台中北屯首座社宅「北屯好宅」提供220戶出租單元，今線上直播抽籤過程，中籤率約6.59%，結果將公布於台中市住宅處網站，後續將依抽籤結果，通知中籤民眾看選屋，9月下旬前可入住新厝。

北屯好宅於5月2日開放申請，今在台中市副市長黃國榮及律師等人見證下，舉行線上直播電腦抽籤，抽籤結果將公布於台中市住宅發展工程處等網站，並同步開放查詢網址查詢抽籤結果，後續住宅處將依抽籤結果，通知中籤民眾看選屋。

黃國榮提到，今日透過線上直播公開抽籤作業，主要目的即是讓市民了解所有程序皆為公開透明、公正公平。「北屯好宅」為市長盧秀燕上任後於北屯所興建的第一處社宅，此社宅共有220戶，其中免參與抽籤的計畫回饋戶，除須符合入住社宅條件，且入住期間須推動社區營造工作，帶動住戶參與。

住宅處表示，北屯好宅自今年5月2日至5月27日開放申請，此次招租220戶(其中20戶共居房型及1戶2房型計畫回饋戶不參與抽籤)，申請件數相當踴躍，多達3835件，由審查合格的3020件申請案，依各房型抽出總數199戶正取名單(共計220戶出租單元，此次共抽出1房型109戶、2房型60戶及3房型30戶的正取名單，以及2,821戶備取名單)，整體正取戶中籤率約6.59%。

住宅處補充說明，此次北屯好宅中的20戶共居房型爲第一次嘗試，提供4鄰(組)共居房型，每鄰(組)由5戶套房組成，總計20間一房型套房。每間共居房都有獨立的臥房、衛浴、陽台等空間，另有與同鄰室友共用的共享客廳、廚房等專屬公共場域。

「北屯好宅」1樓為開放式設計，有自然舒適的散步廊道，店鋪空間除了有誠品書店進駐，還有托嬰中心、日照中心、社會服務站等社福設施，使在地的生活機能更加完整。北屯好宅內也留設多元社區共享空間，如茶屋、書梯、交誼廳等，滿足住戶需求。

住宅處提醒，各作業詳細時間及說明將以公文通知，預計於8月20日看屋、9月上旬選屋，9月下旬前辦理簽約作業即可入住，因此，申請人如申請後搬遷或特殊因素無法收受掛號信件，應儘速向住宅處申請變更通訊地址，以免自身權益受損。

據內政部資料顯示，從2020至今年上半年為止，國內淨遷出往國外的人數高達37萬人，較過去每年不到萬人水準呈現倍數跳增；房產專家分析，近兩年半約37萬民眾因滯留海外戶籍被遷出，推估將影響二、三十萬民眾無法適用400萬免稅優惠。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，房地合一稅規定出售自住房地、滿六年的話，擁有免稅額400萬元，不過因疫情影響，民眾因滯留海外導致戶籍被遷出的情況持續升高。

舉例來說，2018、2019年淨遷出往國外的人口分別是7,656人、3,244人，不過2020年則大幅攀升至45,114人、年增12.9倍，2021年更達166,636人、年增2.69倍，今年上半年更衝上160,211人比重逼近去年全年。

曾敬徳指出，近兩年半約37.19萬民眾因滯留海外、導致戶籍被遷出，推估將影響二、三十萬民眾無法適用400萬免稅優惠；若是民眾事前沒有做好設籍規劃，一旦只有自己設籍且因為滯留海外戶籍被遷出，恐怕就會不符合連續設籍滿六年的規定。

曾敬德強調，這波房地產上漲幅度甚大，尤其雙北市以外的區域，過去二、三年房價可能就漲了幾百萬元，未來出售時可能就會遇到房地合一稅的問題；目前民眾節稅的管道大致有兩條路，一個是持有滿六年，可享400萬元的免稅額，但需符合設籍居住連續滿六年的規定，另外若是一買一賣則可利用重購退稅的優惠條件。

至於持有稅的地價稅部分，曾敬徳表示，財政部宣布原適用自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅之土地，僅設籍人因疫情之故，以致2020年至2021年間戶籍遭遷出，且無其他符合條件者設籍，出現2021年及2022年地價稅按一般用地稅率課徵之案件，經稽徵機關審認核准，近兩年地價稅仍可按2‰自用稅率課徵。

備受矚目的台中七期市政路西向延伸工程預計9月動工，將使科技廊道與市政中心更加緊密結合，市政路一躍成為新商業核心，連帶拉抬西、南屯房市需求。近期區域房市出現兩大現象：商業區收益型產品竄紅，以及鄰產業園區的換屋型產品崛起，成為業界關注焦點。

市政路延伸工程預期效果，將紓解台灣大道與朝馬路車潮，提升市區通往工業區的橫向交通便利性。而對於產業園區從業人員而言，安和路、忠勇路原本即是中部科技廊道的縱向交通要道，串聯中科、工業區、精密園區上下游供應鏈聚落，市政路打通安和路就如打通任督二脈，產業、商業、政治三環相扣，市政路儼然成為台中市門戶大道。

目前已知，市政路未來將有4座商辦大樓、2座商場、1間五星級飯店入主，超過千億元投資金額重壓，包括台中銀行、豐邑、興富發、聯聚紛紛傳出市政路商辦興建計畫。

其中，台中銀行總部大樓結構體工程已至頂樓；在商場百貨部分，誠品百貨與豐邑旗下的「FUNLIFE豐生活購物中心」兩座新商場也隨之而至。

市場盛傳，萬豪酒店體系內最頂級的JW萬豪台灣首發，也將出現在市政路台中銀行總部大樓。占地8.4公頃的單元二交六用地，位在市政路與環中路口，未來開發動向不出公共建設或大型招標招商案，利多方向不變。

早有開發商看好七期商辦潮引進的商務就業人口商機，收益型小宅成為市政路豪宅外的另一道風景。以興富發集團為首的「市政一號院」、「市政新銳」等案大量釋出，最小坪數壓縮在24至27坪左右，降低總價門檻並且訴求可住可租，吸引置產客群。

而另一方面，開發商也相中產業園區企業主與高階主管的購屋需求，在鄰園區周邊推出換屋型產品，策略一舉奏效，如中科的寶輝Village系列就是知名的成功案例。近期精科園區周邊的「國聚之見」、「金林無界」、理和建設新案，也都以三、四房換屋型為主力，成功切入市場。

以位在忠勇路「國聚之見」為例，買方多為工業區與精密園區的自營商或科技業主管，對聯外交通便利性特別要求。

國聚建設協理陳政輝指出，沿忠勇路可銜接國道一、國道三、74號快速道路，未來市政路打通後可直接通往七期百貨商圈，預期嶺東房市將出現轉骨期。「國聚之見」搶先鎖定菁英換屋客層，基地條件有千坪以上規模、四面臨路之外，四拼純三房的產品規劃，也是吸引換屋族一大特點。

群義房屋專案顧問陳玄光分析，近年東區大智路打通、台鐵高架化等都市縫合的經驗為例，「路通人至」的外溢虹吸效果，將以房價凹陷區最為明顯，如2年前大智路初開通時推出的預售案「捌零寓所」創下當時東區新高價，每坪逼近30萬元大關，近期預售案「湖濱三璟」鄰近大智路與湖濱生態園區，成交均價爆衝每坪47.23萬元。

而市政路延伸工程則是具有雙向便利性，西向受惠科技廊道的就業通勤族，東向直達市政百貨商場，忠勇路的嶺東房市與七期的連通道路除了向上路、五權西路之外，又多一條市政路，路程時間更加快速。

