實價登錄上路滿十年，據樂居網調查，包括新竹在內的七都，十年來有轉手記錄的交易約23萬筆，其中83％的交易有賺到錢，僅以今年來看，賺錢比率進一步提升至96％、平均每件獲利250萬元，其中新竹關埔、竹北台科大兩大重劃區，平均每件交易轉手獲利均逾千萬元，最為驚人。

樂居網針對各地、各社區的轉手獲利情形進行調查。統計資料顯示，2014年前一波景氣高點時，當年賣房子平均每件可賺140萬元，隨著房市下滑，2017、2018年轉手的個案，獲利只有40萬～45萬元，之後快速提升，到了2022年售屋獲利創新高，平均每件交易獲利250萬元。

樂居網創辦人李奕農指出，2014～2022年正好是一次房市景氣循環，長期下來，房地產多數人交易都賺錢，市況不好時，屋主會選擇不賣，而不是選擇賠售。不過，2014、2022年兩波房市的高點，賺錢區域出現改變，2014年雙北房子最能賺錢，2017年房市谷底，雙北轉手獲利最低，今年賺錢的區域則是新竹、台中和台南。

今年新竹縣平均轉手獲利577萬、新竹市416萬，六都約200多萬元，從獲利率的角度來看，新竹縣獲利率高達70％，新竹市、以及房價基期較低的台南則約近6成，房價較高的台北市、新北市則各僅15％、22％。

若以七都各生活圈來看，新竹關埔、竹北台科大二個重劃區，今年各有近百件轉手交易，平均獲利均超過千萬，竹北縣治二期、三期、竹北高鐵特區，獲利也都超過800萬，新竹幾乎都是以當初取得成本翻倍出售，若加上貸款的槓桿效應，獲利相當驚人。轉手虧損的生活圈中，近二年，五股洲子洋、新莊副都心、淡海新市鎮賠錢件數較多，不過整體區域平均仍是賺錢。

以個別社區來看，新店「美河市」三年來共152件轉手獲利，平均獲利在600萬元以上，堪稱全台「最賺社區」，近年賠錢社區多集中在新北，不過虧損幅度有縮小趨勢，以林口「國家一號院」、「國家首席」來說，2020年平均虧損約400萬、2021年收歛至約300萬、今年轉手交易平均還出現9萬的獲利。

這一波房價，似乎還沒漲到天花板。最新市調顯示，北台灣都會區最新預售新成屋房價全面攀升，年漲幅都在1成以上，其中台北市每坪6字頭宣告絕版、新竹一年更飆漲每坪達11萬元。市場專家分析，等到縣市長選舉落幕，遞延性買盤能買單，多頭將會得到「補血」續命的機會，否則的話，明年可能凜冬將至。

住展雜誌13日統計顯示，北台灣都會區第三季預售屋和新成屋房價，全面走揚，各縣市平均年漲幅達18.1％；其中，又以新竹年漲幅逾44.5％最高。

住展雜誌統計，台北市第三季每坪均價達105.6萬元，單季大漲4.2％，已連續五季改寫歷史新高；年漲幅則擴大到12.7％。值得注意的是，原本6字頭的萬華、文山，正面臨絕版，現在都要7字頭起跳，甚至萬華也出現史上第一個平均開價突破百萬元大關建案。

新北市每坪平均來到46.9萬元，年漲約10.4％，連續四季創高。何世昌分析，由於永和今年出現推案空窗期，買盤外溢至中和周邊，推升中和新案房價飆升至6字頭，僅次於永和，還「超車」板橋、新店，出乎市場預期。

基隆方面，每坪年漲11.3％至24.6萬元；另外，宜蘭每坪均價23.4萬元，年漲幅約9.9％，高鐵延伸宜蘭設站題材持續發酵，尤以站點所在地宜蘭市，買氣最佳，已吸引不少台北客聞香而至。

桃園第三季每坪均價30.9萬元，年漲幅達19.8％。由於南崁、八德房價漲勢凌厲，甚至追平或超越新北市外圍，部份買盤流回新北市，使得下半年以來買氣明顯轉淡，新案開價多走平實路線。

話題不斷的新竹，新案開價還是拚命測試買方底線，目前每坪均價來到35.7萬元，與新北市價差僅10萬元，年漲幅破四成，若晚一年買房、單價就大漲11萬元。

台中建商獵地不手軟。最新實價揭露，位於七期國家歌劇院第一排的「惠民段88地號」土地，連同隔壁91地號的房地，今年6月被豪宅建商聯聚建設打包買下，總計砸約25.2億元、取得840坪的方正基地，換算每坪單價達300萬元，成為台中每坪地價「300萬俱樂部」的最新成員。

市調統計資料也顯示，近三年台中七期土地每坪單價躋身「300萬俱樂部」的交易共有九筆、總購地金額高達300億元，其中以興富發建設最敢出手，總計豪砸逾157億元重金、打包四塊合計逾4,800坪的精華土地，其中的「惠國段88地號」350萬元單價，至今仍是台中單價最高「地王」。

此外，聯聚建設近三年來共有三筆土地交易，擠入300萬俱樂部，總計砸下約84.5億元、購入近2,700坪七期精華土地；遠雄與子公司齊興建設，有二筆土地交易擠入300萬俱樂部，合計斥資58億元、購入七期近1,800坪土地，其中，齊興建設買入的「惠國段126地號」，每坪單價達336萬元，高居今年以來台中土地交易之最，且單價也創下台中歷年排名第三。

台灣房屋七期惠文特許加盟店東陳裕方指出，「惠民段88地號」土地衝出每坪300萬高價，是因七期大面基精華土地已不多，且該地位居國家歌劇院第一排，地段具稀有性，加上七期豪宅每坪單價動輒8、9字頭，以及豪宅建商創價能力可期，因此對土地取得成本的接受度也較高，帶動七期高地價成常態，而建商願意高價購地，顯示對台中豪宅後市仍具信心。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，面對七期地價走揚，唯有財力雄厚的上市櫃建商，以及具創價實力的在地豪宅建商，能持續在七期拓展版圖，也讓七期的土地交易，形成在地豪宅建商力抗外來「上市大咖」的情勢。

陳定中分析，台中土地單價達300萬元的土地，均分布在七期「惠國段」與「惠民段」，主因是該區段享有台中少見的高容積率，放眼整個大台中地區，只有水湳經貿園區的土地利用強度與建設規格，可媲美七期新市政中心。預期在七期精華區土地資源漸稀下，建商往水湳物色高容積土地的機會高，現今水湳經貿園區土地最高單價已達280萬元，未來躋身300萬俱樂部指日可待。

儘管土地市場降溫，但工業土地依然表現一枝獨秀。最新統計顯示，今年前三季全台大型工業地產，總成交金額近1,130億元，年增23％，在全台商用不動產市占比高達44％；其中工業土地市場全台最大熱點在桃園，累計成交逾290億元，蟬聯全台工業土地市場榜首。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶13日指出，上櫃不銹鋼製造商建錩日前已成功以總價10.58億元，買下桃園市蘆竹區大竹北路工業廠房的5,565坪土地，土地使用分區為丁種建築用地；而建錩甫於6月成功標得台富製藥大園廠房，此次二度出手，購置第二個工業物件。

世邦魏理仕台灣研究部指出，今年前三季全台大型工業地產，總成交金額近1,130億元，年增23％，占台灣整體大型不動產市場交易量達44％，其中兩大主力買家，分別為本土自用型買方、及金融壽險業。

今年前三季桃園市以逾290億元的總成交金額，蟬聯全台最大工業土地市場；至於在廠房方面，前三季全台交易金額共114億元，年減48％。李嘉玶分析，主要是因為全球貿易需求減弱，不少製造業者已著手調整投資計畫，惟桃園廠房因具有稀少性而持續獲得自用型買方青睞。

