的工作重心都會圍繞債務風險化解工作開展。”

甚至還有地產老闆想金盆洗手將資產統統出售，都脫手不掉。去年，潘石屹下定決心以236.58億港元將SOHO中國賣給黑石，但不僅遭到監管部門調查，黑石最終也決定停止要約收購事宜。

這些猶豫不決的老闆，都應該學學王健林當年的殺伐果斷。2017年，萬達開啟了一場資產大拍賣，雖然也有傳聞說老王被壓價氣得當場“摔杯子”“拍桌子”，但他還是在短時間內處置掉13個重點文旅專案、77間酒店資產等一系列重資產。

塞翁失馬，焉知非福。這次資產甩賣讓萬達的資金迅速回收，在短短4年時間裡，萬達便還清了千億債務。如今，無債一身輕的王健林，正在緊鑼密鼓地謀劃珠海商管上市；再回頭看，眼下這些不舍賣資產的地產老闆卻如驚弓之鳥、寢食難安。

當然也有人說，王健林之所以能東山再起是因為趕上了一個“好時代”。那幾年，如若有房企暴雷，會有不少白衣騎士爭相入股，成為三股東、二股東；可是，隨著房企陸續暴雷，連險資開始不斷減持，現在的收並購只存在在項目層面上。

棄“車”保帥

花樣年潘軍在萬字言書中提及，“因為集團現在回血的機能沒有了，融資的機能也沒有，只能靠變賣點資產。”

的確，對於暴雷房企而言，再融資“借新還舊”被堵死後，逆勢翻盤概率大小，取決於老闆肯不肯出售資產的態度，以及出售資產的規模與時機。

去年9月底，花樣年先剝離的是彩生活旗下核心資產予碧桂園服務，交易代價33億元；10月，花樣年退出與奧園合資的城市更新公司；11月，花樣年退出北京密雲的國祥府、國祥雲著兩個項目；

年前，花樣年又將重慶渝北區柔佛巴魯和悅專案轉讓予越秀金控(8.590, -0.20, -2.28%)，總代價2億元。此外，它還出售了成都、南京、深圳、寧波等城市的持有資產。

在甩賣資產方面，除了花樣年，佳兆業、奧園、寶能等暴雷房企也毫不含糊，通過快速處置資產來緩解資金壓力。地產老闆把公司資產都拿出來變賣，除了做主觀上的努力，給市場表達信心和誠意外，客觀上還有來自社會、政府的保交樓、保兌付壓力。

去年11月3日，佳兆業關聯理財機構錦恆財富出現3億理財產品逾期，撕開了這家房企資金的脆弱一面。次日，因為身體原因住院的郭英成也選擇“站出來”，與現場投資人音訊連線，“佳兆業是負責任的企業，給一些時間和空間，佳兆業有能力和辦法償還本息。”

當天下午，佳兆業擬定一份詳實的資產處置清單，包含深圳18個專案，面積達144.72萬平方米，總價值約818億元。

緊接著11月16日，佳兆業最新的資產處置清單中，專案數量由18個增加為25個。9天后，佳兆業出售香港啟德項目，回籠資金約18.32億港元。此外，包括北京佳兆業廣場，物業管理公司佳兆業美好67.2%的股權被放上貨架；春節前，佳兆業還為旗下文體業務緊鑼密鼓尋找戰投方。

與佳兆業命運相似的另一家華南房企奧園，也難逃理財產品暴雷的魔咒。在理財兌付逾期的第二天，奧園緊急召開會議，郭梓文站出來表示，不躺平，不逃避，“奧園要成為行業困境中成功突圍的典型優等生。”

奧園不躺平的手段之一，就是積極處置資產。去年11月初，奧園健康正與若干獨立協力廠商就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論（截至發稿前，該出售事項並未有最終結果）。

緊接著11月中旬，奧園以9億港元出售香港燕貽大廈部分物業；11月15日，奧園廣州荔灣東塱項目公司從100%持股比例降至51%，引入世紀金源。

雖然有評估機構表示，“奧園處置境外資產是為了加速回血，大概率是做賠本買賣”，但進入2022年，奧園出售資產的腳步仍未停止。1月26日，它以10.78億元向獨立協力廠商出售位於加拿大的多處資產。

據知情人書透露，截至目前，奧園已成功出售多個境內外專案，涉及廣東陽江、惠州，江西九江、廣西浦北、福建漳州等地，境外則涉及澳大利亞、加拿大等地，總體回籠金額達30億元。

從上述奧園處置資產的軌跡可以發現，在資產亟待轉化之時，輕資產的物業以及境外資產，是最具變現價值的優質資產。

而針對境內資產尤其是舊改項目，奧園則希望保住基本盤，並非直接出售。其對城市更新專案的處理也大多用來質押以換取過橋貸款。截至2021年半年度，奧園擁有逾70個城市更新項目，預計額外提供可售資源約7543億元。

另一邊，寶能系和姚振華面臨來自監管部門和內部員工的壓力，也從未躺平與逃避。寶能表示將出售包括深圳寶能中心、舊改項目、前海優質專案、物流園資產包專案等8大資產專案。這8大資產專案評估價值超1000億元，預計3-4個內能回款約200億元，且個別專案已達成交易。

但資產處置需要時間，拋售股權或許是最高效的現金回流方式。去年9月以來，在部分信託計畫與理財產品發生逾期後，寶能系不止一次通過城拋售華僑城A(7.310, -0.36, -4.69%)、合肥百貨(4.660, 0.09, 1.97%)套現，回血超11億元。

未雨綢繆

不止是暴雷房企，對於尚屬安全區的房企而言，賣資產也不再是一件難以啟齒的事情，而是被視為積極償債、履行信用的表現，這其中便包括融創、世茂等房企在內。

在地產風和日麗之時，素有地產“不死鳥”之稱的孫宏斌，帶領融創一路買買買，在地產圈屢屢創造收並購神話，包括150億入股樂視，438.44億元收購萬達13個文旅項目，153億收購雲南城投資產包，百億收購彰泰等等。

然而，眼下地產風雲驟變，白衣騎士也得面對現實，融創不僅買買買的步伐戛然而止，還加速處置資產，為過冬添置“棉襖”。

去年下半年以來，融創兩度出售貝殼股份，套現約68.9億元；退出杭州兩專案股權，回籠資金16.73億元；將商管公司18億元出售予服務集團；再以26.8億元再出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓三項目。

