上市建商「EPS獲利王」華固29日召開法說會，今年半年報可望開紅盤，在台北市兩大住宅案陸續交屋下，法人估計，上半年獲利有機會大噴出。

已第九度大賺一個股本的華固，今年起未來七年，將有1,197億元新案陸續完工交屋，平均每年完工量達171億元。

其中，今年有兩筆住宅案、總銷逾111億元，會陸續完工交屋；另外新成屋銷售也將挹注業績，天母「華固天鑄」目前待售僅2.5億元，目標今年底前宣告完銷。法人估計，全年有機會再賺一個股本。

華固表示，今年主要完工交屋的兩筆住宅案，為台北市「華固馥儷」及「華固翡儷」，其中銷68.1億元「華固馥儷」，3月開始交屋入帳，衝高單季獲利到6.85億元，EPS達2.48元；第二季「華固馥儷」持續入帳，5月營收達46.68億元，年增11.6倍，累計前五月營收直逼百億大關、達95.57億元、年增2.6倍。另外總銷43.2億元「華固翡儷」將接棒交屋，為下波業績的亮點。

日前華固因有價證券達公布注意交易資訊標準，公布5月稅前純益11.9億元，歸屬母公司業主淨利9.23億元，EPS為3.34元。

另外，目前華固手中還有部分新成屋可供銷售入帳，包括「華固敦品」、「華固天鑄」 及「華固創富中心」部分樓層，待售金額不到30億元，華固已訂出銷售目標，希望今年底前要全部去化完成。

在連續 3 周穩步上升後，上周房貸利率略有下降，促使再融資活動小幅增加。然而，根據抵押貸款銀行家協會 (MBA) 經季節性調整後的指數，購屋族的活動進一步回落，使總抵押貸款需求與前周基本持平。

貸款餘額符合資格的 30 年期固定利率房貸平均合約利率從 5.98% 降至 5.84%，自備 20% 款項的點數從 0.77（包括發起費）下降至 0.64。

上周住房貸款再融資申請增加 2%，但較一年前同周下降 80%。房貸的再融資比率從前周的 29.7% 增加到總申請的 30.3%。

上周購屋房貸需求增加 0.1%，前周增幅更為強勁。然而，同比卻下降了 24%。

MBA 經濟學家坎恩 (Joel Kan) 表示：「由於房貸利率快速上漲、房價高漲以及經濟不確定性增加，近幾個月整體買氣減弱。」「平均購屋貸款金額降至 41 萬 3500 美元，凸顯出自 2022 年 3 月達到創紀錄的 46 萬美元以來的持續下降趨勢。」

貸款規模下降可能是由於較高的房貸利率和購屋者無法以較高利率借款而導致房價成長放緩的結果。

根據《抵押新聞日報》的另一篇報導，在短暫下跌之後，房貸利率上周末突然回升，並在本周繼續。30 年期固定利率房貸平均利率現在再次接近 6%。

2022年下半年，中山北路將接棒敦化北路，成為大型都更案齊發的房市熱區，包括國賓飯店、陽信銀行總部、上海商銀總部翻新、華泰王子大飯店、嘉新大樓改建案、大同總部開發案等，無論是住宅、商辦或飯店改建案，皆為區域挹注房市新話題，本就擁有中山站南西百貨商圈、晶華老爺大倉久和頂級國際酒店與馬偕紀念醫院醫療資源的中山北路，市容將迎來新一波改變，未來發展也備受市場關注。

2022年中山北路周邊有多個建案陸續登場，多以預售屋為主力，新成屋在市場上相對少見，中山北路二段77巷的新成屋「松下國賓」近期即將完工，由中登建設透過法院取得該案產權，現以全新建案公開亮相，負責施工營建50年老字號日商公司松下營造自承接該案以來，自始至終以日本堅定的職人精神將房子蓋好，對於建築每一個細節細心要求，打造一座日系精工永續建築。

「松下國賓」基地面積約149.4坪，獨棟地上13層、地下三層，總戶數58戶（含三戶店面），推出21、25坪兩房，二至九層規劃樓高4米、十樓以上3.2米至3.5米，該案主打區域內少見挑高4米產品，增加使用坪效與收納機能。該案預計7月正式公開銷售，每坪單價140萬，主力鎖定35～45歲單身頂客族、小家庭等客群，全案主打成屋銷售，省去目前市場上多數預售屋因為疫情導致缺工、缺料必須等待三至五年以上的完工期，購屋客入主「松下國賓」現買現搬、立即交屋。

台北市新案動輒破百，新北也多在5、6字頭，即使過去被認為餘屋重鎮的林口、三峽，甚至桃園市區、青埔特區等地，也隨資金行情上漲。房地產業者分析，整個北台灣僅基隆、淡海新市鎮，以及面積僅50公頃的鶯歌鳳鳴重劃區有稀有的3字頭房價，相較戰上4字頭的桃園市小檜溪、中路、A7、青埔重劃區，更突顯其吸引首購族的優勢。

鳳鳴重劃區原本就有鄰近鶯桃路商圈的生活機能，未來三年內，預計2024完工通車的捷運三鶯線，位於台鐵鶯歌站與桃園站之間的鳳鳴車站臨時站將於2025年完工通車，鶯歌永久站則於2029年正式啟用，在捷運、台鐵雙雙開通下，未來透過捷運連接北捷板南線、透過台鐵連桃園市精華區。

僑駿建設看好鳳鳴發展，即將推出「僑駿響」預售案，該案位於鳳吉一街、鳳三路口，基地面積約620坪，鄰近學校預定地，距離未來台鐵鳳鳴車站僅約450公尺，距離捷運鶯桃福德站騎車約五分鐘。規劃樓高15層，共計72戶27～45坪標準住宅產品，單層僅有五戶，各戶均有雙面採光、衛浴全部開窗，無過多走道浪費空間，航太級雙制震系統更為該區之最，總價帶約在1,200～1,800萬元間，6月底公開銷售，籌備階段即吸引不少消費者矚目。

台肥（1722）29日召開股東會，通過配息2.8元。股東質疑，政策補貼農民造成本業虧損，台肥董事長黃耀興指出，為了即時反應原料成本改以滾動式計價，向農委會爭取補貼，若國內肥料供應有餘，也會提高外銷量。此外，化工、電化、朱肥、不動產等事業穩定發展，不動產租金收入可望從14.5億元，今年成長至18億元。

