長虹（5534）10日公布上半年合併財報，在住宅新成屋案「長虹交響苑」順銷，及去年以15.76億元成交的「長虹新銳科技大樓」遞延至今年第一季交屋挹注下，上半年獲利大爆發，大賺超過半個股本，EPS達5.8元；此外，董事會也訂8月26日除息4.40957701元，盈餘配發率達100％，為最近六年最高。

長虹上半年業績亮眼，累計合併營收達51.02億元，營業毛利22.55億元，營業利益20.3億元，歸屬於母公司業主淨利16.85億元，EPS達5.8元。

長虹上半年獲利大噴出，主要是台北市內湖「長虹新銳科技大樓」去年完工以15.76億元成交後，由於買家台灣立訊精密並非本土企業，需由中央主管機關審查，因此入帳時程遞延到今年第一季才認列；再加上林口「長虹交響苑」銷售順暢，使得上半年的營收及獲利大躍進，大賺逾半個股本。

依長虹工程進度觀察，今年將有五筆新案完工交屋及銷售入帳，包括「長虹新銳科技大樓」及「長虹交響苑」，及去年完工的北市潭美廠辦「長虹雲端科技大樓」，總銷56億元、今年約有45億元可供銷售及認列，另外還有總銷20億元「帝璽」、12億元「長虹閱莊」等。法人預期，下半年業績可望持續發威。

最新實價揭露資料顯示，台北市東區店面出現一筆單價突破萬元的租賃紀錄。今年6月有餐飲業者承租忠孝東路四段175號店，坪數約35.63坪，月租近40萬元，拆算每月每坪租金單價近1.12萬元，是三年來東區的租金新高價。

專家分析，目前東區空置率仍高，但在疫情緩和與未來旅遊商機可望逐步復甦下，東區店面將有觸底復甦的機會。

據了解，該店面原為知名品牌Karl Lagerfeld進駐，今年退租。根據新租戶門上的裝潢公告資料顯示，裝潢戶登記為「植肌餐飲」，根據經濟部商業司資料，股東應是有生技背景的植肌生技公司。

調查顯示，東區每坪租金破萬元店租紀錄上一次是2019年4月，是服飾業者承租忠孝東路四段57號一樓店面，坪數41.19坪，月租65萬元，拆算店租單價每月每坪約1.58萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2012年時，忠孝東路四段175之1號店面每坪租金實價2.48萬元，這次隔壁175號店每坪租金近1.12萬元，顯見東區租金修正幅度甚大，可能新承租方有感租金大幅修正，逢低承租。

曾敬德表示，東區輝煌歲月是在2012至2017年間，實價出現15筆每坪租金2萬元以上的揭露案，顯見以往東區熱門路段店面租金行情可在每坪2萬元以上，但隨著陸客觀光縮減、商圈移轉信義區、疫情與電商崛起等因素衝擊，東區空置狀況愈來愈多，已有三年未見單坪萬元租金的實價揭露。

曾敬德指出，由於市況冷淡，不少房東願意降租爭取租客，以獲得穩定的現金流，東區畢竟是台北市的觀光代表區域，未來還是會有國際觀光客回流復甦商機。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，東區本來就是品牌開店、插旗的指標商圈，只是近年來逐漸沒落，不過隨著疫情趨緩、新光三越即將進駐等帶動下，有業者看好未來商機提前布局；另一方面，包括餐飲、美髮等體驗式消費的店家，也較不受電商崛起影響。

房地交易似乎有趨緩之勢，財政部官員表示，今年以來央行已2度升息，觀察內政部建物買賣移轉棟數，也是連數月呈現負成長，7月土增稅與契稅實徵淨額皆是連4個月陷入年減格局。

財政部今天舉行線上記者會，公布7月全國賦稅收入為新台幣6923億元、年增22%；累計今年1至7月實徵2兆954億元、年成長16.2%。財政部統計處副處長陳玉豐指出，7月的綜所稅、印花稅與總稅收，創單月新高。

7月印花稅實徵淨額20億元、年增7.5%；累計1至7月實徵淨額95億元、年增10.9%，陳玉豐指出，主因為承攬契據稅額增加，7月單月創新高則主要受銀行業、醫療業等稅源挹注。

娛樂稅方面，7月實徵1.2億元，較去年同月大增15倍，累計1至7月實徵9.2億元，較去年同期增加15.8%；陳玉豐解釋，皆是因去年同期適逢COVID-19疫情三級警戒，基期較低所致。

檢視房地交易相關稅目表現，陳玉豐表示，去年7月房地合一2.0上路，且部分縣市有新屋交屋潮，大額土地移轉案件也較多，墊高基期；但今年以來，中央銀行已2度升息，內政部建物買賣移轉棟數也連數月呈現負成長。

反映在稅收上，陳玉豐指出，土地增值稅7月實徵64億元、年減將近3成，連4黑；累計1至7月實徵596億元、年減8.2%，主因是去年同期有大額稅款案件，基期較高。契稅方面，7月實徵10.77億元、年減8%，同樣是連4個月陷入年減格局。

她表示，印花稅中的不動產買賣類別，年減達15.3%；至於房地合一稅，7月實徵32.66億元，持續呈現年增，但成長幅度相較前2月已有收斂。

內政部近日公布今年上半年全國遷出人口統計，總計遷出人口約65.9萬人，代表全台近66萬人戶籍在移動，六都中最「吸引人」的縣市為新北市，全國有4.6萬人移入新北市，其中來自台北、桃園的人口多，「北北桃」生活圈內人口流動情況顯著；至台中移往其他五都的人數大致相當，僅移往新北市人口破2千人，而台南及高雄人口則多數在兩都間移動居多。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，雙北雖然房價高，但就業機會多，仍為國內輕移民的首選區域，而新北市房價低於台北市，生活機能、交通便利性並沒有顯著落差，因此成為其他縣市人口遷移的主力縣市，桃園市近幾年也因就業機會增加、交通便利性提高，而成為輕移民主力區域之一。

觀察全國及六都上半年遷出人口，比例最高的區域選項是「往本縣市他鄉鎮市區」，顯示多數民眾還是留在原縣市，只是在行政區、鄉鎮間移動，尤其台中市、台南市、高雄市三都的「往本縣市他鄉鎮市區」人數佔總遷出人口的比例，皆超過5成，此外，台南市及高雄市在兩都間移動的人數高過遷往雙北的人數，台南市上半年遷往新北市共1,087人、往台北市674人，移往雙北共1,761人，遷往高雄市則有2,977人，高雄市上半年遷往新北市1,801人、台北市1,173人，移往雙北共2,974人，而高雄遷往台南有3,427人。

郎美囡分析，這幾年台南、高雄地方政府積極開發產業園區，吸引科技業大廠進駐園區，台積電成為南部最大亮點，創造廣大就業機會，有望吸引人才移入，追尋人口紅利的商機因此而生，且南部土地成本比中部、北部低，房地產市場率先反應，提高標榜科學園區議題的新案量及成交量，儘管房價因此推升，不過購屋門檻還是低於北部，北漂的吸引力減少許多。至於台中市位在台灣中心，自高鐵通車後，南來北往時程大幅縮短，由高鐵形成一日生活圈，降低往南北移動的必要性。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，今年底有九合一大選，由於投票日前4個月入籍才可投票，因此在7月底前，各縣市間可能出現遷動人口，不過為選舉遷戶籍在人口少的鄉鎮市區較容易發生，大都會區的人口移動，基本上仍以就業、就學為主。

當高漲的房價成為難以負荷的居住壓力時，便成為人口外移最直接的推力，讓民眾選擇「用腳投票」，遷移到房價負擔相對低、更為宜居的城市。房仲業者根據全台七都人口資料及內政部實價登錄統計比對，統計 2022 上半年七都「淨遷入人口」行政區，前三名分別爲桃園市「龜山區」、「觀音區」、「仁武區」。

至於全台七都「淨遷出人口」排名前十名行政區，前三名依序為大安區遷出 8,691 人最多、士林區遷出 6,250 人次之、中山區遷出 5,508 人位居第三。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年上半年七都遷出人口行政區前十名中，台北市就囊括了 8 個名額，城市磁吸人口的效應已不復見。而人口外流的原因很多，包含未明顯提升的所得，居高不下的房價、租金、消費水平，加上北部交通路網及公共運輸日益便捷等，都是可能促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區，加劇脫北潮的原因。

全台七都「淨遷入人口」行政區，前三名分別由桃園市「龜山區」以淨遷入人口 1,797 人，居七都行政區人口紅利寶座，再來是同樣位於桃園市的「觀音區」淨遷入 1,489 人，第三名則是高雄市「仁武區」淨遷入 689 人。

陳金萍表示，桃園市因鄰近雙北，在交通運輸逐步到位，更是串起北北桃生活圈，而位於南下桃園第一站的龜山區，2 字頭的房價，吸引到不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。未來還有郵政物流中心、樂善科技園區、華亞科技園區二期擴建，將為區域帶來更多人口紅利和商機。

而位居第二的觀音區，是北台灣少數擁有 4 大工業區重鎮，原先就業人口就多，近年受惠於產業發展，桃園科技工業園區第二期也在去年底開工，未來預估將創造就業人口約 7000 人，房市剛性需求因此提升；再來因緊鄰大園航空城，也吸引到不少航空城搬遷戶到觀音購屋。尤其又是北台灣僅剩不多的超甜 1 字頭房價，購屋門檻較低、租金投報率相對高，對投資、置產買盤極具吸引力。

陳金萍認為，過往許多人會期待有更好的工作機會及薪資條件，選擇離開家鄉，北上成為「北漂族」，但面對薪資追不上的物價、房價漲幅，卻讓人難以安居。綜觀近年人口遷移狀況，台北市磁吸人口的光環消散，近年人口更是嚴重外流。

然而這個情形，已不只發生在台北，七都會區也陸續產生，人口從市中心轉移至周邊郊區，出現經濟學中的「甜甜圈效應」（Donut Effect）。尤其近年市中心房價越來越高，建商推案也有轉往郊區趨勢，在政府持續推動重大交通建設，串連起市區與郊區生活圈，居住於工作區域周邊對部分民眾已非必要需求。

房地合一稅從2016年上路至今，滿足持有6年400萬元免稅條件的屋主越來越多，尤其恰逢這波房地產價格出現大漲，該優惠就顯得相當划算，不過近年因為疫情影響，有2、30萬人因為無法歸國，導致戶籍被遷出，而房地合一稅規定需要設籍、持有並居住連續滿6年，才能享有400萬元的免稅優惠，一旦戶籍被遷出恐怕無法適用這項優惠條件。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房地產上漲幅度甚大，尤其雙北以外的區域，過去兩三年房價可能就漲了幾百萬，未來出售時可能就會遇到房地合一稅的問題，而節稅的管道大致有兩條路，一個是持有滿6年，可以享有400萬元的免稅額，但須符合設籍居住連續滿6年的規定，若是一買一賣則可以利用重購退稅的優惠條件。

根據內政部月報資料顯示，疫情前國內淨遷出往國外一年不到萬人，但從2020至今年上半年為止，淨遷出往國外的人數高達37萬人，推估可能有高達2、30萬人因為疫情滯留海外，因為相關規定導致戶籍被遷出，而國內的不動產稅負不少規定都必須設籍才能使用自住優惠，對於滯留海外的民眾多少都會產生影響。

房地合一稅規定出售自住房地若要享有400萬元免稅所得額，超過400萬元按最低稅率10%課徵的租稅優惠，須個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年，且交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用，若是事前沒有做好設籍規劃，一旦只有自己設籍且因為滯留海外戶籍被遷出，恐怕就會不符合連續設籍滿6年的規定。

