中央銀行示警全球經濟面對四大下行風險，包括俄烏軍事衝突風險升高、原物料飆漲通膨更持久、貨幣正常化干擾與金融市場波動加劇、疫情與氣候變遷加劇糧食危機。至於台灣房市管制，根據央行報告，除了實施期間可能會較過往更長，且「尚有精進調整空間」，意即不排除再出新招。

央行10日將至立法院業務告，根據央行最新書面報告，強調俄烏戰事有三大影響，一是戰爭若持久且擴大，將因重要原物料的供應受阻，影響全球許多經濟體的生產及消費等活動，俄烏工業生產相關原物料供應緊縮，恐再擴大全球晶片短缺及惡化供應鏈瓶頸問題，進而衝擊全球經濟活動，若全球通膨上行風險加劇，恐致停滯性通膨風險升高。

其次，國際原物料價格飆漲及勞動市場緊俏，造成高通膨更持久，許多亞洲主要經濟體為大宗商品淨進口國，若國際重要原物料價格持續大幅上漲，恐引發輸入性通膨，推升其國內物價，使原本通膨較歐美溫和，及貨幣政策轉向壓力較輕的亞洲經濟體面臨挑戰。

而且部分經濟體勞動市場緊俏，薪資上漲壓力增加，若將該成本轉嫁給消費者，可能再進一步推升物價，並導致通膨預期制約出現鬆動，造成高通膨現象更持久。

第三是俄烏軍事衝突加劇高通膨問題，加以經濟下行風險升高不確定，可能會干擾主要央行貨幣政策正常化步伐；國際制裁俄羅斯，恐致其債務違約風險上升，會進一步造成金融市場劇烈波動。

針對外界關注的房市管制，書面報告強調，後續將透過定期統計、實地金檢、強化溝通配套措施，進一步強化執行成效，且適時檢討調整措施內容。市場解讀，就算17日第一季理事會未再做調整，後續也將隨時出手。

央行表示，近期房價上漲是全國性，因此這次央行不動產貸款選擇性信用管制措施實施期間可能會更長，且尚有精進調整空間，未來將持續關注不動產貸款及房地產市場發展情形，並檢視管制措施的執行成效，適時檢討調整相關措施內容。

民眾出售適用房地合一稅制的不動產，列報取得成本時須特別留意，若當初房地是購買而來，必須以實際支付金額列為取得成本，國稅局近期查核發現，有些民眾會用契約所載價格或實價登錄資料來列報，未必是實際支付金額，導致虛報成本，被國稅局補稅加罰。

房地合一稅自2016年上路，隨後財政部為抑制短期炒作，推出房地合一2.0，自2021年7月起施行。由於房地合一稅是近年相對較新的稅制，仍有許多民眾在申報時犯錯，尤其錯列取得成本是常見的疏忽之一。

房地合一稅的算法，是以賣出的成交價額，扣除取得成本、費用、土地漲價總數額等，得到課稅所得，再乘以適用稅率。其中若錯列取得成本，將成本墊高，導致課稅所得減少，可能會被稅局視為逃漏稅。

財政部南區國稅局指出，個人出售屬房地合一課稅範圍的房屋、土地，不論有無應納稅額，應在完成所有權移轉登記次日起算30日內，填具申報書，並檢附契約書影本及相關文件申報。

南區國稅局提醒，出售的房地若是向建設公司購買取得，且在簽訂買賣契約後有協商折價或銷貨折讓者，縱使未重新簽約或變更實價登錄資料，仍應以實際支付價金，也就是原契約買賣總價，減掉後來折價部分的餘額，作為房地取得成本。

國稅局近期查核，發現納稅人所申報的成本，雖然和買賣契約、實價登錄資料一致，但與建設公司開立的發票金額不符，因而察覺有異。國稅局表示，這類造成虛報成本導致短報課稅所得的情況，除補稅外，也可能會被依《所得稅法》規定裁處罰鍰。提醒納稅人重新檢視申報情形，若不慎報錯，可自動辦理更正，爭取免罰。

台中市單元二憑藉著快速銜接國道一號、國道三號、高鐵站，以及緊鄰七期新市政中心等交通優勢，近年已成為企業主最矚目的隱富聚落。保辰建設最新完工的「一森千尋」，19戶電梯豪墅一口氣賣出14戶，銷售率破七成，成為市場指標。

保辰建設董事長蔡雨霖指出，台中市地價、房價雙漲，尤其七期豪宅案已站上7字頭，即將進場的水湳豪宅大案更喊出單坪100萬元天價。

而需求約100坪空間的購屋客，得付出7,000萬至1億元房價，中間還包含近40%的公設，對此，他們紛紛將購屋目光轉向高坪效的別墅產品，也因而催出「買大樓不如買透天」的豪墅客。

「一森千尋」基地位於單元二新富路綠園道，基地816坪，規劃19戶電梯別墅，每戶地坪40至42坪，建坪95至115坪，總價5,888萬至7,888萬元，規劃5大房、3智能車位，採先建後售，總銷約11億元。

保辰建設特別延請豪墅推手「永續建築師事務所」建築師鄭斯新，以及七期私人豪宅指定、義大利「設計界奧斯卡」金獎得主陳顥設計師剪裁室內空間與景觀設計，共同實踐在城市中「造山」的建築理念。

此案社區庭院除了豐富的原生植被，更特別打造一處以特殊金屬刷銅通往公設空間的雲端密徑，標榜以頂級現代工藝替豪墅的主人帶來不凡的生活。

社區外觀不只建立了山壁般的建築語彙，為維持大量的進口橄欖灰石材，更使用繁複的乾式施工法；產品更加入許多貼心巧思，如地下室透光天井、中央淨水系統及屋頂全戶濾淨系統配置等。

蔡雨霖說，「一森千尋」位於低建蔽、低容積、低密度、高綠覆「三低一高」的單元二綠核心，正迎全長2公里及25米寬視野的新富園道，散步即可享受龍富公園延伸萬坪綠地，更輕鬆與七期、公益路生活圈接軌，離塵不離城的豪墅生活，自然成為洄游台商及中部傳產企業主所指名的養富綠金寶地。

蔡雨霖以營造起家，陸續參與台中市單元二、單元四重劃工程，7年前成立保辰建設，推案主要集中在台中大雅及彰化等地，並累計推出7件別墅社區案，逐步在市場建立口碑。

目前，保辰建設在單元二、中科特區仍握有不少大面積土地。其中位於公益路近花市的700坪土地，今年將規劃推出大樓社區案，另在大雅中科特區及東大路，也分別擁有4,000坪及1,400餘坪土地，未來二年將規劃推出別墅及大樓社區案。

中央社

中央銀行總裁楊金龍10日將赴立法院進行業務報告，今天書面報告率先出爐，內容語帶玄機，除了指出房價上漲是全國性問題，也暗示房市管控措施不會馬上落幕，還有再出招的空間。

2020年底以來，央行已經四度祭出選擇性信用管制，內政部、財政部、金管會等相關部會也都有推出配套措施，希望遏止炒房風氣，健全房地產市場。

央行分析，從需求面來看，全球流動性充沛以及國內強勁民間投資、預期心理及投機炒作，帶動購屋需求增加；供給面則有土地價格走高，營建材料與工資等成本上揚，推升新屋價格。

此外，在經濟基本面支撐、預期心理及哄抬炒作下，央行指出，近年房市以中南部較熱絡。

央行認為，近期房價上漲是全國性，因此央行不動產貸款選擇性信用管制措施的實施期間可能會更長，且尚有精進調整空間，未來將持續關注不動產貸款及房地產市場發展情形，並檢視管制措施的執行成效，適時檢討調整相關措施內容，以促進金融穩定。

央行並表示，為了強化選擇性信用管制措施成效，將從4大方向精進其他配套措施，一是建置更廣泛的不動產貸款統計，進行深入分析，以作為決策參考；其次，強化與金融機構溝通，籲請落實授信風險差別定價原則，勿削價競爭，也提醒借款人注意房貸利息負擔、儘早做好財務規劃。

