由嘉義縣自主開發、近期甫開發完成的「馬稠後產業園區」，定位為台灣首座智慧健康照護科技園區及智慧機械園區，主打低污染、低耗能、低耗水、高價值「三低一高」產業，每坪底價平均4.65萬元，吸引科技大廠、食品大廠積極搶標，三次土地累計標售逼近80公頃、標售率衝破99％，尤受到產業龍頭大廠的青睞。

包括全球車燈大廠帝寶工業、伺服器機殼大廠勤誠興業、食品大廠大成集團、電燒刀製造王大瓏，到最新得標的長庚生技等，都已相繼進駐馬稠後產業園區投資設廠，預估將可吸納近200家廠商進駐、創造2萬名就業機會，年產值上看千億元。

國際大廠、隱形冠軍同時看上馬稠後產業園區的關鍵，在於園區匯聚陸海空運輸優勢，緊鄰著高鐵車站及東西向快速道路的交通優勢，且20分鐘車程內可抵達水上機場及布袋商港。

嘉義縣長翁章梁指出，透過產業園區招商、土地標售，嘉義縣可以不獲利，但必須得繁榮地方，透過交通和台灣科技島鏈串聯。此外，園區內的菁英族群遷移，讓嘉義產生質變，帶來人口、提升工商服務，再引進就業人口，如此產生正向循環，讓想回「嘉」的人們回來，讓各地的人落腳，讓嘉義和世界產業鏈接軌。

因應大量的工作機會、高薪族群進駐，嘉義縣政府也預想未來住宅區開發，多年前完成嘉義高鐵特區開發，有了產業、人口、建設優勢加持，可望成為下一個新興質感生活圈。翁章梁強調，馬稠後產業園區目前是嘉義縣境內最大亮點，園區分為一、二期開發，未來進駐廠商可達150至200家，就業人口紅利將突破二萬人。

坐落桃園市中壢區之高鐵青埔特區近年房價猛烈上揚，對傳統中壢市區房市亦產生拉抬效應。東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，中壢火車站周邊近四年新大樓與中古大樓漲幅約2成，公寓產品也有16％之成長表現。新成屋價格日趨升揚，最高成交價格在2021年已達45萬元，區域內之中古大樓最高成交價，甚至在2020年出現50.51萬元之價格。

東森房屋中壢中美加盟店廖壽業店東表示，中壢市區交易熱點可分為，中壢火車站周邊及太平洋SOGO百貨周邊之海華特區。其中海華特區蘊藏了中壢最具指標之豪宅建案「海華大帝」，屋齡約10年，主打80~100多坪之大坪數豪宅，單價高貴不貴，目前落在43~45萬元間。

東森房屋表示，目前桃園捷運藍線開通至A21環北站，A22老街溪站將在2022年7月開通，而A23中壢車站則預計2029年通車，中壢火車站將成為機捷與台鐵之軌道交會點，透過捷運藍線將可直達桃園青埔站，且中壢火車站也規劃為台鐵捷運紅缐地下化三鐵共構。未來若軌道及共構大樓等機能逐步到位，中壢市區房市將逐步與青埔靠攏。

東森房屋表示，中壢火車站周遭行情受益於整體大環境，以及同處中壢區之青埔特區漲勢拉抬，在109年至2021年間大幅上升，尤其新成大樓在一年間便成長逾3萬元。指標建案如，海華特區之「鼎藏帝苑」，總戶數58戶，單價落在42~45萬元之間，以及與一路之隔位處平鎮區之「樸澍藏」，受門牌效應影響，單價略低落在33~36萬元間。而預售屋則以中壢家商旁「麗昇陽」為指標，總戶數208戶，預計2023年完工，採不二價銷售，平均單價落在38~42萬元間。

至於中古屋行情，目前中壢火車站周遭，屋齡15年以上之中古大樓單價約落在25萬元以上，若靠近海華特區則房價愈趨近3字頭。公寓行情在疫情前則多落在13~14萬元，低總價及實坪大之優勢廣受首購族喜愛，但隨著整體房市飆漲，在2021年十月後公寓漲幅明顯超過一成五，目前行情落15~17萬元區間。

而目前中壢的土地交易行情，以大面積一般住宅地約100萬元起跳；商業區則在120~150萬元區間；小面積建地則約35~38萬元；環市道路之物件則多在32~35萬元間。而以此土地取得行情，未來中壢車站周邊新案將落在45~50萬元。

而近期政府頻繁的打房政策以及升息措施，東森房屋分析，觀察目前市場熱度並無明顯降低，以升息來說或許會產生短期觀望，但中長期影響不大。至於房地合一稅2.0，5年內出售課35-45％重稅以及預售屋禁止換約效應，將使得投資買方將置產重心自預售屋及1至5年之新成屋，移轉至5至15年中古屋，將造成後者價格推升。

台灣少子化問題嚴重，2020年首見人口負成長現象，生育率更已經連續7年下降，有網友在PTT發文表示，現在學校班級人數腰斬，少子化問題很嚴重，未來沒有年輕人買屋，擔憂是否導致房價崩盤，但網友多數認為房價只會越來越高，更有人分析少子化只有蛋殼區房價會下降而已。

原PO以「未來少子化沒人接盤現在高點脫手好嗎？」為題發文指出，他在學校打球發現少子化問題很嚴重，以前讀書時國中一班也有個45人，現在一班只有25人，少了快一半人數，未來沒有年輕人來接盤，也沒有年輕人來撐起工作人口還有成長的經濟需求，房產是不是該趁這波高點先脫手為妙？

原PO說，像台中南區這種文教區學校學生越來越少，房價崩起來可不妙，疑惑台灣少子化問題嚴峻，到底是教育程度提高，不婚不生的人變多，還是因為房價變貴不婚不生，或是看不到未來和不婚不生。他直言，以後老了沒人顧，可能只能守著房子孤獨等死。

網友則紛紛表示，「少子化只有蛋殼區會死而已，蛋黃還是人口集中，不可能改變」、「盡量往北部買，北部才保值」、「十年後國中生一班大概剩18人了」、「炒房仔沒在怕的」、「老了還要繳管理費，隔壁鄰居知道是個有錢的孤單老人」、「房價只會越來越高」。

內政部最新統計，110年建物所有權買賣登記共34.8萬棟，較109年增加2.2萬棟，是連續5年上升，創下近8年新高，顯示交易市場趨於活絡；增幅以高雄市的17.32%居冠。

就移轉棟數觀察，內政部指出，110年移轉50萬1807棟，較109年增加5.74%，其中買賣登記34萬8194棟、占69.39%，繼承登記6萬2,850棟、占12.52%，贈與登記4萬4,666棟占8.90%。

其中，110年買賣登記34萬8,194棟，較109年增加6.62%，以新北市6萬8,295棟、占19.61%最多；台中市4萬9,990棟、占14.36%次之；桃園市4萬6,831棟、占13.45%，位居第3。

此外，高雄市、台北市、台南市分別為4萬4897棟、3萬901棟及2萬6,752棟，6個直轄市合計占7成7。

內政部指出，六都買賣登記棟數與109年比較，增幅以高雄市的17.32%最大，台南市也增16.09%；非直轄市縣市以金門縣及嘉義縣分別增加41.44%及22.20%較多。

內政部表示，買賣登記從102年的37.2萬棟最高點，降到105年24.5萬棟最低點後，106年起反轉上升，110年續增加到34.8萬棟，已連續5年上升，更創近8年新高，顯示交易市場趨於活絡。

房市329檔期來了，想要趁4月清明連假去賞屋的民眾，若是擔心預售屋沒有實體能夠看，害怕交屋時跟想像落差很大，需留意幾項購買預售屋注意的重點，讓想購屋的民眾能夠有效賞屋、聰明買房！

