疫情二年多來，國內房市飆漲、交易擴量，房仲業搶食大餅，房仲家數快速增加，根據房仲公會全聯會統計，至今年第一季全台房仲會員家數達6,864家、已直逼7,000家，二年多來增加逾千家，近一年多來更以每天超過1.5家的速度急速增加，房仲家數創下歷史新高。

即使近年疫情衝擊、政府持續釋出打房政策讓房市降溫，不過房市熱度未見衰退，投入房仲業經營的家數愈來愈多。上波低點2017年底時全台僅5,394家，2018年間全年增加了88家、2019年間增加了231家，2020年增加了427家，2021年增加了584家，今年第一季也增加了140家，尤其去年以來增加速度相當驚人，每個月都有超過45家的增幅。

房仲業者觀察，整體住宅房市交易量增固然是房仲業投入的主要原因，預售市場熱絡也使不少房仲業兼作預售換約生意，近年房市無論建地、辦公室、工業廠房、法拍、危老整合等各市場都很熱絡，政府推動住宅租賃服務產業，使部分業者更跨足租賃業訴求「租、管、售一條龍」，無論傳統中古屋交易或其他分眾市場都有利可圖。

尤其，大型品牌加盟業者為搶市占率擴大展店，不少資深業者重回市場，績優業務人員出走創業也增加不少，均使房仲家數快速飆升。

從各縣市房仲公會員家數增加情形，也可看出各地房市熱度，近二年多來，六都中除了台北市僅增加73家外，其餘五都均增百家以上，台中、桃園更增加逾270家、220家最多，近年發展熱絡的新竹縣市合計也增加超過60家。若以房市家數增加幅度來看，桃園、台南增加逾三成，新竹市、台中、宜蘭增逾二成。

房仲開業展店加速，人力需求大增，積極投入人員招募，也使不動產經紀業從業人員數大增，根據內政部統計，受僱不動產經紀人已突破1萬人，二年多來增加逾1,400人；受雇不動產營業員達4.8萬人，二年多來增加逾8,000人。

近期市場傳出不少土地紛紛尋求轉手，華固建設（2548）董事長鍾榮昌今年首度接受媒體專訪時表示，確實如此，上周華固接到兩個總銷規模超越百億的大案登門求售，但華固在手存量已達900億，加上房市已在高檔、政策打房，且業界還在觀望平地地權條例修法結果，因此華固接手其他建商的轉手建案，正審慎評估。

向來精準掌握房市脈動、購地推案平均運轉率傲視業界的鍾榮昌，去年帶領華固賺進第九個股本，觀察最近房市指出，受政策更迭、營建成本漲到很多案子都找不到營造廠發包等影響，近期有些土地不是延緩推出、就是打算「盤」出去，因此預期今年推案量會減少；而房價走勢，預期會緩漲。

鍾榮昌表示，有些建商已向同業求售一些土地，包括都更案、危老案、自地自建案，華固也幾乎每天都有中人捧著準備求售的案子上門求售。

鍾榮昌表示，危老案由於基地規模、可分回建商樓地板面積都普遍較小，經濟規模不夠，因此華固幾乎都不考慮；不過上周倒是接到兩筆總銷都在百億以上的大案，登門求售，有都更案，也有自地自建的買斷案。但華固考量在手存量已達900億，非常充裕，加上房市已在高檔、政策在打房，業界都在觀望平均地權條例修法結果，因此除非建案條件特別不錯，否則會抱持審慎評估心態。

鍾榮昌表示，華固2019年EPS達11.35元、配息7.5元，2020年10.05元、配息7元，去年賺10.56元優於原本預期約0.5元，因此決議提高到7.5元，主要是考量華固未來幾年會完工入帳的存量至少900億元，且未來幾年業績應該也會不錯，今年也可望比去年再成長，因此大方回饋股東。

政府打炒房，財政部還有招，據悉，為督促地方政府合理評定稅基，財政部正評估修正《房屋稅條例》，要求未來地方評定房屋稅基結果，應報財政部備查，若財政部認為不合理，可不予備查，地方政府就須重新評定，等於是建立一道中央把關機制。

至於何時會提出修法，財政部官員表示，目前還在評估階段，仍要考量地方自治精神，會審慎評估並持續觀察市場變化，配合政院政策適時推出修法。

外界對於提高房屋持有稅有很高期待，財政部針對非自住住家房屋稅率（俗稱囤房稅），已督促地方因地制宜，去年漲勢較為明顯的六都及新竹縣市紛紛推出各自的囤房稅版本。

而在稅基評定方面，除了持續督促地方政府應合理評定之外，財政部還有一招正在醞釀。

官員表示，現行制度下，地方政府不動產評價委員會評定房屋標準價格後，可逕行公告實施；財政部正評估要求須報部備查，屆時中央若認為評定結果不合理，可不予備查，地方就須重評，若不重評將不能公告實施。

不過若要採備查制，必須修正房屋稅條例，財政部仍在評估及溝通，本會期是否有機會推出尚未定案。

財政部去年已送出房屋稅條例修正草案，而當時版本主要是針對住家房屋現值10萬元以下的免稅適用祭出限制，自然人限三戶以內，並排除法人適用，以防杜房東分割避稅，這部分已送出立法院財政委員會，待朝野協商。

而立院已有不少藍綠立委提出房屋稅條例修正版本，多劍指「囤房稅」修法，希望在母法中調高囤房稅上限稅率，不過根據財政部先前徵詢地方政府意見結果，全台22縣市中僅台北市贊成。

實價揭露，民生社區知名文青一條街富錦街出現兩筆高總價店面交易，一筆以8250萬元成交，創下富錦街路段新高，面積約53.2坪，換算單價每坪155萬元，現作為幼稚園使用。

另一是今年1月交易的兩間緊鄰店面，合計坪數為58.3坪，總價為7400萬元，每坪單價127萬元，為富錦街實價紀錄以來的次高總價，目前空置招租中。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，富錦街老屋多，早年一樓交易不多，但過去幾年這條街陸續有特色咖啡 、餐廳進駐，每一家在外觀及內部裝潢上，都極盡巧思，加上富錦街街道綠意盎然，車行不多，近年成為台北最知名文青街之一，吸引大批網美打卡。

陳炳辰表示，實價顯示，正富錦街一樓單價行情都在一坪100萬以上，最高達一坪170萬元，至於總價則以民生雅築一間店面最貴，去年1月以8250萬元交易，成交單價155萬，則是排名該街第四名。

陳炳辰表示，富錦街店面以往光復北路方向價值為高，近新東街地段一帶則較弱，最新交易的兩間合併店面位置居中，單坪成交價位也屬中高水準，若出租有2%至2.5%投報率。

繼聯發科取得高鐵新竹站區專二事業發展用地70年開發權後，交通部鐵道局再接再厲，以設定地上權70年方式，再釋出高鐵新竹車站正前方最精華的5公頃專一事業發展用地，開放廠商投資開發，初估投資額約120億元，為今年高鐵站區最大招商案，全案預定7月21日截止投件。
交通部鐵道局表示，此案已辦過招商說明會，說明會上包括國內大型壽險、土地開發商、百貨、飯店等約30餘家業者代表出席，顯示此案頗受關注。

由於基地就位於高鐵新竹站正前方，一出車站走過去就到，規劃作為科技企業總部、商業辦公室、飯店、購物中心，均相當適合，尤其鄰近的專二事業開發用地剛由聯發科取得70年開發營運權，計畫投資90億元建設企業總部，加上新竹為科技業重鎮，預期此案可順利決標。

鐵道局指出，該基地是高鐵公司財務改革時，作價還給政府的車站特定區事業發展用地，因位於車站正前方，為高鐵新竹站區最精華的蛋黃區，土地面積5公頃，建蔽率60%，供附屬事業使用的最大樓地板面積為32,436餘坪。

此案同樣以設定地上權方式引進投資人開發經營，年期70年。依此案開發經營契約及設定地上權契約規定，完成決標後，鐵道局將向最優申請人收取土地租金及權利金。投資開發人只要依據基地所在的現行都市計畫及相關規定，即可辦理興建及經營相關業務。

不過，開發人須於取得建造執照並施工興建前，負責維持高鐵站前景觀、綠化及紓緩車站人潮、防災疏散、緊急救護通行的功能。基地與高鐵新竹站連接的人行動線，也由投資人規劃設計，並可評估規劃立體連通周邊用地。

另外，該基地開發會衍生內部停車需求，需由基地內部自行滿足；配合政策需要，舒緩車站擁擠及分散車流，基地內站區廣場下方應增設法定停車位20%以上，作為供公眾使用停車空間。

屏東縣政府4月起公告今年度逾期未辦理繼承登記的土地及建物，若以111年公告現值計算，土地價值逾18億元。其中，有一筆位在屏東市屏東工業區附近的土地，總值高達5千2百多萬元也未辦繼承，縣府特別提醒繼承人，這些土地建物經公告、列管後若仍無人繼承會進入標售程序，一旦順利標脫仍無人領取，全部歸國庫。

屏東縣歷年逾期未辦理繼承登記，並列冊管理的土地有2萬5536筆、建物1059棟，公告現值合計逾132億元。縣府地政處科長林朝賜分析，土地及建物逾期未辦理繼承的原因很多，例如多人共有、持有人意見不一或另有債務等等，狀況紛雜。

4月起公告今年度逾期未辦理繼承登記的土地及建物，總計被繼承人有1331人、土地2539筆、建物105棟，土地總面積約128公頃。其中，有一筆位在屏東市寶雅民生店與鮪魚家族飯店屏東館間的土地，堪稱燙金地段，公告現值每平方尺逾15萬元（每坪約50萬元），但無人辦理繼承。

另有一筆位在屏東市民生路，屏東工業區附近的2千8百多平方公尺土地，推估總值高達5千2百多萬元，是今年公告總價最高的單一筆土地，也無人繼承。

地政處表示，未辦繼承登記的不動產4月起公告3個月，逾期仍未申請登記，將由縣府列冊管理，15年列冊管理期滿仍未聲請繼承登記，將移由財政部國有財產署公開標售，一旦順利標售，價款將存入專戶，超過10年未提領將歸屬國庫。民眾若對申辦繼承登記有任何疑問，可洽詢屏東縣政府地政處及所轄各地政事務所。

交通部台鐵局計畫轉型為台灣鐵路股份有限公司，且立法院周四（21日）就將開始進行公司化條例審議，未來台鐵局將轉型為國營公司，但目前既定的土地開發案不受影響，預定本月底、下月初分別公告員林和屏東火車站周邊土地都更案，兩案投資共約91億元。

台鐵局官員表示，持有的彰化縣員林火車站站區及周邊土地，面積達8,177.5坪，之前採公辦都更設定地上權50年方式招商開發，但因乏人問津流標，後來重新規劃，又受疫情衝擊，投資者多持觀望態度，經重新檢討後，計畫今年4月底第三度對外公告。

據指出，員林火車站站區及周邊土地為台鐵中部地區面積最大的土地開發案，投資金額估約13億元，雖然該土地產權單純，且周遭交通便利、生活機能完善，但彰化地區從未有如此大面積的商業區土地開發案，且員林地區活動人口有限，要成功招商面臨不小挑戰。

屏東火車站周邊土地都更案基地面積約6,050坪，可興建旅館、住商大樓與公益設施等，投資金額估約78億元，台鐵局招標規範已近完成，近期招標規範將先公開閱覽，5月再對外公告。

台鐵局指出，北部土地資源稀少，價格較高，以都更方式招商，投資建商可拿到的權利變換比例約為開發面積的四成，中南部土地價格不若北部高，一般投資業者可拿到的權利變換比例最高可達開發面積的六成，最後由那家廠商得標興建，權利變換比例應是決勝關鍵。

