受疫情影響，缺工缺料已成常態，工期延宕讓不少建案出現延遲交屋問題，近期有建商要求無條件展延2年讓消費者無法接受，更質疑建商想加價買回房屋，居心叵測。台灣消費者保護協會指出，建商不能因為戰爭或疫情等原因，做為免責事由，更呼籲政府重視建商違約現象。有民眾說：「當然困擾，買了這個預售屋，他的生涯資產規劃，一定牽一髮動全身啦。」「不敢，因為有點怕它蓋到一半，就給你走人了。」

預售屋延遲交屋糾紛頻傳，更有不少消費者擔心，在缺工缺料情況下 ，施工品質堪憂，甚至可能等來爛尾樓，高雄一處預售案建商更直接告知，交屋得延遲2年，更開出2項不平等條件：「一、無息退還已繳款項。二、無條件等候2年」，讓準住戶們氣得找上消費者保護協會投訴。

台灣消費者保護協會主任黃琞傜：「曾舉辦大概2次的記者會，這2個建商受害的消費者，大概就有上百戶，而且這個狀況是越來越多，業者會說，缺工缺料我們也很可憐，但消費者更無辜啊。」

尤其台積電進駐高雄楠梓後，帶動當地房價起飛，因此有建商更是機關算盡，出現拚解約的亂象。黃琞傜指出：「他們寧願支付15%的違約金，來解除契約拿到房子，為什麼呢，因為現在的房價都已經漲了50%以上，可能收回來再重新賣，這樣子的利潤比較高。」

不少消費者懷疑，建商可能是故意拖延套利，不過也有建商業者喊冤，因為延遲交屋，除了對影響信譽問題，資金周轉率也會下降，還有罰款問題，並點出營造業目前面臨到的困境。

大台中不動產開發公會理事長王至亮表示：「沒有人會故意延遲交屋，像我們的一些木地板，台灣沒有那麼多，都是要進口，防水材也是短缺的，搶工的能力輸給科技大廠，也輸給集團化的公司，我一邊要增加成本，一邊又要趕工期，這整個對建築業來講太不公平了。」

業者表示，材料供應不及，造成施工極大難度，甚至面臨上遊鋼筋廠要求加價，否則就不出貨的壓力，都讓他們吃不消。

事實上，按照內政部規定，建案如果延期交屋，須賠償已購客已繳交價款，每天萬分之五的利息，否則最重可罰150萬元，只是若建商賴皮不照合約走，消費者只能尋求司法途徑討公道，專家建議，雙方最好平心靜氣坐下來談。

房產趨勢專家李同榮指出：「你要去評估這個建商，他是惡意還是出自於營建成本關係，稍微有延遲，假如建商願意協商，我還是建議消費者，只要能完工，那在適度範圍上面放寬，你評估那這個是可行的，能協商就協商，不能協商就趕快經過消保官來處理。」

台灣消保會呼籲政府拿出作為，重視建商違約現象，否則就怕這種現象只是一個開端，後續風暴將越滾越大。

政府打房冷水一桶桶澆，卻澆不熄全球通膨、原物料攀升推漲房價的野火，根據金融聯合徵信中心最新統計，今年首季全台住宅貸款鑑估值，突破1,200萬元大關，來到1,214.8萬元，是10年前同期848.3萬的1.43倍，更是2009年同期有統計以來1.91倍。巿場人士直言，中央銀行持續升息，恐影響購屋人信心，但成本攀升，房價上漲趨勢短期間恐難停歇。

聯徵中心資料顯示，國內住宅貸款的鑑估值是在2013年第4季升破千萬元大關，並在今年首季來到最高點的1,214.8萬元，平均購屋門檻持續攀升，較10年前增加366.5萬元。

全台25區 平均房貸超過千萬
另就信義房屋整理聯徵中心資料發現，全台的鄉鎮市區中有25區平均房貸授信金額超過千萬元，除台北市的全區房貸金額都在千萬元以上，台中市南屯區、西屯區的房貸金額也都超過千萬元。新北市則是有新店區、林口區、永和區、中和區、新莊區、土城區、板橋區等，桃園市與台南市則沒有區域入圍，六都以外平均房貸破千萬的指標就是竹北市。

平均貸款成數上，依統計，2012年第1季平均數為68.76％，但今年首季卻來到73.16％，對於央行選擇性信用管制限下，貸款成數不減反增，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近年來中南部新建案越來越多，房子新，加上首購比重高，將銀行貸款成數拉高。

逐步升息 房貸利率將突破2％
綜觀聯徵中心歷年首季平均住宅貸款統計資料，貸款利率在2012年到2016年都在2％以上，2020年央行降息，2021年首季大幅下滑，平均1.47％，與前一年同期相比下降0.27個百分點。

今年首季平均貸款利率1.46％，為統計以來同期最低，曾敬德分析，央行3月升息還來不及反映，預期第2季開始平均房貸利率勢將走揚。面對國內外情勢，他認為，央行未來可望半碼、半碼地小幅升息，房貸利率將突破2％，若就五大銀行新承作房貸分析，上一次房貸利率為2％，是在13年前、2009年第1季，購屋人負擔變重下，信心面將受到影，曾敬德分析，房價雖在原物料攀升、通膨等因素影響仍會上升，但整體房巿會降溫，卻不致於失溫。

20年期房貸 每月要多繳1成
以房貸1000萬元，利率1.5％試算，一旦長期利率升到2.5％，20年期房貸每月要多繳9.8％，30年期的房貸更要多繳14.5％。

進一步分析聯徵中心今年首季全台住宅貸款統計資料，平均建物面積44.5坪，創13年來同期新低，較2017年少了2.7坪，相當於少了一間臥房的面積。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，不動產市場雖然經歷過金融危機、打房盤整期，但房價長期還是上揚走勢，且2019年疫情爆發後竄起全球資金潮，推動房價攀升，但相同預算能購買的坪數縮小，造就買方越買越小的趨勢。

工業宅爭議不斷，觀察全台唯一成功擺脫工業宅轉為一般住宅的社區就是新北市泰山區的金璽御品。實價登錄顯示，金璽御品2022年有三筆交易，最新的一筆為四樓，總價3140萬，單價40.6萬，原屋主是2021年以2750萬取得，等於一年左右的時間，身價漲了390萬。觀察近年有歷次交易資料的還有2021年交易的六樓戶，2016年2325萬入手，於2021年2650賣出，單價39.1萬，五年間也增值325萬，顯示擺脫「工業宅」標籤後，身價有逐漸「回歸正常」住宅行情。

台灣房屋新莊幸福特許加盟店店長林志泓表示，「金璽御品」位於明志路三段，近捷運丹鳳站，和輔仁大學，和明志科大商圈範圍，地段條件不錯。它也是泰山唯一主打溫泉宅的大坪數社區，2012年完工，屋齡至今10年，不過因為早年推案時仍為工業地，因此蓋好後5、6年才完銷，加上政府打房，房價一度從4字頭掉到34萬，轉手者也多賠售。不過2020年，建商以繳交回饋金的方式，申請變更地目成功，順利讓金璽御品扶正為一般住宅，社區近年待售的物件陸續出售，也讓身價逐漸回到四字頭。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，工業地所蓋的大樓依照登記用途，僅能作為工廠或一般事務所之用，在銷售時建商多半以開放式隔間的毛胚交屋，因此如果自行隔間成住宅規格，便是違規使用，舉報就開罰。不過因為工業地取得成本略低，不少工業宅以低於周邊住宅行情2-3成銷售，因此還是會吸引部分預算低的購屋者冒險購入。

張旭嵐提醒，工業宅變更地目代價大，時間長，且不一定能夠成功，購屋時的貸款成數也比一般住宅低，僅約6-7成左右，且無法使用優惠貸款，而周邊可能仍是工業區，小環境條件仍不宜居，最麻煩的還是違規使用有連續開罰的問題，建議民眾購入前還是要三思。

疫情重創店面市場，相對於預售案一推出搭乘景氣熱潮，住宅產品多能順銷，店面往往成為最難賣的產品，預售店面市場僅剩具有未來遠景題材的重劃區，保持著熱度。近一年多來，全台七都預售「店王」，絕大多數坐落在熱門重劃區的核心精華地段。

工業宅轉一般宅 屋主1年賺近400萬
華固建設再出手！掃走大直近1,330坪土地
新莊副都心回溫！新古屋3年均價爬3成
據實價登錄觀察，近一年多來全台各都會區預售店面最高價，為台北市東區敦化北路巷內的「太平洋敦南麗舍」，每坪250萬元，台北市以外的都會區，預售「店王」普遍均位在發展成熟的重劃區精華地段，最高單價約在每坪100萬～130萬元左右。

台北市各行政區（除大安區以外）的單戶預售店面最高單價，普遍在每坪130萬～180萬元間，例如松山區「敦北文華」每坪177萬元、萬華區「昇陽逸居」每坪164萬等，新北市僅有永和、三重、新店及林口四區最高單價能突破三位數，單價最高為位在林口新市鎮文化三路上的「九揚華都」每坪125萬元。

近年中南部住宅買氣熱，店面市場在雙北以外的成熟重劃區可看到不少百萬單價成交案例，包括桃園小檜溪重劃「定泰臻翫」、桃園青埔高鐵站前「國家大院」、新竹關埔重劃區新莊車站旁的「豐邑一綻」、台中南屯區七期惠文國小旁「語山簷」、高雄左營高鐵特區「鑫高鐵3」等。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，以前店面被認為是金雞母，有些買方認為一樓店面單價應該是樓上的二倍，如果價格合理就會入手新店面，不過現在利率開始走揚，店面房貸利率較一般住宅為高，以租金收益來看並不見得有特別的吸引力，不過市場上仍有中長線買方，默默接手地段與發展性較好的店面。

曾敬德指出，尤其是重劃區店面，因為未來進入的人口愈來愈多，勢必會增加更多的商業服務機能和店家進駐，重劃區店面仍受到置產客的目光，特別一些已經發展若干年、商圈成熟度高的指標重劃區，有機會吸引高租金負擔的業種租客進駐，也會提高使買方意願。