第三，派員實地金檢，督促銀行落實法規遵循，以掌握銀行相關授信實務作業缺失，加強未來控管力道，央行去年共計辦理專案金檢達55次。

第四，金管會也參採央行意見，加強控管金融機構不動產保證業務風險；並配合央行不動產貸款規範，調高銀行辦理相關受限貸款的風險權數。

根據內政部統計月報資料顯示，今年1月平均每戶人口數量再創新低，僅剩下2.59人，再度創下歷史新低紀錄，根據人口普查資料顯示，2020年2357萬的戶籍人口中，有高達65.7萬人是居住海外，占比達到2.8%，這些人口部分可能因為疫情兩年沒回國而導致戶籍被遷出，因此人口數據呈現外流與每戶人口數持續下滑。

根據人口普查資料顯示，戶籍在國內但人在海外，每百人中就有2.8人，台北市官方也指出，光是疫情兩年沒回來的人口就樣高達4萬人，這些戶籍人口被遷出，導致人口減少，台北市今年的人口數有可能跌破250萬人。

人口減少、分戶與單身戶增加，也都會導致每戶的人口下滑，根據統計資料顯示，1991年台灣平均每戶有3.94人，2009年跌破3人關卡，剩下每戶2.96人，2021年平均還守住每戶2.6人，今年1月則正式跌破2.6人，平均每戶剩下2.59人創下歷史新低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，家庭型態因都會化而改變，傳統大家庭模式逐漸演變成為夫妻跟小孩的家庭模式，甚至單人戶的數量也與日俱增，根據10年一次的人口普查趨勢顯示，過去三次調查，每10年父母與未婚子女型態的核心家戶，比例都減少5%，但單人家戶和20年前相比卻增加5.5%，若趨勢不變，未來10年單人家戶的比例，可能與超越父母與未婚子女的家戶比例，兩者出現黃金交叉。

根據內政部統計月報資料顯示，六都之中每戶人口最少的是台北市的2.39人，高雄市的2.43人，新北市2.47人，台南市2.62人，桃園市2.63人，台中市的2.76人，顯示都會化越高的區域，平均每戶的人口數量越少。

曾敬德指出，平均每戶的人口數量減少，也會帶來居住型態的改變，包括坪數越來越小，但希望可以過得更有品質，另外，捷運網絡等完善，也會把人口由都會區向外擴散。

因應婦女節到來，各行各業都推出消費優惠活動搶攻女力商機，台灣女性的經濟實力確實不容小覷！根據內政部地政司的私有土地所有權人統計，2021全台女性地主達413萬餘人，比2017年的386萬餘人增加近27.5萬人，近五年的女性地主佔比，也從45.4%提升至46.3%，男女持有不動產的比例逐漸拉近！其中新北市五年間女地主數量增加6.3萬，為六都之最。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，國內的不動產交易絕大多數是「房+地買賣」，所以女性地主增加，也反映女力購屋已是房市常態。根據勞動部的經常性薪資統計，女性就業者的薪資，從2017年的每月36,801元，提升至2021年的每月40,030元，漲幅約8.8%，比男性約8%的成長幅度還高，顯示女性的經濟條件越來越好，購屋實力與日俱增。

而且現代女性普遍晚婚甚至不婚，因此等到結婚才跟丈夫一起買房的觀念已落伍，女性婚前透過購屋來累積資產的比例漸增；另外，夫妻婚後置產，有不少愛妻人士選擇將房地產登記在太太名下，也是讓女性的土地所有權增加因素之一。

六都當中，雙北的女地主佔比從2013年起就已過半，且又以新北量增最多，而台南市雖然女地主佔比最低，不過比起五年前的41.7%，已經增加了1.1個百分點，屬於六都最大進步獎！張旭嵐指出，雙北近年的人口比例多處於女多於男的狀況，且北部就業機會豐富，薪資條件也相對較佳，加上新北市房屋總價門檻較低，有利女性購屋，女性購屋佔比多年來早就處於略高的趨勢；而南部地區過去觀念較傳統，早期受到「家產不落外姓」的觀念影響，女兒繼承不動產的機會受限，不過近年生兒子傳家的觀念式微，且女性工作能力逐漸被肯定，讓男女不動產持有比例差異逐漸拉近。

第一建經研究中心副理張菱育表示，以聯徵中心2021年Q3的最新資料統計，全台女性購買的不動產坪數平均約43.6坪，比男性的46.9坪略少3.3坪，顯示都會女性偏好購買小宅，拉低整體坪數，但男性仍有成家購屋考量，須購買適合全家人居住的較大坪數家庭宅；不過女性在貸款利率及核貸成數上，則與男性相當，說明女性在購屋貸款方面並未較男性弱勢。

富享建設攜手華熊營造投資興建「富享榮華」案今（8）日舉行工程簽約活動並公開銷售，該案整合16年，座落在北市中正區羅斯福路、金華街口，開價每坪158萬至188萬元，甫開賣即銷售五成，富享建設執行長陳明安表示，除了富享榮華外，未來公司積極啟動資產活化，將陸續整合關係企業「香城飯店」10間老舊飯店做改建。

陳明安表示，富享建設關係企業香城飯店集團，在台北市精華地段有近10棟飯店，目前配合政府推動都更危老政策，積極啟動資產活化，除擁有土地資源之優勢外，累積數十年對於飯店經營及建設經營管理經驗，更能深刻瞭解使用者居住之需求，除了結合華熊營造優良的施工管理經驗與品質保證，並依個案條件與同業進行強強聯結發揮團隊優勢，創造建商、地主、購屋者三贏的目標，用建築翻轉城市價值。

陳明安指出，目前進行中有兩大案，一件個為松江路約500多坪基地，原為飯店，後續將規劃住宅，攜手華熊建設、耕薪建設打造，另一件為與華熊建設、璞真建設，整合南京東路三段大約500多坪基地，因不同建案特性集結不同菁英團隊，再創建案更高價值，提昇產品競爭力及建築服務品質，未來所改變的不只是城市街廓風貌的再造，更能提升建築產品的價值與開發效率，建立都更整合與危老改建新模式。

「富享榮華」基地面積253.19坪，規劃興建地上15層、地下5層，1-2樓為一般零售業，3-4樓為一般事務所，5-15樓住宅，坪數規劃48-51坪4房，共44戶住家，特別的是，公設比僅29%，開價158-188萬元，總價約7598-9539萬元，潛銷期間已銷售五成，客層主要來自周邊醫院醫生、自營商、二代置產，目前可售21戶，預計2026年完工。

另，「富享榮華」的資優學區也是熱銷因素之一，台大、台師大、建中、北一女，逐學區而居的環境，學習風氣自然成形，還有中正國中，市大附小明星學區，成為菁英父母購屋首選。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，當地區域精華，所屬市中心，與中正紀念堂生活圈，雖然傳統城區不無老舊社區參雜其中，但整體住宅單價行情為9字頭，高價宅達百萬元都很尋常，此次價碼也算達標豪宅稅課稅標準，來到單價150萬元等級並不意外，公設比還能維持在三成的基本門檻，可售住宅戶數也不多，均為在蛋黃區、高價宅規劃外的另一吸睛重點，不過資產階級購置高價宅多想享純住風格，住戶單純，免受打擾，此社區為住商混合，得視後續相關業種進駐是否過於複雜，但都會稍讓價值打折扣。

富享建設投資興建的「富享榮華」，今(8)日與華熊營造舉行工程簽約開賣，個案位於北市中正區羅斯福路、金華街口，訴求便利交通，多元生活機能，以及市場少見的29%公設比，開價每坪158萬至188萬元。

富享榮華為都更案，基地約253坪，規畫地上15層，地下5層，共44戶住家，10戶一般零售業及9戶一般事務所。住家部分坪數48坪至51坪，公設規畫接待大廳、多功能會議室、空中花園。

富享建設執行長陳明安表示，灌公設可以賺錢，但「富享榮華」正臨羅斯福路，出門就是中正紀念堂站、與新南門市場一路之隔，距植物園也不遠，由於周遭機能完善，因此公司決定規畫實用簡單公設，讓住戶能獲得更多住家生活空間。

