近幾年新案買氣狂飆，依據內政部資料，今年上半年全台住宅開工宅數達73,533宅，創同期新高，開工面積則有316.7萬坪，和2021年相比，宅數增加25.3%，面積增加24.1%。

至於六都，開工量以台中市1.5萬戶最多，高雄市今年上半年開工宅數1.2萬宅，超越桃園成為開工量第二大縣市。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，前兩年因資金潮帶動新案市場交易量，因此工料雙漲壓力下，開工量卻創新高，其中高雄市受惠台積電話題，新案成交量體大幅提升。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨則提醒，雖然開工熱絡，但工料雙漲儼然成為茶壺內的風暴，雖然近期鋼筋水泥價格回軟，但工資下修不易，對開發商仍有壓力。對購屋人而言，建商是否具有順利完工實力，是眼下購屋時比房價更要緊的事情，必須小心買到爛尾樓。

綜觀六都今年上半年住宅開工量，與去年同期相比成長最多為高雄市，共12,582宅、年增91%，台南市成長幅度也相當高，年增51%，共計7,513宅，今年宅數超過2018、2019年同期的二倍。

桃園市及新北市今年上半年住宅開工量也都有破萬宅，新北市不僅宅數增加43.3%，住宅開工面積也提升57%。

台中市是六都中唯一開工量下降的區域，宅數下修12.6%，面積僅微降0.4%，開工宅數共15,277宅，雖低於去年同期，依然是全台開工量最大的縣市。

郎美囡分析，南部近期受惠科技園區及半導體產業議題，投資人期待比照竹科模式房價起漲，且房價門檻相對北部、中部低，前兩年推案量及成交量皆增加。台中市新案數量一直名列前茅，去年開工量大幅超越其他縣市，今年建商略有收斂，但開工量仍在高水位。

她表示，央行3月升息後，房地產市場在今年第二季交易開始出現緊縮，且政府為調控物價、抑制通膨，第三季可能還有升息及整頓市場的策略，買氣相對走弱，如此大量體在未來可能形成區域賣壓。

實價登錄2.0新制已實施1年，台南市地政局統計，新制實施期間裁罰116件，其中預售屋申報資訊不實52件，其次為預售屋逾期申報41件，買賣案件申報資訊不實17件，租賃案件逾期申報6件，總計裁罰金額334萬5千元。

地政局表示，期間共受理申報6萬8361件、揭露6萬4816件，其中買賣申報件數4萬4285件、揭露4萬1060件，預售屋申報件數1萬9980件、揭露1萬9673件，租賃申報件數4096件，揭露4083件，整體揭露率達4.81%。另推動線上申報實價登錄，鼓勵「多用網路少用馬路」，透過申報人採線上登錄申報，件數6萬4778件、佔比94.76%。

地政局長陳淑美說，市長黃偉哲為使申報業者了解，實價登錄2.0新制申報實務上操作及常見的錯誤態樣，避免不慎發生申報錯誤致影響價格正確性情事，指示地政局除藉由教育訓練及宣導會、網站及發布新聞稿提醒申報人注意、藉各種場所公開宣導，使申報錯誤率自原來的2.2%降至0.49%。

另為確保實價登錄資訊正確性，除針對預售屋實價登錄資訊是否依規定申報、申報資訊是否正確稽查外，對價格異常部分均要求提供資料，加強查核。經查，南市預售屋實價登錄申報價格，1坪50萬以上，有近6成用途是「店舖」，餘或為高樓層、或類似有住宅為頂樓且附有超過10坪以上大露台屬約定專用，雖有計價但未列入面積計算，致單價顯示較高，均有個案因素。

陳淑美提醒業者發揮自律精神，依照規定辦理預售屋相關備查作業，注意實價登錄申報期限及價格、面積等申報資訊的正確性，充份保障交易安全，減低資訊不對等情況。民眾也可透過內政部不動產交易實價查詢服務網，查詢相關建案資訊及實價登錄成交資訊，審慎評估合理市場行情及財務負擔能力，保障自身權益。為了保障消費者權益，對預售屋交易熱區、或疑似不當炒作、不當銷售手法之預售屋銷售建案，會持續列為加強辦理稽查的重點工作，不定期抽查。

北市中山區屬於較早開發的台北城區，有4條捷運線交錯，交通便利性高，加上區內數座公園、綠地充足，交易量長期居北市之冠。根據永慶房仲網統計，今年6月中山區社區點閱率的前三名，分別為美麗華商圈的國宅「大直美堤花園」、晴光商圈的「聖羅蘭大樓」、及捷運民權西路站的「鎮金殿」。

永慶指出，前三名社區最低總價均在3千萬以內、中小坪數為主，顯見多數想在中山區買房的民眾，在挑選時仍以負擔相對較輕的低總價住宅為優先考量。

中山區社區點閱率第一名的是位在大直水岸旁、基河國宅二期「大直美堤花園」，位處機能發展成熟的美麗華商圈，街廓規劃整齊，附近大型購物商場、國際飯店林立，超市量販店多，採買便利；步行5分鐘即擁有基隆河沿岸大片綠地及河濱公園，是附近居民運動休閒的好去處，生活環境相當優質。

永慶房屋中山區李亞澤店長表示，大直美堤花園鄰近內湖科學園區，吸引許多園區客買房，且隔一條馬路就是著名的豪宅區，等於享有和億元豪宅相同的生活圈，價格相對親民。

再來，與大安、信義區的國宅相比，大直美堤花園是屋齡最新、總價最低的國宅，管理費低、每戶皆有車位，未來捷運東環線也將經過這個區域。

排名第二的「聖羅蘭大樓」距離中山國小站走路只要5分鐘，屬於中山國小優質學區。永慶房屋中山區副理林同駿表示，聖羅蘭大樓雖然屋齡偏高，但電梯設備近年有更新過，並配備天然瓦斯，也有管理員及垃圾代收服務，總價1千萬左右就能買到17坪小2房，附近生活又便利，適合小家庭或單身族入手。

第三名的鎮金殿則是多次獲得台北市優良公寓大廈評選前3名的口碑社區，自住比例高，設有24小時管理員及多元公共設施，且鬧中取靜，步行到捷運民權西路站不到3分鐘，格局規劃1-3房，因坪數較小，2房總價約莫2千萬元，在台北市精華地段算是較經濟實惠的物件。

永慶房屋中山區店長陳怡安表示，捷運民權西路站為淡水線與中和新蘆線交會，公車路線也多，離大稻埕商圈、寧夏夜市、中山商圈、馬偕醫院、台北車站都在10分鐘車程內，學區則有雙蓮國小及成淵完全中學，不僅機能佳、交通便捷、學區也不錯，低總價適合首購族和小家庭購置。

據內政部資料顯示，今年上半年的建照量持續擴增，上半年住宅類的建照量達8.6萬戶，創下1996年以來的同期新高紀錄，另外，開工量也同步增加到7.3萬戶，專家指出，反映這一波景氣擴張階段，建商先前積極買地推案，也實際投入市場供給，可見未來市場供給量能會維持相對大量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常建商從買地、整合到取得建照，快則6個月到1年，慢則2、3年都有可能，因此這波建照量持續擴增，主要是去年以前購入的一些土地或幾年前就持續整合的土地。

因此，即使近期買氣放緩，開發商卻仍持續請照開發，但礙於短期市況氣氛欠佳，加上造價大漲等因素，即使申請建照與開工爆量，推案狀況卻顯得相對保守。

統計資料顯示，今年上半年住宅類建照量達8.6萬戶，六都中建照核發數量最多的是台中市的1.6萬戶，桃園市的1.3萬戶，台南市也都有1.1萬戶，比起交易規模最大的新北市還略多一些，反映當前上述區域都是房市亮點，數量最少的則是台北市的6483戶。

曾敬德指出，從1998年後就沒有出現過連續五年住宅建照數量連續超過10萬戶的紀錄，加上這三年又可能都是超過15萬戶的大量，不免讓人會憂心未來供過於求的問題。

不過，探究背後原因，主要這幾年許多結構都產生改變，包括大台北以外區域崛起，中南部地區住宅型態由透天轉變為大樓等，都對大樓產品需求越來越穩定，且開發商一定是推案賣得不錯，才會繼續買地推案，也因此看到建照量連續性的攀升。

至於使照數量方面，上半年也是來到近年大量的5.1萬戶，以過去幾年較為大量的開工推估，未來使照數量還會持續攀高，交屋潮可能後續會逐漸到來，不過兩三年前買方以自用客居多，加上房價也有一定漲幅，短期內不至於會出現賣壓。

為讓租屋族獲實質幫助，政府推出300億元中央擴大租金補貼專案，自七月起受理申請，但有媒體報導，部分房東無視規定，明確拒絕或以「調漲租金」或「提前終止租約」等不當手段，限制或阻止房客申請租金補貼。對此，消保處今表示，申請租金補貼是房客權利，房客僅須填具申請書，並檢附租賃契約書影本及相關證明文件即可提出申請，「無須」事先取得房東同意。

