中華工程（2515）旗下旋轉住宅「陶朱隱園」預計今年下半年就會開始銷售，總銷上看800億元，倘若跟上928檔期，將為今年下半年房市「錦上添花」，全台案量也將隨之暴衝。

有全台最貴藝術宅稱號的「陶朱隱園」完工逾九年，僅成交關係人一戶，不過，中工董事長陳瑞隆表示，已經開始邀請國內外金字塔級客戶參觀。先前內部不斷進行整修、綠化等，近期實品屋已完工，也開始邀請特定人士參觀，距離銷售已愈來愈明朗。

據悉，陶朱隱園內部公設包括9米高生態瀑布、千坪庭園、停機場等，相當獨特，陳瑞隆先前也透露，管理費暫定每坪500元到550元。倘若以一戶逾288坪計算，一個月管理費用就要價14.4萬到15.8萬元左右，一年下來就要花上百萬元。

據悉，陶朱隱園內部的銷售團隊已就定位，現在就等開賣時程。房仲業者指出，今年上半年房市受到疫情、升息、戰爭等多方因素干擾，案子已一延再延，今年下半年恐怕延無可延，再延下去就是明年1、2月過年的傳統淡季了，因此，若加上陶朱隱園要公開銷售，下半年將會迎來一波推案潮。

專家預期，下半年房市應該會比第2季的還好一些，但是要像去年一樣瘋狂，比較有難度，主要是11月地方首長選舉、打炒房上路，至於升息，倘若幅度不大，影響甚小。

近日傳出有預售屋建商要求加價才肯交屋，內政部昨（20）日表示，建商違約時，只有買方才有主張解除契約的權利，建商並無權主張解除契約，更不可以原物料上漲、缺工等為由要求提高價格後才肯交屋，或是片面違約或毀約。

近日有購屋人出面指控，兩、三年前在高雄買預售屋，交屋之前，接到了建商通知，因為原物料漲價的關係，每坪要加價3萬元才交屋，否則解約，退還已繳價金，之後再依合約賠償違約金。

內政部表示，預售屋建案逾期完工或遲延交屋，建商應依實際遲延狀況按日給付遲延利息給買方，如超過完工期限三個月仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，建商則無權解約。

內政部強調，建商如有未依規定給付遲延利息、要求提高價格才肯交屋，或藉此蓄意迫使買方解除契約，縣市政府可依消保法規定進行調查並命其改善，如仍不改善，最高可裁罰150萬元並按次處罰。

內政部表示，已通函各縣市政府就轄內預售屋建案進行了解調查，民眾遇到類此遲延交屋爭議案件，也可以向縣市政府提出申訴處理。

內政部說，為保障消費者權益，內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已明定買賣雙方在簽訂預售屋契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工日期，並規定賣方應於領到使用執照六個月內，通知買方進行交屋，讓買方順利交屋入住。

台北政市府自詡危老案件申請及核准數六都之冠，但議員卻發現，雖然申請數居冠，但開工率僅52%，低於全國的76%，在六都吊車尾，議員批評數字很漂亮，但對危老重建沒什麼幫助，因為無法開工就無法重建，也無法解決北市的 老屋問題。建管處表示，有的危老案基地狹小，或另涉法令需釐清，會影響建照請領。　

議員許家蓓指出，內政部統計危老案件全國平均核准率約七成，開工率達76%。而目前台北市危老申請數為908件，核准數709件，但取得建照的僅400件，順利開工的更只有210件，開工率僅52%，是六都最後一名。

另外，根據危老條例規定，重建計畫核准後要在180天內申請建照，但以台北市的狀況，從核准到取得建照的平均時間長達307天，即危老重建計畫通過後，還要花十個月左右才能拿到建照，若把審查時間及準備開工的時間都算進去，勢必還要拖更久。

議員陳賢蔚也批評，台北市在「危老重建」項目中，核准案件核發建照比例68.22%也在六都中敬陪末座。但柯市府在擬定112年度施政計畫報告書中，提到健全都市發展項目中，加強都市更新僅提到公辦都更、都更168專案兩項，刻意忽略都更三法中很重要的危老重建，是否是不願被檢視北市危老重建效率不彰的事實。

此外，危老條例自106年施行至今僅6年，北市建管處建照科承辦過危老建築建照審核的承辦人，離職人數高達15人，已超過目前編制人員數，負擔285件申請案、核准137案，人力負擔太重。

都發局長黃一平指出，一開始時危老重建計畫會有搶掛潮 ，這是因為有時效性的獎勵，會先掛件。建管處長劉美秀表示，北市申請數量最多，且每年5月都有時程獎勵，今年衝上90件，母數增加，開工比例就減少。

劉美秀說，雖然危老案件的整合到百分之百，所有權也沒有問題，但有的危老案件基地狹小，涉及現有巷道和畸零地，申請建照時都要處理，還有一些涉及都審、容積轉移和一些法令釐清，所以會影響建照。

至於人力問題，劉美秀說，早期危老申請沒有簡化程序出現塞車，現在程序已經簡化，且針對每年的搶掛潮，也開始因應，現在是集體初審案件，讓建築師有時間去修正報告書。危老是專案，現在承辦人員已經比較穩定，去年有調高薪資，穩定度比較高，不會有人來一個月就走了。

海悅（2348）、愛山林、甲桂林、新聯陽等四大代銷，今年928檔期推案量逾2,345億元。市場專家推估，全台928檔期推案量拚7,000億元，全台今年推案量仍有望守穩1.5兆元、挑戰1.7兆元大關。

房市上半年受到疫情升溫、升息等不確定因素影響，不少案量遞延，從329檔期延到520檔期又再往後推，今年最後一場重頭戲928檔期，恐將像擠沙丁魚一樣，爆出歷史天量。

其中，案量最大的皆位於雙北，分別是位於台北市大安區正義國宅改建案「台北之星」總銷450億元，及新北市三重區的新北市政府第二行政中心與茂德聯開案「都廳大院」總銷400億元。

住展雜誌研發長何世昌表示，下半年疫情逐漸緩和、人潮回溫，8月為民俗月淡季，11月又碰上九合一大選，民眾聚焦選舉上，因此今年928檔期可能是建商最後衝刺也是「不得不推的月份」，雖有遞延性買盤，但買氣有待觀察。

海悅今年928檔期總銷逾700億元，其中最受矚目的為總銷450億元的「台北之星」，該案鄰近捷運忠孝復興站旁，東區近年來新案稀缺，加上新光三越也要進駐等因素，估計未來每坪售價逾250萬元。

海悅總經理王俊傑表示，下半年適逢選舉又碰上內政部《平均地權條例》可能上路，建商態度普遍趨保守，不過受本土疫情影響已逐漸減少，接待中心賞屋人數已回流，下半年房市逐漸回暖。但他也說，缺工缺料問題仍未緩解，加上選擇性信用管制等，其實不需要打房，就已經降溫了。

愛山林928檔期總銷共715億元，代銷案以總銷400億元的新北市三重區「都廳大院」最大，其餘還有北投「士科潤山」50億元、竹圍「伊豆莊園」30億元等；自建案部分有紅樹林「美泉山林」40億元、板橋「帝景6號」35億元、三重區「市政官邸1號」及「市政愛悅」分別30億元、15億元。

新聯陽案量分布雙北及台南，總銷共630億元，百億級案量包括總銷160億元的土城「馥華之丘」、台南市北區「欣府城」120億元、北市大安「連雲玥恒」100億元。

過往深耕雙北的甲桂林，今年也前進南台灣，下半年案量共300億元，包括總銷40億元「新潤朗格」、台南「日初莊園」35億元等。甲桂林總經理陳衍豪表示，其實近年來傳統檔期，包括329、520、928檔期等，已經比較沒有意義了，公司主要都會因應當前房市氛圍，看個案節奏推出。

房市下半年遞延性買盤有望回籠，惟後續挑戰依然嚴峻，房仲專家表示，目前疫情已經逐漸受到控制，「大街小巷已有不少人潮」，可以推測遞延買盤應該在第3季、第4季會緩步回流，只是不會像去年的房市熱潮一樣強勁。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，目前房市多空的消息面呈現勢均力敵，但預期通膨仍相當強烈，因此支撐房市高檔盤整，今年房價沒有太大下修機率，雖然下半年的利率政策有不確定性，但應該不至於像美國大幅度調整，有剛性需求的購屋族，還是可在衡量自身財務規劃的許可下規劃下購房。

政策方面，禁止預售屋換約轉售的《平均地權條例》預計9月將排入立法院審議，儘管禁止換約還沒正式上路，政策發酵下，投資客已經退場，雙北以外預售熱區買氣放緩。

不過，房市雖然有許多挑戰，但是目前國內經濟成長正向，購屋信心仍呈現中性偏強的態勢，整體而言，在升息、政策、疫情多方挑戰下，預計今年房市量穩價平。

長期透過藝術、文創跨界合作為建案創造美學話題的代銷業者甲桂林廣告，今年破天荒以「2022文博會×住宅」為主軸，成為代銷推案聯名國家等級、城市規模的策展活動的地產圈首例。甲桂林廣告副總江翊表示，「從台積電設廠計畫的南部半導體S廊帶，到高雄從8月熱鬧到10月的臺灣文博會接力臺灣設計展，與啟動中並以2024為計劃里程碑的台南文創大道計畫，不論硬實力還是軟實力，台南高雄兩座城市都展現了南方崛起正在發生。」

