雙北市公辦都更已有良好模式，高雄則因S科技廊帶和5G AIoT的產業契機，配合起步，為了後發先至，高雄公辦都更舵手、副市長林欽榮為高雄建立一套獨特的「陪開發商走到底的官方承諾」。

端出三大措施，展示公權力負責的決心，消除建商對於時間冗長、不可控制的疑慮，在揮出「特貿三」成功招商的好成績後，每年將以二到三件公辦都更案，吸引建商投入。

高雄成功招商的兩案四件公辦都更，標得二件公辦都更案的國城建設董事長特助洪士庭指出，在都會區大面積土地愈來愈難取得的趨勢下，公辦都更有其獨特魅力，開發商不用再耗費時間整合地主，而是政府已經完成整合，開發商只要根據財務試算、共同負擔比等，決定是否競標。

不過，都更的前半段難題雖然解決，但洪士庭認為，開發商得標、簽約之後，送件公辦都更事業計劃後，取得建照的過程中，開發商仍盼政府部門能夠在行政程序上予以簡化，才能確實消除公辦都更時間成本的不確定性。

高雄副市長林欽榮指出，在2015年台北市副市長任內，率先推動北市公辦都更，他深知時間冗長、不確定性，是開發商最關切的變數，「如果要搞個1、20年，沒人要做啦！」

因此，2021年就任高雄副市長之後，便提出「168」專案，除了提供開發商一條龍的單一服務窗口，開發商只要公辦都更事業開發計劃報核之後，六個月的工作天一定核准，並且在八個月的工作天核發建照。

在都更領域領身經百戰，且曾不惜動用公權力拆除釘子戶的林欽榮強調，高雄推動公辦都更，具有良好的機遇，特別是S科技廊帶和5G AIoT的產業發展契機，因此，高雄「一定要做給大家看」，讓外界信任，高市府「一定陪開發商走到底」。

林欽榮說，在招商時，評選一定做到公平、公正、公開，開發商與高市府的權利義務，一定清楚載明，還加上一條龍專案平台的「168」制度，這三大措施，絕對是高市府在推動公辦都更，全台獨一無二的，「有了這些保證，開發商就不必再擔心政府不守信了」。

他說，高雄將去年訂為「公辦都更元年」，迄今已有動工的「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都更案」一件標案、以及今年第一季陸續簽約的「特貿三」公辦都更三件標案，正在招商中的有「左營機20都更案」，未來將會以每年二到三件招商成功的公辦都更案，穩定向前。

林欽榮指出，在節點的軌道經濟時代，公辦都更、或是捷運聯合開發，將是高雄走向TOD的新時代，藉由「168」等三大措施，高雄一定要後發先至。

國城 搶下南台灣四大公辦都更案

由於大面積土地資源愈來愈少，高雄市的公辦都更將跟捷運聯開發案一樣，走向台北模式，吸引愈來愈多建商參與，不過，參與公辦都更的高雄建商，迄今仍只有國城建設一枝獨秀，在南台灣總共標下四個公辦都更案，預估投資總額超過270億元。

國城建設董事長特助洪士庭表示，未來將會持續投入政府推出的公辦都更。

他認為，公辦都更最大的優點是，建商不用再耗費時間整合基地，而是由公部門扮演基地釋出者，「不過，也要挑乾淨的」，不需再由建商協調其它地主，在此條件之下，過去少碰都更危老的國城建設，將持續拓展公辦都更領域。

三年多來，國城已經標下四個公辦都更建案，他說，最早啟動的「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都更案」，已於今年2月動土，預計投資20多億到30多億元，興建546戶大樓住宅。

洪土庭指出，在高雄國城標得的第四個公辦都更案，則是今年簽約的高雄亞灣「特貿三」，該案將規劃興建一棟40多層的住宅大樓、以及29層辦公室，投資金額粗估逾100億元，預計今年6到7月，送出都市更新事業計劃草案，希望順利走完都更計劃審議和都市計劃審議，期盼二年內可以取得建築執照，開始動工興建。

除了高雄，洪士庭表示，國城也揮軍台南和嘉義，2021年2月簽約的台南平實營區8,683坪都更案，目前正在進行都更審議等行政程序，將與台南在地建商府都建設合作，預計投資至少120億元，興建12棟大樓住宅，其中一棟提供給南市府作為社會住宅，總樓地板面積達7萬多坪。

今年2月簽約的「嘉義市民族國小西側公有土地第一期公辦都市更新」案，國城建設將投資大約30億元，他說，希望明年底之前可以取得建照動工，在2027年之前，完成四棟15層高的住宅大樓。

由於大面積土地資源愈來愈少，高雄市的公辦都更將跟捷運聯開發案一樣，走向台北模式，吸引愈來愈多建商參與，不過，參與公辦都更的高雄建商，迄今仍只有國城建設一枝獨秀，在南台灣總共標下四個公辦都更案，預估投資總額超過270億元。

國城建設董事長特助洪士庭表示，未來將會持續投入政府推出的公辦都更。

他認為，公辦都更最大的優點是，建商不用再耗費時間整合基地，而是由公部門扮演基地釋出者，「不過，也要挑乾淨的」，不需再由建商協調其它地主，在此條件之下，過去少碰都更危老的國城建設，將持續拓展公辦都更領域。

三年多來，國城已經標下四個公辦都更建案，他說，最早啟動的「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都更案」，已於今年2月動土，預計投資20多億到30多億元，興建546戶大樓住宅。

洪土庭指出，在高雄國城標得的第四個公辦都更案，則是今年簽約的高雄亞灣「特貿三」，該案將規劃興建一棟40多層的住宅大樓、以及29層辦公室，投資金額粗估逾100億元，預計今年6到7月，送出都市更新事業計劃草案，希望順利走完都更計劃審議和都市計劃審議，期盼二年內可以取得建築執照，開始動工興建。

除了高雄，洪士庭表示，國城也揮軍台南和嘉義，2021年2月簽約的台南平實營區8,683坪都更案，目前正在進行都更審議等行政程序，將與台南在地建商府都建設合作，預計投資至少120億元，興建12棟大樓住宅，其中一棟提供給南市府作為社會住宅，總樓地板面積達7萬多坪。

今年2月簽約的「嘉義市民族國小西側公有土地第一期公辦都市更新」案，國城建設將投資大約30億元，他說，希望明年底之前可以取得建照動工，在2027年之前，完成四棟15層高的住宅大樓。

連續數年的辦公「缺貨」潮，可望在未來三年獲得解渴，最新調查顯示，台北市中心將有11棟辦公大樓自2022～2024年完工落成，提供新供給逾11萬坪，相當於四年的市場需求量；不過市場專家預期，在全球ESG潮流下，跨國企業辦公選址，將偏好LEED及WELL國際認證的大樓為首選，未來辦公市場不但量變、也面臨質變。 　

高力國際調查顯示，今年依工程進度，全年只有一棟辦公大樓完工，遠雄台北大巨蛋預計第四季至年底有機會取得使用執照，面積約達11,370坪，辦公市場仍明顯供不應求。 　

不過2023年將有多達六棟商辦大樓完工，包括上海商銀總部大樓約6,100坪，寶紘建設公辦都更案敦南安和大樓約有3,400坪，富邦A25大樓將有3萬坪，國泰松江路辦公大樓，皇翔建設台汽北部約有1.13萬坪，陽信銀行總部大樓則約有6,000坪，估計2023年將有61,848坪新供給。 　

進入2024年，將有四棟商辦大樓完工，包括敦南金融大樓約12,000坪，元大仁愛路和復興南路口空軍官兵俱樂部地上權總部大樓完工，國泰寰宇大樓約13,000坪，以及皇翔建設南京東路地上權商辦大樓約1,500坪，陸續完工，總計約有37,500坪新供給釋出。 　