房地合一稅從2016年上路至今，滿足持有6年400萬元免稅條件的屋主越來越多，尤其這波房地產價格大漲，該優惠顯得特別划算。不過房地合一稅規定需設籍、持有並居住連續滿6年，才能享有400萬元免稅優惠，若因疫情無法回國，一旦戶籍被遷出恐無法適用。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房地產上漲幅度甚大，尤其雙北以外的區域，過去兩三年房價可能就漲了幾百萬，未來出售時可能就會遇到房地合一稅的問題。

節稅的管道大致有兩條路，一個是持有滿6年，可以享有400萬元的免稅額，但須符合設籍居住連續滿6年的規定，若是一買一賣則可以利用重購退稅的優惠條件。

根據內政部月報資料顯示，疫情前國內淨遷出往國外一年不到萬人，但從2020至今年上半年為止，淨遷出往國外的人數高達37萬人，推估可能有高達2、30萬人因為疫情滯留海外，因為相關規定導致戶籍被遷出，而國內的不動產稅負不少規定都必須設籍才能使用自住優惠，對於滯留海外的民眾多少都會產生影響。

房地合一稅規定出售自住房地若要享有400萬元免稅所得額，超過400萬元按最低稅率10%課徵的租稅優惠，必須個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年，且交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

若是事前沒有做好設籍規劃，一旦只有自己設籍且因為滯留海外戶籍被遷出，可能就會被認定不符合連續設籍滿6年的規定。

至於持有稅的地價稅部分，財政部宣布原適用自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅之土地，僅設籍人因疫情之故，109年至110年間戶籍遭遷出，且無其他符合條件者設籍，致110年及111年地價稅按一般用地稅率課徵之案件，經稽徵機關審認核准，110年及111年地價稅仍可按2‰稅率課徵。

缺工缺料，加上工料雙漲，近來建案紛紛延長交屋時間，甚至傳出有預售案合約工期長達10年。房產學者張金鶚今在臉書表示，10年後，個人、家庭與工作有何變化？建商是否存在？產品是否如期如質完成？完全無法預期，如此合約「太誇張」，明顯不合理。
他說，建築業者藉由缺工、缺料延期交屋，或訂定不合理的交屋時間，顯然是不公平交易行為。不論未按契約交屋，或是契約顯失公平，均應屬無效。公平會、消保會及內政部應積極介入調查，公布個案，予以嚴懲，以確保購屋消費者權益。

張金鶚表示，房屋成本，主要來自土地，而非工料，建商藉由工料上漲，在房市逐漸不景氣情況下，企圖大幅轉嫁消費者，並且不負責任的違反契約，如此建商明顯違反職業道德規範。

另外，預售屋延期交屋與契約訂定，超過合理2至3年興建期，也顯示建商產品及財務風險，爛尾樓的現象發生機率提高。

他說，金融機構應審慎放貸土建融，以避免倒帳風險，進而造成更多購屋糾紛，央行及金管會也應要求金融機構審慎評估預售契約，並嚴格控制貸後管理，以避免造成金融風險。

此外建商公會也應發揮力量，以避免建商「劣幣驅逐良幣」，影響建築產業形象，造成社會不良印象。

張金鶚提醒消費者，面對當前國際經濟、烏蘇戰爭、金融緊縮、利率提升、兩岸關係、及股市和房市可能相互影響，購買預售屋類似期貸，風險將越來越越高。購屋人對建商聲譽、契約、產品及交屋時程都要特別評估，以免出現「賠了夫人又折兵」的購屋困境。

根據台灣房屋集團統計台南今年上半年總價3500萬元以上豪宅，由仁德區建案「森景澤」展現黑馬之姿，以每坪成交單價43萬元奪冠，一舉超越市心精華區豪宅建案。
而位於安平區的知名豪宅「尚暘天聚」則以每坪40.1萬元居次，「上品硯」則以每坪38.8萬元位居第三，其他包括擁有王建民等名人住戶的「富立耘非凡」，以及國平重劃區預售案「元翰門」也擠入前五名。

台灣房屋土帝公加盟店店東薛大川表示，仁德區雖為蛋白區，但與東區相鄰，離塵不離城，因此吸納不少市區人口移入，房市表現相當熱絡。

拿下豪宅單價第一的「森景澤」，因鄰近東區巴克禮公園、崇明生活圈，生活機能頗佳，高樓層可擁有虎山綠帶景色，未來鐵路地下化也將於鄰近的生產路設站，整體機能發展看好，加上品牌建商口碑加持，因此更受中高端客層青睞。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，台南五大豪宅最低成交單價約莫3字頭、總價不到4千萬元可入手，台南歷年豪宅市場交易，目前最高總價為8888萬元，尚未有破億交易出現，整體總價及單價表現，在六都之中可屬相當親民，對購屋族來說，也相對輕鬆可入主台南豪宅市場。

高雄今年上半年五大豪宅榜單出爐！根據台灣房屋集團統計，已連續三年穩坐高雄年度豪宅王的「京城天贊」，今年上半年再頂6字頭光環，以每坪成交單價61萬元，登上高雄上半年豪宅王。

觀察高雄上半年五大豪宅榜單，其中就有3棟是預售案，還沒蓋好就搶先入榜，包括位於美術館特區的「御皇苑」以每坪58.9萬元位居亞軍，亞灣區指標豪宅「國城定潮」及美術館特區的「美術1号院」分別以每坪55萬元及54.8萬元分居三、四名。

另外同為皇苑建設出品的成屋「皇苑世紀館」則以每坪53.1萬元，名列上半年五大豪宅之一。

台灣房屋高雄農十六加盟店店東盧長成表示，近年工料雙漲、地價攀升，也墊高預售地板價，像巨蛋、高鐵商圈，不少大樓預售開價都已4字頭起跳，市區預售豪宅更是「沒5不起舞」。

今年上半年五大豪宅，美術館及農十六特區就包辦4名，新興豪宅區亞灣區則由「國城定潮」，成為南高雄唯一榜上有名的豪宅建案，觀察這五大豪宅皆坐落於市區精華地段、高樓層擁有絕佳的景觀優勢，同時生活圈機能優渥，加上為京城、皇苑、興富發、國城等大咖品牌建商打造的精品宅，因此即便建物都還沒蓋好，依舊能贏得豪宅客目光。

內政部近日公布今年上半年全國遷出人口統計，總計遷出人口約65.9萬人，代表全台近66萬人戶籍在移動，六都中最「吸引人」的城市為新北市，全國有4.6萬人移入新北市，來自台北、桃園的人口多，「北北桃」生活圈人口流動情況顯著。
此外，北北桃從外縣市移入的人數都在2.5萬以上；從台中移往其他五都的人數大致相當，僅移往新北市人口破2千人；台南及高雄人口則是在兩都間移動居多。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，雙北雖然房價高，但就業機會多，仍為國內輕移民的首選區域，新北市房價低於台北市，生活機能、交通便利性並沒有顯著落差，因此成為其他縣市人口遷移的主力縣市，桃園市近幾年也因就業機會增加、交通便利性提高，而成為輕移民主力區域之一。

觀察全國及六都上半年遷出人口，比例最高的區域選項是「往本縣市他鄉鎮市區」，顯示多數民眾還是留在原縣市，只是在行政區、鄉鎮間移動，尤其台中市、台南市、高雄市三都的「往本縣市他鄉鎮市區」人數佔總遷出人口的比例，皆超過5成。

此外，台南市及高雄市在兩都間移動的人數高過遷往雙北的人數，台南市上半年遷往新北市共1,087人、往台北市674人，移往雙北共1,761人，遷往高雄則有2,977人，高雄上半年遷往新北市1,801人、台北市1,173人，移往雙北共2,974人，高雄遷往台南有3,427人。

郎美囡分析，這幾年台南、高雄地方政府積極開發產業園區，吸引科技業大廠進駐園區，台積電成為南部最大亮點，創造廣大就業機會，有望吸引人才移入，追尋人口紅利的商機因此而生。