其中，新南門市場在2023年啟用後，將變身為12層的嶄新建築，也成為集市場、餐飲、購物多功能的商場規劃，對於鄰近的建案來說，不只是加持房價的題材，更增加生活便利性。另外資優學區也是受青睞因素之一，包括中正國中，市大附小明星學區等。

富享建設表示，繼台北車站地標「京王」、內湖「富享家」之後，這是富享建設三度邀請華熊營造合作，其中「京王」榮獲第21屆國家建築金獎施工品質類金獅獎首獎，而華熊營造對於豪宅購屋族群也不陌生，台北101、陶朱隱園等都是知名作品。

台北市建管處於2015年8月20日訂定「台北市政府遏止新增違章建築處理措施」，依該處理措施規定，2015年9月1日以後領得使用執照之建築物於辦理產權登記移轉時，得檢附由開業建築師所簽證之「無違建證明」，未提出證明者，建管處於地政單位通報後，應立即派員進行違建查察，以達遏止新違建產生之目標。

建管處處長劉美秀表示，自2015年9月1日至2022年2月28日止，經北市各地政事務所通報有檢附「無違建證明」案件計有1萬4,693戶，另未檢附「無違建證明」案件有3萬1,630戶，建管處皆於收到地政單位通報後即刻派員查察有無違建情事。

此外，為了加強新建物之管理，對於每一個新建案於領得使用執照後，建管處亦訂有相關複查機制，不定期派員勘查有無搭蓋違建情形，並持續列管二年，自2015年9月1日起至2022年1月31日止，領得使用執照計有1,340個建案，總計3萬8,605戶皆依序派員現場勘查，並持續列管不定期複查，一經發現違建情事，即優先查報拆除。

經統計2015年9月1日以後完成之新建案，經建管處派員勘查有違反規定而查報之違建計有1,748案，約只占同時期本市違建查報案件3萬6,577件之4.7%，絕大部分屬陽台加窗之類型，且每件違建案都列管並優先執行拆除。

由於台北市政府對於建築物合法使用之重視，自2015年9月起結合地政與建管單位之「通報機制」及另搭配新領得使用執照之「複查列管機制」，已有效的避免新違建之產生，劉美秀特別呼籲市民了解市政府遏止新違建產生之決心，切勿心存僥倖而違法搭蓋違建，以共同維護台北市之公共安全及都市景觀。

房市熱，房仲業大調薪。永慶昨（8）日率先宣布，4月1日起為總部行政人員加薪，平均調幅7%，是集團連續五年加薪，且此次調薪為五年來最高。

信義房屋（9940）則是每年固定4月調薪，目前人資尚未提案，調薪幅度內部研議中，住商機構指出，為了留才，同業調薪該公司也會跟進，調幅為5-7%不等。

永慶房產集團董事長孫慶餘表示，永慶同仁持續以最高水準，提供誠實且貼心的服務，為每一位客戶圓滿成家，面對市場上投機炒作亂象，同仁們也堅守誠實價值，不與投機客配合，保護消費者購售屋權益，讓永慶品牌贏得消費者信賴，為了感謝與獎勵總部行政同仁們的努力，啟動加薪規劃。

永慶房屋續去年底豪發1.1億元「幸福成家基金」後，孫慶餘昨日加碼宣布調薪，此外，永慶房產集團成長動能強勁，雙北直營地區業績成長15%，目前集團店數1,400店，預計將擴大徵才，招募5,000人。

信義房屋今年將釋出2,000個業務職缺，並提供入職前六個月，保障新人底薪5萬，且提供工作體驗30天，期滿後，因不適應而離職者再領5萬元轉職金。

信義房屋董事長薛健平表示，每年固定4月考核，調整總部幕僚、行政、分店秘書、區主管薪資，分店店長、業務人員則是按晉升指標，達到指標就調等級，不是定期考核的，至於指標和等級應對薪金會考慮內外部條件環境因素，做年度性的檢討修改。

住商機構表示，按照景氣狀況 ，往年都會有不固定的調幅，近幾年房市表現亮眼，所以也會反映在薪資上，內勤人員預計調幅5-7%不等，另，公司擁有暢通的升遷管道，同時還有實體與線上教育訓練，以此留住優秀人才。

中信房屋表示，內勤人員部分，總部會依年度個人KPI及團隊整體表現調整，加盟店則單店執行，通常會加薪的多為秘書，業務人員還是以業績為其考量，另外，加盟店大多為高專店（無底薪，高獎金），所以並沒調薪的相關問題，想要挑戰高薪的社會新鮮人或是二度就業者，就試試讓自己當老闆，房仲業是一個不錯的選擇。

“我們別無選擇，只有迎難而上，堅定不移擴大規模，並購和專案開拓，兩手都要抓，兩手都要硬。”面對2021年物管行業激烈的市場競爭環境，興業源物業董事長兼總經理趙亞東在年終寄語中直言道。

入局物管行業近20載，已過知命之年的趙亞東向來說到做到。繼開年收購鼎輝物業後，興業源物業馬不停蹄鎖定了2022年第二筆並購單。

近日，興業源物業發佈公告，擬通過控股子公司洛陽興業源，收購洛陽香龍灣物業管理有限公司（以下簡稱“香龍灣物業”）100%的股權。

在上億元交易金額層出不窮的物企並購案中，興業源物業的這筆對價很是“反常”，根據公告，雙方協商的價格僅為1元，幾乎和白送無異。這等“好事”對興業源物業來說，果真是天上掉餡餅嗎？

隨著公告中對香龍灣物業財務資料的展露，答案也呼之欲出。1元並購金的背後要承擔香龍灣物業上百萬元的負債，興業源物業的這筆並購算盤能否如意？

承債110萬元

1元並購的承債方式，在現金流較為充裕的物管行業較為少見，一般多發於房地產行業。相比之下去，香龍灣物業的資產構成頗為“另類”。

根據公告，洛陽興業源擬收購的香龍灣物業，截至2021年8月31日的資產總額為26.7萬元，負債總額110.3萬元，淨資產為-83.59萬元，資產負債率達高達413%。去年上半年，48家港股物企的平均負債率僅為48.28%，最高者負債率也不過125%。


除了高比例的負債規模外，香龍灣物業的盈利情況也有些“匪夷所思”。截至2021年8月31日，香龍灣物業的營業收入為88.9萬元，而淨利潤卻高達570.3萬元，是營業收入的6倍之多。

一般情況下而言，在扣除經營成本等後，淨利潤要比營業收入低，而比營業收入高的情況，多出於營業外收入所獲得的淨利潤。如企業進行的投資收益、公允價值變動或者營業外收入等所產生的淨利潤。

根據香龍灣物業的資產負債率情況推斷，這部分經營外收益來自閒置資金等的投資收益可能性較低，而處置非流動性資產和固定資產公允價值變動的可能性則相對較大。

因此，在這些非經營性收入的填充下，香龍灣物業的淨利潤也得到了一定程度的“美化”。不過，在資本市場上摸爬滾打多年的興業源物業，自然也不會做賠本的買賣。

興業源物業認為，此次收購能夠“促進洛陽興業源在河南市場的協同效率，同時能夠輻射到周邊城市，有助於洛陽興業源市場規模的進一步擴大。”

樂居財經獲悉，這家成立於2017年的香龍灣物業，管理著洛陽一處同名別墅專案香龍灣社區，建築面積達30萬平米，規劃戶數1360戶。作為洛陽的高端住宅專案，其收費能力以及增值服務挖掘空間可觀。

對於眼下這塊“肥肉”，興業源物業已經迫不及待地入手了。3月7日，樂居財經致電香龍灣物業，對方稱香龍灣社區現在已由興業源物業接管。樂居財經查閱，香龍灣物業的股權工商資訊還未更新，依舊由賣方張青惠持有。

腹背“受敵”

“在企業收購上嘗到了甜頭之後，我們就確定了企業做大的兩條線，項目拓展和股權收購。”作為為數不多堅守在新三板創新層的物企，興業源物業的外拓野心早在上市之初便已昭然若揭。

