近年房價飆漲，車位價格也隨之走揚，據房仲業者調查，市場上主流的坡道平面車位價格，自2015年以來出現13％～48％的漲幅，台北市坡道平面車位價格更高達260萬元。「房、車」雙漲代表除車位供需問題外，新建案因營建成本高漲，新案較高的車位價格，帶動了整體停車位的比價效應。

信義房屋根據實價登錄調查顯示，八年來停車位最貴的台北市，坡道平面車位價格已從每個223萬元、漲至260萬元；次高的新北市停車位也達每個184萬元；大台北以外則以高雄市每個174萬元最高，台中、桃園均在每個140多萬元，台南最低為115萬元。

其中，南部都會區漲幅更甚北部都會區，台中、台南、高雄三都均在25％以上，台中更高達48％，而北北桃三都則在13％～16％之間。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，現在不僅養車代價高，想要購買一個方便的停車位代價也高，尤其是中南部地區過去房價基期低，車位價格便宜，早年雙北以外平面車位價格約與國產車價格相近，隨著營建成本提升、車位需求穩定，六都車位價格持續攀升，如今中南部都會區的平面車位均價，都較八年前上漲約20萬～50萬元。

比較房價與車位價格的漲幅，兩者呈現同步上漲的趨勢，不過，房價漲幅仍高於車位，也與其都會化及停車位需求有關。以台南地區為例，房價八年漲了七成，但車位平均上漲36％；不過台中地區房價與車位漲幅接近，房價八年漲了五成，停車位則上漲48％。

曾敬德指出，中南部地區因為大眾運輸系統不如雙北便利，家庭非常依賴開車，購屋對停車位的需求較高，而預售案在景氣熱絡時，除了樓上住宅房價調漲外，樓下的車位也會跟著調漲，都帶動車位的價格走揚。

皇鼎（5533）耕耘科技廠辦市場邁向開花結果期，今年上半年業績表現有機會大豐收。在汐止廠辦「富鼎科技大樓」以總價13.98億元整棟成交，貢獻第一季獲利，及住宅新成屋去化順利下，前五月營收38.4億元已超越去年全年，年成長逾2.04倍；預料上半年獲利可望大躍進，優於去年同期。

皇鼎去年大舉收割多年耕耘廠辦和飯店事業的成果，連續處分三座飯店、廠辦大樓及工業土地，獲利改寫八年最高，稅後純益達10.61億元，EPS達3.72元，配息1元，日前除息，尚在填息階段。

皇鼎受惠汐止「富鼎科技大樓」整棟處分入帳，今年第一季獲利大爆衝，EPS達2.14元；另外汐止「聯合科技中心A棟」、「台中富信飯店」兩大案，去年已陸續處分，預計今年陸續入帳認列，汐止「聯合科技中心B棟」於第二季又被廣錠（6441）以3.31億元收購二樓層，市場預期今年皇鼎業績可望明顯成長。

展望全年業績，還有已完工成屋銷售個案可供入帳，包括「南科名門」、「環宇科技」、「富鼎科技」、「聯合科技B棟」、「富貴名邸」、「皇鼎富邑」。

另外皇鼎預計2022、2023兩年，還有四筆新案陸續完工交屋，包括「聯合科技A棟」、「皇鼎一品」、「皇鼎麗園」、「財星科技」，挹注業績來源無虞。

皇鼎表示，未來發展策略仍以購地自建為主，合建及都更為輔，地區方面將更集中於蛋黃區，以雙北市、台南市舊市區為主、重劃區為輔，並以質代量，追求穩定的獲利成長。

今年共有 13 個縣市需重新評定房屋稅基，根據財政部統計，目前已有 8 個縣市公告調整與稅基有關的「房屋標準單價」，其中又以彰化縣最受矚目，在暌違 38 年後，拍板新增建房屋的標準單價將調漲 60%，自今年 7 月 1 日起適用。

房屋稅是以「房屋現值」作為稅基，再乘以稅率做計算。根據房屋稅相關條例規定，地方政府必須每 3 年根據房屋標準單價、折舊率與地段率等，重新評定出「房屋現值」。

根據財政部統計，今年共有 13 個縣市必須重新評定稅基，其中彰化縣、台東縣、雲林縣、南投縣與屏東縣均已完成公告，表態將調高房屋標準單價，當中又以彰化縣最受矚目。

彰化縣 73 年以來，將近 40 年的時間不曾調整過房屋稅基，而此次調整一舉將標準單價提高 60%，而重新評定的標準單價將自 7 月 1 日起適用，但僅限於新增建房屋，現有的舊房屋則不受影響。

另外，今年需重新評定的縣市中，花蓮縣、連江縣與台南市三縣市的房屋標準單價則維持不變；至於新竹縣市、嘉義縣市與基隆市則尚未公告。

實價登錄揭露，松山區指標新豪宅「潤泰敦峰」，5樓戶總價1億5679萬元、每坪177萬元，買家為法人「紘璿投資」；而不讓新豪宅專美於前，屋齡已15年的信義計畫區豪宅「寶徠花園廣場」，2022年也出現交易，住在信義區的蔣姓自然人，以1億8988萬元買下24樓戶，成交單價每坪175.7萬元，完全不遜色於新豪宅，且僅次於2013年19樓戶的193萬元，創社區次高單價紀錄，成為「寶徠花園廣場」9年來的新高價，顯示地段好的一級豪宅，就算屋齡逐漸增加，但仍能有一定身價。

台灣房屋信義安和捷運店店東廖德欣表示，「寶徠花園廣場」位於信義區五段91巷，雖然位在巷內，但是基地仍屬於信義路五段第一排，巷寬達15米，總樓層27樓，一層四戶，門廳採大理石建材，有私人泳池、地下室迎賓大廳、健身房等豪華公設，還標榜使用可抗七級強震的建材，再加上社區位於人流較少的靜巷，隱私性高，頗受富豪們的青睞。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，信義計畫區國際化程度高，商辦林立，百貨消費密集，商業機能強，加上有豪宅群聚效應，因此即使中古豪宅，只要地段位置好、社區管理佳，身價也頗具支撐性。且雖然台北市豪宅推陳出新，不過大部分豪宅買家仍有指定的建商或區域偏好，一旦認定了熟悉的區域環境和生活機能，常見在同區域或同社區加碼置產，因此不乏在住家周邊為家人置產的案例。

第一建經研究中心副理張菱育說，近期央行第二季升息半碼，累計2022年已升息1.5碼，2022年第一季升息之前，豪宅利率大多維持在1.72％，而升息之後，目前豪宅房貸的「地板價」已來到2.1％，豪宅最低起跳價正式突破2％，對高端族影響不大，即使房貸成本增加，在通貨膨脹的時代，不動產仍為富豪們資產配置的選擇之一。

民進黨市議員陳淑華接獲民眾陳情，台中七期某豪宅建商規劃3建案涉嫌違法超挖基地，質疑工程結構安全與消費者權益。都發局今早派員稽查，經查3案分別有圖說、超挖與相關土方申報數量不符，依建築法勒令停工修改，相關人員依法究責。

陳淑華記者會上指出，根據陳情人黃先生提供資料顯示，七期某豪宅建商3處建案，涉嫌違法超挖地下室並出售違法車位，涉嫌從中獲取暴利。

建商會後發聲明稿表示，車位數量無超賣，結構安全皆合於法規標準，無違法傾倒廢土行為。初步規畫與施工執行差異，依行政流程申請設計變更，依法辦理，以不影響消費者權益為原則。

都發局表示，市府今至工地現場勘查結果，位於市政路附近的建案，施工進度為一樓版申報，但現場B1至B5與圖說不符，勒令停工修改或辦理變更設計。

另兩起建案，都發局人員發現施工進度皆為放樣申報，但現勘發現確實超挖，以及假設工程與核准圖說、施工計畫書及土方申報量不符。

都發局指出，3案皆依據建築法第58條予以勒令停工修改，必要時得強制拆除；另，檢討建築師、營造廠或專任工程人員是否涉有簽證不實及未按圖施工情事，依法究責。

根據預售屋實價登錄資料，房仲業者統計，今年前 4 月全台預售屋交易量較去年同期成長 28.8%，其中交易之冠由桃園市 6303 件拿下，其次是新北市 5411 件，而台中市則以 4859 件緊追在後，七都平均總價全數突破 1100 萬元。

