皇鼎（5533）受惠新北市汐止商辦「富鼎科技大樓」總價13.98億元處分入帳，帶動今年第一季獲利，單季大賺6.1億元，年增5.4倍，EPS達2.14元，寫近34季單季次高紀錄。

皇鼎第一季營收20.13億元，營業毛利4.88億元，營業利益4.04億元。皇鼎去年積極處分全台三座飯店及廠辦大樓、工業土地等資產，獲利寫八年最高；今年認列處分「富鼎科技大樓」，推升單季營收20.1億元創高，EPS貢獻度達0.69元。

皇鼎董事會通過配發1元現金股利；展望今年，汐止「聯合科技中心A棟」、「台中富信飯店」兩大案去年已處分，預計今年入帳認列，市場預期業績可望成長。

興富發建設（2542）昨（12）日公告首季財營收70.29億元、年減18.8%，稅後純益9.3億元、年減67.4%，每股純益0.66元；興富發指出，今年新完工個案僅五筆，且集中在下半年入帳，入帳高峰將集中在下半年。

興富發首季營業利益13.56億元、年減33.9%，每股純益0.66元，低於去年同期的2.26元；興富發昨天並公告，位於高雄的商場「悅誠廣場」因疫情影響，決議自8月31日後終止營運。興富發昨天收45.4元、下跌0.85元。

依財政部統計最新資料顯示，個人房地合一稅收 4 月共 31.6 億元，年增率高達 1.2 倍，改寫歷史次高紀錄，顯示 2016 年後買進不動產的民眾，受惠過去一年不動產價格大幅上漲，近期出售資產都出現明顯增值，其中台中市連當 9 個月的稅收王，新竹市則是房地合一稅收年增達 5 倍。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德指出，過去一年許多都會區房價漲幅都超過 1 成，持有不動產的有產階級，房價也隨之上揚，加上許多區域的房價都寫下歷史新高，促使多屋族出售手上閒置的不動產，同時預售案也已納入房地合一 2.0 的課稅範圍，都帶動房地合一稅收大幅增加。

財政部統計資料顯示，4 月個人房地合一稅合計 31.6 億元，年增 1.2 倍，統計六都與新竹地區的房地合一稅收變化，除了桃園市以外，其餘都會區的個人房地合一稅收都成長超過一倍，稅收最多的是台中市，4 月個人房地合一稅收 6.4 億元，年增 1.37 倍，且台中市已經連當 9 個月的房地合一稅收王，反映當地短期交易行為仍活絡，加上重劃區的地價與房價走揚，帶動稅收增加。

至於稅收增加最多的區域，則是新竹市，去年 4 月新竹市稅收為 3000 餘萬元，不過今年 4 月大幅增加至 1.7 億元，稅收金額年增率高達 5 倍，反映過去一年新竹地區房市飆漲，同時間 2016 年買進的不動產也都同步增值，因此近期出售都繳納了不少的房地合一稅金。

曾敬德指出，符合房地合一稅有兩大條件，包括短期與增值，交易時間越短稅率越高，且房價增值越多也會導致稅收增加，且從房地合一稅的稅收狀況可發現，稅收金額幾乎與景氣呈現同步走勢，尤其在預售換約也納入課稅行列後，也帶動稅收走揚，觀察未來若是房市地合一稅收逐漸趨緩，可能也代表房市也逐漸退燒。

中央銀行自前年底至今已祭出四波選擇性信用管制，市場關注是否將有第五波。央行總裁楊金龍昨明確表示，確實是有精進選擇性信用管制空間，後續可能會瞄準三大方向，第一是廿年或卅年以上房貸，第二是鎖定六都或漲幅較高的熱區調整貸款成數，第三則是針對第二戶貸款成數納入規範。

楊金龍昨赴立院財委會報告並備詢，朝野立委關注央行是否再祭出選擇性信用管制。

楊金龍表示，我國銀行不動產貸款餘額占總放款比率，也就是不動產貸款集中度仍平穩，已從去年底的百分之卅七點二，略降至百分之卅七點一，但仍是偏高水準，未來希望能降至百分之卅五以下。

楊金龍表示，央行維持緊縮政策立場不變，而選擇性信用管制也是緊縮政策之一，目的是希望信用資源不要太過集中在不動產，後續仍有採用選擇性信用管制措施的可能性，可能會瞄準廿年或卅年以上房貸，或是六都及漲幅較高的特定地區調整貸款成數，以及第二戶都還能再有相關作法，希望我國房市能有「緩步軟著陸」機會。

楊金龍說明，會提到廿年或卅年，主要是考慮房貸年限太長、利息負擔會愈來愈高，若可縮短年限，應能讓民眾更加審慎；此外，第二戶目前只有寬限期管制，成數並無限制，可以考量針對特定地區有進一步考量。

另有立委提到，國內痛苦指數已飆升，美國聯準會六月可能還會升息兩碼，但國內房貸族不少，央行未來會是升息、信用管制「兩箭齊發」，還是擇一推出？楊金龍認為，「這並非選擇題，都有可能」，他也提醒民眾，在央行升息下，因升息是普遍性，不管一、二、三戶都會受影響，對於財務的槓桿管理必須更謹慎。

楊金龍也提到，升息主要還是要壓低通膨壓力，全球主要經濟體貨幣政策均朝緊縮方向，可能對股市產生不利影響，股市不好、房市也會受挫，在升息及國際環境等多重因素影響下，都會影響國內房市買氣，但升息並非唯一主要因素。

央行暗示可能再祭出第五波選擇性信用管制措施，預期房市資金將遭緊縮，購屋族議價空間變大，但房市專家指出，限貸措施只會影響資金實力差的換屋族、首購族，中小建商也會受衝擊，但第五波限貸將造成資金亂竄、大者恆大、房價將愈打愈高等後遺症，大建商、地主較不受影響。

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮說，房價上漲的主因包括經濟成長強勁、資金多、利率尚低、通貨膨脹加速、營建缺工缺料、技術循環主升趨勢，這些不可逆因素未收斂之前，任何打炒房政策對抑制房價皆無效。

住商不動產資深經理徐佳馨則認為，從大環境來看，升息加上第五波打房措施，較須留意的是實質購買力降低，若直接從買方端進行截斷，可能產生房市流動問題；對建商來說，土建融升息壓力之外，沒有卅年房貸後，未來交屋會是個問題。

不過，李同榮說，央行十年前對房市熱區進行選擇性信用管制的結果，就是只要防堵台北，資金就轉入新北、防堵新北，資金又轉入桃園，房價依舊續熱三、四年。現在房市熱區是中南部，難道央行要防堵中南部，再讓資金再往北部亂竄？他預期只會愈堵愈糟。

他指出，過去一年半，央行的限貸措施中，確實影響換屋的剛性需求者及小咖投資客、中小建商，但對大建商或地主而言，根本不受影響，市場就會形成大者恆大、資源壟斷。

近半年來台北市中心似乎重劃了天際線。可以看見，信義計劃區法國龐畢度中心建築大師 Renzo Piano 透明極簡的新作「富邦信義大樓」，A7 則是義大利國寶建築師 Antonio Citterio、Patricia Viel 設計台灣綠竹筍結合希臘石柱的凱悅集團頂奢品牌飯店。其實不止如此，加速推動的都更能量正在發酵，已從信義計劃外溢到敦北、南京、光復商圈而來。

南京商圈挾其台北華爾街定位，百年金融核心地位屹立不搖；敦北大道加持的改建力道，價值直追信義計劃。光復街廓也因大巨蛋即將落成及仳鄰信義計劃的優勢而重返焦點。在建地已近飽和的信義計劃之外，南京光復的關鍵轉型勢不可擋。南京東路沿線的大型集團如中華開發，頂級商辦如台北金融中心、富邦人壽斥資268億買下王朝大酒店，中壽敦北總部全新落成⋯⋯敦北豪宅聚落成交行情也正為區段推波助瀾。

另一個值得關注的現象則是飯店光環也在這區段聚焦。除了松菸已在營運的誠品行旅，是一處對美好生活無限想像之所在，提出「人文、藝術、創意、生活、自然」五大概念，彙集松山文創園區及鄰近創意街區的設計商店、咖啡館、書店、藝術電影院、表演廳等場所與誠品集團的豐沛資源，承載著臺北的歷史軌跡與松山菸廠的文化遺址，發展出體現臺灣風土民情並連結國際文創風華的品牌風格，打造臺灣第一家聚合人文閱讀、文創展演、音樂、電影、綠意自然、體驗生命感動的人文旅館。即將落成的大巨蛋也即將引進擁有75年的悠久歷史全球第二大《IHG（洲際酒店集團）》，也是外國官商、國家元首、皇室人員、搖滾明星、知名人士指名入住的國際酒店集團，結合信義計劃豪宅圈，以創新的智慧型奢華酒店為定位。加上馥敦集團南京館改建後引進的凱悅集團潮牌「Hyatt Centric 凱悅尚萃」，南京光復已成三座飯店鼎足而立、大小巨蛋共榮的奢享生活特區。難怪由大陸建設、馥敦集團、及凱悅尚萃國際酒店攜手合作的國際酒店公寓「鐫萃」格外令高端客認同。

據了解，亞洲第六家、台灣第一家「Hyatt Centric 凱悅尚萃」在全球落點優先考核的一定是城市精華地段，例如紐約的「Hyatt Centric 凱悅尚萃」就在時代廣場第六大道及百老匯之間，米蘭則設址在中央車站商業區；為了吸引全球旅客，以設計、時尚、藝術引領飯店新浪潮，「Hyatt Centric 凱悅尚萃」除了空間設計風格鮮明，在軟體上也務求融入在地文化，藝文活動、時尚展演，帶動新世代生活探險熱潮，因而成為凱悅集團旗下享譽全球的飯店潮牌。

大陸建設「鐫萃」自推出以來，即獲頂尖客層熱烈迴響，近期松江南京角地的大陸建設台北第一幢飯店宅「琢豐」落成，寒居酒店開始試營運，由愛馬仕建築團隊設計的地標美學再次見證了大陸建設蓋出世界建築的實力與品質，使得許多錯過「琢豐」的客戶轉進收藏「鐫萃」。