2021年「高雄跨百光年」、2022年「台灣燈會在高雄」愛河灣與衛武營雙主場橫掃美國MUSE設計大獎與法國NDA大獎，高雄港愛河灣更將從8月臺灣文博會一路熱鬧到10月臺灣設計展。近幾年隨著日本坂茂建築設計事務所操刀的台南美術館二館登場，「建築三年展」在台南掀起觀展人潮，台南市府的「大學城、府城、熱蘭遮城」三城軸線形塑台南文創大道。甲桂林廣告看見台南、高雄透過一系列文化建築藝術計畫，從城市美學的高度，改變城市價值，在2021年就選址台南百年運河旁，設立甲桂林台南辦公室。

「甲桂林廣告『看見』高雄台南談城市美學時機成熟了」，江翊表示，從這幾年甲桂林廣告接觸的中南部建商和二代身上，發現他們對一系列高舉城市美學、城市文化為名的活動所創造的美感經濟、設計商機、美學消費，都「很有感」，更開始思考怎麼讓推案也成為一場城市美學體驗，與甲桂林廣告長期經營的「建築策展人」定位，正好一拍即合。目前，甲桂林廣告在台南推出的「市政大道」、「日初莊園」，成為文博會高雄主場延伸而出的「跨城市展場」，藉由藝術策展延伸進個案的生活美學，成功從市場大大小小百餘案中脫穎而出。

甲桂林廣告透過「文化與創意綜合體」的美學行銷定位，不斷與藝術、設計、文化、影視大師名家聯手，探索跨界的N種可能，為地產行銷帶來無數「新打法」。江翊表示「台南、高雄這兩座城市的底蘊豐富，我們總能發現新的內涵。」並預告在日初莊園與市政大道聯名文博會後，甲桂林下半年在台南、高雄還有數個新案登場，帶來前所有未有的建築與美學體驗。

皇翔「來青」緊鄰新板特區，從規劃到近期完工歷經10多年，為板橋帶來少見珍稀的小坪數產品，28層鋼骨地標、輕奢小豪宅優質規劃、鄰近新板特區、萬坪公園、五鐵共構，讓附近見證「來青」成長的板橋民眾，可說是相當期待也有一份特殊情感，開案以來鄰居給予熱烈回響。

本案邀請三大聯合建築師事務所建築師同時也是哈佛大學建築暨都市設計碩士，王裕華建築師，王建築師過去曾操刀台北市信義區F4美學豪宅「皇翔御琚」以及「宏盛帝寶」，以豪宅美學精神，淬鍊板橋人文、新板璀璨、國際移動的多元面向，為頂尖層峰開啟豪宅新視野。景觀設計以「老樹紮根，大地精靈回歸守護」的理念，將綠意環境轉化為一幅大地圖騰，並保留14棵老樹將土地記憶存續下來，連續萬坪公園的波光綠動，就像與城市新舊交融的情感呼應。其中姿態最優美的鳳凰木，未來可以說是景觀視覺焦點。

本案實品屋邀請操刀過朗廷酒店式公寓、香港九龍東皇冠假日酒店、大連希爾頓等頂級國際飯店的思瑞設計總監Lily Chang規劃。皇翔「來青」將空間對位新板特區的繁華精粹，以Service Apartment布局，打造「現代都會精品飯店輕奢宅」，提供居住者藝術感、高級感、體驗感三大感受，打造城市封面的高端居住顏值。

近年竹北可開發土地漸趨飽和，新案釋出量少，因此房價出現「猛爆性」的倍數翻漲，甚至近期竹北縣三重劃區有新案開案一舉上看8字頭，在高房價的擠壓效應下，近期也愈來愈多竹北科技新貴開始往鄰近區域購屋，像是距離竹北車程僅約8分鐘的新埔田新重劃區，對比現在竹北的驚人房價，該區相當於一半不到價格即可入手，進而掀起科學園區首購、竹北換屋家庭移居熱潮。

田新重劃區已吸引知名建商陸續插旗，包括誠佳、美麗華建設等，其中美麗華新案「桔柿」價格更來到37～38萬，近年周圍土地成交單價更高達近45萬，創下新埔實登以來最高單價紀錄。

田新重劃區指標個案「竹科臻邦」，距離竹北「遠東百貨」、預計10月開幕「享平方Shown Square」影城商場與明年底完工的「FUNLIFE豐生活購物中心」轉個彎騎車就到。該案也是目前新竹少數親民房價推案，規劃3棟地上15層，規劃220戶26～40坪，2～3房，建商貼心提供全區唯一5年的防水保固及長庚活水，以減輕消費者負擔更提升居住的品質。

首季65歲以上近400萬人
逾30年老屋超過448萬宅

根據內政部最新統計，今年第一季六十五歲以上老年人口總數近四百萬人，而僅老人居住宅數也超過六十七萬宅，兩項均創統計以來新高；對比九年前同期，當時老人居住宅數為三十七萬餘宅，九年來大增逾三十萬宅，平均一年增加超過三萬宅。

僅老人居住宅數逾67萬宅
根據內政部不動產資訊平台統計，首季僅老人居住宅數已達六十七．一八萬宅，其中僅一名老人獨居宅數首度突破五十萬宅、約五十一．○八萬宅；房產業者指出，老人住老屋，以及老人照顧更老的人早已是進行式，且老人獨居情況，甚至有增多趨勢。

另今年第一季全國六十五歲以上老人數量超過三九六萬人，預期第二季就會跨過四百萬人大關；對比九年前的二○一三年第一季，當時老人數逾二六二萬人，九年大增一三四萬人、增幅超過五成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國內人口持續老化，尤其嬰兒潮世代的年紀逐漸老化，加上人口數量眾多，一九五八年到一九六六年這九年間出生人口達三七八．三萬人，明年起陸續到了法定退休年齡的六十五歲，台灣也將出現有史以來最大的退休潮。

老屋的增速也加快，今年第一季全國三十年以上老屋宅數逾四四八萬宅，比老人總數還多；對比九年前同期，當時老宅逾三二一萬宅，九年增加一二七萬宅、增近四成。

住展雜誌研發長何世昌分析，台灣人口老化日趨嚴峻，也影響到住宅市場，近幾年大台北都會區出現高齡換屋族「以大換小」，主因就是高齡獨居、不需過大空間，以及房子太大無體力收拾等，還有日常無法負荷爬樓梯，需要使用電梯。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛警告，不婚、少子、高齡化等結構性問題將會更棘手；舉例來說，依內政部統計，二○○○年的全台結婚對數達十八．三萬對，到去年只剩十一．四萬對，粗結婚率更從千分之八．三降到千分之四．八七，未來獨居終老的人數勢必會增加。

大台北雙老最嚴重 占比3成

根據最新統計，若將台灣分為七大區域，超過三成老人集中在北北基宜等縣市，光是大台北就逾一一五萬名，占全國比重近三成；另今年第一季大台北三十年以上老屋也逾一四一萬宅，占全國比重逾三十一％。房地產業者指出，大台北可謂「老人、老屋」最大集中地。

根據戶政統計速報表最新資料，今年三月北市人口數超過二四九萬人、新北市逾三九八萬人，而今年第一季老年人口數中，北市超過五十萬人、新北市逾六十五萬人，分別占全市比重約二十％、十六％；也就是說北市市民，每五人就有一人年紀超過六十五歲。

若以內政部住宅資訊統計，將全國分為北北基宜、桃竹苗、中彰投、雲嘉南、高屏、花東，以及澎金馬等七大區域，以北北基宜老人數量最多、約一三一萬人，其次是中彰投、約七十二萬人，第三多是高屏、約六十三萬人。

住展雜誌研發長何世昌認為，老屋累積快、更新慢，主因是長年「只給蘿蔔（容積獎勵）、不用棍子」的措施收效甚微，或可採取更激烈手段，取消容積獎勵讓老屋價值大幅崩盤，重建速度可能會更快。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，過去觀念多認為中南部是青壯人口外流區，所以老人比率、數量較高，但因醫療、照顧資源多集中在都會區，反形成更多老人願在北部終老。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，北市平均屋齡三十六年，居六都之冠，且十二個行政區有七個行政區四十年以上的老宅占比將近一半；原因包括並非每個家庭都有能力換屋、北市較少平價重劃區新屋供給，還有就是老人家不願搬離熟悉環境，造成大台北老人住老宅的情況超過其他區域。

今年受到政府打房、升息、工料雙漲等因素影響，已衝擊房市與購屋信心，觀察大台北地區6、7月最新實價登錄，位於新北市中和左岸一帶竟出現千萬級賠售物件，其他包括新板特區等，也都有屋主賠售出場。專家分析指出，重劃區大坪數產品因轉手性有限，一般購屋族族難負擔，才會導致斷尾求生案例，並強調，現階段是房市變動期，包括桃園青埔以及其他新興重劃區的大坪數產品，也要特別當心風險。

實價登錄資料顯示，位於新北市中和區中原街主打河岸美景的知名建案，屋主持有7年以總價5950萬元賣出，賠售金額高達1827萬元，扣除車位後，每坪成交單價從69.32萬元下修至63.29萬元；同建商在隔壁蓋的同系列建案，屋主持有8年半也認賠896萬元出場。此外，位在板橋新板特區精華地段的知名建案，6月也有第一手屋主認賠，他7年前以總價6850萬元購入104.9坪豪宅，今年以總價5980萬元賣出，出售時沒賣2個車位，該筆交易也屬賠售。

好房網引述全球居不動產情報室總監陳炳辰說法指出，這些物件賠售關鍵在於購置「重劃區」加上「大坪數產品」，他提醒，除非購買物件位於豪宅聚落區塊如台北市中心、台中七期等，會較有保值性，否則，現階段屬房市變動期，購置包括桃園青埔、以及其他新興重劃區的大坪數產品要特別小心風險。

