北部六大重劃區房價漲太多，銀行業者自行出招嚴控房貸風險。金融圈人士指出，包括三峽、五股、淡水、青埔、林口及新莊六大重劃區均被點名，部分銀行承作房貸成數大多數已被壓低至不到6成，很明顯銀行正用類似「以價制量」的方式，透過縮減成數來婉拒對這些地區新房貸。

銀行業者指出，上述的重劃區，原先各有包括了工業區開發、輕軌、桃園航空城、副都心等各類題材，但現在央行升息加上政府打炒房措施、股市修正、經濟趨緩，勢會帶動房市下行，先前房價上漲、但實際上距離北市仍有一段距離的重劃區，讓銀行格外擔心後續價格變化。

銀行業者私下指出，三峽、五股、淡水和青埔，目前除非是交通運輸共構點才作，且絕大多數房貸案成數都被壓低在僅5成至6成，至於林口，新莊比上述四個地區的貸放成數相對較高，但也要看區域，例如像是新莊若離捷運站很近的地點，銀行願意承作，其他地點則會相對注意。

此外，銀行也強調，先前外界關注房市，向來以蛋白、蛋黃區定位，但比起蛋白區，現在更嚴重的是「蛋殼區」，舉例來說，屏東、台南一些偏鄉地區，許多都被看成「蛋殼區」，因為「科學園區」效益牽動房價大漲遠超過全國平均值，例如去年以來都有到2成、3成的漲幅，連宜蘭部分地區都被銀行業者認為有「漲過頭」現象。

由於央行升息使資金緊縮，加上打房措施一定會帶動房市下行，令銀行憂心這些區域一定首當其衝。

目前豪宅的界定，台北市是7,000萬元，新北市豪宅是6,000萬元，其他縣市是4,000萬元，豪宅的貸款成數已被央行壓到4成，銀行主管指出，上述重劃區的推案現在都不是大坪數，因此總價不太容易到「豪宅」的標準，但由於當地房價下行風險不低，因此銀行在承作房貸時，即便不是豪宅房貸，而是首購族或換屋族房貸，也會非常小心。

誠品信義店因明年租約到期提前爆出與房東統一洽談續約無共識恐撤出事件，陸續在百貨密度最高的信義商圈餘波盪漾；包括Neo19、新光三越A11館等均傳出面臨租約到期，房東續約要漲租金等議題，百貨業面臨壽險業房東租金高漲壓力，尤其對「輕資產」的百貨連鎖業更是營運最大的痛。

以信義商圈14家百貨商場來說，新光三越信義新天地擁有四棟百貨群，其中A4自有、A9為市府BOT案，A11、A8兩館則是承租於信義區大地主富邦人壽，A11、A8兩館原本房東都是新光三越股東新光人壽所有，儘管陸續在2009、2015年換房東富邦人壽，但在營運價值高推升投報下，富邦人壽仍續約樂當賺錢房東。

據悉，A11館光是一年租金收入就7億多，且自富邦人壽接手後，A11館在2013年續約時租金即大漲高達62％，明年十年租約又到期了，據悉富邦人壽擬漲租至少1成，雙方條件還在喬。

新光三越全台15店中，自有資產包括南西本店、桃園大有店、台中店、信義A4館與A9館市府BOT案，雖未過半，但台北站前店、高雄店與台南中山店等皆是承租新光人壽，相對有議價空間；其餘信義A11、A 8兩館原為新壽所有，陸續於2009、2015換房東富邦人壽，至於天母店、台南西門店則為國泰人壽所有。

而以「輕資產」掛帥的微風集團，除了復興微風廣場本館與黑松合作、北車與台鐵OT壓力不大外，包括微風南京、微風松高的房東富邦人壽，微風信義、微風南山分屬國壽、南山兩家房東；據傳，微風信義區三家店面積3.2萬坪，一年租金就近2億元，其中南山租金更高居三店首位。疫情這兩年來，更傳出微風集團董事長廖鎮漢為了租金補貼親上火線與房東洽談，可見信義商圈房客們的租金壓力比山大。

且由於誠品為信義店存續公開一年包底租金4.5億元，也引發信義商圈百貨商場房客們關注，尤其在信義區商辦供不應求，租金行情直破天花板每坪5,000元，不少商場房東也想趁著租約到期抬高價碼，零售業認為，信義區壽險業房東過去這20年荷包賺飽飽，近期壽險業連爆淨值縮水，對房客漲租金恐成常態。

百貨設點 最愛政府當房東

近兩年疫情衝擊實體百貨商場，高額租金成為壓垮微利百貨業最後一根稻草，讓不少業者承受營運壓力還得如實付出高額租金，與政府公部門合作的商場還可申請租金減免，但與壽險業、建商房東要求租金補助何其難；據業者表示其差距是數千萬元，部分業者認為，資產自有當然是最好，但百貨據點在都會蛋黃區黃金地段，與政府合作相對保障。

近年來五大連鎖百貨品牌包括新光三越、遠百、SOGO、微風、環球Global Mall等，均積極與各地政府或所屬捷運、台鐵等部門合作開發，相對降低風險、租金合理，其中尤以人潮聚集的車站型商場或周邊開發為主，即便是日本三井不動產來台開發的Outlet、購物中心，也多數以捷運、高鐵站周邊開發為主軸。

有業者說，隨都心土地愈來愈少前提下，過去獵地起樓開商場，成本高回收期長，在商辦競合下，商場為大樓加值，房東租金也相對加值，土地價值漲、租金當然跟漲，只是遇到疫情，房客業績大落，房東固定租金收益不減，房客當二房東還得面對專櫃金流狀況做適時減免，但須大房東有減免，才能進一步做回饋。

包括新光三越、京站、遠百、SOGO等有部分據點即與政府合作，相對獲政府補助後，亦有回饋給專櫃廠商，京站即指出，2021年因三級警戒大大衝擊百貨商場，像台北東區等即有百貨業獲數千萬元、甚至近億元政府補助，但京站嚴格來說是二房東，最後能拿到手的僅區區幾10萬元補助，再回饋給專櫃已所剩無幾。

隨著全世界通貨膨脹發生，各國紛紛調整利率升息抑制通膨，我們的中央銀行也不落俗套的跟上，分別於2022年3月17日調高一碼，又於6月16日調高半碼，相對於各國的升息溫和許多。

正業地政士聯合事務所指出，最近許多買方即使知道銀行貸款已經升息，卻希望能找到漏網之魚，是否有銀行利率還沒有升上來，期待能撿到便宜，所以，最近常有買方希望能幫他們多找幾家銀行送件，找到最低的利率才核貸。

殊不知，買東西，貨比三家不吃虧；辦貸款，申貨三家會吃憋！的道理。

因為當我們向銀行申請房屋貸款時，銀行會透過聯合徵信中心，調查申請人的信用評級，同時會留下聯徵紀錄。一家銀行查詢，就留下一次聯徵記錄，多家銀行查詢，就會同時留下多家銀行的聯徵紀錄。

問題來了，如果短期內有3家以上銀行的查詢記錄，承辦銀行會認為該申請人可能被多家銀行婉拒貸款，才會流落到這裏。本來可以核准的房貸，很有可能也因此被婉拒，而啞巴吃黃蓮，有苦說不清。

所以提醒您，在銀行貸款的申貸過程中，可以貨比三家，但是貸款條件、利率沒有談好前，別輕易的填寫申請書；而且不可以同時申貸多家銀行，否則，會被誤認為是別家銀行婉拒，而到處申請的案件，屆時可能會影響自己和銀行的議價能力，甚至直接被銀行婉拒。

偏偏現在有許多貸款銀行都是區域中心或是總行制，客戶沒有寫申請書是無法知道貸款條件的，所以只能硬著頭皮，先簽再說，使自己步入可能被銀行婉拒的窘境。

另外，提醒您平時就要和銀行保持一定的往來，存款、信用卡、基金或是保險.....都是可以配合的商品，切勿"平時不燒香，臨時抱佛腳"。這樣的消費者被銀行戲稱為“小白”會讓自己申請貸款的難度更高。為了得到好的銀行貸款條件，應該避免自己成為銀行眼中的“小白”，更不可以拿著房屋貸款案件去申貸三家，小心自己成為房地貸款的受害者。

隨國安基金進場安穩人心，台股指數從谷底回升，連帶市場悲觀氣氛收斂，加上疫情回穩，信義房屋 ((9940-TW) 指出，全台房市買氣未持續下探，觀察市場交易的熱門產品，總價 500-1000 萬元的買盤率先回籠，不過經歷三個月的交易量縮後，目前買氣尚未明顯回升。

信義房屋指出，受到這波股市大跌，加上當前暑假與民俗月到來，預料要見到較明顯的買盤回流，可能要等到 9 月才會更為明朗。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，7 月房市剛性需求穩定，總價 500-1000 萬元的房屋，成交狀況較 6 月量增，顯示首購較不受外在因素干擾，且 7 月市場還有個交易特性，就是新出售的房子賣得特別快，有將近半的成交都是委託出售不到一個月的房子，顯示價格合理同時又是新釋出的物件，容易吸引買方的目光，若是房屋本身條件符合買方的需求，買方還是願意小幅加價。

