上半年房市在政策打房、疫情、升息等因素牽動下，呈量縮價揚格局，展望下半年，業界普遍預期房市恐將「價量背離」；反觀商辦市場，儘管升息趨勢確立，但租金收益與抗通膨能力可望持續吸引資金停泊，將躍居為建商的心頭好。

興富發布局商辦市場來勢洶洶，近五年積極獵地，加碼商辦。今年下半年興富發將會有總銷近50億元的台中「TOP環球經貿中心」，及「高雄CBD」完工，可售30.54億元；另外內湖安康段60.6億元商辦案、復興北路長安東路口總銷102億元的商辦大樓案、汐止總銷231億元的商辦和飯店案、新莊總銷近250億元的商辦案、台中七期惠國段93.8億元、300億元兩筆商辦案，及七期中港惠民123億元商辦案等，正在興建或規劃中，合計全台有多達九筆商辦案，總銷達1,240億元，占目前存量3,722億元約33％的比重，力拚朝向資產倍增目標再邁進一大步。

長虹建設也舖天蓋地在雙北市開發商辦案，今年以內湖總銷56億元的「長虹雲端科技大樓」去化為主，明年後將陸續有內湖總銷27億元「長虹豐匯商科大樓」、南港80億元「虹創科技大樓」、林口30億元「林口MVP企業廣場」、承德路50億元「士林商辦」、及200億元的捷運永寧站「土城廠辦」等共六大案完工，占在手存量近四成。

向來靈活布局的華固，近年也加碼配置商辦產品，包括總銷79億元的新莊「華固國家置地」、北市51.2億元「華固樂富中心」、47億元中和「華固中原置地」，及儲備中的109億元南港玉成案、54億元信義路光復北路案、64億元內湖堤頂大道案，比重幾乎與住宅案相當。

此外，遠雄也在中和、北士科籌備至少100億元以上的廠辦新案；國揚日前甫動工興建內湖「國揚洲際企業總部」，加上高雄特貿三、三重、土城、新店，已儲備五筆廠辦和商辦案在手；冠德則從住宅跨足純辦市場，近年卡位民權東路、中和秀朗橋捷運聯開、台電南港北儲、及台鐵局北車E1E2，加碼商辦比重，分散住宅市場的風險。

營建成本漲勢未歇，加上升息循環確立、經濟成長率下修及平均地權條例修法，四大利空籠罩房市，導致近日台股狂瀉，房地產業者憂心，這五隻黑天鵝中，「台股下跌影響房市因素，恐怕比升息還來得大！」房市提早變盤，下波推案高潮恐將直接跳到928檔期。

達麗建設董事長謝志長直言，疫情期間房市儘管來人、成交量縮，但最近疫情稍緩，有效客變多了，買氣逐漸恢復；展望後市，營建成本飆升，「下半年房價一定漲！但會呈現緩漲」，另外經濟成長、政策打房，也是影響房市的變數，不過「台股下跌，或許會比利率提高影響來得大。」近兩年上市櫃公司總體獲利連創高峰，各公司普遍配息豐厚，買房置產出手也大方，不過台股這波重挫，有可能會影響民眾買房動能。

愛山林建設董事長祝文宇表示，這兩年很多年輕人開戶進場買股，甚至作當沖、融資，現在台股從18,500多點跌到不到14,500點、跌了22％，一定很多散戶套牢，這類不是真正有能力買房的有錢人，到時付款、交屋都會是考驗，所以會影響房市買氣。

最近營建業上市櫃公司董事長在股東會中，頻頻釋出預期下半年房市將「價緩漲、量縮」的訊息，甚至有業者私下開玩笑指出，今年329檔、520檔，在政策和疫情干擾下，推案量急凍，房市幾乎直接放暑假，接下來馬上又要進入農曆民俗月的淡季，依當前種種變數觀察，看來今年恐怕會「直接跳到928檔」。

住展雜誌研發長何世昌表示，最近疫情稍緩，北台灣線上不少新案持續醞釀中，預計第三季才公開，不過營建成本高掛，預售新屋開價依然沒有回頭的空間，形成緩漲趨勢。

冠德建設副總張勝安分析，近期房市受疫情、國際局勢和升息等因素影響，第二、三季應仍持續，但從中長期來看，疫情會過去，房市在政策調控後也會更健康，台灣總體經濟表現穩健，在物價波動大、潛在通膨隱憂下，中長線房市還是會量縮、價持穩，甚至條件好的個案還會有小幅往上走的空間。

位於新北市三重區一間4樓加頂樓加蓋的公寓出售，房仲表示該物件為凶宅，曾經有人在屋內輕生的「肉粽屋」，總坪數20.52坪，有3房2廳2衛，主打距離捷運站僅200公尺，開價750萬元，大批網友看到內部屋況後，卻一面倒批評，「價格比鬼還兇」。

房仲昨（2）日於臉書社團《我是凶宅！！買賣/法拍/投資/撿便宜/屋主自租自售/仲介/資訊新聞/全台/禁廣告只有凶宅可進》指出，位於新北三重區三和路上一間屋齡49年的4樓公寓，加上頂樓加蓋，總坪數20.52坪，格局為3房2廳2衛，開價750萬元。

房仲在貼文中註明，該間公寓為「肉粽屋」，曾有人在內屋輕生，不過房仲也出1優點，步行200公尺就能到捷運三和國中站。根據房仲PO出的照片來看，屋況極差，裝潢老舊，角落擺放許多陳年未丟的家具、垃圾，陽台也雜草叢生、凌亂不堪，買家恐需花費不少時間及金錢整理。

圖文曝光後，引發網友討論，「水喔！我佩服敢PO出來的勇氣」、「買了要重新隔間、裝潢、買家具，再請個師父，全部弄好也要千萬了，既然有千萬直接買新房就好」、「買了只能鏟平重蓋」、「價格都比鬼還兇」、「鬼再兇都壓不下來的房價」、「留著給鬼住吧」、「是買了每年端午都有免費肉粽嗎」。

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近來有未合法登記之工廠於申請納管並取得特定工廠登記後，向地方稅務局申請減半課徵房屋稅。

桃園市政府地方稅務局表示，房屋稅條例第15條第2項第2款規定，私有合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋，房屋稅減半徵收。因此，補辦臨時登記之工廠及特定工廠，非屬房屋稅條例所稱「合法登記之工廠」，無減半徵收房屋稅之適用。

該局進一步說明，工廠設廠完成後，應依工廠管理輔導法規定申請登記，但廠房利用違章建築或違反建築物使用用途，則不得取得設立許可或辦理登記。此類補辦臨時登記之工廠與特定工廠均有違規之事實，依規定於取得土地及建築物合法利用證明文件或完成使用地變更編定前，變更事業主體及工廠登記事項均受限制，與合法登記之工廠有別，尚非屬合法登記之工廠，故無減半徵收房屋稅之適用，仍應依規定按營業用稅率課徵房屋稅。

隨著生活機能及各項交通建設陸續到位，新北市的北大特區、林口新市鎮及淡海新市鎮等三大開發區吸引大量人口入住，成為房市的交易熱區，其中北大特區因區內生活機能完善及捷運三鶯線建設影響，致房價逐年上漲。

樹林地政事務所統計近1年實價登錄資料顯示，北大特區主要交易產品為10-20年中古華廈大樓，占整體交易量81.62％，成交均價為每坪35.2萬元，林口新市鎮及淡海新市鎮相同屋齡的產品，均價則分別為每坪28.91萬元、22.46萬元，而北大特區5年以下及5-10年的華廈大樓均價分別為每坪40.3萬元、36.76萬元，亦較其他二區為高，顯示北大特區房價居三大開發區之冠。另北大特區、林口新市鎮2021年7月至2022年4月預售屋均價分別為每坪44.65萬元、40.53萬元，房價水準亦明顯較淡海新市鎮每坪26.01萬元高。(詳圖1)

另依新北市政府地政局發布之2021年第3季至2022年第1季「預售屋建案資訊動態季報」統計，新北市非蛋黃區中除林口區外，以鶯歌、五股及淡水區交易量最多，故該所進一步統計三個行政區內推案主要集中之鳳鳴重劃區、洲子洋重劃區及淡海新市鎮的預售屋交易情形，其中鳳鳴及洲子洋重劃區2022年1-4月主要交易總價區間皆為1,000~1,500萬元，單價以洲子洋重劃區每坪36.2萬元為最高，而鳳鳴重劃區2022年1-4月的均價已站上3字頭，漲幅相對明顯；反觀淡海新市鎮因交易均價仍為2字頭，且總價多1,000萬元以下，實惠的房價吸引小資族群，所以2021年7月至2022年4月間交易量為三區最多(詳圖2)，三區因價格、漲幅及交易量各有優勢，成為新北市蛋黃區以外的新興交易熱區。