戴德梁行總經理顏炳立日前發表最新市場觀點指出，2022年房市熱情的爽日子沒了，預期疫後不會出現報復性反彈。他強調，很多「蛋白區」賣蛋黃區的產品及價格，喊的價千萬別當真，房市變冷時回頭看會嚇出一身冷汗。

Wind資料顯示，截至8月21日，A股共有18家房地產上市公司發佈2022年半年報，其中7家淨利潤實現同比增長，業績分化較為明顯。從公告看，不少房地產公司積極轉型發展新業務，助力業績增長。

分化明顯

南京高科、金融街、陸家嘴上半年實現歸屬於上市公司股東的淨利潤居前；金融街、外高橋、新大正淨利潤增幅居前。

南京高科2022年上半年實現營業收入約14.86億元，同比下降58.94%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約14.05億元，同比下降1.94%。上半年，公司房地產業務實現合同銷售面積1.14萬平方米（均為商品住宅銷售項目），同比增長1040%；實現合同銷售金額4.59億元（包括商品住宅、車位等銷售），同比增長709.05%。

財信發展、城建發展、粵泰股份等公司上半年虧損額較大。粵泰股份2022年上半年實現營業收入約10.86億元，同比增長308.48%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為虧損6.31億元。

頭部大型房企中，保利發展、綠地控股等公司發佈2022年半年度業績快報，業績同樣存在分化。

保利發展2022年半年度業績快報顯示，上半年公司實現營業總收入1108.47億元，同比增長23.19%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約107.21億元，同比增長4.1%。綠地控股2022年上半年實現營業總收入2047.36億元，同比下降27.64%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約42.02億元，同比下降48.97%。

業內人士表示，銷售、結轉情況存在差異是房地產上市公司業績分化的主要原因。

部分公司積極轉型

魯商發展在近日披露的投資者關係記錄表中表示，公司近年來積極踐行轉型發展之路，先後收購山東福瑞達醫藥集團有限公司和山東焦點生物科技股份有限公司，參股了伊帕爾汗公司。公司對於地產板塊的思路主要是穩定和轉型，聚焦地產業務的有序經營，保證基本盤穩定和現金流安全。同時，充分利用現有產業資源，在物業管理、代建、商業管理、城市更新等輕資產業務領域有所作為。

根據魯商發展披露的生物醫藥板塊經營情況簡報，上半年公司化妝品板塊實現收入10.01億元，同比增長61%；原材料及添加劑板塊實現收入1.59億元，同比增長11%。

西藏城投半年報顯示，2022年上半年，公司共實現營業收入約11.42億元，同比增長9.57%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約5625.3萬元，同比增長0.62%。西藏城投表示，面對房地產行業監管調控持續加碼、供給需求持續改革的新形勢，公司把“以提質增效為抓手，實現房地產開發新突破；以產業培育為先導，實現商業資產運營新突破；以業務轉型為重點，實現鋰鹽碳材料新突破”作為重點工作進行推進，紮實推進“創新驅動、轉型發展”的戰略實施。

來深16年，租客口中的芳姐已成芳姨，而芳姨夫婦至今承租16年的8層小產權房，也從原先的“搖錢樹”變成了如今的“拖油瓶”。

“二樓和三樓是旅館，四到八樓做長租。”芳姨夫婦2006年便在深圳市龍華區某城中村內承包了一棟小產權房，經過簡易打理，做成了“旅館+租賃”的模式。這個模式讓芳姨夫婦在深圳紮根下來，小孩也在深圳上學、工作。

今年最忙碌的畢業季已悄然過去，但這棟樓裡還有十餘間空房待租。芳姨稱，雖然出租率比之前好轉，但六樓以上的房間，年輕人都不願意來。

2022屆廣東高校畢業生人數預計達到71萬人，比去年增加6.6萬人；加上外省來粵就業的畢業生，2022年在粵求職就業高校畢業生超過90萬人。畢業季期間，雖然租賃市場有所升溫，但租金水準仍呈下跌趨勢。

芳姨對第一財經表示，以前租房人多，樓層再高的房間都有人願意租，一年收入幾十萬問題不大；現在完全是依靠旅館來保障收入，他們的租金在下跌，但是一手房東每續簽一次租金都要漲5%，這兩年只能維持開支平衡了。

58安居客房產研究院資料顯示，7月，深圳和廣州新增掛牌租金水準持續回落。其中，深圳掛牌租金價格環比下跌2.95%，廣州環比下跌0.59%。7月深圳的掛牌價格水準回到了今年3月，廣州掛牌價格基本與上月持平。從價格回饋來看，廣深租賃需求轉弱。

房租普跌

芳姨今年開始有了回家的念頭，但在年初時，還是和一手房東再續簽了五年的租賃合約。想走的念頭並不是憑空而來，芳姨介紹，整棟樓的長租房源基本都下調了租金，跌得最厲害的是8樓的一套一居室（近40平方米），今年7月以1200元/月，包管理費和網費的價格出租了。而該套房源，在2019年時租金可達1600元/月，另收50元網費和60元管理費。

“年初我們續約的時候，整棟樓的租金漲了5%，我們向房東訴苦，房東建議我們租金再降200元，但實際上我們降了快500元了。”芳姨說道。據瞭解，芳姨介紹的這套房源，房屋內包含了床、沙發、衣櫃、空調和熱水器，但飯桌、洗衣機和冰箱等硬體缺失。

“搶佔”了芳姨客源之一的是城中村“新”出現的眾多公寓住房。近幾年，城中村內的公寓正在快速搶佔租賃市場——獨棟的房源被“二房東”承包後，再進行統一裝修、規整，最後統一面向市場出租。電梯、拎包入住是這類房源的標準，相對的是水電費和管理費貴、空間緊湊等問題。不過即使是這類房源，今年的市場行情仍不景氣。

距離芳姨房源200米的一套精裝電梯公寓，一間約20平方米的單間，洗衣機、空調、熱水器、冰箱等電器設備齊全，床、沙發、桌子和凳子等軟體配備完整，負責該房源的仲介告訴記者，目前租金1500元/月，而且也還有商量的餘地。他表示，今年畢業季房子更好租了，但價格並沒有太大起色，很多房源也是優惠出租。

來深超二十年的金融從業者孫先生也告訴第一財經，目前租住在福田區景田附近的一套二居室小產權房內，疫情這兩年，房東沒有漲租，仍保持在4200元/月的水準。但是他提及，在疫情之前，這套房子租金每年上漲一次，每次幅度100~200元之間。

和深圳情況類似，廣州多位元房東向第一財經表示，城中村的租金近些年也沒怎麼波動，雖然是畢業季，但如果確定要租，很多價格還可以再商量。據瞭解，在廣州番禺區某地鐵站附近，精裝公寓單間的租金均千元上下，一房一廳的價格區間則比較大，有低至900元/月的，最高則達2000元/月左右。

對於租金下跌的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受第一財經採訪時表示，一是租賃房源數量越來越多；二是市場上開發商資金鏈緊張，商務公寓價格打折厲害，導致租賃價格回落；三是高校畢業生對租金的承受能力也在下降。

“以廣州為例，高校畢業生對長租公寓和商品租賃住房的需求在明顯減少，其中商品租賃住房面積較大，租金總價較高，基本只能合租，因此很多人會選擇城中村或者單位宿舍。近年來，政府公租房、保租房也確實分流了一部分。”李宇嘉表示。

不過，畢業季確實也使得廣深兩地租賃市場回暖，成交量上升。雖然村中房源眾多，廣州番禺區多位房東都向第一財經表示，目前可租的房間已經只剩寥寥幾間了。“現在已經沒有單間，只剩一間房型不太好的一室一廳，1200元可租，其他房間都沒有了。”房東阿廖的公寓共6層，合計100多個房間，坐落在村中大路邊上，地理位置較好，目前已基本滿租。

城中村裡房屋錯落，人員密集，對於整體房源而言，巷子裡的出租屋占多數。房東何娟在巷子裡有三棟出租公寓，其中一棟全是精裝修的房間，一共六層，每層4間房，目前僅有2間一室一廳以及2~3間單間還沒有租出去。

公寓式租賃遍及

儘管租賃市場不似疫情前火爆，但對於人口流入大市的廣深地區來說，租房仍是滿足地方人口居住的主要方式，租賃市場仍被看好。

截至2021年末，深圳常住人口約1768萬人，其中常住戶籍人口約556萬人，常住非戶籍人口卻近1212萬人，占常住人口總數的近七成。同時，據自如研究院統計，2021年深圳約有租房人口1350萬人，租房率約為76%，無論是租房率還是租房人口，均為四個一線城市中規模最大的城市。

廣州情況相近，目前廣州市有近千萬來穗人員，其中大多數為19~59歲之間的中青年群體。全市行政區域劃分為19500個基礎網格，登記出租屋530多萬套。調查顯示，來穗人員有超過七成居住在出租屋。

強大的市場需求之下，即使在市場出現短暫的平淡時段，各大長租公寓企業對租賃市場的佈局也未絲毫熄火。

“這幾年明顯感受到了，越來越多房源快被大大小小的品牌公寓承租了。”來深四年的曉麗說道，“2018年畢業剛來時，我們村這幾棟還都是房東直租，房屋“樸實無華”。後來陸續看到房子四周搭起了架子，屋裡屋外開始粉刷、裝修，不久掛起了某品牌公寓的招牌，一樓是社區，有健身房、自習室，樓上收拾的整整齊齊，緊接著一套套公寓入市，無數的仲介幫忙招租。”

