高雄上市建商獲利王華友聯（1436）昨（12）日公開總銷45億元的大案「Power City」，以2字頭親民房價加上高檔建材，吸引首購族目光，市場看好將成港都房市新亮點。

華友聯第3季交屋潮爆發，近四個月入帳高達30億元以上，帶動營運動能大幅增長，今年獲利表現有機會高於去年，受到矚目。

法人分析，華友聯公司治理到位，經營體質建全，在手土地庫貨量上看5萬坪，推案節奏穩健，去年疫情期間寫下每股純益（EPS）5.08元成績，是高雄上市建商佼佼者。昨天華友聯收盤55.9元、漲0.2元。

華友聯董事長陸炤廷表示，南高雄房價每坪已經從38萬元起跳，小港、前鎮區住民原本就有購屋需求，「Power City」規劃20坪至47坪、二至三房產品，共452戶，開價每坪28萬至34萬元，二房只要800多萬元即可入手，最符合南高雄首購的單價與總價。

陸炤廷說，此案土地取得相對便宜，營建成本也控制得宜，因此能夠以親民價格上市，並引進3M濾水等高檔設施，實現「蓋高雄年輕人買得起的房子」政策，有信心將贏得市場肯定。

法人分析，華友聯從5月起逐步進到交屋潮，第3季「i世界」、「H Time」開始入帳，累計今年前3季營收逾32億元，比去年全年營收25億元還高出許多。華友聯去年EPS賺5.08元，今年進帳大增有機會上達40億元，「全年獲利具想像空間」。

上市建商主管指出，華友聯實力雄厚，在手土地資源高達5萬餘坪，除了高雄以外，桃園楊梅有約1.5萬坪廠辦用地待價而沽；並在宜蘭購進重劃土地上萬坪，都有高度獲利空間。

法人表示，華友聯在手建案分布得宜，從今年下半年到明、後年甚至2025年，都有建案可完工入帳，對未來數年的營運已經布局妥當，進帳基礎穩健踏實，無後顧之憂。

身兼高雄市不動產開發公會理事長的陸炤廷說，政房打房、升息等因素都不利房地產市場，根據公會統計，到今年9月高雄申報開工數高達1.8萬戶，如果加計新成屋可達2.1萬戶，對市場造成壓力。幸好近來房市買氣從最低迷開始回溫，期待年底選舉結束後，會有新的利多釋出。

根據主計處消費者物價指數房租類的統計，9月房租指數達106.77，續創歷史新高，且租金漲勢短期有擴大趨勢，過去三個月的房租指數年增率都超過2%，上一次租金指數年增率連續超過2%，已經是1996年時候的事情，至於漲幅最大的區域，則是南部地區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，由於統計方式的差異，實際上租客對於這幾年租金上漲狀況，感受應該都比實際上租金指數強烈很多，主要原因包括經濟表現穩定、房價上揚帶動租金跟漲，市場供需穩定。

另外，近期通膨也會對於租金上揚有帶動效果，所幸政府大手筆祭出史上最大規模的租金補貼，可以幫忙降低租客的負擔。

統計顯示，9月租金指數達106.77，指數創歷史新高，且連續三個月的租金指數年增率都達2%，顯示過去一年調查的租金漲勢已經出現加速，上一次出現連續性租金年增超過2%，已經是26年前的事情。

若以區域分布來看，北部區域租金指數9月年增率為2.07%，中部為1.84%，南部為2.36%，東部為1.92%，漲幅以南部地區居冠。

曾敬德指出，近幾年房價一路上漲，有些購屋人乾脆選擇租在新房子內，雖然租金水準較高，但比起房貸還是便宜許多，尤其在利率升升不息的年代，有些新房子可能租金投報率也差不多2%，一旦利率升破2%，則市場可能會出現「買不如租」的現象。

「青年安心成家購屋優惠貸款」（青安貸款）今年底屆滿，財政部今天邀集台灣銀行等八家公股行庫開會討論相關事宜。財政部官員表示，青安貸款已經辦理很多年，且扮演一定的功能，會朝延長兩年的方向規畫。至於青安貸款基準利率減半碼調升是否會延長，會等各行庫提出意見後再溝通討論。

青安貸款方案每兩年檢討一次，今天的會議由財政部次長阮清華主持，由八家公股行庫的總經理出席。官員指出，青安貸款涉及很多問題，包括利率如何訂定等，加上目前還有很多不確定因素，因此會讓銀行先提出具體意見，財政部再來整合，做深入討論。

至於青安貸款延長若確定延長，利率結構是否會調整？官員說，這部分會請銀行整體評估，目前青安貸款在市場上有一定需求，外界也很關切，原則上希望能夠續辦，但續辦要考慮公股行庫的意見，因為資金成本一直拉升，未來央行可能繼續升息，都需要納入考慮。

針對行庫爭取比照其他政策貸款由政府補貼，官員表示，其他政策貸款有政府編列預算補貼，但青安貸款沒有， 在沒有其他財源的狀況下，只能由行庫以自有資金辦理，若有補貼財源會比較好處理。

國庫署官員表示，青安貸款自99年12月推出以來，行政院同意5度延長辦理期間至今年底；統計至今年8月底止，已協助32萬9309戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達1兆3592億元。

台南市近日出現東區實價登錄資訊每坪70萬元，單價資訊遠超出行情，市府地政局查證後，發現是申報人誤將主建物面積42.84平方公尺申報為12.96公尺，附屬建物面積及共有部分面積都申報錯誤，導致單價異常，已通知申報人更正申報資訊，後續會進行裁罰。

​地政局長陳淑美指出，近日東區實價登錄資訊出現每坪70萬遠超行情的單價資訊，經查證，發現是申報人誤將主建物面積42.84平方公尺（約12.96坪）申報為12.96平方公尺、附屬建物面積3.23平方公尺（約0.98坪）申報為0.98平方公尺、共有部分面積也申報錯誤，導致單價異常，因此先不揭露該筆交易，以避免誤導民眾對市場行情的判斷，地政局已通知申報人更正申報資訊，並會進行後續裁罰作業。

