329檔期房市推案熱鬧滾滾，下周起有多場不動產公開標售會陸續登場，從土地、廠房到商辦大樓都一網打盡，其中，中悅集團大股東的新北市三重集賢路近二千坪土地，將開出底價70億元，預計4月29日公開標售；另外市場也期待泰豐身價百億的中壢廠土地，有機會上半年公告標售，屆時將是年度重頭大戲。

房市歷經價量齊噴的2021年，全台土地和商用不動產今年依然激情不斷，第一季更將步入年度黃金大檔「329檔期」暖身期，據調查，全台將釋出逾15筆重量級百億大案，其中台北市東區三圓建設「台北之星Diamond Towers」案量就高達450億元，堪稱史上總銷規模最大的都更案，極具指標性；而土地和商用不動產標售案最近也蠢蠢欲動，醞釀下波標售風潮。

據調查，位於新北市三重集賢路的1,971坪土地，將委託戴德梁行公開標售，標售底價達70億元，平均每坪底價達355.33萬元，預計4月29日開標，可望是近期規模最大的不動產標售案。

據悉，這塊地為中悅集團悅萊建設的大股東所擁有，其標售底價與三重近兩年實價登錄揭露的土地成交行情相比，看似每坪創下區域天價，不過由於全案土地位於北環線Y22站，使用分區已從原本規劃作住宅的商業用地，變更為捷運開發用地，容積高達960％，因此換算容積單價約在37萬元，符合正常行情。

另外，台北市也有整棟商辦大樓即將公開標售，位於南京東路五段的「友聯大樓」整棟也預計以37.18億元公開標售，3月31日開標，依基地345.76坪土地、3,682.86坪辦公室建物面積推算，每坪辦公室標售底價達100.95萬元；由於屋齡逾32年、有都更改建潛力，因此若換算每坪土地底價，更高達1,075萬元。

這是繼去年第一季新光人壽以92.888億元、每坪土地單價1,229萬元標下「中華開發大樓」後，松山區再度出現的單一產權公開標售的辦公大樓。

而上半年最值得期待的年度重頭大戲，則非泰豐中壢土地莫屬。該案包括工商綜合區約1.72萬坪、住宅區約2.69萬坪，總共兩筆，據悉目前市價有上看130億元的可能，並已委託戴德梁行負責標售作業，近期是否可望公告標售底價及進度，戴德梁行則低調表態「應由業主發言」，市場預期上半年可望會出現新進度。

台南市將再增加114戶社會住宅，北區中興新城土地都市更新案今天下午簽約，都發局表示，此案規畫22至23層大樓，共544戶，為綠色銀建築，4年內完成並入住，可節省公帑10億元。

都發局表示，北區中興新城 (東興段926-1、925-3、911-1及911-5地號)土地都市更新案，由中德建設得標。市長黃偉哲表示，為落實「希望家園」的施政理念，並提供青年及弱勢族群可負擔的優質居住空間，此次公辦都更案市府將透過都市更新容積獎勵的方式取得約114戶社會住宅，預計明年動工，2027年完工，可為市庫節省約10 億元。

黃偉哲說，雖然台南市的住宅自有率近9成，但尚有1成多民眾沒有自宅，市府繼續為這些沒有住宅的民眾設想，滿足需求，加速加快居住正義的追求。

都發局長莊德樑表示，中興新城基地位於北區東豐路、前鋒路、小東路及鐵路所圍地區，面積約6158平方公尺，共1863坪，緊鄰成功大學及台南公園，未來透過西側公園道串連周邊休憩購物環境，商業、文化與休閒生活設施，將成為文化綠意的生活區。

莊德樑說，此為黃偉哲上任後第6個招商成功的案子，土地屬中央所有，現繼續尋找適合招商基地，增加社會住宅戶數，目前已動工的社會住宅已有1758戶，2024年前動工的戶數將達6480戶。

2020年以來、在通貨膨脹、低利環境等因素帶動下，房價一去不回頭，購屋族想要「一圓成家夢」的目標越來越遠；近期有建商將目標瞄準地上權住宅，看好「市價7折、地段精華」的賣點，價格對比一般建案更是便宜許多，十分適合資金有限、又不想受到房東漲租搬家苦惱的首購族。

在2022年一月初舉辦的一場房地產座談會上，富比士地產王執行長陳高超表示，時間才剛跨進2022年一月，許多醞釀中的預售案都傳出開價將再創新高，讓一般民眾不知道該怎樣才能買得起房子，面對這個嚴峻的問題，地上權住宅絕對是一帖良藥。

地上權住宅過去分為「可分割」與「不可分割」兩種，台灣於1996年推出第一代地上權，即為「可分割地上權」，權限約50年，住戶有房屋產權、每年需繳交5%地租，知名的案例如「台北花園」；而後政府因地租作業不便、再將房屋改為「不可分割」，住戶不僅不再擁有房屋產權，僅有房屋「使用權」，更衍生後續銀行無法貸款等諸多問題。

2014年政府再次修法，推出第三代可分割地上權，權限70年、住戶擁有房屋的建物所有權，價值也會隨地段增值成長；此外5%地租亦降為3.5%，其中2.5%為固定，僅1%是隨公告地價浮動。中華民國不動產商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明則表示，早期談到地上權住宅，還會涉及租賃權住宅的領域，但是時間進入2022年，現在看到的新地上權住宅案，法律上權利結構同時具備「土地的地上權」以及「房屋的所有權」．這兩者都具備不動產的物權，都有對應的法律權狀，可以轉讓過戶，也能當成抵押權的標的，作為銀行貸款的擔保品。

由於地上權住宅的特色就是低於一般住宅的市價，而且享有稅務上優勢，非常值得台灣官方與民眾注意，特別是全球陷入通膨大趨勢，房價上漲在短期間看不到終點，善用地上權住宅創造「負擔得起的家」，才能創造政府、人民、開發商各方共贏的局面。

中國文化大學兼任副教授暨大華不動產估價師聯合事務所所長張義權表示，地上權住宅在全世界有非常多案例，以台灣的地上權住宅來看，優點就是無增值稅問題，售價也比市價便宜，這兩大重點就是台灣推動地上權住宅的最大動力。

據內政部統計月報資料顯示，今年1月平均每戶人口數量僅剩下2.59人，再創歷史新低，而疫情國境封閉，出入國不便，據人口普查資料顯示，2020年2357萬的戶籍人口中，有高達65.7萬人是居住海外，占比達到2.8%，專家分析，倘若趨勢不變，未來單人家戶的比例可能超越父母加未婚子女的家戶，出現黃金交叉，單身族在未來可能躍居成為社會形態的主流之一。

人口減少、分戶與單身戶增加，也都會導致每戶的人口下滑，根據統計資料顯示，1991年台灣平均每戶有3.94人，2009年跌破3人關卡，剩下每戶2.96人，2021年平均還守住每戶2.6人，今年1月則正式跌破2.6人，平均每戶剩下2.59人創下歷史新低。

六都中，每戶人口最少的是台北市2.39人，高雄市2.43人，新北市2.47人，台南市2.62人，桃園市2.63人，台中市的2.76人，顯示都會化越高的區域，平均每戶的人口數量越少。