2022年以來，越來越多的央企與地方國企開始進入住房租賃行業，進一步推動長租公寓品牌化程度。為了滿足租房市場需求，長租公寓企業聚焦租賃人口密集的一線城市、新一線和其他省會城市推出了青年公寓、人才公寓、租賃社區、中高端白領公寓等全週期產品。

以廣州為例，今年5月，廣州市住建局在某答復函中表示，結合廣州市城中村房源占租賃房源約55%這一實際情況，廣州推廣“村企合作”發展模式，引導專業化機構化住房租賃企業進入城中村承接房源，通過協力廠商代管對租賃房源集中改造、統一管理，已培育的北山夢享社區等典型項目出租率達到95%以上，租金低於周邊租金15%。


萬科泊寓相關工作人員告訴第一財經，泊寓業務目前已佈局全國33個城市，累計開業16萬間，2021年全年出租率為95.3%。

龍湖冠寓相關工作人員在接受第一財經採訪時也表示，經過6個年頭，截至目前，龍湖冠寓已佈局全國30余個高量級城市，管理規模10.6萬間，共計服務在租租戶超40萬人，累計服務使用者超180萬人，開業六個月以上房源出租率94.3%。

今年畢業的丁詩雨目前租住在深圳市南山區的一家品牌公寓。“房間十幾平方米，拎包入住，而且靠近地鐵。”丁詩雨表示，“房子裝修較好，一樓有門禁和管理員，安全問題不用擔心，但是房租相對來說也更貴，租金差不多是薪水的三分之一。”

目前在深圳擁有數棟房源的陳先生向第一財經表示，這幾年品牌公寓入駐的現象普遍，一方面是租客對租房品質的要求越來越高，另一方面對於房東來說，承租給品牌方而不用自己來管理房源，也更加方便。

據陳先生介紹，他們家在深圳市南山區距離地鐵站50米處的60多套房源早在2016年便承包給了魔方公寓，每套租金在4000元左右。

李宇嘉在接受第一財經採訪時表示，廣深城中村中的房源其實不僅是品牌公寓在統租，城中村的房東和二房東也在自主打造長租公寓，有利於增加城中村租賃房源的有效供應。

保障性租賃住房缺口仍較大

“當前的租賃供應仍存在缺口，尤其是租金低、小戶型的房源，這是政府發力發展保障性租賃住房的主要原因。”李宇嘉認為，新市民租賃一方面對租金敏感，另一方面體驗感在增強，對租賃的品質要求更高，而前期長租公寓主要是資本在推動，存在一定的泡沫，但租客實際上承租不起，對比之下，城中村的租賃市場泡沫化的可能性還是比較小。

值得一提的是，在加大供給方面，廣州在全國率先出臺商業、商務辦公等存量用房改造租賃工作指導意見配套工作指引、技術審查範本等；出臺專門檔確保改造後租賃住房按民用水電氣標準執行。截至2021年12月，累計盤活存量租賃房源18.4萬套，其中“工改租”項目4個。

2021年9月，廣州發佈《關於進一步加強住房保障工作的意見》，提出到2025年，全面完成66萬套保障性住房。其中，公租房3萬套、共有產權住房3萬套、保障性租賃住房60萬套。逐步提高中等偏下收入住房困難家庭的住房保障標準，幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

2022年1月11日，深圳發佈《深圳市住房發展“十四五”規劃》，提出“十四五”期間，深圳將以發展保障性租賃住房為重點，緩解新市民、青年人等住房困難。深圳將優先安排保障性租賃住房用地，籌建不少於40萬套（間）保障性租賃住房，該數量超過了全市35萬套的商品房籌建量，也超過全市住房建設籌集總量的40%。

龍湖冠寓相關負責人對第一財經表示，實際上早在2019年，龍湖冠寓就已深度參與到深圳市人才保障住房事業中，截至目前，龍湖冠寓在龍華區、龍崗區已有長期人才房合作專案，累計納入人才房房源超6000套。

“目前，泊寓已經在北京、廈門、武漢等7個城市正式納保（納入保障性租賃住房體系），在深圳、濟南等10餘個城市正在推進納保工作。”泊寓方面也對第一財經表示。

6月底，深圳市住房和建設局印發《深圳市住房發展2022年度實施計畫》。根據《計畫》，深圳2022年計畫建設籌集公共住房不少於12萬套（間）， 包含公共租賃住房不少於1.2萬套（間）、出售型公共住房不少於1.5萬套、保障性租賃住房不少於9.3萬套（間），2022年計畫基本建成（含竣工）公共住房2.7萬套（間）。

8月18日，碧桂園發佈公告稱，預計今年上半年的核心淨利潤為45億元到50億元，股東應占淨利潤為2億元至10億元。

2021年上半年，碧桂園的核心淨利潤和股東應占淨利潤分別約為152億元和150億元。

對於淨利潤下滑的原因，碧桂園表示，一方面是受到上半年疫情影響交付規模下降，減慢了專案結算的進度，導致收入規模下降並影響了結算毛利及利潤的規模。

為保障現金流的平衡，碧桂園部分區域對尾盤資產和要出清的資產有一些量價平衡的安排，也對毛利構成了較大壓力。

同時基於謹慎性原則，碧桂園計提的減值也對毛利構成影響。還有上半年利率波動造成了匯兌損失。

碧桂園認為，上半年盈利的影響因素多為非現金性質，集團的經營狀況良好，具備充足的可動用現金，現金流依舊穩健。

8月18日午間，碧桂園組織了一場投資者溝通會，總裁莫斌表示，去年下半年以來，地產行業的發展面臨著很多挑戰，碧桂園也無法獨善其身。

“這些挑戰對公司今年的中期業績，特別是在利潤表中，產生了直接的影響。”

對於利潤下降的原因，莫斌還進一步做出了解釋，稱市場調整週期超預期，從去年6月份到現在仍未結束。上半年納入結算的項目銷售毛利較低，特別是18-19年拿地的部分專案，受到市場調整的影響更為明顯。

對於外界最關心的現金流問題，莫斌表示，碧桂園已將未來可能遇到的各個風險點都納入現金流鋪排的考量，做極致版本的壓力測試。中長期按季度、短期按周進行滾動更新，確保實現“削峰平谷”，以平滑可能存在的階段性波動，留足安全墊以應對外部的不確定性。

今年上半年，碧桂園實現權益銷售1850億元，權益回款現金回款約為1703億，權益回款率92%，已連續7年回款率保持90%以上的區間。

在保交付方面，莫斌表示，今年上半年在214個城市，如約交付1070批次，超25萬套房屋；下半年計畫交付50萬套。

就接下來的到期債務規模，莫斌透露，2022年下半年，碧桂園已無到期美元債，境內有兩筆債務到可回售狀態，分別在9月和11月，合計40億元。除此以外，下半年沒有到期的直接融資。

2023年上半年，碧桂園有合計4筆境內債、69億到期或達到回售狀態；境外美元債只有1月份的一筆，折合人民幣40億元。

碧桂園方面表示，會繼續優化債務結構，償還高息的、短期的債務，進一步拉長融資久期。

作為監管支持的示範性房企，碧桂園是目前為數不多能夠進行全品種融資的民營房地產公司。

在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態下，碧桂園發行可轉債折合33.68億人民幣，配售新股折合24.1億人民幣；從去年下半年至今，碧桂園在境內共計發行公司債及中票合計61億、供應鏈 ABS及ABN合計87億。

近期監管機構對優質民營房企的融資支持或進一步升級。

近日有市場消息稱監管部門計畫通過指定國有企業擔保和承銷示範性房企的人民幣債券新發，為部分房企提供流動性支援，其中龍湖、碧桂園、旭輝控股、金地四家房企作為示範房企被納入考慮範圍內。

受此消息提振，8月16日地產板塊迎來大漲，碧桂園一度漲超17%。

莫斌表示，目前在交易商協會和中債信用增信公司的支持下，碧桂園也在推進中票的發行，進一步穩定行業及公司的信用狀況。

地產行業高利潤時代已經一去不復返了。正如萬科主席郁亮所言，地產行業進入非常明確的管理紅利時代，房地產要回歸居住屬性和事業屬性，大家的出路是要腳踏實地像製造業學習，去掙製造、創造跟服務的錢，不留戀過去的高利潤，不留戀過去以速度、規模來衡量企業是否成功。

在已發佈中期業績預告的房企中，大多出現利潤下降。

據中信證券(19.980, -0.04, -0.20%)統計，截至7月15日，今年發佈中期業績預告的50家企業（含開發商、園區運營商、物業管理企業、經紀公司），其中40家淨利潤下滑，只有10家實現淨利潤上漲。

中信證券分析師指出，盈利能力下降是地產行業普遍性問題，保利發展(16.810, 0.60, 3.70%)、華潤置地等公司也不可能在低質拿地期間獲得一大批優質土儲，所有公司的平均土地儲備品質在2018-2021年都有降低。

對於接下來的市場變化，莫斌表示，碧桂園對於未來的保交付、保債務剛兌仍然是充滿信心。行業的參與方都在努力恢復地產行業信心，也需要每一個參與主體更加努力。

但行業信心的恢復仍需要一段時間，未來發展會逐步製造業化，對公司和產品提出更高的要求。但行業仍然會是一個在長效機制下健康、規模體量超十萬億規模的市場，活下來的企業將會有更大的機會。