台南市長黃偉哲表示，預售屋實價登錄逾期申報、價格及面積申報不實者，將按次按戶（棟）數處3萬至15萬元罰鍰，且無改正機會，並針對屢不改正者最重將處100萬元罰鍰，呼籲業者發揮自律精神，務必依限申報，且申報時應詳加注意資料正確性並在送件前再次檢查，共同為預售屋交易安全把關。

日前，全球機能服飾龍頭儒鴻企業總部舉辦啟用典禮，落腳於新莊副都心的儒鴻總部，斥資64億打造出地下4層、地上19樓的建築，預計將再創造2,000個就業機會。以金融商務為核心打造的新莊副都心，區內A級商辦大樓林立，緊鄰於側的新北產業園區、知識產業園區有不少知名的電子科技、醫療生技等上千家廠商進駐設立總部。新北市長侯友宜表示，新北市產業發展以板橋新板特區、新莊副都心與三重第二行政大樓共3大核心當作支點，沿新店、蘆南蘆北為南北兩端建構出微笑曲線，其中由新莊副都心、頭前重劃區、新莊北側知識園區環繞而成黃金三磚，更強調：新北市以「點、線、面」的策略翻轉新北，其中的「面」是指大面積土地開發，聚焦於新莊副都心的「翻轉新北國際門面」，透過推動「泰山塭仔圳都市計畫案」、「新莊北側知識產業園區」，配合附近「國家電影娛樂中心」、「國際創新園區」、「AU捷運商城」等建設，引領各式產業進駐新五泰地區，協助新莊副都心扮演區域產業領航員的角色，創造國際矚目新焦點。

自設公托12年完全教育 雙捷運、三學區、四座公園環抱

百大企業匯聚，打造世界級商貿聚落，加上政府挹注重金規劃發展，新莊副都心儼然成為雙北未來重要的 CBD 商業中心之重鎮。這股磁吸效應正持續擴大，吸引更多國際級企業總部至此。產業發展創造就業機會，並持續吸引高階人才進駐於此，帶動了新莊副都心一帶置產與生活消費的各項需求。「青青」建案基地面積487坪，位於絕版角地，由兩棟建築組成，A棟單層5併、B棟單層7併，主力坪數為22~31坪。有別與早期新莊建案多以商辦或大坪數以上的豪宅為主，小坪數、低總價的「青青」，更能滿足小家庭、首購族的需求。建案樓下設有公托中心，走路就可到頭前國中與昌平國小，優質學區讓爸媽12年輕鬆接送；週邊綠意環繞，有塭仔底溼地公園、昌平公園、願景公園、中港綠堤水岸前後簇擁；據現場專案經理邱孟禾表示，「新莊副都心發展已趨於成熟，交通機能發達外，被雙捷運、三學區、四座公園環抱，生活的條件上比一般重劃區好，更重要的是此區只有20%的住宅區，除地段價值外更顯珍稀，加上坪數規劃為剛需性的首購、首換群，也是副都心近期幾乎沒有的，自然吸引不少白領菁英剛成家的族群置產，地段與產品力而言都是稀上加稀。」

都會核心 CBD 六星飯店規格打造純住宅美學

城市中的核心 CBD 一直代表著都會性，能工作在 CBD、住進 CBD，未來的開發更是日益月新，都會潮流節奏、與菁英為鄰的居住品質感，讓生活更與眾不同。「青青」位於核心商業重鎮中僅約20％的純住宅用地，週邊擁有宏匯廣場、晶冠廣場兩大購物中心，美食、購物、休閒、商務，各項機能一應俱全。建案特別引進日光、風動、水景，打造會呼吸的濃綠系青建築，空間流轉中，有機曲面呼應了校園與純住宅區感性氛圍，彷彿沐浴大自然中。公設則是由德國 iF 設計獎團隊操刀，營造出日式簡約素雅風格的挑高6米交誼大廳、落地窗庭園景觀健身房、頂樓空中花園、閱覽室等，還有小孩最愛的溜滑梯兒童遊戲室；庭園造景更聘請陶朱隱園頂尖豪宅團隊進行設計，在家就可以享受六星飯店規格。

極其精華商業區僅20%住宅 稀缺性倍增

現場專案經理邱孟禾表示：「青青一開案就廣受區域與科技白領的喜愛，主要是對外交通便利，區內的新北產業園區站為機場捷運與環狀線雙捷交會站，可串聯北北桃捷運路網，並且是新北唯一可預辦登機站點。除此之外，各行政中心都在副都心內，走路或騎 UBIKE 就可辦理，生活完善。」依循台北信義區、南港經貿園區、新板特區過往的區域發展經驗，新莊副都心擁有政府機關、國際級產業進駐，購物商場、飯店、影城等建設也陸續到位，加上優質的 CBD 條件，難怪這20%的住宅用地，成為搶手的天選之地，未來房價必如同信義計劃區，擁有長期穩定的成長。

今年大型百貨商場將接連開幕，永慶房產集團統計十家新購物中心周邊800公尺住宅交易價量，台北市大安區「Diamond Towers台北之星」周邊住宅每坪單價100.1萬最高。房價最親民為位於高雄市前鎮區的「SKM Park Outlets」周邊，每坪均價20.6萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，「Diamond Towers台北之星」位於捷運忠孝復興站旁，歷時26年都更，才從國宅搖身一變成為購物中心，新光三越進駐，將與SOGO百貨、微風廣場形成百貨群聚效應。

由於周邊商業活動熱絡，又有雙捷運站交會加持，生活機能成熟，未來更有富邦「忠孝懷生」公辦都更案、志榮建設「忠孝復興.BR4」住宅案及台電複合式商旅等大型推案，各項利多加持下，讓該區塊房價獲支撐，兼具保值與增值空間。

至於房價最親民的「SKM Park Outlets」。陳金萍分析，「新光三越 SKM Park Outlets」地理位置佳，從高鐵左營站或是高雄火車站前來的遊客，都可以搭乘捷運紅線直達捷運草衙站，此條件有利於吸引外縣市的人流，也有望推升周圍的房價。

