房市受升息、台股大跌、打房接踵而來等諸多衝擊，新建案愈賣愈慢，住展雜誌20日最新統計顯示，北台灣都會區預售屋和新成屋平均銷售率已連續七個月下滑，正面臨5成保衛戰。

專家說，「大浪要來了，不過還是很多人在沙灘上玩沙！」若選舉後銷售率未能回升，最快明年第二季房價恐將轉折，面臨鬆動。

住展雜誌統計，今年2月北台灣都會區預售屋和新成屋市場，近一年平均銷售率衝上61.33％最高點，之後便連續七個月逐月下滑，降到9月的52.92％，為今年最低點，顯示新建案銷售速度正在趨緩中。

住展雜誌研發長何世昌表示，第二季央行升息、本土疫情大爆發，新建案市況直直落，外界預期房價即將反轉下殺，不過預售屋房價還是持續上揚，但需注意的是，如果銷售率跌破5成，價格下修壓力將會浮現。

房市銷售率滑溜梯，何世昌分析，4月下挫幅度加大，升息、本土疫情爆發為最主要的導火線，其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想，也導致資金出走、豪宅市場萎縮，尤其升息已打擊購屋信心，疫情爆發則影響民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫，以4月疫情失控時來說，衝擊最劇烈，近一年銷售率於當月重挫近3個百分點。

何世昌預期，銷售率下滑趨勢將會延續到11月，至於選舉過後的12月，若買氣未能回升，則明年第一季將會面臨銷售率50％多空分水嶺的保衛戰，最快明年第二季房價可能出現轉折，如選後銷售率上揚，則房價反轉下跌的空襲警報將暫時解除。

調查顯示，目前北台灣銷售率最高的縣市為新竹市，9月的近一年銷售率高達82％，其中，香山更突破9成，北區79％，東區則約77％。

至於台北市，雖然房價每坪平均站上三位數，但9月當月近一年銷售率約有56％，且5成以上行政區有高達八區，因此市場還算相對安全。

何世昌認為，預售屋銷售率能夠高度呈現市場供需情況，當銷售率從6成以上降至約53％，代表新建案從供不應求、將趨向於供需平衡，至於未來銷售率是否會跌破5成、轉為供過於求，還要檢視買氣能否止跌反彈，業者更需避免推案爆量，導致供需失衡。

9月央行再升息半碼（1碼是0.25個百分點），衝擊民眾買房意願。國泰金控20日公布10月國民經濟信心調查，有73.1％的受訪民眾認為此時不是買房時機，認為現在可以買房者亦下降到13.6％，買房指數降到-59.5，創2016年8月之後的新低點。

同時間，10月認為現在是賣房好時機者有34.5％，比9月的34.1％微幅上升，從去年10月開始，已連續13個月都在3成以上的賣房高意願，但同時間也還是有4成以上受訪者覺得此時亦不是賣房時機，所以賣房指數亦還是-13.4，即維持負意願。

民眾亦意識到通膨問題，1月國泰金調查時，僅16.5％的受訪者預估今年全年通膨率會超過3％，但10月調查時，已有65.6％預估通膨率會超過3％，比主計處預估的2.92％還高。

今年以來各國央行為因應通膨問題，紛紛祭出升息等貨幣緊縮政策，台灣中央銀行今年以來亦已升息2碼，會造成房貸利率上升，購屋族利息負擔增加，即會衝擊買房意願。

年初國泰金調查買房意願時，仍有19.1％的受訪者覺得是買房時機，認為不是者有64.7％，10月在央行三度升息之後，認為現在是買房時機者降到13.6％，認為不是買房時機者則拉高到73.1％，已經連續四個月在7成以上，買房負意願到10月持續擴大，指數降到-59.5，是2016年8月-59.9之後、即74個月以來的新低點。

賣房意願在今年3月瀕臨轉正，但也隨著買房意願下降及景氣看淡，認為現在是賣房時機者仍維持34％左右，但認為不是賣房時機者則有波動，10月逼近48％，賣房指數-13.4，仍是比7月時的-17.4略高。

政府9月已決定要調高明年基本工資1,150元，拉高到26,400元，漲幅4.6％，但據國泰金10月調查，有68.2％的受訪民眾認為自己任職的單位不會跟進調薪，比去年11月調查時再多出4個百分點，即便認為任職單位會跟進調薪者，也多預估調薪幅度不會超過3％，約占認為會調薪者的71％，民眾對明年收入增加的預期比去年悲觀。

根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，今年上半年高雄屋齡逾30年以上的老公寓，一半以上是年輕人買的，且核貸成數接近8成，與新成屋的貸款成數不相上下。

年輕人買房一定喜新厭舊嗎？那可不，融聯徵中心新增房貸資料顯市，今年上半年高雄的老公寓買氣並不差，30歲至40歲的購屋者占33.1%多，60歲以上僅不到1成。

台灣房屋愛河之心加盟店長林家福分析指出，老公寓總價低、室內坪數大、生活機能成熟，是獲市場偏愛的主因，尤其近年高雄房價大幅上漲，想在市區買全新的電梯大樓，要價幾乎都是千萬元起跳，低總價但實坪高的老公寓，儘管要爬樓梯，但房價相對親民。

另據實價登錄，高雄老公寓平均房價每坪約14.1萬元左右，近一年來還是有兩成漲幅。林家福並指出，不少老公寓多位在機能成熟的精華地段，高雄火車站前及後驛商圈，老公寓約3至400萬元可入手，整新後成交價可拉高至5、600萬元。

台灣房屋集團趨勢中心副理李家妮也說，近年銀行針對老公寓的核貸成數也不低，主要因為評估核貸條件時不僅看屋齡，還看貸款人財務信用，物件地段、建築結構、剩餘耐用年限等，老公寓如果整體條件都不錯，銀行承擔風險低，就能獲得較高核貸成數。

李家妮也提醒，除貸款條件，多數老公寓需額外準備一筆修繕裝潢費，建議購屋族可多方綜合評估，並請銀行評估鑑價行情，確保符合預算與需求。

根據市場調查統計，包括華固、國泰、長虹、潤泰新、璞園、璞真、宏普、達麗等建商紛紛插旗推案的北士科，2022年約有500億案量登場。新推出預售建案都是「百萬單價」以上，成為台北預售市場另一個新戰區，挑戰北投新高、並已直逼市中心蛋黃區，大有後來居上之勢。

北士科區域內新推建案包括「家居璽玉」、「華固文臨」、「國泰雍萃」、「華固上林苑」、「宏普陽明」，都已陸續進場，籌備中的還有「遠雄商舟」、「樸園璞開石」、「柏鴻北士科案」、「隆遠心仝聚」、達麗等知名建商的新案；再加上採邊建邊售的長虹建設商辦、華固建設商辦，都已到結構體，整個園區推案氛圍熱鬧滾滾。

「華固文臨」直接開出3位數的銷售單價，預計後年可完工；華固緊接者推出北士科第二筆住宅案「華固上林苑」，據悉開價直接站上每坪120-130萬元大關。「國泰雍萃」挾著國泰品牌，每坪開價125-140萬元。「家居璽玉」目前揭露的成交突破單坪120萬。

眾案齊聚，銷售現場為了凸顯建築規劃的優勢，也紛紛出奇招，在地豪宅品牌的家居建設，在北士科3.29公頃福星公園第一排推出的新案「家居璽玉」，就將國際賽事標準的網球場，1：1搬進接待中心，讓天母高端客層爭相預約，體驗未來社區獨幢私人空中網球俱樂部與室內溫水泳池會館，銷售人員透露，開賣以來，有不少中山、大安、松山來客是看中網球場下手購買。

家居建設總經理特助周堅華表示，「家居璽玉」規劃76坪、67坪房型，結果76坪產品搶先完銷！「家居璽玉」規畫680坪私有四季庭園與凌空82米星空花園，耐震強度達0.28G獲國家級耐震標章，車位皆安裝充電電源，建築規劃善用公園首排優勢，每戶住戶都可觀賞到福星公園綠海視野，並遠眺關渡平原、陽明山系景色。

