新北捷運環狀線自2020年通車以來，坐擁環狀線6個捷運站點的中和區獲益匪淺。根據東森房屋研究中心統計四年內環狀線中和段各站周邊1.2公里電梯大樓單價漲幅，發現景安站單價成長為六站之首，總漲幅來到18%，且今年以來平均單價來到每坪52.5萬元。

東森房屋中和景安加盟店店東莊裕權表示，近年房屋交易熱區圍繞在景安站周邊，該站「一點兩線」的規劃對通勤族相當友善，此外，中安街上的八二三紀念公園（又稱四號公園）周邊也是熱門交易區，目前平均成交單價已來到54.4萬元。

他建議年輕購屋族可考慮捷運南勢角站周邊，屋齡30年以上中古公寓，近一年平均單價45.9萬元，相較中和其他區域更好入手，適合年輕首購族。

對照台南市不動產估價師公會彙整中和區8月及9月初，住宅面積20至70坪，排除特殊交易與不考慮實價登錄資訊遞延，中和區目前每坪均價42.65萬元，較7月的每坪43.47萬元，單坪微幅下跌0.82萬元。

租金行情部分，莊裕權指出，景安站周邊小套房租金就要1.6萬元，1房1廳租金更是高達2.5萬元，建議年輕租屋族可參考興南路上的公寓，三房不帶家具約1.7萬元，帶家具約2.2萬元，相對景安站租金平易近人許多。

中央銀行上周四（22日）宣布升息半碼（0.125個百分點），公股行庫陸續宣布跟進調升存款利率，與存款利率連動的土建融利率「地板價」也隨之調漲；公股行庫主管透露，9月升息後，土建融利率「地板價」跟近反應，由先前的2.175%調高至2.3%，調幅為0.125個百分點，建商將面臨資金成本步步高升的壓力。

今年以來，央行已三度升息，累計升息幅度為2碼。央行升息，將帶動銀行的存放款利率跟著上調，存款族的利息增多，貸款族負擔加重。銀行主管進一步指出，央行本次升息半碼後，土建融利率的地板價也跟進調整、不得低於2.3%，但聯貸利率的地板價暫時沒跟進調整，仍維持先前的1.7%。

至於購屋族的房貸利率，包括首購族、二房與三房（含豪宅）在內的房貸利率也全數跟進調漲，地板價分別調高至1.81％、2.1％和2.22％；也就是說，若非首購族，房貸利率將全數突破2％大關。

公股行庫主管分析，央行雖然沒有加碼打炒房措施，但升息也會對房市景氣造成抑制效果，特別是象徵建商資金成本的土建融利率，隨著央行啟動升息循環，地板價已拉高至2.3%，且因金管會先前拉高國銀的不動產放款風險權數，會使銀行緊縮相關貸款，一般而言，土融利率將超過2.5%以上、建融則會高於2.7%。

行庫主管說，「除非是銀行眼中的超級A咖客戶，否則土建融利率很難低於2.5%了。」

銀行主管指出，政府不樂見房市過度炒作，近年來，銀行對土建融、房貸的授信都變得更為審慎，且央行三令五申銀行應按照風險定價，央行升息後，不動產各類放款的利率自然也會跟著央行的存款利率反應。

不過，目前聯貸案的利率下限，依舊維持央行升息前的1.7%、尚未上調，行庫主管說，由於自貸案的利率已大幅拉高，目前只有聯貸利率還有機會見到「1」字頭，儘管主辦行與參貸行仍會考慮資金成本、不見得會用這麼低的利率貸放，但相較於自貸案，聯貸案的利率對企業會更有吸引力。


土建融利率地板價衝2.3%
經濟日報

中央銀行上周四（22日）宣布升息半碼（0.125個百分點），公股行庫陸續跟進調升存款利率，與存款利率連動的土建融利率「地板價」隨之調漲；公股行庫主管透露，9月升息後，土建融利率「地板價」跟進反應，由先前的2.175%調高至2.3%，調幅為0.125個百分點，建商將面臨資金成本高升的壓力。

今年以來，央行已三度升息，累計升息幅度為2碼。央行升息，將帶動銀行的存放款利率跟著上調，存款族的利息增多，貸款族負擔加重。銀行主管進一步指出，央行本次升息半碼後，土建融利率的地板價也跟進調整、不得低於2.3%，但聯貸利率的地板價暫時沒跟進調整，仍維持先前的1.7%。

至於房貸利率，包括首購族、二房與三房（含豪宅）在內的房貸利率也全數跟進調漲，地板價分別調高至1.81％、2.1％和2.22％；也就是說，若非首購族，房貸利率將全數突破2％大關。

公股行庫主管分析，央行雖沒有加碼打炒房措施，但升息會對房市造成抑制，特別是象徵建商資金成本的土建融利率，隨著啟動升息循環，地板價拉高至2.3%，且因金管會先前拉高國銀不動產放款風險權數，會使銀行緊縮相關貸款，一般而言，土融利率將超過2.5%以上、建融則會高於2.7%。行庫主管說，「除非是銀行眼中的超級A咖客戶，否則土建融利率很難低於2.5%了。」

銀行主管指出，政府不樂見房市過度炒作，近年來，銀行對土建融、房貸的授信都變得更為審慎，且央行三令五申銀行應按照風險定價，央行升息後，不動產各類放款的利率自然也會跟著央行的存款利率反應。

不過，目前聯貸案的利率下限，依舊維持央行升息前的1.7%、尚未上調，行庫主管說，由於自貸案的利率已大幅拉高，目前只有聯貸利率還有機會見到「1」字頭，儘管主辦行與參貸行仍會考慮資金成本、不見得會用這麼低的利率貸放，但相較於自貸案，聯貸案的利率對企業會更有吸引力。

全台史上最大公辦都更案、西區門戶最後一塊拼圖「台北車站特定專用區E1、E2街廓公辦都市更新案」今（26）日舉行簽約典禮，該案為冠德建設、藍天電腦及華泰投資合組之合作聯盟拿下，並合資籌組專案公司「大埕股份有限公司」簽署出資契約，啟動更新事業規劃。全案預計2025年開工，2030年完工，預估開發後總銷達750億元以上。

今日出席嘉賓包括台北市長柯文哲、冠德建設董事長馬志綱、藍天電腦董事長許崑泰、華泰投資總經理崔梅蘭、根基營造董事長袁藹維、仲量聯行董事總經理趙正義等均出席。

台北市長柯文哲表示，自2014年上任以來就啟動西區門戶計畫，一路「拆、拆、拆」，包括拆除忠孝橋引道、拆遷三井倉庫、遷移國光客運、舊市議會招商等，未來還有西寧國宅、洛陽停車場改建等，恐怕還要8年才能完成，所以加上自己任內8年，整個西區門戶計畫至少要16年才能完成，但屆時城市風貌將改變。

冠德建設董事長馬志綱表示，該案在柯市長帶領下，將能更全整落實以C1D1雙子星、台北車站、北門為核心的西區門戶計畫，帶動西區翻轉，該案將以台北多元包容的城市價值為核心進行整體規劃，結合原本這裡豐富的歷史人文，以智慧永續綠建築打造商辦、商場及宜居住宅，塑造最優質的明日台北埕，打造國門全新地標及典範。

台北市住都中心表示，該案已「明日臺北埕(TOMORROW TAIPEI PARK)」概念為主軸，規劃北側興建地下4層、地上28層、29層商業辦公大樓及地上10層商業住宅大樓，地上1~2層設置商場，總計提供約6.4萬坪量體，另，承諾取得鑽石級綠建築標章、黃金級智慧建築標章及耐震標章白金級LEED認證。

因為全球原物料上漲與通膨等因素，營造工程的物價指數近兩年大幅飆漲近2成，漲勢為14年以來最大幅度且漲速最快，不過這三個月營造工程物價已轉趨疲軟，出現回檔走勢。
信義房屋專案經理曾敬德表示，這波房價大幅上揚，與造價快速飆漲有所連動，不過部分的營造材料價格已開始走跌，出現營造工資仍維持高檔，但有些建材成本已開始修正，這波營建成本大漲推升房價的預期，恐怕會開始退散。

根據主計總處營造工程物價指數統計，從2020年9月營造工程物價指數突破110後，後續開始一路上揚，今年5月創下歷史新高的132.74，不過短期內隨原物料價格走跌，指數出現漲不動，甚至連續3個月下跌，修正至130.63。

至於修正幅度較明顯的，主要在金屬製品類與塑膠製品類指數，其餘包括水泥、砂石、磚瓦瓷類、油漆塗裝類都相對穩定；至於營造工程物價指數的勞務工資類，8月還創下歷史新高的118.41，仍處於高檔水位。

曾敬德指出，過去一段時間造價上揚，開發商將成本反映在房價上，購買預售案的消費者也認知全球通膨會導致房價上揚，積極進場買房，雖然可能影響房價成本的還有地價等因素，不過一旦造價不再上揚，將減少房價持續上漲的動能。

新竹巿推動都市危險老舊建築物加速重建案，已累積受理90餘件申請案，其中，位於竹市東前、東門街口一處透天厝獲核定成為「非六都首件」危老重建案，也是竹市危老建築重建案首件10層樓以上竣工案例，已於今年取得使用執照，即將入住。