根據人口普查資料顯示，戶籍在國內但人在海外，每百人中就有2.8人，台北市官方也指出，光是疫情兩年沒回來的人口就樣高達4萬人，這些戶籍人口被遷出，導致人口減少，台北市今年的人口數有可能跌破250萬人。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，家庭型態因都會化而改變，傳統大家庭模式逐漸演變成為夫妻跟小孩的家庭模式，甚至單人戶的數量也與日俱增，根據10年一次的人口普查趨勢顯示，過去三次調查，每10年父母與未婚子女型態的核心家戶，比例都減少5%，但單人家戶和20年前相比卻增加5.5%，若趨勢不變，未來10年單人家戶的比例，可能與超越父母與未婚子女的家戶比例，兩者出現黃金交叉。

曾敬德指出，平均每戶的人口數量減少，也會帶來居住型態的改變，包括坪數越來越小，但希望可以過得更有品質，另，捷運網絡等完善，也會把人口由都會區向外擴散。

經濟部加工出口區管理處將耗資27億元，自建高雄軟體園區二期的A坵塊，吸引更多5G AIoT產業進駐，先期工程的園區公共工程7日動土，這項耗費約9,800萬元的先期工程，預定2023年2月完工。

加工處7日表示，為了擴大南部數位科技產業群聚的規模，經濟部加工處啟動高雄軟體園區第二園區開發計畫（簡稱高軟二期），並已奉核定執行，因此，加工處編列9,800萬元預算，率先啟動園區公共工程，並在7日舉行園區基礎設施工程動土。

加工處長楊伯耕表示，高軟二期係延續高軟一期重點產業，發展資訊軟體、數位內容、以及智慧應用等相關產業，並結合亞洲新灣區5G AIoT創新園區計畫及各部會資源，提供5G AIoT研發、測試、應用發展的場域，共同打造南台灣重要科技產業聚落。

加工處說，高軟二期基地目前為新光停車場部分用地，基礎設施工程將延續現況新光停車場進出口，在基地南側留設20公尺的L型路網，銜接至高雄軟體園區，並採人車分流規劃，留設人行道，以供搭乘公車、輕軌等大眾運輸系統進出園區之用。

高軟二期公共工程由加工處委託高雄市政府工務局新建工程處辦理，主要工程內容為瀝青混凝土道路鋪設及施設排水系統、污水系統、寬頻管道、人行道、照明系統等，工期為320日曆天，預計2023年2月完工。

加工處指出，後續園區開發，也就是高軟園區二期的A坵塊第一棟大樓，可望在今年6月之前動工興建，強化既有產業聚落產業發展之外，更可新增產業用地，發揮群聚效應，帶動園區整體發展，並提高在地就業機會。

總面積約2.45公頃的高雄軟體園區二期開發，將分為A坵塊、B坵塊和C坵塊等三個基地，其中，A坵塊將由經濟部加工處將斥資27億元自建，至於B坵塊和C坵塊基地，則採公開招標開發商。

隨危老重建因容積獎勵逐年減少，過去幾年熱門入手標、產權單純的老透天交易也跟著降溫；據統計，台北市屋齡30年以上的老透天交易2020年創下一年超過500件、252億元新高後，去年僅409件、172億元，金額減少逾三成。

危老條例2017年5月公布實施，台北市老宅交易量大增，尤其屋齡30年以上的老透天交易增加，2017、2018年間每年約140億元的交易規模，在2019年突破220億，2020年更擴增至252億元，不過去年台北市老透天交易量僅剩172億元。

大家房屋企研室副理郎美囡表示，危老重建需要100％土地及合法建物所有權人同意，但沒有基地面積限制，而透天產權通常較單純，是危老重建的熱門物件類型，不過危老容積獎勵10％在2020年5月結束，之後每年減少2％容積獎勵，多少降低投資人及開發方的進場意願。

近五年來台北市各行政區老透天交易規模最大者為士林區177億元，北投區143億元居次，中山區及大同區亦超過百億元，首善之區大安區、新興開發為主的南港區則各僅26億、15億居末。

士林、北投區透天若位在主要道路、面積大者，總價約在5,000萬以上，萬華區雖然交易件數最多，但大多為屋況老舊、土地面積小的透天，地段佳、具有店面效益的透天屋主通常惜售，或買賣雙方價格拉鋸，成交總價約2,500萬元，在台北市中最低。

台中當代美學建築先驅，有「園道之王」美譽的由鉅建設，每推建案都深獲層峰人士高度認同，10年來累積豐沛能量後再度於七期推出新案「由鉅惟上」，以ComfortLux奢適宅讓人耳目一新的氣質，並重新定位現代豪宅的新生活型態。

目前，「由鉅惟上」預售實登已揭露80筆，均價約七字頭，目前最高單價為30樓總面積110.68坪，以總價7,630萬元成交，拆算車位後每坪單價73.2萬元，為社區行情定錨，後續面園道高樓層戶別可望續寫新高。

「由鉅惟上」總銷100億元，延續由鉅品牌一貫的低公設比、坪效極大化等訴求，規畫70、80、90標配型產品，每坪開價68~76萬元採實價銷售策略，整體銷售已近6成，且全案總價皆在5,000萬以上，為預售市場上唯一全棟受「高價住宅信用管制」之產品，自住客占比極高，鄰居素質也較一致，更能獲得青睞，在坪數設定及產品規畫上皆具競爭優勢，成為熱銷主因。

由鉅建設董事長林嘉琪表示，「惟上」擁近1500坪的基地面積，正臨百米府會園道及60米市政路，坐擁25,000坪都心綠海串聯，不僅是目前綠十字園道僅剩七塊可開發建地當中同時最完整、面綠園道寬度最大。最後一塊所謂帝王座向「面東朝南」的基地。

其中，最重要的住宅結構，全棟採即使是中部最精華的七期新市政中心，也僅有7％的住宅採用SS鋼構建築，加上消能斜撐器的二元系統，以中鋼SM570鋼強度鋼板搭配高韌性鋼骨柱梁接頭系統，鋼柱內更灌入10,000psi高強度的混擬土，安全性遠超市場規畫。

董事長林嘉琪提到「看得見的是品質，看不到的是堅持」，由鉅建設成立以來始終堅持並貫徹品牌六大堅持，堅持選擇「公園第一排角地」且基地方正完整，擁有大棟距、大視野；堅持規畫「純住宅，零店面」，為住宅挹注永恆價值；堅持「低公設比」，讓坪數極大化；堅持「換位思考」在規畫之初即以最方便維護的規畫和設備，降低後續維養的費用，讓社區無須負擔高額管理費也能保持一貫社區質感；堅持「品質與品味」的用心，將藝術與美學融入生活，與當代國際接軌；堅持「專注超越自我」，與時俱進推出傳世永恆價值的作品。

全台知名捷運共構宅鼻祖－冠德建設，自去年10月推出台中第一座捷運共構宅「冠德文心綻」，全新完工讓消費者真實感受捷運宅的便利性，一睹冠德建設建築品質，也能眼見為實，帶來穩定銷售成績，實登價位每坪約45~55萬元，均價已站穩50萬元，銷售成數破五成。

「冠德文心綻」專案經理吳紹揚表示，30至52坪、2至3＋1房規畫，媲美豪宅等級的公設有圖書館、室內泳池、健身房、多功能教室、兒童遊戲室、茶屋、棋藝室、視聽室等，均為大尺度規畫。

冠德建設副總經理張勝安指出，冠德集結42年的建築底蘊，最早從2005年來到台中向優質建築同業學習，並與龍寶建設合作開發豪宅力作「誠臻邸」、「謙臻邸」，其中「謙臻邸」去年售出三戶、僅剩三戶，實登為27樓每坪成交價56萬元、24樓有兩戶分別為58.36萬元、54.99萬元。