新冠疫情持續延燒，國人不僅關心自身健康，也漸漸注重生活起居，防疫宅成熱門話題；疫情之下應該如何挑選？專家表示，防疫宅可區分為「環境防疫」以及「管理防疫」2大面向，購屋挑選時應注重通風、綠地環境，社區有沒有「當層排氣」設備是很重要的指標，建材以及室內設備也要具備抗菌效果。

以「環境防疫」住宅來說，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，附近具備公園、靠近山、空氣流通的條件，如大安森林公園、中正紀念堂、國父紀念館附近以及靠近山區的信義區、文山區、北投區都具有不錯的條件，大眾也都會覺得空氣流通或空曠的都市綠地防疫效果會比較好；而在疫情之下，許多人不需要進公司，買房也會越買越遠，如林口、三峽等地，不僅房價相對便宜、居住品質也較好。

此外，在「管理防疫」方面則是強調進出入的清潔消毒，徐佳馨表示，有些大樓在包裹送達管理大廳會置放在空礦區8小時或是直接進行紫外線燈的消毒，確保病毒不會進入住宅。另外在來賓、訪客出入則會嚴格來把關。

針對防疫宅挑選，徐佳馨說，現今建築技術進步，面對病毒的空氣傳播，有一些大樓會做當層排氣的設備，即便樓層有確診者也不會透過管線感染不同樓層的民眾；相對的如果是使用共同管線配備，當連通之後，病毒就有散播的風險。因確診需要隔離，房間以及衛浴數量也會是挑選房屋考量的點，另外在遠距工作成為常態下，書房空間也是大家會去注意的地方。而隨著疫情的起伏不定，徐佳馨進一步指出，廚房、浴室的配置也顯得格外重要，浴室方面需要乾濕分離，潮濕的環境比較容易滋生細菌；廚房方面則可以採用抗菌膜的配置，防止細菌附著在廚房周遭。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，住宅設計或是陳設方面納入防疫概念，包括科技進步，抗菌、調節、健康建材受到重視等，玄關擺放消毒地毯或是外衣懸掛處與殺菌衣櫃等；室內外使用紫外線消毒燈、健康磚、無醛屋塗料、與時俱進的建材、抗菌(無毒)油漆、矽藻漆、可調節濕氣木地板防霾紗窗、抗菌磁磚、逆止排水口等等，這些都是很好的選擇。

升息使市場資金緊縮，近期房市已明顯修正，業界示警「爛尾樓」風暴將來襲。銀行業認為，建商雖有資金流疑慮，但目前反應資金不足的建商還不多，只是預期市場資金持續緊縮下，房市預計到明年都是「量縮價盤整」，銀行在不動產放貸上須更謹慎。

北市建商公會理事長陳勝宏公開預言，未來恐再現「爛尾樓」風暴，引起市場側目，也恐拖累銀行不動產授信。台灣銀行高層說，考量整體市場環境較不利於開發，台銀去年底就針對不動產授信進行管控，對於新的土建融案會較審慎評估；而原本的土地融資客戶後續要申請建築融資，台銀則還是會給予支持、讓開發案完成。

台銀高層強調，會慎選客戶，對於較邊緣的小型建商或一案建商都沒有承貸，主要選擇承擔風險能力強的大型建商，即使出現爛尾樓風暴也不至於會被拖累。

另有大型公股銀行高層說，目前升息幅度對銀行資金體系尚無太大影響，正常建案融資或自住剛性需求，銀行仍有能力正常承作，「還沒有出現建案爛尾樓這樣嚴重的地步」。

遠東商銀總經理周添財指出，不動產授信一向須考量借款人背景、區域地段和貸款成數等，遠銀整體在放貸上會更謹慎承作，並配合央行緊縮政策。

實務上，若小建商若面臨爛尾樓壓力，多會將建案盤給其他建商。但台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐提醒，若將建案盤給不正當對象，假設過去沒有預售屋履約保障，很可能出現新建商不履約的窘境，買家很可能權益受損，建議消費者若要買預售屋不要找太小的建商，且盡量要有預售屋履約保障，以免未來發生消費糾紛，至少錢可暫時存在履保專戶。

北市居大不易，小宅價再衝高。據實價登錄，位於信義路四段老字號高價小宅「逸仙悅榕」，今年3月成交8樓戶，坪數僅13坪，總價2,200萬元，單價169.9萬元，創下該社區新高單價，也改寫小宅單價新高紀錄。

根據統計，小宅單價創高的個案「逸仙悅榕」一舉打破「仁愛A+」蟬聯八年的小宅高價紀錄，成為新高價「小宅王」，進一步觀察轉手資料，前一手於2014年以總價2,000萬元購置，持有八年獲利逾200萬元。

統計台北市地政雲資料，近五年坪數20坪內的高價小宅，2018年平均單價僅68.38萬元，2022年已增至平均單價76.83萬元，漲幅達12.3%。

房仲業者指出，近年北市高房價，小宅通常地段優越，生活機能佳，且北市就業人口多，有廣大租屋需求，加上不婚不生人口愈來愈多，長期而言仍有保值性，也推升小宅行情。

擠下「仁愛A+」連八年的高價紀錄，「逸仙悅榕」屋齡逾17年，樓高11層，總戶數共76戶。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，其地段機能健全，鄰信義計畫區，也有捷運台北101站，地段門牌鍍金，加上如光復國小、信義與仁愛國中學區，又以樓中樓規劃的高價小宅打響知名度，小坪數、低總價也會有不錯買氣，亦有出租效益，均導致身價走強。目前該案行情在單坪140萬-155萬元間，此次交易單價高，推測有裝潢，或是帶租約等優勢。

回顧高價小宅交易紀錄，單價排行上，原以大安區附中學區宅「仁愛A+」為首，2013年的8樓戶用總價1,688萬元成交，單價166.6萬元，當了八年榜首；其次是永康商圈標榜酒店式公寓，高檔物業管理的「PARK259」，在2017年交易的13樓戶，總價為2,788萬元，單價是166.3萬元，緊追在後。如今「逸仙悅榕」一舉超越奪冠，未來還有忠孝東區、師大青田街等處預售高價小宅，都傳價碼趨高，「小而貴」物件熱度持續發燙。

陳炳辰表示，台北市高房價，想要在一、兩千萬就買房，不乏得屈就屋況、地點，要是想要又新又好，還附加更多的價值，比方說學區、生活機能、出租收益等特性，常得在坪數上有所犧牲，因此衍生高價地段、知名學區的相對低總房產，換算單價卻令人咋舌，觀察台北市近年的小宅平均單價連年走高，在2020年突破7字頭後，今年來到76.83萬元，印證趨勢向上。

台灣醒報

居住正義難企及！政大地政系退休教授張金鶚26日於居住正義論壇上指出，台灣住宅淪為商業化的產品，缺乏獎懲機制，應建立標準作業流程SOP；Ours都市改革組織秘書長彭揚凱則表示，青年人是高房價下最大的受害群體，呼籲祭出中央囤房稅、建立「租屋登錄機制」與社會住宅改採「輪候制」。

居住正義四層面
張金鶚認為，居住正義有四大層面，包括一、「居住安心」，提供透明的房市交易資訊，並確保購屋品質；二、「居住公平」，改革房地產相關稅制，增加炒房稅賦，減輕自住者的稅務壓力。

三、「居住保障」，張金鶚強調「買得起房子與住得起房子是兩回事」，但政府至少買不起房子的民眾至少租得起房子，保障弱勢族群的居住權。四、「居住尊嚴」，過去居住正義都只談「住不住得起」，但「住得有沒有尊嚴」也是重要的問題，民眾面臨高房價低品質的生活，政府改善生活環境與城市品質。

懲處機制太輕
張金鶚表示，台灣房市是「大市場、小政府」的狀況，政府所佔有的房屋不到全部的1成，使得住宅淪為商業化的商品，「房市成為投資炒作的賭場」。他指出，房市淪為商品是最主要房價難降的因素，背後更包含資訊不透明，缺乏獎懲機制等其他因素。

他以最近網紅阿滴代言工業宅為例，其實房屋銷售常常有不實的狀況，反而都會送到公平會進行審議，結果都是以「廣告不實」進行裁處，最後僅罰幾萬塊。他認為，這種行為涉及詐欺行為，應該刑法伺候，指出現在的懲處機制實在太低。

張金鶚呼籲，政府應建立專業的標準作業流程SOP，例如推動政策前交由專業財政、經濟等社會效益評估，引入民間融資參與公營住宅等方式。

他指出，居住正義政策常常因為政黨輪替而停擺，強調「居住正義應需要一棒接一棒」，持續運行下去。

租屋問題重傷青年
彭揚凱則指出，「青少年市代為高房價下最大的受害群體」，此族群常面對不夠有錢買房，但又不夠窮可以取得長期居住的社會住宅，最後被迫成為租屋族，但又因為租屋黑市的問題，導致租屋品質惡劣，青年面臨「買不起」、「租不好」與「等不到（社會住宅）」三大問題。

根據統計資料顯示，如台北與新北等大都市的夜間（居住）人口數都大於戶籍人口，意味著都市中有許多無戶籍的住民，他們絕大部分為租屋族。但他們沒有戶籍，沒有投票權，無法享有許多津貼福利，而他們在政治考量上又無選票權，導致政府遲遲不願解決青年的租屋問題。

彭揚凱建議，住宅政策不應被視為「補貼」，而應當成「社會投資」，因為青年是未來最重要的人力資本，為他們營造安全感，達成去躺平化、安心就業等目標。

提房市三大呼籲
彭揚凱呼籲，針對「買不起」的狀況，應緊縮房市的遊資，目前央行與金管會已經積極進行；另外，為了讓空屋釋出到房屋市場，應開徵中央版囤房稅。

面對「租不好」的問題，應該建立「租屋登錄制度」，讓所有的租賃行為都公開透明，並搭配懲處與獎勵的配套機制，如為了鼓勵房東加入，建議過往逃漏稅既往不咎的「大赦條款」；與保護檢舉者的「吹哨者條款」。此外，租金抵稅應改採「特別扣除」。

