重罰炒房！行政院會最快周四（17日）拍板「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」修正草案，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售；並重罰炒作房價，如有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不當炒作行為，違者最重可罰5,000萬元。

政府高層透露，在「炒房關三年條款」大逆轉拿掉後，決定加重「行政罰」，不當炒作不動產罰款由原本修正草案處罰100萬元至500萬元，一口氣提高到100萬元至5,000萬元，最高罰款提高十倍，以達嚇阻效果。

遏止房價遭不當炒作，行政院上周五和民進黨立院黨團就「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」修正草案達成共識，由於社會上對於「炒房關三年條款」爭議過大，決定拿掉嚴懲炒作最高處3年徒刑條文，改以「行政罰」嚴懲不當炒作。

為了爭取民進黨團支持，上周五國發會主委龔明鑫、內政部次長花敬群等首長均親自出席溝通，行政院已列為立院本會期優先法案，力拚本會期完成三讀。官員表示，周四行政院會「有機會」排入議程，這次修正主要是為遏止近期投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利、利用不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為。

防止利用換約轉售哄抬獲利，修正草案全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，明定預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售，違者將按戶棟處罰50萬元到300萬元。

嚴懲炒作，修正草案嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者處罰100萬至5,000萬元。並比照「公平交易法」明確定義壟斷、聯合行為，「正面表列」炒作樣態，包含發布假訊息、排隊製造熱銷假象、透過社群揪團炒作等行為，符合炒作定義者就可開罰。

管制私法人購屋，修正草案增訂私法人取得住宅用房屋採許可制，並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

同時，預售屋解約須申報。預售屋買賣契約若有解約情形，應於30日內辦理登錄申報，違者將按戶棟處罰3萬至15萬元，以避免虛假交易哄抬房價。

此外，建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度，經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金，並授權主管機關另訂辦法，以利執行。

新聞幕後－「刑罰」最終懲罰程度不如「行政罰」 炒房關三年條款 喊卡內幕

嚴懲炒作房價，去年底內政部原擬祭出「炒房關三年條款」重拳，未料卻引發不動產界強烈反彈，認為不符比例原則，行政院在與民進黨籍立委溝通後，考量社會爭議過大，且可能造成反效果，無法達到嚇阻炒作，沒有必要再堅持對不當炒作房價者課以刑責，於是最後關頭大逆轉，「炒房關三年條款」喊卡。

房價居高不下，去年下半年以來，投資客揪團炒房牟取暴利更是層出不窮，為遏止不當炒作房價，去年底內政部提出「平均地權條例」相關修正草案，嚴懲炒作房價，一是祭出「行政罰」，對於意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等炒作行為，處罰100萬至500萬元；二是祭出「刑責」，對於造成民眾恐慌及市場交易不安，而損及公眾或他人情形者，處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。

隨後，行政院快馬加鞭在今年1月下旬審查完成「平均地權條例」相關修正草案，維持「炒房關三年條款」，盼能杜絕炒作房價，並向蘇揆簡報。不過，此時社會對於炒房是否該關三年卻出現很多雜音，不動產業者更透過各種管道展開遊說，因此蘇揆指示內政部加強和民進黨立院黨團溝通，取得共識。

內政部和民進黨團一個多月來溝通過程中發現，社會上對於「炒房關三年條款」爭議相當大，且實務上，如果要對惡意重大炒房行為課以「刑罰」，必須先行撤銷「行政罰」，不但曠日費時，刑責如果在六個月以下又可以易科罰金，結果可能造成反效果，「刑罰」最終懲罰程度竟不如「行政罰」，根本無法達到嚇阻炒作效果。

因此，行政院決定以「行政罰」替代「刑罰」遏止炒作房價，同時也加重十倍，將最高罰款從500萬元提高到5,000萬元，以達嚴懲目的。

房市「329檔期」登場，新竹已以每坪6字頭房價緊追新北市，台中、台南也逐步逼近台北市，最近台中七期成交價已「坐七望八」，台南中西區更將挑戰7字頭天價；而「首善之區」台北市，正醞釀補漲行情，據傳已有指標大案的頂樓，每坪成交價挑戰300萬元的「總裁防線」。

在全球通膨隱憂加劇下，營建和土地成本、資金行情直接推波助瀾，掀起2021年史上未見的房價狂飆潮。根據國泰房地產指數統計顯示，2021年台北市、新北市、桃園、新竹、台中、台南、高雄等全台七大都市，預售新屋房價全面大漲，為歷年破天荒之舉。

至於平均一年漲幅更是前所未見，除高雄上漲9.41％，桃園上漲1.79％，都在一成以內之外，其餘各都漲幅都超過一成以上；尤其新竹更飆到24.48％，高居第一，每坪均價已高達33.3萬元，超越台中、排名全台第三高，追在雙北市之後；另外台中房價也大漲17.18％，漲幅居次，全台七都房價不但飆破區域新高紀錄，更已超越2014年前波房地產景氣高點時的房價水準。

展望今年第一波黃金大檔「329檔期」，不少新案可能會再開出一波新天價。業者說，儘管政策連番打炒房一年多，但房價上漲真正原因在於成本、需求拉動，並非建商在炒房，預料今年新案售價，將面臨強大的調漲壓力。

新竹以每坪最高達6字頭房價緊追新北市，即將登場的新案，據悉擁有台積電擴廠利多效應拉抬的2字頭房價區寶山，329檔期將有指標大案「宏道新竹帝寶」，別墅區可望首度挑戰每坪4字頭。

台中最近七期陸續開案的幾筆預售豪宅，每坪成交價已「坐七望八」；高科技大廠紛紛進駐的台南，最近中西區也出現新案「湖美帝璟」，開出每坪7字頭挑戰台南新天價。

而「首善之區」台北市正醞釀補漲行情，最近據傳即將在329檔期登場的指標大案「Diamond Towers台北之星」，頂樓已成交，若扣除露台，每坪成交價超過300多萬元，突破「總裁防線」。不過三圓建設總經理王雅麟表示，目前全案正等使照核發，接待中心也還要兩個禮拜才完成、屆時才能邀請VIP客戶正式賞屋，目前尚未正式開賣，至於頂樓戶還沒有成交，不過確實已有潛在客戶正在洽談中。

科技園區向來扮演房市多頭行情點火的角色，繼內科、竹科、中科、南科之後，台北市最新崛起的北投士林科技園區，終於在今年「329檔期」出現第一筆住宅案，據悉最近幾筆新案已陸續醞釀公開，每坪開價將直接朝100萬大關以上開出，挑戰最貴科技園區地位。

面積逾94.38公頃的北投士林科技園區，為台北市最新規劃的智慧城市示範區，2018年、2020在原地主陸續點交並取回土地之後，土地價格即從原本每坪約150萬元，一路飆到去年的260萬元，漲幅逾七成，而數月前第一筆推出銷售的商辦大樓「華固創富中心」已成交到每坪7字頭。

至於第一筆住宅案，最近可觀察到「329檔期」登場之前，軟橋段的文林北路旁已陸續出現「家居璽玉」、「華固文臨」等接待中心，並搭建完成。住展雜誌研發長何世昌表示，北士科第一筆住宅案將直接就挑戰每坪100萬大關以上。

華固總經理洪嘉昇證實，「華固文臨」近期將推出，預計每坪開在100～110萬元。

據了解，台北市府規劃北士太園區，預計未來引進生技、數位醫療、智慧科技與支援技術等產業進駐，高達3.5萬的人口紅利，有機會推升區內居住需求，也吸引多家一線建商紛紛卡位，包括喬大、中鼎集團、士林紙業、國泰、潤泰、長虹、華固、遠雄、達麗、璞真、宏普、力麒、新潤、聯上、忠泰、大魯閣、中鼎、味丹企業，及新光、代工大廠仁寶集團等，都已進駐。

