通膨衝擊經濟及資本市場，亦打擊庶民信心，據國泰金控20日公布7月國民經濟信心調查，有57.3％的受訪者預估未來半年經濟景氣會比現在惡化，是2020年4月新冠肺炎全球爆發後的新高，連帶7月認為是買房時機者降到14％，亦是2016年1月之後的78個月新低點，買房指數則降到-57.9的五年多低點。

因通膨問題，各國央行紛紛快速升息，全球經濟成長動能也出現降溫情況，據國泰金調查，7月民眾對未來半年經濟景氣展望指數由6月的-12.8，急速降至-36.2，對經濟現況指數更是從6月的-48.2走低至-60.7，代表庶民亦感受到經濟景氣惡化，出現憂慮。

之前經濟看好時，民眾對自己的收入增加相對有信心，但7月薪資上漲預期指數從6月的0.8轉為-4.9，認為未來收入會減少者破2成、達21.1％，收入預期轉悲觀下，民眾的大額消費意願也受影響，非耐久財消費意願指數由6月-0.8繼續滑落到-6.9，即代表民間消費動力減弱。

房市交易方面，7月認為現在不是賣房好時機者升高至49.5％，賣房意願指數從6月-12.2繼續下滑到7月的-17.4，為2021年11月以來新低，買房意願指數亦從6月-53.5走低至-57.9，為近五年低點，代表經濟景氣走弱，民眾擔心此時房價賣在低點，買方則認為升息幅度及經濟不確定，此時買房成本難控，因此買賣房意願皆下降。

主計總處預估2022年經濟成長率3.91％，通貨膨脹率2.67％，國泰金7月調查結果則顯示，民眾對於2022年經濟成長率的平均預期值為2.68％，低於6月調查的2.83％，但70％民眾認為2022年經濟成長率可以「保2」。


國泰金控調查：買賣房意願…雙降
經濟日報

國泰金控昨（20）日公布7月國民經濟信心調查，結果顯示，賣房意願指數下滑至-17.4（6月：-12.2），為2021年11月以來新低；買房意願指數亦走低至-57.9（6月：-53.5），為近五年低點，民眾買賣房意願皆下降。

國泰金控經濟研究處經理陳志祿表示，詢問網路問卷受訪者，目前是否為賣房時機，回答是者占32.1%、回答不是者占49.5%，回答是者減掉回答不是者，算出的賣房意願指數為-17.4，數值為九個月來新低。

買房意願指數也是詢問目前是否為買房時機，回答是者（14.0%）減掉回答不是者（71.9%），數值為-57.9，為55個月來新低。

認為目前不是賣房時機，也不是買房時機的人愈來愈多，如何解釋？陳志祿說國泰金只提供調查結果，不做解讀。

住商不動產企研室經理徐佳馨則是指出，民眾不想賣房，原因有三，包括：賣了房子不知錢該擺哪裡，且不動產也有抗通膨特性；其次，現在市況差，賣房只是被殺價而已，價格不會好；第三，前景難測，連帶影響民眾做決策的意願。

其次，聯徵中心統計顯示，四分之一的房貸族，借款金額達到1,000萬元以上，以房貸金額1,000萬元、中央銀行升息1碼（0.25個百分點）計算，一個月房貸利息將多出2,083元，可能排擠日常生活花費，還不如風險控管、保守為宜。

高鐵嘉義站特定區事業發展用地開發經營案20日公告招商，此案位於高鐵站第一排位置精華，採設定地上權方式引進投資人，經營年限30年，且得續約1次（最長20年），最長可經營50年，預估引資至少20億元。

鐵道局表示，基地位於高鐵嘉義站特定區事業發展用地，面積約5公頃、建蔽率70％，最大樓地板面積為87,191平方公尺，從7月20日至11月16日公告招商。

鐵道局官員指出，該地利用彈性大，商場、飯店均可利用，且位置優良，倘若順利招商，預估可引資20億元，且最快在2023年3～4月就能和業者簽約。

官員表示，此案採設定地上權方式招商，開發經營30年，但可優先續約一次，續約期間最長以20年為限。不過，此案與鐵道局近期高鐵周邊土地招商案多採用70年經營期限不同，本案經營期限最多僅50年。鐵道局官員解釋，30+20年的經營年限是經過財務規劃評估，由於各高鐵站周邊狀況不盡相同，嘉義站周邊不動產市場仍屬發展階段，綜合考量下參考高鐵台南站設計，有優先續約權，但上限僅20年。

另外，鐵道局先前在高鐵嘉義站產專區舉辦招商屢次失利，這回能否順利吸引投資人目光？官員解釋，20日公告招商土地是特定區事業發展用地，是首次推出招商，並且地點比之前高鐵嘉義站招商地點更好、更靠近高鐵站；8月中旬將舉辦招商說明會，希望讓有意投資者更了解內容。

依財政部於公布的統計資料顯示，以行政區來區分，2020 年每戶平均綜合所得前十名行政區都分布在新竹縣市與台北市兩大都會區；其中，平均所得高居榜首是竹北市，交易也相當熱絡，近一年交易件數 1603 件，每坪房價是 33.1 萬元。

房仲業者認為，近幾年住宅市場交易受惠自住、置產需求強勁，一個地區就業機會的多寡、收入水準的高低，是最關鍵的因素，也是觀察區域房市是否能穩定支撐的指標之一。

觀察全台平均所得前三名行政區，竹北市穩坐第一，平均每戶所得達 149.5 萬元為全台最高，其次是台北市大安區 138.7 萬元緊追在後，新竹市東區則以 141.2 萬元排名第三。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，就平均每戶所得前三名行政區來看，新竹縣市就有兩區入榜，由於新竹縣市為科技園區重鎮，不少工程師、科技高階主管選擇就近居住，也推升區域購屋需求。而台北市為全台政經中心，大安區更是蛋黃中的蛋黃區，集優質交通、生活機能等優勢，吸納不少金字塔頂端的購屋者。

陳金萍指出，竹北市受惠於台元科技園區、新竹科學園區的龐大就業動能，購屋需求穩定，加上縣治重劃區及高鐵特區的生活機能發展已成熟，帶動人口移入，提升住民所得水準，房市交易熱度也隨之增溫，是榜單上交易量次高的行政區，僅次台北市中山區。觀察近一年的房價每坪 33.1 萬元，平均購屋的建物面積為 56.4 坪，是所得前十名中購屋坪數最大的行政區。

排名第二的台北市大安區是全台住宅單價最高的行政區，單價高達 96.9 萬元，主要在於大安區位處台北市中心，行政、交通、學區等資源堪稱全台之最，是高資產族群購屋首選區域，雖然區域內以老公寓、華廈產品為大宗，但憑藉地段、機能優勢，加上近期政府積極推動都更案，讓大安區房價支撐強勁。

平均所得排行第三名的是新竹市東區，陳金萍表示，新竹市東區是新竹都會區早期發展的區域，生活機能完善，而科學園區的就業人口帶動人口正成長，也為當地房市增添柴火，區域內產品選擇多元，吸引科技新貴自住客搶進置產，近一年交易量 1461 件，平均單價約 28.2 萬元。進一步觀察近一年的交易熱區，多落在關埔重劃區與舊市區一帶，像是光復路一段、慈雲路、關新路、明湖路等是主要熱門交易路段。

從平均所得前十名行政區來看，新竹縣市則受惠於科學園區的加持與外溢效應，讓竹北市、寶山鄉與新竹市的東區進榜，而台北市毫無懸念的七區入榜最多，收入水準仍傲視全台，而台北市內房價最為親民的就非文山區莫屬，每坪價 51.8 萬元。陳金萍說明，文山區是著名的文教區，區域內居民以軍公教為大宗，對於喜歡「離塵不離城」的購屋族相當具吸引力，而通勤族也可透過捷運文湖線、松山新店線或多路公車往返市中心，交通相當便利，加上「5 字頭」房價負擔相對較輕，吸引不少首購、換屋族群進駐。