高力國際租戶服務部資深執行董事楊慧明表示，近幾年國內不少企業穩定擴張，租賃需求持續攀升，使得整體租賃市場空置率持續下探，預期到今年底租金仍呈現上漲趨。今年在新增供給仍相對有限下，到今年底空置率還會下探，甚至跌破3％大關，來到史上最低點；之後隨著2023、2024年新增供給大量釋出，空置率勢必逐步回升。 　

不過在全球ESG浪潮下，未來辦公大樓的「明日之星」，將是有符合LEED或WELL國際認證的產品，才足以吸引跨國企業的青睞。 　

高力國際研究部董事梁儀盈表示，現在愈來愈多的跨國公司，在遵循ESG的規範下，選址的時候將更重視辦公大樓的LEED與WELL的國際認證。此時房東或開發商如何透過升級既有大樓設備，或預先在開發階段就導入建置好相關的軟硬體設備，都會是未來「搶客」勝出的關鍵之一。

針對央行總裁楊金龍拋出選擇性信用管制仍有精進空間之說，民進黨立委邱志偉對此表示，此舉是將「打炒房」變成「打房」，形同變相懲罰年輕人以及換屋族，他並直指央行的政策錯誤，根本是「錯殺無辜買房族」。

楊金龍日前在立法院表示，未來打炒房的選項，還包含縮短長年期房貸年期、限制特定地區自然人第二戶房貸成數，甚至不排除降低全台房市熱區貸款成數等政策方向。

但邱志偉認為，推升房價上漲的因素很多，缺工缺料、經濟表現佳、投資力道強等，都會帶動房價走高，尤其漲幅高也受基期影響，政府先前幾波打炒房已經讓房市熱度明顯降溫，因此對於央行可能再祭出第五波不動產信用管制，邱志偉高度質疑。

邱志偉表示，例如，限縮30年以上長年期房貸年限之前從未實施過，實施效果都無前例可參照，且需要貸款長年期房貸的族群多為年輕購屋族群，若進一步限縮貸款年期，不僅年輕人增加每月負擔，更會打破年輕首購族的購屋夢，甚至影響其成家、生子的意願。

其次，對於央行擬提出特定區域的「第二戶限貸令」，甚至擴及全台的「限制房市熱區貸款成數」，邱志偉說，雖然先前曾於台北市及新北市10個特定地區，給予第二戶以上房貸成數最高7成的限制，後續更擴大至新北市4區及桃園縣4區，給予最高成數6成的限制令從未在中南部實施過，未來是否能有效打擊炒房客都還是個問題，更令人疑慮的是，限貸令會直接衝擊有剛性需求的換屋族，在資金緊縮的大環境下，要背負「升息加限貸」的雙重負擔，一樣會讓首購族的買房變成奢望。

邱志偉指出，中南部房市較熱絡，高雄房價漲幅達雙位數的地區多因台積電入駐及橋科發展所帶動，央行不能說房價上漲、房價漲幅攀高就是炒房的結果，因此對於特定區域的「第二戶限貸令」，務必謹慎為之，如果貿然實施，不僅將打擊到有自住需求的換屋族群，更可能降低有「南漂」意願的年輕人，打歪區域均衡發展。

邱志偉表示，選擇性信用管制是一把雙面刃，雖然會限制些許投機客，但可能損及更多的自住客，因此執政宜審慎權衡利弊，切勿一竿子打翻一船人，讓沒有炒房的人也變成冤大頭。

工商時報 蔡惠芳 2022.05.14
NFT發行方似乎盯上四大建商，對此，長虹建設、遠雄建設，今天下午都同步緊急聲明指出，公司絕無與NFT發行方有任何合作。圖／本報資料照片
NFT發行方似乎盯上四大建商，對此，長虹建設、遠雄建設，今天下午都同步緊急聲明指出，公司絕無與NFT發行方有任何合作。圖／本報資料照片
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買NFT，就可以抽到房子？今（14）日周末假日，房地產業界發生一宗史上首見的疑似NFT詐騙案件，NFT發行方似乎盯上四大建商，對此，長虹建設、遠雄建設，今天下午都同步緊急聲明指出，公司絕無與NFT發行方有任何合作，請投資人務必提高警覺，且長虹、遠雄，都不排除行使追究法律責任的一切權利。

今天發生的這一宗史上首見的疑似NFT詐騙案件，取名為「空投夢想家」的網站，最近透過網站，銷售Airdrop Houses(AH)空投夢想家NFT，聲稱購買AH的NFT買家，可以獲得房屋財務健檢，還有購屋折扣，並且還可能抽獎獲得一戶總價1,300萬元的捷運宅，「合作夥伴」對象甚至名列「遠雄建設」、「麗寶集團」、「長虹建設」、「豐邑機構」、「永豐金控」、「香港商匯泓不動產」、「富足家機構」等。


NFT詐騙盯上四大建商，長虹、遠雄緊急聲明：絕無與NFT發行方有任何合作。圖∕截取自NFT發行方網頁
不過，今天多家建商驚覺，恐怕是被詐騙集團盯上，紛紛氣到跳腳，並且發出正式聲明稿，對外澄清。

遠雄建設聲明指出，針對NFT平台合作使用遠雄建設名義，遠雄集團發布聲明如下，針對NFT發行方Airdrop Houses空投夢想家網站聲稱，遠雄建設為其合作夥伴，所述與事實不符，遠雄集團對此作出嚴正聲明。首先，遠雄集團與遠雄建設，並無和任何NFT發行方合作舉辦活動，也非該網站所述合作廠商。

第二、該網站所指稱任何行為，與遠雄集團及遠雄建設無涉，提醒投資民眾提高警覺。

第三、該網站已嚴重侵害本公司之商業信用及名譽，本公司不排除行使追究法律責任的一切權利。

至於長虹建設，也以書面方式對外澄清，對NFT發行方Airdrop Houses空投夢想家網站聲稱，長虹建設為其合作夥伴，所述與事實不符，長虹建設對此作出嚴正聲明，首先，長虹建設並無和任何NFT發行方合作舉辦活動，也非該網站所述合作廠商。其次，該網站所指稱任何行為，與長虹建設無涉，提醒投資民眾提高警覺。第三，該網站已嚴重侵害本公司之商業信用及名譽，本公司不排除行使追究法律責任的一切權利。

新建案因營建成本高漲，價格大幅上揚，拉大與中古屋房價價差，不過也有不少區域二者價差小，凸顯新建案價格相對平實。

根據591新建案調查，全台新建案與中古屋價差最小的前15名行政區中，11區集中在北台灣，明顯多於中南部，台北的萬華、新北的板橋、三重等三區，二者價差都在5％以內。

591新建案以全台各地在線銷售的大樓新建案與屋齡5～10年內的中古大樓房價比較，發現全台不少區域二者房價價差極小，一來反應在這一波新建案房價飆漲中，新建案價格相對平實，二來也顯示當地中古屋房價支撐力道強勁。

調查顯示，北台灣萬華、板橋、三重等發展成熟的區段在5％以內，相當於二者每坪價差僅約2萬元。此外，新店、汐止價差在7％左右，桃園的大園、八德、蘆竹，新竹市的東區、北區等區亦是屬於新舊房屋價差較小的區域，台中則以太平區價差5％最小，南台灣則以高雄的前金、苓雅、新興三區價差約11％最小。

591新建案指出，近年房市價量齊揚，許多地區的中古大樓因地段佳，生活機能成熟，漲幅力道強勁。反觀新建案，雖然房價同樣升高，但只要座落地點等條件不錯，普遍具有貸款成數高，付款條件彈性等特點，同時還因屋齡新，擁有裝潢成本相對低或降低裝修費用等優勢，對想買房的消費者其實相對有利 。