常有民眾詢問，「我家建物屋齡超過30年了，都更重建的機會高嗎」，專責推動都更的新北住都中心表示，從房屋條件來看，若符合位在都市計畫地區、屋齡30年以上、無電梯、無車位、臨8米以上計畫道路等情況，順利都更的機會相對較高。

新北住都中心副執行長錢奕綱說明，第一項條件，是檢視自家地址是否位於都市計畫地區，非都市計畫土地無法進行都更，民眾可以查看土地登記謄本，若使用分區記載為空白，就是位於都市計畫地區。

第二，檢視自家地址是否位在政府劃定的更新地區，民眾可至新北市地政局官網「都更小幫手」查詢，劃定更新地區內的房屋，在劃定都更基準及同意比例上都有所不同。

錢奕綱指出，第三項條件，一般房屋的屋齡達30年以上門檻均可辦理都更，位在高潛勢土壤液化地區的房屋，屋齡20年以上即可辦理都更；但如為海砂屋、輻射屋或有公共安全危險的房屋，則不受屋齡限制。

第四項，檢視房屋是否臨接計畫道路，或是已指定建築線的現有巷道，且路寬最好達8米以上，未達8米未來必須建築退縮或降低容積率；第五，房屋為四層樓以上、沒有電梯、沒有車位，或是巷道少於4米、結構耐震係數不足，都符合辦理都更的條件。

住都中心表示，民眾若有都更重建相關疑問，或社區需要申請都更法令說明會，都可向新北住都中心諮詢，將由專人說明。截至今年9月底，住都中心已舉辦實體及線上共173場說明會、累計有近3萬人次參與或收看，幫助許多民眾跨出重建第一步。

國家住都中心於台北市文山區首案「博嘉安居」社宅新建統包工程，於2022年10月20日順利決標，將由「建國工程、陳章安聯合建築師事務所」統包團隊共同攜手打造，預計2027年完工，未來將為當地提供516戶只租不售社會住宅。

文山區「博嘉安居」為文山區第一案，社宅基地總面積約0.94公頃，位於木柵路四段159巷街廓，鄰近博嘉實驗小學、萬芳國小、木柵高工、坡內坑公園、博嘉運動公園等，周邊生活機能完善、便利；交通部分，距捷運木柵站約650公尺，僅需10分鐘內即可步行至捷運站，且離萬芳交流道約400公尺，往來信義區或銜接國道3號均十分便捷。

此外，本案將規劃店鋪空間，以提升地區服務機能，另規劃無圍牆開放空間作為社宅住戶及附近居民休憩之用，將打造全齡化及優質的居住環境，友善周邊鄰里，讓社宅成為社區的「好厝邊」。

國家住都中心為滿足民眾安心成家的需求，將持續於全台各地興建社會住宅，歡迎各界優秀的廠商一起加入，共同打造「安居、好室」，共同實現「安居好事」。

延續桃園高鐵特區商城帶動區域房市成長，台中高鐵特區今年年初也公告將推出「高鐵娛樂購物城」由廣三崇光主導開發預計2022年底前動工，2026年落成，基地4萬8千坪約為台北101的5.3倍大，包含五星級酒店、影城、百貨購物中心等綜合娛樂設施。由娛樂購物城帶頭，加上已到位的交通建設，高鐵特區重新成為台中具潛力成長的評估區域。

交通到位 2026購物城落成可帶動區域需求

以各縣市高鐵特區為例，高雄、台南、新竹則以園區就業為主要發展動力，而桃園由國泰人壽領軍，重大商圈建設帶動前後站發展，台中高鐵特區目前則是交通到位，可望由2026年的「高鐵娛樂購物城」複製桃園高鐵特區發展模式，吸引人潮、商機，帶動區域房市需求。

據第一大國際開發公開的資料，「高鐵娛樂購物城」商場總面積達106,000坪，相當於台北101的4.7倍大，結合上述娛樂設施及國際級商務機能等，將會是全台灣最大的複合式百貨商城，館內更將打造一座空中花園及室內大型景觀瀑布，評估營運後，不止有區域客支撐，也吸引國內與國際級觀光客，帶動台中高鐵特區及周邊區域發展。

新竹高房價排擠 購屋客群南移台中找房

台中高鐵站坐穩中台灣交通樞紐地位，不僅三鐵共構，更是中部唯一擁有三快的區域，透過台74快速道路30分鐘串接大台中各區，透過高鐵60分鐘串聯北高雙市，捷運更可便利串接台中市區各大熱點，因此不僅可支撐區域房價，也受到高鐵移動族的青睞。

台中高鐵特區近期新案開價坐四望五，此區間對在地客來說略具抗性，但對區外客來說屬於大台中相對實惠的區域，近期即發現客群出現自新竹的高鐵客，受區域七字頭高房價排擠影響，改而選擇車程23分鐘的台中站看屋。目前周邊推案量不多，近期預售案以「登陽未來之丘」、「大華縱橫」為主，其中「大華縱橫」預計在下半年開案，備受市場關注。

據內政部房價指數顯示，六都今年第2季的住宅價格指數，年增率多在6~14%；信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2021下半年以來房價大漲一波，預料明年的公告土地現值、後年的公告地價都可能出現明顯調漲，公告土地現值恐連五漲。

據內政部房價指數顯示，六都今年第2季的住宅價格指數年增率多在6~14%，南二都的台南市與高雄市住宅價格指數年增率也達12%~14%，漲幅最小的是台北市的6%，看得出過去一年全國房價漲幅相當明顯。

曾敬德表示，由於地價調查是採取前一年9月2日至當年9月1日期間內之不動產成交案件，而2021年九月到2022年九月、這段時間剛好是這一波房價大漲的期間，預料2023年公告土地現值，以及2024年公告地價可能會因此調漲。

曾敬徳強調，若是沒有特別考量，如果明年公告土地現值調漲，則明年售屋要繳納的土增稅可能因此增加；若後年公告地價調漲，則絕大多數的屋主與地主地價稅也會跟著增加，房價大漲後的交易稅、持有稅都會跟著增加。

受升息、戰爭、金融市場震盪等因素影響，全球通膨發酵，造就萬物皆漲，房市回歸剛性需求，也讓桃園成為去年六都唯一人口正成長的都市，更推升房價，其中大溪區成熟的機能、高綠覆的舒適環境，未來還有捷運綠線延伸，與重大建設到位，房市可期。

六都唯一人口正成長的桃園市，去年增加3500多人，自升格至今增21萬人，顯見雙北市中心房價高不可攀，人口外流至桃園各處定居，令機能成熟區段的房市交易續熱，房價也開啟補漲模式。

近期，大溪區房屋買氣增溫，成為自住客首選區，全因四通八達的交通系統，開車行經66快速道路聯外系統，可銜接北二高、中山高國道，前往桃園八德或中壢區，或是沿著國道一路駛進新北市土城、中永和地區，約莫40分鐘車程，但新案價直接砍半，吸引購屋族的目光。

許多注重生活環境與品質的自住客，開車駛離繁華又擁擠的市中心後，在大溪感受到的是低密度高綠覆，保有遼闊的生活空間、呼吸到清新的空氣，印入眼簾的是萬坪公園、河濱綠地，一年四季漫步在月眉溼地生態公園、大溪河濱公園、大溪埔頂公園，欣賞季節限定的風景，感受愜意又悠閒的生活。

此外，大溪周邊有多處觀光景點，鄰近大溪老街、還有慈湖陵寢、角板山公園、新溪口吊橋、大溪老茶場和大溪花海等，每年湧入眾多遊客造訪，更成為長期自住首選，一到假日出門即旅遊。

定居大溪不用擔心日常採買，崎頂、橋愛商圈、員林路上商家林立，各項機能成熟，吃東西與購物不虞匱乏，且有仁和國小、仁和國中雙校園，教育資源充足。

不僅如此，桃園市府祭出「三心六線」軌道建設計畫，大溪未來會有捷運綠線從八德延伸至此、為了紓解車潮，規劃設置埔頂轉運站，供客運與市區公車轉乘接駁，各項重大建設也陸續動工。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，大溪區市中心發展成熟，且聯外交通便捷，未來還有多項重大建設與利多逐一兌現，國道沿線的八德、新北中永和一帶，應會出現希冀以時間換取空間的購屋、置產族，也將成為穩固大溪價格原因之一。