進入2022年，孫宏斌賣資產、回籠現金步伐愈加緊密。春節前，融創至少已將5個項目出售予國資，進展神速。

近2個月以來，融創先是將昆明融創文旅城二期40%股權轉讓予華髮，轉讓價為14億元；緊接著，它還將武漢一江源項目、武漢甘露山文創城部分股權，分別轉讓給首創和武漢城建。在華東，融創退出杭州雅望居項目，以及將常州融譽置業轉予廈門國企建發及江蘇城開地產集團。

從融創這幾次成功將項目股權轉讓予合作方，不難發現，對民企來說，如果項目是與國企合作開發的，都有不小的概率能夠實現出售。

業內人士看來，“畢竟收購方對於合作專案具體情況最為熟悉；如果合作項目股權被低價出售，還不如自己出手拿下會更好。”對於出售方而言，收購方不僅承擔債務，甚至還願意承接原項目上的團隊，不失為一件幸事。

雖然國資已經開始下場營救民企，但其承債式收購也有自己的紅線準則，同時要避免國有資產流失減值的風險。

套用一位地產老闆的話，“國資收並購的過程並不是盲目的，它同樣是一種市場行為，不會做虧本的買賣。”更多房企收並購會根據自身業務佈局、專案風險情況以及折價力度，謹慎出手。

在收並購這條路上，不僅融創，很多房企的身份從買方變成了賣方，這其中就包括了曾接盤福晟、上演“世紀大並購”戲碼的世茂。

在這場全行業流動性困局中，世茂是一家稍顯意外的企業，它所屬綠檔陣營，但自去年受“世茂與陸家嘴(11.100, -0.06, -0.54%)信託談延期”傳言至今，便一直飽受不實傳聞困擾。去年11月，世茂在投資人電話會議上表示，其在上海、北京的辦公樓和酒店以及香港200多億元貨值可供出售。

管理層透露，“如果能賣的話應該能回2000多億，這個是對債務最好的保障，目前主要打算賣存貨。還在談價格，付款條件好的85-90%折會考慮”。

自此話出口以來，世茂共公告4個項目成交，合計回籠現金約95億元。分別是，以20.86億港元出售香港維港匯項目22.5%股權；以10.6億元出售上海黃浦路一宗商業用地予滬國資；以45億元出售上海外灘茂悅酒店予上海地產；以18.445億出售廣州亞運城26.67%股權予中海地產。

另據媒體報導，世茂還在貨架上擺出了30餘個資產專案，總資產近800億元。剔除通過抵押等已經用掉的融資額度，最多可回款236億元。

出售專案中，不乏公司核心資產。例如，耗時數年的深坑酒店，上海康萊德和世茂廣場打包標價135億元，另一宗地標世茂深港國際中心標價151億元，此外，還包括數個酒店及住宅項目。

除了待售資產包清單外，媒體報導世茂大股東許榮茂已出售香港壽臣山道西15號項目40%股權，並正在洽談交易香港延平道9號專案（部分股權）。此外，世茂集團計畫出售倫敦金融城的Christ Church Court大樓，放售價3.4億英鎊（約29.3億元人民幣）

業內人士評價，世茂資產品質還是非常優質的，這幾筆乾淨俐落的出售，對於世茂信心的提振很有幫助，能夠大幅拉升資本市場、員工、供應商、購房者的信心。而接近世茂的相關人士則表示，公司在2022年也會加大資產處置力度。

世茂的舉措，也給民營房企上了重要一課：在不確定性環境下，“等、拖、靠、躺”是最大阻礙，開發商只有及時採取行動，儲備資金，增加安全性，才能應對變幻莫測的市場環境。

雖然目前政策等方面在不斷吹暖風，但市場大環境基本面的改變沒有那麼快，儘早“拋售”資產可減少後續貶值風險。與融創、世茂類似，不少民營房企也都拿出優質資產尋找合適的買家。

據樂居財經不完全統計，近期還有雅居樂、碧桂園、招商積餘(17.620, -0.76, -4.13%)、富力、龍光、中南、禹洲、祥生、榮盛、萬科海外等多家房企將旗下資產“擺上貨架”。

企業出售資產，除回籠現金抵禦嚴寒外，也面臨著2022年上半年償債高峰期所帶來的壓力。

據克而瑞資料顯示，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規模高達627億元，為近兩年中的最高；此外3月、4月、6月、7月均為境外債權融資的償債小高峰。

所以年中之前，開發商出售資產以及專案股權的“佇列”還在不斷加長。地產老闆們切忌不要太在意得失，眼光看長遠，只有“活下去”才有機會逆風翻盤。

儘管“房住不炒”深入人心，但成都樓市仍被當地資金火熱追捧，很多人將“搖號購房”作為改變命運的賺錢捷徑。

2月14日，成都高新區一套高級住宅通過司法拍賣，最終以超過1100萬元的價格成交。這套房源於2020年12月“搖號”銷售，當時同戶型房源最高售價在630萬元左右。2021年6月29日，這套房源才完成備案，目前還屬於在建工程，尚未交房。換句話說，成都這套豪宅業主還未經“過手”，就在短短8個月時間裡，輕鬆賺得近500萬元的溢價。

超過2萬人圍觀拍賣

2020年12月18日，時隔4年時間，成都萬科公園5號終於再度取證，一次性推出了16棟、9-22F住宅，共831套、配置189㎡、215㎡、260㎡三種戶型，帶精裝均價2.42萬/㎡，套均總價約527萬。

彼時，參與該樓盤搖號購房符合條件的入圍人數達到1753人，1748家無房剛需家庭報名，另有5戶棚改居民。按照當時搖號購房規則，以具備專案所屬行政區、當地社保等條件來排序，位列剛需無房第一位的購房者連續繳納社保時間長達320個月（約27年）。當時項目附近二手房市場價就在3萬元左右。在巨大利益預期的驅動之下，豪宅成了爆款產品。

2022年2月14日，阿裡司法拍賣平臺完成一筆競拍交易，一座位于“成都市高新區天府一街1366號22棟1單元4層401號”的住宅是此次拍賣標的。根據拍賣資料顯示，住宅位於成都萬科公園五號社區，該房產備案時間為2021年6月29日（備案號：3458962），建築面積達到258.55㎡。根據安排，該房產市場估價880萬元，起拍價為780萬元，保證金為78萬元，增價幅度為0.5萬元（及其整倍數）。

