亞昕國際（5213）近年積極插旗台中地區，最近推出的首發案、總銷12億元的「亞昕一緒」銷售已達97％；目前手握累計台中土地庫存逾4,000坪，總銷逾200億元，預計「329檔期」再度推出總銷16億元「亞昕一沐」，並趁勝追擊加碼購地，將斥資7.13億元取得台中北屯近1,046坪土地。

亞昕表示，近年積極延伸事業版圖至桃園、苗栗、台中及馬來西亞；尤其看好台中人口紅利年年漲，百貨商場及基礎建設持續蓬勃發展等優勢，2019年第三季起大舉進軍搶布局，日前斥資7.13億元買下台中北屯區1,045.79坪土地，加碼儲備土地原料，頗受市場矚目。

亞昕表示，台中首發案「亞昕一緒」總銷12億元，去年8月開賣以來，全案60戶住家兩戶店面，迄今已售97％，依照目前的工程進度，有機會於2023年完工交屋，挹注業績。

亞昕指出，目前手握的台中土地庫存逾4,000坪，為營運版圖上的重點布局區域之一，估計未來推案量，可達約200億元以上，並規劃每年將推出一至二個新案。

亞昕表示，根據台中市民政局最新人口統計，北屯區人口數已逾29萬人，占台中總人口逾一成，去年北屯區建物買賣移轉棟數再度衝破千棟，為台中各區之冠，各大建商、商場、業者等進駐布局，創造剛性購屋需求。

亞昕指出，隨著「漢神洲際購物中心」、「台中巨蛋園區」陸續動工、加上水湳經貿園區等多重利多加持，北屯區移入人口持續推高，推升房市溫度；亞昕繼推出「亞昕一緒」後，將在14期重劃區的洲際段，於今年「329檔期」再推出二期「亞昕一沐」，總銷約16億元，可望挾品牌力再開出紅盤。

展望2022年，亞昕表示，對於今年營運成長深具信心，三重「昕悅灣」、林口「昕聯心」、大同「亞昕華威」、桃園「向陽」等案，總銷估計120億元，將陸續申請、取得使照及完工交屋，助攻今年營運。

嘉義市中心垂楊路與吳鳳北路口、民族國小西側的土地，市府10幾年來整合教育部等公有地，處理占有戶、2名私人地主，公辦都更第1期約1359坪，且成功招商，今天與得標的國城建設簽約，將投資23億，打造4棟15層大樓，預計2028年完工；市長黃敏惠說，此處「蛋黃區的蛋黃」，邁向西部走廊新都心。

國城建設初步規畫，地上4棟、每棟15樓，1樓沿街北側做公益設施，南側設店鋪，內側為社區公共設施，2到15樓是住宅，街角有畫都廣場，半戶外廣場開放供市民使用，也建民族國小通學步道，回饋市府包括捐5500萬、設托育中心。

市府都發處表示，民族國小西側土地共4000多坪，教育部的土地最大，卻因所處位置使價值無法彰顯，嘉縣府的正好在三角窗，面積小價值高，市府的靠吳鳳北路，價值高但土地淺，1999年教育部中辦開始處理地上物問題，市府看到公辦都更機會，2005年向中央爭取經費。

都發處說，原本地面上非常多建物，清除占有戶、向2名私人地主協議價購，過程複雜且辛苦，排除後去年6月招商，20多家領標，最後僅國城投標並得標，是第1件中彰雲嘉地區公辦都市更新招商成功的案例。

黃敏惠今與國城建設董事長蔡麗環，簽下都更委託實施契約，營建署署長吳欣修稱讚，第1件案子都是最困難，會愈來愈順；國城總裁洪平森說，市府處理好占用戶、私地主值得感佩，讓後面更順利。

黃敏惠說，公辦都更是歷史的一刻，未來嘉市朝西部走廊的新都心大步邁進，也是雲嘉南觀光休閒的消費中心，從區域再整合中，嘉市占有一席重要地位。國城建設將先與公地主進行權利變換，預計2024取得建照。

嘉市不動產開發商業同業公會名譽理事長呂冠衡說，此處在兩個主幹道中間，基地位置好，開發樂觀其成，嘉市前年及去年推案量總數1600至2000戶，不過土地、營造成本墊高，房價攀升，湖子內的大樓成交價每坪26萬、27萬，市中心已見30萬，國城建設投資規模近年最大，勢必每坪破30萬。

高雄楠梓慈愛社區，為7棟4層樓公寓，屋齡逾50年，因公設長期缺乏維護，建物老舊、斑駁；為協助社區加速重建，由里長作為發起人，在高雄市政府協助下，於今天啟用第四個掛牌民辦都更的工作站。副市長林欽榮表示，台積電要在楠梓設廠，象徵地方要改變，更強調，工作站揭牌就是要成功，否則不掛牌。

慈愛社區位於楠梓區後昌路與加昌路口，於1971年興建完成的平價住宅，每戶僅持有6.4坪至10.6坪，為7棟4層樓公寓，共計244戶；因屋齡高，且無管委會，住戶結構多為經濟弱勢、新住民、原住民與租客。

該區談了20多年都更計畫皆無下文，歷經多是協商與討論由都發局委託輔導團隊協同秀昌里長張明全作為發起人，獲10名所有權人共識，決議成立更新會，也循社區都更工作站模式，進行後續都更作業。

張明全說，慈愛社區許多住戶身家財產就只有這麼一間房子，每次談論都更都相當審慎，也要顧及住戶應有的保障與權益，但有工作站及市府協助在後續推動上比較安心。

副市長林欽榮說，開設工作站的用意，也作為監督與支持作用，同時也利於市府對後續的社區與環境營造，也是新的城鄉風貌的展開，但揭牌只是開始，若未達5成用戶同意就能組都市更新會，市府也愛莫能助，因此強調，居民團結，由工作站給予法律保障，市府也願意做為後盾。

林欽榮說，去年11月台積電宣布要在楠梓設廠，高科技廊帶正在啟動，象徵地方要改變，也要迎接新時代，因此，特別強調，掛牌就要成功，否則不掛牌，而慈愛社區都更工作站，也是繼民族、河濱、中興社區之後第四個掛牌民辦都更的工作站。

林欽榮期盼，工作站揭牌後，能在2022年底完成招商，在2023年完成都更分配與審核程序，盼能在明年底開始動工。

楠梓慈愛社區都更工作站設於後昌路874巷29-1號2樓，開放左營、楠梓地區有更新疑問的民眾前往洽詢。

實價顯示，桃園預售房價急飆，2020年才站上4字頭，但2021年桃園市預售市場最高單價在4字頭以上的預售案，已近40個，有5個建案最高單價更衝破5字頭，其中「禾林RICH ONE 3」15樓戶成交一坪58.7萬元，已直逼6字頭。

台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察發現，2021年桃園市最高成交單價站上50萬元大關的預售案，全部集中於桃園高鐵特區內。

最貴一戶為「禾林RICH ONE 3」的15樓戶，12月以總價3,942萬元成交，拆算車位後，單價每坪58.7萬元。

排名第二是「威均帝璽」的3樓戶，12月以總價2,173萬元成交，拆算車位，單價每坪58.2萬元。

第三名為「宏普画時代-時代苑」3樓戶，去年以總價715萬元售出，扣除車位換算單價為54.7萬元。第四是「亞昕喜徠登」16樓戶，單價52.6萬元；第五為「威均青塘園」23樓戶，單價為51.8萬元。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，高單價預售屋在桃園藝文、中路、小檜溪，經國重劃區，以及龜山長庚商圈、青埔高鐵特區等六大精華區，可說遍地開花，房價天花板已較往年顯著提高。