消保處指出，租金補貼是政府為實現居住正義，減輕弱勢租屋族群經濟負擔所提出的政策，性質上是屬於房客的權利，只要符合資格的房客，都可以自行決定並直接提出申請，無須事先取得房東之同意，若遇到房東拒絕、刻意刁難或以「調漲租金」或「提前終止租約」等不當手段，限制或阻止申請租金補貼情形，可檢具事證向各直轄市、縣(市)政府地政局(處)或消保官提出申訴或檢舉。

此外，消保處說，現行「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」對於調漲租金及提前終止租約，已有下列規定，租賃雙方均應遵行，包括房東於租賃期間內不得「調漲」租金，但房東可體恤房客「調降」租金；除房客有法定事由，如2個月未繳租金、管理費、擅自將房屋轉租他人、故意毀損房屋而不修繕等，或房東和房客於簽約時有約定可提前終止租約，原則上房東不得藉故提前終止租約。

消保處亦呼籲房東，出租房屋賺取租金的同時，除租賃契約書內容須符合應記載及不得記載事項規定外，亦應遵守契約精神，依約履行，不得為了自身利益，用「調漲租金」或「提前終止租約」等不當手段限制或阻止房客申請租金補貼、申報租賃費用支出或遷入戶籍。

據內政部資料，今年上半年全台住宅開工宅數達73,533宅，創同期新高，開工面積則有316.7萬坪，和2021年相比，宅數增加25.3%，面積增加24.1%。

專家分析，近幾年新案買氣狂飆，開工量也創下新高，但下半年房市買氣走弱，大量體恐在未來形成區域賣壓，加上缺工、料漲價，要小心發生爛尾樓危機。

綜觀六都今年上半年住宅開工量，與去年同期相比，成長最多為高雄市，共12,582宅、年增91.7%，超越桃園，是開工量第二大的縣市，台南市成長幅度也很高，年增51.7%，共計7,513宅。

北台灣方面，桃園市及新北市上半年住宅開工量也都有破萬宅，新北市宅數增加43.3%，住宅開工面積也提升57.6%。

台中市是六都中唯一開工量下降的區域，年減12.6%，面積微降0.4%，開工宅數共15,277宅，雖低於去年同期，但仍是全台開工量最大的縣市。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，前兩年因資金潮帶動新案市場交易量，雖有工料雙漲壓力，但開工量仍創新高，其中南部受惠科技園區及半導體產業議題，投資人期待比照竹科模式房價起漲，且房價門檻相對北部、中部低，故這二年推案量及成交量皆增加。

至於台中市新案數量一直名列前茅，去年開工量大幅超越其他縣市，今年建商略有收斂，但上半年台中開工量仍在高水位，全國開工量也推升至高點，惟央行3月升息後，房地產市場在今年第2季交易開始出現緊縮，且政府為調控物價、抑制通膨，第3季可能還有升息及整頓市場的策略，買氣相對走弱，如此大量體在未來可能形成區域賣壓。

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨認為，雖然開工話題沸沸揚揚，但工料雙漲儼然成為茶壺內的風暴，需注意有無爛尾樓的狀況。雖然近期鋼筋水泥價格逐漸回軟，但工資下修不易，對開發商仍有壓力。

對購屋人而言，建商是否具有順利完工的實力，才是購屋時比房價更要緊的事情。

法務部行政執行署新北分署今天舉辦「123聯合拍賣會」，以總價3111萬元、換算一坪不到30萬元的價格拍出新北市三重區位於「三多立涵美社區」的百坪豪宅，低於市價讓得標男開心喊「留著自用」。

新北分署指出，聯合拍賣會今天上午先以喊價方式拍賣因詐欺案被扣押的白色特斯拉Model 3車一輛，該車輛去年1月才出廠，里程數僅1萬9千多公里，有3組人馬到場競標，經過激烈的39次喊價後，由某車商以51.5萬元標得，雖看似遠低於市價，但因前車主積欠鑑價費、罰鍰與車貸等共122萬元，得標人須繳清才能將車輛牽走，換算下來車輛以幾近全新原價拍出。

另一位參與不動產競標的男子就幸運以遠低於實價登錄的價格，拍下百坪豪宅。新北分署指出，該豪宅位於新北市三重區的「三多立涵美社區」，前所有人因涉入冒充滿清皇族後裔詐騙案，不動產遭追徵拍賣，屋齡10年左右，權狀登記約106坪，底價2980萬元，男子以3111萬元拍得，平均以每坪不到30萬元拍得。

男子開心表示，他第一次到新北分署參與投標，還因迷路差點錯過競標， 所幸在截止投標前3分鐘順利將標單投入，以每坪不到30萬元拍得三重豪宅，十分開心，「會留著自住」。

達麗建設（6177）上半年營運有兩大完工新案加持外，下半年還有「達麗J12」加入貢獻，今年營運持續穩健。

達麗建設下半年規劃推出三大新案，其中台南、高雄兩大案量就破百億元，總計三大案總銷金額上看160億元。

達麗建設6月在「達麗漾CITY 2」挹注下，單月營收衝上15.91億元；總計今年上半年在總銷約47億元的「達麗居山」、總銷15.4億元「達麗漾CITY 2」兩大案入帳下，推升公司上半年營收衝上68.97億元，較去年同期26.58億元大增約1.6倍，法人預估，在兩大新案入帳下，達麗建設上半年每股純益有機會超過2.5元、並挑戰3元。

達麗建設昨（2）日收在27.2元、下跌0.25元。

下半年部分，達麗建設還有總銷16.6億元的台中西屯「達麗J12」將在10月拿使照，預計第4季集中貢獻，三大案全數預售時就完銷，總計今年新案完工金額約79億元，今年營運持續穩健表現。

達麗建設董事長謝志長先前指出，公司未來五年業績、推案量已備妥，業績方面從2022至2026年完工可入帳金額上看750億元（數字未包括子公司、美國建案貢獻）。推案部分，未來五年推案總坪數約達20萬坪、約660億元，公司中長期營運無虞。

根據2020年度綜所稅資料，新竹縣竹北市平均所得高達149.5萬元，穩坐全台最富寶座，這也讓竹北成為新興天龍國，台灣房屋統計實價登錄，2022年上半年新竹總價逾4,000萬以上預售和成屋交易中，由位於新竹高鐵重劃區、知名建設半畝塘系列一口氣囊括前三名，其中「若山NO.3若蒔山」，以最高每坪64.7萬元，奪得大新竹地區2022年最高單價豪宅寶座，其次為「若山NO.2若餘山」最高每坪63.3萬元，以及「若山NO.2若合山」每坪61.2萬元，三大建案最高單均站上6字頭身價的豪宅。

同樣位於高鐵特區內，「極光琉璃」以單坪最高交易53萬元緊跟在後名列第四，「哈洛德」，則以最高52.2萬元/擠進第五名；新竹市「磐龍壹號樓」，憑藉位於新竹親水公園與護城河公園旁的極佳地段，以單價50.2萬元站上第六名，更是新竹市唯一進旁的社區。至於第七到第十名，均位於竹北台科大重劃區內，依序興隆路的水岸宅「坤山和謙」，以及近明星學區的「天境」與「大宅天第」，與水景優勢的「青景喆」，最高單價都有44.7萬元/坪以上的實力。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，以自然特色建築打響名號的若山系列建案，一直是新竹豪宅的天花板價，2022年再度刷新記錄，價格直逼台北市！其中「若山NO.3若蒔山」與「若山NO.1若餘山」，近世興空氣品質淨化區，生活環境優質；「若山NO.2若餘山」，亦近水圳公園，地段環境極佳，摘下金銀銅牌頭銜，指標地位屹立不搖！

江怡慧說，綜觀新竹十大豪宅，通通都是成屋社區，中古豪宅聚落的表現亮眼！一來是這些進榜的社區，位處無可取代的黃金地段；二來周邊又有景觀水岸、綠意公園、明星學區等加分條件；同時還有知名建商的品牌助攻，所以就連低樓層的戶別，房價表現亦毫不遜色！此外，由於近年預售新案多半規劃為精巧小宅，所以即使不乏高單價新案，但總價帶普遍低於4000萬元的豪宅門檻，因而導致預售案無緣入榜。

進一步觀察2022年新竹地區的十大豪宅，不僅高度集中在竹北市，尤其竹北高鐵特區及台科大重劃區，更展現出無可匹敵的兩強氣勢，聯手拿下9個席位！相較之下，新竹市就有些低調，僅靠著站前商圈的護城河景觀宅撐住唯一席次，顯見竹北地區已然是大新竹都會的豪宅代表區域。

台灣房屋竹北高鐵直營店店長林合湧指出，科技人重視生活環境與品質，更喜好新興重劃區的低密度生活，因此整座城市幾乎都是新開發的竹北市，便挾著水岸景觀、公園綠地、運動中心、廣大腹地以及美食商圈等特色，成為科技人的居住新聚落；加上竹北又有高鐵加持，與新竹市的舊有商圈相比，更具交通優勢，因而受到各地買盤的青睞，躍居新竹地區的豪宅一哥。

萬物齊漲，中研院經濟所預估國內今年的CPI年增率「破三」，市場目光再度聚焦增值幅度贏過通膨壓力的房市，讓「買房抗通膨」成為近期強而有力的資金配置議題，尤其有話題又買氣旺盛的新興重劃區，如桃園青埔、高雄台積電、台中海線城市，都掀一波購屋熱潮。