房地產業者指出，近年土地及營建成本大漲，形成了包括預售屋和新成屋的新建案領漲房價的趨勢，不過部分大台北區域因發展較成熟、土地供給少、土地整合難度高、有些新建案受限基地條件創價條件相對不足，加上購置中古屋需求穩定旺盛；部分桃園及新竹地區也因建商轉向蛋白區主推低總價首購產品，加上當地舊市區中古屋房價比較補漲強勢，使得新建案與中古屋價差較小。

聯合報系今年2、3月進行六都宜居城市滿意度大調查，從市民幸福指數診斷六都是否宜居，4月再進行北北基、桃竹、中彰、南高等四個主要生活圈居民網路提問，由讀者票選出最關心的話題，今起在聯合報及聯合報數位版推出【頭家最關心】系列報導。

台北、新北、基隆三縣市今年4月人口數分別為247、397、36萬多人，合計681萬多人占全台總人數近3成，被稱為大台北生活圈，跨縣市居住、工作者眾。雙北都會區民眾，對房價及物價高漲感受最強烈，基隆人則普遍關心「只聞樓梯響，不見人下來」的基隆捷運。

擁有台大碩士學歷的公務員Mika月薪4萬多元，省吃儉用勉強每月存1萬元，「爸爸當年都說自己白手起家，我們八年級生簡直不敢想」。景美有建商掛在街頭廣告寫著「給年輕人一個機會」，許多市民覺得好諷刺，自嘆已成「慘世代」。

「物價漲得這麼誇張，政府都不管？」家庭主婦叫苦，1張千元大鈔上市場已不夠支付一家5口1天伙食費。北市巷弄裡免費停車格改成收費停車，上班族納悶「市府很缺錢嗎」？

痛苦！萬物都比外縣市貴
台北市議員王鴻薇說，房價高是老問題，但這波通貨膨脹讓市民痛苦指數狂飆，幾乎萬物都比外縣市貴，服務業為主的台北市因疫情嚴重，受創也最深，卻看不到市府拿出具體解方。

北市前副市長張金鶚說，市長柯文哲蓋出月租金逾4萬元社宅，還指高租金是為了平衡財務，「這就是目的與手段搞不清楚」，年輕人若一直出走，將導致生產力降低，新創人才跑掉，城市將走上退步之路。

將投入北市長選戰的國民黨立委蔣萬安說，年輕人剛出社會，買房不是優先清單，但連適合租住房子都找不到，市府應健全租屋市場，引導空屋進入、推動青銀共居，這是需要努力的方向。

吃緊！柴米油鹽都成負擔

新北房價也不斷攀升，居民受不了沉重生活壓力，放棄留在新北居住，有人感嘆，現在連柴米油鹽醬醋茶都成為負擔。議員江怡臻說，大家以往面對物價高漲頂多少買一些，現在要頓頓吃飽，都有荷包見底窘境，因此許多民眾搬到鄰近縣市住。

新北市長侯友宜說，現階段要從都市建設開始大翻轉，鼓勵建商有公益回饋空間就拿來建社宅，也可容積轉移金提供市府買土地興闢社宅，待新泰塭仔圳重劃區完工，就有空間容納10多萬人進駐，大量餘屋釋出，房價就會穩定。

基捷？基隆人只聞樓梯響

基隆市10餘萬名通勤族期待便利交通，但捷運「只聞樓梯響」。行政院長蘇貞昌2月宣布基隆捷運定案，市議員張耿輝說，蔡總統2017年到基隆宣布前瞻計畫會斥資80億建基隆輕軌捷運、2022年完工通車，今年蘇揆又開出基捷支票，無法不讓人聯想「選舉到了」。

藍營基隆市長參選人謝國樑及無黨籍參選人黃希賢都質疑，政府單方面宣布基捷路線、站點，基捷經費達425億，卻未進到市區，效益大打折扣。民進黨參選人、立委蔡適應說，北北基首都生活圈約700萬人，基捷不能只考量交通需求，應配合生活圈特色設計。

淡大運輸管理系教授張勝雄說，基捷從快鐵、輕軌、中運量到現在變捷運，系統選擇缺乏專業性，基捷沒到基隆市區，無法實質帶進軌道利多，對解決市民通勤問題助益減少。（系列一）

四都及新竹等五縣市房市全部呈現「供過於求」問題，房產專家分析，這還不計入未來新增供給，也就是建照核發量，尤其去年全國建照核發高達17.04萬戶、創26年來新高，又以台中市、新北市占比最高，一旦房市反轉，超額供給的區域未來潛在賣壓相當大。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，政府建照核發量反映了未來市場潛在供給量，2021年建照數高達17.04萬戶、為1995年後的新高，創26年來新高，顯示受到資金熱潮及市場氛圍地推動，投資買盤積極尋找價格尚有成長空間的區域，因此可觀察到建商推案區域已從蛋黃區擴到蛋白、甚至蛋殼區。

屋比房屋總經理葉國華表示，未來新增供給是房市一大風險；由於近兩、三年來在全球QE（量化寬鬆）、台商回流、低利率等利多因素影響下，國內房市在通膨、自住剛性需求兩大買盤推進，市場買氣暢旺，建商為搶商機，加快推案腳步，以致去年國內住宅建照核發量約達17.04萬戶，連五年大幅攀升，甚至超過房市前波高點、2014年的12.4萬宅，未來新增供給能否順利去化，將成為房市一大隱憂。

葉國華指出，觀察去年住宅建照核發量分布，高達八成集中在六都及新竹，其中台中市、新北市占比居冠亞軍，比重各達19.1%、14%，核發量各達32,502戶、23,925戶，桃園去年建照核發量也有23,351戶、比重達13.7%。在目前都會區房市普遍已出現「供過於求」的狀況下，接下來民眾買房需更加審慎挑選。

國內房價高漲，讓薪水凍漲的年輕族群買房大不易。為協助首購族一圓購屋夢，包括合作金庫、永豐銀行、高雄銀行、星展銀行等均推出40年期房貸，與20年期相較，月付本息僅六成，但為避免承擔過高風險，各銀行均言明，40年房貸僅限無自用住宅的首購族，且設有借款人「年齡加貸款年限」需小於一定數字等門檻。

中央銀行總裁楊金龍日前透露，央行第五波房市管制的精進空間之一，就是限縮受限貸款戶（例如六都第二戶房貸）的房貸年限，引起市場一片譁然。事實上，國內房價高漲，導致年輕人買不起房，銀行也紛紛拉長房貸年限，讓年輕族群變得「買得起」。放眼市面上，最長房貸年期為40年，承作銀行包括合庫、永豐、星展與高雄銀，先前辦過40年房貸的兆豐銀，目前停辦中。

銀行主管提醒，比起20年房貸，40年房貸的利息負擔整整多出一倍，借款人要有負擔高額利息費用的心理準備。舉例而言，首購族購買2,000萬元的房產，自備兩成、貸款成數八成，申貸金額為1,600萬元，年息為1.6%，若申貸20年期，每月得付出近7.8萬元的本息，對年輕族群而言是非常大的負擔；同一貸款條件下，將貸款期限延長至40年，每月負擔金額降至約4.5萬元，僅20年期的近六成。

不過，40年下來，累計利息也非常可觀，相較於20年期，總共得多付出296.6萬利息，較20年期利息總額270.1萬元，足足多出一倍有餘。

由於40年房貸期限很長，為避免授信風險過高，各銀行均設下申貸門檻，一般而言，擔保品的坐落地點須為精華區，申貸人未來的還款能力與年齡也是關鍵。以星展、永豐銀行而言，房貸年期加年紀不得超過75，換言之，如果要申請40年房貸，年齡不得超過35歲。永豐銀行還多設了一道防線，那就是擔保品屋齡加貸款年限要小於60，想借40年期，屋齡要小於20年。

