升息、打房、疫情、營建成本等利空接踵而來，全台土地、商用不動產第二季及上半年成交金額，呈現罕見的「雙降」格局；專家預期，下半年中小型建商在持續升息、營建成本攀升壓力侵蝕利潤的壓力下，不排除認賠出脫手中土地，預期土地量縮趨勢會延續到明年。

戴德梁行資深協理薛惠珍5日表示，上半年辦公租賃市場在疫情升溫影響下，需求暫緩，租金持平，全市每坪月租維持在2,620元，其中信義區平均3,220元最高，敦南區2,420元次之。

各大主要商圈零售店面市場，薛惠珍表示，西門商圈最辛苦，平均空置率創歷史新高，達23.1％，商圈核心漢中街不敵疫情，連鎖彩妝、飾品及飲料店相繼退出；中山南京商圈新增「元大方圓」一樓店面供給，已有銀行進駐，空置率微幅攀升至9.7％；忠孝東區商圈則有部分藥妝店及服飾店退出，由飲料店及鞋店替補，空置率維持16.9％，與前季持平。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，第二季全台商用不動產市場交易額約277億元，季減19％，交易動能萎縮，累計上半年成交約619億元，較去年同期衰退16.3％。今年央行二度升息，買家更趨審慎評估房地產資金配置，然賣家如抱持價格的堅持，買賣雙方拉鋸戰將使交易量明顯放緩，預期在央行再度升息趨勢下，下半年投資市場備受考驗。

在土地市場方面，楊長達表示，第二季全台交易量達279億元，為近五年單季最低，季減四成、年減43％，與商用不動產市場雙雙呈現衰退。

土地市場歷經2019～2021年累積9,000億元的交易量，建商獵地策略是控制營建成本及降低利潤以求得標，三年來土地成本已墊高三成。如今營建成本漲幅也超過三成，原先設定的低利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕，儘管升息會影響購屋能力，但未來的房價已無多少降價空間。

戴德梁行預期，下半年中小型建商面對持續升息及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續認賠出脫手中土地，但因土地交易規模都不大，土地交易量縮的趨勢，將延續至明年。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，第2季如同年初預期，虎嘯市場只有貓聲，在打炒房、斷金流下，房市資金派對結束，往事只能回味，爽日子已經沒有了，預計今年下半房價持穩量縮；不過，他也認為，還沒有見到恐慌性賣壓，想撿便宜也不容易，但房價也不可能創高了，估計到明年上半都無法看見房價鬆動。

顏炳立表示，在資金多、利率仍低情況下，預計今年第3季，仍有剛性買盤撐場，市場依舊穩健，房市不至於過度悲觀。從開發商開價看，價錢還是頗硬，以當初購入價格往上加個10%、15%來賣。至於房市買氣降溫，有泡沫化疑慮，顏炳立強調，房市有四根柱子決定房價，即資金、利率、供給、需求，目前是僵持不下，但房價高點確定已經過去。


「房市遭四人圍毆唉唉叫」 顏炳立：疫後不會有報復性反彈
工商時報

戴德梁行董事總經理顏炳立5日鐵口直斷：「資金趴踢結束了！」在政策打房，斷金流之下，房市往事只能回味；預期下半年房價，只剩下自用型買盤撐場，房價會「穩」、「緩漲」，但不必期待會有疫後報復性反彈，但在明年中之前，還不會鬆動。

顏炳立5日解盤今年下半年不動產市場時談到，「現在的房地產，就像被四個人圍毆！即內政部、財政部、央行、金管會四個人！」唉歸唉啦，影響已經不大了，但是量會縮，剩下的只是自用型和置產型的買盤。

顏炳立表示，最近碰到幾位代銷業老闆，他們直呼「悽慘日子要來了！」本來一個案子不到半年就Clean，現在可能只能賣三至四成。

顏炳立表示，房市要走向量縮的時代，不過自住和置產型買盤，都還是有量，「但是，最怕是沒人買！」

2022年的房市，靈魂在土地市場，都更相對活躍，土地需求相對還是強勁，只是買氣收歛、不再狂熱；預期第三季土地市場還是有溫度，價格也還是吊在海平面之上，只是會量縮，總體來說還是樂觀的，土地價格也不會下降，還是有續漲10％的動能，只是創高的幅度會縮小。

顏炳立表示，政策斷金流，加上物價上漲、通膨，房市不確定性增加了，利空因素多於利多。預期下半年房價，就是穩，緩漲，但是激情已經過去，不會有疫情後報復性的反彈。

有人憂心，房價會跌，但顏炳立表示，至少到明年上半年，房價都還不會鬆動。房價跌，並不可怕，可是沒人買，才叫可怕！價不漲，量不增，買氣就不會強。目前資金還是多的，升息還是有限，但量縮會影響到剛性自用買盤。

顏炳立表示，近年很多蛋白區賣蛋黃區價格，市場已經亂了。現在房市海水已經退了，「吳郭魚要回到菜市場去賣，不要再掛在精品店了！」大家要理智看待房價緩修。

內政部5日發布今年第一季住宅價格指數，全國住宅價格指數為121.01，較上季上升2.99％，較去年同期上升9.41％，為2014年第三季以來最大升幅。上升主因為國內經濟持續成長，貨幣面維持寬鬆與低利率，加上市場預期通膨心理等因素影響，推升住宅價格指數，進而使央行在第二季調升利率，抑制房價走勢。

另外，第一季建物買賣移轉登記棟數計8萬4,776棟，較去年同期增加4.88％。

內政部表示，第一季六都住宅價格指數與上季相較，以高雄市與台中市上升幅度較大，分別為4.70％與3.65％，桃園市及台北市則上升2.70％及1.91％，低於全國漲幅。

相較於去年第一季，桃園市、台中市、台南市、高雄市指數均上升約11％，漲勢較高。台北市與新北市年漲幅為5.67％與7.5％，漲幅相對較低。

就經濟及金融面觀察，依主計總處統計，第一季經濟成長率為3.14％，較上季的5.32％趨緩，受央行3月升息1碼影響，五大銀行新承作房貸利率，於3月調升至1.378％，但對本季整體影響較小。

此外，今年第二季全國建物買賣棟數較去年同季減少約一成，台經院公布本季1至3月營建業營業氣候測驗點由109.94下滑至103.95，顯示業者對房市前景樂觀看法趨向保守，而第二季後在新冠疫情下，對後續整體房市影響情形將有待進一步觀察，也提醒民眾在購屋時需更加注意市場風險。

至於各界關心「平均地權條例」草案修法進度，內政部強調，這次修法是為了遏止房市不當炒作，並健全市場交易管理，將有助於房市長期穩健發展，於立法院9月開議後，會加速協調推動修法，以有效排除市場不當活動的危害。

內政部5日公布今年第一季全國房價負擔能力指標，全國房價所得比為9.58倍，創下歷年新高，也就是國人平均要不吃不喝9.58年才能買房。其中，台北市房價所得比為16.22倍，較去年第四季稍降0.07倍，其次是新北市12.85倍，台中市約11.26倍。

內政部指出，第一季全國房貸負擔率為38.35％，較上季增加0.52％，較去年同期增加1.81％，變動幅度穩定，房價負擔能力維持「略低」等級。

房貸負擔率主要為計算中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額占中位數家戶可支配所得的比率，以呈現家戶房貸負擔情形。第一季全國房貸負擔率變動原因，全國中位數住宅價格較上季上升20萬元（由820萬元升至840萬元），使負擔率增加0.92％，五大銀行平均購屋貸款利率上升0.016％（由1.352％調至1.368％），使負擔率略增0.05％。而中位數家戶可支配所得增加1.20％（由86.64萬元增加至87.68萬元），僅使負擔率減少0.45％。內政部說，第1季全國房貸負擔率季增0.52％，主要為住宅價格上升所致。

六都房貸負擔率部分，台北市、新北市為64.91％、51.45％，負擔能力屬「過低」等級；台中市為45.08％屬「偏低」等級；台南市、高雄市及桃園市為36.84％、35.59％、31.50％，屬「略低」等級。

此外，第一季全國房價所得比（俗稱購屋痛苦指數）為9.58倍，較上季上升0.12倍，較去年同季上升0.45倍。觀察六都房價所得比，新北市約12.85倍，將近13年不吃不喝才買得起房；北市約16.22倍，不吃不喝超過16年才能買房；台中市為11.26倍，台南市約9.2倍，高雄市約8.89倍，桃園市約7.87倍。較上季成長最多為台中、高雄、新北。

內政部提醒，購屋貸款為長期支出負擔，雖然房貸利率處於較低水準，升息幅度相對於房價及所得變動對負擔率影響小，民眾在購屋時仍須審慎評估整體利率調升對未來還款影響。對於投機客短期炒作抬升房價，內政部將持續推動修法予以遏止。