張勝安說，冠德手握崇德商圈、崇德路裕毛屋原址土地，基地面積近1,000坪預計興建地下4層、地上24層，並考量適住性將規畫36~60坪住宅以及1~2樓店面產品，總戶數共計175戶，預計111年第三季取得建照，第四季有可能推案。

冠德看好台中小型化辦公室需求，將在捷運四維國小站聯開案，推出商辦大樓，找來日本設計師合作，預計興建地下5層、地上22層，共計兩戶店鋪及189戶辦公室，預計接近成屋階段再銷售。

首購買房目標明確、條件限制多，連屋齡比自己大的公寓，也能將就入手，但這也反應雙北地區老舊公寓，還是有年輕人購買。一名讀者分享，看房多年，近日入手新北市蛋黃區老舊公寓，屋齡44年，直言符合需求、屋況不錯，買比自己年紀大的房子也無妨。

2020年以來因疫情紓困、熱錢氾濫，讓房價快速上漲，去年下旬又因通膨因素，市場瀰漫買房抗通膨氛圍，讓原本期待房價下跌撿便宜，可以扛輕一點房貸的首購族，看到房價不跌反漲，熬不下去進場買房。

一名40多歲讀者在台北市、新北市特定區域看房多年，近日快速入手新北蛋黃區一戶老公寓，由於同區域電梯大樓總價不符預算，但有生活圈的考量，便轉向專挑公寓，畢竟年輕力壯，還可以爬樓梯，加上公寓沒公設比，屋況佳可馬上入住，還能省下裝潢費。

只是，若以約1300萬元、30年房貸攤算來說，等於貸款要繳到70幾歲，退休後幾年仍在扛房貸。全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，現在不少首購侷限預算與地區性，因此選擇蛋黃區老公寓，使得公寓產品仍有一定成交量，雖然屋齡偏高，但若區域有交通建設利多等，可能讓房子長線增值，享受到擁有資產的紅利。

陳炳辰認為，比較可惜是，同樣預算是可以買新北蛋白區電梯大樓，但畢竟房地產就是有區域特性、學區、鄰近原生家庭等購屋動機因素，不同產品還是會有其需要的買家。

危老條例 2017 年 5 月公布實施後，台北市老宅成房市亮點，統計 2017 年至 2021 年共 5 年台北市各行政區 30 年以上透天交易，成交總金額最高為士林區 177.6 億元

據統計，屋齡 30 年以上老透天交易量也自 2017 年條例實施後顯著攀升，2017 年台北市屋齡 30 年以上透天交易共 372 筆，成交總額 141.1 億元，到 2020 年交易量達 514 筆，成交總額 251.8 億元，2021 年交易量則下滑至 409 筆，成交總額 171.8 億元，與 2020 年相比減少 31.7%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，危老重建需要 100% 土地及合法建物所有權人同意，但沒有基地面積限制，而透天產權通常較單純，是危老議題下的熱門物件類型，不過危老容積獎勵 10% 在 2020 年 5 月結束，之後每年減少 2% 容積獎勵，多少降低投資人及開發方的進場意願。

統計 2017 年至 2021 年共 5 年台北市各行政區 30 年以上透天交易，成交總金額最高為士林區 177.6 億元，第二高為北投區 143.1 億元，另外中山區及大同區近 5 年的成交總金額也破百億，然而成交筆數最多的萬華區，雖然成交 388 筆居冠，但銷售總金額未達百億，成交總金額僅排台北市第 5 名。

郎美囡分析，台北市居住密度高、素地稀缺，因此土地坪數大的透天成危整合開發的目標，近幾年經過危老及都更議題發酵，具開發價值、產權單純的透天更顯珍貴，市場上供給量最多在士林區、北投區及萬華區，開發早且供給多，近年不少移轉個案因為繼承發生而積極轉手，更讓交易加溫。其中，士林區及北投區透天若位在主要道路、面積大者，總價可在 5000 萬元以上，加上北投士林科技園區加持，近幾年成交表現不俗，至於萬華區雖然交易筆數最多，但大多為屋況老舊、土地面積小的透天，而地段佳、具有店面效益的透天屋主通常惜售，或買賣雙方價格拉鋸，故成交總價偏低。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，透天如產權單純，具有進可攻退可守優勢，近年若符合危老條件者可單獨重建的個案，更頗獲投資人青睞，不過提醒有意願轉進這類產品的購屋人，時程獎勵逐年減少，雖然各地方政府也各有危老補助，其申請期限不同，若有長期作戰打算的投資人，個案本身最好有租金收益，此外更應充分掌握有利資訊及條件，

3月7日，越秀房產信託基金（00405.HK）披露2021年度業績報告。

資料顯示，截至2021年末，越秀房產基金收入總額約為17.96億元，同比增加2.2%；物業收入淨額約12.98億元，同比減少1.8%；稅後利潤6.75億元，同比增長14.9%。在物業收入淨額中，寫字樓貢獻8.3億元，批發商場貢獻2.19億元，零售商場貢獻1.36億元，酒店及服務式公寓貢獻1.14億元。

2021年，越秀房產基金完成了位於廣州珠江新城核心商務區的越秀金融大廈的收購交易。收購完成後，越秀房產基金位於大灣區核心城市廣州的資產比重由79%增至83%，擴大後的資產組合估值已是中國香港和新加坡上市房產基金所持的中國資產組合中規模最大的REITs。越秀房產基金表示，收入來源將更多來自寫字樓專案，抗週期風險能力更強。

3月7日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）從越秀房產基金2021年業績會上瞭解到，公司管理層認為，寫字樓是商業物業裡面非常好的產品，基本上都不會太差。寫字樓未來是重點打造的方向之一。同時，對於綜合體專案也是非常喜歡的。管理層稱，越秀房產基金的投資策略目標是綜合體、寫字樓物業。

財務資料顯示，截至2021年末，越秀房產基金物業組合估值423.95億元，同比增長22.9%；每個基金單位持有人應占資產淨值4.31元，同比減少2.5%；每個基金單位的盈利在0.19元，同比增長5.6%。2021年全年，越秀房產基金的單位價格最高達4.2港元，最低為3.2港元。

在談及目前越秀房產基金有沒有收並購的目標時，公司管理層表示，越秀房產基金不是開發商，不用急著去擴張。管理層稱，越秀房產基金在收購上是以一線城市為主，收購核心地段的地標建築。但具體哪些項目，管理層表示目前還沒有明確目標，表示公司不用急著去擴張。

截至2021年末，越秀房產基金的物業組合有廣州的白馬大廈、財富廣場及若干停車位、城建大廈及若干停車位、維多利廣場、廣州國際金融中心、越秀金融大廈，上海的越秀大廈，武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心及若干停車位，杭州的維多利商務中心及若干停車位。物業產權總面積共約1183284.3平方米，可供出租總面積為803111.9平方米。

截至3月7日收盤，越秀房產基金報3.09港元/股，跌幅1.9%。

3月5日，全國“兩會”開幕，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，切實保障和改善民生，加強和創新社會治理。堅持盡力而為、量力而行，不斷提升公共服務水準，著力解決人民群眾普遍關心關注的民生問題。

其中，在房地產領域，政府工作報告總結為“繼續保障好群眾住房需求”。

李克強表示：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。”

值得一提的是，此次工作報告未提及房地產稅，業內普遍預計，2022年房地產稅相關政策大範圍出臺的可能性仍較低。

將加大住房需求釋放

與往年不同，2022年樓市在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”這一總基調不變的前提下，還要兼顧“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