至於持有稅的地價稅部分，財政部宣布原適用自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅之土地，僅設籍人因疫情之故，109年至110年間戶籍遭遷出，且無其他符合條件者設籍，致110年及111年地價稅按一般用地稅率課徵之案件，經稽徵機關審認核准，110年及111年地價稅仍可按2‰稅率課徵。

在北士科的帶動之下，周邊住宅看漲，最新實價揭露，「遠雄御之邸」6月成交18樓戶，總價1.03億元、單價76.1萬元，共178.22坪，仍為毛胚屋，不過前一手屋主在2013年以9905萬元買進，持有9年轉手增值395萬元。觀察遠雄御之邸的轉手紀錄，有8個戶別有歷史交易資料，7筆都增值，價漲最多的一筆交易為2017年6月12樓戶，持有4年，增值高達1249萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，過去被認為是蛋白區的北投，近年受北投士林科技園區帶動聲勢逐年看漲，由於未來將引進生物科技、數位醫療、媒體及資訊等產業進駐，被譽為第二個內科，也是台北最後一個重劃區，除了增加就業機會之外，也帶動區域居住需求，房市買氣也順勢升溫。

觀察北士科內的住宅預售案，包括「華固文臨」、「家居璽玉」，成交單價已破百萬元，文林路上的家居璽玉是目前北士科園區中最貴的預售案，最高單價是頂樓戶，單價達121.5萬。而緊鄰北士科的豪宅成屋案「遠雄御之邸」，屋齡9年，社區鄰近士林、芝山、明德、石牌站等，具備捷運機能、生活採買、學區完整，在預售時單價多落在6字頭，近年則出現7、8字頭行情，轉手都見增值獲利，顯示隨著園區議題，和預售物件的拉抬，推升此區房價發展。

台灣房屋社子公園加盟店副店長羅丞軒分析，北士科基本上分為新洲美段與軟橋段2大區塊，前者已有聯上、江陵、遠雄等建商插旗；後者也有華固、長虹等大咖獵地推出商用不動產新案，另外新光人壽、仁寶集團，亦投入軟橋段的地上權開發，因此各界認為北士科可望接棒內湖及南港，成為首都下一處產業金磚。

伴隨高鐵及高雄捷運延伸屏東，再加上屏東科技產業園區開闢第二園區及縣政府規劃六塊厝產業園區，交通便利性提升、各廠進駐帶進屏東人口紅利的同時，屏東房價也逐漸水漲船高。

東森房屋屏東家樂福店店長魏漢傑表示，受交通利多及區域產業發展影響，建商紛紛前往插旗，演藝廳特區電梯大樓預售新案開價上看3字頭，民眾看好未來走勢爭相買單，不愧為「屏東信義計畫區」。

內政部實價登錄顯示，屏東市近一年成交筆數共1642筆，其中透天產品成交筆數659筆，佔比四成，而區域內完銷建案「御上苑」規劃透天四層樓，坪數56坪至60坪不等，成交總價落在1250萬元上下，據傳不到半年即熱銷一空。

魏漢傑表示，屏東演藝廳周邊是近期交易熱點，預售指標性建案為預計2024年完工的「花園帝寶」，該案格局坪數規劃一房至三房，以及透天產品，成交單價最高來到36萬元，平均成交單價28.2萬元，房市熱度相當高。

中古市場部分，他表示，屏東市中正路太平洋百貨周邊，有屋齡40年以上中古透天產品，成交最高總價在今年二月來到930萬元，中古華廈近一年平均單價15.6萬元，五年漲幅達到52.9%。屏東環球百貨附近、自由路屋齡20年以上電梯大樓，近一年成交平均單價13萬元，近五年也成長62.5%。

高雄榮總在屏東設立分院預計今年底完工，義守大學在屏東設立「屏東縣健康產業園區」，園區規劃設立醫療大樓、智慧長照、旅館、餐廳及遊樂場等，預計2025年6月起正式營運，屏東未來的醫療資源更加豐富。魏漢傑認為，科學園區、高鐵的加成效應，房市熱度高，新推案不少，拉升房產熱度，後勢可期。

「300億元中央擴大租金補貼」專案自今（111）年7月開放申請，營建署特別提醒，社會住宅包租代管計畫的房客，也能提出租金補貼申請，經由包租代管業者協助評估或至線上系統進行試算，將可擇一選擇較優惠的租金補助，減輕租屋負擔。

營建署進一步說明，目前開辦中的「社會住宅包租代管計畫」租金補助的額度是依照簽約租金的比例來進行計算，每月最高可補助7200元。

而「300億元中央擴大租金補貼」專案，則是以110年度分級租金補貼金額表標準來補助房客2000至8000元，並對於初入社會35歲以下青年、2年內新婚夫妻、育兒與社會經濟弱勢家庭，提供至少1.2倍至1.8倍以上的加碼補貼，因此包租代管案房客也可享有政府最佳的照顧方案。

營建署指出，包組代管案的房客申請手續簡便，只要進入內政部「300億元中央擴大租金補貼專區」即可辦理線上申請。此外，房客申請租金補貼後，包租代管房東附件仍繼續享有修繕費、保險費、公證費補助以及相關稅賦優惠，權益不受影響。

本次「300億元中央擴大租金補貼」首度納入包租代管房客也可申請租金補貼，等於不僅可用低於市場行情租屋，又可申請租金補貼「雙補助」。而低收或中低收的經濟弱勢家庭，補貼金額提高至1.4倍，因此，以台北市經濟弱勢族群來說，原本租金補貼最高8000元，加碼後，最高可獲1萬1200元補貼。

社會住宅推動聯盟9日公布六都社宅成績單，讓外界瞭解地方政府目前的興辦進度，其中以台北市蓋逾 2 萬戶最多，台南 1758 戶最少，住盟呼籲六都應加速興建，同時提出五大政策訴求，包括讓弱勢者可負擔租金、「輪候制」取代「抽籤制」等。

住盟所打的六都社宅成績單，僅就六都地方政府自行興辦部分做統計，並未納入國家住都中心的社宅數量。據統計，台北市興建社宅 2 萬 429 戶，為全台最多，其次為新北市 8837 戶、桃園市 7195 戶、台中市 7146 戶、高雄市 2939 戶及台南市 1758 戶。

就距離內政部設定興建目標達成率來看，以台北市達成率 78.6% 為最高；高雄市 24.5% 與台南市 25.1% 達成率最低。

住盟指出，台北市長柯文哲任內興辦 20429 戶，距當年所提 5 萬戶政見甚遠，他也坦承跳票；但客觀上來說，已是六都中蓋得最多的，不該抹煞此一成績。然而，北市房價與租金負擔為全台最嚴重的地區，住盟呼籲有意爭取市長的候選人們，除應接手完成已規劃設計、施工中的社宅外，如何朝 5 萬戶目標邁進也是不容迴避的問題。

新北市方面，住盟表示，在朱、侯前後兩任市長接力下，興辦 8837 戶 (含規劃設計中)，但新北市擁有龐大的 400 萬人口，按理說社宅總需求量最高；對照目前中央規劃 3.3 萬戶的目標，就客觀進度來說實應急起直追。

至於台南市與高雄市部分，在社宅推動上是晚於其他四都起步的，幾乎都還在興建、規劃設計中，距中央的目標還有很大差距。住盟認為，從相關房價指數來看，台南、高雄這幾年的漲幅甚至高於雙北，南部絕對需要社宅。

展望未來，住盟提出五大政策訴求，第一、社宅不分黨派，中央蓋、六都也要蓋，分頭並進而加速社會住宅之存量累積；第二、除政府積極興辦外，相關都市開發利得「應」回饋社宅，包括整體開發、都計變更、公辦都更、容積獎勵等多元途徑，加快累積社宅存量。

第三、以「收入」而非「身份」做為可負擔租金定價原則，方能避免月收入 3 萬與 5 萬的青年，因為均未具備福利身分，須繳納相同額度租金的窘境。第四、社宅營運不能「一市兩制」，無論是中央或地方興辦，在特定與民眾權益、福祉相關的營運事項，應建立一致性的標準原則。

第五、目前的「抽籤制」作法讓社宅福利照目的變成比運氣遊戲，且無法形成監督政府興辦的力量，希望社宅入住採行國際主流的「輪候制」(waiting list)。

8月8日，保利發展(14.920, -0.21, -1.39%)披露2022年7月份銷售情況簡報，報告期內，公司實現簽約金額330.01億元，同比減少21.72%，環比減少35.3%。

截至目前，已有8家頭部房企相繼發佈了2022年7月份銷售情況簡報或未經審核的營運資料，據《證券日報》記者不完全統計，其合計實現銷售額為1467.31億元，環比減少24.78%。

鑒於此，《證券日報》記者以上述8家頭部房企中的位於一線城市的樓盤為樣本，經採訪後發現，現在到訪客戶對新建住宅期房的開發商是否是頭部房企、有沒有債務違約等信用及財務風險情況非常敏感，關注度很高，幾乎每一位元到訪客戶都會提及該問題。相對而言，在同一片區的新房競品之間，高信用評級房企旗下項目銷售回款較快，比其他存在潛在財務風險的開發商賣得好。

樓市信心仍有待恢復

2022年7月份，除旭輝控股以外，其餘7家頭部房企的銷售資料均出現了不同程度的下滑。具體來看，保利發展以330.01億元的銷售總額位元列第一，銷售規模在300億元以上的有2家，100億元至300億元的有4家，不足100億元的有2家；碧桂園以301.1億元位居第二，超過第三名70億元。

在銷售額環比變化表現方面，旭輝控股銷售額環比上漲19.26%，在其餘7家當中，環比下滑幅度超過50%的有1家，下滑幅度在30%至40%的有3家，下滑幅度在10%至30%的有3家。保利發展、金地集團(9.940, -0.23, -2.26%)等房企下滑幅度居前。

“部分因受疫情影響累積的需求在6月份已集中釋放，導致6月份成交量恢復較快。”同策研究院研究總監宋紅衛在接受《證券日報》記者採訪時表示，在基數較高情況下，7月份，部分房企銷售額出現回落。

但更重要的原因在於，房地產市場信心尚未恢復，購房者觀望情緒較濃，加上受交付不確定性影響，購買動力不足。但這並不意味著需求消失了，所以相對而言，從整體市場表現來看，部分信用較高的頭部房企仍有一定的競爭力。

對此，中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，從短期市場表現來看，今年以來，多地陸續推出樓市新政，政策利好不斷釋放，但政策落地效果顯現尚需時間，無法在短期內快速反應在銷售端；此外，受疫情反復等不利因素影響，需求端預期偏弱，導致樓市成交仍較為低迷。

“從資料上看，當前全國房地產市場仍處於深度調整階段，但隨著熱點城市政策持續優化，且政策優化力度不斷增強，部分城市的政策效果已初顯，購房者置業預期有所好轉，市場活躍度略有提升，這將帶動全國市場邊際改善。”劉水表示。

“金九銀十”是否值得期待

8月份通常是房企摸排全集團上下供貨情況，調整開盤節奏，備戰“金九銀十”的重要檔口。

某頭部房企一位行銷人員向《證券日報》記者表示，目前客戶到訪量與上個月相比沒有太大變化，且已經恢復到了疫情前的成交水準。集團在北京的某個新房已經轉到現房銷售階段，不存在交付的不確定性。

“如果周邊競品開發商是出險房企或者有該類資訊傳出，客戶會表現出猶豫心態。”另一位TOP10房企行銷人士對《證券日報》記者表示，從這個角度看，擁有高信用評級的頭部房企更具備市場競爭力，回籠資金速度更快一些。對於財務盤面穩定的房企，“金九銀十”是值得期待的。