調查顯示，桃園市廠房成交金額在2020及2021年，都創下全年突破百億元的紀錄，今年前三季成交總額也為全台各縣市次高，顯示其剛性需求相對穩健。

近年各地房價快速飆高，樂居統計七大都會區今年轉手交易資料，有賺錢比例高達96%，平均獲利為250萬元，其中有兩個重劃區表現亮眼，統計今年全部轉手交易，平均每筆獲利超過1000萬元。

樂居近日針對實價登錄上路10年來，包含六都及新竹有轉手紀錄的交易進行統計，總計約23萬筆，2014年賣房子的人，平均可以賺到140萬元，2017、2018年和前一手的價差只剩下約40-45萬元，如果扣除仲介費，大概只有小賺或是打平的狀況。

不過2019年以後房價一路上升，到2022年，平均獲利來到新高，每個賣房子的人賺約250萬元。

比較2014年的高點和現在2022年的高點，2014年時，以雙北區域房子獲利較多，但2022年，最賺錢區域已轉為新竹、台中和台南。

其中新竹縣今年平均一間房子賺577萬元最多，其次為新竹市416萬元，台中286萬元第三，其他區域平均轉手價差在200多萬元左右。

不過如果同樣都是一筆交易賺200萬元，在台北和在高雄，要投入的成本會有相當巨大的落差。

以生活圈來看，2022年賣屋最賺錢的生活圈前10名，分別為關埔重劃區、台科大重劃區，縣治二期重劃區、信義計畫區、竹北高鐵特區、縣治三期重劃區、新店區公所生活圈、竹北市公所生活圈，台中十一期重劃區、台中八期重劃區。

其中新竹縣市占了六名，台中兩個，台北、新北各一個。

進一步觀察，第一名的新竹關埔重劃區，今年轉手交易91筆，其中90筆獲利，平均獲利金額高達1168萬元，第二名的台科大重劃區，轉手交易85筆，全部獲利，平均獲利金額也達1050萬元。

其他排名賺錢前十名生活圈，平均獲利在640~940萬元之間。

雖然整體景氣好，但今年仍有少數賣屋虧錢，賠錢筆數最多的是新莊副都心重劃區，有39筆賠售。其他依序為淡海美麗新影城區、台中七期重劃區、五股洲子洋、林森北路生活圈。

樂居創辦人李奕農指出，會賠錢的社區，很多是屬於大坪數、或者是一層超多戶的小坪數，正常規劃的房型比較不容易賠錢，賺錢的機會反而較高。

另外，建商的品牌可能跟營建品質有關，但跟賺賠錢沒有關，只要是有經歷過景氣循環的區域，大部分的建商都會有賺錢的社區也有賠錢的社區，沒有買哪個建商一定賺這種事。

他表示，房地產要能獲利的祕訣，就是四個字「量力而為」，不做超過自己負擔能力的事，只要能撐過賠錢的階段，都還是有獲利的可能。以2020年和2021年賠很多的林口國家一號院和世界首席，如果撐到2022年的時候，大部分的交易已經都可以打平了。

國內邊境今（13）日起鬆綁，過去低迷許久的觀光、百貨業，即將迎接解封商機。信義全球資產指出，隨著防疫政策逐步放寬，業者看準先機提前布局，台北、高雄都有商業開發案加持，店面商場呈現北、高齊發態勢，將帶動區域整體發展，實體店面可望終結寒冬，迎來嶄新契機。

據內政部資料顯示，2021年至2022年上半年六都商業類建照核發總樓地板面積為43萬坪，其中台北9萬坪、高雄16萬坪，佔六都商業類建照核發總樓地板面積超過5成，隨著邊境解封，休閒觀光、實體店面逐步回溫，投資人也重拾信心，布局商用不動產，而北、高商圈百貨市場將熱鬧登場。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，台積電南遷設廠創造利多，活絡南部商用不動產市場，業者看好高雄發展搶先布局，目前已知有多項商場開發案正在進行，例如今年甫動工的高捷凹子底站旁商業區開發案，規劃興建北高雄最高的摩天大樓，空間規劃涵蓋商場、辦公室、旅館等，鎖定觀光需求也打造了城市水族館。

台北市作為全國重要商業聚集地，先前受疫情影響有不少實體店舖搬遷或結束營運，但觀察實價登錄已揭露之資訊可發現，總計2022年前三季北市店面交易規模來到72.5億，其中中山區為大型百貨、店面、銀行等聚集地，店面交易規模21.3億，登今年交易熱區之冠，其次為松山區的11.9億及大安區的6.7億，且松山區截至目前為止的統計交易規模，就已超越去年的8.2億，顯示市場復甦、市況有逐漸轉好的趨勢。

林建勛指出，隨著防疫政策逐步開放，外出購物、聚餐、旅遊人潮出籠及伴隨而來的報復性消費，將為觀光及零售市場挹注商機，預期店面交易市場可望逐步回溫。

其中，有兩類產品值得關注，第一是純收益型店面，例如帶長期租約的金融機構、連鎖零售商店，但需注意疫情期間租金方面可能多有調整，影響租金投報率水準。

第二則是兼具租金收益與改建開發效益的透天店面，由於台北市目前可供開發的土地稀少，這類店面在整合規劃期間仍有租金收益，同時還具備改建開發的靈活性，投資人未來可視市場時機改建推案，此類店面產品進可攻、退可守，將受到青睞。

台中捷運綠線去年4月通車，東森房屋研究中心彙整實價資料，目前有多個站點新建大樓平均交易單價站上4字頭，其中以市政府站周邊每坪58萬元最高，近一年新建大樓平均單價也有驚人成長，文華高中站、文心中清站年漲幅30.9%、29.1%分居一二名。

東森房屋七期惠中加盟店店東陳木樹指出，文華高中、文心中清站新建大樓漲幅最多，主要是這兩站與水湳經貿園區為鄰，水湳經貿園區被視為台中最後一塊寶地，目前水湳經貿園區內不少新建案房價已站上每坪65萬元，甚至突破8字頭，周邊房市也因此被快速拉高。

陳木樹表示，對自住客來說，「文心櫻花站」、「文華高中站」、「文心中清站」位於捷運綠線的中心，與台中最精華的水湳經貿園區、七期新市鎮中心相鄰，附近還有四期重劃區、十二期重劃區、中科擴建、逢甲生活圈等房市題材坐鎮，兼顧生活機能與發展前景，未來非常看好，而且目前這幾站的房價也比七期、水湳經貿園區等精華區便宜不少，CP值相當不錯。

以文心櫻花站來說，該站點與市政府站只有1站距離，到中科也僅有約20分鐘車程，地段佳，目前該站點周遭預售屋的價格普遍已經站上5字頭，而中古屋的房價仍在2~3字頭，總價1200萬~1500萬左右就有機會買到兩~三房的中古公寓，對小資族相對友好。

陳木樹表示，隨水湳經貿園區、七期新市鎮中心、中科快速發展，該區域房市交易量能預料持續攀升，購屋民眾不妨多留意。

聰明買房是現代人的共同課題，除了要準備充足資金，如何談到理想房貸成數及優惠利率，來減輕每月還款壓力也相當重要。但買房的資金要存多少？信用不好能貸款嗎？怎麼抓合適的貸款金額？都是首購族最煩惱的問題，永慶房屋房產專家指出，只要詳細了解銀行申貸規則與自身條件優勢，再善用線上免費房貸試算工具，無經驗也能精準出手、成功買房。

好不容易存下一筆買房基金，卻不知道怎麼抓貸款金額嗎？加上近1年美國聯準會(FED)為抑制美國國內高漲的通膨，今年前3季已升息12碼之多，而國內央行於3月跟進升息1碼、6月升息半碼後，9月又再升息半碼，房貸利率地板價將逼近2%，揮別1字頭年代。