據市調機構住展雜誌最新統計，今年520檔期共有12大重劃區新案開價再創區域新高，其中北市北士科重劃區每坪開價直接飆破110萬元，新北市二重疏洪道衝上7字頭，桃園龜山A7每坪飆破5字頭，顯示營造成本上揚、通膨等因素，持續推升新案價格飆升。

觀察各縣市新案價格發現，有12大重劃區房價再創區域新高，且多位於過去價格相對親民的平價重劃區，如青埔、蘆竹A10、南崁、龜山A7、八德等地，其中桃園就有六大重劃區房價飆升，比重占了一半。

2019年龜山A7重劃區新建案還有2字頭，但到2022年的520檔期，如新案「富宇哈佛苑」每坪開價竄升至52萬元，區域房價相當於一年跳一階；桃園南崁A10重劃區（山鼻站）2021年初新建案每坪成交價還在2字頭，下半年價格每坪直奔3字頭，今年520檔「寶佳峰匯」新案登場，每坪開價更登上35萬元。

新北市三重、土城也不遑多讓，2019年三重仁義重劃區區域每坪推案價僅40初頭，今年新案「元富信城鼎」每坪開價已站上6字頭。二重疏洪道重劃區去年新建案每坪成交價才剛站穩5字頭，但今年「漢特金捷」每坪開價飆上73萬元。土城暫緩重劃區在2019年初每坪推案價還在43萬至48萬元，但今年新案「皇翔芊樾」每坪開價直上60萬元。

供需失衡的新竹市場，去年疫情延燒前「縣三重劃區」新建案每坪成交價還在32萬至40萬元，疫情後新案「竹風真好QMAX」原定去年928檔期以每坪60萬元登場，惟建案延宕至今年520檔期推出，但每坪開價已升至68萬元。

住展雜誌研發長何世昌表示，在營造成本持續墊高，且營造市場勞動力短缺問題未解，再加上通膨、房地合一稅2.0，造成新案價格節節升高，尤其是房價相對低基期區域，因建築成本占總成本較高，建商成本轉嫁壓力大，反而成為價格飆升最快的區域。

何世昌指出，今年房市520檔期因政府打炒房、央行升息、烏俄戰爭以及本土疫情大爆發等多重干擾，建商推案信心熄火，初估北台灣520檔期案量僅1,647.7億元、創近五年次低量，但在高建築成本、通膨等因素影響，新建案價格已與推案量脫鉤，呈現「價量背離」態勢。

實價揭露，之前連續出現慘賠的國泰天母，近半年接連兩筆交易，屋主都獲利出場。其中1樓戶持有7年，帳面獲利2412萬元，11樓戶今年4月，以2.05億出售，帳面獲利也達2112萬元。
大家房屋企研室副理郎美囡表示，國泰天母位於台北市士林區中山北路七段第一排，當地過去台北市四大豪宅地段之一，天母商圈曾因外國人匯集而紅極一時，近幾年商圈因人潮減少而褪去光環，不過仍為北市豪宅指標地段。

實價顯示，該豪宅在2018年到2020年，豪宅景氣低迷時，接連出現慘賠，尤其是2020年，7樓戶屋主以1.69億元買入，以1.45億轉手， 賠了2400多萬；17樓戶更慘，屋主以2.01億買入，以1700萬殺出，賠了3188萬元。

大家房屋企劃研究副理郎美囡表示，總計國泰天母有6筆賠售交易，有4筆降價金額超過千萬元，降價出售都落在2018到2020年，主要與2016年之後整體豪宅市場大幅盤整，價格向下修正有關，除了國泰天母，有不少豪宅在2017~2019年都傳出賠售交易。

她表示，2020年豪宅緩步回溫，2021年市場受惠疫情下的資金潮，高端買方為抗通膨，購置豪宅停泊資金，豪宅價格逐步回升，有品牌，地段佳的豪宅回升尤其明顯。

資料顯示，最新的11樓戶，買家為住在松山區豪宅文華苑的吳小姐，她在2016年以5.66億元無貸款買下「文華苑」，如今同樣無貸款再砸2億買下「國泰天母」，財力雄厚。

郎美囡表示，天母豪宅買盤以在地人居多，近幾年天母商圈不復過往熱絡，不少天母富人移往大直、信義購屋，不過天母有獨特的生活氛圍，不少人離開天母一段時間後，又會回到天母置產。

4月房地合一稅稅收數字出爐，根據財政部統計資料最新發布，全台4月個人房地合一稅收共31.6億元，年增1.2倍，創下單月歷史次高紀錄；其中稅收最多為台中市，共6.4億元，並已連九月蟬聯稅收王；增幅最大是新竹市，4月房地合一稅收年增達五倍，居增幅王。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一年許多都會區的房價漲幅都超過一成，持有不動產的有產階級，房價也多隨之上揚，加上許多區域房價都寫下歷史新高，促使多屋族出售手上閒置的不動產，同時預售案也已納入房地合一2.0的課稅範圍，都帶動房地合一稅收大幅增加。

統計資料顯示，4月個人房地合一稅共31.6億元，年增1.2倍，統計六都與新竹地區的房地合一稅收變化，除桃園市以外，其餘都會區的個人房地合一稅收都成長超過一倍，稅收最多是台中市，4月個人房地合一稅收6.4億元，年增逾1.3倍，且台中市已經連當九個月的房地合一稅收王，反映出當地短期交易行為活絡，加上重劃區的地價與房價走揚，帶動稅收增加。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，台中房市身為中台灣一哥，地方建設強、宜居特性佳，磁吸購屋投資、定居目光，重劃區與特定熱區交易量體大，搭上房市熱潮、產業園區效應，轉手不易賠售，像是七期南側、機捷特區、水湳等熱區，都讓買氣加碼，獲利賣方繳稅也大方，且如七期豪宅身價不乏與新北市抗衡，成交價碼居高，稅收大增並不意外。

至於稅收增加最多的區域是新竹市，去年4月新竹市稅收為3,000多萬元，今年4月就大幅增加至1.7億元，稅收金額年增率高達五倍，反映出過去一年新竹地區房市飆漲。

曾敬德指出，符合房地合一稅有兩大條件，包括短期與增值，交易時間愈短，稅率愈高，且房價增值愈多也會導致稅收增加，且從房地合一稅的稅收狀況可以發現，稅收金額幾乎與景氣呈現同步走勢，尤其在預售換約也納入課稅行列後，也帶動稅收走揚，觀察未來若是房市地合一稅收逐漸趨緩，可能也代表房市將漸退燒。

時代力量立委邱顯智今舉行記者會指出，有民眾購買預售屋，建商卻在交屋日前拒絕交屋，雖法院判決應移轉所有權，但建商竟將房屋賣給第三人，導致消費者權益嚴重受損。邱顯智表示，房價快速飆漲，建商反悔甚至「一屋二賣」等狀況頻傳，政府應研議預售屋預告登記制，提前揭露預售屋買賣資訊並檢討履約保證制度的缺陷，避免民眾權利受損。

陳情人指出，他省吃儉用多年好不容易存了頭期款，3年前向竹北京茂建設買了一間預售屋，原預計去年4月就要交屋，沒想到京茂建設故意不交屋，投訴消保官後，京茂建設也拒絕履約，只能被迫提起訴訟。

陳情人表示，訴訟過程中無論他怎麼拜託，甚至法官表示要和消費者協調，京茂建設仍不肯交屋。今年1月法院判決京茂建設要移轉房產後，京茂建設竟也無視判決，甚至在提起上訴後隨即「一屋二賣」。希望政府能重視預售屋的交易安全以及重罰黑心建商，不要再有消費者受害。

新竹市議員林彥甫指出，另有建商在買賣合約書中提供「同業連帶擔保證明書」取信受害人，收取4百多萬的工程款後卻又片面解約，不但不立即退還工程款，甚至還把已經賣給民眾的房屋過戶給同業擔保公司，再一屋二賣過戶給其他人。

房產專家Sway指出，這兩年不少地方房價漲2至4成，建商卻以缺工或原物料上漲為由，偷工減料，甚至聘請較便宜但不熟悉營造的工人或移工。據內政部不動產資訊平台統計，2020年至2021年上半年為止，各類不動產交易糾紛共2889件，每月平均160件，並以「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」、「隱瞞重要資訊」最多。

Sway表示，建商對於反悔賣屋，經常給消費者兩個選擇，第一是總價多賠1%，將房子退回，看買家要不要；第二是走漫長的法律途徑。黑心建商為了多賺五百萬，寧可犧牲消費者的權益，這都是高房價造成的祭品，尤其預售屋交屋時間差如果有房價上漲，消費者通常是吃虧的。


邱顯智表示，現行法律有「預告登記」的制度，依據土地法，在預告登記未塗銷前，登記名義人就算處分不動產，對於所登記之請求權有妨礙者無效。如果將預售屋也納入預告登記的範圍，就可以保障消費者，唯一技術上的問題，就是房子尚未蓋好的狀況下如何登記，呼籲政府研議相關制度，保障消費者權益。

5月12日，華潤置地（01109.HK）披露4月份銷售金額情況。

公告顯示，4月份華潤置地實現總合同銷售金額約為150.6億元，總合同銷售建築面積約為73.59萬平方米，分別同比減少54.6%和64.3%。同期，權益合同銷售金額和權益合同銷售建築面積分別為105.1億元和548760平方米，分別同比減少57.6%和67.4%。

截至2022年4月末，華潤置地累計實現合同銷售金額約610.3億元，同比減少39.6%；總合同銷售建築面積3201229平方米，同比減少44.8%。

另外，4月份投資物業實現租金收入約為14.2億元，同比減少2.3%。2022年累計投資物業實現租金收入約63.7億元，同比增加14.7%。

從各大區前4個月的銷售情況來看，華北大區貢獻了最多的銷售金額，約173.56億元，總簽約面積559204平方米，其次為華東大區，銷售額138.77億元，總簽約面積573899平方米，再往後分別為華西大區、華南大區、東北大區、深圳大區和華中大區。