據市調機構統計，北台灣新建案今年來每月近一年平均銷售率在 2 月達到 61.33% 最高點，之後逐月下滑，今年 9 月近一年平均銷售率下滑到 52.92%，為今年單月最低，意味新建案銷售速度正在趨緩。

住展研發長何世昌表示，今年第二季升息與本土疫情大爆發，新建案市況直直落，外界預言房價即將反轉下殺，但預售屋房價依然持續上揚，原因與近一年銷售率仍在 5 成多空分水嶺之上有關，一旦銷售率跌破 5 成，價格下修的壓力就會浮現。

住展指出，北台灣新建案銷售率在今年 3 月開始下滑，4 月下挫幅度加大，升息與本土疫情為主要導火線，其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想，導致資金出走、豪宅市場成交萎縮。升息打擊購屋信心，疫情爆發則影響民眾看屋意願、推遲購屋計畫，4 月疫情失控衝擊最劇烈，近一年銷售率重挫近 3 個百分點，多重因素下，新建案市況因而受拖累。

何世昌指出，北台灣新建案銷售率走勢，預期至 11 月都會逐漸下滑，倘若選後 12 月買氣未能回升，2023 年第一季新建案近一年銷售率將會跌至 50% 多空分水嶺以下，最快第二季房價可能出現轉折。但如果選後銷售率上揚，則反轉下跌的空襲警報將暫時解除。

住展統計指出，北台灣各縣市中，以新竹市買氣最強，今年 9 月近一年銷售率高達約 82%；其中，香山近一年銷售率突破 9 成，北區約 79%，東區則約 77%。由於新竹市銷售率遠超出 50% 多空分水嶺之上，且線上新建案未售出的剩餘戶數低於 300 戶，短期內推案又無爆量的可能，房價未看到任何轉折跡象。

統計顯示，每坪房價已突破 100 萬元的台北市，雖然房價基期極高，且近來買氣極冷，但 9 月的近一年銷售率仍約有 56%，除了中正、大同、中山與士林等四個行政區外，其餘八個行政區平均銷售率都在五成以上，市場還算相對安全。

何世昌認為，新建案銷售率能夠高度呈現市場供需情況，當銷售率從逾 6 成降至約 53%，代表新建案由供不應求逐漸趨向於供需平衡。至於未來銷售率是否會跌破五成、轉為供過於求，除了檢視買氣能否止跌反彈外，業者也需謹慎控制供給量，避免爆量使得市場平衡被打破。

截至10月19日，全國22個重點城市中已有15城完成了今年的第三批次集中供地。總體來看，今年土地市場交易平穩，北京、上海、杭州、合肥等重點城市的交易熱度相對較高。

但與去年不同的是，今年部分城市增加了集中供地的頻次。今後幾個月，還將有多個城市啟動第四批次集中供地，從而在今年第四季度帶來一波較為密集的供應。

據21世紀經濟報導記者不完全統計，目前，已有長沙、蘇州、北京、南京、無錫、徐州等6個城市發佈了今年第四批次集中供地公告。按照計畫，還將有一批城市也於近期啟動第四批次集中供地。從已經公佈的資訊來看，多數城市的推地數量不少，品質也較為上乘。

新一批土地的入市，將給年末的土地市場帶來更多選擇。但在當前的市場環境下，這種誠意能否轉化為市場的良好反響？

“加推”的邏輯

針對22個熱點城市的集中供地政策，出臺於2021年初。按照自然資源部的要求，重點城市將改變原有的分散式供地模式，集中發佈出讓公告，集中組織出讓活動，原則上發佈出讓公告全年不得超過3次。自然資源部還要求重點城市增加住宅用地供應，充分披露住宅用地供應資訊。

此舉的目的在於，減少土地公開出讓過程中關聯資訊不充分所帶來的對市場預期的影響，糾正資訊披露的隨意性、碎片化、不確定等不規範問題，防止市場主體由於不掌握重要關聯資訊帶來的競爭。

2021年，22城均完成了三個批次的集中供地。受各種內外因素影響，當年第二和第三批次集中供地的熱度有所下降。

2022年初，青島、成都、濟南、蘇州、重慶和武漢等城市明確提出，2022年集中供地將分為四批次進行，並公佈了各批次土地供應的大致時間節點。6月，北京也提出，“上半年完成第二批商品住宅用地集中供應，下半年再完成兩批供地。”

按照計畫，今年集中供地批次最多的城市是武漢。9月，武漢市自然資源和規劃局發文稱，計畫在9月、10月、11月繼續安排3個批次的集中供地，這也將是今年武漢的第四、五、六批次集中供地。

武漢市的官方文件稱，加推土地的目的，是“嚴格落實土地供應年度計畫執行要求”。按照計畫，今年武漢將供應建設用地71079畝，約合4739萬平方米，其中住宅用地約合1007萬平方米。但在完成三輪集中供地後，武漢市距離年度供地目標仍有一定的缺口。

為此，武漢在檔中要求，加快徵收拆遷，確保應拆盡拆，應供盡供；加緊申報完善供地前期手續；加大招商引資，確保專案順俐落地。

北京增加一輪集中供地，是按照《北京市統籌疫情防控和穩定經濟增長的實施方案》的要求做出的。這也說明，在一定程度上，此舉是為了應對疫情對經濟活動的影響。

其他城市大多未公佈增加集中供地頻次的原因，中指研究院土地事業部負責人張凱向21世紀經濟報導記者表示，加推一輪集中供地，一方面通過分散土地供應時間上的集中度，為房企降低短期內的資金壓力；另一方面，通過增加一輪供地，可以在現階段有效補充土地財政收入。

供應端繼續顯“誠意”

截至10月中旬，多數重點城市已完成今年的前三輪集中供地。為促進成交，不少城市釋放了足夠的誠意。一方面，推出的土地品質相對較高，另一方面，出讓條件也趨於友好。

比如，在第三輪集中供地中，北京適當調低了部分地塊的樓面地價，從而給予企業更大的利潤空間；南京在第三輪集中供地中，罕見地取消了所有地塊的毛坯銷售限價，同樣被認為是讓利行為。

但在需求端，由於熱情並未完全恢復，整體交易較為平穩。除北京、上海、杭州、合肥等少數城市外，其餘城市並無太多亮點。

從已經發佈第四批次土地出讓公告的城市來看，除南京僅推出4宗地塊外，北京、無錫、長沙等五城市推地的數量均不少，品質也較為上乘。

這種誠意能否轉化為市場的良好反響？

北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報導記者表示，整個行業的流動性仍未根本改善，加之市場銷售回暖的趨勢並未真正確立，使得企業即使有意向，出手也會十分謹慎。

他指出，總體來看，國央企尚有一定的補倉需求，但民營房企的積極性仍然不高。尤其是接近年末，這批土地不僅難以形成本年度的銷售業績，還有可能成為一筆支出的負擔。企業出於財務報表的考慮，很難貿然做出大筆支出。

張凱也表示，截至目前，土拍熱度較高的地塊集中在核心城市的核心區域，以及存在限價倒掛的區域，其根本原因也是房企對其去化速度有信心。他認為，土地市場的信心與項目入市後預期的銷售表現息息相關，只有當房地產市場熱度有明顯改善之後，土地市場的信心才能夠全面恢復。

張凱預計，第四批次土拍或仍將延續低溫態勢。

但上述受訪者均認為，若供應端持續釋放誠意，企業的信心也將逐漸積累，並有望在適當的時候轉化為行動。

還有不少從業者關心，集中供地批次增多，是否意味著分散式供地有望回歸主流？對此，受訪者普遍認為，目前尚不能確認這一趨勢。作為一項新的土地供應機制，不排除集中供地制度繼續優化的可能，但具體仍需觀察。

近期，人民銀行、銀保監會等部門推出階段性調整差別化住房信貸政策等系列措施。中國證券報記者10月20日從證監會獲悉，對於涉房地產企業，證監會允許部分存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。