台中港特定區所在的「沙梧清（沙鹿、梧棲、清水）」因為「台中港十大建設」，從過去當地人去梧棲港觀光漁港買海鮮、高美濕地拍美照的地方，靠著政府民間投資建設，與遠雄、潤泰長虹、寶佳集團及台中在地建商精銳和總太競逐獵地、插旗推案下，房市大為活絡，行情每年攀升1～2萬的速度，讓民眾回想起「像極了當初遠雄林口、三峽造鎮的成長模式」，加上近期股市震盪同步考驗投資人心臟，「存股不如存房」意識抬頭，使台中海線成為大台中這波自住及考慮長期置產的購屋熱點。

在地業者分析，（1）台中國際機場門戶計劃、（2）特五號道路、（3）捷運藍線、（4）大甲到追分的海線雙軌高架、（5）台中港科技產業園區、（6）離岸風電基地母港、（7）台中港遊輪母港、（8）光田醫院向上院區、（9）清水國民運動中心、（10）去年12月開幕的三井台中港Outlet第二期等「台中海線十大建設」，涵蓋交通、產業園區、觀光旅遊與民生機能，其中已有過半利多實現，還未完成的，也看得到工程緊鑼密鼓進行中。

案量破百億，推出近2,500戶規模的海線造鎮指標大案「遠雄幸福成」，已銷售近八成。現場銷售人員分析，自幸福成推案以來除了海線本區客，還包括台中市區購屋、鄰近的中科新貴，和隨快速道路來台中的輕移居這三類客層比例顯著提升，此外還有一批和台中有地緣性的跨縣市置產買盤，搶先布局台中機場、台中港「雙港副都心」的新進人口居住強勁的需求與不錯的租金投報率，對這四大買盤來說，三年內單坪房價從15～16萬穩健上漲到今年站穩3字頭的台中港特區，高CP值和穩健上漲的行情，比暴衝高價的台中市區，更具自用和置產魅力。

最近，不少人逛商場時會很直觀的感受到，商場人少了，常逛的店鋪有些沒開門，有些已悄然閉店。

這一現象反應了商業購物中心兩個重要指標，即客流量和空置率。

CAIC資料顯示，2022年上半年，重點9城購物中心客流量下滑幅度普遍在10-30%之間。

重點城市空置率不斷上行，CAIC監測的7個城市二季度平均空置率最高的武漢已達到9.3%，北上廣、成都和武漢空置率均超5%警戒線。

克而瑞資管認為，5%是商場空置率的警戒線，高於這個標準將對商業購物中心運營帶來一定影響。

客流量減少，空置率上行，核心問題還是當前居民收入增長放緩，整體消費意願在降低，再加上疫情影響範圍不斷擴大，隨著時間戰線拉長，預計商業市場整體還將面臨下行壓力。

對於商業購物中心來說，客流量明顯少了。

2022年上半年，重點城市購物中心客流同比均有所下滑，客流下滑幅度普遍在10-30%之間。

具體城市而言，北京4月末受疫情影響，對整體客流影響較小；但3月14日-20日全市靜默7天的深圳則受影響較大，今年1-4月同比客流降幅高達23%，西安客流同比下降幅度最高，達到33%。

從全國重點城市商業購物中心來看，整體空置率仍在不斷上行。

CAIC重點監測的7個城市，2022年二季度空置率平均值達到6.6%。除了北京較一季度平均空置率下降1.8個百分點外，其餘6城空置率均有所上升，其中上海商業購物中心空置率較一季度上升最快，增幅達到0.8個百分點。

此次上海經歷了較長時間的疫情管控，截止二季度末，商業購物中心空置率為7.20%。實際上，2020年全年上海商業購物中心空置率12.2%，同比增長4.2%，平均租金為33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。至2021年下半年，空置率錄得6.9%。

2022年疫情呈現不確定性、措施持續時間長、政策嚴厲、牽涉範圍面廣等諸多新特點，對商業購物中心影響程度並不亞於2020年，預計空置率將繼續上行，而租金將跌回兩年前水準。

截至二季度末，重點城市商業購物中心空置率最高的武漢，空置率錄得9.3%。值得注意的是，武漢近兩年商業購物中心空置率保持在9%以上，僅去年四季度降至8.3%。今年一季度以來，受多家品牌戰略調整閉店影響，推動空置率進一步上行至9.3%，創近一年來新高。

商業購物中心空置率比較低的是杭州和深圳。

二季度以來，杭州政府促進消費恢復的舉措接連出臺，零售、餐飲等特困行業紓困政策陸續落地，杭州商業購物中心平均空置率只有2.7%，但由於區域商圈內部分商場差異化調整成果有限，城東和城北專案空置率上升，拉動整體空置率較一季度上升了0.7個百分點。

深圳也在5%警戒線以下，錄得3.7%。

疫情衝擊下，短期內消費者購物意願和零售商開店信心受到打擊，加之品牌戰略調整，主力店退租、調整現象頻繁，使得2022年第二季度重點城市空置率均有上升，但基本面韌性仍在。

空置率上行，也意味著商場運營短期整體承壓。

根據CAIC調研顯示，今年1-4月，有八成物業出租率下降，這些下降的物業中有三成降幅超過了10%。在導致出租率下降、空置率上行的退租業態中，服裝、餐飲和休閒娛樂排在前三。

隨著消費疲軟的影響不斷深入，不少品牌迫於壓力選擇閉店。

約半個月前，有蛋糕界“愛馬仕”之稱的Lady M 發佈了中國內地門店終止經營的公告，上海南翔印象城嘉定首店也將於9月10日閉店。

上海復工複產後，老牌麵包店克莉絲汀也陷入“關店潮”風波，8月1日起部分上海的門店經營才得以慢慢恢復。

再往前看，6月，位於上海傳統商業街淮海中路651號的H&M店鋪近日悄然撤店。

從克而瑞資管監測資料來看，2022年第一季度，重點城市開閉店比（開店數量/關店數量）均小於1，其中深圳租賃需求較為活躍，開關店比達0.95。這意味著開關店數量基本持平。而上海、北京和廣州開關店比資料分別為0.88、0.85和0.76，關店數量已明顯大於開店數量。

租金壓力成為經營者難以承受之重。

方先生在上海一家購物中心經營餐飲小店，疫情兩個月停擺，讓原本勉強保本的小店雪上加霜，營業收入為零的情況下，租金一點也沒少，由於無力支付租金和人工成本，上海復工後的6月初，他直接選擇了關店。

二季度末上海平均租金水準較一季度微降，但平均租金仍然高達34.4元/平方米/天。也就是說，一個20平方米的店鋪，月租金已超2萬元。

與閉店對應的是，新開店項目開業率不足一半。

2022年全年計畫新開業專案1008個，其中明確計畫上半年開業的項目有241個，但從實際開業項目數量來看，僅有111個項目成功開業，完成率僅46%。

在接下來的很長一段時間內商業開業延遲成為普遍現象，保開業搶開業是商管企業當下要務。

疫情對消費市場衝擊較大，在收入下滑的情況下，人們的消費意願也大大下降。

根據克而瑞資管調研資料顯示，94.4%的消費者認為疫情影響了其消費，其中44.8%的受訪者影響比較大，此外，有一半受訪者對未來的消費“更理性”。

另外，央行發佈的《2022年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告》也可以看出，今年第二季度，有23.8%的居民選擇更傾向於消費，有六成居民傾向于更多儲蓄。

消費疲軟乃至停擺仍然是經濟復蘇面臨的較大問題。

國家統計局資料顯示，上半年社會消費品零售總額210432億元，同比下降0.7%。其中，3月國內整個社零總額的增速首次轉負，為-3.5%，隨後4月和5月連續下降11.1%和6.7%。

在具體的消費中，我們可以發現可選消費的表現也不容樂觀，上半年資料中，有7大品類消費同比增速仍然為負增長。受物流的限制，線上的消費增長也處於乏力的狀態。

從收入的角度來看，人均可支配收入增速放緩，與此同時，人均消費支出僅表現為微增。

國家統計局資料顯示，上半年，全國居民人均可支配收入18463元，扣除價格因素，實際增長3.0%，而去年同期增幅12%；上半年，全國居民人均消費支出11756元，扣除價格因素影響，實際增長0.8%，而去年實際增長17.4%。

人們的消費意願正在降低。

如今疫情進入第三年，疫情的不斷反復致使線下消費需求越來越疲弱，消費總量和消費結構的轉變，正在對原有的商業市場造成持續性的影響。目前重點城市購物中心客流同比均有所下滑，空置率不斷攀升乃至高於警戒線，閉店潮來襲，商業經營再次調頭下滑。

自去年2月深圳率先推出二手房指導價以來，全國共有15個城市發佈二手房指導價，但目前，多地鬆綁了這項政策。據克而瑞研究中心統計，有13個城市已取消或放鬆二手房指導價政策。

7月，廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交量已體現了政策鬆綁效應，同比明顯上漲。其中，成都二手房成交量更是創近10年新高。