樹林地政事務所表示，北大特區及鳳鳴重劃區同受惠捷運三鶯線建設影響，成為樹三鶯的交易熱區，其中北大特區發展成熟，開發趨近飽和，近年新推案較少，但因區內街廓規劃整齊、綠地廣大，舒適的居住環境，致中古屋交易熱絡；而鳳鳴重劃區為新興發展區域，鄰近國道大湳交流道，加上施工中的捷運三鶯線、鳳鳴簡易火車站，坐擁便捷交通條件，近年新推案不斷，吸引樹三鶯在地年輕族群及鄰近之桃園購屋客群。該所為幫助民眾掌握北大特區及鳳鳴重劃區的房市交易資訊，特別建置「北大特區及鳳鳴重劃區建案地圖」及「預售屋建案行情地圖」，內容包含建案基本資料、成交單價及交易件數等資訊，歡迎民眾至該所網站「不動產交易專區-不動產交易價量資訊」查詢(網址：https://www.shulin.land.ntpc.gov.tw/cp.aspx?n=3621)。

上半年商用不動產市場「灰犀牛」亂跑，成交量有感降溫。據外商不動產顧問公司最新統計，基泰建設位於北市鄭州路的「國產實業大樓」，6月30日以65億元成交的貢獻下，推升上半年全台商用不動產總成交金額達740億元，但仍比去年同期下滑12％。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，國際升息聲響起，全球景氣復甦的不確定，再加上台灣政府多重打房措施，今年第二季大型交易表現疲軟，連帶使得上半年土地與商用不動產交易金額雙雙萎縮。

第一太平戴維斯統計，上半年大型土地交易金額下滑42％至776億元，創下2018年以來最低之外，同期全台大型商用不動產交易金額僅740億元、年減11.7％。

其中65億元成交的基泰建設「國產實業大樓」案，直接衝上上半年商用不動產交易案第二高排名，僅次於中國人壽砸120.5億元買下的「台中豐邑市政核心大樓」，合計第二季全台土地成交金額為331億元。

展望下半年，第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，商用不動產市場由於壽險業要求的租金報酬門檻拉高，科技業縮手下，交易規模放大不易，租金投報率將是買方的關注重點。　

除此之外，前辦公室、廠辦，以及廠房租金行情，仍保持緩步上升，有助於商用不動產價格維持穩定。

財政部緊盯地方政府合理評定房屋稅基，今年應重評稅基的十三縣市全數公告評定結果，四縣市未調整房屋標準單價，九縣市調高，調幅前三名為彰化縣、嘉義縣、嘉義市，今年七月一日後新建、增建、改建房屋將受影響，將反映在明年五月繳納的房屋稅。

房屋標準價格每三年評定一次，過去部分地方政府未合理反映實際行情，近年來居住正義呼聲愈來愈高，財政部重視稅基評定，去年底更找今年應重新評定的十三縣市「喝咖啡」。

近來房市熱絡的台南市、新竹縣，以及花蓮縣、連江縣共四縣市，今年房屋標準價格評定結果是「不調整」。儘管台南、竹縣雖未調稅基，但在稅率方面，兩縣市都已祭出囤房稅法案，最高都針對持有六戶以上非自住住家者，課百分之三點六稅率。

調高房屋標準單價的九縣市當中，以彰化縣最受矚目，由於過去近四十年從未調整，成為財政部緊盯對象，彰化今年重新評定，一舉調高百分之六十，調整幅度居各縣市之冠。另外，嘉義縣今年較前次調漲約百分之四十六，調幅僅次於彰化縣；嘉縣前次評定是在二○一九年，當年調整後，較基準年一九八四年平均增幅百分之四十二，這次重評再調高，平均增幅來到百分之一○七點七四。

嘉市這次調漲約百分之廿八，漲幅在九縣市中位居第三名。嘉市最近一次重評也在二○一九年，當時較基準年平均漲幅為百分之卅八，這次調整後，與基準年比較平均漲幅達百分之七十七點二六。

其餘調高縣市包括雲林縣、基隆市、新竹市、屏東縣、台東縣、南投縣，較前次調幅則在百分之三點七至百分之十二點七之間。

股市重跌，房市氣氛不好，不過興富發建設（2542）觀察購屋剛性需求仍在，在桃園青埔推出「站前新銳」，個案規畫22~37坪、2到3房，訴求李天鐸美學宅，多元公設，開價一坪50~55萬元，訂簽58萬起，已於2021年底開工。

站前新銳基地位於青山路、青心路口，近高鐵站，基地面積約3100坪，規畫地上21樓，地下4層，共935戶。

興富發銷售主管賴浚龍說，現在的年輕人都喜歡住新房，也注重生活機能，青埔現在有高鐵、機場捷運，華泰名品城，IKEA，未來還有國泰站前廣場、國泰置地廣場，整體建設完善，對個案去化速度有信心。

青埔近年房價從三字頭一路漲至五字頭，漲勢是否過快，不少人憂心。賴浚龍表示，如同股市，「突破頸線都不是壓力」，青埔早在二、三年前就有業者喊到五字頭，還沒上去之前，是有壓力，但是一旦突破，市場認知改變，就變支撐，不再是問題。

他表示，青埔是北台灣最具想像力的新興開發區，區域除了現有高鐵、捷運，結合美式露天outlet華泰名品城、引進日本八景島水族館X-PARK、新光影城，以及深具海洋特色的和逸飯店等，吸引老中青不同客層青睞，未來還有不少持續建設開發。

比如眾所矚目的桃園高鐵站前開發案，土地面積約3.27萬坪，總樓地板面積達10萬坪，規劃以智慧5G、共享城市、生態永續為核心目標，今年5月已完成簽約，將投資260億元，預計創造2萬個就業機會。

興富發表示，站前新鋭由知名建築師李天鐸規畫設計，公設項目包含：氣派大廳、會客室、健身房、家庭劇院、會議室、Lounge bar、閱覽室、交誼廳、兒童遊戲室、媽媽教室、KTV、Coffee bar、Game room、凌空泳池等。

全台房市無論是預售、成屋，都已出現降溫現象，尤其南部交易緊縮程度相對明顯，專家分析，後疫時代房價大跌不易，不過加價速度過快，使得買盤猶豫，目前市況呈現觀望、買賣雙方堅持不下的氛圍，尤其中南部預售市場已有相當影響，雖未見倒貨潮，但已有屋主小賠出場，後續值得留意。
去年受台積電設廠效應，讓南部房市相當熱絡，不過從6月買賣移轉棟數來看，南部交易緊縮程度相對明顯，其中，台南市年減幅高達三成，高雄市也降兩成。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，南部房市去年價量齊揚，諸多區域房價拉升力道強，買方居高思危，不輕易出手，另一方面，南部尚具有科技園區話題，再加上營建成本上漲的因素，長期而言房市可能還有成長空間，賣方若無資金壓力則傾向惜售，買賣雙方各有顧慮也促使市場降溫。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，基於升息預期，買氣可能持續疲軟，後疫時代工料雙漲，新屋房價下跌不易，買賣雙方在價格認知上容易出現差距，因此拉長物件去化時間。

新北市捷運三重國小站周邊包括龍門商圈、三和夜市周邊、正義北路一帶，與台北市只有一河之隔。信義房屋三和捷運店專案經理康承儒說，這一區有多座橋連通台北市，跨過中興橋就抵達台北市的西門町，或是經由台北橋可到台北市的大同區，還有跨過重陽橋可到北投、士林區，完整的交通條件，使得三重三和的生活機能良好之外，縮短通勤上班的時間，都成為區域買家的有力後盾。

原本三和區域的買方以在地客為主，多是熟悉地方的原住戶，早期開發的區域優勢是位在三重市的鬧區和方便的生活機能，但缺點則在新建案少，區域內主力產品是公寓與華廈。

不過鄰近的仁義重劃區算是三重範圍一帶，小規模的重劃區，卻足以帶動區域的買氣。近三年間建商推出的新案甚具吸引力，有不少人被建商的新推案吸引過來，卻因為重劃區的生活機能沒那麼成熟，反而選擇到舊市區找房子，反倒帶動這區域的需求。

這個區域裡的主力產品大致是以公寓和華廈為主，近幾年成交價格已有明顯上漲，以公寓來說，本來行情約在每坪30萬元上下，近期漲到35萬到40萬元間；華廈產品原本多半在35萬到40萬元，近期多半來到45萬元。

