國立中央大學台灣經濟發展研究發布5月份消費者信心為67.81點，較上月份下跌3.96點，其中觀察購買房地產時機指標及未來半年購買耐久性財貨時機指標的調查，由分數下降幅度來看較4月多，顯見民眾信心確實受到影響。台灣房屋首席副總裁周鶴鳴表示，下半年房市有這三大關鍵，包括1.疫情趨緩、戰爭會結束，市場資金熱錢相對過往仍然很多；2.短期預售屋投資客退場，部分資金長期規劃，轉向保值、收益產品；3.台灣產業回流，基本面看多未變，工業地產、商用不動產需求仍大。

周鶴鳴分析，台灣房市當前主要是國內疫情升溫、國際局勢不明的影響，短期客戶看屋量大幅減少，但現階段願意出來看屋的客戶需求較強烈，成交率反而提高了，近年房價漲幅大對首購影響較大，但對換屋族群影響不大。

此外，疫情結束後，服務業改變，電商發貨店、辦公室廠辦或是倉儲等需求持續，且遠距產業、工作室仍持續發展，透天型的住辦店合一產品需求將繼續提升，值得一提的是，受限連續三年的疫情，出國大幅銳減的同時，國內度假意外成為亮點，類度假休閒的別墅、農舍、農地，詢問度也相對提高不少。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，以房市供給面來看，台灣經濟研究院4月份公布營建業營業氣候測驗點為96.1點，較上月105.34點下跌7.85點，呈現連續第三個月下滑走勢且為2020年7月以來新低點。根據中央銀行4月份統計數據，象徵建商推案信心的建築貸款餘額為289.96百億元，續創歷史新高，較去年同期提高13.3%，但相較於去年成長幅度，建築貸款年增率增幅已明顯趨緩，主要受到央行針對土地限貸與嚴格控管成數等相關政策、營建成本居高不下等因素影響，使得建商推案態度轉趨審慎。

江怡慧說，短期物價膨脹壓力難解與經濟成長表現下修，影響民眾實質購買力、家庭所得與財富、就業狀況以及建商推案態度，預期民眾未來半年購屋意願，整體相較去年保守，自住需求將不排除遞延。

最近報章媒體沸沸揚揚在談論，政府在規劃第五波的打炒房計劃，其中可分為兩個系統，第一個系統是內政部的「平均地權條例」對房地產的交易有某種程度的限制，包括1.自然人買預售屋或新成屋，不得將合約轉讓給第三人；2.建商或代銷公司，若有誇大或炒作的嫌疑，將處以重罰最高一件可達5,000萬元，這幾乎是天文數字的罰緩！3.私法人部分，政府不太鼓勵買房地產，需經主管機管的許可，限制了私法人購買房地產的自由度。

第二個系統是央行的「選擇信性用管制」，這次採取1.購買第二戶不准使用30年的貸款期限，這對購屋者的還款負擔是重的；2.央行對利率局部的調升，增加購屋者房地分攤的成本。

以上的實施，穆老師認為，對打炒房應該有很大的效果，例如1.央行的選擇信性用管制，對建商的購地已有強烈的限制，使得建商對購地的意願、規模、速度有所限制，地價上漲的幅度已大大的緩和；2.自然人購買第二戶的房屋貸款只能20年，雖然說對真正買房的人有點小壓力，但對於靠著買賣房屋獲利的人會增加其成本，可限制投資客不斷擴張其信用；3.通膨的壓力促使央行升息，面對全世界的趨勢也是在所難免。

而內政部的措施，修改「平均地權條例」，1.民眾購買預售屋及新成屋的合約不得轉售，可阻止投資客買賣的投機的行為；2.建商或代銷公司若有誇大不實的炒作行為，將以處重罰而有所約束；3.私法人未經主管機關許可不得自由地購買房地產。

當然，以上的措施對「目前的打炒房」似乎很有效果，但是若3-5年過後，房地產交易回歸正常了，政府會取消這些限制嗎？若不取消，將會剝奪人民的行為，央行的措施屬於行政命令，市場在交易回歸正常後，可以取消選擇信性用管制，這樣對社會秩序、人民的傷害會降低。

而內政部這次的作法似乎有點誇大，若往後房市交易恢復正常，是否會另外修法來取消？這點，穆老師倒是持有不同的見解！

財政部高雄國稅局表示，個人房地合一交易所得稅自2016年1月1日實施迄今已滿6年，邇來接獲民眾詢問個人出售屬房地合一交易所得稅課稅範圍之房屋、土地，應如何適用自住房地租稅優惠相關問題。

該局說明，依所得稅法第4條之5第1項第1款及第14條之4第3項第1款第8目規定，符合房地合一交易所得稅課稅範圍之自住房地交易，課稅所得不超過400萬元免納所得稅，超過部分按優惠稅率10％課稅，適用條件如附表。

該局舉例說明，甲君2016年2月1日購入A房地總價400萬元，支付契稅、印花稅及代書費等必要費用計25萬元，其於2022年5月1日將該房地以1,000萬元出售，出售必要費用30萬元，甲君持有期間土地漲價總數額為10萬元。甲君自2016年2月至2022年5月止於A屋辦竣戶籍登記並居住連續滿6年，且交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用及其本人、配偶、未成年子女未曾適用房地合一稅自住房地租稅優惠，則甲君出售A房地可適用自住房地租稅優惠，經計算應納稅額為135,000元{〔售價1,000萬元-成本425萬元(取得成本400萬元+取得房地達可供使用狀態前之必要費用25萬元)-移轉費用30萬元-土地漲價總數額10萬元-自住房地免稅額400萬元〕×10％}。

該局提醒，為保障自住需求及避免投機行為，若本人、配偶或其未成年子女出售自住房地時，須同時符合上開條件，方可適用房地合一所得稅自住房地租稅優惠，民眾如有相關疑問，歡迎利用智能客服-「國稅小幫手」查詢或撥打免付費服務電話0800-000-321洽詢。

東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，基隆市七堵區近4年第一季房屋均價漲幅，華廈及公寓產品漲幅達3成，其中公寓產品在1年之間飆漲逾4萬元漲幅達25％，華廈產品年漲幅亦有19％，惟，大樓不漲反跌，4年間跌幅將約1成。

東森房屋七堵百福加盟店陳美霞店長表示，七堵區腹地相對狹小，區域內以公寓及華廈產品為市場主力，近年受益於基隆捷運題材，以及市區房價外溢等利多影響，房價穩定上揚，尤其在2022年第一季，基隆捷運定案後，軌道利多便強烈反映在公寓及華廈產品價格，使得兩類產品均價一舉突破、站穩2字頭。

東森房屋表示，基隆捷運規劃在七堵區內設三站點，吻合區域內百福社區、六堵工業區以及七堵市區等3大生活圈，其中百福社區曾於早年歷經重劃，街道規劃整齊，但因發展較早，整體街廓狀況不一，先前推案也多以小型建案為主，近期百福指標建案如「吉璞御沐」，該案主打2-3房，目前開價約34萬元，近一年成交成交均價則約31萬元。

東森房屋指出，七堵區域內多以自住需求為主，近年則因相對低廉的房價，吸引不少台北客戶移居。而由於七堵市區腹地較為狹小且過去缺乏開發誘因，使得近年相對缺乏新案推出，而觀察2022年第一季實價登錄資料，可以發現電梯大樓交易逾六成為屋齡24年以上物件，因此成交均價發展相對平穩。東森房屋表示，目前七堵便有至少四個建案動工中，並將採取成屋銷售，預期將為七堵房市注入新活水。

而關於目前市場狀況，東森房屋表示，在農曆年後市場一度賣到沒有物件可賣，但進入五月後市場熱度有消退趨勢，一部份是疫情，一部份則是因漲幅，買方開始呈現觀望態度，然，鑑於兌換在即的軌道利多，區域內房屋價格目前仍相對穩定，但交易量下降則是可預見的發展。

新冠肺炎疫情升溫，成為澆熄房市熱度的主因之一。據591新建案市調顯示，今年疫情升溫的5月，全台個案平均每周來人約七組，較疫情前平均來人九組衰退逾二成。

業者認為，雖今年疫情衝擊不比去年5月嚴峻，不過同時還有升息、打房政策的影響，後續疫情趨緩後的房市成長動能，恐怕十分有限。

市調結果顯示，5月疫情升溫以來，台北市看屋來人較之前減少51％、新北市減少27％，雙北以外五個都會區則減少8％～22％。對比去年疫情三級警戒前後，全台新案周來人從17組降至九組，不過後續買氣快速回籠至20組、帶動一波新案搶購熱潮，今年的疫情影響房市買氣相對較為平緩。

591新建案指出，去年三級警戒期間，全台食衣住行各層面，都面臨不小的衝擊；今年疫情雖同樣嚴峻，不過在疫苗普及率提高且政府逐步鬆綁管制下，民眾生活影響小；加上目前市場基本面需求仍然有撐，市場熱度猶存，一旦疫情趨緩之後，看屋人潮有望遞延逐漸回流。

即使在疫情壟罩下，不乏區域個案表現亮眼，如新北市擁有重劃區撐場的第一環，如板橋、三重等地，每周平均都維持40～50組的看屋人潮，部分新案如「漾漾台北」、「立信御景」，受北市蛋黃區房價過高推擠買盤向外出走的影響下，仍繳出不錯的銷售成績。此外，中南部亦有不少亮點，如台中市「惠宇碧柳」，在建商品牌、價格及產品等誘因下，吸引買方上門，開案不到三天銷售進度即達七成。

591新建案指出，過去一年來房市固然在買氣、通膨等挹注下價量齊漲，但今年市場尚有升息循環、政府打炒房政策等結構性改變，即使疫情趨緩，後續房市成長動能估計將十分有限。

疫情前後房市吹起「南風」讓許多人跌破眼鏡，房仲業者根據聯徵中心房貸擔保品所在地區別下的新增授信人數與金額最新統計發現，在2021年與2019年疫情兩年間，高雄與台中新增人數和新增金額都是最多，其中高雄人數增加1,639人，台中市人數增加1,353人，傲視全台，而房貸授信餘額上，高雄市增幅為121.9%，台中市為60.4%，表現相當突出。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，疫情期間游資充沛，積極轉進房市，具有價差的低價區持續加溫，也讓長年漲幅相對低的中南部，感受前所未有的市場熱度。

徐佳馨指出，從人數來看，高雄市增加1,639人，台中增加1,353人，遠遠多過新北市的991人，貸款人數多自然就會讓房貸授信餘額增加，在2019~2021年期間，高雄市受惠於台積電話題，台中市在重大建設加持下，交易火紅，除成屋交易外，預售屋陸續交屋，也是金額和人數暴增的重要因素。

