國內二大房仲業者對房市信心調查同步顯示，本季看壞房價者大增！永慶房產趨勢前瞻報告指出，房價走勢出現漲不動現象，已有見頂之勢，並下修今年房市交易量至31.5～32.6萬棟；信義房屋調查則指出，房價出現看壞比看好多，為近五季來首見，房市拐點浮現。

永慶房產趨勢報告顯示，看漲房價比例連三季下滑，已創九季新低；信義房屋調查則顯示，認為未來房價下跌占36％、上漲僅占28％，多數人認為房價早已反應通膨，看壞房價也達五季來新高。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，自2020年以來全台灣房價漲價趨勢相當明顯，不過和第二季相比，第三季七都房價除了新竹仍季漲3％以外，其餘六都漲幅均在1％以內。

葉凌棋表示，高通膨短時間內難以緩解，預期升息仍將持續，而全球經濟也受衝擊，國內疫情仍未緩解，前兩年疫後的房市激情演出今年已不復見，加上房價、物價上漲與持續升息的交互作用下，將壓縮消費者購屋負擔能力，預期今年房市仍呈現「價平量縮」格局，以目前交易量推估，下修今年全年交易量至31.5～32.6萬棟間，年減6～10％。

此外，市場信心逐步降溫也衝擊近期全台預售市場，與去年景氣高點的第四季相較，今年第二季全台交易件數大減47.1％，總銷金額衰退43.5％，七大都會區預售交易台北、台中交易件數已腰斬，高雄交易件數、總銷衰退約6成。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年以來股市高低點相差近五千點，投資人不少面臨資產虧損，加上連續性升息對購屋人心理會產生壓力，尤其房價漲多就是最大利空，多數受訪者也認為房價早已反映通膨，再漲有限，在眾多利空因素匯聚下，房市信心出現看壞的比看好的多。

近年建商推案熱絡，住宅建照核發及開工量維持高檔，超額供給壓力日漸沉重，永慶房產集團業務總經理葉凌棋27日表示，預估在2023～2025年預售屋完工戶數將逾13萬戶，屆時恐將出現大量賣壓，預售市場面臨挑戰。

葉凌棋表示，今年前七月全台建照核發量較去年同期微減1％，但仍維持高檔水位，而新屋開工則年增22％，顯示在前兩年因疫情衝擊導致工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至今年，全台房市將進入大量興建潮，預期未來二至三年恐有大量成屋完工釋出，房市恐出現超額供給。

葉凌棋指出，以預售屋新建案完工時間預估，今年全台預售屋預計完工戶數約2.7萬戶，明年則暴增至5.1萬戶左右，2024年約4.4萬戶，2025年雖完工戶數續降，但也有近3.9萬戶之多。

以七大都會區觀察，新北、台中新屋完工高峰期均落在2023～2025年間，未來三年估有2.9萬戶與2.6萬戶的預售新屋完工，而桃園、台南與高雄則有逾1萬戶新屋供給。

葉凌棋表示，近期預售市場交易熱度已明顯降溫，未來面臨更大挑戰，在大量完工交屋潮出現時，新屋與中古屋是否產生價格競爭現象，值得觀察。


房市超額供給 恐現賣壓
經濟日報

永慶房產集團昨（27）日發布報告指出，全台房市將面臨大量興建潮，預期未來兩到三年將有大量成屋完工釋出，房市恐現超額供給。

永慶房產集團統計今年前七月全台建照量維持高檔水位，僅年減1%，新屋開工則年增22%，顯示在前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至今年。

根據預售屋新建案完工預估年份統計，今年全台預售屋預計完工戶數約2.7萬戶，明年則暴增至5.1萬戶左右，2024年約4.4萬戶，2025年雖完工戶數續降，但也有近3.9萬戶之多，若合計2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾13萬戶，屆時恐將出現大量賣壓湧現。

若從七大都會區觀察，新北、台中新屋完工高峰期均落在2023年-2025年間，三年估有2.9萬戶與2.6萬戶的預售新屋完工，而台南與高雄則有逾一萬戶新屋供給，都須特別留意，未來預售市場面臨挑戰。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，目前看來，為抑制通膨，各國央行升息腳步不停歇，台灣也恐難置身事外，而在高通膨、快速升息與地緣政治衝擊下，不少經濟預測機構下修全球今年與明年經濟成長率，而國內尚有疫情升溫的不確定因素，即使一度有疫情趨緩跡象，但如同前兩年疫後的房市激情演出，在今年已不復見，加上房價、物價上漲與持續升息的交互作用下，將壓縮消費者購屋負擔能力。

名軒（1442）年度大案台中「名軒台中新站」預計第四季完工交屋，總銷達28億元，緊接著桃園「國家之森」可望在明年第一季取得使照，並開始交屋，加上創辦以來集團規模最大造鎮案淡海「名軒海樂地」，總銷近200億元，也將在明年完工交屋，市場預期未來幾季業績將步步高。

名軒近期股價衝上史上新高，攻上30元關卡，本周持續在28元以上高水位。

名軒今年上半年主要以新成屋銷售為主，稅後純益為1.11億元，年減46.8％，EPS為0.3元；相較於去年同期的稅後純益2.08億元、EPS 0.57元，呈現衰退；累計前八月營收5.88億元、年減8成。不過第四季業績可望谷底攀升，今年可供交屋入帳的大案「名軒台中新站」，將完工並取得使照，業績可望明顯衝高。

名軒表示，「名軒台中新站」位於台中火車站及秀泰影城旁，總銷逾28億元，上半年先行邊建邊售， 據悉該案主力坪數23～36坪，銷售不錯，每坪成交價在4字頭，估第四季可就已經銷售的戶數進行認列。

另外，名軒明年完工量可望大幅噴出，位於桃園小檜溪的「國王之森」，原本估計10月可拿到使照，總銷約16億元，但依工程進度觀察，應會遞延到明年第一季取得使照；此外，名軒創辦以來史上規模最大開發案－淡海「名軒海樂地」，總銷近200億元，總戶數達1,913戶，為單一一張建照的大型造鎮案，將在明年完工交屋，去年底已開始邊建邊售。法人估明年完工交屋可望大爆炸，業績有機會呈跳躍性的成長。

看好國內廠辦、商辦需求，興富發建設（2542）擴大相關產品推案比重；興富發建設集團規劃明年將推出五大商辦案，其中台北市、台中市將是主要商辦推案重點區，總計明年商辦推案量上看600億元，將是未來業績重要支撐。

興富發建設今年上半年稅後純益達10.16億元，每股純益達0.7元；興富發26日除權息，每股配發約4.00650848元現金股利、1.00162711元股票股利，除權息參考價為39.8元，昨（27）日收在39.65元，邁向填權息之路。

興富發建設指出，原定今年新完工個案為五筆，但因市場缺工影響，部分建案遞延至明年入帳，不過下半年來看，仍有總銷高達142億元「夢幻誠」將交屋，該案已拿到使照，預計10月交屋，今年有機會完工交屋約七、八成左右，將帶動第4季業績衝高。

另外，看好國內廠辦、商辦需求，興富發建設擴大相關產品推案比重，集團規劃明年將推出五大商辦案，包括包括總銷73.62億元「北市安康段案」、142.8億元北市「復興北路商辦案」、台中惠民段「蘿蔓蘿蘭」總銷約71.61億元，以及台中「惠國90」總銷破300億元。合計總銷約593億元，將是未來重要業績。

據591實價登錄，今年上半年預售高價住宅價量，七都豪宅交易價量多數下滑；其中，新北交易量腰斬，台北市總價中位數跌破億元。

七都中，僅台中、高雄量能成長，其餘皆下滑，新北市成交量更是腰斬，價格上，僅新北市豪宅總價中位數小幅成長2%，其餘皆下滑7%-17%。值得注意的是，台北市不僅交易件數被台中市超車，總價中位數更是跌破億元。

統計資料顯示，成交量方面，台中市今年上半年成交501件，年增45%，拿下交易量與年增率雙冠王，其次為高雄市134件，年增3%，其餘縣市成交量皆下跌，以新北市、台南市跌幅較大，分別年減45%、21%。

價格上，除新北市小幅成長2%外，其餘皆下跌，今年上半年新竹、台中、台南及高雄的總價中位數均較去年下跌1,000萬以上，跌幅逾一成以上，桃園則年減10%，至於台北市則是總價跌破億元，下降至9,372萬元，年減7%。

全球機能服飾龍頭「儒鴻企業」營運總部，經過3年多縝密規劃及積極趕工興建，雖也經歷全球原物料短缺、疫情攪局、俄烏戰爭等國際情勢影響，最終安全圓滿地在新莊副都心磅礡落成，為新莊周邊產業發展再添助力。儒鴻斥資64億元，打造地下4層樓、地上19層樓的特色建築物，同時設置紡織品實驗室、布料研發、成衣技術及成品展示中心。2022年9月27日舉行企業總部啟用典禮，新北市長侯友宜、儒鴻企業董事長洪鎮海等貴賓蒞臨出席，見證儒鴻成長里程碑，持續根留台灣，再創下個45年。