在劉水看來，相比以往，今年“金九銀十”成色可能有所不足，不過之前因各種不可抗力積壓的購房需求有可能會逐步釋放，部分重點城市的“金九銀十”或將可期，其或有以下幾個特徵：一是城市基本面良好，有經濟、產業、人口淨流入的支持；二是樓市運行良好，近兩年庫存水準不高；三是今年曾出臺過人才引進及人才購房等多種支持性政策的城市。

龍湖集團（00960.HK）於8月10日下午臨時召開了投資者電話會議，龍湖集團董事會主席吳亞軍、龍湖集團副董事長邵明曉、龍湖集團執行董事兼CEO陳序平等高管均出席了會議，並回應了股價下跌以及商票“逾期”傳聞。

8月9日，有網上消息稱，龍湖存在大量商票“逾期”記錄，對此龍湖方面對記者表示，“龍湖去年開始已無新增商票，且不存在任何商票違約和拒付。”

龍湖集團管理層在電話會議上，針對商票逾期傳聞也回應稱，“完全的謠言，已經關注到相關源頭，準備追訴。龍湖現在商票餘額7億，年底前將逐步兌付到位。”

上海票據交易所8月10日晚發佈公告，近日，網傳龍湖集團控股有限公司存在大量商票“逾期”記錄。經核實，截止2022年8月10日，龍湖集團控股有限公司無商票違約和拒付記錄，相關謠傳並不屬實。上海票據交易所致力於維護票據市場平穩有序運行，對於這種通過謠傳擾亂市場秩序的行為予以譴責。

而龍湖股價8月10日出現大跌，跌幅達16.4%，報收20.9港元/股，市值一日蒸發超200億港元。

“股價下跌公司沒有太在意，是市場驚慌造成的，企業根本沒有出什麼狀況，還在正常運作和運行。”吳亞軍表示。

據悉，瑞銀同日發佈了中國房地產行業研究報告，其根據2021年底的閒置現金及2022年上半年的現金流出情況，來衡量4家房企碧桂園、萬科、龍湖和旭輝的現金消耗率，並對需要多少合同銷售量能夠使其現金流達到收支平衡進行評估。

報告認為，這四家房企均在2022年上半年產生了負的自由現金流，由於市場對現金流損耗的擔憂，將龍湖集團股票評級下調至中性，目標價格下調至25.7港元。

在上述電話會議上，龍湖集團管理層稱，目前龍湖現金短債比只有10%，外債占比不到30%，內外債的結構龍湖都在提前安排，沒有什麼問題。“下半年我們將根據回款量入為出，保持資產負債表的健康和平衡。不管這個行業還要花多少時間恢復，我們都會保證穩定的現金流和優秀的債務結構。”

據龍湖管理層透露，今年1-7月龍湖新獲取土地共20宗，權益拿地金額168億元，貨值約600億元，位於杭州、成都、北京、合肥等城市。

“龍湖在國內只進入了68個城市，是現在Top10房企裡進入城市最少的開發商，龍湖進入的城市大部分在一線、二線城市以及一些市場相對比較安全的城市。”上述管理層表示。

該公司認為，今年城市之間分化明顯，一線及核心二線城市房地產市場表現較好，但一些三四線城市下滑趨勢明顯，且沒有止跌勢頭。“這些三四線城市，龍湖原來幾乎就沒有進，而少數進入的城市，我們現在堅決快速的出清，後續也不會在這些小城市再進行投資。”

龍湖管理層還表示，通過與政府相關部門接觸瞭解，政府也在積極想辦法助力房地產行業快速恢復。只要市場一天沒有回到正常軌道，穩樓市政策就會持續出臺。

“現在確實是行業最黯淡的時期，很多杠杆較高的企業也嘗到了教訓，在行業出清以後，對於龍湖這樣的公司是存在機會的。”吳亞軍如是說。

千億房企官宣：暫停付息！5筆美元債利息都付不起了

延宕了數月，這一天終於還是來了。

2022年8月7日，龍光集團(2.18, 0.00, 0.00%)公告稱，其將暫停支付2026年到期的4.7%優先票據、2025年到期的4.25%優先票據、2028年到期的4.5%優先票據、2025年到期的5.75%優先票據、2023年到期的6.5%優先票據的到期利息，五筆境外債總額接近17億美元。

龍光暫停付息，對於資本市場來說一點都不意外。今年3月，龍光推動兩隻境內債展期並獲得成功之時，它的流動性壓力已可見一斑，投資者與債權人也早就對境外債的處置有預期。

將啟動境外債務重組

宣佈暫停付息的同時，龍光也表示將啟動全面的境外債務管理。

在公告中，龍光指出，其正致力於履行應有的財務承擔，由此必須通過對其境外債務的整體管理（整體債務管理方案），以實現對龍光業務和運營至關重要、更穩定的資本結構。

龍光為此委任海通國際(0.89, -0.02, -2.20%)證券為其財務顧問並評估其資本結構，且探討所有可行的整體債務管理方案。此外，龍光也委任了盛德律師事務所為其法律顧問以支持這項工作。

龍光方面告訴21世紀經濟報導記者，提出進行整體境外債務管理，目的是公平對待所有投資人，有效解決境外債務壓力，讓公司有更多精力聚焦運營。最大限度挖掘運營的潛能、穩定經營，更好保護投資人以及利益相關方的權益。

龍光方面還認為，主動推出整體境外債務管理，是公平對待所有投資人的體現，代表其絕不“躺平”的決心。

龍光並不是第一家擬提出境外債務整體管理方案的出險房企。此前世茂、正榮、富力和佳兆業等也有嘗試，只是成功者寥寥。

一位境外投行機構的人士在接受21世紀經濟報導記者採訪時分析認為，境外債務重組是博弈的過程，具體要看債權人的預期以及公司的償債意願等因素。“投資者現在信心和預期都不高的，你稍微有點誠意，談成的可能性是比較大的，你要讓債權人相信你是真打算還。”

龍光當然也意識到，境外債務整體管理方案是萬里長征。

龍光方面在回復記者中稱，考慮到宏觀經濟環境、房地產行業近況及公司境外債務的複雜性，制定整體債務管理方案仍需要一定時間。公司正在加快推進相關事項，會儘快提交一套境外債務管理方案。

對於債務管理方案的進展，龍光方面也稱，其及財務顧問秉持公平公正的原則和開放透明的態度，積極主動與所有境外債券持有人保持開誠佈公的溝通，聆聽各類投資人的訴求和建議，溝通進展順利。

迷惑的操作：為何前後口徑不一致？

龍光行至債務重組這一步，始於今年年初。

2022年1月，市場傳出消息稱，龍光存在未披露的美元私募債，這一利空消息迅速發酵影響了龍光在資本市場的表現。

隨後，龍光開啟了一系列澄清又承認的操作——先是對投資者表示其並沒有任何美元私募債，之後又在投資者電話會上承認其擔保的私募債不超過10億美元，兩次口徑不一致，投資者對之已有疑慮。

今年5月，類似的事件再次上演——5月13日，龍光集團發佈公告稱，其未能與安永就雙方可接受的時間表達成一致以完成審計2021年度經審核業績。在此情況下，董事會要求安永辭任核數師，並委任尤尼泰‧栢淳擔任公司新核數師。而此前的2月，龍光一度公告澄清，計畫更換審計師的消息為謠言。

兩度翻轉，資本市場對之態度有變。

事實上，今年之前，雖然龍光沿襲高杠杆、高周轉的發展模式，但由於表內財務指標不錯，加之土儲集中於粵港澳大灣區，資本市場的形象相對正面。

就在去年年底，境內融資管道收緊之際，龍光還逆勢發行了一筆CMBS，雖然規模只有6.65億元，但在當時仍是資本市場對之信任的體現。

龍光從信心爆棚，到短時間內口徑反轉，中間過程的鋪墊是不夠的。

“企業自己心態要好，不要總覺得自己有實力。你實力要讓投資者看到，不然是很容易失去信心的。”一位元債券投資者告訴21世紀經濟報導記者。

不過，另一個角度分析，龍光或許對未來持續的經營有自己的想法和計畫，因而雖然失去了資本市場的信心，但眼下是否能夠融資對之也並非緊要之事。

經營面上，龍光一直對外傳遞“好消息”。

龍光方面表示，其通過快銷售回款、開展資產盤活促進資金回籠、管控行政成本及資本開支等多種方式，保障企業生產經營。

龍光還稱，目前，其生產經營正常，各項運營和工程建設有序開展，今年1至7月共計完成交付近2.7萬套，合約交付率100%。

銷售面上，受到市場環境的困擾，龍光表現並不佳。2022年上半年，龍光合約銷售額約303.4億元，同比下降58.8%；合約銷售面積約190.7萬平方米，同比下降51.16%。

好消息是，龍光在粵港澳大灣區的資產仍具有一定的吸引力，但龍光方面對資產的出讓計畫未有明確表態；如果未來銷售面持續承壓，龍光的生產經營將如何開展，考驗著龍光管理層的智慧。

曾經的民營房企“模範生”，股票停牌至今！

龍光董事會主席紀海鵬，是“很重視”資本市場的。

龍光順風順水的日子裡，紀海鵬十分看重市值與股價這兩項指標。彼時龍光經常對外釋放利好以提振股價，例如利潤水準名列房企前茅、財務杠杆控制得當，又如優質土儲成長可期。

圖/這是2021年中期業績上，龍光發佈總土儲量情況，5千億貨值、8千萬方、94% 貨值都在一二線。來源：企業公開資料圖/這是2021年中期業績上，龍光發佈總土儲量情況，5千億貨值、8千萬方、94% 貨值都在一二線。來源：企業公開資料
不得不說，龍光的手法快穩准，迎合了資本市場當時的偏好。其市值也乘風而上，一度到了800億港元的關口之前。股價推漲的同時，緊握龍光過半股權的紀海鵬家族身家也隨之暴漲，那時候龍光上下士氣高漲、幹勁十足。

圖/過去幾年，公司年銷售額同比增速均保持在30%以上的水準，2020年龍光集團躋身“千億俱樂部”。來源：企業公開資料圖/過去幾年，公司年銷售額同比增速均保持在30%以上的水準，2020年龍光集團躋身“千億俱樂部”。來源：企業公開資料
然而這一切，隨著龍光陷入流動性問題且股票停牌戛然而止。過去這幾個月，龍光從民營房企“模範生”到出險房企的一員再到發佈債務重組的消息，業界雖早已有預期，卻未免扼腕。

去年在市場環境驟冷之際，紀海鵬還曾自信，龍光能是笑到最後的民營房企之一。

回溯過往，龍光行至今時今日，不能完全歸咎於行業環境的變化。在今年年初兩度“澄而不清”，紀海鵬或許也並未料到他已透支了資本市場的信心。

過去的倚重，在此時站到了對立面。轉折由此而至。

截至目前，龍光集團港股仍在停牌中。wind資料顯示，其股價年初至今跌幅已經超60%。


無獨有偶，8月10日，另一知名千億房企也打響了股價保衛戰。

一則捕風捉影的商票傳聞，加上某機構一份經不起推敲的行業壓力測試報告，讓這家千億房企的市值跌去16.4%。

鬧劇似的看空背後，實則是一場關於中國房地產行業未來形勢的不確定性博弈。龍頭房企必須反擊。

另一內房企被傳“商票逾期”，今日股價突然大跌16%

8月10日，優質民營房企龍湖集團(20.9, -4.10, -16.40%)遭遇股價驟跌，截至收盤，龍湖集團股價報20.9港元，領跌地產股，跌幅達16.4%。

港股內房股出現全線下挫。弘陽地產(1.09, -0.19, -14.84%)跌超14%，大發地產(0.28, -0.05, -15.15%)跌超13%，碧桂園(2.33, -0.18, -7.17%)跌超8%，旭輝永生服務跌超10%。