儘管市場尚未恢復，作為調控最為嚴格的北京，依然對期房預售再優化。8月19日，北京市住建委發佈《關於進一步優化商品住房銷售管理的通知》（以下簡稱《通知》），明確預售證最小申領單位為棟等要求；並對預售資金監管做出優化，提出對已納入監管範圍的預售資金不重複監管。但最受市場關注的，莫過於明確提出做好商品住房預售現售銜接，促進北京市房地產市場平穩健康發展。

“鬆綁”商品房預售許可

此次新政中明確商品住房專案（含共有產權住房，下同）可按棟申請辦理預售許可，最低規模不得小於棟，不得分層、分單元、分套（間）申請。地下可售倉儲、車位等可單獨申請辦理預售許可。按預售許可範圍進行預售資金監管，對已納入監管範圍的預售資金不重複監管。

同時，對於價格方面，政策也明確，開發企業在取得土地使用權時已承諾商品住房銷售價格的，申請預售許可應按照承諾價格填報“一房一價”；未承諾價格的，同一施工許可證批准範圍內的樓棟，後期申報預售價格不得超過前期同品質產品申報預售價格。

而在此前，對於預售許可證的辦理方面，北京實行的是一個是施工許可證批准範圍內的可售住宅部分可辦理兩次預售許可，此次鬆綁則意味著將兩次變為了多次。

諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪對此表示，實際上，在商品房預售範圍的調整上，北京在持續地優化，本次將範圍縮小至按棟申請，放鬆力度相對較大，預計住房供應節奏將會有較為明顯的加快。

在北京鏈家研究院分析師嶽微看來，將專案體量（即可售商品房樓棟數）作為唯一關聯，放寬預售證申請次數，也有助於開發企業動態調整開盤、推盤節奏，解決區域專案紮堆入市的問題。

明確預售證可申請延期

對於商品房預售證方面，此次政策還有一個亮點，明確商品住房專案預售許可截止日期為預售方案中確定的房屋交付日期，預售合同中約定的房屋交付日期應與預售方案中確定的交付日期一致。預售許可確需延期的，房地產開發企業可依法向專案所在區房屋行政主管部門書面提出延期申請，延期期限每次不超過6個月，截止日期為不動產首次登記日期。

另外，開發企業申請預售許可延期時，如項目尚未交付，應提交預售許可延期申請及確保專案交付的書面承諾、措施等，確保預售資金專項用於工程建設。

“現房備案週期較長，備案環節及流程複雜，房屋需達到實際樓棟封頂等相關檢驗標準後才可取得現售許可證，會嚴重影響開發企業及購房者售房、購房意願。”嶽微表示，此次對預售許可證延期的政策調整，直接解決預售轉現房階段不靈活的管理模式，在保證交付的前提下，給予開發企業銜接手續辦理期間的可售空間。

特殊情況可再次申請現房銷售

新政除了在預售許可方面做出了相應規定，在現房銷售備案方面，新政也提及了相關內容。

新政明確，對於在商品住房專案按規定辦理現房銷售備案手續後，確因司法查封或行政限制解除、預售合同解除等原因，符合現售條件但未納入備案範圍的房屋，可再次申請辦理現房銷售備案手續。商品住房現房銷售備案原則上由項目所在區房屋行政主管部門辦理，遇有重大複雜等特殊情形的，也可向市住房城鄉建設委申請辦理。

“整體來看，此次政策是針對商品住房銷售管理措施的具體優化，通過完善商品住房預售現售銜接，有利於市場保持一定的活躍度，”關榮雪總結道，在效果上將起到促進房地產市場健康良性發展，也有利於提升房地產市場交易高效性，達到優化北京市營商環境的效果。

8月19日，龍光集團有限公司發佈盈利警告稱，截至2022年6月30日，集團預計錄得淨虧損約5億元至8億元。

觀點新媒體獲悉，集團認為預期虧損主要是因為：新冠疫情影響工程進度，年內結轉體量下跌，確認收入減少；房地產行業持續低迷，銷售同比下滑；部分低毛利專案結轉導致結轉毛利率下跌。

另悉，集團將於2022年8月31日舉行董事會會議，考慮及批准公司及附屬公司上半年的中期業績以及考慮派發中期股息。此外，集團預計8月底刊發上半年中期業績公告。

青建國際發盈警 預計上半年股東應占綜合溢利同比減少40%

8月21日，青建國際控股有限公司發佈盈利警告稱，截至2022年6月30日，預計集團錄得公司權益持有人應占綜合溢利將較2021年同期減少約40%。

觀點新媒體獲悉，集團認為預期減少的原因主要為：集團來自主要聯營公司的盈利貢獻較去年同期大幅下降約70%。該聯營公司在新加坡持有物業開發專案。於2022年1月1日，該專案累計合同銷售已超過98%，因此該專案在2022年上半年的銷售及盈利貢獻大幅下降；

此外，上半年集團建築及其他物業開發項目的銷售收入增加約40%，部分抵消了上述聯營公司的盈利貢獻減少。因此集團認為公司權益持有人應占盈利預期減少主要原因為應占聯營公司的盈利減少。

中海對“維港1號”這一項目一直寄予很高期待。

年初業績會上，顏建國特別提到香港，稱今年中海在港將有四個項目推售，可推售總貨值超過1000億港元（權益貨值約330億港元）。

2021年，中海于香港開發的“維港1號”推售，這也是啟德機場跑道地段首個推售的住宅項目，年內實現銷售合約額62.7 億港元，平均售價約2.5萬港元/呎。

“香港近期雖受疫情衝擊，但中海對香港樓市充滿信心並將繼續加大投資。”

8月19日，“維港1號”兩幢高座大廈及一幢低座迎海大宅全部亮燈，中國海外地產董事總經理游偉光表示，項目早前已取得佔用許可證(入夥紙)，預計將是Park Peninsula區內首個落成及入夥的項目，至今已累售582夥，套現逾66.8億港元。

這一項目位於九龍城區啟德，項目三面環海，位處市中心，地理位置得天獨厚，是跑道休閒區首個開售的住宅專案。項目首盤推售便具備強號召力，首輪截收逾7500票認購登記，當天售出370夥，交易現場火爆。

分析普遍指，維港一號受市場的主要有三個原因：一是位處啟德新區，將來升值潛力大；二是交通基建，屯馬線通車效應，有利帶動啟德區交通；三是景觀，維港一號位於啟德跑道區享有單邊避風塘景觀。

市場資深分析人士紀言迅認為，啟德片區是新開發區，在九龍的前沿，地鐵可以通到灣仔中環等地，大大提高了通勤德的便利程度，所以片區總體樓價有承托，即便有很多新的樓盤推出，但總體還是供不應求。

“之前內地買家多，帶動樓價上漲，針對海外買家的稅收增加，成交量自然會降低，這和疫情沒關係。本地買家買房需求一直存在，現在城市運轉正逐漸恢復，香港總體樓市情況尚且穩定，但也並不差，價格在平穩上漲。”

他分析稱，香港買房主要是供求、地段、利率影響，香港並未跟隨美國加息，所以利率較低，總體樓市還可以。

中海在香港發展多年，更是最早進入啟德片區深耕的房企。追溯到2013年6月，中海便斥資45.6億港元拿下啟德Ⅰ、Ⅱ號用地兩宗住宅用地，成為第一家進軍啟德的房企。兩幅地塊2017年起陸續進入市場銷售。當時兩幅地塊的樓面價分別為約5.29萬港元/平方米、5.84萬港元/平方米。

加速期是在2018年末及2019年，中海合計拿下啟德五宗地塊。2018年12月，以80.34億港元競得九龍啟德區域第6575號地塊，每呎樓面地價1.35萬港元。

2019年3月27日，中海聯合新世界(7.000, 0.01, 0.14%)、恒基兆業、會德豐組成財團公司，以總價98.93億港元摘得啟德第4B區1號地盤；5月7日，中海聯手包括恒基兆業、新世界、會德豐在內的五家房企，斥資125.9億港元拿下九龍啟德第4C區2號地塊的新九龍內地段第6552號的用地。

同年7月24日，中海聯合港資房企以127.4億港元奪得香港啟德第4A區1號住宅地；11月13日，中海再聯合恒基兆業、嘉華國際及會德豐合組的財團，將九龍啟德第4A區2號新九龍內地段第6554號地塊收入囊中，成交價僅159.5億港元。

能夠發現，中海在啟德並非採用“單槍匹馬”戰鬥的方式，而是多採取聯合體的形式，與其他本地港資房企合作拿地。這在一定程度上降低了風險及資金壓力。

短短兩年，中海便拿下啟德共五宗地，總成交價接近600億港元。多次出手重倉啟德背後，一方面，是香港地價樓價降溫，趨於理性。

觀點新媒體瞭解到，因包括萬科、華潤、龍光、世茂等紛紛參與啟德宅地競標，2016年啟德地價大幅上漲。

比如，海航在2016年11月拿的地塊高出了市場預期近九成，地塊平均樓面呎價高達1.35萬港元。如今回頭看，海航此前高價拿下的4幅啟德地皮，早已轉手給了新鴻基和會德豐，套現262.3億港元。

後因內地企業對外投資受到監管，內地房企投地趨於理性。2018年12月，中海地產拿地德平均樓面呎價約1.35萬港元，創下啟德近19個月的新低。在這之後的3月、5月、7月、11月，中海地產的拿地平均樓面呎價為1.37萬港元、1.3萬港元、1.18萬港元、1.32萬港元。

另一方面，也是受困於在港土儲不足導致的市場份額下滑。

資料來源：企業公告、觀點指數整理資料來源：企業公告、觀點指數整理
資料顯示，2016年中海在港合約銷售金額達到159.79億港元，隨後逐漸下滑，至2018年在港合約銷售額降至55.18億港元。