事實上，自去年12月的中央經濟會議以來，“保障好群眾住房需求”已成為房地產政策的重要表述被屢屢強調。

而自2012年以來兩會的表態中，對於需求端支持的相關表述，以及2015年提及“穩定住房需求，支持居民自住和改善型住房需求”外，今年關於“支持合理住房需求”的表述為近 7 年來的首次提及。

業內普遍認為，目前需求端政策落實上主要集中在三四線及以下能級城市，且多為“限貸”的調整，本次兩會定調後，部分地區或因城施策，迎來需求端限制政策調整的實質性突破。

貝殼研究院表示，全國剛性需求正在減弱，改善性換房需求增強，已占到50%-60%，包括品質的改善和區域的改善。促進改善性需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場的迴圈，也能夠促進城市更新改造投資，對於發展租賃市場也有非常大的幫助，因此將成為保障住房需求的突破點。

億翰智庫則認為，提高城鎮化品質，是保障群眾住房需求的重點工程，也是需求增量的突破口。

機構指出，2021年年末我國城鎮化率已經達到了64.72%，在城鎮化達到一定水準後，預計城鎮化率速度將放慢，但是城鎮化品質有較大的提升空間。關於新型城鎮化，重點工作涉及城市更新，老舊社區改造，以及縣城的基礎設施建設等。但是從目標導向來看，推進新型城鎮化建設的核心關切是完善市民的生活環境，提高居民的生活品質。

加大租賃住房建設

同時， 繼2018年全國兩會後，今年全國兩會再次強調“堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認為，這明確了我國房地產市場是以市場化商品房、保障性住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結構，滿足不同生活水準群眾的需求，為廣大人民群眾創造“住有所居”“優其所居”的多種選擇。

趙然指出，從去年政府工作報告細緻部署加快發展長租房市場以來，各地財稅等多項政策充分釋放，行業的商業閉環初步形成，行業預期持續向好。

對住房租賃行業發展而言，向好的預期一方面會進一步調動市場主體建設保障性租賃住房和長租房的積極性，增加市場供給；另一方面，房地產市場供給側結構性改革成效初步顯現，“穩地價、穩房價、穩預期”的成果被民眾，因此以租解決住房需求、租住生活方式也會被全社會更進一步接受和喜愛。

有分析人士向觀察者網表示，這一方面是增加房屋供應管道，解決供需不平衡，將購房需求分流至租房需求，解決大城市的住房問題；另外一方面是對房地產開發投資形成支撐。

對此，浙商證券(10.950, -0.35, -3.10%)在研究報告中分析認為，政策引導建立多層次供應市場的趨勢明確，租賃住房加大建設，商品房市場圍繞“新市民”支援合理需求。

而根據央行統計，在城鎮已經居住、但還沒有戶口的，或者是剛剛拿到戶口不足兩三年的 “新市民”，截至目前約有 3 億多。

因此，探索新發展模式，加大租賃住房建設，是解決大城市“新市民”、年輕人住房問題的關鍵舉措。供應主體將從以開發商為主轉為政府、開發商、租賃仲介公司、長租公司等多方供給；供給形式也將由以商品房為主轉向商品房、安居房、人才房、共有產權房、保障性租賃房等多品類。

因城施策應對下行壓力

值得注意的是，在今年經濟社會發展政策取向方面，政府工作報告指出：“面對新的下行壓力，要把穩增長放在更加突出的位置。各地區各部門要切實擔負起穩定經濟的責任，積極推出有利於經濟穩定的政策。要統籌穩增長、調結構、推改革，加快轉變發展方式，不搞粗放型發展。”

2020年房地產完全拉動的投資占全社會固定資產投資的51.5%，其中房地產開發投資占固定資產投資的27.3%。房地產開發作為我國第一大支柱行業。

而面對新的經濟下行壓力，要把“穩增長”放在更加突出的位置，房地產產業鏈對GDP的影響舉足輕重。

因此，浙商證券認為，妥善應對房地產行業下行週期，穩地產、軟著陸才能實現穩增長。不過，要市場化、法治化方式化解風險隱患，並非要救活全部出險企業，行業供給側在化解風險的基礎上繼續推進結構優化，優質企業才能擁抱行業格局優化後的春天。

此外，我國一線、二線、三四線城市房地產市場分化嚴重，化解房企債務風險、實現房地產軟著陸需要在調控上“因城施策”。

事實上，部分城市已經有所行動。

2022年3月，鄭州出臺樓市19條新政，大幅鬆綁限購、限貸等政策；2022年2月，菏澤“無房無貸”購房者個人住房貸款首付最低從30%降至20%；重慶、贛州的銀行也降低首套房首付比例至20%。

考慮到一季度60城房地產銷售情況較弱，業內普遍認為，市場仍處於信心不足與政策轉暖的博弈期，預計兩會之後各地城市因城施策的幅度將會加大。

歷年兩會對房地產的表述

2022：繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

2021：保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

2020：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

2019：更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。

2018：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。

2017：因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，健全購租並舉的住房制度，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規範開發、銷售、仲介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。

2016：完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存，促進房地產市場平穩運行。

2015：堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

2014：針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

業內人士：救人也自救

信託出手接盤房企股權。

時代週報記者注意到，五礦信託、光大信託等多家信託均接盤房企項目股權。不久前，中融信託還接盤了柳州市龍光駿德房地產開發有限公司（下稱龍光駿德）70%股權，龍光駿德在2020年12月以2.895億元競得柳州市鳳凰巷舊城改造專案部分用地。

“近期接盤房企項目的信託公司，它們大多本身就為相關專案提供過融資服務。”用益金融信託研究院研究員喻智告訴時代週報記者，信託機構接盤房企專案或為了化解風險。當融資方陷入流動性危機，信託公司親身下場，是為了盤活專案，維護投資人權益。

喻智認為，短期內，房地產信託難言回暖，發展拐點還不明朗。目前，政策仍以穩定市場為主，房地產信託或延續下行趨勢。

紮堆接盤

多名業內人士分析指出，信託公司接盤房地產公司項目股權，或是出於維護投資者風險，推動項目正常化。

近期，有接盤房地產專案的信託公司公開解釋稱，“經反復論證，我司認為通過獲得專案公司全部股權及管理權，推動專案正常化運營，是當前解決問題的最優方案。”

在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，除了盤活優質房企項目外，信託公司也是為了盤活之前參與的部分房地產融資項目，尤其是一些信託型的明股實債項目。

“房企賣掉部分資產，是為了緩解債務壓力。而信託公司直接接管項目，也可以避免房企信用風險。”喻智認為，雖然信託公司運營房地產專案的能力經驗不足，但接盤後能避免房企債務問題影響項目建設，從而減少後期項目違約風險。

另有市場人士指出，信託公司全盤接手地產專案股權是最快回流資金的辦法。2021年12月底，央行、銀保監會聯合發佈《關於做好重點房地產企業風險處置專案並購金融服務的通知》，鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼併收購，鼓勵金融機構提供兼併收購的金融服務，助力化解風險、促進行業出清。

信託公司紮堆接盤房地產股權的同時，房地產信託的發行量卻在走低。

用益信託資料顯示，截至3月6日，今年全國信託公司累計發行384只房地產集合信託產品，發行額度僅為294.54億元，與去年同期發行的1081只房地產信託產品，1211.15億元規模相比，在發行只數下跌64.48%，發行額度銳減近八成。今年1月，集合信託市場投向房地產領域的產品成立規模降至111.90億元，環比大幅下降63.9%；2月發行規模也僅為110.53億元。