由於南部土地成本比中部、北部低，房地產市場率先反應，提高標榜科學園區議題的新案量及成交量，儘管房價因此推升，不過購屋門檻還是低於北部，北漂的吸引力減少許多。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，今年底有九合一大選，由於投票日前4個月入籍才可投票，因此在7月底前，各縣市間可能出現遷動人口，不過為選遷戶籍在人口少的鄉鎮市區較容易發生，大都會區的人口移動，基本上仍以就業、就學為主。

位於雙北市中心的大同區，區內有台北轉運站、機場捷運，也鄰近台北車站、高鐵，國道一號、台北橋、忠孝橋串聯全台各角落，交通十分便利；而進行中的台鐵、中華郵政都更案，以及預計2022年底開工、未來將成為西區門戶標的「台北雙星」，集商務、觀光、消費等特色於一體，都將帶動大同舊城區發展，前景令人期待。

大同區是台北市最小的行政區，也是最早發展的區域，因而給人老舊城區的刻板印象，但因周圍的都更利多，加上大同區的交通優勢、生活機能不輸給與鄰近的中正區、中山區或大安區，價格也較便宜，吸引許多自住客到大同區購屋。永慶房仲網近期統計，6月份大同區社區點閱量排行前三名，分別是位於交通樞紐的使用權住宅「京站花園廣場」，及大稻埕商圈的「大稻.上埕」、「景上河」社區。

京站花園廣場地段好、價格親民 詢問度破表

大同區點閱第一名的「京站花園廣場」，同時也是台北市最熱門的社區，雖然有使用年限的限制，但人氣依舊居高不下，永慶房屋大同區黃志偉店長說，「京站花園廣場」五鐵共構的交通優勢是最大的誘因，輕鬆達成台灣一日生活圈，再加上樓下就是購物商場，還有健身房、電影院、各式料理餐廳，吃喝玩樂一應俱全，生活機能太強勁，且每坪平均單價約42-50萬元左右，1-3房格局能滿足各種不同族群，以同等條件的電梯大樓來看，在台北市中心不可能找到這麼實惠的價格，因此詢問度非常高。

黃志偉店長也分享，因為居住環境優，「京站花園廣場」租金行情較附近的物件高，早期有不少投資客看中投資報酬率高，購屋轉租當房東；儘管使用權住宅有著沒有土地所有權、貸款條件差、需繳交地租等問題，但對於手上資金充裕，沒有房屋繼承疑慮的民眾來說，能用如此平實價格入住精華地段，性價比超高，近期自住客比例有漸漸提高趨勢。

大稻埕商圈新舊文化交織 吸引自住客群

大稻埕商圈是台北過去最繁華興盛的地區，加上新時代年輕文化的注入，造就了現在新舊交錯的獨特面貌，成為台北新興熱門景點。永慶房屋大同區店長陳彥傑說，大稻埕商圈機能佳，價格以台北市精華地段來說相對便宜，但該區屋主惜售，整體的釋出量並不多，若要在此找到心儀的物件可能要多花一些時間。

點閱第二名的「大稻.上埕」社區，就位在古色古香的大稻埕，為該區域指標性社區，陳彥傑店長提到，該社區一樓挑高大廳、迎賓車道豪華氣派，可說是當地的名宅，自住比例高；格局規劃2-3房，最近一筆實價登錄行情每坪約82萬元；永樂市場、迪化街商圈就在旁邊，大稻埕碼頭、寧夏夜市、家樂福、捷運站等，也只需步行5到10分鐘，生活機能便利，附近還有綠草如茵的延平河濱公園，是當地居民休閒活動的好去處。

「景上河」社區則坐落在環河北路、淡水河岸第一排，具有景觀優勢，為大同區點閱率第三名。永慶房屋大同區許傳郁店長分析，「景上河」社區一層僅有2戶、共24戶，住戶單純，多為自住；3房格局雙面採光，不僅視野遼闊，還能每天欣賞夕陽餘暉美景，一年一度的大稻埕煙火秀同樣在家就能看；夜市、市場、超市、捷運都在走路10分鐘的距離；然而，由於地理位置稍微偏一點，價格較經濟實惠，目前行情大約63-70萬左右，但許傳郁店長提醒，環河北路車流量相當大，有潛在噪音問題，在意的民眾可要多加留意。

政府近年推動實價登錄制度，從2012年的1.0到2021年升級為2.0版本，希望給予民眾查詢房價的透明資訊渠道，不過，不動產估價師認為，仍有幾項必須改善的地方，否則實登制度反而讓「富者更富，窮者愈窮了」。

台南市不動產估價師公會資通會主委林利州指出，自從制度實施以來仍不時傳出有心人士透過實價登錄造假，從中謀取獲利並逃稅，雖官方再經過修法精進，賦予主管機關查核權，可進一步向金融機構查調貸款契約及資金流向等有關文件等措施。

不過，林利州認為，實價登錄現況，是讓部分經濟能力強的人祭出「不二價」，也常常聽聞建商「定錨」房價，等同大幅縮減一般民眾議價空間。

此外，現今「房屋租金行情」極度不透明，他表示，因只有透過房仲出租的物件需要申報實價登錄，但房東自行出租的物件則不必申報，租賃成交不透明，等同無法給予弱勢經濟族群所關切的租金行情進行參考。

時代力量曾提出「改善租屋黑市，共同找回居住正義」連署主張包括，第一、廣建社會住宅，第二、速修囤房稅落實差別課稅，第三、提高公益出租人相關優惠，第四、現有包租代管公益出租先行實價登錄，第五、修改《租賃住宅市場發展及管理條例》，落實租屋實價登錄以讓所有租屋市場徹底透明化等訴求。

林利州指出，上述的確是現今必須面臨的問題與解決方式。他說明，資訊的不對稱（未完全租金揭露），會讓人蒙受經濟上的損失，例如買貴或租貴，而數據資訊的完整與正確性，絕對會影響到大有為政府相關政策的擬定方向。

他建議，仲介成交租賃或房東出租都有申報的途徑以及相關資訊，也有公益出租宅等資訊，建議政府應花心思橫向縱向整合資訊，並導引至實價登錄，例如房東已經自行申報所得稅的資訊部分等，如此才能真正幫助到弱勢經濟族群，落實居住正義。

近日，上海第二批次集中供地收官，其中建發與華髮攜手，以9.65億元、溢價8%的價格摘得上海閔行區浦錦街道地塊。

這場爭奪戰中出現了老牌房企華麗家族(3.010, -0.03, -0.99%)的身影。其曾在上海打造了多個高端樓盤，但近年來鮮少出現在土拍市場，行跡頗為低調。

此番下場競拍前，該公司還先後引入了兩位地產高管，接連的動作令外界嗅到了不一樣的氣息。在地產分析師嚴躍進看來，華麗家族大概率在進行新一輪擴張佈局，“公司對房地產投資的判斷又出現了一些新變化”。

多元化佈局不如意

相較于其它規模房企，華麗家族並不為外界熟知，在上海市場的所占份額也並不高。根據官網資訊，截至目前其共開發了6個住宅項目，其中4個位於上海，2個位於蘇州。

項目數量少不代表其市場認可度不高。

今年4月初，男星彭于晏被偶遇在上海華麗家族古北花園做核酸，名人效應下，這個於2005年竣工的樓盤“出圈”了。

該專案於2002年至2004年推出，由西班牙著名設計大師主持規劃、建築設計，在2004年上海樓盤銷售排行榜中位居第五，當下二手房參考均價超11萬元/平方米。同系列的還有華麗家族浦東花園，這是該公司打造的第一個生態品質社區項目，位置優越，項目朝南俯瞰世紀公園，入選2002年上海市優質工程白玉蘭獎。