黃耀興並強調，農民是台肥最大客戶，一旦肥料漲幅過高，反而有農民棄耕風險，照顧農民有更深遠的社會責任，轉投資朱肥應視為整體肥料事業群的一部分，以此來看，肥料事業料並沒有虧損，今年前五月已向農委會爭取了4.16億元補貼，下半年還會持續爭取，此外若國內肥料淡季供應有餘，也會提高外銷量，今年肥料外銷已有7,000噸。

黃耀興表示，台肥經過這幾年的體質改善，比起2007～2008年，來自不動產及化工品的收益高出當時約20億元，即使原物料價格劇幅波動衝擊，整體營運支撐性較當時好了許多。

台肥近年也穩步開發閒置資產，創造「永續財」，台肥指出，今年底南港C2案A棟取得使照，漢來飯店將進駐，預估明年第一季底產生租金收益，C棟旅館在疫情趨緩後展開招租，C4案也應因台北市府需設置空橋連結的要求而變更設計，預估今年可望動工，隨南港發展趨成熟，未來C4租金可望超越C2商辦的水準。

整體不動產租金收益，隨著C2的B棟商辦、新竹D6地上權加入收租行列，預估今年不動產租金收入可達18億元。

至於新竹，台肥約有14公頃土地可供開發，以D7b土地來說，若自行投入開發需80億元，但在不大量出資、創造收益的策略下，可建商辦土地以找建商合建、可建住宅土地以合建附買回的模式推動，預估未來D6竹科三棟軟體大樓完工，將使鄰近土地價值提升。

遠雄港（5607）29日代子公司遠雄航空自貿港區公告，以29.6億元取得加值園區H棟興建工程，每坪造價逾14萬元，遠高於一般加值園區行情，將是首棟聚焦電子、生技、醫藥等高附加價值產業的創研大樓，可望改寫加值園區租金新高紀錄。

遠雄港是台灣唯一空運貨運園區兼自貿港區，擁有二張特許營業執照，目前增建加值園區C、D、E、F棟，預計今年底完成，迎來國內外電子業大咖將大陸產線移回台灣，現已滿租。法人估，四棟加值大樓可望自明年起開始營運，貢獻遠雄港營收逾6億元。

再者，因應台灣由低毛利的代工業轉型升級為高附加價值的高端研發產業，最新加值園區H棟鎖定醫療、電子、生技、疫苗、防疫等產業，配備低溫檢驗環境、不斷電系統等，已開始全球招商，進一步形成產業創新科技聚落及國際研發中心。法人估，H棟大樓後年開始營運，將貢獻遠雄港營收一年逾2億元。

遠雄港去年營收25.39億元、淨利7.3億元、EPS為2.48元、配息1.6元，股東會通過增加遠雄航空自貿區持股從76％增至89.4％，明年起增建工程陸續分區使用，營收獲利進補；今年前五月營收13.54億元、年增48.3％。

最新實價揭露，陽明山莊頂路今年5月有一筆整棟透天別墅交易，總價1億6168萬元，建物186.27坪、土地166.68坪，屋齡僅4年，買家為俞姓自然人。

台灣房屋集團趨勢中心觀察，2021年至今，陽明山共有3筆億級透天別墅交易，買家全數無貸款買下，包括至善路三段336巷「聖人橋至善山莊」透天農舍，2021年6月以總價1.2億元交易；另外一筆則為格致路8巷別墅，屋齡高達54年，去年4月成交1.5億元。

進一步調查，該透天的前身原為屋齡41年的老舊透天，在2012年7月由周姓自然人以總價7300萬元買下後，整棟建物打掉重建，2018年拿到新使照，變身為全新現代風別墅，目前屋齡為四年。

觀察網路資料，該別墅日前以1億9880萬掛售，如今1億6168萬成交，議價空間18%，屋主以約82折割愛。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，陽明山環境清幽，近美國學校，豪宅級別墅林立，早年吸引不少偏好美式悠閒生活的富豪，近年台北豪客偏好都會型豪宅，講究建築氣派、公設豐富、管家服務，也喜歡和家族或企業好友群居方便社交，郊區別墅交易漸少。

不過仍有不少高資產族出手購置陽明山度假宅，尤其在這些年疫情下，山區別墅有「遠離人潮卻沒有被隔離獨居感」，也可以隨時成為親友間小眾相聚的招待所，仍能吸引富豪出手收藏。

第一建經研究中心副理張菱育表示，這些購入陽明山別墅的富豪，大多經商多年，累積一定資產，且手中大多擁有多間房產，因此受疫情、央行升息、股市等的外在因素影響較小，如今再購入別墅產品，採取無貸款方式購置，可作為資產配置，自用、度假、家族成員共同居住等用途。

台中市一中商圈知名店家「豪大雞排」傳出頂讓消息，身兼商圈主委的當地里長陳信志說，原因出在老闆想退休，且頂讓金500萬，房子是自己的，又可收月租25萬元，算是不錯了，因此有此決定。

陳信志說，這兩年雖然有疫情，但豪大雞排生意仍不錯，昨天曾和老闆「阿棋」通電話，了解他是想退休抱孫，並非受疫情影響。另外，老闆另還有天津商圈的店仍有人負責經營。

他說，疫情下一中商圈生意確有影響，尤其這一波掉了約3成，但隨著疫情趨緩，生意已漸漸在恢復。這段期間，雖然有的店收了，但也有很多新的店進來，例如新式手搖飲、餐廳等，仍算是很蓬勃。

附近房仲業者表示，以頂讓金500萬、月租25萬元的條件，的確已低於行情，因為頂讓金還牽涉了商譽和客源，若不是因為疫情，不會有這樣的「非常行情」應該是買到就算賺到。

房仲指出，疫情持續了兩年，商圈許多業者感覺累了，很多第一代創業的經營者都萌生退意，目前仍持續觀察疫情發展。

房價高漲，民眾買房不是愈買愈小，就是愈買愈外圍，使得不少衛星城市近年異軍突起。

其中又以新竹芎林、台中梧棲、龍井、新北八里、桃園大園、觀音、龜山、台南麻豆、高雄大社、前金區最明顯，已成全台房市新興熱區。根據591實價登錄統計，5年來上述行政區交易件數都翻倍成長，最多甚至飆漲近10倍，房價漲幅最高也逼近7成。