目前「等不到（社會住宅）」的狀況，彭揚凱指出，「國際上沒有哪一個國家的政治人物在一個任期中就興建完所有的社會住宅」，但台灣常常遇到政黨輪替後，政策不延續的狀況。他強調，與其政治人物選舉承諾數量，應修改現在的抽籤制度，建立「輪候制」（waiting list），形成強大的社會壓力基礎，確保社宅持續興建。

疫情衝擊劇烈，中小企業面臨嚴峻資金流壓力。協助中小企業取得資金活水，台新銀行領先市場推出「次室貸 1室2貸」專案，為目前業界首家推出企業二胎房貸的專案。台新銀表示，幫助企業增加不動產副擔保的方式提升擔保力，企業主持有的不動產，即使已在他行或本行有一順位房貸，也能取得貸款額度，創新房屋價值，挹注營運資金。

新冠疫情未解，衝擊許多產業經營發展，中小企業影響程度尤其嚴重。台新銀行消費金融處資深副總經理吳良民表示，長期以來，中小企業因規模較小且財報資訊不透明等因素，基於授信考量，不易獲得銀行貸放，加上疫情衝擊，資金週轉更是雪上加霜。

因此，為解決中小企業資金取得困境，吳良民表示，台新以「次世代企業貸款」為方向另闢蹊徑，推出｢次室貸 1室2貸｣專案，主打「設定房屋副擔保、0殘值也可貸」，企業主藉由設定房屋第二次序抵押權，可取得鑑價金額120%的貸款額度，最高可達300萬元，並提供友善的申辦門檻，只要公司成立滿1年，年營收達150萬元即可申辦。換言之，1間房子可取得2次貸款的機會，且鑑價金額可達最高120%貸款額度。

吳良民進一步說明，｢次室貸 1室2貸｣理念為「次世代企業貸款、1室2貸企業週轉0阻礙」，突破傳統企業貸款限制，解決中小企業融資不易或申貸額度不足的窘境，即日起至8月底止，企業只要申辦次室貸專案，前3期利率僅2.1%，台新銀致力為企業省利，幫助營運更省力。

吳良民補充，國內疫情未減，台新銀於今年6月也祭出自辦紓困「抗疫救圓貸」專案，限時線上申請享首年3%的優惠利率，協助企業減輕負擔及維持營運不中斷。

台灣醒報

台灣房屋的持有成本已經低到不可思議，許多擁屋大戶「寧空不租」！台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝26日於論壇上表示，房屋持有成本低、交易利得稅負低，都是房價高漲的原因。政大名譽教授曾巨威則呼籲，擴大房地實價課稅範圍，包括財產權也應走向房地合一，且應由中央開徵囤房稅，並恢復部分奢侈稅。

房屋持有成本超級低
黃耀輝呼籲，房市問題肇因於「持有成本低」、「交易利得稅負低」等問題，導致目前台灣有110萬戶空屋，但房價所得比仍然相當高，在國際排名甚至前十名，導致民眾被迫去租屋市場時，卻又碰到租屋制度不健全、租金指數連年上漲等問題。

他指出，房市問題的對策之一就是「稅改」，提高囤房稅有助於釋出空屋，並降低高房價的狀況。黃耀輝指出，台灣的持有成本低到不可思議，相較美國囤房稅約1.1%、英國倫敦的80年的老房子約0.38%，台灣的持有稅大概只有0,031%到0.09%，甚至不到0.1%。

黃耀輝強調，囤房不僅危及民眾的居住權益，但隱藏房市其實供過於求的狀況，導致房價不合理的高漲；加上住宅持有成本低，更有許多擁房大戶「寧空不租」，租金指數連年上漲。他表示，揪出潛在的擁房大戶相當重要，並落實「租屋強制登錄」，對房東祭出「囤房重稅、出租輕稅」的政策；對房客提供「特別扣除額」的減稅制度。

空屋率與房價雙高
Ours都市改革組織研究員廖庭輝說，政府進行房產稅制改革，多半處理炒作導致的「增量」，而非囤房的「存量」問題，導致不合理的空餘屋很多。他指出，空餘屋數量跟房價應該是相反的指標，但因為台灣過低的持有成本，最後才導致房價與空屋率雙高的弔詭現象。

廖庭輝強調，面對高空屋率的狀況，過去政府總是以「非自願空屋」、「老宅」等問題作為理由。他指出，但其實「未滿五年的新建住宅」的平均空屋率就高達37.16%，其中又以多屋族的空屋率居高，意味著大部分空屋其實是由投資客收購，作為下一波炒房標的。

他呼籲，中央性囤房稅可以做為階段性的目標，並邁向改革房地稅基的目標。廖庭輝說，首先要考量針對三戶以上的住戶，縮小對民眾的衝擊；第二、讓少數多屋者只要出租房屋就免於課徵囤屋稅，強調「囤房稅並非仇富法案，而是讓房東有選擇空間」。此外，廖庭輝強調，可以考量將房價相對合理的地區，如偏鄉祖厝、老屋等房屋，可免於列入囤房數。

稅制改革五點呼籲
曾巨威以「稅制合理化改革」為題表示，政府近年雖然針對房地稅進行了不少稅制改革，如2011到2015年的「奢侈稅」、2014年開始的地方「囤房稅」、近期剛通過的房地合一稅2.0，但是稅制改善的情況沒有達到理想的狀況，否則房市狀況不會那麼糟糕。

他提出五點呼籲，一、房地實價課稅應用範圍應該再擴大，如契稅目前只課房屋，但也應擴張課土地。二、「中央房地特別稅」，包括開徵中央囤房稅，並恢復部分房地奢侈稅。三、「房地合一稅3.0版本」，應從「稅基合一」邁向「稅額合一」。

四、「財產稅房地合一稅制」，曾巨威表示，「目前所得稅走向房地合一的制度，這樣財產稅為什麼不行」，應逐步合併地價稅與房屋稅為不動產稅；五、採行綜合所得稅「扣除總額遞減機制」，再考量租金扣除額之前，應先建立扣除總額隨房客所得增加而遞減的機制，才是比較合理的做法。

[ 從行業層面看，民營房企融資已然破冰，今年5月，碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城控股(24.790, -0.31, -1.24%)等接連被選為首批發行公司債的示範性民營房企，債務還附帶信用保護工具，可見中國基本面較好的民營房企的融資環境已逐步改善。 ]

國際三大評級機構之一穆迪日前接連對中國涉房地產業務的大企業進行信用降級，中國企業則以真金白銀回購債券的方式予以回擊。

複星國際（00656.HK），是與銷售規模穩居行業前三的龍頭房企碧桂園（02007.HK），都被穆迪以“房地產市場低迷帶來壓力”的理由調整了評級。面對外界質疑，複星國際宣佈對兩筆年內到期境外債券進行全額回購，碧桂園也宣佈回購年內到期的美元債且已經完成4.11億元要約的現金支付。

複星與碧桂園雙雙在評級下調及資本市場股債下跌的情形下，高額贖回債券，頗有幾分“秀肌肉”的意味，同時也對近期市場傳言進行回擊。

複星火速回購境外債券

穆迪最近將複星國際Ba3的公司家族評級列入下調觀察名單，將其發行的高級無抵押債券評級也列入下調觀察名單，評級展望從穩定調整為觀察。

對於為何下調評級，第一財經查閱穆迪官網獲悉，穆迪認為房地產市場低迷給複星增加了流動性壓力。

複星國際董事長郭廣昌以房地產起家，發展到今天，複星已經成為全球化的跨產業、跨行業多元化企業。複星將自身定位為全球家庭消費產業集團，把企業繁多的業務板塊歸類為健康、快樂、富足、智造四大塊，具體涉足生物製藥、診療科技、珠寶時尚、白酒、餐飲、旅遊度假、保險、資管、礦產、新材料等領域。

這家大型投資集團正致力於將業務逐漸向高附加值產業鏈延伸，並退出非核心資產。不過，直至目前，房地產開發業務以及持有型房地產投資，仍在複星的商業版圖裡佔有一席之地。

在最新報告中，穆迪對複星在製藥、金融服務、金屬、礦業和旅遊等領域的投資方表示了肯定，但對複星旗下的房地產投資持負面態度。

“房地產低迷將增加信貸傳染風險，給複星的核心房地產子公司增加流動性壓力。”穆迪高級副總裁Lina Choi說。

穆迪報告中稱，截至2022年3月底，複星在控股層面的庫存現金不足以支付未來12個月到期的短期債務，其經常性收入不足以支付利息和運營費用。與此同時，在岸和離岸投資者對房地產領域高收益私人公司的風險厭惡程度越來越高，這將顯著增加複星的再融資風險。

截至2022年3月底，複星約有45%的控股層面債務將在一年內到期。穆迪預計，複星將增加資產剝離並縮減投資規模，以保持償還債務的流動性，但執行時間和實際收益存在不確定性。

在國際三大評級機構中，穆迪的標準相對嚴苛，目前標普仍然維持複星國際的評級展望為“穩定”。

面對穆迪對其流動性的質疑，近一周內，複星國際兩度宣佈對境外債券進行要約回購。

先是在6月20日，複星國際宣佈對兩筆境外債券回購，總金額不超過2億美元。隨後在22日，又發出更新公告，稱要對兩筆年內到期境外債券進行全額回購。

這兩筆債券分別為：一筆利息5.5%的美元債，投資人有權於8月贖回，金額約為3.8億美元；今年10月到期的3.3%利息歐元債，金額約為3.84億歐元。

複星國際的回購動作有極強的反擊意味。該公司稱，目前其財務狀況穩健，擁有充裕現金和多元化的融資管道配合未來業務需求，且一貫有提前管理到期債務的原則，後續也會通過不同形式提前做好債務管理。