其中值得注意的是北市不增反減，雖然房貸授信餘額還增加5.5%，不過總金額已經被高雄超車，徐佳馨分析，北市近年房價與生活消費高，已經迫使不少買方出走，加上土地釋出少，供給也有限，更使得買氣受到壓抑，相較於其他地區的火熱，此消彼長更為明顯。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，在疫情期間由於全球量化寬鬆，加上股市表現突出，資金流向資產明顯，台灣這兩年又有園區話題，加上資金潮轉進還有差價的中南部，都讓中南部房市因之沸騰，中長期來說，政府打房方向不變，加上美國帶頭資金收水，市場想要複製過去的狀態，難度很高。

全球居不動產情報室總監陳炳辰也認為，雙北市因房市狀況成熟，價格也相對高，買盤穩定但要說能再成長的空間也有限，都會是近期不少這類數據常見的結果，不過像台北市本身有其首都效益，就業機會、居住機能都是他區望其項背，居住物件供不應求，土地與都更成本也高，都推升房價因素，即便今年起有房市變數，但台北市地位難以撼動，反而風險相對低。

台中14期重劃區緊鄰水湳「中央公園特區」，近年躍居房市一線戰區，吸引包括大陸、雙橡園開發、國建、寶輝、順天、大城、亞昕、惠宇、精銳等品牌建商相繼插旗，預售新案最新揭露的成交均價已站穩5字頭；下半年預計將有順天、國建、豐邑等預售新案將陸續進場。 　

14期近年來已進場的預售住宅大樓案，包括「國泰MOST+」、「亞昕一緒」、「陸府織森」、「亞昕一沐」、「新業大塊森濤」、「磐興寬心」、「林鼎樸御」、「雙橡園2925」、「元鈞坐忘山」等近10個建案，預估總銷超過300億元，上述建案因為順銷、大都已開始動工興建。 　

根據最新實價揭露，14期預售新案目前成交均價前三名，第一名為樓高34層、區域唯一一棟鋼骨豪宅大樓「雙橡園2925」，截至目前已持續揭露153筆交易，平均單價達56.82萬元；第二名為「陸府織森」已有77筆揭露，平均單價達56.14萬元；第三名為「元鈞坐忘山」有15筆揭露，均價也達54.28萬元。 　

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔表示，14期重劃區具備低密度、高綠覆的開發條件，加上學區及北屯成熟機能加持，尤其西南側的「仁平段」，因坐擁萬坪水湳生態公園，預售案成交均價前三名中，包括「雙橡園2925」、「元鈞坐忘山」均座落於位於「仁平段」，顯見該地段確實受到青睞；後續包括順天、精銳、惠宇等預售新案也將陸續進場，可望再創區域新高價。 　

黃盟翔表示，由於人力、原物料大漲，建商為了總價考量，蓋鋼骨大樓的意願明顯降減。以14期為例，目前僅有「雙橡園2925」採用鋼骨結構，結合了鋼構的韌性及鋼筋混凝土的鋼性，營造時間要多二年，施工也較為複雜，粗估造價比一般RC結構每坪成本增加約5萬元。 　

北台中除了14期重劃區之外，具備大型建設題材加持的「中央公園特區」，近年來吸引由鉅、豐邑、總太、親家、鉅虹等建商積極搶進；其中，雙橡園開發將在中央公園特區推出該區最大基地新案，基地面積逾4,117坪，備受市場關注。

永慶房屋表示，根據財政部資料，2021年共有19,188件房屋交易課徵45%房地合一稅率，課徵稅金近50億元，以45%稅率回推，獲利總金額高達109億元，顯示短期投機交易頻繁，且獲利驚人，其中有不少人房子可能被賤賣了。
永慶房屋業管部協理陳賜傑表示：房屋買賣交易金額高，消費者多會審慎考慮再做決定，市場上這麼多短期交易物件，有的不到半年就轉手出售，有的價差高達30%到40%，其中恐有不少黑心房仲聯手投機客，以低買高賣賺價差，不僅消費者遭坑殺，更快速推高房價。

他表示，黑心仲介有三種騙術，坑騙消費者：

一、空口說行情：黑心仲介最常僅口頭說明行情，不提供完整的成交行情資料表讓客戶通盤掌握區域成交行情。
二、實價登錄行情刻意做挑選：黑心仲介也常刻意刪除較高的成交行情，只提供偏低的成交行情，引導賣方低價出售，好讓投機客可以低價買進。

三、冰凍不帶看：有些黑心仲介則會故意估高價以騙取「專任委託」，之後卻將物件冷凍不宣傳、不帶看，刻意營造沒有人想看的假象，迫使屋主降價求售，黑心仲介再找投機客接手。

永慶表示，永慶房屋第一線經紀人就常遇到消費者的求助。永慶房屋經紀人吳雲馨表示，曾有一對老夫妻找她想出售位於南港中心地段物件，參考附近行情後，吳雲馨評估大約可以2100多萬出售；加上老夫妻的房屋位於都更處，都更後房價更可能上看3000萬元。

老夫妻驚訝地說，之前找過其他房仲業者，只估1500萬元。吳雲馨仔細檢視客戶手上同業提供的成交行情資訊，發現同業提供的是4、5年前的過時資訊，而且還是拿同一條路上，但距離偏遠的成交價格來誤導這對老夫妻，讓他們以為自己的房子只有1500萬的行情。

永慶房屋經紀人蘇紀恩也分享，曾協助過一位新店安坑的屋主，他希望以1000萬元出售房屋，委託其他品牌房仲，賣了很久但賣不出去，該同業房仲一直勸屋主降價至800多萬元。

後來屋主撤回委託，改請永慶房屋協助出售，蘇紀恩評估1000萬元是正常行情價格，在他努力下，一個月內就順利以1000多萬元成交。蘇紀恩表示，若是屋主當時同意降價至800萬元，將虧損近200萬元。

苗栗與新竹、台中兩大主要都會區為鄰，過去由於城鄉發展不均，加上人口老化，依據苗栗戶政事務所統計，短短三年時間，苗栗全縣人口數從2020年4月的54.5萬人下降到今年4月的53.6萬人，大幅減少8768人，少掉的人口數比整個西湖鄉目前人口數的6519人還多。

不過，雖然苗栗全縣的人口數量持續減少，但在18個行政區中，竹南與頭份兩區人口卻逆勢而增，近三年兩地的人口數分別增加了591人、1032人。

另外依據內政部不動產資訊平台統計，竹南與頭份近三年的平均房價也分別有36%、18%的驚人漲幅，漲勢與六都相比毫不見遜色。

苗栗房仲品牌飛鷹地產董事長王銘國表示，竹南、頭份人口房價齊揚，主要是竹南科學園區設置後，尤其是護國神山台積電（2330）建置先進製程封測廠後，帶動廠商爭相進駐，為當地創造大量工作機會，帶來大量人口，竹南、頭份因此成為近年苗栗縣唯二人口正成長地區。

他表示，在竹南科學園區的坐鎮下，竹南與頭份形成共同生活圈，短短三年時間，竹南科學園區所在的竹南鎮房價漲幅高達36.9%、將近四成，與之緊密相鄰的頭份市房價漲幅也接近兩成，顯見科技議題對區域房市的正面影響正逐漸加溫。

另外頭份與與竹南區內還有運動公園、苗北藝文中心、尚順育樂世界、竹南火車站等建設與商業設施，生活機能相當豐富，未來還有國道一號五楊高架橋南伸規劃，對當地交通便捷度提升也是一大利多，種種有利房市發展的因素，都帶動頭份與竹南區域房價繼續墊高。

屋比房屋總經理葉國華指出，人口是房市發展的基石，建設前景則可為房市錦上添花，竹南與頭份兼具人口紅利與建設話題，區域房市很有想像空間，未來發展成新的科技城也不無可能。

他表示，目前頭份與竹南兩地的平均房價1字頭，新建案上看2~3字頭，不到1000萬總價就有機會入手3房(含車位)的剛需住宅，對口袋不深的小資族群來說相當友好，除在地居民外，也吸引外來人口，甚至有不少新竹科學園區的科技新貴特地來此置產。

房市短期受升息、打炒房、疫情等利空干擾，但建商對長期發展信心十足，據591新建案統計近一年全台百億級指標案共29件，總銷達4,500億元，以雙北地區占大宗，案量上看2,400億元。
591新建案分析，房市現面臨缺工料漲及打炒房政策攪局，觀望氛圍濃，但觀察指標個案，發現建商對長期發展信心仍在，一般建商推案，事前必然詳細評估當地潛力、買氣強弱等條件，像這類案量動輒上百億元指標案，一旦開發完成，眾多社區住戶及商家衍生的消費商機，能活絡區域發展，因此指標案進駐，往往形成另類房市加分選項。

統計資料顯示，新北市推案居全台之冠，有八個指標案，總銷共1,300億元；台北市有六個指標案，總銷1,100多億元，兩者合計占比超過半數。

其他縣市方面，台中市不遑多讓，有六個指標案近900億元，直追雙北，桃園、高雄各有三至四個，案量約400多億元，新竹縣市二個，反觀近年房市熱絡的台南市沒有百億元級指標案。

591新建案表示，以新北市為例，從推案分布看，不是在板橋、新店等傳統高價區，就是三重、淡水及新莊等擁有重劃題材區塊，如在三重捷運先嗇宮站旁的茂德聯開案「都廳大院」，估計第一期案量便高達350億元，又有新北第二行政中心等議題加持，據傳開價已站穩「6」字頭，有機會締造區域房價新高。

台北市近期進入豐收期，其中便是在大安區總銷高達450億元，前身為正義國宅的都更案「台北之星」，由於具備稀缺性，未來每坪售價估計站穩250萬元。

中國的房地產行業還沒有完全脫離煎熬期，一點風吹草動就容易草木皆兵。這點，從開發商的拿地意願上可見一斑。

土地，作為房地產開發商最重要的生產資料，現如今，卻被更加謹慎、理性地對待。中國指數研究院資料顯示，2022年1-5月，TOP100企業拿地總額4681億元，拿地規模同比下降64.7%。

且相較於央企，民營房企受制於債務壓力，更不敢在土地市場貿然加碼。但就在房企普遍如履薄冰的時候，杭州本地民營房企杭州濱江房產集團股份有限公司（簡稱“濱江集團”）卻以單月豪擲超180億元買地，震驚業內。

資料顯示，從今年前五個月的新增土地貨值排名看，華潤置地、濱江集團和綠城中國分別以634億元、592億元和565億元佔據榜單前三位。

作為僅次於央企華潤的拿地“猛將”，濱江集團是極少數依靠押注單一市場，成為擁有千億年銷售額的全國百強房企。儘管在2021年，該公司銷售額達到1691億元，但在過去很長一段時間裡，濱江都跟在“老大哥”綠城中國身後，聲名不顯。

甚至在全國房企紛紛湧入杭州市場那會兒，招架不住外來勢力進攻的濱江集團還曾一度因保守掉隊。2015年前後，這家深耕杭州市場的房企也曾嘗試走出杭州，向深圳、上海等一線城市擴張，但最終都無功而返。