合庫銀行雖未言明申貸的年齡限制，但也強調，首購族若要申貸40年期房貸，年齡與職業會是審查重點，畢竟多數民眾的退休年紀為60~65歲，申請的房貸期限超過此一年齡，除非是公教人員或老師，有穩定的退休俸、現金流可還款，才有機會成功申請到40年房貸。

至於先前曾推出40年房貸的兆豐銀，自去年9月起停辦，主要是考量銀行法72-2條的三成比率上限，及市場同業的相關做法。

中央銀行第五波房市管制可能的「精進」措施之一，就是縮短「受限房貸」的房貸年期，對此，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析，假設央行宣布限縮六都第二戶房貸的貸款年期，雖打不到首購族，但預算有限的換屋族將感受壓力、得另尋他法貸款，若預售屋多戶持有者的比重過高，也可能導致建案難以交屋。

央行14日（上周六）發布新聞稿指出，央行總裁楊金龍日前表示，未來管制措施將考量限制貸款年限或第二戶以上貸款成數等，所謂限縮貸款年限，是指後續可能針對目前的「受限房貸」限縮其貸款年限，意即，不會有外界擔憂的打到「首購族」一事。

央行指出，「受限房貸」是指，選擇性信用管制措施規範的公司法人購置住宅貸款、購置高價住宅貸款、自然人特定地區第二戶、自然人第三戶以上購屋貸款等，官員強調，除非是央行已進行管制的高價住宅，否則，央行房市管制絕對不會鎖定一般的首購族。

剛剛，央行在週末罕見的發佈了一個政策：

為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，現就差別化住房信貸政策有關事項通知如下：

一、對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。


之前的政策是：新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

那麼影響到底多大？簡單的總結一下：

1：5月降息可期

2022年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，此前為3.8%，這是連續第二個月下調 。5年期以上LPR為4.6%，此前為4.65%，這是連續20個月維持不變後的首次調整。

2022年4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

4月新增社融明顯低於市場預期和往年同期水準，表內信貸同比大幅收縮是主要拖累來源，尤其是居民住房、消費以及經營貸款均呈現同比大幅收縮態勢，5月LPR調降可期。

2：並不是直接降息，只是給地方執行空間

從直接的政策影響看，並非直接降息，從之前最低4.6看，也很少城市能執行這個標準，而且並非全部執行，只是針對首套房貸。

這個政策並非直接降息，需要等待各地落地細則來執行。

3：樓市調控政策寬鬆越來越多

截止5月15日，雖然有小長假影響，但房地產穩市場、救市場的政策不停發佈，簡單的數數，已經超過30城在5月前15天發佈了各種救市政策！

4月29日中央政治局會議的定調，非常有利於各省市按照“因城施策”的原則出臺政策，出臺政策的城市已經開始井噴，出臺的政策力度越來越強。房地產仍是中國經濟的穩定器、壓艙石。房地產在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都佔有相當高的份額，所以各地樓市密集出臺超記錄。

從5月資料看的確是這樣，5月截止13日下午3點，累積已經超過30城市當月發佈了穩樓市政策超過30多條。

如果從4月29日開始計算，已經超過35城發佈各種穩樓市政策．

從政策內容看，繼續是公積金為主，其中接近10城提高了公積金貸款額度和降低了首付成數。

2022年截止5月15日，年內各種房地產調控政策次數高達270次，也就是說，2022年房地產調控政策次數繼續刷新歷史同期記錄。

4：簡單的總結一下：房貸需要繼續降息

1：當下最需要注意的是疫情的影響，對於普通人收入對於房地產市場都有非常大影響。

2：非常熱鬧的救市政策井噴，但有力度的很少，一線城市沒動，市場信心依然不足。市場也缺少領頭羊，未來幾個月市場能不能企穩除了看疫情，還看深圳能不能再啟動。

3：長沙等城市彎彎繞繞的出臺針對限購的政策，意義不大，全國除了一線城市有一定購買第三套房人群外，大部分二線及以下城市，對限購政策不敏感，在當下市場情況下，必須出重磅救市政策。

從最低4.6降低到4.4，的確是利好，但市場需要更大的利好！

在穩定疫情的前提下，是不是可以所有首套房、二套房房貸利率都回歸到2009年的4.156？當下銀行應該趕快讓利了！

沒有什麼比手握資金更安全。

“債務潮”面前，房企真實資金壓力暴露無遺。

據中國房地產報記者統計，TOP50上市房企（扣除融創中國、中國恒大、世茂集團、佳兆業、中國奧園、新力地產6家未發佈財報房企）2021年有息負債共計4.31萬億元，同比增長0.2%；手握現金（不包括受限制存款及現金）1.94萬億元，同比減少11.6%；現金對有息負債平均覆蓋率僅44.9%。

有息現金覆蓋率，是用來衡量企業用現有現金償還有息負債的能力，該比值越高，說明企業償債壓力越小，一般認為超過1倍是非常安全的狀態。以此衡量，TOP50上市房企貨幣資金能完全覆蓋有息負債的較少，包括富力地產、雅居樂、遠洋集團、中交地產(23.700, -2.63, -9.99%)、祥生、首開股份(5.240, 0.25, 5.01%)、陽光城(2.540, 0.09, 3.67%)等在內的13家房企有息現金覆蓋率低於30%，這是一個值得關注的區間。

與其他行業不同，房企依靠高負債運轉，但在行業下行週期，高負債卻像懸在房企上空的達摩克利斯之劍，隨時有掉落危險。

有息負債4.3萬億元


沒有什麼比手握資金更安全。

據中國房地產報記者統計，截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未發佈財報房企）共持有現金1.94萬億元，其中，保利發展(16.590, 0.99, 6.35%)以1714億元成為“現金王”。此外，持有現金超過1000億元的還有萬科、碧桂園、中海地產 、華潤置地，這5家共持有現金7054.83億元，約占TOP50房企總現金的36%。

值得注意的是，萬科截至2021年末持有貨幣資金1494億元，較2020年末減少了458億元，碧桂園2021年末貨幣資金較2020年減少了202億元，而保利發展、中海地產、華潤置地貨幣資金則分別增加了254億元、205億元、173億元。

但相比負債，這些資金仍是遠遠不夠。截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未發佈財報房企）總負債合計15.92萬億元，同比增長4.7%；總負債超過1萬億元房企有4家，均是標杆大房企，如碧桂園、萬科、綠地控股(4.390, 0.19, 4.52%)、保利發展。

在房企負債中，分為有息負債與無息負債，其中有息負債主要是指企業負債當中需要支付利息的債務，更能體現房企真實負債水準。

據中國房地產報記者統計，截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未發佈財報房企）有息負債共計4.31萬億元，按照7%平均融資成本計算，每年要還利息約3017億元。

從有息負債規模分佈看，有4家房企有息負債規模超過2000億元，分別是保利發展、萬科、碧桂園、綠地控股；10家房企有息負債在1000億~2000億元，包括招商蛇口(13.520, 0.51, 3.92%)、龍湖集團、中海地產、華僑城、華潤置地、富力地產等；14家房企有息負債規模共2.57萬億元，約占上榜44家房企有息負債總和的60%。

20家有息負債在500億~1000億元，包括遠洋集團、綠城中國、新城控股(24.720, 1.62, 7.01%)、雅居樂、金科股份(4.180, 0.26, 6.63%)等；有息負債在500億元以下有10家。

短債償還之憂

在財務考核中，有息現金覆蓋率（貨幣資金/有息負債），可以用來分析公司是否存在債務危機。一個財務穩健的公司，其貨幣資金應該能夠覆蓋有息負債。

以此指標來衡量，即便如萬科這種偏謹慎型房企、手握現金1494億元，但有息負債2659.6億元，有息現金覆蓋率也才56%。

TOP50上市房企（扣除6家未發佈財報房企）中，有息現金覆蓋率低於30%的有13家，其中富力地產以4.7%墊底，雅居樂這一指標僅21.2%，首開股份、祥生集團、中交地產、遠洋集團這一指標均低於25%。