另外，「華固創富中心」、「VOLVO服務中心」等商辦大樓陸續完工後，接棒登場的幾乎都是大型知名建商的住宅案。何世昌透露，北士科未來軟橋段、洲美段都可望有不少指標案，開價將逐步攀升。

台中329房市檔期將登場，第二季推案量上看750億元，主戰場包括西屯區、北屯區、南區、豐原區等點燃戰火，群雄各據一方；尤其是西屯區，包含了七期、水湳、中科特區等三大房市熱區，逾百億預售大案不少，成為第二季的最大推案熱區。

今年329檔期，以西屯區水湳經貿園區「文商段」的「豐邑PARK ONE」預售豪宅新案為指標，產品規劃三～四房，每坪單價8字頭起跳，總銷達120億元；豐邑機構在北屯區機捷特區另一個超級大案「浩瀚創立方」，產品規劃19～30坪，總銷高達160億元，可說是台中市今年最大規模的單一個案。

而西屯區七期重劃區，329檔期則由興富發「鉑金愛悅」獨挑大樑，總銷達到120億元，產品規劃48～65坪，二～三房。

西屯區12期重劃區則有麗晨「福德段新案」，總銷約30億元，規劃三～四房產品，預計第二季推出；坤聯發為搶攻科技族就業需求，將於西屯區永安國小附近推出新案「中科匯」，總銷12億元，規劃純三房產品，同樣預計第二季進場。

受惠產業園區持續擴廠效應，讓中科房市能見度大開，其中，寶輝建設中科特區總體城區開發案，全案以日本六本木為借鏡，打造集結豪宅、購物、休閒娛樂為主的城區，一期、二期繳出傲人銷售成績，為三期新案「寶輝THE PLAZA」暖身，每坪挑戰6字頭，初估總銷約80億元。

此外，國聚建設在龍井區東海街新案「國聚之璟」，總銷20億元，預計329檔期登場，房價上看4字頭；精銳建設子品牌鴻豫建設，今年將在沙鹿區推出大樓新案，規劃二～三房產品，總銷約12億元，預計在第二季推出。

另外，台中市南區近年房市大爆發，基地規模都在千坪以上，加上區域內的文教氛圍與後續13期重劃區利多加持，南區預售新案都賣出好成績，包括昌佑「復興北路案」、富宇「上和苑」、坤悅「工學路案」、登陽「福田路案」、國聚「興大案」等都將陸續進場，初估超過200億案量將釋出，戰況前所未見。

而豐原區近年受惠於交通建設與中科后里園區科技大廠進駐，成為北台中房市推案熱區，今年第一季開案的「久樘宸陽」銷售開紅盤後，緊接著包括富宇、坤聯富、慶山等豐原新案近期都將進場，推案量估逾150億元。

新竹房價飆漲，愈來愈多精華區預售建案房價叩關6字頭！據最新實價登錄，位於關埔重劃區的「惠宇青和」最高成交價站上63.5萬元，再寫新竹房價新高，「豐邑一綻」最高成交價也達61.8萬元，精華區房價水準已向新北蛋黃區靠攏。不僅如此，外圍蛋白區的竹東、新埔、新豐、芎林等四區，預售最高單價也都突破3字頭大關。

近期實價揭露不少新竹指標案成交價格，關埔新莊火車站旁「豐邑一綻」單價普遍落在每坪57～61.8萬元間；埔頂一路「惠宇青和」今年推出也有72戶實價揭露，單價在每坪58.4～63.5萬元；竹北縣治一期「新業京御苑」首波揭露49戶，每坪52.2～58.5萬元。

近年來新竹地區精華地段預售新案價格從3字頭、4字頭，如今不少站上5字頭，竹北高鐵特區、關埔等精華地段個案開價向6字頭叩關、上看7字頭。

據統計，新竹縣市已有13個預售案最高房價站上5字頭，包括竹北高鐵特區的「合石如馥」、「合石源源」、「坤山央央」、「厚居二」、「澤緣好是」，縣政三期「竹風QMAX真好」、喜來登商圈「豐采520」；新竹市則有關埔「致家人」、食品路「新竹之昇」、武陵路「昌昕森林首席」等案，近期至少成交了400多戶。

有民眾來電表示，透天厝2、3樓作住家使用，1樓原出租供店面使用，現已收回無營業，僅供停放自家用車輛，是否可申請自住用稅率課徵房屋稅？

桃園市政府地方稅務局表示，房屋稅係依房屋實際使用情形，分別按房屋稅條例第5條規定之適用稅率課徵，另依「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，個人所有之住家用房屋無出租，供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶房屋之內，方屬供自住使用。

如透天厝2樓以上確供自住使用，1樓店面已無出租或營業，僅供停放自家使用之車輛，符合上揭自住規定，可申請改按自住住家用稅率(1.2％)課徵房屋稅。

天龍人扶養壓力冠全台

全台哪個縣市上有老、下有小的「三明治」扶養壓力最大？根據內政部最新統計，去年台北市扶養比達四十九．○三％，高居全台之首；相較於新竹市扶養比雖達四十三．三四％，高於全台平均值，但北市是扶養老人比小孩多，老化指數高達一五四．四三％，新竹市多培育下一代，老化指數僅八十一．七七％。

老化指數逾一五四％ 六都居首
根據統計，去年老化指數第一名是嘉義縣、達二四○．六八％，其次是南投縣的一八四．九五％、基隆市一八四．二二％、屏東縣一八三．九六％及雲林縣一八二．○八％；也就是說，在這些縣市看到一位小孩機率約僅一名老人的一半。

除了農業大縣或人口外移嚴重縣市人口老化嚴重外，北市老化指數一五四．四三％、居六都之首。

另從扶老比（每百名工作年齡人口扶養老年人口數）來看，全台扶老壓力最高的是嘉義縣的三十．一％，其次就是台北市的二十九．七六％及雲林縣的二十八．三六％；扶幼比（每百名工作年齡人口扶養零到十四歲人口數）最高的是新竹市二十三．八四％，其次是新竹縣的二十二．五四％及桃園市十九．九一％。

從最新統計來看，老化已是台灣的「共業」，全台平均老化指數達一三六．三％、平均扶養比四十一．二七％，上升壓力十幾年來從沒踩過煞車。

俄烏局勢牽動全球通膨，市場關注美國聯準會本周升息幅度，中央銀行周四將召開今年首場理監事會，國內金控經濟學家預測，央行總裁楊金龍會在上半年啟動睽違逾十年的首次升息，升息時點不是落在本季就是下季；但可以確定的是，央行三月將加碼打炒房力道、宣布第五波房市信用管制。

升息三要件 已具備
楊金龍曾提出「升息三要件」，包物價漲幅是否持續居高；受疫情影響產業是否穩步復甦；主要經濟體升息動向等；目前國內升息要件已全數具備，金控經濟學家則指出，上半年一定會升發生，至於三月會不會升息，端看央行是否「夠自信」，還是憂心俄烏衝突不確定性，行事更謹慎，延至六月才調升利率。

在房市管制措施方面，楊金龍上周已在立法院透露，對特定地區第二戶的房貸成數管制是選項之一，包括永豐、台新、國泰世華等三大金融機構的首席經濟學家均均認為，三月央行一定會加碼打炒房。

國泰世華銀行首席經濟學家林啟超認為，若中央銀行此時調升利率，除展現對抗通膨的決心外，對抑制高房價也有幫助，「除選擇性信用管制，升息也是央行打炒房最後的工具」。

房市管制有精進空間
楊金龍上周在立院回應立委即指出，在民國九九年時，央行前總裁彭淮南實施小區域信用管制，針對台北市、新北市某些漲幅很大的區域，祭出房貸第二戶的限貸措施，效果非常好，也透露目前「央行房市管制措施確實還有精進的空間」。