4月份，華潤置地曾以20.05億元競得義烏首宗車位可確權商住地塊。

該地塊位於義烏市稠城街道、工人北路與化工路交叉口北側，出讓面積34065.01平方米，容積率2.3-2.45，建築面積83459.27平方米，起始價20.01億元，起始樓面價23980元/平方米，上限價格24.95億元，上限樓面價29899元/平方米，觸達限價後轉為競配建用房（政策性住房）。配建用房（政策性住房）起投建築面積120平方米，每次增幅為120平方米的整倍數，最高投報面積為41640平方米。其套型總建築面積在120平方米至140平方米之間，且每套在地下一層配建一個車位，建成後均須無償移交給義烏市國有資本運營有限公司。該地塊也是義烏市首宗車位可確權的大型商住地塊。

國際評級機構標普在此前發佈的一則報告中稱，華潤置地穩定的租金收入將有助於該公司應對充滿挑戰的合同銷售前景。標普預計華潤置地的業績仍將好於同業，特別是在2022年下半年。標普稱，高利潤的租金收入將會繼續幫助華潤置地遏制利潤率的下滑。和同行不一樣的是，華潤置地2021年毛利率下降溫和，在2020年30.9%基礎上僅下降至27%。

標普表示，雖然行業規模在收縮，但未來兩年像華潤置地這樣擁有國企背景的公司是有機會在房地產開發領域擴大市場份額的。這主要是因為管理層更重視品質而不是規模，奉行審慎的財務管理，且在當前行業下行期，華潤置地在境內外資本市場的融資管道均保持暢通。

截至5月12日收盤，華潤置地報32.05港元/股，跌幅2.58%。

誰握有更多現金？誰的盈利能力更強？誰就能多一份面對危機的底氣。

在危機感不斷蔓延的這個財報季，對房企來說，誰握有更多現金？誰的盈利能力更強？誰就能多一份面對危機的底氣。

中國房地產報記者通過房企發佈的2021年財報數據，整理出2021年TOP50上市房企淨利潤榜、現金榜、短期償債能力榜等若干榜單。

值得注意的是，截至發稿TOP50上市房企中，融創中國、中國恒大、世茂集團、佳兆業、中國奧園、新力地產等2021年年報一再推遲，未能發佈業績單。

發佈了年報的房企成績亦不盡如人意。

以現金短債比作為衡量指標，TOP50上市房企中35家房企手握現金不能完全覆蓋其短期債務。其中，碧桂園雖然手持現金1813億元，位列手持現金榜之首，但目前短期負債額已有6232.56億元，現金短債比僅0.29。

同時，由於現金流量指標相對於淨利潤表更難調節，所以衡量一家房企真實盈利狀況，經營性現金流量淨額是比淨利潤還關鍵的指標。中國房地產報記者根據TOP50上市房企中發佈的2021年現金流量表的37家企業統計發現，有16家房企經營性流量淨額較去年有所增加，19家房企經營性流量淨額較去年減少；其中，中駿集團連續兩年經營性流量淨額為負。

35家房企面臨短期償債壓力

根據榜單，手持現金最多的房企是碧桂園，為1813億元；其次是保利發展(15.600, -0.23, -1.45%)，手持現金為1703億元；第三名為萬科A(17.980, -0.48, -2.60%)，手持現金1407億元。中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、招商局置地、綠城中國、華僑城A(5.560, -0.09, -1.59%)、金地集團(12.200, -0.25, -2.01%)緊隨其後。

不過，據中國房地產報記者統計，TOP50房企中僅領地控股、嘉裡建設、禹洲集團、華僑城A、越秀地產、中國海外發展這6家房企持有現金足夠覆蓋其短期債務（即現金短債比大於1），短期償債能力無憂。

排名手持現金榜第一位的碧桂園，現金短債比僅0.29；排名手持現金榜第二位的保利發展，現金短債比為0.83；排名手持現金榜第三位的萬科A，現金短債比為0.36。

在持有現金不足以覆蓋其短期債務的35家房企中，有17家手持現金不到短期債務的一半。其中，億達中國、綠地控股(4.200, -0.04, -0.94%)、建業地產、銀城國際控股、明發集團的現金短債比不到0.2，短期償債壓力堪憂。

華僑城A、中國海外發展在手持現金及短期償債能力榜單中均排名前10，展現出良好平衡能力。

值得注意的是，2021年是作為房地產行業充滿變數的一年，“債務違約”“暴雷”在這一年頻繁發生，涉及多家頭部房企。

今年財報季，多家房企暫緩發佈年報，申請延期“交卷”。根據港交所上市規則，3月31日是披露年報的最後期限。由於未能如期披露財報，融創中國、中國奧園、中國恒大、新力控股等公司已於今年4月1日停牌。

截至發稿，TOP50上市房企中，融創中國、中國恒大、世茂集團、佳兆業、中國奧園、新力地產等2021年年報一再推遲，未能發佈業績單。

19家房企造血能力下降

歸屬母公司淨利潤（以下簡稱“歸母淨利潤”）方面，中國海外發展以401.55億元排在首位，華潤置地、保利發展分別位列第二、第三。41家房企中，富力地產歸母淨利潤為負，淨虧損近90億元。

由於現金流量指標相對於淨利潤表更難調節，所以衡量一家房企真實盈利狀況，經營活動現金流量淨額是比淨利潤還關鍵的指標。

中國房地產報記者根據TOP50上市房企中發佈了2021年現金流量表的37家企業，統計了經營活動現金流量淨額排行榜。綠地控股以622.3億元位列經營活動現金流量淨額排行榜之首，龍湖集團、招商局置地、中國海外發展、新城發展、華僑城A、中梁控股、合生創展、金科股份(3.920, -0.19, -4.62%)、正榮地產緊隨其後。

遠洋集團、大悅城(3.670, -0.09, -2.39%)、越秀地產、中駿集團的經營活動現金流量淨額則為負數。

當經營現金流淨額高於或等於淨利潤，說明該公司的淨利潤是通過主營業務賺來的，持續增長的可能性比較大。用淨利潤的現金保障倍數，即經營活動現金流量淨額除以淨利潤得到的數字來衡量淨利潤的品質，如果大於或等於1說明該股票的淨利潤是有現金支撐有品質的。

在本期榜單中，有多家房企出現了經營活動現金流量淨額除以淨利潤數值小於1的情況。包括中國海外發展、碧桂園、保利發展、金地集團、華潤置地、旭輝控股、嘉裡建設、中國金茂、萬科A、明發集團、時代中國、合景富泰、中駿集團、越秀地產、大悅城、遠洋集團。

企業現金流主要包括經營現金流、投資現金流及融資現金流，其中，經營活動是企業生存和發展的原動力，經營活動現金流量淨額代表了一個企業的“造血”能力，是企業現金的主要來源。

通過與2020年經營活動現金流量淨額排行榜相比，有16家房企造血能力較去年有所增強。其中，新城發展2021年經營活動現金流量淨額較2020年增長56.55倍；中梁控股2021年經營活動現金流量淨額較2020年增長39.93倍；北辰實業(2.230, -0.02, -0.89%)2021年經營活動現金流量淨額較2020年增長26.59倍。領地控股、路勁、正榮地產、綠城中國、美的置業、五礦地產、合生創展緊隨其後，位列經營活動現金流量淨額漲幅榜前十位。

19家房企經營活動現金流量淨額較去年減少。其中大悅城、遠洋集團、越秀地產經營活動現金流量淨額呈現轉盈為虧的態勢；中駿集團則連續兩年經營活動現金流量淨額為負。

融資性現金流持續下降

融資性現金流反映企業債券等管道的資金籌集，屬於“接受輸血”的功能。

近年來，房企正在或主動或被動的降低融資性現金流。根據融資活動產生的現金流量淨額排行榜單，37家公佈了現金流量表的房企中，有20家房企在2021年融資現金流量為負。包括綠地控股、金科股份、正榮地產、萬科A、中梁控股、建業地產、碧桂園、新城發展、招商局置地、嘉裡建設等。

房企籌融資活動主要用於滿足規模發展所需的資金和償還到期的借款，一般情況下融資活動現金淨流量要大於0，不過，僅僅看融資現金流的正負不能夠判定一家企業運轉是否正常。通常，出現籌資活動現金流出大於流入的情況，是由於房企償還了大量債務。

當下，房地產調控政策及融資環境仍難言明朗，疊加“三條紅線”的安全邊界，這一資料或持續下降。

在融資規模層面，據克而瑞研究中心不完全統計，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，是近5年融資量首次出現負增長，且達5年來最低點。

根據本期榜單，37家公佈了現金流量表的房企中，有23家融資活動產生的現金流量淨額較去年下降。其中，億達中國、建業地產、綠地控股、明發集團、北辰實業、招商局置地、萬科A、碧桂園、中國金茂這一資料已連續兩年為負。

同時，多家房企在業績發佈會上表示，“將繼續降杠杆、降負債，確保公司平穩發展。”

行業下行趨勢不斷的情況下，企業通過回購股份向市場表達誠意和信心。

5月10日，萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”，000002.SZ）發佈關於首次回購公司A股股份的公告。

公告顯示，公司於當日首次通過股份回購專用證券帳戶以集中競價方式回購公司A股股份119.8萬股，占公司目前總股本的0.01%，最高成交價為18.25元/股，最低成交價為17.99元/股，成交總金額為2166.6萬元（不含交易費用）。萬科還稱，公司後續將根據市場情況在回購期限內繼續實施回購方案。

此前3月30日，萬科通過回購議案，計畫在未來三個月內回購資金總額不超過25億元且不低於20億元，回購價格不超過每股18.27元。

以回購總額的上限和下限分別計算，萬科此次回購股份金額的占比分別為1.08%和0.86%。按照此前回購計畫規定的三個月時間期限，萬科只剩下36個交易日來完成計畫。若要完成回購計畫，而且萬科接下來每個交易日需要以至少5495.36萬元的資金進行回購。