新竹市府2017年起攜手中央推動「都市危險老舊建築物加速重建」，截至今年9月19日已累積受理90餘件申請案、核定89件，部分案件已順利完工，陸續申領使用執照。

市府都發處指出，該透天厝屋齡達30年以上，經結構鑑定耐震能力不足，屬危險及老舊建築物，於2018年6月核定危老重建計畫，獲得20%容積獎勵，基地面積432平方公尺，原址重建為地上11層、地下3層集合住宅，嶄新現代的建築物外觀及居住環境改善，附設地下停車、無障礙電梯，符合現行化消防救災、逃生避難、公共安全及耐震結構標準，重建後地價稅及房屋稅得減半徵收2年。

都發處表示，都市危險老舊建築物重建行政流程已簡化，不限土地面積大小，只要都市計畫範圍內的危險老舊房屋，經確認不具保存價值、達成100%同意，小基地也能重建，而重建後的房屋高度與建蔽率都有一定程度的放寬，容積獎勵也相當明確，地價稅和房屋稅也有相關減免。

都發處指出，危險及老舊建築物的建築立面、管線老舊，違建嚴重，多數位於狹窄巷弄中，不僅環境品質不佳，消防設施亦多不完備，耐震設計與現行規範有所差距。推動都市危險及老舊建築物重建，盼改善市民居住品質、公共安全，並達到都市防災目的。

代理市長陳章賢指出，竹市屬台灣開發較早地區，全市屋齡超過30年以上且待更新的老舊住宅不少，另也因應高齡化社會，5層樓以下老舊建築多無昇降設備，對無障礙居住環境需求日漸提高。市府自2018年起推動都市危險老舊建築物重建，持續配合中央政策加速推動，並簡化行政程序，期保障市民生命與財產的安全。

行政院長9月23日核定高雄捷運小港林園線綜合規畫報告，市府今天收到核定函。市府表示，朝今年底動工、119年完工通車目標邁進。函式內將此案定位為供給型導向捷運建設，配合國家產業園區發展、整體都市規畫和大眾運輸需求，並結合大眾運輸導向（TOD）發展策略提升捷運運量。

副市長林欽榮表示，RL4、RL5、RL6站周邊180公頃農業區將變更為住宅區、商業區、捷運開發區、公設用地，並期本捷運系統完工前，即完成都市發展用地的變更、捷運聯開建設及區段徵收的開發。預計增加3.5萬居住人口及1.2萬及業人口來使用小港林園線，區徵後平均地權基金挹注捷運建設，另公共設施用地優先做為公園、滯洪池、道路、學校用地、社福設施。

小港林園線是繼高捷紅線、橘線、黃線後的第4條高雄地下捷運，全長11.59公里。市府捷運工程局指出，小港林園線總經費533.11億元，中央負擔313.14億元、高市府219.97億元，也是市長陳其邁上任以來第三條核定的捷運路線。陳其邁表示，市府全力推動交通建設，感謝行政院長蘇貞昌的支持，核市府已積極辦理設計施工發包作業，力拚年底動工。

依據今天收到行政院核定函，行政院也要求市府配合國家住宅政策，在R4、RL5、RL6等站辦理TOD及土地開發時，納入社會住宅規畫，以利周邊產業園區員工可以就近居住及工作。捷運局表示，會在以上3站旁規畫捷運開發區，並配合產業與地方發展策略、TOD與社會住宅等土地開發策略，持續研擬與實施提升運量與財務有效措施。

為提升小港林園性計畫財務可行性，市府已組成跨局處專案小組，橫跨捷運局、都發局、地政局、經發局、交通局、水利局。市府指出，過去一年已進行林園區都市計畫通盤檢討，將於近期公開展覽，預計10月中旬前陸續到林園區舉辦都市計畫公開展覽說明會。

台北巿西區軸線翻轉，未來將形成龐大的商辦聚落，加上三鐵共構的交通優勢，有望吸引國際企業進駐，叫陣信義計畫區，市場專家指出，台北市在西區門戶計畫的帶動下，將成為重要的中心商業區（CBD），甚至可媲美香港中環，屆時老城風貌加嶄新的商辦園區，將令人耳目一新。

仲量聯行總經理趙正義指出，台北市以後會是多核心的發展，而西區就是未來發展的亮點之一。過去西區鮮少有大片的土地開發規劃，在西區門戶計畫帶動下，包括台北雙子星C1、D1、北車E1、E2公辦都更案、台北舊市議會改建等，日後摩天大樓將如雨後春筍般冒出，預期將新增逾20萬坪樓地板面積。

此外，西區擁有台鐵、高鐵、捷運共構的優勢，將形成全新的國際型辦公商圈，成為國際性的櫥窗，不僅能吸引國際級的企業進駐，更有望叫陣東區、信義計畫區。換言之，台北市未來的頂級商辦聚落，將不會僅限於信義計畫區、南港、內湖等。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，在商辦、商場的蓬勃發展下，不僅能帶動就業人口，生活機能也會整體提升，近年在西區門戶計畫推動下，包括大同、萬華、中正區等區域房價都有逐步上升情況，預期未來雙子星大樓、北車E1、E2等指標大樓落成後，在強大的商辦聚集經濟效應下，也將帶動周圍住家價格進一步攀升。

第一太平戴維斯統計指出，今年前8月大型商用不動產交易共935億元，比去年同期減少23%，特別是自8月起，受到美元升息、台幣走貶以及台海情勢升溫等因素影響，交易放緩速度更加明顯。

另外前八月土地交易累計為1,312億元，年減21%，比2020年的高點時期，同期交易規模減少了將近900億元，這也顯示，央行緊縮土建融資，以及抑制預售屋投機炒作的政策，已經影響建商購地動能，特別是中小型建商。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，美國累計升息12碼，基準利率上調到3.00%至3.25%之間，房貸利率以及通貨膨脹高漲的雙重影響下，美國房市已出現降溫跡象。

台灣方面，國內物價相對穩定下，中央銀行以穩定經濟為主軸，第三季升息後，五大銀行平均購屋貸款利率將突破1.8%，大約是回到2016年的水準，升息幅度雖相對溫和，但透過調升存款準備率，持續緊縮放款，對於買賣雙方的心理層面影響深厚。

她表示，今年下半年開始，商用不動產買方轉趨觀望，追價力道放緩，收益型產品的期望投報率提高，而美元持續升值、股匯市震盪以及台海情勢緊張，都影響投資型買方將資金投入不動產的速度。

以保險業為例，不動產投資門檻由年初的2.095%提高到2.595%，台北市市中心的標的幾乎很難達標，大幅限縮可購買的標的，而保險業在評估投資標的時，甚至將要求更高的投報率加碼，以因應未來一年的升息風險。

賣方方面，心態有逐步調整的態勢，開價雖沒有明顯修正，但在議價過程中，對於價格認知逐步貼近市場行情。展望第四季，在國內經濟基本面維持穩定，以及短期新供給量少的情況下，預期商用不動產市場將可維持量縮價平的格局。

高雄前鎮區近來因加工區轉型升級、加上遷離臨港199座油槽，投入亞灣區港埠再造，已從傳統工業聚落變身為新創科技產業據點，據天威商仲觀察，此區工業用地3年前每坪成交價約34萬，現在受各項建設利多激勵，每坪單價已破40萬，後勢可期。

天威商仲執行長林治域表示，前鎮區緊臨高雄港第二貨櫃港區，北有已更名為前鎮科技產業園區的加工出口區、軟體科技園區，中有臨海工業區的前鎮園區，南有前鎮漁港與臨廣加工區。以科技業、漁業、食品、倉儲、物流、金屬、機械、船舶零件加工為大宗，如今轉型為像台北內湖、南港、新莊、五股的新創科技產業聚落。

他指出，新生路沿線匯聚BMW、藍寶堅尼、DHL快遞、美商克瑞電子等廠，另世界級建準科技、智冠科技、進軍法國頂級保養品牌的「提提研」及宏裕行花枝丸觀光工廠均進駐於此，是台灣許多隱形冠軍落腳地。

在前鎮區媒合7成工業廠房成交的天威商仲，見證產業世代交替，執行長林治域說，前鎮同時擁有陸海空運三大優勢，深受企業主青睞。2016年前鎮新生路一帶工業用地單坪就突破30萬，疫情爆發以來，成交行情仍維持在每坪31至34萬左右。

林治域也指出，前鎮區廠商進行新舊交替之際，碰到疫情爆發、中美貿易戰，激發台商回流設廠，市場結構巨變，工業地頓時變得稀缺，廠房交易脫手就買不回來，因此地主紛調高定價，土地易漲難跌。

在前鎮區擁有不少土地的一家鋼鐵廠指出，這兩年建築成本飆漲，好地段工業地日益稀少，以租代買漸成風氣，某棟廠辦今年租價，每坪達8、900元。天威商用不動產企研經理張浩人認為，市場對工業地的渴求會推升價格，前鎮區是指標地段，成交價將向中北部看齊。有意投資擴廠業者建議勇於出手，才有機會搶到合適物件。