業內人士認為，二手房指導價政策鬆綁，更大的意義在於向市場傳遞了啟動二手房流動性的信號，從而帶動更多城市市場預期以及置業信心的修復，一定程度上成為二手房市場復蘇的助推劑。預計未來一段時間內，二手房市場仍將保持較為強勁的復蘇勢頭，核心城市二手房市場或將先於新房轉暖。

二手房指導價執行情況有別

二手房指導價制度，即通過給出社區二手房交易參考價，對二手房價格進行管控。不論房屋實際成交價格如何，銀行只能按二手房指導價格上限來核算二手房貸款額度。此前多地二手房指導價政策實施之後，二手房成交規模銳減。

以深圳、上海為例，自推行二手房指導價後，二手房市場均明顯轉冷。深圳市房地產資訊平臺資料顯示，今年2月（二手房指導價一周年），深圳二手住宅成交872套，同比下降76.53%，月度成交量首次跌破千套大關，創近15年新低。據克而瑞研究中心統計，去年7月上海開始實行掛牌價格核驗，當月二手房成交套數不足2.4萬套，環比下降16%。至今，上海二手房成交套數已連續12個月下滑，並且連續多月低於1.5萬套以下。

7月初，西安第一個“官宣”暫停發佈二手房指導價。此後，據克而瑞研究中心統計，截至目前，除上海和深圳外，已有13個城市取消或放鬆這項政策。這13個城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

針對西安二手房成交參考價格是否已取消的問題，西安市住建局相關工作人員回應媒體稱，為支持剛性和改善性住房需求，促進房地產業良性迴圈和健康發展，5月28日西安市發佈《關於調整商品住房交易政策的有關問題的通知》，其中提到促進二手住房流通。

目前暫停發佈參考價，部分仲介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意願掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

3月底，針對深圳二手房參考價將調整的傳言，深圳市住建局表示：“二手住房成交參考價格的發佈是為落實深圳市房地產調控的工作安排，按照《深圳市住房和建設局關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》要求定期發佈，我們會視調控要求和市場形勢適時對價格做出相應調整，並於近期在深圳市住建局官方網站、微信公眾號等官方網路平臺發佈。”

克而瑞研究中心調研後指出，去年出臺二手房指導價制度的城市，當前執行情況差別明顯。比如，成都和寧波的鬆動主要表現在高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴格參照指導價；廣州和東莞掛牌房源價格受指導價限制，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價影響。還有一部分城市二手房指導價“名存實亡”，比如北京和無錫指導價偏高，不少專案指導價甚至高出業主掛牌價1萬元/平方米；溫州、合肥等4城沒出臺過實施細則。

多地成交量體現鬆綁效應

“過去，二手房指導價直接與信貸額度和流通性預期掛鉤，以削弱購房者支付能力和置業信心，從而對成交量、價，以及成交結構進行調節。”上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱說，二手房指導價鬆綁，更大的意義在於向市場傳遞了啟動二手房流動性的信號，從而帶動更多城市市場預期以及置業信心的修復，一定程度上成為二手房市場復蘇的助推劑。廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交規模已體現了鬆綁效應的影響，市場逐步走出底部快速復蘇。

克而瑞研究中心資料顯示，從周成交資料看，蘇州第29周（7.11~7.17）和第30周（7.18~7.24）二手房成交面積同比分別大漲61%和36%；深圳、佛山二手房市場逐漸築底企穩，第29週二手房成交面積同比僅微跌7%，第30周佛山則同比增長8%。

值得注意的是，上海易居房地產研究院監測的14個熱點城市7月二手住宅成交量約為7.2萬套，環比下降5.5%，同比在連續下降13個月後略增2.3%。其中，成都二手房成交量突破1.7萬套，創下2012年1月以來的最高紀錄。

上海易居房地產研究院研究員潘竑羽認為，成都二手房成交量大漲的主要原因是政策重大利好帶來的購房信心復蘇，其中二手房指導價放鬆是政策利好之一。

另據貝殼研究院統計，7月貝殼50城二手房成交量指數為40，較上月微升，較去年同期的39提高，是自去年5月以來首次超過去年同期。其中，東莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市成交量指數較上月增長，寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市成交量指數超過去年同期。

對於未來的市場趨勢，丁祖昱認為，基於一二手房聯動效應，二手房流動性率先修復，置換新房等需求才能充分釋放，預計未來一段時間內，二手房市場仍將保持較為強勁的復蘇勢頭，核心城市二手房市場或將先於新房轉暖。隨著二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產生正面和積極的作用。

8月2日，力高地產集團有限公司發佈公告披露，該公司截至2022年7月31日止七個月實現的合約銷售約為147.81億元，建築面積約172.47萬平方米。

據觀點新媒體瞭解，力高集團上半年實現合約銷售約為122.65億元，以此計算，該公司7月單月銷售額約為25.16億元。

此外，力高集團2021年前7個月實現的合約銷售約為264.24億元，同比去年，該公司今年同期銷售額下降約44.06%。

大唐集團1-7月合約銷售額約132.9億 均價9895元/平米

8月2日，大唐集團控股有限公司發佈了截至2022年7月31日止的未經審核營運資料。

觀點新媒體獲悉，2022年7月份，大唐地產的合約銷售金額約為12.3億元，同比下降63%，環比下降35.6%；銷售面積約為12.28萬平方米，同比下降62.65%，環比下降37.76%；平均銷售價格約為每平方米10065元。

2022年1-7月，大唐地產實現累計合約銷售金額約為132.9億元，同比下降約54%，環比增長10.3%；累計銷售面積約為134.33萬平方米，同比下降52.3%，環比增長10.06%；平均銷售價格約為每平方米9895元。

景瑞控股1-7月合約簽約銷售額約49.34億元

8月2日，景瑞控股有限公司發佈2022年7月未經審計的營運資料。

據觀點新媒體瞭解，景瑞控股於2022年7月的合約簽約銷售額（連合營企業及聯營企業的銷售額）約為人民幣4.25億元，同比下降約83.05%；合同銷售面積約為2.50萬平方米，同比下降約83.98%；合同銷售均價約人民幣16985元/平方米。

截至2022年7月31日止七個月，景瑞控股累計合約簽約銷售額（連合營企業及聯營企業的銷售額）約為人民幣49.34億元，同比下降約76.77%；合同銷售面積約為31.05萬平方米，同比下降約72.41%；合同銷售均價約人民幣15888元/平方米。

據過往報導顯示，景瑞控股2021年7月合約簽約銷售額約為人民幣25.07億元，合同銷售面積約為15.61萬平方米，合同銷售均價約人民幣1.61萬元/平方米。

截至2021年7月31日止七個月，景瑞控股累計合約簽約銷售額約為人民幣212.42億元，合同銷售面積約為112.55萬平方米，合同銷售均價約人民幣1.89萬/平方米。

大發地產前7月累計合同銷售額40.71億元 單月3.61億

8月2日，大發地產集團有限公司公佈，該公司、附屬公司及聯營公司於截至2022年7月31日止七個月實現累計合同銷售金額約為人民幣40.71億元，同比下降85.87%；累計合同銷售面積為252,687平方米，同比下降85.82%；平均銷售價格為每平方米約人民幣16111元。

據觀點新媒體此前報導，該集團截至2022年6月30日止六個月實現累計合同銷售金額約為37.1億元，累計合同銷售面積為229861平方米，平均銷售價格為每平方米約16140元。

據此計算，2022年7月份，大發地產合同銷售金額約為3.61億元，合同銷售面積約為22826平方米。

近兩年，很多福建房企在百強名單中默默消失了。

2020年，16家規模最大的閩系房企合計創造了1.8萬億銷售額，其中82%來自于福建以外的市場，這意味著它們全國化佈局的成功。那一年，閩系“老大哥”世茂跨越3000億元銷售額，重回全國房企前十榜單。

這是閩系房企的輝煌時刻，卻已危機四伏。

2020年1月世茂與福晟那場“大魚吃大魚”式的合作，成為了接下來兩年半閩系房企整體下行的序曲。激進與冒險，似乎是閩系房企天生的標籤，它們因善用杠杆迅速崛起，又因高杠杆模式難以為繼而走入難解的債務危局。

時至今日，閩系成為了房企爆雷的“重災區”，許多熟悉的名字也在百強房企名單上徹底消失。

違約不斷

近日，寶龍地產（01238.HK）公告稱其未在到期日前償還2129.4萬美元票據，這是7月下旬5家官宣債券公開違約的房企之一。

成立於1990年的寶龍是一家老牌閩系房企，寶龍一紙公告，再度讓閩系房企現狀受到關注。

“7月初寶龍就宣佈對7月及11月到期的兩筆美元票據進行交換要約，兩批票據交換要約已獲本金總額近九成的接納率，是目前市場上美元債展期首次投票通過率最高的，對於剩餘約10%的未進行交換投資者，公司會積極和他們溝通，尋求解決方案。”寶龍地產相關負責人對第一財經表示，近期發佈2129萬美元到期未償的公告，主要是應監管需求作合規披露，另外也是為了提醒未交換投資者儘快與寶龍取得聯繫。

相比其他同行，押寶商業地產多年的寶龍情況稍好，今年4月底發年報時曾宣佈其年度合約銷售額首次突破千億。在眾多閩系房企中，寶龍也是信用支撐時間較久的，在寶龍之前，兩年半時間裡已經陸續有11家閩系重點百強房企官宣債務違約。