統計顯示，全台七都平均單價以桃園和高雄上漲最多，漲幅均逾 20%，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年以來國內經濟表現仍穩，加上出口亮眼、通膨增溫支撐房市表現，推升房市預期，帶動預售屋市場交易增溫，房價也持續上漲。不過，可發現雙北與高雄交易皆遜於去年同期，在央行升息與打炒房效應逐步發酵後，預期後續預售市況仍可能持續降溫。

今年前 4 月全台預售屋交易量 30086 件，年增 28.8%，以七都來看，交易量第一名由桃園市拿下，交易件數 6303 件，住宅平均總價 1281 萬元，平均單價為每坪 32.1 萬元。陳金萍表示，身為六都之一的桃園，受惠於各項重大建設與計畫陸續推動、民間投資暢旺，增加就業機會，加上區內重劃區多、推案量大，房價又較雙北市親民，吸引不少雙北甚至新竹客群移居。

數據中發現，全台預售屋交易件數在七都外地區的占比大幅增加。2021 年前 4 月七都占全台比例高達 95.3%，顯示其餘縣市預售屋量能不到 5%，但今年七都交易件數占全台比例僅 80.9%，顯示七都以外地區預售屋交易占比大幅提升，增加至近 2 成。

陳金萍指出，統計顯示，全台七都平均總價全數突破 1100 萬元，其中，台中市的預售屋平均總價達 1714 萬元，超越新北的 1704 萬元，而新竹縣市平均總價為 1570 萬元也逐漸接近新北，桃園則是台中以北五大都會區中的房價凹陷區，平均總價 1281 萬元，購屋負擔相對輕鬆，這也是桃園預售屋交易熱絡的主因。漲幅上，除了新竹縣市漲幅 9.0% 外，其餘六都漲幅都在一成以上，其中以台中與高雄的漲勢最為驚人，漲幅分別高達 37.1% 和 32.0%。

今年以來預售屋每坪平均單價來看，高雄和桃園的漲幅分別為 27.5% 和 21.1%，位居一、二名。陳金萍說明，高雄房市因台積電題材、以及政府推動半導體 S 廊帶，造就高雄房市大漲，但也因漲速過快，交易量能有降溫跡象。至於桃園地區，政府努力實現「三心六線」，串起桃園、中壢與航空城 3 大城市核心，近 2 年在就業、人口與軌道交通等諸多紅利同步發酵下，帶動桃園房市蓬勃發展，為房市前景增添柴火，推升桃園市房價走漲。

陳金萍補充，目前國內工料雙缺、高通膨持的情況下，營建成本居高不下，房價難下修，預期預售屋價格難有降價空間；而在交易量方面，在全球升息循環啟動，烏俄戰事恐將長期推升通膨，經濟景氣有下行風險的狀況下，加上國內疫情仍未緩解，民眾信心面受衝擊，購屋動能恐出現變數，仍需持續觀察。

升息前後買賣方心態出現變化，房仲業者統計今年第1季和第2季六都銷售天數和議價空間，銷售天數僅新北、台中天數增多，其他區域都呈現縮小，且議價空間不增反減，顯見在重大建設加持下，新北、台中屋主最強硬。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，升息讓買方緊縮購屋力，也讓交易相對遲緩，新北與台中呈現議價空間縮小，銷售天數增加狀況，顯見買方態度轉為強硬，一旦屋主不願降價，自然就賣得久。

統計資料顯示，議價空間方面，台北、桃園、台南、高雄屋主姿態軟化，其中以高雄屋主最軟，議價空間從第1季13%，到第2季已來到19%，且上述四都銷售天數也都縮短。

若以銷售天數來看，僅新北、台中銷售天數增加，顯見屋主不讓價，也會讓銷售天數變長，六都中北市最慢，平均銷售天數達80.3天，台南與高雄銷售天數也破70天，其餘區域都在二個月上下。

值得注意的是，桃園議價空間增加，銷售天數卻大幅減少，顯見除在地買盤外，雙北買盤也成為生力軍。另外，新北與台中因為議價沒有減少，推估銷售天數也因而增加。

中古豪宅身價不墜，據實價登錄，信義計畫區豪宅「寶徠花園廣場」，屋齡逾15年，今年4月有一筆24樓戶交易，總價達1.89億元，成交單價每坪為175.7萬元，創社區次高單價紀錄，僅次於2013年19樓戶的193萬元。

這也成為「寶徠花園廣場」九年來新高價，買方為住在信義區的蔣姓女自然人，顯見地段好的一級豪宅，就算屋齡增加，仍有一定身價。

另外，松山區指標新豪宅「潤泰敦峰」，5樓戶也以總價1.56億元、每坪177萬元交易，買方為法人「紘璿投資」。

台灣房屋信義安和捷運店店東廖德欣表示，「寶徠花園廣場」位於信義路五段91巷，雖位在巷內，但基地仍屬於信義路五段第一排，巷寬15米，總樓層27樓，一層四戶，門廳採大理石建材，有私人泳池、地下室迎賓大廳、健身房等豪華公設，還標榜使用可抗七級強震建材。

加上社區位於人流較少的靜巷，隱私性高，頗受富豪青睞。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，信義計畫區國際化程度高，商辦林立，百貨消費密集，商業機能強，加上有豪宅群聚效應，即使中古豪宅，只要地段位置好、社區管理佳，身價也頗具支撐性。

張旭嵐表示，雖然台北市豪宅推陳出新，不過大部分豪宅買家仍有指定建商或區域偏好，一旦認定熟悉區域環境和生活機能，常見在同區域或同社區加碼置產，因此不乏在住家周邊為家人置產案例。

第一建經研究中心副理張菱育說，央行第2季升息半碼，累計今年升息1.5碼，今年第1季升息前，豪宅利率大多維持在1.72%，升息後目前豪宅房貸「地板價」已來到2.1%，但對高端族影響不大，即使房貸成本增加，在通貨膨脹時代，不動產仍為富豪們資產配置選擇之一。

賦稅署22日表示，今年應重新評定房屋稅基的13縣市，目前已有八縣市公告，其中彰化縣、台東縣、雲林縣、南投縣、屏東縣等五縣的房屋標準單價，都較前次調高，尤其彰化縣從過去近40年文風不動，此次一口氣調增六成。

至於花蓮縣、連江縣，以及近期房市熱絡的台南市，今年都並未就房屋標準單價進行調整；另外基隆市、新竹縣市、嘉義縣市目前尚未公告，財政部表示會督促地方政府必須在今年6月底前完成公告。

房屋標準價格每三年評定一次，今年共有13個縣市政府應重新評定，為使稅負合理，財政部持續督促地方合理評定稅基，主要觀察重點在於與基準年1984年的平均增幅，是否達到合理水準。

根據財政部掌握，在13個縣市中，八縣市已公告評定結果，共五縣市調高、三縣市不變。

其中，彰化縣房屋標準單價原本自1984年起從未調整，但今年已公告上調，較基準年增幅來到60%。

另外台東縣約較前次調漲8.6%。若與基準年比較，調整前較基準年平均增幅84%，調整後平均增幅為100%，成長16個百分點。

雲林縣較前次調漲約12.7%。此外縣政府指出，財政部要求自2021年起，未來三次重行評定後的標準單價，相對基準年的平均增幅應達100%，此次進行調整，從原本較基準年增幅81%，調整後達到104%，增加23個百分點。

南投縣較前次調漲3.7%，從原本較基準年增幅61%，調整後較基準年增幅為67%，增加6個百分點；屏東縣較前次調高10.8%，從原本較基準年增幅76%，調整後來到95%，有19個百分點的成長。

財政部表示，這些調整後的房屋標準單價，是2022年7月1日後新建、增建、改建房屋適用，以使照日期認定為完成日期，既有建築不受影響。

至於台南市今年並未調整房屋標準價格，外界質疑，近年台南房市熱絡，工程物價也持續飆升，為何沒有反應在標準單價？財政部官員表示，原則上尊重地方評定結果，財政部也會持續督促各地方政府合理評定。