房市板塊挪移，案量南消北長。雙北市受都更加持，案量攀升，據591新建案統計，2022年全台首季推案量前十大的行政區，雙北市、桃園一口氣有七行政區上榜。

其中，量能最大的是台北市大安區，新北市以新莊區奪冠，年增幅573.5%，反觀中南部量能明顯收斂，去年房價暴漲的台南更是全區掛零，形成南溫北熱局面。

統計資料顯示，今年第1季前十大推案熱區，依序為台北市大安區，總銷499.4億元，年增454.9%；新北市新莊區323.3億元，年增573.5%；台中市北屯區284.2億元，年增110.4%等。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，房市變數多，疫情前，中南部本非交易熱區，近期僅依靠雨露均霑而走強的區域房市，建商推案也趨保守，像是南、高兩地就明顯可見此勢。

591新建案指出，北市大安區在總銷達450億元指標大案「台北之星」挹注下，一口氣衝上近500億元大關，另，首次進榜的黑馬北投區，過往受限地理位置，房市熱度平平，在蛋黃區房價飆升下及區內新案6、7字頭的相對優勢，意外吸引建商與買方注意。

新北市新莊區除了副都心、頭前重劃區內及舊市區等新案供給，近期更有塭仔圳重劃區加入，估計未來區內推案仍具備一定動能。

桃園市桃園區首季缺乏大量體指標案支撐，成為榜上唯一年增幅下滑的行政區，不過憑藉重劃區供給，仍有百億案量以上。

過往房市一飛沖天的新竹縣市，近年精華區土地稀缺、地價漲幅過快，鮮有大量體新案進場，整體供給量受限。

台中北屯區近年因建設及人口紅利刺激，房價漲勢兇猛，14期重劃區、水湳特區新案價格直追雙北，西屯區七期重劃區豪宅林立，疫情帶動富人回流，激勵豪宅買氣。

後疫情時代，房價易漲難跌，檢視「全台六都加新竹」的新案中，幾乎見不到2字頭的成交均價，據591新建案統計近兩年「七都」首季新案成交均價中，每坪單價約47萬元，較2020年同期增40.2%，等於晚兩年買房，1坪至少要多付14萬元。

統計資料顯示，2022年首季七都中，僅桃園、台南、高雄成交均價在每坪29萬元左右，其餘皆3字頭以上，以新竹漲幅最大，每坪從22萬元來到38萬元，近兩年暴漲73%。台中亦不遑多讓，每坪均價站穩4字頭，漲幅達57.5%；第三名為台南市，漲幅達39.5%；另，台北市漲幅雖然僅13.4%，但也站穩單價百萬元行情，顯見要在七都買房，愈來愈難。

591新建案分析，近兩年房市熱度高，央行祭出四波選擇性信用管制，內政部重手打炒房，包括預售屋禁止換約等，短期可見有效抑制投機炒作，但房市剛性需求仍在，加上通膨、缺工料漲，在民眾抗通膨的預期心態作用下，消費者擔憂「現在不買，以後更貴」，尤其是部分具備題材的蛋白、蛋殼區，在買氣支撐下價格更持續攀升，形成房價易漲難跌的情形。

台南市南科、歸仁沙崙智慧科技城帶動周邊發展，房地產蓬勃發展，南區灣裡、喜樹因有台86線通過，直達西濱公路黃金海岸，觀光及房地也揚起，5、6年前透天厝6百多萬元就買得到，現在都要1千多萬，漲約1倍，灣裡除了舊社區，也有了新社區。加上市府正進行喜樹灣裡市地重劃開發及推觀光發展特定區，市議員表示，隨著開發，人口必大增，要做好妥善規畫。

南區喜樹、灣裡緊鄰海岸，其中灣裡過二仁溪就是高雄茄萣，在老台南人眼中屬於鄉下，農田、魚塭多，但隨著台86線開通到台17線西濱公路，86線旁農田近幾年已蓋起一棟棟大樓及一排排透天厝。

南區最大的觀光資源就是美麗海岸，黃金海岸近年來也經水利署第六河川局結合成大、南市府護沙、養灘有成，將沙灘向外延伸到50多公尺到上百公尺不等，恢復早年美景，人潮再現。市府也針對緊鄰海岸的喜樹、灣裡這一優勢，和營建署、國產署合作開發「喜樹灣裡市地重畫案觀光發展特定區」，要興建觀光旅館及商場，而地政局也針對台86線兩旁灣裡與喜樹間的大片國有地進行土地重畫，並包含整建灣裡市場、設置停車場、濕地公園等，帶動地方發展。

永寧里長王育貞說，灣裡之前1萬多人，現在已經2萬多人，隨著86線之通西濱公路，因交通方便，吸引建商蓋房子，許多年輕人都來此買忙子，6年前一棟透天厝6、7百萬元，現在要近1倍價格才買得到，而公寓也要8、9百萬元，也漲了近1倍。

省躬里長杜枝文當了20多年里長，對地方的改變改受最深，他說，目前里內有3棟大樓及許多新蓋的透天厝，並繼續有大樓要興建，6年前里內有900多戶，現在已1700多戶。

他表示，地方發展是好事，但因新圈入人口以外地人及年輕人居多，檢舉也大量增多，特別是廟會活動，接到抗議鞭炮聲吵人等電話特別多，因舊社區已習慣，沒人會檢舉，形成不同現象。

市議員林美燕說，近幾年喜樹、灣裡明顯發展，不少南科員工到這裡買屋，因年輕夫婦多，連幼兒園也設立，便利商店也陸續設置，業者看好這裡的發展潛力，下一波是灣裡、喜樹濕地的土地重劃，會是另個大爆發區，但也期待能做好規畫，因應未來人口、遊客增加的需求。

4月16日，昆明發佈房地產調控“25條”，明確提出加大住房公積金對首套房、改善性住房等合理購房需求的支持力度，適度調高住房公積金貸款額度，降低購買二套住房首付款比例。

中國證券報記者梳理發現，2022年以來，逾70個城市發佈樓市調控政策，主要涉及補貼購房、調整公積金政策、放鬆落戶限制、降低首付比例、放鬆限售限購、降低貸款比例等層面。不少地區打出樓市調控政策“組合拳”。

涉及25條調控政策

4月16日，昆明市人民政府辦公室發佈《關於促進房地產市場穩地價穩房價穩預期工作的意見》，共涉及25條調控政策，涵蓋加快商業商務用房去化，合理使用商業商務用地；紓解疫情期間房地產開發企業困難；鼓勵多種方式回遷安置；優化營商服務；優化住房金融服務；持續整治規範房地產市場秩序；做好房地產市場輿情引導等8個層面。

優化住房金融服務方面，《意見》提出，加大住房公積金對首套房、改善性住房等合理購房需求的支持力度，適度調高住房公積金貸款額度，降低購買二套住房首付款比例。實施好差別化住房信貸政策，持續優化住房金融服務，更好滿足購房者合理信貸需求。

紓解疫情期間房地產開發企業困難方面，《意見》明確，土地出讓價款在2021年6月1日—2022年12月31日繳納的，企業可申請延期60日繳納。屬於分期繳款的，各期繳款時間均可在原合同約定時間延期60日。延期繳款期間（60日內）不計違約金，不計利息。

鼓勵多種方式回遷安置方面，《意見》提出，屬地政府（管委會）可適時調整城市更新改造項目貨幣化安置政策，加大貨幣化安置力度，在公平、自願的基礎上，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

加快商業商務用房去化、合理使用商業商務用地方面，《意見》明確，二環路以外的城市區域，對於未供應且相對集中的商業商務用地，在符合國土空間規劃、產業佈局、生態環境保護要求的前提下，經屬地政府（管委會）研究後，可按程式向市人民政府申請將土地規劃用途調整為新型產業用地（M0），用於發展互聯網開發、電子裝配等無污染、零排放、低噪音的技術密集型產業。

打出樓市調控“組合拳”

中國證券報記者梳理發現，2022年以來，逾70個城市發佈樓市調控政策，主要涉及補貼購房、調整公積金政策、放鬆落戶限制、降低首付比例、放鬆限售限購、降低貸款比例等層面，打出樓市調控政策“組合拳”。

舉例來看，日前，湖北宜昌市發佈《關於進一步促進房地產市場良性迴圈和健康發展的通知》，明確新建商品住房網簽備案兩年內上市交易不再受限制，促進商品住房一二手市場良性迴圈。引導金融機構加大個人住房按揭貸款投放力度，首套房貸款首付款比例不低於20%、二套房貸款首付款比例不低於30%。

從調控城市看，以一二線城市為代表的樓市熱點地區調控相對較少，調控力度相對較小。

一線城市中，廣州部分銀行將首套最低房貸利率下調至與LPR持平，其餘一線城市樓市在調控層面變化不大。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，調控政策措施對於部分城市的作用已經顯現，熱點二線城市的復蘇表現明顯好於預期。但福州、哈爾濱、大連等城市的放鬆政策大都在3月出臺，預計4、5月份才有體現。

張波指出，預計二季度樓市表現會明顯好於一季度，尤其是部分熱點二線城市以及調控放鬆力度較大的三四線城市，市場反彈的蓄力增強。但部分供求失衡嚴重的城市，未來依然需要出臺全方位政策，尤其是調整土地供應節奏，並有效拉動需求側，以推進樓市平穩發展。

4月17日消息，全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼在出席“2022清華五道口全球金融論壇”時表示，公募REITs處於擴大試點階段，需要深入總結實踐經驗。

肖鋼表示，自基礎設施公募REITs正式上市交易以來，市場運行整體平穩，取得了顯著成效，受到市場廣泛認可，試點項目的示範效應良好。

主要以下幾個方面：第一，研究修訂相關法律或制訂單獨的法規。第二，優化運行機制。第三，加強投資者教育。

肖鋼指，需要根據《證券法》研究將REITs作為一種獨立的證券產品種類，制定專門法規，確立REITs的性質定位，構建一整套適應REITs特點的發行、上市、交易、資訊披露和投資者保護等制度規範。

要鼓勵地方和企業拿出更多優質資產參與試點，擴大REITs規模，進一步摸清專案底數，建立分類項目庫，做到應入盡入。

要進一步加強部門與地方協調，提升國有資產交易效率，落實專案申報條件，壓縮專案申報週期，加快專案審核進度，開展分類輔導服務，做好示範引領，形成規模化的存量資產盤活與新增投資的良性迴圈。

要進一步擴大宣傳，切實加強投資者教育，落實投資者適當性管理，培育理性投資、長期投資、價值投資的理念，促進REITs市場平穩健康發展。

4月15日，國家統計局發佈70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示，3月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，同比下降城市個數增加；各線城市商品住宅銷售價格環比趨穩，同比下降或漲幅回落。

資料顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。

“從房價變化可以看出，市場信心正不斷恢復，房地產市場築底回升態勢已經明確。”58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》表示。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶在解讀時表示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點，其中北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州下降0.1%；一線城市二手住宅環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點，其中北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。

在張波看來，一線城市今年回升的力度總體偏強，這與全國層面調控放鬆的背景息息相關。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同；二手住宅環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。

“調控放鬆的城市中，3月份石家莊、南昌、濟南、青島的新房環比價格已現上漲，杭州、成都等熱點二線城市房價上漲的幅度較為明顯。可以看出市場調控放鬆對於部分城市的作用已經顯現，熱點二線城市的復蘇表現明顯好於預期。”張波表示。

諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄對《證券日報》記者表示，整體來看，本月新房、二手房上漲城市數量止降轉升。與此同時，新房、二手房價格跌幅雙雙收窄。這一系列變化表明年初以來發佈的鬆綁政策已經初顯成效，樓市拐點已至，預計接下來鬆綁調控的城市將會繼續擴圍，市場將會持續修復，但修復進程可能是緩慢和曲折的。

張波表示，從3月份房價整體表現來看，市場已處於低部回升階段，隨著全國層面的調控放鬆不斷擴大，預計二季度的市場表現會明顯好於一季度，尤其是部分熱點二線城市，以及調控放鬆力度偏大的三四線城市，市場反彈的蓄力明顯增強，後續房價企穩回升的確定性也不斷增強。但值得關注的是，部分供求失衡嚴重的城市，未來依然需要出臺全方位政策，尤其是調整土地供應節奏，並有效拉動需求側，以推進樓市平穩發展。