頻頻升息，房貸利率也因此不斷改變，永慶房屋法客部資深經理陳繼先表示，民眾在買屋看房前，可先上《永慶房仲網》、《永慶快搜app》使用「房貸試算」免費工具，只要自行設定房屋總價、貸款金額、利率、貸款年限與寬限期，就會自動算出每月應繳房貸金額，藉此了解不同貸款條件下的每月還款金額，快速掌握理想貸款條件。

陳繼先建議，「房貸的借貸年限長，申請房貸時，除了考量現下經濟所得，還要將未來20、30年的還貸能力一併考慮。」每月的還貸金額，以不超過家庭所得1/3為基準，才不會使還貸壓力過大，連基本生活品質都難以維持。且不同屋況條件及借貸人資格，都會影響最終貸款結果，民眾初步掌握理想貸款金額後，應洽詢專業房仲經紀人，來了解相關資訊。

由於近年來的新成屋房價高，不少首購族會選擇屋齡低、屋況好或地段佳的中古屋入手，但中古屋房貸條件會略差於新成屋，因此該怎麼做才能增加爭取低利率房貸、增加與銀行的議價籌碼，也是許多首購族的關心焦點。

陳繼先表示，銀行最在意申貸者的還款能力，所以能否提出財力證明、維持良好信用、與銀行打好關係，將是影響房貸成數及利率的關鍵。

在財力證明上，民眾應若能提出穩定的薪資入帳證明，例如薪轉銀行帳戶明細或銀行入款紀錄，將有助於提高銀行對你的信任分數。其次，個人信用評分也是影響房貸利率的重要因素之一，只要信用卡維持正常繳款，無遲繳或動用循環利息、預借現金及超額刷卡等情形，就有機會爭取較佳借貸條件。最後，民眾在申辦房貸前1至2年，若能與指定銀行保持長期良好互動，如集中存款、固定刷卡或投資基金，能讓銀行更加熟悉你的信用、財務狀況，說不定還能取得更優惠的貸款方案。

此外，若是借貸人曾有信用不良紀錄，或是目標核貸金額與銀行方案有落差，陳繼先建議，可以找個強而有力的保證人，像是信用紀錄良好、財力證明雄厚、現任公職人員和上市櫃企業員工等，都是銀行喜歡的保證人條件，找他們當靠山，讓銀行放心，就能談到較好的房貸條件。

陳繼先提醒民眾，買房時除了支出頭期款，還要考慮到購屋後的裝修、家電、家具等必要支出，因此若能在一開始就爭取較低房貸利率與較長還款年限，來降低每月還貸金額，是減輕生活與繳款壓力的最重要方法。提早做好個人理財規劃，才能當個「好貸一族」。

世邦魏理仕台灣研究部指出，2022年前三季全台大型工業地產，總成交金額近1130億元，年增23%，主要是桃園航空城數筆土地標售案件墊高總交易額，加以第三季中國人壽及台灣人壽，分別出手買下台北南港區及桃園大園區廠辦標的。分析前三季工業地產市場規模，佔台灣整體大型不動產市場交易量達44%，其中兩大購買主力為本土自用型買方及壽險業者。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，今年前三季桃園市以逾290億元的總成交金額，蟬聯全台最大工業土地買賣市場。另一方面，今年前三季全台廠房交易金額共114億元，較去年同期縮減48%，顯示在全球貿易需求減弱的情況下，不少製造業廠商已著手調整投資計畫。

惟桃園廠房因具有稀少性而持續獲得自用型買方青睞；桃園市廠房交易於2020及2021年皆創下全年投資金額破百億元的紀錄，今年前三季成交總額亦為全台各縣市次高，足見其剛性需求相對穩健。

世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超表示，無論市場氛圍為何，對於剛性需求的自用型買方而言，只要個案位置條件優越，且價格合乎市場行情，仍會持續積極評估。

世邦魏理仕台灣資本市場部工業及物流服務主管詹桂綺表示，北部工業地價在過往3年已有一波約20%的漲幅，近期又有升息造成的資金流動，都造成投資人資金配置的重新思考；而全球經濟供應鏈的變動，可能造成工業地的緩漲。

其次，政府土地的釋出，以桃園航空城為例，未來將有500公頃的產專區土地釋出，此次僅先釋出52公頃，未來將陸續提供較多的供給量，以緩解過去供不應求之情況；再來，台積電南移，上下游供應鏈也可能隨之南移。

綜合以上，詹桂綺表示，業主或可視自身的狀態進行以下策略，首先包括以公開標售或私下議價方式處分資產；其次以類似物流中心和Data center做量身打造，未來可以確保有長期穩定的租金收益；最後，變更土地使用分區以創造更有效的土地利用，也可能創造更大的收益。

高房價成常態，但年輕人砸錢買房卻沒有過往品質，讓不少人很無奈。一名家住新北市的民眾表示，近日到處看房想要了解市場，她說自己名下有兩間房產，一個是自住，另一個則是小套房目前供親友使用，因為早已習慣居住在新北市中、永和地區，所以鎖定的預售物件也是以該區域為主。

沒想到實際到預售市場賞屋，卻發現與過去有很大的不同，除了價格不再甜甜好入手外，就連基本的單層戶數量也讓生活品質大打折扣。她提到，實際到訪中和一處都更案，基地面積很大讓她覺得很喜歡，是當地難得的寬闊空間，附近有環狀線，生活機能也算到位，雖然價格一坪要價60萬元，但她認為有可談空間，直到聽到銷售人員說「一層十戶」，馬上讓她興致全消，根本不想考慮。

查詢該建案實價登錄發現，預計完工時間為2025年上半年，格局主要規劃2~3房，業者起初開價為一坪65~69萬元，今年三月曾有總價破2650萬元（含車位220萬元），不過近一年平均單價落在59.3萬元。建案規劃棟數有2棟、232戶住家，基地破千坪，但標準層一層10戶，共用3部電梯。

對此，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，梯戶比的目的在於提供民眾居住舒適度的考量，梯戶比越高也暗示該社區大樓戶數偏多，如果是買來做出租投資、小型店辦，並非單純居住者，自然不在意耗時等電梯、電梯擁擠等情況。相對之下梯戶比少的社區，也代表純住風格高，重視隱私與居住舒適度。

陳炳辰說明，台北市或新北市的蛋黃區地狹人稠，多戶數的大樓社區，可從八戶配置一台電梯起跳，在上、下班時間相當耗時在等待電梯；一般來說六戶一梯算是價格適中、理想的梯戶比，落在四戶或更少，價格上則多屬高單價物件。至於走出雙北的其他縣市，約在四、五戶配置一台電梯，還算是中價位社區大樓，也適合購置。

但陳炳辰也說，房價的衡量倒不單純以梯戶比判斷，多戶數社區有出租價值，帶租約、裝潢，兼之地段不錯，都會讓價格居高不下，若相當注重環境單純、居住便利度高的自住民眾，出手前都得有所衡量。

地產政策暖風頻吹，央行等四部委在三季度末先後推出政策組合拳，進一步提振市場信心、刺激需求。房企融資情況得以改善，其中三季度房企發債整體規模略高於去年同期，達1351.98億元。同時，房企的發債成本有明顯下降，9月100家典型房企境內融資成本3.1%，環比下降0.42個百分點。

民企發債逐步回暖

同花順(78.000, -0.37, -0.47%)資料統計，截至9月末，三季度地產債發行規模為1351.98億元，同比增加8.93%。從發行期限來看，房企傾向于中短期信用債。其中，1-3年（包括3年）地產債三季度發行規模503.1億元，發債占比增加至37.21%，同比上升了19.37%。不過3年以上的中長期債券發行量有所減少。普遍的觀點認為，市場信心的恢復仍需時日，未來長久期的債券發行量會逐步恢復。

從各個月來看，環比增加跡象明顯，克而瑞研究中心的資料顯示，9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環比增加61.8%，同比減少28%。從融資結構來看，9月100家典型房企的境內債權融資533.86億元，環比增加85.6%，同比增加15.8%；境外債權融資63.4億元，環比增加106%，同比減少75.3%。