因為新建案並不多，偶有重建或都更建案，都能在很短時間完銷，主要是區內潛在買氣相當強，而這一區CP值又高，有限的總價就可以買到條件不錯的空間，藉由中山高、64快速道路和新北環快可以連結的區域相當廣，通常開車三、五分鐘就能接上這些快捷道路，吸引不少年輕的工程師在這兒置產或是成家。

康承儒推薦本區的三個案場，第一個是「日健昇」，位在長元街100號，後面就是台北橋，是一個有河景的產品，六樓以上的景觀戶即可享有淡水河景，是區內難得的面河岸的高樓層物件。挑高6米一樓大廳，往返北市輕鬆又快速，鬧中取靜，優質住宅。再加上日健建設是優質的建設公司，走路七分鐘就可以到捷運站，區內兩個捷運站可以連結到不同的方向，又有三重國小在附近，條件相當好。

第二個推薦案場是「及第金站」，位在三和路三段和龍門路口，產品以小坪數為主，格局方正、一房一廳的規劃對於小資的通勤族很有吸引力，是典型的用通勤換房價的產品，從這裡騎車到內湖科技園區上班，半小時左右就可以到。有些子弟在北投、士林上班的人也會選擇在此置產，方便上學通勤。

第三個案場是位在安和路「昇陽大院」，這個案場是區域裡很有特色的社區，因為是華廈產品，公設比低，有些人不想買近幾年高公設比的產品，這是一個很好的選項，也因產品優質，移轉的件數相當少，主要規劃是20坪到40坪的產品，二房加車位大約1,000萬元、三房加車位1,800萬元，四房加車位則是2,000到2,200萬元。

7月3日晚間，世茂集團（00813.HK）在港交所公告稱，公司於7月3日到期的10億美元公募債券未能進行本息償還，公司因無法如期履行債務義務向相關方致以最誠摯的歉意，同時公司將堅決維持專案施工及業務經營的穩定，以期創造有利條件解決全體利益相關方共同關切的事項。

公告稱，世茂集團就尚未支付的其他境外債務的本金款項，一直在與相關債權人持續討論，以期達成友好的解決方案。截至公告披露日期，公司收到了來自相關境外銀團大多數參貸行出具的書面支持函，表示其原則上支持公司繼續探討重組方案，並願意與公司合作，不影響公司的正常經營，並無意採取法律行動。公司暫未收到境外債權人任何加速還款通知。

世茂集團表示，公司已聘請鐘港資本作為財務顧問及盛德律師事務所作為法律顧問，探索可行的解決方案，以儘快達成所有利益相關方的最佳方案。

公開資訊顯示，世茂集團自去年起成功出售香港維港匯項目股權、黃浦路229號地塊、廣州亞運城股權、上海外灘茂悅大酒店等資產；據接近世茂集團人士透露，2022年以來公司已陸續出售上海21街坊、北京IN三裡、世茂禦榕•武夷度假酒店等近20處資產，補充經營性現金流，復工複產，保障生產經營穩定。

陷入流動性危機的佳兆業集團在資產處置的道路上再往前走了一步。

近日，陷入流動性危機的佳兆業集團（01638.HK）在資產處置的道路上再往前走了一步，轉讓了其持有的東角頭、金沙灣國際樂園兩個項目的股權。佳兆業去年披露的處置清單顯示，這兩個專案權益貨值超過400億元。

企查查資訊顯示，6月21日，深圳市鴻利金融投資控股有限公司（下稱“鴻利金融”）99%股權易主，易主之前，佳兆業對鴻利金融的持股比例為25.25%，易主之後，持股比例為1%。

而鴻利金融持有深圳市南山區東角頭專案35.7%的股權。

同樣是6月21日，佳兆業集團（深圳）有限公司還退出了深圳市佳德美奐旅遊開發有限公司（下稱“佳德美奐”）、深圳市兆富德旅遊開發有限公司（下稱“兆富德”）、深圳市佳富東部旅遊開發有限公司（下稱“佳富東部”）各51%股權，上述三家公司為深圳金沙灣國際樂園專案的開發主體。

東角頭地塊位於深圳市南山區蛇口片區，占地面積17.18萬平方米，當前，周邊分佈著的半島城邦等多個住宅項目，單價超十萬元。2016年佳兆業以約58億元獲得該宗地35.7%的權益。佳兆業此前給出的資產處置清單資訊顯示，該宗住宅、辦公地塊，面積39萬平方米，權益貨值298.35億元。

金沙灣國際樂園項目位於深圳市大鵬新區，該地塊占地86.98萬平方米，總建面51.60萬平方米，規劃用途為商業服務業用地、文體設施用地、交通場站用地、供應設施用地、綠地與廣場用地。2014年4月，佳兆業、生命人壽以54億元聯合競得深圳大鵬下沙G16301-0701地塊，兩者持股比例分別為51%、49%。佳兆業資產處置清單顯示，金沙灣國際樂園權益貨值為106億元，其中，未償還融資餘額47.45億元。

接手上述兩大專案股權的是均為深圳市城開信銀投資有限公司（下稱“城開信銀”）。企查查資訊顯示，城開信銀是西部信託的全資子公司，成立時間為2022年6月17日，註冊資本10萬元，法定代表人名叫劉星。值得一提的是，劉星同時也是中信城開（深圳）有限公司（下稱“中信城開”）的法定代表人，中信城開是中信股份（00267.HK）的全資子公司，在此之前，上述兩個項目都有“中信系”參與的影子。

上述兩個項目的股權出讓，是佳兆業自去年11月出現債務危機後資產處置計畫的一部分。

根據此前佳兆業給出的資產處置方案，佳兆業擬處置的資產以深圳商業地產項目為主，包括南山東角頭、福田東山社區、金沙灣國際樂園、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業科技中心、深圳阪田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯大廈、深圳東門道等共計25宗資產，宗的權益貨值超818億元，對應融資餘額超204億元。

那麼，上述兩個項目的成功轉讓將為佳兆業的債務重組帶來哪些影響？佳兆業並未對此進行回復。

據第一財經不完全統計，此前，佳兆業已經處置的資產包括兩個香港的住宅專案、香港甲級寫字樓中環中心38層，回籠資金近30億港元；廣州市卓佳房地產開發有限公司的全部股權，該公司曾於202011月購得南沙灣2020NJY-16地塊；佳兆業日翔置業（深圳）有限公司85%股權，該公司是深圳大鵬新區王母舊墟中山裡片區城市更新單元的申報主體；廣州荔灣區海南村舊改專案約49%股權；上海佳兆業金融中心全部股權，對價約29億元；兆崗置業（深圳）有限公司55%的股權。

佳兆業以舊改著稱，被稱為大灣區的“舊改之王”，出現流動性危機後，今年三月，佳兆業牽手中鐵五局，欲在城市更新領域展開深度合作，加快專案開發與轉化，盤活優質資產；4月，佳兆業與招商蛇口(13.440, 0.01, 0.07%)（001979.SZ）發佈公告稱，雙方以及長城資產共同簽署了《戰略合作協定》，各方擬建立戰略合作關係，在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作。不過，從當前的公開信息來看，上述合作還未在具體專案上有明顯的進展。

佳兆業於今年3月22日公告延遲刊發2021年度業績，至今尚未公佈。截至去年11月末，佳兆業累積的前十一月合約銷售金額為967.5億元，同比增長7.25%，此後佳兆業再未公開其銷售資料。

6月28日，深圳證監局發佈關於對佳兆業集團（深圳）有限公司採取責令改正措施的決定。深圳證監局表示，佳兆業作為公司債券發行人，未按規定及時披露2021年年度報告，違反了《公司債券發行與交易管理辦法》，根據規定，深圳證監局決定對佳兆業採取責令改正的監管措施，佳兆業應於收到本決定書之日起30日內向深圳證監局提交書面整改報告。

對此，佳兆業回應第一財經稱，公司高度重視深圳證監局出具的相關監管措施，將切實整改，積極落實，加快年報審計編制工作進度，履行資訊法定披露義務。

萬德資料顯示，截至目前，佳兆業集團（深圳）有限公司由證監會主管的，當前還未到期的債券共6筆。債券餘額共9.3605億元，均為一年內到期。

另外，佳兆業集團從今年4月1日開始停牌，至今已3個月，6月29日，佳兆業收到複牌指引。若要複牌，佳兆業需根據上市規則刊發所有尚未公佈的財務業績；證明公司遵守上市規則第13.24條；向市場提供所有重大資料，以便公司股東和其他投資者評估公司的狀況。根據上市規則，若連續18個月停牌，聯交所將取消其上市地位。

值得注意的是，6月20日，佳兆業公告更換首席財務官，原首席財務官吳建新辭職，曾擔任佳兆業計畫財務部總經理、集團總裁助理的羅婷婷繼任首席財務官。6月27日，佳兆業宣佈更換核數師，佳兆業稱，正在與新任核數師擬定審核時間。