上市一年多的大唐地產（02117.HK），披露了今年一季度的銷售情況，銷售額、銷售面積均下滑明顯。

近日，大唐地產發佈公告，在今年1月至3月期間，公司累計合約銷售金額約為64.3億元（人民幣，下同），同比減少31.2%；累計銷售面積約為64.03萬平方米，同比減少29.5%；平均銷售價格約為10055元/平方米。

其中，大唐地產3月份的合約銷售金額約為21.7億元，同比下降約20%；銷售面積約為22.46萬平方米，同比下降約15%；平均銷售價格也降為9684元/平方米。

可以看出，在目前的樓市環境下，大唐地產面臨較大的銷售下滑壓力。

而在2021年，大唐地產實現累計合約銷售金額約505.8億元，同比增長13.6%，全年目標完成率101.2%。

據其3月底發佈的年報資料，大唐地產去年營業收入為112.54億元，比2020年同期增長6.3%。利潤方面，期內大唐地產實現毛利潤、淨利潤26.99億元、10.26億元，分別同比增長0.1%及8%。但毛利率則同比下降了1.5個百分點至24.0%。

至於淨利潤上升較快的原因，大唐地產在業績報告中表示，主要是由於期內出售聯營公司收益1.39億元，以及應占合聯營公司業績收益由負轉正至1.36億元。若剔除公允價值變動等影響，大唐的核心歸母淨利率略下滑0.6個百分點。

從整體業績表現來看，大唐地產的銷售權益比例偏低，在行業內處於較低水準。資料顯示，2021年全年，大唐地產整體的權益比不到50%，如果一些合作夥伴面臨流動性壓力，也會影響大唐地產相關項目的進展。

大唐地產的銷售權益比低，也意味著這家公司有一定的表外債風險。2021年財報資料顯示，大唐地產合聯營投資額達到56.64億元，超過了其歸母淨資產56.23億元。

2021年大唐地產的銷售貢獻主要集中于福建和廣西兩地，銷售金額占比分別為36%、20%。從城市來看，南寧、重慶、福州、莆田及南通五地的銷售占比達54%，其中南寧銷售占比16%。

大唐地產的土儲分佈也集中於這些區域。比如在廣西，大唐地產的土儲規模達871萬平方米，占比38%，其中南寧就占比了33%；此外，在福建的土儲有356萬平方米，占比為15%；長三角區域有208萬平方米，占比9%。

在財務資料方面，大唐地產截至2021年末，仍踩中一條紅線，其剔除預收賬款的資產負債率約為76.09%，雖然同比有下降，但仍未達到監管要求的70%。另外，其淨負債率為52%，較2020年下降了7個百分點，現金短債比為1.13。

截至2021年，大唐地產擁有現金及銀行結餘約為55.09億元，同比下降了3%。總有息負債為107.8億元，同比增長5%；其中約57%為銀行貸款。整體綜合借貸利率為9.3%，較2020年上升1.03個百分點。

今年一季度銷售額的下滑，將影響大唐地產接下來的債務兌付情況，目前這家公司已基本不可能在境外進行再融資。

去年11月，評級機構標普就表達過對大唐地產的流動性風險的擔憂，並將其展望調整為“負面”。標普認為，大唐地產為其2022年6月到期的3億美元境外債券再融資能力將面臨高度不確定性。若其利用內部資源償還債務，可能令企業的流動性承壓。

12月份，標普又宣佈，撤銷大唐集團的“B”長期發行人信用評級，評級撤銷前展望為“負面”。

今年1月31日，穆迪也發佈報告稱，應大唐地產要求，將撤銷公司長期發行人信用評級，撤銷前期評級維持為“B2”。

大唐地產主動要求撤銷評級，為資本市場傳遞出負面情緒，即公司接下來的發債融資或將存在困難。

接下來，大唐地產也將迎來債務的集中到期。如標普所提及的一筆3億美元債券，將在今年6月6日到期，利率高達12.5%。此外，大唐地產旗下全資子公司通過委託貸款的方式分別於2021年3月和7月，從廈工機械處各獲得2億元的貸款，利率為12%，貸款期限均為1年。這筆貸款也是大唐地產今年要面對的兌付問題。

除了債務兌付壓力，今年大唐地產旗下子公司還遭遇股權凍結。

天眼查資訊顯示，廈門大唐房地產集團有限公司作為被執行人，旗下全資子公司廣西唐潤投資有限公司被司法凍結股權數額1.6億元，凍結期限自2022年1月10日至2025年1月9日。

對於今年的市場走勢，面臨債務壓力的大唐地產認為，預計市場將在一季度築底，二季度逐步恢復，下半年市場形勢會好於上半年。

近期大唐地產重點佈局的福州、南寧等城市，均出臺了一系列樓市支持政策，這些政策能否促進當地市場恢復，增加購房者信心，也會影響大唐地產的銷售狀況是否能止跌回升。

近日，多地繼續出臺購房支持政策。

4月15日，宜昌市發佈了《關於進一步促進房地產市場良性迴圈和健康發展的通知》，內容涉及放鬆限貸、取消限售、發放購房首付款補貼券等9條措施。

同日，荊門發佈《關於調整優化住房公積金繳存使用政策的通知》，取消了多項公積金貸款限制政策，還提高了人才貸款額度。

接受券商中國記者採訪的業內人士認為，宜昌、荊門的政策都脫離不開這類低能級城市的常規政策範疇，國家限制對於低能級城市，只要沒有突破國家差別化住房信貸政策的底線，在當地政府自己的範疇之內去調整，問題都不大。但是因為這些城市庫存量都非常大，這些政策對當地樓市作用有限。

此外，近日，鄭州還提出對博士後給予最高30萬元的安家補助；東莞對“三限房”運營管理徵求意見。

宜昌放鬆限貸、取消限售

4月15日，券商中國記者從宜昌市政府官微“宜昌發佈”瞭解到，宜昌市發佈了《關於進一步促進房地產市場良性迴圈和健康發展的通知》，內容涉及放鬆限貸、取消限售等9條措施。

新政提出，首套房貸款首付款比例不低於20%，二套房貸款首付款比例不低於30%；對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品房住房的，銀行業金融機構執行首套房貸政策。同時，當地住房公積金貸款在執行“認房認貸”標準時，只認定住房公積金貸款記錄。

這意味著宜昌限貸政策放鬆。

新政還明確，新建商品住房網簽備案2年內上市交易不再受限制，促進商品住房一、二手市場良性迴圈。

這意味著宜昌取消了新房2年限售政策。

此外，新政還提出，在宜昌首次就業（含返鄉創業）兩年內的博士、碩士、本 （專）科畢業生，在宜昌城區購買人才房，對符合條件的分別一次性發放10萬元、6萬元、5萬元購房首付款補貼券。

荊門優化公積金貸款政策

4月14日，荊門住房公積金中心官微發佈的《關於調整優化住房公積金繳存使用政策的通知》提出，取消購（建）房提取限制，取消“取貸二選一”限制，取消異地職工貸款辦理限制；同時，提高人才貸款額度。荊門該政策自4月20日起執行。

1、取消購（建）房提取限制。

職工及配偶新購（建）自住住房一年內，可申請提取一次本人及配偶名下的住房公積金，合計提取額度不超過購（建）房總金額，提取後個人住房公積金帳戶餘額最低只須留存100元。

2、取消“取貸二選一”限制。

職工新購（建）自住住房提取住房公積金後，仍可申請辦理住房公積金個人貸款，提取金額加貸款金額不超過購（建）房總金額。

3、取消異地職工貸款辦理限制。

異地繳存職工在本市購房的，可向我中心申請住房公積金個人貸款，享受與本市繳存職工同等貸款額度和年限政策。

4、提高人才貸款額度。

在我市繳存住房公積金的 “楚才卡”A卡、B卡高層次人才，繳存住房公積金次月起即可申辦住房公積金個人貸款，在我市購買首套自住住房時貸款上限分別按現行最高貸款額度的3倍、2倍執行。

多地購房支持政策繼續出臺

針對宜昌放鬆限貸、取消限售、人才購房補貼，荊門放鬆公積金貸款限制等政策，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受券商中國記者採訪時表示，宜昌、荊門的政策都脫離不開這類低能級城市的常規政策範疇，包括首套、二套房降低首付比例，認房不認貸，公積金貸款鬆綁、人才購房補貼等等。

“我認為現在國家對於低能級城市，只要沒有突破國家差別化住房信貸政策的底線，在政府自己的範疇之內去調整，問題都不大。”李宇嘉對券商中國記者說，但是這些政策對當地樓市作用並不是很大，因為這類城市庫存量都是非常大。返鄉置業能夠帶來一定的需求，但整體來看，對樓市需求回升的力度並不是特別明顯，後續還要看整個基本面的改善程度。

除了宜昌和荊門的鬆綁政策，近日，鄭州對青年人購房也給予支持政策，特別是對博士後給予最高30萬元的安家補助。

4月15日，鄭州市青年創新創業行動新聞發佈會上，推出10條“青年人才新政”。其中特別提出，對在鄭州市博士後設站單位從事博士後研究的和鄭州市企業引進或出站留企工作的博士後，發放生活補貼、安家補助（在站期間每人每年給予10萬~15萬元生活補貼，資助期2年；對鄭州市企業引進或出站留企工作的博士後，給予20萬~30萬元安家補助）。

同時，鄭州還實施青年人才安居工程，建設40萬套人才公寓。目前已通過盤活存量房源等方式完成約12萬套（間）人才公寓籌集工作，今年將再努力完成8萬套（間）籌集工作。鄭州市將綜合運用青年人才驛站、人才公寓、共有產權住房及發放首次購房補貼等方式，為青年人才提供安居保障。

此外，4月14日，東莞市住建局發佈關於公開徵求《東莞市三限房運營管理實施細則（徵求意見稿）》意見的公告，內容包括：一個家庭只能購買一套三限房；承購人持有的三限房產權執行市場化商品房的限售政策，三限房承購人取得不動產權證未滿限售年限的，不允許轉讓其持有的產權份額；承購人取得三限房不動產權證書達到限售年限的，允許一次性轉讓其所持有的全部產權份額；在取得不動產權證滿5年且入戶3年，可按評估價8折一次性購買政府持有份額等。

進入傳統旺季，房企融資出現小高峰，近期很多房企融資利率進一步走低，部分房企融資利率甚至降至2%左右。 業內人士表示，在「三條紅線」背景下，融資管道向優質房企傾斜，綠檔房企與紅檔房企融資增速差距拉大。 同時，降准有利於緩解房企現金流壓力，防範房地產市場風險，對推進房地產市場平穩健康發展具有積極作用。

融資利率下降

不少房企同一品種的債券融資利率在短期內明顯走低。

光明地產4月15日發佈公告稱，公司於2022年2月收到中國銀行間市場交易商協會出具的《接受註冊通知書》，公司於2022年3月9日至10日發行2022年度第一期超短期融資券，期限為180天，起息日為2022年3月11日，實際發行總額6億元，發行利率為3.5%。 此後，公司又於2022年4月12日至13日發行2022年度第二期超短期融資券，期限為180天，發行利率為3.06%，實際發行總額為8億元。

部分房企短期利率已經低於3%。 電子城於2022年4月11日至12日發行2022年度第一期超短期融資券，實際發行總額為7億元，發行利率為2.99%（發行日9個月SHIBOR+0.49%）。 越秀集團於4月12日發行2022年度第七期超短期融資券，發行金額10億元，票面利率2.1%，發行期限為240天。

中指研究院數據顯示，房企3月發行的信用債平均利率為3.85%，同比下降0.6個百分點;ABS平均利率為3.74%，同比下降0.8個百分點。 信託融資平均利率為7.66%。 從融資結構來看，3月信用債規模佔比54.8%，海外債佔比2.7%，信託融資佔比11.8%，ABS融資佔比30.7%。

從融資目的看，償還前期借款是近期融資的主要原因。 廈門國貿近日成功發行10億元超短期融資券，票面利率2.55%，債券期限90日。 其募集說明書顯示，發行人本期發行金額10億元的超短期融資券，全部資金擬用於償還發行人及子公司金融機構借款。