如青埔地區的「樺龍青蔦」、「大名鑄」、「璞園那山階」、「W站前」、「國家大院」、「玖都美術花園」、「林立寬和」、「宜雄湛」、「世界極」、「京懋睿和」、「新潤君頤」、「HLA.悅」、「大睦 i-CITY 站前首席」、「威均園舞曲」、「京懋敦和」、「嘉鼎綻」、「南青山」、「布拉格文學苑」等，最高單價的戶別都已站上4字頭。

市府所在的桃園區，則有「松花園」、「豐邑風禾」、「美麗一森」、「國泰川青」、「天闊」、「丰格109」、「東騰青一」、「京懋頤和」、「國泰溪境」等案，最高單價飆破40萬元。

龜山區也有「合輝豐秀」、「澄璞」、「富堡大湖匯」、「允將大作」、「捷市達」、「富宇哈佛苑」最高單價挺進4字頭，每坪約41.9~49萬元不等。

江怡慧表示，過去桃園能站上4字頭單價的交易，幾乎都是大坪數豪宅，但近年不少建商因應市場的低總價趨勢，推案規劃朝小宅靠攏，加上許多小坪數新案都坐落發展潛力高的重劃區精華地段，使小宅社區也躋身桃園的高單價排行榜中。

她表示，高價預售案百花齊放，顯示桃園預售住宅令人驚嘆的創價能力，也反映桃園各地建設題材豐沛的帶動效益。

在疫情大舉壓境下，全台餐飲業營收連兩年呈現嚴重衰退，依經濟部資料，2021 年整體餐飲業營業額為 7280 億元，年減 6.37%；其中餐館類為 6094 億元，年減 6.21%，外燴團膳類僅有 261 億元，年減 12.66%，飲料店營業額為 924 億元，年減 5.52%，餐飲業業績衰退，也為店面出租帶來壓力。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，由於 2021 年實施三級警戒，餐飲業首當其衝，加上該產業人力與庫存都有壓力，禁不起長期作戰壓力，許多業者寧改弦易轍，視狀況決定是否重出江湖。

餐飲業做為國人最喜歡的微型創業型態，其營業額也充分反映升斗小民的消費能力與市況，徐佳馨指出，綜觀近十年的餐飲業營業額，可以發現，在 2019 年之前多呈現穩定成長，但 2020 年因疫情出現反轉，直到 2021 年都還沒有恢復元氣，三級警戒更讓業者叫苦連天，值得注意的是，整體餐飲業、餐館、飲料店營業額為五年最低，外燴團膳業營業額最慘，寫下九年新低，其中外燴團膳業因停班停課、民眾停辦婚禮、尾牙、春酒，受創最深。

餐飲業營業額大幅下修，除受疫情影響外，民眾外食、聚會等意願降低、人力食材與包材等成本水漲船高，應是主要因素。之前被視為餐飲救世主的外送平台，其不低的平台費用也讓許多業者興起不如歸去的感概，也讓餐飲業更為蕭條。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡分析，雖然疫情逐漸趨緩，不過經過這三年不時的警戒調整，許多人生活習慣已經大不相同，即使逐漸回歸正軌，過往的生活習慣恐怕也很難回頭，而外送平台高額的抽成費用等額外增加的新成本，這也迫使餐飲經營型態得做適度調整，同時也會影響房東們，參與其中者宜多方調整，以因應未來市場的變局。

上曜（1316）受惠疫情後房市熱潮，帶動包括「帝凡內」、「湖映白」、「梅菲爾」等建案在1月皆有良好的銷售佳績；其中，九份子「湖映白」1月銷售率達50％，「梅菲爾」順利取使照，近期將陸續完成交屋，有助貢獻營運成長。

上曜表示，成屋「帝凡內」、「湖美帝堡」目前銷售率達90％以上，有望在今年陸續交屋完畢；加上旗下兩大線上建案，總銷14億且近完銷的「梅菲爾」，日前已取得使用執照，有望於第一季底前開始陸續交屋，「湖美帝璟」近期已申請使用執照，預期於第一季底前取得，今年整體營運可望呈跳躍式成長。

房市信用管制措施恐加速土地集中化。央行2021年12月以來再祭出新的土建融管制措施，更要求建商必須在取得土地之後18個月內開工，對養地造成重大打擊，而在此同時，也產生了「土地集中化」的現象。

據指標大型行庫上月針對查台北市建商的最新訪查指出，已觀察到中小型建商因財力不足，轉賣土地給大型建商情形越來越多，將使未來的土地及建案，在大型建商集團「集中化」的情況日益明顯。

台北市是各大建商集團競推建案的一級戰場，因此地區的建商此次接受訪談的報告，引起市場高度矚目。大型行庫引述訪查台北市建商的報告指出，央行除縮減建商融資成數，也要求動工必須在18個月內啟動，一旦違反，須調升利率或逐步收回貸款，這的確可加快建商的開發速度，讓先前長期養地的情況有所改善，但也因此，在這種建商必須加速開發的壓力之下，房市的供給量的確也會增加。

建商不諱言，經此限制，土地「集中化」的現象也會出現。大型行庫引述報告內容指出，部分財資力較為不足的中小型建商，若評估無法在限期內開發興建，承受時間上的壓力，就會選擇轉售庫存土地收回資金，但這類影響，不會在大型，尤其是集團化的建商出現，因此，大型化、特別是集團化經營的建商，因口袋夠深，受央行信用管制措施的衝擊較小，反而會成為中小型建商轉售土地的「出口」。

建商向行庫反應，觀察到愈來愈多這類現象，長此以往，一來大型與中小型建商財力不對稱，二來因應管制措施「抗壓性」也有差異，土地持有集中化會更多，多數建案將被幾家大型建商集團「包辦」。

北市大面積土地難求，加速了建商「南向」找大面積素地推案的行動。大型行庫訪查台北建商最新的評估報告指出，近年在政府政策主導下，台北市老屋重建量能大幅擴增，但相較購買素地直接開發，老屋重建最大的難處在於，須經與原屋主溝通、拆除建物等過程，因此時程較長、承擔財務風險也高，部分不熱衷此模式的建商，開始轉往外縣市購買素地推案。

至於建商向外獵地的主要地區，相當集中在受惠於科學園區開發效益的中南部，且當地的大面積素地，遠比北部多，因而帶動越來越多的建商集體南進。

接受訪查的建商分析說，北市房地產早已發展成熟，可供開發的完整素地愈來愈稀少，「除了政府，民間幾乎找不到大面積土地」，因此近年新增供給量能較少。

建商也向行庫示警，預售屋禁止換約買賣作法，若無配套措施，「流彈」會波及自住戶。大型行庫主管引述評估報告內容指出，近期內政部提出禁止預售屋買賣換約的法律修正草案，若立法院三讀通過，則房市短期投資需求會被壓抑，不過，除了預售屋交易量能縮減，同樣會損及非投資客自住型購屋者權益，主要是預售屋從住戶向建商簽下買賣約開始，一直到交屋辦理房貸，中間隔了好幾年，尤其現在卡在營建缺工缺料的問題，更成為預售屋能否如期完工的一大變數。