對於重組計畫，佳兆業公告稱，其一直與顧問合作，已與債權人進行建設性對話以加快制定各方一致同意且保值的解決方案，將適時公佈重組計畫的最新消息。

2022年進入年中，又是一個熱點城市“雙集中”供地季。

6月30日，杭州迎來今年第二輪集中供地，共有33宗地成交，一次性“吸金”進賬364.45億元。

當然，這筆巨額賣地收入要感謝那些不懼樓市風險而逆風行走的房企們。

其中，“最大贏家”花落濱江集團(8.610, -0.04, -0.46%)，一共摘得10宗地塊，總金額約139.73億元，其中有2宗為聯合拿地。


濱江重倉杭州，在於試圖鞏固其大本營堡壘地位，不想讓其他外來房企對它“霸主”地位構成挑戰、威脅。

據克而瑞監測，今年前5個月，看杭州房企銷售排行榜，濱江全口徑銷售133.8億元，權益銷售額83.16億元，均名列第一，萬科緊隨其後，應是其最大威脅。

此外，杭州年內二次集中供地中，綠城19.51億元競得之江度假區單元XH1705-22地塊，成交樓面價27316元/㎡，溢價率7.14%。聯發以21.89億元拿下上塘單元FG01-R21-01地塊，成交樓面價31968元/㎡，溢價率2.82%。

據克而瑞統計，今年前5個月，濱江集團拿地耗血242.8億元，排名第6位，前五位均為國企、央企或國企背景。

比如今年4月25日，杭州今年首輪集中供地，濱江集團豪擲逾184億元高調鯨吞11宗地，5月初斥資57億元收購陽光城(2.170, -0.02, -0.91%)浙江永康經開發6宗地塊。

當前，總部位於杭州的濱江集團，在大本營為何如此豪橫？

實際上，年初以來，濱江集團融資一直較為順暢。今年一季度，濱江集團融資淨現金流107.66億元，同比暴漲937.7%。

5月26日，濱江集團披露公司董事會向公司股東大會提請“專案公司向合作方股東提供財務資助合計最多186.2億元”審批事項。

杭州濱江集團竟然如此豪橫、闊綽，真的“不差錢”？

實際上，6月29日，濱江集團對外披露擬發行9．7億元超短融券，期限1年，募資全部用於歸還存續期債券本金及利息。

2021年，濱江集團憑藉“營收、歸母淨利分別同增32.8%、30.06%，房地產毛利率24.66%”，在房企中脫穎而出的優秀者。

在外界眼裡，濱江集團業務佈局較為集中在以杭州為中心的江浙滬等長三角經濟發達區域，被認為其投資安全邊際較高。

然而，今年一季度末，濱江集團直接“趴窩”了，營收同比下降16.79%，歸母淨利同比下降42.69%，經營淨現金流-115億元，同比大跌1704.57%，其實就是拿地大耗血造成的。

據克而瑞統計，濱江集團年內銷售壓力也很大，前5個月銷售額450億元，同比下滑35.5%，按1500億元目標只完成了30%，相比去年同樣1500億元目標及同期完成率，則下滑了16.5個百分點。

另一份權威機構統計顯示，從權益銷售角度看，濱江集團前5個月權益銷售額289.3億元，同比下跌近18.5%，在主流房企跌幅較輕，5月單月70.4億元，同比增幅51.4%，環比卻下跌10.66%，明顯異于其他房企單月同環比變化。

截至今年3月底，濱江集團貨幣資金168.5億元，比去年底減少43億元，短期借款1.16億元，一年內到期有息負債122.9億元，比去年底增加23.8億元。

這說明：如果沒有融資淨現金流入逾百億元，濱江集團當前手上的貨幣資金將會明顯“捉襟見肘”，考慮到受限資金，可動用現金就更別說了。

豪擲钜資高調拿地，以及背後的逆市舉債，難說杭州濱江掌舵人戚金興不是在豪賭“房地產政策會進一步寬鬆，樓市會很快回暖”。

據惠譽最新分析，“大部分二線城市的新房銷售將適度復蘇，而非強勢反彈”，萬科集團董事會主席郁亮也認為，從短期來看，市場已觸底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。

這背後原因，是購房者對房價下跌、項目交付延遲及個人收入減少擔憂導致購買信心不足，或將削弱以放寬限購和降低首付為主的支持性政策對需求的提振作用。

一則收並購消息，讓首創城發再度走到聚光燈下。

6月30日晚間，雅居樂集團發佈公告稱，該公司計畫以7.64億元代價出售重慶雅錦房地產開發有限公司全部股權給首創城發。

而重慶雅錦持有位於在重慶兩江新城四幅土地，總土地使用權面積達到13.84萬平方米，雅居樂在2017年以20.5億元代價獲得上述地塊。

也就是說，首創城發此次購物獲得了3.7折的“優惠力度”。

對雅居樂而言，出售專案公司股權能夠迅速回流資金，充盈企業的現金流；而對首創城發而言，此次收並購則有助於企業補充土地儲備。

不過，觀點新媒體瞭解，自首創置業與首創城發合併，且首創置業完成私有化退市以來，首創系不斷在做資產調整，而這類調整，關乎業務線條，更關乎城市佈局。

分析人士也提到，由當前情況來看，首創城發希望通過一系列的資產調整，穩健財務、夯實基礎，獲得穩步的發展。

進退

“過去那種暴漲的行情，躺賺的情況已經不存在了，現在進入到深耕細作的時代。”

在去年11月的戰略發佈會上，首創城發管理層就多次強調，國內地產行業已經進入深耕細作的階段，需要淡化規模增速，強調品質效益、堅持降本增效。

在此情況下，首創城發接連出清酒店、奧特萊斯等重資產業務，更是以超低的優惠價拿下上述重慶四幅土地。

最新消息顯示，6月30日晚間，雅居樂集團發佈公告稱，擬出售重慶雅錦房地產開發有限公司全部股權，買方為首金新創(北京)置業發展有限公司。

其中，首金新創(北京)置業發展有限公司為首創城發間接全資附屬公司。

至於此次交易的目標企業重慶雅錦，該公司持有位於重慶市兩江新區的四幅土地(包括地塊A21–4–2/06、地塊A21–4–1/06、地塊A22–1/06及地塊A22–2/06)，專案開發及建設了一個住宅及商業綜合體，總土地使用權覆蓋13.84萬平方米。

據觀點新媒體查閱，上述四幅商住用地由雅居樂2017年8月30日競得，四幅地塊土地資訊與此次公告披露無二，土地面積均為13.84萬平方米（合207.59畝），建築面積18.7萬平方米，容積率1.35。

彼時，雅居樂經過多輪鏖戰，以20.5億元代價拿下上述地塊，折合樓面價達到10962元/平方米，溢價率40.54%。

根據最新公告，重慶雅錦於2022年6月24日的未經審核負資產值約為2.77億元。而此次交易代價為7.64億元；其中，1.56億元作為股權收購代價，6.08億元作為股東貸款。

按此計算，雅居樂折價62.73%轉讓上述四幅土地給首創城發。

對雅居樂而言，儘管該公司明確，此次交易完成後，該公司將錄得估計虧損約650.4萬元，但在資金鏈緊張與融資困難的當下，出售專案無疑是降低負債壓力與回籠資金的最快方式。

“對於一些出險企業來說，還有資產可以賣，還能籌到錢，就能暫時生存，價格高低已經不那麼重要了。”有分析人士如是提到。

不過，對首創城發而言，此次低價將重慶四幅地塊收入囊中，一方面能夠增加土地儲備，另一方面能夠有效控制土地成本，是一舉兩得的益事。

計算發現，首創城發此次拿地樓面價僅為4085.56元/平方米，對比來看，在重慶2022年首輪集中供地當中，兩江新區成交一宗地塊，樓面價達到9355.09元/平方米。

考量

2021年9月30日上午9時，首創置業在港交所撤牌退市，結束了18年的港股旅程。

兩個月後，首創集團旗下“北京首創城市發展集團有限公司”召開發佈會，宣佈新品牌“首創城發”正式啟用。

不過，更新後的首創城發也一直被外界稱為“新瓶裝舊酒”，畢竟這一平臺當中，大部分資產來自首創置業。

然而，近段時間以來，首創集團、首創城發、首創置業接連進行業務的調整，而這類調整，其一，是為了完善首創城發作為“城市發展運營商、服務商”所需的業務架構；其二，是為了厘清首創集團旗下各個平臺的地產業務；其三，在傳統住宅開發方面，有意調整首創城發的城市佈局，逐步向業績貢獻核心城市靠攏。