全台土地交易續縮，戴德梁行示警，下半年土地出脫潮要來了。戴德梁行昨（5）日發布第2季商用不動產與土地交易報告，第2季土地交易量僅279億元，季減19%、年減58％，是五年來單季新低。

戴德梁行指出，預計下半年中小型建商面臨持續升息及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續出現認賠出脫手中土地的現象。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，儘管土地交易量縮，但溫度仍在，只是「價格掉到海平面（合理價）上面」，並未跌到合理價格以下，預估土地價格仍會超過合理價約一成。物流、倉儲需求強勁，地價緩漲，量縮續熱。預計今年上半年土地市場成交金額約750億元，全年約2,500億元；商用不動產上半年成交約565億元，預估全年約1,500億元。

戴德梁行分析，上一次單季土地交易量低於300億元是2017年第2季，當時只有194億元，但上半年土地交易量急縮的原因與2016年起連續低迷至2017年第2季的情況有諸多不同。

2016年的急跌是因政府實施房地合一稅，並大幅調高公告地價與公告現值，房地交易成本及持有成本激增，建商與地主更花了一年半時間琢磨與適應新政策影響。

戴德梁行指出，如今營建成本漲幅超過三成，原先設定的低利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕，儘管升息會影響購屋能力，但未來的房價並沒有太多的降價空間，中小型建商在面對成本上漲的壓力下，恐出現認賠出脫手中土地情況。

戴德梁行今（5）日發布第2季商用不動產市場報告，台北市三個主要商圈中，以西門町商圈空置率最高，上升至23.1%，創下歷史新高，等於近四分之一店面閒置，戴德梁行指出，主要是本土疫情嚴峻，4月中旬後確診數居高不下，讓店面撐不下去，相繼退出。

戴德梁行研究部協理薛惠珍指出，在國內4月下旬疫情急遽升溫下，零售業營收表現呈現兩極化，累計至2022年4月，以超級市場營業額年成長最多，達13.4%，主要受惠於疫情所帶動的生鮮食品及民生物資需求。

年增幅最小的則為百貨公司，營業額僅年增0.2%，主要原因受限於因疫情升溫所流失的購買人潮；另，綜合商品零售業營業額年增3.1% ，便利商店年增1.3%，零售式量販業營業額年增4.9%。

台北市三大商圈中，西門商圈空置率創下歷史新高，空置率上升至23.1%，商圈核心漢中街不敵疫情，連鎖彩妝、飾品及飲料店相繼退出，月租金範圍每坪9,000元~14,000；中山南京商圈新增「元大方圓」一樓店面供給，已有銀行進駐，本季空置率微幅上升至9.7%，月租金範圍每坪6,500元~11,000元；忠孝商圈在部分藥妝店及服飾店退出，由飲料店及鞋店替補，空置率維持16.9%，與上季持平，月租金範圍每坪8,000元~13,000元。

薛惠珍表示，疫情期間，百貨業者積極改裝既有店鋪、重新規劃櫃位，並加強布局網路通路服務。下半年內需消費市場景氣是否回溫，端視疫情逐步脫離高原期，迎來人潮回流商機。

一般來說，家戶購屋比可反映區域買氣，據信義房屋統計，今年上半六都家戶購屋比例，較5年前明顯增加，反映當前買氣狀況熱絡，遠優於5年前房市低迷時期，其中，家戶購屋比例最高的是桃園市，每百戶家庭就有2.6戶購屋。

其次為台中市，每百戶有2.5戶購屋，不過對比2018年上半年的家戶購屋比，台中增加的比例反而比桃園多一些，反映台中地區過去一段的市場買氣相當暢旺。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從家戶購屋比的統計來看，北台灣家戶購屋最旺的就是桃園市，而台中市則是中部交易最熱的都會區，這些區域的買氣暢旺有許多原因，包括諸多重大建設逐漸落成，區域內的工作機會多，吸引外來人口移入，同時都市人口結構相對年輕，且過去一段時間景氣暢旺時，也吸引更多需求進場購屋。

統計顯示，雖然上半年移轉量最大的是新北市的3.4萬棟，不過因為新北市的人口與家戶數量龐大，統計起來的單位買氣反而不如其他區域活潑，統計過去五年除了北市以外，其他區域的家戶數都呈現明顯增長，需求增加又碰上景氣復甦，家戶購屋比也隨之增溫。

北市的家戶購屋比上半年為1.5%，略高於5年前的1.3%，家戶購屋比例位居六都之末，新北市則是2.1%，最高的則是桃園市的2.6%，其次台中市的2.5%，南二都的台南市與高雄市則都是1.8%。

曾敬德指出，所謂家戶購屋比是指每百戶人家的購屋數，透過區域內每百戶家庭有多少人家購屋，便可清楚比較區域的購屋人氣，從家戶購屋比的結構可以發現，越年輕的都市買氣越暢旺，但像台北市這類發展成熟的區域，首購門檻較高，家戶購屋比例相對較低，但可能換屋的需求反而比其他區域更顯著。

北台中房市熱火朝天，機捷特區房市推案量價齊揚，牽動台中房地產走勢。市調指出，自2020年好市多COSTCO開幕後，短短2年間，周邊商業機能啟動，台中豪宅建商寶輝建設，整地3年的大案預計第3季進場，引起市場高度關注。

業界指出，好市多以9.75億元權利金，標下捷運機廠G0站旁6,000多坪特定商業區的50年地上權，斥資35億元興建台中二店，加上總投資金額超過80億元的漢神洲際購物中心去年動工之後，帶動大北屯區房市同歡，一路起漲不回頭。

觀察此區，今年包含全聯、寶雅、康是美、大地商場等接二連三開設，正式進入展店爆發期，除了擁有商業優勢，在交通部分，也是機捷特區被看好的利基，包含捷運綠線通車、未來隨著74號快速道路引道工程串連中山高等，讓許多北台中購屋族群更加關注機捷特區房市。

寶輝建設位於敦富路、敦富十街及敦富十一街的2,000餘坪三面臨路土地，近期開始出現景觀造景，路上看板也呈現「北屯 綠生活」標語，讓不少人臆測推案時程將近，也引起市場高度關注。

據了解，此案因寶輝建設對於土地價值的嚴選苛求，光整併基地就花了3年時間，除了是寶輝建設在北屯首案，更被視為機捷的指標個案，2月份送建照時就引起不動產業界重視。據指出，此案規劃3至4房產品，預計總戶數落在200戶左右。

另外，此案將聘請國際團隊合作打造，並留下大片景觀綠地，更規劃北屯機捷特區少有的泳池公設，第3季有望進場，預估總銷60億元，以區域近期預售新案行情已坐4望5，業界推估，寶輝此案有望站穩5字頭。

在地仲介則表示，寶輝建設不僅選地眼光精準，在推案時程上更是拿捏恰當。由於北屯機捷特區因前幾年大舉推案，寶輝選在此時進場，可以避開這兩年處於建設黑暗期的時刻，完工又能直接享有完整生活機能。

另外，屬於七期頂級品牌的寶輝建設，口碑、名氣、施工品質，也都受到市場高度肯定。業者坦言，到北屯推案的初衷，就是希望讓更多年輕世代、各個菁英族群，可以有機會擁有更高品質的社區生活。

進而觀察北屯機捷特區周邊預售新案實價登錄，如「鉅虹深CASA」已有7筆揭露，最高單價出現在7樓，總面積51.82坪以總價1,947萬元成交，扣除車位後每坪單價40.5萬元。

位於敦富東街的「大城迎好事」則已有145筆的揭露，出現不少4字頭的交易，其中最高單價位於13樓，總面積36.12坪以總價1,258萬元成交，扣除車位後每坪單價42.5萬元。

另外，位在紹安街上的「惠宇MORI」，目前也已累積26筆預售實登，12、13、14樓紛紛站上每坪46萬元。其中13樓、14樓C棟總面積43.21坪的交易，皆以總價2,224萬元成交，扣除車位後每坪單價約為46.7萬元，創下目前機捷區域新高價。

總銷160億元的商辦大案「浩瀚創立方4X4」近期進場，據傳每坪單價也刷新區域行情。

國家住都中心今（5）日推出「台北市行二行三公辦都更案」，公告徵求出資人，受理申請至10月31日止，全案投資金額近220億元，開發價值上看600億元，將打造中央部會及北市府辦公室及高品質住宅，低樓層規畫商業設施。

國家住都中心表示，行二行三案有三大亮點。首先是區位條件，位於市民大道、林森北路、天津街、北平東路所圍的完整街廓，面積1.8公頃，分區屬行政專用區，容積率400％，地處北市核心地帶，步行5分鐘就可達台北車站。