圖/wind 8月10日，港股內房股出現全線下挫。圖/wind 8月10日，港股內房股出現全線下挫。
作為穩健派代表房企，龍湖股價的突然下跌引發了關注，業內人士認為龍湖股價受到兩方面影響，一種可能性是，房地產行業下行的大背景下，龍湖股價滯後補跌。

另一種可能性則是，今日瑞銀髮布了對內房股及物管股最新評級及目標價報告，提及“7月國內前100名開發商合同銷售額同比下降40%，暗示房地產銷售復蘇將推遲”，該報告將龍湖集團由買入下調至中性，目標價格下調至25.7港元。

此外針對龍湖有一則坊間傳言，稱龍湖商票存在逾期情況，但該資訊來源並非權威管道，記者查詢上海票據交易所票據資訊披露平臺發現，龍湖並無商票逾期。據接近龍湖的知情人士稱：“龍湖去年就不開商票了，沒有商票逾期，（傳聞）純屬造謠。”

龍湖是民營房企公認的優等生。2021年年報，其淨負債率僅為46.7%，連續6年處於三道紅線“綠檔”。7月9日龍湖確認，已提前將其於7月13日到期的4.5億美元債本金及利息轉至信託人帳戶。截至目前，龍湖集團今年內已無到期需償還債務。

8月9日，龍湖集團發佈公告稱，截至2022年7月末，龍湖累計實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額人民幣683.6億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積418.9萬平方米。其中7月單月，龍湖實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額人民幣118.5億元。

最新回應：商票違約是謠言

21世紀經濟報導記者獲悉，龍湖管理層回應稱，商票違約是“完全的謠言“，龍湖從去年開始已經不做商票，截至目前商票餘額只有7億元，將在年底前逐步兌付到位。

圖/8月10日晚，上海票據交易所發佈公告，稱龍湖集團控股有限公司不存在商票逾期。圖/8月10日晚，上海票據交易所發佈公告，稱龍湖集團控股有限公司不存在商票逾期。
截至目前，龍湖集團已無今年內到期需償還債務，下半年會安排主動償還明年到期的債務，短期債務占比為10%左右，外債產品不到30%，其中八成做了標記，鎖定了匯率風險。管理層表示，經測算，今年依然能夠堅定保持利潤的同比增長。

龍湖集團董事長吳亞軍表示：“今天股價大跌，我們本身沒有太在意，是市場驚慌導致的，企業根本沒出任何狀況，龍湖的債務結構良好。”

吳亞軍判斷，現在不是看風險，反而是看機會的時候。“現在是最（市場）黯淡的時候，但我們應該往光明看。兩周前我們跟合夥人開會，大家都覺得這些事很提氣，我們是很淡定的，國家一直在想辦法讓行業回到正軌，過去杠杆比較高的企業也付了該付的代價。”她表示：“我們沒有為眼前的事情忙碌，高管都是在著眼未來，做一些行業裡怎麼發現機會的事。行業出清後，龍湖會一直存在機會。”

公司管理層稱，龍湖一直很注意債務結構，“不管行業要花多少時間恢復，我們都會手持足夠現金流，穿越週期。”並透露，龍湖非常關注現金流安全，每年會沉澱一些資金投資商場，在目前的行業環境下是行之有效的。

就合作方是否出險，是否需要收購出險合作方股權的問題，管理層表示，龍湖不做非標融資，與出險開發商合作非常少，有少數合作項目已進入收尾階段。“我們會留足合作專案需要的資金，基本上就把合作項目的風險和合作方的風險隔離了。”其強調，龍湖選擇合作方時有清晰的名單，合作方資質比較好，並且不允許拿合作項目的股權作抵押，“即使部分合作方出現風險，合作項目還是安全的。”

關於拿地投資情況，管理層透露，龍湖在去年四季度底價拿了很多專案，今年1-7月新獲取20宗項目，公開市場16宗，權益土地價格168億元，貨值600億元，其中7月單月獲取3宗土地，權益地價為26億，7月收購了香港啟德項目，對價13億港元。“獲取的專案都位於杭州、成都、北京、合肥等比較安全的城市。”

關於銷售業績，管理層表示，上半年的表現受到疫情影響，6-7月份隨著穩樓市政策發揮效用，7月份龍湖全口徑銷售額為182億元，同比下降4%。管理層透露，8月有幾個比較大的項目推盤，會帶來良好的銷售表現。

具體到區域表現，龍湖管理層透露，城市間的分化非常明顯，一線城市和核心二線城市非常不錯，這個月龍湖會在杭州推一個50億元貨值的項目，預計一把清盤。“龍湖在國內只進入68個城市，是top10開發商裡進入城市最少的開發商，相對比較安全。”

龍湖管理層判斷，房地產政策基本見底，但信心恢復需要時間。呼籲所有房地產行業相關人士維護行業健康氛圍。

房企融資成本下降

隨著地產紓困政策的推進，地產信用債融資也快速增加。而且融資成本不高，發行債券的主體評級較高，行業回暖跡象顯現，值得關注。

今年以來地產債發行規模不小。Wind資料顯示，在政策推動下，今年地產信用債發行已經達400只，其中396只完成募資3586.31億元，規模較大。

圖/隨著政策支持，市場流動性充裕，地產債融資成本在震盪下降。圖/隨著政策支持，市場流動性充裕，地產債融資成本在震盪下降。
Wind資料顯示，以月度發行的票面利率平均來看，其中1月和2月份都在3.5%以下，隨著3月份發行規模的增大，平均利率也達到最高，為3.73%。隨後4月和5月持續下降後，6月份有所反彈，7月份平均利率則下降至年內最低，為3.23%。可見地產債發行平均利率雖時有反彈，但整體在逐步下探。

圖/ 此外各月平均利率均低於4%，處於信用債融資成本較低位置，有利於企業發展。圖/ 此外各月平均利率均低於4%，處於信用債融資成本較低位置，有利於企業發展。
圖/較低的融資成本意味著發行人評級較高，
總體上，房企境內發債融資已回暖，債券融資成本也不高，成為一種較佳的募資管道，不過國企、央企依然為發行主力。

8月10日，九龍倉集團（00004.HK）披露2022年中期業績報告。

資料顯示，上半年九龍倉集團實現營業收入82.09億港元，同比減少33.46%；實現營業利潤34.79億港元，同比減少19%；歸屬股東淨利潤5700萬港元，同比減少94.51%。總營業資產減少3%至2225億港元。地產、物流和投資資產分別占集團總營業資產的68%、7%和25%。

從應占份額來看，九龍倉集團在香港的物業收入減少75%至6.03億港元，營業盈利減少40%至4.12億港元。

在中國內地方面，九龍倉集團稱，住宅市場的動態明顯轉向不利於開發商，此外疫情的突然暴發大大拖慢了銷售活動並影響施工。在蘇州、上海和北京等城市情況尤為嚴重，同時，對於高杠杆的開發商而言，市場流動性不足放大了資金壓力，反過來又削弱了需求心理，形成惡性循環。

資料顯示，按應占份額計入合營公司及聯營公司，收入減少29%至49.91億港元，營業盈利減少44%至6.09億港元；已簽約的銷售額減少60%至23億元人民幣，截至6月末，九龍倉集團未確認銷售額減少至148億元人民幣。鑒於最新的市場情況，帳面值高於市場的未售存貨仍按照市值來算，集團已作出19.95億港元的減值撥備。

九龍倉集團在半年報中表示，集團在中國內地投資物業組合出現近年來首次倒退。收入減少4%至25.61億港元，營業盈利為17.75億港元，保持穩定。租戶的銷售額和營業額租金令人失望，即使有政府的刺激措施，消費者仍保持謹慎。

九龍倉集團表示，儘管如此，集團在市場推廣方面的積極投資和包羅萬有的零售選擇繼續受到客戶青睞。成都國際金融中心和長沙國金中心的商場在6月的出租率分別穩企於94%及98%。寫字樓的出租率和租金容易受到供應嚴重過剩影響，出租率分別錄得80%及69%。

酒店方面，九龍倉集團在中國香港、內地和菲律賓經營的5家豪華尼依格羅酒店和11家馬哥孛羅酒店 （包括由集團擁有或持有重大股權的4間酒店）在第一季全皆因新冠疫情的關係而表現欠佳，但在第二季開始有所改善。分部收入減少36%至1.67億港元，錄得營業虧損。

截至2022年6月末，負債淨額減少18%至109億港元，集團的負債淨額由184億港元銀行存款與現金，以及293億港元債務所組成，當中包括現代貨箱碼頭的負債淨額36億港元。集團的負債淨額與總權益比率下降至6.7%，2021年時為7.9%。九龍倉集團表示，為有利於進行業務和投資活動，集團會繼續維持合理水準的充裕現金。

近期，江蘇省連雲港(3.860, -0.04, -1.03%)市住建局出臺九條穩樓市措施，其中提到，加強改善型住房商業貸款支持，對擁有一套房並已結清貸款的家庭，為改善居住條件再次貸款購房的執行首套房貸款政策。另外，提高公積金貸款最高額度，人才購房最高額度放寬至120萬元，夫妻雙方可疊加使用。此外，還提出支援企業團購商品房，由開發商給予一定優惠。

值得注意的是，連雲港此次政策對於非疫情原因連續停工三個月以上的房地產開發專案，提出落實“一盤一策”機制；對於前期已經出現延期交付情況的樓盤，可採取要求尚未取得預售許可證的在建樓棟暫緩建設等措施保交樓。

另外，江蘇省南通市海門區也發佈了10項穩樓市措施，包括商貸首次購房首付比例最低執行20%，首套住房商業貸款利率下限執行LPR減20個基點，首套房公積金貸款額度放寬至原可貸額度的兩倍，最高貸款額度不超過40萬元/人，80萬元/戶。取得碩士研究生或高級職稱及以上的，公積金最高貸款額度調整為80萬元/人，160萬元/戶。

連雲港9條措施穩樓市

8月9日，連雲港住建局發佈《關於進一步促進連雲港市房地產市場健康穩定發展的通知》，提出9條政策措施。

一是調整住房公積金貸款政策。2022年7月1日至2022年12月31日期間，借款人單方正常繳存住房公積金的，貸款最高額度由30萬元提高至50萬元，借款人雙方正常繳存住房公積金的，貸款最高額度由60萬元提高至100萬元。期間在連雲港市購房的職工家庭，無論是否佔有產權，父母或子女任一方都可以作為共同借款人申請住房公積金貸款。

二是加強改善型住房商業貸款支持。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

三是加大人才購房支持力度。2022年7月1日至2022年12月31日期間，C類以上人才、D類人才、碩士（或副高職稱、高級技師）和“雙一流”本科生個人住房公積金貸款最高額度分別放寬至120萬元、100萬元、70萬元。夫妻雙方可疊加使用。

四是支持集中批量購買商品房。支持企業團購商品住房，由開發企業給予一定的優惠。

另外，在預售資金監管方面提出，在嚴格執行商品房預售資金監管制度的基礎上，由房地產開發企業申請，採取商業保函方式，釋放一定數額資金用於房地產項目的建設和運營，上限為重點監管資金額度的30%。

此外，對於非疫情原因連續停工三個月以上的房地產開發專案，各縣區（管委會）政府應成立工作專班，落實“一盤一策”機制限期及時協調處置。對於前期已經出現延期交付情況的樓盤，要加強監管，區別情況處置，情況嚴重的，可採取要求尚未取得預售許可證的在建樓棟暫緩建設等措施保交樓。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策提及了公積金貸款額度提高和對改善型購房需求的支持，其中政策明確，家庭成員均可成為公積金貸款的共同借款人，這屬於“一人購房全家幫”的範疇。這也是下半年各地會繼續採納的做法，依然是金融助力購房市場的特徵體現。而人才類的夫妻雙方可以疊加使用公積金額度新政，也使得此類群體後續購房能力繼續增加。