“上市公司股票回購計畫，通常會有條件設定，在條件不滿足的情況下，計畫並非均會100%實施。萬科此次公告內也有類似的提示：公告中提到，存在回購期限內公司股票價格超出回購價格上限，導致回購方案無法繼續實施或只能部分實施的風險。”一位接近萬科的業內人士分析。

此次回購後的首個交易日，5月11日，截至收盤，萬科跌0.54%，報18.46元/股。

回購價格引發投資者討論

萬科本次進行回購的背景，是其交出一份多年未見的業績下滑年報。

2022年3月30日，萬科發佈2021年財報，報告期內實現合同銷售金額6277.8億元，營業收入4528億元，歸屬上市公司股東的淨利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年後，出現上市31年以來第三次淨利潤下滑。

與年報同期公佈的是回購股份計畫——公司計畫在未來三個月內擇機回購部分A股股份，回購金額為20億至25億元，回購價格不超過18.27元/股。按照上述回購金額測算，回購股份數約1.09億股至1.37億股，約占已發行總股本的0.94%至1.18%。

對於回購股份的目的，萬科曾表示，為維護公司價值及股東權益，在綜合考慮業務經營情況、公司財務狀況、未來發展 前景等因素的基礎上，採用自籌資金以集中競價交易方式回購部分A股股份，從而提振投資者信心，維護公司和股東利益。

不過，這份回購計畫剛一推出就引起了投資者的熱議。

首先，在3月30日發佈股份回購公告的當日，萬科A(17.980, -0.48, -2.60%)股價收報18.98元/股，這顯然高於公司公告中“回購價格不超過18.27元/股。

其次，該公司公佈回購計畫（3月30日）的近30個交易日，平均股價達到18.20元/股。這些資料相互之間比較後得出的結果，使得萬科回購股份提振信心的效果打了折扣。

此外，以5月10日首次回購當天為基準，萬科近30個交易日的平均價格超出19元/股。這也意味著，萬科可實施回購的這段時間，股價符合回購條件的情形或許相對較少。一旦股價超過上限價格，回購條件將無法滿足，這在一定程度上會影響回購進度。

關於公司為何將回購價格定為18.27元，萬科董事會也曾給出過解釋。

萬科董事會秘書朱旭在3月31日的萬科業績會上表示，“這次回購考慮了很久，在今年3月份公司股價非理性下跌後，公司就決定要啟動回購來維護股價，但由於3月份是年報視窗期，根據規定，年報披露30日前不能回購，公司也與監管方做了溝通，但都沒批准。於是我們就將回購議案跟隨年報提交了董事會審議，那麼回購預案裡我們就約定了股價，是在董事會審議前30日交易日的均價，也是避免股價非理性下跌。”

除了此次回購的金額，萬科回購股份的用途也一直受到投資者的關注。

在3月30日萬科公告中，公司稱回購股份的用途為“為維護公司價值及股東權益所必需”，回購的股份將全部用於出售。並表示，公司如未能在股份回購完成之後 36 個月內實施前述用途，未使用部分將履行相關程式予以登出。

一位金融機構人士認為，“從萬科回購股份的用途來看，其低位回購是為了維護股價，防止繼續下跌，等股價上漲後再賣出。只有將回購股份全部登出，才是切實維護小股東利益的行為。”

過往兩次回購均未達預期

實際上，自1991年上市以來，萬科回購股票的次數並不多，目前可以看到的僅為三次。不過，每次回購的過程都頗受投資者乃至整個市場的廣泛關注。

2015年，考慮到當時房地產市場低迷，萬科整體估值偏低。當年7月6日，萬科發佈公告稱，公司計畫在2015年12月31日前回購A股股份，規模在100億元額度以內，資金來源為公司自有資金。

不過，彼時正值“寶萬之爭”，在寶能大舉買入萬科股票的情況下，該公司股價迅速拉升，最終導致萬科只回購了1.60億元。

時間到了2020年，萬科推出了第二次回購計畫。該公司表示，為保護投資者的長遠利益，促進股東價值的最大化，確保公司的經營可持續，提請公司股東大會授權董事會回購A股股份不超過10%及回購H股股份的不超過10%。

彼時萬科A總市值高達2880億元，也意味其回購計畫可高達280億元。

而當時萬科亦在公告當中羅列了四個觸發條件，要達到其中之一才能開展回購行動，其中包括公司股票收盤價低於其最近一期每股淨資產；連續二十個交易日內公司股票收盤價跌幅累計達到30%等。

對於上述條件，有券商曾表示，公司股價低於淨資產或者連續二十個交易跌幅達30%可能性很低。最終，萬科10%的回購計畫再度無疾而終。

在2021年6月底召開的萬科2020年度股東大會上，有投資者公開質疑上述回購所涉及累計跌幅條件，朱旭回應，該條件並非萬科設定，股價跌幅的條件是監管部門的規則要求，公司必須按照這個來執行。

2021年8月底，朱旭在萬科中期業績會上也回應，為維護市場價值可以回購股票，一旦觸發回購條件，萬科會進行股票回購。

但此後萬科遲遲未採取實際行動，公司股價也從2021年3月最高32.72元降至2022年3月最低14.43元。3月底萬科重新推出的回購計畫，最終完成度仍有待觀察。

推出回購計畫本意是為了提振投資者信心，不過，從歷次萬科回購的動作來看，投資者有表達不一樣的聲音。當然，提振信心並不止回購股份這一種方式。

3月30日，在發佈年報的同時，萬科推出了大額股票回購方案和公司史上最高比例的分紅預案。公司2021年度分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%（此前十年，萬科分紅比例在16%~44%），合計擬派發分紅112.77億元（含稅）。

近年來，金地集團的銷售毛利率處於下滑態勢，2021年已是其連續下滑的第三年，為21.18%。

權益土儲占比持續下滑，接連遭到股東頻繁減持的金地（集團）股份有限公司（下稱金地集團，600383.SH），毛利率何時才能轉降為增？

日前，金地集團披露2022年一季度業績報告。資料顯示，該公司一季度營收淨利雙雙實現增長。其中，營收同比增長82.18%至133.54億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤（下稱歸母淨利潤）同比增長10.82%至6.26億元。

而金地集團此前披露的2021年業績報告資料不甚理想，在營收同比實現18.16%增長的情況下，歸母淨利潤較上年同期下降9.50%，為94.10億元。三大主業增收不增利，銷售毛利率也出現大幅下滑，時至2022年一季度，該公司的銷售毛利率進一步降至20%以下，僅有19.72%。

還需要注意的是，近年來金地集團在總土儲規模不斷增長的背景下，權益土儲占比逐年下滑。進入2022年後，該公司一季度實現的簽約面積和簽約金額同比均有回落。此外，自2021年9月以來，金地集團接連遭到股東大家人壽的減持。

毛利率下滑

公開資料顯示，金地集團1988年初創於深圳，2001年在上交所上市。該公司主營業務為房地產開發與銷售，經營模式以自主開發銷售為主。業務板塊分為住宅地產開發、商業地產和產業地產開發及運營、房地產金融及物業管理服務等。

近日，金地集團公佈了2021年業績報告，該公司在報告中表示，“2021年，面對充滿挑戰的行業環境，公司抓住了有利的銷售視窗，靈活供貨，在下行階段及時調整銷售策略，最終實現了全年銷售規模的逆勢增長。全年公司累計實現簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%；實現簽約金額2867.1億元，同比增長 18.15%，增幅位於TOP20房企前列。

在全年銷售規模逆勢增長的背景下，金地集團2021年營收同比實現18.16%幅度的增長，達到992.32億元。不過受市場下行及年內疫情影響，該公司同年的專案結算規模和結算毛利率不及預期，實現的歸母淨利潤同比下降9.50%至94.10億元，增收不增利。

具體從主營業務分行業情況來看，金地集團的三項主營業務房地產開發、物業管理、物業出租及其他的營收分別較上年同期增長17.54%、29.31%和14.47%，而這三項業務營業成本的同比增速則分別為42.13%、28.55%和25.80%。可見，除物業管理以外，金地集團其他兩項業務（房地產開發、物業出租及其他）2021年的營業成本同比增速均超過營收。

再來看毛利率。資料披露，金地集團2021年銷售毛利率出現大幅下滑，僅有21.18%，相較于上年同期的32.86%已降超10個百分點。其中，公司核心業務房地產開發的毛利率僅有19.65%，較上年同期降低13.91個百分點，而物業出租及其他業務的毛利率也較上年同期降低4.47個百分點至50.40%。

分地區來看，金地集團除西部地區毛利率實現5.50%幅度的增長外，其他6個地區的毛利率同比均有不同程度的下滑，且降幅在8.47%至21.80%區間不等。

《投資時報》研究員注意到，2021年已是金地集團連續第三年出現銷售毛利率下滑的情況。資料披露，該公司2018年至2020年的銷售毛利率分別為42.68%、40.50%和32.86%。進入2022年後，金地集團毛利率持續下滑的趨勢仍未得到扭轉，一季度的銷售毛利率進一步降至20%以下，僅有19.72%。

權益土儲占比下探

《投資時報》研究員梳理金地集團近年來財報數據注意到，無論是總土地儲備規模，還是權益土地儲備面積，該公司均處於逐年增長態勢。其中，土地儲備規模由2019年的5233萬平方米一路增長至2020年的6036萬平方米、2021年的6398萬平方米；權益土地儲備面積則由2019年的2802萬平方米增至2021年的2923萬平方米。

與此同時，金地集團權益土地儲備的占比則呈現逐年下滑趨勢，即從2019年的53.54%一路下滑至2020年的53.06%，時至2021年，僅有45.69%，幾年時間已降超7個百分點，占比已不足五成。