陳金萍補充，不論是以自住或長期置產為目的，一般購屋民眾都希望可以買到保值性佳的物件，從居民的平均所得觀察當地房市的剛性需求是很好的指標，不過房地產的異質性大，各區域的發展潛力也不同。

房價高漲、居住大不易，政府端出300億擴大租金補貼專案，嘉惠50萬租屋族，中華民國不動產仲介公會全聯會理事長張世芳指出，目前租屋市場「不缺房客、只缺房東」。

張世芳表示，不僅降低房客租屋門檻，房東享有綜合所得稅租金收入，每屋每月最高1.5萬免稅額、持有稅率優惠，創造房東、房客雙贏，他呼籲更多房東響應國家住宅政策。

張世芳指出，目前已有許多房東表示支持政府政策，不會禁止房客申請，不會限制設戶籍，也不會藉此提高租金，房仲業者也會配合宣導政策，讓房東放心協助房客，共創雙贏。

這項堪稱史上最優惠的租屋補貼政策，將於8月底截止申請，截至上周為止，已有約20萬戶申請，此次專案有「戶數擴大」、「金額加碼」、「資格放寬」及「申請簡便」等四大亮點。

相較於去年租金補貼計畫戶數12萬戶，今年擴大至50萬戶，等於再增加38萬戶的租屋族受惠；總經費也由原本的57億元，增加至300億元。對於房客補貼金額每戶有2,000～8,000元，作為基本補貼額度，對於青年、婚育及弱勢家庭補貼加碼1.2～1.8倍以上，其中育有未成年子女家庭加碼從1.4倍起跳，為了獎勵生育，每多一名未成年子女就再增加0.2倍。

同時也放寬租金補貼的所得標準，新制申請資格將所得標準，從原先的最低生活費2.5倍、放寬為三倍，且家庭成員不綁戶籍，以雙北市租屋族為例，台北市自家庭成員每年月均所得4.41萬元、提高至5.6萬元。

新北市自3.9萬元、提高至4.74萬元，降低所得門檻，以照顧更多租屋族。

內政部營建署指出，擴大租金補貼政策，透過跨部會合作及政策工具，來落實對經濟弱勢及各族群的照顧，這項政策租屋族「看得到、也吃得到」，實質減輕租屋負擔。

目前申請租屋補貼戶數中，六都約占了八成之多，經濟或社會弱勢家庭約占總申請戶七成，育有未成年子女家庭約占三成，初入社會青年申請戶數約占總申請戶兩成。

不僅對房客提供金額加碼、申請條件放寬的補貼，對於房東也釋出稅優和免追稅等誘因，只要房客申請租金補貼通過的房東，經政府認定後即擁有「公益出租人」的身份，享有每屋每月最高1.5萬免稅額，還能再扣除必要損耗費用至少43％，房屋稅及地價稅比照最低自住稅率，至少節省一半以上的持有稅，而過去房東最為擔憂的追稅問題，加入社會包租代管後，也得到排除。

張世芳表示，以全台初估有百萬租屋族來計算，租屋補貼政策的涵蓋率，將從過去的不到兩成、提高至五成，面對目前房價、物價高漲，居住成本大幅提高、薪資所得卻提升相當有限，相較於目前台北地區租金多在每坪1,500元、新北市多在每坪1,000元以上，租一間30坪房子，等於初入社會的年輕租屋族每月收入三、四成以上用在繳房租，若租屋族能每個月能降低兩成左右的租金負擔，對於生活品質維繫、加速儲蓄累積資金邁入有殼族的腳步，大有助益。

更重要的是，除了對房客擴大補貼之外，這次專案房東同樣也可受惠，房東成為公益出租人，所得稅一年增加最高18萬元的免稅額、持有稅稅優，每年的潛在稅負支出降低不少，加入社會包租代管後不會有被追稅的疑慮，將會大幅提高擁有閒置房屋房東釋出的誘因。

響應住宅政策 收租又能節稅

中華民國不動產仲介公會全聯會理事長張世芳指出，推動社宅是住宅政策相當重要的一環，有別於興建社宅所需社會資源龐大，推動社宅包租代管更是健全住宅政策最重要的一塊拼圖，在政策推動補貼租屋族的同時，沒有時間管理租屋事務的房東，還能申請包租代管。

在政府積極推動健全租屋市場政策下，也有愈來愈多房仲業者跨足投入租賃住宅服務這個新興產業，過去房仲業者較少涉獵租屋業務，也開始紛紛提供租屋的相關諮詢與服務，整合住宅與居住的上中下游產業鏈，提供租、管、售一條龍服務。

政府整合租金補貼及包租代管政策後，納入租金補貼轉軌包租代管的整合方案，轉軌後的合約租金即為租金補貼簽約租金，不受市場租金打八、九折限制，房東加入社宅包租代管行列，交由租賃住宅服務業者出租及管理，享有收租、專人代管、賦稅減免，還增加修繕、公證及居家安全險等三項費用補助，房客亦可評估補貼金額高低選擇整合方案。

張世芳表示，從近年公益出租人房屋稅減徵戶數快速增加可以看出，已有愈來愈多房東、房客共響應政府住宅政策，房東除能有穩定收租來源外，也能合法節稅，房客能安心租屋。

預售屋買氣大降溫，今年5月成交件數還不到去年底的一半。據實價揭露，5月預售屋揭露件數5,591件，較去年第4季單月平均1.2萬件腰斬，是揭露以來新低紀錄。房產專家分析，去年第4季為預售市場高峰，今年上半年明顯降溫，4月揭露件數跌破8,000件，5月更低，顯見房市受到疫情、升息、打炒房等影響，預售買氣已降溫。

去年7月實價登錄、房地合一2.0雙新制上路後，規定預售屋要即時揭露，也讓預售市場透明化。觀察今年預售屋揭露件數的變化，3月時還有9,857件，4、5月開始大幅滑落，4月7,597件、月減22%；5月更少，僅5,591件、月減26%，值得注意的是，今年1至5月也沒有單月揭露件數突破1萬件的紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一手市場的資料並不透明，無法確切得知市場交易狀況，但房地合一2.0上路後，可以看到每個月的預售變化，累積下來就可以判斷市場走勢。由揭露件數來看，這波景氣最熱是去年第4季，今年329檔期表現還不如去年第4季的熱絡，後來市場就受到疫情擴散影響，預售揭露件數逐漸減少。

去年新制上路後，預售的成交資訊要揭露，按規定，預售屋成交資訊應於簽訂預售屋買賣契約之日起30日內辦理申報登錄。曾敬德說，此次統計是截至7月11日發布，是5月31日以前交易且完成登錄揭露的預售屋資料，雖然5月資料可能尚未完整，但仍可發現4月以後一手市場有快速降溫的現象。

統計資料顯示，今年前五月六都揭露件數最多是桃園市7,695件，反映出當地市場交易相對穩定，其次是新北市6,766件、台中市6,508件、台南市3,184件，最少是台北市1,631件。

曾敬德表示，前五月的揭露狀況還沒反應到台股修正最嚴峻的這一段崩跌走勢，加上後來升息與景氣轉差疑慮，接下來可以觀察揭露數據是否持續出現量縮現象。

依實價登錄最新揭露，松山區潤泰創新 (9945-TW) 開發的豪宅「潤泰敦峰」，今 (2022) 年上半年合計成交 14 筆，總成交金額 26.5 億元，成為期間銷售最旺個案，其次是「元大方圓」成交 7 筆，金額為 12 億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北三大傳統豪宅聚落，主要在大安、信義和中正，不過近兩年松山區豪宅「潤泰敦峰」在交易量或是單價表現都極為搶眼，實價登錄至今，共有 23 筆交易破單價 200 萬元，而今年同一法人兩筆 22 樓交易，皆創下社區最高單價 239.9 萬元，登上松山區最高單價豪宅王，僅次松濤苑和信義聯勤 one park，暫居今年單價第三名豪宅。