資料來源：公開報導、觀點指數整理資料來源：公開報導、觀點指數整理
據觀點新媒體瞭解，首創集團成立於1995年，是由原隸屬於北京市財政局、北京市計委和市政府辦公廳的17家國有企業重組而成。但最開始，在成立的新集團旗下170多個子公司聚攏了97億元國有資產，歸攏與整合刻不容緩。

經過此前多次整理，2015年，首創集團旗下地產平臺大致劃分出三大板塊，包括地產開發、自有土地建設、北京新型城鎮化建設，對應平臺分別為首創置業（下設首創钜大）、首創經中、首創新城鎮基金。

不過，雖說做了大致劃分，但首創集團、首創置業及首創钜大三個平臺一直以來都存在或多或少的住宅地產業務及商業地產業務，業務線條相對混亂，發展方向不算明晰。

2021年以來，首創再次調整資產結構，首創城發接連向首創集團收購首創經中、首創新城鎮等二級子企業，前者主要涉足自有土地建設，後者涉足北京新型城鎮化建設，同樣也是目前是全國最大的集租房運營商，在老舊廠房、老舊社區改造方面，具有先發優勢。

此外，首創置業、首創集團亦通過出售的方式，梳理業務平臺。

其中，首創集團亦從去年開始頻繁轉讓旗下子公司，而轉讓物業類別大多為住宅產品。而首創置業出售標的大多為酒店物業、寫字樓、商業物業等。比如，6月17日，首創置業剛剛將旗下首置物業100%股權轉讓給金茂，代價為4.5億元。

通過調整，首創置業得以清空商業、物業等業務；而首創集團則將剩餘小規模地產業務出手。

最近一次出售上海商住地塊，再收購重慶商住地塊，或許出於業績貢獻的考量。

根據研報資料顯示，過去幾年，在首創置業簽約銷售額當中，上海地區的貢獻比例由巔峰時期的17%下降到2021年中期的13%，重慶地區業績貢獻從2018年的3%逐步提升至2021年中期的11%。

7月4日，東莞市住房和城鄉建設局等四部門聯合發出《關於加強分類指導優化住房限購政策的通知》，將東莞市住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區，標誌著該市房地產市場調控進入區域限購的新階段。除上述限購區域外，東莞市其他區域暫停實行住房限購政策，居民家庭在非限購區域購買商品住房，無需進行購房資格核驗。

7月3日，碧桂園發佈2022年6月份未經審核營運資料。

6月，集團共實現權益銷售金額約345.2億元，；權益銷售建築面積約421萬平方米。

今年上半年，碧桂園累計實現權益合同銷售金額約1851億元；累計實現權益合同銷售建築面積約2348萬平方米。

香港人擁抱內地已成為一大趨勢。

中山市三鄉鎮留下了香港人內地置業濃墨重彩的一筆，這是一個被稱作“小香港”的地方，九十年代以來，來自香港的購房者不約而同地奔向這裡。

1993年，位於三鄉鎮的雅居樂花園一炮而紅，這是第一個在港澳地區投放廣告的內地樓盤，連續五年出資贊助“香港小姐選美大賽”。此後多年，更是適時邀請李有毅、劉青雲夫婦和鄭裕玲等最紅明星輪番出演電視廣告，以吸引更多潛在買家。

雅居樂花園將近95%的房源賣給了港澳客戶，而憑藉多年廣告積攢的影響力，中山也逐漸成為香港人在內地置業的主要目的地之一，直至今日依然如此。

在2021年底的一檔訪談節目中，香港藝人蔡卓妍（阿Sa）透露自己雖在上海工作和生活，但因社保年限不足依然在租房，“很想在上海買房”。這令外界關注內地吸引港星北上工作之後，掀起的內地置業潮流。

香港青年：有更大動力回內地發展

Jack是一名香港青年，他把自己的家安在了深圳龍崗。 Jack告訴時代財經，作為一個在地理上最靠近香港的內地城市，深圳往來香港非常方便，這座城市經過多年發展，也擁有了完善的生活配套和先進的醫療水準，這是不少香港人選擇在此安家的幾大重要前提。

根據香港特別行政區政府統計處2020年6月出版的報告書，約有69.94萬名15歲及以上人士有想過將來離開香港到其他地方生活，其中約有26.62萬名既有興趣或頗有興趣到內地大灣區城市生活。這26.62萬人中，約57.7%有興趣到內地大灣區城市居住或退休，從事經濟活動人士及學生分別占比33.9%和15.8%。

香港人擁抱內地已成為一大趨勢。第七次全國人口普查結果顯示，2020年11月1日零時居住在大陸31個省份並接受普查登記的香港居民為37.14萬人，相比第六次全國人口普查結果，十年間增長58.15%。

而整體來看，在大陸31個省份中，港澳臺居民和外籍人員合計143.07萬人，十年間增長40.24%。上述人員中，來大陸或來華目的主要包括商務、就業、學習、定居、探親和其他，十年間不同目的的人員數量有增有減，就業和定居目的是人數最多，也是增幅最大的兩項。其中，以就業為目的44.43萬人，增長120.02%；以定居為目的41.95萬人，增長124.73%。

廣東擁有最多的港澳臺居民和外籍人員，達到41.85萬人。多家研究機構和香港特別行政區政府有關部門過往的統計亦顯示，香港人在內地活動的主要省市亦是廣東，尤其是大灣區內城市。

2017年起，“粵港澳大灣區”連續六年被寫入政府工作報告；2019年2月，中共中央、國務院正式印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》；2019年11月，粵港澳大灣區建設領導小組會議推出“16條惠港措施”……多項大灣區政策的出臺進一步推動了香港和內地的融合。

從購房資料來看，更多的香港人積極在內地安家落定。一直以來，珠三角地區內的中山、深圳、東莞和珠海是最受香港人追捧的城市，而在粵港澳大灣區規劃和16條惠港措施出臺的2019年，這4個城市迎來香港購房人數的明顯上揚。

Jack直言，粵港澳大灣區規劃的落地對他帶來正面的影響，“提供了更多機會，因為政府會推更多的計畫支持大灣區，令香港人有更大動力回內地發展所長，一展抱負”。他認為，隨著香港人對內地有更多的認識，未來看到內地發展急速上升，會被內地的增長速度吸引，從而進一步推動香港人在內地置業，融入內地生活。

港人最愛中高端物業

“隨著粵港澳大灣區的設立以及進一步深化，香港人跟內地居民能享受到的社會福利會趨同，這必定能成為吸引香港人回內地置業的重要因素。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出。

時代財經瞭解到，2019年印發的《粵港澳大灣區規劃發展規劃綱要》全篇提及創新139次，創業25次，智慧財產權23次，要素流動14次，香港102次，廣州41次，深圳39次，《綱要》對於創新創業和大灣區城市間協作融合的重視程度可見一斑。也因此，越來越多的香港青年將就業和創業的目光投向內地。

在粵港澳大灣區規劃正式出臺後，多項政策持續加注，大灣區工作和生活的便捷度不斷提高。

2020年8月，國家發改委對粵港澳大灣區城際鐵路建設規劃進行了批復，新批復的鐵路建設規劃，將與大灣區內的高鐵、普速鐵路、市域市郊鐵路形成一個多層次的鐵路網路，構建大灣區主要城市間1小時通達，主要城市至廣東省內地級城市2小時通達，主要城市至相鄰省會城市3小時通達的交通圈。

不過，對於香港居民而言，更加實質性的利好是三大類共16條普及惠民及便利香港專業界別到大灣區發展的政策措施，涵蓋教育、醫療、養老、住房、交通等各個領域。

其中，最受關注的是第一類共七項惠及港澳居民的政策，根據該政策，香港居民在大灣區內地城市購房不再需要居住及社保年限。而在此前，香港居民在內地購買自住商品房，有在境內工作或學習超過一年的時間限制，需要相應的居住證、個稅算證明或社保證明。此外，在粵工作的港澳居民子女可與內地居民子女同等享受教育。

為了吸引更多香港人才進入內地，港人身份還可在內地享受個稅補貼、就業補貼、創業補貼、免稅買車和定向招錄公務員和事業單位人才等福利措施和就業機會。

何倩茹認為，香港人融入內地會是一個循序漸進的過程，香港回歸的時間越來越長，以及粵港澳大灣區不斷融合等多重因素，會推動越來越多香港人選擇到大灣區生活、工作和安家。

實際上，改革開放以來，香港便與內地保持著密切的交流，就房地產市場而言，受到內地宜居環境、消費水準和發展潛力的吸引，不少香港人在90年代就選擇到內地置業，靠著這股購買力的支撐，類似中山雅居樂花園、廣州祈福新村等知名大盤曾一度擁有非常高比例的香港業主。