2012年，成立第11個年頭的興業源物業，在並購市場上小試牛刀，收購了北京千佳物業。2015年登陸新三板後，興業源物業的收並購步伐開始加速。


據樂居財經統計，2016年至今，興業源物業共發起15筆股權收購，交易股權比例從60%-100%不等，總金額超過了1.28億元。

除了股權收購外，去年上半年，興業源物業還與北京市通州興華物業管理公司共同出資500萬元設立北京衡興物業服務有限公司，興業源物業占註冊資本的51%。

大舉外拓，興業源物業和大多數物企一樣面臨資金的挑戰。2018年，興業源物業從新三板市場配發1675萬股，籌集了4690萬元的資金用於收購。

不過，後來這筆資金一部分用作了流動資金，一部分支付了前期收並購的尾款。截至2021年上半年，募集資金餘額僅剩110.9萬元。

同期，興業源物業的貨幣資金約2717萬元，若去除年初收購鼎輝物業的1193萬元，和去年下半年收購天盛物業的186萬元，還有1300多萬元，騰出一定的運營資金，留給收並購的金額則相對有限。

為了補充流動性資金，今年年初，興業源物業計畫向中國銀行(3.100, -0.03, -0.96%)抵押位於海澱區半壁店甲1號院5號樓1至5層全部的房產及土地使用權，來申請不超1000萬元的授信額度。

面對激烈的市場競爭環境，興業源物業可謂是“腹背受敵”，除了有內部的運營資金壓力外，還承擔著來自控股股東的風險。

2021年11月4日，興業源物業大股東北京興源控股集團有限公司質押其45，142，375股，占興業源物業總股本的63.81%，用於貸款擔保，質押期限為2021年11月3日起至2025年9月10日止。

根據風險提示公告，如果全部在質股份被行權可能導致興業源物業的控股股東或者實際控制人發生變化。

“流血”圈地

正所謂富貴險中求，激進的外拓，讓興業源物業的管理規模取得了立竿見影的效果。其規模從上市之初的不到400萬方到如今的3000萬方，增幅約為650%。


隨著在管面積的增加，興業源物業的收入也呈現出逐年遞增趨勢。2021年上半年，其實現營業總收入1.92億元，同比增長53.36%；歸母淨利潤1285萬元，同比增長491.7%。每股收益0.18元。


報告期內，興業源物業的停車場經營收入較上年同期增長232.64%，此外與去年同期相比還新增了餐飲收入2460萬元，占總收入的13.21%。

興業源物業多年來憑藉收並購為規模提速，帶來了營收的增長，然而喜提營收增長的背後卻是以犧牲毛利率的增長為代價。

2018-2020年，興業源物業的利潤率連續三年出現下滑，其整體毛利率分別為27.98%、24.6%、19.91%，對應淨利率分別為11.18%、7.45%、7.38%。

2021年中期，興業源物業的整體毛利率為18.78%，雖較去年同期微增，但較2020年底進一步下滑，而同期港股物企的平均毛利率已經達到了31.4%；2021年上半年，其7.98%的淨利潤率和港股物企平均16.25%的淨利率相比，差了8.27個百分點。

盈利水準較低，興業源物業的金融資產投資和資金管理也被提示在重大風險表中。此前，興業源物業曾認購坤鼎集團非公開發行的股票約2778股，投資總金額約2000萬元。後來隨著坤鼎集團做出退市的決定，興業源物業也開始著手處理對坤鼎集團的資產投資。

然而，股份轉讓協議已經簽署，截至2021年6月30日，對方尚未支付2000萬元的股份受讓款。如興業源物業的風險提示所言，這筆對外投資仍存在投資款無法收回的風險。

繼萬科宣佈分拆萬物雲赴港上市後，萬物雲的上市進程有了新的進展。

3月7日，中國證監會網站顯示，萬物雲空間科技服務股份有限公司（簡稱“萬物雲”）已向中國證監會遞交《境外首次公開發行股份（包括普通股、優先股等各類股票及股票的派生形式）審批》材料，進度跟蹤一欄目前顯示為“接收材料”階段。

今年2月20日，曾有投資者在深交所互動易上詢問“萬物雲準備港股上市是否要經過證監會批准？是否已向證監會提交相關材料？”彼時，萬科方面回應，根據相關監管要求，萬物雲在香港上市需要經過中國證監會批准，關於萬物雲的上市進度關注公司相關公告。

此次，證監會顯示已接收萬物雲相關上市審批材料也意味著萬物雲赴港IPO的腳步更進一步。

據瞭解，萬物雲前身為萬科物業發展股份有限公司，成立於1990年。2020年10月31日，萬科物業發展股份有限公司正式更名為萬物雲空間科技服務股份有限公司。目前萬物雲主要包括Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三大板塊，各板塊中又包含第五空間、萬睿科技、萬物梁行、萬科物業、譽鷹平臺、萬物雲城、萬禦安防等多個品牌。

去年的11月5日，萬科發佈公告，正式宣佈擬分拆所屬子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司在香港聯合交易所有限公司發行境外上市外資股（H股）股票並上市。截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物雲62.889%股權。

按照上述公告，萬物雲的具體上市時間將由萬物雲股東大會授權其董事會及董事會授權人士根據境外資本市場狀況、審批進展及其他情況決定。

營業資料上，2020年全年萬物雲營業收入182.04億元，實現營業利潤17.2億元。今年上半年萬物雲未經審計的總資產為190.1億元，總負債119.3億元；實現營業收入103.83億元，營業利潤10.43億元。

萬科方面此前表示，如果此次分拆上市得以實現，將有助於突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物雲的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利於公司向開發、經營、服務並重的轉型發展。本次分拆上市後，公司仍將繼續保持對萬物雲的控股權，不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

日前，廈門市住房保障和房屋管理局印發通知，規定島內新房專案意向登記購房人數不少於可售房源數1.2倍，島外專案不再強調搖號。

3月1日，鄭州出臺19條新政，放寬限購、取消認房又認貸、推行棚改貨幣化安置；3月4日，唐山將公積金公積金貸款額度提至80萬元，二套房首付比降至30%等；3月6日，蘇州允許受影響企業提前申請預售證……一系列政策鬆綁，無疑給樓市注入了一針強心劑。

據中指研究院監測，截至2月下旬，已有超過40個城市出臺房地產相關調控政策，預計兩會後各地將繼續加大因城施策力度。

鬆綁跡象明顯

作為新年以來首個下場“救市”的二線城市，鄭州19條新政可謂條條重磅，尤其是需求端，一舉鬆綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，對提振購房需求大有裨益。

克而瑞研究中心總經理林波告訴記者，二線城市的調控鬆綁多是以去庫存為主要導向的。與之相呼應的，是這類城市住宅庫存高企、去化乏力的市場現狀。

克而瑞廈門資料顯示，2021年12月至2022年2月，3個月期間廈門一手住宅成交量三連跌。這也使得廈門的房企供貨熱情跌入穀底，開盤數量寥寥，供銷疲弱，整體去化也降至低位，廈門樓市均價隨主力成交專案變動結構性下行。

整個2月，廈門全市整體商品房銷售金額43.93億元，銷售面積15.70萬平方米，同比下跌50.7%。住宅供應4.20萬平方米，成交10.81萬平方米，環比下跌37.2%，同比下跌51.9%。

此次搖號規則調整後，廈門凡是2021年12月1日後出讓的專案，思明、湖裡區域內意向登記購房人數不少於可售房源數1.2倍的商品住房專案，均不再實行搖號政策。

林波表示，過去廈門一些高地價且認購熱度高的項目都要搖號，此類政策也說明廈門樓市在降溫，同時在購房方面鬆綁，給予市場更大的寬鬆空間。

而鄭州在出臺新政前，整個市場新房狹義庫存規模就已接近1500萬平方米，消化週期超過20個月。2021年2月，由於成交持續低位徘徊，鄭州新房庫存消化週期更是躍升至31個月。

另外，鄭州住宅專案爛尾問題也比較嚴重。據克而瑞統計，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問題專案有274個，涉及25249套住房，數量位居重點二線城市前列，綠地城、錦藝四季城、名門翠園等長期爛尾項目多次引發投訴。