此案將與位於忠孝東路二段側近3,000平方公尺的住宅區（臨沂段區域）共同開發，區位條件絕無僅有。

其次，此案預計規畫中央部會、北市府辦公室及高品質住宅，打造國家級行政園區，創造國門地標建築，低樓層也將規畫商業設啟動西區門戶串聯華山特區發展契機，成就歷史定位。

據了解，中央預計分回兩棟辦公廳舍，北市府分回一棟，合計樓地板面積3.5萬坪；另住宅樓地板面積則約1.9萬坪，另外臨沂段則有6,000坪左右。

第三，此案採過去較少見的「跨區共同開發」方式，國家住都中心表示，過去行二行三案因私人產權較多，長年無法有效發展，這次招商加入臨沂段，私地主未來可選擇分回行二行三或臨沂段住宅。

國家住都中心表示，過去耗時三年逐一拜訪每一位住戶，招商前已取得超過九成住戶的參與意願。

國家住都中心自今日（7/5）起公告招商徵求出資人，歡迎優質團隊踴躍投標，公私協力打造國家級行政園區。相關招商資訊及文件請至國家住宅及都市更新中心官網-都更招商專區查詢。有關案件或招商文件疑義，請洽國家住都中心綜合業務部專案二組高先生（02-21006300#249、kauweijay@hurc.org.tw）；招商文件申購，請洽國家住都中心行政部法務室紀先生（02-21006300#124）。

房價持續上漲，內政部表示，立法院9月開議後，內政部將加速協調推動《平均地權條例》修法，遏止房市炒作。

內政部昨（5）日發布今年第1季全國住宅價格指數121.01，指數創新高，較上季上升2.99%，是連續15季上升，年增9.41%，是近30季以來最大增速。

對於今年首季指數攀升，內政部分析三大原因，包括經濟持續成長、貨幣面維持寬鬆與低利率及市場預期通膨心理。若從移轉棟數來看，也較去年同季增加4.88%。

內政部表示，首季六都住宅價格指數與上季相較，以高雄市與台中市上升幅度較大，分別為4.7%與3.65%；桃園市及台北市則上升2.7%及1.91%，低於全國漲幅。

相較於去年同季，桃園市、台中市、台南市、高雄市指數均上升約11%，漲勢較高；台北市與新北市年漲幅為5.67%與7.5%，漲幅相對較低。此外，今年第2季全國建物買賣棟數較去年同季減少約一成。

7月3日消息，據中信城開方面披露，位於深圳福田的“中信城開大廈”項目正式掛牌亮相。

該專案此前名為佳兆業金融科技中心，意味著中信系再度接手了佳兆業旗下資產。

中信城開披露，中信城開大廈位於深圳福田區深南路與上步路交匯處，占地面積約1.44萬平方米，總建面17.69萬平方米，計容建面12.56萬平方米；建築高度258米，地上52層、地下4層；辦公建面約10萬平方米、商業建面約3萬平方米、標準層辦公建面約3100平方米。

中信系已接手4大項目

涉權益貨值500億！

據悉，中信城開大廈由德國GMP進行建築設計。

而早在2020年11月，佳兆業金融科技中心舉行封頂儀式，該項目正是由德國GMP設計，位於深圳市福田區深南大道與上步路交匯處；大樓高度約258米，地上50層，地下4層，總建築面積約13萬平方米，計畫2022年初投入使用。

另據報導，佳兆業於6月下旬將深圳東角頭項目、金沙灣國際樂園項目相應股權轉讓至中信城開主導的平臺公司名下。同時於6月25日，佳兆業航運紅樹灣已更名為“中信城開?紅樹灣”，並在7月入市。

中信是佳兆業的主要債權人之一，2016年前後曾向佳兆業提供300億元資金。曾有消息指，中信還為佳兆業與深圳政府關係修復做過努力。

目前，中信城開已累計接手佳兆業位於深圳的4個項目。按佳兆業去年披露的處置資產清單，東角頭專案的權益貨值約298.35億元，金沙灣國際樂園項目（不含萬豪酒店部分）權益貨值106.08億元，佳兆業金融科技中心專案則為81.67億元。

中信城開亦明確提及，接盤佳兆業的項目已分別更名中信東角頭項目、中信城開?金沙灣、中信城開?紅樹灣、中信城開大廈，涉及權益貨值超500億！

有報導稱，中信已是佳兆業最大的債主之一。

2015年底前後，佳兆業分別與中信銀行(4.770, 0.03, 0.63%)、平安銀行(14.910, -0.03, -0.20%)簽訂戰略合作協定，獲得總計800億元的合作額度，其中中信銀行的馳援金是300億。據當時的媒體報導，300億元中，100億元用於置換深圳佳兆業城市廣場的所有債務；100億元用於置換佳兆業位於上海、杭州等地的8個優質資產項目債務。債務置換之後，中信銀行將成為這9個項目的唯一債權人，另有100億元將作為佳兆業的後續開發貸款。

之後，東角頭專案變成由佳兆業和中信通過鷹潭市錦營投資管理有限合夥企業聯合控股。國際樂園專案從工商資料看，名義上還是佳兆業持有，但根據上述中信信託產品投資者的披露，也已通過抵押融資的方式抵給了中信。

然而，《鳳凰WEEKLY地產》從上述佳兆業內部人士瞭解到，佳兆業還有機會。

“現在轉給中信，一方面是為了隔離風險，另一方面中信會拿出增量資金保證專案完工銷售，後續專案銷售利潤還完中信貸款，剩餘的還是會歸佳兆業。”內部人士說。

類似的處理方式，此前另一家爆雷房企泰禾也出現過。

今年6月，泰禾發佈公告，旗下廈門泰禾將持有的福建泰維置業有限公司60%股權，轉讓給興業信託，交易對價23.53億元。但這個交易中，沒有現金往來，這個交易並不難給爛尾項目注入任何資金。交易中還約定“泰禾需在一定時間內對項目股權進行回購”。也就是說，興業信託更像是為泰禾護住了這個項目，保證它在一段時間內不會被其他債主奪去。

佳兆業為回籠資金

加快甩賣優質資產

值得一提的是，6月29日，佳兆業集團港交所公告稱，已與其債權人進行建設性對話以加快制定各方一致同意且保值的解決方案。公司將適時公佈其重組計畫的最新消息。公司正在與新任核數師厘定審核時間表；將適時公佈最新消息。公司6月24日自聯交所接獲複牌指引。其股份將繼續暫停買賣，直至另行通知。

實際上，公司停牌的背後，或是公司流動性危機的進一步顯現。

佳兆業的流動性問題最初體現在2021年11月，由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現兌付逾期，逾期規模約為3億元，理財產品總金額約為127億元。

2021年12月20日，佳兆業坦言，公司優先票據的未償還本金額約為117.8億美元，主要包含四筆。公司擬就尚未支付的優先票據制定全面債務重組計畫。

據悉，自從佳兆業面臨流動性壓力，加快了深圳、上海等地優質資產的甩賣進度。

據不完全統計，目前佳兆業在全國範圍內已經轉手的專案包括上海佳兆業金融中心，深圳的大鵬金沙灣國際樂園項目、南山東角頭項目、福田紅樹灣項目以及佳兆業金融科技中心等。

此外，網上流傳的“擬處置資產清單”顯示，佳兆業在深圳的18個專案都將被轉讓，涉及總權益貨值約818億元，面積約144萬方，對應銀行融資約203億元。

如果不是到了真正的危急時刻，一般房企不會輕易“割肉求生”。像佳兆業這樣大規模甩賣優質資產的，更是少見。

可以說這是佳兆業繼2014年“暴雷”後，又一次走到了生死存亡的階段。

2014年，佳兆業位於深圳的超2000套房源遭到鎖定，300億元被截留。公司資金鏈斷裂，陷入債務危機，股票長期停牌。

當時的佳兆業幾乎可以用“命懸一線”來形容。很多人都認為佳兆業可能成為“下一個光耀”。

但是後來在多家銀行和幾位大佬的馳援下，佳兆業轉危為機，並且幸運地迎來了深圳樓市上行期，順利翻身。

因此，在業內，佳兆業不僅是“舊改之王”，還有著“不死鳥”的稱號。佳兆業及其實控人郭英成在公司即將易主之際“逆風翻盤”，讓外界對這家再度陷入困境的房企有著別樣的期望。

希望佳兆業這次也能夠挺過危機，涅槃重生。

“最近二手房是真的不好賣了。”投資客江敏已經將一套位於江蘇南通市區的房子掛牌8個月，但仲介帶看越來越少。

江敏發現自家社區已經有200多套二手房在售了，幾乎每一套都在降價。目前南通鏈家網在售二手房套數達到64590套，相比今年3月初淨增2000套，僅鏈家掛牌二手房的去化週期就超過60個月，5年都賣不完。