證監會相關人士表示，對於涉房地產企業，證監會在確保股市融資不投向房地產業務的前提下，允許以下存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務收入、利潤占企業當期相應指標的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務產生的投資收益占企業當期利潤的比例不超過10%。

該人士表示，多年以來，證監會全面落實黨中央、國務院有關部署，發揮資本市場服務實體經濟發展的作用，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。資本市場對於涉房企業的股權融資政策，既嚴格限制主營業務為房地產的企業股權融資，又合理保持資本市場融資功能的有效發揮，更好服務穩定經濟大盤。

房企融資出現回暖跡象。

受監管支持增信發債影響，多家房企成功發行了中債信用增進投資股份有限公司（簡稱“中債增”）擔保的中期票據。同時，受政策端持續放寬房地產融資影響，房企融資成本進一步下降。

中債信用增進投資股份有限公司是我國首家專業債券信用增進機構。2009年9月，在中國人民銀行的指導下，公司由中國銀行(3.050, 0.00, 0.00%)間市場交易商協會聯合中國石油(5.160, 0.05, 0.98%)天然氣集團有限公司、國網英大(5.030, -0.01, -0.20%)國際控股集團有限公司、中國中化股份有限公司、北京國有資本運營管理有限公司、首鋼集團有限公司、中銀投資資產管理有限公司共同發起成立。

多家房企發行“中債增”擔保中票

8月中旬以來，政府直接下場為民營示範房企提供擔保。中債增進公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，為房企提供流動性支援。

所謂的“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，是指當被擔保物件發生違約後，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務，中債信用增進公司可對債權人權益提供保障。

到目前為止，多家房企成功發行了中債增擔保的中期票據，其中，龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、新城控股(15.600, -0.06, -0.38%)、美的置業、卓越商管等六家民營房企在中債信用增進投資股份有限公司的增信支持下，成功發債融資，平均票面利率約3.3%。

從各家房企來看：

新城控股發行2筆中期票據。5月26日，新城控股發行2022年度第一期中期票據（“22新城控股MTN001”），發行金額10億元，期限2+1年，票面利率6.50%。新城控股成為首家發佈CRMW的民營房企。

9月8日新城控股再次完成了2022年度第二期中期票據（“22新城控股MTN001”）的發行。該中票實際發行總額10億元，發行利率3.28%，期限3年，由“中債增”提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

據市場消息稱，近期，新城控股將計畫在銀行間市場發行15億元人民幣中期票據，期限擬發3年期，簿記建檔區間在3.0-4.3%。將由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。

8月25日，龍湖集團附屬公司重慶龍湖企業公開發行2022年度第一期中期票[李勇飛1] 據，行規模為不超過人民幣15億元（含15億元），票據發行期限為期三年，票面利率詢價區間為3.00%-4.30%，募集資金用於專案建設、購回或償還境外美元債等。

9月5日，美的置業成功發行2022年第三期中期票據，此次發債金額10億元，發行利率3.33%，期限3年。這是首批由中債增“全額擔保”民營房企債券，本期中票全場倍數1.97倍。

9月16日，在中債增的支持下，碧桂園完成2022年度第一期中期票據簿記建檔工作，這是碧桂園在今年2月完成50億中期票據註冊後的首期發行，額度為15億元，期限為3年，後續仍留有35億額度，此次發債的認購倍數達到了2.86倍。

9月21日，旭輝控股集團發行2022年度第二期中期票據簿記建檔工作． 發行規模12億元，發行期限3年。此次中票發行由“中債增”提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。在中債增支持下，全場認購倍數達2.64倍。

10月13日，卓越商管成功發行了一筆6億元的中期票據，融資票面利率為3.5%。卓越商管6億元中期票據也獲中債增全額擔保，成為今年8月以來中債增第6筆通過全額擔保方式支援民營房企發行的債券，也是非示範房企的首筆債券。

通過增信措施獲得流動性支持成為一個明顯的趨勢

在宏觀經濟下行與全國疫情多點散發等因素影響下，房地產行業持續經歷著多重考驗，銷售市場的預期轉弱、需求疲軟、價格下滑，讓所有內房企都承受著巨大的壓力。

中債增對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，為房企提供流動性支援，進一步增強優質房企的融資能力，持續改善企業的流動性。使得投資人開始逐步恢復對民營房企的信心，民營房企債券融資管道正逐漸恢復。

同時，中債增相繼為多家房企發債提供全額信用擔保，標誌著“中債信用”增信民企發債政策的正式落地，具有較強的政策導向。

據悉，目前不僅有新城、碧桂園、龍湖、旭輝等在籌備二輪中債信增擔保的融資工作，還有包括中南建設(2.190, -0.06, -2.67%)、金科股份(2.080, -0.02, -0.95%)等多家房企在與中債增積極溝通，即使包括中駿集團這樣的出險房企也在探討發行的可能。

預計未來更多房企有望發行中債增擔保中期票據。眼下，由“中債增”全額擔保似乎已經成為判斷“優質民企”的重要證明，只有基本面以及持續經營能力獲得認可的民營房企才能獲得背書。

中債增擔保的房企，多數呈現在財務面上保持克制，經營面上也具有可持續性的特點。以此觀之，中債增這種模式未來或許會成為房企融資的可行管道；從今年的趨勢來看，對於民營房企而言，通過增信措施獲得流動性支持，也會是一個明顯的趨勢。

近日，註冊在浦東新區三林路的上海宏昌置業有限公司（以下簡稱宏昌置業）完成股權變更，原母公司上海地產三林濱江生態建設有限公司（以下簡稱三林濱江）僅留下10%股份。

三林濱江的核心資產是上海市浦東新區前灘南側若干待開發地塊，其退出股份動作是控股股東上海地產（集團）有限公司“縮骨減重”的一個縮影。去年以來，上海地產集團掛牌出讓項目公司股權的總金額超過200億元，在前灘南的6個項目公司中，有2個已被底價轉讓，另有1個專案公司在掛牌尋買家。

10月18日，《每日經濟新聞》記者就頻繁轉讓專案公司的情況致電上海地產集團債券資訊披露負責人，未得到相關回應。

前灘南地塊賣給綠城

早在今年7月，綠城中國華東區域公司曾發佈消息，成功競得上海浦東新區三林濱江10單元地塊。

這是綠城時隔5年重現上海的新項目。公開資料顯示，該地塊位於黃浦江濱江一線，北側即被譽為上海“第二個陸家嘴(9.550, -0.08, -0.83%)”的前灘。地塊分為21-03、21-05兩幅子地塊，用地性質為Rr1（別墅用地），共規劃約203套房源，土地容積率1.1，占地面積4.99萬平方米，套均面積約270平方米，限高18米。

據全國產權行業資訊化綜合服務平臺披露，今年2月份，三林濱江開始掛牌轉讓宏昌置業90%股權及債權，最終7月19日以底價33.79億元成交。

截至今年4月底，宏昌置業的營業利潤是3.52萬元，淨利潤是3.52萬元，資產總計34.32億元，負債總計34.23億元。公司主要資產是三林鎮9街坊29/6丘地塊和9街坊38/2丘地塊的土地權證，土地用途均為普通商品房。

記者此前實地走訪發現，宏昌置業的兩處宅地資產位於規劃中的三林濱江南片區西區（也稱前灘南片區），所在區域是上海浦東新區陸家嘴-世博單元的重要組成部分之一，在11個分單元中規劃用地面積最大。目前，地塊周邊大部分建築已完成拆遷，河道整治和公路建設基本完成，土地平整待開發。

據上海市規劃和自然資源局官網披露的《上海市浦東新區陸家嘴-世博單元規劃》，世博-前灘板塊定位為國際企業總部及組織機構的集聚區等核心功能，形成宜居宜業的綜合功能城市社區。三林濱江南片區西區則是規劃了多處低密度住宅地塊，容積率僅1.1~1.2，同時配套幼稚園和商辦項目。

隨著宏昌置業90%股權正式變更至綠城，三林濱江卻將進一步淡出前灘南片區。啟信寶顯示，三林濱江共有6個專案公司，其中2個分別已轉讓給中華企業(2.560, -0.03, -1.16%)和綠城，另有上海德澤置業有限公司90%股權及相關債權以底價35.26億元在掛牌轉讓中。