業內對濱江集團的評價自此出現兩極分化——喜歡它的人，把它視為杭州的房企標杆；同時外界也質疑濱江有限的對外擴張能力，支撐不起它的勃勃野心。

2022年，是濱江集團“三十而立”之年，也是創始人兼集團董事長戚金興整60歲的年頭。半個月前，戚金興對外表示，未來5至10年是濱江最好的發展期，也是其本人綜合能力最強的時期。

只是市場還很不放心。面對當前的房地產行情，濱江集團逆流而上，真的踏准市場節奏了嗎？偏安杭州一隅，能否讓其一勞永逸？


單月豪擲180億

5月26日，濱江集團發佈公告稱，提請股東大會批准專案公司向合作方股東提供財務資助合計不超過186.2億元。在此一周前，該集團董事會剛剛通過決議，一天內成立了4家地塊專案公司。種種“豪橫”舉動，無不透露出“要大幹一場”的信號。

今年上半年，在同行們捂緊錢袋子，經常缺席土地拍賣會時，濱江集團先是豪擲186億元在杭州首輪土拍中拿下11宗地塊，5月初又斥資57億元接盤出險房企陽光城(2.300, -0.04, -1.71%)位於浙江永康市經濟開發區的6宗地塊。這意味著，短短1個月內，濱江將17宗土地收入囊中。

據中指研究院統計，TOP100企業前4月拿地總額3626億元，拿地規模同比下降55.9%。而濱江集團，1月至4月以累計新增貨值575億元排在全國房企榜首。

與一年前杭州首批集中供地時的擔憂心情不同，近兩個月來戚金興大筆投資，引起了市場和投資者的注意。一向低調的濱江，為何在鶴唳風聲的2022年選擇逆勢擴張、積極並購，背後到底在打什麼主意？

要知道在一年前，戚金興對土地市場還非常悲觀，認為“努力做到1%至2%的淨利潤水準”就很不錯了。但在今年5月召開的2021年業績會上，面對投資者對濱江逆勢拿地的疑問，戚金興一反前態，稱拿地是基於對杭州房地產市場可持續發展的信心，“公司今年拿地利潤率整體高於去年，平均淨利潤率在8%左右。”

不過，有業內人士認為，這個利潤水準可能是保守估計，實際可能會超過8%。一位杭州房企人士告訴《財經天下》週刊，今年一批次集中供地中，濱江的運氣並不算好，11宗地中僅1宗是搖號中標；5宗是不足封頂獲得的；另外5宗，商業地塊較多或是未來社區地塊。

在該房企人士看來，濱江能拿到這麼多的土地，與拍賣規則的調整有一定關係。據悉，今年杭州首創了“次高報價者得”，即當競拍地塊達到10%溢價後，將直接轉入一次性報價環節。一次性報價環節中，若有2個及以上有效報價，即有效報價中金額第二高報價為競得價。

這意味著，單打獨鬥比不上抱團取暖。據業內人士介紹，按照新的規則，最高價肯定沒人想投，因為房企都是交了巨額保證金來參加土地拍賣的，不是來“自殺”的，“如果以小團體的形式，在出價的時候直接拉到最高，其餘都往第二高的價格去投，那麼小團體中，肯定會有盟友參加搖號或是直接中標。”

一位接近濱江集團的杭州房企土地投資部人士透露，濱江今年拿到的11宗土地基本沒有全自營的，都是合作，而且是抱團參拍搖號。“有些土地至少有2家企業合作，多的能有5家聯合，從一開始就綁定。”

《財經天下》週刊還注意到，前兩年，濱江集團在浙江省全覆蓋佈局，而今年更多在看杭州的機會。一位熟悉杭州樓市的人士表示，由於限價，杭州核心地段市場“倒掛”現象較為普遍，即同地段二手房比新房價格高得多。“2021年杭州一系列政策推行，二手房銷售受到影響，但核心地段新房幾乎不受影響，都是期房就售空，且搖號中簽率並不高。”

並且近年來，互聯網電商的發展吸引了大波人才，杭州人才引進量居全國前列。只要不斷有人口流入，就不怕沒人買房。但濱江集團行銷員工也坦言，整體市場行情下行，銷售有一定壓力，只不過杭州人口一直向內流入，也讓濱江拿地充滿底氣。

對杭州未來樓市的看好，以及在本土積累的龐大客戶群，濱江集團才敢毫不猶豫地加大賭注。但在當地業內人士看來，找到靠譜的盟友，抱團拿地並非易事。濱江能如此順利地做到，與掌門人戚金興的行事風格息息相關。



老闆是何來頭？

1962年出生的戚金興是杭州本地人，最早曾任杭州市江幹區鄉鎮企業局科長。1992年，他拿著借來的8萬元，帶著6名員工開始籌建一家集體所有制的房屋開發單位——濱江房屋建設開發公司。

1996年，杭州濱江房產集團有限公司成立。1999年，濱江集團開始改制，以戚金興為代表的管理層買下了公司60%股權，之後的兩次增資，江幹區國有資產經營管理公司持股比例被稀釋至8%。2006年，戚金興又買下了這8%的股權，濱江集團徹底成為一家民營地產公司。

2002年，濱江憑藉開發金色海岸豪宅專案，一戰成名，杭州樓市也因此進入豪宅精裝修時代。此後，金色家園、金色海岸等專案相繼面世，更加奠定了濱江集團在杭州的地位。2008年，濱江集團在深交所上市，成為國內最早一批登陸A股的房企。

但沒人能想到，創業之初，戚金興一直在經歷沒錢、沒人、沒土地的窘境。這也使他想到合作建房，直到今天，也成了濱江集團的經營底色。據行業人士透露，房企們願意跟濱江綁定的最大原因是戚金興肯讓利。據悉，濱江集團在合作專案中的持股比例都不高，大多數為20%，最低只有10%，最高也不過40%。

一位在杭州負責土地投資的房企人士劉明與濱江集團有過幾次合作，在他看來，戚老闆能在杭州呼朋引伴，與他的性格和管理手段不無關係。“戚老闆基本不篩合作夥伴，只要能一起賺錢，誰都行。而且濱江付款很及時，都是現金支付。”

《財經天下》週刊獲悉，在與濱江合作的企業中，不乏興耀、建杭、中豪等與濱江關係密切的“老夥計”，也有拍地過程中直接敲定的“新盟友”。

劉明說，像中豪、通達、杭州灣等公司，都是跟著濱江集團一起發展起來的，這些企業的老闆都曾是戚金興的“小老弟”，現在在各自領域發展很好。“許多合作單位願意跟著戚金興，就是因為戚老闆願意給利潤。”而且，由於濱江在杭州具有強大的品牌影響力，有些專案不用做行銷就能快速去化，合作者也紛至遝來。

資料顯示，2021年濱江集團全口徑銷售額1691.3億元，但在權益銷售額方面，該公司仍未達到千億規模，2021年僅為871.5億元，權益銷售比僅為51.53%。

2019年，濱江集團首次跨入千億規模。但由於該公司長期採取合作方式經營專案，其銷售額也經常被外界質疑“注水”。

不過，戚金興並不在乎這些言論。2017年，杭州市場一直以來的“綠城第一、濱江第二、萬科第三”格局被打破，綠城讓出多年杭州銷售冠軍的位置。戚金興曾說，“既然格局打破了，濱江就必須爭第一了。不然對不起我的團隊，他們兵強馬壯，戰鬥力強，我必須給他們爭奪榮譽的機會。”

其實在創業近20年的時間裡，戚金興一直低調地排在綠城中國創始人宋衛平的身後。當年融創收購綠城失敗後，外界直言最高興的是戚金興。因為宋衛平歸來，戚金興不再孤軍奮戰，有所依附，浙江品牌可與外來巨頭抗衡。而有宋衛平的綠城在前，濱江也更安全。戚金興也說，有宋衛平在，“他風風火火，我就躲在他後面——他的高調顯得我低調。”

如今，這個杭州房企的“千年老二”似乎要扛起“浙系”房企的大旗了。

“濱江是少數在廢墟中真的活下來的民營兄弟。”一位資深地產從業者感慨道，在他看來，濱江在這輪週期下能活下來的原因在於沒大舉擴張、也沒玩高周轉，“不過，像這種小而美、中而美的房企在其他省市也有，只是都沒上市罷了。”

多位杭州房企人士向《財經天下》週刊表達了對戚金興經營方式和管理手段的肯定，在普遍裁員、降薪的房地產行業，濱江集團的團隊離職率保持低位。事實上，直到2021年，該公司員工人數僅有1644人。

“總部就幾十個人，戚金興身邊的人都是跟了他二十多年的。好在沒怎麼加杠杆，而且合作代建多，自己出資少，基本不出浙江省，所以公司還算穩健。”在上述房企人士看來，濱江的模式，很多房企學不來，它能夠用綠城1/5的人力，將成本壓低10%。



為何走不出浙江？

走不出浙江，一直是外界對濱江集團最大的詬病。

2018年，戚金興在接受媒體採訪時評價濱江上市十年的表現，稱“充其量算合格”。這談不上是一個滿意的評價。在他看來，那些年的保守謹慎和踏錯節奏讓濱江錯失了不少機會。儘管濱江的負債水準一直保持在行業低值，但沒能把企業規模拉大，始終讓戚金興感到遺憾。

2008年，房地產行業向好，濱江集團卻只拿下3個專案。之後的兩年，濱江拓展到三四線城市，但花了三年半時間才消化完畢。2014年，完成去化一身輕的濱江，再次謹慎起來，為保持現金流和銷售量，降低貸款與負債。

但到了2015年前後，戚金興決定提速，嘗試走出杭州舒適圈，向深圳、上海等一線城市拓展，但由於人員精簡，不能支撐跨省管控，管理半徑一大，企業就支撐不了，幾度陷入突圍困境。

離開大本營之後，濱江集團“水土不服”得厲害。2015年底，濱江聯合平安不動產以34.65億元競得上海寶山區一宗地塊，沒想到遭遇調控，這個項目被套了好幾年；2016年深圳龍華舊改專案，也因政策原因被按下暫停鍵，濱江退出了項目，並且向合作方借出的11.6億元也打了水漂，導致2019年濱江計提了7.24億元壞賬。此外，上海湘府花園項目也出現類似糾紛。

嘗試走出浙江失敗後，濱江再次回到杭州，並加大拿地力度。2021年，濱江新增38個專案，35個分佈於浙江，其中杭州有18個。此外，截至2021年底，公司土地儲備中，杭州占60%，寧波等二三線城市占25%，外省僅占15%。