不過這些都抵不過其打造的西郊頂級別墅——檀宮，這是華麗家族最具代表性的項目。該項目位居上海最具聲望的高尚別墅圈西郊虹橋，與專事接待最高國家元首的西郊國賓館相毗鄰，共建有18棟建築，每棟都價值上億。

2005年，中國房地產聯合會、世界地產研究院等權威機構聯合推出《中國十大超級豪宅排行榜》，檀宮位居榜首，被外界稱為“滬上第一豪宅”。在上海拼出一片天地後，華麗家族將發展的觸角伸至蘇州，分別開發了太湖匯景及太上湖專案。

只是，公司在售專案銷售進度受當時政策調控影響，業績遭遇波動，也是在這期間，華麗家族開始尋求多元化發展路徑，譬如進軍期貨行業、增資入股廈門國際銀行、收購北京墨烯控股……

多元化的佈局並未為華麗家族的發展提供多少助力，近年來公司超95%的營收仍來自房地產。且由於房地產業務投資收縮，公司的經營情況每況愈下。

Choice資料顯示，2019年至2021年，華麗家族分別實現總營收23.46億元、10.8億元、5.25億元，同期來自房地產業務的營收分別約22.84億元、10.39億元、5.11億元。

另一方面，相較於其他業務，華麗家族房地產業務的盈利能力明顯更為可觀，甚至超過不少頭部房企。根據年報資料，2021年其房地產業務毛利率為51.57%，同期建築裝飾業務為14.35%，機械製造業為7.14%，非金屬礦物製品業則為-43.58%。

“無米下鍋”

也或是因此，華麗家族決定將發展的目光重新瞄準房地產。

7月14日，華麗家族向外透露稱，朱雍將加盟公司擔任副總裁，主要負責房地產開發。公開信息顯示，其曾在盛高置地、綠都地產、上坤地產負責過多個專案的開發，譬如其在綠都地產任職期間打造的新中式別墅標杆項目姑蘇雅集、在上坤地產任職期間打造的品質項目上坤樾山壹號等。

提名朱雍的是總裁蔡順明，他亦是一位地產老兵，於今年2月加盟華麗家族。蔡順明在房地產政府部門有著豐富的從業經驗，其曾擔任上海市房屋土地資源管理局副處長、處長，上海市房地產交易中心主任、測管辦主任，上海市規劃和國土資源管理局副總工程師。

離開體制內後，蔡順明又先後擔任上海地產集團副總裁、中華企業(2.760, -0.03, -1.08%)董事會副董事長、總經理等職位以及華潤置地副總裁。

兩名實力高管的加盟彰顯了華麗家族發力房地產的決心，也一定程度上壯大了公司的實力，但房地產不止需要人才，更需要資金。

年報資料顯示，2021年，受房地產項目銷售減少影響，華麗家族帳面貨幣資金較2020年的4.66億元降至0.65億元，降幅達到85.94%。另一方面，公司同期擁有一年內到期的非流動負債2.76億元，資金缺口明顯。

華麗家族並非沒有意識到這一點。為了回籠資金，該公司決定將曾經看好的期貨業務轉手，計畫以15.9億元的價格將持有的華泰期貨40%股權售予華泰證券(12.770, -0.04, -0.31%)。其坦言，交易完成後，公司可獲得相應現金對價，可聚焦房地產主業發展，優化公司產業結構和債務結構，降低經營風險。

試圖攻堅主業的華麗家族亦亟需補倉。截至2021年末，公司僅擁有土儲面積8.53萬平方米，包含蘇州專案待開發土地面積2.32萬平方米以及遵義專案待開發土地面積6.21萬平方米。

其同期在建項目也僅有太湖上景花園公寓式住宅，總建築面積約3萬平方米，目前正在進行室內外裝飾及室外總體施工；遵義市舊城改造項目則尚未完成土地拆遷。

今年一季度，華麗家族實現簽約金額478.41萬元，同期簽約面積0.03萬平方米，分別同比下滑82.66%、88.36%，這期間無任何新增房地產儲備面積。

延期四個多月後，富力地產2021年經審核業績報告終於在8月7日刊發，然而虧損資料較此前未經審核業績報告翻倍。

據富力地產2021年經審核業績報告，其去年一整年虧損金額達到約164.7億元，而未經審核業績給出的資料是虧損88.5億元。虧損增大的原因在於存貨減值撥備的資料增加了69億元，最終確認2021年存貨減值撥備為150億元。

“存貨減值撥備”發生的原因是在市場下行的背景下資產估值出現減值，未來可變現淨值低於成本價。事實上，房企在2021年存貨減值的問題非常突出，甚至成為部分企業虧損的主因。

據介面新聞瞭解，富力地產是當前房企中計提資產減值額度最大的企業，超過了華夏幸福(2.990, 0.08, 2.75%)的131.88億元。在此背景下，富力地產也成為了已公佈2021年業績報告的房企中虧損最多的企業。

此外，富力地產在此次公告中首次披露了其已發生債務違約的事實，截至公告日已有298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。這揭示出，近期獲得旗下所有美元債展期的富力並沒有成功規避債務違約的命運，危機依然存在。

減值最多

早在正式公佈2021年經審核業績前兩天，富力地產就給市場做出了預警。

據富力公告，按照公司與核數師的討論，預期將在2021年未經審核年度業績內初步評估的81億元減值虧損的基礎上，增加69億元的減值虧損。原因是，在出具未經審核業績報告時，富力地產並未充分計算公司存貨減值撥備。

存貨減值撥備即計提資產減值，主要是依據成本和可變現淨值之間的差值，若預計可變現淨值低於總成本，代表未來該項目入市之後將出現虧損，房企則會預見性地按照這一差值提前計提存貨跌價損失。

從已披露2021年經審核業績報告的房企來看，多家企業大額計提資產減值，且計提規模增幅顯著，導致淨利潤受到不同程度衝擊，頭部房企也不例外。

以龍頭房企萬科為例，其公告稱，去年下半年尤其進入四季度以來，市場出現明顯下行，按照審慎原則，萬科對部分專案、個別股權投資等進行減值，共計提了35.3億元的資產減值，較2020年末增加15.5億元。

此外，招商蛇口(12.740, 0.04, 0.31%)、新城控股(19.400, -0.17, -0.87%)、華僑城等也都分別計提資產減值達約33.9億元、48億元、21億元。

風險房企是資產減值的重災區。2021年，華夏幸福計提資產減值達131.88億元，較2020年73.38億元同比增加79.7%。此外，陽光城(2.230, -0.03, -1.33%)、藍光分別計提資產減值69.29億元、65.76億元，均處於行業高位區。

克而瑞研究中心指出，整體來看，經歷高速增長期，資產“虛高”企業不在少數。隨著行業回歸理性，在市場下行壓力下，驅動了更多房企計提資產減值。

規模並不是最大的富力地產為何去年計提資產減值額度最大？

對此，協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對介面新聞表示，富力地產持有較多酒店、寫字樓、商業物業等資產，這些資產因為出租率大幅降低，價值損失嚴重。

截至2020年底，富力地產仍持有股權的在運營投資物業（酒店除外）共計有18個，包括寫字樓、購物中心、零售商鋪以及物流園等，總建面約265.7萬平方米

去年富力地產只完成一宗重大交易，即出售唯一的物流園專案——廣州富力國際空港綜合物流園的餘下30%股權予初始買家黑石集團；不過，富力地產去年開業了主題公園海南富力海洋歡樂世界，目前看來運營壓力不小。