二手房掛牌數量大增並不是單一現象，隨著各地樓市鬆綁政策發佈，越來越多房東把二手房擺上貨架。近一個月來，鏈家網上重慶的二手房源增加約8000套，成都增長了1.5萬套。58安居客房產研究院的資料則顯示，6月全國重點城市二手房新增掛牌房源量總體環比上升6.8%，上海二手房新增掛牌量漲了109%，南昌、哈爾濱、長春、濟南等城市的掛牌房源量增幅也較為顯著。

不過，雖然掛牌量都在上漲，城市間的分化效應明顯，一線城市上海6月以來樓市迅速修復，仍然保持著“掛出一套賣一套”的節奏，大多數房子不愁買家；而二三四線城市則面臨不同程度的去化難問題。

投資客“割肉”難尋買家

江敏是上海一個普通的上班族，2018年她在南通主城區買下一套新商品房，當時正處於南通樓市火熱的上升期，這套房子附近有學校、有規劃的地鐵線路，江敏入手後房價一度浮盈了80%。

2021年下半年，江敏想把這套沒住過的房子賣掉變現，結果市場卻越來越冷，仲介經常打電話讓她降降價，預期不要太高。

近期，江敏突然注意到社區掛牌量非常多：“都是沒有裝修、沒有入住過的半毛坯房，不大的一個社區，竟然有230多套在售房。”江敏隨即去打探了周邊其他社區，基本上也都有一兩百套在售，幾乎所有的房源近期都在降價。

“有些力度大，一口氣降了20萬乃至50萬，也有很多房源是2萬、3萬地降。”一直“佛系”的江敏也聽進仲介的勸，答應掛牌價再次降低5萬。她告訴記者，相比去年同期，她所買社區的掛牌價已經低了約2000元/平方米，實際成交價降了大約4000元/平方米。

根據鏈家網資料，截至7月5日，南通真實在售的二手房套數達到64590套，相比今年3月初淨增約2000套。

掛牌量上漲的另一面，是南通二手房去化艱難，當地的“通房e辦”平臺資料顯示，上半年南通市區（不含通州區、海門區）存量二手住宅銷售備案約6515套，月均約1083套，同比去年下跌約41%。

以南通現在的月均去化水準計算，僅鏈家掛牌的6萬多套房的去化週期就達到60個月，即整整5年才能賣完這些存量房。貝殼南通站6月中旬資料顯示，二手房源平均成交週期達到222天。

上海二手房成交依然暢旺

和南通這類三四線城市不同，上海二手房市場過去常年保持著低存量和高成交量，2021年共成交二手房27萬套，月均2.25萬套，基本上掛一套就能賣一套。在6月1日全面恢復正常生產、生活秩序後，上海的二手房去化還有沒有那麼容易？

根據“小胖看房”資料，2022年1~5月，上海二手房掛牌量一直在1.5萬套以下，6月突破2萬套，積壓了兩個月的房源終於釋放，截至6月底掛牌量達到2.26萬套。

上海中原地產首席分析師盧文曦對第一財經表示：“以我們的統計資料來看，6月恢復常態後，掛牌量已經回到疫情前水準。”

上海白領王玫告訴記者，她最近想置換掉市區一套二手房，然後去新房市場“打新”，向房產仲介介紹房子的具體情況後，仲介人員告訴她：“只要按照市場價掛牌，最快一周就能成交，不需要降價。”

上海寶山區的一名鏈家經紀人也印證了成交暢旺的說法，他表示，近期外中環之間板塊的買賣兩端需求都很旺盛，不僅掛牌量飆升，看房客也源源不斷，成交率不錯。

“我所在板塊的新增掛牌量相比疫情前還漲了40%，想置換房子的人非常多，掛出來也不愁賣，房價甚至微漲。”該經紀人稱。

結合實際成交情況，盧文曦也認為上海二手房市場目前沒什麼談價空間：“基本都是按照市場價掛牌的，價格當然可以談一下，但是不會降很多的。”

6月以來，有不少網傳消息稱有人拋售上海高端房產，豪宅掛牌量大增、價格走低，針對這些傳聞，盧文曦表示：“根據我們的監測，豪宅掛牌量總體正常，價格也很穩定，而且個別板塊價格是上調的，比如徐匯濱江和陸家嘴(10.210, -0.05, -0.49%)的優質社區。”

上海鏈家分析師也對記者表示，6月上海二手房掛牌量處於正常修復通道中，目前回升至疫情前水準，豪宅板塊也並無異常。

多城二手房掛牌量激增

據中原地產統計，2022年上半年，各地出臺樓市寬鬆政策已超460次，具體舉措包括放鬆限購限售、降低交易稅費、提供購房補貼、提升公積金可貸額度等。

在這些政策的刺激下，樓市終於在5月出現復蘇信號。貝殼找房高級副總裁李文傑近日在一場論壇中也表示：“重點關注的50個城市二手房成交量在5月環比上漲了14%。”

然而比購房者熱情更高的卻是掛牌套現的房東，伴隨著樓市鬆綁政策的發佈，多城二手房掛牌量持續激增。

5月17日，杭州出臺了刺激二手房成交的“5•17樓市新政”，結果掛牌量飆升，儘管二手房成交資料也有所增長，但趕不上杭州二手房的掛牌量上漲速度。

根據鏈家網資料，截至7月5日，杭州真實在售二手房套數為9.5萬套，相比5月下旬的8.8萬套，又淨增了7000套。

二手房存量排名前列的重慶和成都，在鏈家上掛牌的二手房套數均超過17萬套。其中，重慶達到17.4萬套，近一個月增長約8000套；成都共計有17.1萬套，近一個月增長1.5萬套。

58安居客房產研究院資料顯示，6月全國重點城市二手房新增掛牌房源量環比上升6.8%，除上海的資料有大幅回升外，南昌、哈爾濱、長春、濟南等城市的掛牌房源量環比上升也較為明顯，南昌新增掛牌量環比漲幅達到31%，哈爾濱達23%，長春為20%，濟南為11%。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，一線城市表現平穩，波動性小，二線城市樓市則已現分化，例如杭州在5月針對二手房定向放鬆，使二手房掛牌量近兩個月都出現明顯增長，接下來，不同城市之間、不同板塊之間的分化將表現得更為明顯，但總體來說，下半年全國整體樓市成交量會明顯超過上半年。

7月5日，萬科企業股份有限公司發佈2022年6月銷售業績。6月份，萬科實現合同銷售面積309.6萬平方米，合同銷售金額471.9億元，環比回升53.45%，同比仍下降30.2%。

綜合今年前6個月資料，萬科累計實現合同銷售面積1290.7萬平方米，合同銷售金額2152.9億元，同比下降39.3%。

新增開發專案方面，6月份，萬科新增加開發專案6個，與5月份持平。6個項目分別位於青島、鄭州、深圳、珠海和西安。項目占地面積24.8萬平方米，計容積率建築面積58.2萬平方米，萬科權益建築面積31.5萬平方米，支付權益地價50.94億元。

新增物流地產專案方面，萬科新增3個物流地產項目，需支付權益價款6.72億元，3個專案位於鄭州、昆明、北京。

今年6月28日，萬科于深圳萬科中心召開2021年度股東大會，會上，萬科董事會主席郁亮在談及房地產市場形勢時表示，短期市場已觸底，市場恢復是一個緩慢、溫和的過程，恢復仍然需要時間。

鬱亮提到，雖然今年上半年行業經歷了一段艱難的時間，但是一些政策的出臺帶來積極影響，4月、5月因疫情而延遲的需求釋放帶來了回補。

在鬱亮看來，市場恢復是一個緩慢溫和的過程，恢復仍需要時間。儘管6月環比明顯上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相對收縮。

鬱亮認為，當前房地產市場所處環境已與過去不同。如今，人口形勢、收入狀況、房地產市場運行的指導原則都已發生變化，行業已進入新的發展階段，不會再回到過去的發展邏輯，也不會再回到過去高峰時期的規模與增長速度。

鬱亮在會上表示，最近這一年，許多行業都不容易，房地產並非最艱難的，房地產行業也沒有理由躺平。更何況房地產仍然是十萬億級的市場，同時也是千年行業，常做常有，常做常新，不管未來的道路多艱難，走下去就會有機會，這個行業仍然會為國家做出應有的貢獻。

儘管疫情對市場形成攪擾，2022年上半年的上海大宗交易市場熱鬧依舊，迎來了各行業的頭部企業買家。

近日，煤炭巨頭兗礦能源(40.190, 1.40, 3.61%)（600188.SH）發佈公告稱，擬出資8.61億元對山東能源大廈上海有限公司（以下簡稱“能源大廈上海公司”）進行增資擴股；後者的主要資產為一宗位於上海市靜安區的土地使用權，兗礦能源擬於此新建上海區域總部大廈。