忠泰房屋為業界知名代銷業者，歷年推出建案有口皆碑，忠泰房屋協理張智傑表示，每年約規畫3至4個指標案，總銷金額在50億元至100億元之間，不追求量體規模，專注在營建品質、誠信行銷與售後服務，因此深受購屋族信賴，今年主推「廣宇江南」、「安家秀」、「忠泰湛」等台北市預售案，創下買氣佳績，受市場矚目。

觀察明年忠泰房屋預備推案，張智傑指出，手中有總銷達百億的忠泰大同案醞釀中，基地位南京西路近迪化街精華區塊，為集團布局逾10年的都更案；另外還有土城承天路廠辦、新店能仁家商旁住宅案等，皆備受市場期待，詢問度相當高。

近期房市受疫情、升息等利空影響，市場觀望心態漸濃，分析接下來市場主流產品，張智傑認為，受家庭人口結構改變及房價上揚影響，台北市將以總價3000萬2房、新北市以2000萬2房撐起市場買盤，也會是最順銷的產品。如內科江南街預售案「廣宇江南」規畫17～39坪，產品符合市場主流，目前17坪1房已完銷、27坪2房僅剩1戶可售，很受科技新貴青睞。

另外，張智傑觀察到北部市場的格局需求正在改變，過去套房對應總價最具優勢，現在則因為單價上漲而不再強勢，加上現在年輕夫妻少子化，讓2房成為最熱門產品，除非有明星學區、設籍套房需求加持，否則在近年能明顯看到2房產品更為熱銷，與中南部3房為主流的情況有很大差異。

展望房市發展，張智傑指出，市場雖然轉冷，但雙北市價格仍相對持穩，交易量則約略減1成、成交期拉長，呈現「量縮價穩」格局，只要台灣經濟沒有發生太大轉變，價格都會保持穩定。

至於近來中南部房市明顯因台積電議題投機炒作過熱、漲幅速度過快，但其實帶來的工作機會被虛胖，實質上不會有這麼多的人口受益，因此目前交易量和速度已經被抑制，當激情退去將面臨市場修正期，加上有投資客拋售潮，市場價量將較紊亂。

[ 國信證券(8.680, -0.24, -2.69%)研報顯示，9月銷售回暖趨勢走弱。截至9月17日，30城監測重點城市當月商品房成交面積10337萬平方米，同比-31%。 ]

樓市傳統的“金九”已至，不過全國新房市場仍在低溫運行。在銷售壓力較大的三四線城市和城市郊區及週邊區域，房企們紛紛加大價格行銷力度，以期加快新房去化。

為穩定市場，近期以來，多地“因城施策”採取了不同的價格調控措施。例如，在湖南瀏陽、內蒙古呼和浩特等地，逐漸打開新房限價的口子，加大項目備案價的浮動空間；而在湖南衡東等少數地區，“限跌令”再度出現。

多名受訪人士認為，無論是階段性限跌還是放開限價，都是根據當地樓市行情“因城施策”做出的差異化選擇，二者在同一時期出現，並不矛盾。但從長遠來看，應讓市場調節發揮更大作用，限跌效用或有限。

“低能級城市房價下跌是由多重原因導致的。尤其是在高能級城市逐漸放寬限購和落戶政策之後，大城市的虹吸效應更加凸顯。在此背景下，三四線城市需要加速融入都市圈中，增加人口和產業的吸引力，並在調整土地推出節奏、啟動房企拿地熱情上下功夫。”中國房地產資料研究院院長陳晟在接受第一財經採訪時稱。

限跌還是放寬限價？

進入2022年，有不少城市鬆綁了新房限價的幅度。

早在今年5月，廣東中山就發佈新政，新建商品住房實際銷售價格，可在備案價上下浮動15%的幅度區間進行商品房買賣合同網簽備案。

9月以來，放寬新房備案價下限的城市數在增加，相關城市還包括呼和浩特、瀏陽等。根據呼和浩特房地產業協會近日發佈的“2022年超級購房節”通知，2022年10月1~5日期間，參展項目享受備案價一次性下調等優惠政策。

中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區域科學協會副理事長王業強對記者表示，新房備案價與新房實際銷售存在一個時間差，由於樓市下行，可能會出現備案價高於市場銷售的價格，這就需要允許新房在備案價基礎上下浮銷售。

國信證券研報顯示，9月銷售回暖趨勢走弱。截至9月17日，30城監測重點城市當月商品房成交面積10337萬平方米，同比-31%。其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區域的商品房成交面積累計同比分別為-32%、-35%、-33%、-15%。

“各地房地產市場環境不同導致對於限價要求有所區別，部分城市有限度地調低備案價格下限，可以一定程度上起到促進需求釋放的作用，短期促進商品住宅成交量的提升。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜告訴記者。

不過，在去化壓力更大、市場對價格波動也更敏感的三四線城市，近期以來，部分新房專案售價過度下跌的現象引起地方關注，“限跌令”再度出現。

以湖南為例，在瀏陽出臺“鼓勵房企自行制定讓利”政策不到兩周，衡陽市衡東縣出臺“限跌令”。衡東縣人民政府官網21日發佈《關於促進房地產業和建築業平穩健康發展的若干政策措施（試行）》（下稱《措施》），提出加強商品房銷售價格管理。嚴格執行國家有關商品房銷售價格調控政策，嚴禁哄抬房價，嚴禁惡意跌價，防止商品房銷售價格大幅波動。

陳文靜認為，衡東縣出臺《措施》的背後，與湖南多個三四線城市新房市場整體遇冷、量價齊跌乃至出現開發商過度、惡意降價的現象有關。如果短期市場情緒持續低迷，房價下跌或導致購房者觀望情緒進一步加重，限跌有利於穩定市場預期。

中指研究院資料顯示，2022年8月，湖南衡陽商品住宅成交面積同比降幅接近四成，另一城常德的降幅亦接近20%。

另據中國房地產行情網資料，今年5月以來，衡東縣新房銷售均價整體下跌，截至8月，價格降至4372元/平方米，為近一年最低水準。

三四線城市或減少限跌力度

根據國家統計局70城月度房價資料，在去年出臺“限跌令”的城市中，岳陽、唐山、徐州、安慶等地新房價格一度出現跌幅收窄、止跌回升現象，但近月來，跌幅再度擴大，甚至超過三線城市環比跌幅均值。

陳晟認為，從短期來看，在市場需求和購買力有限的三四線城市，房企去化難度更大，降價促銷意願更強，政策調控可以平滑房價下跌幅度；從長期來看，房價漲跌最終由市場供需決定。

上海師範大學商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦也對記者表示，政策調控手段無法根治市場問題，但可以減少房價無序下跌引起樓市系統性風險的可能。

“保持房價穩定是市場預期穩定的重要條件之一，短期的大幅價格波動不僅會惡化預期穩定、破壞市場供需平衡，更會影響產業可持續發展。在近期市場預期有所下降的情況下，個別開發商為現金流如果大幅降價，或帶來後續期房建設品質的風險。此外，基於樓市中‘買漲不買高’的心態，一旦區域市場的降價預期產生，從較長週期來看，區域銷售和住房建設品質持續下降的風險會加大。” 崔光燦稱。

第一財經注意到，與去年相比，今年限跌的城市政策關注點出現轉向。比如，去年“限跌令”的政策內容主要包括“房企惡意降價”、“叫停‘工抵房’”、“規定銷售價不得低於備案價的15%、10%”三方面。而在最新出臺“限跌令”的湖南衡東，則將聚焦點放在了“惡意降價”上。

根據衡東發佈的《措施》，房地產開發企業應當根據商品房開發建設成本、合理利潤等因素申報商品住宅銷售最高價格、平均價格、最低價格。發改部門會同住建部門對房地產開發企業申報的價格進行明碼標價監製。監製後需要調整的，應先備案，再予調整。

多名受訪人士稱，當前，在三四線城市中，多地房價已降至近些年低點，地方政策上會減少限跌的力度，限跌在一定程度上會限制房企“以價換量”的空間，從而產生相應的現金流斷裂和債務違約的風險。

陳文靜稱，作為少數出臺“限跌令”的城市，衡東除了打擊房企惡意降價外，也落地了多項樓市供給端紓困措施。比如，今年三季度以來，已經在契稅補貼、預售許可、資金監管等方面出臺了寬鬆性政策。

市場風雲變幻，投資房產這個曾經攻城掠地的利器，如今卻壓得車建興喘不過氣來。

在地產家居界，車建興算是領軍人物。32年來，鄉村小木匠出身的他從舉債600元起步，一步步滾雪球般壯大。如今，他實際控制的紅星美凱龍(4.370, -0.20, -4.38%)（01528.HK、美凱龍601828.SH）已經是家居行業龍頭。他習慣用“國內商場數量最多、經營面積最大、地域覆蓋面積最廣闊”形容其競爭力。