“房地產信託發行不斷走低，主要還是行業原因影響。”喻智向時代週報記者表示，現階段，投資者信心相對不足，信託公司開展此類業務較為謹慎。

趨勢如何？

部分房地產信託業務謀求展期。

近期，多家地產企業申請信託展期。“房企尋求展期或意味著面臨流動性壓力，通過展期來延緩兌付壓力。”分析人士指出。時代週報記者還注意到，多家房企的債券和信託臨近兌付日期。貝殼研究院指出，3月和4月連續兩個月到期債務規模均超千億元，這兩月對房企的資金流動性構成一定威脅，將增大對房企融資能力的考驗。

克而瑞研究中心監測資料顯示，2022年上半年，房企境外債償還壓力較大，境外債到期占總債券到期量超過60%。克爾瑞研究中心分析指出，在當前境外投資者信心不足的情況下，部分房企境外債券再迴圈融資相對較難，需動用自有資金進行償債。

有專家認為，儘管並購貸款的支持政策已經出臺，但金融機構作為自負盈虧的市場主體，在面臨風險時依然會採取審慎策略。

“信託專案均有充足的抵押物，只是流動性的問題。”信託業內人士透露，房地產企業面臨一定銷售困難，“有一些資金在預售資金的監管帳戶裡拿不出來，要一點點還。”

用益金融信託研究院指出，房地產類信託目前仍處低谷期。該研究院還分析稱，2022年的宏觀經濟、行業環境仍是影響產品風險的主要因素，投資房地產類信託產品，要密切關注包括相關政策及金融主體的配套動作、商品房銷售與去化情況、企業自救的決心和動作等，要保持謹慎。

“房地產信託在短期內難以迅速回暖，從業務模式還有市場環境來看，拐點還不明確。”喻智說。

目前，杭州已實現了低保標準2.5倍以內家庭住房“應保盡保”。

中新網杭州3月4日電(張煜歡)4日記者從杭州市住保房管局獲悉，為進一步完善保障性住房體系，解決杭州市低保低收入家庭住房困難問題，該市今年首次廉租房選房于當日開啟，相關搖號結果及選房配租通告同步發佈。目前，杭州已實現了低保標準2.5倍以內家庭住房“應保盡保”。

不同於面向城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業大學畢業生及創業人員的公租房保障，廉租住房保障是指由政府通過貨幣補貼、實物配租、公房租金減免等方式，為解決低收入家庭住房困難而建立的一項住房保障制度。

2001年建立廉租住房制度以來，杭州在國內率先將低保標準1.2倍以下家庭納入廉租住房保障，並逐步擴大為1.4、1.7、2、2.5倍。目前該市已實現了低保標準2.5倍以內家庭住房“應保盡保”，並和公租房在房源籌集、保障銜接上完全打通，進一步完善保障性住房體系，解決低保低收入家庭的住房困難。

據介紹，該市廉租住房的保障形式實物配租、貨幣補貼、租金減免等三種。實物配租，是指政府向符合廉租住房保障條件的申請家庭提供住房，並按照政府定價和廉租住房租金計收標準收取租金；貨幣補貼，指對符合廉租住房保障條件並已在租賃市場租房居住的申請家庭，由政府按照廉租住房保障面積標準發放租賃補貼；租金減免，指產權單位對符合保障條件的承租公房家庭，給予租金減免。

記者瞭解到，廉租住房實物配租實行輪候制，住房保障管理部門根據房源情況組織配租，並進行公示。實物配租未選房或待入住的申請家庭，可以按規定享受廉租住房貨幣補貼，但在簽訂廉租住房租賃合同次月起，停止享受廉租住房貨幣補貼保障，在簽訂廉租住房租賃合同前退回多領取的廉租住房貨幣補貼。

4日，杭州市住保房管部門公佈了2021年第7期-2022年第1期實物配租家庭搖號結果及選房配租通告。此前，經過提交申請、區級受理、區級審核簽發、市級公示等流程後，符合廉租住房實物配租准入條件的293戶申請家庭已進行了選房順序號搖號。

此次該市共推出配租房源293套，預計4月即可入住。為便於選房家庭瞭解房源情況，“杭州市住房保障和房產管理局”網站已開通“網上看房”專欄。

民營房企加入並購融資陣營。

房地產行業並購市場出現新動向，並購貸向民營房企發放。3月3日，招商銀行分別與碧桂園、美的置業簽署150億元、60億元並購融資戰略合作協定。業內有聲音稱，這是釋放了新利好。

開年以來，據中指研究院統計資料顯示，房地產行業獲得並購類融資額度已達近千億元，其中，房企發行並購債融資38.2億元，計畫發行15億元；銀行提供並購貸款融資額度770億元、發行並購債50億元，計畫發行100億元。

“隨著風險事件的增加，出售現有資產成為房企快速回籠現金的重要手段，也是房企向債權人展示償債誠意的方式之一，因此已有多家陷入流動性危機房企明確表示了自持物業、開發專案的出售意願，其中不乏優質項目，很容易引起有能力企業的興趣。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，而專項收並購貸款的發放及不納入“三道紅線”的政策，在拓寬受讓企業融資管道的同時，又不受債務規模束縛，有利於提升受讓企業的購買能力，加速專案交易的效率。

民營房企加入並購融資陣營

自從招商蛇口獲得第一筆並購貸融資以來，房地產並購融資計畫紛至遝來。

從發行主體來看，國企、央企占絕對比重，如招商蛇口、建發集團、華潤置地、華潤萬象生活、大悅城、五礦地產等都有發佈相應的並購貸融資計畫。新的變化體現在碧桂園、美的置業這兩家民營房企加入了，其於3月3日獲得合計210億元的並購類融資額度。

根據合作協定，招商銀行將授予碧桂園150億元並購融資額度，專用於碧桂園的地產並購業務，業務品種包括但不限於並購貸款、並購基金、資產證券化、以及基於並購相關業務需求所衍生的創新類融資產品。

不過，據記者觀察，目前在房地產主業上，碧桂園近期暫沒有公開可查的收並購案發生，但其旗下的碧桂園服務近幾個月來收並購動作頻頻。

同日，招商銀行也授予美的置業地產並購專項融資額度60億元，專用於業務並購，業務品種包括但不限於並購貸款、並購基金、資產證券化以及基於並購相關業務需求創新的各類融資產品，提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務。

此外，美的置業與招商銀行還就個人住房按揭貸款業務加強合作。根據《按揭戰略合作協定》，招商銀行將授予美的置業個人住房按揭貸款專項額度60億元。這意味著，美的置業獲得招商銀行“並購融資+按揭專項額度”總計為120億元。

“預計這筆資金將用於收並購，美的置業整體收並購邏輯遵循城市升級戰略，對標的選擇會考慮城市能級、項目本身品質以及帳面資金鋪排等方面。”有業內人士向記者表示，合作專案是首先考慮的並購標的，公司目前整體以收購部分合作方股權為主，主要是為了保障業主權益。

合作項目成並購首選標的？

“雖然並購貸融資額度不斷上漲，但對於出險項目，市場還是持較為謹慎的態度，真正收並購交易落地並不多。”諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪向記者表示，難點在於，一是市場風險尚未出清，出險專案本身的債務問題較為複雜，收並購或將帶來一些不確定的風險；二是存在因收並購雙方對專案未來預期不同的問題，進而導致收購條件難達一致。

