營建成本大漲，造成近年台北市熱門的危老改建幾乎陷於停滯。台北市迄今危老建照核准率僅有64％、危老建照開工率僅60％，在全台排名後段班；業者分析，造價大漲、台北市多小基地案，加上危老案起造人財務體質參差不一，難以應付危老開工期壓力，超過六成的危老建照躺在程序中未申報開工。

台北市迄今有718件危老申請案、643件核准，近九成危老重建計畫核准率，均居全台之冠，不過危老案申請建照的509案中，迄今僅有64％建照核准率，遠低於其他四都近100％及新北近八成；台北市迄今僅195案申報開工，開工率僅60％，在六都中也只高於新北市。

東龍不動產董事長王棟隆表示，近年營造成本大漲，以東龍日前推出的「東龍小巨蛋」案來說，造價從每坪18.5萬，上漲至發包時達23.5萬，二年造價漲三成，起造人成本大增，等於原本地主能分回的面積變少，只得重新回頭和地主重談條件，造成實質動工的比例相當低。過去二年一窩蜂投入危老工作站的仲介業者、土地開發業者、建築師，如今不少都退場回歸本業。

此外，金融環境緊縮也加深小型建商危老開發的難度，危老改建案雖然不受土建融信用管制限制，然而危老案核准後需一年內申請建照，建照核准後半年內需申報開工，等於一旦危老核准就有18個月內需開工時間壓力，否則銀行便會提高土融利率、縮減成數，造成許多原本臨時合資成軍搶危老財、財務體質不佳的建商卻步，進行中的危老案只得和地主重議條件，或是另尋資金、盤掉案子找人接手、甚至廢照。

彰化縣政府公布三筆設定地上權招租案！其中位於台中海線清水區三案縣有土地的設定地上權招租案，預定4月8日開標。彰化縣財政處表示，近幾年台中海線蓬勃發展，尤其在建商造鎮交屋潮及三井Outlet的帶動下，使整個台中港特定區的商業活動需求轉強。這次招租土地使用分區，屬於第四種及第五種住宅區，可作為大型商場（店）及飲食店使用，可望帶動當地發展。

這是彰化縣政府繼2月23日成功標出三筆高鐵彰化車站特定區區段徵收的可建築用地之後，再一次公告位於台中海線精華區三案縣有土地的設定地上權招租案，以挹注縣庫收入。

彰化縣財政處表示，此次設定地上權招租土地三案，皆位於台中市清水區，緊鄰台中港特定區市鎮中心重劃區，每案的面積約400~600坪不等，按各案面積計算權利金底價，約1,500萬至2,210萬多元，地上權存續期間皆為20年，期滿地上權人得申請延長，存續期間至多10年，地租年息5％。

彰化縣財政處強調，近幾年台中海線蓬勃發展，尤其在建商造鎮交屋潮及三井Outlet帶動區域發展下，再次翻轉整個台中港特定區，此次地上權招租地點，皆緊鄰市鎮中心重劃區，位於港埠路、八德路旁，交通與區位條件極佳，使用分區為第四種、第五種住宅區，可作為大型商場（店）及飲食店使用。

尤其，該招租案配合該區域人口遽增，適合作餐飲、超市賣場等行業，具有發展前景可期的區位，及基地條件俱佳，縣財政處訂於今年4月8日上午10時開標。

面對興建成本難以掌控，高雄上市櫃建商今年將以銷售成屋為主，京城建設（2524）可供銷售入帳新屋總額150億元居冠，去年營收創新高的永信建設（5508）138億次之，隆大（5519）60億元排名第三，至於華友聯（1436）今年入帳則仰賴將完工交屋的二大案，總額約46億元，同時推出總銷共125億元的二個預售案，為未來營收鋪路。

京城發言人周敬恆表示，跟其它建商一樣，面對興建成本難以掌控的局面，今年將以銷售成屋為主，迄今，京城可供銷售入帳的新成屋包括「King Park」、「美術皇居」、「京城凱悅」、「京城大苑」等，合計約150億元。

他說，原本進行預售的「世界心」持續銷售，另一個大樓預售案「京梧桐」，則暫停銷售，因為工期實在難以掌握。

去年營收創新高的永信發言人陳怡均表示，迄今的新案成屋包括「翡翠流域」、「耘川」，及「天睦」等，可供銷售入帳的餘額約18億元，但今年將有四個新案包括51億元的「禾豐」、28億元的「謙樂」、20億元的「晴川」、及21億元的「晴萃」，總銷合計120億元進場，因此，永信今年可供銷售入帳的新成屋總額共有138億元。

隆大總經理洪茂源指出，隆大今年可供入帳的新成屋共有四案、總額約60億元，包括「鳳凰天畝一期」、「鳳凰天畝二期」二個透天建案，總銷合計約20億元，還有總銷約10億元的「隆大鳳凰三期」，以及總銷約30億元的「鳳凰冠」等，「鳳凰冠」約今年9月之前，即可開始完工入帳。

華友聯董事長陸炤廷表示，今年可供入帳的建案，為已預售的「i世界一期」和「H Time」，總銷分別是34億元和12億元，合計約46億元，將從今年6月開始完工交屋。

為了後續的營收鋪路，陸炤廷指出，今年也會推出二個大樓預售案，包括「NEXT21」和「POWER CITY」，總銷各是75億元和50億元，預定今年4月和6月進場預售，完工則要到2023年底和2024年10月。

為防堵企業透過低利發票籌資、資金卻流向房市，在金管會要求下，票券公會初步決議，票券商需對企業發行免保證商業本票餘額占淨值倍數（負債比）設限，以該企業淨值三倍為限。此外，中央銀行升息被認為是打炒房最有效的「藥方」，央行將於下周四（十七日）召開今年首場理監事會議，資深金融圈主管說，我國已具備充分升息條件，問題是央行是在三月或六月出招。

票券公會將在周四理監事會通過企業發票負債比限縮案。據了解，金管會原有意以負債比兩倍為限，但公會認為恐衝擊淨值較低的中小型企業正常籌資運作，建議放寬到三倍、且給三年緩衝期。金管會統計，票券市場免保證商業本票發行餘額二○一六年一月只有七五五九億元，去年十二月初已達一兆五二二八億元。

金管會認為，企業發票負債比愈高，顯示企業財務槓桿愈大、票券商包銷風險大增，一旦違約恐影響票券市場。大型票券商則坦言，金管會的動作主要是瞄準中小型租賃業者，擔心租賃業用低利發票籌資、資金流向房市。

為了遏制炒房，除了金管會要求限縮企業發票負債比，金融圈主管分析，央行先前一連推出四波房市管制措施，「能出得招都出得差不多了」，唯一剩下沒做且還能做的就是利率這把大刀；高房價是民怨之首，央行不太可能沒有動作，在房市信用管制外，央行還有一帖打炒房最有效的「藥方」就是調升利率，因為啟動升息、墊高投資客的炒房成本，才是打炒房的撒手鐧。

金融圈主管認為，從通膨、經濟成長、各國央行動作，及新台幣匯率趨貶等面向觀察，央行沒有不升息的理由，特別是房價居高不下，主要貿易競爭對手國南韓已三度升息，聯準會三月也將啟動新一波的升息循環，今年我國經濟產出缺口不僅會消失，正缺口還可能創下歷史高檔。

至於央行今年若啟動升息對房市的影響為何，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，第一，對目前房貸戶，若升幅不大仍在可負擔範圍內，若是多戶持有人、且擁有多戶房貸，壓力較大；第二，對建商來說，升息直接影響土建融利率，多數業者應有能力負擔，但長期會壓縮中小型建商的生存空間；第三，房東可能因升息而增加成本，進而反映在房租。

至於升息是否為打炒房的撒手鐧？徐佳馨說，打房沒有撒手鐧，也沒有特效藥，居住問題是長年以來的結構問題，並非一朝一夕可以解決，加上這波多頭到目前有經濟基本面挹注，想用利率調控沒有那麼容易，初步估算，房貸利率如果升息到百分之三，壓力就會非常大。