新北市長侯友宜表示，新北市產業發展以板橋新板特區、新莊副都心與三重第二行政大樓三大核心當作支點，沿著新店、蘆南蘆北為南北兩端建構出微笑曲線，估算總體開發面積逾2,451公頃。其中由新莊副都心、頭前重劃區、新莊北側知識園區環繞而成的黃金三磚外，再加上泰山都市計畫區、塭仔圳重劃區等，超過800公頃的副都心產業帶已然成形。近年市府團隊致力改善此區周遭環境，例如五股垃圾山翻轉成夏綠地，已成大眾休閒新場所；塭仔圳重劃區擁有400公頃土地，約為2.6個信義計畫區，經過溝通協調也讓工廠順利搬遷，國家電影及視聽文化中心也座落於新莊副都心，逐漸吸引許多國際型企業總部進駐，透過聚落經濟和交通便捷等優勢，帶動周邊產業發展。隨著捷運將遍及淡水、蘆洲、三重、新莊、板橋、中和、永和、土城及新店等9個行政區，依照目前核定計畫施工到2030年，可實現新北市捷運路線達到139公里121座車站，每10萬市民享有3座車站，與東京(3.1座)、首爾(3座)、新加坡(2.2座)同為國際級大城市。

侯友宜強調，自2019年起即推動「招商一條龍」服務，受理民間企業投資協助與投資用地協尋，至今共計服務467案，其中取得建照、工業區廠房新建改建立體化容積獎勵、行政程續加速完成及尋找建廠或營業據點用地等落實投資項目，共計183案，累積創造超過3,600億元投資金額，帶動逾8.5萬個就業機會。此外，早在108年率隊考察東協三國時，就特地繞到儒鴻位於越南同奈省的成衣廠，親自邀請洪董事長在海外打拚的同時也莫忘故鄉、持續投資新北。新莊副都心是北北基宜桃的中心，如今儒鴻營運總部確實在新莊落成，不僅可作為辦公空間，也特別打造紡織品實驗室、研發中心以及「SHOW ROOM」最為成衣發表展示空間等。尤其最難能可貴，儒鴻在企業總部裡面設有托育，照顧自己的員工，同時用永續經營的方式，跟社區結合在一起，所以儒鴻總部設在新北市永續發展，歡迎更多的企業能夠來投資新北，提升產業效益，帶動更多就業機會。

儒鴻企業董事長洪鎮海表示，儒鴻創立45年來長期深耕新北，2020年疫情爆發，各種醫療戰略物資供應不及，頓時人類身體健康與產業受到嚴重影響，造成全世界巨大動盪。儒鴻除發揮專業配合政府徵招產能，製作生產隔離衣與防護衣提供政府防疫外，更發揮在業界影響，協調品牌客戶、供應商間，協手渡過各種因疫情產生產品交期與金流的挑戰等，使產業鏈不中斷，企業能持續經營，並攜手產業夥伴渡過疫情所帶來的衝擊。

洪鎮海補充，儒鴻在五股原有兩棟大樓，總樓地板面積約3,000坪，但早已不敷使用，必須在大樓周邊租用空間，放置樣品以及作為倉庫使用。考慮公司未來長期營運發展，並且看準新莊副都心發展潛力、交通優勢，因此選擇在這裡落腳，以便員工通勤、客戶以及供應商來訪。新總部成立後，具有近1.5萬坪樓地板面積，約為原大樓面積5倍，可將台灣所有約2,000位員工聚集在一起，匯聚主要業務、接單營運重心、研發中心等，可發揮最大營運效益，並設置有健身房，照顧員工托育及健康，實在是幸福企業。在總部興建過程中，有賴於新北市政府協助，無論是在法規釋疑、行政流程、建照使照申請作業，都積極排除困難、加速進度，才能讓新總部順利呈現在大家眼前。

經發局補充，新莊副都心鄰近新北市產值最大、就業人口數最多的新北產業園區，新五泰區約有3萬6千多家中小企業，擁有完整產業供應鏈和工業技術優勢，產業聚落已然形成。且鄰近周邊擁有市府招商案「宏匯廣場」、「新莊宏匯i-Tower」及「新莊凱悅嘉軒酒店」，引進產業辦公室、購物商場等設施，豐沛新莊副都心城市機能多元性與高值化，有助於新北產業未來黃金10年發展，帶動周邊產業效益與就業機會，創造高經濟效益且國際化的繁華新榮景。

立法院內政委員會今（27）日朝野協商「租賃專法」，其中針對租屋實價登錄，內政部次長花敬群指出，經洽詢地方政府，全國22縣市皆反對租屋全面實價登錄，主因實務上難全面掌握，行政成本高，且房東可能抗拒、漲租甚至不租。

朝野立委及黨團提案修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，包括全面落實租屋實價登錄、租金列舉扣除額改列特別扣除額等方向，今日在內政委員會召開朝野協商，然而並未取得共識，由內政部蒐集更多資料後，擇期再議。

對於外界關注的租屋實價登錄，花敬群今日說明，綜觀全世界先進國家，雖有部分要求一定程度租約申報，但實質上也僅針對租賃專業服務業，即便是這類國家，也並未看到租金全面揭露。

花敬群表示，內政部今年向全國縣市調查結果，若租屋契約全面實價登錄，全國22縣市皆表達反對，困難點在於，地方政府難以完全掌握，若要進行調查，行政成本會非常高，另外也擔心造成房東抗拒，甚至漲租、不租，反而衍生各式各樣糾紛。

國民黨立委曾銘宗表示，租屋者相對處於弱勢，雖然地方政府反對，但他仍希望大方向能盡量公開透明，假設無法一步到位，至少能否分階段推動。

花敬群表示，實務上，內政部要求包租業者、透過仲介租屋等情形，皆有實價登錄，而透過擴大租金補貼，也能掌握租金資訊，希望透過這些資料，讓租金可更全面分析，以滿足社會對於租金訊息的期待，原則上，希望不要朝向全面實價登錄來處理。

另也有立委提案直接在租賃專法明訂，將租金列舉扣除額改為特別扣除額，但花敬群表示不宜在租賃專法處理，應回歸《所得稅法》；賦稅署也表示，目前立委針對所得稅法扣除額共有近40案提案，希望考量納稅人所需及政策優先性，通盤考量。

今日另個討論焦點在於，房東與房客的租賃契約關係，是否要全面適用消保法中的消費關係，花敬群表示，消保法規範對象主要為企業，但若為一般房東，要承擔整部消保法的責任，需要多評估。

中央銀行上周四宣布升息半碼（0.125個百分點）後，中華郵政於今（27）日宣布，自明日起調整存款利率，調升幅度為0.11至0.17個百分點。調整後，公教人員「築巢優利貸」的貸款利率將增至1.81%，青年安心成家房貸（一段式）利率，也由1.65%上調至1.775%。

中華郵政存款利率與多項政策性貸款利率連動，不過，勞工紓困貸款、就學貸款等政府均已宣布利率「凍漲」，跟進調升利率的政策貸款已不多，其中包括公教人員的「築巢優利貸」，以及青年安心成家房貸。

中華郵政資料顯示，調整利率後，其中，1年期定儲機動利率將由1.185%上調至1.31%，2年期定儲機動利率由1.22%上漲至1.345%，調幅均為0.125個百分點。

以公教人員「築巢優利貸」而言，定價依據為中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.465個百分點，先前利率為1.685%，調整後利率上漲至1.81%。

至於青年安心成家房貸，以一段式為例，定價依據為中華郵政2年定儲機動利率加碼0.555個百分點，財政部在今年3月時宣布，青年安心成家購屋貸款由公股行庫補貼半碼，該措施將維持至今年底為止，因此，青安貸款利率由先前的1.65%，上調至1.775%。

銀行主管說，青年安心成家購屋優惠貸款是由台灣銀行等八家公股銀行以自有資金辦理。財政部先前表示，央行第3季理監事會議決議調升利率半碼，為兼顧央行升息的貨幣政策目標及減輕民眾房貸款資金壓力，財政部協調各公股銀行，青安貸款基準利率維持減半碼調升至今年底止，相關成本由公股銀行自行吸收，以持續協助民眾購屋安家。

根據永慶房屋最新調查，Q4全台看漲房價比例由上季42%下降至38%，已連三季下降，並創9季以來新低，看跌比例則增至31%。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，看漲與看跌比重差距不大，顯示在經濟與疫情前景不明朗的狀況下，消費者對於房價看法多空對峙。

永慶也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查，全台有34%消費者認為過去一年房價已上漲10%以上，其中桃園、台南與高雄超過四成，台南甚至有逼近五成消費者認為過去一年上漲10%以上，顯示台南消費者對於房價漲勢最有感。