樓市調控越發靈活

58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，從近期政策來看，今年整體政策放鬆幅度相比往年會大很多，比如降首付。尤其是一些市場下行壓力和專案交付壓力大、庫存風險較高的城市，出臺較大力度的寬鬆性政策也屬情理之中。有些城市相對立體化，比如鄭州，出臺的政策會結合整體市場狀況做綜合調整，這在以往是比較少見的。

張波指出，在當前市場環境下，高層對地方樓市鬆綁政策的容忍度有所提高，政策放鬆的空間正在擴大，甚至重新拾起棚改貨幣化安置這一去庫存利器。核心一二線城市政策也有適度糾偏空間，譬如保障合理信貸投放、壓縮各項審批流程時限、下調房貸利率等，以期緩解房企資金壓力、穩定市場預期。

不過，張波認為，這一系列調整本身並不能完全視為政策放鬆，而是因城施策、精准調控的體現。

“當下政策鬆綁為的是保障自住型購房群體，尤其是首套剛需的優先購房權。”

比如，樓市熱度提升會加大搖號覆蓋城市和範圍，縮小搖號範圍則是因熱度降低。換言之，熱度降低是縮小搖號範圍的前提，但縮小搖號範圍並不必然導致樓市熱度上升。

張波預計，鄭州、廈門的放鬆，說明二線城市近期市場熱度不高，各地基於因城施策的模式進行調控，預計後續加入放鬆佇列的二線城市數量會增加。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，放鬆將使得購房者認購的門檻降低、機會增加，客觀上釋放了積極信號，有助於助力3月份房屋交易市場的行情活躍。總體來看，在房住不炒的背景下，全國各地為促進區域房地產業良性迴圈和健康發展會不斷出臺各類調整措施。

寶龍地產(01238)公布,連同共同控制實體及聯營公司在內,2月銷售額約31.01億元(人民幣．下同),同比跌約62.82%,銷售面積約19.68萬平方米.

該集團指,今年兩個月銷售總額78.02億元,同比跌逾48%,銷售總面積約49.68萬平方米,同比減少約49.2%.

整體來看，在受監測的35個城市中，環比與同比雙雙下跌的城市共有20個，但也有廣州、杭州、青島、上海和西寧5個城市同環比指數均有所上升。

近日，由易居企業集團、上海易居房地產研究院、華東師範大學東方房地產研究院三方共同發佈的《中國城市住房租賃價格指數報告》最新資料顯示，2022年1月份中國城市租賃價格指數為1033.1點，同比跌幅0.46%。

整體來看，在受監測的35個城市中，環比與同比雙雙下跌的城市共有20個，但也有廣州、杭州、青島、上海和西寧5個城市同環比指數均有所上升。

對於多數城市租賃價格指數下跌的情況，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示：“下跌的城市數量比較多，和房地產景氣度等有關，也是一個很正常的表現。租金價格本身具有市場化透明度高的特點，下行也說明租賃市場面臨一定的壓力。”

一線城市租賃價格漲跌分化

從資料上看，一線城市租賃價格漲跌幅情況，呈現分化狀態。其中，上海和廣州兩個城市租賃價格指數同環比均有所上漲，而深圳的租賃價格指數同環比則都呈現出下跌態勢。

某上海房屋仲介對《華夏時報》記者表示：“近期租房價格確實有上漲的跡象，由於每個房東的具體情況及心理狀態不同，有人會選擇不漲，有人覺得年後要漲得多一點，但總體來說變化不大。”

該仲介還表示：“房東漲價一般都在300元左右的價格區間。如年前有一套7500元/月的房子，可能房東當時的心裡價格是7000元/月可以租出去。年後心態變了，價格漲到了7500元/月。”

針對這種情況，上海房屋仲介對《華夏時報》記者表示：“春節前後租房的價格會呈現兩個狀態，年前租房的價格低於年後。如每年年底，11、12月份的時候，租房人數少，房東降價的幅度也會比較大。1到3月份時，租房人員增多，房東普遍都會選擇在這個時間段來漲價。漲幅最大會是7到9月份的時候，大學生畢業找工作、學校附近開學找房子等情況使租房人數和租出去的房子都有所增加。市場供需差距加大，房東的心理價位就會變得比較高，房租因此也就會上升。”

同時，《華夏時報》記者也採訪到了深圳某負責租賃業務的房屋仲介。其對記者表示：“深圳房租最近確實有下降，但幅度不大，同時還要根據具體的地段看房價。如寶安區桃源居的房子，因為附近要建設地鐵，房租在今年過後可能還會有所上漲，漲幅大概在200到400元不等。”

針對年初租房價格下跌的情況，仲介指出：“因為過年期間租客變少，有部分房主過年之前不願讓房子空著，打算租出再過年，就會對房租降價300元到400元。但同時也有怕麻煩的業主，如果年前沒有客戶，也不會急著將房子租出去。他們會選擇過年後根據市場的情況，對房租再進行大概200元的漲價。同時這兩年因為疫情原因，房價開始慢慢下降。如寶安區桃源居兩室一廳的房子，當前房租在4500/月到5000元/月左右，2019年的房租則在5500元/月左右。”

對於資料中各大一線城市漲跌幅情況呈現分化狀態的情況，合碩機構首席分析師郭毅分析指出：“租賃價格指數其實提示的是細分城市中產業和流動人口的變化情況。其中一些城市同比和環比的租賃價格指數都出現了下行現象，意味著其經濟處在一個相對低迷的狀態，造成流動人口的外流，隨後影響到了租賃市場，從而造成了租賃需求的下行，最終引發租賃價格指數同比和環比的下降。”

同時，嚴躍進也對《華夏時報》記者表示：“個別大城市租金反而上升和租賃需求相對旺盛等有關。這方面也確實需要注意。一些大城市這兩年一些房源出租情況非常好，房源很搶手。這方面看，此類城市要注意後續增加房源供給，注意租金的平抑。另外，後續也要注意租客的規模、房源的規模、房源租賃成本等方面，注意把控租金水準和租金漲幅水準。”

租客親歷市場起伏

對於房租的變化，感觸最深的當屬有過租房經歷以及正在租房的人員。

2月15日，在上海租房的劉女士就經歷了房租“被漲價”的情況。“我租的房子在閔行浦江鎮，兩室一廳。之前的房租是3700元，那天房東要把房租漲到4100元，這漲得也太多了。最後我極力砍價，才砍下了100元。” 劉女士對記者表示。

《華夏時報》記者還採訪到之前曾在上海租房的小何。小何表示：“2021年暑假時跑去上海實習，租的房子在松江區，面積30到40平米左右。先前房東以為我是長租，所以房租是1600元/月。後來說清楚我是短租後，房租就談到了1840元/月。”

同時小何也說出了自己對上海房租的看法：“上海租房越到中心區越貴，房租其實是很主觀的東西，看個人需求啦。我還好找到了有房補的老闆，工資也可以供自己開銷，但還是有很多人倒貼實習。租房之前一定要擦亮眼睛留個心眼，有時候砍砍價說不定房租也能談下來。”

在深圳租房的張女士對《華夏時報》記者表示：“我是今年一月份換的房，面積大概30平，租金加上水電管理費網費每個月大概2500元。租房之前我看的房子幾乎都在白石龍地鐵站附近，距離白石龍地鐵站500米的單間價格都在2000元左右，但是房間普遍較小，採光也不好，為了更舒適的居住環境，我還是選擇了離地鐵站稍微遠一點的公寓。儘管現在住的公寓租金在白石龍這個區域來看稍微有點高，但是因為公寓的管理更安全，設施也更齊全，所以租金稍微高一點我能接受。”

“對待房租只能說一分價錢一分貨。而且深圳的租金相較於北京和上海已經算是比較親民的了，畢竟城中村多，很多人都能過上獨居生活。”張女士說。

嚴躍進也表示：“對於租房的人來說，需要瞭解當前租金的分佈情況。其中大城市租金容易上漲，小城市租金相對容易下跌。同時，目前各地有一些保障性租賃房源入市，租客也可以關注此類房源，進而租到更匹配自己的房源。”

中國海外宏洋(00081)公布,總代價約10.24億元(人民幣．下同)向龍光集團(03380)持51%股權的公司收購擁有汕頭市住宅地皮的汕頭市龍光景耀房地產全部股權和股東貸款約9.76億元.