還需要注意的是，據金地集團最新披露的銷售及獲取專案情況公告顯示，進入2022年後，該公司的銷售情況開局不夠理想，前三月各月實現的簽約面積和簽約金額同比雙雙下滑。

在日前公佈的一季報中，金地集團表示，2022年一季度公司新獲取6個專案，其中2個專案通過公開市場招拍掛方式獲取，其餘4個專案通過非公開方式獲取。總投資額約為78億元，權益投資額約為32億元；新增土地儲備54萬平方米，其中權益土地儲備22萬平方米。

而關於一季度的房地產開發和銷售情況，金地集團則表示，2022年一季度公司累計完成新開工面積約148萬平方米，較上年同期下降49%，累計完成竣工面積約106萬平方米，同比下降12%；累計實現簽約面積同比下降38%至183萬平方米，累計實現簽約金額同比下降34%至455億元。

金地集團總土地儲備規模及權益土地儲備占比情況

資料來源：公司財報數據來源：公司財報
股東頻頻減持

截至2021年9月2日，大家人壽持有金地集團普通股股票累計達到約9.22億股，占該公司總股本的20.43%。作為金地集團持股5%以上的股東之一，大家人壽自2021年9月以來，頻頻減持其所持有的該公司股份。

具體來看，2021年9月3月至9月9日，大家人壽通過集中競價累計減持金地集團股份約4504.92萬股，占該公司總股本的0.99%；同月14日，大家人壽通過大宗交易減持該公司股份6054萬股，占該公司總股本的1.34%。

而自9月16日至9月末，大家人壽通過集合競價方式轉讓1052.86萬股，占金地集團總股本的0.23%；10月、11月，通過集合競價方式分別轉讓約960.78萬股和970萬股，占該公司總股本的0.21%和0.21%；11月亦通過大宗交易方式轉讓約9030.35萬股，占該公司總股本的2%。

截至2021年12月24日，大家人壽所持有的金地集團的股份比例已降至5.43%。相較於此前的20.43%，持股比例已減少15個百分點。

在披露的股東減持提示性公告中，金地集團表示，上述權益變動均不觸及要約收購，不涉及公司控制權變化。

5月12日，中國奧園（03883.HK）披露4月份銷售情況。

4月，中國奧園未經審核的物業合同銷售額約15.6億元，同比減少85.88%。截至4月末，中國奧園未經審核物業合同銷售額累計約95.2億元，同比減少76.81%。

截至目前，中國奧園仍未披露公司2021年全年度經審核的業績。

中國奧園此前曾表示，在法律顧問及財務顧問的協助下，集團正在持續評估流動資金狀況，並制訂一個重組計畫，為所有利益相關方提供一個協商一致的解決方案。截至目前，該項工作仍在進行，集團仍繼續與境內及境外債權人進行建設性對話，以穩定局勢並為集團保值。中國奧園稱，鑒於集團面臨的流動資金問題，集團正在積極與潛在投資者討論有關資本重組的問題，作為實施債務重組的一部分，截至目前，集團尚未與投資者訂立具有法律約束力的協議。

儘管已經在頻繁處置資產，但處置資產的金額對於中國奧園的流動性緊張仍未出現明顯的緩解跡象。從公開披露的資訊顯示，中國奧園最近一次宣佈出售資產一事已是在1月份，此後就再未宣佈過出售資產的動作。

5月3日，中國奧園的子公司奧園健康（03662.HK）公告稱，公司成立的獨立調查委員會已聘請一間國際會計師事務所，調查公司與控股股東中國奧園及一位執行董事之間的資金往來。該委員會由公司3名獨立非執行董事組成，已聘請香港律師作為獨立法律顧問。

公告稱，在審核公司2021年全年業績的過程中，公司審核委員會收到公司核數師的函件，當中列出了與公司關聯方之間的若干資金往來事項，並就資金往來事項向審核委員會提出若干建議，公司董事會知會公司股東及潛在投資者資金往來事項。

奧園健康董事會表示，調查仍在進行中且調查公司及獨立法律顧問均未就資金往來事項作出任何結論。此外，董事會在作出合理查詢後得知，截至目前，關聯方與母公司中國奧園之間資金往來事項涉及的所有款項已全部結清。

5月12日早間，融創中國發佈公告稱，公司4月陸續到期的4筆美元債優先票據利息，無法在相關的寬限期內進行利息償還。後續，公司將尋求相關債務的整體解決方案，以更好地保護所有利益相關方的利益。

這4筆美元債均為在新加坡證券交易所上市的優先票據。截至公告發佈時，其中一筆債務的寬限期已滿，融創未能支付約2948萬美元的利息，另外三筆債務的寬限期將在未來15天內陸續到期。

這也正式宣告了融創債務違約。

即使在體量龐大的房地產業，融創也算得上是“航母級”房企。近些年，通過對資金杠杆的熟練使用和大膽的並購策略，融創的規模快速增長，並穩居行業前五。2021年，融創實現銷售額5974億元人民幣，位居第三。

2020年下半年，以“三道紅線”為主的房地產金融審慎管理政策出臺，釋放出降杠杆的強烈信號。2021年下半年，信貸政策收緊，房地產市場銷售下滑，一度被高增長掩蓋的資金安全問題浮出水面，房企債務違約的案例也陸續出現。

此次公告之前，融創的債務問題已有跡可循。受嚴峻的行業環境影響，2021年融創核心淨利潤遭遇腰斬，歸母淨利潤下降85%。今年3月，融創曾推動兩筆債券展期。同時，融創正頻繁處置旗下的資產。

危機出現，“航母”如何轉身？

逼近的債務

融創資金問題的蛛絲馬跡，可以追溯到去年9月。2021年9月24日，一封融創紹興公司向當地政府發出的求助信在網上流傳，引發融創旗下美元債大跌。求助信稱，2021年6月3日以來，紹興多次出臺樓市管控政策，民眾市場信心受到重挫，購房意願大幅下滑，企業現金回流也受到影響。同時，一直給予資金支持的融創集團，“現金流流動性也碰到了很大的障礙和困難”。

隨後，融創在聲明中稱此舉為內部“誤操作”，並表示“集團整體經營健康”。

但外界的質疑並未完全消除。

2021年上半年，融創實現銷售3208億元人民幣，同比增長64.3%；實現毛利199.8億元人民幣，同比增長12.5%。按照“三道紅線”的標準，融創僅“剔除預收款後的資產負債率”一項未能達標，位於“黃檔”。到2021年8月，融創的累計銷售額已達到4151億元，同比增長33%。

償債能力方面，截至2021年6月30日，融創的現金及等價物超過1000億元，足以覆蓋910億元的短期債務。但隱患仍然存在。截至2021年年中，融創的有息負債規模仍然超過3000億元。且存貨規模不斷增長，超過6000億元，占流動資產的比重接近七成。

這也反映出融創庫存較大、負債過多的現狀。除非融創能夠快速實現銷售，或拓展其他資金管道，否則資金壓力很快就會出現。

事實上，在制定2021年策略時，融創就比較注重資金的安全性。到2021年下半年，降負債、降融資成本、提升評級的目的更加明確，融創甚至不惜犧牲對規模的追求。融創中國董事會主席孫宏斌在2021年年中業績會上表示，“規模縮小一點或者沒增長很正常，要把規模適應整個市場。”

但由於市場遲遲不見好轉，融創只得通過其他方式來改善現金流。

從去年6月到12月，融創持續出售所持有的貝殼股票，共套現10.84億美元，約合近70億元人民幣。這些股票是在2017年買入的，當時，鏈家正在進行C輪融資（此後通過鏡像協議轉移到貝殼）。

當年11月，孫宏斌向集團提供4.5億美元無息借款資金。另外，融創還尋求將旗下的多個項目進行出售。今年4月，融創推動第一筆公募債券展期，方案以82%的高票獲得通過。

自2021年10月以來，融創通過股權配售、大股東無息借款、資產處置等途徑持續回血，總計可回籠資金約400億元。

但這些舉措似乎並未全部成行。融創方面表示，受春節後資本市場的劇烈波動，疊加上國際評級機構對公司評級的大幅下調影響，公司此前為應對3月份及第二季度流動性需求所推動的專項融資、資產處置等資金方案難以落地。

與此同時，債務壓力卻在不斷逼近。2022年3月，融創推動“20融創01”和“21融創03”兩筆債務展期。作為增信措施，孫宏斌提供無限連帶責任保證擔保。

3月末，公司宣佈延遲發佈2021年年度業績，股票也暫停買賣。

“糧倉”歉收

銷售端的不暢同樣不可忽視。

2021年下半年，受信貸政策收緊的影響，房地產市場交易出現下滑。此後，政策糾偏的表態不斷做出，各地對於合理需求的支持政策也陸續出臺，市場復蘇的曙光一度出現。

21世紀經濟報導記者獲悉，在去年年末，融創內部曾有判斷認為，市場有望在2022年第一季度後回暖。屆時，政策趨於友好，市場交易回升，很多問題也會迎刃而解。這種觀點一度在業內頗為流行，但此後市場的走勢，顯然出乎了很多從業者的意料。

2022年以來，房地產的信貸環境明顯改善，並有近百個城市推出各項穩樓市措施。然而，由於疫情反復及購房者信心不足等因素，很多城市的交易量仍未能恢復至正常水準。

根據國家統計局的資料，今年第一季度，全國商品房銷售面積同比下降13.8%，商品房銷售額同比下降22.7%。由於融創佈局的區域側重於熱點一二線城市，受疫情等因素的影響更大。

今年1-4月，融創實現銷售金額859.3億元人民幣，同比下降49.8%。其中，3月和4月的銷售金額大幅下降65%。這與百強房企的平均表現一致。融創方面表示，作為銷售“糧倉”的長三角區域、西安等核心一二線城市，及大灣區部分城市，都受到嚴重的疫情影響。

據悉，為節約成本，自去年下半年以來，融創就有過裁員、降薪等措施，這也與大部分房企的做法類似。但分析人士認為，就房地產企業的資金需求而言，其對現金流的改善作用較為有限。