根據六都地政局建物買賣移轉棟數，去年全年的交易熱門行政區前五名落在桃園、北屯、中壢、板橋、中和，其中桃園區移轉量更破萬棟，而根據信義房屋統計房價資料，前三名的交易均價仍在 2 字頭，顯見房價親民條件仍是吸引小資族購屋的重要關鍵。

依統計，2021 年全台六都行政區交易量前五名分別為桃園市桃園區 11688 棟、中壢區 8338 棟、台中市北屯區 9068 棟、新北市板橋區 7548 棟、中和區 6733 棟，而進一步探究房價，信義房屋據內政部實價登錄資料統計 2021 年住宅平均單價，桃園區平均單價為 23.4 萬元、北屯區為 24.4 萬元、中壢區為 21.1 萬元、板橋區 47.6 萬元、中和區 44.4 萬元。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，這五個交易量大的區域都是傳統的熱門交易地區，反應部分小資族雖然面對高房價，但仍希望住在捷運站、成熟商圈的周邊，但相對就是買舊一點、小一點、遠一點，加上搭配三十年期的房貸讓每月負擔減壓。

統計而全台行政區移轉量前三名中，桃園市就佔了兩大行政區，其中桃園區交易移轉棟數去年全年為 11688 棟，為全台之最，信義房屋青埔 A18 店店長張文宗分析，桃園有三多題材，包括重大建設多、重劃區多、工作機會多，重大建設包括原有的機捷、高鐵，現又有捷運綠線興建中，又有青埔、中路、藝文特區等多個重劃區，題材眾多。

桃園市的工業區密集度也很高，就業機會多，加上有元智、中原、中央等多個大專院校，大學密集度高，張文宗表示，許多在桃園讀書的外地族群，畢業後留在桃園成家立業，也讓桃園房市有源源不絕的人口紅利。

此外，桃園市房價相對雙北親民，長久以來吸引北客到此購屋，並透過高速公路、高鐵通勤，張文宗進一步分析，桃園區的移轉量較中壢區多，主因為桃園區離台北地區較近，本來人口密集程度高，近期又因藝文特區等多個重劃區開發，新房子持續吸引民眾購屋，帶動交易量走揚。

台中的北屯區 2021 年全年買賣移轉棟數逾 9000 棟，僅次於桃園區。信義房屋文心中清店店長謝明哲表示，無論官方或民間，在北屯投資的重大建設均多，包括捷運綠線、台中巨蛋、漢神洲際娛樂城等，加上重劃區帶來龐大供給量，吸引剛性需求買方湧入；特別的是，北屯行情屢創新高，但買方有剛性需求，且未來有發展性，仍願意在北屯購屋成家立業。

北部品牌建商揮軍台中搶市，光是去年就有包括華固建設（2548）、皇翔建設、宏璟建設、鼎固-KY等上市建商首度在台中獵地，四家上市建商砸逾150億元獵地，將企業擴張版圖從雙北市擴張到中台灣。

觀察四家建商獵地區位，市中心精華區有建設題材利多重劃區，是北部建商首選之地，選擇插旗台中包括華固、皇翔、宏璟、鼎固-KY異口同聲指出，雙北市精華土地難以取得，加上台中近年區域買氣不錯，才會前進布局。

華固建設表示，會選定台中水湳經貿園區，主因該區擁有經貿生態園區、智慧城兩大規劃，尤其整體開發以近67公頃的中央生態公園為主軸，是面積約26公頃大安森林公園約近1.6倍大，加上2023年水湳轉運中心預計完工，2024年還有會展中心、綠美圖落成，重劃區未來發展可期，才會在先前砸下28.8億元購入園區正對面逾3,000坪土地。

華固建設去年12月購入土地不僅方正、四面臨路，更正對30米寬的經貿路，距中科僅需開車10分鐘，地段優越。公司規劃興建兩大棟住宅產品，總銷初估至少85億元。

皇翔建設去年10月首度插旗台中，就砸下77.58億元取得台中七期市中心2,895.12坪土地，引起市場關注；皇翔建設指出，該地位於市政北一路、惠來路二段交叉路口，為大面積方正土地。由於該地使用分區為商業用地，規劃將推出商用不動產如商辦、飯店、商場等相關產品。

至於鼎固-KY、宏璟建設則是兩強聯手布局台中，去年兩家公司分別在5、12月共同投資買下14期重劃區、七期市中心土地，合計砸約47億元購入逾5,500餘坪地。

北部品牌建商持續擴大插旗台中房市，已經撩動市場一池春水，布局較早的大陸建設，在七期市中心推的兩大案「宝格」、「丽格」一直位居當地的前十大豪宅。

據實價登錄網最新資料顯示，台中七期每坪最貴豪宅由聯聚建設「瑞和大廈」、以社區每坪成交均價72.8萬元位居榜首，其次為大陸建設「宝格」，社區每坪均價68.15萬元。第三是「寶璽天睿」、社區每坪均價為68.05萬元。

俄烏戰火持續延燒，相似的地緣政治關係引爆民眾對台海局勢的憂心，房市信心指標應聲重挫。不過學者分析，俄烏戰爭將推升通膨，房地產又是抗通膨的首選標的，房市多頭格局難以逆轉，推測央行不排除於適當時機再祭管制措施。

2月24日俄羅斯向烏克蘭發動攻勢，正式點燃戰火，在此同時，國際媒體也發現，俄烏緊張情況與兩岸關係有異曲同工之妙，華爾街日報、紐約時報、彭博近期均曾發表相關文章，評論台海局勢。

地緣政治緊繃不僅是嚴肅的政治議題，也會牽動股市、房市表現。中央大學台經中心最新公布的2月消費者信心指數（CCI）調查中，「購買房地產時機」指標便自1月的歷史高點驟跌8.05點，降至115.1點；「未來半年投資股票時機」則在49.7點的低檔水準，月減1.4點。

中央大學台經中心執行長吳大任分析，數據顯示，台灣民眾從俄烏戰爭聯想到台海危機可能帶來的衝擊，導致房市信心大受影響；許多國外媒體指出台灣非常危險，更加深市場的憂慮情緒。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧也說，原本市場對於房市前景信心滿滿，近期股市震盪、房價已處高檔，又來了俄烏戰爭這隻黑天鵝，不確定性遽增，非剛性需求的置產、投資族群態度明顯轉趨觀望。

值得注意的是，儘管信心面受到打擊，台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真認為，俄烏戰事對台灣房市不見得是利空因素。

劉佩真進一步指出，俄烏戰事對台灣經濟無直接影響，較關鍵的是會牽動國際能源價格走勢，如今布蘭特原油每桶已經衝破100美元，若戰火遲未平息，引發輸入性通膨，因應未來物價可能持續上漲的投資策略，國內最有可能出現的劇本還是資金流向房地產，「畢竟房地產是國人抗通膨的首選標的」。

全球通膨升溫將對房市帶來助力，不過劉佩真指出，政策面對房市的影響同樣舉足輕重。

台灣適逢選舉年，劉佩真分析，考量居住正義，政府不太可能選在此時鬆綁房市管制措施，尤其在資金多、抗通膨等題材之下，房市多頭格局難以逆轉，價量仍可能緩步上揚；在此情況下，央行今年仍有機會進一步針對投資、投機客祭出精準打擊措施。

台灣央行即將於3月17日舉行首季理監事會議，是否就會推出第五波選擇性信用管制？劉佩真認為，今年1、2月建物買賣移轉棟數與去年同期持平，考量要師出有名，央行不見得會3月馬上行動，得再觀察一段時間，並檢視通膨發酵的狀況，但「今年有機會再出手」。

都更、危老整建費時，趕不及住宅老化速度。依據內政部房屋稅籍統計資料，全台住宅平均屋齡31年，總共有896.5萬宅，其中有50.1%的住宅屋齡超過30年，六都中住宅老態最明顯的是台北市，平均屋齡36.2年，有71.2%的住宅屋齡超過30年，全台屋齡最大的則是澎湖縣，平均屋齡42.1年。

綜觀房屋稅籍住宅屋齡分布資料，六都平均屋齡在30年上下，平均屋齡最年輕為桃園市26.6年，全桃園市僅34.4%的住宅屋齡超過30年；台中市及新北市平均屋齡逼近30大關，台中市28.7年、新北市29.9年，台南市及高雄市的住宅也有偏老現象，台南市平均屋齡33.2年，有50.7%的住宅屋齡超過30年，高雄市住宅平均屋齡31.9年，全市有51.6%的住宅超過30年。