在房企負債中，還分為流動負債與非流動負債，其中，流動負債主要是指流動負債是指在一份資產負債表中，一年內或者超過一年的一個營業週期內需要償還的債務合計。因此，流動負債率指標更能反映公司依賴短期債權人的程度。該比率越高，說明公司對短期資金的依賴性越強。

據中國房地產報記者統計，截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未發佈財報房企）流動負債共計12.18萬億元，占總負債比率為77%；流動負債率在80%以上的有16家，包括中梁控股、綠地控股、中南建設(3.440, 0.08, 2.38%)、建業地產、祥生集團、榮盛發展(3.450, 0.13, 3.92%)、陽光城、萬科等。

流動負債率不理想的是中梁控股，2021年末流動負債率為90.84%，資產負債率為86.72%，也就是說在中梁控股2316.95億元總負債中90%以上都是流動負債，資金短缺問題高度依賴短期融資。

問題是，在民企融資更加困難的當下，中梁控股該如何尋求更多融資管道緩解短期債務到期壓力？

4月28日，中梁控股突發公告，稱為改善公司財務狀況，擬對3筆美元債進行展期、涉資9億美元（折合人民幣約59.36億元）。公告還指出，中梁控股一筆將於8月份到期的私募美元債（存量規模1.5億美元）已於4月26日簽定“再融資貸款”協議，展期至2023年。

為了保留更多現金維持公司“流動性”，中梁控股還公告稱，撤銷派付2021年中期股息。

面臨長期償債能力不足壓力

需要指出的是，在融資“三道紅線”高壓下，為避免踩線，很多房企調整債務結構，手段之一便是將有息負債挪入應付帳款及票據、其他應付款等無息負債科目，進而減少表內有息負債。

長遠來看，應付帳款及票據的顯著增加，意味著房企對建築工程企業、建築材料供應商、裝修材料供應商等上游企業賬期的拉長，或將形成高規模的“產業鏈負債”。如產生壞賬，將拖累上游企業。

中國房地產報記者統計發現，截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未發佈財報房企）應付帳款及票據共計3.14萬億元，同比增加2.1%；部分房企的這一數值遠超有息負債規模。

例如，截至2021年末，碧桂園有息負債3179.2億元，應付帳款及票據則達5588.74億元；萬科有息負債2659.6億元，應付帳款及票據達3305億元；綠地控股有息負債2406億元，應付帳款及票據則高達4158億元，幾乎是前者兩倍。

考察房地產企業長期償債能力，產權比率提供了一個可以觀察的角度。產權比率是負債總額與所有者權益總額的比率，是評估資金結構合理性的一種指標，該比率越高，說明企業償還長期債務能力越弱；比率越低，說明企業償還長期債務能力越強。

從財務穩健角度出發，產權比率一般在1：1比較合適，這說明企業股東資本可以足夠償還債務人提供資本，對債務人是安全借款。

從這個指標來看，TOP50上市房企（扣除6家未發佈財報房企）普遍面臨長期償債能力不足壓力。整體看，TOP50房企總負債高達15.92萬億元，股東權益合計4． 42萬億元，兩者相差懸殊，產權比率高達3.6。表現最好的是中海地產，產權比率為1.44，總負債與股權權益總額基本相匹配。產權比率在2̴3區間的有11家，包括路勁集團、招商蛇口、華潤置地、雅居樂、遠洋集團等；產權比率在3̴̴4區間的有17家，包括萬科、保利發展、越秀地產、綠城中國等；產權比率在4-5區間的有4家，保利置業、新城控股、德信中國、濱江集團(8.270, 0.54, 6.99%)。

值得注意的是，有11家房企產權比率超過5，分別是美的置業、正榮地產、榮盛發展、碧桂園、中梁控股、中交地產、陽光城、中南建設、祥生集團、綠地控股、建業地產。其中，綠地控股產權比率達7.96；建業地產這一比率更是高達10.44，其中風險值得關注。

隨著4月底以來穩樓市信號的釋放，各地優化樓市調控政策的節奏再次加快。

據《證券日報》記者不完全統計，5月份僅過半，就有36城“花式”出臺樓市支持政策。並且就內容看，除了繼續深化此前的“傳統”手段外，亦不乏出現“將存量房用作租賃住房將不納入家庭套數計算”等創新性措施。

58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，今年樓市調控因城施策、精細化特點愈發突出，尤其是在需求側的發力上更加多樣化。總的來說，在穩增長背景下，保障房地產市場平穩運行，推動房地產預期穩定，滿足合理的住房需求，推進行業逐漸步入“良性迴圈”顯得尤為重要。

5月份以來，在多城就房地產市場出臺了一系列支持政策中，尤以長沙新政最為“驚豔”。如《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多管道保障盤活存量房的試點實施方案》提出，已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算。

“這一政策設計非常新穎，且具有現實可行性。”廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者採訪時表示，一方面，該政策滿足了有房人群的再次置業需求；另一方面，隨著存量房“變身”租賃住房，在供給增加下亦有助於租金的穩定甚至是下降。從而實現房子在“住”與“防炒”之間的有效協同。

中國銀行(3.210, 0.01, 0.31%)研究院研究員葉銀丹也向記者表示，該政策跳出了過往保障性租賃住房建設由政府主導的傳統思路，探索利用個人房產依靠市場化手段，多管道擴大租賃住房供給。將租賃住房的供應主體由政府轉為政府和居民，亦可有效降低政府在保障性租賃住房建設方面的投入和壓力。另外，從政策效果來說，雖然政策的主要意圖可能並不是調整限購，但客觀上確實會帶來“放鬆”限購的效應，有望在一定程度上推動房地產市場回暖。

當然，除了這類頗具開創性的樓市支持政策外，5月份以來，從各地出臺的樓市政策內容看，降首付、公積金貸款額度提升、給予購房補貼、取消限售等“傳統”手段仍是主流。

如連雲港(3.810, 0.08, 2.14%)、常熟、景德鎮、欽州、揚州、梅州、長春等地明確降低首套房首付比例或公積金貸款首付比例。再比如，樂山、馬鞍山、德州、景德鎮等地則明確提高公積金貸款額度。另外，日照、資陽、鶴壁等地則相繼明確給予購房補貼或契稅補助等。此外，還有少部分城市“附條件”式的放寬或取消限購。如揚州提出，“在揚來揚大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區購房的，可不適用現行限購政策”。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉認為，目前多城出臺的房地產支援政策涵蓋的內容愈發豐富，且力度明顯加大，已經觸及對限貸、限購等核心調控政策的放鬆。不過，若想切實提振房地產市場成交表現，後續的樓市支持政策更需切中購房者擔心的“三個不確定性”。即不確定是否能如期交房、不確定房價下跌、不確定能否持續月供。只有打消購房者這三方面顧慮，才能切實提高政策的有效性，實現多方共贏和行業的良性迴圈。

“由於房地產業規模大、鏈條長，因此，其在帶動我國經濟增長以及穩定經濟層面的作用是顯而易見的。另外，由於房地產業關聯的上下游行業眾多，可以說，房地產市場的企穩回暖對於金融風險防控亦具有重要意義。”張波稱，從這一角度看，後續可期待力度更大的樓市支持政策。

5月15日晚間，海南省海口市住房和城鄉建設局、海口市發展和改革委員會、海口市自然資源和規劃局及海口市金融管理局聯合發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，涵蓋支持人才剛性住房需求、滿足合理購房信貸需求、改善商品住房市場供應、完善商品住房銷售價格備案政策、優化商品房預售資金監管以及規範商業、辦公類專案建設銷售管理等六方面內容