房企融資分化

2022年3月以來，房企迎來週期性的融資高峰期。

3月，房地產行業信用債融資金額環比上升100.2%;信託融資金額環比上升11.9%;ABS融資金額環比上升375.3%。

中指研究院指出，3月和4月為房企融資年度集中發行時段，發行審批速度也明顯提升。 據不完全統計，銀行間市場交易商協會3月發佈的房企中票發行註冊通知書達14個。 房企充分適應行業發展趨勢，抓住政策“視窗期”，拓展發行融資品種，如中國鐵建發行併購債、電建地產發行住房租賃專項債等。

隨著房企之間的融資分化，2021年下半年以來，國際評級機構接連下調房企評級或展望，其中包括不少TOP50的大型房企。

部分大型房企「三條紅線」達標，融資情況較為樂觀。 以龍湖集團為例，公司2021年年報顯示，截至2021年年底，公司凈負債率進一步下降至46.7%，現金短債比達到6.11倍（剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為3.88倍），連續6年保持“三道紅線”的綠檔水準。 截至2021年年底，龍湖集團平均借貸成本創歷史新低。 基於良好的信用狀況，公司融資管道保持通暢。 根據標普、穆迪近期提供的評級數據，龍湖與新城、旭輝、綠城、碧桂園一起獲得「投資級」評級。

相比之下，評級不佳的中小型房企及出現債務違約的房企，再融資受限明顯。

億翰智庫報告顯示，在「三條紅線」背景下，融資管道向優質房企傾斜，綠檔房企與紅檔房企融資增速差距拉大，銀行間市場發債成功的多是主體評級較高的房企。

迎多重利好

除了房企融資利率下調外，隨著LPR接連下調、各地銀行主動下調房貸利率，個人住房貸款端利率也出現明顯放鬆。 以蘇州、廣州為代表的熱點地區加入LPR「零加點」佇列，引發市場關注。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，近期房貸利率下調主要是發生在銀行層面。 3月以來，由於市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，幅度在20-60個基點不等。

為支援實體經濟發展、促進綜合融資成本穩中有降，中國人民銀行決定於2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。 58安居客房產研究院分院院長張波表示，降准有利於緩解房企現金流壓力，防範房地產市場風險，對推進房地產市場平穩健康發展具有一定的積極作用。

免責聲明：本文來自騰訊新聞客戶端創作者，不代表騰訊網的觀點和立場。

當前房地產是爭議最大、最難決策、影響最廣泛的行業，一方面要堅持房住不炒、不能前功盡棄，另一方面確實形勢十分複雜嚴峻、要把穩增長放在更加突出位置。 房地產既是經濟金融問題，也是社會民生問題。

本文從客觀、理性、建設性的立場得出以下基本結論：

1）要全面客觀評價房地產行業的歷史功過，總的來說，成績是主要的，問題需要在發展中解決，不可“妖魔化”房地產，要實事求是評價其歷史貢獻，直面其發展中遇到的問題，而且這些問題應在發展中解決，要軟著陸，不要硬著陸。

2）當前房地產形勢的不景氣程度超過2008年，為過去20年之最，基本處於流動性危機狀態。 根據統計，排名前50的民營房企有七成以上出現嚴重現金流緊張，甚至公開市場債務違約，再過3個月，估計民營房企不會債務違約的將所剩無幾。 這不是個別企業出現了問題，而是整個行業出現了問題，問題帶有一定普遍現象。

3）當前房地產市場的嚴峻形勢，既有長週期因素，也有短週期因素;既有外部環境因素，也有企業自身因素;是長短期、國內外、政策企業等因素疊加的結果，僅歸因於任何一方面均有失偏頗。

4）現在時點，該出手穩房市了，緩解流動性危機，防止升級為系統性金融風險，房地產穩，則經濟穩。 當然，當前並不是簡單傳統意義上的救房市，而是在穩房市的同時，要發揮其實體經濟屬性，避免其金融屬性死灰復燃;實現既能通過短期措施促進房地產市場穩定，又能通過長期制度建設促進房地產市場健康發展，其中城市群戰略、人地挂鉤、金融穩定和房地產稅是四大支柱，中央《關於加快建設全國統一大市場的意見》已經明確提出“人地挂鉤”。 詳見《對當前房地產形勢的看法和建議》，本文為穩房市系列文章第二篇。

作者在前文中詳細分析了房地產形勢及存在的一二線高房價、三四線高庫存等問題與對策，本文旨在分析房地產業對中國經濟社會發展的重要意義。 就今年而言，房地產穩，則經濟穩，長遠看動力結構轉型需要漸進過程。 才疏學淺，智識有限。 淺見，供酌。 人微言輕，位卑未敢忘憂國。

一、房地產業對拉動經濟增長具有重要作用

從對經濟增長的貢獻來看，1998年國務院23號文明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，2003年國務院18號文進一步將房地產定位為支柱性產業。 20年來，房地產作為我國經濟發展火車頭，當之無愧。 一是行業體量大，對經濟增長直接貢獻高;二是產業鏈條長、關聯行業多，房地產投資和消費帶動一大批上下游行業發展。 其中，房地產開發投資帶動建築業以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游製造業;房地產消費，既直接帶動與住房有關的家電、傢俱、家紡、裝潢等製造業;也明顯帶動金融、媒體服務、互聯網、物業管理等第三產業。 1998-2019年，商品房銷售面積由1.2億平增長至17.2億平，帶動水泥和鋼材銷量由6.2億噸增長至35.2億噸，家用電冰箱、洗衣機、彩電和空調由0.67億台增長至5.6億台。 2020年房地產業增加值為7.5萬億元，佔GDP的7.3%，房地產對上下游相關行業增加值的拉動佔GDP的比重為9.9%，二者合計佔比高達17.2%。

從對財政和基建的貢獻來看，房地產提供的土地出讓金和稅收收入，有力支援了地方政府推進大規模基礎設施建設、工業稅收減免和地價補貼，幫助中國製造業在過去20年的國際競爭中脫穎而出 ，為國家創造大量外匯收入，使出口成為拉動經濟發展的重要馬車。 2012-2021年，全國300城工業用地成交樓面均價累計漲幅僅5.7%，而住宅用地成交樓面均價累計漲幅達254.6%。 1998-2020年，全國公路、鐵路里程分別由127.9萬公里、6.6萬公里增長至520萬公里、14.6萬公里。

從對金融的貢獻來看，房地產是最重要的貨幣創造媒介之一，推動信用擴張和經濟發展。 第一，我國金融體系以間接融資為主，房地產資產品質高、價值穩定，作為最重要的抵押物為信用擴張創造基礎條件。 2020年末，上市銀行貸款餘額中抵押貸款佔比51%，其中四大國有銀行為47%。 第二，在快速工業化、城鎮化階段，大規模的房地產開發建設是經濟發展、城市建設的引擎。 房地產專案投資金額高、單體規模大，需要信貸支援。 2021年房地產開發貸佔金融機構貸款餘額27.1%，支撐起相當於全社會固定資產投資26.7%的房地產開發投資。 第三，在住房市場化國家，住房貸款是支援居民購買住房、改善居住條件的重要手段。 以美國、日本和德國為例，2017年居民住房貸款佔總負債的比重分別為67.4%、64.5%和72.4%，佔金融機構貸款餘額的比重分別為24.1%、24.5%和39.8%。 2020年我國居民住房貸款餘額占居民總負債的75.9%，佔金融機構貸款餘額的19.9%。

二、房地產業對地方政府籌集財政收入進行大規模基礎設施建設具有重要意義

1994年分稅制改革后，事權下沉、財權上移，地方政府財政壓力加大。 房地產為地方政府籌集大量的財政收入。

房地產相關稅收是地方政府的重要稅收收入。 與房地產相關的稅種主要有11個，其中契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅和房產稅為房地產專項稅收。 隨著房地產市場迅速發展，房地產相關稅收規模持續擴大。 2020年地方政府與房地產相關收入總額10.4萬億，其中國有土地出讓金收入8.4萬億，5個房地產特有稅種稅收合計1.97萬億。 兩者在地方本級財政收入中佔比為53%。 土地出讓金是地方政府最重要的預算外收入，也是當前單項佔比最高的地方政府本級財政收入。 通過房地產，地方政府以市場化的方式變現國有土地使用權的未來價值。 2012-2020年土地出讓金佔地方財政收入的比例由20.0%增至30.4%。 2012-2020年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入從27.1%升至37.6%。

土地抵押貸款是城市政府關鍵的外部融資來源。 房地產發展帶來的巨額土地增值紅利，讓地方政府的土地資產大幅增值，成為重要的信貸抵押物。

三、房地產業有助於解決大量就業

房地產及上下游產業鏈條長，吸納大量就業人口，增加居民收入。 2020年房地產業就業人數525萬人，建築業就業人數5367萬人，合計占城鎮就業人數的7.8%。

房地產為農業剩餘工作力提供充足的就業崗位和較高的收入水準。 2020年農民工總人數2.9億人，其中建築業從業佔比18.3%;建築業月平均工資4699元，比農民工整體水準高15.4%。 隨著物管服務、房產仲介、長租公寓等工作力密集型細分領域快速發展，房地產承接了大量的農業剩餘勞動力就業轉移。

四、房地產業有助於提高居民居住條件和品質

房改是一次供給側改革，大幅提高了住房供給效率，激發了老百姓對居住品質的追求。

房改有效提高居民住房條件。 一是家庭住房面積大幅增加。 城鎮人均住房建築面積由1998年的18.7平方米增至2021年的39.8平方米，增長1.1倍，年複合增幅3.8%。 二是套戶比大幅上升。 1978至2020年，城鎮居民套戶比從0.81上升至1.09，實現了從全民蝸居到基本適居的飛躍。 三是樓房佔比提高，平房佔比下降。 1995-2015年，全國平房住戶佔比由46.1%降至20.6%。 四是住房設施明顯改善。 2000-2015年，城鎮家庭中擁有獨立廚房的住戶佔比由84.7%升至92.4%，年均提升0.5個百分點;擁有獨立抽水廁所的住戶佔比由42.1%升至74.2%，年均提升2.1個百分點。

房地產推動居民住房消費實現了多層次升級。 一是購房觀念升級。 1998年前買公房，解決“有房住”的問題，此時消費者的觀念是有房就行，多數公房沒有成熟規範的社區。 1998年後買帶社區的商品房，實現對便民化居住服務的需求。 物業管理行業也從無到有、逐漸發展成熟。 進入21世紀購買品質住宅，對園林綠化、建材品質、一體化裝修等提出高要求，追求更有視野的生活理念，實現“住好房”。 二是消費區域升級。 城市間由低能級城市到高能級城市升級，由中小城鎮向區域內核心城市和大都市圈升級;城市內由老區舊宅到新區新房升級。 三是消費品牌升級。 購房需求從缺乏建設標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。 2009-2021年，TOP3、TOP10和TOP20房企的市佔率由3.5%、8.1%和11.8%分別增至10.5%、24.2%和 35.3%。 憑藉品牌溢價、精裝交房、智慧家居、優質物業等優勢，品質住宅佔據主流。

五、房地產業有助於改善城市面貌

房地產業為大量新增城鎮人口提供住房。 1998-2021年，我國經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程，城鎮化率年均提升1.4個百分點，城鎮常住人口年均增加2100萬人。

房地產通過市場化手段調動社會資源大規模建設住房，不僅解決了福利分房時代下的城鎮住房短缺問題，還有效滿足了快速城鎮化產生的新增住房需求。 1995年全國城鎮存量住房面積尚且僅66.8億平，2020年大幅提升至310.3億平。

房地產加速城市開發進程、提升城市開發水準。 一是改善城市面貌。 多樣化的房地產專案為城市風貌注入多元化色彩。 棚戶區和舊城改造改善了城市功能和面貌，但資金需求大、協調難度高，需要房企支援。 二是減輕政府統一規劃和建設的壓力，土地出讓後除道路外的部分都可由房企完成。 商業性房地產項目開發，往往還需要在紅線內建設園林綠化、學校醫院、社區商業等相關配套設施。 三是推動新區建設和發展，加速城市擴張。 政府部門需要藉助房企豐富的專業開發運維經驗，打造聚攏人氣的商圈、環境優美的住宅區和運營規範的產業園區。

六、房地產業對我國快速城鎮化步入現代城市文明具有重要作用

改革開放以來，我國城鎮化進程進入快速發展時期。 1978-2021年，城鎮人口由1.7億人增長至9.1億人，43年間增長4.4倍;1981-2020年，全國城市建成區面積由7438平方公里增長至60721平方公里，增長7.2倍。

房地產為城市發展提供啟動資金。 對於尚處起步和快速擴張期的城市，除了需要提供教育醫療、環衛綠化、治安消防等政府公共服務，更亟需大規模建設道路交通、水電氣暖供應、城市管網等基礎配套設施，傳統預算內收入難以提供充足資金。 1999-2020年，全國地方本級一般公共預算支出合計189.9萬億元，而地方本級一般公共預算收入僅102.8萬億元。 土地出讓收入成為地方政府啟動城市建設的重要財源，1999-2021年，全國土地出讓收入合計59萬億元，覆蓋地方本級一般公共預算支出的31%。

房地產業大量增加了居民財富，是居民最重要的財產性收入，超過股市和債市。 2000-2020年，城鎮住房總價值從23萬億增長至418萬億元，人均住房價值從1.8萬元增長至29.6萬元，分別增長17.2倍和15.4倍。

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停車費從每月210元直接漲至430元、650元......