升息前後買賣方心態到底有沒有改變?房仲業者統計今年第一季和第二季主要都會的銷售天數和議價空間，發現在六都中，在銷售天數上，除了新北和台中，都呈現縮小；在議價空間上，新北和台中不增反減，其餘區域都呈現增加。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，升息讓買方緊縮買方購屋力，也讓交易相對遲緩，而新北與台中呈現了議價空間縮小，銷售天數增加的狀況，顯見買方態度轉為強硬，一旦屋主不願意降價，自然就賣得久。

今年首季平均貸款利率1.46%，統計以來同期最低，不過隨著央行3月後連續升息，第二季開始房貸利率走升，買方多認為價格應有空間，因此放緩購屋腳步，反映在交易上，如屋主願意增加議價機會，成交機率將會大增。徐佳馨指出，若以銷售天數來看，北市最慢，台南與高雄銷售天數也破70天，其餘區域都在2個月上下，值得注意的是桃園議價增加，銷售天數卻大幅減少，顯見除在地買盤外，雙北買盤也成為生力軍。另外，新北與台中因為議價沒有減少，推估銷售天數也因而增加，不過也可能與區域推案多，買方靜觀其變相關。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡認為，近年來工料雙漲，營建成本續增，預期新屋價格難跌，加上央行升息增加購屋成本，也讓買方心生觀望，建議買方購屋前，應充分掌握價格走勢及政策動向，並檢視財務狀況，避免資金出現缺口，讓買屋成為噩夢一場。

房企美元債違約早已不是新鮮事，但一次性宣佈所有美元債尋求展期，實則是少見的一幕。

粵系老牌房企富力地產（2777.HK）今日發佈公告宣佈，在當前房地產行業銷售低迷、流動性狀況疲弱的背景下，公司境外全資子公司EASY TACTIC LIMITED（怡略公司）擬在6月17日-7月7日間，對旗下10只美元優先票據進行展期同意徵求。

富力方面稱，如果票據的同意徵求活動未能成功，集團可能會根據重組支援協定的條款進行債務重組。對此，評級機構惠譽將富力地產及富力地產（香港）的長期外幣發行人違約評級由CC下調至C。

惠譽火速下調評級

根據富力方面約定，怡略公司邀請所有合格票據持有人通過特別決議批准提議的修訂和豁免，相關同意徵求事項於2022年6月17日開始，並將於2022年7月7日下午截止。

此次票據具體修訂條款包括：延長票據的到期日、修改利率條款、取消維持並為利息儲備帳戶補充資金的要求、納入強制提前贖回條款、增加有關指定資產處置（位於馬來西亞柔佛巴魯的富力公主灣項目和位於英國倫敦的LONDON ONE專案）、提供指定帳戶擔保、半年度報告和指定帳戶資金使用完成後的強制回購或贖回的規定等。

值得注意的是，本次尋求展期的票據是富力目前所有海外債，未償還本金總規模達到49.4億美元，其中有3筆美元債將於2022年到期，到期金額為12.6億美元。上述美元債票面利率也比較高，有7筆票息超過8%，有3筆票息超過11%。

在本次尋求債務展期之前，富力已經有一隻美元債事實違約。5月25日，花旗國際向富力地產美元債持有人發出的一份通知顯示，富力在提取該美元債付息資金後的30天內未能及時向受託帳戶充值，已經觸發了違約。這只美元債票息8.125%、規模8.75億美元，將在2023年2月底到期，也在富力本次申請展期的範圍內。

“本次一次性展期全部美元債，可以證明，富力的債務壓力在短時間內不會得到有效改善，”一位元房企人士對記者坦言。他表示，此次富力10只美元債的展期方案能否獲得持有人通過，要看富力方面給出具體方案對於投資者而言是否具有吸引力。

對於此次美元債全面展期，評級機構惠譽火速發佈報告，將富力及子公司的長期外幣發行人違約評級由“CC”下調至“C”，同時確認其高級無抵押評級為“C”，回收率評級為“RR6”。惠譽方面表示，本次評級下調基於富力地產此前宣佈向債券持有人徵求同意，以修訂其美元債券條款、尋求對違約事件的豁免，惠譽認為此類修訂屬於不良債務交換。

流動性枯竭

資金缺口難以填補

富力的資金鏈承壓早已不是新鮮事。除了此次尋求展期的全部美元債外，富力存續的還有境內債券10只，規模約162億元。其中，年內到期的債券有2只，總規模51.2億元。另外還有7只總計規模為100.45億元的債券將於2023年到期。

此前，富力曾尋求境內公司債展期。原本要在2023年4月到期摘牌的16富力04，和原計劃在2023年5月到期摘牌的16富力06，展期方案已經獲得通過，總規模約30億元。但同樣會在2023年5月到期的19富力02展期兌付方案並未通過。

再看富力資產負債表，其流動性幾近枯竭。年報顯示，截至2021年末，富力地產短期負債87.49億元，一年內到期長期負債492.84億元，能動用的現金及現金等價物僅為62.57億元，現金短債比僅為僅為0.11。償還短債的資金缺口幾乎無法填補。

而在銷售方面，富力今年今年1-5月銷售收入約218.3億元，同比下降58.4%。

為緩解流動性危機，在將旗下債券進行展期的同時，富力還在加大處置資產的力度。“自2021年12月以來，集團一直在努力減輕不利市場的影響，包括通過延長在岸和離岸債務期限及資產處置，”富力方面曾表示。

3月15日，富力將位於英國倫敦的Vauxhall Square項目，以9570萬英鎊（約合人民幣7.96億元）出售給遠東發展；4月，其以26.6億港元將Thames City以出售予中渝置地創始人張松橋；5月30日，其將海南首府項目以10.01億元的價格出售給力量能源。

在更早的2021年1月和12月，富力分兩次將廣州空港物流園股權賣給黑石，合計收益約53億元。而富力物業被以不超過100億元的價格被碧桂園服務收購。此外，有消息稱富力正計畫出售此前收購的萬達酒店資產，目前在接洽的酒店專案有10個左右，單價在2億-7億元之間，大都位於三四線城市。

因近期推“房票”安置政策而廣受關注的鄭州，於6月22日迎來2022年首輪集中供地。

最終，其所推出的15宗地全部成交，其中2宗溢價成交，13宗底價成交，共收金106.74億元，總出讓面積66.33萬平方米。

其中，龍湖以9.35億元摘得鄭政出〔2022〕3號地，成交樓面價4810元/平方米，溢價率12%，該地塊起始總價8.33億元，起始樓面價4288元/平方米；保利發展(16.040, -0.23, -1.41%)以13.09億元競得鄭政東出〔2022〕3號地，成交樓面價20663元/平方米，溢價率8%，該地塊起始總價12.12億元，起始樓面價19132元/平方米。

據中指研究院河南公司總經理梁波濤介紹，龍湖、保利發展之所以願意溢價拿地，主要還是其經過測算後認為有利可圖，此次龍湖所拿地塊為二次掛牌出讓，掛牌價較上次有所降低。

雖然有兩宗地塊溢價成交，但梁波濤認為，此輪鄭州土拍政府托底意圖明顯，在此輪出讓的10宗城改地塊中，超過一半土地由鄭州國企及國資平臺公司摘得，其中碧桂園拿下的鄭政高出〔2022〕1號地塊，為其前期已介入的城改用地，為定向出讓地塊。

值得關注的是，鄭州此輪集中供地是在該市出臺樓市19條新政，以及重啟棚改貨幣化安置、房票安置的背景下進行的。

3月1日，鄭州市發佈《關於促進房地產業良性迴圈和健康發展的通知》，從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支援、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境等五個方面，提出19條相關措施。

大力度放鬆調控的背後，凸顯出鄭州樓市面臨的困境。據58安居客研究院統計，自2019年以來，鄭州新房銷量持續下跌，2021年全年新房銷量不及2018年的一半。尤其是2021年下半年以來，受房地產行業整體低迷、特大暴雨以及疫情反復的影響，鄭州樓市成交明顯萎縮。