訪查結果顯示，購買預售屋至交屋時程，往往長達數年以上，這段期間內，即使買房是為了自住，而非投資需求，但買房者也可能因經濟、婚姻或家庭狀況出現變化，而有買賣換約需求。例如，突然遭裁員而失業，或離婚等，此時當初買房的需求已不在，法令又禁止換約，在此情況下，建商表示，立法的同時如缺乏完善配套措施，一般民眾權益也會被影響，自住買盤的購屋意願將因此受到影響。

預售屋實價登錄2021年正式上路，當年全台預售屋實價揭露的交易總規模達1.28兆元，總交易件數達9.3萬件，包括六都及新竹的七大都會區，平均總價全面逾千萬元，房價最高的台北市平均單價每坪90.9萬元，桃園、新竹均已逼近3字頭。

以各地的預售屋成交規模來看，新北市總成交金額2,670億元預售規模，為各縣市最大，桃園、台中均超過2,000億元；以成交件數來看，新北、桃園、台中、高雄均超過1萬件，其中以桃園近2萬件最多，近年預售市場熱絡的新竹、台南，預售屋成交各6,000多件、8,000多件，均遠超過台北市。

如以預售屋平均成交單價來看，台北市每坪90.9萬元，新北市45.1萬元，台中市亦達每坪33.5萬元，不過其他都會區預售屋價格普遍向3字頭靠攏，桃園、新竹約每坪29萬元，南、高二都則約在每坪25萬~26萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，實價登錄2.0上路前，預售屋往往要等到交屋前才揭露，新制上路後可發現，去年景氣榮景時，一年市場的交易規模可達1.28兆元，交易件數可達9萬餘件，以一年全台的房屋易規模來推估，約有三成的房屋交易透過預售模式。

此外，預售模式相當集中在七大都會區，七大都會區預售屋成交件數占全台預售屋總件數的89％、預售屋交易金額更占93％。

七大都會區以外預售市場規模最大的是彰化縣，去年不過約1,500件、142億的交易量。此外，七都平均預售屋總價都站上千萬元，在都會區總價千萬元的預售屋已相對普遍。

曾敬德表示，去年預售市場交易狀況火熱，吸引許多資金投入，不過政府為了抑制投機，打算推出預售禁止換約的政策，對於去年火熱的預售市場，可能在政策明朗後出現一波轉手潮。

世邦魏理仕昨（15）日發布2021下半年「台灣工業地產市場報告」指出，去年下半年工業地產市場價量持續攀升，工業不動產投資額總計近950億元，改寫歷史新高點；尤其在買方需求強勁帶動下，全台平均工業地價指數較上半年上漲4.2%。

2021下半年各類工業地產交易活動，以工業土地、廠辦兩類表現尤其亮眼，工業土地下半年總計成交逾483億元，年增率高達70%，其中七成屬自用型買方，顯見購地興建符合自身需求的建物仍是企業首選，期間單筆成金額最大的是仁寶電腦與康舒科技以近82億元標得北投士林科學園區地上權，預計開發集團總部。

廠辦市場下半年成交額約250億，較上年同期大增131%，除因科技業提高研發規模、升級總部辦公空間外，以投資為導向的交易也有所成長，包括保險業者、不動產投資信託基金等，紛紛投入市場，其中，台北及新北廠辦仍較受青睞，兩地交易合計占廠辦總成交量七成。

2021下半年廠房及倉儲市場交易維持熱絡，總成交金額達217億元，因去年基期高，年減39%，在全球晶片製造供不應求的情況下，半導體與電子業者持續在現有廠區擴建，同時尋求購買。

2月15日晚間，金地集團發佈2021年度業績快報顯示，金地集團2021年營業總收入992.32億元，同比增長18.16；歸屬于上市公司股東的淨利潤94.63億元，同比下降8.99%。

金地集團表示，面臨行業的挑戰，公司根據市場情況靈活調整供貨安排和投資節奏，同時堅守穩健的財務政策，2021年實現銷售額逆勢增長，為公司平穩穿越週期及未來發展積蓄了能量。

金地集團還表示，展望未來，公司將堅持利潤與規模平衡發展的戰略思想，努力提高公司的經營管理品質，並繼續秉持審慎的經營理念，增強抗風險能力，保持公司的可持續發展。

2月14日晚，碧桂園服務在港交所公告，2022年2月11日，公司間接全資附屬公司碧桂園物業香港與創辰國際有限公司、創卓國際有限公司、創沅國際有限公司、亨盛有限公司、創志國際有限公司、創同國際有限公司、楊劍、李家城及馬飛訂立具有約束力的股權收購協定，內容有關碧桂園物業香港收購中梁百悅智佳服務有限公司合共約93.76%股權。

碧桂園服務表示，上述收購事項將補充該集團的業務，有利於集團加強在中高端住宅物業管理方面的品牌影響力，擴大社區增值服務潛力；且該集團與目標公司及其附屬公司的專案在業務區域重合度較高，有利於未來在業務重合區域整合雙方優勢，降低運營成本，提高盈利水準。

房企大佬郁亮、林峰這樣說

距離旭輝CEO林峰提出行業進入“青銅時代”不到1個月，萬科董事會主席郁亮對行業的判斷就一步跨進了“黑鐵時代”。

無論怎樣定義，2022年註定是房地產行業新時代的轉折年。那麼，今年行業會如何變化？各類企業該如何應對？一起來看房企大佬開年怎麼說。

縮表出清生死戰

從“白銀時代”到“活下去”再到“黑鐵時代”，作為危機意識最強的房企，萬科對行業的判斷一向謹慎。年初，郁亮在萬科集團2022年會上提出，2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。他把這個新時代判定為“黑鐵時代”。

在鬱亮看來，房地產行業進入縮表出清階段，就是去金融化。國家不允許房地產佔用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負了高額的債務負擔，因為這些金融資源沒有有效地支援實體經濟。而所謂“背水一戰”，就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。他提醒萬科高管不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。縮表出清就是一場生死之戰。

比郁亮略顯樂觀，林峰在去年底就提出，地產已經進入“青銅時代”，一個月後，他進一步表示，2022年是冰與火共存的“青銅時代”的開啟。他同樣認為，整個行業進入縮表期，持續平穩降杠杆，優秀企業的平均資產負債率在未來五年有可能會降到50%，未來十年會從平均75%以上逐步降低到40%以內。“這個過程一定是痛苦的，但趨勢不會變，而且生病了，總得治。”林峰說。鬱亮則把這一痛苦的過程比作吃多糖堆積脂肪後的戒糖，這個時候已經嚴重依賴，沒有糖吃就會萎靡不振。

旭輝董事局主席林中在2022新年獻詞中指出，2021年四季度以來，同行企業暴雷不斷，市場信心斷崖下行，地產發展已經進入增長緩慢期， 行業過去的紅利都已不復存在，低利潤經營成為常態，房企必須重新審視過往高負債擴張模式積累的風險，尋求新的增長點和新的經營模式。

行業劇變後仍將趨穩

作為一個新時代的轉折年，今年房地產政策、市場和企業將發生怎樣的變化備受關注。

對於政策層面“房住不炒”的定位，鬱亮認為，包括“房住”和“不炒”兩個方面。對“房子是用來住的”這個方面，政策可能會略有放鬆，因為要切實解決居民的合理居住需求，對現有需求的一些過於嚴格的限制可能會略有放開。“不炒”是指儘管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒的，漲幅限制還會保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。

林峰也認為，政策托而不舉，一月份見底，穩是主基調，支持行業良性迴圈和剛需置業。部分城市因城施策，可能會局部調整限購限貸等短期政策。後期可能推出長效機制，比如房地產稅出臺。