今年年初以來，海口金域灣畔、紫園等部分社區業主通過12345政務服務平臺等管道不斷投訴物業公司、開發商停車位漲價一事，並因地下停車庫設卡、產權車位落鎖一事與物業公司、開發商正面交鋒，衝突不斷。

投訴和衝突不斷下，致使住建、市場監管及轄區街道辦等多部門奔走在一個個小區間，約談開發商、召集多方開協調會，但未能從根本上解決問題。

問題癥結在於，多個政府職能部門召開多方協調會後發現，對於開發商單方面上漲停車費（產權車位租金）行為找不到具體處罰依據，屬於監管空白。 職能部門在解決此類問題時左右為難，執法監管難以成行。

中國房地產報記者在當地採訪瞭解到，海口部分社區停車費「集體」漲價背後深層次原因，是開發商計劃儘快拋售手中自持產權車位，回籠資金。

河南千業（海口）律師事務所副主任、中國物業管理協會法律政策工作委員會委員胡留喜認為，雖然開發商漲價行為屬於市場行為，但住宅社區配套的車位具有特殊性，是住宅社區附屬設施，開發商單方面調整收費標準，必須要考慮社區業主基本需求。

胡留喜還表示，《海南省車輛停放服務收費管理辦法》雖然對此類問題有相關規定，遺憾的是該管理辦法並沒有制定車位調價原則、程序、監管、爭議解決機制，使收費標準協商機制成為了一紙空文。 他建議政府相關部門完善相關法規，從根本上解決停車費無續漲價問題。

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小區停車費“集體”漲價

“車位（漲價）的事我不談，（物業）服務的事我給大家做。” 3月22日上午，海口金域灣畔小區物業公司經理趙先生站在社區花壇旁，擺了擺手對兩名業主代表說。

關於社區地下車位租金漲價一事，趙先生表示物業公司很無辜。 他告訴記者，今年1月5日在社區張貼了一紙《關於調整車庫產權車位出租價格通知》，是該社區開發商工作人員張貼的。

“我們不讓部分車輛進入地下車庫是在維持社區秩序，不能讓車亂停在別人固定車位上。” 趙先生回應稱。

按照開發商張貼的通知，自今年2月1日開始，金域灣畔社區車庫產權車位租金按380元/月/位標準出租。 即每個車位停車費從原來的210元/月（含50元左右的物業服務費），漲至如今的430元/月（含50元左右的物業服務費）。

“小區物業公司也發通知，如果在（今年）1月底前不與開發商重新簽訂漲價合同，將拒絕有關車輛進入地下社區。” 金域灣畔業主郝先生告訴記者，2月11日，小區門衛拒絕未重新簽署協定的業主車輛進入地下車庫，“原來租賃車位的幾十戶業主中，有的被逼無奈重新簽訂了漲價的合同，有的把車輛停在了社區外面。 ”

由於小區門衛不讓車輛進入地下車庫，業主便向海口12345政務服務熱線及媒體投訴求助。 當地市場監督執法部門派人到現場調查後，責令小區物業公司限期改正，業主才得以進入地下車庫泊車。

海口金域灣畔社區是一個建成達15年之久的老社區，有住戶760餘戶，規劃車位為600個（地下產權車位為260餘個）。 郝先生等業主告訴記者，小區平時停車就十分緊張，地下車位一上鎖，業主停車就更困難了。

金域灣畔停車位漲價在海口並非個例，據當地媒體近期披露，紫園、海秀天成以及北大華府C區、美舍嘉苑、花滿溪、長信上東城、西海岸海長流四期等社區，均被市民在12345政務服務平臺多次投訴，問題主要是成倍上漲停車費，以及存在車位“只售不租”情形。

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一觸即發的“保衛戰”

有海口市民發現了一個“有趣”現象，停車費漲價的社區集中出現在去年年底及今年年初。 “感覺開發商一起商量好的，在同一個時間段集體漲價。” 金域灣畔社區業主呂先生對記者表示。

也是在今年1月份，海口紫園社區A區、C區地下車庫所有車位都安裝了地鎖，其他業主車輛均被禁止進入地下車庫泊車。 社區業主投訴稱，開發商告知住戶，業主車輛要想停放地下車庫只有兩個途徑：一是購買產權車位，每個車位售價18萬元;二是租車位，每個車位為650元/月。

“原來的停車費是210元/月，現在租的話要650元/月，租金漲了3倍之多。” 紫園C區住戶馬女士告訴記者，整個紫園C區有200多戶業主，地上露天停車位只有70多個，如果地下車庫不讓停車，社區業主只能將車輛停放在社區道路上。

小區停車費“集體”成倍漲價行為引起了社區業主極度不滿。 圍繞社區泊車矛盾，業主與開發商、物業公司展開了激烈的車位價格“保衛戰”：紫園C區地下車庫道閘被拆除，部分地鎖受損;在執法部門約談下，金域灣畔小區門衛才允許業主在地下車庫泊車。

3月21日上午，在轄區街道辦召集下，海口紫園社區開發商、物業公司、社區業委會及部分業主坐在了一起，面對面協商產權車位停車問題。 雖然在產權車位租金問題上協商無果，但總算將地下車庫地鎖打開。 4月12日，金域灣畔社區業主再次向記者反映，該社區地下車庫停車位又被上了地鎖，無法泊車。

受訪社區業主認為，開發商擅自漲價嚴重違背公平交易市場原則，小區內停車設施存在由開發商壟斷經營情況，如果壟斷產品由開發商隨意定價，將影響民生;社區停車位產權即便是由開發商持有，也具有為本社區居民服務的“准公共屬性”。

業主稱，退一步講即便實行市場調節價，開發商確有漲價理由，也應該在雙方地位對等、充分協商前提下協商，開發商不能憑藉其優勢地位而單方肆意漲價。 在給有關部門的投訴材料中，金域灣畔社區業主還指責有關部門監管不作為，導致開發商停車費亂漲價，致使市場秩序混亂。

面對業主質疑，開發商認為，起爭議的產權車位本就歸屬開發商，開發商與業主之間是車位租賃關係，根據《海南省經濟特區物業管理條例》相關規定，開發商自主產權車位租賃屬於市場行為，租金定價實行市場調節價。

金域灣畔社區開發商——海口吉欣實業有限公司一相關負責人表示，他們漲價的依據是企業財務成本核算，一個產權車位銷售均價為16.5萬元，但成本在10多萬元。 “就是後悔漲晚了嘛！” 對於記者問到「為什麼突然要漲價」的問題，該張姓負責人稱，「當時社區房價在3000多（元/平方米），現在房價都漲到1萬多（元/平方米），甚至更高，業主怎麼不提呢？ ”

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缺乏監管依據，職能部門疲於奔命

開發商在停車費（即產權車位租金）上為何突然「集體」漲價？

“為什麼海口那麼多小區停車位漲價，它存在一個共性問題，收回的租金遠遠不夠投入的成本，包括銀行利息。” 金域灣畔小區開發商張姓負責人表示，業主租賃車位所交的租金幾乎等於銀行存款的活期利息，開發商投入成本支出就變成了固定期利息，“15萬元車位費一次性存銀行3年，你算一下看有多少利息？ ”

從企業資金成本及現金流角度，開發商更願意售出車位一次性回收投入，這也是這次開發商“集體”漲產權車位租金背後的真正原因;部分開發商還明確告知社區業主“車位只售不租”。

由於停車費成倍上漲，社區業主與開發商矛盾激化，海口市政務服務平臺也不斷接到業主投訴，當地有關部門工作人員只得在一個又一個小區間約談開發商，召開協調會，最終效果不太理想，問題未能從根本上得到解決。

針對海口紫園社區業主反映停車位租金上漲以及部分小區停車位「只售不租」問題，海口市政府責成行業監管部門約談開發商。 3月25日下午，海口市住建局聯合綜合執法、市場監管、發改委等多部門約談紫園社區開發商及小區物業。 這次約談，職能部門還專門邀請律師參與。

參與此次約談會的一政府部門負責人表示，約談會上，職能部門對於海口紫園社區停車費突然上漲問題均認為不合理;但多部門交流意見后發現，對開發商單方面漲價行為找不到具體處罰依據，屬於監管空白。

為此，政府部門在解決此類問題時左右為難，執法監管乏力且尷尬。

胡留喜認為，如果單從《價格法》考量，開發商作為經營者有權自主制定價格，開發商漲價行為屬於市場行為，業主要麼選擇購買產權車位，要麼選擇不斷漲價的租賃車位。

是否有相關法律法規依據對此類漲價行為進行約束和監管呢？ 胡留喜認為，首先，對於開發商所持的產權車位，《海南省車輛停放服務收費管理辦法》第六條規定，具備議價條件的居民住宅社區配套的停車設施實行市場調節價，開發商也有自主定價權。 車位產權人雖為開發商，但在其自持產權期間，從嚴格意義上講也是業主組成部分，租賃車位調價，應根據前述管理辦法相關規定協商確定。 但遺憾的是，該管理辦法並沒有制定車位調價原則、程序、監管、爭議解決機制，收費標準協商成為一紙空文。

其次，住宅社區配套的車庫、車位具有特殊性，是住宅社區附屬設施，開發商對住宅社區車位不能單方面任意提高收費標準，其調整收費標準行為必須考慮社區業主基本需求。

雖然《價格法》《海南省車輛停放服務收費管理辦法》規定住宅小區停車位實行市場調節價，但開發商作為經營者，在與消費者交易時應遵循《消費者權益保護法》規定的“自願、平等、公平、誠實信用”原則，不應利用其處於市場優勢支配地位而隨意調整車位租賃價格，從而迫使業主不得不購買其停車位，嚴重損害消費者合法權益。

同時，《反壟斷法》也明確規定，禁止具有市場支配地位的經營者濫用市場支配地位的行為，即以不公平的高價銷售商品或者以不公平的低價購買商品;開發商將停車位租賃費從210元/月調高至650元/月，涉嫌濫用市場支配地位銷售商品，根據《反壟斷法》第四十七條規定，可由反壟斷執法機構責令停止違法行為，沒收違法所得，並處上一年度銷售額1%以上、10% 以下罰款。

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來自律師的4點建議

胡留喜律師認為，房地產開發商作為資金密集型企業，其融資難、融資成本高是客觀存在事實。 在該背景之下，車庫車位建好后，開發商急需收回成本實現利潤最大化，並利用社區車輛保有率高、市區車位數量“僧多粥少”的現狀，高於市場價銷售車位已成為常態。

但苦於購房者不願意高價購買，開發商只得臨時自持產權計程車位。 鑒於車位自持成本較高，開發商便利用優勢地位與購房者「鬥智鬥勇」，調高產權車位的租賃價格成為開發商慣用的行銷手段，且屢試不爽，其真實目的是讓購房人購買其自持產權車位，而非租賃車位。