其中提到，在落戶海南省的引進人才購買住房方面，自落戶之日享受本地居民同等待遇；未落戶海南省的人才，本人及家庭成員在海南省無自有住房的，提供本人或家庭成員在海南累計12個月及以上個人所得稅算或社會保險繳納證明，可在海口市購買1套住房。

內地政府多次強調要支持剛性（自住）和改善性（換樓）房屋需求，人民銀行及銀保監昨天頒布通知，對於透過貸款購買普通房屋的居民家庭，首套住宅商業性個人貸款利率下限，調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減0.2厘，而第二套住宅貸款利率政策下限按照現行規定執行，4月的5年期以上LPR利率4.6厘計，意味首套住宅按揭息率下限降至4.4厘，第二套住宅按息下限維持按LPR利率加0.6厘計，仍為5.2厘。

2019年貸款利率改革後首降

通知列明，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人行及銀保監各派出機構按照「因城施策」的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，並可「自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限」。

人行2019年8月改革貸款利率，把按息下限設定為相應期限LPR利率後，是次為首度調整下限。至於5年期以上LPR利率先後兩度調低，包括2020年4月減0.1厘，至4.65厘，以及今年1月微減0.05厘，達到4.6厘。

有別於直接下調LPR後銀行仍可自行決定上浮利率，分析師認為調整利率下限基準會令銀行有壓力要跟隨減按息。

疫下交投低迷 盼釋放需求

內地樓市成交低迷，克而瑞地產研究統計，今年首4個月，百強房企銷售操盤金額急跌50.2%。人行上周五發表數據，4月住房貸款減少605億元（人民幣．下同），少增4022億元。人行金融市場司司長鄒瀾4月中表示，由於市場需求減弱，3月以來全國已有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調按息，平均幅度介乎0.2厘至0.6厘。

貝殼研究院於4月下旬統計，內地103個重點城市主流首套住房按息為5.17厘，第二套住宅物業按息5.45厘。上周傳出廣州個別銀行提供的首套按息最低觸及4.6厘下限，大部分銀行仍執行4.8厘至5.2厘的利率標準；3月有傳蘇州部分主流銀行已把首套按息降至最低4.6厘。

調低按息下限有利減輕置業成本，支持釋放樓市需求，假設貸款50萬元或100萬元，等額本息還款計算供30年，當按息下調0.2厘，每月供款可分別減少約60元或近120元，30年累計利息支出可少付約2萬元或近4.3萬元。

奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強指出，若直接降LPR利率，銀行仍可選擇不跟隨減按息，而是次通知作為全國統一的政策，相信銀行必須把首套房按息下限降至4.4厘，不太可能再胡亂疊加息率，屬利好訊號。至於能否扶持地產商，他坦言，實際效用並不足夠，現時內地防疫封城「買不到樓」，政府首要是控制好疫情，樓市才有望逐步恢復正常；然而，地產商未必能支撐到樓市復甦，若要令行業起死回生，或要出動國家隊收購民企內房的信用債去「輸血續命」。

調低MLF及LPR機會微

上月傳出人行鼓勵中小銀行把定期存款利率浮動上限下調0.1厘，市場觀望本周五（20日）公布的5月LPR利率會否下調，星展香港財資市場部環球市場策略師李若凡稱，近期銀行間質押回購利率偏低，意味流動性尚算寬鬆，因此本月調低中期借貸便利（MLF）和LPR利率的機會不大；人行降按息下限後，再減LPR利率去穩定樓市的迫切性不高。

中國光大銀行香港分行金融市場部資金業務總經理兼聯席主管顏劍文亦認為，內地下調MLF及LPR利率的可能性暫時不大，因為內地擔心全面放鬆，資金未能流入實體經濟。他續稱，內地官員定性房地產是實體經濟一部分，調低按息下限反映房地產對上下游產業和整體經濟影響太大太深，故對房地產採取放鬆措施。

近日多家內房企公布的4月份銷售數據均錄得顯著跌幅。其中，華潤置地（1109.HK）4月份實現總合同銷售金額約150.6億元(人民幣，下同)，總合同銷售建築面積約735,905平方米，同比分別减少54.6%及64.3%；碧桂園(2007.HK)4月單月合同銷售金額約226.4億元，同比降57.1%；中國海外發展 (0688.HK)合約物業銷售金額約203.62億元，同比下跌35.8%；已售樓面面積約89.7萬平方米，同比下跌39.6%；萬科企業(2202.HK)4月銷售額同比跌38%，至308億元。

房企流動性受壓

銷售放緩也增加了房企的流動性壓力。據財新報道，開發商龍光集團正在商討將其離岸債券展期4至7年，這是房地產行業面臨壓力的進一步跡象。外電消息指，世茂集團(0813.HK)主要在岸子公司世茂股份近日也正尋求對原定5月22日到期的一隻5億元人民幣債券推遲一年還本，世茂股份將安排與投資者會議，並希望推遲還本不構成違約事件。

中國船舶租賃（03877）公布，兩間全資附屬公司作為借款人與一家銀行作為出借人訂立一份融資協議，獲出借人授出最多1.036億美元的有抵押定期貸款融資，用於為多艘船舶的收購進行再融資。該筆貸款須自動用起計120個月內悉數償還
。

該集團指，根據融資協議，倘中國船舶工業集團不再最終擁有至少50.1％股權，則該項融資將被取消，而有關貸款及所有未償還利息及其他款項將即時到期，並須予支付。

中泛控股（00715）公布，已終止以約2,328.6萬美元出售美國夏威夷州的物業，認為終止買賣協議不會對現有業務、營運及財務狀況造成任何重大不利影響。

該集團指，於本月11日，買方於盡職審查截止前根據買賣協議的條款向其發出通知意向選擇終止買賣協議，買賣協議即告終止，該集團將向買方退還按金及所有應計利息，雙方均無需向對方承擔買賣協議義務或責任。

世茂集團（00813）公布，4月合約銷售額約為60.3億元（人民幣．下同），較去年同期的252.2億元下跌約76.1％；合約銷售面積為37.2萬平方米，按年跌73.8％；平均銷售價格為每平方米16,220元。

截至4月30日止四個月，累計合約銷售總額約為281.5億元，較去年同期跌69.6％；計合約銷售總面積為173.7萬平方米，按年跌66.8％；平均銷售價格為每平方米16,204元。

政府經濟顧問梁永勝表示，樓市第一季仍然偏軟，市場氣氛受美國聯儲局收緊貨幣政策和本地疫情嚴峻打擊，交投疏落，首季成交量按季急挫34％，只有至10,056份，按年大跌45％，是2018年第四季以來的最低。

＊首季住宅樓價跌3％＊

他指出，住宅售價在第一季下跌3％，市民置業負擔指數仍處於約71％的高水平。住宅租金平均下跌2％。商業及工業樓宇市場明顯轉趨淡靜，交投活動回落至低水平。

本地股市首季出現大幅波動，市場憂慮美國貨幣政策即將收緊、烏克蘭局勢、內地監管要求和本地疫情嚴峻，恒生指數（恒指）於2月中至3月中顯著調整，但在臨近季末時收復大部分失地。恒指在季末收報21,997點，較2021年年底下跌6％。怛指在5月12日收報19,380點。

＊出口及私人消費實質分別下跌4.5％及5.5％＊

政府今日發表今年第一季度的本地生產總值修訂數字。整體貨物出口在第一季急劇惡化，按年實質下跌4.5％，私人消費開支轉為錄得5.5％的按年實質跌幅。營商氣氛轉差，整體投資開支的按年實質跌幅擴大至8.4％。經季節性調整的失業率由去年第四季的4％顯著上升至今年第一季的5％，逆轉自2021年年初以來的下跌趨勢。