張旭嵐指出，「潤泰敦峰」位於市民大道四段雖非傳統豪宅路段，還在高架道路旁，因此剛推案時頗受考驗，不過建商當初為了降低高架橋的壓迫感，和噪音干擾，並保留綠蔭視野，基地退縮超過 50 米，擺脫高架橋抗性，且地段緊鄰微風廣場百貨和東區生活圈，整體機能佳，吸引不少高資產族青睞，今年 14 筆交易中，有 7 筆單價超過 200 萬元，也有不少境外法人買方無貸款入手，堪稱松山區最吸鈔豪宅。

台灣房屋集團趨勢中心進一步統計 2022 年上半年北市交易最熱前三名億級豪宅，由「潤泰敦峰」14 筆奪下今年上半年最賣豪宅；第二名為南京東路一段新豪宅「元大方圓」，成交 7 筆；第三名則為聯合報改建豪宅「聯合大哲」、以及羅斯福路去年剛完工的「冠德羅斯福」，都分別成交 6 筆。

其中，新豪宅「元大方圓」位居今年上半年交易第二熱的豪宅，台灣房屋中山民生特許加盟店店東蕭佑寯指出，「元大方圓」坐落台北市的核心鬧區，由於周邊的南西商圈、中山北路沿線等精華區段均已開發飽和，因此區段近年少有新案推出，該社區幾乎是當地近 5 年唯一的新豪宅供給，所以別具稀有性，對買家的吸引力也更加鮮明。

第一建經研究中心副理張菱育指出，行政院研擬「平均地權條款」修正草案，將來私法人購屋要採取許可制，對於原本購屋程序就較嚴格的境外法人影響程度較小，但是對國內法人購屋則趨於嚴格，因此預計下半年將會有新制上路的不確定因素，進一步讓有購屋計畫的法人，趕在新制上路前盡早買進。

寶徠建設昨（20）日公告，將與代銷業者上揚國際旗下麟居投資公司及劉芳君，共同收購上櫃公司磨床工具機大廠福裕事業1,600萬股普通股，約占20.81％股權，每股價格24.6元，合計投入3.93億元。依昨天福裕收盤價22.55元計算，溢價率約9.09%。

公告指出。收購期間從7月26日至8月15日。

這是繼家用縫紉機大廠伸興公開收購精密零件機械加工廠宇隆21.56%股權後，近期又一宗機電類股大廠跨界併購案。

上揚國際為南部最大代銷公司，並跨足地產開發建設、營建等事業，未來將以推動自建案為主，從今年底到明年有近300億元總銷金額進場。除住宅大樓，也將投資興建商辦大樓。上揚國際未來是否藉此收購案朝上市櫃之路邁進，備受關注。

上揚國際董事長林聰麟表示，初步想法為擴展福裕新業務項目，合作細節則尚未規劃討論。待收購作業完成後，才會與福裕詳談合作計畫。

寶徠建設董事會15日通過，將公開收購福裕普通股385萬股，占該公司發行股數5.01%；收購價格為每股24.6元，寶徠投入約9,471萬元。

法人指出，上揚與寶徠合作收購若達成預定目標數量，將成為福裕最大股東，後續不排除入主福裕。據了解，劉芳君是與林聰麟熟識的一位合夥股東。另外，麟居投資最大股東是廣上投資，負責人是高雄代銷業出身的董上裕。

國泰金今天發布7月國民經濟信心調查，受到全球經濟成長動能降溫影響，景氣展望指數來到逾2年低點，民眾買賣房意願也都下降，買房意願指數走低到-57.9，為近5年低點。

國泰金今天發布調查，受到全球經濟成長動能降溫影響，景氣展望指數從6月的-12.8降到7月的-36.2，來到逾2年低點，現況指數也從6月的-48.2走低到-60.7。民眾薪資上漲預期指數跟大額消費意願指數也都呈現下滑。

在房屋交易調查方面，調查指出，賣房意願指數從6月的-12.2下滑到-17.4，為2021年11月以來新低，買房意願指數也從6月的-53.5走低到-57.9，為近5年低點，反映民眾買賣房意願都下降。

市場擔憂全球景氣陷入衰退，避險情緒升溫，台股近期隨國際股市而震盪偏下，國安基金也在7月12日傍晚召開臨時會授權進場。調查顯示，民眾對股市的樂觀指數從6月-1.6大幅下滑至-30.5，風險偏好指數也從6月的2.2走低到7月的-14.3。

國泰金指出，這次時事題詢問民眾對於2022年下半年台股加權指數高低點的預期。

調查顯示，高達47.3%的民眾認為台股指數下半年高點在17000下方，26.9%的民眾預期高點落在17000到18000區間，22.6%則認為落在18000到19000區間，僅3.2%的民眾預期高點會超過19000。整體來看，近5成民眾預期下半年台股高點會低於17000。

至於台股低點區間預期，調查顯示，48.7%的民眾預期下半年台股低點將落在14500下方，20.8%的民眾認為落在14500到15000區間，15.9%的民眾則預期落在15000到16000區間。整體而言，近7成民眾預期今年下半年台股低點將在15000下方。

總體經濟部分，民眾對台灣今年經濟成長率平均預期值為2.68%，低於6月調查值2.83%，7成民眾認為今年經濟成長率會達2%以上；民眾對今年平均通膨預期值為3.03%，較6月調查值2.90%上升，其中，59%民眾則預期通貨膨脹率會高於3%。

國泰金表示，本次調查期間為7月1日到7日，針對國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷，並回收1萬9821份有效填答問卷。

桃園市長鄭文燦2022年7月20日主持市政會議，聽取都發局住宅發展處「中壢一號社宅進度」專題報告後表示，「中壢一號社宅」規劃地上21層、地下2層共6棟的住宅大樓，提供一房型、二房型、三房型共957戶，其中政策戶40％(含原住民50戶)、一般戶60％(含警消100戶)，不僅是多元共享的社宅，也是桃園最大的社宅。目前市府正進行驗收作業中，2022年6月21日也已公告抽籤，預計7月22-26日看屋、8月3-12日選屋、10月18-26日簽約點交、11月1日入住，請住宅發展處把握相關期程、如質如期完工，讓住戶順利入住，讓「中壢一號社宅」成為桃園社宅典範。

鄭文燦指出，「中壢一號社宅」中獨棟的公益棟「龍福社福中心」已於2022年7月15日正式啟用，結合非營利幼兒園、市民活動中心、社區關懷據點、公托中心、親子館及社區式長照機構等設施，打造「六合一社福大樓」與地方共榮共享。

鄭文燦也說，市府多元運用住宅棟1F、2F店鋪空間，規劃包括托育服務培力輔導中心、獨居老人關懷方案辦公室、長期照顧機構服務倡導方案、居家托育服務中心、庇護工場、早期療育社區資源中心、社區日間作業設施、青創中心等，提供市民朋友多項新服務。

鄭文燦談到，「中壢一號社宅」的亮點設計和環保理念，不僅榮獲「2020國家卓越建設獎-最佳社會住宅」肯定，更獲得「黃金級綠建築」、「銅級智慧建築」、「黃金級低碳建築標章」、「耐震設計施工標章」、「通用住宅設計標章」等6大標章。

市府配合「中壢一號社宅」興建計畫，推動「變更中壢(龍岡地區)都市計畫第二次通盤檢討」，也開闢龍文街、龍東路445巷瓶頸路口，並於基地收納16支電桿，完成電桿地下化。