另外，嚴躍進指出，此次政策提及了兩個保交樓的政策和做法，值得全國其他城市的學習。一是密切監測停工三個月的樓盤，將落實“一盤一策”機制限期及時協調處置。二是積極落實止損政策，可採取要求尚未取得預售許可證的在建樓棟暫緩建設等措施保交樓。此類做法非常務實，即要優先從購房者權益保護的角度出發，保住一些已經預售的專案，而減少其他未預售項目的投入，這樣有助於彙集寶貴資金，確保樓盤及時交付。

南通海門10大措施穩樓市

近日，南通市海門區住建局等6部門聯合發佈了《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，共包括10方面措施。

其中，在支持合理住房需求方面提出，商業銀行貸款首次購房首付比例最低執行20%，二套房首付比例最低執行30%。首套住房商業貸款利率下限執行LPR減20個基點，二套房商業貸款利率下限執行現行最低標準。

首套房公積金貸款額度放寬至原可貸額度的兩倍，最高貸款額度不超過40萬元/人，80萬元/戶。第二套房公積金最高貸款額度調整為40萬元/人，80萬元/戶；首付款比例由最低40%調整為30%。取得碩士研究生或高級職稱及以上的，公積金最高貸款額度調整為80萬元/人，160萬元/戶。

另外，在啟動市場主體活力方面提出，適當降低普通商品住房用地競買保證金比例，競買保證金比例由出讓起掛總價的30%降為20%；適當延長開發專案土地出讓金繳款期限，從現行一個月到六個月內結清調整為半年結清。

加大對優質項目的金融支持力度，保持房地產開發貸款平穩有序投放。鼓勵金融機構開展並購金融服務，穩妥有序開展並購貸款業務，加大並購債權融資支持力度。在風險可控的基礎上，適度加大流動性貸款等支援力度，滿足企業合理融資需求。

對此，嚴躍進認為，此次海門政策體現了目前環滬市場依然存在市場降溫的壓力。尤其是對於海門類似市場，過去有一波高漲期，樓市表現不錯，但當前也確實遇到了一些問題，所以出臺政策，進一步說明當前房地產政策繼續放鬆的導向，有助於助力海門房地產市場的活躍。

環京樓市房價腰斬，10年冷暖人來人往

8日晚間，看到微信朋友圈傳出“廊坊全面取消限購限售”的消息，在燕郊紮根數年後已經帶著孩子回到黑龍江老家的王平心裡並沒有太大波瀾。

燕郊，隸屬於河北省廊坊市三河市，與北京通州隔河相望，距離北京國貿也只有1個小時車程，被數以萬計北漂客冠以“睡城”之稱。十年前首次明確要將通州打造為“功能完備的城市副中心”，“睡城”醒來。多重利好之下，在這個“披著縣城外衣的、被京津包夾的省際飛地”，房價一度漲至3.4萬~4萬元/平方米，吸引了眾多北漂剛需族和投資客入場。

“但很快，樓市泡沫被刺破，概念上的利好也開始被透支。”王平告訴第一財經。2017年6月，廊坊限購升級，隨後樓市成交規模和成交均價迅速回落。2019年末，新冠疫情暴發，作為京畿要衝，燕郊人入京關卡重重。王平們開始意識到“燕郊終究還是河北的燕郊縣”這一事實。本就降至低點的燕郊樓市遭遇更嚴重的“信心危機”。

進入今年6月，京冀兩地疫情趨穩，燕郊樓市迎來幾度調控鬆綁，籌備已久的軌道交通22號線（平谷線）也進入全面建設階段，但王平卻選擇了在此時“逃離燕郊”。

“買房7年，房子總資產從2017年初的高點貶值近200萬元，而疫情成為壓垮我們家的最後一根稻草。疫情三年，我算是失業兩年半，只好打零工。趁著假期，先將孩子遷回老家，而在燕郊的房子，等稍有起色時，我就會選擇脫手。”

留下還是離開

9日，“廊坊全面取消限購限售”的消息引起社會廣泛關注。該消息來自於“廊坊政務”官方平臺近日發佈的《關於支持房地產業良性迴圈和健康發展的六條措施》“明白卡”。根據措施第一條，取消戶籍、社保（個稅算）等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件，對“北三縣”（燕郊、大廠、香河）和環雄安新區周邊縣（市）等重點區域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

不過，多名當地仲介人士告知記者，官宣之前，最遲從去年7月底開始，外地人在北三縣買房，實際就沒有社保要求。

“這早已不是新聞。”當地鏈家某門店的房地產經理人對記者介紹稱，今年6月17日，廊坊市人民政府官網公佈了《關於支持房地產業良性迴圈和健康發展的六條政策措施》（下稱“措施”），其中第一條顯示為“略”。當時就有不少分析人士預判這條沒有公開的措施與限購政策鬆綁有關。而此次官宣，大概率是為了提振市場信心，吸引更多北漂剛需群體來環京地區購房。

“可是，燕郊對於北漂們的吸引力還在嗎？”王平問。

在王平看來，自己算得上是“不服輸”“掙紮到最後”的燕郊北漂。7年前，正值孩子入學，而2015年北京的落戶政策較前後兩年都更為嚴格。既不符合北京適齡兒童入學政策，又不想錯失孩子成長期，王平夫婦決定轉戰燕郊，在當地購買了一套總面積約97平方米的兩居室。

那時候，燕郊房價並不高。王平所相中的二手房單價約9000元。咬咬牙，他們湊齊了全款。隨後，王平的愛人在燕郊做起了全職媽媽，照看孩子，而他則每天往返于京冀兩地，白天在北京某私企做食品銷售，晚上回燕郊和家人團聚。雖然辛苦，但燕郊的房產為王平提供了一份安穩，也讓北漂多年的王平夫婦真正有了家的感覺。他們還暢想著，等孩子長大後，在燕郊置換一套改善型學區房。

2017年之後，隨著當地樓市大環境遇冷，他所持的當地房產由高點時的3.5萬元/平方米回落至1.5萬元/平方米。2019年年底，新冠疫情暴發，公司業績不景氣，他被裁員了。失去穩定的收入來源之後，一家三口的生計只能依靠王平打零工的收入和此前積蓄勉強維持。

即便如此，王平依然沒有放棄在燕郊長期生活的打算。2021年3月，在燕郊“放開二手房落戶”的消息傳出後，他還一度考慮在燕郊落戶。

但去年下半年開始，他在燕郊養老的執念被徹底動搖。首先，部分環京房企的資金鏈出現問題，一些樓盤項目逾期交付、停工乃至爛尾，連去年上半年在環京地區的“銷售冠軍”華夏幸福(2.910, -0.08, -2.68%)也被傳出爆雷，悲觀情緒席捲身處燕郊的北漂一族。

緊接著，今年年初和二季度，北京兩度暴發局部聚集性疫情，其中，第二波疫情持續時間長達2個月。出於防控需要，環京通勤人員的來返京政策被數次收緊。

對於王平而言，“二季度以來，我們全家基本就是零收入了。”

屋漏偏逢連夜雨。不久前，王平家中老人因病需要在老家住院。7月份，趁著孩子放假，王平全家終於做出“逃離北三縣”的決定。

房價跌回7年前

與疫情影響下北漂客在北三縣置業信心進一步下挫形成對沖的是，2020年以來，政策面和信貸面的利好消息開始多了起來。

2020年5月，廊坊市人民政府印發《關於進一步深化戶籍制度改革的意見（試行）》的通知，首都周邊城鎮、大專以上學歷等人才可以憑相關學歷、人才綠卡、資格證書等，辦理廊坊市常住戶口。

多名當地仲介人士對記者透露，2020年年中開始，北三縣對外地人的新房限購政策實際放開，這為部分開發商“解套”和外地剛需購房者抄底交易提供了契機。

2022年以來，外地人在北三縣買房的信貸政策開始逐步鬆綁。商業貸款方面，目前，北三縣首套首付比由30%降至20%、利率最低降至4.25%，二套房首付比例也由50%降至30%。

北漂（河北）置業有限公司負責人劉書磊向記者提供了一組資料，以燕郊為例，去年3月，當地二手房成交量達到700套，為2017年限購以來月度成交量的峰值。今年，除疫情影響月份外，月度成交均值在700~800套。

“成交量回來了，但房價還是波瀾不驚。”一名香河房產仲介無奈地表示。

根據易居研究院最新統計，截至二季度末，今年廊坊市新房均價跌破萬元，同比下跌8.2%。

在廊坊環京地區中，燕郊距離北京最近，區位優勢更明顯，房價也一直位居北三縣榜首。即便如此，據劉書磊介紹，2018年以來，當地房價幾經波動，與限購前相比，總體處於穀底。2022年，當地房價有所企穩，但整體來看，依然跌回2016年之前的水準。

貝殼研究院最新研報顯示，截至今年7月初，廊坊的城市住房空置率達到19%，在所監測重點城市中僅次於南昌，高於15%的警戒線。“總體而言空置水準較高，新開發項目可能因為銷售困難導致庫存積壓風險。”貝殼研究院稱。

環京樓市還會回暖嗎？

中國城市規劃設計研究院原院長、中央京津冀協同發展專家諮詢委員會專家李曉江在接受第一財經採訪時稱，無論是推動環京北三縣和北京通州區一體化發展，還是建設雄安新區，其目的都是為了治理北京大城市病，將非首都功能疏解出去，推動京津冀協同發展。最關鍵的，在於能否解決人口的通學和通勤需求。

環京北三縣和北京通州區一體化發展的規劃提出得更早，但落地速度卻一度趨緩。不過，2019年以來，廊坊北三縣與北京公共資源“一體化”的步伐開始加快。

教育方面，2019年11月，人大附校大廠校區開始建設，預計於2023年9月完成交付。

2020年3月17日，國家發改委發佈了《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》，其中明確，到2035年，基本公共服務基本實現均等化。

交通方面，2022年7月，北京市發展改革委批復軌道交通22號線（平谷線）北京段可行性研究報告，按照計畫，項目將於2022年年底前實現全部車站進場施工，計畫2025年建成通車。

“家裡等著用錢，我或許等不到地鐵建成後再將燕郊的房子賣出去了。”王平告訴記者，等到燕郊二手房流通性有些起色後，他就會把房子賣出去。

東莞城市一景 東莞城市一景
調整住房限購範圍、降低首付比例……東莞連續出臺的樓市新政正顯現出明顯效果。7月，從成交資料來看，東莞樓市呈現出供需兩旺的景象。

8月10日，中原地產研究院監測資料顯示，7月受有關因素影響，市場觀望情緒上升，同時，在年中衝刺後進入傳統銷售淡季，房企折扣優惠減少，大部分城市成交下跌。資料顯示，全國樓市成交環比下跌16%，同比下跌33%。不過，東莞、成都、西安、合肥等城市受政策利好，市場熱度有所上升，成交環比上漲。

一二手房成交均創年內新高

中原地產研究院公佈的資料顯示，7月，東莞商品住宅供求均處於年內最高位，新增供應41萬平方米，環比上升16%，同比下降1%；成交方面，7月新建商品住宅成交44萬平方米，環比增長79%，同比下降5%。