碧桂園贖回年內到期海外債

就在複星開始對流動性傳聞進行回擊之際，穆迪又瞄準了另一家地產巨頭碧桂園。

6月22日，穆迪將碧桂園的高級無擔保評級下調至Ba1，撤銷Baa3發行人投資級評級。

據悉，穆迪的信用評級共分為21檔，總體分為兩類——投資級和投機級，前10檔為投資級，後11檔為投機級。碧桂園之前的Baa3評級，是投資級中的最後一檔，如今的Ba1評級則是投機級中的第一檔，總體來看，碧桂園的信用等級仍處於21檔裡的中等水準。

對於Ba1等級，穆迪認為，此類信用評級企業的債券具有投機性質，不能保證將來的良好狀況，一旦經濟情況發生變化，其還本付息能力就將減弱。

穆迪下調碧桂園評級的理由跟下調複星類似。“碧桂園在中國房地產行業面臨挑戰的經營條件下，房地產銷售不斷下滑，財務指標不斷惡化，同時長期融資管道也受到削弱。”穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示。

但是穆迪並未對碧桂園的流動性表達太多擔憂，甚至還認為碧桂園經營現金流充足，足以支付其短期債務。穆迪稱，截至2021年末，碧桂園無限制現金高達1470億元人民幣，其2023年之前到期的債券，則包括兩筆離岸優先票據，總額13億美元（約85億元人民幣），以及在2023年底到期或可供出售的總額為291億元人民幣的各種在岸債券。

穆迪的憂慮主要指向碧桂園在三四線城市的高敞口。儘管地方政府放寬了房地產市場的一些限制，但穆迪認為房地產市場總體依然疲軟，可能會使碧桂園面臨銷售波動和利潤率壓力。穆迪預測碧桂園2022年的合同銷售額或將同比下降30%至4000億元人民幣左右，碧桂園的息稅前利潤/利息覆蓋率將從2021的4.7倍降至未來12~18個月的4.0~4.3倍。

對於穆迪這份評級調整報告，碧桂園方面稱，公司目前經營情況和財務狀況穩定，現金流充裕。5月20日，碧桂園還成功發行了5億元公司債，是首批發行附帶信用保護工具公司債的示範性民營房企，本次調整不會對公司的償債能力及融資能力產生不利影響。

在穆迪評級調整前，就有市場傳聞質疑碧桂園對離岸債務的償付能力，6月15日，碧桂園宣佈要約回購一筆於7月份到期的6.83億美元票據作為對市場傳聞的回擊。此次回購完成後，碧桂園年內已無到期美元債。

6月23日，碧桂園再度發佈公告稱，以現金購買2022年到期的尚未贖回4.75%優先票據之要約於6月22日屆滿，本金總額約為4.11億美元的票據已根據要約購買有效交回。

從行業層面看，民營房企融資已然破冰，今年5月，碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城控股等接連被選為首批發行公司債的示範性民營房企，債務還附帶信用保護工具，可見中國基本面較好的民營房企的融資環境已逐步改善。

細雨斜織在錢塘江面，不遠處的玫瑰園度假酒店也被籠罩在煙雨中。

6月24日，宋衛平現身綠城杭州玫瑰園度假酒店，出席綠城服務（02869.HK）與信達地產(6.130, -0.17, -2.70%)（600657.SH）的簽約儀式，一身簡單的白色襯衣搭配黑色西褲，幹練中帶有幾分隨性。

這是一段國資地產和頭部物企“聯姻”的佳話，並非造勢活動，而是實打實的股權合作。

不久前，綠城服務與信達地產合資成立了信綠智慧生活服務有限公司（簡稱“信綠智慧生活”），不過據企查查最新資料，信綠智慧生活6月23日已經更名為“浙江信誠智慧城市運營服務有限公司”，此次便迎來正式的簽約儀式。

簽約儀式當天，信達地產便公告了雙方進一步為合資公司注資的喜訊。

兩家合計增資6.44億元，其中，綠城服務注入約合3.54億元的資產，信達地產方則注入約2.9億元的資產。增資完成後，前者持股55%，後者持股45%。

6.44億元的大筆注資，綠城服務和信達地產展現了一波高超的財技秀。

這筆注資，沒有動用一分現金，而是將各自的部分子公司股權注入到了這個剛剛成立的合資公司旗下，通過對股權的評估進行作價，分配權益。

“唯有信任不可辜負。”簽約儀式上，宋衛平表達了對這次合作的期待。

綠城服務變相受益了信達地產旗下物業公司的權益，外界也頗為看好這次合作，有人直言：“這難道不比收購要好？”

值得注意的是，雙方在“信達”和“綠城”之外，又開創了第三品牌“信綠”。

“雙方支持信綠公司創立新的品牌，新品牌應體現公司（信達地產）與綠城物業的品牌形象、內涵及價值。”信達地產在其增資公告中表示。


綠城與信達“聯姻”

簽約儀式佈置得隆重，大紅色的基調增添了幾分喜慶。

“優勢互補，合作共贏。”信達地產在注資公告中用八個字概括了這次聯姻，同時也將注資的具體細節進行了披露。

此次注資，綠城服務和信達地產並未直接出面，而是同時派出了全資子公司綠城物業和信達悅生活。

綠城物業以其持有的浙江綠升物業100%股權，對信綠智慧生活進行增資，股權評估作價3.54億元。

而信達地產則由全資子公司信達悅生活進行增資，以信達悅生活持有的寧波中建物業（簡稱“寧波物業”）100%股權、安徽信達建銀物業（簡稱“安徽物業”）100%股權，以及淮礦安徽物業服務（簡稱“淮礦物業”）60%股權注入。

根據評估情況，寧波物業全部權益約為1.626億元，安徽物業全部權益為1.101億元，淮礦物業60%權益為1662萬元，合計評估作價約2.9億元。


增資完成後，綠城物業和信達悅生活在信綠智慧生活的持股比例分別為55%、45%。

據信達地產公告，雙方已經確定在合作中需要扮演的角色。簡而言之，信達悅生活在戰略、風控等方面從旁協助，並帶來信達地產的專案；綠城服務則負責品牌支援和管理，同時輸送技術、體系、經驗等。

信達地產方看好本次合作，“通過本次合作，有利於充分利用合作雙方的資源與優勢，拓展物業服務業務，提升公司效益，更好的服務社會。”

對信綠公司股權增資完成後，寧波物業、安徽物業、淮礦物業將成為信達地產的參股企業，信達地產預計，此舉可產生交易損益約1.77億元。

信達入“聯盟”

這次合作，還要從十多天前成立合資公司的事情說起。雙方成立合資公司，信達也變相進入了綠城服務的“物業聯盟”當中。

6月13日，綠城物業北京信達悅生活服務有限公司（簡稱“信達悅生活”）共設信綠智慧生活，註冊資本為1萬元，綠城物業持股55%，信達悅生活持股45%。

信達悅生活前身是“北京坤禦投資有限公司”，一家主營投資業務的公司，2021年9月完成更名，搖身一變成為一家物管公司。

2015年9月，信達悅生活正式成立，法定代表人為劉二明，註冊資本100萬元，經營範圍包括物業管理、投資管理、資產管理等，由信達地產100%持股。

據信達地產消息，信達悅生活以構建大物業體系為發展方向，現下設四大管理中心及五家下屬區域公司，服務範圍覆蓋國內近 20 個省市，總服務專案 200 餘個，總服務面積 1900 萬方。


此前，信達悅生活手底下的資產不算豐富，在信達地產的投資體系內也是一家較為邊緣的企業。據信達地產2021年財報，初期對信達悅生活的投資餘額為“0”，期內也僅增加2萬元。

信達地產自身也有物業管理的業務，但是這項業務人力成本不低，營收卻不多，信達地產要用一家“殼公司”把物業外包出去也情有可原。

截至2021年末，信達地產總收入221.05億元，同比減少14.53%，是2017年來的首次“倒車”。其主營業務包括房地產開發、投資及投資管理、物業管理，以及企業管理諮詢等。影響收入最大的因素是房地產業務，期內房地產業務收入約202.89億元，同比減少15.94%。

物業管理的收入雖然是正向進步，但是該業務連年虧損，毛利率為負。2021年，信達地產物業管理收入約3.18億元，其毛利率為-28.63%，較上一年減少3.46個百分點。


房地產收入口徑縮小，收入排名第二的物業管理還有虧空需要填補，這樣的情況下，尋找一家實力強勁的物業公司掛靠，或許才是最優解。

信達地產的想法與綠城服務一拍即合，後者是物管圈綜合實力排名靠前的物企，而且對物企間的股權合作早有經驗。

綠城服務在“輕擴張”道路上越發得心應手，已經入股中奧到家、引入龍湖戰投，如今再次入股信綠智慧生活。截至2021年末，龍湖集團在綠城服務持股約9.08%，而綠城服務持有中奧到家18.67%股份。

在入股中奧到家後，2021年10月，綠城服務就聯手中奧到家成立了合資公司——浙江融景環境科技服務有限公司，目前綠城服務在其中持股31%，中奧到家的全資附屬公司佛山派瑞爾清潔服務持股49%，餘下20%則由協力廠商杭州塞安企業管理持有。

“我們希望通過這樣股權的捆綁，擴大我們整體的客戶資源平臺，而股權的交叉持股，也可以保證這個聯盟的整體穩定性。”綠城服務曾表示道。

記者梳理發現，在美的置業的354個項目中，有近三分之一都為合作項目，而美的置業的合作方又以民營房企居多。據不完全統計，截至目前，新力控股、正榮地產、禹洲地產、大發地產、佳兆業、力高、金科等美的置業合作方都已出現爆雷。

自2020年至今的不到兩年時間裡，美的置業旗下的一處南昌項目美的公園天下已三次陷入停工困境，然而在其背後，項目合作方新力控股早已爆雷。

而除了新力控股，美的置業其他多個合作方也出現爆雷。面對合作方的接連爆雷，美的置業多以“白衣騎士”的身份出現，對雅居樂、正榮地產等合作房企的部分專案股權進行收並購。不過，對美的置業而言，頻頻的收並購動作同樣意味著對資金鏈的考驗。