一名不願具名的大灣區資深仲介告訴時代財經，早期香港人在內地置業往往是出於養老、度假或投資的目的，但隨著香港和內地在更多方面的交流和融合，近幾年香港人置業的目的也隨之發生變化。

“他們（現在）的注意力會更集中在自住居所上，而在物業類型方面，由於他們的支付能力較強，所以大多會選擇中高端的物業。如果由香港知名的發展商開發，更容易得到他們的青睞。”何倩茹指出，

她補充道，從目前看，香港人置業的範圍比較廣，“如果是為了方便工作的，會選擇北京、上海這兩個城市。但如果主要是為了生活的，大灣區依然占比最大”。

近期保利發展(17.520, 0.06, 0.34%)因房屋品質問題被投訴的專案樓盤越來越多。

近日，廣州黃埔區住房和城鄉建設局發佈公告，對知識城南起步區ZSCN-C1-1居住地塊住宅專案的建設、施工、監理單位進行通報批評。

據悉，知識城南起步區ZSCN-C1-1居住地塊住宅專案正是保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”或“保利”）旗下的廣州知識城保利拾光年專案。自2022年4月30日交樓起，黃埔區住建局收到很多來自該專案社區業主的投訴信訪，反映所購住宅出現外窗、天面滲水或主臥牆開裂的問題；在隨後的黃埔區住建局監督檢查中，發現該專案整體整改工作推進仍比較緩慢、專案整改工作投入力度不足等問題。

據官網顯示，保利發展成立於1992年，現已是房地產行業的龍頭企業，主營業務為房地產開發與銷售。2006年7月31日，保利發展成功在上交所主機板上市。然而，去年公司業績出現上市以來的首次增收不增利；同時，今年前五個月公司的房屋簽約面積和簽約金額也雙雙下滑。

針對保利發展房屋品質問題、公司業績下滑及銷售下滑等問題，記者6月20日給保利發展方面發去了採訪函。

同時，記者6月22日致電保利發展，表明採訪意圖，對方表示證券熱線不直接接受採訪，會將郵件轉發給品牌部，由品牌部進行跟進，但截至發稿並未收到官方對採訪問題的回應。

6月份多個樓盤因房屋品質問題被投訴

據調查，近期保利發展因房屋品質問題被投訴的項目樓盤並非只有廣州知識城保利拾光年一個。

6月4日，有業主在人民網(11.020, -0.18, -1.61%)《領導留言板》給台州市市長留言反映，稱其所購買的台州黃岩保利大國璟（瓏璟府）22號樓的房子自收房以來，房子的裝修品質問題層出不窮，出現客廳陽臺地磚空鼓、木地板凸起鼓包、餐廳吊頂開裂、餐廳地磚下麵有積水、廚具門打開後發黴發臭等品質問題，尤其是每戶衛生間漏水嚴重，樓上衛生間的水會滲透到地板下，進而滴到下一樓層。但多次與保利方面就該問題進行溝通、協商未果，保利方一直推諉、逃避、避重就輕，還想通過簡單修補來應付業主。

對此，黃岩區住房和城鄉建設局回復稱，經調查瞭解後，該名業主所反映的木地板發黑鼓包，地磚空鼓以及嚴重漏水情況基本存在，並表示會督促建設單位對該專案進行全面排查，並及時進行整改。

儘管有關部門給予了及時且滿意的答覆，但是該名業主依然於6月23日留言稱，保利方的解決方案是僅用針對“疑似”漏水點“維修”，並不是全部重做防水，現雙方多次協商無果，該房屋已由保利方全面拆除瓷磚區域成毛坯，而業主自己承擔了全部損失。

6月4日，還有業主在人民網《領導留言板》給鄭州市市長留言反映，稱其所購保利瓏熙房子的衛生間一直返潮，維修了5個月都沒有解決，另外還有9塊劃痕玻璃也沒有更換，每次和開發商交涉，他們口頭上承諾的非常好，但實際上根本沒有解決問題。經相關部門調查，該業主反映的衛生間返潮問題已維修好，反映的玻璃劃痕問題也將進行更換。對此，該業主表示“衛生間返潮問題根本沒有解決，玻璃劃痕，去年就說給我下單了，到現在都沒有給我安裝”。

與此同時，6月16日，又有業主在人民網《領導留言板》給漳州市委書記留言反映，稱其購買的保利世茂璀璨濱江17幢80*交房幾天後發現天花板出現嚴重問題，所有房間都有漏點，大廳上面有一條長長2-3米的大裂縫，但與開發商調解無果。

6月27日，還有業主在人民網《領導留言板》給成都市委書記留言反映，稱其購買的成華區保利林語溪二期精裝房在2020年8月入住兩個月後發現主臥衛生間漏水、臥室牆壁因衛生間漏水損壞，但開發商方面僅將衛生間防水重做，牆壁修復的事就不管了。

上市15年來首次增收不增利，主營業務毛利率下滑

據2021年年報顯示，保利發展全年實現營業收入2849.33億元，同比增長17.20%；但是歸母淨利潤273.88億元，同比下降5.39%，出現了上市以來的首次增收不增利。

對此，保利發展在年報中表示，業績下滑主要受地產項目利潤率下降影響。

據悉，2021年公司主營業務毛利率為26.55%，同比減少5.71個百分點；其中房地產銷售毛利率同比減少6.35個百分點。

對此公司表示，報告期內，毛利率下降與行業利潤率下行趨勢一致，未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。

營業成本居高不下，管理費用快速增長

同時，保利發展的營業成本一直居高不下，2021年達到2086.31億元，同比增長27.25%，增幅高於營收。此外，增幅高於營收的還有管理費用，2021年同比增長25.71%至54.34億元。

對此，公司表示，營業成本快速增長是受結轉規模和結轉結構影響，相應結轉成本增加；管理費用快速增長則是管理規模擴大，管理支出增加。

存貨穩步增長暗存風險

與此同時，保利發展存貨穩步增長。據年報顯示，公司2021年期末存貨帳面餘額約為8114.42億元，同時期內計提了約17.86億元的跌價準備，期末存貨帳面價值約為8096.56億元，同比增長9.2%。其中，存貨跌價準備主要來自開發成本。

此外，公司還有約1132.3億元的存貨被用於借款抵押，占期末存貨的13.98%。

2022年第一季度，公司存貨帳面價值繼續增至8601.91億元，較2021年末增長6.24%。

一季度經營活動現金流由正轉負，前5個月銷量下滑約三成

據年報顯示，保利發展經營活動現金流大幅減少，由2020年的151.56億元減少至105.51億元，減少了30.38%。而據今年一季度報顯示，公司出現了經營活動現金流淨流出，為-398.87億元。

另一方面，據2022年5月份銷售情況簡報披露，保利發展2022年前5個月共實現簽約面積1015.62萬平方米，同比減少29.39%；實現簽約金額1592.18億元，同比減少32.22%。

雅居樂（03383）公布，就以7.64億元（人民幣．下同）出售持有重慶商住項目的項目公司全部股權及股東貸款予北京首創訂立框架協議，交易如完成，料虧損650.4萬元。

該集團指，項目公司持有位於重慶市兩江新區的4幅土地，開發及建設一個住宅及商業綜合體，總土地使用權覆蓋約13.84萬平方米。項目公司去年虧損8,500萬元，在6月24日的負資產約2.77億元。該集團認為，訂立框架協議，將出售其在項目公司的權益後，獲提供現金流入，從而增強流動資金，並有助於滿足未來業務發展的營運資金需求。

美聯工商舖（00459）公布，今年首5個月純利少於500萬元，預期截至6月30日止中期純利顯著倒退，預期可能錄得輕微虧損或達到盈虧平衡，去年同期純利約3,300萬元。

該集團指，預期財務業績大幅倒退主因自1月起香港爆發第五波新型冠狀病毒疫情而造成不利市場之情況，而導致香港非住宅物業之成交金額及成交量均錄得顯著跌幅。

該集團預期於8月底前公布業績。

炒家近絕跡 自用主導 住宅供不應求

香港回歸祖國25載，雖然跨越1997年之後，香港樓市隨即進入由盛轉衰的「分水嶺」，樓價跌浪歷時長達6年之久，不少業主持有的物業淪為負資產，但近19年樓市一直處於上升軌，樓價早已重新衝破97年高位，或許令不少人忘記了往昔大跌的血淚史。從事地產代理行業40多年的中原地產創辦人施永青表示，樓市由97年的投機市場轉為用家主導，而且住宅供不應求，儘管他一度看淡樓市，惟樓價最後「冇跌」，自己亦隨之「轉軚」認為樓市再滑落風險不大，同時估計今年樓價可在高位徘徊。