為此，胡律師提出4點建議，供職能部門參考——

一、自然資源和規劃部門在出讓國有土地使用權時，不僅要限地價限房價，也要同時限車位、車庫價格。 開發商自持車位、車庫產權的，計程車位的價格應向價格主管部門備案，原則上不得高於同地段、類品質的小區計程車位的價格;

二、市場監督管理總局及住建部門及時修訂《商品房買賣合同示範文本》，增加關於車位、車庫售賣價格的條款進行明確約定;同時，增加開發商自持車位、車庫產權的出租收費標準的調價規則，建議根據CPI增減幅度，對租賃收費價格進行相應調整，進而保障業主知情權、公平交易權，是否購買或租賃車位選擇權，同時也兼顧開放商的建設車位積極性， 並取得合理回報的利益訴求;

三、海南省發改委、海南省住房和城鄉建設廳、海南省交通運輸廳對海南省車輛停放服務收費管理辦法進行修訂，完善開發商計程車位的調價原則、爭議解決機制;

四、不動產管理部門及市場監管部門對車位出售登記、車位租售價格依法進行監管，切實保障買受人或承租人合法權益。 若開發商不遵守約定，購房人不僅可以向主管部門投訴舉報，也可依法向人民法院提起訴訟保護自己的合法權益。

免責聲明：本文來自騰訊新聞客戶端創作者，不代表騰訊網的觀點和立場。

根據國家統計局公佈的數據，2000年-2021年，全國平均房價由1989元/平，上漲到了10218元/平，漲幅高達513%，每年平均漲幅達25%。 這還只是平均數據，如果聚焦到四大一線城市“北上廣深”，9個國家中心城市等，房價漲幅其實遠不止此，有些甚至達到了“20年漲二三十倍”的空前盛況。 正因為此，地產大佬馮侖曾稱讚，“過去二十年，堪稱是投資房地產的黃金時代”。

事實確實如此，現實中那些但凡有勇氣有魄力早買房、多買房的人，僅僅憑藉房產升值，就已經實現了財富大幅增長，更有甚者已經實現了財富自由，階級躍遷。 未來幾代人可能都不用再為買房而發愁了。 以深圳為例，2000年房價不足5000元/平，手握50萬，可以買一套近100平米的房子。 放到現在，這套房子的總市值可能高達1000-1500萬，漲幅達20-30倍，復合增長率16.2%-18.5%。

另外，仔細觀察過去二十年我國平均房價的基本走勢，會發現房子的價格始終是在“漲”和“穩”之間交替前進。 正因為如此，老百姓才形成了「房價只漲不跌」的認知。 事實上，直到今天，一提到房地產，一提到房價，很多人就自然而然地和“躺賺”、“漲價”等關鍵詞聯繫起來。

房地產過度繁榮，房價快速上漲，確實給房地產自身的發展注入動力，更給國民經濟增長帶來巨大貢獻，也“造富”了很多家庭。 但不可忽略的是，高房價也存在顯而易見的諸多“弊端”：高房價壓低了生育率、高房價耽誤了科技創新、高房價擠壓了消費等。

當然，不得不提的是，高房價還導致了收入分配不公平：房價上漲，有產者資產大幅升值，於是就更有了騰挪加槓桿撬動更多財富的空間，所以我們看到，房地產經歷一二十年的繁榮發展后，人與人之間的貧富差距愈加明顯。 而房產的分配就更加不均衡了，用潘石屹的話說，有的人坐擁100套房子，靠收租、升值賺錢，有的人卻努力三四十年也未必能湊齊大城市一套房子的首付款。

凡此種種，也是過去這一輪，國家動真格調控房地產、管控房價的核心原因。

截止到今天，本輪調控已經持續了5年之久，更取得了非常不錯的成績：首先，房價快速上漲局面得以有效控制，以合肥為例，過去5年，房價年漲幅不超過5%，除核心區域之外，很多板塊房價已經保持2年未漲了;

其次，房價下跌真實發生了。 尤其是2021年7月-2022年3月，全國重點70城新二手房價格下跌的城市多於上漲，房價終於迎來了階段性下行。 尤其是2021年12月份，82%的城市新房價格下跌，91.4%的城市二手房價格下跌。 其中4大一線城市，除上海之外，全部下跌。 尤其是深圳，二手房成交量連續8個月下跌，部分區域二手房價格跌幅超過15%。 自此，一線城市房價「永漲」的神話被徹底打破了;

再者，房地產市場環境得到凈化，樓市回歸剛需時代，炒房客幾近消失。 2021年底，西南財大甘犁教授所做的調查報告顯示，2021年我國投資性購房比例已經降到50%左右，較2016、2017年超過80%的水準，明顯回歸合理了。

不得不提的是，經歷過去這一年的降溫，整個房地產鏈條上的人幾乎都迎來了“至暗時刻”：開發商深陷債務危機，其中不乏年銷售額過千億的大開發商;房價微漲或下跌，投資客被套牢;市場不景氣，成交量銳減，房產仲介遭遇“閉店潮”;房價預期嚴重不足，購房者也“按兵不動”，開始持幣觀望了，其中不乏改善型購房群體。

用專業人士的話說，目前，我國長期形成的房價看漲預期正處在轉變的臨界點上，房企、銀行、土地市場端都在向好發展，整個產業鏈降溫意味著調控已經取得了階段性進展，這一調控成果來之不易，意義重大。

不過，即便如此，回過頭來看，其實過去5年買房仍然是最好的投資管道：國家統計局數據顯示，過去5年，全國平均房價仍然上漲了45%，平均數值雖然不夠亮眼，但是一二線城市中不乏，5年時間房價“翻倍上漲”的情況。 這意味著過去5年，不管是自住還是投資，買房仍然是明智之舉。 比如筆者的一位朋友，17年初以50萬首付在省會城市上車，購買了一套150萬的房子，當時身邊的很多親戚朋友都勸他把錢存銀行，“等房價下跌後”再買房，但他堅持己見，最後買了房。 5年後這套房子的單價已經達到3萬元/平，市值不低於320萬。

那麼問題來了，如果手握50萬現金，2022年該買房還是存銀行？

對此，4月8日，北師大教授董藩給出了“答案”：在大城市，手握50萬現金，應該要早買房。 而且年輕人如果有能力買房一定要早買房，早買房是孝敬父母，哪怕用父母的錢買房也行。

董藩解釋，建議年輕人在大城市早買房，主要是兩方面原因：第一，父母的錢早晚都是子女的，而家庭積累財富最好的方式就是買房。 也就是說，手裡有50萬現金，一定要拿出來買房;第二，大城市人口有增量，產業有規模，資源有優勢，未來房價上漲的壓力仍然很大，早買房肯定要比晚買房壓力小。 更重要的是，在大城市這50萬現金買房后所獲得的資產升值性收益，肯定要遠比把錢存在銀行划算。

手握50萬，2022年該買房還是存銀行？ 三方面分析告訴你真實答案：大城市應該買房，小城市存銀行;短期有用錢需求，應該存銀行。

第一，在我們看來，這個問題的本質其實是「未來房價還能否快速上漲，複製過去的瘋狂？ “所以對此不能一概而論，應該因城而異：四大一線城市、國家中心城市、城市群核心城市，人口源源不斷流入，購房需求只增不減，而本身的土地存量有限，這意味著未來”供不應求“的局面仍然存在。 疊加，大城市都會有更好的政策、金融、資源優勢，基於此在大城市，有經濟能力確實應該早買房。 有人說50萬買不了大城市的房產，這是事實。 但我們真正想表達的觀點是，大城市房地產的紅利期仍然未結束，買房仍然是第一選擇。

反觀那些人口常年流失、經濟欠發達、遠離中心城市的三四五線城市，房價剛剛經歷新一輪棚改的拉動，嚴重虛高，疊加自身的經濟實力不足以支撐現在的高房價，所以對於這類城市，如果不是未來要住一輩子，我們真的不建議在此購房。 尤其是當下，很多城市房價在「陰跌」 即便有需求，買房也可以再等等。

第二，買房和存銀行的預期收益也應該充分考慮：房價年漲幅低於7%，其實買房是虧本的。 因為買房本身就有很高的成本：2%的折舊率、3%的資金成本、2%的稅費等。 大城市長遠來看，基本上都能達標。 中指院預測，2022年房價漲幅3.5%，這是預測全國全年的房價漲幅。 很顯然，如果聚焦到大城市，房價漲幅可能要高於這個數值。 所以在大城市買房顯然比存銀行划算——50萬存銀行，5年後，購買力可能連60萬都達不到。 原因大家也都知道，在此不多贅述。

但是三四線城市，顯然存銀行要比買房划算，資金換成房子是妥妥的貶值，這還不是最關鍵的，未來可能面臨房子無人接盤，難以變現的困境。 50萬存銀行的收益雖不高，但安全且穩健。 事實上，如果配置合理，50萬存銀行也能獲得4%-5%的收益率。

第三，手握50萬，該買房還是存銀行，也要看個人需求：對於短期有現金流需求的人來說，自然是存銀行好，因為可以做到隨存隨取;對於無現金流需求，且在大城市的人來說，如果有值得購買的房產，當然要以買房為先。

免責聲明：本文來自騰訊新聞客戶端創作者，不代表騰訊網的觀點和立場。

近期，低迷已久的深圳樓市出現了回暖的跡象。

根據深圳住建局公開數據，3月，深圳新房住宅成交量2859套，環比增加45.9%;二手房網簽套數1355套，環比增長25.5%。

時間來到4月，沉寂已久的成交“喜報”頻現深圳樓市。 “盛璟潤府當周勁銷2.5億”“卓越柏奕府4月5日單日破億”“ 合正方洲三天勁銷43套”...... “喜報”扎堆發，是開發商營造的氛圍，還是市場真實升溫？

《中國經營報》一線調查發現，4月以來的公休日售樓處熱鬧許多，雖然到訪量增多不能完全說明成交量的多寡，但「人氣」回升已是肉眼可見。

而對於備受關注的二手房參考價是否會上調，4月12日，記者通過深圳12345市政府服務熱線獲悉，深圳會根據調控要求和市場形勢適時做出相應調整，但發佈時間仍未明確。

目前，二季度已開啟，深圳也將舉辦第一場土地集中拍賣，再加上疫情隔離解除，市場回暖迎來新契機。

小長假期間看房火熱

進入4月，隨著深圳疫情形勢明朗，樓盤行銷中心逐步恢復開放，並開始發力營銷推廣，高傭轉介、推出特價房源等促銷方式繁多。

位於坪山的一處新盤，推出“全市住宅最高傭6%”吸引仲介帶客，成交一套傭金可達20萬元。 記者瞭解到，目前深圳在售的樓盤紛紛啟用仲介帶客，成交傭金從1%~6%不等，甚至有專案比往常提升了一倍傭金。

記者在龍華、龍崗幾個行銷中心看到，前來看房和諮詢的購房者不少。 現場營銷人員介紹，看房的人的確比前兩個月多，每天都有成交，項目計劃近期漲價。

實地探訪中，記者發現，許多開發商都發佈了成交「喜報」，宣告亮眼的銷售成績。 例如位於南山後海的一處豪宅專案，清明小長假期間銷售1.3億元;龍崗的一處新房專案在3天內銷售43套;龍華上塘的新房專案，在4月5日當天銷售金額破億元。

而市場的真實去化成績如何？ 記者從深圳市房地產資訊平台查詢了幾個近期入市關注度較高的專案。 作為一季度收尾的新盤，龍崗某花園於4月3日完成選房，均價3.95萬元/平方米522套房源，入圍了138批客戶，最終去化約4成。 3月末入市的龍華某項目銷售了268套房源，去化約5成。

從深圳市住建局公佈的成交數據來看，深圳3月新房住宅成交量2859套，環比增加45.9%。 成交面積30.7萬平方米，環比上升50.2%。 受深圳此前疫情影響，由於3月市場新房推盤數量較少，成交量主要靠庫存推動。

來到4月，回暖趨勢持續。 深圳貝殼研究院統計，清明小長假期間，深圳新房成交量282套。 之前3月19日~20日週末的兩天，深圳新房僅成交29套。 二手房成交量環比前周週末上升80.2%，同比上升98.1%。