陳金萍表示，比起高雄市蛋黃區4字頭以上的房價，目前SKM Park周邊房價2字頭相對吸睛，加上有「SKM Park Outlets」進駐後，當地居民需要購物、消費時，除了鄰近的夢時代購物中心以外，又多了一個經濟實惠的選擇。

另外，交易量最大的是台中「PARK2草悟廣場」，達269件，成交均價逼近3字頭，房市交易熱度甚至超越雙北地區。

陳金萍表示，「PARK2草悟廣場」位於台中市西區，今年1月正式開幕，由打造誠品綠園道的勤美集團規劃，延續一貫造景風格，將植物環繞占地2000坪的購物中心、定期辦市集，別出心裁的策略成功吸引人潮。

陳金萍分析，台中地價相對雙北低，使「PARK2草悟廣場」空間規劃更彈性，不必一昧追求高坪效，可以用景觀設計取代摩天大樓，增加附近居民假日時前來的動機。PARK2不只是熱鬧的百貨商場，也是大型公園。

交易量居次的則是新北新店「裕隆城」一帶，交易量達184件。

陳金萍指出，「裕隆城」規劃B1至四樓為全台最大的誠品書店，旁邊有綠湖公園以及生態池，是高樓層住戶，還能眺望景美溪，購物中心加入，等於是包辦了居民食衣住行育樂所有需求，吸引想要藉由大自然陶冶性靈，又希望保有生活機能的購屋民眾。

陳金萍表示，百貨商場除了有助於提升生活機能，也會帶來人潮以及就業機會，對區域的房市形成一股助力。不過，百貨商場位於商業區，國定假日、周末時，人潮大量湧現，可能產生交通壅塞以及嘈雜的問題。

因此，若考慮在商城周邊買屋的民眾，不妨挑選在附近人潮眾多的時段看屋，進行「壓力測試」，了解物件的隔音品質，以及交通幹道對車流量的負載力，或是挑選適當距離的物件，才可以在享受百貨商場便利性時，又不受擾人的交通所困擾。

購屋族注意，來自新加坡的星展集團看台灣房地產，可能走向逐漸軟著陸，房價恐在明年第2季後出現明顯調整。星展集團資深經濟學家馬鐵英今（11）宣布，星展集團下修台灣今明兩年GDP，今年不保3、僅剩2.9％，明年降至2.3％，台灣經濟將出現明顯放緩、但不至於衰退。

雖然台灣央行已經連續兩期理監事會議，沒有針對房地產祭出最新信用管制，但馬鐵英認為，基於台灣今年經濟恐放緩，以及利率與貨幣政策上調整，預期台灣央行仍有一到兩季收緊貨幣政策必要，購房成本緩步增高，料台灣房地產市場可能將逐步走向軟著陸，料房地產市場房價明年第2季之後，將會看到明顯調整。

星展集團認為台灣遇到四大挑戰：全球經濟成長大幅放緩衰退風險增加、通膨觸頂仍處於高位、金融市場環境利率大幅上升、美元流動性收緊，將衝擊台灣出口，尤其電子業與半導體供應需求，正受到全球景氣下滑帶動消費性電子下修、產能擴張週期性調整、以及中美爭端，未來幾季將面臨較大逆風。

相較前三個月，星展集團今天宣布，下修對台今明兩年GDP，分別下修零點五個百分點，分別降至2.9%與2.3％，如果不考慮邊境重啟挹注的服務業等收益，甚至應該會下修到1％左右。

馬鐵英說，如果未來訪客人數回到每周15萬人，回到2019年六成到七成水準，估計可以帶來一年90億美元，對台灣GDP貢獻1.3％，假設交通運輸、住宿餐飲、消閒娛樂恢復到疫情前狀態，分別對台灣GDP貢獻為0.7%、0.4％、0.2％。

也因今明兩年受惠邊境鬆綁，內需成長彌補出口下滑，台灣表現可望優於2015年，但不如2019、2020年台商回台時候榮景，料台灣今年經濟放緩但不至於陷入衰退。

但由於國門鬆綁帶來的GDP挹注，更多反應在2023年，馬鐵英說。第一，今年第4季與明年第1季恐進入台灣經濟成長最黑暗期，分別預估GDP僅一點多%與接近零。當經濟放緩壓力，將有一定程度影響反映在「就業與收入」。

第二，台灣整體金融情勢雖然沒有劇烈收緊，但央行貨幣政策仍是溫和收緊步伐，預期這一兩季還會再有收緊力道，公開市場操作定存單發行量近幾個月減少，利率走升，勢必影響借貸成本走升，並進一步反映在「住房需求」。

兩項原因相加，通常等到兩個季度之後就會反映在房地產市場上，馬鐵英說，最快「明年第2季、或是明年年中，將會看到房地產市場調整。」

新北市政府地政局昨（12）日辦理新莊、八里、林口及二重整體開發區八筆土地標售，共標脫五筆，總價約157.7億元，溢價率3.6%。

中悅機構旗下中茂資產開發砸87.6億元，標下新莊北側知識產業園區區段徵收區唯一的一筆「特定產業專用區土地」，該筆也是此次標的中金額最高的土地；其次，麗寶集團合計斥資69.78億元，標下三筆八里訊塘段土地。

據地政局資料，標脫五筆中，除林口麗林段為兩名自然人共同標下外，其餘皆為法人。中茂資產開發標下新莊新知段43地號，土地面積共4,742坪，總價達87.6億元，換算每坪標脫價格約184.7萬元，溢價率6.5%。

麗寶集團則以寶贊開發、大元富投資、田富資產管理有限公司的名義，標下三筆八里訊塘段娛樂專用區，土地面積共2.06萬坪，總價達69.78億元，換算每坪標脫價格約為33.6萬元。

麗寶機構集團旗下麗盛建設總經理何昭宏表示，集團近來積極整合台北港周邊區域，加上之前標下的土地，合計共逾3萬坪，也因為土地規模夠大，未來可發展的業種可以更加豐富，包括商辦、商場、旅館等都有可能，藉此也能達成綜效。

地政局表示，新莊北側知識產業園區挾雙捷運優勢條件，聯通雙北並滿足沿線通勤及遊憩需求，特定產業專用區西側交通用地將規劃設置轉運站，打造三鐵匯集之TOD優勢區位，以期鏈結在地產業建立為金融與數位科技重鎮，並打造地標型企業總部。