截至2021年底，富力地產的投資物業（酒店除外）組合總建築面積約為385.7萬平方米，其中在運營的投資物業組合總建築面積為187.9萬平方米。

在2017年收購萬達77家酒店後，富力在運營酒店達90家，被冠以“全球最大豪華酒店業主”的稱號，但也成為其最大的“包袱”，2020年和2021年連續兩年都虧損了14億元。截至去年底，富力地產擁有在運營的酒店數量為93家，比去年中期還多了兩家。

已然違約

虧損大幅增加的同時，富力地產也出現了債務違約。

據2021年經審核財務業績報告，截至2021年末，富力地產無法按預期還款日期償還的若干銀行及其他借款70.07億元；自2022年1月起至財務報表獲批當日止，到期的若干銀行及其他借款100.29億元也未能償還。

在此背景下，富力地產共有本金總額為298.83億元的銀行及其它借款已違約或交叉違約。此外，富力地產表示，其因各種原因遭多方起訴。“這些情況都存在重大不確定性，可能對本集團持續經營能力產生重大疑慮。”

富力地產已出現債務違約，這對市場來說是意外的，畢竟今年以來富力已獲得多次境內外債券的展期，釋放出對旗下債務較強的管理能力。

財報揭開了富力地產的遮醜面紗，將其所面臨的債務壓力攤在外界眼中。

財報資料顯示，截至2021年末，富力地產的銀行借款、境內債券、優先票據及其他借款（包括預提費用及其他應付款）等總額為1371.71億元，其中有700億元在未來一年內到期，而富力手中的現金總額僅有211.04億元（包括受限制現金）。

據介面新聞粗略估計，即便在剔除7月成功獲展期的三筆今年到期的美元債（12.6億美元），以及大概三筆總額為17億元的境內債後，富力地產今年需償還的債務仍有598億元。如此，也就不難理解為何富力地產今年以來有100億元的銀行及其它借款未能償還了。

為緩解資金壓力，富力地產寄希望於債務展期。富力地產表示，在總額約330億元的美元票據重組後，管理層會繼續提高警覺性並集中評估市況及政策變化，確保可持續實行長遠的理財計畫。此外，正積極與現有債權人商討公司若干借款續期。

物業銷售仍是回籠現金的重要管道。2021年，富力地產實現合約銷售額共1202億元，同比下降超13%，年內確認收入同比下降12%至690億元。

然而，2022年上半年，富力地產合約銷售額銷售額僅有265億元，較上年同期下挫近6成。富力地產表示：“預計短期內經營環境仍然困難，行業作出相應調整以及應對財務突變仍需時間。”

資產出售是富力地產過去一年來的核心策略之一，但去年只有出售物流園這一宗重大交易。富力地產稱，今年將透過整售及加快海外開發專案的預售計畫，出售海外非核心資產。

今年以來，富力地產出售海外資產頗見成效，陸續以7.96億元人民幣出售的英國倫敦的房地產項目Vauxhall Square、以26.6億港元出售的倫敦Thames City項目，以及以10億元出售的海南海口物業等。

這些資產出售顯然不能緩解富力地產所面臨的債務規模，接下來，這家房企仍需要極力自救。

8月9日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發佈2022年7月銷售及近期購得土地使用權情況簡報。

據悉，今年7月份，招商蛇口(12.740, 0.04, 0.31%)實現簽約銷售面積84.90萬平方米，同比減少2.51%；實現簽約銷售金額238.97億元，同比增長17.70%。

1-7月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積572.41萬平方米，同比減少33.23%；累計實現簽約銷售金額1427.24億元，同比減少27.65%。

觀點新媒體瞭解到，自2022年6月銷售及購地情況簡報披露以來，招商蛇口在深圳、上海、南京、長沙新增9個項目，土地總面積達43.81萬平方米，計容建築面積達125.09萬平方米，需支付價款213.54億元。

近日，廊坊市政府印發了《扎實推動全市經濟平穩健康發展的一攬子措施及配套政策》，包含了1個總體檔和20個配套檔。

其中，在《關於支持房地產業良性迴圈和健康發展的六條政策措施明白卡》當中，廊坊市明確提出“優化調整住房限購、限售政策”。

具體政策內容為廊坊市宣佈取消戶籍、社保（個稅算）等方面不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件。

對招才引智高端人才、招商引資企業高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套住房時，廊坊市按照本地戶籍對待。

此外，廊坊市對“北三縣”（三河市、大廠回族自治縣以及香河縣）和環雄安新區周邊縣（市）等重點區域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

這意味著廊坊市已正式官方宣佈取消了此前一直實施的商品房全域限購政策。

作為廊坊市發佈的20個配套檔之一，據《中國經營報》記者瞭解，《關於支援房地產業良性迴圈和健康發展的六條政策措施》在今年6月中旬已經由廊坊市政府辦公室制定發佈。

但是在這份正式檔中，六條政策措施中的第一條，即“優化調整住房限購、限售政策”未顯示。

據記者瞭解，2017年6月份，廊坊市正式下發了《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》（廊政辦字〔2017〕61號，以下簡稱“《意見》”），從此開始實施一直以來的住房限購政策。

根據當時的《意見》，廊坊市實行住房限購的區域為主城區（含廣陽區、安次區、廊坊開發區）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣。

《意見》當中明確，非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；已經擁有一套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房；補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。

此外，當地戶籍居民家庭已擁有2套及以上住房的，暫停在當地購買住房，包括新建商品住房和二手住房。

當時《意見》還規定實行差別化的住房信貸政策。對首次購買住房的居民家庭，申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於30%；對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房。

同時，《意見》還指出，廊坊市提高了住房公積金貸款首付比例，繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套普通住房的，最低首付款比例調整至30%；使用住房公積金貸款購買家庭第二套住房的，最低首付款比例調整至60%。暫停辦理住房公積金異地貸款業務。停止辦理“住房公積金貸款置換商業銀行個人住房貸款”業務。

在今年6月份廊坊市政府辦公室正式下發的《關於支持房地產業良性迴圈和健康發展的六條政策措施》中，除了檔當中隱去的第一條“優化調整住房限購、限售政策”外，還制定出臺了“滿足房地產業合理資金需求”、“充分保障引進人才的合理住房需求”、“提高房地產交易服務水準”、“打通安置房、保障性租賃住房籌集與存量商品房的通道”、“用好綠色建築金融政策支持”等其他5條政策措施。

其中，關於“滿足房地產業合理資金需求”政策措施，廊坊市要求對符合條件的個人住房按揭貸款加大投放力度，及時滿足融資需求。合理確定並推進落實商業性個人住房貸款最低首付比例；對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，力爭2022年8月份全市新發放個人住房貸款加權平均利率較4月份下降30個基點；二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

同時，廊坊市要求進一步降低住房公積金貸款首付比例。繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的，首付款比例不低於20%；對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例不低於20%；對擁有一套住房但未結清相應商業性個人住房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例不低於30%。

另外，廊坊市還要求合理滿足房地產開發企業開發貸款需求。銀行業機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，區分優質項目和房地產企業集團風險，對風險可控、擔保充分的項目給予開發貸款支援。做好重點房地產企業風險處置專案並購金融服務，重點支援優質房地產兼併收購出險和困難大型房地產的優質項目，合理確定融資期限，提高融資效率。對兼收並購出險和困難房地產企業專案的並購貸款暫不納入房地產貸款集中度管理。加大對建築企業流動資金貸款投放力度。

根據中指研究院的資料，今年上半年，廊坊市商品住宅累計成交規模為151.81萬平方米，同比增加11.97%。其中，6月份，廊坊商品住宅成交規模為34.3萬平方米，同比增加32.04%，環比大幅增加的125.03%。

土地方面，廊坊市在今年6月份出讓成交了20宗住宅地塊，規劃建築面積165.34萬平方米，同比增加62.8%。

8月8日，保利發展(15.130, 0.02, 0.13%)披露2022年7月份銷售情況簡報，報告期內，公司實現簽約金額330.01億元，同比減少21.72%，環比減少35.3%。