調查顯示，僅16%消費者認為2022年下半年是購屋好時機，顯示在經濟、疫情、地緣政治風險的不確定因素下，消費者對於房市後市仍無法看清，購屋心態轉趨保守觀望，等待市場較為明朗後才進場購屋。

對於升息，79%消費者表示，房貸壓力承受度在2碼內，陳賜傑表示，此次調查是在已升息1.5碼的情況下，而消費者能承受在升息的幅度僅2碼內，顯示再升息的承受空間小，再升2碼購屋貸款利率站上2.2%，恐怕會衝擊消費者購屋意願，而選擇放棄購屋。

台北居大不易，不是買小就得買老？根據實價登錄資料，台北市2022年1月，萬華區大埔街22巷的一棟平房，屋齡高達104年，堪稱人瑞級老屋，是2022年屋齡最高的交易案，該平房建物11.66坪、土地14.22坪，以總價1350萬元成交，若以總價換算建坪價格，每坪單價逾百萬元，不過專家指出，百年老屋價值不高，買方主要是看上土地價值。

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，此建築已相當老舊，依屋況來看，居住價值不高，不過因離萬華火車站、捷運龍山寺站，以及未來捷運萬大線的植物園站、廈安站都不遠，地段頗具優勢，因此買家購入動機應著重於土地價值。該平房位在容積率225％的住三用地，換算土地單價約95萬元，符合區段行情，加上周邊也有許多老舊建築，推測買家是期待與周邊土地一同整合重建，目前當地新大樓案成交行情落在8、9字頭，若未來該屋成功重建，身價將大幅成長。

2017年5月中央公布實施《危老重建條例》，積極推動都市更新與危老重建，根據內政部不動產資訊平台資訊，台北市屋齡30年以上的老屋交易佔比逐年增加，從危老獎勵措施上路前的2016年4981筆、佔比約38.1％，一路逐年成長到2021年的9606筆、佔比達53.1％，等於一半以上的交易都是老屋，六年來增加15個百分點。2022年上半年，交易佔比更進一步拉高到56.5％，勝過2021年同期的51.3％，顯示老屋交易已是台北市購屋的重點趨勢。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北老屋交易主要三大類，一為「高坪效老屋」，老公寓公設比低，使用價值高，是小資族低總價卡位首都門牌的最佳選擇；其次為「精華區老店」，不少老平房或公寓位於精華商圈，一樓深具店面效益，過去也常見老店創高價的交易。第三類就是「都更危老宅」，在危老政策獎勵下，吸引建商協助整合，也促成更多老屋翻新，型塑都市新貌。

第一建經研究中心副理張菱育指出，危老重建的政策誘因不少，包含建築規劃、時程、規模等容積獎勵，總額度以40％為上限，其中「時程獎勵」與「規模獎勵」，兩者合計最高可取得10％容積，由於「時程獎勵」以8％、6％、4％、2％、1％的方式逐年遞減，2022年5月12日起，已調降至4％，所以若申請的危老案想拉高容積獎勵，可透過「規模容積獎勵」來補足，也就是整合更大的基地面積，根據規模容積獎勵規定，申請基地達200平方公尺以上，可獎勵2％，每增加100平方公尺再獎勵0.5％，換言之，從2022年5月起，想拿滿時程與規模合計的10％獎勵，基地面積須達1000平方公尺以上。

另外，地主和開發商合作都更或危老時，為避免財務糾紛，有效保障雙方權益，可以採取「不動產開發信託」，地主和信託機構或銀行簽訂信託合約，由建經公司擔任起造人，將興建工程所需的款項匯入「信託專戶」，並統一由信託專戶撥款支付各工程款項，以確保能「專款專用」，降低資金被不當挪用的風險。

“進入三季度，北京辦公樓市場如期出現復蘇態勢，但市場需求動力仍待提升。”9月27日，高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，2022年三季度，北京甲級寫字樓市場淨吸納量恢復至-6400平方米，需求強度相較二季度出現明顯改善。

據高力國際的監測資料顯示，截至9月27日，三季度北京全市場空置率維持在16.4%的水準，淨有效租金穩定在每月每平方米336.8元。在核心子市場方面，除了受益于大宗租賃成交的東城商務區和高性價比的麗澤商務區出現比較積極的去化外，其他子市場空置率均呈現不同程度的上升。在產業園市場方面，受到企業退租的影響，淨吸納量為-4.9萬平方米，空置率為15.5%， 淨有效租金為每月每平方米128.3元。

“從2022年開始，北京寫字樓市場進入去化週期，這主要是由於互聯網需求逐步減少導致的，這種影響估計會持續到2023年。”高力國際華北區研究部董事陸明向《證券日報》記者表示，後市將靠需求決定走勢，從目前看，四季度預計會恢復，但看不到很強的恢復動力。

據高力國際預測，未來的一年間，北京北部的甲級寫字樓市場有近40萬平方米的新項目入市，上地和北清路的產業園市場將迎來供應高峰，總體量或將超過100萬平方米，預計互聯網頭部企業的面積整合將會持續影響2023年的望京、中關村(6.000, 0.20, 3.45%)和上地市場。

“北京市場已經進入3年至5年的去化週期，需求側強度將決定未來市場走勢。”嚴區海向《證券日報》等媒體表示，在多種因素的共同作用下，新週期下的辦公樓市場已經出現了新的產業變化，互聯網科技行業進入轉型期，主力租戶行業的需求調整將大幅增加未來市場的不確定性。

在嚴區海看來，短期內，“降本增效”是需求側的主旋律，互聯網企業的轉型只是整體產業結構調整的一個縮影。當頭部企業開始進行調整，而後續的企業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發展環境的複雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。

一邊是寫字樓供應的增加，一邊是互聯網租賃需求的減少，面對不確定的市場，不動產資產價值開始降低。恰逢此時，有些買家會關注一些大宗不動產交易標的，包括寫字樓以及其他具備升值空間的不動產資產，如產業園等。

“在北京除了看寫字樓，更多的投資人還關心生物醫藥基地等新興產業基地，這類資產交易目前利於提升市場流動性。”高力國際華北區資本市場及投資服務副董事閆寒表示。同時，陸明也向《證券日報》記者透露，物流產業園等產業地產資產近兩年交易較為活躍，投資者對該類標的一直都有較大關注度。

據高力國際監測資料顯示，2022年三季度，北京大宗不動產交易共有7宗，成交金額合計為41億元人民幣，其中，自用類型的交易占比較大，涉及資金約14億元，該趨勢與近期市場主要活躍買家的交易目的相匹配。

“具備穩定現金流以及有提升空間的辦公和商務園區項目持續受投資人關注。”閆寒表示，從成交類型來看，辦公樓的交易金額拔得頭籌，占比約83%；其中，商務園區辦公的成交合計有兩宗，占比約32%。總體而言，本季度由內資買家完成的交易在總成交金額中占比較高。

對於接下來大宗不動產交易市場的發展趨勢，閆寒表示：“國企、金融機構及新經濟類企業的自用需求依舊強勁，北京不動產大宗交易市場熱度不減。”但就北京寫字樓及不動產大宗交易中長期整體發展來看，嚴區海認為，保持審慎樂觀態度。

9月27日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（簡稱“招商蛇口(16.180, 0.04, 0.25%)”）發佈公告稱，擬開展蛇口產園REIT擴募申報工作，基礎設施項目為招商蛇口持有的招商局光明科技園部分資產。據瞭解，蛇口產園REIT為我國首批上市的9只公募REITs之一，於2021年6月21日在深交所上市。

根據公告，此次蛇口產園REIT擴募申報的基礎設施項目，指的是招商蛇口全資子公司招商局光明科技園有限公司持有的部分位於深圳市光明區的招商局光明科技園（招商局智慧城）科技企業加速器二期專案的基礎設施，包括招商局光明科技園（招商局智慧城）A、A-6、B-3及B-4棟資產。

對於此次擴募申報，招商蛇口表示，這是基礎設施公募REITs試點的重大突破。如果成功獲批並實施，對於持續盤活本公司旗下產業園基礎設施資產具有重要意義，有利於進一步促進本公司在園區基礎設施領域投資的良性迴圈，打通產業園全生命週期發展模式與投融資機制。

9月27日，上海第三批集中供地收官，35宗地塊總出讓金1053.8299億元，總出讓面積約184.87萬平方米，起始總價為1030.45億元，平均溢價率為2.27%。

本批次掛牌的35宗地塊，24宗底價成交，11宗溢價成交。溢價成交的地塊中，8宗觸及中止價進入“一次報價”階段後成交。

據協力廠商研究機構中國指數研究院資料，上海今年三個批次共計推出109宗地，全部成交，總出讓金約2713億元。

“優質地塊依然是房企爭奪的物件”