21世紀不動產指出，為避免建商在興建過程中倒閉或是有糾紛，一定要選擇有信譽的建商，交屋時也要仔細核對契約，保障自己的權利，下列幾點可以先篩選：

1.是否為建 築開發商業同業公會成員。
2.是否發生過法律糾紛。
3.是否公開提出建案詳細資訊。
4.是否願意階段性開放工地現場勘查及記錄。
5.公司成立經營時間長短。
6.所推出的建案出售率。
7.是否有建築安全履歷協會認證。
8.是否有履約保證之第三方支付。

建商提供的樣品屋及平面配置圖則要注意「傢俱尺寸的合理性」及「規畫是否合理」，例如可以觀察傢俱尺寸是否刻意縮小，來放大整體空間，像是不夠深的衣櫃，較矮小的沙發、桌子、不夠深的鞋櫃等等，或者是廚房沒有放冰箱、陽台沒有放洗衣機，實際入住時如果再加上這些必要的家電後空間還有餘裕嗎，因為樣品屋通常不會有樑柱，可以搭配平面圖跟樣品屋來交叉比對，實際了解成屋後樑柱會在哪裡，以免實際交屋後多了樑柱，發現空間感比想像中來得小，以及通常樣品屋位置跟實際預售屋所在基地是不同的位置，最好實際到基地所在地晃晃確認周遭環境，確認周邊是否有既有建物或者是即將興建的建物會阻擋房子的採光。

客變的眉角要符合自身生活習慣為主。在施工過程中，消費者可以在建商指定的期間進行有條件的設計變更，也就是所謂的「客變」，包括屋內隔間、地板牆壁等建材、廚房衛浴設備等等，都可以調整及變化，為將來進入裝修期能夠更符合自己的需求，變更次數通常以1次為限，例如自行安排順手的插座、電源開關，以及你可能不喜歡建商附設的衛浴品牌，那你可以退掉衛浴由建商返還費用，再自費安裝自己喜歡的衛浴品牌及設備。

央行近期意外宣布升息1碼，是睽違逾十年半以來首度升息，首當其衝的就是房貸族，以房貸金額1千萬元來說，每月要多付近1,200元的利息。而在利率升高情況下，市場密切關注是否對房市帶來衝擊，有網友在PTT以「這次升息最先修正價格的會是哪裡」為題發文，引發熱烈討論，有人分析指出，台北、新竹房價反而會漲，至於南部房價則有可能下修。

原PO表示，「基本上南部不用看了，台南高雄一堆房子不到千萬，貸款頂多600萬～700萬，房價太便宜沒什麼好修正的，一個月多繳幾百元不痛不癢」，他認為比較可能修正的縣市是台北、新北、新竹、台中，因為這些地方買房都要2,000萬～3,000萬，貸款都是八位數起跳，每個月要多繳上千元，應該是衝擊最大的地區，理論上這些地方也要先崩才對。

有專業網友深入分析，認為台北、新竹反而會漲，因為這2縣市就業充沛、人口重度集中，實際需求遠遠大於數據顯示，投資客加價租金，房客只有吸收一途，那不想吸收的呢，只能加入買房行列，加大台北、新竹之需求量。他強調，在供給仍不足的情況下，加上建商成本提高，推案受影響，反而拉大台北新竹之供需差距，房價應該噴更大。

至於桃園、台中、新北，該名網友則認為這3縣市工作機會相對沒那麼多，但建設蠻多的，除非餘屋量大的重劃區房價則可能受影響；南部房價則有可能下修，主要原因在於其漲幅來自不少北部客炒作，放著養，但需求沒實際提升，且基期墊高不少，升息之後還要多付成本。

房市趨勢專家李同榮則表示，美國聯準會Fed透露擴大升息的可能，預估未來兩年台灣利率極可能升息至四碼以上，一旦升息超過四碼～六碼，也就是接近3%利率，將成為多頭房市反轉向下的指標，預計升息四碼以上的時間點最有可能落在2024上半年。

即使政府加重打炒房的力度，但剛需買盤旺、加上近年推案處高峰的交屋規模大，剛公布的3月六都建物買賣移轉棟數為2.53萬棟，月增61％、年增12％，為11年來同期新高，累計今年首季，六都買賣移轉6.49萬棟、年增4％，亦創11年來同期新高。

根據六都地政局1日公布的3月買賣移轉棟數統計顯示，除了桃園、高雄年增率不到一成外，其餘四都，成長幅度都在一成以上。其中台北交易量是近八年的新高，新北、桃園、台中也均是近11年新高，高雄更創下近15年的新高紀錄。至於台南，則是自1999年開始統計以來的史上次高、縣市合併升格以來的新高。

以第一季來看，六都中除了台北市、桃園市與台中市，年增率不到1％外，其餘三都年增率均逾5％。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年第一季房市交易量為11年來高量，成長趨勢不變，國內經濟穩定成長、房市基本面佳，加上通膨增溫，不僅吸引自住需求購屋，長期投資置產的保值需求，也有增加的趨勢，整體而言，房市交易量仍處於高水位。

但永慶也發現，部分都會區量的增幅已開始收斂，顯示政府打炒房政策，逐步收到成效，投機買盤逐漸退出市場，未來將更有利於自住、置產等剛性需求的買方。

信義房屋企研室專案經理曾敬德也表示，今年房市延續去年交易熱絡的市況，不過，3月買賣移轉數所反映的，是3月初以前的交易，中央銀行升息的影響還看不出來。整體而言，雙北以外市場明顯表現比雙北更火熱，但後續外在挑戰逐漸變多，尤其政府打算禁止預售換約與長期利率看升等變數，都可能讓今年房市出現挑戰。

台灣房屋集團資深經理陳定中表示，今年開春房市熱度火燙，除了來自各地房市擁有地方建設題材，尤其南台灣產業園區、科技廠投資等題材的帶動，加上市場對通貨膨脹的隱憂未減，擔心缺工缺料的問題，也持續助長房價，導致資金投入房市心態仍相當積極，加上打炒房政策鎖定預售屋，使得不少消費者轉進新成屋、中古屋市場，也衝高了今年首季的買賣移轉棟數。

國銀房貸策略 各唱不同調
財金部會聯手打炒房，國銀2022年房貸發展策略則呈兩極化發展。公股行庫開始縮小房貸及土建融資案之際，永豐銀行日前宣布全年房貸目標「零成長」；但大型民營銀行如台新銀今年房貸目標，仍維持「穩健成長」、國泰世銀則預估房貸會成長7％，中信銀更預告今年房貸業務將持續維持高位數、甚至雙位數的成長態勢。

中信金財務長邱雅玲日前在法說會上，公布今年房貸政策。她表示，以過去經驗來看，中長期的升息循環，確實會讓房貸餘額增幅放緩，但中信銀房貸承作對象，是以自住型、換屋等剛性需求為主，所以升息對中信銀影響有限。

觀察過去此部分的業務表現，每年房貸成長幅到大約在7％～9％，由於今年多了公教房貸業務，因此內部預估，今年房貸業務仍會呈現高個位數成長，甚至雙位數成長也不令人意外。

邱雅玲進一步分析說，不動產交易量與價格，雖是由市場供需決定，但也同時受到不動產稅負、家庭所得、不動產貸款難易度等因素的交互影響。從過去經驗來看，當進入升息循環時，雖購買住宅貸款餘額年增率，會出現下滑，但整體而言還是呈現成長。

以2004～2008年這段期間來看，共升息九碼，當時住宅貸款的年增幅下滑情況，確實比較明顯。但2010～2015年間，因升息幅度不大，住宅房貸餘額下滑幅度，就相對不明顯。

今年我國央行已升一碼，據中信內部評估，全年會累計升息2.5碼，這樣的幅度並不算大，因此對房貸的影響仍屬有限。

國泰世華銀資深副總鄧崇儀也在法說會上表示，今年房貸會呈「溫和成長」的表現，目前對房貸最大的影響，來自法規對資本對價關係的限制，房貸要大幅成長很容易，但若銀行有資本限制，就不太可能大幅成長，去年國泰世華銀獲利不錯，淨值增加，所以今年房貸預估會有7％的成長。