受監管支持增信發債影響，多家民企成功發行了中債信用增進投資股份有限公司（簡稱“中債增”）擔保的中期票據。

深圳市卓越商業管理有限公司（以下簡稱“卓越商管”）於近日發佈2022年第一期中期票據公告，本次發行規模6億元，期限3年，申購區間為3%-4.3%，由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

這是今年8月以來，中債信用增進公司第6筆通過全額擔保方式支援民營房企發行的債券。此前龍湖、美的置業、新城控股(16.590, -0.21, -1.25%)、碧桂園、旭輝控股都曾通過增信方式成功發行中期票據，平均票面利率約3.3%。

跟上述5家房企不同的是，卓越商管的間接控股母公司卓越置業並未上市，這也在一定程度上顯示民企融資逐步好轉。

此次卓越商管發行中期票據的募集資金，主要用於卓越集團在一二線城市的項目建設。

中原地產首席分析師張大偉接受21世紀經濟報導記者採訪時說，整體看，房地產市場已經走出最低谷，不論是按揭貸款還是房企融資，但相比按揭的全面放開，當下房企融資的恢復還比較緩慢，民企融資雖然逐漸開始恢復融資，但難度依然比較大，市場期待更多的穩樓市政策。

中銀證券(10.680, -0.02, -0.19%)分析師夏亦豐也認為，前期市場對地產預期過度悲觀。房地產行業從長期看，住房新增真實需求在未來十年內仍有平均10億平/年左右，經過2022年的調整，逐步接近市場真實需求的水準。銷售當前處於觸底回升階段，9月下旬以來，高頻資料也顯示地產銷售逐步轉好，一線城市率先修復，在密集出臺重磅利好後，降息和退稅有望進一步鞏固樓市復蘇的勢頭。雖然四季度行業整體資金壓力仍然較大，部分房企仍然存在爆雷風險，行業整體出清仍將預計持續2-3年的時間，但夏亦豐認為，房企信用風險最集中的爆發高峰期或已過去，優質民營房企已經逐步開始信用修復。

房企發債成本下降

值得一提的是，三季度地產債發行成本有所下降，表現為票面利率低於3%的債券發行占比上升。據天風證券(2.810, -0.02, -0.71%)統計，三季度票面低於3%發行的地產債規模達474.04億元，占比35.06%，較去年增加21.25%。

克爾瑞的資料顯示，2022年9月100家典型房企新增債券類融資成本3.69%，環比上升0.16個百分點。

同比下降1.93個百分點。其中境內融資成本3.1%，環比下降0.42個百分點。不過發債主體仍然是集中在招商蛇口(16.590, -0.49, -2.87%)、華潤置地等國企央企以及財務狀況較好的萬科等民營房企；境外融資成本6.79%，主要是合景泰富發行的一筆約7.95億美元的境外優先票據，利率為6%。

2022年1-9月100家典型房企新增債券類融資成本4.3%，較2021年全年下降1.08個百分點，其中境外債券融資成本7.65%，較2021年全年上升0.53個百分點，境內債券融資成本3.7%，較2021年全年下降0.43個百分點。

具體企業表現來看，9月發債量最大的企業是華潤置地，發債總量達到了80億元，企業在月內共發行了20億元的公司債、30億元的中期票據以及一筆30億元的CMBS。本月發行債券的企業有19家，發債企業個數環比增加4家。從發債年限來看，金融街(5.040, -0.07, -1.37%)發行了一筆期限長達20.82年的CMBS。從債券發行利率表現來看，上實城開發行的一筆15億元的超短融利率僅為1.67%，是9月房企發行的所有債券中最低的。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，應該說融資環境到了非常寬鬆的狀況，融資方面的支持也明顯增多。從短期看，9月份融資資料也還是有所改善的。但是難點是，主動去申請發債的企業數量少了，這也說明，企業信用風險還是比較大，也不是所有房企都會進入發債，畢竟投資者顧慮也還是比較多。就企業來說，既要看到政策環境總體趨於改善，也要意識到一些銷售和財務資料依然可能有惡化的風險。但是需要說明的是，關鍵要有新的打法。此刻非常考驗房企的能力和智慧。尤其是很多購房需求其實是壓抑的，如何挖掘出來，考驗企業的行銷團隊能力。

萊蒙國際(0.8, 0.00, 0.00%)（03688）公佈，截至2022年9月30日止九個月，集團預售額約5.53億港元，其中物業預售額約5.3億港元，車位預售額約2320萬港元，物業預售建築面積約6105平方米，預售均價每平方米約86792港元。

10月13日，記者從阿裡拍賣平臺獲悉，中民投資本管理有限公司（以下簡稱“中民投資本“）持有的2.69億股長城人壽保險股份有限公司（以下簡稱“長城人壽”）非上市股份有限公司股權將被拍賣。

根據拍賣公告，上述長城人壽2.69億股股份價值為3.2334億元，但起拍價為2.27億元，由此計算，起拍價為市場評估價的70%。拍賣時間始於11月18日，保證金2400萬元，至截稿時已有近400人圍觀。

據瞭解，該筆股權已被上海金融法院凍結，拍賣背後涉及河南九鼎金融租賃股份有限公司與中民國際融資租賃股份有限公司、中國民生投資股份有限公司、中民投資本融資租賃合同糾紛一案中，責令被執行人上述三家“中民投”系公司向申請執行人履行已生效民事判決書中確定的義務以及承擔遲延履行期問的加倍債務利息，但被執行人至今未能履行。

二季度償付能力報告顯示，中民投資本持有長城人壽7.43億股，占比13.44%，為該公司第四大股東，其中，質押4.7億股，凍結2.69億股。

長城人壽共有19家股東，股權較為分散，其中：北京華融綜合投資有限公司、北京金昊房地產開發有限公司、北京金融街(5.040, -0.07, -1.37%)投資（集團）有限公司三家為一致行動人，合計持有長城人壽50.69% 股權；

中民投資本管理有限公司、北京金牛創新投資中心（有限合夥）、北京金羊創新投資 中心（有限合夥）三家為一致行動人，合計持有長城人壽18.43%股權；

湧金投資控股有限公司、國金鼎興投資有限公司兩家為一致行動人，合計持有長城人壽4.25%股權。

除此之外，長城人壽的股權最近還有變化。

9月26日，北京產權交易所披露一筆股權轉讓資訊顯示，中國二十二冶集團有限公司擬將所持長城人壽3000萬股（占比0.54%）股權進行出讓。此次股權出讓後，中國二十二冶集團有限公司將退出長城人壽的股東之列。

公開信息顯示，長城人壽成立於2005年，公司總部設於北京，註冊資本超55億元，總資產超過600億元，已在北京、山東、河北、河南、四川、安徽、湖北、廣東、重慶等省市設立13家分公司，機構總數超過230家。

評估報告顯示，2019年-2021年，長城人壽營業收入分別為97.25億元、108.69億元、132.50億元，分別實現淨利潤1.15億元、1.35億元、1.49億元。

不過，2022年上半年，長城人壽實現營業收入85.86億元，淨虧損4.2億元。截至二季度末，長城人壽核心償付能力充足率103.05%、綜合償付能力充足率163.26%。2022年一季度監管風險綜合評級結果為BBB類。

長城人壽已有上市的意圖。其在的新五年計劃中提出，在2021-2025年，公司總資產過千億元、營業收入超300億元，進入穩定盈利期，價值類新單期交保費增長2倍，跨入壽險前30名，具備上市條件，基本完成保險集團框架搭建的目標。