而對於金融政策，林峰認為，銀根會放鬆些，但有滯後期，不會大水漫灌。政策的效果顯現至少需要3個月的時間，金融機構的信心與行動需要進一步的提升，行業的流動性危機估計會持續到三、四月份，這期間房企還是有可能間斷暴雷。

鬱亮還指出，在新發展模式中，人—地—房之間的關係可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出於限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應行業回歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。

對於房價，林峰預計，一季度房價由於傳統淡季和集中支付的原因，有較大下行壓力，二季度會在底部徘徊，三季度估計可能有所回升，全年均值會保持平穩。

對於房企銷售，雖然開局慘澹，但林峰預計下半年或有回暖機會。他說，一月份銷售同比回落超過40%，開局的日子就很艱難，一季度估計都會很慘澹，二季度有機會觸底回升，看政策落地的情況，下半年會好於上半年。

林峰預計，市場信心與交易的完全恢復則可能要更久一些，樂觀一點到六七月份，量價陸續修復。房價觸底、暴雷平穩、政策支持，三者共同作用後回升。

從企業角度看，林峰認為，今年房企的分化將是最劇烈的一年，特別是較大規模的民營房企，估計有三分之一會倒下，另有三分之一會喪失發展的能力與意願，空出來的市場份額，除強勢的國央企外，會被城投系和地方化的小房企分食。

不過，林峰同時指出，2022地產的變化將是劇烈的，但在大動盪之後，仍會趨於新的穩定。

頭部房企“長肌肉”

面對市場分化會越來越明顯、市場規模萎縮後更加白熱化的競爭，萬科提出要做相應改變。比如投資方面需要進一步思考，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，需要更高品質的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資，類似投拓、產品團隊都要一盤棋建設；面對已經是10%左右微利的行業，要學習製造業進行流程再造。

作為頭部房企，郁亮給萬科提出了較高的要求，今年背水一戰圍繞回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開，關鍵要以“特別好”為標準要求自己才可以，即做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。“如果我們敢打、會打、願意合夥打，我們就會贏，而且會贏得特別好。”鬱亮說。

在林峰看來，地產行業如同鷹的中年，唯有徹底變革，才能獲得新生。變革要有向死而生的勇氣，要有刮骨療傷的決心。組織要熵減，如同中年健身減肥，不是截肢，不是抽脂，而是實實在在的通過持續運動，將脂肪轉變成肌肉，真正提升組織的新陳代謝能力。精簡公司數量，精簡上下層級，精簡部門、精簡專崗，真正打造一個四簡的高效組織。

出險房企“保交樓”

對於漩渦中的出險企業來說，如何全力自救備受關注。

恆大董事局主席許家印在2022年保交樓新年開工動員大會上表示，保交樓是2022年恆大關鍵之戰，同時，還要千方百計恢復銷售、恢復經營，全方位積極推進合作，努力化解各種風險。

全面開工建設是第一要務，許家印強調，只有先做好全面開工，保交樓專案正常施工，才能逐步重新恢復市場和客戶對於恆大的信心，然後才能恢復銷售，恢復經營，才能償還各種債務，才能走出困境。另外，考慮到部分專案存在資金不足的問題，許家印提出，要加大溝通力度，千方百計做到資金在專案間的平衡，同時加大銷售回款和資產的處置，為專案施工的連續性做好保障。

許家印還號召號召全集團上下八仙過海、各顯神通，不拘一格地採取各種合作方式。同時，他強調了幾個原則：項目合作必須有現金回到保交樓監管專戶，項目合作不能只是還債，更不能依靠賤賣資產去還債，處置資產、開展項目合作，可用任何形式跟任何單位合作，但是，一定要建立在保障公司權益的前提和基礎之上，而且合作方都必須保證後續資金的投入，確保合作項目的正常開發建設，尤其是對於保交樓的項目。

作為一個以二手房交易為主的城市，面對二手房業坐地起價帶動房價快速上漲等問題，深圳2021年起將樓市調控重點轉向二手房市場，推出二手房成交參考價機制和二手房“單邊代理”交易機制。作為全國最早啟動二手房調控的城市，深圳二手房市場經歷了巨大變化：參考價機制成效已顯，市場預期極速回檔致量價齊跌，新房市場也受波及；交易新機制致市場規則重構，或有望解決部分市場頑疾。

二手房市場繼續下探

“現在是買方市場，不降價沒人去看房。”深圳樂有家的經紀人劉先生說，目前仲介大力推廣的房源，都是接近參考價的筍盤，業主因為某些原因著急出手，不僅降價，還願意幫買家補齊仲介傭金。“一般二手房交易，是買賣雙方各付1.5%的傭金。但現在市場不好，如果買家只願意承擔0.8%，有的賣家寧肯承擔2.2%，給我們補齊3%的傭金。”

二手房成交量持續探底的原因在於深圳出臺二手房成交參考價機制，並且商業銀行依照參考價發放住房貸款，收縮了購房者的金融杠杆，最終導致市場預期扭轉。

2021年2月，深圳市住房和建設局以住宅社區為區域網格單元，發佈全市3595個住宅社區二手房成交參考價。當時，市場反應參考價普遍低於市場價，引發不少爭議。例如深圳“網紅盤”華潤城潤府此前掛牌單價超過18萬元，政府參考價定為13.2萬元。

負責參考價評估工作的深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒表示，27%的社區位於熱點片區，存在掛牌價高於實際成交價10%以上的價格虛高等炒作現象。“所以，的確有的社區參考價與市民感受到的業主報價差距在三成以上。”

參考價機制發佈前，市場普遍認為，月均成交5000套是深圳二手房市場的“榮枯線”。2020年高峰期深圳一個月成交了1.34萬套二手房。

但由於銀行根據參考價發放住房貸款，成交價和參考價之間的差價都需納入首付款，深圳二手房市場形勢急轉直下，月成交量持續走低，2021年二手房僅成交40699套，下降近6成。2022年1月，深圳二手房成交量繼續下探，僅成交1557套。

二手房交易量的大幅收縮，給房產仲介機構經營帶來困難。深圳鏈家景田南店的門店經理林雄偉說，參考價出臺後，（門店）有好幾個月都沒有成交二手房。直到去年年底，一個月也就能成交一套。今年以來，二手房市場活躍度依然不高，到現在一套都沒成交。“有客戶上門看房，但帶看量相對來說還是少，而且客戶還價都很低，業主接受不了。”

隨著時間的推移，成交量低迷帶動二手房掛牌價出現鬆動態勢。如今，“接近參考價放盤”是仲介掛牌推廣的標配。深圳中原研究中心發佈的資料顯示，2021年12月，有63%的樣本房源掛牌價格跌幅在5%至10%之間，19%跌幅在5%以內。

林雄偉介紹，該門店維護的二手房房源，掛盤價基本上跟之前的市場價格差不多。“不太著急賣的業主，報價略有鬆動，但幅度不大。非常著急賣的業主，定價會更靠近參考價，但量很少。”

二手房交易新規重構仲介市場規則

仲介機構累積的房源“瞬間歸零”，忙於“搶客”，發佈“一對一”管家式賣房服務廣告，爭取拿到賣方的獨家委賣合同。行業協會發佈通知，嚴禁仲介以“返傭”“定金”等不正當方式誘導消費者簽訂委賣合同，並對涉嫌引導賣方解除與其他仲介方簽訂委賣合同的仲介機構進行約談……2021年11月，深圳上線新版二手房交易網簽系統重構了仲介市場規則。