南昌項目公園天下三陷停工

存工程款糾紛、合作方新力控股爆雷

近期，美的置業旗下南昌專案公園天下遭到業主維權。6月初，有業主反映表示，南昌美的公園天下的4、5棟住宅已經停工半年，且開發商也一直未能給出答覆。


根據公開信息，該樓盤背後開發商為南昌市地美房地產開發有限公司，且梳理公司股權關係發現，該專案為美的置業和新力控股兩家地產公司的合作開發專案，其中，美的置業對該項目控股60%；而另一合作方新力控股已於去年年底爆雷，2021年12月20日，新力控股首次披露境內債逾期金額63.94億元，並確認2021年10月到期的一筆2.5億美元債務違約。

值得一提的是，這已經不是美的公園天下第一次出現停工問題。記者根據問政江西、領導留言板等多平臺調查發現，自2021年10月以來，一直有業主投訴反映美的公園天下存在停工問題，且美的公園天下不光停工階段持續時間較長，其間，復工後又再度陷入停工狀態。

根據業主投訴，美的公園天下二標段曾於2020年7月左右停工，後於2021年7月15復工，期間停工時間長達一年。


不過好景不長，復工後的專案於2021年11月再次陷入停工狀態。而彼時開發商回應，再次停工背後原因主要在於，美的公園天下二標段總包單位江西力程因自身管理及資金問題導致現場進度無法滿足建設單位需求。

實際上，專案施工難以推進的原因在於，施工方江西力程和開發商美的置業在結算工程款上的意見不統一。一則南昌市住建局的對此事件的回復資訊顯示，美的置業要求按4146萬元進行結算；而江西力程則要求按5300萬元進行結算，差額相差上千萬元。而除去結算工程款問題外，該項目還存在農民工工資未發放、混凝土等供應商合同未清算等相關事宜。

4月，問政江西平臺更新進度表示，美的公園天下建設方與原施工方至今未解除施工合同，導致新的施工方無法進場施工，後續進度受阻。

而6月23日，當記者以購房者身份向南昌某仲介平臺的房產經紀人諮詢專案情況，房產經紀人也表示，目前，該專案工地上僅有幾個散工，並沒有真正復工。據其瞭解，專案開發商和施工方的問題也並沒有得到妥善解決，由於開發商沒有付清工程款，第一個施工方沒有撤場，從而導致後續開發商找的新施工方未能真正進場。不難看出，復工推進的難度之大。

業主表示擔心，“2022年12月30日就是交付日了，要是美的置業和施工方江西力程的糾紛一直拖延下去，二標段很難按期交付。”而前述房產經紀人也向《紅週刊》透露，由於公園天下二標段此前主要屬於爆雷房企新力所負責的標段，後續工期的延期情況可能會更嚴重一些。

不過，值得注意的是，近期再次被業主投訴停工的並非此前存在工程款糾紛的二標段，而是一標段。一位業主介紹，新力公園天下一標段的4棟、5棟在2021年12月建至30層後停工至今，仍有3層未建設、未封頂。而美的置業給業主的回復則是，承建方山河建設資金出現問題，無法施工，導致上述兩棟住宅停工長達5個月。

一方面，美的公園天下一標段、二標段都出現停工狀態，施工進展難以推進；另一方面，公園天下的樓盤銷售則仍在順利推進。今年以來，美的公園天下的備案情況多次上榜當地的住宅備案排行榜，如，今年1月17日~1月23日期間，美的公園天下以0.39億元備案金額，對應備案套數21套，排名南昌住宅備案周榜第三名；4月18日~4月26日，美的公園天下又再度登上周榜，以884萬元的備案金額，對應備案套數5套排名南昌住宅備案周榜的第九名。

而更加值得一提的是，該樓盤項目還曾登上“黑榜”。2021年3月，美的公園天下一標段專案工地曾發生一起高處墜落事故，造成一人死亡；2022年2月，江西省住建廳公佈了2021年第四季度建築施工安全生產“百差工地”及非法建設專案名單，南昌市美的公園天下一標段同樣榜上有名。

頻頻收購爆雷合作方股權

仍“踩”一道“紅線”

根據2021年年報，美的置業的354個項目中，有113個為通過合營企業和聯營公司參與的專案，占比接近三分之一，而《紅週刊》通過梳理上述合作項目發現，美的置業的合作對象民營房企居多，且和南昌美的公園天下項目一樣，合作方出現爆雷的情況也不在少數。

據記者不完全統計，在美的置業的合作對象中，正榮地產、禹洲地產、大發地產、佳兆業、力高、金科等房企均出現不同程度的債務違約；此外，弘陽地產、雅居樂等房企也已出現商票違約現象。

記者早在《調查 | 旭輝控股項目停工半年，“聯合拿地+合作開發”爆雷頻生》一文中就指出，眾多合作方爆雷給其共同開發專案所帶來的不確定性風險是不容忽視的，此外，合作方爆雷較多的房企也有可能面臨更加嚴峻的資金挑戰。

而從美的置業面對合作方爆雷時的處理方式也可以看出，在較多情況下，美的置業對合作專案中的爆雷房企股權往往選擇收購。在2021年業績發佈會上，董事局主席郝恒樂更是直接表示，去年四季度以來，美的置業已收購了13個開發專案的股權。收購對象主要為合作專案，如長沙美的正榮濱河苑項目、武漢美的雅居樂雲築、重慶美的金科郡、佛山美的花樣年雲璟等。收購合作專案，往往也意味著需要一定的資金實力。

郝恒樂表示，13個專案股權的交易淨對價17億元，但由於盤活了專案存量資金且借助並購貸，美的置業的收並購即時資金佔用僅4.8億元。

雖然，5月20日美的置業作為首批創設信用保護合約發債示範房企，成功發行2022年（第一期）公司債券，發行規模10億元，票面利率為4.5%，目前美的置業融資環境相對較好；但不容忽視的是，根據2021年年報，美的置業剔除預收款後的資產負債率為72.1%（不得高於70%）、淨負債率46.3%；現金短債比1.71，仍踩一道“紅線”。

銷售回暖背後：完成銷售目標難度大、疑似捆綁銷售

近期，國家統計局資料顯示，今年5月單月全國商品房銷售面積為10970萬平方米，環比增長25.8%；商品房銷售金額為10548億元，環比上升29.7%。而這也是近4個月來全國商品房銷售面積首次環比轉正，樓市回暖跡象顯現。

這一回暖，在美的置業的銷售額上也有所體現。記者結合銷售情況披露公告，計算得出，美的置業今年5月單月合約銷售額73.2億元，較4月單月合約銷售額46.2億元，環比增長58.22%。

雖然回暖明顯，但值得注意的是，和去年同期水準相比，美的置業仍然差距明顯，2021年5月單月，美的置業合約銷售為160.7億元，是今年5月的2.2倍。

年初投資者會議上，美的置業還曾立下1400億元的2022年銷售目標，這一目標較2021年的銷售規模1371億元，微增2.12%。然而，2022年接近過去一半，但今年前5月，美的置業的合同銷售額卻僅為319.2億元，完成度為22.8%，而這也意味著，美的置業要想在下半年逆襲，兌現1400億元銷售目標的難度不小。

而在銷售回暖的背後，還有業主質疑，美的置業存在捆綁銷售行為。6月22日，業主在領導留言板投訴指出，徐州美的天譽五期違規綁定車位。其指出，自己於2021年7月五期開盤時，被置業顧問明確告知，不買15.8萬的車位則無法獲得選房資格。而根據安居客仲介平臺顯示，雖然美的天譽五期已顯示售罄，但美的天譽仍有上百套房源在售。

業主質疑美的置業存在捆綁銷售行為並非個例。今年4月，有購房者指出，泉州台商投資區美的雲璽台1期同樣存在捆綁銷售行為，雖然開發商表示，“專案住宅產品和車位元產品是獨立分開銷售，客戶可以根據自己的需求，自行選擇是否購買車位，不存在捆綁車位銷售行為。”不過《紅週刊》調查發現，早在2021年9月，就有購房者指出泉州台商投資區美的置業存在捆綁銷售。

樓市鬆綁政策密集出臺後，本周鄭州、蘇州集中供地的行情依然沒有明顯回溫，市場將目光轉向了6月24日進行二輪供地的東莞。

今年4月，作為粵港澳大灣區重要節點城市之一的東莞，在首批供地時突遭“滑鐵盧”，出讓的8宗地塊有6宗終止，其餘2宗一宗溢價、一宗底價成交，分別被保利發展(16.230, -0.34, -2.05%)、武漢城建拿下。這還是在東莞取消了新房銷售限價、降低保證金、僅有一宗地塊有安居房配建要求的友好規則下產生的結果。

土地端的慘澹疊加銷售市場不景氣，土拍後不到一個月，東莞就給樓市松了綁。

5月14日，東莞市發佈7條新政，將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年；商品住房取得不動產權證滿2年的可以進行交易轉讓；符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭（含本市戶籍及非本市戶籍），允許其新增購買一套商品住房……這些新規也被稱之為“莞七條”。

而今，新政發佈已經一月有餘，市場也在關注東莞此次土拍能否實現“逆襲”。

或許是首輪供地的慘澹，讓東莞決心拿出“壓箱底”的寶貝，出讓的8宗地塊中不乏來自城區、松山湖、濱海等核心片區的項目，尤其是率先出戰的廣發南地塊。

其位於南城街道勝和社區，毗鄰東莞市政府，周邊配套資源不言而喻，是城區內稀缺的優質專案。該地塊土地面積7.3萬平方米，規劃為居住、商業金融、文化娛樂綜合用地，容積率3.1，但配建要求較高，需配建不少於7000平的商品住房、3000平的配套服務用房、不少於30000平的商業物業、不少於750個地下停車位等。