2018年，紅星美凱龍登陸A股市場，車建興的財富一度超過500億元。然而，如今，其財富為110億元，整整縮水了428億元。

財富大幅縮水的背後，是車建興在渡劫。紅星美凱龍背負著962億元投資性房地產艱難前行，輕資產轉型未達預期，財務壓力依舊。

在系列甩賣資產後，截至今年6月底，公司債務仍然高達353億元，再加上超百億其他應付款，合計達467億元。

疫情衝擊、市場環境變化，車建興曾高喊“輕資產、重運營、降杠杆”，但如今風險依舊，他需果斷斷臂求生。

小木匠逆襲成全球MALL王

車建興驚人般名揚天下，既有順應時代潮流因素，更因其富有商業天賦。

1966年生於江蘇常州，16歲輟學開始做木工，車建興出身平凡。勤快、不怕吃苦、不怕吃虧，這讓他在20歲時學得了一手木工絕活，成為當地聞名的木匠師傅，還帶了5名徒弟。木工與父親的泥工，形成了簡短產業鏈，承接的活兒不少。

車建興並不滿足現狀。相傳，一次偶然之際，他接到一份訂單，並“逼著”姨夫借給他蓋房子用的600元作為本錢，開始刻苦鑽研打造傢俱。

第一次為自己打工，他賺了200元。緊接著，他如法炮製，第二年，他賺了上萬元。第三年，一份500套傢俱訂單，讓車建興賺了50萬元钜款。這算得上他人生真正意義上的第一桶金，嘗到其中樂趣的他，也因此踏入了傢俱加工行業。

為了打開傢俱銷路，車建興不滿足於小作坊加工，在常州開設門店“紅星傢俱城”，開創了“前店後廠”的經營模式。“紅星傢俱城”除了銷售自己打造的傢俱外，還代理多家知名的傢俱品牌。他也因此從加工製造轉型銷售，試圖借力做大。

車建興擅長學習，習慣從書本上找到現實問題的解決方法。1997年，他開始借鑒“Shopping Mall”的模式，打造南京紅星美凱龍傢俱城，“家居Mall”概念正式建立。

在南京中央路，車建興租下的店鋪原本是一間倉庫，不僅不臨街，且在二樓，離馬路有一段很長通道，這在當時“地理位置為王”的年代讓人無法理解。車建興很快就找到瞭解決辦法，租下臨近兩間門面將其打通，在兩旁架樓梯直通二樓。開業前，他在中央路兩側做了百餘個燈箱廣告，為“消費者指路”。

這一出其不意的創意，效果非常好。從常州進軍省城南京，車建興一炮打響。他繼續尋思，在全國範圍內複製南京模式。2002年，他公開表示，“紅星美凱龍傢俱廠”要在全國開到200家。

2016年的最後一天，車建興提前實現了“全國200家”目標。紅星美凱龍一躍成為全球數量最多、規模最大的大型商業MALL運營商。當時，王健林的萬達廣場是190座，凱德置地的凱德廣場是102座。

從1986年至2016年，30年間，車建興舉債600元起家，成功煉就了世界MALL之王。

在成為世界MALL之王之際，車建興開始對接資本市場。2015年6月，紅星美凱龍赴港上市，募資55.73億元。2018年1月17日，紅星美凱龍在A股掛牌，募資32.22億元，成為中國家居行業中唯一一家實現A+H兩地上市的企業。

兩地IPO，合計募資87.95億元，這為車建興推動紅星美凱龍全國擴張佈局提供了充足彈藥，紅星美凱龍也很快成長為行業頭部企業。

隨著紅星美凱龍上市，車建興的身家也暴漲。2019年，車建興以332.3億元財富位列福布斯中國400富豪榜64位。今年3月，他以400億財富位列《2022家大業大酒•胡潤全球富豪榜》第492名。

家居地產聯動擴張埋隱患

相較於居然之家(3.880, -0.11, -2.76%)、歐亞達，紅星美凱龍的發展模式接近于王健林的萬達廣場，家居賣場與地產開發聯動，向全國鋪開擴張。

紅星美凱龍傢俱城在全國攻城掠地，人們往往看到的是傢俱城，實際上，隱身其後的的是上海紅星美凱龍房地產集團有限公司（簡稱“紅星地產”）。暗地裡，車建興是一名地產開發商。

梳理發現，車建興有三個平臺，除了上市平臺紅星美凱龍外，還有紅星美凱龍的控股股東紅星美凱龍控股集團（簡稱“紅星控股”）以及重慶紅星美凱龍企業發展有限公司（簡稱“紅星企發”），紅星地產系紅星企發下屬企業。在車建興統籌之下，三個平臺相互協作，類似於三駕馬車，滾滾向前。

具體分工為，紅星美凱龍主要負責家居賣場運營，紅星企發負責商業地產及住宅專案開發。紅星企發利用紅星美凱龍的影響力，在傢俱城的周邊獲取商業住宅專案，進行商業地產住宅的開發、運作及銷售。紅星控股則是一家投資控股平臺，公開資料顯示，其對外投資了71家公司。除了家居賣場及地產外，還涉及房產仲介、家電等多個領域。

車建興的手法是，伴隨著紅星美凱龍傢俱城全國市場開拓，紅星企發參與攻城掠地，建成以百貨商場為主的城市綜合體、商業業態為依託的住宅專案。從傢俱城、商業體、住宅地產等，車建興打造了一個商業閉環。

截至2020年底，紅星美凱龍經營了92家自營商場，273家委管商場，通過戰略合作經營11家家居商場。此外，公司以特許經營方式授權開業66家特許經營家居建材專案，共包括476家家居建材店/產業街。

龐大的家居建材商業體系背後，紅星企發足跡遍佈全國。

紅星企發的規模有多大？以紅星地產為例，根據克而瑞資料，2020年，紅星地產全口徑銷售額614億元，行業排名第63位。根據紅星控股債券年報，2020年，公司收入277.55億元。其中，地產板塊收入105.15億元，占比38%。據此判斷，地產是紅星控股產業上極其重要的板塊。

家居建材賣場與地產聯動擴張，車建興的產業規模迅速擴大。到2020年底，紅星控股總資產達2678.62億元，接近上市平臺紅星美凱龍的兩倍。

值得一提的是，車建興組建了美凱龍愛家，並表示，美凱龍愛家要用5年時間、4倍速度，沖到全國二手房行業第二的位置，趕超貝殼。事實是，成立不到10個月，美凱龍愛家開店數量就超過200家。目前，時間過半，距離目標還很遠，而市場已變。

家居地產聯動，是車建興全國複製擴張的利器，這也導致其重資產纏身。截至今年6月底，紅星美凱龍投資性房地產高達962億元，占總資產的71.80%。

在快速擴張過程中，車建興加了杠杆。一方面，車建興頻頻舉債，使得債務規模迅速擴大，另一方面，持續進行股權質押融資，加杠杆。即便是到今年6月底，紅星控股所持紅星美凱龍的股權中，仍有9.49億股處於質押狀態，質押率約40%。

地產調整、去杠杆下重資產、加杠杆激進擴張，車建興給自己埋下了隱患。

頻頻甩賣資產仍處於“ICU”狀態

始於2018年，重資產的萬達危機爆發，王健林果斷實施資產大拍賣計畫，並轉型輕資產運營，成功渡劫。借鑒萬達廣場模式的紅星美凱龍，財務危機遲到了，但並沒有缺席。

紅星美凱龍的經營業績在下滑。2020年，公司實現的營業收入、歸屬於上市公司股東的淨利潤（下稱“淨利潤”）分別為142.36億元、17.31億元，同比下降幅度為13.56%、61.37%，扣除非經常性損益的淨利潤（下稱“扣非淨利潤”）為11.62億元，同比下降55.53%。今年上半年，公司實現的營業收入、淨利潤為69.57億元、10.25億元，同比下降7.28%、32.10%。

半年淨利潤10.25億元，跌回至2015年前水準。2015年中期，公司的淨利潤為21.34億元。

車建興也早已意識到重資產的風險。輕資產、重運營、降杠杆，車建興也很果斷，對紅星美凱龍把脈問診，實施輕資產轉型。主要表現為，加速委管及特許經營模式在下沉市場的滲透，通過全品牌及全管道網路組合，進一步夯實市場領導地位。

資料顯示，2016—2020年的5年間，紅星美凱龍僅開業了26個自營商場，而委管商場開設了139個。截至今年6月底，公司經營94家自營商場、280家委管商場。近兩年，公司關閉委管商場21家，其中，2021年關閉14家，其中5家商場合同到期，9家商場提前解約。

出租率方面，2016年，委管商場的出租率為96.2%，2021年為93.5%，明顯下降。

委管商場的收入也在下降，2016—2019年，公司委託管理業務收入由27.41億元增長至47.02億元，2020年下降至35.80億元，2021年進一步下降至32.56億元。

輕資產轉型未達預期，紅星美凱龍的財務壓力凸顯。為了應對壓力，公司甩賣了系列資產，如2021年，將7家物流子公司、紅星地產70%股權轉讓給遠洋資本，收回資金63.12億元。此外，美凱龍物業80%股權也被出售給旭輝，交易價格約為7億元。

頻頻甩賣資產後，風險依舊。截至今年6月底，紅星美凱龍廣義貨幣資金約71億元，其中5.12億元受限。對應的長短期債務為352.77億元，上半年的財務費用達11.73億元。此外，公司還有高達114.34億元其他應付款，加上長短期債務合計為467.11億元。

截至今年二季度末，公司總資產1339.32億元，其中，投資性房地產961.64億元，占比71.80%。961.64億元投資性房地產中，850.45億元被抵押擔保，以獲得借款。被抵押的房地產占公司總資產的比例為63.50%。