今年“金九銀十”的樓市正在呈現弱復蘇的景象。

克而瑞資料統計，百強房企9月銷售約5700億。其中，百強房企單月銷售額環比出現明顯上漲，有30家企業的環比增幅在0%-30%之間，25家企業環比增幅超過30%，如華潤置地、招商蛇口(16.590, -0.49, -2.87%)、綠地、越秀地產、仁恒等企業的環比增幅均在35%以上。

9月單月，招商蛇口一度闖進了月度銷售榜單的前三。

今年1-9月，招商蛇口累計實現簽約金額2016.11億元，同比減少16.33%；簽約銷售面積753.01萬平方米，同比減少27.45%。對比百強房企超40%的銷售金額跌幅來看，招商蛇口可以說是“跑贏”同行。

熱銷背後 產品力持續發力

招商蛇口銷售的迅速回暖與其推出的高端樓盤熱銷有關。以上海市場為例，在“重返上海”戰略下，近兩年招商蛇口在上海拿地擴儲、開盤銷售節奏加快。此前，招商蛇口方面曾對外表示，2022年，上海公司將實現高端住宅、TOD產品、城市更新等多元化業務佈局，持續優化貨值結構，全年預計共有9個項目入市。

今年來，招商蛇口在上海多個紅盤熱銷，尤其是單價10萬元/平方米以上的高端盤。

每一個樓盤熱賣的背後，是開發商在產品上的發力和市場對企業品牌認可的直接體現。

當前房地產行業正在經歷一場深刻變化，告別高周轉、高杠杆之後，行業從人口紅利時代逐漸轉變為產品力時代。對於房企而言，粗放型擴張已不再適用，高品質、高品質的增長模式才能順應當下變革的環境。

高品質的邏輯之下，出色的產品力是核心競爭力之一。

以“璽系”產品為例，招商蛇口“璽系”產品，一直以來代表著招商蛇口的最強產品力，先後在深圳、北京、上海、西安、成都等多個重點城市，以“非城芯不落子”占位重點城市的核心區，以“一璽一高定”的理念打造終極改善產品，每一個都能稱為精品，收穫不俗業績與市場口碑。

2015年招商蛇口第一個璽系產品海上世界雙璽花園在深圳落地，被稱為劃時代人居作品，經過7年的時間洗禮，仍被人津津樂道。次年，中國璽在北京二環誕生，無以復加的先天價值，成為一個時代的標杆。

2021年招商蛇口主動落實“雙碳”，匠心打造上海內環內的大成之作，招商雲璽再掀璽系熱潮，成為上海首個超低能耗項目。而後，上海天匯世紀璽項目均應用到超低能耗技術，構建高品質綠色人居，踐行央企的社會擔當。

從雙璽到招商璽，招商蛇口璽系產品推崇多元化的獨立IP，遵從“平面功能別墅化，空間尺度公建化，服務配套酒店化”的價值邏輯，注重挖掘每個地塊的文化底蘊，彰顯每個項目的個性，並從空間尺度、建築立面、園林造景、入戶禮序、社區生活、居家空間、高端會所、物業服務、智慧化等9個方面，精心打磨產品極致體驗。

憑藉產品品質的優越表現，招商蛇口進入克而瑞2021年度中國房地產企業產品力TOP10，其中璽系產品入選2021年全國十大頂級豪宅產品系。

匠心鑄造•美好生活——招商蛇口開啟首屆工程師文化節

2022年，招商蛇口積極求變提出“品質年”，持續做優產品品質，提升服務品質，夯實公司品牌，全面提升發展品質，堅定從同質化競爭向差異化發展轉變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

8月16日，“匠心鑄造•美好生活——招商蛇口首屆工程師文化節”在江蘇南通成功揭幕。招商蛇口認為，品牌的打造需以產品品質為依託，以客戶的需求為落腳點，所有工程師要持續傳承和發揚工匠精神，深入過程，深入細節，精雕細琢，抓好各個環節，嚴格把控品質，打造更多高品質工程，以“匠心”回報所有客戶的信任。

作為首屆工程師文化節，招商蛇口希望以此為契機，進一步加強組織文化建設、培育以工程師為主體、以匠心精神為核心、以文化傳承為引導、以管理體系為保證的精細化管理團隊，夯實品質基石，實現“專業為本，品質為王”，以更高的工程品質標準，打造核心產品力。

銷售市場上不缺房屋，但一定缺好房子。招商蛇口正在用好產品反復驗證這一道理，在2022年的市場裡交出了不錯的銷售答卷。

10月12日晚間，世茂集團（00813）公告披露，旗下兩家間接全資附屬公司轉讓合計持有的南京項目公司45%股權，總代價為17.5億元。受讓方為五礦信託、信達資本各持股50%的蕪湖信思達投資合夥企業（下稱“信思達投資”）。

被轉讓的公司負責開發位於南京市棲霞區興智科技城的一個綜合物業發展專案，專案占地面積約22.61萬平方米，包含住宅、商業及寫字樓等，目前為在建狀態，小部分已取得預售許可證。

世茂集團稱，出售是降低負債的其中一項措施，出售所得擬用於償還其境內債務，有助於推進旗下項目的復工複產。出售事項完成後，將不再擁有項目公司任何權益。

變現出售，虧損1.45億

上述專案公司為成立於2020年6月的南京萬智源置業有限公司（下稱“南京萬智源”），世茂集團的兩家全資附屬公司分別持有43.6364%、1.3636%股權，合計持股45%，南京萬智穀置業有限公司（下稱“南京萬智穀”）為持股55%的大股東。

天眼查資訊顯示，南京萬智源最初由蘇甯置業全資持有，2020年7月至8月，上述世茂兩家全資附屬公司相繼成為股東。

專案土地由南京萬智源於2020年7月3日通過公開招拍掛獲得，總價45.7億元。該地塊地上面積為19.97萬平方米，地下約2.65萬平方米，在同年南京出讓的216幅土地中（不含工業用地），該宗地是單幅地塊面積最大的一塊。

根據規劃設計方案，該專案為集蘇甯易購廣場、甲級辦公、酒店、公寓、住宅等業態於一體、總建築面積90萬平方米的TOD智慧城市綜合體。住宅部分擬建31棟高層住宅，由世茂操盤，蘇寧置業則負責商辦部分。

地塊成交樓面價約7707元/平方米，是2020年南京主城區出讓的宅地中單價相對低的地塊之一。據南京當地媒體統計，當年南京主城區共出讓了133宗地塊，其中26宗地塊樓面價高達“2萬+”，較2019年的“2萬+”地塊多出9幅，是2016年後四年裡拍出高價地最多的一年。

貝殼找房資訊顯示，住宅部分璀璨雲著花園已於2021年1月開盤，包括建築面積約76平方米-133平方米的四種戶型，均價為2.92萬元/平方米。

事實上，與地價相比，住宅部分有不小的利潤空間。但此次出售中，世茂還是以虧損收場。其在公告中透露，參考項目公司2022年8月31日的帳面值計算，預計變現出售將虧損1.45億元。

南京資深房地產業內人士尹霄飛對時代財經稱，興智科技城在南京樓市屬於剛需、自住板塊，配套不錯，但項目變現週期較長，通過賣房變現的時間成本比較高，因此面臨流動性和債務壓力的世茂選擇抓緊變現。

AMC、信託紓困地產

在南京房地產市場，世茂集團和蘇寧置業都曾是佼佼者。

2003年即進入南京市場的世茂集團，2014年上半年銷售額居南京房企銷售排行榜首位。2016年，它以88億元競得南京河西中部核心地段一塊地，成為當年南京總價最高土地的地塊。

南京是蘇寧置業的大本營。克而瑞南京發佈的《2020年房企南京銷售排行榜Top20》中，蘇寧置業以80.32億元位居權益銷售額第3名，其開發的蘇甯檀悅也位居南京項目銷售金額排行榜第3名。