上海地產集團盈利承壓

作為綠地集團的控股股東，上海地產集團在今年國慶假期前借款14.5億元，助力綠地集團保交付、穩民生等工作。同時期，支付40億元用於支付“21滬地02”和“21滬地03”兩隻債券的利息。

債券報告顯示，截至今年6月底，上海地產集團的貨幣資金共計616.44億元，負債合計264.27億元。今年1~6月，公司實現營業收入81.98億元，同比減少32.16%；歸母淨利潤虧損4.9億元，同比減少526.75%；經營活動現金流淨流出48.38億元，投資活動現金流淨流出107.85億元，籌資活動現金流204.8億元。

記者獲得的一份國泰君安(13.810, 0.04, 0.29%)《2021年度發行人履約情況及償債能力分析報告》顯示，由於上海地產集團所處的行業特點，存貨在總資產中比重較大，速動比率近兩年均小於1，但是充裕的貨幣資金加強了公司償付能力。

根據報告內容，2021年度，上海地產集團經營活動現金流量轉負，主要系購買商品、接收勞務支付的現金和支付其他與經營活動有關的現金大幅增加所致；近年來，該公司加快項目拓展和土地儲備步伐，投資活動現金流持續淨流出，2021年較上年增加200.74%。籌資活動現金流入增加主要系吸收投資收到的現金增加所致。

另據公司官方平臺發佈的資訊，在2022年中經營目標運行分析會上，上海地產集團總裁管韜萍明確提出，今年年初設定的計畫經營目標不變，集團上下務必按照既定計劃和目標任務，在下半年紮實抓好落實，確保主要經濟指標增長，資金回籠緊盯不放，管控壓縮成本開支。

市場面上，多位上海物業投資市場分析人士近日向記者表示，上海大宗交易活躍度在三季度有所下降，交易進程延緩，投資機構對收購專案更為謹慎。

為穩定市場情緒，碧桂園再次召開了投資者溝通會議。

據REDD報導，碧桂園於10月18日舉辦了一場投資者電話溝通會議，並告訴投資者正在準備發行第二筆中債信用增進投資股份有限公司（簡稱“中債增進公司”）全額擔保的債券。

全額擔保即全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，具體指當被擔保物件發生違約後，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務，可以視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。

這是8月以來民營房企成功發債的重要增信舉措。

投資者表示，碧桂園透露他們有充足的中債增進公司債券發行配額，並正努力更新財務狀況，為計畫在11月的債券發行做準備。

有接近碧桂園人士對介面新聞透露，碧桂園確實正計畫發行第二筆中債增進公司全額擔保的債券。

融資管道是否有所改善是當前投資者最關注的問題之一。雖然仍未回歸到正常水準，但相較於大部分民營房企，碧桂園的融資管道正逐步打開。

作為監管部門選定的首批示範房企之一，碧桂園在5月份成為國內首批發行附帶信用保護工具公司債的民營房企，成功發行5億元、利率為4.5%的公司債。

到8月份，監管部門指示中債增進公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，首批名單涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、新城控股(15.600, -0.06, -0.38%)等幾家示範性民企。

9月19日，在中債增進公司的支持下碧桂園地產完成了2022年第一期中期票據的發行，發行金額為15億元，期限3年，票面利率為3.2%。

據證券時報10月14日報導，中債信用增進公司已獲得單一主體集中度監管豁免，可支援前期已獲得增信的民營房企的持續發債需求。

在此背景下，多家房企都加入到了第二輪全額擔保發債的隊伍中。除了碧桂園外，還有龍湖、新城控股等。

即便如此，房企整體融資環境依然緊張，仍需要將現金流安全問題擺在首位。

克而瑞研究中心指出，今年9月100家典型房企的融資總量622.1億元，環比增加61.8%，同比減少28%。房企融資量雖然環比大幅增加，但是仍然處於近幾年的低位，房企融資難問題仍然較為突出。

對於近期債券價格的波動，碧桂園也將採取回購動作。

據REDD報導，碧桂園在18日的投資者溝通會上透露，它將繼續投資回購部分2023年1月到期的6.25億美元4.75%債券，但未透露具體額度。

碧桂園曾在8月的中期業績發佈會上表述， 今年下半年已無到期美元債，境內有兩筆債務到可回售狀態，分別在9月和11月，合計40億元。除此以外，下半年也沒有到期的直接融資。

2023年上半年，碧桂園有合計4筆境內債、69億到期或達到回售狀態；境外美元債只有1月份的一筆，折合人民幣40億元。

碧桂園首席財務官伍碧君曾表示，對於碧桂園的體量來說，上述150億左右的公開市場債務壓力是不大的。

在最近的這次投資者溝通會上，碧桂園透露，當前現金約為1400億元，其中一半為可動用現金。同時有20億至30億港元的資金存放在海外，用於償還債務。

據碧桂園財報數據，截至今年上半年底，碧桂園共有可動用現金餘額約1479.8億元，其中現金及現金等價物約為1234.8億元，受限制現金約為244.9億元，這部分主要為預售監管資金。

對於碧桂園來說，除了確保充足的可動用現金外，銷售回款更是重中之重。資料顯示，今年1-9月，碧桂園累計實現權益合約銷售金額為2760.9億元，較去年同期有一定下滑。

碧桂園總裁莫斌在8月業績會上指出，在收入端，碧桂園強調銷售回款的效率，與合作方進行風險隔離，同時通過全面資產盤點回收現金流。

在銷售回款方面，碧桂園上半年的平均按揭貸款放款週期同比加快了19天，新增簽約的權益回款率提升了兩個百分點。

標普在9月的評級報告中指出，地產行業盈利能力普遍下行，但碧桂園的市場地位、債務管控動作、可動用現金額度以及銷售回款率都能夠對沖行業下行的壓力。

日前，北京朝陽區東三環的博瑞大廈以評估價7折拍出，同樣王府世紀大廈則出現流拍。北京黃金地段的優質物業在法拍市場遭遇不一樣的結果。

從股權轉讓以及法拍房的管道可見， 北京房地產大宗交易市場，賣方與潛在買家仍處於博弈的階段。賣家急於甩掉包袱輕裝上陣，而買家則是抱著抄底撿漏的心態謹慎出手。今年前三季度，北京房地產大宗投資市場與往年相比仍然低迷。

在第一太平大衛斯華北區市場研究部負責人李想看來，北京房地產大宗投資市場將見證一批真正意義上的“打折型”“抄底式”收購，前提是賣家願意“割肉”、買家“彈藥”充足。

博瑞大廈以評估價7折拍出

10月17日，據京東司法拍賣平臺顯示，博瑞大廈以20.37億元的起拍價成交。競買人為北京拾捌時宜企業管理諮詢有限公司，該公司由凱德（中國）商用有限公司持有100%股權。

這是博瑞大廈第一次拍賣，項目起拍價為20.37億元，而評估價為起拍價的7折，即29.1億元。由於只有1位買家報名競拍，博瑞大廈以底價成交，較評估價相差8.73億元，成交價較評估價打了7折。拍賣期間，有超過萬人圍觀。

在業內人士看來，降價法拍的原因大多是業主無力運營，又沒有市場化退出的辦法，急於出清盤活帳面資金，所以評估價7折的拍賣價在拍賣市場司空見慣。

公開資訊顯示，博瑞大廈位於北京CBD商務區與燕莎商圈之間，即朝陽區東三環路與姚家園路交會處，北側緊鄰姚家園路。此次拍賣的標的物為博瑞大廈地下3層至地下1層、地上4層至25層不動產，標的物建築面積約為5.82萬平方米。

博瑞大廈原名北京特爾特國際傳媒大廈，由北京特爾特物業發展有限公司於2012年投資建設。此次拍賣，項目背後的債權人為廈門國際銀行。據悉，此次收購完成後，凱德將對博瑞大廈進行資產升級改造。