社宅建設規劃千坪公園及多項社福設施回饋鄉里，其中公益棟「龍福社福中心」的5樓規劃「龍福社區長照機構」可提供120名長者日間照顧照護；4樓「龍福親子館」提供0-6歲幼兒遊戲空間；3樓「龍福托嬰中心」提供0-2歲幼兒，3班共45人收托服務，同層樓另有社區照顧關懷據點服務；2樓提供龍東里、龍昌里、至善里共同使用的「龍福市民活動中心」；1-2樓幼兒園收托2-6歲幼兒，5班共122人；1樓大廳打造挑高4.4米的80坪藝術長廊，滿足市民多元需求。

壹、 交易量及總額分析

2022年4月實價登錄量價動態，全市交易量共903件，較3月1,009件減少106件，減幅10.51％，較2021年同期1,226件減幅26.35％；交易總額為242.55億元，較3月260.57億元減少18.02億元，減幅6.92％，較2021年同期289.09億元減幅16.10％。

12行政區4月交易量僅有3區增加，其餘各行政區均減少，交易量增幅最大前三名分別為萬華區、文山區及士林區，較3月分別增加11.11％、10.39％及5.63％；減幅最大為大同區，較3月減少30.77％。

各行政區交易總額依序由中山區(46.72億元)、內湖區(36.26億元)及信義區(26.77億元)位居前3名；總額最少為大同區，僅4.68億元，總額最高的中山區與最低的大同區，差約8.98倍。交易總額增幅最大為士林區，較3月增加26.72％，減幅最大為大同區，較3月減少42.44％。

貳、 住宅價格指數分析

2022年4月全市住宅價格指數114.11，較3月113.75上升0.32％，較2021年同期107.20上升6.45％；標準住宅總價1,808萬元，標準住宅單價每坪57.57萬元。

大樓住宅價格指數117.37，較3月116.22上升0.99％；公寓住宅價格指數111.65，較3月111.70下降0.04％；小宅住宅價格指數113.25，較3月112.70上升0.49％。

觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，除公寓月線微幅下跌外，其餘皆持續上漲。

詳細圖表內容歡迎參閱附件或至地政局不動產價格資訊>2022年7月動態月報(https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=DFF26E775C8679C3&s=E9F8E40219D43244)即時關注掌握。更多房市健全資訊請至居住正義2.0-宜居台北(https://housingjustice.gov.taipei/)。

近期，房企上市公司密集發佈2022年上半年業績預告。截至7月19日，A股共有79家房企上市公司發佈了2022年中報預告。其中共有24家公司業績預減，22家公司業績首虧，12家公司業績增虧，1家公司續虧。業績下滑企業占比超七成。不過，還有多家企業預計中報業績增長，其中6家公司業績扭虧，8家公司業績減虧，5家公司業績預增，1家公司業績略增。上半年上市房企業績出現分化態勢。

“業績分化的主要原因一方面是近些年部分房企主動轉型壓降風險的結果，另一方面則是由於本次房地產下行週期風險暴露的地域性和時間線差異，造成企業績效差異拉大。”中國人民大學國際貨幣所研究員陳佳在接受《證券日報》記者採訪時說。

房企上市公司業績分化

截至目前發佈的上半年業績預告中，大部分房企業績呈現下滑。共有10家企業虧損額度下限在10億元以上，虧損金額最多的高達46億元。在這10家企業中，有7家為首次出現業績虧損。

2022年上半年首開股份(4.420, 0.01, 0.23%)預計虧損13億元至14億元，去年同期為盈利8.48億元。對於業績虧損原因，首開股份表示，受房地產週期及疫情反復影響，上半年竣工交用結利項目比去年同期減少。此外，本期結利項目主要為毛利率較低的現房尾盤項目，營業收入下降。“不過，公司開發專案已全面復工複產，當前無因疫情、資金等原因造成停工的現象。”首開股份表示。

此外，華遠地產(1.900, 0.00, 0.00%)預計上半年虧損1.8億元至2.7億元，去年同期盈利5786.07萬元。“購房者持幣觀望心態依舊，市場整體的供求和成交尚無明顯轉暖跡象，房地產市場銷售規模尚未完全築底，企業資金回籠仍受限，市場成交走勢仍未見明顯改善。”華遠地產表示。

對於上市房企的業績虧損情況，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，多家房企業績首虧其實也符合預期。由於房地產企業銷售資料不好，不少公司會降價促銷。諸如此類的操作，導致銷售成本高企，會進一步影響企業業績。

“從宏觀維度看，統計局公佈了二季度和上半年初步核算結果，房地產行業降速最顯著，位列所有產行業部門倒數第一；微觀維度看，截止到6月份70城新房銷售價格連續十個月負增長。”陳佳說道，“宏觀資料直接決定了大部分房企虧損的大格局，微觀資料決定了房企銷售毛利降低。”

雖然超七成上市房企業績下滑，但是還有多家公司業績逆勢上漲。

目前上市房企中歸母淨利潤增長額度最多的企業為金融街(5.570, -0.04, -0.71%)，公司預計今年上半年實現歸母淨利潤10.87億元至12.69億元，同比上漲80%至110%。不過，公司此次業績增長主要來自非經常性損益。報告期內，金融街將持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店出售給北京金融街投資（集團）有限公司，其轉讓收益對公司歸母淨利潤影響約7.8億元。此外，公司聘請獨立協力廠商評估機構對其投資性房地產公允價值進行審核，其公允價值變動損益對公司歸母淨利潤影響約為1.2億元。

此外，有6家上市房企業績扭虧。其中*ST銀億(1.610, 0.02, 1.26%)實現歸母淨利潤最高，為3.5億元至4億元，公司表示，本報告期業績較上年同期扭虧為盈主要是因為公司根據重整計畫完成部分以股抵債後產生債務重組收益約9.9億元所致。

房地產政策利好頻出

下半年行業基調以調整為主

“雖然目前房地產行業處於下行期，但是我們也不能一概而論，不能一刀切。”陳佳對《證券日報》記者說，“近期也有不少利好房地產行業的基本面因素。”

多地限購限售政策鬆綁、降低首付比例、降低房貸利率、加大公積金購房支持力度……政策刺激下，房地產貸款呈現回暖趨勢。據瞭解，6月份房地產貸款新增規模較5月份明顯提升，連續兩月環比多增。預計6月份房地產貸款新增超1500億元，較5月環比多增2500億元，其中房地產開發貸款多增1000億元，個人住房貸款多增1500億元。

行業上市公司對發展前景抱有較為樂觀的態度。粵宏遠A(3.050, 0.01, 0.33%)2022年上半年預計淨利潤為正，不過與2021年同期相比有較大降幅。對此，公司表示主要是因為公司在售的自營房地產項目較少，預計本期地產銷售收入同比下降較大。此外，在股權合作專案方面，已售商品房本期達到收入確認條件的情形較少，公司相應投資收益減少。“宏觀銷售環境相比今年一季度已略顯好轉，對前期淡季和疫情疊加的不利影響有所疏解。”粵宏遠A表示。

“雖然近期有不少利好政策頒佈，但可以肯定的是，房地產依靠粗放型獲得高速甚至超高速發展的時代已經一去不復返了。未來那些發展戰略更契合、服務能力更強大、科技實力更高超、轉型模式更成功的房企才有可能實現可持續增長、高品質發展。下半年的總體基調對房企而言還是調整為主，守好基本盤，為未來的大發展創造條件，提升內力。”陳佳說。

近日，美的置業(10.26, 0.08, 0.79%)公佈2022年前6個月銷售資料。受疫情反復、市場整體下行等因素影響，美的置業上半年累計銷售額、銷售面積較去年同期下滑均超過50%。