台新銀則指出，今年會維持穩定個位數成長。就去年第四季放款狀況來看，購屋貸款年成長率達8.8％、季成長也有3.8％。

永豐銀總經理莊銘福日前法說會上野表示，配合打炒房的政策，今年房貸策略將採取「以價制量」的做法，簡言之，即藉提高放款利率來控制量的增長，並鎖定既有的優質客戶為主要往來對象，預估今年房貸的量部分，不會出現太大的成長。

財政部最新預告《不動產評價委員會組織規程》修正草案，財政部賦稅署副署長樓美鐘昨（5）日表示，針對房屋稅稅基的評價，未來擬授權地方政府運用實價登錄、營業額等大數據資料，更精確掌握房屋標準單價、地段率等資訊，讓稅基評價更貼近市價水準。

財政部表示，各地方政府成立的不動產評價委員會，其職責在於根據房屋標準單價、折舊、地段率等資訊，合理評定房屋現值，也就是房屋稅及契稅的稅基；組織規程上次修正是在2017年，本次配合實務作業情形及地方需求，預告修正若干條文。

本次修法重點有三，首要修正重點，在於放寬地方稽徵機關取得資料的方式，不再以實地調查為限；第二項重點，則在於增訂評價會召開臨時會的事由，避免地方政府頻繁召開臨時會，讓課稅規範朝令夕改；第三是增訂行政機關代表兼任的委員未能出席時，得指派代理人。

樓美鐘指出，現在科技發達，許多資料都已經透明公開，特別是實價登錄資料，可以作為實務上評定房屋現值的重要參考指標；即便是近年沒有交易紀錄的房屋，也可以整合土地公告現值、土地區段地價資料、營業稅稅籍登記等資料，作為調整房屋稅基的依據，讓稅基更貼近實際市價。

因此本次預告草案內容中，雖僅是刪除「實地」調查的要求，效果卻相當於授權地方政府，以多元資料來源管道，持續讓稅基合理化。

另一項重點則是增訂召開臨時會的事由，財政部表示，不動產評價委員會的主委，可能就是地方首長、副手或是主管局處首長兼任，常會雖為法定每三年一次，但臨時會可能會在主委、副主委認為有必要時，便召集辦理。

財政部表示，有鑑於過去曾發生常會召開後沒多久，未達三年法定期程，地方政府便以機關代表的身分，動員主委權限召開臨時會，直接重行評定房屋，導致稅基評定不合乎房屋稅條例本法規定。

本次修正草案中，取消主委、副主委認定必要時召開臨時會的權限，僅留下五名以上委員得聯署召開的管道；另外也明訂召開事由，只能在常會的評定事項疏漏、錯誤，或因應中央法規異動，或天災、事變、不可抗力事由發生時，影響原評定結果，才能調整稅基。

財政部表示，相關修正草案已於4月1日公開上網，預告期至5月31日止，預告期間歡迎各界提出意見指教。

第一太平戴維斯接受中央存款保險公司委託辦理新北市新店區萬坪土地公開標售，標的鄰近康橋國際學校，總標售面積約109,039坪，非常適合打造優質低密度、高隱私的住宅社區，底價為871,080,000元，開標日為2022年5月27日，即日起開始領標。

負責標售執行的第一太平戴維斯資深協理沃仁方表示，新店的大台北華城是雙北市的著名別墅聚落，環境優美，受到不少喜愛美式生活的高資產族群青睞。多家知名建商陸續在大台北華城推案，訴求的購屋客群相當多元，住宅推案從總價上億元的豪宅別墅，以及千萬元的電梯住宅都有，可滿足不同的居住需求。當地的住宅交易也相當熱絡，根據實價登錄網站資訊，2021年到今年初，大台北華城地區總價5000萬元以上的別墅與住宅交易，累計超過50筆，住宅交易總價更超過30億元。

雙北市的大面積土地相當稀少，價格更是連年飆漲。本次標售的新店區秀岡段土地，位處華城特區與秀岡特區之間，鄰近知名的康橋國際學校，本案土地總面積達10萬坪，可以滿足開發商長期推案的規劃需求。其中，第一種住宅區土地約46,000坪，可分為14個街廓，採分期分區開發，未來更可設立社區管制崗哨，打造具高隱私性的大型景觀住宅社區。

面對深不見底的租屋黑市，租屋成交價格實價登錄也是解方之一。

張金鶚說，目前租屋市場只有仲介出租房子才有實價登錄，一般房東都沒有實價登錄，政府應規定所有的租屋成交價格都要實價登錄，建立資訊公開透明的市場，房東登錄就要繳稅，房客也能夠申請租金補貼。

其次是要給予房東出租輕稅。由於九成房東出租房子有所得但未申報，為了讓房東浮出檯面、誠實申報，對於把房子租給一般房客的房東給予單一稅率的出租輕稅及分離課稅，用意是給房東輕稅，總比逃稅對國家稅收有幫助。

另外像是給與房東大赦期，或是讓房客可以當「吹哨人」，也都能解決目前弱勢租屋問題。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡也觀察，現在實價登錄制度雖納入租屋交易，但僅限經由仲介業者協助成交的租賃案件，才必須申報，相對於租屋市場絕大多數仍以房東自行出租為主，房東卻沒有申報登錄的義務，造成租屋實價登錄資料量匱乏，也使得租賃市場淪為地下化。

「主要關鍵仍是稅，」呂秉怡坦言，房東擔心租屋實價登錄，租金收入就會曝光，進而成為實價課稅的對象，「這是租屋市場不透明的最大瓶頸，也無法讓租屋市場資訊充分揭露，有效納管。」

當代置業（01107）公布，截至2022年3月31日止三個月，集團合約銷售額約15.68億元（人民幣．下同），按年跌83.1％；其中物業合約銷售額約13.63億元，車位合約銷售額約2.05億元，物業合約銷售面積約17.95萬平方米，銷售均價每平方米約7,593元。

於2022年3月，集團合約銷售額約4.75億元，按年跌86.8％；其中物業合約銷售額約4.5億元，車位合約銷售額約2,405萬元，物業合約銷售面積約6.62萬平方米，銷售均價每平方米約6,811元。

衢州市人民政府4月1日消息，衢州市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發佈《關於促進市區房地產業良性迴圈和健康發展的通知》（下稱《通知》），取消限購，鬆綁限售政策。

這是全國第一個限購、限售政策同時優化的城市，具有很強的信號意義。

同日，秦皇島也發佈解除限購政策，自4月2日起，購買存量房（二手房）的購房人申請購房資格核驗時只提供本人有效身份證件。

3月份以來，已經有包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內的六城對限購限售政策進行了鬆綁或取消，充分說明調控放鬆進入新階段，即從此前降低首付的做法轉變為對“五限”政策的鬆綁。

為什麼是衢州？

《通知》指出，支持合理住房需求。非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業，視同本市戶籍家庭執行相關購房政策。

在優化區域限售政策方面，《通知》表示，本通知發佈後市區新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網簽的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出讓公告裡有特別約定的除外。

中梁地產金麗衢片投資負責人劉傑雄告訴《每日經濟新聞》記者，這次政策是對去年8月政策的解封。2021年7月和8月，在不到一個月時間裡，衢州兩次加碼調控政策，目的是抑制投機炒房行為。

劉傑雄告訴記者，衢州市場的特點是當地居民投資比較弱，以剛需客為主。可以說，這是一座投資客和剛需客占主導的城市。

衢州樓市最瘋狂的時候，一個公務員家庭（夫妻兩均為公務員）甚至會把房子賣掉，拆成三套房子的首付，用公積金來還月供。

一位元衢州當地的仲介告訴記者，當時政策出來之後，衢州城南火車站萬達板塊有一個德信眾安雲芝城裡項目，是低總價剛需盤，均價1.5萬元/平方米左右，配套和學區比較成熟。但這個項目入市之後銷量起不來，就是投資客退場導致的，直到現在還沒有售罄。

“當時開盤推了500套，半個月才去化100套。”