新系統通過與民政、社保、不動產登記等多部門的資料對接，將掛牌、委託代理、產權核驗、購房資格查驗、網簽備案等環節全麵線上化，並納入政府監管。此次系統調整帶來了仲介行業經營模式的兩大變化：一是從“多方委託”變為“獨家委託”；二是從“雙邊代理”變為“單邊代理”。

以往，業主賣房一般會把房源委託給多個仲介機構掛牌銷售，存在“跳單”等糾紛隱患，買賣雙方可能為了少支付仲介費，繞開已經提供服務的仲介，自行成交或者選擇收費更低的仲介成交房源。2021年1月深圳就發生過網路平臺博主發佈購買的房屋視頻後被指“跳單”事件，博主、經紀人和深圳市房地產仲介協會都就此發聲，一度鬧得沸沸揚揚，最終還上了法院。

新系統規定在同一個時間段內，賣方只能把房源獨家委託給一個仲介機構的一位經紀人掛牌銷售。記者從仲介機構瞭解到，簽了委賣協議後，二手房網簽必須由簽約的經紀公司操作，可以避免“跳單”爭議。深圳市房地產仲介協會認為，此舉倒逼賣方謹慎選擇為其服務的仲介和經紀人。因此，仲介從業人員今後將更有動力制定長期職業規劃、珍視其信用信譽、提升專業能力。

此前，二手房交易存在仲介“吃差價”問題。2021年2月，深圳市民李先生在購買一套價值1940萬元的房產過程中，意外發現自己手裡的和仲介機構留檔的三方合同所寫購房金額不一致，揭開經紀人收取了60萬差價的違規行為。

新系統打破了以往買賣雙方委託同一家機構，甚至同一名仲介的模式，建議買方委託與賣方不同的仲介機構購置房產，促使買賣雙方與各自的受託仲介機構形成單邊委託關係。仲介方“各為其主”，只向自己的委託人負責，以爭取委託方在實際交易中的利益最大化。

由於目前二手房市場處於低迷狀態，新系統解決市場頑疾的作用是否能有效發揮還需要進一步觀察。

新房市場不再需要積分排名購房

長期以來，深圳房地產市場交易以二手房為主，占比達七成。因此，深圳的房價實際上由二手房價格走勢決定。實行二手房成交參考價機制後，深圳出現了自2007年以來首次二手房成交量低於新房的局面。國家統計局資料顯示，自2021年5月起，深圳二手房價格已連續8個月環比下滑。二手房市場量價齊跌傳導至新房市場，遏制住了此前因一二手房價格倒掛而出現的“打新熱”現象。尤其是到了2021年四季度，新房市場也呈現出了後勁不足的問題，甚至網紅盤也遭遇了“滑鐵盧”。

華潤城潤璽一期2020年11月開盤吸引萬人搶房，而2021年12月開盤的華潤城潤璽二期，售價沒變，房源數量基本沒變，但開盤當天卻有約200套沒賣掉。這一現象充分說明了購房者市場預期扭轉，下手越來越謹慎，信心不足。

除了少數條件特別硬的新盤，很多新盤都不再需要積分排名按分購房了。伴隨著新房市場回歸冷靜，不少開發商採取促銷手段，也增加了和仲介機構的轉介合作。貝殼深圳新房策略顧問中心的資料顯示，2021年9月，深圳新房代理管道開通率迎來拐點，提升至77%，此前開通率約60%。

記者春節後走訪了多個新盤售樓處，每個售樓處都“非常空曠”，其中兩個只有記者一組購房者，最多的一個也只有三組購房者。

佳兆業雲望府位於華為所在的阪田片區，1月7日拿到預售證，推出130套房源，目前還剩一半房源待售。現場除了記者外，還有兩組購房者看房。銷售人員告訴記者，售樓處大年初三就營業了，但春節期間客流少，每天就兩三組客人。開盤時推出過9.95折疊加送物業費的促銷活動。由於佳兆業陷入現金流危機，售樓處專門公示了龍崗區住建局給購房者的提示，請購房者務必將定金、首付款等預售款項轉入專案資金監管帳戶——廣東省深圳市龍崗公證處六號。資金由龍崗區住建局、龍崗公證處和中國銀行(3.150, -0.02, -0.63%)共同監管，以確保項目資金專款專用，實現“保交樓”目標。

與此同時，房地產市場另一個現象再度捲土重來：期房業主對未交付的房屋品質敏感度大幅提升。

近期交付的位於深圳光明區的華潤置地公園九裡花園，一些業主因社區臨近高速公路存在噪音污染問題拒絕收樓；仍在建設中的位於深圳寶安區的尖崗山壹號花園，被業主投訴外牆材料與購房時銷售人員介紹的不一致。

2022年開年的第一個月，多家上市房企的銷售額出現了同比大幅下滑的現象。

據克而瑞研究中心的報告顯示，1月份，百強房企中多數規模房企銷售表現不佳，單月業績同比以及較2021年月均水準變動都有明顯下降。具體來看，1月近九成百強房企單月銷售業績同比降低，其中兩成房企降幅在30%至40%之間，近四成房企降幅高於40%。

萬科企業股份有限公司（萬科A(19.810, -0.43, -2.12%)，000002.SZ）1月份實現合同銷售面積210.6萬平方米，合同銷售金額356億元，同比減少50.19%。碧桂園（02007.HK）1月實現權益銷售額363.6億元，同比下降9.81%；銷售面積為462萬平方米，同比增加1.32%。融創中國（01918.HK）1月份銷售額約279.2億元，同比下降20.6%。中國奧園（03883.HK）1月份銷售額為19.2億元，相對於2021年1月份的銷售額101億元來說下降80.99%。

根據克而瑞研究中心統計的資料，1月份僅仁恆、華髮、濱江集團(6.040, -0.06, -0.98%)、建業集團等少數企業實現了單月業績同比增長。

而在房企銷售額下降，資金回籠不暢的情況下，部分房企緊張的流動性壓力未能得到有效緩解。

國際評級機構標普在2月14日發佈的一則報告中稱，當前房企流動性壓力仍然較大，近期出臺的一系列規範房企融資和預售資金使用的政策體現了監管對於維護房地產行業長期健康發展的態度，一定程度上有利於房企再融資能力的恢復，但是否能夠及時緩解行業流動性壓力尚有待觀察。

截至2021年6月末，標普信評116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合併口徑總計的16%左右。此外，行業整體債務到期情況不容樂觀。

標普稱，根據公開資料梳理後發現，116家樣本企業2022年國內債券到期金額約為2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰，行業仍面臨流動性壓力。

內房市場回暖之路一波三折，閩系百強房企正榮地產（6158）見「股債雙殺」，其境內債昨日一度挫近26%後停牌，連帶股價繼上周五及本周一分別暴挫66%及15%後，昨日再挫逾15%。另有部分房企仍在繼續售資產償債，當中有房企子公司遭凍結股權。不過今年以來，內地銀行正持續發行「房地產併購主題債」，平安銀行據市場消息指，擬發行50億元（人民幣，下同）房地產併購主題債券。

內地傳媒報道，正榮所發行的三隻公司債昨日起僅限於機構投資者買入，而近年來成交相對活躍的「20正榮03」昨早再跌約26%，遭到上海證券交易所臨時停牌。正榮股價昨日再插水15.38%，收報0.88元。

該房企股份及離岸債券於上周五的出現成交價下跌及成交量增加，正榮曾於周一澄清，此次波動或是受其控股股東歐宗榮及關於離岸債券的傳聞影響，但相關傳聞並不屬實，而且董事會確認該公司照常開展業務。國際評級機構惠譽已將其將長期發行人違約評級調降至「B」。

上周五合共償還4115.9萬美元（約3.2億港元）境外債的禹洲集團（1628），旗下境內債近日亦出現價格異常波動；其廈門子公司14日亦於上交所澄清，近期並未發生嚴重影響其償債能力和債券還本付息的重大不利事項。
世茂子企新增股權凍結

此外，據天眼查數據顯示，擬出售資產償債的世茂（813），被爆旗下上海子公司新增股權凍結，凍結股權數額為5000萬元，具體原因暫未披露。另據內媒報道，雅居樂（3383）亦正降價售房回籠資金，今年該房企已處置超40億元資產。

有內媒援昨日引市場消息指，平安銀行計畫在近期啟動首期規模達50億元房地產併購主題債券的發行工作；該行已於年初向央行報送2022年金融債券發行額度申請，募集資金專項用於房地產項目併購貸款投放。

卓爾智聯(02098)公布,作為業主與武漢德群訂立終止租賃武漢漢口北市場協議.