六都中，台北市屋齡最高，平均屋齡36.2年，在全台住宅平均屋齡最高排行第五高；另外，全台平均屋齡最高的五個縣市，平均屋齡都在36年以上，最老為澎湖縣42.1年，是全台唯一平均屋齡達4字頭的縣市，第二到四依序分別為雲林縣38.7年、嘉義縣38.1年、南投縣36.4年。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，新興重劃區及新市鎮較多的區域，平均屋齡老化的現象較輕微，如桃園市近幾年從航空城到軌道建設，以及企業在園區設廠、物流業進駐布局的話題不斷，各個重劃區推案熱烈。

台中市及新北市近幾年住宅新案量體也不小，市場買氣熱絡更增進新建案推動的速度，儘管住宅數量居六都前三大，屋齡超過30年的住宅比例還在五成內；至於台南市及高雄市雖然房市買氣高，但新案較侷限在部分區域，整體老宅的比例仍偏高。

近年來隨著台北市南港重大建設題材發酵，一橋之隔的新北市汐止也連帶受惠。作為汐止進入南港的門戶，汐止樟樹商圈的生活機能更逐步受到購屋族的重視。信義房屋汐止樟樹店主任何威穎表示，樟樹商圈的生活機能充足、交通發達、學區完善，是大台北地區對抗通膨的新興購屋要地。

汐止樟樹商圈是由樟樹一路、樟樹二路、工建路、大同路一段所圍成的街廓。以區域位置來看，該區距離台北市南港、東湖均僅需五到七分鐘車程，擁有交通地利優勢。此外，汐止樟樹商圈鄰近國道一號、國道二號聯外交通，到宜蘭開車也僅需30~40分鐘，就到頭城交流道。

除了開車外，汐止樟樹商圈在大眾運輸上最方便的是台鐵汐科站，從商圈步行至車站，僅需五至十分鐘，若騎機車不到五分鐘就可抵達。在公車方面可通往南港昆陽捷運站或是汐止市中心。不過多數上班族除了搭乘台鐵列車外，最普遍的通勤方式是騎機車前往南港展覽館站後，再轉搭捷運至台北市中心。

何威穎表示，樟樹商圈的住房普遍分為兩大區塊，一是屋齡30年以上的公寓，另一是屋齡20年左右的華廈。屋齡介於12年至22年間的房屋則相對較少，主因那個年代的汐止飽受淹水之苦，期間的空窗期，建案少，是到後來員山子分洪道啟用後，才解決了汐止水患，開始有新建案。

樟樹商圈相較於福德、康寧等其他社區的發展時程較晚，除了食衣住行等日常生活機能豐富外，較大的特色是KTV、遊藝場等娛樂場所相對較少。對此區的家長來說，樟樹商圈裡有樟樹國小、樟樹國中及實創高中，他們寧可此區擁有健全的學區，也比娛樂遊藝場所更適合學童居住。

以生活機能來看，樟樹商圈區域擁有傳統市場-忠厚市場（早市），另外在大同路一段、新台五路口更擁有美式量販店好市多汐止店，且車程僅幾分鐘，穿過台鐵汐科站又可走到新台五路的遠雄U-Town，這是當地最大商場。另外該商圈擁有新社后橋河堤綠帶，可供民眾閒暇之餘在河濱生態步道、原住民公園或是籃球場等休憩放鬆。

南港區與汐止區雖然僅一橋之隔，開車不到十分鐘，兩個區域的房價差異卻很大。在樟樹灣比較好的區域，機能好的公寓2樓以上物件、且一般屋況（無整理） 的行情，每坪單價約在26萬至30萬元，但若要在南港區找到相等水平的住宅，縱使在研究院路三段較偏僻的社區都找不到。

總體來說，整個樟樹商圈產品多元，包括套房、兩房、大坪數甚至挑高產品都有，目前主要購屋者有六、七成為自住客，其餘三成才是投資客，且購屋客六、七成是在地客，三、四成是外地客，像是台北市南港、內湖、信義、大安區等，又或是部分基隆小家庭，都有穩健的買盤出手，並多以首購、換屋族之剛性需求客戶為主。

東森房屋研究中心統計桃園不動產交易e指通系統發現，龍潭近三年新大樓產品漲幅23.5％，平均單價來到20萬元，2021年最高成交紀錄更突破32萬元；中古大樓漲幅則約1成5，平均單價落在13萬元，2021年最高交易紀錄則落在26萬元；此外，龍潭區土地單價漲幅來到3成，透天產品更是飆漲逾4成。

東森房屋龍潭北龍加盟店洪啟榮店東表示，龍潭主要生活圈可分為行政園區、市中心、龍潭科學園區、大石門、逸園特區以及渴望園區。近年由於中科院人才進駐，加上2021年底龍潭高原交道通車使得區域內自住需求增溫，不僅在地剛性需求高，更吸引到桃園、新北林口甚至台北市之就業民眾外逸至龍潭，顯示台北-龍潭一日生活圈已然形成。

東森房屋表示，龍潭自疫情爆發以來買氣持續升溫，近三年新成大樓產品漲幅約兩成，開價已站上3字頭，區域內指標建案如，運動公園附近的「來德雲鼎」行情落在28~33萬元之間，以及「城丰景」單價亦落在25~31萬元間，總價約800~2100萬元，目前銷售狀況已達8成。

至於龍潭中古屋的行情，東森房屋表示，目前屋齡30年內之透天產品總價落在900~1,300萬元之間，依屋況而定；2~3房、屋齡20年內的華廈產品總價則在800~1,150萬元間；屋齡35~40年間之舊公寓產品行情則在320~400萬元間，其中屋齡15年內、總價1,000萬元內之電梯產品客戶詢問度較高，尤其吸引年輕首購族群。

東森房屋表示，由於2020年龍潭新建案產品推案量大增，使得區域內透天平均總價暴漲500萬，並在2021年市場價格做出修正，平均總價下修100餘萬，但三年間4成之漲幅是如實反映龍潭房市的熱絡。

東森房屋表示，龍潭目前土地市場一地難求，目前市區建地行情單價落在35~45萬元上下，近期最高成交紀錄則在市中心中正路消防隊旁單價達6字頭。東森房屋表示，隨著建商土地取得成本日益增高，未來龍潭新案開價會落在28~38萬元間，且由於素地珍貴，若蓋透天產品總價較不親民，因此龍潭未來將以2~4房總價1,200萬元內之電梯產品為主力。

3月4日晚間，記者從金科地產內部人士處瞭解到，其擬對公司原有區域進行拆分與整合，最終形成9個大區。具體調整如下：將雲廣區域一分為二，廣西區域併入華南區域，雲南區域併入四川區域；江西區域、浙滬區域合併；中原區域、山東區域合併；湖南區域、湖北區域合併；重慶區域、華東區域、華北區域、陝西區域不變。

據悉，公司三級組織架構不變，即“集團-區域-城市”，集團設財務、投資、行銷等職能部門，下設區域公司，區域公司再下轄城市公司。

據該內部人士透露，金科此次調整是結合行業和外部市場環境變化，以及對各區域2022年業務現狀的梳理，對部分區域的管轄範圍進行了重新劃分。主要調整依據即是區域外部市場容量與區域發展預期、區域現有規模與能力適配度、區域管控半徑適度、資源投入產出週期與預期收益等因素，以期通過逐步優化調整地產佈局，實現精准深耕與投資，以及資產運營能力、產品力、管理能力等組織綜合能力的提升。

事實上，在2021年金科地產也曾做過一次組織架構調整，原則上以省為單位劃分各區域，做深耕；原區域中，銷售額有限的兩個省份組成的區域，原則上不拆分。

2020年則是把銷售規模低於50億元和低於30億元的城市公司做了一輪整合，同時按照省份對大區域進行拆分。

3月3日，碧桂園（02007.HK）官方微信號消息，碧桂園控股有限公司與招商銀行(48.700, -1.03, -2.07%)股份有限公司於3月3日簽署《地產並購融資戰略合作協定》。