不久前，“羊絨大王”、如今的綜合產業集團龍頭鄂爾多斯(19.100, 0.01, 0.05%)（600295． SH），“內貿集運龍頭”中穀物流(15.880, -0.29, -1.79%)（603565.SH）也先後宣佈將斥鉅資在上海核心區域購置辦公樓。

據戴德梁行資料，得益於多筆大體量寫字樓的成交，2022年上半年，上海辦公類型成交大幅增長64%，對比2021年近乎翻倍。

事實上，近年來在上海購置寫字樓自用的國內企業並不鮮見。安踏、特步、李甯、商湯科技、浙商銀行(3.280, -0.01, -0.30%)等各大行業內頭部企業先後於上海購地或買下整棟寫字樓作為總部。

業內認為，上海作為全中國經濟最為發達的城市之一，經濟基本面長期看好，這一背景下，企業向此聚集的趨勢不會改變。仲量聯行華東區資本市場部總監孫翎向第一財經指出，“上海擁有優秀的人才、充足的資本、良好的創新環境與優質的政府服務，這幾方面無疑是實體經濟企業長遠發展的必備要素，未來企業選擇在上海設置總部的趨勢將得以延續。”

龍頭企業斥鉅資買樓

擁有山東國資背景的兗礦能源，是一家以煤炭、煤電、煤化工為主導產業的國際化特大型能源上市公司。山東能源為兗礦能源的控股股東，持股比例合計約54.92%

6月30日，兗礦能源發佈公告稱，以人民幣2.87元/股的價格出資8.61億元，對山東能源的全資子公司能源大廈上海公司增資擴股，後者的主要資產為一宗位於上海市靜安區的土地使用權。該筆交易構成關聯交易。

此次增資擴股完成之後，兗礦能源持有能源大廈上海公司75%股權，山東能源持有25%股權。兗礦能源表示，擬在上述靜安區地塊上新建上海區域總部大廈，以進一步提升影響力，發揮駐滬企業協同優勢，加快推動區域產業一體化運營等。

值得一提的是，由於能源大廈上海公司實際取得土地時間較早、成本較低，而近年來靜安區土地價格上漲，以2022年1月31日為評估基準日，錄得土地評估增值2.33億元；這也使得能源大廈上海公司評估增值2.31億元，增值率417.47%。

無獨有偶，另一同樣擁有能源產業背景的綜合產業集團鄂爾多斯，也為了業務辦公經營場所的需求，在上海核心區域大手筆購置了辦公物業。

5月下旬，這一起家於羊絨服裝業，後拓展至煤炭、冶煉、化工等業務的綜合性龍頭發佈公告稱，與控股子公司電冶集團擬以總計約26.7億元的代價，購買位於上海市靜安區蘇河灣板塊的寫字樓，用於商業、辦公和綜合服務。公開信息顯示，該獨棟辦公樓隸屬于上海蘇河灣中心項目。

對於鄂爾多斯來說，這一位於上海內環內的辦公樓，在作為其重要展示視窗的同時，也是一筆划算的交易。據鄂爾多斯披露，2019年以來，上述交易標的周邊地區成交的寫字樓均價區間約為5.68萬/平方米—9.87萬/平方米，而此番其購買的交易標的成交均價為5.8萬元/平方米，處於較低的價格區間。

同樣大手筆的還有集裝箱物流行業的龍頭企業中穀物流。6月下旬，該公司公告稱，擬以29億元的交易對價收購上海贏灣100%股權。若交易順利完成，中穀物流將間接持有上海佳兆業金融中心的全部產權，部分區域將作為辦公用房使用。公開信息顯示，該物業位於上海陸家嘴(10.210, -0.05, -0.49%)國際商務區核心區域，是兩條地鐵的上蓋，緊鄰多家金融機構。

中穀物流表示，該筆交易所需資金為中穀物流自有或自籌資金。這背後是集運市場高景氣度下的業績增長。適逢集裝箱運輸市場需求旺盛，運價大幅上漲等因素，2021年，中穀物流實現淨利潤約24.04億元，同比增幅136%；今年一季度，其營收增幅24.9%，淨利潤同比大增170.23%。

“當前所租賃的辦公區域已經難以滿足業務快速發展趨勢下的人員辦公需求，亟需通過配置新的辦公用房以確保公司持續人才引進壯大專業人才團隊，以應對公司業務規模的持續增長，”中穀物流在公告中表示，購置自有優質辦公樓資產，設立集團總部基地，在增強其獲取融資授信及合作夥伴認可等方面有諸多裨益。

自用買家占比近6成

不只是財大氣粗的煤老闆和乘風起飛的航運企業，傳統的金融機構和TMT公司，也在今年上半年大手筆購入辦公物業。

3月，浙商銀行表示擬以30億元的價格，購入上海綠地創驛大廈A塔樓作為辦公大樓使用；6月，商湯集團也擬以超33億元收購上海西岸國際人工智慧中心西樓4樓至26樓，“為配合業務快速發展和未來擴張，擬用做辦公室用途”。

在多筆大體量寫字樓成交的帶動下，戴德梁行最新統計資料顯示，2022年上半年上海辦公類型成交增長明顯，達到了64%，對比2021年近乎翻倍。

這也在一定程度上推動了上海大宗交易市場成交表現。上述機構資料顯示，2022年上半年，上海大宗交易市場共錄得26筆、共計328億元成交，對比2021年同期上漲2.5%，亦是四大一線城市中唯一交易額同比上漲的城市。

疫情之下，上海的辦公樓成交能交出如此成績單，在孫翎看來，首先是由於上海的核心辦公樓物業經營表現穩定，“辦公樓在房地產各類資產類別中相對容易進行運營管理，在下行週期仍然能表現出較強的韌性，從投資回報來看，此類資產的保值性與增值性也較好”。

同時，作為大量資產的持有者，不少開發商近來深陷流動性壓力，使其對於原本惜售的核心資產出售意願也有所提升。孫翎認為，在這樣的情況下，買方手中對於價格等商務條件有較多的話語權。

於是，既能滿足在上海核心地段的辦公需求又同時兼具投資屬性的辦公樓資產，就成了這些現金流充足的龍頭企業首要考慮的資產配置標的。

在這一背景下，自用買家的比例大幅提升。據戴德梁行披露，2022年上半年，自用買家的比例由2021年的37%提升至58%。戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強預計，2022年下半年，自用買家將持續保持活躍，預計全年自用買家占比將超過去年。

將時間線拉長，近年來，有不少實業企業都傾向於在上海購置或建設辦公樓，以作為總部或設立辦事處等。

2021年10月，陶瓷電容器行業頭部企業火炬電子(51.160, 2.17, 4.43%)便對外宣佈，將以6.73億元的價格買下上海市楊浦區的碧桂園中心6棟整棟物業，作為上海總部大樓。

同年，李甯在長寧區斥資超10億元在長寧區購置辦公物業，並將上海總部暨長三角全球業務總部落地於此，“可滿足本公司之辦公需求”。而同為國產運動品牌的安特也於2019年在上海拿地籌建新總部。

越來越多民營企業選擇把研發中心、管理中心和國際化業務總部放在上海。截至2021年末，上海已累計認定民營企業總部388家。

孫翎向第一財經表示，上海擁有優秀的人才、充足的資本、良好的創新環境與優質的政府服務，這幾方面無疑是實體經濟企業長遠發展的必備要素，“未來企業選擇在上海設置總部的趨勢將持續延續”。

“總體看，上海作為長三角的龍頭，其地理位置優勢以及資訊人才的積聚不會因為一時一季度而發生改變，未來將會繼續發揮重要作用，並有望繼續延續。”盧強認為。

“商品住房銷售價格一經申報，每次調整的間隔時間不少於3個月，如需調低申報價格的，每次調降幅度不得超過上次銷售價格的5%。”7月4日，廣東中山市發展和改革局網站發佈《關於進一步優化新建商品住房銷售價格申報工作的通知》（下稱《通知》），提出上述要求。

根據上述《通知》，新建商品住房銷售價格申報工作分為首次申報和價格調整兩個類型。《通知》要求，開發企業應在辦理商品住房預售許可或辦理不動產首次登記申請時進行首次銷售價格申報，並通過交易平臺申請辦理商品住房的銷售價格申報調整。

《通知》規定，開發企業進行首次銷售價格申報或銷售價格申報調整時，每一套商品住房申報價格不得高於各鎮街最高申報價格，最低不得低於各鎮街最低申報價格（各鎮街最高/最低申報價格由市住房和城鄉建設局核定，如需調整最高申報價格，開發企業向市住房和城鄉建設局提交申請及有關佐證材料，由市住房和城鄉建設局進行審核，並按實際情況進行調整）。