該集團指,所購公司持有的物業位於廣東省汕頭市東海岸新城新津片區,物業地盤面積約5.31萬平方米,擬發展為住宅物業.目前正在興建,其中住宅物業的預售預計將於10月開始,並預計將於2024年6月竣工,該公司去年度虧損450萬元,於2月28日資產淨值為5.94億元.該集團指,物業位置規劃為未來城市中心,涵蓋住宅物業.經考慮物業位置及發展前景,認為收購為擴大在汕頭市投資組合良機,符合發展戰略,而開發物業收益及溢利將由該集團合併.

正榮地產(06158)公布,預期截至去年12月31日止年度母公司擁有人應佔溢利將較2020年度下跌不多於70%.

該集團指,受宏觀市場環境及新冠疫情影響,預期下跌主因項目售價下降,導致毛利率下降及計提存貨減值有所增加;商業地產租賃需求下降,導致投資物業公平價值下降,以及若干項目結轉收益未達預期.

該集團預期不晚於本月底公布業績.

佳源國際(02768)公布,2月銷售金額約12.76億元人民幣,同比跌約45.39%,銷售面積約11.46萬平方米.

該集團指,今年首兩個月銷售金額約30.03億元人民幣,同比跌約39.11%,銷售面積約25.31萬平方米.

中關村科技租賃(01601)公布,作為出租人與獨立第三方兼承租人包頭威豐新材料訂立融資租賃協議,將以3,000萬元(人民幣．下同)購入承租人自有租賃資產,然後將租賃資產租回給承租人,融資租賃利息按年利率5.2%計算,有關收入為182萬元.

該集團指,租賃期為24個月,總租賃款項為3,182萬元,租賃資產為取向硅鋼生產設備,帳面淨值約5,616萬元.承租人不單獨核算租賃資產的稅前及稅後利潤.該集團指用於收購融資租賃協議的租賃資產轉讓價款由內部資源撥付.

保利置業(00119)公布,昨日申萬宏源-保利置業-武漢保利廣場資產支持專項計劃已正式設立,集資10.1億元(人民幣．下同),發行所得款項將用作一般營運資金用途.

該集團指,根據資產支持專項計劃,全資附屬公司保利置業集團向內地合資格投資者發行商業地產抵押貸款支持證券,申萬宏源證券為資產支持專項計劃管理人,資產支持專項計劃發行總規模為10.1億元,並將於上海證券交易所完成掛牌,其中優先級發行規模為10億元的商業地產支持證券,已獲獨立評級機構給予「AAA」債項評級,年期為12年,票息率為3.27%,以及次級發行規模為1,000萬元商業地產支持證券,年期為12年,次級為保利置業(上海)自持,不設票息,不向市場公開發售.該集團認為發行商業地產支持證券有助於優化融資結構,並將財務成本保持在合理水平.

受到疫情衝擊，主力經營黃大仙一帶的地膽代理行富誠地產，宣布旗下5間分店暫時停業，料損失逾60萬元，是新冠肺炎疫情爆發以來首間暫停營業的地產代理集團。

開業32年來首次

富誠地產營業董事林栢榮指出，基於疫情嚴峻，為保障客戶及員工安全，富誠地產旗下5間分行決定即時停業，屬於開業32年來首次，計及舖租等開支，料損失逾60萬元。

他強調，該行「安全第一、搵錢第二」，待疫情緩和後，分店才會重新開業。目前客戶仍然可以透過網上平台或電話預約睇樓，不過準買家睇樓時，需要出示快速測試陰性證明。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，中原地產現時有475間分行，以及約6500名員工，該行將保持規模以維持穩定服務。此外，該行有多個網上平台及放盤工具，準買家可以網上睇樓。陳永傑補充，第五波疫情快將見頂，該行不會考慮縮減人手及分行。

美聯物業表示，現時未有分行停止運作，僅有部分分行因為疫情進行徹底消毒清潔，以保障員工及客人健康。

祥益地產則說，目前該行約30間分店，全線正常營業，並未有計劃關閉分行，今年有意開多兩間分店。

疫情嚴峻下，政府收緊限聚令，加上部分二手業主暫時封盤，令物業成交量下挫，地產代理亦備受衝擊，而上月底，整體物業註冊量只有3998宗，創約兩年以來單月新低，但同一時間代理持牌人數達42408人，創有記錄新高，即平均每10人爭一宗買賣，競爭甚為激烈。有業界人士認為， 物業成交量低位徘徊，加上開單競爭激烈，令從事地產代理從業員愈見困難。

上月樓宇買賣宗數3998宗

世紀21香港行政總裁吳啟民表示，疫情影響各行各業，地產代理業亦不能倖免，尤其是發展商暫緩推售一手全新盤，對業界打來不少打擊，雖然住屋屬生活重要一環，市民對其存有剛性需求，故成交量不會歸零，惟能於疫情下維持盈利的分行會愈來愈少，相信本月的情況實在不容樂觀。

二手睇樓量級級跌

同時也認為，如有員工不幸確診，消毒及檢測等工夫定會為日常運作帶來影響，為保前綫員工健康，很多時需要靠電話聯絡客戶，亦可能導致整個成交的流程變得不順暢。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指出，新一波疫情令市民大幅減少外出，影響到實體睇樓活動，部分不急忙置業的客人均推遲計畫，直接影響代理業界的收入，另外，如果一間分行本身人手不多，但出現多宗確診個案，難免連正常營業都成問題。他亦認為，代理人數近期接連上升，主要因為在疫情困擾下，物業市場前兩年整體保持活躍，成功吸引更多人看好樓市前景，投身代理行業。而近月成交量大跌，就導致代理人數跟成交量之間的比例變得懸殊，出現約10名代理爭奪一單生意的情況。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，近月受疫情衝突，地產代理的營運情況甚為惡劣，過往大行的收入主要來先自新盤，而中小行的收入則以二手成交為主，但近月兩者成交量已跌至低位，但同一時間仍有多名代理爭相爭奪，而且疫情嚴峻下，不少業主因疫情暫時封盤，睇樓量持續下跌。

祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新屯門中心周邊生活配套應有盡有，不乏上車客買家，屋苑新近錄得7座高層D室成交，面積501方呎，兩房兩廳。據悉，新買家為外區首置客，主要鍾情單位為高層戶，而且客廳及房間均可望開揚河景，加上原業主有意於九龍區換樓，故由2月尾叫價628萬累減58萬至570萬，新買家有感樓價符合預算，遂決定「即睇即買」上址作自住用途，呎價為11377元，屬於低市價成交。

東涌海堤灣畔5座極高層B室，實用面積855方呎，3房套房連工人房，享全機場壯闊海景，附連逾百萬元裝修，原業主叫價1,230萬元，新近以1,188萬元沽出，實用呎價13,895元。

中原地產表示，買家為區內租客，睇樓半年，因按揭問題一直未能入市，直至最近政府放寬按保門檻，能夠以低首期上車，立即承接。

原業主則於2017年9月以1,020萬元購入上址單位，持貨4年多轉售，賬面獲利168萬元或16.5%。

本港樓市受疫情影響，價量均連月急挫，市場更出現蝕讓個案，藍籌屋苑美孚新邨便錄得一宗蝕讓個案，原業主持貨4年賬面蝕讓30萬離場。有代理行於上月底進行問卷調查，發現多達75%受訪者看淡樓市前景，比例創2年新高。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，首季樓價在疫情影響下將跌約3%，但相信一旦疫情開始受控，樓市可望出現回升，全年樓價仍有望升5%。

75%受訪者看淡樓市

美聯物業聯同經絡按揭轉介於上月底進行網上問卷調查，結果發現75%受訪者看淡樓市前景，較2021年10月同類調查錄得的40%大幅高出34.5個百分點，比例創2年新高，布少明表示，疫情下業主與買家均看淡樓市前景，預料首季樓價在疫情影響下將跌約3%，一手按季跌近八成至900宗，創13年一手銷售條例後季度新低；二手估計則約8,000宗，按季跌近三成，創逾3年最少。