根據合作協定，招商銀行將授予碧桂園150億元並購融資額度，專用于碧桂園的地產並購業務，業務品種包括但不限於並購貸款、並購基金、資產證券化、以及基於並購相關業務需求所衍生的創新類融資產品。

相比去年成色十足的“金三銀四”，今年的樓市“小陽春”則充滿了不確定性。

從1~2月市場表現來看，2月重點城市新建住宅整體推盤量大幅回落，春節期間儘管多數項目選擇“不打烊”，但“返鄉置業”的熱情已普遍走弱、假期各地市場難言活躍。據中指研究院統計，今年年1月，50城商品住宅成交面積2195萬平方米，同比下降40.5%，環比下降29.6%，市場情緒整體偏低；2月代表城市商品住宅成交面積降幅仍在4成左右，但在政策環境逐漸改善下，一線城市樓市場活躍度緩慢恢復，一線及熱點二線城市市場恢復節奏相對較快。

環滬多城樓市醞釀“小陽春”

受春節假期影響，2月上海新房成交量較1月份出現回落。據上海中原地產資料，2月，上海新建商品住宅成交面積80.9萬平方米，環比減少37.5%。

不過，上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，“今年春節長假上海的新房成交量為10萬平方米左右，從往年情況看，節後復蘇至少需要兩周以上時間。而今年節後第一周成交量就沖到了19萬平方米，已經達到正常水準，2月份成交量最多的一周沖高到30萬平方米。雖然最後一周沒有實現翹尾，但以淡季的標準來看，80萬平方米的成交量實屬不易。”

克而瑞也認為，上海購房需求旺盛，雖然環比回落，但整體仍呈現出供不應求。而前不久上海公佈的2022年首批集中供地資訊顯示，市區多幅優質地塊將亮相，也提振了房企和市場信心。

記者近日調查發現，春節過後，上海部分熱門專案一房難求，甚至千萬豪宅銷售現場排長龍也成為常態。二手房交易也重新活躍，仲介又恢復了扛著展板到街邊等客的熱情。

盧文曦向記者表示，“上海市場成交回暖和高供應密不可分。尤其在改善為背景的市場下，大量中高端房源入市緩解這類產品的供需矛盾。1月社融資料超預期的表現提振了市場信心，信貸轉好對樓市需求會有持續穩定的釋放時間。此外，從時間節點來看，今年首批集中房源應該會很快入市，為小陽春行情做鋪墊。”

從價格上來看，上海2月份新建住宅平均價格51528元/平方米，環比上漲0.23%，同時，上海二手房成交價格也環比上漲0.58%。事實上，環滬多個城市也在暗自醞釀“小陽春”。據中國房地產指數系統百城價格指數顯示，2月常州新房價格環比上漲0.44%、泰州上漲0.25，常熟、揚州、嘉興、金華等城市均為房價漲幅TOP10城市；徐州、常州以及無錫同比漲幅均在5.0%~10.0%。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶指出，長三角城市群二手住宅價格環比漲0.30%，領漲各主要城市群。長三角二手房價已連續3個月上漲，市場持續恢復。接下來各地“因城施策”節奏有望加快。

市場整體表現仍顯平淡

整體來看，大部分城市的樓市寒意仍未散去。春節過後，受住房信貸額度充足、放款週期縮短、房貸利率下調等利好因素影響，部分城市新房市場逐步企穩，但總體成交規模仍處於較低水準。二手住宅方面，受春節假期及疫情等因素影響，市場整體成交熱度仍相對平淡。

貝殼研究院統計，今年1~2月，一線、二線及三四線城市新房成交面積累計同比分別下降25%、38%、48%，其中一線城市對於信貸向好政策的反應較為敏感，累計同比首先回檔5個百分點，二三四級城市累計同比與上月基本持平。

據貝殼研究院統計，今年1~2月全國重點66城商品住宅共成交2907萬平方米，同比下降39%，跌幅略有收窄，結束了連續12個月的同比增速下行走勢。

新房成交價格方面則較為樂觀。中國房地產指數系統百城價格指數顯示，在廣州、上海、合肥等核心城市房價上漲帶動下，2月百城新房價格環比止跌轉漲。雖然2月房價下跌城市為52個，較上月增加6個，但2月珠三角城市群受廣州、東莞房價上漲帶動，新建住宅價格環比上漲0.12%，漲幅居各主要城市群首位。山東半島城市群新建住宅價格環比止跌，京津冀城市群新建住宅價格環比下跌0.02%。

二手房市場也在核心城市帶動下有了回暖之意。2月百城二手住宅平均價格為16009元/平方米，二手房價格結束四連跌態勢，環比上漲0.14%；同比上漲2.72%。除了長三角、珠三角新房價格環比上漲外，各主要城市群二手房市場持續恢復。

曹晶晶指出，隨著樓市相關扶持政策持續顯效，全國房地產市場或將逐步實現底部企穩，3月一線及部分二線城市樓市有望迎來率先恢復。”

從銷售增速來看，百強房企各梯隊均呈現出明顯的下滑態勢，2月單月銷售超百億的房企數量為9家，較上年同期減少19家。

2月百強房企銷售額降幅進一步擴大。

據克而瑞發佈的資料，百強房企今年2月單月實現銷售金額4635億元，同比下降46.5%；1-2月百強房企累計實現銷售金額10484億元，同比下降43.4%，較1月下降2.7個百分點。

克而瑞分析師指出，2月市場銷售繼續下滑，主要受春節因素、疫情和行業信心不足影響。“市場整體供求和成交都沒有明顯轉暖跡象，三四線返鄉置業需求弱於往年，企業推盤及行銷積極性普遍不高。”

從銷售增速來看，百強房企各梯隊均呈現出明顯的下滑態勢，2月單月銷售超百億的房企數量為9家，較上年同期減少19家。

即使是頭部房企，銷售額下滑幅度也不小。據克而瑞資料，今年2月，碧桂園以428億元的銷售額排名行業第一位，但銷售額同比下滑了35.3%；萬科和融創分別以311億元和225億元銷售額，分列第二、三位元，同比下滑幅度分別為29.7%及32.2%。

在TOP30房企中，2月僅首開股份1家房企實現了銷售規模正增長，銷售額同比腰斬的房企達到14家，包括中南置地、雅居樂、世茂集團、綠地、金地、中海等；下滑幅度超過60%的房企有7家，分別為陽光城、正榮集團、濱江集團、中國金茂、龍光集團、金科集團、中梁控股。

銷售業績下滑的同時，受春節假期和集中供地尚未全面開啟影響，2月土地市場持續表現低迷，成交建築面積、成交金額雙雙下跌。

中指院資料顯示，TOP100企業今年1-2月拿地總額1440.9億元，拿地規模同比下降幅度達62.7%。

“從企業前兩月拿地情況來看，超過七成百強房企沒有土地入帳，拿地房企基本被國企、央企包攬，且多數為銷售排名前15的企業。由此可見，償債壓力之下，大部分民企投資幾乎停滯，這將影響到未來銷售；另一方面，財務穩健的企業將成為接下來土地市場生力軍。”前述克而瑞分析師指出。

從新增貨值來看，綠城中國、北京興創投資和華潤置地佔據榜單前三位。今年1-2月，綠城中國以累計新增392億元的貨值居第一；北京興創投資、華潤置地緊隨其後，累計新增貨值規模分別為254億元和222億元。

除傳統招拍掛，伴隨對出險企業專案的承債式收購，相關並購貸款不再計入“三條紅線”等相關利好政策相繼出臺，優質房企還可通過收並購增加貨值。

近期已有招行、交行、華夏銀行等多家銀行，先後在房地產並購方面有所動作。通過發行房地產並購主題債券、與房地產企業簽訂並購融資戰略合作協定等，銀行和金融機構採取多重方式，支援房地產企業合理並購融資需求。

中指院資料顯示，截至2月末，房企發行並購債融資38.2億元，銀行提供並購貸款融資額度480億元、發行並購債50億元，計畫發行100億元。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，儘管近期並購融資釋放較為頻繁，對提振市場信心、增加房企融資管道方面起到了一定作用，但在實際中，相關融資投向並不及預期。“收並購交易複雜，受讓企業持觀望態度明顯，出險企業不願過早出售核心優質資產，導致短期內收並購無法快速啟動。”