2020年12月，中海再以42.728億港元投得九龍東啟德第4E區1號住宅用地，每方呎樓面地價約1.3萬港元，高於市場預期。

如今的中海，是出了名的穩健。但早期，中海亦在香港地市吃過大虧。1997年，亞洲金融危機爆發，香港樓市暴跌，彼時中海加大投資力度，以高價拿下香港三宗土地，在之後是香港住宅售價的大幅下跌。

屋漏偏逢連夜雨，與中海有合作關係的外資銀行要求其提前還貸，這令中海一度瀕臨破產邊緣。

風波過去後，中海前任主席孔慶平總結：“我們用了三四年時間撫平了那次金融風暴的創傷。但市場一有風吹草動，‘傷口’就會隱隱作痛。從此，我們對危機和風險的敏感度大大提高，也總結了兩條經驗教訓：其一，穩健運營，企業擴大規模必須與現有資源相匹配；其二，企業發展應有戰略性思維，對市場有正確判斷。”

繼湖南長沙、四川成都後，陝西西安也加入“以租換購”行列。

8月19日，陝西省西安市住房和城鄉建設局網站顯示，西安市住房保障工作領導小組辦公室發佈關於印發《西安市居民存量住房用於保障性租賃住房操作指南》的通知（簡稱《操作指南》）。

《操作指南》顯示，住房被納入保障性租賃住房管理並正式簽訂租賃合同後，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格；存量住房用於保障性租賃住房的，將納入“服務平臺”統一管理，5年內不得上市交易（包括轉讓、市場租賃等）。

中指研究院西安分院研究總監支家駿指出，盤活存量房源，加大保租房供給是此次政策出臺的背景。根據《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃》，西安未來必須籌集30萬套保租房，而存量住房成為一個籌集房源的最便捷視窗。

在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然看來，通過盤活存量房，不僅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租賃住房供給，滿足不同類型人群的租住需求，並減緩政府在存量房配建方面的財政壓力。而“租購聯動”的政策將房地產市場視為一個有機整體，不僅可以平衡增量新房和存量房之間的關係，而且在租賃住房市場和銷售型住房市場之間搭建一個“變壓器”。

已有三城出臺“以租換購”政策

今年以來，各地“因城施策”創新型政策不斷，在眾多樓市政策中，長沙市的“盤活存量”，“以租換房票”曾引起市場熱議，一度被視為“一石多鳥”之舉。

今年5月8日，長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組印發《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多管道保障盤活存量房的試點實施方案》（簡稱《方案》）。《方案》指出，已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算。

根據《方案》，資格審核時，以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數計算時均只核減一套。

長沙出臺的這一試點方案，旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場通道，引導剛需、改需和租賃需求的統籌與分流，促進房地產市場良性迴圈。

隨後，長沙對其政策進行優化調整。

最新的資訊顯示，8月16日紅網報導顯示，長沙戶籍單身家庭名下有一套住房，如果把該套房盤活用作租賃住房，在購房資格審核時，該房屋不計入購房資格套數，按政策可再購買一套住房。對於外地戶籍單身人士，在長沙只有1套房子，盤活租賃之後，同時滿足有24個月社保或個稅算的條件，同樣可以購買第2套房。

長沙“以租換購”的思路引來效仿。

在長沙之後，7月6日晚間，成都住建局官方微信號發佈《關於居民自願將自有住房用於保障性租賃住房操作指南》，其中明確，居民自願將自有住房用於保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫後，居民即可申請在出租住房所在限購區域取得新增購買一套住房資格。

8月19日，西安市也出臺了類似政策，明確住房被納入保障性租賃住房管理並正式簽訂租賃合同後，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格。

據不完全統計，截至目前，至少已有三個省會城市出臺新政，明確可“以租換購”。

在業內人士看來，“以租換購”背後，一方面與各地面臨的新增保租房目標有關，同時，通過“租賃破限購”也可以釋放出部分改善性需求。

可以看到，今年年初，住建部明確，擴大保障性租賃住房供給，“十四五”期間，40個重點城市初步計畫新增650萬套（間）。

從上述三城任務目標來看，《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃》顯示，將加快發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，力爭新增保障性租賃住房達到30萬套（間），占新增住房供應總量的30%以上。

成都則明確，計畫“十四五”期間採取新建、改建、改造、盤活等多種方式，多管道籌集建設保障性租賃住房30萬套（間），其中2022年計畫籌集建設6萬套（間）。

對長沙來說，《長沙市“十四五”住房保障規劃（2021—2025）》顯示，新建（籌集）保障性租賃住房15萬套。

“以租換購”效果如何？

那麼，在“以租換購”政策下，能否達到既增加保障性租賃住房供給，又推動商品住房市場穩增長呢？

從長沙的實踐情況來看，根據《長沙晚報》公佈的資料，截至6月8日新政發佈一個月，兩家試點企業累計接受諮詢4879戶，“長沙住房”App累計有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。

按照目標，長沙力爭年內完成簽約1萬套以上。長沙市住建局相關負責人表示，開展盤活存量房供作租賃住房試點，將加快構建多主體供給、多管道保障、租購並舉住房制度，實現剛需、改需、租賃需求分類滿足，降低住房空置率，解決好新市民、青年人住房問題，促進房地產業良性迴圈；下一步將督促兩大國企優化辦理手續，精簡有關材料，限時5天辦結，切實加快辦理進度和房源簽約，爭取年內完成簽約10000套以上。

58安居客房產研究院分院院長張波指出，租賃和購房相結合要想明顯體現出效應，需要市場本身存在足夠需求，包括長沙、成都等省會城市，住房需求的實際支撐力度強，尤其是改善型住房潛在需求強，這是支撐這一政策的重要基本面。

張波認為，租賃和購房政策的結合，是一個創新，值得推廣。一方面將存量房源變成租賃住房，加大了租賃市場供給量，可以有效解決新市民的居住問題，是多管道共建租賃市場的重要體現。另一方面出租房屋換得購房資格，也是解決改善性需求購房資格的有益嘗試，有利於改善性需求的有效解決。

趙然表示，“租購聯動”對於人口淨流入的二線城市有較強的示範作用，一方面能夠滿足市民的多元化、多層次住房需求，另一方面可以真正起到平抑市場預期的作用，實現房地產市場穩增長的目標，也是對於房地產發展新模式的有效探索。

中指研究院西安分院研究總監支家駿認為，西安對標長沙、成都跟進“以租換購”，可啟動部分購房者需求，鼓勵改善家庭積極入市。本次政策出臺對穩定市場信心將起到重要作用，對改善預期亦將帶來積極影響，有利於房地產市場預期穩定。

近兩年頻繁出售資產降負債的金融街(5.680, 0.03, 0.53%)，交出了一份多資料增長的半年度報告。

8月19日晚間，金融街（000402.SZ）公佈的2022年半年度報告顯示，期內實現營業收入約106.04億元，同比增長93.75%；歸屬於上市公司股東的淨利潤11.49億元，同比增長90.2%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤1.84億元，同比增長170.1%。

從主營業務房地產開發來看，由於結算規模較去年同期明顯增加，實現營業收入96.26億元，同比增長119.41%。但在行業新的調整期，金融街也難以避免銷售規模收縮、毛利下滑的困局，房產開發業務毛利率為15.19%，較去年同期下降7.95個百分點。

在銷售端，金融街2022年上半年實現銷售面積50.2萬平米、銷售簽約額116.7億元。而2021年同期，銷售面積112.2萬平米、銷售金額215.1億元，銷售面積和簽約額同比下降均在5成左右。

金融街的另外兩個業務板塊物業租賃與經營同樣遭遇了盈利能力下滑的局面，尤其是物業經營業務，包括酒店/文旅業務，毛利率為-82%，較去年同期下滑75.7個百分點。金融街對此解釋稱，主要受疫情影響明顯。物業租賃業務則相對穩定，營收同比下降3%，其中包含一些減免租金的損失。

銷售回款不佳疊加盈利能力下滑，使得金融街的現金流面臨壓力。截至6月底，金融街經營活動產生的現金流量淨額為-19.7億元，而上年同期為42.7億元。

金融街解釋稱，因銷售不及預期，貨幣資金從178.5億元減少到123.4億元，銷售商品提供勞務獲得的現金流入從約129.0億元減少到63.8億元。

觀察金融街的上半年業績，盈利能力下滑卻能實現淨利潤大幅增長近一倍，這與上半年的資產處置動作有關。

這價2016年開始大舉擴張、負債攀升的國企地產公司，近兩年開始頻繁出售資產。比如今年4月份，金融街將北京核心地段的金融街麗思卡爾頓酒店出售給控股股東，交易成交價格約為10.80億元，直接獲得淨利潤7.6億元，占上半年總淨利潤約66%。

若從其上半年11.49億元的利潤中除去這筆交易產生的利潤，金融街靠其經營活動實現的淨利潤為3.9億元，占比約34%。

從財務資料來看，在“三道紅線”的要求下，金融街還是踩中兩條，不過降負債也算有些成效。截至2022年6月30日，金融街的資產負債率為71.64%，較去年底下降2.51個百分點。

在融資方面，作為北京西城區的國資企業，金融街的融資管道仍較暢通。2022年面向專業投資者共發行3期5個品種的公司債，還有1筆中票，平均票面利率僅為3.36%，仍有融資優勢。