另外，台北港特定區周邊淡江大橋、八里輕軌以及淡北道路等公共建設陸續到位，近期智慧製造及物流產業逐步發展，將以在地生產連結貿易門戶成為經貿產業鏈。

根據聯徵中心最新統計資料顯示，2022年7月身揹信貸與房貸的雙貸族，全國共有34.5萬人，創下2012年統計以來的新高，而雙貸族平均房貸金額為523萬元，平均信貸金額為91.3萬元，貸款金額也雙雙創下新高，尤其2022年央行已經累計升息三次共兩碼，對於習慣低利的雙貸族而言，馬上就面對每月還款負擔增加的壓力。

根據聯徵中心統計，過去房市較為低迷的時期，2014~2018年雙貸族數量相對穩定維持在28~29萬人，但隨房市景氣復甦，市場對資金需求增加，房市越熱雙貸族的數量越多且金額也越高，2022年7月雙貸族人數、金額都創下新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過往有銀行推出高成數的房貸搭配信貸方案，協助民眾可以輕鬆購屋，但央行加強對於房市的資金管控，這類方案已不常見，不過民眾購屋時需要裝修，仍有短期的資金需求，銀行也願意以較優惠的利率吸引條件較佳的民眾申請信貸。

聯徵中心統計顯示，2012年1月信貸與房貸的雙貸族，平均貸款總金額為357萬元，不過2022年7月已經增加到614萬元，創下統計以來新高，身揹房貸與新貸的雙貸族人數也是新高的34.5萬人，2022年央行的資金政策已經由寬鬆轉緊縮，累計升息兩碼後，貸款一族的負擔也隨之增加。

通常動用到信貸的民眾，多屬短期手頭資金較緊的族群，現在遇到利率「升升不息」，加上通膨帶動日常消費支出開銷增加，恐怕會排擠到民眾的其他非必要性的支出。

房市吹起冷風？根據財政部今 (12) 日公布的稅收統計，與不動產相關的土增稅與契稅 9 月稅收均較去年同期衰退逾 1 成以上，排除遞延入帳因素，兩稅目的稅收全都連 6 黑。

根據財政部統計，9 月土增稅實徵淨額為 60 億元、年減 15.6%；契稅 9 月稅收約 10.4 億元、年減 25.6%，兩項稅目稅收均較去年同期衰退，呈現連續 6 個月衰退。

財政部統計處副處長陳玉豐說，土增稅稅收衰退，主要是去年有大額稅款案件墊高基期，至於契稅在排除遞延入帳因素後，同樣呈現衰退態勢，主因是去年新屋交屋墊高基期。

另外，房地合一稅部分，9 月個人實徵淨額 30.17 億元，較去年同期大增 92.3%，營利事業部分實徵淨額則有 112.35 億元稅收入帳，較去年同期增加 46.5%，主因是適用新制案件增加帶動所致。

航天控股（000031）公布，於完成招標程序後，惠州工業園（公司直接持有90％權益的附屬公司）與惠建工程就五期廠房建設項目簽訂施工合同，代價為9,454.7萬元人民幣（相當於約1.04億港元），五期廠房建設項目的資金來自惠州工業園自有資金。

五期廠房建設項目落成後，預期將用作公司及各附屬公司之生產廠房。

10月12日，合生創展集團(6.89, -0.83, -10.75%)（00754.HK）披露今年前9個月的銷售情況。

公告顯示，截至9月30日，合生創展集團、合營公司及聯營公司的總合約銷售金額約231.82億元，較2021年同期約302億元同比下降約23.24%；其中物業合約銷售約213.79億元，較2021年同期約286.16億元同比下降約25.29%；其中裝修合約銷售約18.03億元，較2021年同期約15.84億元同比上升約13.83%。

合生創展集團、合營公司及聯營公司的物業合約銷售面積為約897530平方米，物業合約銷售平均售價為每平方米23820元。

合生創展曾表示，公司不會盲目追求規模與速度，注重資產升值和財務穩健。合生創展集團聯席總裁、合生商業集團聯席董事長兼總裁及合生不動產總裁羅臻毓此前在談及房地產未來發展趨勢時表示，預計市場還有一段時間的陣痛期。羅臻毓稱，過去，房地產行業習慣了高杠杆、高周轉的模式，但近兩年行業所遭遇的衝擊也意味著這種經營模式逐漸走到了盡頭，任何經歷過行業風暴生存下來的房企都不應該再對這種經營模式心存希望和幻想。另一方面，城市化進程已經發展到了一定階段，房企應該認識到這一點，做好轉變經營模式的準備。

2022年上半年，合生創展營業額達131.7億港元，同比下降18.06%；股權持有人應占淨利潤63.9億港元，同比增長13.46%；毛利為30.64億港元。

在土地儲備方面，截至6月30日，合生創展土地儲備2923萬平方米。其中，地產板塊土地儲備約2170萬平方米，一線城市（北上廣深和臨深區域）土儲達1620萬平方米，占比達75%。商業板塊土地儲備約753萬平方米，一線城市（北上廣深和臨深區域）土儲達717萬平方米，占比達95%。在資產負債方面，今年上半年合生創展資產總值及負債總額分別為3288.99億港元及2155.24億港元，較2021年末分別下降5%及8%。2022年上半年，合生創展流動比率為1.69；負債對資產比率（即負債總額對資產總值（不包括非控制性權益）的比率）為66%，淨負債率為66%，比2021年同期下降4%。

截至10月12日收盤，合生創展集團報6.89港元/股，跌幅10.75%。

瑞安房地產(0.78, -0.02, -2.50%)（00272）發佈公告，2022年第三季合約物業銷售額達到人民幣61.24億元，其中包括住宅物業合約銷售額人民幣58.96億元和商業物業合約銷售額人民幣2.28億元。