證券時報•e公司記者瞭解到，此次參與拍賣的房產目前為在建工程，尚未交房，競拍時間為2022年02月13日10時至2022年02月14日10時止（延時的除外）。這場拍賣活動吸引了超過2萬名“吃瓜群眾”的關注，有544人設置提醒，11人報名參拍。在當日的競拍中，這11名競拍者爭奪異常激烈，共計出價202次，期間發生182次延時，最終以1113萬元的價格成交。

以此價格計算，成都萬科公園五號期房法拍價格已經達到了4.3萬元/㎡的價格；成都購房通資料顯示，2020年12月專案取證時，該樓盤22棟1單元401這套房的精裝總價為630.13萬元，折合精裝單價2.44萬元/㎡。若以備案時間來算，這位購房者房產尚未到手，僅僅過了不到8個月時間，他就從這次“搖號”購房中獲得482.87萬元的溢價收益。

法拍模式提前套現？

近年來，成都多次出現萬人搶購同一社區的“網紅新盤”，購房者競爭異常激烈，無房剛需難以中簽。

早在2021年3月22日，成都出臺《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），從土地供應、房地價聯動、住房保障、法拍限購、二手房成交參考價格機制、銀行信貸等多個方面，進一步加碼對成都樓市的調控力度。需要指出的是，此前，部分不法仲介機構利用成都市“法拍房”未納入限購限售範圍進行惡意炒作，個人當事人虛構債權債務糾紛通過訴訟取得住房等現象時有發生，變相規避限購政策。隨著新政的實施，該漏洞有望被堵上，《通知》規定的主體包括自然人、法人和非法人組織。

針對“網紅新盤”火爆情況，《通知》要求加強住房交易管理。具體規定為，登記購房人數在當期准售房源數3倍及以上的項目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年。所謂“人房比”，那就是某個新盤登記購房人數和當期房源數的比例，而本文提到的萬科公園五號就屬於3倍熱盤，5年限售。

鑒於上述，有人士質疑，由於成都對樓市的嚴格管控，一些急於變現的炒房者，就通過法拍的模式，將尚未交付的房產進行提前套現，或許存在鑽政策的空子。對此，一位成都本地律師告訴證券時報•e公司記者，法院執行被執行人的財產，被執行人拒不履行，只有通過拍賣其資產進行處理，不能因為購房政策原因，就不去保護申請執行人的權益。至於能不能過戶、辦理產權，這不是法院所要負責的問題，這些需要具體諮詢房管局。一個願賣，一個願買，競買人大不了等5年再辦理產權過戶。

這位律師進一步指出，不排除炒房者鑽漏洞提前套現的可能。實際上，前些年成都不限購的時候，的確有很多公司或個人通過法拍方式進行套現處理。現在，法院會對民間借貸或經濟糾紛案進行嚴查，涉案資金流水、交易合同都會詳細審查，如果是虛假訴訟，包括當事人和律師都會受到嚴重處罰，這類操作風險會很高。

時間進入2022年2月份，房企的超短期融資計畫接連提上日程。近半個月內已有包括北京天恆、宜昌城投、天津城投等在內多家房企發佈了超短期融資券發行檔，合計擬募資金額44億元。

另一方面，今年春節期間，中國指數研究院重點監測城市，新建商品住宅成交面積較去年春節相比下降了51%。貝殼研究院統計資料顯示，1月份房企境內外發債金額為481億元，同比下降70%。

在銷售及融資情況均不甚理想的背景下，房企年內的資金壓力難言樂觀。

房企超短期融資動作頻頻

2月11日，北京天恆置業集團有限公司（以下簡稱“北京天恆”）發佈超短期融資券申購說明，本期發行金額人民幣10億元，期限為270天。

“由於超短期融資券期限較短，彈性較小，所以相對風險也較高。”同策研究院分析師陳舒對《證券日報》記者表示，超短期融資券採用註冊制，發行效率極高且籌資數額靈活，一般發行主要目的是在短期內彌補企業流動資金不足，增強資金的靈活性。

據《證券日報》記者梳理，除北京天恆以外，2月初以來，已有多家房企申請發行超短期融資券。2月10日，宜昌城市發展投資集團有限公司（以下簡稱“宜昌城投”）發佈超短期融資券申購說明，計畫發行規模為10億元，期限為270天；同日，上海清算所（以下簡稱“上清所”）披露，天津城市基礎設施建設投資集團有限公司（以下簡稱“天津城投”）發佈超短期融資券募集說明書，發行規模10億元，期限180天。

2月9日，據上清所披露，某建工企業將發行超短期融資券，發行金額12億元，發行期限為91天。

2月7日，蘇州汾湖投資集團有限公司（以下簡稱“汾湖投資”）發佈超短期融資券募集說明書，發行金額2億元，期限270天。根據申購說明，以上超短期融資券募集資金均用於償還債務。

從性質來看，上述幾家發行超短期融資券的企業均屬地方國企。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，“一些資金狀況比較良好的國企積極融資，符合預期。這也體現了房企在積極應對今年的市場形勢。”

部分房企資產負債率上升

事實上，受多方原因共同作用，房企2022年的還債壓力依然嚴峻。

資金方面，據中指研究院監測，2022年房企將有6589.4億元債券到期。貝殼研究院統計資料顯示，作為一年當中房企融資的關鍵時點，今年1月份房企境內外發債金額為481億元，同比下降70%，年內房地產市場業務規模堪憂。

銷售方面，根據克而瑞公佈的2022年1月份百強房企銷售業績，TOP100房企1月份全口徑銷售額為5849.4億元，同比下降40.7%；中國指數研究院資料顯示，今年春節期間，重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年春節相比下降51%。

陳舒認為，今年1月份房企銷售下滑的原因之一是返鄉置業人數有所下滑，加之政策調控下，三四線城市投資功能下降，跌價風險提升，整體市場預期下滑，導致購房積極性下降，銷售表現不佳。政策調控對於市場來說是一個長期的影響。

值得關注的是，部分發債房企資產負債率正在呈攀升趨勢。

以北京天恆為例，東方財富(27.490, -4.24, -13.36%)Choice金融終端資料顯示，其最近三年第三季度資產負債率分別為71.72%、73.86%、78.8%。

陳舒表示，雖然通過超短期融資能在短期內獲得大量資金，但隨著還款日期的臨近，對於本就存在資金鏈風險的企業來說，只會是雪上加霜，得不償失，此類企業應謹慎選擇進行超短期融資。