截至目前，已有8家頭部房企相繼發佈了2022年7月份銷售情況簡報或未經審核的營運資料，據《證券日報》記者不完全統計，其合計實現銷售額為1467.31億元，環比減少24.78%。

鑒於此，《證券日報》記者以上述8家頭部房企中的位於一線城市的樓盤為樣本，經採訪後發現，現在到訪客戶對新建住宅期房的開發商是否是頭部房企、有沒有債務違約等信用及財務風險情況非常敏感，關注度很高，幾乎每一位元到訪客戶都會提及該問題。相對而言，在同一片區的新房競品之間，高信用評級房企旗下項目銷售回款較快，比其他存在潛在財務風險的開發商賣得好。

樓市信心仍有待恢復

2022年7月份，除旭輝控股以外，其餘7家頭部房企的銷售資料均出現了不同程度的下滑。具體來看，保利發展以330.01億元的銷售總額位元列第一，銷售規模在300億元以上的有2家，100億元至300億元的有4家，不足100億元的有2家；碧桂園以301.1億元位居第二，超過第三名70億元。

在銷售額環比變化表現方面，旭輝控股銷售額環比上漲19.26%，在其餘7家當中，環比下滑幅度超過50%的有1家，下滑幅度在30%至40%的有3家，下滑幅度在10%至30%的有3家。保利發展、金地集團(10.170, -0.09, -0.88%)等房企下滑幅度居前。

“部分因受疫情影響累積的需求在6月份已集中釋放，導致6月份成交量恢復較快。”同策研究院研究總監宋紅衛在接受《證券日報》記者採訪時表示，在基數較高情況下，7月份，部分房企銷售額出現回落。

但更重要的原因在於，房地產市場信心尚未恢復，購房者觀望情緒較濃，加上受交付不確定性影響，購買動力不足。但這並不意味著需求消失了，所以相對而言，從整體市場表現來看，部分信用較高的頭部房企仍有一定的競爭力。

對此，中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，從短期市場表現來看，今年以來，多地陸續推出樓市新政，政策利好不斷釋放，但政策落地效果顯現尚需時間，無法在短期內快速反應在銷售端；此外，受疫情反復等不利因素影響，需求端預期偏弱，導致樓市成交仍較為低迷。

“從資料上看，當前全國房地產市場仍處於深度調整階段，但隨著熱點城市政策持續優化，且政策優化力度不斷增強，部分城市的政策效果已初顯，購房者置業預期有所好轉，市場活躍度略有提升，這將帶動全國市場邊際改善。”劉水表示。

“金九銀十”是否值得期待

8月份通常是房企摸排全集團上下供貨情況，調整開盤節奏，備戰“金九銀十”的重要檔口。

某頭部房企一位行銷人員向《證券日報》記者表示，目前客戶到訪量與上個月相比沒有太大變化，且已經恢復到了疫情前的成交水準。集團在北京的某個新房已經轉到現房銷售階段，不存在交付的不確定性。

“如果周邊競品開發商是出險房企或者有該類資訊傳出，客戶會表現出猶豫心態。”另一位TOP10房企行銷人士對《證券日報》記者表示，從這個角度看，擁有高信用評級的頭部房企更具備市場競爭力，回籠資金速度更快一些。對於財務盤面穩定的房企，“金九銀十”是值得期待的。

在劉水看來，相比以往，今年“金九銀十”成色可能有所不足，不過之前因各種不可抗力積壓的購房需求有可能會逐步釋放，部分重點城市的“金九銀十”或將可期，其或有以下幾個特徵：一是城市基本面良好，有經濟、產業、人口淨流入的支持；二是樓市運行良好，近兩年庫存水準不高；三是今年曾出臺過人才引進及人才購房等多種支持性政策的城市。

邵氏影城旗下嶄新的創作空間邵氏創意中心正式成立，為本地電影製作人及獨立製作公司提供空間發揮創意。

耗資15億元興建的邵氏影城，近年新增投資3億元提升設施，當中包括最新成立的邵氏創意中心。邵氏基金會主席及邵氏影城董事總經理陳偉文表示，隨著邵氏創意中心啟用，希望支持更多電影業人士，發揮其可帶來的潛力。

中心坐落於將軍澳邵氏影城，總面積佔地1.1萬平方呎，中心提供靈活的工作空間，如活動空間及會議室，並附設後期媒體製作設施，為本地創作人提供一站式製作支援。

亞證地產（000271）發盈警，預期上半年錄得淨虧損不超過1,000萬元，相比去年同期淨虧損約4,900萬元大幅減少。

集團指，虧損大幅減少之主要原因為應收貸款及利息之減值虧損減少；及於去年10月透過完成出售一間附屬公司從而出售於聯營公司之權益，因此截至今年上半年沒有應佔聯營公司之虧損。

龍湖集團（00960）公布，集團截至2022年7月底，累計實現合同銷售金額683.6億元（人民幣．下同），按年跌57.71％，合同銷售面積418.9萬平方米，按年跌55.46％。

七月單月實現合同銷售金額118.5億元，按年跌37.7％，合同銷售面積78萬平方米，按年跌32％。

盈大地產（00432）公布，截至2022年6月30日止中期虧損收窄至3.36億元，而去年同期虧損4.17億元；每股基本虧損16.49仙，不派中期息。

期內收入2.71億元，升27.83％；營業虧損收窄至1.08億元，而去年同期營業虧損2.09億元。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

近日河北廊坊市公布的《關於支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施》明白卡顯示，取消戶籍、社保（個稅）等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件。根據政策明白卡，對招才引智高端人才、招商引資企業高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待。對「北三縣」和環雄安新區周邊縣（市）等重點區域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

2022年6月17日，廊坊市政府官網曾公布《關於支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》。只不過，當時第一條措施並未對外公布，而是「略」過。其他五條政策措施包括，進一步降低住房公積金貸款首付比例，繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的，首付款比例不低於20％；對引進的高端人才，各地可結合實際，在其購買首套自住住房時給予補貼，並提高住房公積金最高貸款額度；等等。

廊坊市作為環京城市之一，2016年，環京樓市火熱。不到一年時間，包括廊坊在內的環京區域房價基本翻倍，燕郊新房單價達到40000元人民幣以上。2017年，廊坊開始限購，要求非本地戶籍購房需要3年連續社保或個稅。北京購房人群大幅減少，市場成交規模急速回落，部分小區樓價亦出現「膝斬」。

可建217萬呎 料成市建首幅百億地王

市區重建局（市建局）上月就觀塘市中心重建項目第四及第五發展區（第四及第五發展區），向城規會建議引入「浮動規劃參數」，城規會仍就有關方案諮詢公眾之際，市建局已率先就招標程序啟動前期工作，宣布今天起就該項目招收意向書，9月7日截止。業界人士參考近期市況等因素後，對該用地的估值89.9億至259.9億元，極有機會成為市建局2018年開始公布標價以來，首幅地價超越100億元的「百億地王」。

市建局昨公布，今天起就第四及第五發展區邀請有興趣參與的發展商和財團提交合作發展意向書，9月7日截止。

浮動規劃參數9．23審議

第四及第五發展區鄰近港鐵觀塘站，位於康寧道和觀塘道交界，佔地約27.55萬方呎，預計可提供最多約216.59萬方呎樓面面積。據市建局上月向城規會提交的最新發展方案，鄰近港鐵站的一方將興建一幢樓高約64層的地標式建築；沿觀塘道至康寧道的範圍，則涉及約13層高的樓宇，包括自構思階段已受到社會各界關注、鄰近康寧道的蛋形建築物。