疫情期間抗跌力強

1997年公認為樓市一個重要的高峰，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）在1999年9月誕生，當時把97年7月第一個星期定為100這個重要基數。最近十多年樓價幾乎一直上升，經歷2019年社會事件、新冠疫情兩項史無前例的打擊，樓價依然愈升愈有，去年8月CCL在疫情下更創出191.34的歷史新高，即樓價較回歸時高出逾91%。雖然今年受第五波疫情打擊，但樓價亦只較高位低約5%，可見樓市的抗跌能力甚強。

施永青指出，現時樓市堅挺，有不少人已忘記物業市道曾經歷6年大跌浪，「當時跌到冇人敢買樓」。他憶述在97年7月回歸後，同年10月樓價攀至最高位，之後亞洲金融風暴殺到，樓市泡沫爆破，樓價便開始急速下瀉，在回歸首一年，樓價急插45%，而且跌勢一發不可收拾，再經歷2000年科網股引爆、2003年沙士，CCL最低曾報31.77，較回歸第一個星期累積下瀉超過68%。

移民潮難推倒樓市

當年大部分新盤買家是投資者甚至是投機者，不少單位淪為負資產，被迫賣樓，「業主100萬賣了層樓，自己沒有地方住，還欠銀行50萬，每個月要還錢，孭住一個還不完的債」，因此住宅變成「燙手山芋」，就算私樓價值跌到近乎居屋價都缺乏承接力。

不過，樓價自2003年見底、壞消息盡出後便開始反彈，至今19年間持續反覆向上，形成本港有史以來罕有的最長升市周期。施永青說，2002年11月，時任房屋及規劃地政局局長孫明揚宣布俗稱「孫九招」的9項救市措施，包括政府停止主動賣地只推行勾地政策、叫停興建各類資助房屋等，令樓市供應出現巨大斷層。基於住宅空置率不斷降低，新盤供應少，發展商奇貨可居，導致樓價炒高。

樓價延續多年升勢之後，施永青在2014年開始一度看淡後市，出售不少物業套現，但最終發現自己「睇錯市」，重新唱好樓市。他解釋，自2014年雨傘運動開始、中美矛盾日益嚴重、2016年美國加息縮表，「對樓市壞消息全部多過好消息」，但香港樓價依然堅如磐石。這多少反映本港樓市供求失衡，加上2010年開始推出多項印花稅「辣招」限制自由市場，近年出現的移民潮又不足以推倒樓市，令樓價難跌。

加息非入市考慮因素

儘管現時每年私人住宅供應已較10年前大幅增加，但每年仍只有萬餘個至最多2.1萬個單位落成，按香港有250萬個家庭來計算，按年只要其中1%具有買樓能力，都超出每年可供應單位的數量，「連剛性需求都未能滿足，也不計及其他投資需求」，以往股市與樓市存在關聯性，惟現時用家主導樓市，股市升跌與樓市已經沒任何直接或間接關係。施永青強調：「買家關心能否買樓，有否地方住，其他疫情、加息、打仗都並非入市的主要考慮因素。」

雖然施永青相信樓價不會下滑，但未來一段時間難以具備大升條件，因為樓市急飆必須結合經濟增長、工資上揚、失業率低等基本因素支持，由於現時環球經濟情況不算理想，本地樓價升幅只能單靠供應不足支撐，而非市民的購買力增強。他估計，今年本港樓價僅圍繞5%上落。

本港「大把地」 宜釋放供應

本港樓價居高不下，源於住宅供應不足，中原地產創辦人施永青認為，若要解開目前樓市的困局，政府需要在開發土地的政策上作大刀闊斧改革，例如研究把7%郊野公園土地用途轉為發展住宅，釋出更多供應。

之前多屆政府都關注房屋問題，但經過多年一直無法有效解決，施永青明言，住宅供應不足是城市規劃失誤所引致，「城規會沒有把部分未有發展的土地撥去作城市發展，何來有土地發展住宅？」

研7%郊野公園地發展

香港的陸地面積約有1113.76平方公里，當中只有25%土地已發展，其餘75%仍保留較自然的面貌，可見香港仍有「大把地」，「拎當中7%出嚟發展，已經可以增加好多供應，市民可以比現時住大一倍」；而部分可作建屋的土地未有充分發揮其潛力，他建議增加發展地積比率，以加大供應量。

他補充，郊野公園土地並非神聖不可侵犯，香港的定位是國際大都會，市民的住屋需求大過需要花草樹木，而多年來不斷有聲音指覓地困難，只是反映香港城市規劃一直未有把建屋放在一個較高或較重要的位置上。

「新香港人」成催化劑

本港樓市經歷史無前例的新冠疫情全球大流行衝擊依然屹立不倒，主要靠本地用家支撐，但曾幾何時出現內地買家瘋搶香港住宅物業，導致港府出招打壓。中原地產創辦人施永青表示，內地買家對本港住宅樓市仍充滿興趣，「新香港人」成為本港樓市一大購買力來源。

施永青指出，在1997年回歸前後，本地樓市炒風熾熱，雖然以本地投資者為主，但已經出現零星內地客炒樓的身影。曾有「豪宅大王」之稱的建萊集團前主席秦錦釗，當年掃入中半山帝景園、大潭陽明山莊等單位，其資金背景正是來自內地。

在2008年金融海嘯後，新盤成交中有10%至20%買家為內地客。施永青說，當年以溫州、福建人來港買樓較積極，「會有一、兩個買手幫同鄉買」。由於非港人買家入市數量增加，成為樓價上升的催化劑之一，政府在2012年10月實施買家印花稅（BSD）15%，至2016年11月再「加辣」，令現時非香港永久性居民身份的首置客須支付樓價30%的印花稅，使到非本地永久居民入市數量銳減。

施永青坦言，內地有錢人在香港樓市政策「加辣」後，一度轉為投資海外樓市，卻發現外國稅制繁複、樓價升幅又不及香港，所以對香港樓市依然情有獨鍾，惟因BSD稅額巨大，不少內地人會等待成為香港永久性居民才入市，即是所謂的「新香港人」，每年都有新人加入，成為樓市生力軍。

颱風襲港，加上美國加息陰影籠罩，市場觀望氣氛濃厚，中原地產統計的十大屋苑周末（2日至3日）兩天僅錄得一宗成交，較上周錄得8宗大跌87.5%，創39周新低；而3天長假期共有3宗成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去的周五（1日）及周六（2日）懸掛八號風球，加上連日暴雨，睇樓活動近乎停頓，加上美國加息，市民買樓意欲大減，成交量大受影響。

中原地產統計的十大屋苑中，周末兩天僅錄得荔枝角美孚新邨一宗成交。中原地產分行區域營業經理林家傑說，美孚新邨7期荔灣道10號高層D室，實用面積906方呎3房戶，以1112萬元易手，呎價12274元。原業主於1985年4月以48萬元購入，賬面獲利1064萬元或22.2倍。

星漣海4房造1745萬

據美聯物業分行統計，剛過去的周末兩天，十大屋苑錄得2宗成交，按周挫77.8%；3天長假共有約5宗買賣。利嘉閣地產綜合分行數據，過去的周末兩天，十大指標屋苑累計有4宗二手成交，按周少33.3%，創38周新低；3天假期共錄得5宗買賣。

此外，市場消息指出，馬鞍山星漣海2A座中層D室，實用面積約1154方呎4房戶，以1745萬元售出，呎價約15121元。原業主2018年8月斥資1912.9萬元入市，持貨約4年賬面虧損167.9萬元。

香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，今年上半年（截至6月29日計，下同）錄得280宗二手公屋（包括已補地價及未補地價）註冊，較去年下半年的683宗減少約59%，而以屋邨註冊量按排名計，粉嶺華明邨暫以16宗註冊居榜首，大圍顯徑邨則以15宗註冊排第二位。

按年減9%吸金407億 業界：下半年加快市價推盤

新盤首季陷停擺，5大發展商今年上半年合計售出約3,903伙，按年跌約9%，信置 （00083） 過去兩個月連推3個紅盤，令集團期內勁沽約1,810伙，跑贏一眾發展商；而新地 （00016） 同期也賣近千伙，為集團回籠資金近百億元。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，由於首季發展商幾乎無法推盤，加上面對現時港息上升的壓力，相信下半年將急起直追加快推盤速度，除在定價上相對貼市以爭取去貨速度，亦有機會推出更多不同形式的優惠吸客，並預期一手市況持續熾熱下，對5大發展商完成年內賣樓目標仍持樂觀看法。

信置吸金逾188億 增69%

本報統計，信置、新地、恒地 （00012） 、會德豐地產、長實 （01113） ，上半年合計售出3,903個單位，吸金近406.53億元，合計售出伙數對比去年同期錄4,270伙，減少約9%。