該集團指,根據終止協議,武漢德群已放棄有關租賃合同之租賃並結清截至周一所有相關未付費用,而業主已就武漢德群支付去年7月1日至周一期間根據租賃合同計算之租金約2.88億元人民幣之責任向武漢德群授予豁免.

該集團指,漢口北市場包括鞋業皮具城、酒店用品城及五金燈飾城等批發市場.武漢德群向其表示考慮到應付租金乃參考2017年之現行市場租金釐定,因近年受新冠疫情影響,向商戶所收租金水平增長低於預期,導致武漢德群於管理租賃物業時蒙受損失.該集團認為,訂立終止協議將承接武漢德群過去幾年的營銷資源和客戶數據信息,直接參與租賃物業管理.

冠中地產(00193)公布,獲悉昨日主要股東富健控股以約1,512.5萬元向徐穎德全資擁有的 AE Majoris Global Investment Limited 出售5,500萬股,佔約28.3%股權,每股代價0.275元,與昨日收市價相同.徐穎德成為主要股東.該集團預期單一最大股東變更將不會對日常營運造成任何重大負面影響.

該集團指,富健持股將由約33.23%降至約4.93%.蕭德雄將擁有透過富健控股70%權益而持有958萬股,連同他個人及家族權益,他將共持約7.87%股權.

*兩執董辭任,委徐穎德任主席*

另外,該集團指,朱年為及劉志芹已辭任執行董事、徐穎德已獲委任為執行董事及主席及林耀祖已獲委任為非執行董事,由昨日起生效.朱年為及劉志芹由於希望將更多時間投入到其他商業活動中而辭任執行董事,他們已確認與董事會之間並無意見分歧,亦無有關辭任事宜須提請股東及聯交所垂注.

中泛控股(00715)公布,直接全資附屬公司兼借款人中泛置業遭貸款人 OCM Harbour Investments 索償總金額約1.59億美
元,貸款人通知融資協議已發行及發生違約事件兼借款人未能支付催繳通知所有金額,故借款人股份押記可予強制執行.該集團目前正就更新還款計劃與貸款人進行磋商及尋求結清 OCM 索償的方法.

此外,該集團指,昨日接獲 D&P China (HK) Limited 的 Cosimo Borrelli 以 Kroll 的身份交易)向借款人發出的函件,有關根據借款人股份押記增設的抵押資產,委任 Kroll Advisory (BVI) Limited 的 Kent Mc Parland 及 Cosimo Borrelli 作為共同及個別接管人,而借款人所有現有董事的辭呈均獲接納,並委任該等接管人為借款人董事.該集團正評估將採取的行動及委任接管人對其法律、財務及營運影響.

該集團指,中泛置業持有上海港陸黃浦中心及港陸廣場部分物業,而有關上海物業於2020年度為其貢獻逾90%收益.

中關村科技租賃(01601)公布,作為出租人與承租人兼獨立第三方神州細胞工程訂立融資租賃協議,以4,900萬元(人民幣．下同)收購承租人的租賃資產後再租回給對方,融資租賃利息收入為295萬元.

該集團指,租賃資產為位於北京市生物醫藥生產設備,帳面淨值約5,275萬元,承租人不單獨核算租賃資產的稅前及稅後利潤.至於租賃資產的轉讓價款由該集團內部資源撥付,融資租賃利息按年利率5.35%計算,租賃期24個月,而訂立融資租賃協議為其部分日常及一般業務,預期將帶來穩定收入及現金流.

爆冷11.88億獨資中標 擬建4幢別墅收租

受新一波新冠疫情爆發拖累，本港樓市遇冷鋒，惟未有影響發展商爭奪傳統豪宅區靚地的意欲，鄰近南區淺水灣泳灘的南灣道豪宅地上周五（11日）截標，結果由爪哇控股（00251）爆冷以逾11.88億元獨資摘下，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）62352元，創賣地表用地樓面呎價新紀錄。爪哇直言，同類供應罕見，預算地價連建築費的總投資額約16億元，興建2至4幢別墅作長線收租。

佔地約2.12萬方呎的南灣道豪宅地，步行不消5分鐘可抵達淺水灣泳灘，交通方便兼鄰近商場，縱使可建樓面面積約1.91萬方呎並不算大，仍吸引9家財團爭逐，包括具區內發展經驗的長實（01113）和華懋等，鮮有出手的恆隆地產（00101）亦獨資入標，最終由中小型發展商爪哇以最高出價約11.88億元中標。

料總投資16億 3至5年發展

爪哇營業部總經理陳愷鑫於截標當日明言，若中標擬把該用地發展成收租物業，他昨天接受本報查詢時進一步透露，該地皮將作低密度發展，日後建成的物業料可享全海景，認為是次出價屬合理價，計劃總投資額約16億元，由於涉及斜坡工程，估計需要3至5年發展，興建2至4幢作長線持有的別墅。他強調，爪哇對香港前景有信心，南區更可睇高一線，並視乎落成後的市況，如果樓市和股市興旺，期望建成的住宅呎租可創區內新高。

市場對於南灣道用地的估值約10.3億至14.3億元，最終造價屬於市場預期之內，而樓面呎價62352元則創賣地表新紀錄，把恆地（00012）在2017年5月投得中區美利道商業地（正興建為甲級寫字樓The Henderson）所創下的樓面呎價50064元舊紀錄推高24.5%。若以賣地表住宅地作比較，對上一個樓面呎價高位是九龍倉（00004）牽頭財團去年2月摘下山頂文輝道9及11號豪宅地時錄得的50010元，南灣道用地較其高約24.7%。

資料顯示，今次是繼大昌集團（00088）2012年5月以樓面呎價39673元購入淺水灣道108號用地（現為豪宅項目淺水灣108），近10年首次再有淺水灣官地售出，意味同區住宅地的樓面呎價約10年飆約57.2%。

每呎建築費8.4萬逼「麵包價」

以爪哇預計的總投資額推算，每方呎建築費約8.4萬元。參考同區一手住宅市場，以毗鄰南灣道用地的淺水灣道90號洋房群為例，長實在此興建11幢實用面積5347至5915方呎的洋房，自2018年至今累售其中9幢，呎價約8萬至9.03萬元，最近一宗成交於去年5月錄得，實用面積5630方呎的10號屋逾4.67億元售出，呎價約8.3萬元。由此反映，南灣道用地的每方呎建築成本，已接近現有建築物的「麵包價」。