而一位元TOP20房企衢州區域負責人告訴記者，這個專案是兩家公司的戰略首入，當初是零利潤拿的地，原來想的是走現金流，沒想到政策一出，專案就走不動了。

多位元業內人士向記者指出，整個衢州從去年8月份之後開始轉冷。

中指院相關資料顯示，2021年3月，衢州市場熱度達到頂峰，單月新房網簽1313套，位居全年銷售第一；4月，市場熱度延續，新房網簽1175套，單月銷量排位全年第二；隨後市場開始回落，新房成交也隨之下行。8月新房網簽數據僅有402套，是一年之中最低的月份；12月，市場出現緩慢回升，網簽成交了746套。

這一情況在2022年一季度也未有好轉。中指資料顯示，衢州商品住宅成交面積同比降幅超7成。整個3月份，衢州新房只成交了300來套，而正常年份，一個月能走1000-1800套，年成交量在110萬平方米左右。

劉傑雄告訴記者，當下衢州市場在下行，開發商拿證、推盤節奏變緩，市場表現也更為冷淡。

“政策刺激沒到位”

不過在瞭解衢州市場的人看來，這項政策沒有刺激到位。

衢州當地一位元仲介向記者表示，這次的刺激政策不夠到位。三四線城市要釋放需求，最快的辦法就是拆遷，同時拆改結合，尤其衢州屬於投資單一化的城市，投資客退場之後，房價被遏制，部分人群購買力就會減弱，市場普遍觀望情緒濃厚。

其認為，這次並沒有將之前144平方米以下的住宅取消限售，等於是將之前中改、低改和剛需客群限售，實際的改善需求還是無法釋放。

之前的政策打壓了投資客，這次政策放鬆之後，市場依然還是不夠飽和，衢州幾個板塊全部限價，基本把房價上漲的空間遏制住了。因此，現在市場只能靠新增改善去購買。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，衢州此次放鬆力度這麼大，很大程度上和衢州市場以及政策有關。

從市場看，江浙一帶城市今年房地產市場確實不好，對比去年落差很大。

從政策看，衢州近幾年政策頻頻收緊，甚至比周邊的金華還主動調控。

此前金華被約談，政策還相對溫和，而衢州連下轄的開化、江山等城市都收緊政策，足以看出政策的嚴厲，所以現在也是對一些和市場表現衝突的政策進行放鬆，與哈爾濱此前的做法有非常大的相似性。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，衢州在放鬆調控政策的同時還加強了預售管理，強化了房地產市場規範秩序，並對網路輿情提升管控力度，目的是在提升房地產市場熱度的同時，保持市場健康平穩發展。

張波表示，從目前三四線城市的調控看，取消限購已是主流方向，並且由於這類城市市場的投資性需求已幾乎消失，限購本身承擔的打擊投機性需求的任務也基本告一段落，即使取消限購，實際增加的購房人群也幾乎都是自住型的。而取消限售對市場的實際影響相對有限，但可起到提振市場信心的作用。

中指研究院指數事業部分析師孟新增也指出，面對當前仍處深度調整的市場，取消限購有利於促進剛需和改善端置業需求釋放，修復市場信心，加快市場恢復節奏。

60餘城鬆綁

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，2022年以來，中央多次強調支持合理住房需求釋放，各地政府落實因城施策，供需兩端政策優化調整力度均有所加大。

據不完全統計，一季度60餘城發佈房地產相關政策超百次，主要涉及針對性放鬆限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支援等方面。

當前，在外部不穩定性不確定性因素增多及國內疫情反復背景下，我國經濟下行壓力依然較大，“穩增長”成為今年經濟工作的重中之重，不管是從穩經濟還是防範風險的角度看，今年房地產的穩定都至關重要。

像大連、衢州、秦皇島等市場信心尚未明顯恢復、短期調整壓力較大的城市，需求端政策放鬆力度加大，有利於促進合理購房需求的釋放，平穩市場預期，對購房者置業預期改善、市場企穩復蘇有積極作用，預計後續或有更多城市跟進。

去年下半年以來，樓市預期整體偏弱，疊加疫情反復導致一季度市場延續低迷狀態，但後續積壓需求在政策放鬆後有望逐步得到釋放，4月市場企穩可期。

記者從知情人士處獲悉，中國奧園已正式拉開戰投重組序幕，已有國資入場盡調，預計不日就將公告其階段性進展。

4月1日，包括中國奧園、奧園健康、世貿集團、佳兆業集團、融創中國等在內的多家在港上市房企因未能按時披露年報資料而暫停交易。疫情影響、更換核數師、審計受阻等成為相關房企延期披露年報的主要原因。

多位分析人士認為，疫情等原因的確會給房企披露年報帶來一定影響，但更重要的原因或是這些房企的債務問題正在積極處理中，部分房企雖有困難但穩經營工作一直在推進，投資者不必過於敏感。

已有國資開展盡調，四大資管公司接洽

關於奧園通過引入戰投紓困一事，市場早有諸多猜測。此前有消息稱，廣州、山東多家國企對戰投中國奧園產生興趣，並已先後進駐中國奧園開展盡調工作。

對此，前述知情人士向上海證券報記者證實，今年3月初，山東某知名國企已派出包括財務、法務、評估、資產管理顧問在內的近百人的盡調團隊，提前進駐奧園總部所在地廣州番禺萬博中心，開展緊張有序的盡調工作，目前該團隊仍在駐場之中。

此外，記者瞭解到，在相關省市政府及相關方面牽線搭橋下，包括華融、長城、東方、信達等四家國有資產管理公司均與奧園高層進行了實質性接洽，計畫就奧園一些優質資產專案進行紓困型協作洽商。鑒於奧園項目多數位於升值潛力大且市場化程度高的區域，此項進展較為順利，預計4月中旬前，公司位於福州、成都、珠海等一批項目將有望率先得到四大國有資管公司一對一的紓困合作。

“如果奧園引入國資重組出現突破性進展，會對困難房企紓困起到示範效應。”有行業分析人士表示，這一做法較為符合當下政策環境對房地產行業的整體方針，國企與民企的有機合作，對其他房企轉型具有一定的參考價值。

記者對此向公司求證，奧園方面未予置評，並表示：“一切以公告為准”。

事實上，奧園方面引戰重組一事早已有端倪。此前，中國奧園官微曾引述公司高管講話內容稱：“將積極引進戰投，擁抱重組，聯合國企央企的資源優勢，同時保留民營企業精細化管理的傳統，打造新形勢下奧園轉型發展的核心競爭力。”

3月25日，中國奧園發佈公告表示，公司在法律顧問及財務顧問的協助下，正在持續評估集團流動資金狀況，並制訂了一個重組計畫，將為所有利益相關方提供一個協商一致的解決方案。

奧園方面稱，公司將繼續與境內及境外債權人進行建設性對話。

針對公司目前經營狀況，中國奧園方面表示，集團正全力推進復工複產及高品質交付。奧園官微顯示，2022年第一季度，中國奧園在南寧、南京、重慶、成都、惠州等14個城市的15個項目已實現高品質交付，交付面積超80萬平方米。

延遲披露年報，對市場不會產生負面影響

4月1日，包括中國奧園、奧園健康、世貿集團、佳兆業集團、融創中國在內的多家在港上市房企因未能按時披露年報資料而暫停交易。記者梳理發現，疫情影響、更換核數師、審計受阻等成為一眾房企延期披露2021年年報的主要理由。

3月31日，中國奧園、奧園健康均公告稱，根據該公司目前可獲得的資料，核數師需額外時間和程式對2021年全年業績進行審核，導致2021年全年業績之刊發晚於預期時間表。奧園健康的公告中還提到，近期新型冠狀病毒疫情反復而實施的防控措施，干擾了2021年全年業績之財務資料梳理及資料收集進度。

此前，世茂集團針對延遲發佈業績也曾表示，公司審計程式受到以下情況影響：其一，集團的若干管理層及雇員在最新一波新冠肺炎疫情中被安排接受檢疫隔離；其二，從協力廠商取得若干外部確認函以進行審計工作有所延遲。