此外，據《證券日報》記者瞭解，近期地產調控政策正在趨於緩和，多地已相繼出臺寬鬆政策，從降低公積金貸款比例、預售資金放鬆、購房鼓勵等方面引導購房消費。

“1月份已有部分優質頭部民營房企在海外發債，這在一定程度上反映了房企多管道融資正在逐漸‘回暖’，整體釋放了相對積極的信號。”陳舒進一步表示，值得注意的是，由於信用危機是否已結束尚不明朗，同時國內資本仍在謹慎觀望，因此房地產行業整體表現在短期內不會有太大變化。

並購達人碧桂園服務又出手了！

中梁百悅智佳自2021年12月通過聆訊後，一直未推進IPO事宜。近日，經中梁方面確認，碧桂園服務已收購中梁物業全部股份，雙方已簽署相關收購協議。這是繼中南建設賣身華潤萬象後，又一家已通過聆訊的物企選擇以全盤退出作為變現方式。

未通過聆訊的富力物業、通過聆訊的中梁物業、已上市的藍光嘉寶，碧桂園服務算是把各個階段的物業企業並購了個遍。據悉，類似于華潤萬象收購中南服務，此次碧桂園服務給與中梁的報價或許比二級市場更好。

融資370億港元 完成19筆並購

碧桂園服務在2018年6月以介紹上市的方式登錄港交所，從2019年1月開始，碧桂園先後通過配股、可轉債的方式融資6次，合計融資淨額達到370億港元，約合人民幣320億元。

出手闊綽的碧桂園服務，拿著從資本市場融資所獲得的資金完成了多達19筆並購，這其中就包括2020年收購了滿國康傑（全國環衛TOP10）、福建東飛（福建環衛龍頭），切入城市服務領域，還有未通過聆訊的富力物業、通過聆訊的中梁物業、已上市的藍光嘉寶，可以說碧桂園服務算是把各個階段的物業企業並購了個遍。

如果粗略估計碧桂園服務給與中梁物業PE=30的估值，那麼收購總價或約在60億元左右。上市以來收並購合計出手約250億元，加上截止2021年公司帳面還有的218億元貨幣資金，與公司全部融資370元及這幾年利潤之和接近。

同期（2018-2021H）碧桂園服務僅實現歸母利潤74億元，實現經營活動現金流89億元。也就是說，碧桂園服務的並購資金多是由融資所得，通過並購做大業績、做高股價後，通過配股、可轉債獲得更便宜的資金，從而進行下一步的並購。碧桂園服務“融資+並購”的戲碼一再上演，其也拿下了行業市值、規模雙料第一。

經營現金流/淨利潤持續下滑

實際上，去年3月底，中梁物業就與碧桂園服務旗下的碧桂園物業香港簽訂了投資協定，後者持有中梁物業6.24%的股份，成為中梁物業上市前的戰投之一。而這也是碧桂園服務的一貫做法，去年通過持股的方式，碧桂園還進入了諸如長城物業、康橋悅生活等幾家物業公司。

在這背後，是碧桂園服務認准了收並購是提升行業集中度的主要路徑。

截至2021年6月，中梁百悅智佳在管面積為33.2百萬平米，簽約建築面積為71.2百萬平米，相較于同期碧桂園自身6.4億平米（不包括富力物業、彩生活、誠和物業）的在管面積、約12.1億平米的合約面積而言，中梁物業體量並不算大。預計截至2021年底碧桂園服務的在管面積將逐漸接近10億平米規模的大關。

但隨著碧桂園的規模越買越大，可以逐漸看到物業服務這一商業模式複製起來似乎並不簡單，物業專案收購後的具體創收問題才是後期的主要矛盾。2016年碧桂園服務的在管面積約為0.91億平米，淨利潤為3.2億元，約合每平米年創造收益3.52元；2021年中，碧桂園在管面積6.4億平米，淨利潤21.13億元，約合每平米年創收益6.6元。

看上去似乎碧桂園的規模效應在顯現，但由於物業項目真正收到真金白銀才能稱之為真正利潤。在上市物管公司中，碧桂園服務的經營性現金流淨額/淨利潤處於行業中下水準，從趨勢上看，碧桂園服務經的這一比值在不斷下降，每平米每年所創造的現金流淨額是有所下滑的。

與此同時，碧桂園帳面上的應收賬款從2016年的6.17億元飆升至94億元，增長超14倍之多。截止2021年中，應收款超過半年的7.93億元，占總貿易應收11.7%，減值1.7億元。對於碧桂園服務來說，隨著管理規模增長、業態多元化，其帳面累計的應收款增速是明顯快于在管面積增速的，快速膨脹應收款，所對應的潛在風險也在膨脹。

帳面超兩百億資金 利息收益率僅約0.57%

從華潤萬象收購中南服務、萬物雲收購陽光智博、碧桂園收購藍光嘉寶、富力物業可以看出，儘管物業管理屬於好資產，但也正是因為資質較好，物業資產都首當其衝地成為了不少房企出售的紓困資產。

就連龍湖、萬科均在提前將各自的物業公司推向資本市場進行融資，而碧桂園是少有的，可以和華潤等國資物企一道在行業進入“黑鐵時代”進行並購的民企。而碧桂園服務帳面上還躺著超兩百億資金。

值得注意的是，相較於2020年底152.15億元、2021年中217.68億元的貨幣資金，我們大致估計碧桂園服務去年上半年的貨幣資金為185億元，而同期的利息收入僅為0.53億元，合計年化收益率僅為0.57%。而公司去年5月發行的可轉債儘管為零息可轉債，但對於年業績預期增長50%以上的碧桂園服務來說，可轉債的潛在融資成本或比配股要更高。

此外，去年半年報顯示，碧桂園服務僅將約30億元進行了理財。算下來，剩餘一百多億幾乎平躺在活期上。通過可能成本更高的可轉債，將217億元貨幣資金以近乎為0的利息碼在帳面上，碧桂園服務的資產配置是否合理是需要打問號的。