“濱江確實很少走出浙江，南京，廣東有個別項目，但是都沒有擴出去，最近更是杭州都不出。”杭州一位房企人士直言。

在劉明看來，水土不服的原因在於“玩不過同行的高周轉”。據他透露，濱江目前仍是較粗放的人管專案模式，制度化或資訊化滯後。“濱江團隊都是老員工，合作的是老施工單位，使用老工法工藝，所以很少出錯，這也是濱江人均效能高的原因之一。”

但他同時表示，因為制度不全，招標或是成本管控上還是很粗放的，一旦出現新管理者和新的施工單位，對濱江沒有足夠的經驗及熟悉度，就容易出錯，舞弊案件會層出不窮。

在5月份的業績會上，戚金興表現出對杭州市場極為看好。他說杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市。人才的流入，也支撐了房地產市場平穩健康發展，濱江在杭州市場份額這幾年都保持在10%左右。

但有投資者提出異議，認為如果永遠偏安一隅，浙江市場是否足夠大，能支撐濱江一直領先？以及走向省外，濱江能力是否存在明顯短板？對此，戚金興只以“向同行借鑒學習”“省外與合作方優勢互補”等模糊言辭回應。

在劉明看來，如果在杭州市場，濱江都做不下去了，那麼其他房企更做不下去；如果杭州市場都不行，其他城市會更糟糕。不過，他也表示，從長期來看，杭州的經濟發展還有待進一步觀察，在企業裁員的背景下，樓市風險依然存在。

對於一家企業的掌舵者來說，選擇哪種經營戰略，往往是一個辯證取捨的過程。是求穩、求快、還是求規模，考驗的是老闆的智慧和決斷。戚金興給出的答案是，在行業下行期，保住規模，守住大本營。

但在行業人士看來，濱江集團未來最大的風險，一是成也戚金興，敗也戚金興；二是成也杭州，敗也杭州。

樓市因城施策持續推進，信貸寬鬆穩樓市已有初步成效。

近日，珠海、佛山等地紛紛出臺樓市新政，重點從房貸支持和放鬆限購等方面刺激需求。據中原地產研究院統計，僅5月就有超過百城發佈穩樓市新政，在城市級別從三四線城市向二線城市拓展的同時，政策內容也逐漸從放鬆限購升級到信貸寬鬆。

隨著前期降利率等政策傳導和熱門二線城市的帶動，5月樓市成交已經出現回暖跡象。克而瑞資料顯示，5月百強房企業績和30個重點監測城市商品住宅成交面積均環比改善，同比跌幅沒有進一步擴大，機構普遍分析房企基本面資料有望觸底。

近期廣州對外地戶口購房條件有所放鬆，也導致市場對一線城市鬆綁的預期升溫。不過業內人士普遍認為，考慮到一線城市需求旺盛，疫情緩解後成交將會明顯改善，且大幅鬆綁與“房住不炒”相悖，政策大幅調整的概率較低。

住房公積金支持力度加大

穩地產背景下，樓市鬆綁“新招”不斷，近日珠海“一人購房全家幫”的新政策引起關注。

6月1日，珠海住房公積金管理中心在官網披露《發揮住房公積金作用支援服務“產業第一”工作方案》，提出要優化政策，充分滿足繳存職工住房消費需求。其中除提高公積金貸款審批額度上限、加大人才安居支持力度等政策外，還明確提出實行“一人購房全家幫”，即繳存職工可提取帳戶餘額的90%幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）購房支付首付款，也可按還貸逐月提取公積金幫助直系親屬償還房貸。

此前的5月31日，珠海剛剛發佈了《關於實施住房公積金階段性支持政策的通知》，對受疫情影響的企業和職工提供補繳緩繳、提高提取額度等紓困支持。

除珠海外，隨著住建部、財政部、央行在5月24日聯合發佈《關於實施住房公積金階段性支持政策的通知》，多地已經做出相應政策調整，進一步加大住房公積金的紓困力度。

同樣在廣東的江門也在6月4日宣佈了類似支持政策，其在5月31日剛剛暫停了三個限購區域的限購政策。中山市在6月2日的穩經濟一攬子政策措施中提到，對6月30日前在該市購買新建商品住房的購房個人發放消費券，同時通過提高住房公積金貸款額度及對購買裝配式建築商品房貸款優惠額度等方式，加大住房公積金支援力度。

中原地產研究院資料顯示，今年以來已有超過150個城市發佈了房地產調控政策，創下歷史紀錄，其中僅5月就有超過100個城市發佈110多條穩樓市新政。而根據克而瑞最新資料，按照政策方向（或有重疊）劃分，5月放鬆公積金貸款的省市高達71個。記者梳理發現，其中不乏東莞、西安、濟南、成都等熱門城市。

5月還有20城放鬆限購、25城放鬆限貸、14城放鬆限售、16城減免房地產交易稅費，以及22城落地購房補貼、26省市放鬆預售資金監管。但整體來看，相比一季度側重於放鬆限購、限貸、限售等既有限制，二季度以來各地調控重點逐漸向信貸寬鬆傾斜，公積金貸款支持、購房補貼等在疫情衝擊較嚴重的當下出臺頻率增加。

而自5年期以上LPR（貸款市場報價利率）超預期下調15個基點、央行調整全國房貸利率基準下限之後，不少地區房貸利率已經進入“4.25%時代”。

兩月超25個二線城市跟進

除了政策方向的變化，鬆綁城市的級別也有所升級，在三四線城市經歷了一輪大範圍放鬆之後，熱門二線城市逐漸成為調控主力，包括成都、杭州、蘇州、廈門、南京、武漢、青島等城市在穩樓市方面發佈新政的積極性普遍較高。

中原地產研究院資料顯示，最近兩個月已有超過25個二線城市發佈了超過50條穩樓市政策。

但相比三四線城市主要矛盾側重於新建住房的去庫存壓力，熱門二線城市更傾向於活躍二手房市場，一方面將多孩家庭等作為定向放鬆的主要對象，刺激改善型需求；另一方面平衡“房住不炒”，開闢遠城區購房需求。

以佛山為例，該市住建局等四部門6月2日聯合發佈新政，大幅縮小限購區域，將商品住房限購區域縮小至禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道。同時不再將滿5年住房計入家庭查驗套數，進一步支持改善型住房需求。

而繼6月2日青島城陽區和青西新區推出商業落戶政策之後，6月3日青島高新區、城陽、西海岸新區三區發佈了取消全面住房限購的通知。此前的5月，武漢全面解除了江夏區、東西湖區、經開區、黃陂區四大遠城區的限購政策；濟南則不再將長清區、章丘區列入限購範圍。此外，成都、南京、廈門等熱門城市也紛紛放開遠城區限購。

遠城區放鬆一方面是根據市場供求結構，另一方面是促進城市的空間結構優化。58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，熱點二線城市週邊區、遠城區一般是供大於求的狀態，針對性調控將更為有效。同時，此舉也有利於引導人們往郊區落戶，優化產業和人口佈局。

以成都為例，根據克而瑞地產研究統計，4月份，在全國50個重點城市中，新開盤專案平均去化率跌至29%，而成都去化率超過60%，但各區域、各板塊市場冷熱不均。其中，天府新區等區域新房去化率高至100%，而週邊區域多個滯銷專案去化率僅5%左右。杭州則在主城區供貨斷檔、全市新盤平均去化率大幅回落至38%的同時，週邊區域去化壓力也不斷加劇，不少項目去化率低於10%。

最受關注的是廣州。近日有消息稱，廣州對外地戶口購房要求從連續5年繳納社保放鬆至斷繳或補繳時間不超過3個月。當地仲介人士向記者確認了這一點，但僅在部分區域執行，並表示黃埔區可能在近期將“連續5年”繳納社保調整為“連續1年”。

這一消息再次引發了市場對一線城市鬆綁的預期。不過前述仲介人士認為，可斷繳或補繳3個月可能主要針對疫情的影響，不具備所謂的“信號意義”。

此前多位元業內人士對記者表示，一線城市需求強於供給，政策大幅放開對穩地產作用有限，且容易助推房價上漲，與“房住不炒”的主基調不符，大幅鬆綁的概率較低。

以深圳為例，該市今年4月出現回暖跡象後，近期個別新房市場豪宅項目銷售火爆，引起業內廣泛關注。有消息稱，當地相關部門已多次對當地樓市展開調研。

不僅是一線城市，二線城市的政策調整也頗為謹慎。有江蘇當地仲介人士對記者表示，徐州多家銀行在5月底將房貸利率下調至4.25%後，僅幾天時間又被叫停，此前南京放開限購政策也曾出現“半日遊”現象。克而瑞在最新報告中提到，受疫情影響，長三角區域成交整體低迷，但蘇州、合肥、徐州等城市在政策放鬆刺激下有所復蘇，其中徐州新盤平均去化率升至41%，環比增加19個百分點，主城區部分高性價比樓盤近乎“日光”。

6月政策效果將得到進一步驗證

在各地因城施策的同時，中央全面維穩樓市的頻率也在增加。繼“定向降息”之後，5月全國穩住經濟大盤會議也釋放出強烈的撐地產信號。

克而瑞研究認為，房地產金融政策在持續支持剛性和改善性住房需求的同時，供給端也有望迎來更多逆週期調節，提升市場信心。

從5月資料來看，樓市已經出現回暖信號，在成交環比好轉的同時，同比跌幅沒有進一步擴大。克而瑞資料顯示，5月30個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。百強房企5月單月業績環比增長5.6%，同比降低59.4%。

從樓市量價組成來看，在平均銷售價格負增長的情況下，5月銷售金額的邊際好轉主要得益於銷售面積的環比大幅增長。東北證券(6.560, 0.13, 2.02%)地產分析師吳胤翔認為，這與本輪寬鬆政策從三線城市開始逐步向二線和一線城市擴散有關，前期相對更早出臺寬鬆政策的二線城市成交面積回暖，整體呈現漲多跌少。比如，蘇州、青島等地成交量環比分別增長超40%，杭州、佛山等城市環比增長超15%，而房價較高的一線城市整體成交環比增長7.4%，其中北京和深圳分別環比下跌 31.8%和 44.0%。

隨著國內疫情得以有效控制，疊加房企衝刺半年度業績，將加大供貨力度，6月~7月被機構普遍認為是驗證各城市市場成色的重要節點。吳胤翔認為，未來兩個月銷售資料層面的市場底部或將出現。

但城市間的分化會有所加劇。克而瑞研究指出，兩類城市成交有望明顯改善，一類是市場供求基本平衡的城市，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應放量，成交將明顯回升；另一類是放鬆政策力度較大的城市，包括太原、無錫、南通等，短期或將刺激居民購房消費。

解封的第一天，遲到一個多月的上海2022年首輪集中供地拉開帷幕。

早在3個多月前，上海土地市場公告了2022年第一批集中供地資訊，這也是自去年以來規模最大的一次集中供地，共計40宗地塊計畫在4月中旬被出讓，出讓面積約210.51萬方，起拍總價高達約850.7億元。