對於7月東莞住宅成交處年內高位的原因，中原地產研究院認為，7月4日東莞出臺樓市新政，實行區域差別化新措施，除東城、南城、莞城、萬江和松山湖外，其餘28個鎮街不再限購，這有利於房票名額的增加，對於啟動改善需求、保障外來人口購房權益等有積極的作用，也有利於在廣州深圳工作市民，外溢東莞置業。非限購區無房無貸首付降至兩成，有貸已結清首付降至三成等，大大降低購房者入市門檻。政策利好下，促使部分有資格或預算足的客戶加快入市，市場熱度明顯上升。

據悉，東莞市住房和城鄉建設局於今年7月4日發佈《關於加強分類指導優化住房限購政策的通知（東建〔2022〕7號）》，東莞市住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區（簡稱“限購區域”）。

這意味著，除東城、南城、莞城、萬江和松山湖外，其餘28個街鎮都不再限購，市民在非限購區域購房不限套數，無需提供社保或個稅算證明。

同時，東莞市戶籍居民家庭在限購區域內擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域內的新建商品住房，非本市戶籍居民家庭在限購區域內擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域內的商品住房（含新建商品住房和二手住房）。除上述調整外，居民家庭購買限購區域內的商品住房，購房資格核驗按原政策標準執行。

《通知》明確，除限購區域外，東莞市其他區域暫停實行住房限購政策。居民家庭購買非限購區域內的商品住房，無需進行購房資格核驗。

價格方面，中原地產研究院資料顯示，7月住宅網簽成交均價約30310元/平方米，其中由於橫瀝碧桂園松湖明珠大量集中網簽252套，導致均價小幅下跌。

二手市場在新政助推下也在持續回暖，7月成交量創年內新高。資料顯示，今年7月，東莞二手房環比上升17%，同比上升5%。

但值得注意的是，中原地產研究院資料顯示，二手成交套數環比漲幅低於新房的89%，其主要原因是有資格有資金的客戶更傾向于新房，改善需求明顯釋放，另一方面，多數項目都啟動管道，新房交易流程比二手房簡單，因此仲介主力推客到新房成交。

從價格上看，7月，二手房成交價格約20967元/平方米，環比漲7%。

年內已出臺三次樓市政策

可以看到的是，今年以來，東莞已接連出臺三次樓市政策，並從多方面進行優化調整。

據廣東省“莞e購”微信小程式登記樓盤提示資訊，自5月1日起，東莞市實行新的住房限購政策。社會保險之外，可憑藉個人所得稅證明買房；此前要求的社會保險金“逐月連續繳納”調整為“累計繳納”；落戶即可購房，取消對新落戶居民家庭購房時的社會保險金限制。

同時，東莞降低部分購房人群社會保險和個人所得稅時限要求。非戶籍居民家庭具備本科以上學歷或取得二級、初級以上技師的，購房之日前2年內在該市累計繳納6個月以上的社會保險或個人所得稅的，可購買第1套商品住房；購買第2套商品住房的，須提供購房之日前3年內在東莞市累計繳納24個月以上社保或個稅證明。

今年5月14日，廣東省東莞市住房和城鄉建設局聯合東莞市自然資源局等八部門發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（東建〔2022〕4號），提出多孩家庭可多購一套住房的同時，明確將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年。商品住房取得不動產權證滿2年的可以進行交易轉讓。

7月4日，東莞市再發新政，東莞市住房和城鄉建設局發佈《關於加強分類指導優化住房限購政策的通知（東建〔2022〕7號）》，明確除（莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區）個別區域外，其他區域取消限購。

該政策亦明確支持購房者合理住房需求。商業銀行要落實好差別化住房信貸政策，合理確定本行商業性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率。鼓勵商業銀行合理增加房地產信貸投放額度，提高審批效率，支持房地產企業合理融資需求。

隨後，一份名為《關於調整東莞原限購片區差別化住房信貸政策執行標準的決議》的檔在網路傳開。該檔顯示，自7月4日起，在東莞市除莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區以外的區域，恢復執行非限購區域住房信貸政策。對貸款購買首套普通住房（無房屋登記資訊、且無購房貸款記錄）的居民家庭，貸款最低首付款比例為20%，購買非普通住房首付款比例不低於30%。

對此，部分銀行跟進執行。光大銀行(2.820, -0.01, -0.35%)東莞分行相關負責人在接受媒體採訪時表示，“目前，我們已經執行差別化住房信貸政策，在非限購區，首套房（無房且無貸款記錄）首付比例已經降至兩成。”

北京市商務局日前發布通知，擬對採取減免租金舉措的運營單位給予資金補貼，最高50萬元（人民幣．下同）。

《關於給予2022年度本市大型商場疫情期間補貼資金的通知》稱，擬對採取減免租金舉措的運營單位給予資金補貼，精準有序推動復商復市，加速實現人氣回暖、信心回升，全力穩經濟、促消費、促發展工作。

通知明確，適用於同時滿足以下條件的百貨店、購物中心的運營企業：本市行政區域內建築面積2萬平方米以上的百貨店、購物中心（綜合體僅為商業部分建築面積，不含寫字樓、酒店等）；2022年1月1日至8月31日，對超過30％的入駐商戶（數量）採取了減免租金措施，減免時間超過30天（含）。

給予商業建築面積10萬平方米（含）以上、5萬平方米（含）－10萬平方米、2萬平方米（含）－5萬平方米的大型商場不超過50萬元、25萬元、10萬元的資金補貼。

上一次上海二手房單月成交突破2萬套，還是1年前。

隨著調控逐步收緊，上海二手房成交量逐月遞減，2022年1月份以後，各月份成交量始終在1.5萬套以下徘徊，在市場封凍了兩個月之後，終於在7月份重新站上2萬套大關。

上海鏈家監控數據顯示，7月份全市二手房成交套數環比增長28%；成交金額659億元，環比增長37%。但值得注意的是，7月份成交套數、金額與2021年同期相比仍分別下降15%和18%。

剛需成交仍是主流

豪宅佔比僅4%左右

與市場熱傳的“豪宅大量成交”“老破小賣不掉”不同，數據真實反映了當下的上海市場：低總價剛需成為交易的絕對主力，千萬級二手豪宅成交僅佔4%，並且這一比例還低於2021年同期水平。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾8月9日在接受《每日經濟新聞》記者視頻採訪時表示：“成交量突破2萬套，其實比較符合大家對於7月份成交修復的預期。進入7月，購房者如果有比較積極的購房意願，成交週期其實是比較短的，也說明目前大家對於市場修復的意願也比較強。”

由於當前購房貸款仍受到“三價就低”指導，低總價房源對於剛需上車更為友好，同時上海的落戶政策不斷寬鬆，也釋放了大量剛需房票。

從上海鏈家提供的數據來看，總價200萬-300萬元區間和低於200萬元的房源成為前7個月的成交主力，特別是總價低於200萬元的剛需房源，成交佔比高達35.4%，較去年增加6.8個百分點。而其餘各個成交總價區間段均較2021年同期有所下降，特別是400萬-600萬元區間，成交佔比下降2個百分點，800萬元以上的佔比降幅相對較小。

事實上，兩個月的停擺對上海市場的影響仍然很大。2022年前7個月，全市二手房累計成交金額2426億元，同比下降64%；成交套數7.7萬套，同比下降62%。

2萬套成交

套均總價328萬元

儘管成交量環比出現了較大幅度上升，但成交價格在成交結構的影響下同步下行。7月份成交的2萬套二手房，套均總價328萬元/套，同比下降4%；成交平均單價39429元/平方米，環比增長6%，同比下降5%。

根據國家統計局數據，今年前6個月，上海二手房價格指數從1月份以來持續環比微增，增幅在0.2%-0.9%之間，而同比增幅自7月份開始逐步收窄。

雖然7月份成交單價環比有所增長，但從結構上觀察，增長比較明顯的主要是郊環以外，環比增長9%，其他環線的價格增幅並不明顯，另一方面，從同比漲跌幅來看，各環線成交均價都出現下跌，下跌幅度達到7%-9%。2022年前7個月，各環線均價相較去年出現下跌，外環外的跌幅相對更大。

“分環線來看，外環、郊環之間的成交佔比較大，說明目前主要是剛需人群的成交在擴大，比較符合常理。鑑於四五月份成交暫停，剛需購房者有比較緊迫購房意願的，可能選擇提前入場。此外，近幾年上海對於人才落戶等方面的政策寬鬆，也支持了剛需購房。”楊雨蕾表示。

“終於等到你！”近日，距離北京城區最近的廊坊官宣取消限購後，總部在環京區域的某開發商直呼。限購執行6年後被取消，或許樓市不會應聲而起，但“穩市場、促回暖”的信號意義明確，成交量回升可期。

從各方面形勢來看，在守好“房住不炒”底線的同時，各地因城施策穩地產措施正在進一步發力。政策優化範圍、力度和尺度在適度調整；助力企業債務重組、化解項目交付風險等細化措施也在有序推進……祭出各種“組合拳”後，部分城市一二手房市場已現回穩。

一是激活需求端“穩市場”。

今年以來，房地產調控政策發布次數已超580次。從年初聚焦降利率、提升公積金額度、發放購房補貼、降首付等手段，到二季度支持高端人才、三孩家庭等新增群體購房，釋放增量需求，再到三季度放鬆限購、限售、限貸城市逐漸擴容……優化政策層層遞進。如今，“廊六條”靴子落地將加快環京樓市的流動性，後續環都市圈城市或出台支持力度更大的調整性政策。

在筆者看來，各地因城施策均是以滿足剛需和改善性住房需求為核心，對政策適度調整，保障樓市流動性，穩定住房消費市場。

二是做好保交樓工作“穩民生”。

近日，西安等多地出台加強商品房預售資金監管措施，並通過制定“一對一”幫扶方案、設立紓困基金等方式，個性化幫扶房企和具體項目。在鄭州宣佈出台100億元規模房地產紓困基金方案4天后，第一個紓困項目已於近日落地。

如此看來，各地已意識到保交付、促生產不僅僅是保障購房者權益的底線，亦是房企的生命線，某種程度上還是避免引發大面積停貸、防範系統性金融風險的安全線，更關乎穩定和恢復行業信心指數增長線。

按期交付新房就是“穩民生”，有助於潛在需求結束觀望、下定購房，並促進房企拿地情緒回升，土地市場回暖，進一步帶動樓市成交，市場預期重新向好，這是一環推動一環的系統性工程。當下，多地政府牽頭，調動金融機構、房企協作，多措並舉推動企業復工復產。千方百計保交樓，將是當前乃至今後一段時間內，各地因城施策“重中之重”的任務。

三是支持優質房企“穩信用”。

部分房企過度舉債衝規模埋下的隱患現在逐漸浮出水面，為整個行業的信用基本面帶來負面衝擊，購房者對房企信用敏感度遠勝以往，這進一步加劇企業現金流壓力。但這不意味著現在正常運轉的房企，以及部分優質民營房企信用已失。

目前來看，相關部門及各地責任主體已出手支持優質房企“穩信用”，提前約談房企、部署及落實相關支持性政策，將防範風險環節前置。後續可以進一步通過多種渠道支持房企合理融資、推動引入戰投重組事宜、為房企配套AMC（資產管理公司）整合資源、設立增信工具等多種手段疏通房企信用“堵點”，確保穩健型開發商有序交付、經營及投資良性循環。

當然，不同城市面臨的情況和問題不同，嚴峻程度亦不同。要重視區域差異中的結構性風險和潛力，各地仍需進一步“因城施策”，增信心，穩預期，激活樓市流動性，用好政策工具箱，使房地產行業為穩定宏觀經濟發揮更多積極作用。

市傳龍湖集團（00960）商業票據逾期，加上遭瑞銀調低目標價52%，觸發股價昨急挫16.4%。該公司管理層昨晚透過電話會議澄清，商票逾期傳聞完全屬謠言，副主席邵明曉表示，去年開始已完全不再發出商票，舊有開出的商票餘額7億元（人民幣．下同），將於年內逐步兌付。他強調，公司非常關注現金流安全情況，已還清年內到期的債務，並開始提前償還明年到期債務，且淨負債率穩定，故仍能持續買地作正常發展。