根據年報，美的置業踩中一道紅線，屬於“黃檔”房企。此外，公司少數股東權益專案變化幅度較大，或存“明股實債”風險。

截至7月20日收盤資料，自七月以來公司股價下跌已接近20%。

上半年銷售額腰斬 去化壓力加大

最新銷售資料顯示，2022年1-6月，美的置業及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約400.3億元，同比下降51.53%；相應的已售建築面積約327.2萬平方米，同比下降52.34%。

其中，6月單月美的置業實現合同銷售金額約81.10億元，對應建築面積約61萬平方米，分別同比下降39.75%、43.73%。

2021年末，美的置業土地總儲備面積達4952萬平方米。2022年上半年，公司累計銷售業績對比去年同期接近腰斬，在樓市整體遇冷的環境下，公司在較低能級城市面臨較大的去化壓力。

另一方面，在地產行業整體下行的背景下，美的置業從去年四季度開始陸續收購包括正榮地產(0.475, 0.00, 0.00%)、雅居樂、金科股份、花樣年等在內的多家出險房企的項目股權。一季報顯示，2022年3月末美的置業經營活動現金流金額、投資活動現金淨額較去年同期均由正轉負。

降檔之路承壓 或存“明股實債”風險

今年5月，碧桂園(3.4, 0.00, 0.00%)、美的置業、龍湖集團(28.4, -0.75, -2.57%)被監管機構選定為示範房企，發行債券獲信用保護工具支持。根據美的置業公告，公司計畫發行本期債券規模為不超過10億元，票面利率為4.5%。值得關注的是，美的置業是三家示範房企中唯一“踩線”房企。

截至2021年末資料顯示，美的置業淨負債率為46.3%，現金短債比為1.71，扣除預收款後的資產負債率達到72.1%。“三道紅線”監管要求之下，公司剔除預收款後的資產負債率仍超過監管要求，屬於“黃檔”房企。

根據2021年年報，美的置業營收雖同比增加40.4%，但其淨利潤同比下跌13.47%至37.44億元，為近三年來最低。此外，公司2021年毛利率僅為18.31%，對比三年前已下滑逾13%。

2022年一季度，公司營收為92.01億，同比下滑超30%，淨利潤同比減少55%至5.71億元。

值得關注的是，2021年末美的置業少數股東損益達15.59億元，較2020年末暴增212.42%，年內利潤占比已接近三成。而資產負債表中，公司少數股東權益已達到242.98億元，總權益占比達50.8%，公司或存“明股實債”風險。

7月20日，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金發佈2022年第2季度報告。

觀點新媒體獲悉，於二季度，中金普洛斯REIT收入為8794.18萬元，淨利潤550.96萬元。本報告期末平均出租率為94.56%，較2022年一季度末下降3.77個百分點，經營情況相對平穩。

此外，中金普洛斯REIT於本期對2021年度剩餘可供分配金額進行紅利發放，實際分配金額7264.5萬元，單位實際分配金額0.0484元。

7月20日，據資本市場消息，遠洋集團控股有限公司與其大股東中國人壽(28.930, 0.45, 1.58%)保險近期開展洽談，希望利用其持有的成都遠洋太古裡項目50%股權的一部分，籌集約40億元人民幣新增資金。

報導稱，雖然遠洋和中國人壽尚未敲定融資計畫的所有細節，遠洋考慮向中國人壽的子公司轉讓該專案的部分股權，這部分股權遠洋將在一定期限後回購，遠洋此前曾表示，預計該計畫最早在本月底將取得進展。

有媒體援引第三位元消息人士表示，由於融資方案要獲得太古地產的同意，並完成中國人壽內部一套複雜的程式，可能需要更長的時間才能完成。這筆融資計畫是中國人壽承諾為資金緊張的遠洋提供財務支持的一部分。

資料顯示，該專案位於成都中心地段，是一個開放式、低密度的街區形態購物中心，由遠洋與香港開發商太古地產共同開發。

6月，房地產市場終見復蘇跡象，重點50城開盤去化率進一步提升至39%，環比增加7個百分點。其中，杭州、上海市場明顯轉暖，去化率皆超80%。但由於專案斷貸問題不斷發酵，勢必將考驗樓市復蘇成色。下半年哪些城市將延續復蘇行情？哪些城市成交預期又將轉降？

50城開盤去化續升至39%但市場由點到面全面回暖仍需時間

6月，房地產市場有所復蘇，重點50城開盤去化率持續提升至39%，環比再增7個百分點。其中，7成以上城市開盤去化率環比提升，尤其是杭州、上海市場明顯轉暖，開盤去化率皆突破80%。

但市場由點到面全面回暖仍需時間，即便去化率環比上升的城市，區域、專案分化也在加劇。例如廣州，熱點區域優質專案集中入市帶動平均去化率升至25%，但週邊區域去化未見改善跡象，去化率都在10%附近。並且，近3成城市開盤去化率環比繼續下滑，佛山、湖州、常州等去化率均低於20%。例如常州，6月開盤去化率跌至13%，環比下降9個百分點，僅限於少數項目開盤當天認購量能達到30-40套，多數項目去化普遍承壓。

長三角更具彈性上海需求回補市場回歸正軌杭州投資避險高端盤流速最快

6月，長三角地區市場更具彈性，上海、杭州市場最熱，開盤去化率超80%，蘇州、寧波、南京、無錫等去化率環比均有較大幅度增長。

在疫情解封後，上海積壓的購房需求回補，房地產市場逐漸回歸正軌。6月，上海房地產市場快速復蘇，開盤去化率高達83%，7成以上樓盤開盤當天售罄。但由於樓盤紮堆入市，紅盤積分下降，積分觸發率由接近50%降至33%。例如此前市場火爆的臨港板塊開始回歸理性，二批次6盤均未觸發積分。並且，遠郊非熱點板塊去化壓力加大，部分剛需盤去化率低於40%，但開盤當天認購套數都在100套附近，實際去化壓力整體可控。

杭州房企集中供貨，中簽率低位回升至25%，臨安、富陽普遍流搖。6月，杭州房企迎來年中衝刺，供貨節奏顯著加快，共計54個項目推售10288套房源，環比增長124%，去年三批次出讓地塊陸續入市銷售。案場登記總人數約3.2萬人，創年內新高，環比增長63%；搖號樓盤中簽率25%，環比增加8個百分點，但整體仍處低位；流搖樓盤占比35%，主要集中在三圈層的臨安、富陽兩區。

杭州房價“越貴越買”，高端盤中簽率不足兩成。例如新世界(7.130, 0.02, 0.28%)•江明月朗園，開盤推售601套，售價70307元/平方米，開盤當天全部售罄，中簽率低至11%。核心原因在於經濟大環境不景氣，實業投資不振，高淨值群體轉而投資核心城市的優質資產予以避險。

大灣區持續修復深圳豪宅、性價比剛需盤熱銷廣州到訪放量但轉化偏低

大灣區市場持續修復，核心城市深圳、廣州開盤去化率穩步提升，衛星城市東莞、珠海等去化率更是增長明顯。

6月，深圳房地產市場有所升溫，開盤去化率升至43%，環比增加3個百分點。但項目去化加劇，不乏以下三方面的典型特徵：其一，豪宅持續熱銷，售價10萬元/平方米以上的豪宅去化率都在90%左右。其二，高性價比剛需盤去化速度加快，不少區位較好的剛需盤去化率同樣能達到80%以上。其三，週邊區域去化依舊承壓，光明、坪山等區域開盤去化率仍不足30%。

廣州市場緩慢復蘇，案場到訪持續放量，但轉化率依舊偏低。尤其是第27周（6月27日-7月3日），廣州案場到訪總量高達3.7萬組，創年內單周新高，但轉化率低至6.6%，直觀反映市場觀望情緒依舊較重。