不穩定的外部環境疊加內部財務壓力，車建興面臨的風險依然較大，紅星美凱龍仍處於ICU狀態。

車建興的困境，二級市場有較為明確反映。2018年上市之初，紅星美凱龍的股價曾漲至24.10元/股，到今年9月23日，股價跌至4.57元/股，早已跌破首發價10.23元/股，下跌約80%。對應的市值，從855.55億元縮水至目前的199.01億元，縮水了656.54億元。

車建興的財富也大幅縮水。上市之初，車建興的財富約為538億元，目前約為110億元，銳減428億元。

時至一年中的銷售旺季，深圳樓市擦出了“金九”的火花。

9月21日，位於深圳蛇口太子灣片區的高端住宅項目招商璽家園開盤，推出604套起步價為1244萬元/套的房源，當天售罄，這也是深圳今年誕生的第二個“日光碟”。

值得關注的是，招商璽家園熱銷的背後是何原因，“紅盤”熱銷是個別現象還是預示著深圳新房市場的全面回暖？深圳樓市會迎來“金九銀十”嗎？

在業內人士看來，在“紅盤”熱銷背後，深圳樓市並非全面回暖。圖為深圳一在建項目。 資料圖片在業內人士看來，在“紅盤”熱銷背後，深圳樓市並非全面回暖。圖為深圳一在建項目。 資料圖片
再現“日光盤”

9月21日，位於深圳蛇口太子灣片區的招商璽家園開盤，推出604套起步價為1244萬元/套的豪宅。招商璽家園宣佈，從早上9點開始選房，截至當天22點21分，項目售罄，總貨值超過100億元。

據公開資料顯示，招商璽家園此次推出的房源涉及125平方米和424平方米兩種戶型，總價區間在1244萬-6904萬元/套，為精裝交付；項目備案區間價為10萬-16.2萬元/平方米，均價約為11.2萬元/平方米。

該項目搖號之際，參與搖號人數達1615人，凍資規模高達56.5億元，每位購房者最少凍結約350萬元保證金；搖號人數超過深圳今年首個“日光碟”海德園的1175人。

作為起步價1244萬元/套的高端項目，招商璽家園為何能在一天內售罄？廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向新京報記者分析稱：“招商璽家園熱銷的原因主要有兩個方面，一方面是招商璽家園與周邊二手房形成了價格倒掛的情況，一、二手房之間形成了利差；另一方面，開發商招商蛇口(16.140, 0.36, 2.28%)也是品牌房企，此次推出的產品為海景房，無論是地段還是一線海景資源，都對購房者有吸引力。”

據安居客資料顯示，鄰近招商璽家園的二手房住宅招商雙璽花園的掛牌價為13.2萬元/平方米，而實際成交價或更高。由於限價原因，越是位置優越的高端樓盤的一手房，往往和周邊二手房形成越大利差，這也導致近年來熱點一二線城市頻頻出現“打新熱”。

按照“打新熱”的邏輯，在利差的吸引下，高端買家入局，這種做法屢見不鮮。同樣，今年深圳首個“日光碟”海德園的熱銷背後也是同樣的原因。今年5月30日，深圳海德園A區239套住宅在當天銷售一空，均價約12.6萬元/平方米，套均售價2388萬元，最低總價1755萬元，而其周邊二手住宅的掛牌價普遍在18萬元/平方米以上。

市場分化加劇

對於招商璽家園的熱銷，李宇嘉分析：“這只是個案，不能代表整體樓市的去化率。目前深圳的新盤去化率只有50%左右，甚至不乏去化率為個位數的項目。在龍崗、坪山等一些週邊區域，打折促銷仍是主旋律，甚至還有‘零首付’行銷，所以，招商璽家園熱銷在深圳並不具有代表性。”

中指研究院深圳分院研究總監童曉玲認為：“深圳目前的情況就是兩極分化，上層購買力強勁，剛需觀望情緒強烈。本次招商璽家園與6月開盤售罄的海德園情況類似，一方面是專案具備優質資源，另一方面，新房售價和周邊二手房出現20%-30%的價格倒掛，甚至出現50%以上的倒掛，吸引了大批有實力的買家出手。”

據中指研究院資料，從新房住宅方面來看，8月，深圳新房住宅供應量為30.21萬平方米，環比減少12.1%，同比減少39.4%；住宅成交套數為2502套，成交面積為25.98萬平方米，環比和同比分別減少24.1%和59.2%；進入9月，成交量有走高跡象，9月1日-24日，深圳新房成交套數為2733套，成交面積為25.90萬平方米。

而在二手住宅方面，成交仍未走出低谷。中指研究院資料顯示，8月，深圳二手住宅共成交2000套，成交面積為19.34萬平方米，成交套數環比減少1.8%、同比減少2.1%，成交面積環比減少2.6%、同比減少1.0%；深圳二手住宅平均價格為73094元/平方米，環比下跌0.42%、同比下跌3.92%。

另據國家統計局資料，8月，深圳新房房價環比下跌0.4%，二手住宅價格環比下跌0.5%。

深圳一位正在掛牌出售二手房的業主表示：“深圳二手房降價比較明顯，基本已跌回兩年前的價格，而且詢價的人少，比如寶安區福海街道某房源的成交價原先在每平方米7萬元左右，現在掛牌只能掛到5萬元/平方米。”

從去化時間來看，截至8月，深圳新房住宅可售面積上升至288.75萬平方米，出清週期上升至10.29個月；而今年1月，深圳新房可售面積為245.39萬平方米，出清週期為5.84個月。

“整體來看，深圳市場整體仍處於調整過程中。市場上改善型產品成交占比提升，去化情況較好，剛需置業群體觀望情緒更重。”童曉玲分析稱。

能否迎來“金九銀十”？

值得關注的是，進入9月以來，深圳開發商為搶灘“金九銀十”，紛紛備案獲得預售，新房供應量持續上升。

據深圳市房地產資訊平臺顯示，截至9月25日，已經有16個新房項目獲得預售證，供應新房12413套，約116.5萬平方米。其中商品住房9558套，約91.7萬平方米。此外，據深圳中原研究中心統計，9月待入市的新盤還有7個，不乏前海瑧灣悅、寶安萬科未來之光等關注度頗高的項目。

“9月、10月深圳將有多個新房項目入市，其中不乏中心地段的豪宅和改善專案。相信在大量新盤入市的帶動下，深圳樓市成交量將有進一步的增加。同時消費者面臨更多選擇，樓市成交將相對更加理性。此外，預計後續深圳在外部整體政策環境持續優化、房貸利率下降、疫情得到有效控制等多重利好因素的帶動下，市場活躍度將進一步好轉。”童曉玲如是稱。

而李宇嘉認為，“從未來走勢來看，整個樓市的兩極分化是很嚴重的，個別樓盤熱銷，但大部分項目仍未走出低迷，總體處於低位平衡態勢。”

9月26日，官方微信公眾號“金華發佈”顯示，據浙江省金華市建設局消息，經市政府同意，為更好滿足購房者的合理需求，對2022年9月26日至12月31日期間，在金華市區購買二手住房並辦理網簽的購房人按契稅計稅金額的1%給予補貼。

為用好“一城一策”政策工具箱，進一步支持剛性和改善性住房需求，金華市區決定將購房補貼政策從商品住宅延伸覆蓋到二手住宅。“對二手住宅購房補貼在市區歷史上還是第一次。”金華市建設部門介紹。

“購買二手住宅的基本上是剛需，而居民通常也需要將手中的既有住宅出售置換，才有條件和能力購買改善性商品住宅。”金華市房地產業協會相關人士認為，購房補貼打通一手、二手兩個市場，政策協同發力，充分體現了“一城一策”的靈活性和“因城施策”的精准化，有助於“啟動二手、撬動一手”，實現政策效應最大化。

今年3月份以來，金華市根據房地產形勢變化，精准研判、因城施策，連續推出一攬子政策，包括優化土地出讓金繳納方式、持續降低商品住宅預售許可規模、調整限價房搖號政策、提高公積金貸款額度並降低首付比例，加大對人才購房支持力度，引導金融機構加強對個人按揭貸款支持等，多管齊下，促進房地產市場平穩健康發展。

今年6月10日，金華市區出臺政策對商品住房實行購房補貼，同步調整住房公積金二套和三孩家庭貸款政策，激發潛在購房需求，穩定房地產市場。

據瞭解，目前金華市區各商業銀行按揭貸款市場報價利率（LPR）首套、二套已分別降至4.1%和4.9%。一手二手住宅購房補貼全覆蓋為第一次。

其中，住房公積金職工雙方最高貸款額度首套、二套分別提高到80萬元、50萬元，為近年來最高；首套房貸和二套房貸首付比例分別為30%和40%，為近年來最低。

金華市房地產服務中心提供的網簽資料顯示，9月1日至20日，全市新建商品住宅和二手住宅成交量環比分別上升32.2%和14.1%。

9月27日，上海第三批集中供地第二日，4宗地塊進入現場競價環節。閔行區華漕鎮MHPO-1403單元53-01地塊吸引9家競買人參與現場競價，觸及中止價後轉入一次性報價環節，最終，南山控股（002314.SZ）旗下的兩家公司蘇州南山新程房地產開發有限公司和深南（無錫）車聯網有限公司組成的聯合體以17.355億元的總價競得，成交樓板價為38136元/平方米，房地聯動價為66095元/平方米。