林啟超認為，從楊金龍談話可知，央行這次可能會從房價漲幅較大的特定地區，祭出第二戶以上房貸限貸七成等措施。李鎮宇表示，央行二○二○年十二月來已四度加碼房市管制，不排除本季持續祭出包括加強第二戶管制或房貸年期的限制，或小區域信用管制，央行對於房市的控管，仍有很大的空間。

永豐金首席經濟學家黃蔭基表示，六都今年前兩月買賣移轉棟數，達三萬九千餘棟，創十一年新高，「房市持續熱絡，央行應會針對特定區域再加強選擇性信用管制的緊縮力道。」


央行抑制房價 動用最後工具
經濟日報

睽違逾十年後，台灣終於有了調升利率的條件，國泰世華銀行首席經濟學家林啟超認為，中央銀行此時調升利率，除展現對抗通膨的決心外，對抑制高房價也有幫助，「除選擇性信用管制，升息也是央行打炒房最後的工具」。

回顧央行前一次升息，已是逾十年前的事。央行在2010年6月至2011年6月啟動升息循環，連五季升息半碼，累計升幅達0.625個百分點，重貼現率由前一次的歷史低點1.25%，上漲至1.875%；意即，央行前次升息是在2011年6月，迄今已超過十年。

因應新冠肺炎疫情，我國央行在2020年3月20日調降利率1碼（0.25個百分點），重貼現率跌至1.125%，為歷史最低紀錄，此一利率水準一直維持至今，已連七季按兵不動。

永豐金控首席經濟學家黃蔭基表示，通膨連七月超過2%大關，接下來要擔心的就是通膨預期心理會不會形成、同時也要預防惡性通膨的發生，央行升息，有助消弭通膨預期心理；他解釋，所謂「惡性通膨」是指通膨失控、民眾通膨預期心理形成，進而爆發囤積物資、搶原物料等行為，讓通膨更加嚴重。

為遏止炒房亂象，央行有意再度祭出第五波房市信用管制，行政院最快本周院會也將討論內政部平均地權條例、不動產經紀業管理條例等打炒房修法；房仲業者則指出，信用管制對於不缺錢的人影響有限，甚至不少區域已開始惜售，價格將更為僵固。學者則認為，稅制改革、租屋市場改革、為資金找出路等三大改革方向，才是壓抑房價、落實居住正義的關鍵。

內政部去年底宣布修法，祭出五大重拳，包括嚴懲炒作、限制預售屋換約轉售、解約申報登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度等，並列為本會期優先法案。由於業界對嚴懲炒作相關條文有「炒房關三年」反彈不小，內政部官員表示，經討論後，將刪除原草案中的刑罰，同時加重行政罰，從原本一百萬元至五百萬元，一舉調高至一百萬元至五千萬元。

政大地政系退休教授張金鶚表示，央行接連數波選擇性信用管制，是財經部會中較為到位的改革；另內政部修法還須經過立法院審議，政策力道是否打折有待觀察。政大金融系教授殷乃平則認為，房價飆漲的根本問題在於游資太多，根本問題無法解決，打炒房政策可能事倍功半。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若針對熱區進行第二套貸款成數管制，加上政府禁止預售換約政策，對於投資客將形成雙殺，跑不掉、貸不到，有助房市降溫。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，央行若透過選擇性信用管制調整，只能針對需要銀行貸款族群，對於不缺錢的人影響有限，甚至不少區域已經開始惜售，價格將更為僵固。她指出，央行怕熱錢套利，又怕經濟受傷，需搭配行政部會的措施與稅務等，較能周全。

根據實價登錄交易資料顯示，台北市北投區土地在2018~2021年、連四年交易規模均衝破100億元以上，其中2021年更一舉衝破200億元大關，關鍵就在區域擁有北投士林科技園區的發展題材，帶動建商與企業投資，並且讓北投區成為近四年間土地累計交易最熱絡的區段。

信義全球資產總經理柯宏安分析，去年北士科的商辦預售案「華固創富中心大樓」出現每坪破70萬元成交價，價格追上內科發展最成熟的西湖段，看得出建商看好北士科將複製內科的成功經驗，再加上台北市新辦公室供不應求之下，因此才有目前這種區域尚未發展成熟，區域物件交易卻已相當熱絡的情況。

據實價登錄最新資料顯示，過去四年台北市北投區土地交易規模已連四年超過100億元，去年交易金額更衝上210億元，成為市場關注焦點；其中，擁有北投士林科技園區題材的「軟橋段」，科技產業專用區土地行情從2018年平均每坪155萬元一路攀高，2021年已來到平均每坪215萬元，上漲將近四成。

以開發商動作來看，去年就有華固（2548）、長虹、達麗、力麗等企業搶進投資，又以長虹建設每坪245萬元買下約626坪土地的單價最高。

建商與企業的投資，是帶動此區商辦供給量的主要來源；觀察軟橋段科專區中的土地開發進度，兩家推案效率高的華固、長虹建設分別在去年7、8月拿到建照。

柯宏安分析，華固建設旗下軟橋段49地號之824.45坪地，將打造地上14層、地下四層之商辦大樓，推估未來將釋出近5,000坪商辦供給。

長虹建設手中軟橋段50、51地號之2,089.56坪地，將蓋地上24層、地下五層商辦大樓，初估未來也將有近1.1萬坪樓地板面積釋出，兩大案將率先帶動此區辦公大樓交易熱度。

黃浦江畔豪宅又拍出高價 前主人曾是地產富豪

近日，上海的一套黃浦江江景豪宅法拍，最終拍出了30萬元/平方米的高價，總價1.779億元，溢價率高達63%。這套豪宅的前主人，是曾經身家百億的上海灘房地產富豪陳建銘。去年青島市中級人民法院曾最高懸賞1000萬元徵集陳建銘藏匿資產線索，最終他於去年年底在上海自首。

3月11日，陳建銘的豪宅在阿裡法拍正式開拍，這套房面積593平方米，是上海知名樓盤“中糧海景壹號”的一套稀缺複式，位於陸家嘴(10.930, 0.19, 1.77%)濱江片區。

當天經過141次競拍後，該豪宅以超過30萬元/平方米的單價成交，總價高達1.779億元。

而根據此前上海市普陀區人民法院發佈的法拍公告，這套房最初的起拍價是1.092億元，評估價是1.5599億元，起拍單價只有18萬元/平方米。也就是說最終成交價不僅溢價率高，還遠遠超過了這套房實際評估價。

一位熟悉上海豪宅市場的仲介經理告訴記者，30萬元/平方米，是上海頂級豪宅的中等偏上價格，還未達到天花板。早在10年前，上海老牌濱江豪宅湯臣一品就有一套頂級公寓以30萬/平方米價格成交，2017年湯臣一品還賣出34萬元/平方米的高價。

4年前，中糧海景壹號有一套面積592平方米的頂複以25萬元/平方米價格成交，那套房應該跟陳建銘這套593平方米頂複情況接近。“上海豪宅市場這幾年一直很熱，經過4年時間價格漲了一些很正常。”該仲介稱。

這套江景豪宅更引人關注的是前主人的身份。根據拍賣標的相關案號“普陀區人民法院（2020）滬0107執5324號”可以查詢到，被執行標的物的相關公司為上海三盛宏業投資（集團）有限責任公司，該公司實控人為陳建銘。