區域及專案分化加劇。主城區市場持續升溫，黃埔區的萬科城市之光、富頤華庭去化率都在50%附近，番禺區的越秀大學星匯城、保利領秀海去化率皆超30%。週邊區域置業需求增長乏力，開盤去化繼續承壓，不少項目去化率都在10%左右。

環渤海、中西部築底青島、天津復蘇力度較弱鄭州房票提振效果有限

環渤海、中西部地區市場整體築底，青島、重慶、天津、武漢等開盤去化率環比均有所增長，但實際市場復蘇力度依舊較弱。

6月，青島商品住宅成交面積高達225萬平方米，這在歷史上實屬罕見。但實際市場呈現弱復蘇態勢：其一，房企供貨信心不足，6月開盤推售套數低至1019套，環比再降2%，同比跌幅擴至64%。其二，6月開盤去化率升至52%，主要還是受結構性因素影響，不少項目開盤去化依舊承壓，例如大華•紫樾府去化率低至22%。其三，項目分化加劇，主城區熱銷盤月均到訪500-800組，月均流速在80套左右，近遠郊在售樓盤月均到訪100-200組，部分專案甚至不足100組，月均流速低於10套的項目更是不在少數。

6月為上半年天津僅有的沒有疫情干擾的月份，但市場期盼的需求回補並未出現，市場形勢愈加嚴峻。6月，天津案場客戶平均到訪量約70組，平均認購量低至5套，相當於去年同期的7成左右。開盤去化率低位回升至22%，環比增加6個百分點，僅限於萬達自在瀾灣及華美學府壹號兩個剛需盤去化表現尚可，其餘項目成交去化未見實質性好轉。

6月20日，鄭州重啟房票安置去庫存，提倡棚改項目優先選擇房票，房票一年逾期，可重新貨幣化。使用房票購房可以享受三重優惠：包括免征契稅、安置補償權益金額8％的獎勵以及不計入家庭限購套數。並且，政府提供資金保障，10日內資金到位，保障房企參與積極性。

6月，鄭州房地產市場築底回穩，單盤到訪客戶224組，環比增長7%，認購26套，環比增長13%，轉化率升至8.6%，環比增加1.3個百分點。但受疫情及部分房企停工影響，房企工程節點及銷售週期明顯拉長，市場信心修復面臨考驗。

展望：斷貸發酵致市場復蘇不確定性增加相對看好長三角及大灣區

近期，專案斷貸問題不斷發酵，在一定程度上將打擊市場信心，加劇市場觀望情緒。展望下半年，我們認為房地產市場復蘇進程猶存較大不確定性，長三角及大灣區市場前景值得期許：

其一，長三角地區市場更具彈性，核心城市上海、杭州、合肥等房地產市場最為堅挺，成交很大程度上取決於供應。可以期許的是，下半年隨著供應放量，成交有望明顯回升。

其二，大灣區市場將繼續復蘇，核心城市深圳、廣州市場或將持續好轉，成交有望穩步提升，衛星城市佛山、惠州、珠海等市場或將走出穀底，但成交整體提升幅度有限。

其三，諸如鄭州、武漢、長沙這類斷貸項目較多的城市，短期市場復蘇進程可能被打斷。潛在置業群體基於擔憂項目交付不敢買新房，成交或將轉入下降通道。

其四，唐山、荊州、寶雞等多數三四線城市市場或將艱難探底，受限於需求及購買力過度透支，成交或將持續低位運行，去庫存將是今年市場主旋律。

人行公布7月一年、五年期以上貸款市場報價利率（LPR）均持穩，《上海證券報》引述業內人士認為，三季度房貸利率仍有下行空間。除了銀行自主下調居民房貸利率外，通過引導五年期以上 LPR 報價下行，帶動居民房貸利率全面下調，將是未來穩樓市的一個主要發力點。

民生銀行首席經濟學家溫彬表示，從5年期以上 LPR 報價看，前期15個點子的調降幅度超預期，帶動地產銷售有所好轉；考慮到地產下行和穩增長壓力依然較大，未來5年期以上 LPR 仍有可能在 MLF 利率穩定的同時適度下調。

東方金誠首席宏觀分析師王青分析稱，未來一段時間，「穩定 MLF 利率＋下調 LPR 報價」將是貨幣政策在保持穩增長取向的同時，「兼顧內外平衡」的具體舉措。

華住集團（01179）公布，截至6月30日止第二季度，Legacy－Huazhu 自3月初 Omicron 變種病毒於內地大面積爆發以來，多個城市實行大規模封鎖，對商業及休閒旅遊的需求驟減，第二季度內地不計徵用中酒店的在營酒店平均可出租客房收入141元人民幣，同比跌32.9％，入住率64.6％，同比下降17.7個百分點，日均房價218元人民幣，跌14.5％。

該集團指，4月及5月遭受衝擊最大，平均可出租客房收入分別僅恢復至2019年水平的53％及65％。然而，由於5月下旬後各地陸續解封，6月平均可出租客房收入恢復至2019年水平的86％。此外，若考慮到徵用酒店的影響，第二季度平均可出租客房收入則恢復至2019年水平的75％。

該集團指，於6月底在營酒店8,176間，待開業酒店2,236間。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

天利控股（00117）公布，已終止投資於城市重建、城市發展及基礎建設等範疇，將不會對財務狀況及業務營運產生任何重大不利影響。

該集團指，有關成立佔40％股權合營公司作為普通合夥人及該集團作為有限合夥人方式參與投資於城市重建、城市發展及基礎建設等有限合夥企業一事，已象徵式代價各1元人民幣出售合營公司股權及有限合夥企業的應佔份額予獨立第三者青島東弘，而該集團目前仍然未有兩間公司作出資，並鑒於當前市況，有關投資不符合其利益。

據《道瓊》引述知情人士報道，中國恒大（03333）尚未與境外債券持有人達成重組協議，而距離7月份達成初步計畫的最後期限愈來愈近。

知情人士透露，對中國恒大資產負債規模的盡職調查工作仍在進行，顧問需要更多時間來完成評估。

報道稱，中國恒大計畫對離岸債權人的合法權益得到尊重提供保證。

新加坡銀行中國股票策略師霍慧敏於網上會議表示，下星期美聯儲將進行議息會議，預期將加息75個基點，而市場現時只有30％預期會加息100個基點，機率較上星期下降，市場將更關注9月的加息取態。該行預期，9月及之後的議息會議將每次加息50基點，至今年底及明年初聯邦利率水平將達約4％。

＊料中國股市將跑贏其他市場，港股估值相對較低＊

霍慧敏指出，看好中國股市中長期價值表現，並認為將跑贏其他市場，主要由於在美國傾向加息及收水的同時，中國政策方向傾向寬鬆，為企業提供財政政策支持，惟需長時間才可發揮作用。她指出，下半年看好防守性高，良好現金流及高派息的股份，例如內銀及電訊股，另外亦可留意受惠於政策的企業，如基建、體育及奶業等消費品、新能源汽車產業鏈等。

港股方面，她指出，恒生指數12個月的市盈率只有10倍，對比歷史低點為約8.5倍，而10倍已經是過去5－7年相對低的水平，相信最差的時間已過去，展望未來有機會可回歸到以往的平均水平約11倍市盈率，即約23,500點水平位置。至於港息方面，她認為，上半年 HIBOR 的上升幅度遠低於 LIBOR，下半年有機會跟上環球加息速度。