“近期雖然政策面有緩和、好轉趨勢，但按目前市場走勢，現在政策放鬆力度與2008年及2014年不可同日而語，還遠不足以扭轉市場的頹勢。特別是在三四線城市以及部分弱二線城市，短期內市場信心和預期仍較為低迷，市場下行壓力依然較大。”上述克而瑞分析師稱。

華西證券分析師也認為，隨著政策在供需兩端的持續放鬆，預計二季度銷售有望回升，但仍將維持負增長的趨勢。

內房債務問題懸而未決，但即將面臨美元債本金到期小高峰。截至目前，本港上市的內房企業，在3及4月仍有高達至少80億美元（約624億港元）債券未贖回或延期。在今輪危機有份參與債務談判的富事高（FTI）財務諮詢及企業重組部資深董事總經理何翃嶠（Jason）表示，債權人對拖字訣感不耐煩，多數傾向速戰速決，趁本金到期定出解決方案，並相信大部分內房老闆都願意還債，只是過去多時雙方缺乏信心，才陷談判僵局。

內房去年債務危機多數未按時支付債息而違約，但現時或見真章，因已踏入本金到期高峰期。根據債券市場上市的美元債，統計在港上市內房企的債券到期情況，當中共有至少16家企業的美元債將於三、四月本金到期，截至目前仍未作處理的規模約80億美元，在到期時或須償還巨額本金。

期內最龐大的美元債發行人為中國恆大（3333），有2筆美元債分別在本月23日及下月11日到期，本金為20.25億及14.5億美元，合共34.75億美元（約271億港元）。不過亦有企業各師各法，提早處理即將到期債務，包括中駿集團（1966）近日表示，已就本月到期的5億美元債，分批提早贖回，並已匯出餘下本金連利息以準備償還；金輪天地（1232）就指，已就三筆今明兩年未償還的4.45億美元債，與85%債權人達成重組協議，可將到期日延期。

談判僵局在於缺乏信心

多家內房正不斷跟債權人角力，對於債務何去何從，Jason接受本報訪問時表示，內房企一直以來的處理債務手法，主要是進行交換票據及徵求同意，即是將債券延長期限或更換條款，「但呢招已經玩咗半年至九個月，投資者都唔耐煩」，目前債權人主流傾向盡快定出債務重組方案。

Jason指，FTI的企業融資部門，過去都有參與發行人及債權人之間的談判，了解雙方觀點後，發現問題核心在於缺乏溝通與信任。他指出，由於美元債的索償權益較境內債的順序為低，內房企難以隨便動用資金，往往較難坦誠與債權人定出解決方案，加上小部分公司選擇「走數」，亦加深雙方芥蒂。

雙方讓步可挽回誠信

但他強調，內房企欠債不還的印象純粹誤解，因為很多老闆都是白手興家，仍然打算日後東山再起，「班老闆本身好窮，佢哋成功係拚搏返嚟，真係一蚊一蚊咁賺，唔會因為咁就放棄（地產行業）」，故為了日後融資便利，均有誘因管理好誠信。

Jaosn認為，要挽回雙方誠信不難，「好簡單，你（內房企）話畀我聽下年賺到幾多錢就得」，而債權人亦願意「多多少少都搞掂佢」，目前雙方是個契機作出讓步，「要取個平衡點，始終要做削債、有大規模重組，未必係咁完美嘅結局。」他又建議，由於今輪內房債務危機橫掃整個行業，最受影響必然是大型國際金融機構，由這些大戶牽頭定立一個重組模式，相信對整個行業有正面作用。

近期內房監管有鬆綁現象，加速行業整合，富事高（FTI）財務諮詢及企業重組部資深董事總經理何翃嶠（Jason）認為，內房行業最壞情況未到，但市場已是時候掀起收購潮，「戰場」亦正擴至海外資產，料起碼持續半年。

他指出，近月FTI接到處理內房問題的諮詢較過去兩年頻繁，而目前市場正迎來收購潮，對具實力的企業而言是個機遇。他指出，除了近期中國境內四大國有資產管理公司介入內房重組，以及國企內房公司收購資產等之外，國際投資者則正將目光投放在海外物業身上。

他解釋，一些在英、美、澳、加等優質用地，過去由內房公司高價奪得，但最近因資金斷鏈而淪為爛尾樓，一直為大型基金所覬覦，多個項目將會低價轉手，相信有關情況會持續至少半年。

未來中型內房難生存

Jason認為，內房行業仍然處於低谷，「雖然大家已經無期望，但仲可以絕望」，估計債務危機仍要時間發酵，有待一些債務重組方案出爐，以及市場發債融資回暖，才會出現轉機，估計整個行業要在2023年下半年重拾上行周期。

他估計，隨著未來不斷收購合併，內房生態將走向兩極，「一係大型公司或者國企，一係小型但好穩健公司，過去擴張好快中型公司比較難生存，唔會有咁多渾水摸魚。」他補充，有些小型內房企財力不雄厚，但未受今次風波太大衝擊，主要其商業模式只專注發展一個地區或一個板塊，料日後亦是行業復甦的一個方向。

永義國際(01218)和其非全資附屬公司高山企業(00616)聯合公布,高山與獨立第三者瑞錦訂清償契據,瑞錦以轉讓一個元朗物業予高山,而高山免除瑞錦貸款協議責任,以及將轉讓債務轉讓予瑞錦.

高山企業指,該物業位於新界元朗田廈路旁的支路沿線,地盤面積為約2.79萬平方呎.根據物業估值師及獨立第三方威格斯初步估價,該物業於2月28日價值為4,000萬元.至於轉讓債務包括3名屬獨立第三方的借款人,涉及尚未償還本金及利息責任約3,071萬元.

永義和高山企業指,透過訂立清償契據,將不再於貸款協議及就轉讓債務面臨信貸風險,並使其物業組合多元化.經考慮清償契據條款和條件,永義董事及高山董事分別認為,清償契據乃按一般商業條款訂立,且屬公平合理.

綠城中國(03900)公布,2月銷售額約115億元(人民幣．下同),同比下降約38.83%,銷售3,635套,銷售面積約46萬平方米,每平方米均價約2.49萬元.

該集團指,2月銷售額約211億元,同比下降約36.64%,銷售面積約84萬平方米,其中歸屬該集團的權益金額約106億元,而於2月底累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約65億元,其中歸屬該集團的權益金額約32億元.

該集團指,2月以綠城品牌銷售的代建管理項目銷售額34億元,銷售面積約27萬平方米,首兩個月代建項目累計銷售額63億元,銷售取得合同銷售面積約45萬平方米.

中梁控股(02772)公布,連同合營企業及聯營公司在內,2月銷售金額約64.1億元(人民幣．下同),同比下降約62.29%,銷售面積約66.4萬平方米,每平方米銷售均價約9,700元.

該集團指,今年首兩個月累計銷售金額約148億元,同比下降約51.95%,累計銷售面積約146.5萬平方米,每平方米銷售均價約1.01萬元.

中原建業(09982)公布,受河南省疫情影響,2月銷售額11.33億元(人民幣．下同),同比下降44.2%,銷售建築面積約19.49萬平方米,同比下降46.7%,每平方米均價5,813元,升4.6%.

該集團指,今年首兩個月銷售額21.77億元,同比下降40.1%,銷售建築面積約35.85萬平方米,同比下降43.2%,每平方米均價6,074元,升5.6%.該集團指,2月新增1個項目,建築面積6.8萬平方米.截至2月28日擁有261個在管項目,總建築面積約3,074萬平方米.

時代中國(01233)公布,連同合營項目在內,2月銷售額約25.16億元人民幣,同比下降約30.3%,建築面積約14.7萬平方米.

該集團指,今年首兩個月銷售額約96.04億元人民幣,同比下降19.23%,建築面積約57.9萬平方米.