2022年7月27日，五礦國際信託就已取代蘇寧置業，成為南京萬智源持股55%的大股東。

這不是五礦信託首次與南京萬智源產生交集。早在2020年9月，南京萬智源曾將部分股權出質給五礦國際信託，隨後信達資本通過合資公司信思達投資也介入其中。工商資料顯示，信思達投資成立於 2022 年 7 月 21 日，五礦信託和信達資本各持股50%。其經營範圍為“以自有資金從事投資活動”。

五礦信託、信達資本與房地產淵源頗深，在地產快速發展的時代，它們也順勢而上，資產規模超千億。不過，隨著房地產行業市場變化，它們的運營和發展也受到影響，甚至下場接盤。

據不完全統計，目前五礦信託已接下泰禾廣州增城專案及南京秦淮區路子鋪項目、深圳陽光城(1.920, -0.02, -1.03%)實業100%股權，恒大廣州南沙童世界、佛山鉑睿府、廣深國際文旅城、昆明恒大林溪郡、佛山恒大大良項目等多個地產項目。

今年7月，信達成功落地首單紓困專案，通過信達深圳分公司折價收購專案債權，深圳華建提供增量資金借款，信達地產(4.730, -0.06, -1.25%)華南區域公司進場操盤代建的模式，盤活了佳兆業廣州悅伴灣專案。

而據中國信達2022年中報披露，其深度參與受困房企風險化解，充分發揮內部協同優勢，通過存量債務重組、續建資金補足、引入品牌代建、項目封閉運作、協調地方政府等房地產風險化解有效路徑，落地一批受困房企風險化解專案，保障4424套商品房按期交付，解決拖欠農民工工資近1億元，兌付200戶、10億元房地產企業理財產品，支付271戶、5.8億元上游供應商欠款，帶動354億元存量專案復工複產。

目前，“保交付”成為房地產行業一大任務，政策端也鼓勵AMC、信託等金融機構紓困房企。克而瑞研究中心在研報中指出，在政策支持下，目前全國性AMC和地方AMC都在加速介入房地產行業，成為加快風險出清的又一抓手，尤其對於出險房企來說，釋放出了積極信號。

金地集團(10.280, -0.72, -6.55%)近日披露9月銷售情況。9月單月，金地集團實現簽約金額227.0億元，同比上升7.05%；對簽約面積110.7萬平方米，同比上升12.78%。

前9個月，金地集團累計實現簽約金額1630.8億元，同比下降28.69%；對應簽約面積706.4萬平方米，同比下降33.51%。

日照港裕廊（06117）公布，斥約5,169萬元人民幣發展8號倉庫項目。

該集團指，於日照港石臼港區建設兩座門式鋼架結構倉庫及配套基礎設施，如建設室外堆場
道路及地磅室及水電工程。施工為期150日，合約價款將由內部資源提供。該集團指，發展8
號倉庫可緩解其筒倉及倉庫能力不足，滿足監管及貨運保管要求，且倉庫建設周期短、周轉快。

該集團指，委託控股股東旗下山東港灣為該項目承包人。有關交易需待股東批准。

民生證券指出，國內宏觀波動率放大，解決「滯」是關鍵，且有滯必有「脹」。房地產市場低迷的景氣度向其他板塊擴散正在得到經濟數據的驗證。

從工業企業經營數據來看，無論是採礦業還是製造業，8月的累計營業收入與累計淨利潤的同比增速均在持續下降；受新冠影響，國慶出行與消費數據下行。與之呼應，中國產業政策與企業趨勢發展共振最突出的部分製造業海外上市企業重新回到了年內低點，宏觀波動率放大下很多行業難以獨善其身。作為資本品的房地產在房價預期未有扭轉下，基本面是否回升有待驗證，市場則期待更多政策出台。

不過報告中提醒，認為中國經濟上述問題不能扭轉的投資者也不應該對「寬鬆」交易有太多期待，因為上述場景下人民幣的貶值壓力將會加大，在海外滯脹格局下也中國經濟也將面對更多輸入性的壓力，A股的未來關鍵仍是基本面而非寬鬆期待。

分析指出，全球滯脹格局越發明顯，應選擇和未來更重要的資產站在一起，其中包括能源、有色金屬、運輸、能源轉換的電力。市場的樂觀理由仍然是對經濟走出下行的期待：房地產、基建、銀行。成長未來可以關注適應於實際收入下降時期的軍工和元宇宙。

＊編者按：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《經濟通通訊社》、編者及作者無涉。

深圳國際（00152）及深圳高速公路股份（00548）（滬：600548）公布，深高速與深特交投已就戰略合作框架協議（一）項下的具體商業條件、實施細節達成一致，並於今日簽訂機荷高速改擴建項目《投資合作共建協議（一）》。

截至公告之日，深高速獲悉深特交投已通過政策性開發性金融工具籌集了14.935億元（人民幣．下同）的投資資金。深特交投將按照政策性開發性金融工具的使用要求安排資金的使用和支付。

根據深圳市人民政府批准的實施方案，機荷高速改擴建項目總投資約432.9億元，其中，政府方給予建設期投資補助150億元，深高速計劃引進合作投資人的投資約153億元，深高速的實際出資額約129.87億元。深特交投根據共建協議（一）所承諾的出資14.935億元，為上述約153億元的合作投資資金引進計劃的組成部分。

萊蒙國際（03688）公布，今年首9個月，集團預售額約5.53億元，較去年同期跌64.7％；其中物業預售額約5.3億元，車位預售額約2,320萬元，物業預售建築面積約6,105平方米，預售均價每平方米約86,792港元。

經濟若惡化 來年恐見600伙

本港進入加息周期，加上經濟環境未見改善，樓市氣氛急逆轉，導致住宅銀主盤數量急升。據中原地產統計，現時全港銀主盤存量已突破200個，最新高見209個，創13年新高，直逼2008年金融海嘯期間水平。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，若經濟持續惡化，明年銀主盤存量有機會飆至600個。

過去10個月激升六成

中原地產數據顯示，今年截至10月11日，全港銀主盤存量增至209個，較9月底的198個再多11個或5.6%，為2009年11月後、近13年以來首次升破200個。而去年底全港銀主盤存量只有約130個，即過去10個月來積存的銀主盤數量大增79伙，升幅達60.8%。

根據資料，2008年金融海嘯爆發引致樓價急跌，市場出現業主斷供情況，銀主盤亦開始湧現，銀主盤存量急升，由2007年底的253個，一年內增加24.9%至316個。其後全球推行量化寬鬆，樓市見底反彈，至2009年12月底，銀主盤存量已減至190個。在2010至2020年期間，全港銀主盤存量一直少於100個，直至去年底才升至130個。

陳永傑表示，由於每個物業由斷供到變成銀主盤，最快都要3至6個月的時間，慢則以年計，所以現時銀主盤存量並未確實反映近月樓市急速下滑的情況。

他估計，若經濟持續轉壞，明年銀主盤存量將倍增到400至600間，「樓價每跌一成，銀主盤數量將複式上升，最壞或見逾千個單位」。他認為政府減辣救市刻不容緩。

目前銀主盤存量中，住宅物業佔176伙或84.2%，其餘為車位、工商舖等非住宅物業。住宅銀主盤中，佔七成為樓價1000萬元或以下的中小型住宅；豪宅則有32個。

君珀複式叫價1.22億最貴重

現時市場上貴重銀主盤為中半山君珀複式單位，實用面積2392方呎，去年6月底起已淪為銀主盤，原本開價逾1.55億元，最新叫價減至近1.22億元，累積降價3390萬元，幅度21.8%。

中小型住宅方面，近年出售的新居屋屋苑均先後湧現銀主盤，包括何文田冠德苑、長沙灣凱樂苑、九龍東啟德啟朗苑等。

其中凱樂苑A座凱碧閣低層2室，實用面積482方呎，銀主現以未補地價595萬元放售，呎價約12344元。

此外，市場消息指出，大坑龍華花園2座低層C室，實用面積976方呎，連地庫一個車位，今年中成為銀主盤，曾開價2280萬元推出拍賣，惟未能售出，近期在市場以2100萬元成交，呎價約21516元，較拍賣開價低7.9%。原業主於2009年4月斥1003.8萬元購入，最新成交價賬面升值1096.2萬元或1.1倍。