成交件數增幅居冠的為新竹縣芎林鄉，成交量5年間暴增近10倍，2018年Q1芎林成交量僅12件，今年Q1成交量達130件。

591分析，主要是以竹科買盤為主的新竹，近年在竹北房價暴衝之下，鄰近的芎林跟著受惠，吸引科技新貴及竹北換屋族到此置產，交易多集中在區域內的三大重劃區(19公頃、綠獅與金獅)，房價也從1字頭成長到3字頭，漲幅近7成。

全台房市新熱區亞軍與季軍分別為台中梧棲與新北八里，兩地5年間交易量皆大增4倍。梧棲受惠於台中三井OUTLET在2018年底開幕，加上捷運藍線與海生館議題，使區域內的台中港重劃區推案大爆發。

八里則因近年有淡江大橋、八里輕軌及台北港特區土地變更案等議題，交易多集中在區域內的台北港重劃區，兩地也皆靠著親民的2字頭房價，買盤主攻小資首購族。

桃園大園與觀音分別拿下房市新熱區的第四及第五名，對比5年前，兩區成交量增加約3倍。

大園近年因青埔特定區推案火熱，助攻房市交易量，房價漲幅逼近7成；觀音則為北部最大工業區，近年受惠台商回流影響，人口紅利持續流入。此外，兩地也受惠航空城計畫，使得大量拆遷戶選擇鄰近的大園客運園區以及觀音草漯區域購屋，意外成為房市新寵。

房市新興熱區第六名則是位於台中的龍井，2022年Q1成交量410件，5年間交易量增加約2倍，龍井與西屯相鄰，享有共同生活圈，房價只要2字頭，加上特五號道路即將開通，減少到中科的時間，近年成為科技新貴購買透天產品的首選之地。

交易量同樣成長約2倍新熱區還有台南麻豆。麻豆受惠於原有的工業區重劃開發與麻善大橋旁闢建快速聯絡道路直達南科，縮短麻豆與南科距離，吸引不少偏好透天產品的南科工程師在此購屋。

第八、第九為高雄的大社與前金區，5年間房屋交易量皆翻倍成長，自去年台積電宣布在楠梓設廠讓當地房價井噴後，連帶北高雄房價較低的大社也跟著受惠，不僅如此，區域內原有的工業區及周邊多所大專院校，讓就業、就學人口支撐在地居住需求。

前金則是南高雄精華區，同時具有傳統文教區優勢，近年則有亞洲新灣話題支撐買氣。交易量同樣翻倍的是桃園龜山，自2016年合宜住宅完工後，建商陸續於A7重劃區內大舉推案，加上華亞科學園區帶來就業人口，以及合宜住宅禁售令解除，推升該區交易動能。

台灣不動產投資協會(CCIM)發布第二季不動產投資信心指數，專業人士對辦公室、店面、旅館、土地開發投資信心全部下滑，對總體經濟信心更重挫25.6點，指數跌破持平的100點至92.16點。五大指標僅土地開發及辦公室指數仍在100點(樂觀)以上，其他都偏向保守。

不動產投資信心指數每季發布，調查對象為社團法人台灣不動產投資協會(CCIM)會員，均具專業投資證照。

主持指數調查的政大地政系林左裕教授分析，受本土疫情嚴峻影響、以及國際通膨趨勢下的升息效應，致使五項指標全數下降。其中店面信心最差，第二季滑至僅75.25點，其次為旅館90.44點，總體經濟環境92.16點，均低於持平的100點。

土地開發及辦公室方面，由於國內多數產業仍受惠之前流入的資金投資，需求仍呈樂觀，因此指數雖下滑，仍在100點以上偏向樂觀。

世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示，近期無論是機構投資人或開發商，對於具收益性商用不動產或開發型之土地，多因政府採取明顯緊縮政策而採取保守之投資策略，導致整體交易量相較去年同期縮減。預期下半年央行仍有升息墊高資金成本之經濟環境下，短期內建議更應關注自用、自營及自住者的實質需求動態。

CCIM理事長林知延表示，國內本土疫情自五月初開始爆發，平均每日確診超過五萬人，嚴重打擊商業不動產投資信心，致使全體指數均下降，再者近期受到全球通膨狂飆，導致央行有持續升息的壓力，進而影響國內總體經濟環境的信心表現。

另外，行政院今年4月通過《平均地權條例》修正草案，原先認為立法院將此案排入上半年會期並在今年7月上路，如今確定延後，由於此案被視為打炒房的重要政策，因此未來須持續關注此政策發展所帶來的影響。

“今年日子特別難過，這也是我從業以來覺得壓力最大的一段時間。最難的事情就是3月底跟大家交我們成績單的時候，壓力很大。”

6月28日下午，萬科A(19.630, 1.18, 6.40%)（SZ000002，股價19.63元，市值2282億元）在深圳舉行2021年度股東大會。會上，面對當前投資者最關心的房地產市場形勢問題，萬科董事會主席郁亮表示，短期房地產市場已觸底，市場恢復是一個緩慢溫和的過程，恢復仍需要時間。

過去幾年，萬科為同時探索多元化賽道業務付出了不少學費和代價。郁亮認為，物業、物流、商業、長租公寓等經營服務類業務將構成萬科未來的增長空間。

“今天行業需要什麼？行業需要信心，不需要再去警醒。”以往善於警醒行業的郁亮，這次希望能給行業傳遞信心。

市場恢復仍然需要時間

在行業不明朗和資本市場低信心的大環境下，迷茫仍然是常態。

常做敲鐘人和預言家的郁亮這次希望能給行業傳遞清晰資訊。他分享了一組行業資料，雖然今年上半年行業經歷了一段艱難時間，但根據各地網簽公開資料統計，主要一二線城市商品住宅銷售面積1~2月同比下降36%，4月同比下降約六成，但5月情況已出現好轉，進入6月之後環比明顯上升。

郁亮認為，短期市場已經觸底，但不是反彈，而是恢復。市場恢復是一個緩慢溫和的過程，仍然需要時間。儘管6月環比明顯上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相對收縮。更重要的是，當前房地產市場所處環境已與過去不同。