就8宗地塊觸及中止價轉入“一次報價”階段，中國指數研究院稱，此舉表明上海核心區等優質地塊依然是房企爭奪的物件。

本批次土地最熱門地塊為位於閔行區華漕鎮的地塊，共吸引了10家房企參與競拍，有9家房企出價並進入一次性報價階段。

最終，南山控股(3.610, 0.05, 1.40%)（002314.SZ）旗下的兩家公司蘇州南山新程房地產開發有限公司和深南（無錫）車聯網有限公司組成的聯合體以17.355億元的總價競得，成交樓板價為38136元/平方米，房地聯動價為66095元/平方米。

該地塊的另外8家進入一次性報價階段的競買人分別為安徽高速地產集團有限公司和安徽安聯高速公路有限公司聯合體，浙江省交投控股集團有限公司和綠城房地產集團有限公司聯合體，保利發展(17.670, -0.02, -0.11%)（600048.SH）旗下的上海保利建錦城市發展有限公司和廈門國貿(6.510, 0.08, 1.24%)房地產有限公司旗下的上海悅築房地產有限公司聯合體，聯發集團南京房地產開發有限公司，中鐵房地產集團華東有限公司，中國金茂（00817.HK）旗下的蘇州騰茂置業有限公司，中天控股集團有限公司旗下的杭州天爍房地產開發有限公司，杭州市城建開發集團有限公司和浙江錢江房地產集團有限公司聯合體。

內環兩宗地收金超200億元

位於上海內環的靜安區中興社區的兩宗地塊均以底價成交，合計成交額200.9714億元。這也是本批地塊起始總價最高的兩宗地。

其中，靜安區中興社區C070202單元321-01、322-09地塊以80.373億元的底價成交，競得人為華髮股份(10.220, 0.22, 2.20%)（600325.SH）全資擁有的太倉華曦房地產開發有限公司。

出讓檔顯示，該地塊規劃為普通商品房、辦公樓用地，出讓面積為59804.8平方米，322-09地塊容積率為3.0，321-01地塊容積率為2.5。

另一宗靜安區中興社區C070202單元304-03地塊以120.5984億元的底價成交，競得人為上海北萬置業有限公司，成交樓板價為47840元/平方米，地塊房地聯動價133000元/平方米。這是本批次起始總價最高的地塊。

據國家企業信用資訊公示系統，上海北萬置業有限公司的股東為上海北方企業（集團）有限公司和上海靜安國有資產經營有限公司，分別持股30%以及70%。

出讓檔對地塊建成後的功能業態作出明確要求：該宗地塊產業業態功能應符合蘇河灣濱水商務集聚帶總體規劃定位，重點導入商貿服務、文化創意、金融服務、專業服務等現代服務業，積極發展總部經濟、涉外經濟。商業部分應考慮契合社區商業中心定位，注重引入國內外知名品牌和服務，大力發展“首店經濟”、“品牌經濟”。其他配套應兼顧辦公人群和周邊地區居民消費需求，建議配置便利店、連鎖藥店、餐飲、休閒商業等與居民生活密切相關的商業業態。

象嶼地產一家競得3宗地塊

中國指數研究院分析稱，就本批次拿地企業來看，依舊以國企、央企為主，保利發展、招商蛇口(16.180, 0.04, 0.25%)、象嶼地產等企業均有收穫。同時，龍湖集團、寶華集團、祥源地產等民企也各有斬獲，說明房企對上海未來房地產市場持有的樂觀態度。

本批次地塊出讓活動中，象嶼地產集團有限公司收穫最多，競得3宗地塊，總地價為56.6618億元。其中，寶山區羅店鎮美羅家園大型居住社區0221-01地塊和嘉定區菊園新區JDC1-0403單元30B-01地塊均觸及中止價，轉入一次性報價後成交。

具體看，據上海土地市場消息，蘇州象嶼地產有限公司以11.309億元的總價競得寶山區羅店鎮美羅家園大型居住社區0221-01地塊，成交樓板價為20325元/平方米，房地聯動價格為49280元/平方米。
蘇州象嶼地產有限公司由新海通有限公司和象嶼地產集團有限公司分別持股50%。一次性報價階段的另一家競價人為華麗家族(2.910, 0.03, 1.04%)（600503.SH）旗下的上海華智麗尚置業有限公司。

出讓檔顯示，地塊規劃為普通商品房用地，東至0221-02地塊，南至0221-02地塊，西至陸翔路，北至美愛路。

象嶼地產集團有限公司和路勁（01098.HK）旗下的上海雋安置業有限公司組成的聯合體以15.915億元的總價競得嘉定區菊園新區JDC1-0403單元30B-01地塊，成交樓板價為22751元/平方米，房地聯動價為45000元/平方米。

出讓檔顯示，該地塊規劃為普通商品房用地，東至紅石路，南至滬宜公路，西至柳菊路，北至竹笛路；出讓面積為出讓面積為30414平方米，容積率為2.3，計容面積69952.2平方米，起始總價為14.5501億元，起始樓板價為20800元/平方米。

象嶼地產集團有限公司旗下的上海象嶼置業有限公司以29.4378億元的底價競得嘉定區南翔鎮JDC2-0201單元14-02、14-03地塊。

出讓檔顯示，規劃為普通商品房和其他商服用地；東至鶴槎路-北張涇，南至牛橋涇-基地邊界，西至基地邊界-惠亞路，北至嘉好路；出讓面積為50648.6平方米。

中國建築（601668）9月27日晚間公告，公司下屬子公司中建二局擬投資上海市嘉定區未來城市理想單元地塊房地產開發專案。近日，中建二局已競得該專案土地使用權。該專案共包含6宗土地，總占地面積約14.16萬平方米，總計容建面約36.86萬平方米，項目總投資約117.34億元，其中地價款約64.36億元。專案開發週期預計為4年。另外，近期公司獲得多個重大工程項目，項目金額合計303.5億元，占2021年度營業收入的1.6%。

9月27日，上海2022年第三批集中供地正式收官，35宗涉宅用地全部成交，其中24宗以底價成交，共獲土地出讓金1054億元。

上海中原地產資深分析師盧文曦點評稱：“第三批土拍收官，整體市場熱度不高。一方面，下半年拿地不可能搶在12月底前入市；另一方面，今年市場還是有不少壓力，對後續行情信心不足。但是，畢竟是上海的土地，稀缺性高，加上近期上海新房市場表現不錯，給房企帶來信心支撐。”

至此，據中指研究院統計，上海今年前三批集中供地共推出109宗地塊，全部成交，總成交金額2712.7億元。

整體趨冷、兩極分化

此次，上海第三批供地是去年以來供地規模最大的一次，出讓土地總數達到35宗，且地塊分佈均勻，最終土地出讓金也超過千億元。

整體來看，與今年前兩批供地相比，第三批供地底價成交地塊達到24宗，高於前兩批；而中止價成交地塊僅8宗，低於前兩批；最終平均溢價率為2.45%，而第一批、第二批供地的平均溢價率分別為3.5%和4.5%，這也反映出上海土地市場整體降溫。

盧文曦認為：“這次有19宗地塊只有1家房企報名，換而言之，這19宗都是底價成交。再加上城中村地塊，底價成交地塊占比幾乎達到7成，第二批則為6成。此外，有多人競拍的地塊也並非全部進入到最後的一次性報價階段，有7塊地塊未觸及中止價就結束戰鬥，反映出房企在報價方面較為‘吝嗇’。”

綜合來看，此次土拍也不乏亮點和看點，包括北萬置業120.6億元競得靜安區不夜城板塊地塊、華髮80億元摘得靜安中興社區地塊、保利聯合(12.340, -0.10, -0.80%)體競得徐匯區核心地塊、象嶼地產三次出手拿地等。

在整體降溫的趨勢下，第三批供地的個別地塊表現突出。比如，本次土拍最熱門地塊為閔行華漕地塊，共吸引了10家房企報名，最終9家房企出價並全部進入一次性報價。最終南山控股(3.610, 0.05, 1.40%)旗下兩家企業組成的聯合體以總價17.36億元斬獲該地塊，溢價率為8.96%。

“第三批土拍過程大家都比較克制。只有華漕地塊及唐鎮地塊分別有10家和7家房企參與，尤其是華漕地塊競拍人數創下土拍新規則以來紀錄。儘管上海新房市場去化情況不錯，而且留給房企足夠利潤，但對房企來說，現在多半心有餘而力不足。上海土地雖然稀缺，但企業也要精打細算地花錢，個別性價比高的地塊參與度更高。”盧文曦稱。

上海今年前三批次供地情況一覽

國企央企為主、“新閩系”發力

從此次上海土拍的拿地企業來看，依舊以國企央企為主，保利、招商、象嶼紛紛落子。同時，寶華、亞倫、祥源地產等民企也各有斬獲。

中指研究院指出，各類房企參與拍地表現出對上海未來房地產市場的樂觀態度，而地方國資托底現象依舊存在，對穩定樓市預期方面起到積極作用。

58安居客房產研究院分院院長張波點評稱：“上海本次的拿地企業依舊以頭部央企國企、地方國資平臺和混合所有制企業為主，並且多以聯合競拍的形式參與。”