把時間撥回到2020年1月13日，福州世茂洲際酒店中，一場盛大的“戰略合作”發佈會暗藏玄機。會上，福晟集團宣佈與世茂牽手，後者將把福晟數千億的可售貨值打包裝進一個新平臺，由世茂操盤。

雙方隱晦的表態，被外界解讀為地產行業第一次出現“大魚吃大魚”的情況——雙方都是50強房企，且福晟擁有不少優質資產，比如旗下的中國工程建築行業龍頭福建六建集團以及在粵港澳大灣區的4000多億舊城改造貨值。一家50強房企的龐大資產將被整體“託管”，必然是資金鏈出現了嚴重危機。

2020年年初，正值閩系房企業績膨脹的高光時刻，當時克而瑞50強房企榜單中閩系房企達到8家，百強房企中閩系占了16席。閩系中規模最大的世茂在2020年重回房企前十榜單，年銷售規模攀上3000億元，風頭正勁，因此在福建當地政府支持以及國有金融機構推介下，接觸協商福晟集團的紓困事宜。

然而到了今年7月3日，世茂也因一筆10億美元公募債券本息未能償還而正式進入爆雷房企行列。回看兩年半前那場盛大發佈會的背後，一場席捲閩系房企的危機，正悄悄埋下伏筆。

黃金時代

閩系，在中國房地產行業中，是一個風格鮮明的流派，也是一支不可忽視的力量。

根據克而瑞榜單，在2018年-2020年間，曾位列全國百強房企的閩系企業包括：世茂、陽光城(2.020, -0.14, -6.48%)、旭輝、泰禾、正榮、融信、融僑、福晟、建發、中駿、禹洲、寶龍、三盛、聯發、大唐、中庚等，出了建發和聯發，其餘均為民營企業。

這些房企有些因創始人是福建人而被歸為閩系，有些則是因為創辦于福建、大本營是福建市場。在風格上，它們被貼上了類似的標籤，比如激進、愛冒險、賭性強等。

克而瑞研究中心表示，福建人普遍具備較強的海洋性民族特點，富有冒險精神和商業意識，“愛拼才會贏”，相較于其餘派系房企，閩系更具膽識，在上一輪房地產高增長週期裡敢於加足杠杆，獲得了可觀的市場份額。

中銀證券(11.850, -0.61, -4.90%)分析師夏亦豐認為，閩系房企繼承了“冒險拼搏”的閩商基因，高杠杆、強擴張，從深耕福建到走向全國，隨著我國房地產行業發展，閩系房企經歷了萌芽、深耕、開拓、擴張，直至失速期。

閩系房企發展歷程可以追溯到改革開放初期，1987年泉州人黃朝陽創辦中駿，1989年黃朝陽的老鄉許榮茂創辦的世茂也進入房地產行業，在蘭州投資東方紅商業城。1990年，晉江人許健康在澳門創辦寶龍。隨著經濟市場化改革方向明確，1992年，僅廈門就新增100多家房地產開發商，1994年禹洲在廈門成立，拓荒海西房地產市場。1996年，從新加坡留學歸來的林騰蛟在廈門開發首個專案“陽鴻新城”。

1999年，世茂在上海黃浦江沿岸建造首個高檔住宅“上海世茂濱江花園”大獲成功，成為閩系佈局全國的先行者。2002年，泰禾在北京通州區宋各莊拿地，打造成了“運河岸上的院子”。

2008年，受益于四萬億計畫和央行新一輪寬鬆，閩系房企的全國化進入機遇期，寶龍、禹洲、中駿、泰禾先後上市融資，此後十年閩系崛起，多個房企躋身千億規模之列。

在閩系房企的輝煌年代，福建出了很多地產大佬，他們口號響亮、敢想敢幹。

2002年泰禾老闆黃其森揮師北上，當時北京房價只有幾千元一平米，他卻表示要打造“中國第一豪宅別墅”。2018年時，黃其森還曾表示：“泰禾的目標是能夠成為像華為、阿裡這樣偉大的企業，在地產行業做到第一品牌。”

2006年陽光城銷售額才2億元，老闆林騰蛟就豪邁地提出2010年地產銷售目標要達到100億。結果2010年陽光城銷售額僅為40億，林騰蛟又提出2015年要實現500億目標。

2017年時旭輝異軍突起，被稱為“地產界黑馬”，創始人林中在一場內部會議上宣佈了旭輝的3000億目標，並稱未來要實現“高層收入過億、中高層收入千萬、中層洋房豪車、基層車房齊備”。

莆田“歐氏兄弟”中的歐宗洪創辦的融信，2016年時以樓面價10.02萬元/平方米拿下上海靜安中興路一號地塊，刷新當時的全國最高樓面價。那一年，全國單價地王前十中，閩系房企佔據4席，因此閩系還獲得了“地王收割機”的稱號。

因為閩系房企的高歌猛進，它們一度橫掃全國土地市場。根據克而瑞統計，到2020年時，百強房企榜單中的16家重點閩系房企已經全部完成全國化佈局，這16家企業當時在全國的年總銷售額達到1.8萬億，在福建的銷售額是3244億元，福建本省銷售額的占比僅為18%，可見它們的主要合約銷售額都來自於全國其他地區。

此外，2020年福建全省房地產銷售金額7497.75億元，16家百強榜單中的閩系房企在福建大本營的市占率達到43%，可見它們也守住了福建市場，是區域內的主導性力量。

成敗皆因高杠杆

2021年下半年以來，閩系房企成為本輪地產下行週期中的爆雷重災區。但實際上，撇開政策收緊、市場走弱等原因，早在2019年、2020年就出現的福晟、泰禾資金鏈危機，已經給閩系房企擴張模式敲響了警鐘。

克而瑞研究中心認為，閩系房企的高周轉、高負債運作模式是一把雙刃劍，早期閩系房企的優勢在於能夠通過“高負債+高周轉”快速將規模做大，然而2020年之後，隨著樓市調控的深入，閩系房企的運營模式難以為繼，他們開始集體刹車，轉而追求收縮範圍、多元化拿地節約成本。

中銀證券夏亦豐表示，激進擴張、多元融資等內因是閩系房企的危機根源，在閩系普遍追求全國化戰略時，曾有3-5年激進擴張期，部分企業盲目推進全國化，高溢價、高成本拿地，過高的成本擠壓項目利潤空間，使項目虧損、營收和利潤下滑。

從2019年閩系危機隱現端倪開始，許多閩系房企為了避開負面標籤，不願意跟“閩系”搭上邊，更願意自稱“非典型閩系房企”，或乾脆稱港資房企、總部位於上海的華東房企等。

但也有曾供職于閩系房企的職業經理人對第一財經表示，閩系房企的成敗史中，有不少可圈可點的經驗。

“最讓我印象深刻的是閩系老闆的勤奮，他們對事業的追求、對企業事無巨細的過問，而且善於利用資金、敢於賭風口。”一位曾經在兩家閩系房企擔任過高管的職業經理人表示。

另一位供職于閩系房企多年、還曾參訪過老闆老家的職業經理人則對記者表示：“閩系老闆非常團結，比如他們紛紛把總部搬到虹橋，這其中就有老鄉帶老鄉的案例，都聚集到虹橋以後，他們抱團發展，合作拿地、招采。”

不過，閩系房企的擴張模式最終還是走下了神壇。截至目前，16個曾經是全國百強的閩系房企中，僅有旭輝、中駿、建發、聯發尚未出現公開債務違約問題。而在克而瑞最新公佈的2022年上半年全國百強房企榜單中，泰禾、融僑、福晟、大唐、中庚等房企已經消失了。

深圳帶貨實力最強的樓盤，或將易主。

8月1日晚間，招商蛇口(13.170, -0.09, -0.68%)（001979.SZ）和南海控股（00680.HK）先後發佈公告，宣佈雙方的戰略合作。

公告稱，招商蛇口全資子公司深圳招商房地產有限公司（以下簡稱“深圳招商房地產”）與南海控股全資子公司深圳半島城邦房地產開發有限公司（以下簡稱“半島城邦房地產”），就位於深圳南山蛇口的房地產開發專案半島城邦第五期專案簽署《關於半島城邦第五期項目之戰略合作協定》。

半島城邦是位於深圳豪宅區蛇口的一線海景豪宅項目，總建築面積逾100萬平方米，分五期開發，前四期累計銷售金額超過300億元，屢次創下銷售紀錄——一期開盤即售罄，二期取得深圳2009年銷售面積與金額雙料亞軍，三期獲得2016年全國“10萬+樓宇” 單盤銷售金額冠軍，四期開盤當日再次刷新深圳市場單盤銷售金額紀錄，被業內稱為“深圳最賺錢的項目”。

由於開發建設手續阻滯不前，半島城邦房地產遭遇經營困難，這個“最賺錢的項目”或將轉予招商蛇口。

根據《關於半島城邦第五期項目之戰略合作協定》，招商房地產與半島城邦房地產有意向通過債務重組、股權重組、管理重組、代建代銷售等方式，分步驟解決半島城邦房地產面臨的問題，推動深圳半島城邦第五期專案的順利進行。