佳兆業集團則表示，由於3月最新一波新冠肺炎疫情爆發導致公司總部須強制封鎖，以及深圳隨後實行全市封鎖，審核程式有所延遲。根據公司目前可得的資料，相關審核工作尚未完成。

融創中國也表示，考慮到目前尚未完成的部分財務報表編制工作，加上近期因國際評級機構下調融創中國評級引起有關境外貸款的問題，該公司正積極與相關債權人溝通解決方案等，對財務報表的影響具有不確定性，因此公司無法按時刊發2021年未經審核年度業績。公告稱，公司會在切實可行情況下儘快刊發集團2021年經審核年度業績。

針對房企紮堆延遲發佈年報，房產研究專家鄧浩志表示，疫情等原因的確給房企披露年報帶來了一定影響，但這只是部分原因。他認為，核心原因是不少房企的債務問題尚在積極處理當中，延遲發佈年報或可緩解市場憂慮，避免出現一些誤解，而延遲披露年報本身並不會對市場產生負面影響。

“不少房企已明確會儘快補上年報，因此投資者對此不必多慮。” 易居研究院服務中心研究總監嚴躍進則認為，目前房企所處的大環境有趨好跡象，一些企業雖有困難，但穩經營的工作一直在推進，因此，投資者對房企延遲發佈年報不必過於敏感。

“相信後續會有更多利好政策對房地產市場起到支持作用，這只不過是時間問題。”嚴躍進表示。

鄧浩志則表示，當前政策導向較為明顯，已產生一定利好，但市場復蘇需要時間，預計今年下半年可能有所好轉。

一季度的樓市仍然寒氣逼人，房地產企業也開局慘澹。克而瑞研究資料顯示，3月30個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長48%，同比跌幅擴至47%。百強房企整體業績規模也同比大幅降低47%

分層級來看，一線城市市場陷入沉寂，成交環比增長7%，同比跌幅擴至49%。受制於疫情防控出現反復，上海、深圳房地產市場處於“半停擺”狀態，成交同比跌幅明顯擴大。北京、廣州成交同樣不及預期。

26個二、三線城市成交環比增長56%，同比跌幅擴至46%。部分疫情控制較好的城市市場築底企穩，例如海口成交同比跌幅收窄至3%，西安成交放量同比增長32%。壓力城市在救市政策落地後市場確有回溫，但持續時間較短，例如鄭州在上半月成交回升後下半月再度下滑。

企業銷售仍處在頹勢。一季度百強房企整體業績規模同比大幅降低47%；3月單月業績同比降低52.7%，較2月降幅擴大5.5個百分點。有逾8成的百強房企累計業績同比降低，其中近4成企業的降幅高於50%。

克而瑞銷售排行榜中，一季度銷售規模前十房企分別為碧桂園、萬科、保利發展(18.210, 0.51, 2.88%)、融創、中海、招商蛇口(15.490, 0.33, 2.18%)、華潤置地、金地、綠城、龍湖，其中僅有碧桂園和萬科的銷售金額破千億。

中指研究院統計，一季度百強房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47%，銷售額超千億房企僅2家，較去年同期減少3家；超百億房企46家，較去年同期減少30家。

近期房地產政策釋放積極信號。3月16日，中共中央政治局委員、國務院副總理、金融委主任劉鶴主持召開國務院金融委專題會議。會議提到，關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

隨後，銀保監會在專題會議上表示要鼓勵機構穩妥有序開展並購貸款，重點支持優質房企兼併收購困難房企優質項目。證監會、人民銀行、外匯局也表明了積極態度。此外，財政部近期也表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

克而瑞研究認為，雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場整體的供求和成交尚未有明顯轉暖跡象，預計2022年企業銷售目標將更為謹慎。2022年會有多數企業保持去年的規模預期，或適度調降全年的銷售目標。二三季度企業仍需加緊推盤供貨，積極行銷以盡可能提高去化率水準。

由於市場信心仍未完全恢復，整體融資未有明顯回暖，多數企業流動性壓力持續。據克而瑞不完全統計，2022年一季度行業100家典型房企的融資規模同比大幅下降52.5%，特別是2-3月境外融資幾乎“停滯”。

拿地情況也未得到顯著改善。根據中指研究院統計，1-3月百強房企拿地總額2272億元，拿地規模同比下降59%，百強房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為58.5%。

克而瑞研究認為，市場底或將在二季度到來，屆時成交或將築底企穩，同比跌幅也將有所收窄。但基於城市經濟基本面、房地產市場現狀、潛在購房需求及居民購買力等多方面因素，各城市市場或將加劇分化。

4月4日，據港交所消息，粵港灣控股有限公司刊發經審核年度業績的最新消息。

觀點新媒體瞭解到，茲提述粵港灣控股有限公司連同其附屬公司2022年3月31日的公告，內容有關集團截至2021年12月31日的年度未經審核年度業績。承該公告所披露，由於中國內地及香港地區近期的新型冠狀病毒（COVID-19）疫情導致的出行、物流限制及檢疫安排，集團的審核程式無法按期完成。

據此，公司謹此通知股東及潛在投資者，審核程式仍在進行及預期將於2022年4月底完成。公司董事會屆時將舉行董事會會議，藉以考慮及批准集團截至2021年12月31日的年度經審核年度業績公告及其刊發。

公司將適時就董事會會議日期及審核程式時間表另行刊發公告。

春節後，北京迎來了“金三銀四”求職季，新增、換租租賃需求增加，租賃市場持續升溫。

春節後，北京迎來了“金三銀四”求職季，新增、換租租賃需求增加，租賃市場持續升溫。4月1日，貝殼研究院發佈了《2022北京租賃市場Q1季報》，2022年一季度北京租賃市場成交量環比增長5.9%；租金水準整體相對穩定，各城區租金均同比微漲。隨著5、6月份高校畢業生進入租賃市場，新增租賃需求將進一步，貝殼方面預計二季度租賃市場將繼續快速升溫。

圖片來源：貝殼研究院

經歷春節期間“冰點”後的持續升溫

“現在租房子最重要的就是看好了就簽，減少猶豫時間。”鏈家門店的經紀人在接受記者採訪時說道：“上午帶客戶看的滿意的房子，下午可能就被別人簽走了。”

市場的資料也證明了冰點的過去。貝殼研究院的資料顯示，2、3月北京租賃市場連續升溫，東城、西城、昌平及石景山區環比增幅超過10%。“今年2、3月北京租賃市場活躍度連續保持升溫趨勢，春節後外來人口返城，金三銀四求職旺季到來，新增、換租租賃需求旺盛是主要原因。”貝殼分析師黃卉分析稱，一季度北京租賃成交環比增加5.9%，35歲以下青年租客占比仍保持50%以上，成交的居室類型中兩居室成交占總成交量的近50%。

從各城區來看，一季度北京10個城區租賃成交均環比增加，其中東城、西城、昌平及石景山區環比增幅超過10%。

具體來看，貝殼資料顯示，一季度近7成商圈租賃成交環比增加，近4成商圈租賃成交增加超過10%。對比2021年四季度市場熱度TOP30商圈，今年一季度海澱北部新區、石佛營、古城商圈進入市場熱度TOP30，朝青、通州北園、勁松跌出市場熱度TOP30。

平均租金水平穩中見漲，但仍低於19年同期

價格方面，根據貝殼研究院資料，一季度北京租金水準為84.7元/平米，環比基本持平，同比保持微漲；套均租金一季度北京租賃成交平均每月套為6435.6元，環比基本持平，同比微漲4.6%。一居室、兩居室、三居室的每月套均租金分別為5220.4元、6120.4元、8844.2元，兩居室套均租金環比下跌1.0%，一居室、三居室則環比基本持平，各居室套均租金保持同比微漲趨勢。