2022年第三季合約物業已出售建築面積為8.98萬平方米及722個車位。

2022年第三季合約物業合同銷售平均價格為每平方米人民幣6.83萬元。

2022年首9個月，累計合約物業銷售額達到人民幣248.39億元，其中包括住宅物業合約銷售額人民幣244.73億元和商業物業合約銷售額人民幣3.66億元。合約物業累計已出售總建築面積27.51萬平方米，平均售價為每平方米人民幣9.03萬元。另外，有1430個車位於2022年首9個月售出。

近期地產政策頻頻向暖，為進一步提振市場信心刺激需求，央行等四部委在三季度末先後推出政策組合拳。值得一提的是，就房企融資情況來看，三季度房企發債整體規模略高於去年同期，達 1351.98億元。同時，房企的發債成本有明顯下降，票面在3%以下的債券比例大幅增加，中短期票據發行占比明顯提升。

具體來看，財聯社據WIND資料統計，截至9月末，三季度地產債發行規模為1351.98億元，同比增加8.93%。從發行期限來看，房企傾向于中短期信用債。其中，1-3年（包括3年）地產債三季度發行規模503.1億元，發債占比增加至37.21%，同比上升了19.37%。而3-5年的中長期地產債發行規模有所減少，三季度發行規模497.08億元，占比36.77%，同比減少20.93%。

值得一提的是，三季度地產債發行成本有所下降，表現為票面利率低於3%的債券發行占比上升。據天風證券統計，三季度票面低於3%發行的地產債規模達474.04億元，占比35.06%，較去年增加21.25%。

此外，所有發債房企中，民企發債結構變化較大。今年以來，民營房企公司債發行規模大幅下降，近兩月僅發行了21億公司債，較去年同期減少156.61億元，占比減少66.48%。然而，民企中票發行大幅增加，近兩月發行中票79.4億元，較去年同期增加69.4億元，占比增加67.30%。與此同時，國有房企發行中票的比例也同樣有所增加。據WIND資料統計，三季度國有房企發行中票規模達403.56億元，較去年同期增加241.96億元，占比增加17.86%。

（資料來源：天風證券，財聯社整理）（資料來源：天風證券，財聯社整理）
天風證券在研報中指出，目前來看，融資規模較大的仍以國企為主，民企主要依靠政策支持。民企發債主體多為示範性發債房企，並受到各類信用工具支持。從作用看，信用保護工具對二級市場收益率影響較小。舉例來說，22旭輝01中債估值自7月份起一路攀升並突破30%，其走勢與旭輝集團其餘存續債券一致，CRMW的創設對房企債券的二級收益率影響較弱。受到擔保支持的二級市場表現要相對穩定，22旭輝MTN002收益率基本未受負面事件影響，總體走勢與龍湖保持一致。

在二級市場表現方面，節後市場情緒尚未轉向，近兩日地產債延續跌勢。昨日，旭輝集團、世茂等多隻債券盤中觸發臨停。其中，“22旭輝集團MTN001”跌超45%，“19世茂03”跌超43%盤中臨停，“21旭輝02”跌超31%盤中二次臨停。“15世茂02”跌超28%盤中二次臨停，“20旭輝01”跌超22%盤中臨停，“15合景02”跌超18%，“21旭輝01”和“20碧地03”跌超13%，“21碧地03”跌超12%，“20碧地04”跌超11%，“21旭輝03”和“21遠洋01”跌超10%。

12日，房地產諮詢機構世邦魏理仕發佈的報告顯示，三季度，上海寫字樓市場中，受大面積內外資新能源汽車、時尚奢侈品細分產業為主成交落址新項目驅動，消費品製造業躋身當季第一；其次是以基金、投資管理、信託、期貨為主的金融類仍持續釋放，多為板塊內部的升級擴租。

除上述兩個行業外，TMT緊隨其後，其中以人工智慧、大資料為主的新技術、企業資訊服務占比逐步增大。此外，醫藥及生命科學、專業服務及協力廠商辦公運營商皆錄有多宗大面積搬遷擴租。

報告顯示，三季度上海寫字樓市場中，以消費品製造、醫藥及TMT的主力租戶構成帶動當季2000平方米以上租戶大面積段成交數占比達28%，環比提升近9%，外資需求占58%。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部負責人張越說：“上海經濟運行會逐步回歸正常，優質新項目的集中入市也為市場注入了強心劑，特別為上海外資需求升級佈局奠定信心和基礎。截至年底仍有多個位於徐匯濱江、北外灘、火車站等項目有望交付，全年預計新增供應將破百萬，為主力需求租戶提供辦公煥新、能級提升的可選場所。”

此外，報告顯示，2022年第三季度，上海物業投資市場錄得13筆大宗交易，交易金額達201.3億元，環同比分別下降0.1%及11.8%。投資市場緩慢重啟，部分交易進程有所延緩，市場活躍度尚有進一步提升的空間，但放眼全國，上海大宗交易市場資產流動性表現突出，成交金額依然領先全國。

10月11日晚間，中國金茂（00817.HK）披露9月份銷售情況。

公告顯示，9月份中國金茂及其附屬公司取得的簽約銷售金額為130.67億元（包括長沙梅溪湖國際新城專案、南京青龍山國際生態新城項目、寧波生命科學城項目、嘉善‧上海之窗智慧科學城項目、鄭州二七區馬寨新城項目、溫州鼇江國際新城項目、金華金茂未來科學城專案、湖州金茂南太湖未來之窗項目及上海橫沔古鎮城市運營項目的成交銷售金額），簽約銷售建築面積約523788.18平方米。

今年前9個月，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計1099.8億元，累計簽約的銷售建築面積約5539888.66平方米。此外，中國金茂的已認購未簽約的物業銷售金額約72.25億元。

國際評級機構穆迪此前發佈報告稱，確認中國金茂控股集團有限公司發行人評級為“Baa3”，同時確認中國金茂的全資子公司Franshion Brilliant Limited發行美元票據的“Baa3”有支持高級無抵押評級以及“Ba2”的有支持優先股評級。這些票據由中國金茂提供無條件且不可撤銷擔保，所有評級展望都維持穩定。

穆迪認為，中國金茂將保持其穩定的財務狀況、良好的流動性和各種類型的融資管道，使該公司能夠在具有挑戰性的經營環境中度過。穩定的展望反映了穆迪的預期，即中國金茂將在未來12-18個月穩定其信用指標，並保持良好的流動性。2022年前8個月，中國金茂完成了8筆新的在岸債券發行，總金額為188億元人民幣。