換言之，壓力最大的階段已過，現在至少比年初好一點點，對行業、對郁亮個人來說都是如此。

“今年日子特別難過，這也是我從業以來覺得壓力最大的一段時間。最難的事情就是3月底跟大家交我們成績單的時候，壓力很大。”郁亮如是表示。

行業日子很難過，但他認為，放在社會中，房地產行業一定不是最艱難的一個，所以沒有任何理由躺平。只要一個企業能夠服務好自己最主要的客戶，做出好產品和好服務來，還是可以熬過去的。

2021年，萬科實現營業收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的淨利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年後出現的上市31年以來第三次淨利潤下滑。

萬科今年的工作重點就是實現止跌企穩，穩中提升。房地產開發主業上，萬科今年在投資機制方面做了進一步優化，投資標的提升預計會對其未來業績起到比較好的支撐作用。

“我們在年初或3月份時對於市場下行有預估，但沒想過這麼嚴重。”萬科總裁祝九勝表示，萬科1~5月份的銷售下降41%左右，稍微強一點，但行業中也有表現更好的企業，這確實會帶來更大的挑戰。對萬科而言，把困難都想到前面，提前做了一些鋪排和佈置，目前只是增加了工作難度，會用更積極的銷售、更具體的措施來兌現今年實現業績止跌企穩的承諾。

物流業務或將報表盈利

過去，萬科善於做行業的悲觀者和焦慮師，從另一個角度看這叫做憂患意識，比如2018年的“活下去”，以及今年初的“黑鐵時代”。

郁亮在股東大會上解釋了萬科為什麼老是扮演不合時宜地說“狼來了”的孩子，是希望堅持“不貪婪、不恐懼”的戰略定力，也就是在好的時候留一分清醒，在壞的時候有一分信心。

“市場好的時候我們知道要留一分清醒在，不要去賺最後一個銅板。在這個10萬億級別的行業未來怎麼會沒有機會？需要自己去找到機會。”

為何當下萬科似乎顯得更樂觀？郁亮指出，對同一個事情，大家有時候看的角度有差異，無論是用警醒還是給壓力的方式，目標都是希望把企業做得更好。今天行業需要信心，需要熬著往前走。這個時候市場情緒也變得很重要，但凡有一絲微光就當是光明所在，往前走，所以需要更多發掘好的一面。

單一的住宅開發已不能滿足時代要求，但多元化業務目前也無法與住宅開發貢獻並重。郁亮表示，萬科開發經營服務板塊結構今後應該不會有大的改變，如物流、物業等行業本來市場規模就有限，要想這些經營服務板塊未來在營業收入及利潤上占到很大比重是有難度的。

萬科的多元化業務除了物業外，目前在財務報表上還沒有明確體現。祝九勝表示，萬科今年將在物流業務實現報表盈利，長租公寓業務今年已經在現金流層面實現了盈利，預計明年實現會計報表層面的盈利。

另外，萬科旗下萬物雲已經在港交所提交了招股書，2021年，萬物雲實現營業收入237.04億元，同比增長30.6%；毛利約40.2億元，淨利潤約17.14億元。

郁亮認為，一個業務除了有收入和利潤占比的關聯，還有市場化價值和社會所需程度等關係。他在年初也呼籲機構投資者能夠對上述經營服務類業務建立一個新的估值模型，看到萬科新的市場價值。

6月29日，惠譽評級稱，為提振住房需求而放寬限制性政策的二線城市或將迎來新房銷售的溫和復蘇，但低線城市的政策效果料將有限。

中央和地方政府對房地產行業的政策立場均有所放寬。中國人民銀行於2022年5月下調住房按揭貸款利率。

此外，面對新房銷售急劇下滑和土地出讓收入縮減，各線城市的地方政府亦放寬了購房限制。

據觀點新媒體瞭解，惠譽預期大部分二線城市的新房銷售將適度復蘇，而非強勢反彈。

其原因在於，購房者對房價下跌、項目交付延遲以及個人收入減少的擔憂導致其購買信心不足，這或將削弱以放寬限購和降低首付為主的支持性政策對需求的提振作用。

相比之下，低線城市採取的措施大多對購房者的激勵效果有限，因此，惠譽認為，這對當地住宅銷售的改善作用甚微。

部分低線城市的住宅銷售甚至會下降，因為購房者可能會轉向已出臺政策吸引周邊低線城市人才的高線城市。

6月29日，保利發展(17.300, 1.14, 7.05%)控股集團股份有限公司發佈2021年年度權益分派實施公告。

觀點新媒體獲悉，經5月10日的2021年年度股東大會審議通過，保利發展擬向截至股權登記日7月5日收市後登記在冊的全體股東分派年度現金紅利。

利潤分配以方案實施前的公司總股本11,970,283,692股為基數，每股派發現金紅利0.58元（含稅），共計派發現金紅利6,942,764,541.36元。

根據年報，保利發展2021年實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%；實現淨利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母淨利潤273.88億元；毛利率為26.80%；公司淨利率為13.05%。

6月29日，越秀房地產投資信託基金和越秀房托資產管理有限公司發佈了收購廣州越秀金融大廈完成後經調整款項。

公告表示，基於完成報表，目標集團經調整資產淨值已厘定約為-77.27億元；由於目標集團經調整資產淨值負值人民幣7,726,935,000元（誠如完成報表所載）高於目標集團經調整資產淨值負值人民幣7,748,943,000元（誠如備考完成報表所載），故買方已根據收購契約條款向賣方支付經調整款項2200.8萬元；因此，最終收購廣州越秀金融大廈的代價約為78.73億元。

觀點新媒體瞭解到，該收購事項於2021年12月31日完成，同日，買方支付並促使償還總額約43.41億元（即約53.17億港元）。由於供股在2022年1月26日完成，買方已于1月27日結清遞延境外還款金額35億元（約 42.87億港元）。