為穩定樓市，隨後鄭州於6月20日發佈《大棚戶區改造專案房票安置實施辦法（暫行）》。鄭州明確，徵收人比照貨幣安置、產權調換政策，將計畫安置房屋轉化為貨幣，以房票形式出具給被徵收人，由被徵收人自行向參與房票安置工作的房企購買商品房。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，鄭州於3月出臺了力度較大的政策，但從此後幾個月情況來看，當地市場仍未現好轉，因而才會再出臺房票政策，意在通過引導需求，以扭轉市場下行態勢。

據克而瑞資料，鄭州5月新建商品住宅成交面積32萬平方米，環比下降31%，同比降幅達61%。累計情況來看，今年1-5月鄭州新建商品住宅成交面積198萬平方米，同比下降38%。

“從鄭州年內第一次集中供地成交結果來看，企業競爭並不激烈，鄭州目前房地產市場銷售依然承壓，整體市場仍然處於底部恢復期，房企拿地普遍謹慎，企業當下的主要發力點仍是促銷售，促回款。”梁波濤稱。

6月22日，有市場消息稱，標普將綠地控股(3.770, -0.09, -2.33%)評級下調至“選擇性違約”。

在此之前，標普曾表示，負面展望反映標普可能在擬議交易完成後，將綠地發行人信用評級下調至選擇性違約。

據悉，5月30日，標普報告顯示，將綠地控股長期發行人信用評級由“B-”下調至“CC”；未償優先無抵押票據的發行評級由“CCC+”下調至“C”，展望負面。

據瞭解，綠地控股曾於5月27日發佈公告稱，公司正在尋求為6月25日到期4.88億的美元債的持有人對擬議修訂和豁免的同意，其中包括延長票據到期日。對此，標普稱，將綠地擬延長美元債到期日視作不良債務延期，待該交易完成後，將評估其是否構成違約。

2021年6月21日，深交所首批4只基礎設施領域不動產投資信託基金（以下簡稱“基礎設施REITs”）順利上市。一年以來，產品運行平穩，配套制度持續完善，投資者積極參與，市場功能逐步發揮，實現了“穩起步、開好局”的階段性成效。

一年來，深交所持續推動基礎設施REITs擴容，已有5只基礎設施REITs上市交易。總體上，基礎設施REITs市場運行穩定，機構投資者成為市場投資主體。截至2022年6月21日，深交所5只基礎設施REITs收盤價較發行價平均上漲20.62%，日均換手率1.96%。

一年來，深交所逐步構建基礎設施REITs規則體系，為市場穩定運行提供了有力保障。在中國證監會統籌指導下，深交所逐步構建“1個辦法+3個指引+4個指南”配套規則體系。2021年先後發佈基礎設施REITs業務辦法、審核關注事項指引、發售指引，以及4個業務指南。2022年5月份，深交所新發佈指引，明確存續REITs新購入基礎設施項目、擴募等事項，激發市場持續發展動能。深交所同步啟用基金通平臺，為場外投資者提供更為便利的退出管道，提升基礎設施REITs市場流動性。

一年來，深交所基礎設施REITs資產類型持續豐富，服務國家戰略能力不斷提升。上述5只上市交易的基礎設施REITs，項目類型覆蓋生態環保、產業園區、收費公路、倉儲物流等主流基礎設施類型。今年，深交所推出首單清潔能源REITs，引導資源向國家“雙碳”戰略領域集中，加快推進受理首單保障性租賃住房REITs，主動支持房地產行業轉型發展，試點資產類型不斷豐富，試點規模與範圍穩步擴大。

一年來，深交所持續增進服務深度，推動基礎設施REITs市場平穩有序發展。深交所主動克服疫情影響，充分運用線上會議、視頻培訓等形式，持續對接地方主管部門、原始權益人和市場機構，進一步與市場各方深化交流合作，凝聚發展共識，加強重點項目儲備，加大市場培育力度，合力推進REITs市場健康發展。

記者獲悉，下一步，深交所將圍繞著擴大REITs試點規模、推動完善配套規則制度、提高上市REITs品質、加大培育服務力度、優化投資者結構等五個方面推動基礎設施REITs市場高品質發展。

具體來看，擴大REITs試點規模方面，將加快推進保障性租賃住房REITs落地，大力推動清潔能源、新基建等行業參與基礎設施REITs試點，持續擴大產業園區、高速公路、倉儲物流、生態環保等行業基礎設施REITs規模；推動完善配套規則制度方面，持續完善審核流程、專案材料申報、資訊披露等配套規則檔，優化發行詢價機制。不斷夯實REITs業務法律法規基礎，加強REITs法律基礎框架研究；提高上市REITs品質方面，加強基礎設施REITs資訊披露日常監管，細化擴募新購入專案的操作流程和要求，支援基礎設施REITs規範做優、持續做強；加大培育服務力度方面，持續加強對接服務，針對性開展基礎設施REITs交流培訓活動，拓展優質項目儲備；優化投資者結構方面，鼓勵保險機構、銀行理財、公募基金等機構加大配置力度，繼續支援QFII、RQFII投資境內REITs產品，配合推動社保基金、養老金、企業年金等機構投資者參與REITs投資，培育專業投資者群體，助力我國基礎設施REITs市場建設行穩致遠。

深交所表示，將按照中國證監會部署要求，持續優化完善專案對接服務，發揮市場功能，盤活存量資產，推動基礎設施REITs市場高品質發展，更好服務國家戰略和經濟社會發展全域。

又是一年畢業季來臨，北京租房市場的熱度也開始季節性回升。

記者調研發現，雖然北京6月租金環比和同比均有小幅上漲，但整體熱度出現分化，疫情影響較大的區域，房源成交時間拉長，租金基本持平甚至略有下降。

除了區域差異，不同性質的房源租金漲幅也有分化，個人直租房源相對而言有議價空間，部分租賃機構的房源則在近期陷入了“漲價爭議”，不乏出現一次上漲近10%的情況。

究其根本，租房市場的供求關係左右著租金走勢，而仲介機構受盈利訴求影響，續租房源漲價更容易牽動市場關注。

這個畢業季不太熱

“今年受疫情影響比較大，我們片區的房源空置時間比去年同期明顯要長一些，還有房子甚至倆月都沒租出去。”朝陽區勁松片區的一位元租賃業務經紀人告訴記者， 與去年畢業季火熱的行情相比，今年成交和租金都比較平穩，較差的房源甚至下調了租金。

這位經紀人所從事的是整租業務，對接房東和租客群體。據該經紀人介紹，5月疫情管控期間，他們門店一直處於封閉狀態，員工都居家辦公，客戶基本也都不活躍，5月租房市場比較冷清，6月恢復營業以來，市場上的房源較去年也有大幅下降。

“出入、搬家都不方便，大家能續租的都續租了，房源和客戶都少了很多。”該經紀人分析，供需都下降，市場就比較平淡。據他介紹，疫情之下，個人房東們相對好講價，也都願意儘快把房源出手，“我手裡甚至有房源3個月了還沒租出去。”

鄰近的雙井商圈經紀人告訴記者，雙井片區的租賃房源成交時間最近拉長到了25天左右，鏈家資料則顯示，受本輪疫情影響較大的勁松商圈，租賃房源成交週期約為21天，租金大約下跌了1.5%。

諸葛找房資料研究中心監測資料顯示，5月北京租金掛牌均價為95.7元/平方米/月，環比上月上漲0.68%，環比漲幅較上月收窄0.75個百分點；同比上漲7.31%，同比漲幅較上月收窄2.35個百分點。諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪認為，5月北京疫情反彈局勢較重，租賃需求釋放受阻，漲幅呈收窄態勢也屬意料之中。

貝殼研究院也指出，5月北京租賃成交量環比減少，整體租金水準仍低於2019年同期。“一是在近期疫情影響下，整體住房租賃需求減弱，部分租客由於換租不便而續租，或是由於部分區域疫情防控嚴峻，部分外來人口返鄉；二是業主出租信心減弱，往往會通過降價加快房源出租。”貝殼研究院高級分析師黃卉表示。

但這並不意味著整個北京租房市場都比較冷，受疫情影響較小的區域仍然如期迎來了畢業季。記者梳理發現，朝陽望京商圈的租賃房源維持著較高熱度，平均成交週期為5天；豐台麗澤商圈租賃房源成交週期也是5天左右，朝陽太陽宮商圈成交週期甚至加快到1天，租金上漲約0.7%。