預計一季度廣州高價專案，入市速度將會有所加快。

原標題：新房套利空間不再？廣州一手豪宅備案價突破14萬每平，引發限價政策鬆綁猜想…官方回應了

在新房限價的特定背景下，一些新盤項目與周邊二手房價格明顯倒掛著實讓人“心動”。

但近日，市場消息指出，廣州有個別高端專案備案價升至每平方米14萬元，突破去年廣州新盤最高備案價每平方米10萬元，引發市場對廣州新房限價政策是否鬆綁的關注。2月10日，廣州市住建局相關負責人給予回應：廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導，但各個樓盤備案價是根據周邊樓盤情況進行通盤考慮並實施動態價格指導，沒有設置專門的價格紅線。每個樓盤每個時期備案價會有所波動，目前限價政策並沒有放鬆。廣州將一如既往支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業良性迴圈和健康發展。

預計一季度廣州高價項目

入市速度將會有所加快

市場訊息顯示，廣州天河豪宅盤匯景台01、02、03、14棟開始收籌，戶型面積約172-238平米，備案價達每平米14萬-15萬元，遠超過去年10萬元每平的備案價。正因為如此，市場紛紛猜測廣州是否對新房限價有所鬆綁。有業內人士表示，根據廣州價格指導政策，老項目新推盤的價格不得超過上一期同戶型的價格。而新批售專案的備案價，參考周邊競品或同品質專案網簽均價，具體細則各區落實，很多區域是按照街道來出具參考價，周邊沒有新盤就只能參考二手房的價格。因此，實施動態價格指導的說法也行得通，但另外一個方面就意味著，這當中或有一定的操作彈性和空間。

有廣州當地的購房者告訴記者，廣州各片區的房價表現分化，增城區、從化區、花都區等週邊遠郊區域的關注度趨冷，一些較為偏遠的片區別說調高備案價賣，即便按備案價賣都賣不動。而調高限價，可以肯定的是，會在一定程度上帶動其他高端盤入市的積極性。克而瑞在其最新報告中表示，“根據年前荔灣、海珠個別中心區樓盤最新備案價的情況，廣州高價專案最高備案價較前期有突破跡象，預計一季度廣州高價專案入市速度將會有所加快。”

據美聯物業報告統計，2021年廣州一、二手住宅成交量均上升，其中，一手住宅共成交116077套，環比增長3.5%。不過，國家統計局日前發佈2021年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。其中，新建商品住宅銷售價格指數顯示，去年12月廣州市一手住宅環比下跌0.6%，這是自去年8月以來，廣州持續5個月一手住宅房價下跌。2021年，廣州樓市“上熱下冷”趨勢明顯，不僅上半年發佈的一手住宅調控政策起效明顯，接連推出的二手房參考價格也在市場上立竿見影。

專家：明確動態價格指導

定價會更加靈活

與去年年初不同，自2021年年底以來，一些城市開始推出穩樓市的政策，包括公積金政策寬鬆、人才購房補貼等支持性政策，樓市調控頻現新動向。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，近期國家更強調樓市穩定、促進消費、不出臺緊縮性政策。同時，各地也在積極紓困行業，三四線城市鬆綁甚至刺激樓市的小動作不斷產生。對於廣州而言，新房和二手房價格連續下跌，加上近期政策糾偏，更強調促銷費、保穩定。對於後續房價走勢，一方面取決於金融信貸是否進一步寬鬆，另一方面取決於各地目前紓困行業的政策是否會演化為托底和救市。“當然，我個人認為，金融長效機制開始落地，只要貨幣層面能控制住，既有的政策連續穩定，就不會出現明顯的反彈。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從廣州當前房地產市場行情看，總體上處於降溫態勢，因為備案價格會有動態指導的可能，也說明定價方面會更加靈活。從實際過程看，廣州當前明確了動態價格指導的做法，也是基於房地產市場行情的變化而做出的調整，具有積極的意義，也是比較符合市場規律的做法。就今年全國其他城市的定價政策看，確實會有放鬆的可能，尤其是從房企定價的需求看，一些豪宅項目的限價政策過嚴，反而影響了豪宅專案的盈利等內容，從房企經營需求等角度出發確實有必要進行調整。

新城發展(01030)公布,1月銷售金額約78.62億元(人民幣．下同),同比升約52.75%,銷售面積約79.7萬平方米,同比升約57.86%.

該集團指,1月房地產出租物業共126個,總建築面積約1183.39萬平方米;1月租金收入約7.59億元,及商業運營收入約8.14億元.

志高控股(00449)公布,截至去年12月底止年度,內地銷售收益同比大幅減少約60%至65%,而出口銷售規模同比大幅減少約70%至75%.

該集團指,新型冠狀病毒病於2020年初爆發以來,受資本收緊及生產資源所限,銷售規模及產能未能恢復至正常水平.同時,於銷售旺季,該集團對電腦芯片及電機等主要生產零件的採購需求增加,供應鏈及生產亦受到全球供應緊張的影響,從而極大地影響生產、發貨及銷售.

另外,該集團指,去年底基本完成搬遷及交出佛山市里水鎮土地,若干生產設施按計劃遷往廣東省四會市生產設施,並已投產.但集團總部未來仍然保留在里水鎮.

新力控股(02103)公布,今年1月集團連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額按年跌96.7%至約2.67億元人民幣,合同銷售面積約24,214平方米,平均銷售價格按年跌28.6%至每平方米11,031元人民幣.

跟隨恆大創辦人許家印多年,並有「打工皇帝」之稱的夏海鈞在恆大爆煲初期,出售了恆大(03333)部分美元債,並在半年後即近日向港交所(00388)進行了減持申報,連同其減持恆大系公司股份,他在去年累計套現逾14億港元.

據《澎湃新聞》報道,夏海鈞在去年7月27日至8月17日期間,共14度出售3筆恆大美元債,及至上周三(9日)才向港交所申報.3筆美元債平均價為票面價值約35.9%至52.4%,合共套現約5668.8萬美元(約4.42億港元),投資虧損料約7147.98萬美元(約5.58億港元).

夏海鈞除了減持恆大美元債外,亦減持恆大汽車(00708)、恆大物業(06666)和恆大房車寶集團的股份.資料顯示,他在去年3月份以每股12.53港元減持房車寶集團逾3990萬股;去年6月以每股27.3港元,減持恆大新能源汽車集團逾1465萬股;去年8月份,以每股7.3026港元減持恆大物業1000萬股;同日,以每股14.1785港元減持恆大汽車300萬股.按此計算,夏海鈞上述減持共套現約10.16億港元.