據悉，於2022年6月29日，買方以現金方式向賣方支付經調整款項人民幣2200.8萬元的港元等價物（即約2574.5萬港元）。由於賣方以向買方提供納稅通知，證明賣方已支付因收購引起或與收購有關的應繳稅款（包括但不限於有關遞延境外還款金額及經調整款項），故買方也已向賣方發放先前保留並存入企業所得稅獨立帳戶的企業所得稅預扣金額人民幣1000萬元。經管理人稅務顧問羅兵咸永道會計師事務所告知，賣方已根據中國企業所得稅法及公告7就收購事項完成納稅義務。

6月29日，標普將綠地控股(3.990, 0.14, 3.64%)集團有限公司的長期發行人信用評級從“SD”上調至“CCC-”。標普還將該公司擔保的高級無抵押票據的長期發行評級從“C”上調至“CC”。

根據標普披露，負面展望反映出，綠地控股集團從專案銷售中籌集新的流動性以履行其債務義務的能力風險加大。該評級反映了標普的觀點，即由於2022年大量債務到期以及該公司流動性異常疲弱，綠地控股集團繼續面臨更高的還款風險。根據標普的評估，綠地控股集團2022年剩餘時間內到期的以美元計價高級票據的還款存在很大的不確定性。

據標普估計，未來12個月綠地控股集團的離岸債務到期規模約為24億美元。該公司還有約96億元人民幣的境內債券和可回售債券。標普認為，鑒於綠地控股集團使用內部資源償還債務的能力有限，該公司用來支持其償還即將到期債務的可用現金有限。

除此之外，負面展望反映了標普認為綠地控股集團在通過專案銷售籌集新的流動性和償還未來六個月到期的巨額債務方面仍面臨更大的風險。如果綠地控股集團違約或面臨不良債務重組，標普可能下調該公司評級。如果綠地控股集團能夠通過恢復流動性和執行可行的計畫來應對即將到期債務以解決其還款壓力，標普可能會上調其評級。

遠東發展（00035）公布截至3月底止全年業績，純利13億元，按年大升1.39倍，派末期股息每股16仙，另建議按持有每10股獲發1股紅股。

公司董事總經理孔祥達於記者會上透露，集團可出售之項目逾600億元，當中167億屬於預銷售，總土儲足夠使用7至8年。他表示，本港房地產市場競爭大，集團自去年起一直積極留意不同項目，「如計掂條數會考慮」，會繼續買地及進行投資，因集團在港土儲不多，故公司會較積極購地。

對於集團與新世界發展（00017）合作收購的啟德樓盤項目，孔祥達預計，要待明年才能獲批預售樓花同意書。至於非核心資產，他指集團暫時沒有處理時間表，但如果有適合的價錢會考慮出售。

＊買樓長遠有助抵抗通脹＊

對於美國加息，孔祥達稱，本港息口處於低息水平，甚至較正常水平低，買家亦會考慮自身的供款能力。另外，本港買樓較租樓「化算」，買樓長遠可抵抗通脹。他認為，除非美國加息至5至6厘，否則對樓市影響不大。另外，孔祥達提到，公司有浮息及定息的債務，會視乎情況調整比例，亦會考慮使用利率對沖等工具。

＊料本港樓市會平穩發展，集團酒店沒有炒房行為＊

主席邱達昌預期，新政府上場後會積極推地，長遠有利本港發展，料樓價會穩定發展，不會大上大落。

邱達昌表示，環球酒店業務均有快速反彈，希望政府可縮減來港後隔離日數。另外，對於有報道指集團旗下有酒店「炒房」，他指公司調查後未有發現相關情況，強調炒房只有短期利益，長遠會破壞聲譽，故不會作出炒房行為。

海外業務方面，邱達昌指出，集團過去發展的均屬人口增長較快地方，並屬於英聯邦制度下的國家，相信公司會繼續集中發展現有市場。

金斯瑞生物科技（01548）公布，以約2.6億元人民幣收購江蘇省工業物業。

該集團指，所購物業為位於中，江蘇省鎮江市科技園開發區的8幢樓宇，總土地使用權面積約3.37萬平方米，建築面積約5.48萬平方米。該集團擬將有關物業用作工廠，以擴大生物製劑產品的產能，包括良好生產規範質粒及病毒載體等。收購以內部資源撥付，完成後將擁有土地使用權，並將能節省租金開支及擴大產能。

國銀租賃（01606）公布，訂立兩項融資租賃合同涉約33億元（人民幣．下同），利息收入共約9.25億元。

該集團指，作為出租人與承租人趙峰於昨天訂立融資租賃合同，以代價23億元向承租人分批次購買租賃物後租回給對方，利息收入約8.26億元。

該集團指，租賃物為位於山西省的風力發電設備。租賃物評估值26億元，承租人不單獨核算租賃物的稅前及稅後利潤。租賃期為180個月。

此外，該集團指，作為出租人與承租人匯通信誠租賃於昨天訂立融資租賃合同，以代價10.1億元向承租人分批次購買租賃物後租回給對方，利息收入約9,932萬元。

該集團指，租賃物為位於內地若干車輛設備。租賃物帳面淨值共計不低於10.1億元，承租人不單獨核算租賃物的稅前及稅後利潤。租賃期為不超過36個月。

商湯－W（00020）公布，與賣方上海西岸開發訂立框架協議，同意以代價約33.28億元人民幣（約38.95億港元）收購上海物業。訂約各方須促使於7月28日之前訂立預售協議。

該集團指，物業為上海西岸國際人工智能中心西樓4樓至26樓，位於上海徐匯區黃浦江南延伸段，該物業預計建築面積約5.3萬平方米按預計建築面積乘以每平方米6.28萬元人民幣（約7.35萬港元）的成本計算。

天德地產（00266）公布，截至2022年3月31日止全年虧損收窄至5.54億元，而去年同期虧損7.78億元；每股基本虧損1.17元，派發末期息8仙。

期內收入3.1億元，跌30.24％。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

佳兆業（01638）發公告稱，於6月24日接獲港交所（00388）復牌指引，股份將繼續暫停買賣。該公司正與新任核數師釐定審核時間表，將適時公布最新消息。公告指出，佳兆業一直與其顧問合作，以期為所有持份者創造利益而制定解決方案，並緩解流動性問題；公司已與債權人進行建設性對話，務求加快制定各方一致同意且保值的解決方案，會適時公布重組計劃的最新消息。