對此，劉水補充道，從陷入流動性危機房企角度來看，如果現在急於出售項目，一是資產可能被壓價，回籠資金不及預期，並且還會影響手中存貨的估值；二是根據政策指導，優先出售的是優質資產，則剩餘資產品質不高，不利於維持後期經營，這樣雖然緩解了當期財務風險，長期來看又增加了新的經營風險。從購買方來說，收並購交易複雜，不如直接拿地，招拍掛獲得的土地無論從財務還是經營角度都更易操作。

同時，劉水指出，當前收並購風潮並未大規模啟動，仍以合作開發項目的股東之間的股權轉移為主。

記者也觀察到，部分優質央企、國企手裡有份收並購專案清單，但除一、二線城市核心商業物業外，住宅以及綜合業態專案多以合作型為主。而當下達成收並購的交易中，也以合作標的為主。

比如，融創中國將杭州兩項目股權轉讓給合作方濱江集團，回籠資金16.73億元；世茂集團和雅居樂均退出了2009年的昔日中國總價地王廣州亞運城項目，該項目另一合作方中海地產以37億元接盤，持股提升至73.33%，成為最大股東。

合作項目之所成為房企收並購首選標的，其背後有多重原因。在劉水看來，一是作為項目共同的股東，受讓方都更瞭解專案品質和財務結構，可以節省大量盡調的時間成本；二是受讓方在前期已經在合作專案上投入大量資金，能否順利開工、銷售，同樣影響受讓方的流動性和收益，為保自身利益，受讓方更有動力首先化解合作項目的風險；三是如果合作專案是受讓方的並表子公司，則收購並不會增加額外債務，財務處理更便捷。

值得關注的是，當前地產並購貸釋放規模已達近千億元，是否會引發行業並購熱來臨？

“收並購現象或有所增加，但市場信心仍處於恢復期，大幅上漲的可能性不大。”關榮雪認為。同策研究院資深分析師肖雲祥則向《證券日報》記者表示，儘管當前融資管控有所放鬆，但對於已出險或是潛在風險的項目，受讓方選擇並購標的時依然會非常理性且謹慎。但從長期來看，房地產並購潮有可能來臨。

在肖雲祥看來，出售資產是無法緩解資金壓力的房企的最好出路，而隨著並購貸融資增加，基本面較好房企會對打折資產感興趣。此外，房地產市場發展模式正在發生根本性變化，中小型房企將會積極謀求轉型，其資產也是買家的潛在收並購標的。

21世紀教育(01598)公布,總代價5,605萬元人民幣,成功競得河北省石家莊市高邑縣的土地.

該集團指,該土地位於萬城鎮萬城村東南,土地總面積為約7.43萬平方米,將用於建設石家莊理工職業學院的新校區,代價預期以內部資源撥付.該集團將進一步擴大職業教育辦學規模,計劃將該區域建成具有國際視野的大學城,融合當地高新技術產業及科研院所等.

合生創展(00754)公布,連同合營公司及聯營公司在內,今年首兩個月銷售金額為約49.45億元(人民幣．下同),較去年同期下降約9.94%;其中物業銷售約47.27億元,較去年同期下降約10.83%;而裝修合約銷售約2.18億元,較去年同期上升約14.74%.

該集團指,今年首兩個月銷售面積約25.43萬平方米,每平方米銷售平均售價為1.86萬元,較去年同期下降約43.58%.

新一份《財政預算案》提出立法禁止業主對指定行業追租或中止租約,為期3個月,按需要可再延長3個月.財政司司長陳茂波表示,在聆聽各方面意見後,提出5項修訂,包括條例在3個月限期屆滿後,不會再額外延長3個月,即禁止追租的保護期由最
長半年縮減至最多3個月.

陳茂波今日出席立法會工商事務委員會特別會議時指,假如業主與租客在保護期內,已達成重構租金協議,即已有「減租安排」協議,上述暫緩追租條例將不適用.協議需要在保護期內達成,保護期為條例生效日起計3個月.

其他修訂建議,包括因此措施受影響的物業,差餉可順延繳交;要求貸款人在保護期內暫緩向業主追討相關商業處所的貸款;任何人士以個人名義持有單個商舖收租、且賴以為生、例如長者,政府將透過「百分百擔保個人特惠貸款計劃」為其提供最多相等於三個月租金的免息墊支安排,上限10萬元.

市建局行政總監韋志成在網誌指,將於4月起推出新一輪租金寬減,惠及約800名住宅及商業租戶,涉及款項超過5,700萬元,為期6個月.新一輪的寬減措施涵蓋餐飲、零售、服務、教育、社會企業等行業,涉及寬減款項超過5,700萬元.市建局自2020年4月開始,向轄下租戶推出租金寬減,連同於下個月起生效的措施,兩年多實施的數輪租金寬減,累計涉及款項將超過2億元.

住宅租戶方面,安置大廈和重建項目內已收購物業的約400個住宅租戶,他們絕大部分是從事零售、餐飲、旅遊和服務業的基層家庭,在疫情下普遍面對開工不足以致收入減少的困境,部分更處於失業狀況;至於已收購物業的商舖租戶,一般在舊區小本經營的商戶,生意額亦顯著下跌.因此,這些租戶的租金將獲得75%的寬減.

零售商戶方面,將按實際營業額受疫情衝擊而下跌的程度,以及租金開支佔營業總額的比重,衡量給予20%、50%以至影響最嚴峻的全數100%三個級別的租金寬減.有關寬減的金額將在往後一個月的租金反映.至於影響較輕微,甚或沒受疫情影響的商舖租戶,將不獲租金寬減.

食肆方面,因應其經營成本相對零售業高,當租金佔營業總額的比例超過25%,市建局已歸類為「經濟困難」級別,在該月份提供全額租金寬免;至於經營未達此級別的食肆租戶,亦會享有不同幅度的寬減.

另一方面,去年開始營運的中環街市項目以及已委聘營運機構負責租務和管理的西港城,市建局亦將與它們相關的營運機構商討合適的租金寬減方案,尤其支援在中環街市經營的初創企業,協助商戶渡過疫境.

至於市建局與合作發展商合營的7個商場內,約280個的商舖租戶,其租務團隊亦會與合作發展商商討,為受疫情影響的行業租戶,制定針對性的租金寬減方案.至於市建局暫時調撥的56個應急單位,至今已安排染疫的8個租戶和6名同事的密切接觸者和同住家人免費入住.

保利置業(00119)公布,2022年2月,置業集團實現合同銷售金額約人民幣14億元(人民幣.下同),合同銷售面積約8.1萬平方米,合同銷售均價平方米約17,458元.

截至今年2月,置業集團累計實現合同銷售金額約38億元,同比減少32%.累計合同銷售面積約20.7萬平方米,合同銷售均價約每平方米18,420元.