在公司2022年半年報業績會上，在談及房地產未來市場時，中國金茂總裁李從瑞表示，“今年是整個行業大幅度下降的一年，行業銷售同比下降在25%以上。我相信今年應該是底部，明年後年以及未來的幾年，整個行業會企穩，未來是這樣一種態勢，中國金茂還是按照原來既定的目標繼續走。”

截至午間收盤，中國金茂報1.58港元/股，跌幅4.24%。

賢能集團（01730）公布，與作為獨立第三方的業主租用新加坡 TAMPINES 物業，租賃將被確認為收購使用權資產，涉約5,310萬坡元。

該集團指，租用的 TAMPINES 物業工業物業，估計建築面積約4.2萬平方米，合共59個單位，包括卡車停車場及汽車停車場，租期為3年11個月，租賃可繼續向空間優化業務的租戶提供商業空間，作為其一般及日常業務過程一部分。

龍光集團（03380）公布，連同附屬公司及聯合營公司在內，9月銷售額約27.5億元人民幣，比去年同期減少約71.82％，銷售面積約16.7萬平方米。

該集團指，今年首9個月銷售額約為388.5億元人民幣，比去年同期減少約62.74％，銷售面積約243.6萬平方米。

招商局置地（00978）公布，今年第三季連同聯營公司及合營公司在內，獲得銷售總額約129.39億元（人民幣．下同），同比增加約56.5％，銷售總面積約39萬平方米，每平方米均價約3.32萬元。

該集團指，今年首9個月銷售總額約335.98億元，同比減少約9.5％，而銷售總面積約119.24萬平方米，同比減少約27.5％，每平方米均價約2.82萬元。

佳辰控股（01937）公布，以1,168萬元人民幣收購江蘇第二幅地皮以發展工業用途。

該集團指，第二幅土地位於江蘇省常州市武進區橫林鎮312國道北側楊殷路東側，乃按每平方米600元人民幣價格計算作價，土地面積約1.95萬平方米，該集團將建一座廠房大樓，料12月8日或之前開始建設，並於2026年12月8日或之前完成。

憂步旭輝後塵 滙豐環球睇值1.4元

內房龍頭碧桂園（02007）股價持續下跌，滙豐環球研究發表報告，指市場擔憂碧桂園將步旭輝（00884）後塵，因碧桂園融資相關問題有可能浮現，把該股評級由「買入」直接跳降至「減持」，目標價由3.5元降至1.4元，同時把同系碧桂園服務（06098）由「買入」降至「持有」，目標價由20元削至12.2元。

目標價削逾半 股價續尋底

碧桂園股價自2020年初約13元的水平開始持續尋底，單計今年以來也累挫77.9%，昨天低見1.51元，創2009年3月以來新低，收報1.53元，下滑近5%，連跌兩日。碧桂園服務低見10.16元，見近4年新低，收報10.52元，跌4.9%。旭輝股價未見底，在遭評級機構惠譽降級下，收報0.58元，收低3.3%。

滙豐指出，旭輝的財務壓力持續上升，近日有傳未能償付7000萬美元銀團貸款，發生違約事件，促使市場消化（納入定價考量）潛在的信貸壓力，因此擔心一直未有出現還債問題的碧桂園，可能成為下一間爆出違約的公司。

投資者對民企內房信心動搖，碧桂園如期再融資的成績被市場忽視，因對其前景欠缺信心，滙豐也持相關觀點，認同該公司的融資問題將浮現；由於物業銷售帶來的現金流緩慢，對碧桂園目前的資產負債表及債務到期情況作用不大，該股正面對較大降級壓力，除非有重大刺激政策利好。有見及此，儘管民企內房股價已經大幅調整，但該行仍認為下調碧桂園及碧桂園服務評級是合適做法。

惠譽看淡 旭輝降至CC級

滙豐原先估計碧桂園及旭輝今明兩年的派息比率有10%，現時基於兩股流動性收緊，預測將會暫停派息。該行又稱，國企內房在市佔率提升下，有望繼續處於領先位置，偏好中海外（00688）、潤地（01109）、萬科（02202），物管股則選中海物業（02669）；現有的政策訊號難以令人持樂觀態度，除非有清晰的方向，否則相信民企將會面對艱難的經營環境。

惠譽昨天把旭輝的長期發行人違約評級及其高級無抵押評級，由「BB-」調低至「CC」，以反映旭輝的流動性風險上升。惠譽直言，旭輝中期內可能無法借助資本市場融資，預期今年剩餘時間及明年，該公司將依賴可用現金和內部現金流去償付到期債務。該行估計，旭輝明年需償還約200億元人民幣資本市場到期債務及境外銀團貸款。

面對財務壓力的世茂集團（00813）公布，出售所持南京棲霞區混合物業發展項目45%權益予中國信達（01359）與五礦國際成立的合夥企業，總代價17.5億元（人民幣．下同）。世茂稱，出售事項為降低公司負債的其中一項措施；視乎最終審計，預期會變現出售虧損約1.45億元。

預計變現虧損1.45億

該南京項目佔地面積約22.61萬方米，包含住宅、商業和寫字樓，以及社交與綠化地空間，分不同階段進行，現時正在施工，當中一小部分已取得預售許可證。該項目餘下55%股權由獨立第三方擁有。

另一間內房股天譽置業（00059）公布，周二（11日）收到新城晉峰投資向香港高等法院提出的清盤呈請，內容指控天譽置業未償還其持有的優先票據，涉及本金2200萬美元（約1.72億港元）及其應計利息。

天譽置業遭呈請清盤

天譽置業強調，將極力反對呈請，並認為呈請並不代表其他持份者的利益，而且可能損害公司價值；將尋求法律建議並採取必要的行動，以堅決反對呈請及保障公司合法權利。同時，將盡力與呈請人保持主動、良好溝通，在對其他債權人公平的原則下，與呈請人友善協商，妥善處理問題。