長實（01113）近年積極為旗下酒店項目部署新發展方向，其中天水圍嘉湖海逸酒店今年6月提出改建方案，建議把現有的兩幢酒店大樓改裝為商住項目，提供1102個住宅單位。城規會將於今天審議申請，規劃署表明不反對，意味很大機會獲城規會批准。

長實或須補地價

長實今年6月就天水圍天恩路12號及18號的嘉湖海逸酒店第1及第2座，向城規會申請作整體改裝，基座的商場予以保留，而現有的兩幢酒店將整幢改裝為商住樓宇，並設有會所等配套設施，提供1102個住宅單位，平均每個單位面積約544方呎，預計可供約3013人居住，若一切順利，料2028年落成。

規劃署諮詢相關政府部門後，認為該用地規劃上雖屬「商業」用途，惟有見現有商場將保留，而酒店的地面層和1樓將改為商業用途，相信新發展仍可符合規劃意向，而住宅連同零售的發展模式，與該區的環境協調，至於交通和空氣流通等技術範圍亦沒有負面意見，故規劃署不反對該申請。

地政總署方面指出，若城規會最終批准該申請，大業主仍需向地政總署提出修訂地契的申請，詳細的樓面面積等資料會在處理修訂地契申請時再核實，大業主亦可能需要支付補地價。

栢麗大道開食肆今審議

另外，城規會今天將討論兩個非住宅發展計劃，其中尖沙咀栢麗購物大道舖位的業主立案法團申請把食肆（自助餐廳、咖啡室及茶室）等納入該用地准許的用途，規劃署認為新用途可增加栢麗購物大道的吸引力，亦有助轉化成具活力的文化消閒地標，故不反對該申請。

至於爪哇控股（00251）就銅鑼灣禮頓道8號銅鑼灣皇冠假日酒店現址，向城規會申請重建為一幢25層商業樓宇，提供寫字樓、零售和食肆等用途，總樓面面積約16.09萬方呎，規劃署亦未有反對，料可望獲城規會開綠燈。

澳洲基金嘉民集團積極收購物流倉儲物業，最新再斥1.11億元購入位於九龍灣的三湘九龍灣貨運中心地庫單位連車位，令該集團在該廈持有的樓面增至近27萬方呎。

市場消息表示，九龍灣大業街59號三湘九龍灣貨運中心地庫C室連儲物室，以及4個貨車車位，合共建築面積22233方呎，以約1.11億元售出，呎價約4993元，新買家為嘉民集團。物業原業主為投資者林亮紅等，於2014年以3980萬元購入，持貨8年升值1.8倍。

甲廈租金今年累跌5.5%

另外，美聯工商舖資料研究部發表《商廈快訊》報告指出，商廈成交量持續低位徘徊，上月五十大甲級商廈只錄得4宗買賣，但已較8月僅2宗多一倍。

該報告指出，受經濟增長放緩、內地及國際企業需求降溫等因素影響，寫字樓租金走勢持續向下，甲級商廈租金按月跌0.5%，今年以來累挫5.5%。整體甲級商廈售價亦錄得輕微跌幅，按月回落0.9%，今年以來累降4.2%。

業界預期施政報告 交代強化規劃時間表

去年施政報告公布開發「北部都會區」，發展商積極就該區的用地向城規會提出改劃申請。本報統計，過去1年約19個項目申請，涉約5.66萬伙，當中以新地 （00016） 最積極，期內已就6個項目遞交申請，涉約3.13萬伙，佔逾半數北都相關申請。業界料，下周公布的施政報告，或交代強化北都規劃及時間表。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，鑑於北都內的3個新發展區均有發展限期，而發展商均不想放棄機會，因此在計劃公布後，改劃申請積極。他亦預測，政府或有機會在下周公布的施政報告，進一步強化北都未來規劃及時間表。

新地積極 6項目涉3.1萬伙

「北部都會區」發展概念，旨在將香港北部建構成宜居、宜業、宜遊的都會區。計劃公布約1年，已見多宗相關的住宅改劃申請，可見北都的土地潛力有望進一步釋放。在過去1年向城規會提出改劃申請中，新地最為積極，佔6個項目，共涉約3.13萬伙，其次則為新世界 （00017） ，涉約8,800伙，緊隨其後的是長實 （01113） ，共提供約2,018個住宅單位。

同時，中小型發展商及財團亦加快步伐，以九建 （00034） 或相關人士為例，集團於期內就位於元朗牛潭尾的用地，申建44幢住宅，供約6,276伙，總樓面高達約486.48萬平方呎。

觀乎過去1年的相關申請，至今只有2宗獲城規會批准，包括新地旗下、位於古洞南金坑路以北的用地，地皮佔地約40.43萬平方呎，發展商申請放寬地積比率及高度限制，以發展14幢20至21層（另設1層地庫停車場）的住宅，提供2,589伙，總樓面約123.7萬平方呎，料於2027年落成。項目於今年8月獲會方批准。另一獲批的申請則於今年4月批出，由財團提出申請，近元朗帝庭居，將提供840個住宅單位。

雖然至今只有2宗申請獲批，為該區新增約3,429伙住宅供應，但環顧過去1年相關申請所涉約5.66萬伙私宅供應，如全數申請終獲城規會批准，以全年私宅年度目標供應1.29萬伙計，足夠應付未來逾4年的供應。

倘申請全獲批 夠4年供應

事實上，行政長官李家超已表明，在土地房屋供應上採「提速、提效、提量」的方向，並成立「公營房屋項目行動工作組」及「土地房屋供應統籌組」，而上述兩小組已於上周遞交「百日報告」，以加快住宅供應。業內人士紛預計在新一份施政報告，在房屋政策方面亦會有不少着墨。

去年施政報告提出的《北部都會區發展策略》將建設300平方公里新都會，相當於全香港3成面積。而古洞北/粉嶺北、洪水橋/廈村、元朗南、新田/落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮6個發展區均包括在內，額外開拓了600公頃土地，整個都會區將會提供90.5萬至92.6萬伙，將容納250萬人居住，提供65萬個職位，以配合深化港深合作帶來的新機遇。

政府部署再推啟德地皮，啟德第2A區2號的「綜合發展區(4)」用地可建樓面50.9萬平方呎，並設有地下購物街等設施，現時已經聯同旁邊的第2A區3號用地納入賣地表內，估值逾百億元。

現時賣地表內有兩幅啟德住宅地，除了將在今季推出的第2A區4、5B及10號地盤外，還有一幅第2A區2號及3號地盤，當中2號地盤屬於「綜合發展區(4)」用途，需要完成規劃大綱後才能夠推出。

需建地下購物街 保育石橋

近日規劃署則向城規會提交2號地盤的規劃大綱，地皮佔地約6.8萬平方呎，地積比率7.5倍，總樓面約50.9萬平方呎，除了44.1萬平方呎作為住宅之用外，還設有6.8萬平方呎商場樓面，另外要興建多項社區設施包括嚴重弱智人士宿舍等。同時，該幅用地亦需要興建一條地下購物街，及進行龍津石橋的保育長廊等。

隨着地皮完成規劃大綱後，有望最快下季聯同旁邊的3號用地組成一幅總樓面約99萬平方呎的住宅用地一併出售，市場估值達99億至119億元，每呎樓面地價約1萬至1.2萬元。