但此前受疫情影響，土地出讓活動被叫停，除了4宗城中村改造地塊率先出讓之外，其餘36宗地塊均在6月1日-6月8日期間陸續開拍。36宗地塊中，有16宗地塊因只有1人報名參拍直接底價成交，另有4宗地塊在首日開啟競價，最終，20宗地塊共計攬金495.78億元。

為了調動房企參拍的積極性，此次集中出讓，上海對出讓規則進行了一系列調整，主動降低拿地門檻。例如，由“招掛複合打分入圍”的出讓模式調整為掛牌方式出讓、降低商業辦公用房自持比例、凍資比例下調兩成、允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款等。

不過，從報名參拍的房企名單來看，這場土拍的主角仍然是國企、央企和城投公司，極少見到民營房企的身影。

6月1日早上9點30分，第一宗位於浦東新區的惠南地塊就引發23輪激烈競爭。中環置業、上海港城和浙江錢江房產+杭州大家聯合體三家房企參與爭奪，浙江錢江房產+杭州大家報出12.04億的中止價後，地塊進入一次書面報價環節。勢在必得的浙江錢江房產+杭州大家終成幸運兒，以較小平均價差斥資約12.23億將該地塊收入囊中。

首日成交的20宗地塊中，成交金額最大的則是宸嘉發展聯合體以63.7億元競得的普陀長風社區商住地。據悉，宸嘉發展是一家於2020年在香港新成立的房企，總部位於上海，其在招聘網站的簡介中提到，此前其以品牌輸出和管理輸出為主要運營模式，並且有著5年內掛牌上市的目標。

不過，首場集中供地中，最大的贏家並非宸嘉發展，而是上海土地市場的“老熟人”招商蛇口(12.520, -0.19, -1.49%)。

6月1日下午14點，當日最具看點的徐匯區斜土街道xh128D-06地塊進行出讓，該地塊位位於內環邊，距離濱江岸線直線距離僅500米左右，吸引了保利發展(15.300, -0.45, -2.86%)、象嶼、香港置地、招商蛇口、徐匯城投聯合體參與競拍。

徐匯濱江是許多大牌房企的必爭之地，2020年，香港置地以310.5億元的價格拿下徐匯西岸金融港地塊，一舉刷新全國總價記錄。而且，近幾年來，位於徐匯濱江的樓盤深受購房者追捧，屢屢觸發積分搖號，板塊內新房均價達到約130000元/平方米左右。

儘管此次出讓的斜土街道地塊面積僅2.19萬平方米，但已是板塊內為數不多的宅地。最終，香港置地+招商蛇口+徐匯城投聯合體以47.33億元拿下該地塊，樓面價86285元/平方米，溢價率9.57%。

除此之外，招商蛇口還在當日以62.5億元底價獲得另一宗普陀中山北社區宅地，加上斜土街道地塊，招商蛇口一日拿下兩宗地塊，涉及土地金總額超百億。

事實上，從2020年開始，招商蛇口就成為了上海土地市場的常客，且青睞於市區內高單價區域。

例如，2020年7月，招商蛇口以44.04億元競得位於上海虹口區的招商外灘璽項目地塊，彼時，其拿地樓面價約81000元/平方米，去年年末，該樓盤入市的均價則達到約122500元/平方米。

去年，上海採取集中供地制度後，招商蛇口進一步加快拿地腳步。其先是於去年年初斥資56.66億元拿下虹口區嘉興路街道地塊，成為區域單價最高地塊，後繼續在上海掠地，僅去年第三輪集中供地就拿下3宗地塊。

拿地寶統計資料顯示，2021年，共有三家房企在上海的拿地金額超過百億，其中排在榜首的就是招商蛇口，拿地金額高達326億元，較排在第二的上海城投高出整整100億元。此外，2021年上海房企拿地建築面積排行中，招商蛇口同樣以建築面積103萬平方米的成績遙遙領先於第二名。

端午小長假多地樓市優惠、補貼政策齊上陣。在臨汾，端午期間由住建局牽頭舉辦“購房讓利惠民”活動。在房貸利率下降、公積金首付比例下調的背景下，福州的房企紛紛開啟大促模式。武漢漢江•雲赫項目端午期間推出5套甄選房源，優惠高達43萬元。

在多重利好加持下，房地產市場成交量降幅有收窄趨勢。諸葛找房的資料顯示，5月重點城市二手住宅成交量降幅已現收窄。5月，10個重點城市二手住宅成交量為45496套，環比微降6.49%，同比下降27.01%，降幅收窄7.95個百分點。除了北京仍受疫情影響外，其餘9城二手住宅成交規模均呈現上升態勢，5月成交36896套，較上月同比增長5.9%。

諸葛找房資料研究中心首席分析師王小嬙表示，今年3月以來，政策層面穩預期的步伐逐步加快，全國多城陸續出臺樓市鬆綁政策助力市場修復，部分城市更是進行了多輪次優化調整，其中不乏一些強省會城市，同時央行降准降息強化了政策效力。

貝殼研究院5月市場報告顯示，客戶看房活躍度有所提高，50城二手房帶看客戶量環比增長8%。分城市看，長春、上海、哈爾濱及瀋陽等城市新增帶看量增長幅度較大。代表市場預期的二手房景氣指數由18回升至20的臨界線。分城市看，東莞、濟南、佛山、無錫及嘉興等城市市場預期復蘇比較快。

王小嬙表示，目前來看，市場預期逐漸好轉，成交復蘇跡象顯露。預計接下來，隨著各城疫情防控措施取得成效，復工複產推進，6月重點10城二手住宅成交量有望迎來回升拐點。

貝殼研究院市場分析師劉麗傑表示，雖然市場有所回暖，但目前仍處於底部。她表示，從房價端來看，5月二手房價格仍小幅下滑。5月貝殼50城二手房價格指數環比下跌0.9%，跌幅較上月擴大0.6個百分點。房地產市場預計下半年將進入量增價穩階段。

5月30日，金融街(5.740, 0.00, 0.00%)（000402.SZ）發佈公告，計畫於6月1日發行不超過10.7億元公司債券，該期債券分為“22金街05”和“22金街06”兩個品種，期限為5（3+2）年，利率區間為2.7%-3.7%。

作為北京市西城區國資委控股的房地產企業，金融街融資優勢明顯，2022年以來，已經發行“22金街01”、“22金街03”、“22金街04”及“22金融街MTN001”等多筆債券，合計融資32.4億元。

2021年下半年以來，房地產市場持續下滑，疊加新冠肺炎疫情封控影響，多數房企銷售業績同比大幅下降，金融街亦不例外。2021年銷售金額339億元，同比減少16.7%；今年一季度，銷售金額降幅接近50%。

作為重要的現金來源管道之一，銷售回款減少，一定程度上對房企流動性形成壓力。從2021年底到2022年一季度末，金融街的現金減少了55.2億元，但暢通的融資管道一定程度上緩解了銷售下降帶來的流動壓力。

市場下行造成的另一個結果是房企利潤減少，根據2021年財報，A股和H股268家房企淨利潤同比下滑了46%，淨減少2009億元，如果加上50多家還未發2021年財報的房企，降幅還將進一步擴大。

2021年金融街淨利潤為16.4億元，同比減少34%，在268家房企中排名37位。2022年一季度，金融街淨利潤9.3億元，在A股房企中排名第4位。作為一家銷售排名在80位以後的房企，金融街是如何將淨利潤做到行業前列的？

搶利

2021年下半年，在“三道紅線”、“兩個上限”等一系列房地產信貸調控政策影響下，房地產行業發生兩個重要的變化：

一、7月開始，房地產市場一改上半年大幅上行的趨勢，交易持續萎縮，部分城市房價出現鬆動跡象。

二、民營房企集中爆雷，9月以來，多家房企出現員工理財、商票、債務等公開違約情況。雖然之前也有多家房企出現流動性風險，但這一次在時間和區域上均較為集中。

這兩個變化對房地產行業帶來極大影響。

一方面，部分金融機構開始對民營房企抽貸、斷貸，雖然在監管部門干預下，勢頭有所遏制，但民企再融資通道基本被堵死。

另一方面，房企爆雷導致大量房地產項目爛尾，地方政府對預售資金監管開始趨嚴，虧空的預售資金帳戶被要求補足，預售資金回流到集團公司的難度加大，進一步加劇了房企的流動性困難。

雖然不會被抽貸、斷貸，融資通道也一直保持暢通，但市場下滑和預售資金監管趨嚴，國企和央企均受到不同程度的影響。

2022年一季度，金融街銷售金額下滑近50%，但是營收和淨利潤同比均實現大幅增加，尤其是淨利潤，在A股房地產企業中排名第四。

2021年，金融街實現營收241.6億元，同比上升33.3%，淨利潤16.4億元，同比下降了34%。雖然金融街與多數房企一樣增收不增利，但淨利潤降幅要遠遠低於行業平均水準。

從近五年金融街財報表現來看，其淨利潤表現一直優於銷售業績。2017年-2021年，金融街銷售金額排名都在73名到80名之間，而其淨利潤排名則一直保持在34名到43名之間。

與往年一樣，2021年，金融街繼續維持每股派息0.03元。根據2022年一季報，截至3月底，金融街未分配利潤達到了259.4億元，比2021年增加了9.3億元。截至2021年底，金融街可供結算的建築面積達到了1329萬平方米，為未來一段時間營收提供了保障。

作為一家銷售額不到400億元的房企，金融街為股東創造的利潤超過多數千億級別的房企，其背後的籌碼是什麼，為什麼多數房企做不到？

割肉

2022年一季度，金融街的營收和淨利潤同比漲幅分別為210.5%和67.7%。對於一季度營收和利潤雙豐收，金融街在財報中稱，主要因為“公司開發銷售業務穩步推進，開發銷售業務經營收益較去年同期增加”。

另一個重要原因是，“將持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店（公司及全資子公司北京金融街裡茲置業有限公司共同持有）出售給北京金融街投資（集團）有限公司，產生股權和資產轉讓收益”。

金融街公告顯示，今年3月30日，金融街與大股東金融街投資（集團）有限公司（以下簡稱“金融街集團”）簽署《股權及資產轉讓協議》，將北京金融街麗思卡爾頓酒店以10.8億元價格轉讓給金融街集團。

如果扣除了這些影響外，金融街的淨利潤實際只有1.5億元左右，在A股房企排名至少在24位以後。實際上，坐擁百萬平方米核心城市核心物業的金融街，出售商辦資產成為其近年保證利潤的重要砝碼之一。

同樣，2021年金融街維持利潤也與出售資產相關，當年9月，金融街先是以15.75億元價格將德勝國際中心的資產及相關債權轉讓給凱龍瑞集團，收穫了15.75億元的投資現金，也產生7.9億元的損益。