這次土拍也呈現出新的特徵，即頭部房企拿地意願有所降低，民營房企參與度增強。比如，頭部房企招商、保利僅在上海核心區域拿地；而以象嶼、建發為首的“新閩系”房企表現突出，成為此次拿地宗數最多的房企。其中，象嶼成為三批次的最大贏家，聯合拿地3宗，權益拿地金額超38億元，建發也單獨拿下1宗總價52億元的地塊。

值得關注的是，區別於曾經的泰禾、正榮、融信等閩系民營房企，“新閩系”房企以建發房產、廈門國貿(6.510, 0.08, 1.24%)地產、象嶼地產等為首，均為國資背景，不僅在此次上海土拍中頻頻出手，其身影更是多次出現在各地的土拍中，成為逆週期拿地的典型代表。

中指研究院土地事業部負責人張凱分析稱：“本次福建的國資房企表現搶眼，建發、象嶼多有斬獲，甚至分別單獨競得一次報價地塊，在當前市場大環境下積極外拓，可見實力雄厚。同時，其他全國性國資房企如華髮、南山控股、安徽高速等也同樣表現積極並有所收穫。”

在降低購房門檻之外，針對二手房交易時間長、成本高等問題，近期中國多地出新策，以疏通交易“堵點”，暢通迴圈。

二手房“帶押過戶”就是其中一項重點政策。9月初，深圳坪山公證處透露，該機構已完成首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務。近日，據當地媒體報導，人民銀行廣州分行向轄內各中心支行及銀行機構發佈關於鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知。海南省近期也發文稱，探索對未設立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點。

此外，南京、昆明、濟南、蘇州、珠海等地也傳出試水二手房“帶押過戶”模式的消息。據中原地產研究中心統計，宣佈或落地“帶押過戶”的地方已超過10個。

什麼是二手房“帶押過戶”？

它是對當下二手房交易中普遍採用的“先贖樓再過戶”模式的改變。傳統模式下的二手房交易過戶流程較為繁瑣，所交易的房屋如果還有抵押貸款沒還清，賣方需要通過借款或者買方墊資等方式，先行還清銀行貸款，將房屋解除抵押之後，才可以交易給新買家。

中原地產首席分析師張大偉指出，這種傳統流程會無形中推高交易成本和時間，特別是在房價較高的地方。很多二手房業主想換房，但卻沒有足夠的資金自行解除抵押，所以往往是買方提前支付購房款墊付或者使用仲介等機構提供的“過橋貸”，這一般會增加交易週期1-2個月，增加貸款部分的1%-3%的交易成本。

但“帶押過戶”則無需提前還貸，也無須墊付資金。賣方不用提前贖樓，買方也不需要先支付房款用於解抵押，風險大大降低。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這一政策直接的好處，就是免除了贖樓擔保的費用。而且，交易環節之間打通了，降低了信用資訊調查的成本、縮短了交易週期，有利於二手房交易流轉。

更重要的是，李宇嘉表示，“帶押過戶”還能夠加速“連環單”交易的節奏。一套二手房交易，可能連接著3-4套房的交易。過去，由於上述流程的繁瑣阻滯，一套房交易不了，影響到其他房子的交易，導致買賣需求實現不了。而這種“轉按揭”實際上為交易注入了強大的信用背書，暢通了交易流程，促進了房屋流轉和良性迴圈。

在“帶押過戶”之外，北京近日也在二手房交易領域試行存量房交易“連環單”業務並行辦理。這同樣也是降低交易成本，促進流通的舉措。

張大偉解釋說，在北京樓市交易中，很多都是換房，“連環單”交易占比高達40%以上，部分二手房交易甚至有“5連環”“6連環”的情況。過去連環單交易週期非常長，遇到各種糾紛的可能性也很高，一旦有前方環節出問題，則後方連環全被打斷。北京此番提出的“連環單”業務並行辦理可以大大縮短交易週期，節省交易成本。

而當二手房市場活躍起來，交易熱度也會傳導到新房市場，從而形成良性迴圈。根據諸葛找房資料研究中心統計，9月份（截至25日）中國重點8城（北京、深圳、東莞、蘇州、南京、青島、杭州、佛山）新房成交套數環比上升16.1%，同比下降7.3%。二手房市場表現弱於新房，重點8城二手住宅成交套數環比下降15.1%。

諸葛找房資料研究中心首席分析師王小嬙認為，今年的“金九”樓市成交好於預期。目前的樓市仍處在底部恢復中，重點8城新房成交環比自8月轉正後，9月繼續上升，較去年同期水準微跌。如果市場不出現意外事件，預計10月新房成交同比轉正，四季度樓市有望成為今年的樓市成交高峰。而二手房市場在“帶押過戶”等政策的帶動下，具備上升的空間。

9月27日晚間，華潤置地（01109.HK）披露8月份銷售情況。

公告顯示，8月份華潤置地及其附屬公司實現總合同銷售金額約222.7億元，總合同銷售建築面積約1103622平方米，分別同比增長10.1%和3.9%。同期，華潤置地的權益合同銷售金額約140.3億元，同比減少3.5%；權益合同銷售建築面積為753251平方米，同比減少4.9%。

2022年前8個月，華潤置地累計合同銷售金額約為1713.6億元，同比減少17.6%；總合同銷售建築面積約7980403平方米，同比減少33.5%。

從各大區今年前8個月的銷售情況來看，排名前三的大區分別為華東大區、華北大區和華西大區，簽約額分別為566.5億元、341.34億元和192.83億元。從總簽約面積來看，前述三個大區分別為2043443平方米、1321421平方米和1299076平方米。

截至8月末，華潤置地累計投資物業實現租金收入約115.1億元，同比降低1%。投資物業累計確認減免租金金額約20.4億元，剔除減免租的影響，同比增長16.5%。

在華潤置地2022年中期業績會上，華潤置地董事會主席李欣在談及未來房地產市場時表示，今年是房地產行業重要的一個轉捩點，行業面臨著前所未有的挑戰和壓力，但對市場長期向好有絕對的信心。李欣稱，目前房地產市場短期內的確處於承壓狀態，但機會和挑戰都是並存的。當前面臨著市場總量下行，盈利空間收窄，部分出險房企的問題還未解決，但從政策來看，剛需和改善住房需求將得到更加合理的支持。

2022年上半年，華潤置地結算面積約513萬平方米，同比下降0.2%；實現簽約額1210.4億元，同比下降26.6%；實現簽約面積587萬平方米，同比下降39%；並表已銷售尚未結算的簽約額為2328億元，目前還有待陸續結算。其中，已鎖定在2022年下半年結算的開發物業營業額達920億元，另有非並表已銷售未結算簽約額1397.6億元，其中有644億元將在2022年下半年結算。

截至9月27日收盤，華潤置地報32.15港元/股，漲幅0.63%。

距離首批保租房公募REITs遭遇“瘋搶”僅一個月，首單房企保租房REITs接踵而至。

9月下旬，華潤置地公告稱，擬分拆長租公寓平臺“有巢”旗下的兩個保租房專案作為底層資產，推動相關基礎設施REIT上市，預計將募集資金11.2億元。

業內人士認為，隨著房企首單涉水租賃住房REITs市場專案的逐步落地，房企在保租房領域的投融管退閉環被打通，這將推動房企積極佈局保租房賽道，為保租房的發展護航。

事實上，“十四五”期間，全國40個重點城市對新增保租房供給的需求頗為強烈，不少房企已經在積極探索切入保租房賽道的途徑，或將旗下的長租公寓納入保租房統一管理，或採用輕資產模式輸出。

克而瑞認為，在房地產行業進入存量時代，房企佈局保租房不失為一個好賽道，一方面可以盤活資產回收資金，增強企業營運能力，拓展新的利潤增長點，同時也可以開闢一條新的融資路徑，迎來新的發展機遇。

保租房REITs擴容

據上交所REITs專案專欄披露，9月23日，“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”的專案狀態更新為“已受理”。根據公告，華潤置地將作為戰略投資者認購基金份額總額約34%。

據該只REITs產品發佈的募集說明書顯示，擬上市的REITs底層資產為華潤置地旗下兩個保障性租賃住房項目，分別為位於上海市松江區的有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，兩個項目的運營開始時間分別為2021年3月、2021年4月。

此前已登陸資本市場的3只保租房REITs也曾引發了市場熱捧，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT均在8月中旬發行。這是2021年7月保租房被納入公募REITs試點範圍以來的首批項目。

在8月上旬的詢價階段，3只REITs就已受到投資者大力追捧，網下機構投資者認購份額數量均超百倍，共有超1200億機構資金搶購。在8月31日發售當日，3只REITs均實現了30%的漲停。