柏瓏I利奧坊．壹隅貢獻大 瀚名沽59伙

自放寬限聚令後，新盤市場氣氛即變得熾熱，在信置（00083）牽頭發展的元朗錦上路站柏瓏I（柏瓏發展項目第1A期），以及恒地（00012）大角咀利奧坊第4期利奧坊．壹隅帶動下，5月截至15日的半個月，新盤市場已錄626宗成交，較4月同期的192宗急升約2.3倍。業界人士估計，5月下半月仍有多個新盤推售，全月成交量有望達2000宗，創2021年5月約2155宗之後的近一年新高。

5000萬以上大額交投9宗

對比4月上半月，當時限聚令仍未放寬，因此沒有全新盤推售，該月上半月僅錄約192宗成交。港府自4月21日起逐步放寬控疫，新盤即群起出擊，旺勢至今未見減退，5月上半月已錄得626宗一手成交，較4月同期急升約2.3倍。

成交量最多的新盤為信置、嘉華國際（00173）及中國海外（00688）合作發展的柏瓏I，本月4日次輪賣327伙，共售出322伙，其後有2伙撻訂，但售出320伙仍相當於5月上半月整體一手市場成交量約51%，套現約30.7億元。

其次為利奧坊．壹隅，短短半個月已進行4輪銷售，目前累售87伙，套現約5.8億元。恒基物業代理有限公司營業（二）部總經理韓家輝表示，該盤買家以年輕上車客佔多，亦不乏投資客。

5月上半月一手市場總銷售金額逾70億元，成交價5000萬元或以上的大額買賣共9宗，僅佔整體約1.4%；造價過億元的成交共4宗，與4月同期相同。新地（00016）港島東半山超級豪宅項目Central Peak（Central Peak發展項目第1期）以2.88億元售出一個連平台特色戶，成為5月上半月最大額一手成交，呎價103934元更貴絕東半山新盤。

綜合市場消息，過去兩日（14日及15日）一手市場共有約92宗成交，較前一個周末（7日至8日）約22宗，按周急增3.2倍，創下4月23日至24日錄得約257宗成交後，近3個周末新高。

代理料全月賣出2000戶

嘉里建設（00683）旗下何文田現樓單幢豪宅瀚名過去周六（14日）發售60伙，即日賣出57伙，連同周日（15日）沽出兩伙，兩天累售59伙，屬過去兩天成交量最高的新盤。嘉里發展香港區總經理湯耀宗對今次銷情相當滿意，並透露今次銷售中，用家及投資客比例相若。已屆現樓的瀚名位於喇沙利道10號，提供73伙，實用面積298至1990方呎，迄今累售70伙，只餘最後3伙待售。

中國海外旗下九龍東啟德維港1號周日連錄兩宗逾千萬元成交，包括1B座21樓及30樓A室，實用面積均為454方呎，成交價1126.6萬元及1159.7萬元，呎價24815及25544元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，市場已消化美國加息消息，近期股市波動，不少投資者「棄股換樓」，相信可刺激物業交投，預計5月全月一手成交可錄約2000宗，較4月全月約1034伙，增加93.2%，並創近一年新高。

城規會去年修訂《青衣分區計劃大綱圖》，把一幅青衣綠化地改為住宅用途，以興建提供約3800個單位的公營房屋項目。城規會共收到6904份申述和相關意見，絕大部分提出反對，惟規劃署指出，有關用地改為住宅發展屬合適，不建議城規會採納所收到的意見。

前述地皮佔地約2.73公頃，位於青衣西路近青康路，鄰近居屋青華苑等，城規會去年把土地改劃為「住宅（甲類）5」用途，擬以6.7倍地積比率興建3幢公營房屋樓宇，提供約3800伙，並設零售設施和有蓋公共運輸交滙處等。

環團反對 規劃署稱適合發展

城規會去年7月就此改劃刊憲，共收到5277份申述和1627份相關意見，其中5155份申述和全數1627份意見都是反對有關改動，來自環團、區議員和鄰近屋苑的業主立案法團等。

青華苑業主立案法團指出，新建的大廈動輒約50層高，擔心造成屏風效應；毗鄰的屋苑曉峰園也以法團名義提出反對，批准該項目嚴重影響生態環境，也擔心會加重該區的交通負荷等。

城規會將於今天和明天（16日及17日），以及下周一（23日）共3天分批聆聽相關申述，惟規劃署向城規會提交的文件表示，該用地接近現有道路，屬於青衣已建設地區邊緣，興建公營房屋項目在技術上可行，規劃署認為適合改為住宅用途。該署亦引述相關可行性研究，強調該項目對交通和生態等沒有無法克服的技術問題，發展密度和建築物高度亦屬恰當，建議城規會不需要順應相關申述再修訂大綱圖。

本港疫情緩和，商廈市場氣氛明顯好轉。美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，4月五十大分散業權指標甲廈共錄得9宗買賣，較3月的1宗增加8倍，貼近今年1月新一波疫情爆發初期的10宗。

五十大指標甲廈4月平均呎價按月跌0.1%，東九龍為重災區，平均建築呎價（平均呎價）為10840元，按月急挫2.6%；尖沙咀區甲廈平均呎價則按月降0.2%，至12547元。

另外，五十大指標甲廈4月平均建築呎租（平均呎租）按月回落0.3%，較3月的0.5%按月跌幅有所收窄。中環甲廈4月平均呎租跌幅最大，按月插4.3%，低見63.1元。

港鐵（00066）東鐵線過海段周日（15日）投入服務，日後在九龍及新界東乘搭東鐵線，毋須轉車便可直達灣仔北和金鐘，帶動東鐵沿線和九龍東屋苑的買賣和租務。有買家睇樓半年，見通車因素利好粉嶺區樓市，終於拍板入市，以498萬元購買粉嶺中心一個兩房戶。九龍東啟德尚．珒溋亦因佔地利獲外區客垂青，不議價下承租一個高層戶，月租1.8萬元。

美聯物業聯席區域經理陳梓彬表示，粉嶺中心F座低層8室兩房戶，實用面積368方呎，以498萬元易主，較原業主1998年的購入價180萬元，升值318萬元或1.8倍，呎價約13533元。新買家為用家，已睇樓半年，有見東鐵線過海段通車令該區交通配套更完善，遂決定入市。

啟德尚．珒溋零議價租出

參考資料，東鐵線過海段通車後，從粉嶺往來金鐘毋須轉車，車程約38分鐘，相比以往須轉乘兩次，未計步行和額外候車時間，可節省最少9分鐘。

啟德亦屬受惠地區，在過海段通車後，前往金鐘站雖然仍要轉乘一次，但整體乘車時間起碼可慳5分鐘，刺激該區租賃。美聯物業首席高級營業經理黃家樂透露，啟德尚．珒溋1座高層J室兩房戶，實用面積479方呎，受惠過海段通車效應等因素，獲外區客「零議價」以每月1.8萬元租住，呎租37.6元。業主2019年以約1148.6萬元購入該單位，租金回報約1.9厘。

中原地產營業董事余志偉指出，新界東居民昨天起可以乘東鐵線直達港島區，區內物業升值潛力即看高一線，今年新界東樓價升幅料跑贏大市約3%。

至於過去周末兩天（14日至15日）十大二手屋苑的表現，中原地產錄得14宗成交，較前一個周末（7日至8日）增加3宗或27.3%，連續9個周末保持雙位數水平。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析，本地疫情持續受控，樓市逐漸復甦，新盤推售浪接浪，搶佔市場焦點，二手業主放盤態度因而克制，部分亦肯減價，吸引買家在二手市場尋寶。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，東鐵線過海段正式通車，交通網絡更完善，長遠利好本港樓市，惟外圍經濟不穩加上息率變化，不少準買家入市心態轉趨觀望。該行統計的十大屋苑過去兩天錄得約13宗成交，創9個周末低位，按周減少1宗。