今年3月召開的招商蛇口2021年度業績發佈會上，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰曾透露，招商蛇口現在在與多家房企進行接觸，“如果有並購方面實質性的進展，將會及時通過合規途徑與大家分享相關進展。”

四個月過去，招商蛇口的“撿漏”計畫逐漸浮出水面。

馳援深圳頂豪

半島城邦房地產系南海控股全資子公司，為南海控股旗下深圳區域房地產開發業務實施主體，其主力產品為深圳頂級豪宅半島城邦項目。

據時代週報記者瞭解，招商蛇口公告所述的“半島城邦房地產面臨的問題”，指半島城邦第五期專案的開發建設手續辦理問題。

今年5月30日，半島城邦房地產發佈《關於全員待崗的通知》稱，受近年來疫情、地產行業大環境的影響，公司生產經營面臨嚴重困難。“公司雖有半島五期地塊待開發中，但該地塊至今無法辦理相關手續，導致公司經營無法繼續。”

在隨後的一份補充說明中，半島城邦房地產進一步稱，“公司及相關合作方均有清晰共識，即五期開發手續的實質推進，完全可以解決公司當前面臨的經營困局，恢復正常運作。”

搬來“救兵”招商蛇口，或將幫助半島城邦房地產走出困局。

南海控股表示，深圳招商房地產將在簽訂上述協定後協助半島城邦房地產處理目前影響其開發物業項目的若干問題，協調與相關機構深入溝通，同時深圳招商房地產將對半島城邦第五期項目同步啟動盡職調查。

招商蛇口稱，雙方將組建專案專項工作小組，共同研究半島城邦專案第五期的合作模式，具體合作模式待雙方充分溝通與完成相關盡職調查後另行商議確定並簽署正式合作協定。

協定中的排他條款及相關約定，顯示出了雙方的合作誠意。

《關於半島城邦第五期項目之戰略合作協定》約定，未經深圳招商房地產與半島城邦房地產書面同意，另一方不得與任何協議以外的主體就半島城邦第五期專案簽訂任何妨礙協定履行的協定，或出具任何妨礙協議履行以及對雙方在協議項下權益產生任何影響的具有權利義務性質的檔。

此外，《關於半島城邦第五期專案之戰略合作協定》有效期六個月，但深圳招商房地產與半島城邦房地產可另行協商延長期限。

關於合作詳情，8月2日，招商蛇口品牌方人士回應時代週報記者稱：“一切以公告為准。”

貨值超200億元

作為深圳頂級豪宅，半島城邦一度風靡全城。

半島城邦項目位於深圳豪宅區蛇口，西臨蛇口漁人碼頭，北側依託於蛇口山望海公園，東側與東角頭填海區相臨，涵蓋高端住宅、商業、酒店、 寫字樓等多元業態，整體分五期開發。

半島城邦一、二、三、四期分別在2006年、2009年、2016年、2019年入市。來自南海控股官網的資訊顯示，半島城邦第四期“開盤當日再次刷新深圳市場單盤銷售金額、成交率新紀錄，以61.8億元的銷售業績問鼎深圳頂豪”。

據時代週報記者瞭解，半島城邦四期仍處於限售期，可以查詢到的半島城邦三期在貝殼找房平臺的最新成交價約23.6萬元/平方米。

△2019年4月，半島城邦四期開盤現場。圖源：時代週報記者梁爭譽 攝△2019年4月，半島城邦四期開盤現場。圖源：時代週報記者梁爭譽 攝
半島城邦房地產於2018年6月公開的半島城邦第五期專案環評報告顯示，半島城邦第五期專案用地面積約3.3萬平方米，總建築面積約32.3萬平方米，規劃有高端住宅765戶、面積約18.98萬平方米。

按照半島城邦的二手房參考價11.6萬元/平方米計算，半島城邦第五期專案僅住宅部分貨值就超過200億元。

無論是專案區位、定位、貨值，還是目前深圳的豪宅市場行情，都表明半島城邦第五期項目是一個不可多得的優質標的。

“現在的市場，手上有錢就能撿到便宜。”一名關注半島城邦專案的房地產從業人士向時代週報記者表示。

這也符合招商蛇口對並購物件的篩選標準。

“拿地和並購都一回事，我們的原則很簡單，就是同樣的一筆錢，哪裡的商業回報好、對股東回報高，我們就會去哪裡做。”在招商蛇口2021年度業績發佈會暨投資者交流會上，蔣鐵峰在回答投資者關於收並購計畫相關問題時如是表示。

蔣鐵峰強調，並購專案會更加複雜，招商蛇口會將並購的項目與優質城市的優質項目做對比，主要看資產的品質、風險是不是可控、對應的價格是不是合理。“我們對市場的判斷是：優質的核心城市，利潤有確保、市場有保證。公司會以積極的態度推進收並購，積極尋找、謹慎決策、慎重出手。”

雖然招商蛇口與南海控股均抱有極高的預期，此次合作仍存不確定性。南海控股在公告中提示，由於尚有待協商及處理的不確定因素，雙方未必能夠就半島城邦第五期專案進行進一步的合作。招商蛇口也稱，相關的合作模式及具體條款均有待協商。

蔣鐵峰曾表示，並購專案複雜很多，“現在有些專案外面看起來很好，但是盡調之後發現問題特別多，所以還是比較謹慎地推進。”

內地房產商債務危機持續，評級機構標準普爾發表報告指出，為確保流動性，內房可能會在永續債贖回日到來時，選擇延期而不贖回，寧願接受票面利率顯著上浮。隨着愈來愈多內房延展永續債，相關債券的存續時間或較投資者預期要長得多，惟此舉雖能暫時保住流動性，但利率遞升將增加利息成本，並可能打擊投資者對發行商的信心。

標普憂銀行壞賬達2.4萬億

標普認為，市場信心依然低迷，部分地產商銷售出現困難，加劇財務緊張狀況，預測今年內房違約事件仍會發生，亦要觀察中國恆大（03333）的重組進展，才可為內房境外債進一步定價。現時全國爛尾樓相關按揭敞口估計達4.9萬億元，基準情況下，假設有20%未完工項目的業主斷供，最多為銀行帶來9740億元壞賬，佔整體按揭貸款約2.5%；最壞情況是一旦有50%業主斷供，壞賬或增至2.4萬億元，佔整體按揭6.4%。

不過，標普相信，未必有大量業主參與斷供，因為可能影響個人信用評級，加上內地缺乏個人破產法，意味相關債務未必能永久撇賬，故整體風險可控。另據報國務院批准成立一個規模約2000億至3000億元的房地產基金以支持業界，標普估計目標是協助財困內房交樓，但預期政策介入會盡量控制於地方政府層面，中央短期內不會出手。

預計全年樓盤銷售跌33%

對於近日爆發的爛尾樓業主停貸斷供事件，標普相信會進一步削弱買家入市信心，因此下調今年內地全國房地產銷售額預測，由原先估計的按年下跌15至20%，擴大至28至33%，銷售額只有12萬億至13萬億元人民幣；並估計全年內地樓價將下挫6至7%，但明年可能溫和回升3%。

中梁控股（02772）公布7月份集團合約銷售（連合營企業及聯營公司）金額約47億元（人幣．下同），按月跌32.9％，按年挫60.8％；合約銷售面積約49.5萬平方米，合約銷售均價每平方米約9,500元。

該集團今年首七個月合約銷售（連合營企業及聯營公司）金額約434億元，按年跌59.4％；累計合約銷售面積約424.3萬平方米，銷售均價每平方米約10,200元。

曠世控股（01925）公布，以2,925.13萬元人民幣收購安徽省一幅工業地皮。

該集團指，成功競標一幅位於安徽省蕪湖市三山經濟開發區的地皮，該土地佔地總面積約9.59萬平方米，土地容積率應不低於1.2，計劃興建自身的生產設施，以達到長期業務增長，有利於產品銷售安排，而且蕪湖市地方政府為其新成立的生產經營業務以財政補貼形式提供支持，對其財務狀況及經營業績產生積極影響。

景瑞控股（01862）公布，7月的合約簽約銷售額（連合營企業及聯營企業的銷售額）約為4.25億元（人民幣．下同），較去年同期下跌83％；合同銷售面積約為2.5萬平方米，合同銷售均價約為每平方米16,985元。

截至今年1至7月，集團累計合約簽約銷售額約為49.34億元，按年跌76.8％；合同銷售面積約為31.05萬平方米，合同銷售均價約每平方米15,888元。

標普發表最新報告表示，近期內地一些開發商不贖回永續債的決定，或是這些企業有流動性壓力的跡象。該機構認為，還會有更多流動性吃緊的開發商傾向於將永續債展期，以節省流動性，利息成本大幅上升也在所不惜。報告並指，在企業想方設法節約現金支出的背景下，很多公司將會在永續債可贖回日到來之時忍痛接受票面利率的大幅跳升。這樣做可以節省一時的流動性，但會增加利息成本，還有可能損害投資者對發行人的信心。

報告認為，相比相同企業的普通債券，投資者對永續債的利率要求通常更高，以補償債券償還晚於可贖回日的風險，即「展期風險」。不贖回事件的發生說明，投資者過往的定價或未充分反映永續債本金償還無限期推遲的「展期風險」。