去年買氣雖然因疫情腰斬，但疫情穩定後回流速度相當快，今年從 3 月起市場受到許多利空壓抑，包括國際戰爭、疫情、通膨升息、本土疫情、股市重挫，根據過去經驗受壓抑的買盤，可能會在外在事件穩定後回流。

高雄楠梓區人口增加快速，高雄大學特區又是新興重劃區，政府建設挹注多，新學校、新交通路線如雨後春筍般設立，結合原來便利的生活機能，進一步帶動高雄大學特區房市的增值潛力，尤其台積電高雄設廠議題發酵後，楠梓的地緣優勢更凸顯，高雄大學周遭房價上漲最明顯，未來前景持續看旺。

信義房屋R15捷運店店長黃致勳表示，高雄大學重劃區商圈有四條主力道路，分別是藍昌路、藍田路、大學東路以及大學26街，全區的市容新穎整齊充滿大學城的朝氣，尤其相關建設不斷加碼，房地產市場的潛力十分雄厚。

黃致勳指出，高雄大學重劃區商圈是以高大為主體，政府也有新設學校計畫。此外，施工中的新台17線通車後，可望縮短楠梓至左營的交通時間，更長期還有捷運紫線建設題材等，居住實務上最重視生活機能，也都越來越成熟，全聯、超商家數不斷增加。

由於楠梓房價基期低，又有諸多建設議題，使房價漲幅明顯，雖有部分是外地客、置產客到此區購屋，但最大宗仍是自住買方。

黃致勳表示，隨著高雄房市蓬勃發展，高雄大學重劃區新建案已出現4字頭以上價格，加上租金也不低，預期後市仍會有購屋需求。

黃致勳指出，高雄大學重劃區商圈近年房價表現優異，今年區內平均房價落在20萬元至27萬元；新成屋開價每坪35萬元至40萬元，處於高峰期。

高雄大學重劃區商圈內有多處優質好社區，例如「悅讀天悅」坪數範圍25-50坪，規劃為二到四房產品，屋齡只有4.1年，為地上23樓、地下四樓產品，全部有294戶，主要公設有戶外泳池、KTV、視聽中心、宴會廳、媽媽教室等。

「悅讀天悅」建案發揮基地緊鄰藍田公園綠地的賞景優勢，除了頂樓規劃空中花園賞景區、空中休閒會館，也安排住家客廳面對綠景，客廳利用大面落地窗與高雄厝景觀陽台透空玻璃圍欄，可眺望綠景與海景，達到借景效果。

另外一個優質建案「HAUS」坪數範圍22-46坪，規劃二到四房，是地上15樓、地下二樓的集合住宅，共115戶，主要公設有花園、健身房、交誼廳、宴會廳、遊戲室等。特色在於建築物採Twin Tower雙塔設計，外觀採淺咖啡搭配純白色系，結合陽台大面玻璃，退縮式與挑高基座的設計，讓建築物佇立在藍田大道上，展現大器從容的優雅風範。

「遠見心悅」坪數範圍40-55坪，規劃三到四房、屋齡只有1.5年，是地上23樓、地下三樓建築，總戶數83戶。主要公設為大廳、KTV、健身房、多功能教室等。本案特色位在高雄大學特定區藍田路上，區內教育體系完整，從幼稚園到大學皆齊備。另有德民黃昏傳統市場，以及德賢、德民商圈環繞，優質都會公園休閒空間，楠梓科學園區優質產業、交通便利等多重優勢。

被賦予「都更國家隊」任務的國家住都中心，也要前進危老重建了。據悉，國家住都中心今年6月已成立專責單位負責危老業務，未來將採「危老協參」、「危老主辦」雙軌並進，一方面助攻危老重建，一方面有效協助活化國有地。

國家住都中心成立以來業務範圍不斷擴增，今年起也宣告擴大危老相關業務。

早在2018年底，國家住都中心就推出危老協參服務，當危老重建範圍內因含有國有地卡關，在私地主全數同意前提下，可申請由住都中心買下範圍內國有地成為危老參與者，藉此避免國有地成為危老絆腳石。

推出危老協參服務以來，從第一案位於新北市永和的協參案件，到現在已有十多案在諮詢或審查中。

國家住都中心在危老協參中扮演被動角色，必須是民間基地有提出需求及諮詢，才有機會協助，如今住都中心準備主動邁出腳步，過去較難透過都更方式活化的中小型國有地，住都中心將協助採危老重建方式辦理。

「土融限貸令」、「工料雙漲」發威，營建業掀盤售潮；多家建商透露，在銀行端出現資金斷鏈下，今年以來已有小建商盤售手中都更案、合建案，較以往多出五成至一倍，若此情形持續下去，接下來不僅消費者房屋選擇性變少，更會出現「大者恆大」的中大型建商壟斷市場現象。

建商分析，開發商把手中的案子丟到市場上、向同業兜售是很正常的事，會把手中的案子盤給其他同業，可能因卡在過程中地主整合難度高，或是建商資金方面有問題，亦或建案整合時間冗長等，將案子盤售給同業，不過每家遇到上門詢問是否接手的情況並不同，因此難用數據量化，只能用過去經驗值來判斷數量多寡。
建商表示，政府啟動連續四波調控房市措施中，以去年12月中購地貸款限縮至五成影響最大。

央行「土融限貸令」讓小建商資金出現斷鏈情況，又遇上工料雙漲的夾殺之下，建商指出，在需提前準備龐大自有資金，加上近兩年營建成本高漲，確實今年以來上門盤售建案的案子變多了，較過去多出至少五成、甚至一倍的數量。

住展雜誌研發長何世昌指出，這股資金斷鏈引發小建商的盤售潮，若持續擴大下去，對消費者來說，接下來可挑選房屋的選擇性變少，未來市場上供給將會掌握在控價能力更高的中大型建商手上，更會出現「大者恆大」的中大型建商壟斷市場現象，賣方對房屋價格定價、議價能力也會更加強勢。

建商指出，雖然目前市場上盤售建案較過去多出一倍，不過觀察這些盤售案有些特徵，不是開出超出市場行情的高價要賣，不然就是案子本身條件受限。

興富發建設表示，近期確實有接獲同業上門盤售手中建案，不過盤售建案至少要達到公司設定條件，像是北市土地要有七、八百坪以上，其他區域基地要有千坪以上面積，或是換算總銷金額要有三、五十億元等，這些最基本的條件要符合。

雖然房市出現小建商「盤售潮」，但多數盤售案多以相對高價銷售，短期內，市場尚未出現願意認賠殺出的慘況。

建商分析，雖然央行連兩次升息，但利率調升過後還是連2%都不到，認為小建商現在願意盤售手中建案，但也要賺一筆才出場，目前建商認賠出場的壓力還是很小。

建商表示，觀察市場上釋出的盤售案，其中不乏有土地位置不錯、基地格局也方正的土地，不過大部分這類土地釋出到市場的開價、多比行情高出一至二成，顯示這些小建商還是想賺一筆、獲利了結再出場，並沒有壓低出貨的情況。

建商分析，雖然今年上半年央行連續升息兩次、共1.5碼，不過從利率長線趨勢來看，利率都不到2%，相較2000年前、破10%高利率壓力，現在央行利率仍屬歷史低水位，因此這些小建商或地主即使願意把手中好的案子拿到市場來賣，也只是「試水溫」，主因這些持有土地者的資金壓力還是很低。

建商指出，即使現在市場上有盤售潮出現，但賣方對價格的姿態還是很高，買方想要便宜入手是不太可能的事情；建商強調，試想，小建商手中的貨都開高價或天價在賣，現在市場怎麼可能盼到這波因資金斷鏈、造成建商倒閉潮的情況發生。

台北市地政局昨（29）日發布2021年不動產市場動態年報，去年交易單價前十名豪宅，全由大安區「信義聯勤」及信義區「首席公館」包辦，成交單價在每坪267.7萬元到299萬元間。另，去年成交單價在200萬元以上的豪宅，共計52件，年增18％，創實價揭露以來新高。

觀察住宅交易單價前十名，各年度榜首分別為2013年、2015年及2017年大安區「帝寶」、2014年信義區「皇翔御琚」、2016年中正區「松濤苑」、2019年中山區「西華富邦」，去年榜首的「信義聯勤」，每坪單價299萬元，貼近彭淮南防線，同時也是2018年、2020年單價冠軍。

另，以建案最高單價統計2013年至2021年台北市前十大建案，進榜建案最多行政區為大安區，共五個建案，其次為信義區共三個建案，中山區、中正區各一個建案，各建案最高單價前三名分別為「信義聯勤」每坪單價299萬元、「帝寶」每坪單價298.2萬元及中山區「西華富邦」每坪單價290.6萬元，其次依序為「皇翔御琚」、「元大栢悅」、「信義富邦」、「首席公館」、「松濤苑」、「吾疆」、「勤美璞真」。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，豪宅市場獨樹一格，較不受市場變動影響，不過搭著2020、2021年的房市熱潮，加上購屋投資自用成為顯學，又能去化手上現金，帶動高端資產方添置豪宅的興趣，數據也印證富豪們爭相買下話題豪宅，自用彰顯身份，居住也舒適、安全、隱密，投資也多見獲利，都為出手考量。