＊拒付房貸潮令銀行體系出現系統性風險的機會較低＊

至於近期內地的拒付房貸潮，她認為，7月－10月是下半年內房債券到期的頂峰，對內房企業需較為謹慎及看淡，拒付房貸潮有機會加重現金流壓力，並在令市場在下半年持續受衝擊。不過她認為，是次拒付房貸潮與金融海嘯時不同，當時是買家自身還款能力出現問題，而現時並不一樣，相信內地銀行體系出現系統性風險的機會較低，認為最多只會令銀行利息收入下跌，對盈利及壞賬等造成壓力，相信對內房的影響會持續更長。

樓面呎價3539元 14年來最高

為回應市場對物流及倉儲設施的需求，政府今年3月推出一幅位於葵涌的巨無霸物流用地招標，於上周五（15日）共接獲3份標書，最終由罕見投標的本港上市公司ESR集團（01821）以約52.57億元擊敗兩家外資基金投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）3539元，造價和樓面呎價均創2008年政府推出物流用地以來的新高。ESR集團表示，新建的物流設施料2027年落成，將成立基金持有該項目，對本港物流市場有信心。

擊敗嘉民及豐樹兩外資基金

前述地皮位於美青路與貨櫃碼頭南路交界，毗鄰八號貨櫃碼頭，屬於葵涌市地段第531號，佔地約59.47萬方呎，可建樓面面積上限約148.54萬方呎，是政府2008年以來第六幅批出的物流用地，也是當中最具規模的一幅。

ESR集團透過旗下Sunrise Victory Limited，擊敗嘉民集團和豐樹產業兩家外資基金，以約52.57億元中標，樓面呎價3539元，中標金額雖然是市場預期範圍之內，但已雙雙創下2008年以來6幅物流用地的造價和呎價之冠。葵涌區對上一幅由政府售出的物流地，早於2008年批出，當時樓面呎價僅934元，意味14年間該區物流地的地價狂飆2.8倍。

運輸及物流局發言人指出，市場對美青路用地的招標反應理想，反映業界對物流用地有一定需求，政府會繼續物色更多合適用地，發展多層現代物流設施，以持續推動現代物流業的發展。

新建物流設施2027年落成

依照地契的要求，該用地將發展多層現代物流設施，包括一般物流及貨運用途、集裝和處理貨櫃貨物及散裝貨物，以及起卸和儲存貨櫃等與相關附屬設施，中標財團也要負責興建一個公眾停車場。

ESR集團資本市場兼投資者關係負責人兼董事總經理曾瑞華回覆本報查詢時說，剛投得的物流發展項目預計2027年落成，該集團將與合作夥伴成立基金以持有該項目。

該集團引述世邦魏理仕的數據指出，現時香港物流設施的空置率處於1.4%的低位，曾瑞華強調，該集團對本港物流市場前景有信心，有見市場上現存的冷藏倉庫設施，部分陸續轉作數據中心用途，曾瑞華認為冷藏倉庫設施存在供不應求情況，在此方面具發展機遇。

資料顯示，ESR集團在內地、亞洲和澳洲地區都有物流項目。該集團去年向城規會申請，把其持有的葵涌永業街11至19號光輝凍倉（二倉）項目改裝為15層高的數據中心，剛於上周五獲城規會批准。

翻查資料，葵涌一帶用作物流倉庫的物業，近期成交呎租由12至18元，當中鄰近三號貨櫃碼頭的貨櫃碼頭南路8號亞洲貨櫃物流中心上月錄得大手租賃成交，B座10樓單位，建築面積83194方呎，月租約149.7萬元，呎租約18元，屬該廈呎租新高。而毗鄰A座2樓單位，建築面積32354方呎，獲一家快運公司以月租約53.4萬元提早接近半年預租，呎租約16.5元，較舊租每月42.2萬元，升逾26.5%。

世邦魏理仕早前發表報告稱，受惠本地第三方物流公司的租賃需求帶動，令物流倉庫租金今年上半年急升4.8%，跑贏其他板塊。由於租賃需求持續，惟可租用的空間有限，估計下半年租金繼續上揚，全年租金可升最多一成。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，物流地供應有限，按是次葵涌地皮的作價而言，已屬合理水平。業界人士預料，該項目日後落成後，呎租可達約14至18元。

以今年最平新盤出擊的新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期，昨天首日開放示範單位予公眾參觀，頭兩小時已錄得逾2000人次參觀，周五（22日）開始收票。

新地代理總經理陳漢麟表示，NOVO LAND第1A期示範單位首兩小時已有逾2000人次參觀，全日或逾8000參觀人次，反應理想。項目周五起收票，按收票反應再加推單位及落實賣樓安排。

位於欣寶路8號的NOVO LAND第1A期共824伙，預計2023年6月底落成。項目首批165伙，實用面積247至561方呎，折實售價329.71萬元起，折實平均呎價13188元，售價及呎價皆平絕今年開價新盤，更較鄰近半新屋苑二手呎價折讓近兩成。

NOVO LAND第1A期示範單位設於尖沙咀九龍環球貿易廣場（ICC），就現場所見，項目參觀人流不絕，更有準買家帶同小朋友到場睇樓。新地會再度推出會員參觀示範單位禮遇，未來28天每周三舉行抽獎，送出價值3800元屯門V city商場贈券。

項目開放式至2房買家可選擇額外多1萬元售價折扣或家具獎勵積分回贈，若買家選擇家具獎勵積分，開放式單位獲3000分、1房獲3300分及2房獲5500分。Indigo Living業務發展總監莫麗賢指出，積分足夠換領全屋基本家具，入伙時亦會提供安裝及運送服務。

粉嶺馬適路項目短期軟銷

另外一個大型新盤快將登場，恒地（00012）粉嶺馬適路住宅項目料短期展開軟銷工作。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民稱，該集團在粉嶺北共有6幅相鄰地皮，即將推出由5座住宅大樓組成的Site A，提供約1600伙。資料顯示，項目第1期正申請售樓紙，佔603伙，預計2023年3月底落成。

恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝說，大角咀利奧坊．曦岸2座28樓A室，實用面積697方呎，連213方呎天台，成交價2288萬元，呎價32826元，成交價及呎價均創項目新高。

受疫情持續影響，整體甲級寫字樓租賃市場放緩。據仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告指出，本港整體甲級寫字樓市場在連續8個月錄得淨吸納量後，走勢於今年6月扭轉，錄得9.68萬方呎負吸納量（即整體遷出騰空的樓面多於新租出樓面）。

中環空置率升至7.9%

報告指出，由於寫字樓市場再現負吸納量，故整體市場的空置率由5月的9.3%微升至6月的9.4%。

中環空置率由7.6%上升至7.9%，港島東由8.6%增加至8.9%；尖沙咀空置率則回落至10.2%。整體甲級寫字樓市場租金在6月按月微跌0.1%，中環租金則保持平穩。

仲量聯行香港商業部執行董事嚴威程表示，由於疫情持續，吸納量受壓屬正常現象，而中環甲級寫字樓租金較2019年高位下降28.3%，對租戶極具吸引力，部分公司希望在核心商業區擴張。

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處買賣註冊登記個案，並把全港劃分為130個分區作研究，發現今年上半年二手註冊量最多的10區，註冊量悉數較去年同期下跌，跌幅約介乎14.8%至48%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，若與今年上半年整體二手住宅註冊量按年跌約35.9%相比，註冊量最多的10區，有4區跌幅低於大市。

利嘉閣（工商舖）地產聯席董事葉斐明表示，葵涌大連排道192至200號偉倫中心2期全層，建築面積約25618方呎，業主現連貨車位一併出租，意向月租38萬元，意向呎租約14.8元。業主同時考慮交吉放售，意向呎價5000元，意向價約1.28億元。

二手造價續回軟，粉嶺碧湖花園2房失守「5球」關口；而鰂魚涌太古城2房累減172萬元沽。

世紀21奇豐經理黎樹森表示，碧湖花園5座低層E室，實用面積400平方呎，2房間隔，上月以535萬元放售，數度減價，終減至485萬元沽，撇除內部轉讓，是次造價屬屋苑自去年9月後首度失守「5球」關口。原業主2016年以352萬元買入，帳面獲利133萬元。