早前香港零售管理協會要求政府6個月內禁止業主追討租金，工商舖中小業主大聯盟認為，該協會針對業主是「搞錯對象」，會產生更多社會矛盾，並指出應該共同呼籲政府撤回此條例立法，改為撥款資助商戶和業主，並作出租金擔保，此舉既可挽救商戶，又可保住打工仔飯碗，相信各方面都可以接受。

促撥款資助商戶

大聯盟表示，就零售管理協會描述商戶交租情況有糾正的必要，根據紀錄顯示，今年2月份大部分租客已沒有繳交租金，3月份更加是絕大多數沒有；事實上從去年12月份及今年1月份開始，有許多商店已經開始欠租。

大聯盟又稱，疫情下政府實施防疫措施，商戶營商環境惡劣可以理解，要挽救經濟、減少商店倒閉及其引致的失業潮，最佳方法是業主、商戶共同協商，有誠信的租戶自然希望可以寬減租金，不必累積一大筆租金才交付，因此洽談減租與即時交租屬最適合做法，相信大部分業主都樂於作出寬減。

本港公私營住宅新增供應比例已由六四比改為七三比，加上政府推地數量減少，去年私樓單位落成量減少31%，只達原先目標的79%，團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺認為，政府應放寬公私營七三比的規定，令私人發展商參與土地共享先導計劃的意欲提高；靈活度增加後，應視乎每宗申請作個別考慮，例如政府投入較多基建，便相應增加項目的公營樓面，相信這做法更為務實。

誘導發展商參與土地共享

土地房屋供應問題要政府設法解決，立法會議員、團結香港基金高級副總裁兼公共政策研究院院長黃元山指出，政府《財政預算案》及賣地計劃突顯出私人補地價土地已成為未來土地供應的重要來源，故提倡善用私人發展力量推進樓宇建設加快供應，而政府應擔當促進者的角色。

基金會表示，應容許更多市場主導的發展，再度建議新發展區興建第一期時，便應允許往後二、三期的私人土地補地價或換地申請；同時，應以標準金額補地價，以及恢復私人參建居屋（PSPS）模式且擴大應用範圍等，以加快填補房屋供應不足的缺口。

其他建議包括祖堂地轉售門檻，應由目前需要全體男丁100%同意，改為市區重建強拍般只要80%同意便可，並檢討機制探討補償金如何分配；建議推行土地債券，以及允許私人自行集合土地後才與政府換地作大型發展。

葉文祺補充，近年由政府主導的土地供應來源愈來愈少，2021至22年度私人住宅土地約2萬個單位供應中，政府賣地、鐵路項目及市建局項目合計只佔約8000伙，為十多年來最少，其餘大部分的供應來自私人換地發展以及重建項目，相信要依賴私人發展商土地供應的趨勢，在未來4至5年內都不會有大轉變。

透明機制減官商勾結質疑

談及有關建議可能惹來政府向發展商輸送利益的質疑，葉文祺說，首要是房屋供應增加，私人力量對整體社會有利益，而且政府鬆綁後補地價收入將會增加，是政府、發展商及社會三贏；放寬公私營比例方面，只要機制透明，向公眾解釋清楚為何會得出有關比例，可降低官商勾結的質疑。

上月估值無一錄增長 爆疫後首見

新一波新冠肺炎疫情在今年2月農曆新年後大爆發，政府進一步收緊防疫措施，經濟活動同受影響，樓價持續回落。本報透過滙豐銀行和中銀香港（02388）的網上估價系統，追蹤15個主要屋苑的27個相關單位截至2022年2月網上估價走勢，發現兩間銀行均沒有單位提高網上估價，情況料為2020年本港爆疫以來首見。中原按揭董事總經理王美鳳預計，3月銀行的網上估價將進一步下滑。

滙豐手起刀落 康怡兩月跌6%

本報追蹤的27個單位，其中15個於今年1月滙豐銀行網上估價錄得按月回落，幅度由0.15%至4.99%；惟2月網上估價按月回落的單位數目增至25個，按月增加66.7%，下調幅度則為0.19%至2.69%。降幅最大為鰂魚涌康怡花園H座中層3室，實用積524方呎，2月的網上估價跌穿800萬元，至797萬元，呎價15210元，較1月的819萬元回落2.69%，相對去年12月的849萬元更大幅調低6.12%。

此外，鰂魚涌太古城天星閣中層A室，實用面積580方呎，2月滙豐銀行的網上估價為1228萬元，呎價21172元，按月回落2.46%，跌幅雖然小於康怡花園，但該單位的網上估價相對去年12月的1311萬元，已累計被調低6.33%，幅度冠絕被追蹤的27個單位。

至於今年1月網上估價遭滙豐銀行勁劈4.99%至2036萬元的鴨脷洲海怡半島13A座高層H室，2月網上估價再被調降10萬元或0.49%，至2026萬元，相對去年12月的2143萬元累積降幅達5.46%。

統計顯示，今年1及2月網上估價均遭滙豐銀行調低的14個屋苑單位，佔追蹤單位總數的51.9%。

滙豐銀行今年1月網上估價持平的單位有10個，按月錄得升幅的單位有2個；2月持平屋苑僅2個，且未見有單位網上估價獲上調。

中銀連月削第一城 低見600萬

另一方面，中銀香港網上估價2月有9個屋苑單位按月回落，較1月的4個，增加5個或約1.3倍，估價按月降幅為2.44%至3%。當中實用面積327方呎的沙田第一城29座高層G室，2月網上估價低見600萬元，呎價18349元，按月回落2.44%；該單位更是中銀香港唯一一個連續兩個月網上估價都有調低的單位，累積降幅達5.36%。

中銀香港今年1月網上估價大致不變的單位佔21個，2月則有18個，按月減少3個。至於1月網上估價錄得上調的單位有2個，2月則欠奉。

王美鳳指出，農曆新年後第五波疫情急速惡化至嚴峻的地步，樓市交投及價格都受影響，因為防疫措施收緊，市民自覺性也提高，盡量不去睇樓，業主除非急賣否則不會讓準買家入屋，令成交量大受影響，2月市場交投明顯減少，並且以減價成交個案主導，「2月有好多減價成交會逐步在3月反映出來」。她估計，3月樓價平均跌2%，個別屋苑的減價個案多，減幅甚至會達3%至5%，並逐步在短期估價走勢反映出來。

不過，王美鳳認為，由於市場有剛性需求，待疫情緩和及受控，樓價下跌走勢將會扭轉。

第五波疫情惡化，部分業主心態轉弱，不惜平手或蝕使費離場。鰂魚涌太古城一個高層單位以980萬元易手，計及使費料損手約50萬元，為近期屋苑首宗明賺暗蝕個案。觀塘凱滙一個2房單位，成交呎價19088元創該屋苑二手新低，兼屬首宗計及使費平手離場的個案。

美聯物業區域營業董事施衍銘表示，該行剛促成鰂魚涌太古城唐宮閣高層A室成交，實用面積為489方呎，2房間隔，成交價980萬元， 呎價約20041元。原業主2019年3月以約975萬元購入上述物業，轉手賬面獲利約5萬元或0.5%，但計及使費則蝕約50萬元，為近期太古城首宗明賺暗蝕個案。

資料顯示，屋苑對上一宗蝕讓成交在去年5月錄得，為廬山閣高層A室2房單位，實用面積518方呎，以1070萬元成交，原業主持貨約3年賬面損失65萬元或5.7%，連同使費料更輸257.3萬元。

凱滙呎造19088元 二手新低

利嘉閣地產高級經理黃民傑透露，該行新近促成凱滙3座低層M室二手成交，實用面積約592方呎，2房間隔，成交價1130萬元，呎價約19088元，呎價創該屋苑二手新低。

代理稱，因業主急於套現，上述單位呎價較現時市價平近1500元或約7.3%。原業主於2019年1月以約1072.4萬元購入單位，持貨滿3年，轉手賬面賺約57.6萬元或5.4%，若計及雜費支出，為該屋苑首宗平手出貨個案。

美聯首席聯席區域經理翁凱傑指出，該行最新錄得沙田碧濤花園百利閣低層E室成交，單位實用面積662方呎，3房間隔，成交價708.8萬元，呎價10707元，成交價較市價低約8%。原業主早於1995年2月以305萬購入上述單位，賬面獲利403.8萬元，升值約1.3倍。