人民銀行最新發布的去年四季度貨幣政策執行報告，仍然表示出較強的寬信用和穩增長訴求以及寬貨幣空間。華泰證券固收分析團隊認為，本次報告措辭變化較大，但在中央經濟工作會議後已有落實。國內經濟面臨三重壓力，海外存在三大風險，全球加息周期對內外部均衡構成挑戰。貨幣政策正在從貨幣先行階段進入到為寬信用保駕護航階段。政策重心仍是強調穩增長、弱化防風險，寬信用取向明確，目標是「總量穩、結構優」。
　　
政策工具層面，短期降準必要性不高，降息的外部制約增大且需要觀察效果，結構性政策是主角，資金面穩中偏鬆，人民幣可能面臨小壓力，房地產金融政策略轉積極。債市迎來美聯儲加息、信貸超預期兩大邊際變化，但調整空間有限，曲線偏陡峭。股市面臨的內外部流動性有別，關鍵是賺錢效應。

日前有傳正榮地產（06158）大股東歐宗榮有部分持股被強制平倉，而且擬不按計劃在下月贖回2億美元永續債，儘管該公司已否認傳聞，惟股價跌勢未止。正榮昨早發公告，注意到2月11日公司股份及離岸債務證券的成交價下跌及成交量增加，或許因互聯網上刊發關於公司、控股股東歐宗榮及離岸債務證券的若干報道，公司澄清該等報道屬不實且虛假。該股昨天低見1.02元，收報1.04元，急挫15.4%，連跌兩日累瀉71.6%。

大股東被強制平倉報道不實

正榮表示，董事會確認公司營運仍屬正常，且繼續照常展開業務，並正密切監察情況及市場發展，以及整體流動資金。旗下正榮服務（06958）亦作相同澄清，指業務仍屬正常，且繼續照常開展業務。正榮服務昨天下挫13.9%，收報1.49元，兩日累跌63.6%。

同時，旗下正榮地產控股於上交所發通告，自今天（15日）起，公司債券「20正榮02」、「20正榮03」、「21正榮01」調整其投資者適當性管理安排，調整後上述債券僅限專業投資者中的機構投資者買入。對於近期「20正榮03」、間接控股股東正榮的股票及境外債券價格發生異常波動，正榮地產控股稱，已對上述情況進行自查，公司近期經營仍保持正常狀態。昨天「20正榮03」一度跌逾20%觸發臨時停牌。

另外，對於內地《第一財經》稱，世茂集團（00813）放售上海佘山深坑酒店，意向價22.5億元（人民幣．下同）。

世茂回應稱有關訊息不實，後續若有交易將對外公告，會進一步平衡資產持有量，部分持有資產有處置計劃。

碧桂園服務（06098）公布，其間接全資附屬碧桂園物業香港，向創辰國際、創卓國際、創沅國際、亨盛、創志國際、創同國際、楊劍、李家城及馬飛收購中梁百悅智佳合共約93.76%股權。收購事項最終代價須按該等協議項下的條款及進一步盡職調查結果在代價上限內進行調整。目前碧桂園物業香港持有中梁百悅智佳6.24%股權，收購事項完成後，後者將成為該公司的間接全資附屬公司。

十大屋苑量價挫 嘉湖成交個位數

新冠肺炎疫情瀕臨失控邊緣，全城人心惶惶，傳統藍籌屋苑業主急減價出貨，拖累十大屋苑本月首兩周多達7個屋苑樓價按月下挫。被視為樓市風向標的鰂魚涌太古城樓價狂瀉12.5%領跌，平均呎價呎挫至僅17450元，創該屋苑逾4年半新低。天水圍嘉湖山莊同期成交幾近癱瘓，跌至僅9宗，屬該屋苑爆疫逾2年來同期第三次低見單位數交易個案。

本港先後經歷五波疫情，十大屋苑樓價出現不同程度波動，尤其本月的大爆發令十大屋苑樓價顯著受壓。綜合市場消息，本月首14日佔7個屋苑樓價相較上月同期錄得跌幅，分別下滑1%至12.5%。龍頭屋苑太古城令人大跌眼鏡，樓價按月狂瀉12.5%，為同期唯一錄得雙位數跌幅的屋苑，平均呎價由上月錄19953元，挫至本月僅17450元，創該屋苑2017年7月錄得16920元以來逾4年半新低。

鄱陽閣每呎1.4萬 平過粉嶺居屋

太古城樓價急挫，本月上半月乍現可承造八成及九成高成數按揭的交易。月內11宗成交中，佔6宗屬1000萬元內，介乎650萬至1000萬元，其中鄱陽閣低層F室2房戶以765萬元沽出，實用面積545方呎計，呎價14037元，平過粉嶺居屋，為近年罕見。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示，太古城近期有個別業主肯減價出貨，「我哋喺度玩緊尋寶遊戲，睇吓邊啲業主肯大減價就做嗰啲（單位）」，但大劈價個案暫佔少數，屋苑整體成交依舊低迷。

除太古城外，其他6個本月樓價錄得跌幅的藍籌屋苑，造價分別降1%至5.4%，並創下各自屋苑2020年12月至2021年4月的新低。將軍澳新都城跌價較深，本月首兩周平均呎價降至16992元，屬去年4月錄16784元的近一年低位；與上月同期報17963元相比，下滑5.4%。

半月買賣68宗 爆疫後第三淡

事實上，十大屋苑本月上半月成交同樣低迷，合計只有68宗交易，按月同期減少9宗或11.7%；以爆疫至今逾2年計，亦僅高於2020年2月及去年10月，該兩個月份同期各有46宗及49宗交易。

本月成交量下滑的屋苑比例佔半數，跌幅達30.8%至70%。除荔枝角美孚新邨由上月錄10宗，勁減70%至僅3宗，再回落至單位數外，天水圍嘉湖山莊成交量亦罕有跌穿雙位數，僅錄得9宗，較上月同期大減4宗或30.8%。嘉湖山莊對上同期錄得單位數交易已追溯至2020年8月，當月僅有5宗成交，即本月屬該屋苑近一年半以來同期成交宗數新低。

嘉湖山莊作為全港規模最大的上車屋苑，有逾1.58萬伙，冠絕十大屋苑，買賣向來活躍，即使爆疫期間亦曾創下成交量高位，如2020年3月及去年3月當時首兩周同錄多達35宗交易，但本月宗數相比當時急瀉26宗或74.3%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，政府近期收緊防疫措施，成為樓市交投低迷成因，但「有部分有實力嘅人照出嚟睇樓買樓」，有偷步入市跡象，由於低位見承接，故相信樓市離底不遠，只要疫情過去，「（相信）購買力㩒都㩒不住」。