保租房公募REITs受到如此追捧，有多重原因。在克而瑞租賃事業部總監鄒詩潔看來，公募REITs本身就有現金分配率、租金收益率的要求，這意味著穩定的分紅；其次，與公募REITs其他幾類底層資產相似，保租房也有租金穩定、每年有一定上漲空間的特點，這將進一步帶來分派收益的穩定；同時其出租率高且穩定，也給市場帶來了信心。

克而瑞研究中心指出，資產證券化工具的應用，為重資產持有保租房的資金退出提供了一個參考路徑，有效縮短資金回報週期，降低企業資金壓力，特別是對一些近兩年有保租房建設任務的國企來說具有重要意義。

如今，隨著華潤有巢租賃住房REITs上市步伐的推進，華潤置地將成為首家涉水租賃住房REITs市場的上市房企，改變當前保租房REITs原始權益人均是保障房公司的局面。

在天風證券(2.830, 0.05, 1.80%)看來，其他房企旗下亦有規模不小的保租房資產，華潤置地的這番突破，意味著未來保租房REITs涉及到的資產範圍或更加廣泛，整體規模有望進一步擴大。這也將助力我國“十四五”計畫中新增保租房目標的完成。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀向第一財經表示，保租房REITs為企業搭建了資產上市平臺，推動租賃住房市場實現“投融管退“的閉環，這將大大增加開發商投入到租賃住房市場的動力，增加租賃市場供給。

房企項目傾向于“納管”

當前各地對保租房的供應需求頗大。根據規劃，“十四五”期間，40個重點城市將建設籌集650萬套（間）保障性租賃住房，解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

目前，部分省市已經公佈了各自的“十四五”保租房籌建計畫顯示，北上廣深、重慶等幾城市的計畫量都超過了40萬套，杭州、西安、廈門等城市的計畫量在20萬-30萬套之間。

這對於許多地方政府來說，實際上是個不輕的任務。克而瑞曾對“十三五”期間某城市的租賃住房供應計畫完成情況進行過測算，共計70萬套的供應計畫中，來自租賃相關建設用地的有20萬套，通過非改租實現了13萬套供應；尚有37萬套的供應沒有有效來源。

在各地推進保租房供應的要求下，快速獲得有效供應成為一個重要的命題。其中，將現有機構化房源作為保租房來源，成為各地籌集保租房的方式之一，例如將包括房企系長租公寓在內的房源“納入保障性租賃住房的統一管理”，簡稱為“納管”。

近來，旭輝瓴寓、萬科泊寓等房企旗下的長租公寓品牌都有專案被納入保租房行列。

今年6月7日，旭輝瓴寓旗下柚米寓九亭中心店成功通過認定，被納入為上海市松江區首批保障性租賃住房。這也是旭輝瓴寓首個獲納入國家保障性租賃住房的項目。

據萬科披露，截至2022年7月底，泊寓正式納入保障性租賃住房的專案有50個，涉及4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中。

龍湖的長租公寓板塊則直接佈局了保障性租賃住房。截至今年6月，龍湖冠寓已有長沙金融中心店、武漢新壹城店、合肥創富工坊二店、天津南開王頂堤店等多個保障性租賃住房項目落地並開業。

同時，保利發展(17.670, -0.02, -0.11%)旗下的保利公寓也在積極發展保障性租賃住房，助推城市更新，拓展公寓業務，建成保障房超10萬套。

有房企人士告訴記者，在吸納更多專案進入保租房的過程中，各地有不同的標準。另有租賃行業的業內人士表示，在當前各地與保租房供應目標相差較多的狀態下，各地“納管”的門檻應該不會很高，“之後可能會挑項目，但現在是來者不拒”，而“‘三大寓’旗下的專案，基本上會傾向于被納管”。

或成新的融資路徑

隨著保租房金融體系的不斷完善，房企資金也將獲得有效的退出路徑。“房企的租賃業務，通常情況下前三四年很難實現盈利。”上述租賃行業業內人士坦言，而通過保租房公募REITs退出則是相對更快的方式。

在目前的保租房REITs產品中，從專案的運營週期來看，廈門安居的兩個專案運營時間均約為2.33年，深圳安居的保利香檳苑運營週期最長約為2.67年，最短的百泉閣為2個月；新晉申請的華潤有巢兩個專案的運營時間也僅為1.5年左右，整體來看資金回報週期相對較短。

較短的運營週期，也就解決了房企住房租賃專案資金沉澱週期長、資金壓力大等難題。

如今，隨著華潤有巢租賃住房REITs的正式申報，華潤置地有望成為首家涉水租賃住房REITs市場的典型房企，也為其他房企帶來了新的可能，加入保租房REITs發行的行列。

除了以自持租賃專案的重資產模式參與之外，房企亦可通過輕資產模式參與，利用自身在運營、管理方面的優勢，與資產持有方進行合作，負責租賃住房的運營管理。有業內人士透露，目前“三大寓”也正在進行輕資產的輸出，對政府或者央國企的項目進行代運營，而這些項目起初就是保租房，房企賺取運營管理費用等。

例如，龍湖冠寓在蘇州的木瀆專案，即由當地村集體組織開發建設，由關於整體租賃後開展運營；旭輝瓴寓則與上實城開合作，在上海閔行莘莊的軌交附近打造租賃社區，滿足2500餘套租賃需求。

克而瑞認為，“十四五”期間，保障性租賃住房作為重點城市新增住房供應的主力，涉及規模較大，如今隨著資產證券化融資工具不斷完善，“投融管退”閉環被打通，房企資金的退出也更加完善，保租房或將成為房企佈局的一個新賽道，提升租賃品牌市場佔有率的同時，一方面可以盤活資產回收資金，增加企業的盈利增長點，同時也可以開闢一條新的融資路徑。

上述租賃行業業內人士向記者表示，儘管目前來看保租房REITs募資規模都不大，基本在10億元左右，但對於融資管道被大幅收緊的房企來說，能拓展新的融資方式總是好的，這也是盤活資產的好方式，同時租賃端可以提供穩定的現金流，在行業走向存量時代的當下，市場會看好能產生穩定現金流的資產。

景瑞控股（01862）公布，以3,830萬元（人民幣．下同）出售上海收租商業大廈予獨立第三方上海廷寓實業，料虧損約1,233萬元。

該集團指，出售上海市靜安區中山北路835、855、875號的物業，總建築面積為約3,207平方米，去年純利266萬元，於6月底資產價值淨額約749萬元。該集團指，出售事項將幫助緩解流動資金問題，所得款項將用作一般營運資金。

華潤置地（01109）宣布，今年8月公司及其附屬公司實現總合同銷售金額約222.7億元（人民幣．下同），按年升10.1％，總合同銷售建築面積約110.4萬平方米，按年升3.9％。

截至今年8月底止八個月，累計合同銷售金額約1,713.6億元，按年跌17.6％，總合同銷售建築面積約798萬平方米，按年跌33.5％。

截至8月末，公司2022年累計投資物業實現租金收入約115.1億元，按年跌1％。投資物業累計確認減免租金金額約20.4億元，剔除減免租影響，較去年同期實際增長16.5％。

內地物業管理服務供應商金科服務（09666）昨天復牌，並且刊發公告稱，公司獲大股東及新加坡基金博裕集團提出以每股12元的要約價作全面收購，要約價較股份停牌前收報9.02元，溢價約33%，若全部要約股份的要約均獲接納，總代價約47.63億元。要約結束後，要約人希望維持金科的上市地位。

復牌飆三成 貼近要約價

金科的大股東及博裕現時持有約53.05%股份，中金則是今次要約的財務顧問，並已表明要約人有充足的財務資源，以全面履行要約所需的現金代價。受到獲高溢價提出要約的消息刺激，金科服務昨午復牌最多曾飆33.3%，高見12.02元，尾市升勢回順，收報11.96元，漲幅為32.6%，以貼近要約價收市。

對於要約的理由，金科表示，受到全行業不利因素影響，公司面臨重大挑戰及不確定性，提出要約是希望為股東提供以高於近期市價變現的機會。另外，金科強調，儘管要約人充分意識到中短期持續下行風險及不確定性，但依然對公司長期潛力持審慎樂觀態度。

由於金科期望維持上市地位，若要約結束後，公眾持股量降至公司適用的最低水準（即股份的23.4%）以下，要約人會在要約結束後的合理期限內採取適當措施，使公眾持股量恢復至最少23.4%的水平。

首輪沽235單位 特色戶呎造2.35萬破頂

本地銀行加息無礙上車盤銷情，恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第2期One Innovale–Bellevue昨天首輪開售253伙，當中有243伙以價單形式推售，即日售出231伙或約95%，連同以招標形式售出的4個特色單位，全日售出235伙。發展商即晚加推83伙應市，折實平均呎價14880元。