越秀房託（00405）公布去年業績，可分派總額7.98億元（人民幣．下同），按年增長23%。末期每個基金單位分派約0.1218港元，連同中期分派，全年每基金單位分約0.2451港元，增加6.9%；按去年底收市價3.23港元計，分派收益率7.59厘。期內，收入總額17.97億元，升2.2%；物業收入淨額12.98億元，下跌1.8%。除稅後溢利增長14.9%至近6.75億元。截至去年底，整體物業出租率約92%。

購母企商廈 收入多添4億

該去年10月以78億元向母企越秀地產（00123）收購廣州越秀金融大廈，並預告收購完成後擬特別分派8500萬元或每基金單位0.0255元，主席兼行政總裁林德良表示，完成收購後已令收入增加逾4億元，而且淨租金收入高於平均融資成本，故分派可望繼續增加；未來會繼續在一二線城市核心地段物色收購寫字樓，並不排除併購綜合體項目。

他又指出，隨着資產規模加大，每年用於資產增值及翻新的資本開支，預計將由過往每年3000萬至4000萬元，提高至每年最多5000萬元。

越秀房託原有8項物業估值為343.65億元，按年降低0.4%，但計及新增越秀金融大廈估值80.3億元後，物業估值增加22.9%至423.95億元。

截至去年底，借貸總額佔總資產比率40.2%，上升1.6個百分點，林德良透露，11月將需要進行新一輪融資，涉及融資額度約38億元，佔總融資額度27%，會爭取於上半年落實細節，以便下半年順利完成；負債比率會維持約42%。

內房龍光集團（03380）旗下的境內發債主體深圳市龍光控股昨日發布公告稱，網傳有關該公司大規模裁員、管理層變動等新聞，並無事實依據；從2021年下半年以來，房地產市場招拍掛拿地減少，公司組織架構有一定的精簡及調整，但核心管理層均保持穩定。

龍光控股稱，網傳的「平安信託事項」，為該公司附屬子公司向平安信託申請的一筆附抵押融資，目前融資餘額為11.8億元（人民幣．下同），該公司與平安信託一直保持友好溝通，雙方仍在按照合同相關條款和雙方約定推進中。

加快資產盤活 改善流動性

該公司還稱，今年3月到期及回售期債券，或作為差額補足人的資產證券化產品到期規模合計52.99億元人民幣；目前已通過自有資金兌付11.33億元，後續債券的兌付，公司會通過各種方式積極籌措資金。

龍光控股指出，目前公司已取證項目650億元，未來將取證可售貨值約2000億元，將加快資產盤活進度，力爭今年上半年取得實質進展，回籠資金改善流動性。

疫情下工商物業作價滑落，由工廈活化成商廈項目的元朗虹方錄得特色戶一手成交，港九勞工社團聯會斥資2185萬元購入頂層連天台單位，單位曾於2018年售出但遭撻訂，最新成交價較4年前大跌1275萬元或36.8%。

資料顯示，元朗宏業南街22號虹方10樓5室，建築面積約1900方呎，連一個面積約1098方呎天台，由港九勞工社團聯會向星星地產（01560）一手購入，作價2185萬元，每呎約11500元。

該單位2018年5月曾經以3460萬元一手售出，當時呎價高達18211元，惟有關交易在同年11月取消。事隔近4年單位重新售出，但成交價大跌1275萬元，降幅高達36.8%。

資料亦指出，港九勞工社團聯會旗下分會成員或有關人士，斥資1588萬元一手購入虹方7樓1室，建築面積約1693方呎，呎價約9380元。

葵涌根德工廈3層賣7000萬

另外，葵涌梨木道57至61號根德工業大廈連錄3層成交，共涉資7000萬元。其中1樓全層連1個車位，建築面積9370方呎，以3300萬元成交，呎價約3522元；另外，5樓及10樓全層建築面積俱為6504方呎，分別以1800萬及1900萬元成交，呎價分別2768元及2921元。

藍籌屋苑接連錄得蝕讓成交，繼近期鰂魚涌太古城錄明賺暗蝕個案後，最新有荔枝角美孚新邨，一個3房單位以900萬元沽出，原業主賬面損手30萬元離場。沙田河畔花園亦罕見有蝕讓成交，一個2房戶以499萬元售出，原業主賬面微蝕1萬元。

中原地產副分區營業經理馮健平表示，美孚新邨4期百老匯街91號高層B室，實用面積716方呎，3房間隔，最初開價950萬元，議價後以市價900萬元成交，呎價12570元。代理稱，新買家為同區換樓客，原業主則為投資者，因睇淡後市沽貨。原業主2018年以930萬元購入單位，賬面蝕30萬元離場，單位貶值約3.2%。

河畔花園近5年首「見血」

中原地產分行經理曾展鵬透露，河畔花園新錄本月首宗成交，單位為D座中層6室，實用面積269方呎，2房間隔，原業主有意換樓，開價約510萬元，議價後以市價499萬元沽出，呎價18550元。原業主2018年以500萬元購入單位，賬面蝕約1萬元或約0.2%。代理補充，河畔花園向來鮮有蝕讓成交，「近5年都沒有蝕讓個案，呢宗成交極度罕見」。

美聯物業分行營業經理何勝康說，元朗PARK YOHO 1A期9A座低層單位，實用面積596方呎，3房間隔，外連201方呎平台。原業主去年底放盤，叫價約910萬元，減價約70萬元，獲外區客以840萬元承接，低市價約10%，呎價14094元。代理稱，原業主為用家，因睇淡後市而沽貨。原業主在2018年以約1003.8萬元購入單位，賬面蝕約163.8萬元或16.3%。據悉，發展商當時有提供回贈優惠，估計實際蝕幅應較細。

另外，市場消息指出，長沙灣宇晴軒1座中層H室，實用面積485方呎，2房間隔，去年6月叫價910萬元，最近以850萬元成交，呎價17526元。原業主於2018年以883萬元購入單位，賬面輸約33萬元或約3.7%。

新冠肺炎疫情肆虐，二手業主心態轉弱，減價盤湧現。美聯物業按該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI），周一（7日）公布最新指數為42.2點，按周跌5.1點或10.78%，幅度是6周最大，指數連跌3周共16.6%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，肺疫確診人數上升，急於放盤的業主紛紛減價求售，令信心指數進一步下挫且跌勢擴大。根據美聯物業網站的減價盤比率反映，全港3區以新界區減價盤比率最多。按面積分類，減價盤比率最多為實用面積約430方呎或以下的A類單位，其次是實用面積約431至約752方呎的B類單位。

劉嘉輝補充，《財政預算案》公布進一步放寬按揭保險樓價上限對樓市的影響，料於稍後公布的信心指數才反映出來。

新界樓價指數年內挫2.31%

受減價盤增加拖累，美聯物業根據全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，最新指數報167.98點，按周跌0.62%，連跌2周共0.93%；今年以來累跌2.12%。

全港三區中，「美聯新界樓價指數」最新報155.18點，按周跌0.88%，今年以來則挫2.31%，都是全港3區中跌幅最大。「美聯港島樓價指數」最新報179.97點，按周下滑0.41%，今年迄今樓價累跌2.29%。

「美聯九龍樓價指數」最新報170.93點，按周瀉0.4%，今年以來共跌1.76%。

第五波新冠肺炎疫情大爆發，拖累二手成交急降溫。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，根據土地註冊處數據顯示，今年2月全港共錄2159宗二手私人住宅買賣登記，較1月的2907宗下跌約25.7%，創逾兩年（25個月）新低，但因政府進一步放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），將吸引部分換樓客趁機入市，預計3月二手私人住宅買賣登記量可跌定，並在約2200宗水平整固，與2月表現相若或微升不足2%。