其他屋苑減價成交不絕，中原地產發言人周德龍稱，紅磡海逸豪園16座低層H室，實用面積855方呎，勁減242萬元，以1758萬元易手，呎價20561元，低市價5%。原業主2005年以697萬元購入，賬面賺1061萬元或1.5倍。

疫市下二手睇樓活動受阻，租市亦受波及，租金明顯下調。沙田河畔花園更驚現「八字頭」租賃成交，租金低見8500元，創下該屋苑逾6年租金新低。大圍溱岸8號呎租亦劈至僅高於30元，平過同區居屋。

美聯物業營業經理鄭志耀表示，河畔花園C座低層7室2房戶，實用面積242方呎，新近僅以每月8500元租出，租金低市價2000元或19%，呎租35.1元。業主2013年斥273萬元購入該單位，2014年初曾把單位以每月7800元租出，即最新租金僅較約8年前高9%。

翻查資料，不計事故單位，上址租金不但創河畔花園2015年10月後逾6年租金新低，亦平絕近一年沙田私人屋苑。

鄭志耀補充，上址裝修偏舊，「但未至於要重新裝修先住得人」，業主去年12月叫租每月1.1萬元，面對疫情惡化，睇樓人數大減，在農曆新年前態度開始軟化，降至9500元，仍未能租出下，近期再減1000元方獲承租。租客屬中年人士，「一個人住唔太介意單位舊」。

溱岸8號呎租30.4居屋價

進富地產客戶經理鄭雄雯指出，沙田私人屋苑過去數年僅有翠華花園錄得租金「八字頭」成交，因該屋苑提供細絕河畔區、實用面積僅215方呎的迷你戶。至於同區公屋博康邨博華樓低層8室，實用面積277方呎開放式單位，目前叫租9000元，較前述河畔花園單位租金仍要高500元或5.9%。

美聯物業首席高級營業經理何智豪說，隨着疫情轉差，沙田租金近期略為受壓，小部分業主相應減租，如區內指標屋苑沙田第一城近期有2房單位業主分別下調租金3%至5%吸客。

大圍鐵路屋苑溱岸8號4房戶亦大跌租，代理稱，2座中層A室，實用面積1382方呎，以市價每月4.6萬元招租，其後降至4.2萬元租出，租金低市價4000元或8.7%外，呎租僅30.4元，亦平過同區居屋嘉田苑近期成交呎租31.6元。業主2013年以1920.7萬元一手購入該單位。

俊文珠寶陳氏凱旋門4萬租出

另外，尖沙咀九龍站凱旋門1座摩天閣中高層D室，實用面積846方呎，3房間隔，剛以每月約4萬元租出，呎租47.3元，較該單位2019年租約租金低8000元或16.7%。

據知，上址由俊文珠寶陳氏家族或有關人士於2005年斥1040.4萬元一手購入，上月初以4.7萬元招租，同月下旬降至4.38萬元，輾轉大幅累減7000元或14.9%租出。代理直言，俊文珠寶陳氏家族或有關人士目前在尖沙咀持有最少10伙收租物業，凱旋門及名鑄各佔5伙，有關單位均已租出。

本港新冠肺炎疫情嚴峻，但一手市場仍錄大額成交。嘉里建設（00683）九龍半山豪宅項目緹山，昨日以約1.82億元售出最後1幢洋房；信置（00083）牽頭發展的觀塘凱滙連沽3個連天台特色戶，套現4595.1萬元。

位於龍駒道9號的緹山，昨天以招標方式售出7號洋房，屬兩層式獨立屋，實用面積2846方呎，4房3套間隔，附1000方呎花園及941方呎天台，連裝修及家具以約1.82億元成交，呎價63873元。緹山提供洋房、別墅及分層單位共45個，現尚餘1座別墅及11個分層單位待售。

御海灣II周六10伙應市

此外，凱滙第一及二期則透過招標方式共售出3個連天台單位，成交價1329.6萬至1896.9萬元，呎價23843至25025元，單日套現4595.1萬元。項目累沽1883伙，尚餘116伙待售，當中連天台戶佔15伙。

其他新盤部署方面，新地（00016）旗下屯門御海灣II（御海灣發展項目第2期），推出10伙於周六（19日）作新一輪銷售。根據銷售安排，新一輪銷售單位實用面積255至501方呎，折實售價504.9萬至992.98萬元，折實平均呎價20211元。項目將以先到先得方式發售，惟購買兩伙以上的大手買家可優先揀樓。

受新界區樓價下跌拖累，美聯物業根據全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」最新報169.14點，按周跌0.07%，連跌5周共1.57%。

「美聯樓價指數」按周續跌，主要因新界區樓價下跌所致，「美聯新界樓價指數」報155.93點，按周跌0.61%；反觀「美聯九龍樓價指數」報171.25點，按周升0.33%；「美聯港島樓價指數」最新報183.91點，按周升0.57%。

至於美聯物業按該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI）最新報50.6點，按周升3.5點或7.4%，連升兩周共約16.3%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，持貨力強的業主按兵不動，因此減價盤數目較早前為少，導致信心指數按周續升，但指數仍明顯低於平均值，預期樓價下調走勢未改。

疫情嚴峻仍未減發展商收購意慾，有財團斥約4億元收購旺角大南街一批舊樓，當中住宅最高收購價近1,100萬元。

據EPRC經濟地產庫資料顯示，大南街120至132號雙號的7個街號舊樓繼早前錄得8宗收購後，最新再增約40宗，涉7間地舖及閣樓，以及31個住宅單位和2份外牆業權，先後兩輪收購合共涉約4億元。新買家據悉均為JUMBO GLOBAL ENTERPRISES LIMITED，屬海外註冊公司。

住宅最高收購價近1100萬


當中地舖每間收購價劃一2,500萬元，住宅收購價介乎277.5萬至1,094.5萬元，當中300多萬元或以下均是實用面積僅200呎的細單位。

該批大南街舊樓屬樓高6至7層的唐樓，樓齡約60年，有一定重建價值。估計地盤面積約6,600平方呎，規劃為「住宅（甲類）」用途，若以地積比9倍重建，預計可建樓面約5.94萬平方呎，提供150至200個中小型單位。