One Innovale–Bellevue昨天首輪開賣253伙，243伙以價單形式推出，折實售價306.8萬至693.22萬元，折實呎價13282至17996元，折實平均呎價14623元。另外10個地下連花園特色戶，則以招標形式推售。

折實平均呎價略升至14880元

在公開發售前，項目已成功售出4伙地下連花園特色戶，當中C座地下11室，採1房間隔，實用面積288方呎，外連286方呎花園，成交價676.8萬元，呎價23500元，呎價更創下One Innovale發展項目的新高。

該盤在下午3時正式公開發售，大手買家優先揀樓，共有6組買家購入兩個單位，最大手斥資1011.81萬元買入1個一房戶及1個連天台特色戶。

隨後展開散客揀樓時段，位處尖沙咀美麗華廣場的售樓處，有不少準買家在現場排隊等候，任職公務員的大埔區居民陳先生，曾入票抽第1期One Innovale–Archway及屯門區新盤均落空，他計劃斥資逾600萬元買入兩房單位作自住，預計會承造約七成至八成按揭，面對加息會「頂硬上」。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民透露，One Innovale–Bellevue開售首兩小時已賣出逾140伙，佔公開發售單位近六成。截至晚上9時，項目以價單形式售出231伙或約九成半，連同早前以招標形式賣出4伙，全日共沽235伙，套現逾11.7億元。

發展商馬不停蹄，即晚加推第5號價單，涉及83伙，折實平均呎價14880元，較上周四（22日）公布的第4號價單折實平均呎價14848元，貴約0.2%，部署10月初展開次輪銷售。

One Innovale–Bellevue位於粉嶺馬適路8號，提供408伙，戶型涵蓋開放式至4房，實用面積200至892方呎，預計2023年6月底入伙。

Wetland 2期連銷兩別墅單位

除了One Innovale–Bellevue外，新盤市場昨日只錄得零星成交。在新地（00016）旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期即將於周五（30日）次輪開售80伙之際，毗鄰的Wetland Seasons Bay第2期昨天以招標形式賣出兩伙，分別為別墅RV5地下B室，實用面積1121方呎，連783方呎花園，成交價1490.93萬元，呎價13300元；別墅RV5 2樓C室，實用面積757方呎，成交價1046萬元，呎價13818元。

此外，市場消息指出，信置（00083）牽頭發展的觀塘凱滙第一期沽出1座40樓B室，實用面積852方呎，成交價1706.8萬元，呎價20033元。

樓市回調，二手市場蝕讓成風，將軍澳日出康城半新樓MALIBU一個連天台特色戶以855萬元售出，賬面虧損逾70萬元，料創屋苑入伙後最大蝕讓金額個案。沙田玖瓏山則有3房戶以1150萬元沽售，原業主賬面勁蝕逾460萬元離場。

美聯物業首席助理聯席董事許志琼指出，MALIBU 1A座頂層戶，實用面積453方呎，2房間隔，連197方呎天台，去年9月起推出放售，叫價最初為1200萬元，惟放盤以來乏人問津，業主今年4月主動減價到1100萬元。由於樓市氣氛未見好轉，加上日出康城其他期數項目的額外印花稅（SSD）陸續鬆綁，故近日減至855萬元沽出單位，累積降價345萬元或28.8%，呎價18874元。

玖瓏山本月開齋輸29%

資料顯示，原業主在2018年6月斥資925.7萬元一手買入單位，持貨逾4年，賬面蝕70.7萬元，跌幅7.6%。

此外，美聯物業分行營業經理張銘新稱，玖瓏山錄得屋苑本月首宗成交，為月瓏閣2座中層B室，實用面積952方呎，3房戶型，單位於2019年已開始以1500萬元「蝕讓價」放售，及後多次下調叫價至1250萬元，終獲外區自用買家議價100萬元，以1150萬元承接，呎價約12080元。

據了解，原業主於2015年9月以約1613.38萬元一手買入，持貨7年，賬面蝕讓463.38萬元，貶值28.7%。

太古城2房則王失守1000萬

另一邊廂，鰂魚涌太古城2房則王跌穿1000萬元關口。中原地產高級區域營業董事張光耀透露，天星閣低層H室，實用面積580方呎，以950萬元易手，呎價16379元。原業主於2013年12月以710萬元買入單位，持貨近9年，賬面獲利240萬元，升值33.8%。

本港與各地第三季實現通關的期望再度落空，打擊市場氣氛，令工商舖買賣表現遜於預期。中原（工商舖）資料顯示，2022年截至9月22日的第三季（下稱第三季），市場共錄得約874宗工商舖買賣個案，為自2020年第二季後逾2年時間的最低紀錄。隨着政府落實放寬檢疫限制安排，該行估計第四季整體工商舖將出現量升價穩的局面。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，第三季暫錄得約874宗工商舖買賣成交，涉及總金額約215.72億元，宗數為2020年第二季後最低。第三季的成交宗數按季減少約29%，按年下跌約50%；成交金額較上季回落約24%，按年則銳減約41%。

「0+3」料帶動交投回暖

其中，寫字樓市場在長期缺乏中資及外資需求下，成交量呈下滑走勢，第三季整體表現疲弱，市場暫錄得約110宗寫字樓買賣個案，對比第二季減少約44%，與去年同期比較更大減約60%，屬2020年第一季錄得97宗後最少。

潘志明指出，政府近日正式落實放寬入境限制至「0+3」，初期會先吸引商業活動，可望加快推動經濟復甦，加上本港踏入加息周期，資金或轉投提供較高回報的工商舖市場，料帶動第四季整體工商舖成交量按季回升35%至1180宗，買賣造價則平穩。

他認為，本港明年才有機會與內地通關，即使入境檢疫安排可進一步放寬至「0+0」，預料對商舖市道影響有限，現時吉舖數量仍多，租金難以大升。

西營盤區連環有土地項目登場，市場反應俱理想，其中市區重建局（市建局）西營盤皇后大道西/賢居里發展項目（賢居里項目）昨天截收意向書，共接獲33份意向書，與市建局同區崇慶里/桂香街重建項目今年5月收到34份意向書的反應接近，業界認為反應不俗。賢居里項目更吸引「蘭桂坊之父」盛智文旗下的蘭桂坊地產集團提交意向書，為該集團首次參與競逐市建局項目。

佔地約1.69萬方呎的賢居里項目，可建樓面面積約12.15萬方呎，鄰近港鐵西營盤站，成功吸引33家發展商和財團入標，單計本報記者在市建局上環總部所見，最少19家發展商和財團於截止前兩小時內到場提交意向書。

蘭桂坊地產首參與

綜合市場消息，提交意向書的財團以本地發展商為主，包括長實（01113）、恒地（00012）、其士國際（00025）、遠東發展（00035）、英皇國際（00163）和華懋等，中資公司則包括中國海外（00688）和招商局置地（00978）等。

英皇國際物業經理蔡宏基表示，該項目距離西營盤站僅約3分鐘步程，而該集團於同區亦有在建項目，故提交意向書冀「拎咗入場券先」，未來若入標，會在出價上反映加息等因素。

以往較少現身住宅市場的蘭桂坊地產集團，昨天首次參與市建局項目的招意向程序。該集團物業發展總監王國基透露，集團主席盛智文希望「對香港房地產做多少少」，「嚟緊擺多少少精力喺住宅方面」，認為賢居里項目「位置好好」，市場對港島區物業的需求大。該集團現正發展西貢蠔涌的低密度洋房項目，未來擬加大力度在市建局或官地等物色新項目，會視乎地區及是否配合該集團的策略而選擇性參與。

業界估算項目市值17億

美聯測量師行董事林子彬認為，賢居里項目招意向反應不俗，相信是由於港島市區地皮供應相對罕有，該地皮發展規模及投資額適中，加上鄰近港鐵西營盤站，因此受到不少發展商尤其中小型財團垂青，紛紛提交意向書，務求取得「入場券」。

近年中環蘭桂坊和蘇豪區一帶的酒吧和食肆等有西移跡象，對於蘭桂坊地產集團是次就西營盤項目提交意向書，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，舊區發展潛力大，「向外走」很合理，蘭桂坊地產集團若最終投得該項目，將可以把其餐飲行業的資源「帶去呢區」。綜合市場人士估算，賢居里項目的市值約14.6億至17億元，每方呎樓面估值約1.2萬至1.4萬元。

加息後二手減價加劇，鰂魚涌康怡花園3房減17%以815萬元沽，重回2016年水平；荔枝角美孚新邨2房賣590萬元，5年新低。

康怡花園9月錄7宗成交，平均實用呎價14,554元。市場人士指出，康怡花園D座中層5室，實用面積596平方呎，3房間隔，屬移民盤。業主叫價980萬元，加息後調低叫價至850萬元，剛以815萬元易手，累減165萬元或17%，售價重回2016年水平。原業主於1997年以533萬元買入，持貨25年帳面獲利282萬元，單位升值53%。