陳建銘是浙江舟山人，在下海創業後，其房地產公司三盛宏業在2005年就在全國百強房企中排第49名。2010年開始，陳建銘不滿足於業務版圖只是以地產為主，開始頻繁進行資本運作，涉及科創及大資料、海洋投資、城市建設、現代生活服務等，最盛時他旗下有30多個附屬公司、3家上市公司。2018年10月發佈的《2018年胡潤百富榜》上，陳建銘以100億元身家列第354位。

但盲目多元化擴張最終帶來危機。2019年，三盛宏業開始陷入債務問題，被傳出資金鏈斷裂、甩賣總部大樓、全國項目大面積停工、員工集體討債、董事長當場灑淚的消息。2021年1月21日，三盛宏業向上海市第三中級人民法院申請破產重整。

2021年8月，山東省青島市中級人民法院稱最高懸賞千萬元，徵集三盛宏業和陳建銘藏匿、轉移財產的有關線索。同年12月，陳建銘在上海投案自首，配合上海公安調查操縱證券市場案。

從債務爆雷算起至今已有兩年多時間，陳建銘本人已11次被列為失信被執行人，未履行比例達100%，被執行的總金額超132億元。陳建銘及其公司名下的資產已被大批量查封並進入法拍程式。

SOHO中國自2014年開始就放棄商業地產新盤開發業務，全面轉向模式更輕的商業地產存量運營業務，由商業地產開發商變成商業地產運營商，並由此同步開啟大規模的資產甩賣大幕，潘氏借此進行分紅式套現出逃。

SOHO中國目前的流動性狀態處於最近三年來的最佳水準，其負債壓力更是創下最近十二年以來的最低水準，其46.75%的負債率在同業內更是足以傲視群雄，看不出有任何壓力需要不惜血本七折賣樓還債或降負債。

SOHO中國不惜血本“跳樓價”甩賣自持物業的背後，可能隱藏著巨大的資產水分，其自持物業的整體租金回報水準長期在3%左右，去年更是低至2.53%，即便按七折計算，其投資物業帳面值也可能仍然存在較大水分。

資本運作與業務模式分析：

由開發商變運營商，分紅式套現清倉式出逃

最近，SOHO中國宣佈七折的“跳樓價”出售自己的商業地產，第一批推出的房源大約是3萬平米，價值預期至少是數十億元級別——注意：這是“第一批”，至於後面還有多少批，外界暫時恐怕還不得而知，目前SOHO中國帳面的商業地產價值超過600億元。儘管潘石屹表示此次賣樓主要是用於降負債，但結合此前SOHO中國和潘氏夫婦的系列大動作來看，潘氏套現離場之心，早已路人皆知。

從SOHO中國的歷史資本運作以及由此帶來的業務模式的變化來看，潘石屹的套現離場大致可分為四個階段：

第一個階段為鎖倉守江山階段：從財務報表資料變化來看，這一階段始於2014年，SOHO中國2014年的營收從2013年的146.21億元驟減至60.98億元，這主要是由於該公司主動開啟全面戰略收縮，新開發專案收入驟減；到2015年時，SOHO中國的商業地產開發收入已經完全降至零，此後一直到現在，SOHO中國的收入幾乎全部來自於其自持物業租金——這一階段，SOHO中國完全放棄了新專案開發全面轉向存量專案運營，由開發商變成了運營商，潘氏完成了套現離場的前期準備工作；

第二個階段為分紅式套現階段：在由開發商變成運營商後，潘氏夫婦開始著手進行實質性套現，連年大手筆甩賣旗下北京、上海等地明星SOHO專案累計變現近300億元，其中：2014年，SOHO中國宣佈打包出售包括SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場等在內的三個位於上海的SOHO專案，合計回籠資金82.8億元；2015年9月，SOHO中國宣佈出售上海外灘國際金融中心專案50%股權，回籠資金84.93億元；2016年7月，SOHO出售上海SOHO世紀廣場，回籠資金32.2億元；2017年，SOHO中國先後出售上海虹口SOHO和淩空SOHO兩個項目，合計回籠資金85.81億元——事實證明，SOHO中國賣樓回血的資金，大量用於了給股東現金分紅：2015年、2016年和2017年三年間，SOHO中國分別向股東現金分紅了36.19億元、27.87億元和47.94億元；也就是說，SOHO中國在2015-2017年三年間合計向全體股東現金分紅高達112億元，其中，潘氏夫婦拿到了大約72億元；

第三個階段為清倉式出逃階段：或許是嫌棄通過持續大手筆甩賣樓盤的方式進行分紅式套現來得太慢，潘氏夫婦乾脆選擇了徹底的清倉式出逃。2020年3月，國際金融巨鱷黑石集團擬收購並私有化SOHO中國的消息曝光，最終官方檔顯示，交易方案為黑石收購91%的SOHO中國股票，潘氏只保留SOHO中國9%的股份，其餘持股全部賣給黑石——不過，眾所周知的是，這紙持續一年多的交易，最終由於反壟斷審查和自身交易條件未達成等多種原因而告吹，潘氏清倉式出逃的計畫也就此泡湯；

第四個階段為重回漸進式出逃階段：在清倉式出逃遇阻之後，潘氏夫婦套現離場的“初心”未改，重新回到了過去的漸進式出逃路線——上周，SOHO中國宣佈出售七折出售3萬平米物業消息的曝光，意味著這一階段正式開始——至此，地球人估計沒人能夠攔住這家從甘肅天水走出來的華裔美國人家庭出逃的決心了。

流動性與負債壓力分析：

流動性創三年最佳，負債率創12年最低

按照SOHO中國和潘石屹的說法，此次七折甩賣投資物業所獲資金不會用於分紅，而將用於還債務，以降低公司債務，總之：欠債還錢，天經地義！問題是，這樣的說法站得住腳嗎？我們不妨做個簡單的流動性與負債壓力分析，看看SOHO中國的流動性如何，是否到了必須以“跳樓價”賣樓還債的田地？以及：SOHO負債壓力到底有多大，是不是真到了必須不惜血本降負債的程度？

首先看看SOHO中國的流動性壓力：根據最新披露的財報，截至2021年6月30日，SOHO中國帳面流動資產為51.89億元，其中現金及各種定期、結構存款達到了27.68億元，占比過半；其同期的流動負債為59.14億元，其中融資性信用負債只有11.82億元，另外還有2.19億元的預收賬款及合同負債——表面上看，SOHO中國的流動比率只有不到0.88，速動比率為0.58，但需要注意的是，在過去的2019年底和2020年底，該公司的流動比率分別為0.79和0.86，其同期的速動比率也只有0.46和0.57。

從上面的流動性指標資料對比不難看出，無論是從流動比率還是速運比率或是其他流動償債務指標來看，SOHO中國目前都處於最近三年來流動性最充裕的狀態，也就是說：儘管最近大半年以來，大量的房地產公司都陷入了流動性絕境或困境，但SOHO中國當前反而處於最近三年以來流動性水準最好的狀態——當然，這其中最主要的原因，正是SOHO中國成功完成了由開發商模式到運營商模式的轉變。

然後再看看SOHO中國的整體負債壓力：截至2021年6月30日，SOHO中國的帳面總資產為711.10億元，其總負債為332.46億元，其整體資產負債率只有46.75%——從自身歷史縱比看，這是SOHO中國最近12年以來的最低負債率水準；從房地產行業橫比來看，這一負債率在行業內絕對處於足以傲視幾乎任何群雄的狀態，目前地產行業的負債率普遍在80%以上。

通過以上分析不難發現，SOHO中國目前處於最近三年以來流動性最好的狀態，絕不至於需要“跳樓價”賣樓還債；同時，其負債壓力亦極低，更不存在急需降負債的緊迫性。

租金回報與資產品質分析：

租金回報顯著偏低，自持物業資產水分不少

關於SOHO此次資產甩賣的另一個看點在於：其價格幾乎是“跳樓價”，直接打七折，按照潘石屹的說法：沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價格！言下之意，潘似乎對於處置價格頗為自信，但問題是：打七折，就真的便宜嗎？