四大房仲昨（29）日公布7月自家門市交易量，在疫情趨緩、人潮陸續回溫下，房市有止跌現象，不過永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，今年7月交易量在連三降後首度回升，但因疫情而停滯的買氣在疫情趨緩後並沒有大幅度成長，在通膨、升息、打炒房政策效應發酵下，市場保守觀望氣氛仍濃，下半年房市交易有轉弱趨勢，得持續觀察。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨也指出，成交量反映買方心態，7月起成交量逐漸開始打底，可預期未來兩季將維持升息狀況下，交易很難放量，下半年很難樂觀。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，下半年房市重頭戲有三齣，包括升息、股匯市變化、平均地權條例修正草案，市場觀望保守，買方追價空間有限，但賣方若無資金壓力也守價不讓，拉大價格差距，是交易量縮的主要原因。

四大房仲7月除中信房屋外，其餘三大房仲都終止連三月交易量跌，永慶房產集團全台月增10％、年減5%，住商機構全台月增0.3%、年減11.4%，中信房屋全台月減2.2%、年減4.8%，台灣房屋統計的七都（含新竹縣市）交易量月增1.09%、年減5.36%。

永慶房產集團統計，六都與上月相較，成長7%-17％不等，若與去年同期相比，以北北桃三大都會區逆勢成長明顯，台北年增24%，新北年增22%，桃園年增8%，新竹以南四大都會區均量縮。

住商機構統計六都交易量，台北市月減10.7%，年減7.6%；新北較上月增加24.6%，年增31.2%，桃園月增4.9%，年減16.5%，台中較上月持平，年減16.1%，台南月減10.8%，年減18.1%，高雄月增2.8%，年減25.5%。

中信房屋統計，六都7月表現較上月微跌2.2%，除台南市成長16.1%及高雄市持平外，其餘四都呈現衰退，台北市月減5.2%、新北市月減6.8%、桃園市月減3.6%、台中市月減0.8%，與去年同期相比，僅台北、桃園成長，分別年增0.7%、8.6%。

2022年7月，房地產市場仍在低溫運行。

克而瑞資料顯示，百強房企2022年7月單月實現銷售操盤金額5231.4億元，環比降低28.6%，同比降低39.7%，降幅略有收窄。

而從累計業績來看，百強房企1-7月累計銷售操盤金額為35796.1億元，同比降幅49%。

“目前，市場整體需求和購買力透支、行業信心也處在低位，短期內企業去化壓力仍然較大。”克而瑞分析師表示。

銷售額整體下降的同時，今年1-7月千億房企數量也不及去年同期。中指院統計顯示，前7月銷售額超千億房企為10家，較去年同期減少11家；超百億房企91家，較去年同期減少45家。

銷售超過千億的房企分別為碧桂園、保利發展(16.670, -0.31, -1.83%)、萬科、中海地產、華潤置地、招商蛇口(13.700, 0.12, 0.88%)、綠城中國、融創中國、金地集團(11.730, -0.22, -1.84%)以及龍湖集團。其中碧桂園以2854.9億元位列行業第一，保利發展以2497億元超過萬科升至行業第二，萬科以2472.9億元降至行業第三。

從企業表現來看，2022年7月大多數規模房企銷售表現不佳。據克而瑞統計，2022年7月，百強房企中近8成企業單月業績環比降低，其中29家企業的環比降幅在30%至50%之間，17家企業環比降幅超過50%。近6成百強房企7月單月業績不及上半年的月均水準，僅旭輝、龍光2家企業實現了單月業績環比增長。

銷售端尚未回溫，房企拿地規模也未現明顯好轉。

中指院統計，2022年1-7月，TOP100企業拿地總額8024億元，拿地規模同比下降55.6%，降幅比上月收窄4.4個百分點。

從新增貨值來看，保利發展、招商蛇口和濱江集團(9.520, -0.27, -2.76%)佔據榜單前三位。2022年1-7月，保利發展以累計新增貨值1571億元佔據榜單第一；招商蛇口和濱江集團緊隨其後，累計新增貨值規模分別為1093億元和911億元。

“國央企和地方城投依然是本輪集中土拍的成交主力軍，如華潤置地、保利發展、華髮股份(7.770, 0.07, 0.91%)等企業在熱點城市深耕意圖明顯且收穫頗豐，同時龍湖集團、新城控股(20.930, -0.65, -3.01%)等民企在熱點城市也有所收穫。”中指院分析師表示。

值得關注的是，為穩樓市，今年以來各地一直在出臺樓市扶持政策。中原地產資料顯示，截至2022年7月28月，房地產調控已經超過560次，刷新歷史記錄。

在5、6月單月超百城出臺穩樓市政策的基礎上，7月房地產政策繼續升級，超85城發佈穩樓市政策90多條。其中預防爛尾樓、增加購房補貼成為7月政策的新特點。

“整體看政策內容越來越寬，政策力度越來越大。但目前看，市場的信心依然沒有完全恢復，隨著更多政策出臺落地，市場有望四季度走出低谷。”中原地產首席分析師張大偉稱。

不過，中國房地產業協會會長馮俊認為，地方政府出臺的穩樓市政策，主要著眼於需求端，在供給側的發力較少。由於房地產市場的供需關係已經趨於平衡，因此從目前來看，這種調整的效果並不是很樂觀，未來的效果也需進一步觀察。

其預計，今年商品房銷售降幅將在20%-30%之間，房地產投資降幅約為10%。

7月29日消息，中國恆大公告，2022年上半年，本集團實現合約銷售金額人民幣122.6億元，合約銷售面積119.3萬平方米。截至目前，本集團已售未交樓專案中96%已部分或全部復工，實際施工人數達到集團正常施工要求的86% 。自2021年7月1日以來，公司已累計竣工交付物業23.2萬套，建築面積2，419萬平方米。恆大新能源汽車恆馳5汽車在今年年初首車正式下線，3月通過工信部第353批新產品公示，恆馳5汽車獲得銷售資格，並已於2022年7月6日正式開始預售，截至目前已累計收到預售訂單超過3.7萬台。

[ 從行業層面看，民營房企融資已然破冰，今年5月，碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城控股(20.930, -0.65, -3.01%)等接連被選為首批發行公司債的示範性民營房企，債務還附帶信用保護工具，可見中國基本面較好的民營房企的融資環境已逐步改善。 ]

國際三大評級機構之一穆迪日前接連對中國涉房地產業務的大企業進行信用降級，中國企業則以真金白銀回購債券的方式予以回擊。

複星國際（00656.HK），是與銷售規模穩居行業前三的龍頭房企碧桂園（02007.HK），都被穆迪以“房地產市場低迷帶來壓力”的理由調整了評級。面對外界質疑，複星國際宣佈對兩筆年內到期境外債券進行全額回購，碧桂園也宣佈回購年內到期的美元債且已經完成4.11億元要約的現金支付。

複星與碧桂園雙雙在評級下調及資本市場股債下跌的情形下，高額贖回債券，頗有幾分“秀肌肉”的意味，同時也對近期市場傳言進行回擊。

複星火速回購境外債券

穆迪最近將複星國際Ba3的公司家族評級列入下調觀察名單，將其發行的高級無抵押債券評級也列入下調觀察名單，評級展望從穩定調整為觀察。

對於為何下調評級，第一財經查閱穆迪官網獲悉，穆迪認為房地產市場低迷給複星增加了流動性壓力。

複星國際董事長郭廣昌以房地產起家，發展到今天，複星已經成為全球化的跨產業、跨行業多元化企業。複星將自身定位為全球家庭消費產業集團，把企業繁多的業務板塊歸類為健康、快樂、富足、智造四大塊，具體涉足生物製藥、診療科技、珠寶時尚、白酒、餐飲、旅遊度假、保險、資管、礦產、新材料等領域。

這家大型投資集團正致力於將業務逐漸向高附加值產業鏈延伸，並退出非核心資產。不過，直至目前，房地產開發業務以及持有型房地產投資，仍在複星的商業版圖裡佔有一席之地。

在最新報告中，穆迪對複星在製藥、金融服務、金屬、礦業和旅遊等領域的投資方表示了肯定，但對複星旗下的房地產投資持負面態度。

“房地產低迷將增加信貸傳染風險，給複星的核心房地產子公司增加流動性壓力。”穆迪高級副總裁Lina Choi說。

穆迪報告中稱，截至2022年3月底，複星在控股層面的庫存現金不足以支付未來12個月到期的短期債務，其經常性收入不足以支付利息和運營費用。與此同時，在岸和離岸投資者對房地產領域高收益私人公司的風險厭惡程度越來越高，這將顯著增加複星的再融資風險。