龍光集團（03380）公布，今年首9個月，合約銷售額約388.5億元（人民幣．下同），按年急挫62.74%；合約銷售面積約為243.6萬方米，跌58.7%。單計9月，集團合約銷售額約27.5億元，按年下滑71.82%；合約銷售面積約16.7萬方米，減少73.95%。

新都城持貨四載賬虧9%

本港樓價下調，大型指標屋苑有單位以「時光倒流價」成交。鰂魚涌太古城一個低層戶以980萬元沽出，與2014年同座同室中層戶的造價睇齊。代理指出，本港樓市處於下行趨勢，業主要以低市價約一成放售，才會有買家願意承接。

中原地產分行經理李百達表示，太古城元宮閣低層C室，實用面積723方呎，3房間隔，今年2月以「交吉」形式放售，開價1400萬元，過去半年經過第五波疫情及加息，原業主想把單位套現，最終累減420萬元或三成，以980萬元售出，同類型單位造價約1000萬至1100萬元，故今次成交低市價約2%至11%，呎價13555元。

根據資料顯示，上述成交的同座同室中層戶，實用面積一樣，2014年也以980萬元成交，即是今次成交價錢與8年前樓上單位看齊。原業主於1979年以23萬元一手買入單位，即使大劈價，賬面仍勁賺957萬元或約42倍。李百達說，二手樓價跌勢已成，業主要低市價約一成放售，才會有買家願意承接，有部分業主急於套現，只好面對現實劈價沽貨，造就低價成交。

上環尚賢居揸11年仍須蝕讓

市場湧現蝕讓成交，美聯物業高級分區營業經理林浩德指出，將軍澳新都城1期5座低層G室，實用面積701呎，3房間隔，原業主於今年9月放盤，叫價950萬元，因應市況下調價錢，最終累減130萬元或約14%，以820萬元成交，呎價11698元。原業主於2018年底以900萬元購入單位，持貨近4年，賬面蝕80萬元或8.9%。

樓市回落，就算連11年前買入的單位也難逃蝕讓命運。中原高級分區經理譚嘉良透露，上環尚賢居中層A室，實用面積565方呎，2房間隔，今年6月放盤開價1400萬元，議價後以1328萬元成交，較銀行估價約1350萬元，低約22萬元或約1.6%，呎價23504元。原業主於2011年以1332.6萬元一手買入單位，持貨11年，賬面虧4.6萬元或0.3%，代理直言：「（原）業主當賺咗租金」。

利嘉閣地產總裁廖偉強解釋，有業主可能在股票市場投資失利或者移民，急於賣樓套現而蝕讓沽貨，故持貨較久的業主也要蝕讓，相信屬個別例子。他認為，即使新一份《施政報告》放寬樓市辣稅，例如額外印花稅（SSD），放盤量會因此急增，樓價未必會隨即反彈，因此他相信樓價仍未見底，料今年全年樓價降12%至13%。

私宅轉手獲利比例連挫六季

利嘉閣地產綜合土地註冊處資料顯示，今年第三季共有4415宗私人住宅轉手獲利買賣登記，佔已知原業主購入價的二手住宅買賣登記比例約90.2%，較第二季的94.3%挫4.1個百分點，連跌六季，創下2009年第四季的89.5%後，近13年新低。

第三季平均每宗個案獲利只有55.8%，較第二季的65.5%滑落9.7個百分點，為近25個季度以來首度跌穿六成，並創下2012年第二季的52.5%後，逾10年新低。當中，虧損個案418宗，佔比約8.5%，相關比例按季增加3.4個百分點，反映股市下瀉及移民急走，令部分急需套現的業主無奈蝕讓離場。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮預計，政府逐步放寬防疫措施限制，金管局亦下調按揭壓力測試，第四季私人住宅轉手獲利買賣登記比例有機會重上91%。

樓市被負面消息籠罩，業界對本港樓價未來走勢感悲觀。仲量聯行估計，今年中小型住宅樓價全年跌幅約10%，明年更可能重演1999年至2003年的下行周期，明年樓價料再挫10%，最差情況下，樓價未來2至3年或較高峰期低逾30%。

仲量聯行香港主席曾煥平說，該行的中小型住宅樓價指數顯示，樓價於今年首9個月已下挫超過7%，預計今年全年樓價降幅約10%。

憂重演1999年式漫長跌浪

該行指出，本港樓價於1999至2003年每年樓價有約10%跌幅，累積降幅約45.5%。曾煥平認為，樓市剛踏入跌市，未來仍將持續回落，即使樓價不會「斷崖式下滑」，但受加息、全球及區域經濟疲弱和地緣政治局勢等多項因素影響，未來樓價勢將向下，很大機會再次出現1999年至2003年的漫長跌浪。

曾煥平預料，明年樓價有機會再降10%，並舉例假設樓價每年滑落10%，單計一年跌幅未算太大，但若「跌足5年就變咗50%」。他估計在最壞情況下，未來2至3年樓價可能較高位下挫不少於30%。

他稱，本港住宅每月平均交投量已屬近20年低位，例如2013年政府就從價印花稅（DSD）加辣、稅率最高達8.5%後，每月成交曾跌至4200宗，但今年首9個月平均每月只有約4100宗住宅成交。

仲量聯行香港研究部執行董事黃志輝認為，政府一系列逆周期措施下，樓市已失去按市況變化而快速調整的能力，令樓市交投近年一直低位徘徊，而樓價已累積插近10%，近年以九成按揭購買新盤單位的買家將首當其衝，承受最大風險，如果樓價跌幅超過10%，負資產個案勢將大增。

籲調整SSD 獲利才須繳交

曾煥平表示，在全球經濟下行及政局動盪下，若本港仍維持冷卻樓市措施，樓價跌勢將加劇，負資產宗數將急增，認為現時是撤辣的最好時機，促請政府考慮撤走懲罰性印花稅，以免負資產個案再次成為香港的社會問題。

曾煥平建議政府應該撤銷買家印花稅（BSD），避免發展商因息口上升及要繳付BSD而放慢舊樓重建步伐；額外印花稅（SSD）則需要調整，買家出售獲利才須繳交，避免蝕讓賣樓的業主因須繳付SSD而蒙受雙重損失。