整體來看，6月北京租房市場已經出現了上漲趨勢。諸葛找房資料研究中心提供給21世紀經濟報導記者的資料顯示，截至6月16日，6月前3周的周度平均掛牌租金為96.54元/平方米/月，預計北京6月全月租金有望維持上漲態勢，且漲幅較上月大概率呈小幅擴大之勢。

“北京就業市場規模大、就業需求多，進入6月份，畢業季將在一定程度上帶動租賃需求上升，加之疫情局勢有所好轉，租賃市場活躍度也將隨之好轉。”關榮雪表示。

機構租金漲幅引爭議

“我在自如租的房子，今年續租從8090元提高到8830元，漲幅將近10%”、“前年以5190元租了自如的這個房子，2021年續約的時候要求漲價600元，經過協商最終漲到了5390元，今年臨近到期，自如管家打電話過來價格又從5390元漲到了5930元。”……近期，部分一線城市的“自如客”們控訴自如續租房源漲幅較高，引起了市場關注。

記者注意到，黑貓投訴【投訴入口】網站針對自如漲價的相關投訴達到了410條，不只是續租漲價，部分租客稱自如存在差別化漲價的情況，“詢問同期入住簽合同的合租室友發現，他的房源原價續租”。

對此，自如相關負責人曾回應稱，主要原因可能是大部分業主委託協議中租金逐年按照一定幅度遞增的約定，以及個別房源在續約時確實因為業主重新簽訂合約、租客前期參與了優惠活動、周邊房租因市場供求顯著上漲等因素，導致出現了租金漲幅超過平均水準。

實際上，租賃機構的房源往往比房東直租的房源價格高出一部分，因為長租公寓一般會對收來的房源進行裝修後再出租，這也是機構在宣傳中主打的“品質服務”特點。多位元從事整租業務的經紀人告訴記者，同等條件下，自如房源的月租金會比整租貴500-1000元。

疊加自如每個月收取的租金中還會包含“服務費”，相當於月租金的10%，用於支付每兩週一次的保潔費用。

如今，確實有部分房源是去年受疫情影響，有降價情況，今年續租不止要把降價補回來，還要兼顧市場漲幅，再加上每個月的“服務費”，租客的感受會尤其強烈。

值得注意的是，北京最近公佈的《住房租賃條例》明確“住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，北京市人民政府可以採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水準”，關榮雪由此預計，北京租金7月漲幅繼續呈現擴大趨勢的概率不大。

為助力畢業生安居，6月22日，北京市住建委聯合團市委等多家單位，共同發起了畢業季租房服務進校園系列活動，參與活動的仲介機構和租賃企業共籌集了約9萬套（間）房源，並提供仲介費五折、減租金、免押金等優惠。據記者瞭解，其中我愛我家(2.830, -0.09, -3.08%)精選了近萬套租賃房源，我愛我家旗下品牌相寓也推出了免押金、房租月付、集中式公寓租金9折、服務費全免等優惠，讓利高校畢業生。

鄭州22年首輪集中土拍熱度較去年第三批次進一步趨穩。

6月22日，鄭州首輪集中土拍姍姍來遲，成為22城中最後一個進行首輪集中土拍的城市。值得一提的是，在開拍前，鄭州相繼出臺樓市19條、重啟棚改貨幣化安置、房票安置等力度較大的“救市”政策。

在此背景下，鄭州22年首輪集中土拍熱度較去年第三批次進一步趨穩，平均溢價率微增至1.9%，並且無土地流拍，順利收官。至此，22城均已完成2022年首輪集中土拍，共收金近5000億元，較去年首批次成交金額縮減了五成以上，涉宅用地成交面積則不及去年首批次的40%。

出讓預申請、價款可分期多重措施以減少土地流拍比例

就供應規模而言，鄭州此次供應量不及去年任意批次，總掛牌量僅有207萬平方米，涉及15宗地，供應規模較去年第三批次明顯縮水。結合土地屬性來看，鄭州此次供地也較為謹慎，15宗地中10宗為城改地塊，僅5宗為公開出讓用地，“防流拍、穩地市”意圖明顯。

事實上，為了防止大規模流拍，鄭州在此次供地正式掛牌前動作頻繁，不僅試行了土地出讓預申請機制，還在3月1日出臺的“穩地產十九條”中提出了降低土拍保證金比例、允許土地價款分期繳納等相關措施。一方面，通過預申請機制可摸底房企的拿地意願，能有效減少土地流拍現象的發生。在鄭州發佈預申請的5宗地中僅3宗正式掛牌，北龍湖3號地塊及高新區龍口片區地塊均為正式掛牌前加入地塊。而降低土拍保證金比例及允許土地價款分期繳納等措施則意圖減輕房企拿地壓力，提振房企拿地積極性。

此外，對於此前撤牌或流拍地塊，鄭州和其它城市一樣，採取了下調地價、上提住宅限價等手段，來吸引房企競拍。比如北龍湖4號地塊，雖然仍需引入產業，但出讓地價從13246元/平方米調低至12050元/平方米，住宅限價也上提了300元/平方米，盈利空間進一步提升。

首拍熱度較去年第三批次微升北龍湖仍是競拍熱點

在規則的優化下，鄭州首批次出讓的15宗地均順利成交，成交面積207萬平方米，共收金107億元。對比去年第三批次表現來看，鄭州此次集中土拍熱度微有回升：平均溢價率由去年第三批次的0.43%漲至1.9%，無一宗地塊流拍。

與其它城市一樣，鄭州此次集中土拍底價成交也是主旋律。具體而言，由於鄭州此次出讓地塊中，有10宗為城改及安置用地，這些地塊的意向房企早已敲定，均為底價成交。

5宗公開出讓地塊中，3幅地也為底價成交，僅有2宗產生較高溢價。這2幅地分別是位於北龍湖片區的鄭東新區三全路南、龍潤西路東3號地塊及管城金岱園區的管城區童心路南、文德路西地塊，溢價率分別為8%和12%，亦是鄭州此次土拍唯二溢價成交的地塊。其中，北龍湖3號地塊是此次鄭州集中土拍最受關注的地塊，區位優越，出讓地價較此前周邊成交地塊價格明顯下調，地價房價差超過2萬元/平方米，盈利空間充裕，因而競拍熱度相對較高，最終由保利發展(16.040, -0.23, -1.41%)溢價8%競得。而管城金岱園區地塊區位也比較佳，周邊項目近期去化表現不錯，同時該項目此次出讓地價明顯下調，吸引力倍增，亦吸引了多家房企競拍，最終由龍湖溢價12%競得。

本地城投成為托底主力品牌房企拿地多為已有項目後期用地

從拿地企業來看，本地城投為鄭州首輪集中土拍的拿地主力。鄭地集團不僅托底4宗城改地塊，同時還拿下中原區百泉路北、揚州路西地塊，5宗地共花費34億元，成為本場土拍拿地金額最高的房企。本地國企中，鄭州地鐵、金水建設也各拿一宗，本地國企拿地比例接近五成。

品牌房企中，保利發展、龍湖、萬科、越秀、碧桂園等企業亦現身拿地。不過，多數品牌房企競得地塊均是已有專案後期開發用地或前期已介入的城改用地，比如萬科拿下的中原區政和路南、二砂中路東地塊為其專案萬科•山河道二期用地，越秀競得的金水區宏康路（龍門路）南、長安路西地塊為其參與路砦城改項目用地，僅保利發展、龍湖競得的地塊為非定向出讓地塊。由此可見，房企拿地仍舊偏向謹慎，拍地焦點仍以去化表現較佳、盈利空間更充裕的優質板塊為主。

3月來“救市”政策密集出臺但樓市成交仍未轉好、當前仍在信心築底期

樓市層面來看。面對不斷下行的樓市，鄭州早在今年3月初就發佈“救市19條”，包括有針對性取消限購，允許部分家庭新購一套住房，明確取消認房又認貸，降低房貸利率，並推行貨幣化安置等多項措施，是重點城市中樓市調控放鬆力度最大的城市。其後，擴大首次購房補貼發放範圍、落實首套房貸利率執行下限標準、降低二套房首付比例、開啟房票安置等政策相繼出臺，開啟全面救市。