中原地產高級分區營業經理賴思沛透露，該行剛促成大圍壹號雲頂6座高層D室，實用面積1014方呎，3房間隔，附約200萬元靚裝修，以2122萬元易手，成交價創同類單位新高，呎價20927元。原業主2017年以1598萬元買入單位，持貨5年賬面獲利524萬元，升值33%。

本地新冠肺炎疫情加劇，市場錄得舖位撻訂個案。深水埗青山道一個現由咖啡店租用的地舖，去年11月曾以1460萬元售出，但交易在上月取消，雖然舖位隨即於上月底以1300萬元重新售出，惟要賣平160萬元，跌價約11%。

1300萬易手 回報3.3厘

據了解，青山道3至5號建新大廈地下E舖，建築面積約800方呎，原本於去年11月以1460萬元賣出，呎價約1.83萬元。不過，舖位於上月取消交易，估計買家損失約146萬元訂金；原業主以1680萬元重新放售。

消息透露，舖位迅即在上月底重新售出，作價較之前下跌約11%至1300萬元，呎價約1.63萬元。舖位現由咖啡店以每月3.58萬元租用，租金回報約3.3厘。雖然舖位3個月內賣平160萬元，但若扣除原業主殺訂146萬元，實際賣平14萬元。原業主2012年4月以4750萬元買入建新大廈地下C、D及E舖，近年逐步把舖位出售，連同最新成交在內，3個地舖已悉數賣出，共套現4580萬元，賬面虧損170萬元或3.6%。

李根興2590萬疫市掃兩舖

另外，盛滙商舖創辦人李根興在嚴峻疫情下繼續買舖，近日斥資2590萬元購入尖沙咀及筲箕灣共兩個地舖。李根興表示，以2050萬元交吉買入尖沙咀金巴利街3號金利大廈地下A舖，建築面積約800方呎，呎價約2.56萬元。原業主於1985年以75萬元買入，現由遺產執行人出售，持貨37年，賬面升值1975萬元或逾26倍。

同時李根興又斥資540萬元購入筲箕灣愛民街10號地舖，建築面積約1000方呎，呎價約5400元；現租客為車房，月租1.6萬元，回報約3.6厘。原業主於1972年以約16.16萬元買入，近期成為遺產物業，持貨50年，升值逾523.8萬元或逾32倍。

淺水灣住宅地 擬打造成超豪宅收租

爪哇 （00251） 疫下仍以破全港官地呎價紀錄，投得淺水灣南灣道住宅地，集團營業部總經理陳愷鑫接受本報專訪表示，有意把地皮打造成超級豪宅作收租，不排除獨資或合資形式再角逐地王級數地皮。

第5波疫情大爆發，市場揣測發展商在投地上會否轉趨保守以保留實力之際，老牌發展商爪哇控股，上月卻以黑馬姿態斥資逾11.88億元豪奪淺水灣南灣道住宅地，每平方呎樓面地價逾6.2萬元，破全港官地呎價紀錄。

南灣道項目 引入ESG元素

陳愷鑫表示，淺水灣對上地皮供應追溯至約10年前，加上南灣道地皮擁海景優勢，集團計劃把用地打造成1至4幢洋房或別墅式的超級豪宅，設計上着重環境、社會和企業管治（ESG）元素，包括採用更多環保建築材料，以及在園林設計中添加更多環保元素，預期總投資額約16億元，冀望項目落成後呎租可創市場新高。

他指出，該用地位於斜坡上，地基及建築成本較高，現場還有些雜項需要處理，預期工程較繁複，有關因素均需克服，估計整個項目建築需時4至6年。

爪哇控股近年並非官地中標大熱，但囊中物不缺地王級數，包括2017年11月夥拍會德豐地產、信置 （00083） 等合組財團，以173億元投得長沙灣住宅地王（現為維港滙項目），售價一度貴絕全港官地。陳愷鑫解釋，本港土地供應緊絀，市區豪宅地皮更加買少見少，集團看好超級豪宅市場，特別是擁有景觀優勢的項目，認為市場對該類項目仍有需求。

他直言，集團未來會採多方位發展策略，除物色寫字樓、酒店及工廈投資機會，住宅發展重心將放在港島及九龍傳統豪宅區，包括山頂、九龍塘等，冀望可在該等珍貴地段打造罕有超級豪宅。

壽臣山道東1號 年內推3洋房

他亦不排除繼續物色地王級數地皮發展機會的可能性。陳愷鑫表明，集團會視乎每幅用地面積，對於規模較大的地皮，傾向採用與其他發展商合作方式角逐，相反，規模較小的地皮會獨資投標，如情況合適，不排除會角逐地王級數地皮，但強調「大家自己計自己數」。

爪哇控股現時手頭共有4個住宅項目正推售或展開規模工作，除前述的合作項目維港滙已售出約700伙，尚餘約737伙待售外，港島南壽臣山道東1號及東半山渣甸山的豪宅項目的銷售計劃亦正推展，當中壽臣山道東1號發展商傾向惜售，今年只會推售2至3幢洋房。至於渣甸山項目已進行前期準備工作，預料今年底有進一步消息。

疫情衝擊零售業 上月商舖租賃成交宗數減46%

疫情下本港零售業大受衝擊，街舖售價亦一落千丈。盛滙商舖基金近日斥2,590萬元，連環購入港島筲箕灣及九龍尖沙咀兩個市區地舖，其中筲箕灣愛民街舖位更大幅減價約32.5%，建築呎價僅約5,400元，有機會是港島區呎價最平街舖。有地產代理指，現時確診染疫人數居高不下，市面人流稀少，會持續影響舖市。

繼上月買入土瓜灣浙江街舖(3,000萬)及粉嶺聯和墟和隆街舖(1,900萬)後，盛滙商舖基金近日再連環買入兩間街舖，分別位於尖沙咀金巴利街舖及筲箕灣愛民街舖，4個舖位合共涉及成交金額7,490萬元。其中剛買入的筲箕灣愛民街10號地舖，建築面積1,000呎，成交價540萬元，折合每呎僅5,400元，較絕大部分住宅樓宇呎價更低，有機會是港島區呎價最平街舖。李根興表示，該舖屬遺產物業，原業主於1972年以16.155萬元買入。據他透露，原業主叫價800萬元，最終因應市況大幅減價260萬元，減幅達32%，以540萬元成交，成交價低市值約25%。他直言，今次購入的原因只因一個字「平」，指單位呎價等於樓上住宅的一半，是他自2009年買舖以來最平呎價。

據了解，愛民街屬筲箕灣一條內街，平時人流不算暢旺，附近樓盤峻峰花園，平均呎價約1.7萬元。愛民街過去少有街舖交易，較近期的一宗公開放盤，為2017年非牟利慈善團體透過代理行，以公開要約方式出售愛民街新利大廈及鴻利大廈高層地下6號舖及入則閣樓，總面積3,796方呎，當時市場人士對物業估值約2,900萬元，即每方呎為7,640元。

同區樓盤平均呎價1.7萬

事實上，受第五波疫情拖累，投資氣氛大受影響，2月份商舖成交及租賃宗數均明顯下跌。中原(工商舖)統計，2月份僅錄得約92宗舖位買賣成交，比1月份減少約8%，較上年同期下跌約17%，為自2020年11月後單月新低；租賃宗數亦僅錄得約200宗，較1月急跌約46%，同比減少約39%，並創兩年來新低紀錄。買賣成交跌幅較少，相信因市場不乏投資者趁低吸納舖位所致。

商舖租賃成交金額亦難逃跌勢，2月份總金額約2,742.94萬元，按月減28%，同比下跌21%。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，新冠疫情確診數字每日創新高下，市民減少外出消費，對舖租市場帶來即時影響，對租務打擊較買賣更嚴重。踏入3月份政府或將推出全民檢測，更有傳聞或實行「禁足令」，相信3月份市面人流會繼續稀少，持續影響舖市，舖市租買氣氛將急跌。