該地塊的另外8家競買人分別為安徽高速地產集團有限公司和安徽安聯高速公路有限公司聯合體，浙江省交投控股集團有限公司和綠城房地產集團有限公司聯合體，保利發展（600048.SH）旗下的上海保利建錦城市發展有限公司和廈門國貿房地產有限公司旗下的上海悅築房地產有限公司聯合體，聯發集團南京房地產開發有限公司，中鐵房地產集團華東有限公司，中國金茂(1.74, -0.02, -1.14%)（00817.HK）旗下的蘇州騰茂置業有限公司，中天控股集團有限公司旗下的杭州天爍房地產開發有限公司，杭州市城建開發集團有限公司和浙江錢江房地產集團有限公司聯合體。

出讓檔顯示，該地塊規劃為普通商品房用地，東至徐亭路，南至53-02地塊，西至金輝路，北至芳樂路；出讓面積為22754.3平方米，容積率為2.0，計容面積45508.6平方米，起始總價為15.9281億元，起始樓板價為35000元/平方米。

出讓人允許分期支付國有建設用地使用權出讓價款的期限不得超過一年，其中第一期付款需在簽訂合同後的1個月內，按照不低於土地出讓總價款50%的比例（含定金）繳交。

受讓人在支付第二期及以後各期土地出讓價款餘額時，應當按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈的有效的一年期貸款市場報價利率，向出讓人支付利息。

出讓檔顯示，該地塊住宅層數不得低於9層，建成後的住宅套數下限為455，地塊內中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的80%，計36406.88平方米以上。

中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建築面積不大於90平方米、小高層住宅建築面積不大於95平方米、高層住宅建築面積不大於100平方米。

出讓宗地範圍內配建保障性住房建築面積應占該出讓宗地規劃總住宅建築面積的5%以上，計2275.43平方米以上。受讓人同意上述配建保障性住房按規定無償移交給閔行區住房保障機構或者公共租賃住房運營機構。

同時，出讓檔要求，全裝修住宅建築面積應占總住宅建築面積的50%以上（不包含保障性住房等），計22754.3平方米以上，保障性住房的全裝修住宅建築面積應占保障性住房建築面積的100%以上，計2275.43平方米以上。

北京豪宅市場再現“打新”熱。

9月25日，北京市朝陽區的中建玖合府公佈入圍搖號程式的意向購房人名單，三天之後，將有704人加入一場競爭，他們搶的是並非普通住宅，而是供應量遠少於買家人數的千萬級豪宅。

根據中建玖合府的公告，專案由10棟商品住宅樓組成，全部412戶商品住宅將在本次開盤中推出，面積介於143平方米至235平方米，其中至少95%的房源面積超過165平方米，均價達11.7萬元/平方米，但由於中建玖合府是共有產權房，買家只能購買並持有90%產權份額。

按照以上的購房條件，中建玖合府大多數房源的總價或將超過1900萬元，意向購房人還需進行驗資，以購買首套房的按揭客戶為例，需要按照預估總房款最低40%比例進行查驗，而二套房買家驗資比例則高達80%，且由於中建玖合府是共有產權房，買家取得不動產權證滿 5 年才可賣房。

儘管面臨著諸多限制和頗高的購房門檻，中建玖合府依然受到熱捧，其中一大重要原因是新房限價使得中建玖合府與周邊二手房價形成明顯的價格倒掛。貝殼找房顯示，中建玖合府周邊的次新房太陽西元，均價接近15.9萬元/平方米，臨近的紅璽台更是超過了16.3萬元/平方米，即便是樓齡超過10年的豐和園二手房均價也已接近13.4萬元/平方米。

基於同樣的原因，中建玖合府（即“太陽宮地塊”）在拿地階段備受市場關注。時代財經瞭解到，在今年6月份舉行的今年北京第二輪集中土拍時，由於開發商爭奪激烈，太陽宮地塊觸碰了最高限制地價和政府最高產權份額，最終中建二局中簽，地塊總價高達66.815億元，樓面價為8.8萬元/平方米。

實際上，去年以來北京豪宅逆勢暢銷，中建玖合府並非最火的“打新豪宅盤”。

今年5月份，海澱區的中建壹品學府公館開盤，選房當日一共2638人參與，714套總價在1200萬元-2700萬元的豪宅在開盤10個小時內被搶售一空，該樓盤彼時均價約10.08萬元/平方米，與周邊二手房存在將近1萬元/平方米的價差。

在4月上旬，北京還上演了一場“萬人搖”。時代財經瞭解到，彼時，位於海澱區北二環外的天恒學院裡向市場推出143套住宅供認購，但卻有14034個符合資格的購房人入圍了搖號程式，相當於98個人搶一套房。時代財經瞭解到，雖然天恒學院裡的均價也達到了8.54萬元/平方米，但由於戶型面積介於60平方米至127平方米之間，總價門檻相對不高，使得更多人獲得了打新機會。

根據北京中原市場研究部的統計，今年上半年北京新建商品住宅成交規模回落明顯，一共成交1.9萬套，同比下降35%，成交金額1494億元，同比下降23%，但改善及豪宅市場表現優異，全市成交金額TOP10中單價8萬元+項目佔據9席、10萬元+項目佔據4席，上半年8萬元/平方米以上產品成交占比為20%，較去年全年提升13個百分點。

北京中原市場研究部在其報告中指出，上半年北京新建商品住宅（含普通住宅+別墅）成交均價60217元/平方米，年度同比上漲12%，首次突破6萬元/平方米大關，而房價的上漲主要是由於高單價項目占比提升。資料顯示，2019年-2021年，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅分別成交648套、766套和2033套，而2022年上半年逆勢增長，成交量高達1326套，同比上升49%。

市場普遍認為，北京豪宅逆勢暢銷的主要原因在於豪宅客依然保持著強勁的購買力，一二手房倒掛給買家提供了升值預期，購房支持性政策推動豪宅成交率先回暖。

實際上，北京整體市場也在走入復蘇通道。根據諸葛找房資料研究中心監測資料，今年 8月北京新建商品住宅成交5396套，環比上月上升23.99%，較去年同期下降27.2%，同比降幅收窄22.77個百分點。

二手房方面，8月成交規模已連續三個月上升，合計成交13738套，環比上升12.59%，環比漲幅較上月擴大0.28個百分點；同比上升5.51%，而這是時隔一年北京二手住宅成交同比再度轉正。

日前，甘肅省慶陽市印發《關於培育健康房地產市場擴大住房消費的實施意見》（以下簡稱“《意見》”）表示，慶陽市內購買普通商品住房，全面落實“不限購、不限價”政策，取消居民購買新建商品住房購買套數、戶籍要求等限制，商品房價格實行按需供應、市場調節，支持居民合理的住房消費需求。

除上述“不限購、不限價”政策以外，《意見》第三條明確，對貸款購買首套住房的居民家庭，首付比例在國家規定最低標準25%的基礎上，向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款、購買商品房的，最低首付比例不低於30%；《意見》第四條指出，單職工申請公積金貸款的，最高貸款額度從40萬元提高至50萬元；雙職工家庭申請公積金貸款的，最高貸款額度從50萬元提高至60萬元。

該《意見》自發布之日起施行，有效期限為一年，根據國家及省上有關政策文件，適時進行調整。

同策研究院研究總監宋紅衛認為，此次慶陽樓市政策力度較大，在《意見》實施期間，基本已經達到限購政策調控前的水平。設置有效期是給當前政策預留了一定的迴旋餘地。

據《證券日報》記者不完全統計，截至目前，全國范圍內已有37個城市在年內出台放鬆限購相關政策。

宋紅衛表示，雖然放鬆限購政策能夠在短期內對樓市需求釋放起到一定的提振作用，但是由於一些政策設置時效較短，在市場整體信心不足的情況下，要扭轉當前的形勢，還需搭配更多的放鬆政策共同作用。

多個城市選擇了直接暫停限購的政策。

例如東莞市住房和城鄉建設局於7月4日發布的《關於加強分類指導優化住房限購政策的通知（東建〔2022〕7號）》明確，自本通知印發之日起，住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區（以下簡稱“限購區域”）。除限購區域外，其他區域暫停實行住房限購政策。居民家庭購買非限購區域內的商品住房，無需進行購房資格核驗。類似的城市還有九江、唐山、大連等。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，目前放鬆限購的城市購房需求不足。“現在房價整體預期並不理想，預計放鬆限購政策所產生的效果也會打折扣。”

銀保監披露首筆「保交樓」專項借款已在瀋陽落地，澳新銀行今日發布報告稱，政策落地速度快於市場預期，表明穩定房地產市場的緊迫性。但此次政策影響料小於上一輪棚改貨幣化時期，在「房住不炒」的政策下，預計房地產行業的整合將持續。報告並指出，「動態清零」政策加劇了行業的下行風險，行業將進入一個未知的時代，預計即便中共二十大後，中國房地產政策也不會發生重大的調整。