即便如此，地塊熱度依然居高不下，據傳包括萬科、保利、中海、招商、越秀在內的7家房企報名了該地塊。

6月24日9時，在正式開拍前，就有5家房企按捺不住陸續報價17輪。

9時47分，地塊達到最高限價，被頂上最終報價環節，終次報價區間在469330萬元至469331萬元之間，在以終次報價中最接近平均價的原則確定競得入選人的規則下，萬科以46.93億元成功摘地，溢價率14.46%，樓面價2.59萬元/平方米。


今年以來，萬科便頻頻出現在土地市場上激情拿地。

首輪供地時，萬科觸頂價競得寧波鄞州區中河地段地塊，搖號拿下南京雨花臺區地塊，也接連搖中杭州余杭區良渚新城的兩宗地塊，深圳土拍時其又聯手人才安居集團封頂價摘地……收穫頗豐。據克而瑞統計，今年前5月，萬科以865.4億元新增貨值位居行業首位，新增土地價值377.9億元，僅次於建發房產。

萬科開了個好頭後，中間賽段的競拍就顯得頗為平淡，均以底價成交。

規模房企中，華僑城聯合松山湖控股以底價19.95億元競得松山湖迎賓路地塊。

該地塊為松山湖創意生活城舊改專案，規劃為居住、商業金融、文化設施綜合用地，曾於2021年底掛牌出讓又遭遇終止，此次重新掛牌起始價較此前的18.52億元有所上調，但勝在取消了銷售限價，相當於也給企業留有一定的溢價空間，最終得以底價成交。

本土企業中，東莞景天房地產的公司底價摘下了3宗“迷你”虎門地塊，合計耗資12.1億元，這3宗地塊相鄰且體量相近，靠近南部灣萬科城，周邊還有萬科未來之光項目，總占地面積3.43萬平方米；東實集團底價競得了大朗蔡邊村三限房地塊，瓏遠地產底價摘下大嶺山地塊。

直至最後一宗收官的萬江街道官橋滘社區地塊出讓才又引起房企們激情參拍。有消息稱，萬科、招商、華潤、瓏遠、保利等6家房企報名了該地塊。

經過50輪高頻報價後，地塊達到15.46億元最高限價，轉入終次報價環節，最終保利發展以15.46億元摘地，溢價率14.94%。4月首輪供地時，保利發展還拿下了一宗東莞橫瀝鎮村尾村地塊，成交價8.85億元，溢價率5.4%。

至此，東莞第二批集中供地收官，順利出讓8宗地塊，合計收金121.18億元，其中有2宗觸頂成交，整體表現相較首輪供地的6宗流拍、1宗溢價成交、1宗底價成交熱度明顯提升。


相對而言，東莞樓市的回溫就沒有這麼迅速。據東莞市住房和城鄉建設局披露的資料，3-5月，東莞新房市場網簽住宅套數分別為2518套、1833套、1546套，成交量還在逐月下降；二手房市場走勢則截然相反，3-5月成交套數分別為631套、1071套、1319套，簽約均價也從18386元/平方米上漲至20551元/平方米。

市場上也陸續有著新盤以特價房、團購、首付分期等行銷手段促進成交，二手房掛牌量增多的消息。不難發現，當前東莞二手房市場回溫表現要明顯優於新房市場，這也與“莞七條”中提出的限售3年縮短至2年、增值稅5改2有一定關係。

不過，網簽資料具有滯後性，最終的政策利好在成交資料上的回饋或許還需要一段時間。

6月23日晚，陽光城(2.170, -0.04, -1.81%)（000671）公司了公司最新的債務情況。截至目前，陽光城已到期未支付的債務規模進一步增至376.9億元。

逾期債務增至376.9億

公告顯示，受宏觀經濟環境、行業環境、融資環境疊加多輪疫情影響，陽光城流動性出現階段性緊張。截至公告日，公司已到期未支付的債務（包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等）本金合計金額376.9億元。


其中：公開市場方面，境外公開市場債券未按期支付本息累計1.65億美元，境內公開市場債券未按期支付本息累計133.91億元。

陽光城表示，為化解債務風險，公司正全力協調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關問題。同時，公司將在地方政府和金融監管機構的大力支持、積極協調下，制定短中長期綜合化解方案，積極解決當前問題。

陽光城上一次公佈債務情況是在今年4月30日。


根據公司審計報告，當時公司已到期未支付的債務（包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等）本金合計金額301.91億元。

其中：經征信查詢，列入不良類貸款餘額0.37億元；境外公開市場債券未按期支付本息累計1.09億美元，境內公開市場債券未按期支付本息累計81.67億元。

雖然4月份公司也曾表示正積極籌措資金償還債務，但近兩個月來，陽光城的到期債務規模還在進一步擴大。

打折出售旗下項目

自債務危機爆發以來，陽光城不斷處置旗下項目資產用於償債。

公開報導顯示，截至今年2月15日，陽光城及其母公司陽光控股已經處置包括興業銀行(19.190, -0.11, -0.57%)股份、正心穀旗艦基金等股權，並轉讓包括佛山陳村、浙江永康、四川宜賓等20余項優質資產用於償還債務，累計償債規模超450億元。

目前，陽光城的資產處置工作還在繼續。

6月13日晚，陽光城公告，公司及全資子公司浙江陽光城，擬與杭州濱江集團(7.600, -0.20, -2.56%)、濱江集團全資子公司杭州繽慕簽署相關協定。陽光城將持有100%權益的杭州高光置業有限公司轉讓給繽慕公司。

此次股權轉讓對價為14.98億元，同時，陽光城及高光置業原對中融信託負有的33.04億元還款義務由杭州繽慕公司承接。


今年5月6日，陽光城首次公佈上述交易計畫時，公告預計交易對價不超過57億元。此次交易的價格較上次計畫有明顯縮水。

公告顯示，此次交易完成後，杭州繽慕持有高光置業100%權益和股權，從而間接持有永康眾泰小鎮專案開發主體金華虹光置業有限公司100%股權，同時繽慕公司將承擔高光置業的所有債權債務。

陽光城表示，金華虹光股權轉讓至合作方，既可以維持項目的可持續性開發建設，有利於保證專案交付，又可以削減公司債務，符合公司當下經營現狀。

公告顯示，陽光城此次轉讓的高光置業截至今年3月31日，淨資產帳面價值為-7765萬元，但其淨資產評估價值為15.5元。主要原因是高光置業旗下金華虹光所持有專案拿地時間較早，近幾年金華市土地市場價格有一定上漲，所在區域規劃及周邊配套也都在逐步完善。

此次交易，距離陽光城拿下金華虹光項目僅過去了不到一年。

去年7月22日，陽光城公告，全資子公司高光置業擬以61.45億元，收購永康市智信企業管理有限公司持有的金華虹光置業有限公司100%股權以及對標的公司的應收債權。

金華虹光持有的2#-7#地塊土地使用面積共35.2萬平方米，均為商服、城鎮住宅用地。其中，多個地塊已於2021年動工，主要建設高層住宅、商業及地下車庫等。

嘉濤（香港）控股（02189）公布，截至3月31日止年度純利約9,890萬元，同比增加約23.9％，每股盈利9.89仙，派末期股息每股2.5仙。

該集團指，總收益約3.2億元，升約25％，因期內提供長者社區護理服務及向接受隔離人士提供護理支援服務以及安老院服務收益增加。於3月底有8間護理安老院，設有1,129個安老院舍宿位，平均入住率94.9％，於5月開始對興田邨綜合商業大廈整體進行改建及加建工程，以建立新的可提供250個宿位的護理安老院、重組現有商舖予以出租及翻新公共區域。

該集團指，於3月底，資產負債率比率減少至81％，因償還銀行借款及租賃負債減少。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

翠華控股（01314）公布，截至3月31日止年度虧損約1.18億光，比去年度虧損1.24億元有所收窄，每股虧損8.6仙，不派末期股息。

該集團指，收益約9.93億元，升3.9％，毛利升6％，至約7.11億元。已售存貨成本降1.2％，惟員工成本升7％，物業租金等升約12％，而在3月底餐廳共85間，淨增6間。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

雅居樂（03383）公布，持有本港土地的間接全資附屬公司富銳發展作為借款人，獲屬獨立第三方的夾層貸款人提供本金總額不超過8.94億元夾層融資，年利率20％，為期24個月。

該集團指，夾層融資附帶選擇權，夾層貸款人可將夾層貸款轉換為借款人全部股份，並把借款人結欠該集團貸款轉交予夾層貸款人，若行使該選擇權，該集團預期將錄虧損約14.37億元。

該集團指，借款人主要資產包括柏架山道2至16號一幅土地，地盤面積約2.42萬平方呎；及英皇道992至998號一幅土地，地盤面積約1萬平方呎。該物業擬發展為兩幢約有600個單位的住宅樓宇。借款人正向香港政府申請原址換地以發展該物業，去年虧損1.6億元，於5月底負債淨值約5.33億元。該集團指，相信夾層貸款可提供中期資金，有助於滿足其發展物業項目的營運資金需求。

國際商業結算（00147）公布，截至3月31日止年度虧損約1.19億元，比去年度虧損約1.32億元有所收窄，每股虧損0.59仙，不派末期股息。

該集團指，收入約3億元，升2.6倍，主要來自物業開發，毛利降至1,775萬元，毛利率跌19個百分點，至5.8％，主因E區若干有缺陷商業單位以低於市價出售，拉低整體毛利率。至於重大虧損主因應收貸款減值虧損1,729萬元；有關國際商業結算結算平台系統的無形資產減值虧損4,477萬元及年內撇減待售物業2,435萬元，而隱形眼鏡業務和租賃及買賣計算機設備業務仍開發中。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

越秀地產（00123）公布，旗下廣州市城市建設開發有關2022年向專業投資者公開發行公司債券（第三期）已結束，發行總額20億元（人民幣．下同），為計劃發行金額上限。

該集團指，債券分為2個品種，品種一發行10億元，票面利率為2.85％，為5年期，附第3年末發行人調整票面利率選擇權、發行人贖回選擇權和投資者回售選擇權；品種二發行10億元，票面利率為3.37％，為7年期，附第5年末發行人調整票面利率選擇權、發行人贖回選擇權和投資者回售選擇權。此外，債券發行引入品種間回撥選擇權，回撥比例不受限制。