市區重建局（下稱市建局）近年以小區形式發展紅磡和土瓜灣一帶，去年宣布啟動紅磡土瓜灣道/榮光街重建項目（下稱土瓜灣道項目），昨天正式提出收購建議，向受影響的合資格住宅物業自住業主，建議實用面積收購呎價（下稱收購呎價）為17798元，較3年前同一小區項目略低0.7%。

市建局宣布，昨天向土瓜灣道項目的物業業主發出收購物業建議，項目的「假設單位呎價」為每方呎17798元，有關呎價是假定為同一地區7年樓齡的假設重置單位的呎價。

資料顯示，屬同一小區範圍內的榮光街/崇安街重建項目（榮光街項目），市建局於2019年5月發出收購建議，當時收購呎價為17917元，最新的土瓜灣道項目較其低0.7%。

土瓜灣道項目合共涉及約560個業權，業主將有60日時間考慮市建局的收購物業建議。市建局會為有關物業內所有合資格的租客提供特惠津貼，而合資格的住宅租客更可選擇安置安排以替代特惠津貼。

另可選原址「樓換樓」

此外，市建局會以土瓜灣道項目原址所興建新發展項目內的「樓換樓」單位或九龍東啟德煥然壹居項目內的「樓換樓」單位，作為給予合資格的住宅自住業主現金補償以外的一個選擇。

土瓜灣道項目的地盤總面積約7.09萬方呎，初步建議興建約900個住宅單位，住宅樓面佔約44.79萬方呎，另有約8.96萬方呎零售或商業樓面。

是次土瓜灣道項目背後是市建局於今年3月批出的啟明街、榮光街和鴻福街的一帶的四合一項目，由長實集團（01113）以59.96億元投得，以可建總樓面上限約52.68萬方呎計，每方呎樓面地價約11382元。

財團積極收購舊樓作重建發展，土地審裁處新近收到兩宗強拍申請，估值合共近13億元，當中以本地老牌家族永倫集團申請強拍的佐敦金漢大廈估值逾11.54億元最貴重。

永倫集團提出強拍申請的金漢大廈，位於彌敦道317至321號，樓高12層，並連一層地庫，於1959年落成，地庫、地下至8樓為商業或商舖用途，9樓至12樓為住宅。資料顯示，永倫集團持有項目98.59%業權，餘下兩個地舖未能購入。根據測量師估算，物業估值逾11.54億元。

上述物業地盤面積約7726方呎，估計可以地積比率12倍重建成一幢商業大廈，可建總樓面約9.27萬方呎，以估值計算，每方呎樓面地價約12448元。

至於另一宗強拍申請為鴨脷洲平瀾街2號及好景街26至28號，地盤面積約2400方呎，現為兩幢樓高6層舊樓，於1965年落成，地下為商舖，1樓至5樓為住宅，申請人分別持有100%及91.67%業權，項目估值逾1.45億元。

尖咀永興大廈舖呎造9.06萬

資料所得，上述項目由樂風集團夥拍新加坡私募房地產投資公司SC Capital Partners進行收購，今年2月已共斥資4.18億元購入平瀾街2至4A號及好景街26至28號的大部分業權，整個地盤面積約4000方呎，擬建住宅項目，可建總樓面面積約3.5萬方呎。

此外，亞洲聯合基建（00711）及私募房地產投資基金凱龍瑞等合作收購尖沙咀嘉蘭圍16號永興大廈，最新錄得成交，其中地下A舖建築面積約670方呎，作價6068萬元，呎價約9.06萬元。另一宗成交為3樓全層，建築面積約1716方呎，成交價2200萬元，呎售約1.28萬元。

據悉，該財團有意將永興大廈連同金馬倫道35至37號一併重建，擬建一幢提供約10.3萬方呎樓面的商廈。

啟德供應最多 下月東九龍率先激戰

新盤市況火熱，下半年發展商繼續搶攻，共70個新盤蓄勢待售，合共涉2.9萬伙，將爆發連場新盤戰，以啟德供應最多，共8盤約9,248伙待售；而下月料11個新盤打頭陣，涉5,295伙，率先打響東九龍新盤戰。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，下半年新盤搶客情況將集中在東九龍及屯門，尤其售價1,000萬元左右的新盤競爭較激烈，但在「父幹」支持下，相信市場具備足夠購買力消化新供應。

據本報統計，下半年可望登場的潛在新盤共70個，涉及約28,940伙，啟德將有大軍壓境，共8盤約9,248伙待售，相當下半年全港新盤伙數約32%。

啟德共8盤約9248伙 佔全港32%

啟德供應集中跑道區，其中伙數最多來自嘉華 （00173） 、會德豐地產及中國海外 （00688） 合作的承豐道15號項目，提供2,192伙。發展商分兩期申請預售，各有1,071伙及1,121伙，預計2024年11月底及2025年2月底落成入伙，樓花期約29個月及32個月。

此外，中國海外、嘉華、恒地 （00012） 及九龍倉 （00004） 合作的同區承豐道18號，分4期共2,060伙，亦有望下半年分階段推出，成為市場另一焦點千伙大盤。

而焦點落在區內地王級項目，由會德豐地產、華懋、中國海外、恒地、新世界 （00017） 以及帝國集團合組財團投得的承豐道22號項目，當年每平方呎樓面地價高達19,636元，盡破啟德賣地表呎價紀錄，有望下半年應市。該盤設566伙，已於今年3月申請預售，預計2024年9月底入伙，樓花期約27個月。

KOKO HILLS第3期 料7月推

至於下月則料有11個新盤搶先出擊，提供共5,295伙，以會德豐地產發展的東九龍KOKO HILLS發展項目第3期規模最大，共836伙，項目細分3A及3B期，各有392及444伙，主打1及2房，預計分別於2024年9月底及10月底入伙。

緊隨之後第二多的屬新地 （00016） 發展的屯門NOVO LAND第1A期，提供824伙，涵蓋開放式至4房，當中2房佔全盤逾半。發展商已透露，下月獲批預售隨即展開推售，估計有機會與同月登場、由路勁 （01098） 及深圳控股 （00604） 合作的同區掃管笏管翠路18號項目（涉698伙）正面交鋒。