北京商報記者在走訪時，包括鏈家在內的多家機構經紀人也證實，除了2020年疫情最嚴重的時期對租賃市場影響比較大，近兩年北京租賃市場租金整體還是保持微漲的趨勢，但租金水準相對穩定，總體低於2019年。

貝殼方面的資料也證實了這一點：根據貝殼研究院資料，一季度北京8個城區租金環比微跌，跌幅在2%以內，豐台區、順義區租金環比微漲。從同比來看，一季度10個城區租金均同比微漲，除了朝陽、石景山區、通州、大興外，其餘4個主城區和2個近郊區租金相比於2019年同期微漲，大興區租金相比於2019年同期跌幅最高，為5.1%。從一季度各城區租賃成交價格段來看，除昌平區外，近郊區順義、大興、通州租賃成交中租賃成交房源中單套月租金為6000元以下的占比均達到80%以上；除豐台區外，主城區東城、西城、朝陽、海澱租賃成交房源中單套月租金在4500-9000元的占比超過70%。

從商圈分佈來看，一季度TOP30商圈中，16個商圈租金水準環比持平或微漲，14個商圈環比跌幅不超過5%，超9成商圈租金水準同比微漲。從各商圈帶看客戶量來看，一季度帶看客戶量最高的是回龍觀、望京和雙井，與去年四季度保持一致。相比於去年四季度，帶看客戶量增加上升最快的為西單、瀛海和右安門外商圈。

房源方面，根據貝殼研究院資料，一季度北京新增掛牌房源均價為90.7元/平米，環比微漲1.8%，同比保持微漲，個人出租房源空置期環比、同比均縮短一周以上，房客源成交週期也分別環比下跌。房源出租難度下降，業主出租信心呈現持續增強的趨勢。

二季度市場預計將繼續升溫

“目前實際上還是處於房屋租賃市場的淡季，房屋選擇空間相對來說還是比較大增。”某鏈家和平里門店的經紀人也表示，但是等到6月左右的畢業季，選擇的空間基本上就比較小了，價格屆時也或將有小幅度上漲。

貝殼研究院方面預測，隨著5、6月高校畢業生進入租賃市場，新增租賃需求增長強勁，預計二季度租賃市場將繼續升溫。

時代中國（01233）公布，連同合營項目在內，3月銷售額約45.63億元人民幣，同比下降約45.55％，建築面積約28.2萬平方米。

該集團指，今年首3個月銷售額約141.67億元人民幣，同比跌30％，建築面積約86.1萬平方米。

佳兆業（01638）公布，與招商局蛇口工業區控股（深：001979）及中國長城資產管理訂立戰略合作協議，包括合營安排及資產收購，協議訂約各方應優選彼此作為首選項目合作夥伴。除物業開發外，協議訂約方須商討並加強於大灣區的文化旅遊、客輪及其他業務方面的合作。

該集團指，合作包括該集團於深圳、廣州、東莞及佛山等大灣區核心城市的城市更新儲備；招商蛇口的商業及產業園綜合開發，以及中國長城的資產管理及產融結合能力。該集團指，訂立協議有助實現於大灣區的核心價值，促進城市更新項目轉型，活化商業及住宅項目資產，緩解短期流動資金困難，將設立特別工作小組負責執行有關戰略合作。

德祥地產（00199）公布，持有40％股權的 More Star 以約13.75億元出售大角咀酒店物業予獨立第三方，應佔資本收益約2.2億元。

該集團指，該物業位於大角咀道86號，為1幢樓高27層酒店，設有435間客房，現時由 More Star 以九龍珀麗酒店營運。獨立物業估值師對該物業於3月31日估值13.6億元。該集團指，交易將於6月2日完成，扣除開支及償還銀行貸款後，More Star 所得款項淨額約6.56億元，而該集團按持股所得款項淨額擬作為一般營運資金。該集團指，九龍珀麗酒店業績表現自2020年初2019冠狀病毒病爆發以來受到嚴重打擊。疫情的近期發展繼續為香港旅遊業及酒店業帶來不確定性。

莊士中國（00298）公布，截至今年3月31日止年度，債券投資淨影響為虧損約6.23億元，但完成出售位於番禺之物業項目而錄得龐大收益淨額。

該集團指，債券投資表現受高收益債券市場欠佳及反覆波動的不利影響，債券投資預計將錄得利息及相關收入約6,600萬元、出售及贖回債券投資已變現虧損約1,500萬元，以及債券投資未變現公平值虧損約6.74億元，但債券投資未變現公平值虧損乃會計虧損而已，並無即時現金流量影響。至於番禺物業項目出售代價約15.7億元人民幣（約19億港元）。該現金出售已大幅加強財務狀況。

內地各省市陸續放寬房地產限購政策。蘭州市提出降低買樓門檻，個人通過商業銀行和公積金貸款購買首套住房，最低首付款比例不低於20%，第二套住房最低首付款比例不低於30%。

還清按揭 買樓可借八成

近日印發《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施（第1號）》，擬減輕個人住房消費負擔，加大個人住房按揭貸款發放力度，引導金融機構按照監管規定實施貸款利率優惠政策。對擁有一套住房並已完全償還按揭貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購樓者，金融機構將執行首套房貸款政策。

同時，將加強住房公積金支持，個人通過公積金貸款購買住房，公積金貸款最高額度單身職工為60萬元（人民幣．下同），雙職工為70萬元。支持孝老撫育住房需求，在蘭州工作、生活的成年人若要把異地居住的父母等近親屬接來蘭州居住，將給予支持，允許其家庭在限購區域內新購一套住房。對符合國家生育政策，生育兩孩或三孩的家庭，允許其在限購區域內新購一套住房。

據中指研究院不完全統計，今年首季，60多個城市發布房地產相關政策逾百次，主要涉及針對性放鬆限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面，整體政策放鬆力度加大、速度加快。

其中，東莞早前再出新政策，今年首批供地取消新房限價，疫情斷交社保無礙買樓。東莞市住房和城鄉建設局等三部門公布，去年12月以來，受疫情防控影響而無法按時繳納社保的非本市戶籍居民家庭和新入戶本市戶籍居民家庭，在核定其購房資格時，對疫情防控期間未繳社保可視為「連續繳納」。不過，在該市中高風險地區及封閉封控地區調整或解封後的次月起，3個月內要補交未繳的社保。否則，將取消其購房資格並依法處理，計入個人徵信不良紀錄。

疫峰已過一手轉旺 買賣連增四周

第五波新冠肺炎疫情衝擊新盤市場，一手成交量隨着確診人數爆升而急跌。本報統計今波疫情爆發以來的每周一手成交量，顯示成交量由1月中的220宗連跌6周，急插至疫情高峰期3月初的19宗才止跌；其後確診數字開始回落，即使限聚令尚未放寬，成交量已由谷底反彈，連升4周至58宗；本周首3天已錄得36宗一手成交，約為上星期的62%，走勢理想。業界預期，4月將有全新樓盤開賣，可帶動每周成交量回升，料全月重返1000宗，較3月的150宗飆升約5.7倍。

去年12月31日本港爆發第五波疫情，新盤市場初時未見受到太大影響，在元朗The YOHO Hub（The YOHO Hub發展項目第B期）、旺角雋薈及長沙灣映築等新盤開賣帶動下，令該周的一手成交量達200宗以上。不過，1月下旬社區開始出現源頭不明感染個案，疫情一發不可收拾，限聚令在2月初由4人收緊至2人後，一手市場即時急凍，恒地（00012）與市區重建局合作的映築，更要即時煞停新一輪銷售部署，而新盤每周成交量更下滑至雙位數。

薈藍上星期沽8伙稱王

儘管政府於2月23日公布的《財政預算案》，宣布進一步放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），但本地確診數字仍不斷上升，窒礙一手市場交投。3月初單日確診人數逾5.68萬宗創新高，該星期﹙2月27日至3月5日﹚一手成交量亦跌至谷底的19宗，創下第五波疫情爆發以來按周新低，平均一日不足3宗成交。