不過對比歷史數據來看，成交量仍然處於歷史低位。 新房成交比去年同期下滑39.86%，整個一季度全市也僅成交8390套，比去年同期大幅減少51%。 二手房方面，3月共成交了1117套二手住宅，同比下滑81.99%，但與跌破千套關卡的2月相比，環比上升了28.1%。

“看房的人明顯多了，但現在成交依舊不容易。” 在龍崗從事房地產仲介的張經理表示，「雖然近期很多城市購房政策放寬，但深圳的調控依舊嚴厲，特別是二手房參考價效果持續顯著。 “他補充道，有一個問題是，前期的成交量太低了，再加上疫情的影響，所以近來市場變熱鬧了，也是正常的。

二手房參考價或作調整

的確，深圳購房群體對政策敏感度頗高，而對深圳樓市影響最大的二手房參考價政策目前還並未鬆動。 此前有傳言稱深圳二手房參考價將上調3%~5%，不過截至發稿，深圳二手房參考價政策依舊還未上調。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，去年官方公佈的二手房參考價是以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格綜合形成。 同時，參考價也將會跟隨市場的變動進行更新，暫定計劃一年更新一次。 由此判斷，參考價會盯住市場價變動，市場價格變了，參考價自然也會調整。

日前，樂有家研究中心計算了過去一年來深圳二手房實際成交價與參考價的價格差，也叫偏差值。 其中價格差在10%以內的屬於接近參考價成交。

2021年2月二手房參考價出臺後，從3月開始，接近參考價成交的房源佔比逐月提升，9月，接近參考價成交房源佔比接近40%，12月則接近一半的房源以接近參考價成交。 到了今年3月，已有過半房源接近參考價成交。

據深房中協數據統計，2022年3月，深圳市二手房網簽套數1355套，環比增長25.5%。 截至2022年3月31日，深圳共掛盤出售房源60423套，對比2月28日統計的41262套在售房源增加19161套，掛盤量明顯上漲。 不過，在2021年，深圳二手房月均成交約3300套，在存量市場為主導的深圳，這樣的成交量很難體現出暖意。

日前，深圳市房地產仲介協會表示，在“六穩、六保”宏觀經濟目標和“房住不炒”大原則之下，“一城一策”的因城施策力度將會明顯加大。 以深圳為代表的熱點城市，在政策上，既要防範因調控而導致的市場報復性行情，又要預防市場預期的過度看衰，因此，預計這類城市在宏觀環境“微寬鬆”的前提下，適度對調控舉措微調，以保障市場持續平穩，應該是可以預見到的結果。

全國多城市陸續出現的調控政策也印證著“一城一策”的判斷。 據中指院不完全統計，目前全國60餘城發佈房地產相關政策超百次，主要涉及針對性放鬆限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、取消限售等。 其中，3月以來包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內的城市對限購限售政策進行了微調或取消。

李宇嘉表示，當前市場最大的問題是，從上到下，從開發商到銀行，再到購房者，預期和信心比較弱。 當下，關鍵是提振預期和信心。

土地限價調整 促行業良性迴圈

由於當前深圳樓市趨冷，今年以來開發商的入市意願也較低。 據克而瑞監測，剛剛過去的3月，僅有2個商品住宅新盤入市售。 深圳市住建局數據顯示，一季度，深圳全市一手住宅新增預售2110套，比去年同期減少72%。

庫存方面，美聯物業數據顯示，截至2022年3月末，深圳一手住宅可售2.5萬套，高於去年同期的2.1萬套;去化週期為6.8周，高於去年同期的4.7周。

4月12日，深圳市住建局披露了2022年二季度商品住宅和商務公寓房源信息情況。 截至2022年4月12日，深圳市2022年二季度計劃入市的商品住宅及商務公寓專案36個，預計供應房源面積為174.95萬平方米，共19050套。 其中包括住宅145.89萬平方米，佔比83.4%，對應房源14520套。

在3月底，深圳也掛牌了2022年首輪集中出讓的8宗土地。 這8宗土地分別位於寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕，總土地面積約32.11萬平方米，總建築面積約107.06萬平方米。 記者留意到，此次中心地區供地有所增加，在市場情緒較低的情況下，或可提高開發商競拍的積極性。

值得留意的是，此次集中供地提高了銷售限價。 作為嚴格限制新房銷售價格的城市，深圳這一批宅地的限售價格，在一定程度上也反映了未來1~2年的新房價格。

比如，位於龍華民治的A818-0478宗地，普通商品住房限售均價為7.22萬元/平方米;而在2021年，同在龍華民治的A806-0394宗地，限售均價為7.05萬元/平方米，即今年的宗地價格同比上漲2.4%。

在李宇嘉看來，土地調控正在成為地方“一城一策”的抓手。 對熱點城市來說，限購、限貸、限售等政策的調整空間比較小，鬆綁會面臨巨大的輿論風險。 土地調控，能從源頭上改善市場預期，改善下游購房者、銀行的預期，從而達到穩樓市的效果。

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第五波疫情下推出的首個全新盤啟德MONACO MARINE，項目搶佔復活節長假檔期，並取得不俗的入票，發展商昨日加推新一張2號價單，涉及112伙，折實平均呎價25993元，較首批調高約4.7%，發展商表示，由於加推較多高層海景單位，實際屬原價加推，項目收票3日暫錄逾2100票，超購8.4倍。發展商稱長假後將公布首輪銷售計畫。料最快本周末進行銷售。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，啟德MONACO MARINE加推2號價單，涉及112伙，分布於1A及1B座，面積介乎326至713方呎，戶型涵蓋1至3房，包括25個1房、60個2房、以及27個3房單位。2號價單定價931.2萬至2270.7萬，呎價26814元至31874元，平均呎價29536元。扣減最高12%折扣，折實售價819.5萬至1998.3萬，折實呎價23597元至28050元，折實平均呎價25993元。2號價單逾65%單位售價低於1200萬，可借「財爺Plan」8成按揭。2號價單總值15.9億，折實總值14億。發展商透露，復活節長假期後將公布首輪銷售，有望月內正式推出市場。售樓處今日參觀情況不俗，以年輕客為主，亦有一家大細到場參觀。

會德豐黃光耀：屬原價加推

黃光耀強調，新價單均價較首張價高出4.7%，由於新價單加入不少中高層海景單位，實屬原價加推，均價與首批有異，純粹反映景觀、樓層及位置分別。項目設有A組供大手客購買3房單位、或購買多於1伙，而A組收票量一直增加，反映投資者趁低位入市。
年輕客源參觀主導

會德豐地產總經理(業務拓展)楊偉銘指，項目1及2號價單共涉224伙，面積由326至713方呎，計算最高12%折扣，折實售價796.4萬至1998.3萬，折實平均呎價25428元，兩張價單折實總值24.1億，當中71%單位即160伙，售價低於1200萬。

會德豐地產總經理(市務)陳惠慈表示，項目首兩日錄逾4000人參觀、收約1500票，打破MONACO ONE首兩日入票量。入票客半數首選2房及2房開放式廚房，另三成有意選擇3房，其餘2成選擇1房。入票人士佔四成屬30至35歲年輕買家，另三成入票買家打算投資，項目僅設2伙天際平台特色戶，均可望維港海景，傾向招標發售，已獲不少查詢。市場稱首3天暫收逾2100票，以兩張價單計，超購8.4倍。

啟德新盤開價後，復活節長假入票情況不俗，其他全新盤亦加快推盤步伐，其中由信和、嘉華國際及中國海外合作發展的錦上路站柏瓏Ⅰ亦變速，今日率先開放示範單位，料短期內有機會公布首張價單；恒基旗下旺角利奧坊．壹隅亦已準備就緒，料日內開放示範單位。

柏瓏I上周獲批售樓紙後，銷售部署已進入直路，發展商在長假最後一天假期搶先向傳媒開放示範單位，並公布項目最新部署，有望短期內發出首張價單，項目提供715伙，面積339至769方呎，涵蓋1至3房戶型，其中1房單位涉214伙，佔全盤約30%，主打的2房單位共提供389伙，佔全盤約54%。3房單位共112伙，佔全盤約16%。

柏瓏Ⅰ為錦上路站發展項目的1A期，連同往後推出的期數，合共提供約2200伙分層住宅。項目設有面積逾13.5萬方呎大型園林及逾3.7萬方呎雙會所，會所面積料為港鐵住宅項目中最大。

利奧坊．壹隅周內開展銷廳

旺角利奧坊．壹隅展銷廳及示位周內對外開放。恒基物業代理營業(二)部總經理韓家輝指出，假期首兩天一手成交不俗，樓市逐漸升溫，利奧坊．壹隅為系內最臨海之作，對銷情有信心。項目提供614伙，面積184至800方呎，主打1房戶佔整體單位69%。關鍵日期為2024年5月底。

隨市場有全新盤起動，帶動入市氣氛，新盤市場續錄成交，昨日假期單日再沽12伙。其中旺角雋薈連錄3宗成交，單日套現1419萬。另外近日特色單位備受追捧，亦有樓盤趁機招標推出項目的複式戶及連天台戶。

由益兆集團及俊和合作發展的雋薈連錄3宗成交，其中低層A室，面積228方呎，開放式單位，以535.1萬成交，呎價約23469元，另外兩間低層F室，面積同為193方呎，開放式間隔，分別以457.5萬及426.4萬售出，呎價23705及22093元。

NAPA愛海頌錄承接

會德豐地產旗下屯門NAPA，就於昨日招標售出一間單號洋房，面積2061方呎，連822方呎平台及585方呎天台，以3330萬成交，呎價約16157元。買家享現有家私及物件送贈優惠，以及住戶車位的認購權。

長實旗下長沙灣愛海頌，過去周六日連錄成交，其中昨日售出項目5座中層B室，面積771方呎，最新價單定價1938萬，呎價約25136元。

柏蔚山傲瀧共推6伙

新世界發展及培新集團發展的北角柏蔚山，昨上載新一份銷售安排，於周四（21日）起招標出售3伙頂層複式戶，分別為1座33及35樓B室、2座33及35樓C室及3座33及35樓A室，面積由1856至2502方呎，連面積不同的平台。招標期至今年6月30日。

另外新世界旗下西貢傲瀧亦將於周四推出3伙發售，其中1座7樓A室及2座7樓B室為連天台特色戶，面積分別1920及1835方呎，連1478及1651方呎天台，為四房雙套間隔。另外1座6樓A室亦同步推出，面積1945方呎，同為四房雙套間隔。

近月屯門區新盤熱銷，開價愈加進取，呎價逾2萬水平，連天台戶呎價更貴，預算有限而又想擁有天台的買家，可以轉投拍賣場尋寶，當中有不少業主盤符合條件，黃金海岸2A期7座頂層複式戶，面積1020方呎，連31方呎平台及357方呎天台，開拍價1380萬，呎價13529元，比市價低約一成。

上址為黃金海岸2A期7座頂層單位，面積1020方呎，3房1套連貯物室及工人套房間隔，單位內櫳新淨，全室鋪設木地板，客廳設有偌大玻璃窗，採光度十足，門外連接露台，圍欄採古典設計，大方得體，單位外望無際海景。單位間隔方正實用，廚房及套廁亦附簡潔裝潢。

3房1套連貯物室及工人套

土地註冊處資料顯示，物業位於屯門市地段238號B1區餘段，屬不可分割相等份4747份之13份，政府契約年期由1898年7月1日起為期99年。原業主於2015年7月以1218萬購入單位，以開拍價1380萬計，較原業主買入價高逾13%。

單位屬罕有特色戶

環亞拍賣行發言人表示，物業屬於黃金海岸中罕有特色戶，住戶可於天台外望無敵海景，拍賣行今日及下周六（23日）下午2時至4時設有睇樓時段。

單位將於下周二（26日）下午3時至5時正舉行拍賣會，地址為九龍尖沙嘴彌敦道222號恒豐酒店2樓宴會廳，屆時環亞將承拍29項物業，包括住宅、商鋪、辦公室、車位及骨灰龕地，供買家競投。