同時，金融街開發的上海靜安融悅中心西區A棟辦公樓、重慶磁器口後街一期二批次及二期、武漢融禦濱江、北京黃村頤璟萬和等專案竣工，產生8.2億元公允價值損益。這些非結轉帶來的收益成為支撐金融街利潤的主要來源。

2020年以來，金融街一方面通過處置資產保證利潤，另一方面也不斷降低負債。

2021年，金融街有息負債減少91.4億元至830億元，其中短期負債占比不到20%，短期內償債壓力相對較小。

2022年一季度，金融街籌資性現金流淨流出24.1億元。此外，2020年底，金融街將與萬科合資開發的北京豐科中心出售給平安人壽，交易對價37.1億元，通過這一項交易，金融街剝離負債近15億元。

作為一家商務地產開發運營起家的房地產企業，金融街旗下擁有眾多優質資產，根據公告，截至3月底，金融街一二線城市核心區域有111.3萬平方米的出租物業，這些物業在2021年為金融街帶來17.5億元的收入。

對房企而言，優質項目具有“進可攻退可守”的功效，即需要變現的時候，可以短期內為企業帶來不菲的現金流；一旦房地產市場下行，其租金及運營收益也可以為企業帶來持續的現金流。

而且，過去的幾年裡，金融街一直通過各種方式降低拿地成本，其中包括入股北京通州武夷花園項目，收購北京遠洋專案和當代武漢專案，通過司法拍賣拿下廊坊項目，以較低成本獲得較為優質的項目。

平衡

2021年底，包括央行、銀保監會、證監會等監管部門紛紛表態加大對房地產融資的支持力度，但由於資本市場預期和信心不足，民營房企融資並沒有出現明顯好轉跡象，主要表現在金融機構不願融資給民營房企。

同期，地方政府也開始不斷優化預售資金監管制度，房企總部從專案上提取富餘資金的難度變小，但由於歷史原因，多數房地產項目預售資金帳戶監管額度不足，實際上沒有對多數房企現金流帶來實質性扭轉。不過，從2022年前五個月房地產發債情況看，國企和央企背景的企業發債額度占比超過九成。

經過兩年降杠杆，雖然金融街的有息負債有所降低，但銷售帶來的回款持續下降，融資通道沒有受阻，杠杆率並沒有明顯下降，淨負債率依然維持在140%以上，剔除預收賬款後的資產負債率也沒有達標。

如果未來銷售回款帶來的現金流沒有明顯改善，對包括央企和國企在內所有的房企來說，只能通過處置資產來降杠杆，尤其是在三道紅線考核期即將結束時，這一問題似乎變得迫切起來。

通過出售資產降低杠杆，一方面需要具備較多的優質資產，在當前市場行情下，一二線城市核心區域的優質資產會受到保險等長線資金青睞，近兩年成交的資產也多為這些城市及區位的資產。

另一方面需要賣得上價格，通常情況下，資產估值具備一定的溢價，但在當前需求主導市場下，折價出售較為普遍，相對優質的資產可以賣到七折或八折左右，普通資產可以賣到五折到六折。

如果優質資產不能賣出好價格，用出售資產來降杠杆的方式最終會導致企業資不抵債，這也是多數企業對處置資產降杠杆較為謹慎的原因之一。但與民企不同，國企和央企可以將資產以一個更為公允的價格出售給大股東。

金融街旗下資產多數位於北京西城區的金融街，這裡不僅聚集了證監會等監管機構，也聚集了四大行在內的國內外金融機構總部，其單位面積產值在北京乃至國內都是最高的，也具備大量優質的租戶。

對金融街來說，這些近乎絕版的優質資產每年可以貢獻穩定的收益，這一模式產生的效應，也被金融街複製到其他城市，形成一個開發銷售和自持運營相結合的商業模式，被金融街稱之為雙輪驅動模式。

在房地產市場持續下行的背景下，在三道紅線大考來臨之際，如何實現杠杆負債與資產的平衡，對金融街來說是一道必答題。2022年一季報顯示，截至3月底，金融街投資性房地產帳面價值388億元，與其淨資產規模相當。

五年來，金融街的投資性房地產一直維持在這一規模上下，而且背靠金融街集團這棵大樹，可以更加方便地騰挪資產。

展望未來，儘管上層利好消息不斷，但在疫情影響下，上半年銷售回款進度明顯不及預期，房企現金流仍然吃緊，拿地態度仍保持謹慎。

5月5日，廣州迎來2022年首輪集中土拍，18宗涉宅地成功出讓17宗，其中2宗溢價成交、並且1宗地塊以最高限價+競自持9%成交，市場熱度較去年第三輪略有回溫，但仍處於1%的低位。房企競拍方面，除蘭園、大華兩家民企分別落下一子外，其餘15宗地塊均被央/國企拿下，本土城投依舊是拿地主力。

取消50%首套限售、下調起拍價等新規出臺旨在提升房企拿地積極性

從土地供應規模上來看，廣州2022年首輪集中土拍供應涉及18宗宅地，供應總建面達276.45萬平方米，從體量上看不及去年任一輪，整體處於低位。土地性質上來看，18宗包含1宗全自持保障性租賃住房，餘下的17宗均為純宅地或商住地，土地性質相對較為純粹；區域分佈來看，除越秀、天河、從化零供應外，其餘八區均有供應，其中白雲區推出地塊最多，高達6宗，總建面超73萬平方米，在各區域中居首；此外，海珠、荔灣、黃埔等其餘中心城區也分別有2、2、1宗地出讓，中心城區合計供地11宗，占比超六成，土地品質較去年第三輪略有提升。

規則上來看，本輪土拍規則基本保持不變，除白雲3宗為“競地價+搖號”外，其餘15宗地出讓方式仍沿用去年二、三批次的“競地價+競自持+搖號”的拍地規則。不僅如此，“禁馬甲”，“嚴查競拍企業資金來源”，“最高溢價率為15%”在本輪繼續沿用。

土地出讓價格上來看，與福州、寧波等城市一致，首輪集中供地的地價較去年略有下降，譬如荔灣區陸居路AF020208、AF020245地塊、南沙區2022NJY-1地塊起拍價較去年首次出讓降幅均超20%，意在為房企提升利潤空間。

值得注意的是，繼去年第三輪集中土拍南沙首套50%限售被取消之後，本輪集中土拍海珠、黃埔地塊“要求不低於50%的房源向無房者出售”的限售規則也被取消，出讓門檻在一定程度上降低，提升房企參拍積極性的意圖顯而易見。

首輪土拍熱度較去年第三輪略有回升，

但溢價率仍處於1%的低位

對比2021年第三輪集中土拍（高流拍+零溢價），廣州2022年首輪集中土拍熱度略有回溫，但仍處於1%的低位。具體來看，掛牌的18宗宅地有17宗成功出讓，總成交建面262萬平方米，總成交金額達341億元，其中2宗地溢價成交，並且1宗觸及最高限價+競自持成交，該地位於白雲區空港大道中東側，西側與廣州設計之都相望，東側緊挨雲泉居，南側靠近白雲尚城，區位上看十分優越；交通上距離2號線江夏站僅500米左右，十分便利；最終該地經過25輪競拍，被中海以271887萬元+9%自持競得，可售樓面價高達37912元/平方米，是本場土拍實際樓面價最高的地塊。

另一宗溢價成交地塊位於荔灣區，地塊位於滘口板塊珠江以南，距離滘口地鐵站直線約400米左右，交通便利，並且地塊緊鄰珠江，可打造一線江景豪宅，因此地塊競拍熱度也較高，最終被蘭園控股以10%的溢價收入囊中。

底價成交地塊方面，本輪集中土拍底價成交地塊比重高達88%，較去年第三輪全部底價成交略有下降；至於流拍率，由於本輪集中土拍本土城投托底力度明顯提升，18宗地塊中僅荔灣1宗商業比重高達50%的商住地塊遭遇流拍，流拍率僅有6%，去年第二、三輪的高流拍現象得到明顯緩解。

中心城區利潤空間不及預期南沙、增城等區域高庫存影響房企參拍積極性

盈利方面，以純宅地為例，按照每宗地周邊三公里範圍內商品住宅成交均價測算的話，平均地房比約為0.6，房地差約1.3萬元/平方米，整體來看盈利空間尚可。但是考慮到區域之間存在巨大的地價和房價差異，房企的盈利空間差異進一步放大，進而導致房企參拍的積極性也各不相同。

中心城區地就以本場土拍競拍熱度最高的白雲區空港大道中東側AB2904003地塊為例，該地整體位置不錯，交通便利，周邊居住氛圍成熟，考慮9%的自持後，可售樓面價達37912元/平方米，而目前其周邊三公里範圍內同類項目商品住宅銷售均價僅有44805元/平方米，測算下來，地房比高達85%，實現盈利的壓力還是比較大的。不過好在近期廣州中心城區新房限價存在一定程度的鬆動，因此盈利有一定的增長空間。


相比之下，南沙、增城、番禺等區域的盈利空間相對較大，地房比多在0.4-0.5之間，但其土拍熱度卻依然延續低位，大多數地塊被本土城投托底，這很大程度上是受到去高庫存壓力所致。

CRIC資料顯示，截止2022年3月底，廣州商品住宅去化週期已超20個月，較去年同期拉長了115%，尤其是南沙、增城等區域庫存高企，成交量大幅萎縮，部分板塊去化週期已經超過25個月。

總的來看，雖然本輪集中土拍整體熱度不高，但從區域上來看存在較大差異，一方面荔灣、白雲等區域部分板塊備受熱捧，高溢價成交，甚至部分民企也積極參拍；另一方面，南沙、增城等區域均被本地城投托底成交。造成這種差異的最主要原因是中心城區和郊區商品房市場在盈利和去化方面存在的巨大差異所致。

超八成地塊被國家隊拿下民企拿地積極性較去年三輪略有提升

房企拿地方面，央/國企依舊佔據主力，17宗成交地塊中15宗被其競得，其中廣州地鐵表現尤為突出，分別在白雲和海珠區拿地兩地，總成交價超165億元，貢獻了本場土拍總成交金額的48%。

具體地塊來看，這15宗央/國企競得的地塊，除中海封頂溢價競得的白雲地塊外，其餘地塊均為底價成交；從這一點可以看出，廣州本輪集中土拍的托底意味依舊十分強烈。

值得注意的是，本場土拍民企表現較去年第三輪積極性明顯提升。蘭園控股和大華分別拿下一宗地塊，其中蘭園控規以54976萬元競得的荔灣區金橋二期地塊，樓板價達33198元/平方米，溢價率高達10%，是本場土拍除中海封頂價競得的白雲空港地塊之外唯一的溢價成交地塊。