自從疫情見頂回落，一手成交量才漸見起色，加上3月21日政府預告4月下旬或逐步放寬限聚令，新盤交投明顯加快，成交量連升4周，至上星期的58宗。宏安地產（01243）旗下青衣薈藍新增「易上車印花稅優惠」吸客，該星期連錄8宗成交，成為該周成交量最高的新盤，涉資4581.4萬元。

新盤持續旺勢，昨天（5日）單日至少錄得9宗成交，今個星期（4月3日至9日）首3日累計有約36宗買賣，相當於上周成交量的62%，暫時以遠東發展（00035）沙田現樓豪宅畢架．金峰沽出5伙佔最多，涉及金額8180.6萬元。區內代理指出，畢架．金峰昨天單日有約65組客睇樓，其中新界東睇樓客佔約六成，期望政府進一步放寬限聚措施，可進一步帶動睇樓量及交投。

本月首5天成交飆3.1倍

昨日新盤市場不乏大額成交，市場消息指出，合景泰富（01813）及龍湖集團（00960）合作發展的尚．珒溋售出1座26樓K室，實用面積844方呎，3房間隔，成交價2753萬元，呎價約32618元。宏安地產（01243）與旭輝集團（00884）合作發展的油塘曦臺沽出1座6樓B室，實用面積795方呎，3房間隔，成交價1585.2萬元，呎價19940元。

根據本報統計，截至昨天，4月新盤市場暫錄53宗成交，較3月同期的13宗，增加40宗或約3.1倍。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計，政府逐步放寬限聚令，屆時4月成交量有望回升至1000宗，較3月全月約155宗，按月增約5.5倍，勢創2021年11月1765宗以來的近5個月新高。他相信，一手市場會開始出現放寬按保效應，樓價1920萬元以下的中價樓更受市場追捧。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，4月將有全新盤推售，一手成交量料繼續按周增加，屆時全月或錄逾700宗一手成交，按月升約3.6倍。面對樓價受疫情影響輕微回調，布少明認為，發展商會以貼市價甚至低市價推盤，若收票情況理想，日後加推單位才會較進取。

買家入市步伐加快，帶動二手市況向好。荃灣區4月有好開局，首5天錄得約26宗成交，按月大增22宗或5.5倍，屬該區今年各月同期交投最旺；區內樓齡近4年的海之戀．愛炫美，一個2房單位放盤短短3天已獲同區租客斥資1080萬元購入，呎價20416元。

中原地產高級資深區域營業董事程尚傑稱，海之戀．愛炫美3月首5天只有1宗買賣，但4月同期已錄得5宗，包括3B座低層D室，實用面積529方呎，2房間隔，原叫價1120萬元，放盤約3天，減價40萬元或3.6%，至1080萬元易手，呎價20416元。資料顯示，同座高層A室、面積及間隔相同，2月底以1110萬元沽出，最新造價較其低30萬元。程尚傑透露，同類單位現叫價1100萬元，新買家為區內租客，見單位受惠進一步放寬按揭保險樓價上限措施而決定入市，原業主於2017年8月以858萬元一手買入單位，賬面獲利222萬元或25.9%。

同區爵悅庭錄得本月首宗成交，亦屬區內租客入市個案。中原地產高級資深區域營業董事謝秋儀表示，北爵軒中層H室，實用面積464方呎，原則1房改2房，單位半個月前叫價838萬元，終減價15萬元或1.8%，以823萬元市價售出，呎價17737元。她透露，「買家早排趁樓價跌咗啲已經睇樓，打算買入單位自用」；同座低層H室，面積及間隔相同，1月中以759萬元易主，最新造價較其高64萬元。原業主於2004年11月以309萬元買入單位，賬面賺514萬元或1.7倍。

首置客呎價11171元買嘉湖

另外，新界區指標屋苑之一天水圍嘉湖山莊本月交投暢旺，截至昨天（5日）累錄約13宗買賣，較上月同期多9宗或2.3倍。美聯物業營業經理麥珞珩謂，嘉湖山莊樂湖居8座高層D室，實用面積551方呎，3房間隔，原業主開價620萬元，放盤僅3天，吸引外區首置客輕微議價4.5萬元或0.7%，以615.5萬元承接，呎價11171元。據悉該買家睇樓多時，但數度錯失心儀單位，故是次睇中後即決定入市。原業主於1999年3月約162萬元買入單位，賬面獲利453.5萬元或2.8倍。

受第五波疫情影響，社交距離措施收緊，今年首季一手市場以銷售貨尾為主。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，今年第一季新盤共售出約962伙，當中約706伙為去年或以前推出的貨尾單位，佔整體交投約73.4%，令累積貨尾量按季下跌約2.7%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，首季一手市場全新盤寥寥可數，首季售出約962個一手單位中，約256個為今年登場的全新盤，佔約26.6%，以恒地（00012）與市建局合作的長沙灣映築銷售最多；餘下約706伙屬貨尾單位，售出單位以新地（00016）元朗The YOHO Hub（The YOHO Hub發展項目第B期）佔最多。

兩房賣出405伙最標青

至於首季售出約962個新盤單位中，以兩房單位銷售量最多，佔405伙或42.1%；開放式單位賣出最少，僅佔117伙或12.2%。

據美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示，3月累積貨尾量（包括樓花及現樓）約13276伙，較去年12月底約13640伙，按季減少364伙或約2.7%。

近日確診數字進一步回落，限聚措施有機會在本月放寬，買家普遍預期市況將改善，趁業主收窄議價空間甚至反價前加快入市，帶動二手市況。利嘉閣地產董事陳大偉表示，綜合利嘉閣地產分行數據所得，全港50個指標屋苑於3月28日至4月3日共錄180宗買賣個案，雖較3月21日至27日的191宗微跌5.8%，若以周一至周日7天的同時段計算，則屬去年5月下旬以來10個月次多。

按地區劃分，港島、九龍及新界三區指標屋苑的交投兩升一跌。新界區成交下滑且跌幅較顯著，21個指標屋苑於3月28日至4月3日共錄73宗成交，較3月21日至27日的89宗回落18%，其中深井碧堤半島及東涌藍天海岸同樣大減67%最傷，分別僅得1及2宗成交。

長沙灣泓景臺急增4倍

九龍區方面，21個指標屋苑在3月28日至4月3日共錄77宗買賣，較3月21日至27日增加5.5%，其中長沙灣泓景臺交投量大增4倍至5宗。至於港島區8個指標屋苑在3月28日至4月3日共錄30宗交投，較3月21日至27日的29宗微升3.4%。

陳大偉說，政府將於本月向廣大市民派發消費券，並有機會逐步放寬限聚措施，第五波疫情有望告一段落。近期二手睇樓量回升，反映市民對利好消息反應敏銳，重拾消費意欲，對樓市前景樂觀，逐步擺脫疫情陰霾。

他預計，在一手樓盤尚未湧出市場搶佔購買力的情況下，未來一周二手屋苑成交仍然暢旺。

疫情持續下，投資氣氛淡靜，工商舖買賣減少。美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，工商舖市場3月錄358宗買賣註冊，按月下跌約16.2%，屬2020年8月之後19個月來首次跌穿400宗；整體註冊金額45.18億元，按月挫約6.4%。

上月工商舖各板塊註冊宗數及金額個別發展，工廈及商舖註冊量分別按月下降約19%及16.5%，至234及71宗；商廈註冊量則按月持平，錄得53宗。

逾5000萬至1億元成交挫56%

按金額劃分，3月註冊量最多為500萬元以下的物業，共錄190宗，惟交投按月跌約21.5%；逾5000萬元至1億元物業的表現最差，僅錄得4宗登記，按月挫55.5%。逾1億元的物業則表現不俗，3月錄得8宗，按月增加1倍。3月的8宗逾億元註冊中，4宗為工廈物業，舖位及商廈物業分別佔3宗及1宗。