標普表示，截至2023年底這段時期開發商可贖回的永續債超過50億美元。之前投資者把可贖回首日默認為有效到期日，但他們對很多開發商的投資將被牢牢鎖住。

One Innovale首輪318單位 NOVO LAND推特色戶

新界區兩個新盤周六（6日）正面交鋒，恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第1期One Innovale–Archway昨天加推72伙，折實平均呎價14760元，較周一（1日）第2號價單高約1.4%，周六首輪賣318伙。新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期昨天原價加推168伙，周六次輪發售348伙，包括12個招標戶。上述兩個項目合共推出666個單位應市，創今年單日推盤量次高。

One Innovale三天累收逾4000票

以折實入場價低於300萬元作招徠的One Innovale–Archway，前日加推第2號價單共123伙後，昨天再加推第3號價單，涉及72伙，折實售價301.78萬至837.18萬元，折實呎價13698至16502元，折實平均呎價14760元，較第2號價單折實平均呎價14560元，貴約1.4%。

該盤同日公布銷售安排，鐵定本周六首輪發售首3張價單全數單位，合共318伙，包括32個開放式、238個1房、36個2房及12個3房單位，折實售價296.2萬至874.66萬元，折實呎價13106至20342元，折實平均呎價14451元，當中折實樓價低於300萬元共有兩伙。

是次銷售共分3組進行，P組員工組別可優先揀樓，只可購入1伙；其次為A組大手買家，最少購入2伙，但不多於4伙；最後為B組買家，最多可購2伙。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，One Innovale–Archway過去周日（7月31日）起收票，3天累收逾4000票，暫超額認購約11.6倍，當中逾10%入票人士有意買入兩間或以上單位，對銷情有信心。

One Innovale–Archway位於粉嶺馬適路8號，提供603伙，實用面積205至898方呎，預計2023年3月底落成。

NOVO LAND原價加推 均呎1.44萬

至於今年新盤票王NOVO LAND第1A期過去周六（7月30日）沽清首批336伙後，乘勝追擊進行第二輪銷售。新地副董事總經理雷霆指出，NOVO LAND第1A期以「繼續輕鬆價」推售，原價加推第5號價單，並於周六次輪賣348伙。他續稱，項目買家揀樓決心甚大，反應踴躍，對未來銷情極有信心。

新地代理總經理陳漢麟補充，第5號價單涉及168伙，折實售價336萬至965.43萬元，折實呎價12996至16289元，折實平均呎價14392元，與過去周日公布的第4號價折實平均呎價14385元相若。

NOVO LAND第1A期周六次輪賣樓，336伙以價單形式發售，涵蓋第4號及第5號價單全數單位，包括78個開放式、35個1房、165個2房及58個3房單位。次輪銷售與首輪一樣，A組須購入1個3房，或者購入2伙或以上單位，最多可購4伙；最後為B組，最多可購2伙。

項目同日推出12個特色戶招標，包括7個頂層連天台戶，以及5個連平台戶，採每日招標截標方式，直至今年10月底。NOVO LAND第1A期位於欣寶路8號，提供824伙，實用面積213至1467方呎，預計2023年6月底入伙。

由於周六（6日）有大型新盤推售，凍結市場購買力，令一手市場平日僅錄零星成交。恒地（00012）西半山堅道CAINE HILL獲大手客斥資約2578萬元連購3伙，已相當於昨天整體成交量六成。

8月首兩天成交 集中市區新盤

新盤市場昨日僅錄5宗成交，大部分來自CAINE HILL。恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，CAINE HILL單日售出3伙，包括1個開放式及兩個1房單位，成交價約686.5萬至約957.5萬元，呎價32772至34846元。上述單位均來自同一組買家，涉及金額約2578萬元。該盤累售110伙，佔單位總數約58.8%，套現逾8.4億元。

事實上，8月首兩天錄得的10宗新盤成交，集中在市區現樓項目。九龍東啟德過去兩天共錄兩宗新盤買賣，龍湖集團（00960）旗下九龍東啟德尚．珒溋周一（1日）售出2座35樓A室，實用面積752方呎，成交價2068萬元，呎價2.75萬元。

新界區僅錄2宗成交，其中億京發展的大埔白石角海日灣昨天售出COURT C 第1座17樓A室，實用面積794方呎，連1044方呎天台，成交價1859.9萬元，呎價23424元。

工廈具重建潛力，由資深投資者「舖王」鄧成波家族持有的葵涌永昇工業大廈逾90%業權，市場指以約4.33億元易手，新買家為私募房地產投資基金凱龍瑞集團。

市場消息透露，永基路26至30號永昇工業大廈逾90%業權，去年起以5.6億元放售，近期獲投資者洽購，以約4.33億元售出。據了解，該批物業總建築面積約17.5萬方呎，成交呎價約2474元。

房產基金凱龍瑞傳為買方

鄧成波家族2011年起對永昇工業大廈作出收購，先以約1.33億元購入該廈近八成業權，其後再增持至擁有逾九成業權，總涉資約2.9億元。是次把物業出售，賬面料獲利約1.43億元或逾49%。

永昇工業大廈佔地約2.2萬方呎，於1979年落成，樓齡約43年，屬於一幢樓高12層的工業大廈，鄧成波家族2020年已就項目向土地審裁處申請強拍。據悉，新買家為凱龍瑞集團，有望在統一業權後作重建，估計建樓面面積逾25萬方呎。

二手市場持續交投淡靜，部分半新盤業主蝕讓離場。大埔白石角嘉熙一個地下連花園3房戶，以1180萬元易手，原業主持貨3年，賬面蝕34.2萬元或約2.82%。

美聯物業營業經理張銘新表示，嘉熙7座地下連花園戶，實用面積653方呎，3房間隔，附277方呎花園。原業主於今年3月以1300萬元叫價放售，近日下調叫價至1200萬元後，獲外區換樓客洽購，終以1180萬元易手，累減120萬元，呎價約18070元。據了解，原業主2019年7月以1214.2萬元購入物業，持貨3年賬面蝕34.2萬元或2.82%。

樂嘉中心移民盤770萬易手

除半新盤錄得蝕讓外，較少錄得成交的二手盤亦出現虧損個案。中原地產區域營業董事林龍南透露，該行剛促成北角樂嘉中心1座低層C室成交，單位實用面積537方呎，2房間隔，附有靚裝修。原業主叫價838萬元，放盤2個月後減至800萬元，最終以770萬元將單位易手，累減68萬元或約8.1%，呎價14339元。

代理稱，上述單位原業主已移民離開香港，為免繳交物業有關稅項，故短時間內減價沽出單位。原業主於2018年1月以780萬元買入單位，持貨4年半，賬面蝕10萬元或1.28%。

翔龍灣高層1360萬元成交

市場接連出現低價成交，中原地產分行經理吳子麟說，該行最新促成土瓜灣翔龍灣3座高層F室，實用面積805方呎，3房間隔，以1360萬元成交，呎價16894元。

代理指出，新買家為同區換樓客，見原業主願意擴大議價幅度，更較銀行估價約1580萬元低近14%，即決定入市自用。據了解，原業主於2011年以833萬元購入單位，持貨11年，現沽貨賬面獲利527萬元或約63.3%。

此外，市場亦不乏新盤客回流二手市場，祥益地產高級區域經理黃慶德稱，屯門豐景園5座高層5室，實用面積341方呎，2房間隔，日前獲區外首置客以市價488萬元購入自住，呎價14311元。據悉，新買家曾入票新盤屯門NOVO LAND第1A期，最終回流區內二手市場尋寶。該買家見單位附設雅裝，原業主已移民，故增加議價幅度，累積減價達32萬元，買家遂決定入市。原業主2016年以約370萬元購入單位，約6年賬面獲利118萬元或31.9%。

太古地產（01972）旗下鰂魚涌太古坊內的全新甲級商廈太古坊二座料今年年底前落成，目前預租率接近50%，包括一家銀行租用逾15萬方呎樓面，佔大廈近20%出租樓面。

該公司宣布，太古坊二座陸續迎來新租戶，一家銀行確認租用太古坊二座總樓面面積逾15萬方呎的辦公空間，佔大廈可租用樓面面積近20%，成為太古坊二座的主要租戶，亦是近年港島區租用樓面最大的辦公室租賃成交之一。市場消息指出，該租戶為中信銀行（國際），共租用6層樓面。

至於瑞士財富管理公司瑞士寶盛，則承租4層共近10萬方呎；其他租戶包括全球最大資產管理公司之一東方匯理香港、國際化工公司巴斯夫集團，以及波士頓顧問公司。

太古地產辦公樓業務董事Don Taylor表示，在新冠疫情下，企業工作模式改變，租戶在考慮辦公室選址時，比以往更着重員工的身心健康和工作效率。太古坊二座具備靈活多變的辦公空間，連同多元配套設施，對租戶具有相當吸引力。

荔枝角道888號3海景戶一億沽

另外，新世界發展（00017）長沙灣全新甲級商廈荔枝角道888號南商金融創新中心售出3個海景單位，成交總值近1億元。當中，有投資者斥資近6000萬元大手購入中層A6及A7室，建築面積合共3935方呎，呎價約1.52萬元。