掃管笏一帶環境清幽，遠離繁囂同時交通配套齊全，黃金海岸為當中的經典屋苑，坐擁青山灣遼闊的海景，還可遠眺大嶼山至赤鱲角香港國際機場景致，黃金海岸住宅住客會所，設施包括健身室、游泳池、網球場、壁球室和桌球室、多用途活動室及室內兒童遊樂場。

坐擁青山灣無垠海景

交通方面亦相當方便，設有多條巴士及小巴綫，來往屯門各地以至市區，上午繁忙時間有更多選擇，上班一族亦毋須擔心。另外亦有通宵服務的N962來往銅鑼灣，隨時都有車回家。

香港黃金泳灘是香港首個人工沙灘，設有更衣室、淋浴間、快餐亭、兒童遊樂場、休憩公園、避雨亭及灘外停車場等設施，而在相連之新咖啡灣亦設有沙灘排球場，住戶隨時前往玩樂信步即達。

近期拍賣場氣氛回暖，持續有價格相宜銀主盤推出市場，其中黃大仙竹園北邨單位，面積447方呎，單位可於居二市場及自由市場開拍，其中居二市場開拍價為170萬，呎價3803元，低市場約三成；於自由市場開拍價為300萬，呎價6711元，低市價約25%。

居二市場開價170萬低三成

上址為黃大仙竹園北邨第14座梅園樓高層13室，面積447方呎，開放式間隔，屬銀主盤，間隔四正，實用率高，足夠安放多樣大型家具。

拍賣行資料顯示，物業位於新九龍內地段6327號，政府契約年期由1999年3月18日起為期50年，單位將以交吉形式易手，最長成交期為60天。

自由市場開價300萬低25%

普縉拍賣行發言人表示，物業配套完善，單位現居二市場開價170萬，比市價約260萬低逾三成；自由市場則開價300萬，比市價約400萬低兩成半。單位將於本月28日下午3時於德輔道中244號東協商業大廈4樓推拍。

竹園北邨是香港的租者置其屋計畫屋邨之一，位於九龍東黃大仙北面，穎竹街至沙田坳道之間，於1987年落成，樓齡約30年。竹園北邨由8座物業組成，提供逾1200伙單位，區內設有體育館、運動場及社區中心等多項文娛康樂設施，適合一家大小可於周末留在區內，享受多樣體育活動。

區內設有多所幼稚園、小學及中學，家長可為子女選擇合適的學校。小學校網為43，區內較受歡迎學校包括聖博德學校、福德學校及嘉諾撒小學等天主教學校；中學校網為黃大仙區，例如中華基督教會協和書院及德愛中學等，都屬於地區名校，本區學生升讀有一定優勢。交通方面，區內交通配套完善，住客可選擇乘搭鐵路，十分便利。此外，區內亦有多條或巴士及專綫小巴前往港九新界各地，盡享交通之便。

屯門小坑村起居環境寧靜，享有高度私隱。是次精選坐落於此的天逸峰8號，拍賣場中就有價格相宜銀主盤可供選擇，該屋苑第18座地下連花園及1樓複式單位，面積1366方呎，連809方呎花園，開拍價920萬，呎價6735元，低市價約兩成。

低市價約兩成

上址為天逸峰8號第18座地下連花園及1樓複式單位，面積1366方呎，連809方呎花園，以及73方呎露台，4房2套間隔，單位內櫳保養得宜。

拍賣行資料顯示，物業位於丈量約份132號第667號地段F分段，政府契約年期由1898年7月1日起為期75年，可續期24年。據了解，原業主於2014年1月底以380萬購入單位，開拍價920萬比其高約1.4倍。

鄰近港鐵兆康站

忠誠拍賣行發言人表示，單位開拍價920萬，對比銀行估價1180萬，便宜了260萬，換言之有約22%折讓，賣點為附近區域低密度發展，因此景觀開揚，步行10分鐘即達兆康港鐵站，附近有齊食肆、街市及運動場等生活配套。明日下午5時至6時為物業開放日的可供睇樓時間。

單位將於4月20日（周三）下午3時於中環德輔道中84至86號章記大廈3樓A室推拍，以交吉形式出售，連同是次拍賣單位，當日共有16項物業可供競投，其中最貴住宅為牛池灣曉暉花園第3座高層D室，面積709方呎，3房1套間隔，開拍價1080萬，呎價15233元，低市價約一成；土瓜灣傲雲峰第3座中層C室，面積539方呎，2房間隔，連2樓雙號車位開拍價同樣為1080萬，呎價20037元，低市價約5%。

根據政府最新公布，每年以「近親轉讓」方式豁免繳付15%從價印花稅的個案達4,000多宗，佔港人買家比例約6%至8%。而在2021/2022年度（截止2022年2月底），近親轉讓個案暫錄得4,324宗，宗數屬3年新高，佔港人買家的6.51%。到底「近親轉讓」對置業人士有什麼好處？

「近親轉讓」是指直系親屬之間的物業轉讓，如父母與子女、配偶、兄弟姊妹等關係。而在該物業交易時，無論新買家是否已持有物業，只須按照「第二標準」即較低稅率繳交稅項。除了可豁免繳付「第一標準」即較高稅率的印花稅外，另一好處是賣家交易後可回復「首置」身份。大家都知道，香港「首置」身份彌足珍貴，因為除了同樣只需繳付「第二標準」從價印花稅外，「首置」人士的按揭成數、入息比率、壓力測試要求都較為寬鬆，上車亦相對容易。

早年不時有報導指部份知名藝人以「近親轉讓」方式轉讓物業，假設A先生打算將擁有100%業權，樓價估值為800萬元的物業轉讓給爸爸，由於轉讓至近親，該交易只需繳付「第二標準」稅率，即樓價的3.75%=30萬元的稅項；比起「第一標準」稅率，即樓價的15%=120萬元的稅項，節省90萬元或75%。

其後A先生若打算再購入一個1,100萬元的單位，原先如A先生持有其他物業，印花稅會以「第一標準」計算，即1,100萬元x15%＝165萬元；若A先生沒有持有任何物業，稅率則以「第二標準」計算，即只需繳交1,100萬x3.75%=41.25萬元的印花稅，兩者相差123.75萬或75%。此外，如A先生為非「首置」，按揭成數最高為4成，首期需要660萬元；而「首置」買家則可申請按揭保險計劃，最高貸款金額最900萬元，即首期只需200萬元，節省了460萬元或近70%的首期開支。另一方面，如A先生持有其他物業，供款入息比率及壓力測試基準將下調一成至40%及50%；相反若A先生沒有持有任何物業，供款入息比率及壓力測試基準為50%及60%，如申請按揭保險計劃則為45%及55%。

「近親轉讓」好處既可慳印花稅外，即使3年內轉讓亦不需繳付「額外印花稅（SSD）」，更可不斷把物業轉讓至同一位直系親屬。而轉讓後更重獲「首置」名額，可以較低印花稅購入物業，減低置業的成本。不過，「近親轉讓」交易亦涉及律師費及其他雜費，要考慮節省的稅務成本是否真的划算。此外，買家亦要考慮物業估價、自身入息及重新計算SSD等問題。

新冠肺炎疫情重挫本港營商環境，彈性上班安排令商廈需求減少，連帶核心區商廈業主也要減價求售。尖沙咀一幢早前已淪為銀主盤的蚊型商廈，今年初推出招標時叫價2.5億元，有代理指，在一直未獲承接下最新叫價大減至約2億元求售，短短4個月劈價兩成。

貶值至少1200萬

美聯旺舖營業董事劉啟聰表示，上述商廈為尖沙咀柯士甸路28號全幢，現物業由銀主推出放售，叫價約2億元。該地盤面積約1,531方呎，地下至3樓為商舖用途，建築面積共約5,462方呎，4至18樓為寫字樓用途，建築面積共約12,465方呎，全幢物業總建築面積約17,927方呎，以意向價約2億元計算，呎價約11,156元。據市場人士指，此商廈在年初曾委託拍賣行推出招標，當時銀主意向價約2.5億元。

據悉，物業原業主為一名姓金的內地客，於2012年以滙德投資控股有限公司（VIRTUE INVESTMENT HOLDINGS LIMITED）名義以2.12億元購入。隨後在2015至2020年間多次向大型銀行、財務機構抵押該廈貸款，惟資料未有顯示貸款金額。若以最新叫價2億元計算，貶值至少1,200萬元。

近期也有其他商廈蝕讓成交消息。有傳媒指澳門太陽城集團前主席周焯華太太、人稱「洗米嫂」的陳慧玲，放售位於中環的安樂園大廈全層單位。市場消息指，物業位於中低層，建築面積約3,893方呎，傳以約6,900萬元沽出，較現時市價低約兩成，平均呎價17,720元，料賬面蝕3,000萬元。

萊斯物業稱，觀塘萬泰利廣場低層商舖契單位，面積1,163呎，以約1,450萬放售，低於市場價15%，平均呎價約12,500元。2021年同類單位成交紀錄顯示，面積1,810呎以約2,580萬售出，平均呎價約14,250元。

首季甲廈租金下跌2%

第一太平戴維斯昨發表今年首季香港寫字樓租賃市場報告，指因爆發第五波疫情，政府實施相關防疫措施，不少租戶實施在家工作政策，令首季成交量相當淡靜，加上股市動盪及多個外圍不確定因素影響，首季本港甲級寫字樓整體平均租金下跌2%，實際呎租跌至55元。

該行又指，多間金融機構正採用彈性上班慣例作為更恒常的上班方式，假如使用辦公桌輪用制，預料銀行將縮減20%空間，後勤部門將受到最大影響，甲級寫字樓租金在短期內可能繼續下跌。

一連4天復活節假期，新盤積極推，並配合置業優惠吸客，預計至少8個新盤，涉104伙餘貨銷售。

長沙灣映築 今認購登記

恒地 （00012） 及市建局合作發展長沙灣映築，今起接受認購登記，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，將視乎登記數目加推6號價單，並於本月21日放寬防疫措施後展開銷售，公眾可先預約參觀示範單位。林達民亦預告，項目頂層特色單位將短期內以招標形式推出。他預料，第二季開始慢慢釋放，所以隨着市道回暖，防疫措施放寬，新盤市場將會再次暢旺。

另長實 （01113） 發展長沙灣愛海頌，今天將以價單發售45伙、信置 （00083） 觀塘凱滙II，後天起發售44伙。旺角傲寓夥美聯推復活節置業優惠，凡即日起至4月30日期間，經美聯購買任何單位的首3名買家，獲贈消毒衣物護理機1部，每部價值1.5萬元。而即日起至4月30日，經中原購入西南九龍維港滙任何期數的首10名1房至3房買家，或長沙灣The Campton首5名買家，可獲贈價值3,000元的空氣清新機。

發展商積極透過補地價增加土地儲備，根據地政總署最新數據顯示，今年首季補地價金額達205.53億元，創下有紀錄以來的新高紀錄。

地政總署昨日公布，今年第一季補地價金額涉205.53億港元，較去年第四季涉逾123.7億元，按季再升約66%，並創2006年3季有紀錄以來的季度新高。

藍田街項目補價4.7億

資料顯示，本年首季在土地註冊處共註冊了17宗契約修訂及4宗換地個案，其中6宗為不涉及補地價金額的技術性契約修訂。

上季錄1宗工廈補地價個案，為萬國數據旗下葵涌藍田街2至16號項目，補地價金額為4.675億元，將會發展為數據中心。項目早前已經獲批興建1幢23層高數據中心，總樓面面積涉約24.68萬平方呎，每平方呎樓面地價約1,894元。

另外，季內有5個地段以私人協約方式批出，其中兩幅分別位於土瓜灣及將軍澳，批予香港房屋委員會作公營房屋發展用地，其餘3幅則批予香港房屋協會，包括一幅位於元朗洪水橋洪雅路用地作資助出售房屋發展的用地、啟德第2B區1號地盤，及粉嶺馬會道用地。

房協連環就旗下項目補地價

事實上，香港房屋協會近期連環就旗下項目補價，繼今年2月啟德第2B區1號地盤後，上月再為粉嶺馬會道項目進行補地價，兩者補地價金額分別涉逾46.1億及10.35億元。單計上述兩項目，補地價金額已涉逾56億元。