恐怕未必！透鏡公司研究有理由懷疑，SOHO中國的投資物業帳面價值可能存在較大的水分，即便是打七折標價出售，恐怕水分仍然不少——這一點，從SOHO中國極低的租金回報水準便可看出端倪。

2021上半年，SOHO中國的租金收入為8.05億元，從SOHO中國披露的財務報告來看，這些營收幾乎全都來自其存量自持商業物業的租金收入；2021年初和2021年上半年末，SOHO中國的投資物業帳面餘額分別為633.67億元和636.56億元，取其中間值進行簡單算術平均，折算其自持物業帳面價值大約為635.12億元——也就是說，SOHO中國去年上半年帳面價值約636.12億元的自持物業一共只產生了8.05億元的租金收入，按年計算其年化租金回報率居然只有2.53%。

2.53%的寫字樓租金回報率是一個什麼樣的水準呢？

目前國內一線城市的普通住宅租金回報率普遍在2%左右小幅波動，成熟的寫字樓租金回報水準一般高於4%，一些優質甲級寫字樓租金回報可能超過6%，而SOHO中國的自持物業主要集中在北京、上海等地的黃金地段，因此其2.53%的年化租金回報率顯著偏低。

而且，值得一提的是，SOHO中國的自持物業租金回報水準向來極低，如果按上述口徑計算（取投資物業的期初、期末賬值的算術平均），該公司最近五個報告期（2017年-2021年H1）的平均租金回報率一直維持在2.53%-3.53%之間波動，中位值大約在3%左右——相比之下，目前一年期的LPR貸款指導利率為3.75%，五年期的LPR貸款指導利率為4.60%，而且這還是最近五年一路持續降息的結果——也就是說，如果投資者以貸款的形式購買其SOHO中國售出的物業，即便是按照潘石屹掛出的“跳樓價”七折成交，其租金回報也遠不足以覆蓋其貸款利息，其唯一的收益希望似乎只能寄望於買賣價差。

問題是：SOHO中國的投資物業租金回報水準緣何如此之低？

透鏡公司研究認為，從數字上分析，可能是以下兩個原因導致的：

一是，SOHO中國的寫字樓空置率太高，嚴重拉低了其整體租金回報水準——SOHO中國披露的整體出租率即便在疫情期間也持續保持在80%以上，2021年底其整體出租率達到了83.4%，因此透鏡公司研究認為，空置率並不是導致SOHO中國整體租金回報率顯著偏低的主要原因，其對整體租金回報率負面影響只有17%左右；

二是，SOHO中國投資物業的帳面價值水分過高，其自持物業的真實價值並不值其帳面數字，導致其寫字樓租金回報水準“虛低”，即便是按照潘石屹所說的七折“跳樓價”計算，其中的水分恐怕仍然不小——這個因素的影響可能相較上一因素更大，但如此一來，如果這個推斷成立的話，那麼SOHO中國歷史利潤的真實利潤水準恐怕就非常值得懷疑了，畢竟該公司歷史上的主要的帳面利潤一直來自自持物業的公允價值變動（重估投資物業收益）。同花順(97.560, 0.29, 0.30%)iFinD統計資料顯示，2009-2018年間，SOHO中國累計實現的歸屬股東淨利潤為420.99億元，其中，投資物業公允價值變動收益就占到了329.80億元，貢獻比接近8成。

3月10日，貝殼發佈未經審計的2021年第四季度和全年財務業績，也是其成功赴美上市後的第二份年報。

2021年全年，貝殼成交額達到3.85萬億元，同比增長10.1%，其中存量房業務成交額2.06萬億元，新房交易業務成交額1.61萬億元，兩者分別同比增長了6.1%、16.3%。

交易額上漲推動了貝殼於2021年實現營業收入增長14.6%至808億元，分業務線來看，存量房交易、新房交易及家居裝修及出租物業管理服務分別貢獻319億元、465億元及23億元，增長率分別為4.5%、22.5%及12.9%。

新房交易線營收增長明顯，再次趕超存量房業務，貢獻了貝殼過半的業績。

貝殼在財報中指出，新房業務貢獻利潤率較低、培訓相關團隊需付出成本，雖然成交額和營業收入雙雙上漲，但卻遭遇了毛利率下滑的困境。2021年，貝殼實現毛利潤158億元，毛利潤為19.6%，但2020年，這個數值分別為169億元及23.9%。

即便全年收入仍有增長，但運營虧損、毛利和第四季度業績下滑，使得2020年剛剛實現盈利的貝殼，2021年淨虧損5.25億元，同比由盈轉虧。

在創始人左暉離世後，彭永東接手掌舵貝殼的第一年，遭遇了新一輪樓市調整，被機構做空、估值下跌等風波，能夠保持交易和營收繼續增長實屬不易。

彭永東稱，2021年公司面對的內外部環境發生變化，長週期看，市場會回歸中樞，短週期看市場也會逐漸修復。貝殼對居住行業的底層邏輯判斷未變，即靠數位化、品質服務穿越週期。

進入2022年，深圳樓市整體成交略顯平淡。但深圳豪宅市場卻在2月走出了一波逆市行情。

據深圳中原研究中心資料，2月深圳的住宅、商務公寓、商辦類項目成交均出現了不同程度下滑。其中住宅成交1959套，環比下滑45.2%；公寓成交138套，環比下滑74.9%。但豪宅成交440套，環比上漲2.6%。

記者注意到，整體而言，深圳2月入市的項目並不多，均價10萬元+的豪宅類項目更少，僅有天禦公寓獲批。

據深圳房地產資訊網資料，2月深圳成交的440套豪宅中，其中南山區就成交了434套，成交面積5.18萬平方米，占全市豪宅成交量的98.1%。


來源：深圳中原研究中心

從南山區具體的豪宅成交項目來看，2月成交排在前五的項目分別為深鐵懿府、前海天境華遠、潤峯府、華潤城潤璽二期和璞山海家園，分別為192套、79套、75套、72套和8套，總體成交均價11.22萬元/平方米。

深圳豪宅存量少，去化較快

每經房產小程式顯示，位於南山區的華潤城潤璽二期的估值參考價為132522元/平方米，其周邊商務密度和消費檔次的得分均超過8分（滿分10分）。

綜合華潤城潤璽二期周邊的11項配套指標，每經房產小程式預測，該專案未來5年的價格漲幅將高於南山區49%的社區和全國96%的區縣。

即將入市的豪宅項目

每經房產小程式顯示，深業世紀山谷的估值參考價為138151元/平方米。該項目周邊的消費檔次得分高達8.5分，通勤車速得分更是達到9.3分，其他如小學配置、地鐵配置、購物配置等也不錯。

因此，每經房產小程式綜合測算，深業世紀山谷未來5年的價格漲幅將高於南山區17%的社區和全國96%的區縣。

福田區豪宅主要

再以深業中城項目為例，據每經房產小程式，該專案的估值參考價為113252元/平方米。從周邊配套看，消費檔次和通勤車速得分均超過7分，小學配置和商務密度均超過6分，購物配置、幼稚園配置和地鐵配置得分均超過5分。

因此，每經房產小程式綜合測算得出，未來5年深業中城的價格漲幅將高於福田區21%的社區和全國99%的區縣。

再度進行資產大騰挪。

李嘉誠再度開啟“賣賣賣”模式，這次其出售的是英國資產。

3月11日晚間，長江實業集團（01113.HK）公告稱，旗下間接全資附屬公司作為賣方與買方Broadgate Five Holdings (Jersey) Limited訂立買賣協定，出售目標公司持有位於英國倫敦的“5 Broadgate”寫字樓，出售事項代價為現金7.29億英鎊，約合74.67億港元。