提前償還2023到期債務

龍湖首席執行官陳序平指出，在行業資金緊張時，公司以底價取得不少項目，今年來共購入20幅地皮，地價合計168億元，涉及近600億元貨值，並聚焦於核心城市，而且周轉期加速，買地後3個月便可銷售。其中，7月買入3幅地皮涉資逾26億元，又以13億港元向合營夥伴合景泰富（01813）購入九龍東啟德尚．珒溋項目餘下50%權益，將帶來可觀收入。他相信，公司有機會在更安全的城市取得好項目，投資額度則按銷售回款情況作匹配，以應對市場不確定因素。問到旗下合資項目是否要向出險的合作方購回項目股權，陳序平表明，公司一向不進行非標準融資，與出險地產商的合作很少，餘下的都處於交樓或收尾階段，目前較多是與地方政府平台及國企合作；項目預售監管資金餘額足夠去開發項目。

邵明曉補充，公司有採取措施把合作項目與合作方的風險隔離，亦不允許把合作項目股權用作抵押。他又稱，在行業現況及斷供潮下，測算公司狀況後，估計利潤仍可保持雙位數增長。

對於公司股價急挫，主席吳亞軍似乎不太在意，認為只屬市場驚慌。作為大股東的她直言，公司營運並無異樣，若非正值靜默期，會出手增持。她形容行業已撞上冰山，對龍湖而言卻是看機會的時候，而非看風險，相信龍湖這類優質公司有充足發展機會。

吳天海指不急投資 謀定而動

九龍倉（00004）昨午公布中期業績，截至6月底止，基礎淨盈利4.28億元，2020年同期虧損3.6億元，扭虧主因發展物業減值撥備淨額減少；若計入投資物業重估虧損及未變現會計收益變化，股東應佔溢利則大挫94.5%，至5700萬元，每股盈利0.02元；維持中期息每股0.2元。主席兼常務董事吳天海說，基於內地市況不利投資，已有數年沒投資新項目，尤其今年首季受疫情影響，行業銷售及工程均放緩，加上內房財困影響買家信心，樓市未回穩。

內房未言穩 恐台海爆衝突

吳天海指出，雖然已有個別城市出現轉穩跡象，但未算牢固，會密切留意往後數月的走向；下半年內地情況仍不穩定，海南封控事件令人不安，亦擔心台海局勢會否影響經濟，甚至爆發軍事衝突，假如事件發生，對內地和香港經濟將造成很大打擊，同時要關注中共二十大期間在防疫和對台政策上有否新方向。

九倉表示，鑑於最新的市況，賬面值高於市場的未售存貨乃「按市價計值」，並已經作出19.95億元減值撥備。對於下半年有否需要再撥備，吳天海稱要視乎市場走勢，若往後市況極度轉差，便無可避免要再撥備，如果市況企穩向好，則毋須額外撥備。他又稱現時不急於再作投資，待看清楚情況後才決定會否加快銷售；買地方面，相信有財力的港資公司也要謀定而動。

期內，內地發展物業收入跌29%，至49.91億元；未確認銷售額148億元人民幣。內地投資物業組合近年來首次倒退，相關投資物業收入為25.61億元，減少4%。香港物業收入下降75%，錄得6.03億元；上半年只錄得一個Mount Nicholson高層單位新銷售，已簽約銷售額及未確認銷售額均為3億元。物流收入增加13%至15.42億元。酒店收入下滑36%，至1.67億元。

樓市辣招實施十年宜檢討

行政會議召集人葉劉淑儀對本港可向內地買家免徵買家印花稅（BSD）的言論引起關注，吳天海直言，樓市銷售除了受防疫措施影響，市場供應也在增加，而且供樓利息趨升，未知市民的購買力能否維持。他認為，樓市辣招實行約十年，有需要檢討亦無可厚非，值得探討引致當年推出辣招的因素是否仍存在，以及政策有否需要修改，「葉劉提出其中一個方案，要拎出來讓行業大家傾下。」

吳天海強調，期望本港恢復通關可令各行各業及早復甦，若無法全面通關，香港難以重返往昔。對於集團未來會否找新增長點，他指出撇除醫療及檢疫公司，沒有其他標青的行業能夠「抗疫」；旗下碼頭業務有些許成績，希望能做得更好，有適當機會便可加大相關投資，不論是現有生意或向外物色項目。


吳天海：樓市「辣招」已實施10年 值得檢討
港樓價未來走勢 還看供應利息市民購買力
(經濟)

行政會議召集人葉劉淑儀周二指，新民黨提議政府可以考慮豁免內地買樓人士的雙重印花稅，雖然政府否認進行相關討論，但九倉（00004）主席吳天海認為，現時本港樓市「辣招」已實施約十年，檢討也是無可厚非，「最初推出辣招的原因今天是否存在，是否需要修改，值得去檢討」。

吳天海指，葉劉淑儀提出的豁免內地買樓人士雙重印花稅，只是其中一個方案，可能未來本港的樓市辣招不用特別針對某一種買家，「全面性些也可以，大家拎出來傾下」。

瑞銀料港樓市 明年輕微改善

政府於2012年推出買家印花稅（BSD），稅率劃一為樓價15%；2013年推雙倍印花稅（DSD），稅率為基本稅款的雙倍，若以最高基本印花稅率4.25%計，連同BSD，非本港買家置業需付樓價23.5%印花稅。2016年再提高雙倍印花稅，稅率劃一為樓價15%，本港買家置業合共需付樓價30%印花稅。

對於本港樓市前景，吳天海表示，樓市走勢要留意供應增加，供樓利息上升，市民購買力能否維持等多個因素。

瑞銀認為，若撤銷任何樓市「辣招」，對本港地產商將屬正面催化劑。該行預期，基於未來私營土地供應持續緊張，擁有豐富土儲的新地（00016）及恒地（00012）料跑贏大市。

瑞銀表示，加息、樓花供應增加及本地人口外流憂慮下，今年來反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）累跌4%，但近期新盤大手降價後，新地及恒地的新盤單位上周末近售罄，或意味樓價短期已見底，預期2023年樓市基本面會有輕微改善。

樓價雖從高位回落約7%，銀河聯昌證券表示，本港樓市仍然穩健，而且主要新盤的去貨率仍高達60%至70%。「若政府確實免除內地買樓人士的雙重印花稅，對本港樓市屬利好消息，因內地人一般在港置業，而且疫情前佔本港新盤市場成交額約25%。」

銀河聯昌表示，基於供應有限，加上本土需求仍強，故仍看好樓市前景，予行業「中性」評級，偏好擁有大量土儲及新盤去貨率較高的發展商，如新地及恒地，並看好擁有穩健固定收益業務及淨現金水平的長實（01113）。

One Innovale加推88伙 折實呎價14932元

新界區兩個全新盤昨天第二度對壘，兩盤同樣取得佳績。新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期昨天第三度沽清公開發售的單位，不足兩周已售出全盤98.9%單位，第1B期將緊接登場。恒地（00012）粉嶺One Innovale第1期One Innovale–Archway同日次輪賣樓並即日沽清全數185伙，即晚加推88伙，折實平均呎價14932元，周日（14日）盡推全盤最後101伙發售。

公開發售139單位 三句鐘賣清

今年新盤票王NOVO LAND第1A期昨天進行第三輪銷售，盡推最後140伙，其中139伙以價單形式發售，準買家下午4時開始報到，市場消息指出，首兩小時已售出93伙，截至晚上7時，全數單位已獲揀選，歷時約3小時。

項目氣勢銳不可擋，該盤自7月30日開售，不足兩周已進行3輪銷售，共沽815伙，佔全盤824伙約98.9%，現僅餘最後9伙招標單位待售。

NOVO LAND第1A期位於欣寶路8號，單位實用面積213至1467方呎，預計2023年6月底入伙。NOVO LAND第1B期已上載樓書，提供800伙，將緊接推售，預計短期內公布首張價單。

另一方面，One Innovale–Archway昨天次輪開售185個單位，公開發售其中182伙，另外3伙招標。在公開發售前，3個招標單位已成功售出，其中A座地下1室，實用面積617方呎，外連419方呎花園，3房間隔，以1200萬元成交，創項目新高。

該盤在下午3時正式公開發售，首兩小時已售出129伙，佔公開發售單位的七成。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，項目次輪開售約3小時，所有公開發售的單位已全數獲認購，最大手有一組客斥資1386.53萬元買入3個1房戶。項目自上周六（6日）起開售，迄今已進行兩輪銷售，累售502伙，佔單位總數603伙約83.3%。

利奧坊．曦岸呎造35030新高

發展商打鐵趁熱，昨晚隨即加推第5號價單，涉及88伙，實用面積208至441方呎，折實售價323.82萬至631.19萬元，折實平均呎價14932元，較上周六公布的第4號價單折實均價14842元，貴約0.6%。該盤落實周日盡推全盤最後101伙，包括上述88個單位，另外推13伙招標。

恒地同系大角咀利奧坊．曦岸也錄得新高成交，恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝指出，利奧坊．曦岸昨天以招標形式售出3個特色戶，其中2座28樓D室，實用面積656方呎，連217方呎天台及30方呎平台，3房間隔，成交價2298萬元，呎價35030元，無論成交價及呎價均創項目新高。

消息人士透露，由宏安地產（01243）牽頭發展的薄扶林區薄扶林道86A至86D號住宅發展項目，近月與地政總署完成修改地契，涉及多項技術修訂，包括車庫和有蓋行車通道等相關構築物，可豁免計入上蓋面積等，補地價金額約6535萬元。資料顯示，該項目佔地約2.85萬方呎，已展開上蓋建築工程，將興建7幢洋房，總樓面面積約2.84萬方呎。

受大市氣氛疲弱影響，業主面對現實蝕讓沽貨。港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城本月內已錄得兩宗蝕讓個案，最新一宗為怡山閣3房單位，以1208萬元易手，原業主逾3年賬面虧損212萬元。

美聯物業分行營業經理范浩軒表示，太古城怡山閣高層F室，實用面積685方呎，3房單位附靚裝修，原開價約1350萬元放售，累減142萬元或10.5%，以1208萬元售出，呎價約17635元。

原業主於2019年4月以1420萬元購入單位，是次轉手賬面蝕讓約212萬元，物業貶值14.9%。

資料顯示，太古城今年暫錄至少4宗賬面蝕讓的二手買賣，當中兩宗在本月錄得，包括日前有天山閣高層F室，實用面積536方呎2房戶，以950萬元成交，呎價17724元，原業主持貨3年，賬面虧損80萬元或7.8%。不過，最新易手單位的蝕讓金額及幅度，俱為今年屋苑最大。

大坑尚巒持貨三年半虧8.4%

世紀21北山地產營業董事嚴智贇稱，大坑尚巒高層B室，實用面積549方呎，2房設計，區外換樓客斥資1180萬元購入，呎價21494元。單位原業主於2019年2月以1288萬元入市，持貨約3年半賬面損失108萬元，貶值約8.4%。

另外，中原地產資深區域營業經理張義強指出，馬鞍山迎海．星灣20座低層G室，實用面積565方呎，2房間隔，放盤開價約970萬元，議價後以948萬元成交，呎價16779元，新買家為用家。原業主2017年以971.8萬元購入單位，持貨5年，是次沽出賬面蝕讓約23.8萬元離場，跌價2.4%。