但從近期樓市成交表現來看，政策效果卻並不及預期，當前樓市仍在信心築底期。結合CRIC監測資料來看，鄭州的商品住宅成交規模雖然在3月份有所回升，但轉而又連續兩月下行，至5月份鄭州的商品住宅成交規模甚至不及去年同期五成。在住宅成交去化顯著放緩下，鄭州的樓市去化週期也顯著拉長，至5月底，鄭州主城區的商品住宅消化週期長達31.9個月，庫存風險倍增。與此同時，受房企流動性壓力影響，2021年來鄭州部分專案出現停工或延期交付的現象，導致購房者信心嚴重不足，購房觀望情緒濃厚，進一步導致鄭州樓市成交量難升。

至此，隨著鄭州集中土拍的結束，22城首輪集中土拍也正式收官。雖然多數城市首拍門檻較去年第三批次進一步降低，但受樓市成交復蘇不及預期、房企拿地態度謹慎等因素影響，22城首輪集中土拍成交量顯著不及去年首批，競拍熱度也仍處於低熱狀態：16個城市的首拍溢價率不及5%，14個城市仍有土地遭遇流拍，其中樓市銷售承壓的天津、瀋陽、濟南、長春等地，首批熱度更是跌至穀底。

當前，重點城市二輪集中土拍潮已經開啟。在首拍普遍低熱的背景下，已掛牌城市中南京、廣州、成都等均進一步放鬆了競拍規則，也相繼放鬆了樓市調控政策。但我們認為，由於多數房企上半年銷售回款不及預期，當下的發力點仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態，拿地企業也將延續以“央國平”為主的格局。

內地穩樓市措施開始奏效，上周新樓盤成交量按周大升，帶動內房股一度炒上。易居研究院智庫中心近日發表報告稱，6月1日至20日期間，全國100個城市新建商品住宅日均成交面積按月增約兩成，推算全月新樓成交面積將達2506萬方米，按月升21%，為連續第二個月錄得按月漲幅；按年計，成交面積跌幅為41%，較5月收窄15個百分點。

報告預計，6月26個一二線城市新樓成交面積1314萬方米，按月多13%，按年下跌44%；74個三四線城市成交面積1192萬方米，按月增31%，按年減少36%。報告認為，三四線城市按月增速較快，但仍不能判斷其復甦動力更強，因這些城市近年樓市偏向低迷，近期政策利好只是讓滯後及積壓的需求釋放。

高盛估二手較旺場

高盛指出，追蹤80多個城市的成交量上周按周增長19%，若增速得以持續，下半年成交量的按年跌幅可望收窄至5%。

該行認為，二線城市的二手樓市供應增加、新盤溢價較低，加上買家為迴避地產商風險而首選二手樓，估計本周二手樓市將領先一手樓。

此外，內地首置按揭貸款利率下限已降至4.25厘，內地傳媒引述江西銀行廣州分行的信貸經理透露，該行目前執行的首置按息已低至4.25厘，第二套按息則為5.05厘。

不過，有房產中介透露，該銀行的貸款審批比較嚴格，而且額度不穩定，市場上與其合作的貸款公司不多。廣州數間國有銀行的首置按息介乎4.45厘至5.3厘不等。

華潤置地（01109）公布，倘控股股東附屬北京秀領潤紅獲選為投資者，分按51％和49％股權組合營企業發展北京的首鋼824項目。

該集團指，資本承擔方面，與北京秀領潤紅分別涉約11.55億元人民幣（約13.51億港元）和12.05億元人民幣（約14.1億港元）。

該集團指，首鋼824項目為位於北京市石景山區的新房地產項目，所涉土地約為1.64萬平方米，涉及興建高層住宅公寓，預計竣工時間為2024年9月，而交付時間為2024年11月。

中關村科技租賃（01601）公布，作為出租人與承租人北京易點淘訂2,000萬元（人民幣．下同）的融資租賃，收利息約199萬元。

該集團指，所涉租賃資產為約1.7萬台電腦，帳面淨值約2,261萬元，租賃期36個月。

中國金茂（00817）公布，向首開股份及持有北京項目的項目公司提供合計不超過約21.67億元人民幣的誠意金借款，按年利率5.3％計息，以及有條件同意參與對項目公司增資的公開掛牌程序，以引入投資者獲取項目公司不低於49％的股權。

該集團指，首開股份以40億元人民幣投得，並由項目公司發展的地皮位於朝陽區崔各莊鄉奶西村，佔地面積約4.46萬平方米，規劃計容建築面積為約9.35萬平方米，將主要被開發為住宅物業。

美國加息無礙本港發展商推盤，從上車物業到豪宅均有新部署。由長實（01113）及新地（00016）合作的屯門第55區小秀大型項目飛揚第1期，周六首輪公開發售138伙，發展商預告日後加推單位會有約3%至5%加價空間。

長江實業高級營業經理楊桂玲表示，飛揚第1期周六開賣138伙，視乎首輪銷情，加推單位料有3%至5%加價空間，地下連花園及頂層連天台的特色戶，則傾向以招標形式發售。市場消息指出，該盤暫收近900票，超額認購約5.5倍。

飛揚第1期位於青山公路大欖段170號，提供400伙，實用面積263至722方呎，預計2024年3月底入伙。

壽臣山15號兩洋房招標

另外，由英皇國際（00163）、中渝置地（01224）、明發集團（00846）及資本策略地產（00497）旗下尚家生活合作發展的南區壽臣山洋房項目壽臣山15號公布首張銷售安排，推出6號及7號洋房於周日進行單日招標，時間由上午10時至中午12時，該兩座洋房實用面積分別為9550及8032方呎。

佳寧娜（00126）旗下佳寧娜地產與宏達控股合作發展、位處深水埗海壇街225號單幢住宅項目命名為佳悅，發展商委託中原地產擔任獨家代理。佳寧娜地產董事總經理尹德輝稱，佳悅提供115伙，實用面積約190至300方呎，設開放式及1房間隔，預計2023年12月底入伙。尹德輝透露，佳悅下周公布樓書、開放示範單位及開價，價錢參考同區新盤及二手呎價。

籲土地審批提速 放寬重建強拍門檻

香港回歸後愈來愈多內房企業涉足本地樓市，萬科（02202）自2012年攻港，附屬公司萬科海外（01036）旗下的萬科香港近10年來積極參與本港多個項目，並以在港長遠穩健發展為目標。萬科香港執行董事周銘禧認為，香港的營商及發展環境一直良好，具備健全機制和房屋需求等獨特優勢，在中港融合及大灣區發展下迎來不少機遇，惟受制於土地審批慢、重建門檻高，拖累供應速度，而買地競爭激烈亦推高樓價，令房屋問題成為每屆政府都要處理的要務，他寄望新一屆班子能切實解決痛點。

周銘禧表示，香港地少人多，如何加快獲取土地是一項重大挑戰，相信政府會繼續重視土地與房屋政策發展，改善現有審批及行政制度，以加快土地房屋供應，滿足住屋需求；穩定的樓市除了有助本地居民置業，對外資而言也屬理想的投資環境，能為香港未來添加機遇。

促設專責部協調批核流程

現時公屋一般申請人的平均輪候時間已拖長至6.1年，運房局預測未來4年將有7.76萬伙公營房屋落成，遠遠落後於未來10年要有30.1萬伙的《長策》目標，周銘禧建言，政府可為更改規劃作公營房屋用途的申請開設快速通道，而公營及資助房屋策劃亦須顧及不同階梯，包括公屋、綠置居、首置及居屋等；政府不妨設立專門工作組，負責推動及協調各部門審批流程。

一手土地方面，周銘禧指出，本港土地規劃、建築物管制、土地行政與樓宇買賣等的法規成熟，對消費者和發展商提供一定程度保障，惟由於部分審批程序需時較長，例如「生地」變「熟地」審批程序涉及多個部門，同時要平衡土地持份者、環保團體等意見，導致土地供應速度受限制；郊區未開發土地經過改規劃及補地價程序後，一般需時10年才能獲得開工許可。