另外，鐵路項目亦是下月焦點之一，華懋與港鐵 （00066） 合作發展的何文田站第2期項目，提供800伙，設有1至4房戶，主打2房及3房，也有機會緊接信置 （00083） 、嘉華及中國海外合作的元朗錦上路站柏瓏I及柏瓏II，以及信置、嘉華與招商局置地 （00978） 發展將軍澳日出康城凱柏峰I後，成為年內第4個鐵路盤。

美孚新邨不足10宗 呎價按月挫7%

受加息隱憂、疫情反彈及新盤搶客三方夾攻下，6月份10大屋苑約129宗成交，為自2019年12月後、近兩年半單月新低，按月交投量進一步下跌逾3成，9個屋苑回落；而樓價亦跌多升少，6屋苑按月跌幅2至7%。

據本報統計，10大屋苑6月份暫錄129宗成交，按月跌幅達32%，單月成交量為2019年12月錄得107宗成交以來，近兩年半低位；至於按季成交量，今年第2季暫錄635宗成交，按季增長約13%，全因4月成交量大為攀升。

10大屋苑成交量於月內僅1個屋苑錄升幅，其餘9個屋苑按月下滑7%至71%不等，荔枝角美孚新邨由5月份31宗成交，急降至不足10宗，不止交投「重創」，同時呎價亦為10大屋苑中跌幅最明顯者。

美孚低層730萬沽 呎價僅11774

區內代理指，美孚新邨於4、5月份累錄逾80宗，意味着市場吸納不少平盤，餘下的放盤業主叫價態度較硬淨，加上市場不斷有新盤登場，搶走不少二手客源；再者加息陰霾下，阻撓買家入市決定，令交投降温，加上月內不乏質素較低者以筍價易手，呎價同步回軟。如市場新近促成美孚新邨2期吉利徑2號低層C室，實用面積620平方呎，由原則2房改為套3房另儲物房，以730萬元易手，呎價僅11,774元。

而眾多屋苑交投萎縮下，亦有小部分屋苑呎價未跟隨下調，鴨脷洲海怡半島為其中之一，呎價按月反升4%。因近星期市場屢錄優質單位易手，將價錢上一直拉鋸的局勢扭。區內代理指，肯減價單位始能挽回買家入市的決心。

至於月內唯一價量齊升的將軍澳新都城，由於5月份接連錄低價成交，反而引起市場注意，刺激其交投，令6月份成交量可逆市而升。

柏傲灣2房撻訂 買家損失99萬

另市況不穩，荃灣柏傲灣有買家撻訂離場，消息指，1B座高層D室，實用面積488平方呎，2房，望市景，原於去年12月以990萬元售出，惟買家本月初終止交易，以一般支付樓價10%訂金計，料損失約99萬元。

據了解，業主殺訂後隨即以1,000萬元重新放售，與去年撻訂前叫價相同。

多項目追落後 全年料錄30申請

今年上半年土地審裁處已接獲約13宗強拍申請，較去年同期6宗增加逾1倍。有測量師認為，大部分收購項目需要「追落後」，並料全年可錄30宗申請。

宏安涉4宗 佔整體申請3成

截至昨日，該處所接獲的13宗強拍申請中，中小型發展商的參與度頗為踴躍，當中單計宏安地產 （01243） ，已於本年2月遞交4宗申請，佔整體申請約3成，涉及項目分別位於鴨脷洲及油塘；永倫集團亦遞交了兩宗申請。另外，亦有一所中資公司就旗下項目遞交強拍申請。與此同時，亦見大型發展商的蹤影，包括新世界 （00017） 、太古地產 （01972） 及會德豐地產。

若以區域計，9宗或約69%強拍申請來自港島區，當中有4宗位於鴨脷洲，可見發展商均看好區內的發展潛力，趕快在區內「插旗」。

而該13宗申請的現況市值介乎約5,751萬至45.05億元，其中新世界旗下銅鑼灣波斯富街項目，更創下歷來強拍申請最貴重物業紀錄。

華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓指，在政府未有降低強拍門檻前，今年首半年所錄的13宗強拍申請的水平算頗高。而受疫情影響，大部分收購項目需要「追落後」，又指鑑於疫情下，部分商舖的價值降低，令整體項目的收購價減低，故加快重建進度。他亦預計，今年全年土地審裁處所錄得的申請將近30宗。

鴨脷洲舊樓申強拍 估值1.45億

另外，土地審裁處最新接獲兩宗強拍申請，當中永倫集團就佐敦彌敦道317至321號金漢大廈申請強拍，項目的現況市值約11.54億元。而樂風集團亦夥新加坡房地產私募股權投資公司SC Capital Partners，就鴨脷洲平瀾街2至4A號及好景街26至28號舊樓申請強拍，其現況市值逾1.45億元，料傾向發展為單幢式住宅項目。

其他舊樓收購方面，尖沙咀嘉蘭圍16號永興大廈地下A舖，面積約670平方呎，本月初以6,068萬元沽出，呎價逾9萬元；而同座3樓，面積約1,716平方呎，則以2,200萬元售出，呎價約1.28萬元。上述兩物業的新買家均為創利發展有限公司，公司董事為內地房地產基金凱龍瑞高層周樂仙及張佳蕾等。

觀塘作為第二核心商業區，吸引不少中小企業進駐，甚至有大型集團於區內設立總部，令區內工商廈市值上升，自然受投資者及用家市場熱捧，有業主看準時機，推出連天台單位，意向價約735萬元。

樓底高 設貨倉裝修

萊斯物業高級物業顧問唐俊業表示，獲業主委託放售位於觀塘成業街19至21號成業工業大廈高層單位，面積約1,050平方呎，並連天台，以意向價約735萬元放售，平均呎價7,000元，以市場呎租約20元計，新買家若長綫收租，料可享租金回報逾3厘。

單位備有雅致貨倉裝修，無間隔，樓底高逾9.6呎，多窗開揚，同時備有洗手間及冷氣配備，另設有面積約679平方呎天台，間隔甚為靈活；該廈為區內名牌工廈，企理冷氣大堂，管理完善，設有2部載客電梯，及8部載貨電梯，另設大車場，可入20呎長貨櫃，而物業對出已為成業街，屬區內核心地帶，地理位置優越，附近有大型購物商場apm、觀塘廣場，周邊食肆、銀行、超市林立，配套極為完善，除鄰近觀塘港鐵站，亦設有巴士及小巴站，交通四通八達。