債券承銷機構中信證券及其關聯方合計認購1,000萬元。

飛揚兩天沽98戶 加推呎價1.5萬

本月新盤市場暢旺，由信置（00083）牽頭發展的將軍澳日出康城第11B期凱柏峰I壓軸登場。該盤在過去周末（25日及26日）連續兩日加推，最新公布的3號價單，折實平均呎價已升至18788元，隨即落實本周四（30日）首輪發售238伙。長實（01113）及新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀村大型發展項目飛揚第1期周六（25日）進行首輪銷售，過去兩天共沽98伙，發展商加推52伙，折實平均呎價15025元。

信置、嘉華國際（00173）、招商局置地（00978）及港鐵（00066）合作發展的凱柏峰I連環加推，過去周六先加推2號價單，共80伙，折實平均呎價18398元，較上周三（22日）公布的1號價單折實平均呎價17888元，調高2.9%。

凱柏峰添食60單位 661萬起

該盤昨天再加推3號價單，涉及60伙，折實售價660.99萬至1026.73萬元，呎價17727至21346元，折實平均呎價18788元，較2號價單高2.1%。信和置業營業部集團聯席董事田兆源表示，今批單位輕微提價不足0.5%，主要反映樓層及景觀等因素。

凱柏峰I同步公布首張銷售安排，鐵定在周四首輪發售238伙，折實售價619.5萬至1243.28萬元，呎價16757至20698元，折實平均呎價18136元。根據銷售安排，是次銷售不設大手優先，每組買家最多可購買3伙。凱柏峰I自上周五（24日）起收票，3天累收逾3200票，以首輪發售238伙計算，超額認購約12.4倍，周三（29日）截票。

凱柏峰I位於康城路1號，提供592伙，實用面積291至995方呎，預計2024年11月中入伙。

飛揚第1期率先於過去周六在紅磡置富都會展開第一輪銷售，涉及138伙。是次銷售採即場抽籤形式發售，準買家當日上午10時在置富都會中庭排隊登記，人龍一度延伸至商場外的天橋。長實高級營業經理楊桂玲透露，項目開售首90分鐘已賣出逾80伙。根據成交紀錄冊，飛揚第1期開售首日共沽出91伙，周日亦沽售7伙，即兩日共賣出98個單位，佔推售單位總數約71%，當中有約77.6%買家選用建築期付款辦法。

Silicon Hill第三季賣2A期

該盤周日晚上加推4號價單，共52伙，折實售價483.2萬至730.9萬元，呎價14173至17438元，折實平均呎價15025元，較上周二（21日）公布第3號價單折實均價16129元，低約6.8%。

至於6月初開售的新地大埔白石角新盤Silicon Hill（大埔市地段第244號發展項目第1期），經過四輪銷售，新地副董事總經理雷霆指出，該盤累售560伙，佔全盤總數576伙的97.2%，套現逾45億元。為回應市場需求，Silicon Hill第2A期將加快推出，目標今年第三季開售，涉及607伙。新地代理總經理胡致遠說，第2A期3房以下的單位佔約80%，提供更多山景及內園景單位，相信比第1期更具吸引力。

恒地（00012）紅磡大型住宅重建項目必嘉坊．曦匯明天（28日）次輪賣68伙，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民稱，該盤累收約2800票。

新盤市場過去周末兩天（25日及26日）共有約114宗成交，較前一個周末（18日至19日）約256宗，按周減少約55.5%。英皇國際（00163）牽頭發展的南區壽臣山洋房項目壽臣山15號，以約8.7億元售出首幢洋房，造價貴絕今年一手新盤。

貴絕今年一手盤 呎價10.83萬

過去周末兩天，僅靠長實（01113）及新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀村大型發展項目飛揚第1期撐起一手市場，該盤兩日共賣出98伙，佔過去周末新盤總成交逾86%，帶動整個新盤市場錄約114宗成交，惟按周仍減少55.5%。

不過，豪宅市場亦頻錄成交。由英皇國際、中渝置地（01224）、明發集團（00846）、資本策略地產（00497）旗下尚家生活合作發展的壽臣山洋房項目壽臣山15號，昨天錄得首宗成交，售出單位為7號屋，實用面積8032方呎，外連3427方呎花園及2091方呎天台，備有私人游泳池，成交價約8.7億元，屬於今年全港最貴新盤，呎價逾10.83萬元。

英皇國際副主席楊政龍稱，本港經濟及市場運作逐漸回復正常，累積多時的樓市購買力不斷釋放，大額豪宅市場亦頻錄成交。壽臣山15號位處港島南傳統豪宅地段，區內一手洋房向來供不應求，相信今次成交為疫情下的超級豪宅市場注入強心針。

一手新盤搶奪購買力，二手交投量低位徘徊。中原地產統計的十大二手屋苑過去周末兩天（25日至26日）錄得8宗成交，較前一個周末（18日至19日）的5宗，按周回升3宗，連續3個周末處於不足10宗水平；零成交屋苑共6個，按周增加1個。美聯物業資料顯示，十大屋苑過去周末共有9宗成交，按周持平。

中原：連續3個周末不足10宗

中原地產指出，過去兩天十大屋苑錄得8宗成交，單計鴨脷洲海怡半島佔3宗，沙田第一城和天水圍嘉湖山莊各錄兩宗。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，本港疫情反覆，連同美國加息的消息衝擊，準買家入市心態較為猶豫，市場觀望氣氛濃厚，但部分一手向隅客開始回流二手市場，只要二手業主肯讓步，仍能吸引準買家入市。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，發展商持續推盤，市場反應熱烈，搶去不少二手客源，而美國加息令本港拆息上升，香港未來有一定加息壓力，導致二手準買家入市傾向審慎，惟個別業主願意擴闊議價空間，有助加快沽貨。該行過去兩天錄得9宗十大屋苑成交，按周持平，其中4個屋苑「零成交」。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，十大指標屋苑過去周末錄得6宗二手成交個案，按周僅增1宗，續於低位徘徊。香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽稱，該行統計的十大指標屋苑共有5個錄得成交。

二手市場減價盤湧現，個別單位業主蝕讓套現。元朗Grand YOHO一個移民盤，新近以808萬元成交，3年額外印花稅（SSD）辣招期滿後沽貨，賬面貶值79.51萬元或約9%。

美聯物業助理聯席董事鄧涇渭表示，元朗Grand YOHO第8座高層B室，實用面積413方呎，1房間隔，業主最初開價898萬元放盤，但近日降價至838萬元吸引買家，議價後終以808萬元成功將單位售出，累減90萬元或10%，呎價19564元。

代理稱，賣方已移民離港，才會蝕讓物業。原業主於2019年4月以887.51萬元一手買入上述單位，已持貨滿3年，在辣招鬆綁後將物業轉手，單位3年間賬面貶值79.51萬元。

另外，世紀21奇豐物業營業董事廖振雄說，西貢竹洋路悅濤軒雙號屋全幢，建築面積2100方呎，5房間隔，連天台約700方呎，原叫價2400萬元，最終減價170萬元或7.1%，以2230萬元售出，呎價10619元。據了解，外籍原業主離港，故出售上述物業。原業主於2015年以2300萬元購入上址物業，賬面蝕70萬元，物業期內跌價3%。

愉景新城中層755萬低市價2%

荃灣愉景新城則有低市價成交，中原地產分行經理張志豪透露，愉景新城3座中層F室，實用面積495方呎，兩房間隔，原本叫價830萬元，業主隨市況多次降價，累積減價75萬或9%，以755萬元售出單位，較市價略低約2%，呎價15253元。原業主於2017年以667萬元買入單位，現轉手賬面獲利88萬元，單位升值約13.2%。

核心區商舖空置率整體走勢大致平穩，按月輕微向上。中原（工商舖）資料顯示，今年5月中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀和旺角五大核心區，其中4區空置率按月微升，僅旺角下降；銅鑼灣雖然空置率按月漲0.06個百分點，至5.46%，仍屬前述5區中最低。

餐飲業承租羅素街地舖罕見

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，今年5月商舖空置表現最佳要數銅鑼灣區，該區商舖空置率5.46%，按月微升0.06個百分點，但已較2021年同期大幅改善4.94個百分點。銅鑼灣為各核心區中擁有最多零售及餐飲元素的地區，昔日名店雲集的羅素街近月獲餐飲業承租地舖，屬過去十多年來罕見，反映業主接受現實及適應新經營及消費模式，預料該地段一帶的租客類別將趨多元化。至於中環舖位空置率由4月約13.60%，略微上升至5月約13.66%；灣仔區5月報14.04%，按月上升0.03個百分點。

九龍區方面，尖沙咀區空置率由4月約10.47%，微升0.07個百分點，至最新約10.54%。旺角則是5區中唯一空置率按月下降，最新報約8.8%，按月跌0.05個百分點。黃偉基說，旺角區地舖面積選擇多，適合不同零售及餐飲行業，加上舖位月租比尖沙咀相宜，較容易吸引小本經營或初創行業落戶，空置改善情況於核心區中跑出。

黃偉基預期，新政府正式履新後，加上第二期消費券於8月初派發，有利商舖市場發展，估計舖位空置率將逐步回落。

5月商舖註冊量繼續向好，根據美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料，5月商舖註冊116宗，按月增約13.7%；註冊金額約21.88億元，按月升約21.4%。美聯旺舖董事梁國文指出，本港經濟今年第二季開始慢慢復甦，相信下屆政府會積極爭取通關，若能落實，必定對舖市帶來強勁支持。

整體工商舖市場方面，利嘉閣（工商舖）地產資料顯示，5月共錄得454宗工商舖物業買賣登記，創今年1月錄得529宗以來的4個月新高，較4月的370宗升22.7%，連升兩個月。該行董事黃應年稱，雖然目前籠罩加息陰霾，惟料幅度仍屬可接受範圍，後市相對樂觀，6月首23天已錄得418宗工商舖買賣登記，估計6月全月可上試550至600宗水平，較5月增加最少21.1%。