與此同時，肯減價、優質盤靜市下仍見承接，如放盤僅1個多月的鰂魚涌太古城2房，累減172萬元以市價沽。

太古城2房 累減172萬易手

中原高級區域營業董事張光耀指，成交為恆山閣中低層H室，實用面積593平方呎，為呂字廳2房，上址6月以1,180萬元放售，議價至1,008萬元易手，累減172萬元，呎價16,998元。

美聯物業首席高級營業經理鍾志聰表示，大圍嘉田苑C座中層7室，實用面積469平方呎，2房間隔，原叫價580萬元（已補地價），現以556萬元（已補地價）沽出，減價24萬元，實用呎價11,855元。新買家為長綫投資者。原業主於2012年8月以283萬元購入，持貨10年帳面獲利273萬元。

另外，祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新屯門中心9座中層E室，實用面積597平方呎，3房間隔，原叫價730萬元，現以市價708萬元沽出，實用呎價11,859元。新買家同屋苑換樓客。原業主於2019年以692.8萬購入，持貨滿3年帳面獲利僅15.2萬，扣除使費料蝕25萬元。

涉48伙每戶2700萬 徐小鳳持數單位

大圍半山沙田嶺路一帶舊樓靜中帶旺，吸引財團收購。市場消息透露，有財團動用約13億元，收購沙田嶺道3個低密度屋苑，包括紅星徐小鳳旗下的百樂別墅數個單位。

消息透露，一個外資基金正透過本地大型收購財團，向沙田嶺路包括百樂別墅、樂山及翠嶺山莊屋苑進行併購，3個屋苑屬低密度設計，僅涉及48個單位，據悉收購價約13億元，即平均每戶約2,700萬元。若按目前單位總樓面約7.6萬平方呎計，收購價每呎約1.7萬元，遠高於3個屋苑的二手買賣價格。

據了解，紅星徐小鳳或相關人士於百樂別墅持有數個單位，收購方早前曾與小鳳姐會晤，商討出售單位的意向，並成功打動小鳳姐接受收購。

收購呎價約6700元

有熟悉舊樓併購的人士指出，百樂別墅、樂山及翠嶺山莊3個屋苑，地盤面積約7.3萬平方呎，地契規定覆蓋率為66.66%，最多可建4層高物業，若以此計算，將可重建樓面約19.3萬平方呎，若以重建樓面計，即收購呎價僅約6,700元，重建回報相對可觀。同區最貼近的洋房項目為戈林（樓齡約15年），對上一宗成交追溯至2018年，造價6,000萬元，實用面積呎價2.2萬元。

資料顯示，上述3個低密度屋苑，由於業權組成相對簡單，而且重建樓面大幅增加，故多年來一直吸引不少財團收購。早於2008年曾有財團大手收購約30個單位，涉及成交價介乎680萬至2,018萬元，可惜最終未能如期完成交易，全部取消買賣。

區內代理指出，3個屋苑中僅一個屋苑樓齡達50年，符合強拍門檻，故收購財團需要100%業權全部收購才能進行重建，是次基金收購達13億元，相信可順利打動小業主沽貨。

據土地註冊處資料顯示，天水圍嘉湖山莊樂湖居B2層一個雙號車位，於上月以120萬元沽出，原業主今年1月以130萬元購入，意味持貨約半年帳面貶值10萬元或7.7%。據代理表示，目前嘉湖山莊車位蝕讓放盤已絕迹象，而屋苑車位月租約2,800元，即上述車位買家享約2.8厘租金回報。

政府自2011年提出起動東九龍計劃後，觀塘區內面貌煥然一新，商業氣氛日漸濃厚，交通配套完善，前景備受看好，自然吸引投資者及用家進駐，成交持續上揚，新近有業主交吉放售美興工業大廈低層戶，每平方呎叫價約4,854元。

半倉半寫字樓裝修 交通便利

萊斯物業高級客戶經理王漢賢表示，獲業主委託放售位於觀塘興業街16至18號美興工業大廈A座低層單位，面積約1,195平方呎，現以意向價約580萬元放售，每呎叫價約4,854元，以市場租值約1.8萬元計，單位若出租，可享租金回報約3.7厘。單位內籠為半倉半寫字樓裝修，雙門入口，設有冷氣配備，而單位亦已交吉。

美興工業大廈於1980年落成，總樓層為13層，設有停車場及卸貨台，該廈位處興業街，比鄰駱駝漆大廈、永泰中心、THE WAVE，對開為開源道，而開源道屬觀塘心臟地帶，周邊工商廈食肆林立，鄰近大型商場，人流如鯽，距港鐵觀塘站及過海渡輪碼頭約10分鐘步程，亦有多條小巴及巴士綫往來各區，交通及配套極為完善。據萊斯物業放盤資料顯示，該廈目前約有30個租、賣盤，而市場上最新近成交為A座中層A02室，面積約1,430平方呎，成交價約702萬元，平均呎價約4,909元，而中層單位面積約1,200平方呎，新近以約1.9萬元租出，平均呎租約16元。

王氏稱，觀塘作為第2核心商業區，商業元素加強，交通配套完善及人流集中，工廈身價穩步上揚，自然受市場用家及投資者青睞，帶動區內交投活躍，料成交日益增加。

疫情走勢反覆，中港兩地通關無期，上水區內租金持續受壓。消息指，新祥街地鋪於交吉僅一個月後，新獲藥妝店以約8萬元承租，租約期為兩年，呎租約80元，較舊租金下跌約37%，重返7年前水平；據業內人士指出，疫市下內地客近絕跡，料上水區內鋪位租金持續調整。

據市場知情人士透露，上水新祥街24號地鋪連閣樓，鋪位及閣樓面積分別為1000方呎及400方呎，合共建築面積約1400方呎，新以約8萬租出，呎租約80元（不計閣樓）。據業內人士指出，上址早前由藥妝店以約12.87萬租用，惟於本月初租約屆滿遷出，故該鋪位交吉僅約一個月即獲承租，並簽下為期兩年租約，料新租戶亦為藥妝店，最新租金較舊租金下跌約37%。

藥妝店進駐租用2年

地產代理指出，因疫情持續發酵，中港兩地通關無期，上水區內鋪位主要由內地客支撐，故現今區內鋪位市況實屬疲弱，上述租金已重返約2015年水平、即7年前水平，但已屬貼市價水平，事實上，該街道部分面積相若鋪位，現時亦僅以約7萬元至9萬元放租，部分業主更會提供免租期等優惠，以吸引商戶承租。

事實上，該街道鋪位近期頻錄承租，資料顯示，新祥街4號地鋪，建築面積約1000方呎，閣樓約800方呎，租客為鮨葵日本餐廳，於上月以8.5萬租出，平均呎租85元（未計閣樓），該店舊租亦是8.5萬，屬原價續租。新祥街並非自由行街道，街上食肆聚集，屬區內著名「食街」。

AVA 228鋪741萬成交

另一方面，鋪位市場亦錄買賣，美聯旺鋪高級區域營業及策略董事江靜明指出，由資深投資者盧華發展的長沙灣AVA 228地下5號鋪，建築面積315方呎，以約741萬售出，呎價約23523元。

此外，佐敦區亦錄鋪位成交，消息指，吳松街53號地鋪連閣樓，地鋪及閣樓面積分別為192方呎及692方呎，以約850萬售出，呎價約4.42萬（不計閣樓），該鋪月租收入約2.8萬，料買家享租金回報約3.9厘。據悉，上述鋪位原業主於2020年底以約640萬購入，故持貨不足兩年，帳面獲利約210萬，期間升值約32%。