美聯工商舖行政總裁（工商舖）盧展豪表示，疫情對本港工商舖市場的影響，繼續反映在近月註冊數字上，隨着確診數字明顯回落，市場憧憬政府在4月20日後放寬社交距離措施，本港經濟有望逐漸回復正軌，為工商舖市場注入信心，預料後市交投會回穩。

香港置業研究部董事王品弟稱，據土地註冊處資料顯示，3月錄得2846宗二手住宅註冊，較2月的2584宗增加約10.1%，近日疫情轉趨緩和，樓市氣氛持續好轉，估計4月二手註冊量進一步攀升。

3月二手住宅註冊量按屋苑排名，沙田第一城以34宗居榜首，較2月的32宗增加約6.3%；天水圍嘉湖山莊以33宗註冊排第二，但較2月的38宗減少約13.2%；紅磡黃埔花園以27宗註冊排第三，較2月的13宗增加約1.1倍。

第5波疫情確診人數高位回落，租務交投跟大市回暖。10大屋苑3月錄得295宗租務，按月回升17%；惟業主擴大議空間吸客令多個屋苑租金回調，當中鰂魚涌太古城呎租按月下跌4.5%。

中原地產前綫分行統計資料顯示，3月10大屋苑295宗租務成交，較2月的252宗回升17%，反映疫情回穩下，市民租樓活動明顯增多。當中鰂魚涌太古城及沙田第一城租務最活躍，分別錄44及40宗租務成交。

太古城平均呎租35.8 跌4.5%

至於租金方面，10大屋苑中有一半屋苑租金回落，反映疫情期間業主願意擴大議價空間以加快租出單位。以太古城為例，上月錄得4宗租務成交，平均呎租35.8元，較2月份平均呎租37.5元，下跌約4.5%，是屋苑逾3年的低位。

區代理指出，除了小業主心軟擴大議價空間外，太古城呎租急挫另一個原因是，3月份連錄數宗極低層單位租務成交，例如富山閣低層A室，實用面積690平方呎，屬於3房間隔，由於樓層極低兼望馬路景，故月租僅1.8萬元租出，比2房單位更平，呎租低見26.1元。

其次，鄱陽閣低層C室，實用面積482平方呎，屬於2房間隔，以月租13,300元租出。資料顯示，上月共錄得4宗1樓或2樓的極低層租務成交，呎租均低於30元或以下，進一步拉抵整體租金。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，租金走勢相對於樓價為慢，加上失業率上升，預期租金仍然有下調壓力。

另外，香港置業客戶董事胡國安表示，牛頭角淘大花園Q座中層5室，實用面積460平方呎，屬於2房間隔，原本以1.65萬元放租，議價後以1.48萬元租出，呎租32.2元。

不少內房在港放售物業套現，消息指，禹洲集團 （01628） 旗下堅道48號UPPER CENTRAL全幢服務式住宅，獲6.2億元洽購。該項目涉85伙，實用面積167呎起，兩年前曾招租。

市場消息指，位於堅道48號的UPPER CENTRAL，正獲財團洽購，出價約6.2億元。物業樓高27層，1至2樓為餐廳，7至30樓為住宅單位，按該物業總樓面約3.1萬平方呎計，呎價約2萬元。

據了解，該項目由內房禹洲集團持有，翻查資料，地盤原由豐泰集團持有，早年進行併購並原打算重建酒店，2014年豐泰以3.74億元，把地盤售予禹洲，集團自行發展項目，興建成樓高27層，合共85伙住宅，提供82個開放式單位及3個2房單位，命名為「UPPER CENTRAL」。

本港近年土地供應短缺，享有海景的油塘工業區，近年吸引不少財團於區內密密插旗發展，據統計區內至少有8個項目陸續登場，涉及逾1萬伙新供應，可見油塘區變天在即，未來有望由工業區搖身一變轉型成住宅發展重鎮。

據本報統計，未來區內至少有8個項目陸續登場，涉及約1.03萬伙。最新為上月由宏安申請強拍的油塘四山街18至20號工業大廈第4座，據土地審裁處文件顯示，安宏持有約80.21%業權，而市場對整個項目估值約6.1807億。該項目地盤面積約4.17萬方呎，涉及可建總樓面約25萬方呎，預計統一業權後，將會進行「工轉住」補地價，以重建為住宅項目，料重建後部分單位將可享油塘灣及港島東海景。

油塘灣可建6236單位

油塘區未來最大型供應，為恒基等牽頭發展的油塘灣「巨無霸」住宅項目，該項目籌備超過20年，並細分6期發展，早前已通過城規會兼獲批建築圖則，可建總樓面約408.8萬方呎，擬建30幢商住樓宇，預計提供約6236個私人住宅單位，規劃相等於半個太古城；消息指，該項目去年曾獲地政總署批出補地價，惟金額過高發展商未有接納，並已提出上訴，據指一旦達成補價協議，可隨即上馬。

而長實旗下東源街5及8號項目，地盤面積約8.61萬方呎，涉及可建總樓面約41.83萬方呎，料建4座樓高9至32層的住宅大廈，可提供約903伙，該項目於2020年獲批准重建。

另外，越秀地產發展的東源街10號越秀冷藏倉庫，面積約13.2萬方呎，興建5幢23至29層高的住宅，涉及可建總樓面約66萬方呎，共提供1393伙，並於2021年通過城規會。而青建國際2018年斥資5.3億購入的東源街18號，佔地約4.98萬方呎，計畫分兩期興建兩幢24及21層高分層住宅，提供約224個單位，可建總樓面約23.34萬方呎。

包玉剛家族四山街建商住

另外，已故「船王」包玉剛家族旗下康世集團持有的油塘四山街8號世運貨倉，計畫重建商住發展，地盤面積約3.86萬方呎，將重建一幢樓高30層的商住大樓，住宅樓面約19.31萬方呎預計提供約483個單位。

同亦保利置業及尚嘉合作發展的高超道地皮，地盤面積約3.96萬方呎，涉及可建總樓面約35.65萬方呎，提供約634伙。

另外，由信和及資本策略發展的港鐵油塘通風樓項目，可建樓面約32.53萬方呎，料可提供約500伙。據了解，現存區內兩幅營運長達30年的預拌混凝土廠房用地，有意在5年內撤出，騰出現址約6萬方呎用地，並會向政府申請補地價後自行發展，稍後再視乎區內需求，決定興建住宅或商業項目。
混凝土廠五年內撤出

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，受惠於工廈重建「標準金額」補地價先導計畫，有利加快工廈重建的修契程序。油塘區靠近港鐵站，加快重建轉型步伐，由工業區轉型成為新一個住宅區，並適合發展中小型住宅單位。

區內平均呎價逾兩萬

近年隨着油塘工業區陸續轉型發展，並逐步轉型為新一個市區住宅供應重鎮；除未來有多個矚目改劃項目外，目前區內亦有多個新盤仍銷售當中，如蔚藍東岸、曦臺等，以及二手市場個別屋苑，平均成交呎價逾2萬。


由五礦地產在港首個住宅項目油塘蔚藍東岸，由2020年開價至今累售約402伙，包括今年售出5伙，平均成交呎價約21638元。該盤共提供688伙，面積237至2136方呎，戶型涵蓋開放式戶至4房單位，其中12伙為連天台特色戶，天台面積260至1546方呎，僅有4伙配置按摩池。

蔚藍東岸累售約400伙

而宏安發展的現樓曦臺，2019年開售至今累售約320伙，其中今年售出9伙，平均成交呎價約25381元；該盤共提供326伙，其中304伙屬標準單位，面積492至795方呎，其餘22伙屬特色單位，面積456至1838方呎，當中頂層連天台特色單位內設樓梯直達天台，私隱度高。值得留意的是全盤僅有2伙複式戶，備有平台及天台，而平台更設有私人泳池。

中原高級分行經理王能指出，隨近年油塘加快發展，料日後「成個區會唔同晒」，屆時會吸引不少中產人士遷入居住。二手方面，海傲灣目前有約40個放盤，入場叫價約460萬，本月首4天已錄兩宗交投，平均成交呎價約2.04萬。