IPG中國首席經濟學家柏文喜向21世紀經濟報導記者表示，融創債務違約的深層原因在於，公司所依賴的高杠杆與高負債發展模式，本身就會對流動性帶來壓力。同時，此輪週期下，行業基本面和發展趨勢已經出現變化，公司對此有所誤判。這一誤判使得融創在去年上半年依然踴躍拿地和大力並購，並加大了資本性開支，而下半年以來市場急劇轉淡導致了現金流承壓。

“白騎士”尋找“白騎士”？

顯然，融創並不想陷入更嚴重的連鎖反應。在5月12日的公告中，融創多次將當下的狀況稱為“階段性問題”。

融創表示，已委任華利安諾基（中國）有限公司為財務顧問，協助評估集團的資本結構及流動性狀況，探索所有可行的方案以解決當前階段性流動資金問題。

柏文喜指出，引入華利安諾基，會對融創的債務重整與債務展期提供必要的技術支援和重要的策略性幫助，對於儘快穩定融創的債務基本面十分關鍵。

融創還呼籲，希望債權人給予一定的緩衝時間去解決目前的“階段性問題”。融創“將與債權人保持積極的溝通，同時將依託堅實的資產品質和業務競爭優勢，保持項目建設運營穩定，並繼續盡最大努力採用促進銷售回款、資產處置、尋求債務展期及引入戰略投資者以提高本集團的信用狀況等方式解決當前階段性流動資金問題”。

過去在並購市場屢有強勢表現，融創一度被稱為房地產界的“白騎士”。2021年4月，融創曾與廣西房企彰泰集團達成合作協定，擬以近百億元的價格收購對方旗下項目。

然而僅僅不到一年，融創就在尋找自己的“白騎士”。

2022年2月，市場傳出消息稱，融創中國正在與包括信達在內的四大AMC機構進行合作洽談，每家擬合作規模均為百億元級。但合作內容是基於專案層面，還是公司戰略投資層面，具體不得而知。據21世紀經濟報導記者瞭解，到目前為止，上述談判尚無實質性進展。

按照最新的公告，若“引入戰略投資者”最終成行，融創就將迎來自己的“白騎士”。且在一些業內人士看來，引入戰投將是大概率事件。

某匿名券商人士向記者表示，除少數文旅業態外，融創的整體資產品質較好，不乏青睞者。但考慮到龐大的體量，有能力接盤的投資者並不多。

他認為，可行的辦法是，先促成債務展期，並儘快處理專案層面的問題，從而為引入戰投創造條件。至於投資者的引入，則是雙向選擇的過程。他認為，如果走到這一步，金融機構、險資、央企、AMC都是潛在的選擇。

他還表示，融創也可以通過推動債務展期暫時緩解當前的困境，並冀望房地產市場快速升溫來解決問題。但考慮現有的大環境，這種選擇存在一定的風險。

無論如何，留給融創的時間並不充裕。未來幾個月，融創還將有多筆債務到期或面臨回售。其中，最近的一筆在今年6月，距今只有一個月的時間。

房屋署表示，截至今年3月底，一般申請者的平均輪候時間為6.1年，當中長者一人申請者的平均輪候時間為4.1年，兩者均創1999年以來新高，申請者的平均輪候時間均較去年12月底上升0.1年。

今年第一季獲編配入住公屋的一般申請約6,000宗，當中獲編配的長者一人申請約520宗。另外，同一季度獲編配的配額及計分制下的非長者一人申請約為420宗。

房屋署表示，由於多個大型公共屋邨項目，包括粉嶺皇后山邨、深水埗海達邨和白田邨在今年第一季陸續入伙，讓為數不少輪候已久的一般申請者獲編配公屋，他們的輪候時間因而反映在最新的平均輪候時間中。

截至今年3月底，約有14.75萬宗一般公屋申請，以及約9.77萬宗配額及計分制下的非長者一人申請。

發展局今日公布再接獲一宗土地共享先導計劃申請。該宗申請涉及一幅位於大埔林村社山路以南的用地，申請由亞光發展有限公司、Clover Success Limited 及 Gettenwood Company Limited 聯合提交。它們的母公司為會德豐地產有限公司。

上述土地佔地約5.2公頃，現時劃為「農業」地帶的私人地段及毗連的政府土地。申請涉及約2,100個公營房屋╱「首置」單位（具體資助房屋類別將由政府決定）、900個私營房屋單位和輔助設施，總樓面面積約15.9萬平方米。

發展局轄下的土地共享辦事處會協調相關部門以促進並加快處理及審核申請。

以旅遊資源出名的大鵬新區，只有在公休日的時候才會在深圳人眼中站上“C位”，其他時候顯得十分低調，尤其是房價。

4月底，有消息傳出深圳有新樓盤重新調低在售新盤的備案價，這引起了不少關注。 五一期間《華夏時報》記者實地走訪專案並確認了這一消息屬實。

據悉，該樓盤是位於大鵬新區的滿京華雲曦花園，開發商不僅降低在售新盤的備案價，據銷售稱，其還計劃主動補償差價給之前成交的業主，據瞭解，前期成交了80多套房源。

對此，大鵬新區有房產仲介5月4日對《華夏時報》記者分析稱，“主要原因是樓盤不好賣，代理過這麼多個盤，從來沒賣這麼慢的。 ”

備案價過高，專案賣不動了？

4月底，有消息傳出位於大鵬新區的滿京華雲曦花園調低了專案的備案價，而開發商計劃給業主退回降價后的差額部分，總補償金額3000萬元左右。 為此，《華夏時報》記者在五一假期期間實地探訪滿京華雲曦花園獲悉，調低備案價的消息屬實，而且還是開發商主動申請的。 對於補償前期業主3000萬的消息，銷售向記者稱，具體怎麼補償方案還沒出來，補償金額“沒對我們告知，都是上層部門領導去處理這個事，具體數額以後會公示”。

滿京華雲曦花園的置業顧問李月（化名）在帶《華夏時報》記者看樣板房的時候主動說道，“降價的原因是想早點賣完。 專案一開始的備案價是每平米3.5萬元-3.6萬元，現在是每平米2.9萬元-3萬元。 ”

據瞭解，滿京華雲曦花園的戶型面積在76-115平之間，2梯6戶，預計在2023年12月交付，帶精裝修，而76平的戶型可以做三房。

據李月介紹，位於10棟的一套76平房源，單價約3萬元/平，首付約70萬元，總價在233萬左右;而一套88平的房源，單價約2.9萬元/平，首付約78萬元，總價在259萬左右。

對此，《華夏時報》記者算了一筆賬，同樣是購買一套76平或88平的房子，以降價前3.5萬元/平的單價來算，降價前和降價后的總價分別相差33萬元和49萬元，降幅在15%-18%左右。

不過，從結果來看，即使開發商主動降低了價格，也沒能很好帶動專案的成交量。

據李月透露，滿京華雲曦花園去年8月開盤，目前賣了80多套，但仍有700多套房源在售。

而《華夏時報》記者5月12日查詢深圳市住建局網簽系統的數據看到，滿京華雲曦花園已備案（網簽）的房源有69套，已簽認購書（未網簽）的有10套，目前仍有721套房源在售。 也就是說，從拿到預售許可的2021年7月29日至今的9個多月時間里，銷售的房源比例不足10%。

此外，《華夏時報》記者還留意到，5月4日上午，專案現場看房的人還不如在項目行銷中心旁邊的荷塘月色公園裡野餐的人多。

據瞭解，滿京華雲曦花園專案還找了仲介代理。 而大鵬新區的房產仲介張方（化名）也向《華夏時報》記者證實了自己公司確實在代理這個盤。

不過，張方說道，“我代理過這麼多個盤，從來沒見過賣得這麼慢的。 ”

張方分析稱，「滿京華雲曦花園的價格之前是過高預估了，現在的價格才是正常的。 像附近的二手房佳兆業廣場和璞岸花園均價才在2.7萬元/平-3萬元/平之間。 而佳兆業廣場的商業配套還較為齊全。 ”

而據58同城、安居客的《4月國民安居指數報告》顯示，深圳全市2022年4月二手房掛牌均價約為5.8萬元/平。

大鵬新區樓市“存在感”較弱

據業內人士稱，滿京華雲曦花園本身沒什麼問題，專案賣的不好的主要原因是地段不太行。

“逢公休日必堵”“公休日返羅湖的高峰時段，有時候需等半小時的公交車”“沒有地鐵”“公休日期間開車前往大鵬需要預約”，這些網友對大鵬的評價都從側面印證了該地段軌道交通的問題一直沒有解決。

從位置上看，滿京華雲曦花園位於大鵬新區迎賓北路旁邊，對外道路交通主要有惠深沿海高速、深葵路、坪葵路等城市、城際主幹路。 據張方介紹，平時從大鵬去羅湖、福田走惠深沿海高速還是很快捷的，但是公休日需預約通行，高峰時期還會有點堵。

李月說：「目前滿京華雲曦的業主通常都是（買房）用來自住的，或者是養老的。 從區域範圍來說，業主一半是本地的，一半是來自周圍區域的，如羅湖等。 ”

據百度地圖數據顯示，從羅湖區人民政府開車到滿京華雲曦花園，在工作日的非高峰時期最快需要43分鐘，而公共交通出行則差不多需要1小時47分鐘。

大鵬新區因遠離深圳市中心而導致其在深圳的存在感一直都比較弱，而它的房地產市場也較深圳其他區低迷。

以4月的新房和二手房成交數據為例。 新房方面，深圳房地產資訊網數據顯示，4月深圳成交2851套新房住宅，其中大鵬新區成交了57套，佔比1.9%，環比上漲372.3%。

與滿京華雲曦花園處於差不多價位的新盤，目前大鵬新區還有蔚藍鉑樾府。 深圳房地產資訊網的數據顯示，目前蔚藍鉑樾府已經售出575套房源，在售房源為1460套，參考均價為3.6萬/平。 不過，據蔚藍鉑樾府的五一促銷海報顯示，五一期間，有85平的房源從原來3.4萬元/平的價格直降至3.1萬元/平。

此外，大鵬新區的二手房市場也比較低迷。 據深圳房地產資訊網，4月，深圳成交1860套二手房住宅，環比增加66.5%。 然而成交區域主要集中在龍崗、福田、南山等區域。 值得注意的是，大鵬新區暫未統計到相關成交數據。