高力昨天發布《2022第三季房地產市場報告》，高力香港研究部主管李婉茵表示，隨着本港走出第五波疫情陰霾，第三季寫字樓租賃市場氣氛有見好轉，租賃活動回升，令第三季錄得57.7萬方呎淨吸納量（搬入多過遷出）。

雖然整體甲級寫字樓租賃市場逐漸回暖，但因港島東和九龍東的3座新寫字樓將於今年第三季度推出市場，新落成總寫字樓樓面達180萬方呎，令全季的整體甲級寫字樓空置率增至12.6%。同時，由於成本優化仍是企業跨區搬遷的主要考慮因素，拖累整體甲級寫字樓租金於第三季按季跌1.5%，當中灣仔及銅鑼灣的租金續調整，按季下調2.4%。

高力香港商業物業服務行政董事林子明稱，政府放寬入境措施，包括於9月下旬取消強制酒店檢疫，有助帶動跨國公司對寫字樓的租賃需求，預計至今年底租金將相對穩定。企業搬遷的趨勢持續，將導致同區甲級寫字樓的空置率進一步走向兩極化，即質素較遜的寫字樓面臨租金和空置壓力。

土地審裁處上月批准九龍塘又一村玫瑰街23至34號玫瑰苑的強拍申請，底價20.75億元，仲量聯行表示，獲委託於11月3日舉行相關拍賣會。資料顯示，該址現有建築物樓高3層，樓齡55年，提供66個住宅單位和66個車位。

為期3年的土地共享先導計劃，至今接獲5宗申請，預計能夠帶來2.55萬伙公私營房屋供應，涉及土地面積僅39公頃，僅達政府設計申請上限26%。

料提供2.55萬伙公私營屋

政府由2020年5月開始推出土地共享先導計劃，當時設定了土地面積上限為150公頃，計劃在推出一年後才接獲首宗由南豐提交的申請，至今則合共接獲5宗申請，涉及土地面積約39公頃（421.5萬平方呎），僅達到政府設定的上限25%。

目前接獲的5宗申請分別由南豐、新地 （00016） 、恒地 （00012） 、會德豐地產及新世界 （00017） 提交，合共能夠提供2.55萬伙，大約相當於一年房屋供應目標4.3萬伙的6成，當中7成單位或1.77萬伙屬於公營房屋，其餘7,814伙則屬於私人住宅。

審批逾1年 未批出任何申請

由南豐在2021年中提交首宗申請至今，經過超過1年時間的審批，至今未正式批出一宗申請。據悉，部分申請個案存在不少爭議因素，例如涉及官地數目太多、基建規模太大或交通負荷等，故此當局一直跟申請人跟進個案。有消息指，部分發展商已經因應政府建議調整及修訂發展方案規模等，相信有助計劃完成審批。

土地共享計劃去到明年5月屆滿3年，據指，之前官員出席立法會前廳交流會時透露不會放棄土地共享計劃，意味計劃有望進一步續期，不過相信部分細節有機會更改。

樓市轉差，蝕讓潮擴散至各區，上季二手私樓獲利比率進一步挫至僅90.2%，屬近13年的季度新低，平均每宗私宅轉手獲利賺幅縮至55.8%，為25季度以來首度跌穿6成水平。

利嘉閣地產綜合土地註冊處資料顯示，上季全港錄得4,415宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例90.2%，獲利比率連降6季，按季再跌4.1%，屬2010年首季以來的51季（即近13年）新低。

細分6個類別銀碼成交，期內以售價逾1,200萬元的私宅獲利比率跌勢最急，按季急跌7.6個百分點，瀉至84.7%；其餘5類別銀碼獲利比率，分別按季降2.8至4.3個百分點。

嘉湖獲利比率97.6%最高

至於以10大屋苑計，季內獲利比率最高屬天水圍嘉湖山莊，比率達97.6%；而鰂魚涌太古城則最差，同期獲利比率只有84.2%。

而受制樓價持續回落，上季私宅賺幅也下跌，平均每宗轉手個案賺幅僅55.8%，按季回落9.7個百分點，是25季來首度跌穿6成，並創2012年第三季以來的41季（即逾10年）新低。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮謂，政府逐步放寬防疫限制，加上金管局下調壓力測試要求，有助對冲加息影響，如中港加快通關及減辣，將刺激第四季樓市回穩，有助二手獲利比率微升。

疫情下，民生住宅舖位前景備看高一綫，而屬九龍區藍籌屋苑的荔枝角美孚新邨，續有連租約舖位放售，其中，6期相連舖，叫價約3,200萬元。

4期2樓舖 擁近100呎門面

利嘉閣（工商舖）地產聯席市務董事鍾林森表示，獲委託連租約放售為荔角美孚新邨蘭秀道17至36號，美孚新邨6期N36A1及N36A2號相連舖，該舖面積約2,306平方呎，連約1,032平方呎儲物室，業主現以意向價約3,200萬元放售，每平方呎叫價約13,877元。該舖擁有約50呎超闊門面，現由英語教育中心及琴行承租，連5個儲物室，每月租金合共約80,858元，以意向價計，料新買家可即享約3厘以上回報，極具投資價值。

另，利嘉閣（工商舖）地產商舖、商業及投資部高級區域董事蔡偉樑指，美孚新邨4期2樓125號舖，面積約6,656平方呎，舖位現由資深投資者持有，現以意向價約4,800萬元，連租約放售，每平方呎叫價約7,212元，料租金回報率高達3.5厘。

上址現由幼稚園租用，擁有接近100呎巨型門面，非常搶眼。同一投資者最近在美孚新邨亦沽出另一個舖位，為1期33號舖，租客為日本城，面積約3,969平方呎，成交價約4,250萬，平均呎價約10,708元，可見龍頭大型屋苑的舖位有價有市。

美孚新邨居民人口接近4萬，居民消費力強勁，區內對民生舖位一直需求殷切，而教育機構、教會均需要面積較大的單位，在美孚新邨可謂一舖難求，加上區內交通網絡完善，設有港鐵站、巴士總站、紅綠色小巴綫，往來全港各區均極之方便，舖位投資前景亮麗。