截至2022年3月底，複星約有45%的控股層面債務將在一年內到期。穆迪預計，複星將增加資產剝離並縮減投資規模，以保持償還債務的流動性，但執行時間和實際收益存在不確定性。

在國際三大評級機構中，穆迪的標準相對嚴苛，目前標普仍然維持複星國際的評級展望為“穩定”。

面對穆迪對其流動性的質疑，近一周內，複星國際兩度宣佈對境外債券進行要約回購。

先是在6月20日，複星國際宣佈對兩筆境外債券回購，總金額不超過2億美元。隨後在22日，又發出更新公告，稱要對兩筆年內到期境外債券進行全額回購。

這兩筆債券分別為：一筆利息5.5%的美元債，投資人有權於8月贖回，金額約為3.8億美元；今年10月到期的3.3%利息歐元債，金額約為3.84億歐元。

複星國際的回購動作有極強的反擊意味。該公司稱，目前其財務狀況穩健，擁有充裕現金和多元化的融資管道配合未來業務需求，且一貫有提前管理到期債務的原則，後續也會通過不同形式提前做好債務管理。

碧桂園贖回年內到期海外債

就在複星開始對流動性傳聞進行回擊之際，穆迪又瞄準了另一家地產巨頭碧桂園。

6月22日，穆迪將碧桂園的高級無擔保評級下調至Ba1，撤銷Baa3發行人投資級評級。

據悉，穆迪的信用評級共分為21檔，總體分為兩類——投資級和投機級，前10檔為投資級，後11檔為投機級。碧桂園之前的Baa3評級，是投資級中的最後一檔，如今的Ba1評級則是投機級中的第一檔，總體來看，碧桂園的信用等級仍處於21檔裡的中等水準。

對於Ba1等級，穆迪認為，此類信用評級企業的債券具有投機性質，不能保證將來的良好狀況，一旦經濟情況發生變化，其還本付息能力就將減弱。

穆迪下調碧桂園評級的理由跟下調複星類似。“碧桂園在中國房地產行業面臨挑戰的經營條件下，房地產銷售不斷下滑，財務指標不斷惡化，同時長期融資管道也受到削弱。”穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示。

但是穆迪並未對碧桂園的流動性表達太多擔憂，甚至還認為碧桂園經營現金流充足，足以支付其短期債務。穆迪稱，截至2021年末，碧桂園無限制現金高達1470億元人民幣，其2023年之前到期的債券，則包括兩筆離岸優先票據，總額13億美元（約85億元人民幣），以及在2023年底到期或可供出售的總額為291億元人民幣的各種在岸債券。

穆迪的憂慮主要指向碧桂園在三四線城市的高敞口。儘管地方政府放寬了房地產市場的一些限制，但穆迪認為房地產市場總體依然疲軟，可能會使碧桂園面臨銷售波動和利潤率壓力。穆迪預測碧桂園2022年的合同銷售額或將同比下降30%至4000億元人民幣左右，碧桂園的息稅前利潤/利息覆蓋率將從2021的4.7倍降至未來12~18個月的4.0~4.3倍。

對於穆迪這份評級調整報告，碧桂園方面稱，公司目前經營情況和財務狀況穩定，現金流充裕。5月20日，碧桂園還成功發行了5億元公司債，是首批發行附帶信用保護工具公司債的示範性民營房企，本次調整不會對公司的償債能力及融資能力產生不利影響。

在穆迪評級調整前，就有市場傳聞質疑碧桂園對離岸債務的償付能力，6月15日，碧桂園宣佈要約回購一筆於7月份到期的6.83億美元票據作為對市場傳聞的回擊。此次回購完成後，碧桂園年內已無到期美元債。

6月23日，碧桂園再度發佈公告稱，以現金購買2022年到期的尚未贖回4.75%優先票據之要約於6月22日屆滿，本金總額約為4.11億美元的票據已根據要約購買有效交回。

從行業層面看，民營房企融資已然破冰，今年5月，碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城控股等接連被選為首批發行公司債的示範性民營房企，債務還附帶信用保護工具，可見中國基本面較好的民營房企的融資環境已逐步改善。

隨著上個月鄭州一批次集中供地落下帷幕，今年首批次22城集中供地全部完成，如今又進入了重點城市的第二輪集中土拍期。

今年以來，土拍市場不溫不火，國企央企仍是土拍主力軍，而民營房企拿地偏向謹慎，地方平臺呈現“托底”態勢。另一方面，隨著政策環境逐漸好轉，多個城市競拍規則的持續放鬆、激發房企拿地熱情亦是土拍市場的一大特點。

多位元業內人士在接受證券時報記者採訪時表示，土拍遇冷可以視為當前房地產市場低迷的表現。而土拍成交的下滑不僅讓城市土地供給持續縮量，更加劇了地方財政的收支壓力，在此背景下，儘快恢復房地產市場熱度或是解決癥結的關鍵。

近期，上海等熱點城市土拍情況向好或許預示著土拍市場的復蘇。“從近2個月的資料看，全國百城賣地金額就達到了接近4000億元，這在一定程度上預示著樓市見底跡象的出現，土地市場也有望走出低谷。”中原地產首席分析師張大偉對證券時報記者表示。

土拍市場熱度不足

今年以來，受房地產交易市場活躍度不足、企業資金壓力較大等因素影響，全國土拍市場熱度不足成為業內共識。

據中原地產研究院統計資料顯示，截至2022年7月28日，全國賣地最多的100個熱點城市合計賣地7217宗，合計賣地金額為1.64萬億元；與2021年同期相比，熱點城市賣地金額同比下滑41%。

張大偉對記者表示，從土地市場今年以來的低迷走勢看，房地產市場整體依然處於調整期。從100城賣地金額看，同比下降幅度明顯，大部分城市土地成交均明顯下滑。從房企資料看，大部分企業融資困難，除少數熱點城市外，房企拿地較為謹慎。“相比2021年，2022年土地市場第二輪集中供地剛剛開始，一定程度影響了2022年的土地銷售資料，但整體看，預計2022年土地市場將比2021年有所下調。”

今年上半年，全國300城的土地成交下滑態勢同樣明顯。中指研究院資料顯示，2022年上半年，全國300城共推出各類用地規劃建築面積8.5億㎡，同比下降20.5%；成交規劃建築面積6.7億㎡，同比下降28.6%；其中，上半年共推出住宅用地規劃建築面積2.8億㎡，同比下降44.3%；成交規劃建築面積1.9億㎡，同比下降55.6%。

“土拍市場熱度相對以往有所不足，主要是去年以來房地產市場有所降溫，導致房企面臨的融資壓力上升。此外，受部分區域樓市銷售低迷，房企資金回籠慢，部分房企債務壓力加大，影響市場融資能力等。”光大銀行(2.900, -0.01, -0.34%)金融市場部宏觀研究員周茂華告訴證券時報記者。

實際上，全國土拍成交大幅下降可以視為房地產市場熱度不足的傳導。

國家統計局7月15日發佈的資料顯示，1~6月份，全國房地產開發投資6.83萬億元，同比下降5.4%；其中，住宅投資5.18萬億元，下降4.5%。1~6月份，商品房銷售面積6.89億平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額6.61萬億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

中指研究院土地事業部負責人張凱接受證券時報記者採訪時表示，房地產企業拿地的積極性與新房銷售情況正相關，如果房地產市場持續處於低迷狀態，一方面存量貨值去化減速，房企銷售資金回籠減慢，沒有資金用於拿地；另一方面，房企擔心庫存積壓風險，也沒有意願去拿地。

一個好消息是，近期熱點城市拍地情況向好或許預示著土拍市場已經開始復蘇。比如，剛剛結束的上海第二輪集中土拍結果就顯示出，拍地樓面價和溢價率均有所提高。

“從近2個月的資料看，全國百城賣地金額就接近4000億元，這在一定程度上預示著樓市見底跡象的出現，房企拿地也從國企央企開始恢復。另外，多個熱點城市都將開始新一輪土拍，整體而言土地市場有望走出低谷。”張大偉對記者表示。

周茂華也認為，預計下半年土拍市場將逐步回暖。“主要是經濟活動回暖，疫情對樓市影響減弱；國內各地因城施策穩定樓市政策效果滯後顯現；近期有跡象顯示，房地產市場在逐步企穩回暖。”

成交下滑影響較大

長期以來，土地出讓金是地方政府性基金收入的重要來源，而土拍市場的遇冷也讓地方政府收入大幅下滑。

7月14日，財政部發佈2022年上半年財政收支情況。其中，上半年，全國政府性基金預算收入2.80萬億元，比上年同期下降28.4%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入1898億元，比上年同期下降4.2%；地方政府性基金預算本級收入2.61萬億元，比上年同期下降29.7%，其中，國有土地使用權出讓收入2.36萬億元，比上年同期下降31.4%。

“近兩年，受到疫情影響，地方財政本就承壓，經濟下行期還需為企業減費退稅，加之土地市場熱度不足，進一步加劇了財政壓力。”在張凱看來，對於地方政府來說，現階段希望擴大土地財政的收入，也就意味著需要出讓更多的土地。