唐氏續稱，觀塘區漸轉型為工商綜合區，交通配套完善，前景被受看好，料吸引投資潛力備受用家市投資者青睞。

疫市下全幢工廈「異軍突起」，再錄大手成交。元朗晉美工業大廈全幢以2.6億易手，買家為「撈底王」冠華鏡廠家族，趁疫市出擊，該家族是低調的投資老手，過往每逢淡市時即趁低吸納，最新購入工廈，業內人士料作重建用途。

本報早前率先披露，元朗晉美工業大廈全幢易手，作價2.6億，買家身分終曝光，為冠華鏡廠家族相關人士，原業主於1992年以2400萬購入，持貨30年帳面勁賺2.36億，期間升值約9.83倍。

持貨30年帳面勁賺近10倍

冠華鏡廠家族亦於2016年，先後斥資共約5億，向長實購入世宙2座地下10個商鋪及車位。事實上，該家族數十年前已活躍市場，早年發展工廈，作為自用及出售，多年來購貨不斷，更經常把握淡市大手出擊，購入工廈及地鋪，於1994年淡市時，向渣打銀行購入一籃子鋪位，作價約8億，市場矚目。

中原（工商舖）董事總經理潘志明稱，冠華鏡廠家族是投資老手之一，多年來大手入市聲音不絕於耳，作風為長綫收租為主，受疫情等因素打擊，工商鋪市道備受壓力，該家族亦趁機趁低吸納，以低市價購入上址，潘氏強調，環顧現今市場，造價於三億以下的全幢工廈實在買少見少，料買家購入作重建用途。

94年淡市向渣打購一籃子貨

據代理行資料顯示，晉美工業大廈佔地面積14735方呎，地契用途為工業及貨倉，總建築樓面39706元，呎價約6548元，該廈設有1部載貨升降機、另設1個貨櫃車車位，3個貨車車位及2個私家車車位。

據地產代理指出，上述物業放售一段時間，叫價高達4億，受疫情等利淡因素影響，業主議幅逐步擴闊，最終減價35%易手。

據悉，上述物業於去年初已向城規會申請作商廈重建發展，項目樓高11層，地盤面積14735方呎，以地積比率6倍計，可建樓面88410方呎。

據業內人士指出，上述地段近年發展迅速，商貿氣氛日濃，為區內發展迎來「大變天」，區內最矚目發展項目為由信和發展的元朗ONE NORTH，總樓面約40多萬方呎，料明年初竣工，因受「北部都會區」發展計畫帶動，帶動區內未來寫字樓需求殷切。

商廈市場於疫市下錄量價齊升。據利嘉閣指出，上月商廈市場錄約99宗買賣登記，按月上升約27%，屬連升兩個月，並創過去半年以來新高水平。

創過去半年新高

據利嘉閣地產統計資料顯示，今年5月份全港共錄99宗商廈登記，較4月份的78宗按月急增27%，連升2個月兼創近半年新高。

此外，期間金額亦同步上揚，上月市場成交額錄109.72億，按月升4.34倍，創今年以來的5個月新高。最矚目為鰂魚涌英皇道1111號太古城中心1座頂層天台，金額逾5.99億；其次是同址的26樓，則以近5.09億登記。

在該行觀察的11個分區當中，共有5區登記量按月上升；當中上環、中環及金鐘的2.5倍升幅最高，由4月的4宗增至上月的14宗；旺角及油麻地區月內共錄19宗買賣登記，按月升12%，成為月內最活躍的觀察區。

利嘉閣（工商舖）地產-商業、商舖及投資部營業董事徐康達表示，雖然5月有20餘宗屬疑似內部轉讓個案，但扣除後仍錄70餘宗水平，綜觀本月首27日，商廈買賣錄88宗，估計全月突破百宗水平，屆時除連續3個月創今年新高外，亦登上去年9月以來10個月高峰，後市可望穩中向好。

新一屆政府上場在即，遠東發展（035）主席兼行政總裁邱達昌昨日指出，未來香港將不再奉行高地價政策，會鼓勵更多房屋供應，並料樓價不會大升。董事總經理孔祥達表示，近期已積極在港增添土地儲備，海外物業銷售亦良好，料未來數年業績步入收成期。

邱達昌相信，新政府上場後不會再用高地價政策，並說：「以前每次地產商入標價格太低，政府會收返唔賣」，現是鼓勵供應更多樓宇，對地產商有較多機遇，雖然本港大型發展商近期已相繼入貨，對遠展這類中型發展商造成不少損失，但深信遠展未來十八個月都有很大商機。

他直言「樓價再升都唔健康」，認同加推房屋供應，壓抑樓價不再大升，可令更多市民置業，長遠令社會更穩定，但提醒由於港元跟美元掛鈎，本港樓價仍會受通脹壓力而上升。

邱達昌：樓價再升不健康

邱達昌又表示，內房企正「大手返緊屋企」，陸續放售海外項目，令遠東近水樓台取得較多商機，在收購亦具優先條件，他說：「我哋係香港人，了解中國地產商，個個都係好朋友」，形容目前可研究的收購機會盛況空前。孔祥達補充，雖然仍有收購內房企的海外項目機會，但較優質的已易手，餘下的較為難買，反而內房企更願意與香港及海外發展商合作，引入到中國內地。

孔祥達就指，香港樓市競爭一向較大，但由於去年不少地產商願意割愛，故亦在港成功收購數個大項目，並指香港剛性需求大，過去新盤銷售都有很好消化，前景仍然吸引，遠展如遇到合適項目及計到合適回報，都會繼續在香港投地。

他又稱，近年疫情肆虐，但該公司兩年來都沒有虧損，有賴早期業務分散到全球多個地區，又指旗下可供銷售的物業貨值達到660億元，當中已預售167億元，而其土地儲備足夠七、八年發展，料未來數年業績步入收成期。

截至三月底止，遠展全年收入59億元，按年微跌0.8%；純利則為13億元，大增1.4倍，撇除投資物業價值變動等經調整現金溢利為14.2億元，增1.26倍。末期股息派16仙，按年多6.7%；適逢遠展上市50周年，建議派發10送1紅股，孔祥達稱，是對股東多年來支持表達感謝。