在出售倫敦物業之外，據彭博報導，李嘉誠還將英國的配電公司UK Power Networks、電信運營商Three UK擺上貨架。其中配電公司估值高達150億英鎊（約合人民幣1260億元）。

作為香港首富，李嘉誠的商業動作一直備受市場關注。而李嘉誠此次在英國進行如此大規模的資產處置，被外界看作是其再次進行資產大騰挪。

“長江實業此次進行資產配置調整，可能有三方面原因，首先是李澤钜接班後對長江實業的全球資產組合形成不同于其父的考慮；其次是被動撤出海外市場；再者是受俄烏衝突影響，出於資產安全方面考慮而選擇套現。”一位元投資管理公司高層告訴記者。

成交價相比報價大幅縮水

事實上，早在2021年12月就傳出李嘉誠要出售“5 Broadgate”的消息。據媒體當時報導，長實集團正在交易瑞銀集團倫敦總部大樓，作價12.5億英鎊，該輪接盤的買家為韓國國民年金公團與領盛投資管理。

報導稱，長實集團曾與多個潛在買家進行了初步磋商，買家的出價只有高於10億英鎊，長實集團才同意出售。

但根據此次交易價格可以看出，相較3個月前12.5億英鎊的報價，該專案的實際售價已經大幅降低。

資料顯示，“5 Broadgate”坐落于英國倫敦金融城核心地段Broadgate建築群，總建築面積達6.53萬平方米，包括多個商業、辦公單位以及停車位元。

該物業最早由老牌英國地產公司British Land和新加坡主權基金GIC共同開發持有。2018年6月，長實集團以10億英鎊（約105億港元）購入。

僅從帳面金額上看，如果按購入的價格計算，本次以7.29億英鎊出售該物業，長實集團虧損約2.71億英鎊。

不過長實集團方面表示，從出售事項獲得的預期收益估計約為1.08億英鎊，乃根據代價高於目標集團於交易完成日的估算資產淨值計算。

據其介紹，長實集團出售事項所得款項淨額擬由集團用作一般營運資金用途。

再度進行資產大騰挪

值得關注的是，除了出售英國的地產物業，李嘉誠還將超過千億元的英國電力和電信資產擺上貨架。

3月4日，據彭博報導，國際投行麥格理集團和私募巨頭KKR & Co.牽頭的財團正在和香港富豪李嘉誠家族控制的UK Power Networks進行收購洽談，這可能是該行業今年最大的交易之一。

據瞭解，UK Power Networks是英國最大的配電公司，該公司服務範圍覆蓋倫敦、英格蘭東南部及東部，擁有並維護橫跨倫敦、英格蘭東南部和東部的電力電纜和線路，公司的配電網為大約830萬戶家庭提供服務。

彭博社援引消息人士稱，對該配電公司感興趣的財團包括荷蘭退休金機構APG、中國投資公司(CIC)、安大略省教師養老金計畫委員會(OTPP)和PSP Investments。該配電公司估值可能高達150億英鎊（折合約200億美元），並且可能在未來幾周內達成協議。

此前在1月22日，還有報導稱，跨國電信巨頭沃達豐集團近日討論了對英國電信運營商Three UK的潛在收購。Three UK目前由李嘉誠旗下的長江和記控股有限公司擁有。

事實上，在過去十年間，李嘉誠曾進行過一輪資產大騰挪，出售了不少中國內地物業，並大舉投資英國。

除上述三項資產外，李嘉誠家族在英國的投資還包括，2005年以24億英鎊收購英國北方天然氣80%的股份；2011年以48億英鎊收購英格蘭北部自來水公司；2012年以6.45億英鎊收購英國天然氣公司Wales and West Utilities；2015年先後以25億英鎊收購英國鐵路車輛租賃公司、35億英鎊購入英國客運列車公司Eversholt Rail Group；2016年以110億英鎊收購英國國家電網天然氣管線業務；2019年以46億英鎊收購英國最大的酒吧運營商Greene King等。

據英國金融時報統計，李嘉誠家族控制著英國約1/4的電力分銷市場、近30%的天然氣供應市場、近7%的供水市場、超40%的電信市場、近三分之一的英國碼頭、超50萬平方米的土地資源。

對於長實此次大規模出售英國資產，一位元證券分析師對記者表示，這應該是李嘉誠根據全球形勢重新優化資產配置。

“目前英國貨幣政策正轉向收縮階段，在這個階段資產價格可能會下降，如果這時套現，可以增加長實的現金流，從而尋求低價的購買機會。”匯生國際融資總裁黃立沖告訴記者。

不過，長實集團在處置英國資產後，下一步的資金流向目前尚未可知。

提高房企拿地熱情。

進入2022年，多個城市的集中供地規則繼續發生變化。

3月13日，備受關注的東莞土拍“新變化”終於浮出水面。

放寬土拍拿地條件

3月13日，記者在東莞市自然資源局網站看到，2022年東莞首批居住用地的集中供地正式掛牌上線，長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝等鎮街共計出讓8宗地塊，起拍總價達170.83億元，將於4月19-20日進行集中競價出讓。

205483465

值得注意的是，此次推出的地塊雖然限制了總價，但未限制建成後新房銷售價格。其中，2022WR003長安地塊此次重新掛牌後，取消了“首批最高房價毛坯不高於41998元/㎡”的規定；2022WR004塘廈地塊重新掛牌後也取消了“首批最高房價毛坯不高於 38220元/㎡”的規定。此外，其他掛牌的6塊地，也都沒有了銷售限價約束。

同時，此次土拍中的部分地塊也取消了一些配建要求，以去年掛牌過的2022WR003長安地塊為例，去年推出時曾提出了無償配建宗地10%比例的安居房和停車位等要求，而此次土拍中這類相關要求已被取消。

此外，此次掛牌地塊的競買保證金也出現大幅下調。

有業內人士表示，過往土拍都會要求房企配建一定比例的保障性住房，疊加限價的要求，壓縮了開發商的利潤空間。如果這些要求進一步放鬆，加上競買保證金大幅下調，對資金吃緊的房企來說無疑是雪中送炭，在一定程度上也會刺激房企拿地的積極性。

“過去幾年的東莞土拍市場，深圳房企的占比越來越高。在東莞拿地也是上市公司做規模的方式之一，但在調控壓力之下，深圳房企在東莞拿地也開始變得謹慎。”上述房企投拓部工作人員表示，“現在東莞土拍放鬆一些限制，會提高房企的熱情。”

提高房企拿地熱情

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，去年年底多個城市土拍賣市場降溫，在很大程度上與房地產企業面臨的各類壓力有關。一是各類土地交易受到的約束越來越多；二是房地產企業普遍資金吃緊，不管是融資管道還是銷售資金的回籠都略顯不暢，壓制了房企參與土拍的熱情。

中國指數研究院的資料顯示，2022年1-2月，TOP100企業拿地總額1440.9億元，拿地規模同比下降62.7%。與此同時，一線城市房企拿地占比最高，城市群中長三角居首位。從佈局城市等級來看，50家代表房企2022年1-2月在一線城市的投資面積占比最高，為36.2%。從佈局區域來看，企業熱衷於在長三角拿地，占比達到38.1%。

今年2月，北京2022年首批集中供地收官，總成交金額480.23億元。據悉，本批供地共計18宗地塊，其中17宗順利成交，1宗流拍，整體有所回溫。對於未來的土地市場，有業內人士分析認為，企業拿地積極性仍將繼續分化，北京、上海等一線城市的市場抗壓性、穩定性均較高，在合理的政策調控下，其土拍熱度回溫將領先其他城市。