究其原因，很大程度上與近期廣州頻頻傳出新房限價放鬆有極大關係，尤其是中心城區新房價格已經存在鬆動，這在一定程度上提升了民營房企參拍的積極性。

總體來看，雖然廣州本輪集中土拍帶著誠意而來，不僅提升了中心城區地塊比重、多宗土地下調了起始樓面價，還取消海珠、黃埔等地塊50%首套限售的規定，並且中心城區新房限價也有事實上的鬆動，土拍門檻可謂全方位降低；但就實際結果來看，除了2宗白雲區、荔灣區核心優質地塊引得多家房企積極參拍外，其餘超八成地塊被本土城投托底競得，整體溢價率依舊處於1%的低位。究其原因，主要在於廣州商品住宅市場表現萎靡不振，市場信心依舊承壓，尤其是南沙、增城等郊區，部分板塊去化週期已經超過25個月。

展望未來，儘管上層利好消息不斷，但在疫情影響下，上半年銷售回款進度明顯不及預期，房企現金流仍然吃緊，拿地態度仍保持謹慎。這也導致城市與城市之間、甚至城市內部的競拍熱度將進一步分化，企業拿地將更加聚焦置業需求旺盛的優質板塊，至於樓市去化表現不佳的板塊或區域，房企拿地會更加審慎，短期內地市熱度仍將延續低位。

端午節長假期一手盤推售量不多，部分買家轉投二手市場，帶動二手交投量上升。中原地產統計的十大屋苑過去周末兩天（4日至5日）錄得16宗成交，較前一個周末增加2宗或約14.3%，成交量創6周新高，並連續12周維持雙位數；端午節3日長假則共有21宗買賣。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，端午節長假新盤推售量不多但銷情理想，同步帶動二手市場入市氣氛，亦有部分新盤向隅客回流二手市場。

康怡868萬明賺實蝕

中原地產市務經理劉子峻透露，鰂魚涌康怡花園B座極高層10室，實用面積497方呎，2房間隔，以868萬元成交，呎價17465元。原業主於2018年3月以848萬元買入單位，持貨4年賬面賺20萬元，升值約2.4%，惟扣除使費後，料實蝕逾29萬元。

據美聯物業分行統計，十大屋苑過去周末兩天錄得約16宗買賣，按周升約14.3%，連續12周保持雙位數；3天長假則錄得約21宗成交。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，新盤大軍壓境，二手樓價受壓，部分業主議價空間擴大，帶動二手成交。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，市場缺乏焦點新盤，購買力重新回到二手市場。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去周末兩日十大指標屋苑累錄13宗二手成交，按周增加2宗或約18.2%；端午節3天假期十大指標屋苑共18宗買賣。

當代置業（01107）公布向獨立第三方騰雲築科置業出售北京當代綠建工程項目管理集團全部股權，代價為4,947.38萬元（人民幣．下同），預期收益介乎6,700萬至9,170萬元，所得款項淨額用作集團營運資金。

北京當代綠建工程項目管理集團主要從事建設項目管理、工程諮詢及工程技術諮詢，設有兩家分公司，包括北京當代綠建科技集團西安分公司及北京當代綠建工程項目管理集團河北分公司。

稻香控股（00573）公布，向執行董事鍾震峰持有逾35％股權的東莞天耀租用東莞宿舍物業，根據主租賃協議將予確認的使用權資產參考預計的應付營業額租金之估計價值約3,315.6萬港元。

該集團指，租用東莞市橫瀝鎮石涌村西城三區創宏廠房1棟，東莞市橫瀝鎮石涌村西城三區創宏宿舍A棟及創宏宿舍B棟的部分區域，租賃為期兩年，租金按基本租金或營業額租金的較高者為準，車位每月6.2萬元（人民幣．下同），每月管理費約18.11萬元，而於簽訂每個指定處所的個別租賃協議時需支付約329萬元，相等於3個月租金及管理費。該物業已被中國
政府指定為「國家AAA級旅遊景區」。地理位置及交通便利，為客戶提供極大便利，可進一步加強品牌及影響力。

祥生控股（02599）公布，以9,250萬元（人民幣．下同）出售持有浙江項目的湖州交投祥生房地產開發50％股權予屬獨立第三方的浙江省政府間接全資擁有公司及2,475萬元債務轉讓，料收益約1.27億元。

該集團指，所售公司擁有總建築面積約42萬平方米的在建物業項目，包括位於浙江省嘉興市的住宅及附屬物業，去年純利約1.67億元，2月底資產淨值約4.75億元。該集團預期在建物業項目將於本年底前竣工及交付，故出售提供較早變現投資，從而可改善流動資金狀況，預期出售事項所得款項將由用作一般營運資金。

新地（00016）旗下大埔白石角新盤Silicon Hill（大埔市地段第244號發展項目第1期）於剛過去周五（3日）端午節當日沽清公開發售的170伙後，發展商翌日（4日）即加推第四號價單共153伙，折實平均呎價17661元，較第三號價單折實平均呎價17370元高約1.7%，最快周六（11日）作次輪開售。

新地副董事總經理雷霆表示，Silicon Hill在上周五首輪銷售反應非常理想，以價單形式發售的170伙全數沽清，為集團套現近13.7億元。有見市場反應熱烈，故加推第四號價單共153伙，折實平均呎價為17661元，屬原價加推，稍後將公布銷售安排，預計於周六進行次輪推售。

加推的單位實用面積217至580方呎，間隔由開放式至3房，定價由460.47萬至1321.45萬元，扣除即供最高17.5%折扣，折實售價由379.88萬至1090.19萬元，呎價由16427至20354元。以定價計，整批單位市值逾13億元。

入場費380萬 趕星期六賣

發展商是次首度推出開放式單位，共涉20伙，當中包括白石角新盤面積最細的實用面積217方呎單位，入場單位為翠景閣第3座2樓A5室及翠景閣第5座2樓A5室，折實價為379.88萬元，呎價17506元。

新地代理總經理胡致遠指出，Silicon Hill昨日有4個單位以招標形式售出，其中翠景閣第5座12樓A1室，實用面積848方呎，附189方呎平台及435方呎天台，成交價1883.56萬元，呎價22212元，售價及呎價俱創項目新高。

Silicon Hill位於優景里63號，實用面積217至851方呎，預計2024年2月底入伙。

利奧坊．壹隅周四20戶應市

因未有大量新盤在周末推售，故新盤市場過去兩天（4日至5日）僅共約32宗成交，較前一個周末（5月28日至29日）約43宗，按周減少11宗或約25.6%；端午節3天假期則共錄218宗一手買賣。

恒地（00012）大角咀利奧坊．壹隅在過去周末兩天售出7伙，連同上周五端午節共沽10伙，套現約5590萬元；同系同區利奧坊．曦岸則賣出1伙，套現逾1103萬元。恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝稱，利奧坊．壹隅加推20伙於周四（9日）發售，當中包括10個開放式及10個1房單位。

環球經濟未見明朗，加上股市波動，資金轉投「磚頭」避險。中原（工商舖）統計，5月共錄得約404宗工商舖買賣，按月多約13.2%；涉及總金額約112.15億元，按月增約22%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，根據中原（工商舖）資料，5月共錄得約404宗工商舖買賣，較4月的357宗上升約13.2%，連續3個月錄得增長；總成交金額約112.15億元，較4月約91.93億元增加約22%，主要原因是期內錄得多宗大額成交。

工廈類別表現最為突出，5月工廈成交量共有約245宗，佔整體成交量約60.6%；成交金額則近70億元，佔整體成交金額約62.4%。商廈5月有59宗成交，較4月的53宗增加11.3%，但5月商舖成交量輕微回落，至約100宗，較4月減少約5.7%。

另外，美聯工商舖行政總裁（工商舖）盧展豪稱，隨着政府分階段放寬食肆堂食限制，以及部分處所被允許重新開放，市場負面氣氛開始退卻，但通關未有眉目，預料重大利好消息出現前，交投仍平穩。

新盤有價有市，過去端午節3天假期一手市場錄約217宗成交，周末兩天（4日至5日）佔31宗，按周少12宗或28%，其中青衣薈藍一個特色戶昨以600萬元沽出，呎價高見32,432元，刷新全區新盤呎價紀錄。

宏安 （01243） 發展的薈藍於長假期售出3伙，成交價476.8萬至600萬元，套現共1,577.9萬元，當中售價及呎價最高同屬2樓A02室，實用面積185平方呎，連166平方呎平台，以600萬元沽出，呎價32,432元，不但創項目呎價新高，更貴絕青衣新盤。

利奧坊•壹隅 周四發售20伙

此外，恒地 （00012） 發展的旺角利奧坊．壹隅同期連沽10伙，成交價473.53萬至649.15萬元，套現共約5,585.2萬元。其中最高售價屬1座15樓R室，實用面積267平方呎，1房，成交價約649.15萬元，呎價24,313元。項目將於周四（9日）新一輪發售20伙，包括10伙1房及10伙開放式戶，實用面積206至288平方呎，折實價459.754萬至721.168萬元，折實呎價22,111至26,790元；售價最平為1座6樓N室，實用面積206平方呎，開放式，折實價459.754萬元，折實呎價22,318元。

會德豐地產發展的啟德MONACO MARINE也於3天長假連沽5伙，周末兩日佔3宗。信置 （00083） 、嘉華 （00173） 及中國海外 （00688） 元朗錦上路站柏瓏II昨增3宗交易，成交價1,276.88萬至1,634.16萬元，吸金4,250.48萬元。

住宅租務需求強勁，帶動相關投資。消息指，何文田The Argyle全幢住宅租賃項目，獲財團7億元洽購至尾聲，料短期內易手。

何文田The Argyle全幢，正獲財團洽購。該物業位於亞皆老街，鄰近勝利道及太平道，位置理想。該項目由萬泰持有作收租，消息指，項目獲以7億元洽購至尾聲。

商住大樓 現提供36伙住宅

物業於2015年落成，項目地下及1樓為商舖，舖位面積約6,165平方呎，6至29樓為住宅，總建築樓面約36,997平方呎，而住宅部分實用面積約23,032平方呎，以市值約7億元計，建築面積呎價約1.9萬元。

項目合共提供36伙，實用面積由約440至980平方呎，採2至3房設計。項目6至20樓為2房及2房（連套房）間隔，實用面積分別為約440及645平方呎。而21至29樓為Simplex特色戶，採3房（連套房）及工人房設計，實用面積約980平方呎，另會所提供雅座及健身室等設施。

業主於2016年把物業推出進行招租，入場費約2.3萬元起，呎租約54元起，租期由6個月起至兩年。

據了解，項目以部分交吉及部分連同現有租約出售，住宅部分出租率約85%，租金收入約85萬元，商業部分全數租出，分別由餐廳、超市及教育中心租用，全幢每月租金收入約113萬元，按7億元洽購價計，回報近2厘。

居屋受支持，青衣偉景花園2房減53萬元，以自由市場價645萬元沽出；另天水圍天麗苑累積減價34萬元成交，以居二價286萬元易手。

美聯物業高級分區營業經理蘇順華指，偉景花園5座高層H室，實用面積504平方呎，2房間隔，向東南望內園，4月以698萬元（已補地價）放盤，現以645萬元沽出，減價53萬元，實用呎價12,798元，平過同區私樓。新買家為區內分支家庭。原業主於2002年7月以122萬元（綠表價）購入，持貨至今沽出獲利甚豐。