不過，當前房地產市場仍處於低迷狀態，購房需求偏弱。張凱表示，“從供需原理來看，需要減少土地供應，以免新房庫存過大進一步阻礙房地產市場回暖。這兩邊對立的需求矛盾仍在不斷加劇，而儘快恢復房地產市場的熱度或將是解決這個癥結的關鍵。”

周茂華表示，土拍市場降溫，勢必對地方財政收入和支出均構成一定壓力。但近期有跡象顯示，國內房地產市場在逐步企穩復蘇中，土地市場也將隨之回暖，緩解部分地方財政壓力。同時，近年來，通過專項債發行，提升地方財政支出效率及財政體制改革等綜合措施，有效緩解了地方財政壓力。

在土拍市場熱度不足的背景下，備受關注的22個重點城市集中供地也在明顯下降。

中指研究院報告顯示，隨著上個月鄭州一批次集中供地落下帷幕，也意味著2022年首批次22城集中供地全部完成。22城首批共推出涉宅用地469宗，建設用地面積2135萬平方米，同比去年首批次下降58.5%；推出規劃建築面積4713萬平方米，同比去年首批次減少6707萬平方米，較去年集中供地推出減少58.7%。

究其緣由，一方面，2022年首批次集中供地期間，部分城市將全年推地時間調整為4批次，導致首批推出規模較去年降幅明顯成為業內共識。

另一方面，房企投資需求的不足也會傳導到土地供給端。億翰智庫分析師認為，為了避免土地的大面積流拍，目前各城市在土地推出之前往往會和市場做提前一輪的溝通，在土地出讓結果有一定的確定性後，才會將土地推入市，因此土地的供應量在一定程度上也能反映當前市場的需求。

值得一提的是，房企投資需求的疲弱也導致了城市土地的流拍和撤牌。中指研究院資料顯示，2022年上半年，全國流拍和撤牌數量合計1995宗，在土地供地力度減弱的影響下，流拍和撤牌地塊數量同比分別下降14.3%、21.5%，流拍撤牌率達23.4%，較去年同期提升5.1個百分點，較去年下半年下降3.1個百分點。

“當前市場購房需求不足，因此房企的購地需求亦大幅下降。如果地方政府單方面維持高位供應規模，將會導致更為大規模的地塊流拍，進一步衝擊市場信心。”在防止流拍方面，張凱表示，整體來看今年第一、二批次與去年的第三批次做法有明顯區別。去年第三批次主要依靠地方城投托底來降低流拍率，而今年越來越多的地塊採取降地價、減配建、提限價、調整用地性質等方式，為房企保留更為充裕的利潤空間，以提升房企的參拍意願，降低流拍率。

克而瑞研究中心近期研報也顯示，為了防止流拍，繼杭州、寧波、無錫後，更多城市採取了預申請的土地出讓機制或掛牌前通過土地推介會來摸底房企拿地意願。受此影響，土地出讓流拍現象或將有所好轉。

多地土拍規則放鬆

值得注意的是，今年以來，全國多個重點城市優化調整土拍規則，激發房企拿地熱情亦是土拍市場的一大特點。

7月12日，南京市第二批次44幅土地吸引了157家房企競拍，最終成交42宗。根據此前出讓公告，南京本輪供地有13宗未設住宅銷售限價，實行“差異化定房價，按程式報備”，這也被業內視為對房企拿地銷售限價的進一步放鬆。

另一方面，上述部分地塊還取消了“搖號地塊的商品住宅預售條件須滿足完成住宅部分投資額的50%”的規定，調整為在最高限價的基礎上加一個加價幅度，所有接受新的價格的競買人通過搖號方式來確定競買人。

證券時報記者注意到，在放鬆限價方面，南京並不是個例，福州、成都、杭州等城市對部分地塊的限價均有所放鬆。也有部分城市延緩土地出讓金繳納時間，如北京對部分地塊參與預申請可按照“30個自然日內繳納50%，餘款4個月付清”執行。此外，不少城市對今年集中供地中的“回爐”地塊進行降價競拍，包括北京、鄭州、廈門、重慶、武漢以及合肥等城市。

實際上，多個重點城市土拍規則進一步放鬆是為了鼓勵房企參拍成為業內共識。

億翰智庫分析師認為，通過下調保證金比例、放寬土地出讓金繳納限制、降低房企開發資質要求等方式，降低房企參拍門檻。另一方面，簡化了競拍規則，原有的“競配建”、“競自持”等變相競地價的規則改為地價觸底後搖號或者抽籤，實際上降低了地價，提升了專案的利潤空間，地方政府意圖通過規則的放鬆來提振房企拿地的信心和意願。

值得指出的是，今年以來，還有多個重點城市增加了核心區優質地塊的供應。中指研究院研報顯示，多數城市首批集中供地主城區推出規模占比較去年首批次提升；北京二批次增加朝陽、豐台區土地供應力度，主城區占比較首批次提升超2成；上海在第二輪集中供地中，中心城市地塊的占比顯著提升等。

此外，部分城市調整供地批次，由去年的“分三批供地”改為“分四批供地”，包括北京、青島、武漢、廈門、重慶和濟南等。

對此，中指研究院分析師認為，“兩集中”供地批次的提升，一方面是政府為了減輕各批次供地壓力，合理匹配各批次供地規模，避免大開大合，保障土地市場結構穩定性；另一方面，面對市場調整以及企業拿地意願不高、拿地能力不足等情況，地方政府“因時制宜”調配全年供地計畫，有利於土地市場預期的穩定。

談及土拍規則的鬆綁，張凱總結稱，主要涵蓋集中供地由3次調整為4次、地價下調、限價上調甚至取消（但預售備案時備案價仍須參考周邊市場情況）、取消捆綁配建、綜合用地改為住宅用地、取消競自持等環節、降低保證金比例、延長土地款繳清週期、降低開發資質要求等等。“其主要原因和目的就是為房企減輕負擔、提高盈利空間，從而吸引更多的房企參與土拍，而回爐地塊降價和增加核心區優質地塊供應也出於同樣的目的。”

針對土地出讓規則，某房企開發投資部負責人對證券時報記者表示：“在競拍規則方面，可同時明確土地最高報價、住宅官方指導價，房地價聯動，明確競買人利潤空間，向市場傳遞合理地塊價值和價格預期。在競拍資格方面，可通過對企業入圍資格進行評分，如從開發商經濟實力、技術資質、信用評級、專案經驗、建築設計等指標評分，篩選優質參拍主體，務實地篩選合格開發商，從源頭上杜絕‘暴雷’事件發生；從公共空間、建築設計、建造工藝、物業保修等多方面明確住宅品質，提升建築品質、優化城市面貌、保障消費者權益。”

民營房企拿地態度謹慎

在多數行業研究機構看來，今年以來的土拍市場，拿地企業仍以國企央企為主，部分城市地方城投托底跡象明顯，民營房企拿地態度整體偏謹慎。

中指研究院資料顯示，今年22城首批次集中供地中，北京、深圳、廈門、深圳、重慶央國企拿地宗數占比均在50%以上，其中南京超9成。另外，2021年下半年以來土地市場走弱，民營房企拿地意願下降，地方平臺拿地比例逐漸提高。天津、無錫、武漢、寧波、福州、蘇州、廣州、成都等城市地方平臺拿地宗數占比均超5成，無錫、天津、蘇州均超七成。

另一方面，民營房企拿地積極性不足，南京、深圳、蘇州拿地企業中無民營房企，北京、廈門、廣州、寧波、天津等地民營房企僅占一成左右，僅合肥民營房企拿地宗數占比超過50%。

對此，張凱認為，民營房企的主要劣勢在於其融資成本高企，這也是許多規模性頭部民營房企選擇“高周轉”來降低資金成本的原因。“資金的周轉速度仍然是民營房企關注的核心，如想要激發民營房企活力，就需要專案的去化速度能夠得到保障。從當前的行業趨勢來看，國企拿地主力軍很難逆轉，未來民營房企或將以區域深耕為主，全國佈局的民營房企將顯著減少。”

克而瑞智庫也顯示，今年上半年，從拿地房企類型來看，與去年下半年保持一致，國企、央企仍是土地市場的主力軍，地方平臺公司仍舊處於“托底”態勢。就全口徑銷售TOP50企業而言，國央企占比達到74%，優勢明顯，中海、華潤、招商等在核心一二線積極拿地。民營房企拿地金額占比僅有28%，且集中在少數企業中，如龍湖、濱江等。

談及地方平臺的“托底”行為，張凱則認為，城投作為地方政府的平臺企業，為房地產市場的穩定起到了關鍵作用：在土地市場熱度偏低時托底拿地，減少土地流拍對市場信心的衝擊；在未來房地產市場熱度恢復之後，將手中的存量用地推向市場補充商品住宅的供應，又能為穩房價提供保障。“今年一批次城投拿地金額占比約31%，相較於去年三批次的50%有明顯下降，但仍然高於去年二批次的27%和一批次的12%。”