太古城3房1208萬易手 持貨3年蝕212萬

二手交投低位徘徊，情況之差，與今年2月同期（農曆年假期間）不遑多讓，個別放盤業主紛於短時間內減價求售，新近易手的鴨脷洲海怡半島東南套3房，一個月內減價72萬元，低市價約1成易手；而鰂魚涌太古城高層3房累減142萬元易主，惟持貨3年虧蝕212萬元。

淡靜多時的海怡半島，陸續有業主加入減價行列，借勢帶動成交，當中4期中層東南套3房，以低市價近1成易手。

中原副區域營業經理盧鏡豪表示，成交為海怡半島33座中層E室，實用面積634平方呎，套3房，單位放盤約1個月。業主原叫價1,050萬元，惟市況膠着，期間降價至1,020萬元，近日遇到實客再還價至978萬元沽出，累減72萬元，較同類型單位造價低近1成，呎價15,426元，與銀行估價介乎1,072萬至1,087萬元比較，造價低估值近1成。

天晉IIIB套3房1360萬 減幅6%

同樣放盤一個月的將軍澳天晉IIIB套3房，減價後亦低於市價成交。美聯區域營業董事劉卓豪指，成交為天晉IIIB 1B座低層B室，實用面積736平方呎，套3房另士多房戶型，面向中央大道公園及少海景，單位於7月以1,450萬元放售，至日前降價至1,360萬元沽出，呎價18,478元，減幅6%，低於市價，亦較銀行估價低約2至7%。

即使市價沽售，仍有難逃蝕讓個案。如本月暫錄5宗成交的太古城，接連錄蝕讓成交，最新為怡山閣高層F室，實用面積685平方呎，3房間隔，累減142萬元，以1,208萬元市價易手，呎價17,635元，惟原業主於2019年以1,420萬元購入，轉手帳面蝕讓212萬元，單位貶值15%。

另外，多個屋苑跌穿心理關口，細價樓更是首當其衝，如沙田第一城2房戶跌價明顯。資料顯示，沙田第一城7月錄得14宗2房成交，樓價介乎480萬至580萬元，低於500萬元以下有3宗，平均造價523萬元。8月暫錄6宗2房成交，金額介乎420萬至510萬元，平均造價454萬元，5宗樓價4字頭，成為2房新指標。

一城6宗2房成交 5宗500萬內

據悉，早前部分業主未能接受減價現實，如37座中層B室，實用面積284平方呎，3個星期前已放盤，叫價530萬元，業主底綫企於500萬元，當時同類單位造價480萬元，業主不肯俯首，豈料3個星期後市況逆轉，最終以445萬元沽出，3個星期跌價35萬元。

骨牌效應下，同區上車屋苑河畔花園和金獅花園亦雙雙試低位。其中，金獅花園2期F座中層4室，實用面積306平方呎，2房間隔，以370萬元易手，呎價12,092元，造價重返2016年水平，售價較銀行網上估價低110萬元。原業主於1990年以55萬元購入，持貨32年帳面獲利315萬元離場。

業界人士指，由於新界區多個新盤低價推售，對新界上車屋苑構成很大壓力，小業主亦惟有擴大議價空間沽貨。

二手表現疲弱，多個屋苑本月至今暫未有成交，鰂魚涌康怡花園8月租務勝買賣，暫錄3宗租賃成交，整體平均呎租按月同期升6%。

高層3房2.4萬租 按月貴1千

準買家看淡後市，加上對加息前景擔憂，拖慢入市決定，促使康怡花園本月至今仍未有成交，而月內屋苑雖然暫錄3宗租務，較上月同期8宗為少，但平均租金按月同期上升6%，優質單位租金仍有增長。其中，P座高層8室，實用面積616平方呎，3房，剛以2.4萬元承租，呎租39元，較上月初承租的Q座高層同面積、同方向單位，以2.3萬元租出，尚高出1,000元，目前屋苑平均呎租約37元，與同區太古城呎租看齊。

其次，剛於8月開始收樓的沙田瓏珀山錄首宗租務，美聯物業助理營業董事黃錦瀚表示，瓏珀山Q2座高層A室，實用面積1,103平方呎，4房間隔，原叫價4.6萬元，現以4.53萬元租出，議價700元，呎租41元。原業主於2021年4月以2,220萬元購入，租金回報約2.5厘。據悉，單位寬敞豪華，由於剛開始收樓，屋苑放租盤有限，目前尚有另一個租盤，屬同座同室的中層單位，叫價4萬元。

租賃旺市 租金指數連升兩月

另一方面，暑期季節性租賃旺市，租金連升2個月。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2022年7月份中原城市租金指數CRI最新報112.17點，按月升0.06%。CRI連升2個月，是近11個月以來首見，即2021年8月後再現，確認租金成功由111點低位止跌回升。

私人住宅市場順利進入傳統暑期租賃旺季，租務宗數持續上升，有迹象顯示租金踏入復甦階段，相信第三季租金繼續穩步向上。

整體寫字樓市場向好，根據萊坊數據，今年第2季亞太區優質寫字樓租金指數按季上升1%，升幅高於第1季的0.8%，整體指數按年上升2%，顯示經濟已連續3季持續復甦，盡管通脹升至前所未有的水平，但美聯儲亦積極加息以遏制通脹。

在科技行業的推動下，寫字樓空置率下跌1.9%。根據Google移動性指數，今年3月份亞太區工作場所人流較疫情前平均低5%，而到今年6月人流已較疫情前高出13%，增長顯著。

半數城市已回到疫前

在指數追蹤的23個城市中，17個城市在過去1季的寫字樓租金保持穩定或上升，近一半城市的寫字樓租金已恢復到疫情前的水平。

印度班加羅爾在2022年第2季寫字樓租金按年上升12.1%，升幅在23個城市中排名第1，而墨爾本自2019年第4季以來首次錄得同期下跌3.8%。新加坡則是自2021年第3季以來唯一一個寫字樓租金持續上漲的城市。

空置率跌 減租機會降

萊坊全球租戶服務部主管Tim Armstrong表示，隨着寫字樓租務需求上升，預計使用量亦會同時增加。盡管宏觀環境面臨不少挑戰，但亞太區處於相對有利的位置去應對短期內的經濟波動。隨着經濟在疫情大流行中復甦，預計寫字樓的租賃勢頭將保持堅挺。但如果通脹持續高企，中央銀行緊縮繼續超過增長，租戶對於寫字樓租賃或會採取觀望態度。

萊坊亞太區研究部主管李敏雯表示，亞太區內的租賃市場處於復甦階段，在租賃反彈以及寫字樓落成量下跌的環境下，空置率有所收窄。因此，相信租戶能以優惠租賃條件租用寫字樓的機會亦會有所減少。

觀塘近年受惠於「起動東九龍」及活化工廈2.0等政策，發展一日千里，隨着不少工廈轉型作商廈後，傳統工業樓面供應因而遞減，尤其大樓面供應更見矜罕，個別行業如物流及倉儲行業對工廈需求殷切，因而帶動工廈租務市場有穩定增長，新近觀塘大業街33號兩層全層樓面招租，意向月租約23.97萬元起。

可一併或分開招租

中原（工商舖）工商部高級分區營業董事陳劍雄表示，位於觀塘大業街33號2樓及3樓正進行招租，面積分別約14,100平方呎及約14,500平方呎，意向呎租同約17元，可一併或分開出租，涉及月租約23.97萬元起。

備專用升降機 方便上落貨

大業街33號備有專用升降機，方便大型貨物上、落貨，需時甚短；停車場亦提供充足車位及卸貨台，對物流行業極具吸引力，另有獨立保安及更亭，安全及私隱度高。

據中原工商舖成交顯示，觀塘區內工廈租務交投活躍，而成交又集中於中、小型單位身上，面積於2,000平方呎以下者最為市場受落，相比逾萬平方呎大單位，由於供應少，反而更為罕矜，參考市場近期面積較大的工廈租務成交，其中，鴻圖道78號高層單位，面積約6,510平方呎，月租約14.3萬元，平均呎租約22元，另外，觀塘工業中心第3座高層單位，面積約2,157平方呎，月租達3.35萬元，平均呎租16元。

陳氏續稱，現代物流業發展獲政府大力支持，新近外資基金ESR以約52億元奪得葵涌貨櫃碼頭旁物流地皮，反映業界對工業相關行業的地皮需求殷切。再者，疫情下零售業發展出現新常態，網上銷售的營運模式令庫存的需要大為提高，因此推動倉儲及物流空間需求上升。而今番招租物業為東九龍區罕有大樓面單位，其配套設施適合各行各業承租，大廈外觀配以特色搶眼壁畫，相當亮麗。同時，該廈地理位置優勝，交通四通八達，對比區內相類似盤源，其叫價更見相宜，目前三湘九龍灣貨運中心其意向呎租大多都達每平方呎約24元，突顯是次招租不論質素或意向價亦相當吸引，料洽租反應會見熱烈。

本港樓市受到疫情再度反彈，以及加息壓力愈來愈大情況下，二手市場頻現蝕讓個案，其中半新盤蝕讓個案更可見一斑，本報追擊踏入8月份以來，10天共錄得近20宗，分布於港島、九龍及新界，佔比相若，帳面蝕幅由1%至17%不等，不少成交集中近3至4年的半新盤鬆綁貨，當中亦不乏獲利個案，總括來說整體半新盤蝕讓較獲利多。

美國聯儲局於上月底再度加息零點七五厘，本港與美國息口進一步拉闊，令本港面對沉重的加息壓力，踏入8月份，二手市場氣氛進一步回落，不少業主開始面對現實，願意調低叫價，令二手交投稍有回升，惟不少業主看淡後市，甘願蝕讓離場，其中半新盤交投錄得蝕讓個案更可見一斑。

傲瀧蝕讓505萬

最新一宗半新盤蝕讓個案位於大坑尚巒，世紀21北山營業董事智贇表示，尚巒高層B室，面積549方呎，屬2房間隔，望東面開揚景，獲區外換樓客以1180萬承接，呎價21494元，原業主於2019年以1288萬購入，三年期屆滿，即放盤求售，帳面損失約108萬。

西貢清水灣傲瀧1座中層B室，面積1599方呎，為3房間隔，上月連車位以2780萬元售出，呎價17386 元。原業主料為「新香港人」， 2018年以約3085萬購入，及後再以200萬元購入一個車位，即合共約3285 萬元，持貨約4年，帳面蝕505萬元。

本月以來最大宗蝕讓的半新盤個案為何文田皓畋，屋苑6座高層B室，面積1477方呎，連1個車位以4980萬易手，呎價33717元。原業主於2018年2月以5670萬一手購入單位，期後再以350萬購入車位，總購入價6020萬，帳面慘蝕1040萬。

不少半新盤蝕讓離場，但仍不乏獲利個案，利嘉閣分區經理蔡庭勇表示，將軍澳日出康城LP6，位於1座高層A室，面積495方呎，屬2房間隔，原業主因移民放盤，獲外區上車客以828萬承接，呎價16727元，原業主於2018年9月以794萬一手購入，帳面獲利34萬。

業主面對現實肯減價

中原副區域營業經理王勤學表示，元朗朗城滙新近錄得減價成交，為5座低層C室，面積335方呎，為1房間隔，單位開價650萬，最終減至620萬易手，呎價18507元，減幅4.6%。原業主於2019年3月以562.7萬購入，帳面獲利57.3萬。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，樓市受到疫情反彈及加息陰霾等雙重夾擊下，令二手市場氣氛欠佳，經過上月淡靜期後，有部分業主面對現實，近期交投有回升象，近3至4年鬆綁的半新盤屋苑同樣面對同一市況，部分看淡後市的業主，願意蝕讓離場，令近期頻現蝕讓個案，相信情況仍會維持一段時間，待通關，甚至政府減辣才會有好轉。