布少明表示，最近股市波動，亦影響市場置業氣氛，為樓價增添下跌壓力。至於之後全民檢測可能推出禁足令，他表示將會對樓市有更直接影響，因影響到買賣交易無法進行，不過，一旦疫情開始受控，市場信心恢復，估計第二季一手成交仍會回升至約2,500宗，二手交投則估計升至約9,000宗。而受惠放寬按揭下的1,000萬至1,200萬元物業，全年交投量可由去年3,300宗，倍升至今年6,600宗。

該問卷調查問及受訪者入市目的，只有約17.2%的受訪者表示為「投資」，較去年中調查時大幅下滑23.5個百分點，相關比例更創出有調查以來新低，結果顯示投資者比例明顯下降，反映目前入市者均以「上車自用」及「換樓」為主。當被問及「哪個外在因素最影響置業決定」時，有29%選擇「疫情發展」，在一眾選擇中佔比最高；選擇「經濟前景」的亦有22%，再之後才是「未來房屋供應」，佔約13%。

布少明亦提到香港存在一批強勁購買力，相對於內地樓市，香港樓市存在首期低、利率低、匯價吸引及房策較寬鬆等利好因素，相信疫情後內地人將重新到港買樓，樓市屆時可望出現「Ｖ形」反彈，全年樓價仍有望升5%。該行又指，自政府於新一份財案公布再度放寬按揭保險後，香港樓市對內地買家而言更具吸引力，美聯移民內地客戶有關1,200萬香港物業的查詢量，較公布前增長約兩成。而內地人士普遍查詢以啟德區為主，亦有查詢九龍站及「北部都會區」等。

美孚減價盤 蝕30萬離場

樓市低迷下，藍籌屋苑亦「捱唔住」，位於荔枝角的美孚新邨，新近錄得一宗蝕讓成交。中原地產馮健平表示，美孚新邨錄得本月首宗成交，單位為4期百老匯街91號高層B室，實用面積716方呎，業主原先開價950萬元，議價後以900萬元成交，折合實用呎價12,570元，新買家為同區換樓客。

據了解，原業主於2018年3月以930萬元購入上址，持貨4年，惟是次沽貨賬面蝕讓30萬元離場，計及其他使費後料蝕讓金額更高。

疫情衝擊零售業 上月商舖租賃成交宗數減46%

疫情下本港零售業大受衝擊，街舖售價亦一落千丈。盛滙商舖基金近日斥2,590萬元，連環購入港島筲箕灣及九龍尖沙咀兩個市區地舖，其中筲箕灣愛民街舖位更大幅減價約32.5%，建築呎價僅約5,400元，有機會是港島區呎價最平街舖。有地產代理指，現時確診染疫人數居高不下，市面人流稀少，會持續影響舖市。◆香港文匯報記者 顏倫樂

繼上月買入土瓜灣浙江街舖(3,000萬)及粉嶺聯和墟和隆街舖(1,900萬)後，盛滙商舖基金近日再連環買入兩間街舖，分別位於尖沙咀金巴利街舖及筲箕灣愛民街舖，4個舖位合共涉及成交金額7,490萬元。其中剛買入的筲箕灣愛民街10號地舖，建築面積1,000呎，成交價540萬元，折合每呎僅5,400元，較絕大部分住宅樓宇呎價更低，有機會是港島區呎價最平街舖。李根興表示，該舖屬遺產物業，原業主於1972年以16.155萬元買入。據他透露，原業主叫價800萬元，最終因應市況大幅減價260萬元，減幅達32%，以540萬元成交，成交價低市值約25%。他直言，今次購入的原因只因一個字「平」，指單位呎價等於樓上住宅的一半，是他自2009年買舖以來最平呎價。

據了解，愛民街屬筲箕灣一條內街，平時人流不算暢旺，附近樓盤峻峰花園，平均呎價約1.7萬元。愛民街過去少有街舖交易，較近期的一宗公開放盤，為2017年非牟利慈善團體透過代理行，以公開要約方式出售愛民街新利大廈及鴻利大廈高層地下6號舖及入則閣樓，總面積3,796方呎，當時市場人士對物業估值約2,900萬元，即每方呎為7,640元。

同區樓盤平均呎價1.7萬

事實上，受第五波疫情拖累，投資氣氛大受影響，2月份商舖成交及租賃宗數均明顯下跌。中原(工商舖)統計，2月份僅錄得約92宗舖位買賣成交，比1月份減少約8%，較上年同期下跌約17%，為自2020年11月後單月新低；租賃宗數亦僅錄得約200宗，較1月急跌約46%，同比減少約39%，並創兩年來新低紀錄。買賣成交跌幅較少，相信因市場不乏投資者趁低吸納舖位所致。

商舖租賃成交金額亦難逃跌勢，2月份總金額約2,742.94萬元，按月減28%，同比下跌21%。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，新冠疫情確診數字每日創新高下，市民減少外出消費，對舖租市場帶來即時影響，對租務打擊較買賣更嚴重。踏入3月份政府或將推出全民檢測，更有傳聞或實行「禁足令」，相信3月份市面人流會繼續稀少，持續影響舖市，舖市租買氣氛將急跌。

料第二季過後才見起色

新一年財政預算案宣布將推出新一輪電子消費券計劃，第一期將於4月份發放，但潘氏料屆時疫情仍未緩和，防疫措施未鬆綁，市民仍為防疫做工夫，難以振興整體經濟，估計需待第二季過後舖位市況才會漸見起色。

實際上，舖市於去年12月開始已有走下坡之勢。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，工商舖2月份註冊量錄427宗(主要反映1月份市況)，按月下跌約19.3%，註冊金額則錄48.29億元，按月急跌約47.8%。

業界：食肆結業影響舖市

美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪表示，雖然第五波疫情死亡率不及上幾輪，但每天確診人數數萬，對舖市的影響明顯較兩年前大。「對許多港人來說，上幾波疫情因受感染人數少，都屬於距離較遠的事情，但今次是『殺到埋身』，加上嚴厲防疫政策下人流大幅減少，直接令許多店舖生意一落千丈。」以餐飲業為例，疫情下許多市民都寧願在家煮食或叫外賣，對餐廳生意影響明顯較之前大，一些知名食府更索性關門。對於政府將進行全民檢測，他期望疫情能因此得以受控，屆時積聚的購買力將浮現，出現「報復式消費」。他指，「現在一定會較辛苦，但幾個月後如果疫情受控，後市仍未至於太悲觀。」

政府放寬按揭保險計畫的樓價上限後，豪宅交投稍稍轉活，優質單位仍有追捧。世紀21日昇執行董事黃文龍表示，北角海峰園高峰閣中層A單位，面積829方呎，屬3房2廁間隔，向北全維港海景，原叫價1,788萬放盤，其後減價88萬或約5%，近日獲買家以1,700萬承接，呎價20,507元，屬市價成交。原業主於2016年3月以1,450萬購入，持貨6年帳賺250萬，單位升值17%。

清水灣村屋1,820萬售

世紀21奇豐營業董事廖振雄指，西貢清水灣上洋村單號村屋，建築面積2,100方呎，4房4套2廳間隔，享山景，連約700呎天台，減價180萬至1,820萬獲用家承接，呎價8,667元。原業主於2017年1月以1,300萬購入上址，持貨5年至今獲利520萬或40%。中原市務經理唐嘉銘表示，大圍文禮閣剛錄本月首宗成交，為屋苑3座高層H單位，面積622方呎，3房連套房間隔，以968萬售出，呎價15,563元。
雅典居呎價1.3萬易手

中原副分區營業經理陳鴻霆指，馬鞍山雅典居最新錄本月首宗成交，單位為5座中層D室，面積775方呎，3房連套房間隔，以1,068萬易手，呎價13,781元。世紀21奇豐分行經理黃宗信表示，馬鞍山翠擁華庭10座低層B室，面積765方呎，屬3房2廳間隔，以955萬沽出，呎價12,484元。