同時，美孚新邨6期蘭秀道25號中層C室，實用面積509平方呎，2房，減148萬以590萬元成交，創同類戶5年低。原業主於1995年以228.5萬元購入，單位升值1.6倍。

美孚2房590萬售 5年低

另東涌指標屋苑映灣園2期8座極高層E室，實用面積548平方呎，2房間隔，以665萬元成交，呎價12,135元，較銀行估價低97萬。原業主於2014年6月以435萬元購入單位，單位升值53%。

二綫屋苑方面，市場人士指出，將軍澳君傲灣3座中層A室，實用面積651平方呎，3房間隔，叫價1,380萬元，現以930萬元沽出，減價450萬元，呎價14,286元，售價和呎價均為3年新低。

其次，黃大仙居屋放盤逾年減100萬沽。慈安苑A座中層9室，實用面積649平方呎，去年5月底放售，開價600萬元（未補地價），剛以495萬元售，呎價7,627元。

蝕讓方面，沙田九肚山玖瓏山2座中層B室，實用面積952平方呎，2019年以1,500萬元放售，及後多次下調叫價，終以1,150萬元易手；原業主持貨7年帳面蝕逾460萬元。

受加息因素影響，買轉租的個案增多，刺激住宅租金向好。

市場消息透露，何文田天鑄8座高層複式單位，實用面積2,689平方呎，屬於4房間隔，並連635平方呎平台及885平方呎天台，業主原本叫23萬元放盤，議價後連車位以18.8萬元租出，呎租約70元，屬屋苑呎租新高。

資料顯示，業主於2018年以約1.75億元購入單位，及後以570萬元購入車位，以新租金計僅享約1.3厘回報。

西貢傲瀧特色戶 月租10萬

其次，美聯物業首席高級營業經理任征表示，西貢傲瀧A座低層特色戶，實用面積3,193平方呎，設有上下兩層，屬於4房4套間隔，連788平方呎花園，亦設有私人泳池，連2個車位以月租10萬元租出，實用呎租約31.3元。

資料顯示，業主於2022年1月以7664.8萬元購入上述單位，若以目前租金計算，租金回報率約1.6厘。

灣仔囍匯呎租77元 兩年高

另外，灣仔囍匯1座高層A室，實用面積911平方呎，屬於3房間隔，剛以全包價7萬元租出，呎租約77元，屬於屋苑近兩年呎租最高個案。

業主早於2016年以約2,470萬元購入，租金回報約3.4厘。若以現時銀行網上估價2,634萬元計，市值租金回報約3.2厘。

積極沽售非核心物業 外資基金承接

太古集團積極沽售非核心物業，消息指，該集團剛以近11億元，沽出青衣清甜街工廈，料由外資基金承接。

市場人士指，青衣錄得一宗大額工廈成交。涉及物業位於青衣清甜街8至12號，該地段稍偏遠，附近主要為船廠、油庫等。

該物業現為一幢5層高工廈，地盤面積達7.4萬平方呎，總樓面為18.6萬平方呎，連同33個車位。消息稱近日獲外資基金以約10.8億元購入，呎價約5,800元，項目現由物流公司租用。

據悉，項目由太古持有多年，而該集團持有該地段4至12號，涉及3幢工廈，並於早前進行放售，現沽出其中一幢。

消息稱，新買家為外資基金，相信以新加坡基金GLP呼較較高，該機構為一家主力經營物流及投資機構，購入物業料作收租用途。

太古地產 （01972） 最近接受訪問時，曾表示未來10年投資千億元，其中三分一為本港市場，續發展商業項目，亦曾表示因應時機沽非核心物業。該集團於近兩年，不時推售物業，包括2020年以98億元，沽出太古城中心一座全幢商廈。

近期放售太古城車位

另外，集團於2020年10月開始，拆售鰂魚涌太古城住宅車位，共有約2,500個車位，早前已沽出逾千個，另7月份曾計劃一籃子放售太古城的車位，涉及逾1,100個車位及160個電單車車位，市值23.6億元，惟未有成事。直至本月再推約140個車位開放予地產代理發售，一星期多沽出約30個。如今再沽出青衣工廈，相信套現把資金投放在未來新商業項目包括太古坊發展等。

整體投資市場上仍以工廈買賣較活躍，當中買家主要為外資基金，如近日嘉民亞洲及加拿大基金Brookfield，分別購入九龍灣及柴灣工廈。

金鐘屬於中環核心商業區的延伸部分，明年將有2大商業項目落成，合共提供逾百萬平方呎樓面供應，分別是恒地 （00012） 的The Henderson及長實 （01113） 的長江集團中心二期，均屬於區內罕有甲級商廈供應。

該2個大型甲級商廈均是近年展開重建，當中The Henderson前身為美利道停車場，由恒地於2017年以每平方呎樓面地價約5萬元奪得；而長江集團中心二期前身則為和記大廈。當中長江集團中心二期樓高41層，總建築面積達55萬平方呎，可望270度維港海景，屆時所有辦公樓層均可望向維港，將於明年落成。

長江集團中心二期 享270度維港景

至於The Henderson位於中環美利道2號，樓高36層，由扎哈‧哈迪德建築事務所（Zaha Hadid Architects）設計成地標商廈，每層面積約1.2萬至1.5萬平方呎，包括地面和5層地庫，總樓面面積46.5萬平方呎，已經陸續展開預租，包括佳士得租用4層，涉約5萬平方呎樓面。另外，國際投資公司凱雷集團（Carlyle）則租用約2萬平方呎樓面，據市場估計，呎租料約130元，超越目前的甲廈市價水平。

The Henderson已展開預租

至於中長綫區內仍有2幅大型商業地有望推出，較為矚目為金鐘廊重建發展計劃，近年已經完成規劃，日後將會推出市場招標出售。項目分為2部分發展，其中東面鄰近統一中心的地盤佔地約6.7萬平方呎，計劃重建48層高商廈，當中38層為寫字樓，涉約86.2萬平方呎；至於西面地盤（即現有金鐘廊行人通道）則會保留，提供約2.6萬平方呎餐飲及零售樓面，兩者合共提供逾100萬平方呎的商業樓面。

而另一幅潛在的商業地供應，則為金鐘廊對面的高等法院，政府在2017年《施政報告》曾提及，有意將中環新海濱五號用地及五號用地南面用地興建新高等法院大樓重置原有的金鐘高等法院，而高等法院現址屆時則會騰出用作商業發展。據估計，該用地佔地約10萬平方呎，若以地積比率15倍發展，將可提供多達150萬平方呎商業樓面，位置接近港鐵站，交通方便，屬於罕有大型商業用地供應。

近期，時裝店活躍於鋪市，連環進駐核心區鋪位，繼銅鑼灣啟超道一個巨鋪租出，區內另一個黃金地段，東角道一個鋪位亦由時裝店承租，平均呎租311元，較舊租金跌75%，重返13年前水平。

上址為記利佐治街1號金百利商場地下G4號地鋪，鋪面向東角道，建築面積約900方呎，以28萬租出，租客時裝店，租金重返13年前，對上長租約為鐘表店，月租112.3萬，於2019年遷出，及後由手機用品及配件店短租，隨後丟空一段時間，直至近期品牌時裝店承租，旋即開業做生意。

面積900方呎 月租28萬

市場消息指，近年時勢欠佳時，該鋪位一直由手機配件店「生作」短租，業主未透露租金，市場消息估計，該店能承受月租介乎15萬至18萬，最新長租錄升幅，不過比較對上長約，天梭表於2016年3月至2019年2月間，月租112.3萬，最新租金跌75%。利嘉閣商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明形容，東角道及記利佐治街，比較駱克道「崇光旺段」更優勝，人流更集中，該段屬傳統旺段。半世紀前是日本百貨公司大丸所在地，儘管及後日式百貨色微，大丸於1998年結業，亦無損該地段優越性，多年來，力吸遊客及本地客在此消費。

利嘉閣鄭得明：旺足半世紀

翻查資料，大丸於1961年11月3日開幕，翌日錄10萬人入店，人山人海，旺場橫跨數十年，不過，昔日大丸現址已變身FALK WALK商場。

區內啟超道一個複式鋪，早前亦由時裝店承租，啟超道10號地下及1樓，建築面積2500方呎，歷年舊租客都是奢侈品，高峰期月租高達210萬，對上舊租客為周大福，月租120萬，自從去年5月遷出後，鋪位交吉逾一年，近期以每月約38萬租出，平均呎租152元，較對上長租戶租金減68%，較高峰期大跌逾81%。

鋪市高峰期，啟超道10號複式鋪由六福鐘錶珠寶以176.8萬租用，直至2014年，再獲手表店Glashutte Watch搶租，月租210萬，租約由2014年12月至2017年11月，即使高峰期已過，仍受周大福垂青，在2017年底以每月120萬租用，直至2020年11月完約後改短租，一年前遷出。