而張方也向《華夏時報》記者表示，目前她們公司主營的是新房代理和租房業務，大鵬新區的二手房基本沒什麼市場。

開發商其他專案曾被曝質量問題

開發商想早點賣完專案，是滿京華雲曦花園降價的主要原因之一。 據瞭解，滿京華雲曦花園的開發商是滿京華集團。

《華夏時報》記者從滿京華集團官網獲悉，滿京華集團成立於1998年，目前業務板塊主要有城市更新、置地開發、文化運營、資產運營管理、汽車。

由於滿京華集團尚未上市，財務信息沒有公開披露，難以得知其財務和資產狀況。 而李月對滿京華的評價是，“滿京華是屬於節奏比較慢的開發商，有多元產業佈局，資金方面比較穩妥。 ”

李月向《華夏時報》記者透露，開發商現在比較注重在深圳寶安松崗滿京華雲著專案。

而深圳房地產仲介劉芳（化名）向《華夏時報》記者表示，滿京華雲著專案現在只有一套84平的新房在賣，但2019年年底交房的滿京華雲著二期二手房有在掛牌出售。

據鏈家仲介網站顯示，目前滿京華雲著二期二手房的掛牌指導單價為4.58萬元/平，參考總價約395萬元。 此外，滿京華集團在深圳的其他專案，如滿京華雲曉公館、滿京華喜悅裡也有二手房在掛牌出售，參考單價分別約為7.2萬元/平、4萬元/平。

值得一提的是，2020年滿京華雲著一期、二期的業主曾反映，交房后房間陸續出現地面滲水、牆體黴變、精裝傢俱品質差等問題。 而出現問題的房子共達400多套。 不過，隨後有相關媒體跟蹤報導稱，開發商、施工方等解決態度較積極。

為了進一步瞭解具體情況，《華夏時報》記者於5月11日向滿京華集團官方郵箱發去採訪提綱，截至發稿前，暫未獲得有效回復。

億達中國（03639）公布，於今年4月，集團合約銷售金額按年跌60.5％至約為2.31億元（人民幣．下同），集團的權益合約銷售金額約為1.51億元，按年跌73.6％。同期，集團的銷售面積為22,408平方米及權益銷售面積為13,090平方米，集團的銷售均價約為每平方米10,329元及權益銷售均價約為每平方米11,555元。

截至今年4月30日止四個月，集團的合約銷售金額按年跌54.8％至約為6.5億元，集團的權益合約銷售金額按年跌61.7％至約5.21億元。同期，集團的銷售面積為57,794平方米及權益銷售面積為42,548平方米，集團的銷售均價約為每平方米11,253元及權益銷售均價約為每平方米12,236元。

被抨貴買旗下商廈 料遭股東否決

內房資金緊張，把子公司當作提款機。早前因核數師辭任而延遲刊發經審核業績的寶龍地產（01238），向子公司寶龍商業（09909）出售上海寶山區一幢辦公大樓，以短期內套取8.68億元（人民幣．下同）資金，儘管作價較該物業估值9.29億元折讓6.6%，惟按市盈率計屬極高估值。

消息拖累寶龍地產昨天股價急挫10.9%，收報2.12港元，寶龍商業更大瀉24.3%，報5.3港元。截至去年底，寶龍商業資產負債率僅0.51%，現金及銀行結餘約39.92億元。

券商指理據不足 治理惹憂

寶龍商業昨天舉行投資者會議，指出該物業租金回報約有3厘。富瑞發表報告表示，管理層稱收購該物業的回報較銀行存款高，而寶龍商業並無計劃在未來數年進行重資產收購，但該行認為這種收購的商業理由不足，因寶龍商業在寫字樓的發展有限，而且不符合其輕資產業務模式，加上其財務獨立程度受到質疑，估計有關收購或會遭小股東反對。目前寶龍地產持有寶龍商業63%股權。

銀河聯昌亦稱，交易令人關注寶龍商業的公司治理，也偏離其輕資產業務模式，若按淨利潤率50%計，作價近乎50倍市盈率，非常昂貴，對有關交易大感失望。該行認為，該收購難以替其帶來好處，預料將被少數股東否決；寶龍商業若要更好利用多餘現金，其實可派發更多股息、回購、在市場上收購。不過該行引述寶龍商業管理層說，因股份流通量較低，故沒有把資金用於回購，又相信收購該物業可帶來持續的經營收入，亦可替母公司輕微改善財務狀況，並看好上海寫字樓市場長期前景。

富瑞削目標價 維持買入評級

富瑞提到，這類關聯交易反映母公司流動性緊張，不排除會拖累寶龍商業未來數年的商場發展計劃，故把寶龍商業2022至2024財政年度商業業務收入預測下調3%至8%，調低盈利預測5%至8%。該行不排除寶龍地產出售寶龍商業股權，在最差情況下，寶龍地產破產而令寶龍商業失去商業收入來源，但寶龍商業目前股價尚未反映其可持續第三方住宅物管業務的估值，因此維持其買入評級，惟目標價下調59%，至7.84港元，以反映對其公司治理、母公司短期流動性，以及因此造成中期盈利增長減弱的擔憂。

寶龍商業昨天收報5.3港元，富瑞認為，基於該公司截至去年底的每股淨現金36.21元，其股價已過度調整。

公屋一般申請人的平均輪候時間進一步延長。房委會昨公布最新輪候時間，截至3月底為6.1年，較上一季（2021年12月底）公布的6年再增0.1年，是自1998年以來最長時間。至於單身長者申請人的平均輪候時間為4.1年，也較前一季延長0.1年。

房屋署進一步解釋，由於多個大型屋邨如粉嶺皇后山邨、深水埗海達邨和白田邨均已在今年首季陸續入伙，讓不少輪候已久的一般申請者獲編配公屋，他們的輪候時間因而反映在最新的平均輪候時間中。

23載新高 未來落成卻減少

民主黨房屋政策發言人莫建成表示，今屆政府上任之初，公屋一般申請者平均輪候時間為4.6年，長者一人申請者平均等候2.6年，現時數字卻創23年來新高，意味林鄭月娥政府在解決基層市民住屋問題上不合格，令公眾相當失望。莫建成稱，最新數字已反映多個大型公屋項目入伙，包括粉嶺皇后山邨、深水埗海達邨和白田邨等入伙，擔心在未來數年新屋邨落成量放緩下，輪候時間將更加長。他促請政府推出更多措施協助基層市民，包括加快興建過渡性房屋，以及加強執行劏房租務管制條例。

莫建成又指出，房委會未來興建的一人單位數量十分有限，憂慮9.7萬名非長者單身人士上樓遙遙無期，可能需時10至15年，期望新一屆政府可動用《收回土地條例》，收回新界中型面積的棕地，而非只收回「蚊型」土地興建單幢公屋。目前一般申請者有逾14.7萬多宗。

候任特首李家超在政綱中建議推出「公屋提前上樓計劃」，公屋申請者可考慮在新屋邨配套未完成前提早入住，估計可節省1年輪候時間。

對於房委會剛公布上一季公屋輪候數據再創新高，團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺認為屬意料之內，相信近期獲編配「上樓」的住戶，部分已輪候超過6年。按照目前公營房屋落成進度推算，輪候時間仍「未到頂」，直言情況不理想。因應公營房屋落成量一直以來都落後於長期目標，葉文祺希望新一屆政府的措施，如「公屋提前上樓計劃」、重啟私人參建模式及精簡發展程序等能夠盡快落實，從而加快造地建屋，縮短公屋輪候時間。

啟德方艙改過渡屋較可行

本港疫情緩和，全港各大方艙醫院入住率大跌，近日有不少聲音希望，把方艙醫院改為過渡性房屋，以紓緩公營房屋供應不足的問題。房委會委員、公屋聯會總幹事招國偉說，若政府把方艙醫院轉作過渡性房屋，相信九龍東啟德方艙醫院較容易做到，因為配套較完善，大嶼山竹篙灣方艙醫院亦具備條件，如果能與附近的迪士尼樂園商討，為竹篙灣住戶提供就業機會，效果會更理想。至於中轉房屋改作公營房屋，招國偉指出，葵涌石籬中轉房屋將於今年拆卸改建公屋，而屯門寶田中轉房屋也有部分單位改為租住公屋，尚餘的單位有其存在價值，不宜完全取消。

招國偉提到，以中央協助本港建設方艙醫院能於短時間完工的經驗來看，如果港府撥出土地由內地負責起樓，不失為一個加快公屋供應的方法。他支持現屆政府提出精簡架構及土地開發流程，以達到縮短上樓時間的提議，而透過土地諮詢及建築技術等方面，相信可把造地時間縮短，希望下屆政府可以貫徹執行。

領展（00823）公布，擬以9.47億元人民幣（約11.02億港元）收購3個位於浙江省嘉興市和江蘇省常熟市的現代化物流物業組合的全部權益。交易完成之後，領展將在長江三角洲和大灣區擁有物流資產。

收購代價以議定物業價值11.06億元人民幣為基準，較該組合於估值日約11.28億元人民幣的物業估值折讓2%。 是次交易須待賣方福建東百集團股份有限公司（東百集團、600693.SH）股東於股東大會審議通過，大會預期於今年5月召開。

王國龍：擴版圖覓理想回報

上述3個物流資產的總建築面積為19.21萬平方米，可出租總面積為18.86萬平方米；其中，嘉興和常熟南的物流資產已投入營運，並已全部出租予中國內地領先的第三方物流商、電子商貿及製造業公司。而常熟北的資產則於最後建設階段，估計本月落成，目前預租進度良好。交易完成後，賣方東百集團將繼續為該組合提供運營管理服務。

領展行政總裁王國龍表示，在長三角收購優質物流資產組合，不僅有助領展在內地主要物流樞紐拓展版圖，更能為集團帶來即時收益及理想回報。鑑於位處黃金地段的世界級現代化倉庫供應有限，相信該組合將能受惠於電子商貿的蓬勃發展及現代化物流服務的殷切需求，未來具增長潛力。連同去年10月在大灣區收購的兩項物流資產，有信心能抓緊這個新興產業的強勁增長勢頭。