中國城市更新論壇秘書長陳方勇表示，博瑞大廈周邊是嘉銘中心、環球金融中心、北京財富中心等北京CBD的標誌性大廈，可謂CBD中的核心區域。相信這也是吸引凱德出手最重要的原因，物業易主僅需將凱德現有的客戶資源與其對接就有很大的資產價值提升空間。

“凱德是少有的打通房地產投資、開發、運營、退出、資管全閉環的一家地產投資運營商，有一批海內外的長期資本選擇與其同行，所以才有跨週期投資的能力，可以在逆週期時從容做出出手選擇。”陳方勇如是說。

寫字樓仍是熱門交易

在博瑞大廈拍賣的當天（10月17日），遠洋集團以2.33億元出售持有的北京中國人壽(29.810, 0.25, 0.85%)金融中心10%股權，接手人為中國人壽金融中心的90%控股股東中國人壽。此次出售股權後，遠洋集團實現了整體退出。對於此舉，遠洋集團認為，出售事項將使其能夠實現該物業投資價值，將資源重新配置至擁有重大控股權益的其他專案。

值得關注的是，今年遠洋集團已頻繁轉讓旗下資產，其中遠洋集團將位於麗澤商務區的北京遠洋銳中心21%股權出售給項目合作方中國平安(40.010, -0.35, -0.87%)人壽，交易金額達到50.15億元。

根據第一太平大衛斯統計，今年前三季度，北京房地產大宗交易中，資產交易的金額僅為40%，大部分金額是通過股權交易完成的。

8月，朗詩轉讓位於北京東三環的北京朗詩大廈50%股權，陽光保險旗下公司接手，出售所得款項淨額約1.376億元。但從這一項目買入到售出，朗詩虧損了1190萬元。

9月22日，京東網拍平臺顯示，北京市朝陽區東三環南路15號（北京五環大酒店）成功拍出，競買人為北京亮視醫院管理發展有限公司，成交價約8.49億元。該標的於今年5月、6月兩次上架拍賣，均因無人出價而流拍。其評估總價約為15.16億元，最終的成交價低於評估價的6折。

博瑞大廈在首次拍賣就找到了買家，與10月11日拍賣的王府世紀大廈相比是幸運的。雖然王府世紀大廈屬於優質資產，幾乎也是以評估價的7折拍賣，但最終無人出價。

由此可見，資產變現一直被寄希望成為房企紓困的重要途徑，但是在現實中，今年的北京房地產投資交易遠不如去年。根據第一太平大衛斯統計，今年前三季度，北京房地產大宗投資市場與往年相比仍然低迷，累計成交金額約226.85億元，同比下降55.2%。

當下什麼樣的資產有機會套現？根據第一太平大衛斯統計，在今年前三季度的北京大宗交易中，按照收購物業成交金額來看，寫字樓、二手地塊/在建項目、酒店、住宅、產業園區、商業零售分別占比為47.3%、21.2%、11.4%、8.2%、6.6%、5.3%。


對此，第一太平大衛斯華北區市場研究部負責人李想認為，寫字樓仍是最熱門的資產類別，但目前市場上供過於求，潛在買家會仔細甄別並對優質資產出手。而二手地塊通過轉讓開發地塊的部分或全部股權，是“爆雷”開發商快速變現的有效途徑。

“酒店因為受疫情影響最大，成為拋售變現的主力資產，但不是熱門標的。在零售物業方面，受疫情影響，購物中心吸引力也在下降 ，部分商業零售配套專案通過法拍變現的頻率在提高。”李想說。

賣方與潛在買家仍處於博弈階段

對於目前誰在進場抄底的問題，陳方勇表示，自從資本市場遇冷、房企債務危機不斷以來，不良資產投資一直是房地產投資圈，特別是地產基金密切關注的投資方向，這是打折收購優質資產的機會，但也猶如“火中取栗”。雖然想做這塊業務的人多，但真能做成的還是寥寥可數。

“買家不到萬不得已，怎會忍痛割肉？更何況大多資產會牽扯到債權債務關係，這必然需要理清其中錯綜複雜的利益關係。”陳方勇表示，想抄底也要好好掂量一下，能否比上家更懂運營，或者有更好的融資、退出通道。

陳方勇分析，對於當前的中國城市，從投資效率看，最好的投資機會在於老城的更新和存量資產的啟動。對於所有參與城市建設投資的資本來說，需要得到一個明確的答案，也就是投入資本所形成的資產是有價值的，是可以在公開市場上有效退出的，這樣，其投融資行為才是可持續的。而且隨著城市化的深入，這樣的邏輯就更加明顯。

在陳方勇看來，當下，市場普遍存在著濃厚的觀望情緒。雖然有債權人選擇通過法拍處置抵押資產，但越是急於出手就越難以很快變現，畢竟像凱德這樣有長線資金準備的買家並不多，粥多僧少，有限的買家自然要精挑細選，不會輕易出手。

從目前來看，對於賣家來說，希望甩掉包袱輕裝上陣；而買家則是抱著抄底撿漏的心態，當然也不乏冒險接盤者的存在。

“北京房地產大宗投資市場將見證一批真正意義上的‘打折型’‘抄底式’收購，前提是賣家願意割肉、買家‘彈藥’充足。”李想如是說。

此外，李想預計，四季度，北京房地產大宗投資市場仍然波瀾不驚，賣方與潛在買家仍處於博弈的階段，賣方希望加速拋售資產進行變現，但潛在買家會謹慎出手且對項目進行仔細甄別。此外，自用型收購及通過法拍管道購得資產有可能在年末進一步增加。

明發集團（00846）公布，截至9月30日止9個月銷售額約60億元人民幣，同比下降約27.3％。

該集團指，期內銷售面積約86萬平方米，每平方米平均銷售單價6,980元人民幣。該集團指，以銷售額計，安徽省和江蘇省佔比14％和10.8％，為首兩大市場。

恒基陽光資產管理有限公司宣布，陽光房地產基金（00435）獲授予2022年全球房地產可持續標準（GRESB）房地產評估2星評級。

公司稱，GRESB 評估以投資者為主導，旨在評估及為房地產組合及資產的環境、社會及管治表現設立標準，並為資本市場提供標準化及已驗證的環境、社會及管治數據。2022年 GRESB 的環境、社會及管治標準涵蓋超過1,820家房地產公司、房地產投資信託基金、基金和發展商，橫跨74個國家以及覆蓋總值6.9兆美元的資產。

迪臣發展（00262）公布，於今日，該等賣方、買方及該等目標公司就建議出售事項訂立意向書，總代價為3.85億元人民幣，相等於約4.43億港元，須分期支付。

目前，賣方為公司之一間間接全資附屬公司，其為目標公司1之唯一股東，而目標公司1則為目標物業1之法定及實益擁有人；及賣方由一名獨立第三方王征績全資擁有，其為目標公司2之唯一股東，而目標公司2則為目標物業2之法定擁有人。目標物業2乃自2002年起根據一項合約性安排為集團利益持有。因此，集團就建議出售事項2之代價享有權益。

該等目標物業包括目標物業1及目標物業2，為位於中國海南省海口市亞洲豪苑之商業物業，總建築面積約為37,383平方米。根據意向書及經考慮授予買方的獨家性，買方將於意向書日期起計30日內向該等賣方支付保證金1,000萬元人民幣，相等於約1,150萬港元。於完成後，集團將不再擁有目標公司1及該等目標物業之任何權益。

董事會認為，建議出售事項將容許集團變現該等目標物業之投資、優化分配資源發展其現有業務或投資於其他業務機會、加強其財務靈活性及減低其資產負債率，而這有利於集團管理風險並達致長期穩健發展的能力，且將在整體上有利於集團及股東。

嘉華國際（00173）公布，於今日，其附屬公司蘇州嘉煦、合營夥伴A 及合營夥伴B 已訂立一份協議，以就發展地塊成立合營企業。合營企業由蘇州嘉煦、合營夥伴A 及合營夥伴B 分別持有60％、35％及5％股份權益。合營企業的註冊資本為20億元人民幣，相當於約22.45億港元。