至於現金流縮減問題，介面新聞發現，金融界在出售資產“回血”之餘，還屢屢為子公司“輸血”。據其今年上半年歷次公告顯示，金融街至少3次向四川、惠州等子公司借款，合計金額約9億元。8月2日，金融街公告稱再次向子公司參股的四川雅恒提供為期半年1.2661億元的無息借款。

除了提供借款，金融街多次為子公司，特別是資產負債率超過70%的子公司提供融資擔保，解決子公司和參股公司的融資難題。

在降負債壓力以及市場環境影響下，金融街的擴張幾乎停滯，今年上半年並未出現在公開土拍市場，唯一一宗增加的土地投資，是4月份與津濱發展(2.390, 0.03, 1.27%)分別以持股34%、32%比例增資入股了中海位於天津紅橋區鈴鐺閣地塊，土地總價34.66億元，土地面積6.67萬平米，金融街入資額為12.5億元。

截至今年6月底，金融街佈局五大城市群16個重點城市或區域，擁有專案總體可結算規劃建築面積1591萬平方米，對應權益規劃建築面積1267萬平方米，該貨值規模對於的金融街來說，或許足夠度過下半年。

金融街在半年報中表示，下半年將持續關注現金流安全，包括節約成本、抓回款以及推進處置低效資產和產品去化，補充公司發展所需資金。與此同時，也會合理補充項目儲備，但更偏向於已進入城市的核心板塊，尤其是回報可觀的地塊。

“研究推進集體建設用地建設租賃住房、輕資產城市更新以及收並購專案等投資方式，開拓新的業務方向。”在房地產尋求新發展模式的趨勢下，金融街也表示會尋找新的業績增長點。

部分一手客回流二手市場，十大二手屋苑交投明顯受惠，中原地產統計的十大屋苑過去兩天（20日至21日）錄得20宗成交，創4月16日至17日錄得27宗以來約4個月（18個周末）新高，較前一個周末（13日至14日）錄得的10宗，按周急漲一倍。

一手向隅客回流 呈價跌量升

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，部分新盤向隅客陸續回流二手市場，帶動二手交投，加上政府落實放寬海外入境人士的防疫檢疫措施，通關有望，市場上的正面消息增加，部分準買家相信樓價已經成功尋底，只要業主提供合理議價空間亦見承接，二手交投呈價跌量升局面。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明說，該行統計的十大屋苑，過去兩天錄得20宗買賣，屬近16個周末最旺，按周增加9宗或81.8%，天水圍嘉湖山莊和荔枝角美孚新邨各錄得4宗成交佔最多，「零成交」屋苑有2個，包括鰂魚涌太古城及鴨脷洲海怡半島。布少明認為，樓市短期仍然由一手主導，二手樓價交投須視乎業主是否持續減價，但綜觀全月，二手交投有望「穩中向上」。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，該行統計的十大指標屋苑過去周末錄得18宗成交，屬近18個周末最多，較前一個周末僅6宗，按周急增兩倍。

不過，香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽則謂，十大二手指標藍籌屋苑過去兩天共錄得8宗成交，按周減少兩宗。

恆地 （00012） 舊樓收購進入收成期，所收購的3個舊樓盤早前獲批「拆樓紙」，包括25億完成強拍的西半山羅便臣道翡翠園，其餘兩個中上環伊利近街地盤則有機會合併發。

屋宇署6月份批出多份舊樓拆卸同意書，包括多個舊樓重建項目，例如恒地旗下羅便臣道105號翡翠園、伊利近街33至39號，以及伊利近街47A號。

翡翠園擬重建特色豪宅

當中翡翠園早在2018年開始由恒地進行收購，並且在2021年3月透過強拍以25億元統一業權，在拆卸重建之後，預計可以地積比率約5倍發展，總樓面涉約13.8萬平方呎，發展商透露計劃重建為特色豪宅。

至於同期獲批拆樓紙的伊利近街33至39號，以及伊利近街47A號，按照發展商資料顯示，將組成伊利近街33至47A號地盤，重建後樓面約10.5萬平方呎，有機會明年推售。

除了恆地之外，由樂風集團等收購的大子基隆街1至15號，亦同期獲准拆卸，當中包括基隆街5至7號的3層高戰前唐樓。整個項目重建後地盤面積逾7,500平方呎以最高地積比率9倍計算，可建樓面面積約6.75萬平方呎。

龍光集團（03380）發盈警，預期截至今年6月底止，中期將錄得淨虧損介乎約5億至8億元（人民幣．下同）；去年同期股東應佔盈利61.82億元。預期虧損主要由於受疫情影響工程進度，年內結轉體量下跌，確認收入減少；房地產行業持續低迷，銷售按年下滑；以及部分低毛利項目結轉導致結轉毛利率下降。

1B期單日銷371戶 周末新盤成交飆2.9倍

新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1B期延續旺勢，過去周日（21日）次輪銷售383伙，即日沽出371伙，佔開售單位約97%，套現約22.2億元，連同在7月底開售的NOVO LAND第1A期，NOVO LAND發展項目23天內售出1366伙，打破由信置（00083）牽頭發展的港鐵元朗錦上路站第一期柏瓏I及II，成為今年銷售速度最快的新盤，吸金逾83.8億元，並帶動過去周末兩天（20日至21日）新盤市場沽387伙，按周升約2.9倍。

NOVO LAND第1B期昨天次輪公開發售383伙，包括24個開放式、130個1房、170個2房及59個3房單位，折實售價341.87萬至948.68萬元。發展商指出，該盤共收10945票，超額認購27.6倍，平均29人爭一個單位。

是次銷售在尖沙咀九龍站環球貿易廣場（ICC）進行，A組優先揀樓，買家須購入一個指定3房單位或2至4個指明單位。市場消息稱，A組時段共售出47伙，美聯物業有買家以1423.83萬元買入一個2房及1個3房戶。可購買1伙至2伙的B組買家，於上午10時30分開始報到，2樓及3樓電梯大堂擠滿準買家，人龍一度延伸至1樓及地下，多為年輕人。NOVO LAND第1B期全日售出371伙，佔開售單位約96.9%，當中開放式至2房戶沽清，尚餘12伙3房待售。

事實上，NOVO LAND第1A期及第1B期已推出1395伙，佔兩期單位總數1624伙的85.9%，預計本周內盡推餘下單位。回顧過去23天銷情，第1A期於7月30日起推售，迄今售出813伙，佔單位總數824伙的98.7%。

恒地HENLEY賣出2單位

第1B期緊接登場，上周三首輪即日售罄公開發售的180伙，計及昨天次輪售出的371伙，連同招標單位，整個NOVO LAND發展項目累計售出1366伙，成為今年第二個售出逾1000伙的發展項目，更打破由信置等今年4月開售、港鐵元朗錦上路站第一期柏瓏系列在27天內共售1348伙的紀錄，成為今年銷售速度最快的新盤；NOVO LAND系列在23天內的總銷售金額則超過83.8億元。

NOVO LAND第1B期位於欣寶路8號，提供800伙，單位實用面積220至1464方呎，預計2023年6月底入伙。

過去周末兩天全港一手市場共錄得約387宗成交，較前一個周末（13日至14日）的100宗，按周增加約2.9倍，NOVO LAND第1B期佔逾九成半，搶去其他新盤購買力，其他餘貨項目僅錄零星成交。

恒地（00012）九龍東啟德THE HENLEY系列過去周末共售出兩伙，其中過去周日售出THE HENLEY II的1座15樓E室，實用面積575方呎，成交價1435.92萬元，呎價24973元；過去周六則沽出THE HENLEY I的2座1樓H室，實用面積379方呎，成交價937.93萬元，呎價24747元。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，該盤過去兩天邀請了星級瑜伽導師開班教授瑜伽，亦邀請了兩位私人教練駐場，現場指導住客及睇樓客使用健身器材。

啟德維港1號一伙1164萬易手

同區中國海外（00688）維港1號近日已取得入伙紙，市場消息指出，該盤已經開放現樓示範單位予代理參觀，其中1B座25樓A室，實用面積454方呎，過去周六以1164.4萬元售出，呎價25648元。

此外，佳明集團（01271）發展的青衣明翹滙過去周日售出一個分層戶，單位為2座30樓D室，實用面積586方呎，連一個車位成交價1379.7萬元，呎價23544元。

疫情持續，港島區指標商廈租務氣氛偏軟，甲級寫字樓空置率持續上升。中原（工商舖）資料顯示，香港區整體指標商廈空置率持續上升，7月錄得約10.27%，較6月增0.22個百分點，再次刷新該行有紀錄以來新高。備受市場關注的中環區表現仍見疲弱，空置率上月達9.3%，按年高約2個百分點。

五核心區僅灣仔有改善

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶表示，據中原（工商舖）統計，7月港島區整體甲廈空置率錄得約10.27%，對比6月上漲約0.22個百分點，持續刷新該行自2006年以來最高紀錄，按年亦上升0.25個百分點。而五大核心商業區中，中環、金鐘、上環和銅鑼灣4區指標商廈空置率向上，中環7月甲廈空置率為9.3%，按月增0.3個百分點。

灣仔區則逆市回落，7月該區甲廈空置率錄得約12.35%，按月減少0.33個百分點，較去年同期亦改善0.6個百分點。不過，該區的空置率仍然是港島五大核心商業區之冠。

蔡德寶認為，雖然7月港島區指標商廈空置情況欠理想，但本港正式實施「3+4」（3天酒店檢疫加4天家居醫學監察）入境隔離政策後，來港限制相對放寬，預料會吸引更多商務人士來港，加快經濟活動，預計可以為商廈市場帶來好消息，未來數月指標商廈空置有望慢慢改善。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，舖位市場今年7月錄得100宗買賣註冊（主要反映6月市況），連漲3個月後首次回落，按月跌約28.6%，金額反升約43.7%，至約29.01億元。