鑑於政府推地前會找專人撰寫土地相關的顧問報告，他建議政府參考鄰近地區如新加坡的做法，容許有興趣投標的發展商向政府購買該報告，讓發展商提前進行分析，免卻中標後花費時間重複撰寫報告，令市場供應提速。

二手土地獲取過程同樣耗時，周銘禧稱，由私人發起的市區重建項目可能涉及強拍程序，目前50年或以上樓齡的樓宇，須集齊八成業權才可向土地審裁處申請強拍，而強拍程序有機會長達1.5年至2.5年，拖慢了舊區重建的速度。他提議進一步改善強拍制度，把有關門檻降低至七成；現時土地審裁處只有4名強拍法官和2名審裁處成員，相信增加人手有助加快個案處理的時間。

周銘禧又提到，荃灣、沙田、大埔等第一代衞星城市的市中心區域，有不少樓齡超過50年的舊樓，這些地區的地積比率只有5倍，低於九龍商住區的9倍地積比，希望政府研究檢視，市建局可集中關注該類地段的重建計劃，以改善社區環境並整理市容。

港法制健全 優勢可保持

近年內房企業湧港一度搶高地價，現在熱潮明顯冷卻，近期萬科香港入標也不及「本地薑」進取。周銘禧解釋，相對內地或其他市場，香港土地人口密度高，但自2017年開始，政府、市建局及港鐵（00066）的住宅用地招標每年僅約10至20宗，土地競爭激烈，優質的地皮招標往往吸引超過10間發展商角逐，直接推高樓價。他強調，公司一向嚴格執行投資紀律，會繼續屢敗屢戰，除了要「計數」理性買地，也須通過萬科總部的風險審查。

香港樓市能惹起競爭必有其優勢，周銘禧稱，香港在金融市場、法律制度、投資融資制度等都有成熟、健全和行之有效的機制；而且享有背靠內地，面向國際的獨特戰略定位，有利企業持續穩健發展，相信這些優勢在未來都會保持。

再者，本地樓市供求趨勢穩定，近5年平均每年有逾1.75萬伙私樓落成，今明兩年將增加至逾2萬伙，若經濟基本面向好，穩定的私樓供應可支持樓市健康發展。香港回歸25年來經歷過多次風浪，經濟和樓市縱有波動，迄今依然發展平穩，二手樓價指數（CCL）過去10年（截至去年底）累漲95%，相當於複合年增長近6.9%，近年雖然受到美國加息、新冠疫情、社會動盪影響，造價每年仍維持約2%至4%的升幅，反映房屋需求有支持。

大灣區互補 享協同效益

此外，周銘禧認為，隨着大灣區發展愈趨成熟，區內城市優勢互補，可達到協同效益，香港憑藉國際化城市定位，在推動大灣區發展中具有獨特及不可取替的地位；政府有不同政策迎接中港融合，跨境基建配套不斷發展，會為本地市場帶來更多機遇，例如北部都會區可望引領香港未來進入快速發展期。

擬寬高限至30米 彌敦道一帶地積比可達15倍

市區重建局（市建局）去年公布油麻地和旺角地區大型規劃研究（下稱油旺研究）的建議，提出多項發展建議，並即將由政府啟動相關的法定規劃程序。政府率先就旺角一帶提出大綱圖的修訂，放寬區內住宅和商業用地的高度限制15米至30米，而彌敦道兩旁的「商業」地帶，政府亦因應油旺研究的建議，擬取消現時規劃上設定的地積比率上限12倍，令有關土地的可建地積比率變相可增加至15倍，發展密度大增兩成。

市建局進行的油旺研究，牽涉城規會轄下3幅分區計劃大綱圖，規劃署率先就《旺角分區計劃大綱圖》，向城規會提出修訂建議，最新修訂內容曝光。

該大綱圖涵蓋界限街與登打士街之間的大部分旺角和大角咀範圍，其中位於彌敦道兩旁的「商業」地帶，現有高限定為110米（主水平基準以上．下同）和130米兩級，大綱圖的註釋中也訂明地積比率上限為12倍。

規劃署因應油旺研究建議，向城規會提出取消大綱圖中商業地帶的地積比率限制，令有關用地日後的發展密度只須符合《建築物（規劃）規例》要求，即地積比率上限為15倍。為配合相應安排，相關土地的高限一律放寬30米，即增加至140米和160米。

參考規劃署的文件，現時鄰近港鐵旺角站和太子站的部分彌敦道兩旁商業地帶，包括旺角中心等建築物，現有高限為130米，意味日後可放寬至160米；而雅蘭中心和始創中心等旺角和太子一帶地標建築，高限則由110米放寬至140米。

通菜街花園街改混合用途

另外，水渠道和登打士街之間的通菜街和花園街一帶地皮，以及花墟道旁邊的用地，現時屬於「住宅（甲類）」用途，規劃署建議改為「混合用途」地帶，地積比率上限維持9倍，當中住用地積比率上限亦維持7.5倍，但放寬只有最低3層才可以用作商業用途的限制。

至於大綱圖中大部分的住宅用地，包括「住宅（甲類）」、「住宅（甲類）3」和「住宅（戊類）」用途，雖然地積比率上限維持9倍，但住用部分的上限則由7.5倍放寬至8.5倍，令住用和非住宅樓面比例可按發展方案存在更大彈性。而就混合用途和住宅用途土地，高限一律由100米放寬15%，至115米。城規會將於周五（24日）討論前述建議，如果城規會委員同意有關修訂，稍後將正式進入法定規劃程序，包括修訂大綱圖、接受和聽取公眾的申述及意見等。

粉嶺高球場建住宅 城規開綠燈

另外，規劃署上周五（17日）就粉嶺高爾夫球場位於粉錦公路以東約32公頃土地作住宅發展，向城規會提交《粉嶺/上水擴展區分區計劃大綱圖》的建議，城規會延至昨天（22日）作出決定，同意把該大綱圖刊憲，稍後將正式刊憲進入規劃程序。

近期疫情受控，投資氣氛逐漸恢復正面，加上現時環球高通脹環境下，本港高質素的工商舖物業對投資者甚具吸引力，美聯工商舖（00459）行政總裁（工商舖）盧展豪預期，今年下半年工商舖成交量料有約2850宗，較上半年多約一成。而工商舖租價格全年估計會有5%或以內升幅。

盧展豪指出，工商舖物業市道猶如「疫水行舟」，今年初第五波疫情爆發，商舖市場首當其衝，交投氣氛薄弱，但隨着第五波疫情緩和，防疫措施逐步放寬，加上電子消費券將再度派發，他對下半年商舖市道較為看好，但考慮到今年上半年舖市受第五波疫情拖累，預料核心區商舖租售價全年只能保持平穩至升5%。

而預計今年工廈租金升幅料達5%，售價升幅則有望達5%以內。至於整體甲廈售價及租金今年升幅預計在5%以內，惟最終仍然取決於疫情發展。

美聯工商舖易名獲通過

另外，昨日舉行的美聯工商舖股東周年大會，通過將公司的中英文名稱由「美聯工商舖有限公司」及「Midland IC&I Limited」，更改為「鋑聯控股有限公司」及「Legend Upstar Holdings Limited」。而集團主席黃建業、盧展豪，執行董事黃耀銘，獨立非執行董事沙豹、黃宗光及李偉強，皆獲得高票贊成連任。

市場估值約40億元的鰂魚涌海裕街臨海地皮，今年4月由接管人委託代理推出招標，原定7月7日截標，惟負責招標事宜的世邦魏理仕指出，因應準買家的要求，把截標日期押後至7月25日。

資料顯示，該用地本來由太平協和相關公司持有，可發展為商業連休閒旅遊的大型綜合項目，惟後來遭接管人接收，並由接管人委託代理招標。世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷說，該項目吸引發展商和房地產投資基金等垂青，大部分潛在買家均希望爭取更多時間仔細研究物業及作內部商討，故受接管人委託押後截標日期。