該地塊位於中國上海市徐匯區華涇鎮，東至景洪路，南至興南東路，西至規劃綠化、曹聯路，北至規劃綠化之地塊，其總地塊面積為45,302.87平方米。

華潤置地（01109）宣布，分別與恆地（00012）、嘉華（00173）、新世界（00017）及信德（00242）簽訂《戰略合作協議》，潤地將針對具體潛在的目標土地資源及地產項目，尤其是處於粵港澳大灣區的項目，與簽約方商討及研究共同合作發展的可行性，以增加雙方在內地及香港的相關業務投資和影響力。

對於今次合作，潤地主席李欣表示，潤地作為行業領先的城市投資開發運營商，一直積極踐行「品質給城市更多改變」的企業使命，致力打造高品質產品和服務；未來5家集團將結合運用自身資源，發揮最大的協同效應，全面開拓並把握粵港澳大灣區發展機遇，發掘更多合作機會，創價增值。

嘉華信德冀合作促進發展

恒地主席李家傑指出，衷心感謝潤地出心出力建設香港，恒地作為香港擁有最多新界土地儲備的發展商，將全力配合，一同抓緊北部都會區的發展機遇。恒地在新聞稿中提到，同意對雙方均認可的內地及/或香港地產項目進行投資、建造、開發、經營、銷售及/或租賃。

嘉華執行董事呂耀華說，這次戰略合作協定必將充分發揮雙方優勢，優勢互補，實現互惠共贏，為房地產行業打開新局面，為城市建設作出貢獻。

新世界行政總裁鄭志剛則形容，與潤地簽署戰略協議可結合及利用雙方豐富的資源和經驗，更迅速有效地把握發展機遇，為股東及社會創造更大價值。新世界亦稱，將就北部都會區以至粵港澳大灣區等土地資源及地產項目，建立戰略合作夥伴關係。

信德行政主席兼董事總經理何超瓊認為，合作協議進一步深化雙方合作關係，緊抓大灣區歷史機遇，為促進粵港澳大灣區發展及區域融合作新貢獻。

One Innovale 3期今開價 涉120單位

政府公布《施政報告》後，發展商明顯加快推盤步伐。會德豐地產旗下觀塘藍田站KOKO HILLS相隔逾一年，突擊加推全新價單，涉及42伙，折實平均呎價23532元，下周一（24日）開售95伙；恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna，將於今天公布首張價單。

KOKO HILLS陸續開始交樓，昨天突擊加推第6號價單，涉及42伙，實用面積500至899方呎，定價1381.5萬至2682.6萬元，呎價26618至36640元。120天即供最高19.5%折扣，折實售價1112.2萬至2159.5萬元，折實呎價21430至29496元，折實平均呎價23532元。

該盤對上一張價單已經要追溯至2021年10月，當時以樓花形式推出第5號價單，120天即供最高21.5%折扣，折實平均呎價22131元，新一張價單較之高出約6.3%。KOKO HILLS同日公布銷售安排，下周一以先到先得形式開售87伙，另外同日推8伙招標。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，新一份《施政報告》對樓市正面，KOKO HILLS在報告後加推新一批單位，代表發展商對樓市投下信心一票。市區物業供應罕有且交通便利，抗跌力一向較新界區強，加上KOKO HILLS屬於現樓，發展商「求價多於求量」，所以不會劈價賣樓。KOKO HILLS位於高嶺道3號，提供413伙，實用面積345至2024方呎，至今累售232伙或約56.2%。

10月新盤繼續以新界區作主導，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民指出，One Innovale第3期周三（19日）已上載樓書，昨天正式命名One Innovale–Cabanna，今天公布首張價單，涉及約120伙，戶型包涵開放式至3房，會以「相當忍讓價」推售，目標10月內賣樓。

Bologna示位錄逾千人參觀

政府新一份《施政報告》強調，北部都會區是未來的策略發展據點。林達民認為，此消息可以吸引更多人購買北部都會區樓盤，而One Innovale–Cabanna是近期開盤之中最受惠，對銷情充滿信心。

另一邊廂，新地（00016）元朗PARK YOHO第3期PARK YOHO Bologna本周二（18日）公布首張價單，折實平均呎價13088元。新地代理總經理陳漢麟稱，該盤示範單位於開價當日下午已經開放予公眾參觀，迄今錄逾1000參觀人次，周日（23日）開始收票，預計下周初公布銷售安排，不排除同步推特色單位招標。

海茵莊園最快下月初批滿意紙

此外，九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園於今年8月底宣布，預計入伙日期將延長7個月至明年3月底。

根據西貢地政處回覆立法會議員文件透露，該盤最快今年11月初可獲批滿意紙，惟發展商需承諾完成興建橫跨環保大道及石角路的兩條行人天橋，限期分別為明年2月底及2024年4月底。

新一份《施政報告》減辣落空，二手造價持續向下。沙田主要上車屋苑沙田第一城有2房單位業主9月起一直以520萬元叫價放售，堅拒平賣，惟在《施政報告》公布後態度軟化，以488萬元售出單位，一個月內降價6.2%。

新都城580萬沽 近三年低

中原地產區域營業董事黎宗文表示，沙田第一城錄得《施政報告》後首宗成交，單位為20座中層G室，實用面積327方呎，2房間隔，去年底放盤時叫價約640萬元，今年9月減至520萬元，終以488萬元易手，呎價約14924元。新買家為上車客，已睇樓一段時間，《施政報告》後決定入市置業自住。

原業主於2005年6月以138萬元購入單位，持貨逾17年，賬面獲利約350萬元，升值約2.5倍。

將軍澳上車屋苑新都城2房造價跌穿600萬元。中原地產高級分區營業董事伍錦基稱，新都城2期11座低層G室，實用面積363方呎，原以600萬元放售，議價後以580萬元易手，呎價約15978元，造價料創屋苑近3年新低。

原業主2007年8月以167萬元入市，持貨超過15年，減價沽貨賬面仍大幅獲利413萬元，升值逾2.4倍。

此外，美聯物業首席助理聯席董事許志琼透露，將軍澳日出康城首都5座中高層RC室，實用面積680方呎的3房單位，由於業主已舉家移民，故此願意由1000萬元大減至790萬元沽貨，呎價約11618元。

原業主於2019年6月以938萬元買入，持貨逾3年，賬面蝕148萬元，貶值15.8%。

今年新盤市場受多項負面因素打擊，發展商推盤步伐明顯放慢，美聯物業統計顯示，截至10月19日全新登場的新盤共提供10897伙，按年大減21.3%，當中約6645伙或約61%售出。「北部都會區」一帶的新盤銷情明顯較佳，首10個月推出的樓盤共涉及5777伙，售出單位比例高達82.4%。

首10月整體共29項目登場

美聯物業綜合一手住宅物業銷售資訊網數據指出，首10個月暫時共有29個全新樓盤推出市場，較去年同期的40個樓盤減少11個或27.5%，涉及單位數目亦由去年同期的13849伙急降約21.3%，至今年的10897伙。

今年首10個月推出的10897伙，其中約5777伙來自元朗、北區、屯門和大埔等北部都會區和毗鄰的範圍，至於港島、九龍和新界其他地區則有約5120伙，美聯物業表示，與北部都會區相關的樓盤，已有4762伙或約82.4%單位售出，而其他區域的樓盤，售出比例僅36.8%，涉及約1883個單位。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，受第五波疫情所影響，今年全新盤推售的步伐減慢，尤其年初收緊社交距離措施，發展商一度未有開盤，拖累首10個月推盤量大幅減少，數據反映即使樓市受疫情打擊，北部都會區及毗鄰一帶的項目表現仍突出。

私人住宅樓價跌勢加快，利嘉閣地產統計全港50個指標屋苑二手加權平均實用呎價連月尋底，最新公布的9月平均呎價為14149元，創2018年2月錄得14137元以來逾4年半（55個月）低位，按月挫1.8%，連降5個月共6.6%。

綜合利嘉閣地產研究部數據，50屋苑9月平均呎價14149元，與6月底的14934元比較，單季急滑接近5.3%，屬於2019年第三季以來，近3年按季（即12個季度）最大降幅。而9月樓價相對去年12月挫約7.9%，若與去年8月平均呎價15718元歷史高位比較，更暴瀉近一成。