報告認為，「保交樓」專項借款政策雖然有助於在未來幾個月內提振房地產投資，但總體影響較為有限。一方面，在嚴格的評估標準下，資金只能用於已售出但未完工或有逾期風險的住宅項目，而且許多細節也尚不清楚，包括如何區分陷入困境的開發商、地方政府和相關銀行的責任。另一方面，與用於支持棚改的PSL（抵押補充貸款工具）相比，專項借款不會創造貨幣，在決策層「房住不炒」的政策基調下，其對更廣泛經濟的影響可能有限。

另外，2020年疫情爆發後相關的防疫政策已經降低了居民家庭收入，中國的總儲蓄率從2019年的44.2％攀升至2021年的45.5％，扭轉了此前下降的趨勢。與此同時，

截至2022年第二季度，城鎮家庭名義收入同比增速下滑至1.5％，遠低於2015-18年近10％的增速。
　
政府堅定支持「房住不炒」，房屋「商品」屬性成疑
　
澳新銀行稱，房地產行業將進入一個未知的時代，需要關注政府是否會繼續承認房屋「商品」屬性的重要性。過去30年左右的樓市改革，主要是在鄧小平將房屋視作「商品」的倡導下，釋放了樓市的投資潛力，自那時起，住宅不僅可用於居住，也成為信貸擴張（作為抵押品）及投機的主要渠道。然而，當前政府堅持「房住不炒」，以遏制房地產行業的過度膨脹，儘管行業並不景氣，但這一原則似乎得到了堅定的支持。

而鑑於中國國家主席習近平提出２０３５年實現「共同富裕」的目標，預計即使在二十大之後，房地產政策也不會出現重大調整。考慮到地方政府嚴重依賴土地出讓收入，其他行業尚未成熟到足以取代房地產業的作用，以及中國人口增長正在下降，房地產業的轉型可能是一條崎嶇不平的道路。所有這些因素都將給中國未來的增長前景帶來不確定性。

據內媒報道，武漢市多個政府部門日前召多家頭部房企座談，聽取企業對當前房地產市場運行、調控政策的意見和建議，萬科、保利、華潤、中海、金茂、融創等十幾家房企相關負責人參與座談。

會議主要了解房企目前存在的困難及其對市場未來研判，分析房地產相關政策效果及市場變化，並鼓勵房企積極在武漢拿地。內媒稱，會上有房企建議降低二套房首付比例以進一步帶動改善性需求，同時建議適當優化土地出讓條件。

中國房地產行業遭遇骨牌式的流動性危機，對沖基金GROW思睿首席經濟學家洪灝發表報告稱，中國在今年很可能將見證人口負增長，比專家預測提前了十多年，人口增長所帶來的住房需求微乎其微，中國房地產已然變成了一場存量博弈，這不再是一場增量遊戲，而是蛋糕的重新分配。洪灝進一步指出，居民家庭預算受限於不合意的勞動報酬、
或居高不下的房價，或兩者兼有，在有限的預算範圍內選擇存錢而非置業，房地產行業的表現就會因此而低迷不振。

洪灝又在報告中提到港股估值，他指恒指的市盈率已經跌至有歷史數據以來最低，但中國主權CDS利差盡管處於高位，但仍低於2015年A股股災時的高點，反映市場情緒尚未完全崩潰，風險可能會繼續攀升，洪灝認為短期炒作港股風險太大，即使有回報亦不值得做好友，「風物長宜放眼量」。

本港踏入加息周期，減價蝕讓個案不斷。何文田豪宅屋苑天鑄一個4房單位，新近以3500萬元成交，業主賬面虧損約828.6萬元，即使計及2018年一手入市所獲回贈，估計連同使費，實際仍要蝕約260萬元離場。元朗PARK YOHO Genova一個開放式單位跌穿400萬元，僅以395萬元成交，創該屋苑近兩年成交價新低。

利嘉閣地產首席聯席董事潘立信表示，該行新近促成天鑄8座低層C室成交，單位實用面積1410方呎，4房間隔，原業主早前叫價4380萬元把單位放售，累減880萬元或約20%，最新以3500萬元易手，實用面積呎價24823元。

代理透露，原業主曾短暫居於上述單位，最終寧願蝕賣套現。原業主2018年斥資約4328.6萬元一手向發展商購入單位，持貨4年，賬面虧損828.6萬元或約19%。據了解，原業主一手買入單位時享有發展商現金回贈優惠，涉約788萬元，若扣除回贈再計及其他使費，估計實質虧蝕約260萬元。

元朗加州花園洋房亦錄蝕讓個案，利嘉閣地產首席分區董事文錦璋說，該行促成加州花園鳳凰徑洋房成交，實用面積969方呎，3層高連獨立花園，以1105萬元易手，呎價11404元。原業主於2019年以1128萬元購入上述單位，持貨僅3年，賬面虧損約23萬元或2%。

Genova插穿4字頭 兩載最平

此外，中原地產副區域營業經理王勤學稱，元朗PARK YOHO Genova第15B座中層E室，實用面積251方呎，開放式間隔。原業主早前叫價430萬元放盤，議價後跌穿400萬元，以395萬元沽出，是屋苑近兩年成交價新低，實呎15737元。原業主2017年8月以354.6萬元一手購入單位，持貨5年轉手，賬面獲利40.4萬元或約11%。

美聯物業公布，按全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」最新報158.49點，按周降0.45%，連跌15周共6.25%，今年以來樓價累計跌7.65%。

港島挫0.63%表現最弱

該行統計的3個分區，已經連續第九個星期全線向下，其中「美聯港島樓價指數」最新報170.4點，按周跌0.63%，跌幅冠絕3個分區；「美聯新界樓價指數」最新錄得147.39點，按周降0.43%；「美聯九龍樓價指數」則挫0.38%，至159.53點。

以今年累積計算，九龍區樓價跌8.31%最慘，港島區降7.48%，新界區則累計削7.21%。

加息催化劈價 MCI續降

美聯物業按該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI）亦連降11周共32.2%，最新報36點，按周跌2.7%。美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，樓價持續調整，息口走勢也令市場趨觀望，減價盤增加，導致信心指數持續向下。至於本港銀行調高最優惠利率對樓市的影響，將在稍後公布的信心指數才全面反映。

市區重建局（市建局）西營盤皇后大道西/賢居里發展項目（賢居里項目）招收意向書程序將於今天中午截止，該項目佔地約1.69萬方呎，可建樓面面積約12.15萬方呎，市場估值約14.6億至17億元，每方呎樓面估值約1.2萬至1.4萬元。

赤柱啟德地可推 連港鐵小蠔灣等涉5040伙

本年度上半年賣地收入僅95億元，較去年同期減7成。發展局即將公布下季（10至12月）賣地計劃，市場估計有機會推出賣地表上赤柱、啟德等貴重地皮，以增加賣地收益，連同其他地皮及港鐵 （00066） 小蠔灣站1期，預計供應5,040伙。

連同今年度上半年度土地供應約5,350伙，今年首3個季私人住宅土地供應約1萬伙，較全年度目標的1.29萬伙達標逾8成。

上半年度收入 少去年7成

2022/23年度上半年（4月至9月），政府賣地推出的住宅地皮均以中小型地皮為主，連同一幅價值52.6億元的葵涌物流地，由賣地帶來的地價收入只有約95億元，較去年同期高達359億元，按年減少7成。

同時，今年至今暫時亦未見有大額補地價個案，導致補地價收入亦大減。按照早前財政司司長陳茂波所透露，今年度首5個月地價收入只得172億元，只及政府全年預算1,200億元的七分之一或14%。雖然短期內仍有重推的屯門限呎地及葵涌住宅地推出，惟兩幅地皮市值合共僅65億至103億元，對於增加地價收入幫助有限。

赤柱環角道地 估值達206億

現時賣地表上有多幅百億地王可供推出，包括估值最高206億元的赤柱環角道豪宅，以及兩幅啟德第2A區住宅地；而商業用地方面，則有旺角洗衣街商業地王估值亦達逾150億元，政府或會在下季推出其中部分地皮，以增加賣地收益。

據市場估計，赤柱、啟德、荃灣油柑頭及大嶼山長沙4幅住宅地，合共能提供3,340伙供應，較今季度的2,600伙，按季增加28%。當中有機會推出的啟德2A區2號及3號地盤，位置在啟德站跟宋皇台站之間，跟九龍城相隔一條太子道東，地皮可建樓面約86.3萬平方呎，預計可提供約1,200伙，值約94.9億至112.2億元，每呎樓面地價約1.1萬至1.3萬元。

而「一鐵一局」方面，除了市建局推出西營盤皇后大道西項目外，港鐵早前剛與政府達成小蠔灣車廠的換地協議，亦有機會在下季推出小蠔灣車廠的第1期項目，涉及約1,500伙。

下季度賣地計劃連同鐵路項目，預計將提供約5,040伙，較今季的3,210伙，增加4成。而2022/23年度首3季（4月至12月）則合共有10,390伙推出，相當於全年度供應目標1.29萬伙的80%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，現時各區地價較去年下跌至少2成，雖然政府需要平衡庫房收入及避免平賣官地，但過往亦有在淡市賣貴重地皮經驗，認為有機會為「追賣地收益」，而在未來兩季出售貴價地皮。不過，他提醒，現時發展商投地相當「揀擇」，除了偏好鐵路沿綫項目外，一些賣地條款較複雜、附政府設施的地皮興趣均不大，將會增加賣地流標風險。