美聯物業高級區域營業董事方富義表示，現時鄰近淺水灣而樓齡較新和面積較大的出租洋房項目，要數香島道一帶，實用面積3800至5700方呎，月租約40萬至70萬元，意味呎租約逾100元至超過120元。南灣道地王誕生的消息，為優質豪宅項目尤其同區物業的租售市場都帶來明顯的正面影響。

另外，業界人士估計，假設爪哇最終決定出售建成的洋房，呎價動輒超過10萬至12萬元。

萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明則說，南灣道地皮規模不大，對中標財團的財務壓力不算高，樓面呎價即使創紀錄仍屬合理，反映爪哇看好超級豪宅市場。

事實上，近月政府推出的中小型規模用地，頻頻由中小型發展商投得，以去年10月以來批出的4幅官地為例，其中3幅的總樓面面積不足10萬方呎，分別由爪哇、麗新發展（00488）和其士國際（00025）投得。香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典相信，大型發展商本身已投得大型項目或循補地價增加土儲，會考慮協同效應等有策略地出價，中小型發展商相對「出價勇猛啲」，故頻頻中標。

專揀地王級及豪宅項目出手

爪哇控股（00251）近年在本港物業市場不算特別活躍，但囊中物每每是「地王級」或豪宅項目，包括2017年夥拍會德豐地產和信置（00083）等投得西南九龍長沙灣維港滙發展項目所在的臨海用地，造價達172.88億元，一度創本港賣地表住宅地造價新高。該集團同年亦於私人市場購入南區壽臣山道東1號11幢洋房，並分批翻新轉售，市場盛傳該集團中標淺水灣豪宅地後，部分壽臣山道東1號的單位隨即加價。

2017年11月，爪哇控股夥拍會德豐地產、信置、嘉華國際（00173）和世茂集團（00813）合資中標維港滙所在的「興華街西對出住宅地」，分為3期發展，共提供1437伙，並於去年3月起陸續登場，至今累積售出接近700戶，套現逾98億元，預計明年3月至5月入伙。

壽臣山道東1號洋房即加價

爪哇原持有該項目一成權益，惟世茂集團去年底突然出售其持有的22.5%權益，爪哇購入當中部分，增持維港滙的權益至14.5%。

至於該集團於山頂南區，則持有最少兩個豪宅項目，包括於2017年5月斥資15.28億元購入壽臣山道東1號其中11幢洋房，翻新後逐步發售，去年賣出3伙，套現約6.7億元。

消息指出，部分由爪哇持有的壽臣山道東1號洋房，在淺水灣南灣道地王誕生後隨即加價，如實用面積2840方呎的21號屋，原先意向價約2.8億元，昨加價約6%至2.98億元，意向呎價10.5萬元。壽臣山道東1號由20幢洋房組成，1999年入伙，即樓齡超過23年。

此外，爪哇亦持有山頂加列山道59號，建有一幢實用面積約7111方呎的大宅，暫未落實何時登場。

央企國企內房持續獲得資金進行收購，中糧集團旗下大悅城控股（000031.SZ）周一與招商銀行（03968）簽署100億元（人民幣．下同）併購融資戰略合作協議，招行將優先為大悅城提供地產併購相關的綜合金融服務。根據合作協議，招行授予大悅城的百億融資額度，專用於地產併購業務，品種包括但不限於併購貸款、併購基金、資產證券化，以及基於併購相關業務需求創新的各類融資產品，並提供綠色通道一站式服務。

大悅城稱，招行作為中糧集團9家戰略合作銀行之一，過去數年與大悅城在公司債、中票、資產證券化、項目融資等直接融資及間接融資上開展廣泛且深入的合作，為公司業務發展提供了大力支持；在目前環境下，該公司將利用好併購融資工具，把握市場機會，甄別優質資產，積極拓展房地產項目的併購，保持穩健的發展速度。

上月底，華潤置地（01109）及華潤萬象（01209）分別與招行簽署併購融資戰略合作協議，招行將分別授予潤地200億元、華潤萬象30億元併購融資額度，以專用於併購業務，品種包括但不限於併購貸款、併購基金、資產證券化，以及基於併購相關業務需求創新的各類融資產品。

保利發展推公司債募98億

此外，保利發展（600048.SH）2022年面向專業投資者公開發行公司債券項目狀態，更新為「已受理」，受理日期為1月24日；該債券擬發行金額為98億元。

龍豐藥房棄佐敦巨店 現每月叫42萬

一向扎根上水的藥房龍頭龍豐集團，在2018年至2019年期間積極在尖沙咀、佐敦及旺角等核心旅遊區擴展版圖，短短一年半內連開6間分店。不過，受到社會事件及新冠疫情連環打擊，最終要縮減分店，位於佐敦莊士倫敦廣場地下逾4800方呎巨舖，在農曆新年後因租約期滿結業，業主最新僅以每月42萬元放租，較原租金低約24%。

龍豐集團在2018年底預租彌敦道219號莊士倫敦廣場地下1至2及6至9號舖，建築面積共4825方呎，月租達55萬元，呎租約114元，租期由2019年2月至今年2月18日。不過，龍豐集團在農曆新年後已提早結業，還原舖位予業主。

面積4825呎 業主未打算分間

上址為面向彌敦道及柯士甸道單邊向街地舖，多年來一直分間出租，租戶包括服裝品牌G2000及便利店等，龍豐集團當年一口氣合併打通承租。

據代理表示，舖位在去年7月開始推出市場放預租，當時因疫情緩和，業主叫租亦較為進取，月租達60萬元，較原租金高5萬元或9.1%。至去年底，龍豐集團決定不續租，舖位叫租隨即降至與龍豐集團一樣的55萬元。踏入2022年，因爆發第五波疫情，加上租戶即將離場，故叫租進一步減至42萬元，較原租金低13萬元或23.6%，但至龍豐集團遷出後仍未聞租出，而暫時業主亦未有打算將舖位分間出租。

翻查資料，龍豐集團在2018年初起，突然在新界以外地區擴充業務，於2018年3月至2019年11月期間，接連租用旺角奶路臣街、西洋菜南街、弼街、尖沙咀北京道、加拿分道及莊士倫敦廣場共6個市區舖位，舖位建築面積1500至9842方呎，月租52萬至250萬元。

不過，龍豐集團是次放棄續租的莊士倫敦廣場地舖，並非首個棄租的市區舖。資料顯示，龍豐集團於2019年5月租用旺角弼街69號地下，建築面積約1500方呎，月租52萬元，呎租約347元，租約為期3年，租金較舊租提高9萬元或20.9%。但該舖僅營業逾一年，在2020年8月便宣告結業，提早接近兩年退租。據悉，舖位之後以28萬元租予特賣場，月租大減24萬元，租金大削46.2%。

當年龍豐集團搶租的市區舖中，有一半的原租戶為本地連鎖化妝品店卓悅（00653）。

MAPLE提早21個月撤銅鑼灣舖

在疫情下繼續封關，遊客近乎絕跡，此類售賣藥妝產品的零售商受到沉重打擊，由去年中至今，卓悅在旺角區關閉4間店舖，全部位於區內一線地段西洋菜南街及砵蘭街；尖沙咀廣東道及彌敦道的兩個一線舖位都已關店，同時該品牌未見有任何租舖活動。

另外，時裝品牌MAPLE於2020年底以月租約10萬元租用銅鑼灣駱克道491至499號京都廣場地下4及5號舖，建築面積約2157方呎，呎租約46元。該舖租期原至2023年11月，但租戶近期已退租，較原定租期提早逾21個月離場。