中星集團（00055）公布，擬向人民法院申請強制執行，以拍賣持有60％股權的中清房地產所持清遠市土地，從而清償股東貸款，而該集團潛在競投有關土地，出價上限為3,070萬元（人民幣．下同）（約3,806.8萬港元）。

該集團指，因中清房地產於2014年未能償還股東貸款而向對方提出訴訟，於去年底，根據民事調解書計算的股東貸款未償還本金及利息分別為2,348萬元（約2,911萬港元）及約1,705萬元（約2,114萬港元），目前中清房地產尚未清償股東貸款。該集團指中清房地產持有清遠市總佔地面積約5,853.4平方米的兩幅土地。

該集團指，倘該土地於拍賣中售予其他中標人，將從出售所得款項取得新資金，若以出價上限計料虧損約453萬港元。

越秀地產（00123）公布，於上周五（11日），該集團作為借款人與一家銀行作為貸款人訂立一份融資協議，貸款人提供5億元定期貸款融資，貸款期由融資協議日期起計364日。

該集團指，根據該協議規定，若控股股東越秀企業持有少於30％權益，或倘越秀企業不能再保持作為單一最大股東地位，或倘越秀企業不能再對其行使有效管理控制權，即構成違約事件。若發生有關違約事件，則貸款人可宣布所有債項將立即到期應付。目前越秀企業擁首約39.78％股權。

綠地香港（00337）公布，今年首兩個月銷售金額約20.09億元人民幣，同比下降約35.26％。

該集團指，首兩個月已售建築面積約21.24萬平方米，同比下降約12.3％。

中國奧園（03883）公布，2月物業銷售額約15.8億元人民幣，同比下降約79.82％

該集團指，今年首兩個月物業銷售額累計約35億元人民幣，同比下降約80.59％。

新冠肺炎疫情嚴峻，舖位市場不乏大幅劈價成交個案。九龍城嘉林邊道8A號地下等物業，業主最近大幅劈價37.5%，以2000萬元售出，租金回報達6.1厘。

消息透露，九龍城嘉林邊道8A號地下連天井及前庭，建築面積2549方呎，賣方原叫價3200萬元，在日前大幅劈價37.5%，以2000萬元易手。該物業現時出租予兩個租客，分別作為畫室及地產代理，總月租10.1萬元，意味新買家可享約6.1厘租金回報。

資料顯示，原業主2005年以560萬元購入該物業，並於2019年作內部轉讓，意味該物業約17年時間賬面升值1440萬元或2.6倍。

牛頭角道舖位5000萬放售

雖然該物業現時以舖位形式營運，但據了解，該物業地契用途為車房。業界人士認為，上述物業具重建潛力，不排除有關成交為併購買賣。

另外，美聯旺舖營業董事陳頴嫻表示，該行獲委託代理觀塘牛頭角道357至375號仁安大廈地下C號舖之放售事宜，建築面積約800方呎，業主意向售價約5000萬元，每方呎叫價約6.25萬元。代理稱，上述店飾門面闊約16呎，適合各類零售及食肆進駐。

樓價回落吸引投資者入市，屯門區連錄兩宗投資者買樓收租個案，其中一名投資者動用718萬元買入南浪海灣一個兩房戶，不惜支付樓價15%的從價印花稅（DSD），先作收租用途。同區珀御亦有投資者斥資465萬元購入開放式單位，作長線收租用途。

美聯物業高級分區營業經理何燕煌表示，屯門南浪海灣5座高層A室，實用面積524方呎，2房間隔，原叫價755萬元，減價約4.9%後，獲同區客以718萬元購入承接，呎價13702元。原業主於2013年以377萬元購入上址，賬面獲利約341萬元或90.5%。

何燕煌指出，新買家睇好屯門區未來基建發展及前景，計劃購入單位先收租、後自用，由於本身持有其他物業，是次入市須支付樓價15%即約107.7萬元的DSD。以同類單位市值月租約14000至15000元計算，市值租金回報率約2.3厘至2.5厘。

同區珀御低層J室，實用面積310方呎，開放式間隔，美聯物業聯席區域經理李進豪稱，以465萬元成交，呎價15000元，買家擬作長線收租用途；以市值月租約10500元計算，估計可享約2.7厘租金回報。原業主於2017年以約435.2萬元購入單位，賬面獲利約29.8萬元或6.8%。

晉海II賣1080萬賬蝕12%

美聯物業區域經理黃少明透露，將軍澳日出康城LP6的3座中層J室，實用面積307方呎，1房間隔，獲3組客搶購，最終由上車客以635萬元承接，呎價20684元。該單位成交價低市價約6%，但原業主於2018年以532萬元購入單位，賬面仍獲利103萬元離場，單位升值約19.4%。

不過，同區屋苑卻罕有錄得蝕讓成交。美聯物業高級分區營業經理林振聲謂，日出康城晉海II的3B座中層B室，實用面積629方呎，3房間隔，原業主去年6月叫價1140萬元，最終於近日獲上車客以1080萬元承接，造價低市價約3%，呎價17170元。原業主2018年以約1221.6萬元購入單位，賬面貶值約141.6萬元或11.6%。據悉，原業主入市時發展商有提供回贈優惠，估計實際蝕幅應較小。

此外，市場消息指出，粉嶺牽晴間9座低層D室，實用面積385方呎，2房間隔，原於本月初以546萬元售出，呎價14182元，惟買家最近取消交易，業主現時重新以555萬元放售，較早前成交價高約1.6%。

港鐵（00066）在新冠肺炎疫情第五波疫情下推出的首幅地皮，屬於將軍澳百勝角通風樓物業發展項目（下稱百勝角項目），首次只准發展商以電子形式提交意向書，招意向程序今天截止。市場人士認為，該用地的規模適中，加上意向書屬「入場券」性質，料招意向反應踴躍。

該地皮位於將軍澳昭信路，臨近環保大道交界處，毗鄰興建中的全新居屋屋苑昭明苑，可建樓面面積上限約29.07萬方呎，將於現有的通風樓上方興建兩幢住宅大樓，共提供約500伙。市場對該用地的估值約16億至23.3億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約5500至8000元。

業界料反應踴躍

美聯測量師行董事林子彬認為，該項目規模適中，鄰近港鐵坑口站，交通方便，加上意向書屬「入場券」性質，相信反應踴躍，日後亦可吸引大型和中型發展商入標競投。

去年曾經有東涌的港鐵物業發展項目在疫情下流標，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚相信，東涌地皮流標與補地價金額高於市場預期有關，而將軍澳區以往有不少補地價個案，估計政府和發展商就補地價金額的分歧有限，加上該區新盤銷情一向不俗，預料百勝角項目日後招標的流標風險不大。

雖然新冠肺炎疫情持續嚴重，但不乏買家發掘二手筍盤。中原地產統計的十大屋苑過去周末兩天（12日至13日）共錄得8宗成交，較前一個周末（5日至6日）的5宗增加3宗或60%，但仍有6個屋苑「零成交」。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近日本港疫情嚴峻，影響睇樓活動，不過本港經濟基礎因素不變，剛性需求仍高企，加上一手盤暫緩推售，令購買力回流二手。上周五（11日）公布的中原城市領先指數（CCL）有見底回升跡象，帶動部分用家偷步於市場上尋覓筍盤。

放寬按保刺激流轉量

陳永傑認為，受惠政府進一步放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），樓價1000萬至1200萬元的成交有望承造高成數按揭，此類物業的流轉量明顯提升，過去周末十大屋苑8宗成交中，便有4宗的造價屬此範圍。