美國加息等不明朗因素籠罩下，連舊樓收購活動亦受影響。大鴻輝興業斥逾9.4億元收購的長沙灣3個舊樓地盤，據知發展商今個月中去信小業主，表示鴨寮街108至118號未擬完成交易，收購有機會告吹。

「舖王」梁紹鴻旗下大鴻輝興業，近年轉型成為住宅發展區，積極在各區物色合適地盤重建。

據了解，由去年開始先後就福華街56至60號、鴨寮街94至102號，以及鴨寮街108至118號三個地盤進行收購。據EPRC經濟地產庫資料顯示，有關收購由多間不同公司展開，上述3個地盤合共購入82間住宅單位、10間地舖，涉資金額料逾9.4億元。

不過，近日有市場消息則指，大鴻輝有意退出鴨寮街108至118號有關收購，該財團在6月中向小業主發出的律師信顯示，財團以當日買賣協議第12條款，即有關業權並非妥善業權（good title），要求取消交易、小業主退還訂金。

收購樓面呎價約1.03萬

資料顯示，鴨寮街108至118號佔地約6,501平方呎，以地積比9倍發展計，可建樓面約5.85萬平方呎，即收購樓面呎價約1.03萬元，發展商曾透露總投資額約10億元，將興建中小型住宅。

利嘉閣（工商舖）地產一項研究報告指出，5月共錄454宗工商舖物業買賣登記，較4月的370宗上升23%，連升兩個月，並創近4個月最多。至於月內買賣合約總值錄得165.97億元，按月急升逾1.9倍。

商廈錄99宗 重登半年高位

按工商舖3個物業類別劃分，商廈買賣登記量升勢持續最突出，且連月創下今年新高。5月份商廈買賣登記錄99宗，按月再增27%，已重登半年來高位。另外，工廈按月登記量終見回升，按月交投佔總體比率亦升至53%。5月全月工廈共錄得242宗登記，按月升25%，為3個月來最多，而月內買賣登記總額更大增84%，錄得34.62億元。

至於店舖買賣登記量方面，月內共錄得113宗買賣登記，按月升15%，為4個月以來首度重越百宗水平。而月內店舖買賣登記總額亦相應增加26%，錄得21.63億元。

此外，根據美聯工商舖資料，5月份商舖註冊宗數錄116宗（主要反映4月份市況），第2個月企穩100宗以上水平，按月升約13.7%。該行預期，隨下屆政府上場，相信政府會重啓積極爭取與內地及國際通關，通關若能落實，必定對舖市帶來強勁支持。

增供應靠一鐵一局項目 市場波動發展商投地料謹慎

政府快將換屆，展望候任行政長官李家超未來5年任期內，將有至少10項大型基建項目落成，包括機場三跑以及六號幹線等，將大幅改善物流和交通配套，為疫後經濟復甦注入新動力，樓市也將受惠。政府日內將公布下季度賣地計劃。據政府2月公布的時間表，預料下季將有2幅住宅地及1幅商業地推出市場，但規模都不算大，合共估值才42億元。業內人士估計，下季住宅土地供應或須依靠一鐵一局項目，目前有4幅潛在供應。由於外圍經濟波動及疫情影響，相信發展商投地會變得謹慎及挑剔，但地價仍然能靠穩。

發展局局長黃偉綸將於本周公布下季賣地計劃，這將是他任內最後一次代表發展局公布有關安排，黃偉綸之後將擔任新一屆政府的財政司副司長。而目前的發展局常任秘書長(規劃及地政)甯漢豪將會接替發展局局長一職。

葵涌沙田宅地 供應33萬呎

根據年初政府公布，目前最大機會於下季推出的地皮有3幅，包括2幅住宅，分布於葵涌及沙田。當中較大型為葵涌荔崗街地皮，位處葵涌半山，由政府社區用地改劃為住宅發展，日後可建樓面約25萬方呎，估值約26億元，每方呎樓面地價估計約10,400元。另一幅有機會下季推出的住宅地位於沙田顯和里，可建總樓面約8.14萬方呎，估值僅8.5億元。由於涉及投資額不大，又具有東鐵線過海段的通車效應，市場預料對不少發展商有吸引力。

由於下季可能推出的官地規模均相對細小，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚估計，政府或會安排原訂財年下半年的供應提早推出，又或一鐵一局項目推出招標。

其實仔細分析會發現，相關一鐵一局土地選擇並不多。資料顯示，目前尚餘下可推出的鐵路項目，分別為東涌東站第1期(1,500伙)及小蠔灣車廠上蓋物業第1期第1批(1,500伙)。市建局亦只餘下兩個項目，分別為土瓜灣榮光街/崇安街項目(556伙)及西營盤皇后大道西/賢居里項目(189伙)，合共單位約745伙。

土地供應仍失衡 樓價難大跌

張翹楚表示，最近股市波動、美國加息等，都對下半年樓市有所影響。以本港拆息為例，最近明顯上升，相信發展商之後買地出價都會較為審慎。他認為，政府之後須審視官地底價及鐵路項目補地價會否過高，否則再度出現流標機會大，或會影響整體供應。

不過，他對後市仍然樂觀，指現在香港供滿樓的家庭比例高，息口亦仍然處低位，即使加息亦較廿多年前十多厘低。此外，香港土地供應依然失衡，所以相信樓價今年內仍不會大幅回落，由於地價走勢亦與樓價有一定聯繫，所以該行目前亦未有因市況波動而調整估值。

投地料兩極化 靚地爭崩頭

但對於發展商來說，由於市況變化，他們除出價審慎外，評估風險下對於買哪一幅地亦會變得更加挑剔。張翹楚以早前流標的屯門限呎地來說，除限呎原因外，其流標原因亦包括基建及配套不足、競爭亦大。反觀最近灣仔住宅地因位於市區優越位置，地區配套成熟，就變成「爭崩頭」，並以市場價售出，相信往後此類兩極情況會繼續出現。

至於下季可能推出的商業地，位於新發展區觀塘安達臣，鄰近安秀道公園及安達邨，可建樓面約13.92萬方呎，張翹楚估值約7.4億元，每呎樓面地價5,300元。他指，安達臣發展區零售商場欠奉，項目日後如用作零售用途，發展成地區式商場，招標反應或會理想，估計於區內有發展項目的發展商，包括華懋及長實的興趣會較大。

發展商加快推盤步伐，新盤密鑼緊鼓應市。由長實及新地合作發展的屯門飛揚第1期，昨日加推52伙，折實平均呎價15025元，折實入場費483.2萬起。另新盤市場於過去周六日錄約113宗成交，按周跌約55%。

折實入場費483.2萬

屯門飛揚第1期自周六首輪銷售後，昨周日再加推新價單，涉及52伙，面積由283至483方呎，價單定價由568.5萬至859.9萬，呎價由16673至20516元，平均呎價17676元。發展商維持一至兩房單位最高15%折扣優惠，另三房單位最高17%折扣優惠。扣除最高折扣後，折實售價由483.2萬至730.9萬，折實呎價介乎14173至17438元。最新價單集中低層單位，整批折實平均呎價15025元，相較上張價單的折實平均呎價16129元低約6.8%，而相對首張價單折實平均呎價15050元相若。

新盤市場於過去周六、日共錄約113宗成交，較上周同期的255宗相比，成交量按周下跌約55%。屯門飛揚第1期為支撐市場的焦點盤，該項目於上周六首輪開售，即日速沽約91伙，市場反應理想。該盤昨日再錄7宗成交，其中2座低層D室，面積282方呎，價單定價552.8萬，呎價約19603元；另一成交為1座低層C室，面積283方呎，價單定價553萬，呎價約19541元；同日另一成交為2座低層B室，面積462方呎，價單定價805.5萬，呎價約17435元。

海茵莊園錄承接

此外，九龍建業發展的將軍澳海茵莊園亦錄承接，消息指，該盤2座低層D8室，面積290方呎，以606.1萬售出，呎價約20900元；由龍湖及合景泰富合作發展的啟德尚．珒溋亦錄成交，該項目1座8樓A室，面積1072方呎，以約3096萬售出，呎價約28888元。

市區物業昂貴，預算有限的買家可以轉到離島尋覓理想居所，拍賣場近期就推出坪洲嘉暉花園低層B08室，面積527方呎，以360萬開拍，呎價6831元，低市價約23%。

上址為坪洲嘉暉花園低層B08室，面積527方呎，1房間隔，單位方正實用，附有雅致裝修，可即入住或放租。單位內櫳新淨，全室鋪設木地板，美觀耐用，客廳及房間均設有偌大玻璃窗，採光度十足，單位外望開揚景觀，廚房及套廁亦附設簡潔裝潢。

位處鳳凰樓層

環亞拍賣行發言人表示，是次拍賣物業屬於業主盤，為屋苑罕有大單位，位處鳳凰樓層，單位向後環境清幽寧靜，屋苑向前望公園。望海的單位則比較多嘈音，大時大節有慶祝活動時更甚，屋苑剛幾年前已做大維修，新買家一段時間內都毋須擔心需要出錢維修。交通方面，由屋苑門口1分鐘就到碼頭，乘船30分鐘即到中環，如果乘坐街渡10分鐘即到愉景灣。至於配套方面，屋苑地下有超市，購物便利，亦鄰近市政大廈、運動場及圖書館。

屋苑鄰近碼頭

環亞將於下月5日（周二）下午3時至5時正舉行拍賣會，地址為九龍尖沙嘴彌敦道222號恒豐酒店2樓宴會廳，屆時環亞將承拍39項物業，包括住宅、商鋪、農地及車位等，供買家競投。

嘉暉花園位於坪洲及喜靈洲寶坪街12號，發展商為嘉華，1997年4月開始入伙，共有4座，提供136個單位，面積由279方呎至998方呎。小學校網為99，中學校網為離島區。