商品住房銷售價格一經申報，每次調整的間隔時間不少於3個月，如需調低申報價格的，每次調降幅度不得超過上次銷售價格的5%。

新建商品住房銷售價格申報工作規程正式實施之日起，可進行一次銷售價格申報調整，調整後需在3個月後方可再次調整。商品住房實際銷售價格上下浮動幅度不得超過申報價格的15%。

從中山樓市成交量看，擁有446萬常住人口的中山市去年住宅成交52095套，同比下降5%，為七年來第二低。全年月均成交為4341套。

據中山合富研究院監測統計，今年6月，中山住宅成交6183套，環比上升69%，同比上漲21%。

從趨勢圖可以看出，中山上半年樓市成交呈持續上漲趨勢，6月住宅成交量為年內頂峰。今年2月，中山市住宅成交量一度跌至千餘套，具體為1174套，13萬㎡，環比下降48%，同比下降50%。

價格方面，2022年6月中山全市備案均價14675元/㎡。庫存方面，據統計，截止至2022年6月30日，中山市住宅庫存52018套，597萬㎡，環比下降5%。

6月初，中山出臺138項一攬子穩經濟舉措，惠及樓市等多個領域。

樓市方面，中山直接向消費者發放“購房消費券”用以抵扣購房款，同時，包括石岐、小欖等街鎮攜手開發商，共同舉辦購房月活動，在消費券的基礎上，疊加購房折扣、家電禮包等優惠，觸動部分購房需求釋放。再加上夫妻雙方均可提取公積金用於支付購房首付的政策，多管齊下，進一步釋放市場需求。

多個大灣區城市近日調整樓市政策。7月4日淩晨，東莞市住建局官網發佈《關於加強分類指導優化住房限購政策的通知》，將東莞市住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區。除上述鎮街以外的東莞其他鎮街，則均為非限購區域，無需進行購房資格核驗。

樓市限購政策放鬆，武漢房地產市場呈現回暖跡象，這給房地產企業帶來拿地信心。

近日，武漢市2022年度第二批集中供地完成，成交18宗地塊，成交總金額約113.11億元，相比今年第一輪集中土拍成交宗數和溢價水準有所提升。

白沙洲區域內的P（2022）027號住宅地塊成為本次土拍市場的上的“香餑餑”，經過多輪競價角逐，觸發 “熔斷”，經過搖號，最終溢價率15.14%花落武漢保利。

2022年7月5日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《華夏時報》記者採訪時表示，“開發商積極性提高和市場復蘇的大趨勢有關。目前各地房地產市場的交易已經開始活躍，開發商會因為銷售行情的改善，而更加積極地拿地。”

競拍量價齊升

6月29日，武漢市2022年度第二批集中供地完成，成交18宗房地產用地，成交土地總面積約59.92公頃，規劃建築總面積約128.74萬平方米，成交總金額約113.11億元。

相比本年度上一輪土地集中拍賣，本次土地拍賣成交量增加8宗，成交面積增加35.05公頃，成交總金額增加23.76億元。總體來看供地宗數和競爭溢價水平均有較大提升，企業參與競買意願增強。

武漢第二批土地集中拍賣中，共5宗土地產生競價、溢價，2宗觸頂“熔斷”。其中，位於白沙洲區域的P（2022）027號住宅地塊，經5家企業網上競價30輪後觸發熔斷，進入搖號環節，最終以44056萬元的總價成交，項目溢價率15.00%。

據武漢市土地交易中心公告，2022年武漢土拍競買規則進行調整，統一採用便捷的搖號方式，嚴控單宗住宅專案溢價率，穩控地價走勢；統一採取地價熔斷後以搖號方式直接確定競得人。

在競拍規則調整之前，武漢土拍競價多次超過100次，拍賣溢價率超過100%。2021年6月，東湖高新(5.940, 0.04, 0.68%)P（2021）035號地塊在短短一個小時的時間內，競價次數就達到了134次，並創下了高溢價率109.74%記錄。

值得關注的是，本輪集中土地供應中，本地國企“大包大攬”，其中武漢城建以76.28億元拍得三宗涉宅地塊，占本輪拍賣總金額的67%。

白沙洲地塊遭“圍獵”

本次土拍最熱門的地塊當屬白沙洲區域的P（2022）027號住宅地塊，最終成交價為44056萬元，樓面價達到9178.3元/㎡，堪稱地王。

在此之前，白沙洲“地王”為2017年12月由武漢萬科競得的P（2017）129號地塊，樓面均價9073.71/㎡。時隔近5年，樓面價格上漲約100元/㎡。

從2010年萬科拿地開始，白沙洲區域慢慢就熱鬧了起來。相當一段時間內熱度逼近光穀區域，但是地價和光穀相差甚遠。而此次土地拍賣，白沙洲風頭無兩，將此前大熱的光穀比了下去。本次拍賣的光穀P（2022）028號地的樓面價10616元/㎡，而此地塊附近產生的樓王樓面價15986元/㎡，相比樓王價格減少5370元/㎡，降低34%。

7月5日，武漢鏈家新房的工作人員告訴《華夏時報》記者：“白沙洲庫存少，需求量大！在武昌，負擔不起光谷的客戶會外溢。在光穀東買不起，只能選花山和白沙洲。而且青菱板塊有產業，在那裡工作的人也會選擇白沙洲。”

同日，武漢貝殼新房的一位工作人員告訴《華夏時報》記者：“白沙洲現在快沒項目了！這裡已經今非昔比，不少規劃已經落地。我自己也選擇在區域內買了房子。”

白沙洲雖然開發時間不長，但是屬於武昌中心城區，出行武漢三鎮比較方便，臨近白沙洲大橋、楊泗港大橋、5號線12號線；相關商業配套也比較完善，距離P（2022）027號地塊約2公里距離的龍湖天街和洪山•萬科廣場將在年內開業。另外，白沙洲區域內武漢大學人民醫院洪山院區和湖北省婦幼保健院洪山院區預計都在今年完工。

據房天下統計資料，截至2022年7月5日，白沙洲區域內在售樓盤有21個，參考均價為18853元/㎡，部分樓盤售價超過2萬元/㎡。而貝殼新房工作人員告訴《華夏時報》記者：“白沙洲三環以內的房子是客戶考慮的重點，目前三環以內在售的樓盤僅有4個，毛坯價在18500元/㎡，精裝修價格在21000元/㎡。”

市場信心恢復？

得益于一系列的樓市鬆綁政策，武漢房地產市場在上半年收尾時暫緩了口氣。

今年5月武漢解除了對四大遠城區的限購，後又在6月加碼政策，規定本市戶籍居民家庭在限購區域已有2套住房的，可在限購區域再新購1套房；非本市戶籍居民家庭在限購區域內首次購買普通住房的，在武漢市繳納個稅算或社保年限由3年內累計1年調整為3年內累計6個月。武漢購房市場首套和二套房的購買力都得到一定程度的釋放。

政策調整後，武漢購房成交數量有所增長。據武漢房管局資料，2022年6月，武漢新建商品房成交16010套，相比5月成交的12980套，環比上漲23.34%，為2022年上半年成交量之最；2022年6月27日至7月3日武漢市新建商品房網簽套數5232套，網簽面積594880.42平方米，網簽套數環比前一周上漲51.52%。

但值得注意的是，武漢新建商品房成交數量，同比2021年6月的成交量21472套，仍下降25.44%。

成交數量有所提升，但是似乎房價並未上漲。據房天下資料，2022年3月至6月，二手房價格一直處於下降趨勢，其中3月參考均價為20136元/㎡，6月參考均價下降為19671元/㎡。貝殼新房工作人員告訴《華夏時報》記者：“2022年6月底，部分樓盤聲稱‘將以取消折扣和優惠的方式漲價’實為宣傳噱頭，大部分樓盤並沒有漲價。”

7月5日，仲量聯行發佈2022年第二季度北京房地產市場回顧。其中指出，二季度，北京高端住宅市場成交量創歷史新高，新房價格穩中有升。

據仲量聯行統計，二季度，北京高端住宅市場共成交2477套，環比上漲192.1%，單季度成交量達到十年來最高水準。

仲量聯行方面分析認為，信貸政策相對寬鬆，疊加新開盤專案放量，促使市場需求得到釋放，推動成交量上升；同時，開發商為衝刺半年業績密集加推，推動北京高端住宅供應保持較高水準。

對於接下來的高端住宅市場的走勢，仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“第二批次集中供地成交多宗優質地塊，市場需求升溫促使高端項目加快入市步伐，預計未來一年高端住宅新增供應維持平穩。”