另外，就近日東半山渣甸山包華士道8號屋地推出放售事宜，夏利里拉家族透過公關指出，夏利里拉家族並沒有參與出售該項目。

藍籌內房股碧桂園（02007）遭穆迪將其高級無抵押評級，由原來的Baa3降一級至Ba1，後者屬垃圾評級，評級展望為負面，穆迪又同時將碧桂園的發行人評級由Baa3撤銷。穆迪解釋，碧桂園料保持強勁的市場地位和良好流動性，惟負面展望反映了碧桂園未來6至12個月，於內房銷售下跌及市場情緒持續疲弱下，流動性緩衝和財務靈活性有所下降。

穆迪預測，內房市道疲弱下，碧桂園的合同銷售今年料下跌3成，至約4,000億元人民幣。穆迪又估計，碧桂園毛利率未來12至18個月將由去年的18%降至15%至16%，因受累內房售價下跌。至於集團除息稅前盈利與利息覆蓋率的比率，則料由去年的4.7倍，於未來12至18個月內跌至4.0至4.3倍。

今年合同銷售 料下跌3成

穆迪又指，公司的部分非限制性現金必須保留在項目層面，以支持營運，這將限制碧桂園在控股公司層面使用內部現金償債的靈活性。同時，市場情緒疲弱，亦意味集團進入離岸債市的機會仍會受限。

粉嶺綠悠軒2房613萬易手 較估價低59萬

二手市場減價續現成交，荃灣御凱一個4房以2,535萬元沽出，較同類單位對上售價平逾300萬元；另粉嶺綠悠軒2房以低估價59萬元沽。

市場人士指出，荃灣御凱2座中層A室，實用面積1,180平方呎，4房間隔，叫價2,680萬元，現以2,535萬元沽出，減價145萬元或5%，實用呎價21,483元。售價較同類單位對上一個賣價2,860萬元，平325萬元。原業主於2009年以953萬元購入，持貨13年帳面獲利1,582萬元。

步入加息周期後，二手屋苑造價回軟，部分成交價低於估價。美聯物業分行營業經理蔡天賜表示，綠悠軒1座高層A室，實用面積452平方呎，2房間隔，原本叫價618萬元，現以613萬元沽出，減價5萬元，實用呎價13,562元；售價較銀行估價628萬至672萬元，低15萬至59萬元。原業主於2011年229.5萬元購入，持貨11年帳面獲利383.5萬元，單位升值1.7倍。

另牛頭角淘大花園亦錄低於估價成交，利嘉閣高級聯席董事鮑允中表示，淘大花園G座高層連天台，實用面積375平方呎，去年底以768萬元放盤，其後兩度調低叫價，最終以655萬元易手，較銀行估價711萬元低56萬元，實用呎價17,467元。新買家為外區租客。

元朗大停電 翹翠峰錄減價成交

同時，元朗翹翠峰於周二晚大停電下錄成交，中原地產副區域營業經理王勤學表示，屋苑2座中層F室，實用面積667平方呎，3房間隔，叫價830萬元，最後以785萬元成交，減價45萬元，實用呎價11,769元。新買家為區內換樓客。原業主於2009年4月以257.2萬元購入單位，持貨13年轉售，帳面獲利527.8萬元。

另外，土地註冊資料顯示，保利置業 （00119） 旗下屯門青山灣瑧譽，早前連沽兩幢洋房，涉資逾3.67億元，資料顯示，買家為同一組客人。區內代理指，相關成交剛於土地註冊處登記，兩名買家均與東莞宇宙電路板設備（深圳）董事同名，而二人今次入市需付樓價15%雙倍印花稅，即逾5,515萬元。

上述兩幢洋房包括實用面積5,201平方呎9號屋，連車位成交價1.847億元，呎價35,512元，登記買家為林釵釵，與宇宙電路板設備（深圳）董事同名，並需付2,770.5萬元辣稅。另外，瑧譽12號洋房，實用面積5,200平方呎，連車位以近1.83億元售出，登記買家為陳慧珊，並需付約2,745萬元辣稅。

政府早前計劃局部收回32公頃粉嶺高爾夫球場用地興建公營房屋，將提供約1.2萬伙。而該方案昨日亦在城規會討論，並獲會方同意。

事實上，當局計劃明年9月收回粉嶺高爾夫球場位於粉錦公路以東32公頃用地，其中9.5公頃興建1.2萬個公營房屋單位，料可容納近3.4萬人居住，預計最快2029年完工。

旺角分區大綱修訂 明審議

另外，城規會明天審議《旺角分區計劃大綱核准圖》，修訂主要涉及位於彌敦道兩旁的商業用地的地積比率，提高至15倍；另外把金魚街、花園街、波鞋街及通菜街的「住宅（甲類）」地帶，建議改劃為「其他指定（混合用途）」地帶。

同時將建築物高度限制由100米（主水平基準上‧下同）提升至115米；及把區內的「住宅（甲類）」、「住宅（甲類）3」、「住宅（戊類）」用地的住用地積比上限由目前7.5倍，增加至8.5倍，而高度限制亦會增至115米。

另外，由利豐馮國經家族旗下Fung Properties（HKS）Limited持有的長沙灣道800及828號及大南西街601至603號香港紗廠工業大廈第1及2期，去年向城規會申請重建2幢31及33層高商廈，或1幢28層高的新式工廈（主要用作工場），總樓面約107萬平方呎。而據規劃署文件，該署亦不反對相關發展方案，料周五可獲「開綠燈」。

至於帝邦投資的有關人士持有的宜必思香港中上環酒店，早前向城規會申請重建為1幢40層高（包括2層地庫及1層防火層）的住宅，提供284伙，規劃署亦不反對有關申請，料項目可獲通過。

同時，大鴻輝持有的油麻地長樂街22至28號舊樓，早前向城規會申請改劃作1幢29層高（包括1層地庫及1層平台）的商住大廈，提供48伙，總樓面約2.89萬平方呎。規劃署同樣不反對申請。

財困內房債務展期，遭國際評級機構降級，上海國資委下屬房企、內地上市的綠地控股展期一項境外債，遭標普下調其評級至「選擇性違約」；另一內房富力（2777）亦因債務展期，遭惠譽調降評級至「C」。但據內媒統計，2022年初至今，有70家內房於銀行間市場發行債務融資工具約1475億元（人民幣，下同），對應實現淨融資454億元，銀行間債市對內房支持力度不減。

綠地方面，標普表示，將綠地此次展期視為「不良債務重組」，相當於違約，該房企已將6月25日到期的5億美元債券展期一年，同時接下來12個月，其仍面臨規模約187億元境外債到期。
業界下半年料續回暖

與此同時，富力亦徵求債券持有人同意，修改美元票據條款，並尋求在違約事件中獲得豁免，惠譽認為此舉屬於不良債務置換。富力A股上市公司昨日於深圳證券交易所公布，該房企及其境外全資子公司，擬對10筆美元票據進行展期、修改利率條款等同意徵求，同時亦提議豁免由部分事件，引起的美元票據項下的任何違約事件。

此外，內媒援引業內人士稱，受高基數效應等因素影響，僅根據按年數據判斷房地產市場形勢會存在誤區，應根據按月等多類數據綜合判斷。隨一系列內房政策落地見效，預期今年下半年內房市場得到進一步修復。

有財困內房「水緊」取消派息，大發地產（6111）宣布取消派發2021年中期息，該項派息原定於今年年初一月份派發，隨後多次延遲派付。集團於去年半年業績時宣派中期息每股0.048元（人民幣，下同），涉資約3973.8萬元。

多次延遲派付 涉3973萬

據該房企過去的公告可知，2021年中期股息本應於2021年12月17日除淨，並在2022年1月5日派發，但該房企於1月5日當日宣布因房地產行業的宏觀行業環境及市場波動性，為保持現金水平，將該筆中期股息延遲至4月6日前後派發；隨後又於3月31日，再度宣布延後派息日至7月6日，直至昨日最終宣布取消。

該房企指，此次取消派付2021年中期股息，主要由於集團所面臨的宏觀市場環境仍然不利，並為保留集團的現金資源以供營運，以及更好地管理營運資金。

大發地產此前公布今年首五個月營運數據，實現累計合同銷售金額約為32.1億元，按年減少84.57%；累計合同銷售面積錄得約19.88萬平方米，同比減少84.7%。