觀塘市中心重建計劃，是市建局前身、前土地發展公司提出的項目，市建局2007年3月啟動該重建計劃，屬市建局歷來規模最大的單一重建項目，以5個區域分階段發展，首3個區域已建成住宅屋苑觀月．樺峯、凱滙及大型商場等，但第四及第五區則經歷多番風雨，其設計方案曾備受爭議，亦經過與佔用人多年斡旋才完成收地清場工作。

市場環境在歷年籌備期間有所改變，為應對疫情及最新市場情況，該局行政總監韋志成去年已建議引入「浮動規劃參數安排」，並於今年7月把最新方案提交城規會審議。市建局表示，若有關規劃許可獲城規會批准，將根據浮動規劃參數推出該地盤招標。城規會暫定9月23日審議該方案，而市建局曾透露，若一切順利，有機會於11月推出該項目招標。

根據市建局的建議，中標財團將在總樓面面積維持最多216.59萬方呎的前提下，可靈活調動該區商業樓面面積作為寫字樓、酒店和其他商業用途。其中零售等商業樓面，由以往要求提供102萬方呎，最新加設不少於約70萬方呎的下限，以保持該項目在觀塘「市中心」的特色；至於原來要求酒店樓面面積要有34.44萬方呎，最新修訂為上限，下限則訂為「0」，意味中標者不一定需要興建酒店。

張翹楚估樓面呎價8500元

至於寫字樓樓面面積，市建局建議把原來獲批的70.89萬方呎作為下限，上限則定為137.37萬方呎；用作「政府、機構或社區（GIC）」用途的樓面則不變，維持約9.26萬方呎。

市場對於第四及第五發展區的估值分歧極大，由89.9億至259.9億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約4150至12000元。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，九龍東商業樓面新供應多，加上核心區等亦有大量新供應，影響商業項目地價，惟考慮到市建局未必願意接受太低的出價，以及參考觀塘區工廈轉為寫字樓的補地價金額後，估計第四及第五發展區的地價約184.1億元，樓面呎價約8500元。

新界區兩個新盤今天再對撼，合共發售325伙。恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第1期One Innovale–Archway今日次輪推185伙，昨天截收約9110票，以公開發售的182伙計，超額認購約49倍。新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期今天盡推最後140伙，該盤夥拍地產代理提供置業優惠。

One Innovale–Archway今天次輪開售185個單位，其中182伙以價單形式發售，實用面積205至609方呎，折實售價310.06萬至867.03萬元。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，項目昨天截票，截收約9110票，超額認購約49倍，預告在次輪銷售後，短期內盡推餘下101伙應市。他透露，One Innovale第2期正申請預售樓花同意書，最快本月底獲批。One Innovale–Archway位於粉嶺馬適路8號，提供603伙，實用面積205至898方呎，預計2023年3月底落成。

NOVO LAND添優惠 1B期上樓書

至於NOVO LAND第1A期今天盡推最後140伙，其中139伙以價單形式發售，實用面積235至701方呎，折實售價339.57萬至972.74萬元。中原地產為買家提供置業優惠，由即日起至本月31日，經該行購入項目3房單位的首20名買家，每個單位買家可獲贈3張屯門至紅磡「全月通加強版」月票，總值3.6萬元。

新地代理總經理陳漢麟指出，項目昨天以招標形式賣出1座5樓N室，實用面積404方呎，連287方呎平台，成交價808.18萬元，呎價20004元。

項目早前首錄2宗撻訂，單位為1座32樓E室及1座7樓A1室，原定在首輪銷售當日以346.82萬元及953.06萬元成交，惟買家撻訂離場。發展商昨天以即場抽籤形式重推，吸引近百名準買家到場，兩個單位最終以359.09萬及916.6萬元售出。

NOVO LAND第1B期昨晚突擊上載樓書，由3座住宅大樓組成，提供800伙，實用面積220至1464方呎，預計2023年6月底落成入伙。

由長實（01113）南區超級豪宅洋房項目淺水灣道90號，昨天沽出最後1座洋房，為2號大宅，實用面積5347方呎，連870方呎平台及367方呎花園，連兩個車位，成交價約4.01億元，呎價7.5萬元。淺水灣道90號共有11座洋房，由2018年6月銷售至今已全盤沽清，套現約52.55億元。

市區重建局（市建局）推出的土瓜灣榮光街/崇安街發展項目（下稱崇安街項目），招意向程序昨天截止。市建局公布，共收到31份意向書，業界認為反應符合預期。提交意向書的發展商，部分已取得紅磡和土瓜灣小區發展項目，包括長實（01113）和恒地（00012）等。

崇安街項目位於崇安街、銀漢街和榮光街交界，鄰近中華基督教會基道中學及私人住宅項目旭日豪庭等，佔地約3.1萬方呎，可建樓面面積約27.86萬方呎，預計可興建約560伙。

長實恒地中海外等競逐

綜合本報記者在市建局上環總部所見和市場資訊，提交意向書的不乏本港大型和中型發展商，例如新地（00016）、遠東發展（00035）、會德豐地產和華懋等，中資財團則包括中國海外（00688）和招商局置地（00978）等參與。

英皇國際（00163）物業經理蔡宏基提交意向書後指出，該地皮規模不小，可享海景，景觀不俗。他直言，加息因素對出價等可能有影響，該集團取得招標文件後，將抱審慎樂觀態度研究該地皮。

資料顯示，紅磡和土瓜灣小區8個重建地盤中，市建局自去年6月起先後分3個項目批出其中6個地盤，其中2個項目收到36份意向書，而去年11月招意向、包括啟明街需求主導項目等4個地盤的「四合一項目」，則於去年12月收到31份意向書。

今次崇安街項目雖然收到31份意向書，與「四合一項目」同屬紅磡和土瓜灣小區意向書數目低位，萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明稱，招意向反應合理，雖然該項目規模頗大，始終土瓜灣屬於市區地段，料日後招標反應不會太差。

美聯測量師行董事林子彬認為，屯馬線通車後該區發展潛力更優厚，加上崇安街項目料可享海景，吸引大批發展商提交意向書以取得「入場券」，招意向書反應符合市場預期。

綜合測量師估算，崇安街項目地價約27.9億至36.2億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約1萬至1.3萬元。

二手成交放慢，業主叫價態度回軟，故頻現蝕讓。市區「蚊型」單位蝕幅擴大，何文田單幢盤加多利軒一個開放式單位，以371萬元售出，原業主持貨5年，賬面損手71.22萬元或16.1%。

市場消息指出，加多利軒中層B室，實用面積181方呎，開放式間隔，剛以371萬元售出，呎價約20497元。原業主2017年3月斥442.22萬元一手購入，賬面蝕71.22萬元，貶值16.1%。

資料顯示，上述單位樓高一層的B室，實用面積相同，上月中以388萬元售出，近6年輸約6.4%；最新成交亦反映相隔1個月，同類單位跌價逾4%。

位於灣仔的單幢項目壹嘉錄得首宗二手蝕賣個案，中原地產資深區域營業董事張永泉透露，壹嘉低層B室，實用面積315方呎開放式單位，以688萬元易手，呎價21841元。原業主2018年1月以760萬元一手買入，賬面蝕72萬元，單位貶值9.5%。

世紀21奇豐助理區域營業董事黎健峯表示，馬鞍山雲海榕海臺1座低層A室，實用面積534方呎，2房戶，放盤一個月，累減89萬元下，以911萬元成交，呎價17060元。原業主2018年1月以988.4萬元一手購入，賬面蝕77.4萬元，跌價7.8%。

荃灣海之戀．愛炫美有業主透過「回港易」由內地返港蝕讓物業，中原地產副分區營業經理余仲平說，3A座高層C室，實用面積812方呎3房以1680萬元沽出，呎價20690元。原業主於2018年1月以1701.7萬元一手買入，賬面虧損21.7萬元或1.3%。