此外，對於二季度的北京商業地產市場，仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示：“短期承壓，但市場基本面未受本質衝擊。”

而在辦公樓市場，二季度全市辦公樓空置率下降幅度較第一季度收窄1.1個百分點，僅下滑0.4個百分點至9.8%；疫情帶來的不確定性也影響了潛在租戶的決策，導致二季度大面積成交受限。仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“目前業主正積極調整租賃策略以維持項目租金穩定，短期內不會看到市場租金的大幅下滑。”

綠城中國（03900）公布，6月銷售額約256億元（人民幣．下同），同比下降約18.21％，自投項目銷售7,052套，銷售面積約97萬平方米，每平方米均價約2.64萬元。

該集團指，今年6個月銷售額約849億元，同比下降約37.98％，銷售面積約339萬平方米，其中歸屬該集團權益金額約453億元，另於6月底累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約49億元，其中歸屬該集團權益金額約29億元。該集團指，6月以綠城品牌銷售的代建管理項目銷售金額79億元，銷售面積約45萬平方米，而今年6個月銷售金額279億元，銷售面積約200萬平方米。

渝太地產（00075）公布，以約2.42億元人民幣（約2.83億港元）透過拍賣競得四川省6幅商住地皮。

該集團指，地皮位於眉山市天府新區錦江鎮，地皮面積約10.19萬平方米，住宅建築面積不超過9.35萬平方米，建度假酒店及濱水生態度假項目，有關代價以內部資源撥付。該集團指，有關地皮處於成都1小時經濟圈。

金輝控股（09993）公布，連同合營企業及聯營公司在內，6月銷售金額約62.5億元（人民幣．下同），同比下降約43.13％，銷售面積約為41.7萬平方米。

該集團指，今年6個月累計銷售金額約為243.7億元，同比下降約56.3％，累計銷售面積約165.2萬平方米，平均售價約為每平方米1.48萬元。

內房佳源國際（02768）上月初透露接獲兩份向香港高等法院原訟法庭提出的清盤呈請，涉及其到期應付債務約1500萬元。該公司昨午公布，該兩份清盤呈請已分別於6月29日及本周一（4日）被撤回，因此不會根據相關呈請對公司頒布清盤令。

股價曾急飆四成

該股股價午後應聲造好，一度高見0.58元，急飆39.8%，收市報0.475元，仍抽升14.5%，成交額2.86億元，「北水」沽貨280萬元。

佳源國際指出，鑑於兩份清盤呈請被撤回，暫時中止把股份存入中央結算系統引致股份轉讓受到的限制，自周一起不再適用。

案件涉及梅建予要求佳源國際償還去年12月15日到期美元債的未償還本息60.2萬美元，以及鄭維康要求佳源國際償還今年3月10日到期債券的未償還本息1005萬元。

佳源國際6月23日表示，已與各清盤呈請人達成和解協議，雙方將以同意傳訊方式向高等法院申請駁回清盤呈請。

第五波疫情餘波未了，拖累甲級寫字樓市況。世邦魏理仕最新發表的《2022年上半年香港商業房地產市場觀點》指出，第二季甲級寫字樓再錄負吸納量（即整體遷出騰空的樓面多於新租出樓面），令總空置面積增至破紀錄的980萬方呎。該行預期，今年內甲級寫字樓租金料下跌5%。

次季負吸納量27.9萬呎

世邦魏理仕香港顧問及交易服務－辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示，第五波疫情限制第二季的寫字樓租賃活動，令該季的總租賃量按季下降23%至85.57萬方呎。甲級寫字樓的吸納量在第一季轉為正數後，第二季又再回復至負數水平，錄27.9萬方呎負吸納量。不過，上半年累計則仍錄18.54萬方呎淨吸納量。

甲級寫字樓最新整體空置率按季攀升0.3個百分點，達11.9%，為2003年第三季以來的最高水平，總空置樓面面積達980萬方呎，再創歷史新高。除中環的空置率為8.2%外，其餘各區的空置率均為雙位數。今年第二季甲級寫字樓整體租金按季下降0.4%，是2019年第二季以來最少的按季跌幅，而上半年整體租金挫1%。中環和九龍東的租金保持穩定，上半年微跌0.5%。馮慧詩相信，下半年的租賃活動將會增加，惟未來一段時間為供應高峰期，料全年租金仍會向下調整5%。

此外，世邦魏理仕香港顧問及交易服務─商舖資深董事溫運強指出，第二季四大核心區整體商舖空置率按季升1.3個百分點至16.5%，尖沙咀為重災區，空置率達23.2%。至於第二季商舖租金則保持平穩，惟上半年租金累跌5.9%，估計全年平穩發展。

業界：經濟復甦帶動 下半年租金可升5%

暑期租務旺季效應帶動下，大型屋苑租務交投急升，6月份10大屋苑共錄481租務成交，屬近5年最旺月份。惟租金方面未見急速反彈，出現旺市不旺價的局面。業界預期，在經濟復甦帶動下，下半年住宅租金有5%上升空間。

根據中原地產前綫分行統計資料顯示，10大屋苑6月份共錄得481宗租務成交，比5月的392宗上升23%，當中有4個屋苑單位超過50宗租務，以太古城（71宗）、沙田第一城（67宗）最為活躍。

太古城錄71宗 呎租跌至37

至於租金方面，整體屋苑呎租未有跟隨旺市上升，當中更有5個屋苑呎租輕微回調。以太古城為例，全月71宗租務成交平均呎租37元，較5月的37.1元輕微下跌。區內代理坦言，4至6月太古城每月均逾60宗租務，平均呎租約37元，比第5波疫情高峰期低位（35.8元）反彈3%。

其次，近月多個屋苑的租金受內地生租樓潮帶動向好，以沙田第一城為例，上月錄得67宗租務成交，按月倍升。但平均呎租僅39.3元，比5月的39.8元，微跌1.3%。區內代理指出，沙田第一城租金不升反跌，主要因為上月錄得近20宗3房單位租務，3房單位呎租一向相對低水，例如沙田第一城13座高層A室，實用面積819平方呎，屬於3房間隔，以月租2.15萬元租出，呎租僅26元，因而拖低整體租金走勢。

代理指出，其實沙田第一城2房細單位租金表現明顯走俏，當中有26個細單位平均呎租逾40元關口，例如沙田第一城41座高層E室，實用面積284平方呎，以月租1.3萬元租出，呎租46元。

大埔嘉熙3房 呎租低見28.8元

事實上，近期多個新盤入伙令整體租金升幅放緩，例如大埔嘉熙1座高層B室，實用面積833平方呎，3房間隔，剛以每月2.4萬元租出，呎租28.8元，是次呎租料創該屋苑2020年5月以來新低。

另一方面，翠屏花園D座低層7室，實用面積262平方呎，2房間隔，以每月8,800元租出，呎租33.6元，跌穿9,000元關口。

不過，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，住宅租金一向跟隨樓價走勢，隨着整體經濟復甦，租務需求回升，預期全年住宅租金有5%上升空間。

佳兆業集團（01638）再度出售資產予中信系。有內媒指，深圳福田區「中信城開大廈」項目周一（4日）正式掛牌亮相，該項目前身為「佳兆業科技中心」，意味「佳兆業科技中心」由中信集團旗下中信城開接手。

報道稱，「中信城開大廈」與「佳兆業科技中心」所在地一致，目前佳兆業科技中心仍顯示在佳兆業集團官網的項目介紹頁面。資料顯示，該項目原是佳兆業集團在深圳的商務地標，2020年11月12日舉行封頂儀式，並計劃2022年初投入使用。不過，去年11月，佳兆業集團旗下理財產品被曝逾期兌付並引發投資者圍堵後，佳兆業方面曾將「深圳佳兆業科技中心」連同其他17個項目一起放上《擬處置資產清單》。

佳兆業科技中心 列擬處置清單

根據這份《擬處置資產清單》，深圳佳兆業科技中心權益貨值81.67億元人民幣，處置時間計劃為2022年1月至10月。

除了佳兆業科技中心，今年6月，佳兆業已先後退出南山東角頭項目、金沙灣國際樂園項目、佳兆業航運紅樹灣項目，且接盤方均為中信系關聯公司。

近月新盤火熱，市場重現大手掃貨個案，西南九龍維港滙II昨日獲買家連掃7伙，涉資高逾1.6億元。

由信置 （00083） 、會德豐地產牽頭發展的維港滙II銷情持續火熱，項目昨單日連沽7伙，據知由同一組買家購入，涉及3A座19至23樓A室，以及同座26樓及27樓A室，同屬實用面積826平方呎的3房單位，成交價2,256.9萬至2,400萬元，呎價27,323至29,056元，合共涉資逾1.6億元。據悉，買家以公司名義入市，涉及30%辣招稅，即約4,800萬元。