不過，他也指出，一味地依靠城投托底並不是長久之計，仍需要儘快走出房地產市場的低谷期，吸引市場化運作的房地產企業進場拿地。

展望未來，克而瑞分析師認為，國央企+平臺公司的強勢局面不會反轉，仍是集中供地的主力軍。一方面在資金成本優勢下，國央企持續在核心城市補倉優質土儲；另一方面，在土地市場低位運行中，經濟壓力使得部分城市仍需平臺公司“托底”。

“下半年，隨著銷售的復蘇以及金融環境的相對寬鬆，民營房企會更多地參與到土拍中，且地方城投、平臺公司的‘托底’會有一定減少，主要原因在於部分平臺公司不具備完全開發的能力，且持續托底對於資金要求也較高。”上述分析師表示。

繼萬物雲赴港上市申請收到證監會批復後，物管行業再度傳來一則上市相關消息。

日前，深圳控股（0604.HK）自願公告稱，正考慮可能分拆公司的物業管理業務，並於香港聯交所主機板獨立上市，但該考慮仍未到最終階段，亦未透露具體上市平臺。

《中國經營報》記者注意到，近年來，公司旗下子公司深業物業集團有限公司（以下簡稱“深業物業”）資產整合頻繁，涉及物業管理運營等業務。這是否為籌畫上市之舉？彼時，深圳控股方面在接受記者採訪時表示，“上市計畫會在適當時機進行公告。”

事實上，自2016年以來，深圳控股計畫分拆物管業務上市的消息不斷，但直至近期才通過一則白紙黑字公告進行正面透露。哪些條件已經成熟？中間又經歷了什麼過程？近日，記者再次聯繫採訪深圳控股方面，對方稱“公司目前處於發佈中期業績靜默期，暫不便接受採訪”。

截至目前，正在港股排隊IPO的物企有萬物雲、龍湖智創生活家、中湘美好等。據中指研究院統計，2021年，物業服務板塊新增14家上市公司，均在香港主機板。

定位“城市服務商”

在發佈完今年6月份的銷售資料後，7月22日，深圳控股釋放了分拆物業管理業務上市的信號。雖然具體遞表時間及上市平臺均未披露，但公司此前已多次表達旗下業務分拆上市的意向，特別是在物管業務方面，內部資產騰挪頻繁。

其中，深業物業的身影與地位日漸清晰明朗。2021年9月，經過一系列集中的股權轉讓，深業泰然（集團）股份有限公司（深圳控股持股51%子公司，以下簡稱“深業泰然”）、深業置地有限公司（深圳控股旗下控股孫公司，以下簡稱“深業置地”）、深業泰富物流集團股份有限公司（深圳控股旗下控股孫公司，以下簡稱“深業泰富”）等涉及園區運營管理、商業物業管理等資產先後置入深業物業。

天眼查顯示，截至目前，深業物業旗下對外投資共13家公司，深業南方地產（集團）有限公司、深業泰然、深業置地、深業泰富、深圳市農科集團有限公司分別對其持股約49.5%、29.5%、13.6%、4.2%、3.2%，肖武春為法定代表人。

深業物業官網披露，2017年3月，公司經一系列物業公司整合重組而組建成立。截至2021年第一季度末，深業物業的業務範圍覆蓋全國9個省份40多個城市，管理專案近500個，管理面積超5500萬平方米。

值得注意的是，深業物業稱，其企業願景是“做最具價值的城市空間服務商”，以基礎物業服務為起點，持續發展增值服務，實現橫向業務多元化，同時從傳統住宅、商辦、公建、園區等空間管理出發，持續延伸業態管理邊界，實現對多業態下城市空間的管理。

而就在2021年中期業績會上，深圳控股管理層曾表示，公司的城市運營業務進入培育加快發展的階段，有意分拆上市。

2021年年報中，深圳控股首次單拎出“城市服務”作了相關披露，該項業務隸屬於“城市綜合運營服務”板塊，其稱，自2019年成功落地深圳首個“物業城市”試點項目以來，已先後為深圳吉華街道等6個街道提供市容環境、公共安全、物業管理全覆蓋等服務，“目前在深物業城市項目數量位列第一，市場佔有率超過20%。”

根據年報，2021年，深圳控股的物業管理業務收入24.78億港元，同比增長約11.31%；淨利潤4.67億港元，同比增長約175.68%。

無獨有偶，對於近期取得證監會核准批復的萬物雲，萬科（000002.SZ）董事會主席郁亮曾表示，“要等到萬科物業成為城市服務商，區別于傳統的物業公司，才會讓其上市。”後來，萬物雲的定位多了幾分“科技”底色。根據官網，公司致力於以科技推動空間服務業的數位化升級，“定義空間科技服務。”

招股書顯示，萬物雲的業務版圖主要分為三大板塊，即社區空間居住消費服務（住宅物業管理與社區相關增值服務）、商企和城市空間綜合服務（商業物業管理及城市服務）、A loT及BPaaS解決方案服務。截至2021年12月31日，萬物雲在22個城市擁有47個城市空間整合服務專案。2021年，公司城市空間整合服務營收約3.4億元，同比增長232.35%。

值得注意的是，中物研協發佈的《2021城市服務物業管理發展報告》指出，現階段，城市服務的業務模式仍未成形，物管行業仍處於對城市服務領域的探索階段，“城市服務作為新興賽道，尚未出現行業寡頭，巨大的市場空間對所有物業服務企業開放。”

行業回歸理性

在深圳控股發佈上述消息之前，萬物雲分拆H股上市取得實質性進展。7月18日晚間，萬科發佈分拆萬物雲境外上市獲得中國證監會核准的公告。今年4月，萬物雲向港交所遞交了招股書。

上述核准的具體內容為萬物雲發行不超過約1.8億股境外上市外資股，每股面值1元，全部為普通股。完成此次發行後，萬物雲可到香港聯交所主機板上市。不過，萬科表示，該事項尚須取得香港聯交所等的批准，以及公司與萬物雲的最終決定，並受限於市場情況以及其他因素，該事項尚存在不確定性。

對於萬物雲的具體上市時間，7月26日，萬科在投資者互動平臺上僅表示，“正在穩步推行中。”

萬科曾表示，如果成功分拆上市，有助於突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物雲的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利於公司向開發、經營、服務並重的轉型發展。另外，分拆上市後，萬科仍將繼續保持對萬物雲的控股權，對萬物雲而言，分拆上市可有效增強其資本實力，擁有獨立的資本運作平臺、投資者基礎以及多元化的融資管道。

不過，與萬科公告相似，深圳控股此份分拆物管業務上市的公告措辭亦包含眾多“不確定性”與“未知”，如公司董事會尚未決定是否以及在何時進行分拆，分拆項目“須符合市況及取得相關監管機關的批准，概不保證分拆項目會何時發生，或者會否發生”。

記者注意到，上述兩家公司著眼的港股市場，今年初至今僅有4家物企成功上市。於7月8日鳴鑼上市的魯商服務（2376.HK），首日出現破發，截至收盤報4.43港元/股，跌幅為25.17%。

事實上，在經歷過被業內稱為“物管行業元年”的2020年，2021年的物管行業跌宕起伏，資本市場也逐步回歸理性。

克而瑞物管統計，2021年，物業板塊PE普遍下降，至2021年末物業板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37倍）降幅達52.31%。另一方面，從審批節奏來看，物企獲批進度放緩，同比延後約68天。

具體而言，2018~2020年，物企上市首日市盈率均值由33.86倍持續上升至46.82倍，2021年出現下滑且市盈率均值低於24倍。2021年，超六成的新上市物企市盈率低於25倍，資本市場對物業板塊的想像力逐漸消退。

不過，從數量上看，2021年物管行業遞表企業達34家，是截至目前遞表數量最多的一年，但從實際推進進程來看，年內遞表並成功上市的物企僅有9家。

今年以來，物管行業市場估值整體回落，但仍高於市場平均水準。中指物業研究院發佈的《中國物業管理行業2022上半年總結與展望——資本篇》指出，截至2022年6月17日，港股物業服務板塊平均市盈率為12.9倍，高於恒生指數平均水準（9.67倍）。

截至2022年6月17日，物業管理行業共有59家主機板上市公司，其中香港主機板55家，A股4家。港股物業服務板塊總市值在2020年四季度期間一路高歌猛進，進入2021年之後維持高位，當年6月末突破萬億港元。隨後迎來較大幅度的調整，到2022年6月17日總市值降至4391.37億港元。

“按當前情況推斷，預計本年內上市企業數量將不超過10家。”中指物業研究院在上述報告中表示。

華潤置地（01109）公布，向經歷經營困難的租戶提供租金減免計劃，在今年內為期不超過6個月，初步估計租金減免總額介乎約22億至25億元（人民幣．下同），佔去年度收益約1％。該集團指，在6月已落實部分租金減免安排，投資物業已確認減免租金金額約17.5億元。