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事張虹說，該行獲委託獨家代理長沙灣元州街409至413號全幢舊樓放售，佔地約3343方呎，市值約2.3億元。張虹表示，該項目具潛力重建，可興建一幢26層商住樓宇，提供約92伙。

內地生加入搶租 7月一城近90宗呎租重上40元

暑期租務旺季效應帶動下，加上加息影響準買家轉趨觀望，轉買為租務交投急升，7月份10大屋苑錄逾520租務成交，屬於歷史高位。沙田第一城近90宗，呎租重上40元關口。

根據中原地產前綫分行統計資料顯示，10大屋苑7月份共錄得524宗租務成交，比6月的481宗上升9%，當中有5個屋苑單位超過50宗租務，例如沙田第一城單月錄90宗租務成交，屬屋苑新高紀錄。

至於租金方面，由於有內地大學生加入搶租帶動，沙田第一城可謂有價有量，上月平均呎租40.8元，按月上升3.8%，重上40元關口，平均呎租創今年紀錄。美聯物業聯席區域經理翁凱傑透露，上月約90宗租務佔一半為內地大學生搶租。例如沙田第一城48高層F室，實用面積284平方呎，由內地生以1.35萬元承租，呎租約48元。

事實上，今年內地大學生的承租力相對往年強，例如白石角嘉熙6座高層連天台單位，實用面積248平方呎，開放式間隔，連約199呎天台，由內地生以1.3萬元租出，呎租52.4元。

中原：樓價末季看升 租金也向好

區內代理透露，在內地客搶租帶動下，大埔區租金被急速推高，連帶公屋單位也備受注目，例如太和邨第2座愛和樓中層23室，實用面積349平方呎，屬於兩房間隔，室內裝修陳舊，獲家庭客以月租1.1萬元承租，呎租32元，直逼私樓租金水平。

除了內地生搶租外，受美國接連加息影響，二手樓市觀望氣氛轉濃，不少準買家轉買為租，因而帶動租務需求，大型屋苑租務因而急速轉旺。中原地產首席分區經理楊文傑透露，康怡花園7月錄得近30宗租務成交，當中不乏買轉租個案例如一名外區客，原本物色800萬元以下兩房單位，受加息因素影響，日前以2.05萬元，轉租康怡花園C座中層9室，實用面積594平方呎，屬於3房間隔，呎租約35元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，銀行加息後，買轉租個案增多，令租務市場明顯轉旺。他強調雖然租樓多過買樓，但是反映住屋需求強勁，小業主賣不出單位可以放租，有助減慢樓價下跌速度，估計樓價可在第4季止跌回升，而租金也會跟隨樓價向好，相信下半年有3至5%上升空間。

新世界 （00017） 長沙灣全新甲廈南商金融創新中心（NCB Innovation Centre）錄成交，項目3伙單位沽出，涉約1億元。

成交價2700萬至3100萬

售出的3個海景單位均位於高層，單位建築面積介乎1,700至2,200平方呎，成交價約2,700萬至逾3,100萬元。其中兩個單位由一名投資者斥資近6,000萬元大手購入，呎價高近1.6萬元。

南商金融創新中心位於長沙灣荔枝角道888號，鄰近港鐵荔枝角站，至今已售出超過七成半樓面面積，總銷售金額超過65億元，買家包括金融機構、高等院校、上市公司及其他專業服務機構。

軒尼詩道千呎舖 6050萬成交

另商舖買賣方面，灣仔軒尼詩道107號地下舖位，面積約1,000平方呎，以約6,050萬元成交，舖位現由米綫店以每月約14萬元租用，回報率近2.8厘。原業主為盛滙商舖基金於2021年3月以5,080萬元購入，曾以約8,000萬元放售，如今降價至6,050萬元沽貨，持貨1年多，獲利約970萬。

前觀塘安達臣道石礦場屬於近年新發展社區，區內3幅商業地，提供近30萬平方呎商業樓面，其中1幅今季率先推出，可建樓面13.9萬平方呎，由於位置較偏離市區，相信將會發展成民生商場。

3地增29萬呎商業樓面

前安達臣道石礦場數年前關閉後，在修復之後重新發展成為住宅社區，隨着區內屋苑陸續落成入伙，居民移入將會對零售、餐飲以及社區設施需求增加。當年政府規劃期間，除了房委會安排在區內的3幅公營房屋用地內，提供共約1.83萬平方呎的零售設施外，亦安排了區內有3幅商業地以及2個岩洞發展選址，合共提供約28.8萬平方呎商業樓面。

當中最早推出為測量約份第3約地段第1078號用地，位於北南兩個住宅區中間，將與規劃中的室內運動場館組成文娛核心區，亦會成為安達臣道社區西面的進出口、經安健道接駁至秀茂坪的住宅區。

地皮佔地約6.3萬平方呎，規劃為商業用途，可建樓面約13.9萬平方呎，已經在7月29日開始招標，並將於8月26日截標。市場預計，該幅商業地皮估值約5.5億至8.5億元，每呎樓面地價約4,000至6,100元。

由於地皮規模屬於中小型，大約相當於一般住宅項目的基座商場，再加上位處較隔涉的民生區，預計較適合打造成為民生商場，提供一般餐飲、超市、民生商品滿足區內居民需求。項目投資額預計大約10億元，租金收入較為穩定，適合中長綫投資。

2地合併 減低流標風險

除了上述商業地外，地政總署亦將區內2幅商業地「打包」組成測量約份第3約地段第1077號商業地，並且納入賣地表內。該幅地皮由安禧街及安健道2幅相距甚遠的地皮組成，由於安禧街一端的商業地佔地只不足1萬平方呎，可建樓面更只有約4,844平方呎，吸引力低，獨立推出恐怕會「流標」收場，故此結合安健道另一幅規模相對較大的商業地「打包」推出，合併成的商業地佔地亦只有5.7萬平方呎，可建樓面不足11萬平方呎，仍然只是小型的商業項目。

商業地以外，安達臣道石礦場將會研究發展岩洞，成為商業設施，包括在岩壁上將規劃出兩個商業設施，合共提供近4萬平方呎商業樓面，可以作為咖啡廳、餐廳、紀念精品店、零售商店，以至酒窖、水療設施等商業設施。

疫情及封關措施影響下，旅遊及酒店業大受打擊，連商業項目亦需要調整策略推出；市建局觀塘市中心重建計畫第4和第5發展區，最新向城規會提交修訂申請，調整酒店、寫字樓及商業零售組合比例，增加項目發展彈性，容許中標發展商視乎需要「變陣」，包括可放棄興建酒店等，惟整個項目可建總樓面維持約216.59萬方呎不變。業界指，整體商業氣氛不景氣，不排除有流標風險。

據城規會文件顯示，上述觀塘市中心主地盤第4及第5發展區項目位於新盤凱滙對出，毗鄰港鐵觀塘站，地盤面積約26.5萬方呎，包括約26.25萬方呎政府土地。興建2幢樓高13至64層、另有5層地庫的綜合商業大樓，可建總樓面約216.59萬方呎；商業用途分布相當有彈性。

最大修訂為酒店部分由指定興建約34萬方呎，修訂為不設樓面面積下限至最多34.44萬方呎，意味中標財團可選擇不興建酒店或最多提供400間酒店客房。

發展商：增項目吸引力

其次，寫字樓部分由列明須興建約70萬方呎樓面，最新修訂為70.89萬方呎至137.37萬方呎。最後商業用途樓面（商店及服務行業、食肆、娛樂場所及教育機構），零售部分由原來指定須興建約100萬方呎樓面，最新修訂為69.97萬方呎至102萬方呎。另項目亦設有約7.08萬方呎政府、機構或社區設施樓面，及提供約2.18萬方呎的公共交通交匯處。

市建局指，因應2019至2020年度有3幅位於啟德的商業用地「流標」、加上疫情導致不穩定的酒店需求，以及去年底向發展商收集到不同的意見後，在可建總樓面不變下，調整發展參數增加彈性，容許未來中標發展商因應市場需求，適度調整准許的商業發展樓面作不同業務用途。而中標發展商日後可為三類非住宅業務，即為酒店、寫字樓及商業樓面提供可調整的彈性。

可建總樓面逾216萬呎不變

為保持項目位處策略性位置的「市中心」特色及形象，不論未來發展組合如何調整，該項目的下層保留不少於69.97萬方呎的商業樓面面積。

有發展商表示，修訂項目條款可增加吸引力，如可自行決定是否發展酒店，

另外，寫字樓及零售樓面亦有調整，增加彈性。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓說，在疫情影響下通關無期，旅遊及酒店業大受打擊，早前的規劃限制較多發展商未必有興趣，而是次改動容許中標發展商對各組合自行作出發展，增加項目彈性必定對標價有正面作用，惟近年商業地頻流標收場，而且整體商業氣氛不景氣，區內未來仍有不少商業項目供應，認為該項目仍有流標風險。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，放寬項目發展限制，容許不同樓面作出調配可以增加項目吸引力，惟九龍東未來仍有不少寫字樓樓面新供應，在整體商業氣氛呆滯下，需要時間吸納，而且區內早前曾有不少同類項目流標收場，認為項目仍有流標風險。