天麗苑低層 居二價286萬

另方面，祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，天水圍天麗苑低層18室，實用面積433平方呎，原叫價320萬元（未補地價），數度調低叫價，現已286萬元（未補地價）沽出，累減34萬元或11%，實用呎價6,605元。

原業主於早期約以52.2萬元購入單位，持貨至今轉售帳面獲利233.8萬元。

領展房產基金(0823)公布截至2022年3月31日止年度業績，錄得收益116.02億元，按年增長8%；物業收入淨額87.76億元，按年增長6.5%；投資物業組合的估值上升6.9%至2,127.61億元，主要得益於資產收購及匯兌收益。經調整並計入一筆1.46億元於上半年度年派付的酌情分派後，可分派總額達64.19億元，按年增加6.8%；末期每基金單位分派146.08仙；本年度每基金單位分派為305.67仙，上升5.4%。在集團邁向「2025願景」的過程中，儘管宏觀經濟挑戰及不明朗因素持續，但集團的關鍵績效指標仍反映出集團極具抗逆力的業績表現。

零售物業疫下抗逆力強

於香港物業組合方面，即使財政年度末第五波新型冠狀病毒病疫情爆發，集團租用率仍由96.8%提升至97.7%，凸顯集團以生活必需品為主的零售物業的抗逆力及其在本地社區生活中的重要地位。於期內，港物業仍簽訂超過660份新租約，整體平均續租租金調整率升至4.8%，平均每平方呎租金微升至62.7元。直至2022年初，受惠於本地消費氣氛熾熱，商戶按年銷售額復甦強勁。領展商戶在年內受到的影響較少，因此，商戶每平方呎零售銷售總額錄得按年7.8%的穩定增長，而同期本港零售市道則下跌8%，集團租戶零售額優於香港平均水平。

此外，得益於集團不斷與商戶接觸及積極的資產管理以保留商戶，使年內整體租金收繳率維持於98%的高位；零售收益總額上升2.7%；停車場及相關業務收益總額按年上升13.2%。

於中國內地物業組合方面，集團期內錄得收益總額及物業收入淨額分別增長20.9%及15.9%；零售物業組合的收益按年增長24.4%；整體租金收繳率則維持在97%的穩健水平；整體物業組合的平均租用率穩定，維持在88.5%的水平。期內，集團藉着四項投資擴大業務版圖，包括上海七寶萬科廣場50%權益、廣州太陽新天地購物中心，以及兩項分別位於東莞及佛山的物流資產各75%權益。儘管市況波動，集團於中國內地的五項全資持有物業仍錄得8.8%的強勁續租租金調整率。其中，上海七寶萬科廣場的續租租金調整率高達27.5%。

過去數年，儘管其大部分資源和重心均集中在管理及應對新型冠狀病毒疫情帶來的挑戰，但期內仍在實現物業組合多元化、保持其長期抗逆力和生產力方面均取得顯著進展。看好集團未來繼續通過審慎的多元化策略，進一步增長物業組合，中長線前景值得期待。

疫情緩和帶旺樓市，中原地產指出，上月十大藍籌屋苑錄332宗買賣登記，按月上升約7.8%，當中柴灣杏花邨，成交量按月彈升超過1倍。該行預期，隨疫情穩定，準買家入市意欲增加，料樓價走勢平穩。

十大屋苑錄332宗買賣

中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年5月十大藍籌屋苑買賣合約登記錄332宗及29.48億，較4月的308宗及26.18億，分別上升7.8%及12.6%，登記宗數及金額創去年7月的356宗及31.98億後10個月新高。

反映疫情穩定，樓價見底回升，加上政府放寬按保，買家置業意欲增加，帶動登記連升三個月。

在十大藍籌屋苑中，荔枝角美孚新邨錄得最多買賣登記，該屋苑期間錄59宗買賣登記，成交金額總值約5.12億。

至於天水圍嘉湖山莊的表現亦相當不俗，該屋苑期間錄48宗買賣登記，成交金額達2.95億，鰂魚涌太古城則位列第三，該屋苑錄45宗，成交總值約5.38億。

若以按月升跌比較，當中四個屋苑均錄得升幅，當中升幅最高為柴灣杏花邨，成交量按月彈升約1.2倍；荔枝角美孚新邨按月升幅則為55.3%，鰂魚涌太古城則錄45.2%升幅，觀塘麗港城按月升23.5%。

嘉湖錄48宗買賣登記

此外，藍田匯景花園及紅磡黃埔花園按月持平，部分屋苑成交量則錄得跌幅，其中鰂魚涌康怡花園成交量按月跌8.0%，沙田第一城、天水圍嘉湖山莊及鴨脷洲海怡半島下跌介乎20.8%至26.7%。

最近拍賣場交投氣氛不俗，當中有不少銀主盤推出拍賣，大坑半山屋苑龍華花園，位置靜中帶旺，背靠翠山，距離銅鑼灣鬧市不用15分鐘車程。是次帶大家走訪屋苑第2座低層C室，面積976方呎，連地庫第4層雙號車位開拍價2100萬，呎價21516元，比市價低約一成半。

甫入單位，可見全屋以棕色作主調，並且鋪上木地板，一屋雪白，裝修簇新，更見淡雅簡約氣息。廳堂面積甚廣，間隔亦甚為方正，可明確劃分客飯廳範圍。現場所見，可見客廳位置設有玻璃趟門，使自然光照射到室內，令單位光綫充足。

外賞翠綠山景

由單位向外看，便是翠綠山景，巍峨高山盡入眼簾，十分舒適。走進睡房，景觀上與客廳同向，外望山景，亦設有窗台，方便戶主閑時坐在上面休憩，小休一刻。

拍賣行資料顯示，物業位於內地段5710號餘段及其增批部分，政府契約年期由1939年11月13日起計75年，可續期75年。

據了解，原業主於2008年2月中以1003.8萬購入單位，開拍價2100萬比其高逾1倍。

連車位拍賣

忠誠拍賣行發言人表示，單位開拍價2100萬，對比市價約2450萬，有約一成半折讓，賣點為位於傳統豪宅地段，正在琥珀別墅旁。

龍華花園位於大坑徑25號，樓齡約36年，共2座組成，提供逾400個單位。屋苑鄰近虎豹別墅，附近屋苑有名門、嘉景臺等。

另屋苑位於小學12校網，附近有不少名校，例如香港真光小學、軒尼詩道官立小學（銅鑼灣）、聖保祿學校（小學部）等，深得實力家長客歡迎。
坐擁名校優勢

單位將於6月8日（周三）下午3時於中環德輔道中84至86號章記大廈3樓A室推拍，以交吉形式出售，連同是次拍賣單位，當日共有10項物業可供競投，其中最貴住宅正是上述單位。而最平則為屯門金麗樓第2座4樓C室，面積356方呎，開拍價250萬，呎價7022元。
以交吉形式出售

至於非住宅方面，最貴為長沙灣卓匯中心32樓，面積5990方呎，屬銀主盤，最平則為傲雲峰2樓雙號車位，開拍價160萬。此外，深水埗元州街54A號8樓單位，面積483方呎，已於拍賣前收回。

尖沙嘴北京道一個單邊鋪王，獲租客簽署兩年長約，呎租高見350元，市場矚目，該名租客為連鎖找換店HONG KONG EXCHANGE，東主蔡先生（Frankie）表示，疫市下細鋪換大鋪，放棄同一街道另一個據點，維持店鋪數目不變，儘管生意難做，他不輕言放棄，伺機發力，寄望捱過黑暗見曙光。

疫市下，HONG KONG EXCHANGE生意暴跌80%，分店由30多家減至15家，然而，蔡姓東主仍努力經營，並尋找機會拓展。市場消息透露，近日，蔡氏承租北京道與漢口道交界「鋪王」（北京道53至63號國都大廈地下D號鋪），建築面積約250方呎，租金因應疫市作調校，頭六個月每月5萬，餘下18個月10萬，即平均月租8.75萬，平均每呎350元，一簽兩年梗約。

首半年月租5萬 屬疫市價

蔡氏回應本報查詢，指趁疫市細鋪搬大鋪，並沒有增加據點，旗下同一條街道（新聲大廈）據點，約滿將不續租，維持分店數目不變。他續說，過去兩年來，市況從沒有好過，第五波疫情後，整體零售市況改善，但找換行業未改變，不過，他沒有放棄，「捱過這麼長時間，沒有理由現在放棄，希望稍後有所改變！」

舊鋪4年前續約 捱緊貴租

旗下位處新聲大廈分店，於四年前續約，至今一直捱貴租，建築面積約50方呎，高峰期月租13萬，目前月租高達10萬。相比之下，新據點面積大四倍，位置顯眼，租金減半，自然是理智決定！「其實，很早以前，我已看中這單邊鋪，幸好等待至今，假如一早拿下來，一定輸得更多！」

此單邊鋪位早年租客，亦大有來頭，由來自英國的著名連鎖找換店承租，93年進駐，在2012年高峰期，曾以每月42萬續租，創下該鋪史上最高租金，該店於2018年撤出鋪位，隨後更撤出香港。

HONG KONG EXCHANGE疫市下則仍屹立市場，亦是「鋪王」大租客，包括景隆街與駱克道單邊鋪位，建築面積50方呎，該鋪位曾於2014年以每呎5200元續租，轟動市場。

早於年多前傳以3000萬易手的油麻地上海街「雞仔嘜」鋪址，當年並沒有出售，該鋪位近期由鄧成波家族沽售，作價2510萬，持貨多年斬獲不俗。

油麻地上海街387號地鋪，建築面積約700方呎，鄧家去年5月以2880萬連約放售，最新減價約370萬或12.8%，以2510萬易手，平均呎價約3.59萬。

平均呎價3.59萬

鄧成波於2020年向雞仔嘜一連買入三個鋪位，作價約8000萬，並由雞仔嘜售後租回，先後沽出沙嘴道鋪（5380萬）及青山道地鋪（作價1800萬），連同今番以2510萬沽售油麻地鋪，合共套現9690萬，以成本8000萬計算，持貨短短2年，獲利1690萬，物業升21%。

其中，該三件鋪位當中，最值錢的荃灣鋪位，於去年1月沽出，沙嘴道260至276號廣發大廈地下7號鋪，作價5380萬，建築面積800方呎，連閣樓500方呎，合共1300方呎，平均呎價6.725萬，該位由雞仔嘜承租。

去年2月，長沙灣雞仔嘜亦沽售，青山道457至463號美奇大廈地下3號鋪，面積約450方呎，作價1800萬，呎價約4萬元，鋪位亦由雞仔嘜承租。