料第二季過後才見起色

新一年財政預算案宣布將推出新一輪電子消費券計劃，第一期將於4月份發放，但潘氏料屆時疫情仍未緩和，防疫措施未鬆綁，市民仍為防疫做工夫，難以振興整體經濟，估計需待第二季過後舖位市況才會漸見起色。

實際上，舖市於去年12月開始已有走下坡之勢。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，工商舖2月份註冊量錄427宗(主要反映1月份市況)，按月下跌約19.3%，註冊金額則錄48.29億元，按月急跌約47.8%。

業界：食肆結業影響舖市

美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪表示，雖然第五波疫情死亡率不及上幾輪，但每天確診人數數萬，對舖市的影響明顯較兩年前大。「對許多港人來說，上幾波疫情因受感染人數少，都屬於距離較遠的事情，但今次是『殺到埋身』，加上嚴厲防疫政策下人流大幅減少，直接令許多店舖生意一落千丈。」以餐飲業為例，疫情下許多市民都寧願在家煮食或叫外賣，對餐廳生意影響明顯較之前大，一些知名食府更索性關門。對於政府將進行全民檢測，他期望疫情能因此得以受控，屆時積聚的購買力將浮現，出現「報復式消費」。他指，「現在一定會較辛苦，但幾個月後如果疫情受控，後市仍未至於太悲觀。」

本港疫情爆發，拖累樓市交投，無論新盤及二手交投僅維持在低水平，其中十大屋苑僅錄得5宗成交，按周大跌50%，二手市場受疫情影響，睇樓幾乎停頓，個別屋苑如鰂魚涌太古城出現明賺實蝕個案；屯門寶怡花園亦有單位蝕使費，另外亦錄得低市價成交。有業界相信，市場交投於短期內仍會繼續低位徘徊，待疫情放緩才現曙光。
二手市場亦受影響交投轉淡，十大屋苑周六日共錄得5宗成交，較對上周末10宗下跌50%，創近9周新低，零成交屋苑上升至6個，錄得成交屋苑包括鰂魚涌太古城、紅磡黃埔花園、沙田第一城及東涌映灣園。至於鰂魚涌康怡花園、鴨脷洲海怡半島、荔枝角美孚新邨、觀塘麗港城、將軍澳新都城及天水圍嘉湖山莊，均連續兩日陷零成交困局。

黃埔1023萬易手

中原副區域營業經理黎浩棠表示，黃埔花園3期7座低層D室，面積681方呎，以1023萬易手，呎價15022元。利嘉閣高級分區董事關騰達指，映灣園7座中低層A室，面積892方呎，成交價1070萬，呎價11996元。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，疫情大爆發，睇樓近乎停頓，不少業主拒絕供睇樓，部分已預約睇樓的買家亦暫緩睇樓活動，現時用家主導，二手成交以1200萬以內中細價物業為主，可以直接受惠「財爺Plan」，料二手成交量短期內將繼續低位徘徊，待疫情放緩才現曙光。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明指，放寬按保門檻有助市場換樓鏈，然而疫情尚未受控，部分業主拒絕供睇樓，亦有少量準買家因疫情爽約或暫緩入市，只有個別買家趁機「執平貨」，料短期樓市交投仍然受壓，相信一旦疫情有效受控及放寬限聚，累積多時購買力將獲得釋放。

個別趁機「執平貨」

利嘉閣總裁廖偉強稱，本港疫情持續嚴峻，經濟活動近乎停擺，加上現時仍然未有全民檢測的時間表及詳情，市民難免人心惶惶，呈現觀望狀態，導致市場交投淡靜。

港置營運總監及九龍區董事馬泰陽指，疫情確診數字高企，加上近日俄烏衝突愈演愈烈，打擊環球經濟，觀望氣氛濃。市面上仍有準買家積極趁低入市，加上部分業主願意放寬議價空間，整體市場氣氛仍算不俗。馬泰陽預計，雖然疫情陰霾未散，但樓市剛需凝聚，而且已放寬按保，相信一旦情況好轉，積壓的購買力或將爆發，屆時有望出現一二手「百花齊放」的局面。

二手市況低迷，藍籌屋苑出現蝕讓。中原資深區域營業董事趙鴻運表示，鰂魚涌太古城唐宮閣高層A室，面積489方呎兩房望街景，減價160萬或14%，以980萬易手，呎價20041元。原業主2019年3月以975萬購入上址，持貨滿3年SSD鬆綁即放售，帳面僅賺5萬元或0.5%，扣除使費料明賺實蝕離場。

太古城980萬沽明賺暗蝕

祥益高級分行經理黃文樂指，屯門寶怡花園2座低層C室，面積415方呎兩房，新近以465萬沽出，呎價11205元。原業主2018年3月以465萬購入，持貨4年帳面平手離場，扣除雜費料蝕讓。該行高級區域經理黃慶德指，屯門龍門居13座高層F室，面積431方呎，以第二市價350萬易手，呎價8121元。

利嘉閣高級經理黃民傑指，觀塘凱匯3座低層M室錄二手成交，面積592方呎，兩房加儲物室，以1130萬沽出，呎價19088元，比市場呎價低近1500元或7%。原業主於2019年1月以1072.4萬購入上述單位，最近因急售套現，持貨滿3年帳賺57.6萬，若計算雜費支出，估計近平手出貨。

另外，新蒲崗譽．港灣6座低層A室，面積1037方呎，四房套連工人套，望啟德景及少量海景，以1768萬沽出，呎價17049元，成交價較銀行估值低逾100萬。

世紀21北山營業董事嚴智贇表示，北角半山威景臺D座低層3室，面積700方呎，成交價1368萬，呎價19543元，低市價約一成。

疫情嚴峻下，拍賣行於本周亦進行兩場拍賣，並推出16伙物業拍賣，當中包括住宅及工廈單位，其中，忠誠拍賣行於周三推拍6項物業，包括土瓜灣傲雲峰（見圖）3座高層C室，屬銀主盤，單位面積539方呎，另連一個車位，開價1200萬，呎價22263元，此外，西營盤均益大廈2期中層C6室，面積404方呎，同樣屬銀主盤，目前開價470萬，呎價11634元。

至於黃開基亦於周三進行拍賣，推拍9項物業，包括西半山The Babington複式戶，面積1226方呎，開價3650萬，呎價29772元，至於葵涌美聯工業大廈中層E2室，建築面積298方呎，開價130萬，呎價4362元。

屯門怡樂花園毗鄰新盤御半山，前臨大欖郊野公園一帶群山，青山環繞，起居環境清幽，鄰近輕鐵景峰站，且附近設有商場，生活配套齊全。拍賣場中就有價格相宜銀主盤可供選擇，該屋苑第2座26樓E室，面積414方呎，開拍價400萬，呎價9662元，低市價約一成。
低市價約一成

甫進單位，經玄關即達大廳，廳堂方正實用，住戶可輕鬆布置家具，客廳一隅放置木色系餐桌，一旁為寬闊大窗，採光度高，令一室光猛明亮，且外望翠綠山巒，景觀相當開揚。玄關左側為廚房，前方則是浴室，均配置基本設備。

房間方面，2間睡房與客廳皆鋪上木地板，開則四正，可靈活擺放寢具，設有轉角大窗，令單位明亮通風，並可外望遼闊山景，更可善用窗台空間增加置物地方。

外望翠綠山景

拍賣行指出，物業位於屯門市地段264號，政府契約年期由1898年7月1日起為期99年。據了解，原業主於2007年5月中以78.5萬購入單位，與開拍價相比，物業已升值逾4倍。

忠誠拍賣行發言人表示，單位開拍價400萬，低市價約一成。今日為最後開放日，可供睇樓時間為下午5至6時。

單位將於3月9日（周三）下午3時於中環德輔道中84至86號章記大廈3樓A室推拍，以交吉形式出售，連同是次拍賣單位，當日共有6項物業可供競投。

怡樂花園由信和置業發展，於1988年入伙，由3座組成，合提供逾670個單位，間隔包括2房及3房。物業自設泳池、網球場及園林花園等設施，附近亦有商場，鄰近輕鐵景峰站， 能滿足住戶日常生活所需；另鄰近嶺南大學及新墟游樂場，且毗鄰大欖郊野公園，故周遭林木蔥郁，風景秀美。