美聯區域營業董事施衍銘指，鰂魚涌太古城元宮閣低層F室，面積580方呎兩房，以1,070萬成交，呎價18,448元。利嘉閣分行經理何詠詩稱，堅尼地城泓都2座低層E室，面積482方呎，採兩房間隔，外望享開揚園景及海景，以992萬沽出，呎價20,581元。

益兆集團控股及俊和合作發展的雋薈錄成交，樓盤的一間高層D室，面積152方呎，屬開放式間隔，成交價388.8萬，呎價約25,579元。

由於第五波疫情持續嚴峻，部分業主拒絕開門睇樓，導致二手成交大減，剛過去的周末（3月5至6日）四大地產代理二手成交均錄得下跌，跌幅由33.3%至55%。一手市場更處於冰封狀態，僅錄得4宗成交。

美聯物業周末二手成交錄得8宗，按周跌約33.3%，創9周新低，呈低位反覆。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明昨表示，因疫情關係部分業主拒絕開門睇樓，加上有少量準買家因疫情爽約或暫緩入市，他認為短期樓市交投仍然受壓，不過「全民檢測」在即，一旦疫情有效受控及放寬限聚，相信過去累積多時購買力會顯著釋放。

部分預約睇樓客爽約

此外，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，部分已預約睇樓的客人亦因疫情而暫緩睇樓活動，而現時用家主導市場，二手成交以1,200萬元以內中細價物業為主，並預期二手成交量短期內將繼續低位徘徊，待疫情放緩才現曙光。中原地產周末錄得5宗成交，按周下跌50%，創近9周新低。

利嘉閣地產總裁廖偉強指，因應疫情市民自然感到擔憂而減少外出，導致交投淡靜，整體呈現觀望狀態。利嘉閣周末錄得5宗二手成交，按周跌44%。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，雖然疫情陰霾未散，但樓市剛需凝聚，加上已放寬按保，相信待疫情好轉，市民積壓的購買力或將爆發，屆時有望出現一二手「百花齊放」的局面。該行錄得5宗二手成交，按周跌約55%。

一手冰封 僅4宗成交

一手市場更處於冰封狀態，截至昨晚約7時，周末一手僅4宗成交，創2020年1月以來逾2年新低。其中信置（0083）、會德豐地產等合作發展的西南九龍維港滙II，周六（5日）以1,335.69萬元售出3A座8樓B室，實用面積490平方呎，2房間隔，呎價27,259元；鷹君（0041）旗下大埔白石角朗濤一手市場以943.9萬元售出9B座16樓A室。

二手市場連番錄得蝕讓成交，港島區半新盤樓價受壓。筲箕灣香島4房連車位以1990萬元沽出，賬面蝕429.6萬元離場；同區形薈2房以1203萬元成交，賬面蝕122.2萬元。

據市場消息稱，香島5座低層C室，實用面積1051方呎，4房間隔，上月連車位以1990萬沽出，呎價18934元。原業主於2018年以約2419.6萬元連車位購入，現賬面蝕讓約429.6萬元或約17.8%。

筲箕灣同區形薈1B座高層C室，實用面積517方呎，2房間隔，原叫價1350萬元，減至1203萬元成交，呎價23269元。原業主於2016年以1325.2萬元購入單位，賬面蝕讓122.2萬元或約9.2%。

中原地產高級區域營業董事陳凱超表示，筲箕灣ISLAND RESIDENCE高層B室，實用面積238方呎，開放式間隔，最近以555萬易手，低市價約5%，呎價23319元。

代理稱，原業主為投資者，2015年以534萬元買入上址，賬面僅賺21萬元或約3.9%。

此外，美聯物業區域營業董事梁浩文指出，屯門怡樂花園2座高層A室，實用面積335方呎，2房間隔，成交價400萬元，呎價11940元。原業主在2019年同樣以400萬元買入單位，賬面平手離場。事實上，屋苑同座同室低層單位，實用面積同為335方呎，去年8月以470萬元成交，創屋苑同類單位新高，是次成交單位較高位回落約14.9%。

AVA 55呎價19066新低

另邊廂，細單位錄低價成交。九龍城AVA 55低層C室，實用面積257方呎，1房間隔，以490萬元沽出，呎價僅19066元，呎價創該廈二手新低。原業主2016年以446.8萬元買入單位，賬面獲利約43.2萬元或9.7%。物業對上一宗呎價低於2萬元二手成交要追溯到去年3月，低層A室，實用面積328方呎，2房間隔，成交價650萬元，呎價19817元。

香港樓價持續高企，去年更創歷史新高，亦成為置業難度最高的城市，國際公共政策顧問機構Demographia最新公布的「國際房價負擔能力（International Housing Affordability）報告」指出，去年香港樓價對家庭入息中位數的比率（下稱負擔比率）高達23.2倍，意味一般家庭須不吃不喝23.2年，才能成功上車，連續第12年「稱霸」。學者預期，本港私人住宅供應有限，加上港人收入在新冠肺炎疫情爆發下難大升，料明年公布的統計數據，本港的榜首寶座難被其他市場取代。

明年穩坐榜首機會大

最新公布的報告，是以2021年第三季全球92個大都會城市的樓價水平作統計，依照每個城市的樓價中位數，除以家庭全年入息作計算，若負擔比率達5.1倍或以上，已經屬於「極難負擔（Severely Unaffordable）」水平。最近報告顯示，香港的負擔比率為23.2倍，較2021年公布（以2020年第三季數據作統計）的20.7倍明顯增加，也是連跌兩年後首次回升。

事實上，香港2011年納入該統計時，已經以11.4倍的負擔比率位居全球之冠，即一般家庭要不吃不喝11.4年才能置業，至今是連續12年高踞榜首，而負擔比率更升至23.2倍，除是連續4年高於20倍外，亦創歷來之冠。

對於本港的樓價負擔能力明顯出現惡化，Demographia認為，約一半原因是與入息減少有關。該機構表示，香港已經提出一些有望增加房屋供應和改善負擔能力的重要舉措，包括於靠近深圳的未發展土地打造北部都會區，預計可供約250萬人居住等。

值得留意的是，該調查統計的92個城市中，絕大部分屬於美國、加拿大和澳洲等城市，來自亞洲的市場只有香港和新加坡，而新加坡最新的負擔比率是5.8倍，達「極難負擔」水平，2021年公布的報告，新加坡的負擔比率僅4.7倍。

全球92個市場中，有其中51個城市於最新報告中被評為「極難負擔」，較2021年公布的報告中錄得的36個市場，增加15個或41.7%，與2020年公布（反映2019年第三季，即新冠肺炎爆發前）時只有31個城市屬「極難負擔」比較，更暴增20個或64.5%。

最新報告中排名第二的城市，是澳洲悉尼，負擔比率為15.3倍，排名按年爬升1位；而加拿大溫哥華則由去年公布的報告中排名第二，按年下降一位，惟負擔比率則微升，由去年公布的13倍，微升至最新的13.3倍。至於前述92個城市中，負擔比率最低的是美國匹茲堡（Pittsburgh），僅2.7倍。

悉尼僅次 溫哥華第三

該報告提到，疫情下各個城市實施封鎖等措施，大大改變不少城市的住屋需求，例如不少高收入的家庭，由於可以居家工作，渴求更大的居住空間，願意住得遠離辦公室，加上新屋落成時間受疫情衝擊而延誤等，令不少城市的樓價出現前所未有的升幅。該機構認為，疫情持續打擊大眾的生活質素、房屋市場和經濟情況等。

浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才說，由於本港的私樓供應短期內難以大增，市民收入在環球經濟陰霾和疫情下難急升，料負擔比率難改善，「下年可能都係第一」。

不過，麥萃才提醒，該統計主要比較樓價和整體市民收入的中位數，未有考慮本港有大量市民居於公營房屋等因素。

仲量聯行香港主席曾煥平指出，本港疫情爆第五波，加上全球經濟不明朗，而且今年將會加息，料全年樓價有下調趨勢，估計有10%或以上。即使疫情之後會緩和，但「看不見樓市有能力V形反彈」。雖然看淡樓市今年走勢，不過香港地少人多，樓價大幅拋離其他城市，相信未來數年仍然是全球最貴，而政府已經積極在長遠供應上着手，對穩定未來樓市會有幫助。