期內，信置賣樓及吸金量雙雙稱冠，系內16個新盤累售約1,810伙，售出單位數目較去年同期，大增約1.2倍之餘，套現金額約188.13億元，也按年多約69%，屬同期5大發展商中唯一售貨量及吸金量均錄得增幅。

當中最賣座項目來自與嘉華 （00173） 及中國海外 （00688） 合作的元朗錦上路站柏瓏I，共售出約710伙，吸金近66.17億元；同系柏瓏II亦以售出658伙居次，為集團套現約59億元。

新地沽近千伙 套現近百億

新地於今年上半年，則累售990伙，銷售量按年多約6成，但同期套現金額約91.55億元，則按年減少約8%。

事實上，該集團上半年賣樓貢獻，主要來自系內大埔白石角Silicon Hill第1期，由上月初推出短短約一個月即累沽562伙，為集團回籠資金約45.36億元。此外，同系與長實合作發展的屯門飛揚第1期，截至上月底也合計賣出約101伙，吸金約5.95億元。

至於恒地、會德豐地產、長實3大發展商，上半年新盤銷售均未及去年。當中長實上半年套現約26.18億元；恒地套現約58.41億元，至於會德豐地產期內套現約66.75億元。

樓市缺乏方向，惟個別居屋身價仍逆市創新高，柴灣富景花園一個3房戶以已補地價818萬元易手，屬屋苑造價歷史性升穿800萬元。

頂層587呎 呎價13935

消息指出，富景花園7座頂層單位，實用面積587平方呎，可作3房間隔，原開價840萬元，新近減至以已補地價818萬元沽出，呎價13,935元，是次造價屬該居屋首度升穿800萬元。

據代理指，由於屋苑同類頂層一向放盤少有，因此才吸引買家高價承接。

其次，中原地產粉嶺名都分行經理劉德興表示，粉嶺居屋嘉盛苑B座中層03室成交，實用面積603平方呎，3房間隔，開價650萬元，新近降至以已補地價633萬元沽出，呎價10,498元。

劉德興透露，新買家購入單位自用，見價錢合理兼同類放盤少而選擇購入。據了解，原業主早於1995年以未補地價89萬元入市，未計補地價金額，帳面賺544萬元，升值6.1倍。

另外，利嘉閣地產高級分區市務董事彭錦添表示，青衣居屋青泰苑F座俊泰閣高層2室，實用面積554平方呎，3房，昨以未補地價478萬元成交，呎價8,628元。祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，天水圍居屋天盛苑B座高層7室，實用面積426平方呎，同日以未補地價338萬元易手，呎價7,934元。

長沙灣全新甲廈錄租務，消息指，長沙灣南商金融創新中心（前稱荔枝角道888號）中層B10室，面積約502平方呎，成交呎租約30元。

其他九龍區租務方面，另消息稱，九龍灣恩浩國際中心中層C室，面積約1,549平方呎，成交呎租約27元。另尖沙咀星光行中高層27室，面積約858平方呎，以每平方呎約27元租出。

中原地產研究部統計，截至6月28日止，2022年上半年整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄32,304宗及2,932.1億元。預計整個上半年錄32,800宗及2,970億元，將較2021年下半年分別下跌28.4%及33.0%。

按月方面，6月份暫錄5,766宗及490.8億元。預計全月錄6,300宗及530億元，將較5月份的7,949宗及770.3億元，分別下跌20.7%及31.2%。

當中一手私人住宅方面，截至6月28日，上半年暫錄4,735宗及619.4億元。預計整個上半年錄4,850宗及630億元，將較2021年下半年的9,281宗及1,190.9億元，分別下跌47.7%及47.1%。宗數將創2013年上半年的4,316宗後18個半年度新低，金額將創2014年上半年的628.7億元後16個半年度新低。

按月方面，6月份暫錄1,284宗及152.5億元。預計全月約有1,400宗及165億元，將較5月份的1,486宗及182.5億元，分別下跌5.8%及9.6%。

粵港澳大灣區一、二手住宅成交回升，5月份9區一手住宅按月增26%，5區二手住宅成交錄1.3萬宗，同樣較4月份上揚近2成半。

據樂有家研究中心監控數據顯示，5月份粵港澳大灣區9區累計一手住宅成交達31,562宗，較4月份累計25,124宗，升26%，當中，5區按月成交回升，升幅介乎13%至143%，其中，江門錄7,045宗成交稱冠，同時交投量較4月份約2,895宗，大幅攀升1.4倍，其次為惠州，一手住宅成交量由4月份約3,247宗，上揚54%至5,009宗；另外，4區按月成交回落，幅度由0.45%至34%，又以深圳成交量跌幅最明顯，月內錄1,877宗成交，為1年以來單月低位，成交量較4月下跌約34%。

該數據顯示，近1年來，大灣區樓市成交量受調控政策影響，升、跌幅落差較大，但與4月份相比，目前樓市成交已漸見回暖。

5區二手1.3萬成交

數據顯示，大灣區其中5區的二手住宅網簽成交達13,285宗，較4月份約10,543宗多出26%，當中，深圳出現連續3個月錄增長的佳績，5月二手住宅網簽成交為2,318宗，較4月份約1,860宗，升幅達25%，而佛山不論成交量及升幅亦最多，由4月份約3,434宗成交，躍升近9成，至5月份達6,416宗，相反，中山、江門及東莞雖然內月成交維持逾千宗水平，但按月分別下跌1%、15%及24%。

另外，據中原統計，5月份中原大灣區指數報124.83點，按月升1.3%，指數連升3個月，創今年新高，而12個指數當中，錄得升幅的指數增至9個，升幅由0.48%至4.52%，另3個指數下跌，跌幅由1%至2.43%。而4大中心城市指數全綫報升，其中廣州指數報132.69點，創歷史新高，深圳指數亦重返140點以上，報141.72點，按月升2.55%，至於，香港及澳門指數則平穩向升，分別錄得0.75%及0.48%的升幅。

要數最能見證香港回歸25年以來，本港樓市起伏的私人住宅屋苑，首推青衣區指標屋苑灝景灣。1997年6月回歸前，灝景灣第1期正式開售，首批713個單位，建築呎價6300元（實用呎價約8630元），開售首日沽清全數單位，可惜之後遇上亞洲金融風暴，第2、3期愈賣愈平，當中第3期建築呎價低見3000元（折合實用呎價5479元），第一期買家立刻淪為「負資產」。

不過，隨着市民對住屋的需求有增無減，過去25年本港住宅樓價反覆向上，根據物業代理數據顯示，最近30日灝景灣錄得9宗買賣成交，實用面積計算，平均每方呎成交價16973元，較第1期首批單位售價，高出逾96%，如果用第3期售價比較，更高出超過2倍。

首批單位錄30400票登記

灝景灣位於青衣牙鷹洲街8號，前身為華潤油庫，屋苑分為3期，合共有10幢住宅，提供2824伙。1997年第1期開售時，認購異常熱烈，排隊登記認購的人龍，由銅鑼灣世貿中心登記處，排至紅磡海底隧道入口附近，最終錄得30400票認購登記。

利嘉閣：次季復甦有勢頭

利嘉閣指出，店鋪登記自三月份觸底後，連月回升，已重越百宗水平，次季店鋪穩步上升，復甦勢頭理想，500萬至1000萬以內的細價組別，交投倍升，此外，民生地段包括街市鋪受捧。

利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，次季店鋪復甦勢頭理想，除連月上升外，更重越百宗之上。根據土地註冊處資料，5月份全港共錄113宗店鋪登記，較4月份的98宗再升15%，連升兩月創近4個月最多。5月份店鋪登記金額更大增26%，錄21.63億，不乏逾億大額登記。

7個地區登記量按月上升

該行觀察的13個分區當中，共有7個地區的登記量按月上升，當中以九龍城及黃大仙區的4倍升幅最凌厲，由前月的2宗增至上月的10宗。大埔區亦同樣錄得4倍升幅，由前月的1宗增至上月的5宗；尖沙嘴/佐敦區也升2.67倍，5月有11宗登記。此外，旺角（油麻地及大角嘴）區共有12宗登記，月內買賣最活躍，惟按月則錄14%的跌幅。

1億或以上升幅最顯著

在7個價格組別中，共有4個組別的登記量報升。當中以1億或以上組別登記量升幅最顯著，由前月1宗增至上月4宗，升幅3倍。至於500萬至1000萬以內的組別升118%至24宗。最矚目的大額登記為漢口道35號至37號恕園大樓地下1號鋪、地庫1至3號鋪、一樓1至3號鋪及2樓鋪位，涉金額2.20億。