資料顯示，黃竹坑工廈維他大廈24樓，建築面積9923方呎，以6800萬元易手，呎價6853元，創該廈呎價歷史新高。原業主1991年斥資835萬元購入，賬面勁賺5965萬元，升值7.1倍。

宏安地產（01243）拆售旺角彌敦道575號銀座式商廈LADDER Dundas再錄成交，為17樓全層，建築面積1237方呎，成交價2802.2萬元，呎價約22653元。該層現為售樓處，月租7.86萬元，租金回報率約3.4厘。

業界：高價入市心儀單位 宜先向銀行估價

二手吹淡風，但銀行估價不跌反升。本報追蹤10大屋苑網上估價，最新佔4個單位估值按月錄得升幅，扭轉上月並無單位估價獲得上調走勢，當中將軍澳新都城估值更逆市升2.59%最多。

有業界提醒銀行網上估價存滯後，料下月估價或追跌。若遇上心儀單位以高價入市，宜先向銀行估價。

上述10個估價屋苑分別來自鰂魚涌太古城、天水圍嘉湖山莊及紅磡黃埔花園等，根據中銀香港 （02388） 網上估價系統顯示，本月佔4個屋苑單位估價獲得調升，分別為新都城、嘉湖山莊、藍田麗港城及沙田第一城，升幅介乎1.04至2.59%，其中漲幅最顯着屬新都城1期4座中層F室3房，實用面積701平方呎，最新網上估價為1,030萬元，較上月初估價錄1,004萬元，調高2.59%。

新都城3房 升2.59%最多

此外，嘉湖山莊麗湖居6座中層C室，實用面積546平方呎，3房間隔，同期網上估價亦由587萬元，升至596萬元，按月升幅1.53%。

事實上，中銀今年7月初一度全數調低上述10個單位的網上估價，最新卻一改取態，僅下調荔枝角美孚新邨的網上估價，而有關單位為百老滙街108號中層B室，實用面積1,373平方呎，由上月初網上估價2,202萬元，降至2,169萬元，下調1.5%，為連續兩個月估價遭下調。

至於滙豐銀行，雖然同期有6個單位網上估價遭下調，降幅0.48%至1.81%，以太古城、新都城及嘉湖山莊跌幅較大，介乎1.02%至1.81%，但其餘4個屋苑包括鰂魚涌康怡花園及鴨脷洲海怡半島等，網上估價仍力保不失，包括海怡半島29座中層E室3房單位網上估價，更自今年5月初起一連4個月維持於1,157萬元。

未反映近期市況 有機下調

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，由於銀行網上估價一般較現實市況有一周至一個月滯後，故最新估價或未反映近期市況，再者本港經濟缺乏上升動力，加上部分心急業主劈價沽貨，形成連鎖效應加重樓市下調壓力，故短期銀行或會相應下調部分單位估價。

中原按揭董事總經理王美鳳亦提醒，由於銀行估價面臨下調，故買家遇上心儀單位並欲以高於市場價入市時，宜先提前向銀行進行估價，以了解會否出現估價不足情況，同時「貨比三家」掌握各銀行估價取態。

王美鳳又指出，過往在升市時，部分買家遇上估價不足情況可向銀行提出上訴，但跌市下上訴成功率難度相對「無升市咁易」。

發展商公布上半年賣樓成績，會德豐地產指出，今年截至6月30日，集團累售466伙單位，連同所售出車位，合共套現近76億元；當中啟德MONACO MARINE沽近310伙，套現近40億元，成為集團今年銷售金額同銷售量最高樓盤，平均呎價近2.7萬元。

發展商表示，下半年主力部署銷售啟德承豐道23號第1期MIAMI QUAY I（648伙），該項目為9大發展商打造的PARK PENINSULA區內第一個新盤，現正展開一系列軟銷工作。

MONACO MARINE價量皆稱冠

此外，集團同時部署推出九龍東KOKO HILLS發展項目第3期（836伙），主打1房及2房單位。根據資料顯示，上述MIAMI QUAY I及KOKO HILLS發展項目第3期共提供1,484伙。

新盤豪宅成交不斷，長實 （01113） 發展的南區淺水灣道90號（90 REPULSE BAY ROAD）兩周內連沽2伙，昨以逾4.01億元售出全盤最後一伙，歷時逾4年成功沽清所有單位，套現共逾52.54億元。

據成交紀錄冊顯示，上述淺水灣道90號最後1伙屬2號屋，實用面積5,347平方呎，連870平方呎天台、367平方呎花園，昨日連雙車位以招標形式售出，成交價逾4.01億元，呎價約7.5萬元。

該樓盤自2018年起推售，至今11幢洋房全數沽清，成交價逾4.01億至5.2億元，合計套現逾52.54億元。

CAINE HILL打風仍售2單位

此外，恒地 （00012） 發展的西半山CAINE HILL，昨日在3號風球高懸下連沽2伙，分別為5樓及6樓C室，同屬實用面積197平方呎的開放式戶，成交價574.476萬及568.792萬元，呎價29,161及28,873元。據消息指出，上述2伙由同一組買家購入，而該組買家於本月2日曾擲逾2,577萬元購入同項目3伙，即5伙合共涉資逾3,721萬元。

其他新盤添優惠吸客，萊蒙國際 （03688） 與俊和發展合作的何文田128 WATERLOO，為5伙增設限時5%品味家具現金回贈優惠，涉1至2房，面積342至579平方呎。

疫市下核心區甲廈租金急下滑，曾由資深投資者蔡志忠拆售的中環中心22樓，其一個單位交吉逾3年後，以每呎約37元租出，低市價約10%，回報低見1.24厘，創該廈過去12年以來呎租新低；業內人士指，疫情走勢反覆，加上甲廈市場正處供應高峰期，令甲廈租金持續受壓。

市場消息透露，中環中心22樓11室，建築面積約3184方呎，新以每呎約37元租出，月租約117808元，業主於2019年5月向蔡志忠購入，因當時正值市場高峰期，購入價高達約1.13億購入，每呎造價3.58萬，若以最新租金計，租金回報僅約1.24厘。

交吉逾3年始租出

據美聯工商舖資料顯示，該甲廈近期頻錄承租個案，平均呎租介乎43元至85元，故每呎37元實屬偏低水平，若該甲廈較相近租金需追溯至2010年9月，當時該廈低層2號室，建築面積約1730方呎，以每呎約35元租出，故呎租37元，創該甲廈12年以來新低水平。

涉及面積約3184方呎

據地產代理指出，受疫情等因素影響，令甲廈租務需求急速放緩，加上現時市場正處供應高峰期，交吉樓面持續湧現，對商戶而言，寫字樓實在不愁租，令部份業主議幅持續擴闊，上址業主購入單位後，當時曾以每呎約70元放租，由於上址位處低層，以樓景為主、加上樓面大且沒有間隔，故長期以來市場問盤洽租疲弱，最終減價至每呎約37元租出。

較早前意向租金折讓近50%，以市值呎租約40餘元計，低市價約10%，並預測租約中有機會附帶免租期等優惠條款。

事實上，該樓層早前亦錄減價承租個案，資料顯示，中環中心22樓3室，建築面積1651方呎，於上月以每呎約43元租出，月租約70993元，上址上一手租約於2019年5月以每呎約65元租出，今年5月屆滿，故交吉僅一個月即再度租出，租金急挫約33%。

據世邦魏理仕早前指出，今年第二季甲廈空置樓面達980萬方呎，創歷來新高水平，最新空置率報11.9%，因市場正處供應高峰期，預測明年底甲廈空置率有機會上升至14%，料屆時空置率將「見頂」。