＊6月銷售額同比升3％＊

另外，該集團指，6月銷售金額約396.9億元，總銷售建築面積約171.59萬平方米，分別按年增加2.5％及減少29％，權益銷售金額及銷售建築面積分別約296.3億元及125.56萬平方米，分別按年增加21.9％及？少19.8％。該集團指，今年上半年累計銷售金額約1,210.4億元，總銷售建築面積約587.17萬平方米，分？按年減少26.6％及39％。至於上半年累計投資物業租金收入約80.9億元，按年降低5.9％。

九龍建業（00034）公布，預期截至6月30日止中期股東應佔盈利將較去年同期錄得大幅減少介乎70％至80％，主因香港投資物業淨公允價值收益減少所致。

該集團指，中期基礎盈利將較去年同期錄得顯著減少介乎45％至55％，主因期內惠州物業發展權益並無分派收入，以及物業發展項目銷售確認入帳減少所致。

該集團預期於本月中旬公布業績。

另外，該集團指，大華繼顯（香港）行政總裁徐嘉文已獲委任為獨立非執行董事及審核委員會與薪酬委員會成員，自今日起生效。

嘉里物流（00636）公布，以不高於5,000萬元（人民幣．下同）向控股股東全資附屬順豐森泰收購一批經營資產而訂框架協議。

該集團指，擬購資產包括順豐泰森多個國際業務單位在內地以外的經營資產，用於貨物及包裹提貨、清關、分撥及派送，包括卡車、配送中心設置及安裝和叉車等，假設所有資產將被收購，於6月30日資產帳面淨值約1.29億元，而順豐泰森原收購成本總額約1.29億元，但屬經營資產一部分而無法提供應佔純利資料。該集團指，收購將實現預期增長及使國際貨物及包裹快遞業務增長及業務規模和覆蓋範圍擴大，長遠將降低營運成本。

另外，該集團指，與順豐泰森訂兩項框架協議，包括順豐泰森委任其擔任獨家貨運銷售總代理，而該集團向對方提供嘉里物流聯網國際貨運代理服務。

瑞安建業（00983）公布，以4,203萬元行使認購期權，收購在港澳從事建築及樓宇保養業務 SHUI ON CONTRACTORS LIMITED（SOCON）6股，佔 SOCON 3％股權，令持股由85﹒75％升至88﹒75％，繼續於其綜合財務報表中列作附屬公司。

該集團指，SOCON 董事兼副主席蔡玉強已於7月1日退休，故所持12股 SOCON 股份的認購期權已可予行使。而該集團與蔡玉強已訂契約，該集團有條件不行使餘下6股 SOCON 股份認購期權。該集團打算指定 SOCON 集團的僱員作為購買餘下股份的買方。

SOCON 去年純利4.36億元，去年底資產淨值約13億元。

青建國際（01240）公布，新加坡建屋發展局已於7月29日將一份建築工程合約授予其間接全資附屬公司，涉及新加坡中區合約七及合約八的建築工程。倘若完成合約列明所有建築工程，則該合約總額預計約26億元。

該集團指，該合約預期於2027年12月底前完成。由於合約額已包括所有或然及╱或暫定合約額未必會實現，該集團自該合約所得實際合約額未必等同於合約額的總和。

世茂服務（00873）宣布，劉羽鑑於個人事業發展原因，已辭任公司執行董事職務，由7月31日起生效。劉羽已確認與董事會並無任何意見分歧，亦沒有其他與其辭任有關的事項須知會公司的股東。

8特色單位首登場 擬周末賣次輪

今年新盤票王新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期，挾累收逾2萬票氣勢，於過去周六（7月30日）首輪發售336伙，即日沽清。發展商乘勢在昨日加推第4號價單共168伙，並首推8伙特色戶，折實平均呎價14385元，較上一張價單折實均價高約2.4%，更部署短期內再加推單位，於本周末進行次輪銷售。

NOVO LAND第1A期過去周六首度推售336伙，新地代理總經理陳漢麟表示，累收逾2萬票，超額認購逾58倍。

陳漢麟續稱，銷售分兩組進行，上午為A組，須購入1個3房或者兩伙或以上單位，最多可買4伙；下午為B組，最多可購兩伙。項目於上午9時正式開售，銷售歷時約10小時沽清。另外，共有26組買家購入兩伙或以上，其中最大手買家購入3伙，涉資約1180萬元。

折實呎價14385元 336萬起

新地副董事總經理雷霆指出，NOVO LAND第1A期銷情強勁，有見向隅客眾多，故加推第4號價單，共168伙應市。是次加推單位折實平均呎價14385元，較上一張價單折實平均呎價14052元高2.4%。雷霆解釋，今批不乏景觀優良的單位，加上首推8伙特色戶，故實際輕微加幅1%。

加推的單位實用面積由214至701方呎，定價395.3萬至1118.2萬元，計及最高15%折扣後，折實售價336萬至950.47萬元，折實呎價12838至16244元。入場價單位為第1座2樓D室，實用面積214方呎，開放式間隔，折實價336萬元，呎價15701元。

陳漢麟又說，項目很大機會於本周末進行次輪推售，並極可能於次輪推售前加推單位。

NOVO LAND第1A期位於欣寶路8號，提供824伙，實用面積213至1467方呎，預計2023年6月底入伙。

一手兩天銷351戶 年內最旺

受NOVO LAND第1A期熱賣刺激，過去周末兩天（7月30日至31日）一手市場共錄得約351宗成交，較前一個周末（7月23日至24日）的13伙急增26倍，創今年最多一手成交量的一個周末之餘，亦是去年11月13日至14日錄540伙成交後，近37周新高。

一手市場不乏大手成交，萬科香港發展的屯門掃管笏上源獲一組家庭客戶連環購入2間洋房，分別為2號和16號洋房，實用面積分別2741及2762方呎，成交價為約4721.96萬與約4762.02萬元，呎價17227及17241元。

萬科香港執行董事兼副總經理周銘禧透露，這次連環購入上源洋房的買家，早前已買入1間洋房，兩周內再度入市，購買單位與家人同住，成交總值約1.42億元。

One Innovale 1期超額12倍今加推

嘉里建設（00683）發展的九龍半山超級豪宅緹山，以招標方式售出第1座2樓A室，實用面積1760方呎，連同1個車位，成交價7317.24萬元，呎價約41575元。

另外，恒地（00012）旗下粉嶺One Innovale第1期One Innovale–Archway昨首日收票，共錄超過1600票，較首張價單123個單位超額逾12倍。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民稱，項目入票反應非常熱烈，預計今天加推單位。

加息陰霾下，二手樓市繼續錄得蝕讓個案。將軍澳半新樓晉海有3房戶以1050萬元易手，原業主持貨逾4年，賬面蝕80萬元或7.1%。上水天巒亦再錄洋房蝕讓個案，單號屋以2100萬元成交，原業主持貨12年，賬面虧損17.6萬元或約0.8%。

中原地產高級分區營業董事伍錦基表示，晉海5A座高層B室，實用面積634方呎，3房間隔，原業主於去年2月放盤，叫價1150萬元，累減100萬元或約8.7%，以1050萬元市價成交，呎價16562元。原業主於2018年4月以1130萬元買入上述單位，持貨逾4年，賬面蝕80萬元，即貶值7.1%。據了解，原業主見單位放盤太久無人問律，加上現二手市況偏弱，最終決定蝕讓離場。

晉海同類單位對上一宗成交為5B座中層B室，實用面積625方呎，以1012.8萬成交，呎價16205元。

美孚業主換樓 劈153萬急沽

美聯物業助理營業董事王子超透露，天巒1期瑞奇大道單號屋，實用面積1576方呎，屬3房設計，以2100萬元沽出，呎價13325元。原業主在2010年以2117.6萬元購入物業，持貨12年賬面蝕17.6萬元或約0.83%，若連同使費等買樓開支料虧損100萬元。新買家是外區中港商人，為方便日後通關往返國內才入市。

資料顯示，天巒在去年7月至今共錄得8宗蝕讓個案，虧蝕幅度介乎2%至35%。

至於藍籌屋苑荔枝角美孚新邨則出現低於市價成交，美聯物業高級區域營業董事吳志輝指出，美孚新邨2期吉利徑11號高層A室，實用面積705方呎，3房間隔，今年6月放盤叫價910萬元，業主急於套現換樓，在放盤一個月後大幅減價153萬元，新近以757萬元將單位沽出，呎價約10738元。

代理稱，上述單位現市價約820萬元，今次成交價低市價約7.7%。原業主在2002年以170萬購入上述單位，持貨約20年現成功以757萬元轉手，賬面獲利約587萬元或3.45倍。

香港置業研究部董事王品弟指出，據土地註冊處資料顯示，7月截至28日共錄得679宗純車位註冊，較6月全月的646宗多5.1%。若以香港、九龍及新界三區劃分，香港區佔102宗，追平6月全月宗數；新界區錄337宗，較6月全月的319宗多約5.6%；九龍區有240宗，比6月全月上升6.7%。