仲量聯行表示，長沙灣欽州街建新大樓一籃子物業，包括6個地下商舖，總面積約3,914平方呎，由盛匯基金以約7,000萬元承接。另外項目9個住宅單位，則由Owl Square創辦人潘解頤及利駿集團 （08360） 主席陳洪楷等相關人士購入，總實用面積約5,612平方呎，涉資約3,000萬元。

盛滙商舖基金創辦人李根興指，物業位處欽州街及海壇街大單邊旺段，屬區內罕有的相連大單邊地舖，附近有多個住宅重建項目，因此非常看好物業的升值潛力。是次以7,000萬元購入的6個地舖全部連租約，租客均是經營民生行業，租金回報率達3厘，隨着附近多項重建落成，預期新租金回報可達5厘，相當不俗。

豪宅市場錄零星成交，市場消息指，大潭紅山半島棕櫚徑單號屋，實用面積2,730平方呎，連約780平方呎花園，原本叫價8,200萬元放盤，議價後以8,000萬元易手，呎價2.9萬元。

其次，利嘉閣地產首席聯席董事黎子滔表示，長沙灣嘉珀山2座低層B室，單位實用面積約1,659平方呎，4房間隔，以2,768萬元易手，呎價約16,685元。原業主持貨約17年，帳面賺約890萬元。

日式料理向來是香港人最愛的菜式之一，配搭及食品口味多玩化，無論是連鎖壽司店抑或是壽司小店各有捧場。近期市場錄得多間日式料理的租賃個案，平均呎租介乎33至98元。

據資料顯示，近年在港火速冒起的日本連鎖壽司再拓展業務，新近承租鰂魚涌英皇道1060號柏蕙苑高層地下B號舖位，面積約1.2萬平方呎，月租約40萬元，平均呎租約33元，上手租戶為幼稚園。

黃埔新村舖 呎租約83

另外，傳統民生區黃埔亦錄得壽司店承租個案，紅磡民泰街53至73C號黃埔新村M至Q座地下E號舖位，面積約2,080平方呎，月租約17.2萬元，平均呎租約83元，租金較上手另一間連錄壽司店上升約37.6%。

而灣仔莊士敦道138號恒生莊士敦道大廈地下COMMERCIAL UNIT 1號舖位，面積約3,885平方呎，月租約38萬元，平均呎租約98元，租金較上手連鎖運動用品店下跌45.7%。

美聯旺舖高級區域營業董事游家成表示，日式料理一向廣受香港人喜愛，加上食物售價定位一向較高，因此行業承租力平穩。

他指，受舖位租金已回落至合理水平帶動，吸引愈來愈多具有號召力的大型品牌日本料理店擴充業務，承租具人流的舖位，又指在香港人仍未全面恢復外遊的因素帶動下，主打日式及東南亞地區料理的食肆仍會廣受本地食客追捧。

疫情下商舖租戶起變化，美聯工商舖統計，4大核心區食肆半年減少15間。

美聯工商舖指，統計223條街道共10,144間街舖（4核心區佔7,528間），調查租務狀況，數據可反映出政府實施「3+4」的檢疫措施後初期、派發第二階段消費券初期以及近日疫情升溫的舖市表現。

該行指，第5波疫情的打擊加上長期通關無期，市民消費意慾受一定程度的影響，飲食業前景未見明朗化，核心區飲食業擴充現瓶頸。自2020年第三季之後，核心區食肆數目在今年第三季再次錄得淨跌幅，對比第一季數字，4核心區第三季共淨減少15間食肆。

按分類劃分，4核心區中唯一錄得淨增長的食肆為咖啡店/甜品店，今年第三季錄得9間的淨增長，相信相關店舖開店的門檻較低，加上近年愈來愈多特色咖啡店深受年輕人歡迎，所以吸引有關商戶開店。

元朗飲食業硬淨 第三季共572間

另一方面，元朗區飲食業表現硬淨，今年第三季元朗區的食肆數目為572間，比去年同期增加淨15間，當中增幅最多的分別為非中式餐館及中式餐館，分別較2021年第三季淨增加13及10間。

在持續封關和網購盛行的環境下，本地的實體零售店舖數目持續減少。4核心區中化粧品/個人護理和藥物/醫療健康用品行業的店舖在本季度就分別只有114間和185間店舖，較2022年3月時數字相比，分別各淨減少6間店舖。受到重創的行業則要數衣服/鞋履/皮具的店舖，4核心區中僅錄得660間店舖，較2022年3月的數字相比下跌了14間店舖，是4核心區中店舖淨減少第2多的行業。

在元朗民生區，零售行業表現同樣疲弱，有不少零售商戶都選擇結業。2022年第三季衣服/鞋履/皮具、藥物/醫療健康用品和化粧品/個人護理行業的店舖數量分別為119間、86間和20間，與去年同期相比，分別淨減少12間、10間和8間店舖，是該區店舖淨減少最多的3個行業。

本地銀行加息，但政府調低壓力測試有利好作用，無阻新盤中上價樓成交，嘉華國際旗下樓盤連錄成交，單日套現逾4400萬，其中啟德現樓項目嘉峯匯昨日以招標形式售出1伙3房戶，呎價高見3萬水平；同系嘉熙亦以逾2100萬售出1伙4房戶。

嘉熙4房連車位2122萬沽

嘉峯匯錄得本月首宗成交，昨日以招標售出單位位於1A座36樓E室，面積762方呎，為3房連套房間隔，以2350萬售出，呎價高見30840元，單位售價及呎價均為項目標準戶次高成交。項目共提供1006伙，自2019年底推售至今，累售約992伙，套現逾117億，僅餘約14伙有待承接。

同系大埔白石角現樓項目嘉熙昨日亦錄得成交，位於3座21樓A室，面積1083方呎，為4房連套房間隔，單位以2122萬連1個車位售出，呎價19594元，兩伙合計為發展商套現約4472萬。位於科進路16號的嘉熙已屬現樓，項目共提供1120伙，自2018年推售至今，已累售1079伙，套現逾95.9億，僅餘41伙有待市場承接。

維港滙每呎2.8萬售

信和、會德豐地產、嘉華及爪哇合作發展的西九龍維港滙，昨日售出1期維港滙I位於1座12樓C室，面積966方呎，為3房連套房加儲物室間隔，以2721.3萬售出，呎價28171元。整個維港滙發展項目本月至今暫售出10伙，套現直撲2億，合共三期項目迄今累售796伙，套現逾114億。

老牌地產商華廈置業旗下收購逾10年的油麻地德昌里舊樓，其持有約83.96%業權，剛以約1.45億易手，每呎樓面地價約6200元，舊樓佔地約3688方呎，具重建價值，買家為本地發展商。

市場消息透露，油麻地德昌里16、16A、18、20、22及22A號舊樓，過去10多年來，華廈置業一直以「儲樓」形式收購單位，見平就購入收租，最後一個單位於去年購入，至今持有舊樓約83.96%業權，早於兩個月透過大型代理行標售該批舊樓，意向價1.8億，最新剛以逾1.45億易手。

10多年「儲樓」式收購

據了解，該批物業部分以賣物業形式沽貨，涉及28個住宅單位，涉資8036.7萬，地鋪則以賣公司形式易手，涉資逾6000萬，合共涉資逾1.4億，該舊樓樓高8層，於1965年落成，佔地3688.43方呎，涉及實用面積約18557方呎，若以現樓計算，平均呎價約7813元，若以樓面地價計算，該83.96%業權每呎樓面地價約6243元。

根據油麻地分區計畫大綱圖編號S/K2/23，物業現址劃為「住宅（甲類）」用地，若發展純住宅，地積比7.5倍，若以商住混合發展規劃，地積比高達9倍。而該物業將按現狀，部分交吉、部分連現約及許可證形式出售。市場消息預期，買家為本地發展商。

住宅涉資8036.7萬

華廈置業早於2011年起收購德昌里16至22A號舊樓，業內人士指，每年皆吸納數個單位，最近一宗要追溯至2021年4月份，該廈3樓1室以450萬易手。

值得留意，華廈置業為本地老牌發展商，由鍾培生祖父、已故「工廈大王」鍾江海於1961年創立，成立逾60年，該集團於今年6月份因業務不足，及過去六年每年維持非常低的業務運作，被上市委員會認為公司未能維持足夠的業務運作，亦未能擁有相當價值的資產以支持其營運，不適合繼續上市，其上市地位被「DQ」。

近年來，鍾家為人熟悉的是鍾培生，2012年美國南加州大學畢業後，先後從事投行及電競行業，2019年7月，於網上經營個人頻道，數年間坐擁逾14萬訂閱者。去年2月開始，他與藝人林作掀罵戰，並於9月18日兩人在九展拳賽。結果，似乎噱頭多於一切，罵戰激烈，拳賽平淡，鍾培生主動進攻，林作閃避其攻擊，鍾在沒有K.O對於情況下勝出。