100宗登記涉29億

若以金額劃分，造價1000萬至2000萬元的舖位買賣登記跌勢最急，7月錄得17宗登記，按月急挫55.3%；成交價超過一億元的註冊個案按月亦減少1宗，至3宗，但其中1宗為大埔運頭塘商場涉資13.6億元的大額買賣，金額已佔7月全月登記額約46.9%。

美聯旺舖董事梁國文表示，政府縮短旅客抵港的檢疫期，降低旅客訪港的成本，惟檢疫期或仍令不少旅客卻步，料訪港旅客數字短時間內難大幅反彈，但有望為更大規模的通關「開路」，短期內舖位買賣個案料平穩向上。

觀塘安達臣道一幅商業用地將於26日（周五）截標，市場估值約6億元，預期可打造民生商場。測量師指，地皮位置不方便，周邊較缺乏私人發展，或會影響招標反應。

上述地皮佔地約6.3萬平方呎，總樓面約13.9萬平方呎，規模不算大，而且周邊以資助房屋為主，萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明估計，日後會發展為民生商場為主，而項目亦需於2028年6月前落成。

鑑於地皮位處安達臣道，他預料可接觸觀塘、啟德、九龍灣的居民，但因地皮位於山上，位置不太理想，主要依賴巴士、小巴的公共交通接駁，距離最近的藍田港鐵站約15分鐘車程或以上，加上周邊以資助房屋為主，局限日後發展，或會影響招標反應。

估值約6億 日後呎租約40元

他估計，目前地皮估值介乎約6億元，即每呎樓面地價約4,300多元，並初步預測項目落成後呎租介乎約30至40元，即較觀塘市區的商場平均呎租約60元的水平，低約3至5成。

方耀明又預料，地皮可吸引中、大型發展商競投。他認為，目前尚算是推出該幅商業地的好時機，惟考慮地皮的地點，以及近日相繼有住宅、商業地皮流標的因素後，他直言地皮仍存流標風險。

另外，近期美國持續加息，住宅地相繼以市場下限價成交，他認為，由於發展商競投住宅地時會考慮到未來買家的需求，所以加息影響住宅投地市場較多，相反，買賣商業地的融資比例不太高，故加息對商業地出價影響相對細。

港島區指標商廈租務氣氛偏軟，中原工商舖統計，7月份港島區指標商廈空置率升至10.27%，創紀錄新高。

5大核心商業區中，有4區指標商廈空置率均錄得升幅。當中，上環區按月升幅最高，遞增0.53%至最新約10.79%。其次為中環，空置率為9.3%，按月增加0.3%。第3為金鐘區，空置率上升0.25%至約8.77%。銅鑼灣則錄8.6%空置率，比6月微升0.12%。唯一錄得空置率回落的地區為灣仔，但其空置率則為5區之冠，錄得約12.35%空置率，按月減少0.33%。

力寶中心呎租42 跌逾兩成

租務方面，近日金鐘先後錄得個別甲廈租務成交，當中地標甲廈力寶中心1座中層06室，以呎租約42元獲承租，對比舊呎租約53元大幅減低逾兩成。

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶表示，香港長時間實施封關措施，中、外資企業人員來港受限，拖累商廈市場租務走勢。

最新港府宣布落實「3+4」入境隔離措施，相信將會大大提升商務旅客來港意慾，對香港及外地經濟來往有正面推動力，為商廈市場帶來正面幫助，預測未來數月寫字樓租務市場可望有起色。

新盤接連銷售吸引市場目光，發展商亦積極推售旗下新盤餘貨單位，其中已屆現樓的啟德THE HENLEY過去兩日連錄成交。恒基物業代理營業(一)部總經理林達民表示，旗下啟德THE HENLEY II昨日錄得一宗成交，售出單位為1座15樓E室，面積575方呎，2房間隔，成交價1435.92萬，呎價24973元。

兩日套現逾2373萬

項目過去周六亦沽出1伙，為2座1樓H室，面積379方呎，1房連衣帽間間隔，成交價937.93萬，呎價約24747元。發展商於過去兩日共套現逾2373萬。

他續指，THE HENLEY項目所打造的THE HENLEY LIVING，讓住户可以享受多元的會所設施之同時，又可帶來健康生活，而THE HENLEY I的低座連地下私人花園的特色單位，住戶可在家體驗綠色生活。當中低座D座的地下G室開放式戶型單位，面積為186方呎，連95方呎的私人花園，將綠意引進入屋。

發展商近日更新價單，新增360天成交「換樓易」付款計畫及「換樓易」優惠按揭計畫以迎合不同客源入市需要，分別按售價提供3%及2%折扣；以及720天成交「換樓易」付款計畫及「換樓易」優惠按揭計畫，分別按售價提供1%及無折扣。選擇以上付款方法買家可享「特別對消回贈」，成交時可抵銷樓價5%（不計利息）金額。

THE HENLEY項目位於啟德沐泰街7號，分為三期發展，共設7座住宅大樓，當中包括3座高座大樓及4座低座大樓，合共提供1184個單位。

中環核心區商廈林立，除了甲廈後，乙廈放盤亦受捧，干諾道中大昌大廈中層全層，建築面積3961方呎，意向價1.1億，平均每方呎接近2.8萬

全層意向價1.1億

利嘉閣（工商舖）地產聯席董事陳國基表示，干諾道中15-18號大昌大廈中層，獲業主委託全層放售，即買即可出租，總建築面積約3961方呎，意向價1.1億，平均每方呎接近2.8萬。

他續說，大昌大廈位處中環核心商業區，距離港鐵中環站A出口僅數步之遙，鄰近遮打道、畢打街及置地廣場，緊貼中環行人天橋，連接國際金融中心、交易廣場和怡和大廈等。

四寶中高層3400萬放售

中原（工商舖）寫字樓部副分區營業董事雷耀能表示，中環雲咸街22至28號四寶大廈中高層，全層面積約2035方呎，意向價約3400萬，平均呎價約16708元，以交吉形式出售，可股份轉讓形式交易。物業由業主自用多年，連簡約裝修及備有獨立冷氣。物業樓高12層，地下為商鋪，1樓至12樓則為寫字樓用途，現時市值呎租約34元，料回報約2.4厘。

業內人士指，不少乙廈擁有獨立冷氣，在使用上較甲廈具彈性。

新蒲崗近年受惠起動東九龍，逐步轉型成商貿區，區內工廈受捧，旺景工業大廈單位，以896萬易手，平均呎價3700元。

萊斯物業高級客戶董事方治平表示，新蒲崗大有街2號旺景工業大廈單位，建築面積約2424方呎，涉資896萬，平均呎價為3700元，市值呎租13元，回報4.2厘。原業主於1994年130萬購入，持貨28年，獲利766萬，升值逾5.8倍。

該單位為半寫字樓半貨倉裝修，備有三相電，內置洗手間，大廈一梯4伙，位處彩虹道大有街交界，步行3分鐘到達港鐵站。

觀塘敬業街59號敬業工業大廈高層單位，建築面積約3535方呎，意向價1767萬連約放售，平均呎價5000元，租約期至2023年第三季，料回報約4.7厘，該單位擁曲尺窗，地台鋪設地磚，獨立洗手間，擁開揚遠景。

敬業工廈意向價1767萬

萊斯物業客戶經理徐啟琛表示，葵涌葵樂街2-28號裕林工業中心B座單位，面積9328方呎，意向價3000萬，平均呎價3216元，市值租金11元，料回報3厘。該單位特高樓底10呎多，實用率高達83%。該大廈可入40呎櫃，方便物流。

受到加息等因素困擾，二手市場議幅逐步擴闊，各大屋苑頻錄低市價成交。美聯助理營業董事黃錦瀚指，沙田第一城單日錄兩宗成交，其中，該屋苑26座中層A室，面積447方呎，為3房間隔，以約610萬售出，呎價約13646元，低市價約15%。同日亦錄另一成交，為32座中層D室，面積327方呎，為兩房間隔，以530萬售出，呎價約16207元，屬市價水平。

第一城單日連沽2伙

此外，市場亦錄零星蝕讓買賣，美聯聯席區域經理鍾家豪稱，荃灣荃景花園5座高層C室，面積428方呎，為兩房間隔，以530萬售出，呎價約12383元，低市價3%。原業主於2019年以560萬購入，持貨3年帳面蝕讓30萬。

中原高級分區營業董事伍錦基指，將軍澳都會駅2座頂層單位，屬連平台特色戶，面積972方呎、附設272方呎平台，為4房改3房間隔，以約1828萬售出，呎價約18807元。

錄零星蝕讓個案

美聯高級區域營業董事吳志輝表示，荔枝角美孚新邨6期蘭秀道23號高層D室，面積716方呎，為3房間隔，以約936萬售出，呎價約13073元，屬市價，買家為換樓客。

原業主於2005年2月以293萬購入，物業曾於今年4月以1008.8萬成交，惟其後撻訂重售，故最新成交價較早前造價低約72.8萬，原業主持貨17年帳面獲利643萬，物業期間升值約2.19倍。

美孚呎價13073元

另一方面，據中原統計資料顯示，十大屋苑於過去周末兩日錄約20宗成交，按周上升一倍。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，部分向隅客陸續回流二手市場，帶動二手交投。

美聯行政總裁（港澳）布少明表示，短期樓市仍然一手主導，二手樓價交投須視乎業主是否持續減價，但縱觀全月，二手交投有望穩中向上。