祥益地產區域董事袁思賢稱，屯門瓏門1座中層D室，實用面積482方呎，兩房間隔，獲區內客以每月1.55萬元租住，呎租約32.2元。

代理表示，以同類單位銀行估價約864萬元計算，租金回報約2.2厘。

多個新盤推售搶走不少二手客源，10大屋苑上半月暫錄86宗成交，按月同期回落43%；造價僅5個屋苑按月回升，升幅約0.3%至8%，面對新盤連番出擊，市場料本月二手交投難承接上月旺勢。

9個屋苑成交跌 僅康怡升

據本報統計，10大屋苑5月上半月暫錄86宗成交，除康怡花園按月同期升逾6成外，其餘9個屋苑全綫下調，幅度由13%至87%，總成交按月減少43%。其中，天水圍嘉湖山莊，按月成交急降近6成，沙田第一城交投亦按月回落近5成。

美聯聯席區域經理翁凱傑指出，盡管沙田第一城未正面受新盤打壓，但近月區內問盤相對減少，即使放盤業主未有加價，但屋苑實用平均價逾1.7餘萬元，與新盤比較下未見有優勢，而白石角將有新盤登場，區內準買家也靜觀後市再作決定，料下半月區內二手速度仍然緩慢。

至於樓價方面，本月5個屋苑樓價持續向好，例如太古城呎價按月反彈6%，逼近2萬元。中原副區域營業董事張光耀指，太古城本月不乏3房單位成交，包括綠楊閣高層F室，實用面積897平方呎，享園景，屬鑽石廳連露台的優質3房獲用家以1,720萬元承接，呎價19,175元。另夏宮閣中層A室，實用面積702平方呎，以1,390萬元沽，呎價19,801元。

過去兩天14成交 升18%

但值得留意，將軍澳新都城本月首9日未見有成交，而近星期錄得2宗成交中，其中一宗為事故單位同層，大幅拖低均價，按月跌近2成，而交投回軟，其中與議價幅度收窄有關。至於周六、日10大屋苑二手交投進一步放緩，據中原統計的10大屋苑暫錄14宗成交，按周升18%，而美聯及利嘉閣均錄13宗成交，香港置業錄8宗成交。

二手公、居屋交投轉活，美聯物業高級營業經理李承德表示，青衣宏福花園3座高層D室，實用面積712平方呎，屬於3房間隔，賣點是向東南望開揚海景，獲同區客以1,020萬（已補地價）成接，呎價14,326元。

李承德表示，宏福花園同類型放盤高位為同座樓上單位，成交價1,098萬元，是次成交比歷史高位回落7.2%。原業早於1996年以約206萬元購入，撇除補地價金額，單位26年間升值約4倍。

將軍澳寶盈2房 呎價11260

其次，世紀21物業（將軍澳）魏仕良透露，將軍澳寶盈花園2座高層H室，實用面積484平方呎，屬於2房間隔，剛以545萬元（未補地價）易手，呎價約11,260元。

另外，祥益地產營業董事胡志偉表示，屯門良景邨良萃樓中層28室，面積約264平方呎，獲同區公屋客以103.8萬元（未補地價）承接，呎價3,932平方呎。原業主早於2020年8月開始放盤，當時叫價140萬元，累積減價36.2萬元售出，累減26%。惟業主於2015年僅以25萬元購入單位，持貨7年帳面獲利約78.8萬元，期內升值約3倍。

北部都會區房策重點之一，為額外新增600公頃土地，於新增範圍將興建約16.5萬至18.6萬個住宅單位，整體規劃分為上水及元朗兩部分，其中上水範圍新增住宅單位數量約8.8萬至9.85萬伙。

上水住宅規劃伙數以羅湖及文錦渡一帶最多，將會增加7.5萬至8.5萬個住宅單位，規模相當於6個太古城。相關規劃包括搬遷上水濾水廠、石湖墟污水處理廠，及上水屠房，釋放土地面積較維多利亞公園細小許，可供應約1.15萬至1.3萬個住宅單位。

記者實地考察現場環境，現時周邊為村屋及農地為主，附近有香港郊遊聖地雙魚河，假日期間吸引不少遊客前來散步、踏單車；附近一帶亦有塱原濕地，是香港現時最大的連片淡水濕地，具有高生態價值，並正發展成塱原自然生態公園，佔地37公頃，預計2023年完工，將分成遊客區、農業區、生態保育區。

將來文錦渡管制站及老鼠嶺一帶，亦計劃進行綜合商住發展，初步估計文錦渡、老鼠嶺、華山幾個發展區，將來可供約5.45萬至6.15萬個住宅單位。

文錦渡老鼠嶺 擬作商住發展

上水區其他新增住宅用地範圍，亦包括於古洞北新發展區北部馬草壟一帶的農地及坡地中，新增1.2萬至1.35萬個住宅單位，亦計劃將古洞北新發展區東部部分地塊，改劃作房屋發展，釋放約3公頃的土地興建超過1,000個住宅單位。

疫情緩和刺激購買力重新湧現，5月份樓市一二手皆旺，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至5月11日，5月整體樓宇買賣合約登記暫錄2,152宗及174.4億元，預計全月錄7,700宗及620億元，將較4月份的4,852宗及417.9億元，分別急升58.7%及48.4%，宗數將創9個月新高，金額則創5個月新高。

5月一手料賣1200伙

黃良昇表示，疫情持續回落，政府逐步放寬社交距離措施，樓市氣氛明顯活躍。二手交投暢旺，加上多個新盤反應熱烈，刺激5月份整體登記顯著上升，並有望重上七千宗水平。該行預計，5月樓市成交將錄7,700宗及620億元，宗數或創2021年8月的7,875宗後9個月新高，金額將創2021年12月的877.9億元後5個月新高。

多個發展商極速推盤，令5月份一手成交量出現報復式反彈。中原統計指，截至5月11日，一手私人住宅暫錄134宗，總值20億元，預計全月約有1,200宗及160億元，將較4月份的257宗及36.2億元分別急升3.7倍及3.4倍。宗數及金額將齊創去年12月的1,493宗及167.6億元後5個月新高。

黃良昇指，一手交投轉活的同時二手交投亦同樣回升，5月份暫錄1,479宗，總值129.7億元。預計全月約有4,800宗及430億元，將較4月份的3,366宗及302.5億元，分別上升42.6%及42.1%，並創10個月新高。疫情持續回落，加上政府放寬按保帶動，買家積極入市，令二手登記連升三個月。

鄧成波家族疫市連環沽貨，消息指，由該家族持有的灣仔軒尼詩道多按商廈物業，新以約1428萬成交，原業主持貨16年帳面獲利約612萬，物業期間升值約75%。

據地產代理指出，灣仔軒尼詩道310號千居，為商住式物業，該廈1樓寫字樓，建築面積約1840方呎，新以1428萬售出，每呎造價約7760元。
涉資1428萬 16年升值75%

據悉，鄧成波家族早於2006年以約816萬購入上址，惟於2020年起先後兩次向多家財務公司承造按揭，以易手價計，物業於16年期升值約612萬，物業期間升值約75%。

「鋪王」鄧成波於去年離世後，該家族頻頻沽貨，合共套現金額達百億，該家族最新推出一籃子物業放售，合共涉約30項物業，涉及放售金額高達70億。

該家族部分物業售價略有調整，如九龍城蔚盈軒全幢，去年放售價約20億，近日減價至約18億，減幅10%，總樓面66428方呎，呎價約2.7萬，物業月租約200萬，若以最新叫價出售，買家獲回報約1.3厘。

最新放售30億物業

觀塘開源道50號利寶時中心地下1及2號鋪，面積2076呎，放售價由去年1.2億下調至最新的1.02億，呎價4.91萬。　

該家族旗下近期較矚目成交，為華大酒店、順豪物業投資及順豪控股以約14.2億購入該家族持有的荃灣汀蘭居，提供436間房間。原業主持貨5年帳面蝕讓約2.6億，貶值約15%。