事實上，維港滙II上月亦錄得大手掃貨個案，有買家先後動用逾1.07億元掃入項目5伙3房單位，成交價由2,064.6萬至2,388萬元。

信置執行董事田兆源表示，整個維港滙系列至今累售777伙，套現110億元，反映市場對優質海景單位的需求龐大。

恆大•珺瓏灣洋房 4300萬破頂

另外，中國恒大 （03333） 發展的屯門掃管笏現樓項目恆大•珺瓏灣1期再錄得洋房成交，屬於A1號屋，實用面積2,420平方呎，屬全盤面積最大的一幢洋房，另附54平方呎平台、980平方呎花園及452平方呎天台，昨日連同雙車位以4,300萬元招標售出，呎價17,769元，成交價創項目新高。

恒地 （00012） 發展的旺角利奧坊．壹隅，同日售出1座9樓G室，實用面積255平方呎，成交價564.58萬元，呎價約22,141元。根據成交紀錄冊顯示，該盤本月至今已累售6伙，套現約3,692.94萬元。

6月10大屋苑交投跌幅擴，新界6大區亦不例外，按月成交跌幅由1成至近4成不等，將軍澳區跌幅最顯著，踏入7月，即使同區有新盤開賣，本月首5日市場錄近20宗成交，其中維景灣畔園景1房，持貨4年帳面僅賺16.5萬元，扣取賣樓支出，料需蝕讓離場。

維景灣畔1房716.5萬 蝕讓離場

6大主要區（元朗、馬鞍山、東涌、荃灣、青衣及將軍澳）上月成交全面告跌，幅度由10至38%不等。將軍澳全月錄約145宗成交，按月跌近4成，當中，造價逾1,000萬元成交，按月減逾53%。至於本月首5日，市場暫錄20宗成交，新近市場錄得維景灣畔3座低層C室成交，實用面積399平方呎，為1房園景戶，以716.5萬元易手，呎價17,957元。原業主持貨4年帳面獲利16.5萬元，但扣取賣樓支出，料仍需蝕讓離場。

利嘉閣高級分區董事關騰達指，東涌區6月成交不足40宗，與5月相比回落約2成，個別心態弱的業主見交投回軟，選擇以低市價沽貨。如剛成交的映灣園2座高層B室，實用面積734平方呎，套3房，原以905萬元放售，終845萬元沽出，為近期「筍價」。

至於6月青衣區錄近50宗成交，按月僅減少約1成，而新近錄得曉峰園套3房連天台戶，以低市價2至3%沽出。成交為1座高層連天台，實用面積792平方呎，去年10月以1,200萬元放售，現獲外區用家以998萬元承接，較市價低約2至3%。

市場消息透露，荃灣尚翠苑C座中層9室，實用面積439平方呎，屬於2房間隔，5月底以600萬元放盤，近日減至580萬元（未補地價）易手，呎價13,212元，屬於市價水平。原業主早於2017年以約263.6萬元購入，是次易手帳面獲利316.4萬元，5年間升值1.2倍。

祥益地產高級區域經理黃慶德表示，屯門龍門居12座中層D室，面積592平方呎，3房間隔，獲公務員以431.8萬元（未補地價）承接，呎價約7,294元。原業主於1997以約105.1萬購入，轉手帳面獲利約326.7萬，升值逾3倍。

今年上半年本港受到疫情打擊，豪宅交投淡靜，其中山頂及南區作為傳統豪宅地段，其大額物業成交量亦呈跌勢。據美聯統計，今年上半年山頂南區物業交投共錄約51宗，較去年下半年跌逾5成，並為2019年下半年後新低。不過，受惠疫情轉趨穩定，市場憧憬北水重臨，該行預計下半年該區洋房樓價升約15%。

美聯港島區董事李頌賢表示，近期山頂南區樓市氣氛逐步趨穩，上月更連錄壽臣山15號洋房及淺水灣道90號洋房超級豪宅成交，成交額佔約13億。另外，今年初爪哇更以11.88億奪淺水灣豪宅地皮，樓面地價每呎約6.23萬，創歷年官地最高呎價紀錄，並將興建多幢洋房項目。

料下半年樓價升15%

由於本地疫情穩定，內地入境檢疫期縮短，加上特區新政府上場，預期後市向好，加上資料顯示，港島區洋房總存量2663伙計，樓齡10年或以下僅佔291伙或約10.9%，可見港島洋房新供應相當罕有。因此下半年山頂南區後市仍然樂觀，在剛性需求的支持下，尤其是富豪及資金追捧的超級豪宅洋房項目可看高一，料洋房樓價有約15%的升幅。

美聯首席區域營業董事方富義指出，今年上半年山頂南區共錄51宗買賣成交，較去年下半年105宗及去年上半年106宗均減少逾5成，並為自19年下半年後新低。按成交金額計，今年上半年山頂南區成交金額錄約72.32億，較去年下半年約184.36億跌約60.8%，較去年上半年同期約211.45億更大減約65.8%。

受疫情等因素打擊，市場觀望氣氛籠罩，再錄低市價銀主盤買賣。早前由投資者羅珠雄持有的新蒲崗立安工業大廈地廠，屬銀主盤物業，以約7700萬易手，每呎造價約5572元，低市價約15%，料買家享回報約4.2厘。

疫市下銀主盤物業買賣漸增，當中不乏早前由資深投資者沾手物業。市場消息指出，新蒲崗五芳街18號立安工業大廈地廠，屬銀主盤，建築面積13819方呎，以約7700萬易手，呎價約5572元，低市價約15%。

買家料回報逾4.2厘

據地產代理指出，上址早前由資深投資者羅珠雄持有，早於2016年以6680萬購入，惟及後向多家財務公司承造按揭，最終因資不抵債淪為銀主盤，物業於2020年中曾以1.08億於市場放售，亦於去年中以約7900萬售出，惟該買賣最終以取消交易告終，以最新成交價計，物業於6年升值約1020萬，期間升值約15%。

業內人士亦指出，上述地廠現時由食品工場以約27萬租用，租金收入穩定，料買家享回報約4.2厘，屬不俗水平。

據美聯工商舖資料顯示，該工廈近期成交較疏落，較近期成交為該工廈中層全層，建築面積1.2萬方呎，以3720萬售出，呎價約3100元。
多番減價終落實沽貨

事實上，市場近期頻錄羅珠雄曾持有的銀主盤買賣，資料顯示，消息指，觀塘世紀工商中心高層單位，屬銀主物業，於上月以2600萬易手，每呎造價約4457元，低市價約10%，物業於4年間貶值約7%。

葵涌根德工廈3300萬售

另外，由羅珠雄持有的同區美德工業大廈低層單位亦於今年3月以2200萬售出，物業於4年間貶值約460萬。

此外，工廈市場亦錄另一大手買賣，據地產代理指出，葵涌根德工業大廈低層全層，建築面積9370方呎，以3300萬售出，呎價約3521元。據悉，原業主早於1988年以約335萬購入，持貨34年帳面獲利約2965萬，物業期間升值約8.85倍。

部分內房財困處置再有新進展，世茂（813）一項10億美元債違約後，其境外債權人自發組織電話會議，商討可行方案；早前接獲兩份清盤呈請的佳源國際（2768）稱，相關呈請分別於6月29日及7月4日被撤回，因此不會根據兩份呈請對公司頒布清盤令；總部位於廣州的天譽置業（059）稱，正在探索若干選項於百慕達進行公司債務重組，並已在百慕達法院申請委任低度干預臨時清盤人及提出清盤呈請。

佳源清盤申請獲撤回

世茂上周日晚公布，未能如期償付合共10.24億美元境外債的本金及利息，據外電報道，部分境外債權人昨日自發舉行電話會議。分析指，海外投資者主要擔憂世茂或優先向在岸債券人清償債務，而海外債權人左右結果的能力微乎其微，債務重組過程又十分漫長，加劇海外債權人憂慮。

內房佳源國際就清盤呈請獲撤回一事指，鑑於兩份清盤呈請被撤回，暫時中止將股份存入中央結算系統引致股份轉讓所受到的限制，自7月4日起不再適用。

而申請低度干預臨時清盤的內房天譽置業稱，該公司已決定在低度干預臨時清盤人和百慕達法院的指導和監督下，去有序推動公司的債務重組計畫。委任低度干預臨時清盤人後，公司董事仍可繼續管理公司日常事務，公司業務仍可以正常運作；此外，任命低度干預臨時清盤人的申請，旨在保護公司免受某些債權人發起的激進法律訴訟，以便董事可以專注於債務重組工作，同時考慮所有債權人的整體利益。