隨着近期樓價急挫，私樓租金回報率開始回升，差估署8月份私樓租金回報率介乎2厘至2.6厘，細單位回報率連升兩個月至2.6厘，創2019年底以最高。

8月私樓租金回報 介乎2至2.6厘

根據差估署資料顯示，8月份私樓租金介乎2厘至2.6厘，大致是單位面積愈小，租金回報率愈高，按面積劃分的5種不同類型單位租金回報率普遍較7月有所回升。

例如，實用面積1,076平方呎以下3類別單位，回報率均按月上升0.1個百分點，當中430平方呎或以下A類細單位最新回報率2.6厘，屬於各類單位之中回報率最高，較7月份的2.5厘上升0.1個百分點，連升兩個月，亦是屬於2019年底以來最高。

至於B類單位（實用面積431至752平方呎）回報率則為2.3厘、C類單位（實用面積753至1,075平方呎）回報率則為2.2厘；只有D類單位（實用面積1,076至1,721平方呎）回報率逆市下跌0.1個百分點至2厘。

私樓租金回報率上升，相信跟近期樓價、租金走勢有關，近3個月樓價指數反覆下跌，累積跌幅4.5%，而同期租金則錄得1%升幅，在樓價跌、租金升的情況下，令到私樓租金回報率回升。

不過，即使現時租金回報率略為回升，仍然屬於偏低水平。以細單位為例，最新回報率2.6厘，仍低於過去10年平均數，更低於金融海嘯前普遍4至5厘，而近期香港加息，按揭供樓利息普遍達2.7至2.8厘，仍高於細單位的租金回報率。

投資氣氛轉弱，中原工商舖數據顯示，第3季工廈錄約515宗買賣，按季跌約29%。

中原工商舖統計，今年第3季暫錄約515宗工廈買賣成交，較第2季下跌約29%，按年更急跌約49%；涉及總成交金額約59.56億元，對比第2季大幅回落約62%，較去年同期亦下跌約59%。

第3季工廈市場受大市影響，季內單月買賣宗數徘徊約200宗水平，而成交金額對比差距大，主因季內缺乏全幢工廈成交。至於租務方面，上季暫錄約1,941宗個案，涉及總金額約6,011萬元，與第2季比較表現回升，宗數輕微上調約5.6%，金額則減少約6.8%；不過仍然較去年同期減少約18%及32%。

大額成交上，資深投資者家族持有的葵涌永基路26至30號永昇工業大廈逾90%業權，市傳以約4.33億元售予內地房地產私募基金，成交呎價約2,474元。其次，該資深投資者家族同樣以約3.8億元沽出位於葵涌建康街15至23號泉基工業大廈逾70%業權，新買家為外資基金。當中亦有不少一手項目受追捧，長沙灣發展前景看俏，位於大南西街1018號東方國際大廈28樓全層以約1.31億元沽出，呎價約1.3萬元。資料顯示，該項目至今沽售約4成單位，套現逾10億元。

外資基金購柴灣工廈

疫情下消費者購物模式轉變，網上購物變得習以為常，推動貨倉儲存和物流業需求持續上升。新近柴灣利眾街26號香港柴灣工業大廈4樓A01及A02室連車位，以約5,500萬元獲外資基金承接，平均呎價約5,130元。據悉，連同是次成交，該外資基金已斥資逾2.66億元購入工廈物業，市場預料該基金用作迷你倉業務拓展。另外，地政總署公布，位於葵涌美青路與貨櫃碼頭南路交界的物流用地以約52.57億元批予外資基金ESR Group，地皮佔地約594,657平方呎，可建最高樓面逾148.5萬平方呎，平均樓面呎價約3,539元。

中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，季內疫情肆虐，工商市場免不了跟隨大市有所調整。但工商物業投資潛力優厚，貨種眾多，由細碼工作室至全幢工廈均受追捧，反映投資者對本港工廈物業前景有信心。再加上政策支持，數據中心或現代物流業發展迅速，可望帶動工廈作新式發展。潘氏預測，第4季工廈市場會持續平穩發展，買賣交投量會達到約700宗水平，金額有望回升約34%。而租務成交量則會有約2,200宗，租金水平會保持平穩走勢至約5%跌幅。

寫字樓租金持續向下，第一太平戴維斯統計指，第3季整體寫字樓租金續向下，而中環空置率升至8.3%。

第一太平戴維斯最新發表的2022年第3季香港寫字樓租賃市場報告指出，上季空置率創下新高，中環及九龍東的商廈受到較大影響。本港各區的租金在第3季度進一步下跌，當中以西九龍走廊（長沙灣/葵涌/荃灣）的跌幅最小（0.4%），港島南（3.4%）跌幅最大。中環上季實質租金跌至每月每平方呎102.5元，較2019年的高峰水平下降了33%，而全港整體平均租金亦較高位下跌了約30%。

第3季整體寫字樓空置率為10.2%（約650萬淨平方呎），當中以九龍東（14.4%/190萬淨平方呎）及中環（8.3%/130萬淨平方呎）的空置情況尤其顯著。部分地區的空置率已接近或稍高於2009年環球金融海嘯時的水平。

中環空置率升至8.3%

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民指出，由於本港尚未通關，加上股市疲弱，窒礙了中資公司的租賃需求，但仍發現來自ESG、金融科技、加密貨幣、藝術品拍賣、醫療服務、政府和公營機構及私人會所等行業的租賃正在逐漸增加。

發展商積極推盤，一手市場續錄成交，其中恒基發展的粉嶺ONE INNOVALE-Bellevue昨日錄得成交，項目C座18樓3室，面積311方呎，為1房間隔，以497.82萬成交，呎價16007元。項目至今累售約296伙，套現約15億。

ONE INNOVALE項目分3期發展，共提供1576伙，第2期ONE INNOVALE-Bellevue共提供408伙，單位面積介乎200至892伙。

新地發展的天水圍Wetland Seasons Bay第2期昨日以招標形式售出1伙，為項目別墅RV9地下A室，面積1158方呎，連676方呎花園，成交價1668.8萬，呎價14411元。項目本月暫錄5宗成交，均為招標的別墅單位，合共套現逾7312萬。

Wetland 2期1668萬沽

由信和、會德豐地產、嘉華及爪哇合作發展的西九龍維港滙I，昨日更新價單，取消一按付款方法，最新價單提供6種付款方法，成交期分別為150天、300天及建築期付款，提供備用二按計畫。

遠展旗下元朗珀爵，發展商昨日委託利嘉閣代理餘下3座洋房。利嘉閣總裁廖偉強表示，是次公司銷售團隊於項目取得亮麗成績，委託作項目餘下3座洋房的獨家代理。

利嘉閣董事陳大偉表示，項目屬獨立洋房大單位，面積由約1967至2622方呎，每幢均設有雙車位、花園及天台，深受買家青睞。項目現餘下3座優質洋房可供選購。

民生區鋪位續錄成交，旺角廣東道一個地鋪，建築面積約1000方呎，以2180萬，原業主持貨9年，接近平手離場。

平均呎價2.18萬

市場消息透露，上址為旺角廣東道907號地鋪，建築面積約1000方呎，以2180萬易手，平均呎價2.18萬，租客大力五金，原業主於2013年9月以2070萬買入，持貨9年，雖然帳面輕微獲利，卻蝕了手續費。

盛滙商舖基金創辦人李根興表示，該物業樓齡65年，樓高6層，市建局於油麻地及旺角有不少重建，可以博收購；不過，此鋪買家個人身分入市，非財團收購。他又表示，這街道是「行業街」，聚集五金及建材，眾多業主都自用鋪位，易入難出，不過，買鋪位仍是好選擇。

連約回報2.6厘

另外，旺角彌敦道733號振宜大廈地庫，建築面積約2700呎，市場消息指，成交約3800萬，平均呎價1.4萬，租客串串燒，月租8.2萬，租期至2023年8月，回報率約2.6厘，據了解，疫情前月租為11萬，若以此計算，回報3.4厘，該物業樓齡56年。原業主於2007年1月以1100萬買入，持貨15年，帳面獲利2700萬，物業升值2.4倍。