美聯物業統計的十大藍籌屋苑過去兩天共錄得9宗成交，按周升約12.5%，連續2周徘徊個位數水平。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明說，現在放盤意欲較高的二手業主多接受現實，調整議價幅度以促成交易，對準買家而言，現時屬講價入市的時機。

新盤市場交投仍然淡靜，過去周末兩天（12日至13日）一手市場僅錄得7宗成交，按周減少1宗或12.5%，創2020年1月25日至26日該周末零成交以來的逾2年新低。

信置（00083）及會德豐地產牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙I及維港滙III周末各錄得1宗成交。維港滙I第3B座7樓D室，實用面積448方呎，2房間隔，成交價1127.61萬元，呎價25170元。維港滙III第2座30樓B室，實用面積312方呎，1房間隔，成交價894.36萬元，呎價28665元。

另一方面，永泰地產（00369）旗下屯門OMA OMA再錄成交，單位為2B座3樓A室，實用面積627方呎，3房間隔，以864萬元售出，呎價13780元。該盤3月暫售出5伙，套現6654.5萬元。

青衣薈藍引優惠吸客

恒地（00012）旗下九龍東啟德THE HENLEY III錄本月首宗成交。單位為3B座2樓D室，實用面積356方呎，1房間隔，以869.53萬元沽出，呎價24425元。

此外，宏安地產（01243）旗下青衣薈藍更改價單，新增「易上車印花稅優惠」吸客。優惠只適用於8個1房單位，包括3樓、7樓、11樓、17樓A01室，以及3樓、7樓、11樓、19樓A17室，現金津貼上限為成交金額的3.75%。

或須「抬錢上會」 映灣園3房首期多付38萬

政府上月23日進一步放寬按揭保險樓價上限，令造價1,000萬至1,200萬元二手住宅吸引力即時大增。本報統計，10大屋苑於寬按保後兩周錄18宗相關銀碼交易，當中6宗估價不足，佔3成，買家或面臨抬錢上會風險。

政府上月把首置客承借9成按揭的樓價上限，由800萬提升至1,000萬元；承按8成按揭門檻，同步由1,000萬增至1,200萬元，旋即吸引一批買家加碼入市。

6宗成交 低估價4萬至48萬

單計中原地產統計的10大屋苑，自上月23日至本月10日，約兩周內錄得18宗造價1,000萬至1,180萬元成交，分別來自鰂魚涌太古城、鴨脷洲海怡半島、紅磡黃埔花園，以及東涌映灣園，有關個案較新財政預算案公布前的16日（即2月7日至22日）略增1宗。

然而，參考本港大型銀行滙豐銀行網上估價系統，該18宗成交的網上估價介乎978萬至1,321萬元，佔6宗或33.3%卻存在估價不足的情況，造價與估價差價介乎4萬至48萬元（0.4%至4.5%），即銀行若以該估價作為貸款批出基礎時，買家恐面臨抬錢上會的風險。

而有關個案以映灣園佔3宗最多，當中差幅最顯著屬於映灣園7座中層A室，實用面積892平方呎，3房間隔，於本月5日以1,070萬元易手，呎價11,996元，若買家計劃承造8成接揭，貸款額856萬元，入市首期為214萬元。

以滙豐銀行對上述單位網上估價僅1,022萬元計，即估價較成交價低48萬元或4.5%，若銀行以估價批出8成按揭，貸款額只有817.6萬元，變相買家入市所需首期，將較原先的214萬元，增加38.4萬元或18%，至252.4萬元。

差餉物業估價署數據顯示，今年1月私人住宅售價指數報388.9點，按月跌約1.14%，創近23個月以來單月最大跌幅，連續4個月下挫；惟相關數字尚未反映第5波疫情爆發對樓市的衝擊，銀行網上估價一般相對市況存在滯後，料估價下調壓力大。

銀行取態謹慎 短期或續下調

中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行一般按市況及市場成交作基礎評估估價，近期樓價回落，「銀行確有佢哋嘅考慮」，相信短期繼續下調估價的機會很大，而網上估價一般較實際市況滯後2至4周，故網上估價尚未反映最新市況。

她表示，假如買家所購入的單位最終出現估價不足，將需額外抬錢上會，並建議買家入市前進行估價時應貨比三家，了解各銀行的估價取態。

本港疫情惡化下，個別單位造價穩守，荃灣二綫屋苑御凱有套3房減95萬以1,415萬元易手，售價較估價1,331萬元高出84萬或6%。

市場人士指出，御凱2座低層C室，實用面積728平方呎，套3房間隔，單位原叫價1,500萬元，現以1,415萬元易手，減價85萬元，實用呎價19,437元。售價較網上銀行估價1,331萬元高84萬元或6%。同座同室高層單位去年造價曾高見1,630萬元。

原業主於2010年以725萬元購入，持貨12年帳面獲利690萬元，單位升值95%。

中原地產研究部指出，截止至3月9日，今年首季整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄11,136宗，總值1,011.5億元。

該行預計，第一季樓宇買賣合約登記約13,900宗，涉及1,260億元，將按季下跌32.4%及40.6%。登記宗數及金額將齊創2020年第一季的12,744宗及1,001.6億後8個季度新低。

按月方面，2022年3月暫錄1,227宗及106.69億元；預計全月約4,000宗及360億元，將與2月份低位相若。

第五波疫情衝擊，加上外圍因素不穩，樓市買賣大受影響，準買家對後市紛紛抱觀望態度，情願多看一會，謀定而後動，許多原計晝置業的，寧可暫時轉買為租，推動近期租務市況。

多個屋苑的租務在本月初均錄得升幅，利嘉閣聯席董事武秉強表示，小西灣藍灣半島本月至今已錄約10宗租賃個案，平均呎租約37元。對比上月同期僅錄約2宗，有明顯升幅。

武氏指出，上月初租務狀況受制於新年氣氛，而近期除了準買家轉買為租外，更多租盤願意減價，令租務成交急增。屋苑現時約有70個租盤提供，最低入場價由一房戶的月租1.55萬起。

藍灣半島暫錄10宗租賃

中原副區域營業經理王勤學表示，新晉屋苑依然受到租客追捧，租金靠穩。元朗朗城滙最新錄得2座低層E室租賃成交，面積489方呎，兩房間隔，獲租客以1.6萬元承租，呎租32.7元。

王氏指，屋苑本月暫時錄2宗租務個案，上月同期只有1宗。元朗區近期租務市場整體氣氛不俗，相信有部分未睇清後市的市民決定先租住單位，滿足住屋需要，延遲入市決定。

朗城滙兩房1.6萬承租

中原高級資深分區營業經理溫明峯指，馬灣珀麗灣3月至今8宗租，平均呎租29元。2月同期就有約6宗，按月上升25%。最近不少業主賣樓後暫緩入市，轉買為租觀望，促使屋苑租務成交增加，轉趨活躍。目前屋苑租盤充裕，鎖匙租盤亦有50多個，業主擴大議價空間5%至8%，一般可減租1000至1500元。

美聯分行助理區域經理黃遠基就表示，牛頭角淘大花園今月至今錄得13宗租賃成交。平均呎租約34元，對比上月同期的6宗，錄得明顯升幅。

疫情持續，樓市在所難免受影響，香港置業項目策劃部首席聯席董事陳昊樺，去年帶領旗下團隊頻頻促成億元「大刁」。陳昊樺指出，項目策劃部去年業績直逼1500萬，每月平均業績均超100萬，當中不乏億元交易，牛頭角定業街的舊樓收購項目涉資逾4億，另一宗為逾1億的商場交易，成績驕人。陳氏認為2022年市場充滿挑戰，第5波疫情令首季樓市出現調整，團隊將會加強溝通，抓緊機遇促成交易。