中指研究院公布，今年首7個月，排名前百的房企拿地總額為8,024億元（人民幣，下同），拿地規模按年下降55.6%，跌幅較上月數據收窄4.4個百分點，而拿地較多集中在二綫城市，尤其是長三角地區。

百強房企 拿地金額挫56%

據中指院報告指，50家代表房企今年首7個月在二綫城市的投資面積佔比最高，達63.2%。而以佈局來看，企業熱衷於在長三角地區拿地，長三角地區佔比達43.6%。

以拿地金額計算，華潤置地（01109）在首7個月拿地金額達479億元，排名第一，保利發展以464億元排名第二，濱江集團、招商蛇口以及中海物業（02669）亦進入前五。

以拿地面積計算，保利發展首7個月合共拿地306萬平方米，排名第一，潤地以292萬平方米排名第二，中國鐵建（01186）、中國中鐵（00390）以及招商蛇口進入前五。

粉嶺ONE INNOVALE-Archway昨首度收票，即日錄得超過1,600票，較首批123伙，超額逾12倍，最快今日加推。

恒地 （00012） 發展的ONE INNOVALE-Archway上周五（29日）公布首批123伙價單，折實價296.2萬元入場，屬10個月來最平新盤。

看好北都前景 投資客擬收租

項目過去周末首度開放設於尖沙咀美麗華商場的示位供參觀，據記者昨天下午約3時所見，參觀反應不俗，展銷廳人頭處處，而位於美麗華商場地下樓層亦有大批代理積極撈客，向途經路人派發項目宣傳單張等。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民指出，ONE INNOVALE-Archway昨日首5小時已速收約700票，反應熱烈，以1房單位接獲登記佔最多，而項目特色戶亦接獲不少查詢，集團部署今加推不少於123伙，料有溫和加價，最快周末展開首輪銷售。

項目屬北部都會區概念盤，林達民續指，北部都會區屬很龐大計劃，具很大住屋需求，故不少投資者擬買入該盤單位收租。而粉嶺北新發展區擁緊接多個過境口岸的地利，加上「創科園」將在短時間內分階段投入服務，該區的住宅需求料有急增趨勢，同時將吸引到更多優質租户，因此ONE INNOVALE亦有一定的投資客捧場。

租務市場持續看俏，啟德天寰頂層複式4房大單位以5.6萬元獲承租，創屋苑今年新高；另沙田河畔區租賃成交按月升2成，翠麗花園2房戶1.35萬元租出。

利嘉閣分區經理徐永全表示，天寰星寰匯5座頂層複式大宅，實用面積1,328平方呎，外連194方呎平台及459方呎天台，屬4房雙套房連工人房間隔，外望啟德市景，以5.6萬元獲承租，料為屋苑今年以來新高，呎租42元。原業主於2018年3月，斥資約3,559萬元向發展商一手購入，租金回報率約1.9厘。

沙田河畔區租賃 按月升2成

同時，美聯物業分行助理營業董事陳國良表示，暑假租務旺季，沙田河畔區一帶7月錄得超過30宗租務成交，按月上升兩成；其中翠麗花園B座中層3室，實用面積421平方呎，2房間隔，原叫價1.4萬元，放盤不足1日極速以1.35萬元租出，呎租32元。原業主2010年以192萬元購入，回報達8.4厘。

其次，香港置業市務經理（銷售）劉顯表示，大角咀港灣豪庭7座中層E室，實用面積348平方呎，2房間隔，單位以月租1.5萬元放盤約1星期後獲外區客接洽，終減1,200元以1.38萬元租出，呎租近40元，低市價約8%。業主於2009年9月以225萬元購入上址，租金回報7.4厘。

建業地產（0832）昨發表公告，表示公司於2022年7月22日至2022年7月29日，從公開市場上購回部分2022年8月票據，本金總額為27,325,000美元，佔2022年8月票據本金總額約5.47%。於公告日期，未償還2022年8月票據的本金額為472,675,000美元。董事會預期已購回的優先票據將予以註銷，且其後不再為未償還。

董事會認為，購回其優先票據將減少公司之未來財務開支，及降低其財務資產負債水平，故符合公司及其股東之整體利益。公司將持續監察其資本結構及市況，並可能於適當時候進一步購回其優先票據。

預算不足的買家可以到拍賣場尋寶，土瓜灣定安大廈H座低層H7室，面積287方呎，開拍價288萬，呎價10000元，低市價約一成半。

上址為土瓜灣定安大廈H座低層H7室，面積287方呎，屬兩房間隔。客廳方正闊落，可放置多件大型傢俬，並設有偌大窗戶，採光度十足，兩間睡房間隔實用，可靈活布置傢俬。

採2房間隔

物業為銀主盤，將會以交吉形式出售。拍賣行提供資料顯示，物業位於九龍內地段第4041號，屬不可分割相等份之14940份之10份，政府契約年期由1938年10月17日起為期75年，可續期75年。

環亞發言人表示，上述單位為首次拍賣，而定安大廈今年有3宗同方呎單位成交，成交價為340萬至383萬，最低成交價的單位為E座5樓E8室，287方呎，以340萬成交，呎價為11847元。若以最低成交價計算，開拍單位低市價約15%。單位自住投資皆宜，為區內罕有上車盤，適合上車客購入自用。單位同時具備投資潛力，料翻新單位後租值可達1.1萬至1.2萬，以月租1.1萬和開拍價288萬計算，租金回報率可達4.6厘，投資回報甚高。

以交吉形式出售

定安大廈為舊時區內大型住宅項目，位於土瓜灣道附近，交通配套完善，加上近年受惠於港鐵屯馬通車，前往港九新界更為方便。區內康樂配套完善，有運動場、遊樂場和海濱公園等，讓一家可以和小孩可在周末時遊玩耍樂。街區附近亦有大量民生小店，生活配套一應俱全。

環亞物業拍賣將於明日（2日）下午3時至5時正舉行拍賣會，地址為九龍尖沙嘴彌敦道222號恒豐酒店2樓宴會廳，屆時環亞將承拍36項物業，包括住宅、商鋪、辦公室、車位、村屋及農地等，供買家競投。

住宅方面，開價最貴為佐敦渡船街17號全幢物業，包括地下1樓、2樓及3樓連天台，地盤面積為720方呎，以地積比9倍，可建總樓面約6480方呎計，開拍價3880萬，呎價約5988元；開價最平有兩個物業，分別為屯門東威閣15樓D室，面積357方呎，開價280萬，呎價7467元，油麻地豐盛閣5樓C室，面積178方呎，連151方呎天台開價280萬，呎價15730元。

定安大廈位於土瓜灣長寧街38號，由1973年5月開始入伙，共有8座大廈，提供863個單位，面積由277方呎至1200方呎。小學校網為34，中學校網為九龍城區。

疫市下核心區吉鋪仍有承接，旺角西洋菜南街一個巨鋪，地下及閣樓各約1800方呎，於交吉五個月後租出，平均呎租122元，新租客為零售商，簽署兩年長約，亦較兩年前舊租金下跌15%。

旺角西洋菜南街2J至2Q號新江大廈地下1及2號鋪，前租客為時裝連鎖店，於5個月前撤出，市場消息透露，該巨鋪近日終覓得新租客零售商落實承租，並簽署兩年長約，月租22萬，鋪位地下建築面積約1800方呎，另有閣樓約1800方呎，合共3600方呎，平均呎租122元（不計閣樓）。業內人士指，該鋪位擁有偌大閣樓，屬於複式鋪，鋪形四正，於旺市時，深受零售商喜愛，租客爭崩頭，可惜現時市況不景，早於上一手舊租客入場時，該鋪位已丟空九個月，舊租客亦提早離場，至今丟空5個月，近日終於租出。

地鋪連閣樓月租22萬

上述鋪位舊租客包浩斯Bauhaus時裝連鎖店，月租26萬，最新租金較舊租金減少15%，見證過去兩年以來，核心區鋪市仍然疲弱，儘管有新租客承接，租金未免還在下跌中。

該鋪位前租客包浩斯於2020年9月進駐，月租約26萬，平均呎租約144元，租期為時3年，直至2023年8月才屆滿，該店經常於核心區「落位」，惟全部為短租，罕見簽署長租，可見鍾情於該巨鋪，不過，市況持續不濟，第五波疫情更於今年初發生，冰封零售市況，該店無奈「投降」，提早一年半離場。
租金較高位跌73%

包浩斯租用上址時，正值第三波疫情，當時街上湧現不少吉鋪，該巨鋪亦已丟空約9個月，故此，業主大幅減租，包浩斯租金較舊租戶南韓化妝品品牌NATURE REPUBLIC月租約83萬（租期則由2014年2月至2019年12月初）。至於最新租金，更較高峰期時跌幅高達73%。

資料顯示，此巨鋪於1997年起打通，並租予單一租戶，當時獲連鎖食肆味千拉麵租用，該長情租客連續租用16年，初時月租32萬，至2013年12月遷出，時為鋪市高峰期。現時，最新租金較1997年還要低10萬或31%，由此可見，最新租金為該鋪25年以來新低。