領展（00823）持有的赤柱大型商場赤柱廣場有意放售，帶動同區商住項目獲投資者追捧，位於赤柱新街一幢樓齡約55年的舊樓，以約1.8億元售出。

市場消息指出，赤柱新街3至5號全幢，為一幢6層高舊樓，樓齡約55年，總建築面積約7063方呎，以約1.8億元成交，呎價約2.55萬元。物業地下由連鎖個人護理店屈臣氏租用，連同5層住宅，每月租金約17萬元，以成交價計，回報約1.1厘。

據資料顯示，原業主於1966年透過換地取得上述地皮，2007年由呂景成（LUI KING SHING VICTOR）成為遺產執行人取得物業，呂景成與香港渣甸山居民協會會長同名；呂景成父親呂賢藻早年代理顏料及布疋致富，1958年與郭得勝、馮景禧及李兆基等人合作創立永業有限公司，在5年間發展逾40幢住宅及工業大廈。

觀塘50工作室5000萬沽

另外，理想集團把觀塘開源道63號福昌大廈12樓全層分間成71個工作室命名為CENTRAL at Kwun Tong出售，建築面積190至720方呎，有買家斥5000萬元大手購入50個工作室，涉及總面積約7714方呎，呎價約6482元。

第五波新冠肺炎疫情肆虐，北角區連錄蝕讓及低於估價成交，其中柏蔚山一個低層單位，近日以2068萬元易手，業主持貨不足4年，賬面虧蝕190萬元或8.4%。

世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，柏蔚山3座低層E室，實用面積877方呎，3房間隔，近日以2068萬元易手，屬市價，呎價23580元。原業主於2018年6月以2258萬元購入自住，持貨不足4年轉手，賬面蝕190萬元。

明園大廈980萬低估價9.6%

至於同區明園大廈亦有業主肯讓步減價，並即獲用家承接。中原地產高級分區營業經理施長達指出，明園大廈1期中層29室，實用面積724方呎，3房間隔，原業主放盤一星期即以980萬元把單位易手，呎價13536元，成交價較銀行估價1084萬元低9.6%。代理指出，原業主2002年以204萬元買入單位，持貨20年，賬面獲利776萬元，升值3.8倍。

疫情持續升溫，海景單位同時減價謀售。世紀21日昇地產執行董事黃文龍稱，北角海峰園崇峰閣高層E室，實用面積685方呎，2房間隔，物業1月放盤叫價1420萬元，終減價60萬以1360萬元成交，呎價19854元。

上述單位經銀行估價約1518萬元，成交價較估價低約10.4%。原業主2011年以778萬元購入單位，持貨約11年，賬面獲利582萬元，升值75%。

上月商廈市場表現平穩，美聯工商舖（00459）資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，全港五十大指標甲廈成交量回升至10宗，當中包括兩宗逾億元分層甲廈買賣，指標甲乙廈售價則個別發展，分別按月下跌2.5%及上升1.8%。

空置率方面，整體甲廈空置率雖然仍然處於高位，但空置情況輕微緩和，全港整體指標甲廈空置率由2021年12月的9.6%下降至2022年1月的9.1%。當中灣仔/銅鑼灣區指標甲廈表現較為突出，空置率連續6個月錄得下跌，最新報7.8%，東九龍則繼續高見14.3%。

另外，甲乙廈租金同樣受壓，1月整體甲廈租金按月回落1.2%，乙廈租金則按月下跌0.2%。上月最大宗的租務成交個案為Fedex以每月約131萬租用觀塘友邦九龍大樓中層及低層全層，總面積為48546呎。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，本港疫情轉差，政府收緊防疫措施，再加上不少辦公室都改變為在家工作的營運模式，企業或會減慢租用寫字樓的步伐，對短期寫字樓租務活動仍有影響。

另由於第五波疫情襲港，中港通關進一步押後，相信投資者會趨向觀望態度，後市成交及租務會維持窄幅上落。

土地註冊處資料顯示，薄扶林道翠林苑錄8宗成交登記，每伙金額3,600萬至3,710萬元，以單位面積1,313平方呎計，成交呎價約2.74萬至2.83萬元；另涉一批車位，每個約190萬至225萬元，即收購價共約3億元。

據了解，翠林苑於1983年落成，樓齡約39年，全數提供8個單位及12個車位，由於業權組成相對簡單，故吸引財團出手收購。資料顯示，項目現有樓面約10,504平方呎，故收購呎價約2.86萬元。

最多可重建33165呎

項目地盤面積約6,633平方呎，以同區地積比5倍計，最多可重建樓面約33,165平方呎，不過重建方須向政府申請補地價。

不過，有熟悉舊樓收購人士指出，相關地皮雖然規劃地積比為5倍，但是受限於薄扶林一帶不准許批地及補地價的行政措施（Pok Fu Lam Moratorium），政府近年甚少批出該區舊樓作高密度重建。

2022年首月的中原大灣區指數報123.11，較上月下跌1.46%，連跌五個月，創11個月新低。12個指數當中，3升9跌，三個升幅的指數由0.07%至2.02%，九個下跌指數，跌幅由0.24%至6.16%，香港指數1月份微跌0.3%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，1月份臨近春節，令大灣區各城成交量同告下跌，加上內地調控持續，物業市場依然買賣兩閒，成交量跌導致樓價繼續受壓。香港第五波疫情嚴峻，政府收緊防疫措施，睇樓量及成交量嚴重萎縮，陳永傑料二月份香港樓市指數下調幅度將擴大。

第五波疫情衝擊下，蝕讓個案蔓延至非住宅項目，土地註冊處資料顯示，九肚山玖瓏山地庫停車場雙號車位，剛以300萬元易手。原業主於2019年於二手市場以400萬元購入相關車位，是次易手大幅貶值100萬元。

其次，西營盤乙級商廈啟正中心高層1室，建築面積約437平方呎，原業主2018年以450萬元購入，剛以430萬元易手，帳面蝕讓約20萬元。

香港房屋供不應求情況未見改善，據屋宇署資料，去年12月私人住宅落成量共涉及1,762伙，較11月份1,295伙按月上升約36.1%，並創7個月新高，但總結全年落成量只有14,386伙，比起2020年20,892伙大跌約31.1%，亦未能達到差估署今年初的目標18,230個。去年12月5個落成項目中，包括3個較具規模的分別為明翹滙(776伙)、KOKO HILLS(495伙)、利奧坊·曦岸(488伙)。

另外，屋宇署同時公布私宅動工及落成情況。去年12月動工量有81伙，來自何文田太子道西264至266號(80伙)，以及半山區寶珊道30號(1伙)。由於11月時動工量高達4,840伙，在基數較高下，12月數字大幅回落98%。不過總結全年，私宅動工量仍達18,859伙，較2020年全年的6,704伙增加1.81倍，創2017年以後的4年新高。

文輝道舊地王獲批建洋房

屋宇署資料又顯示，去年12月共批出15份圖則，其中亦包括舊地王紀錄山頂文輝道9及11號，獲批建4幢4層高洋房、以及1幢12層高分層住宅大廈，總樓面涉約14.49萬方呎。至於由信置、嘉華、嘉里及招商局置地合作發展之將軍澳日出康城第13期，亦批建4幢58層高連康樂設施的住宅大廈，另設1幢1層高的會所，總樓面涉及約156萬平方呎，為批則中規模最大項目。而萬科香港大埔馬窩住宅官地，亦准建7幢11至17層高住宅，另連康樂設施的大廈，涉約76.96萬方呎。