九龍市區新盤混戰，嘉里建設（00683）旗下何文田現樓單幢豪宅瀚名周六（14日）發售60伙，項目6天累收逾900票，超額認購逾14倍。碧桂園（02007）旗下九龍城單幢盤瓏碧昨天（12日）首日開放示範單位予公眾參觀，最快下周開售。

瀚名盡推項目全數60個一房戶，折實售價為738.39萬至1098.91萬元，折實呎價20989至27140元。該盤昨天截票，6日累積收逾900票，超額認購逾14倍。項目將於周六上午9時起在鰂魚涌嘉里中心揀樓，每組買家最多可購兩伙，惟不設大手優先安排。已屆現樓的瀚名位於喇沙利道10號，提供73伙，實用面積298至1990方呎。

瓏碧醞釀加推 集中高層戶

同區現樓單幢盤晟林，樓盤接管人繼續推售餘貨，下周一（16日）起推出21伙招標，實用面積297至419方呎。該盤周三（11日）以招標形式再沽1伙，單位為12樓E室，實用面積297方呎，成交價677.16萬元，呎價22800元。

此外，碧桂園香港營銷管理部營銷總監林曉箐表示，瓏碧昨天（12日）首日開放示範單位予公眾參觀及收票，截至下午6時有逾600人次參觀。項目最快下周開售，或會加推單位應市，集中推出高層單位。

瓏碧展銷廳設於黃大仙現崇山商場，記者昨天下午約2時半所見，有睇樓客冒雨前往參觀示範單位，入場前須掃描安心出行，發展商提供酒精搓手液予睇樓客，現場也放置多部空氣清新機。

柏瓏II料今天開價

九龍再有全新盤計劃推售，香港小輪（00050）與市區重建局合作的深水埗通州街住宅項目映岸，今日公布最新部署，提供262伙。

新界鐵路盤亦加入戰團，信置（00083）、嘉華國際（00173）及中國海外（00688）合作發展的港鐵元朗錦上路站第一期柏瓏II（柏瓏發展項目第1B期）上載樓書，預計今天（13日）公布首張價單。

項目提供805伙，全數屬於標準分層單位，實用面積351至977方呎，除柏瓏I（柏瓏發展項目第1A期）所提供的1房至3房戶型外，柏瓏II首度推出4房單位，見於8座及9座全幢A1室，實用面積974及977方呎，望內園景；項目預計2024年11月入伙。

隨着疫情回穩，商廈買賣交投增多，黃竹坑商廈環匯廣場錄得大手買賣，高層全層單位以1.75億元易主，呎價1.8萬元。

市場消息指出，黃竹坑環匯廣場33樓全層，建築面積約9736方呎，在市場上放售約兩年，最新透過公司股權轉讓形式，以1.75億元售出，呎價約1.8萬元。

據了解，該層單位由豐泰地產或有關人士持有，於2018年以買賣公司入市，市傳當年購入價約1.66億元，現沽貨賬面獲利973.6萬元或5.9%。

灣仔NOVOJaffe呎造19171元

此外，港鐵東鐵線過海段周日（15日）通車，宏基資本（02288）旗下鄰近灣仔會展站的商廈樓花項目NOVOJaffe亦錄大手成交，有買家斥資4300萬元購入19樓全層，建築面積約2243方呎，呎價約19171元。NOVOJaffe位於謝斐道218號，樓高27層，本月開始推售。

私人住宅租金走勢止跌回升，美聯物業追蹤全港138個著名中小型私人住宅屋苑租務成交而編訂的「租金走勢圖」，今年4月平均呎租（實用面積加權計算．下同）報34.38元，連跌6個月後首度回升。

4月平均呎租34.38元

美聯物業的數據顯示，私人住宅平均呎租由去年10月由升轉跌後，持續回落6個月，至今年3月的34.28元，累跌3.55%，今年首3月則下滑2%。到4月終迎來反彈，按月回升0.3%至34.38元，令年初至今跌幅收窄至1.7%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年首4個月平均呎租累積下跌約1.7%，但平均呎租仍然略高於去年同期，這亦是今年首4個月月租1.5萬元或以下的比率較去年同期為低的原因之一。以美聯物業促成的租務個案計算，今年首4個月月租1.5萬元或以下比率約41.8%，較去年同期約42.4%減少約0.6個百分點。

黃竹坑甲廈錄全層買賣，豐泰地產以約1.75億沽出黃竹坑環匯廣場全層商廈，呎價約1.8萬，4年僅升值約6%。

呎價約1.8萬 4年升6%

消息指，黃竹坑道19至21號環匯廣場33樓全層，面積約9,736平方呎，以約1.75億元成交，呎價約1.8萬元，物業以交吉交易。由於該層為物業極高層單位，可享翠綠山景及海景，屬優質單位。

據了解，該層樓面由豐泰地產持有，該集團於2018年，以1.65億元，向太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明購入。兩年前曾把物業放售，如今以1.75億元沽出，4年轉手獲利約1,000萬元，升值僅約6%。

另一面，宏基資本 （02288） 近日推出灣仔商廈新盤Novo Jaffe，據悉部分樓層獲承接，包括19樓全層，面積約2,243平方呎，以4,300萬元沽出，呎價約1.9萬元。

另外，物業801室，面積約550平方呎，以約984萬元沽出，呎價約1.78萬元。

物業管理業監管局表示，物業管理業持牌人名單今天刊憲，有關名單共有6,621個持牌物管人及公司的資料，以供公眾查閱。至於物業管理業發牌制度實施至今年5月上旬，物監局已發出總共6,800多個物管人及公司牌照，其中正式物管人及公司牌照佔62%，臨時物管人牌照佔38%。

新盤魚貫推出，向隅客回流二手市場睇樓，帶旺樓市氣氛，近月多個二手屋苑更錄得多宗破頂價成交。其中，長沙灣資助房屋樂年花園成交價，突破千萬關，創屋苑歷史新高，呎價13252元。

中原分行經理雷澤麟表示，長沙灣房協資助房屋樂年花園2座高層B室，面積815方呎，3房1套間隔，升降機不能直達，向東望山景，單位內籠裝修整潔明亮，去年12月叫價1200萬放盤，後來減價至1060萬，新近反價20萬至1080萬自由市場價易手，呎價13252元，高市價約3%，成交價創屋苑歷史新高。

原業主於2013年以642萬已補價購入上址，持貨約9年，帳面獲利438萬或，單位升值約68%。

上述為樂年花園今年首宗成交，為屋苑成交價首次突破千萬。屋苑對上一宗高價成交為2018年5月，一個2座高層A室「鳳凰層」單位，面積624方呎，以980萬已補價易手，呎價15705元，為當時全港最貴資助房屋，是次新成交將屋苑成交價紀錄推高100萬或約10%。

面積815呎3房戶

雷澤麟指，該單位成交價可以創新高，主要因為位處高層，加上向東景觀開揚，而且屋苑位於市區內街，旺中帶靜之餘，距離港鐵長沙灣站僅約5分鐘步程，加上放盤相當罕有，向來為市場搶手貨。樂年花園現有約10個未補地價放盤；自由市場放盤則只有2個。

事實上，本月至今，二手市場錄得多宗破頂成交，美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，自疫情緩和，限聚措施放寬，「財爺Plan」效應已逐漸顯現，市場釋出大量購買力，隨着減價盤被消化，部分優質單位業主更因此企硬，以致二手成交量減少，成交價則造好，個別更出現破頂價成交。預料大部分業主見疫情受控，看好樓市前景，議價幅度將進一步收窄。

疫情持續放緩，帶動鋪市租賃轉活，零售品牌亦趁勢搶租核心區一綫地段。中環皇后大道中娛樂行地鋪，新獲新加坡時裝品牌以約50萬租用，呎租約208.3元，較上一手長租租金急挫逾7成，租金亦重返沙士時水平。

核心區一綫街道租金跌勢未止。就本報記者於中環皇后大道中現場所見，皇后大道中30號娛樂行地下D鋪，鋪面向雲咸街，近日已上圍版，新獲時裝品牌Love Bonito租用，將於7月開幕。

Love Bonito每月50萬承租

該鋪位屬「賭王」四太梁安琪的旗艦收租物業，位處中環最核心地段，人流量極高，昔日為各大商戶「兵家必爭之地」，該鋪於2015年初獲名車品牌平治（Mercedes-Benz）以約450萬租用上址及毗鄰C號鋪，當時打通兩鋪位，用作陳列室及概念餐廳，當時於市場上相當矚目，以鋪位總樓面約4800方呎計，呎租高達938元，惟於2017年底結業遷出，故最新租金較上一手長租急挫約77%。

本港零售市道及後急走下坡，該鋪於平治撤出後，該鋪曾交吉達3年，至去年初獲糖果店Sweet Dreams by Heinemann短租一年，月租僅約40萬，惟於今年初於租約屆滿已遷出。

鋪位曾交吉達三年

據地產代理指出，上述鋪位最新市值租金約50萬，呎租約208.3元，故較上一手長租急挫約77%，令市場感到嘩然，租金亦重返當年「沙士」水平；然而，儘管該鋪租金大幅「縮水」，惟屬貼近大市水平，資料顯示，娛樂行地下A及B鋪，於2020年底獲東方表行以約50萬租用，呎租約482元，較舊租金95萬下跌約47%。

Love Bonito是亞太區內大型女裝品牌之一，該品牌於兩年前在中環H Queen's開設限定店大受歡迎，並推出網站推售旗下服飾，料趁勢搶租核心區一綫地段，以擴充本地業務發展。

泛海地鋪每呎50元租出

另一方面，皇后大道中亦錄另一承租個案，消息指，該街道59至65號泛海大廈地下6A至G號鋪，建築面積約1794方呎，以約9萬元租出，平均呎租約50.1元，與該鋪舊租金相若。