樓價億元以上降55%最顯著

陳海潮指出，2月二手私人住宅買賣登記總值錄217.75億元，按月減少20%，連跌3個月兼創兩年（24個月）最少。

今年2月的二手私人住宅買賣登記，按價值分類，9個價格組別的買賣登記量全線下跌，當中以樓價1億元以上組別按月跌55.6%的下跌幅度最顯著，登記量由今年1月的9宗大減至上月的4宗；樓價400萬元以下的組別亦按月跌33%，至2月只有255宗登記。陳海潮稱，第五波疫情已令二手私人住宅交投挫至兩年前新冠肺炎爆發初期的低水平，尚幸放寬按保措施料吸引部分換樓客趁機入市，多少有助抵消嚴峻疫情的影響。他預計3月二手私人住宅買賣登記量可在約2200宗水平整固，與2月表現相若或微升不足2%，後市則須觀察全民強檢的具體安排，以及可能隨之而實施的「禁足」情況。

市場消息透露，大坑名門2座高層B室，實用面積1,385平方呎，屬於4房間隔，業主原本叫價4,700萬元放盤，減價220萬後以4,480萬元易手，呎價約32,347元，屬市價水平。

資料顯示，原業主早於2008年以約3,228萬元購入單位，持貨14年帳面獲利1,252萬元離場。

碧林閣減300萬 頂層4200萬售

其次，西半山薄扶林道碧林閣頂層連天台單位，實用面積1,590平方呎，屬於3房間隔，原本叫價4,500萬元放盤，減價300萬元後，以4,200萬元易手，呎價約26,415元。原業主2009年以1,855萬元購入帳面獲利2,345萬元易手。

再者，跑馬地比華利山B座低層2室，實用面積1,409平方呎，屬於4房間隔，業主原本叫價4,000萬元放盤，議價後以3,918萬元易手，呎價約2.78萬元。

另一方面，九龍站擎天半島3座高層B室，實用面積633平方呎，原本叫價2,000萬元放盤，議價後1,950萬元易手，較銀行網上估價2,140萬元低約9%。

去年連環沽貨的鄧成波家族，在疫情下續積極推盤，近日分別委託不同測量師行，放售酒店、工廈及商場等，合共涉逾60億元。

鄧成波家族去年為工商舖市場最積極放盤的財團，先後售出多項物業，套現逾百億元。踏入2022年，家族未有放慢沽貨步伐，最大額為近期以7.33億元，沽出觀塘駿業街宏開中心全幢，總樓面約9.75萬平方呎，較開價低約3成。據了解，新買家為電訊數碼，購入作自用及投資。

疫情下該家族連環推出多項大額物業，萊坊表示，獲委託放售荃灣海濱廣場，該物業樓高9層，面積達24萬平方呎，連171個車位。業主意向價約13億元，呎價約5,417元，目前物業交吉。

荃灣海濱廣場 意向價13億

翻查資料，2015年波叔以8.23億元購入，曾部署不同方案把物業重新定位及改裝，除了傳統商場外，更有意申請把用途轉作國際學校，惟最終未有任何改動。據悉，商場已交吉多年。

商舖上，家族亦放售觀塘項目，戴德梁行表示，獲委託放售觀塘駱駝漆中心全幢，總樓面面積逾100,000平方呎，樓高7層，已轉作商舖用途，項目意向價約14億元。波叔早於2014年10.8億購入，2017年曾以28.8億元放售，現因應市況降價一半。

波叔早年投資多項工廈，現亦推出兩項大型工廈項目，仲量聯行表示，獲委託放售葵涌建康街15至23號泉基工業大廈的72.53%業權，意向價為7億元，總面積約168,000平方呎，按意向價計算，平均每平方呎約4,000餘元。另外，家族亦委託第一太平額戴維斯，放售葵涌成功中心全幢，物業由工廈活化成商舖用途，叫價約16.8億元。

個別放售中項目獲財團洽購。消息指，該家族近日放售荃灣汀蘭居酒店，並獲財團以15億元洽購，項目樓高15層，總樓面約216,314平方呎，提供435間房，按洽購價計，平均每房價值約345萬元。翻查資料，鄧成波於2017年以16.8億元購入物業，若最終以15億元沽貨，料蝕約1.8億元離場。

料可帶動投資氣氛回升

分析指，疫情下整體工商物業需求下降，投資氣氛相對淡靜，而鄧成波家族積極推出多項工廈、酒店等，無疑在疫下競投氣氛或不及去年。不過，由於該批物業不乏優質項目，亦屬中長綫短投資，加上業主在意向價上已較往年降低一截，漸吸引財團留意，故相信短時間內該批物業部分將獲承接，亦可帶動投資氣氛回升。

疫市下外資基金仍積極入市，如嘉民亞洲基金以3.68億元，增持三湘九龍灣貨運中心全層單位。

共9.2億入市貨運中心

資料顯示，九龍灣大業街59號三湘九龍灣貨運中心工廈6樓全層，以3.68億元易手，該層面積約6.97萬平方呎，呎價約5,279元。據悉，物業原由3M遠東有限公司持有，早於1986年以3,485萬元購入，持貨36年，現轉手獲利約3.3億元，升值約9.5倍。

據悉，新買家為嘉民亞洲基金，去年已連環購入該廈，先以1.82億購入該廈低層B室，其後再斥3.68億元購該廈7樓全層，面積約69,700平方呎，如今再增持一層樓面，3宗成交合共涉約9.2億元。

嘉民亞洲基金主力投資工廈，並以全幢工廈為主，去年投資擴至分層工廈，如以5.7億元購觀塘海濱道177號海裕工業中心半幢業權，涉及物業地下至4樓共5層樓面，佔全幢大廈業權份數之49.39%。物業總面積約117,381平方呎，大部分樓面為凍倉。

將軍澳區近年持續發展，伴隨著新樓不斷落成，區內的配套亦見完善，成不少市民居住的選擇，此地理優勢亦為百勝角通風樓項目增添吸引力。

新寶城連錄減價成交

上述項目與坑口站周邊的新寶城僅一馬路之隔，近日屋苑連錄減價成交。美聯區域營業董事劉卓豪表示，屋苑3座高層D室，面積434方呎，屬2房間隔，因應疫情，累積減價100萬，以720萬成交，呎價約16590元。屋苑上月至今錄約8宗成交，均為減價成交個案，近期的呎價約17646元，今年至今已累積約3%的跌幅。除了疫情，呎價下跌主要因為區內新盤接連落成，需要擴大減價空間跟樓齡較新的樓盤競爭。

他補充，在坑口一帶屋苑，近期以新寶城及南豐廣場較受準買家歡迎，部分屋苑放盤在擴大減價幅度後，叫價約600餘萬，故能迎合一眾上車客的需要。

首都首批呎價僅4888元

另外，項目鄰近坑口港鐵站，但距離近年主力新盤供應地日出康城亦相當接近，日出康城發展成熟，區內樓價近年「翻幾翻」，其中由長實發展的首都早於2008年初推售，展開日出康城物業銷售序幕，當時首批單位平均呎價僅4888元，隨後接連推售領都、領凱等項目，售價亦逐步遞增。康城區另一次新盤推售潮始於2015年3月，由長實亦於2015年推出緻藍天，首批平均呎價已升至9112元，較首都首批調升達86%。

近年日出康城接連有新盤推售，售價亦跟隨大市步伐進一步調高，升幅更跑羸其他地區，最近推出由九建發展的全新項目海茵莊園，同位於康城區，首批單位於去年10月推出，折實平均呎價高見22955元，令康城區在過去14年間，樓價升幅高達5.7倍，相當凌厲。海茵莊園並進一步帶動區內二手造價，個別細單位二手呎價已突破22000元，現時區內整體平均呎價則由15000至18000元不等。