另外，正獲新世界 （00017） 收購的又一村玫瑰街23至34號玫瑰苑，再錄一宗成交，涉及玫瑰街34A號1樓單位連1車位，上月中以2,900萬元獲收購。

第5波疫情殺到，今年1月份工商舖買賣按月跌近兩成，預計因疫情持續嚴峻，短期內將衝擊投資氣氛，料成交量及金額下跌。

中原（工商舖）資料顯示，2022年1月份市場共錄約443宗工商舖買賣，比12月減少約18%，跌幅顯著。相信是因1月初起本港疫情急劇惡化，加上農曆年假將至，兩者直接影響交投氣氛。雖然成交宗數下跌近兩成，但總金額走勢就相對平穩，1月份總金額約83.01億元，對比12月僅微減約5%。成交宗數及金額按月跌幅差距大，反映工商舖物業造價穩步回升。同時，1月份成交量對比2021年1月亦見減幅，宗數減少約12%，金額表現則較好，略微多出約3%。

德輔道中舖位 9680萬易手


工商舖中以商舖買賣較旺，特別核心區連錄成交，包括中環德輔道中59號中南行地下及地庫舖位，以9,680萬元易手，物業地舖面積約2,000平方呎，地庫面積約1,500呎，物業總面積約3,500平方呎，由文具店以15萬元承租，回報率不足2厘。

原業主於2006年以4,279萬元購入，持貨16年轉手，獲利約5,401萬元離場。

另外，灣仔莊士敦道138號地下大樓面舖位易手，物業面積約3,885平方呎，以約2.7億元成交，呎價近7萬元。現由允記體育用品租用，開設Adidas專門店，月租約70萬元，回報率約3.1厘。

鄧成波家族 沽銀城廣場2層

商廈方面，鄧成波家族連環沽出旺角銀城廣場兩層，套現約1.18億元。其中銀城廣場20樓全層，面積4,357平方呎，成交價5,909萬元，呎價約13,562元。波叔於2007年以2,265萬元購入，持貨約15年，是次易手帳面賺3,644萬元，升值約1.6倍。

中原工商舖董事總經理潘志明認為，疫情爆發下，整體經濟環境受影響，部分投資者態度轉趨觀望，令1月份三個範疇成交宗數均按月下降。工廈市場成交量按月跌幅最顯著，1月約296宗成交，對比12月減少約兩成。

後市上，潘氏認為，第5波疫情持續擴散，短時間內難以控制，將繼續影響經濟市道，為工商舖市場帶來利淡消息。雖然有實力投資者會視此段時間為議價良機，但整體而言投資市場氣氛偏淡，不少買家都採審慎態度，預料2月份工商舖成交量難回升，要待疫情好轉，投資者才有信心重回市場。

疫情反覆令部分焦點新盤延遲推售，一手市場缺乏焦點，發展商乘勢推售餘貨，並紛錄特色單位成交，其中凱滙連環招標售出3伙特色天台戶，共套現逾4595萬。
項目累售1883伙

由信和及市建局等合作發展的觀塘凱滙，昨日招標售出3伙特色天台戶，1期1座50樓K室，面積574方呎，連308方呎天台，成交價1368.6萬，呎價23843元；而1期2座55樓K室，面積550方呎，連428方呎天台，成交價1329.6萬，呎價24175元；另2期5座50樓N室，面積758方呎，連617方呎天台，成交價1896.9萬，呎價25025元。項目累售1883伙，僅餘15伙特色天台戶待售。
逸瓏灣8周五先到先得

系內大埔白石角逸瓏灣8，昨日加推全新價單10號及上載全新銷售安排，本周五（18日）發售1伙。價單顯示，新加推單位為第3C座9樓F室，面積595方呎，定價1281.5萬，呎價21538元，以最高可享19%折扣計，折實價1038.015萬，呎價約17446元。成交紀錄冊資料顯示，上述屬撻訂重售單位，原本於2019年3月以927萬成交，之後於上月31日終止買賣合約。
御海灣II周六推售10伙

發售將採先到先得形式，如有兩位或以上買家將抽籤以決定揀樓次序，如果當日未有成交，將於本周六（19日）起繼續發售。

至於由新地發展的屯門御海灣II，昨日亦上載新銷售安排，本周六（19日）起出售10伙，均屬第1座，選購兩伙或以上買家獲優先選購權，優先次序再根據欲購伙數由大至小排序，如數量相同則抽籤決定先後，最後若有餘貨將以先到先得形式出售。

香港中文大學香港亞太研究所調查發現,約六成市民認為,現在並不是買樓的合適時機,亦有超過四成人表示,家庭房屋支出的負擔頗重或非常重.

是次調查於今年1月10日至1月19日晚上以電話訪問形式進行,結果顯示,60.2%受訪者認為現時並非買樓的合適時機,覺得是合適時機的只有15.9%,23.9%受訪者則表示不知道╱很難說.46.7%的受訪者表示,家庭在房屋方面的支出負擔頗重(34.4%)或非常重(12.3%),38%則認為不太重,只有9.5%覺得完全不重.

*4成受訪者估計未來一年樓價將和現時相若*

調查訪問了受訪者對現時住宅樓價的看法和對未來一年住宅樓價的預期.多於八成(82.4%)受訪者認為現時香港住宅樓價水平過高,14%覺得合適,只有1.1%認為過低.對於未來一年住宅樓價走勢的預測,42.7%的受訪者估計樓價將會和現時差不多,認為會下跌的有26.6%,預料上升的則有19.3%.在那些估計樓價將下跌的受訪者中,較多人認為樓價將下降半成至少於一成(34.5%)或一成至少於兩成(18.6%);而預料樓價會上升的受訪者中,有較多人認為樓價將上升半成至少於一成(40%)或一成至少於兩成(29%).

此外,調查又發現,稍高於八成(81%)受訪者認為擁有自置物業頗重要(50.5%)或非常重要(30.5%),只有14.3%受訪者表示不太重要(12.5%)或非常不重要(1.8%).

是次調查採用雙框電話號碼(家居固網電話及手提電話)取樣設計,共成功訪問了706位18歲或以上的市民(家居固網電話:348名;手提電話:358名),家居固網電話及手提電話樣本的成功回應率分別為28.2%和30.3%.以706個成功樣本數推算,百分比變項的抽樣誤差約在正或負3.69個百分點以內(可信度設於95%).此外,調查數據先後以雙框電話號碼樣本被抽中的機會率和政府統計處最新公布的性別及年齡分布作加權處理.