9月400宗交易 少2%

交投量方面，該行指出，50屋苑9月共錄得400宗，按月微跌約2%，第三季合計只有1205宗成交，按季大減39.4%。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，疫情兼加息夾擊，今年第三季50屋苑「量價齊挫」。不過，隨着《施政報告》提出合資格來港專才買樓的退稅安排，相信第四季交投可逐步反彈，樓價有機會止跌回穩。

入伙盤受追捧，因工程延誤而延至今年底交樓的大圍柏傲莊I，昨錄得首宗預租，有1房以每平方呎45.7元租出，較比鄰名城近期呎租高逾2成。

中層1房1.6萬獲承租

中原地產市務經理唐嘉銘稱，柏傲莊I的2A座中層D室，實用面積350平方呎，叫租1.7萬元，終減至1.6萬元獲承租，呎租45.7元，較比鄰入伙近11年的名城近期呎租約31.1至37.6元，高最少21.5%。

唐嘉銘稱，新租客為一對年輕情侶。以業主2020年一手購入價778萬元計，上址租金回報達2.5厘。據知，柏傲莊I目前有約50個預租盤，涉1房至3房，當中1房叫租1.6萬元起。

此外，何文田Prince central也錄得首宗租賃成交。代理透露，Prince central中層C室，實用面積303平方呎1房，由1.9萬元減至1.8萬元租出，呎租59元，較市價高約半成。業主今年6月初才斥資892.67萬元一手入市，租金回報約2.4厘。

早前馬時亨女兒所購入的羅素街8號商廈，撻訂離場損失500萬元，現業主以原價1.1億元再沽出。

資料顯示，銅鑼灣羅素街8號19樓全層，近日登記以1.1億元售出，單位面積約4,718平方呎，呎價約23,315元。翻查資料，該層樓面早前以1.1億元成交，及後取消交易，如今原價售出。

馬時亨女兒 上月取消交易

翻查資料，早前港鐵 （00066） 前主席馬時亨長女劉馬露明以1.1億元，購入羅素街8號全層商廈，原部署作自用，惟上月在成交日期前取消交易。據了解，買方已付500萬元訂金，因業主在交易前仍未收到餘下600萬元訂金，最終取消交易，買家損失500萬元。

銅鑼灣羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心屬銀座式商廈，早年曾由基金進行拆售，當時正值內地客消費高峰期，羅素街樓上舖亦成投資者熱捧，歌手麥浚龍的父親麥紹棠，於2014年3月以1.49億元購入單位。不過，及後整體零售氣氛受不同原因轉差，核心區一綫商舖租售價下跌，而持續兩年多疫情，更令相關物業價格進一步下跌。麥紹棠如今以1.1億元沽出，持貨約8年，帳面蝕約3,900萬元。

有財團早前申請就西營盤德輔道西380號物業，擬以地積比率15倍，重建1幢24層高的商廈，總樓面約2.25萬平方呎，但今年4月遭城規會拒絕。而財團最新再就物業向會方遞交申請，但規劃署仍不支持方案，意味今日經城規會審議後，再遭會方拒絕的機會頗大。

上述項目現劃為「住宅（甲類）6」地帶，地盤面積約1,498平方呎，鄰近創業中心及華明中心。據文件顯示，新方案的主要發展參數，包括地積比率、高度限制及總樓面面積均與舊方案相同，但規劃署再次不支持方案，因為方案不符合目前劃為「住宅（甲類）」土地用途的規劃意向，而且申請人並沒有提供應份理據支持前述原因，加上該署認為，擬建商廈不應建於由住宅主導的區分。

環球經濟不穩定，令第3季整體貨倉租金增長放緩，空置率稍為上升。投資市場上，則仍有財團吸納全幢工廈。

第一太平戴維斯發布2022年第3季工業樓宇銷售及租賃報告指出，外圍經濟環境持續不穩定，導致全球供應鏈仍然受阻，其影響亦波及本港物流市場。2022年首8個月的商品貿易額下降2.4%，同期航空貨運及貨櫃吞吐量亦按年分別下跌11.2%及4.4%。

面對疲弱氣氛，倉庫租賃市場開始感受到挑戰，多家營運商選擇續租而非搬遷，僅有電子商貿營運商等少數物流企業仍在擴張。上季較為矚目的成交包括DON DON DONKI承租荃灣嘉民達力中心低層地下及高層地下約8.8萬平方呎樓面，較其舊址擴充了約3萬平方呎；與此同時，HKTV Mall亦有擴充，承租豐樹青衣物流中心的另一樓層，面積約14.4萬平方呎。

空置率反彈至2.1%

第3季的整體倉庫空置率反彈至2.1%，而現代化倉庫的空置率亦回升至整體供應的1.4%。隨着物流需求減少，第3季的整體倉庫租金僅錄得0.8%增長，現代化倉庫租金微跌0.1%，而上季兩者租金仍分別按季上升1.9%及2.7%。整體而言，業主普遍寧願在租金叫價上不過於進取，也希望保持物業出租率。

世邦魏理仕指，由於可用空間有限及需求疲弱，上季度的租賃勢頭進一步放緩。隨着位於屯門的1間物流中心落成，空置率微升至2.7%。需求主要由少數零售商推動。其他租賃活動包括1間數據中心運營商預租15萬平方呎樓面，佔用即將建成大樓的大部分空間，至於第三方物流仍處於非活躍狀態。疲弱的租賃需求導致倉庫租金在前一個季度按季增長2.5%後，在2022年第3季度增長放緩至0.2%，令年初至今的增長達到4.9%。

GLP逾10億購青衣工廈

買賣方面，第一太平戴維斯指，雖然接連加息導致本地投資者及發展商卻步，但私募基金仍然熱衷於收購整幢及整層倉庫作投資用途。普洛斯（GLP）首次在香港物流市場投資，以近11億元購入位於青衣清甜街8至12號的倉庫，另凱龍瑞購入具備重建潛力的葵涌永昇工業大廈的90%業權，作價4.33億元。

受到疫情、股市下跌及加息影響，分層工業物業的投資成交量持續下降，第3季僅錄得456宗工業物業成交，按季下跌26%。分層工廠及倉庫價格亦在季內持平。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民指，盡管第3季的工業物流物業成交相對淡靜，但基金投資者依然青睞物流資產。展望未來，雖然新增供應逐漸獲承租，但不明朗的業務前景可能會促使營運商在作出搬遷及擴張決策時變得更加保守。

政府未有回應地產界訴求，於新一份《施政報告》內為樓市「撤辣」。業界及學者意見普遍認為，樓價將繼續向下調整，預期今年第四季整體住宅樓價，將會較第三季再跌3%至5%。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，《施政報告》公布之後，市場初步不再觀望，並且作出買賣決定，又透露政府宣布寬減合資格外來人才在港置業的「辣稅」後，自己接觸到的這類人士已經開始覓盤，相信樓市交投會增加。不過，政府未有「撤辣」下，他預期樓價會繼續調整，因為現時依然是減價盤主導，預期第4季整體住宅樓價，將較第3季再下跌3%至5%。

全年跌10%以內

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明亦表示，今年8至9月樓價下跌5%，跌勢比較急，又指政府退還合資格外來人才在港置業額外繳付的印花稅，只會令樓價跌勢放緩，不會令樓價反彈，預期第四季樓價會再跌1%，全年下跌10%以內。他又說，需要留意本港的息口走勢，假如美國加息幅度較大而香港又跟加，明年首季住宅樓價有機會再跌1%至3%。

領域房地產顧問行政總裁許賡勝直言，政府未有為樓市「撤辣」，沒有利好因素下，樓價繼續向下調整機會較大。他指出，政府寬免合資格外來人才在港置業的「辣稅」，市場究竟有多大需求存疑，又稱加息直接威脅樓市，樓價有壓力，特別是豪宅物業。他又建議政府撤銷額外印花稅（SSD），因為現時市場上投機者已經絕迹。
大幅加息觸發調整

浸大財務及決策學系副教授麥萃才亦認為，住宅樓價或會繼續向下調整，但跌幅要視乎息口走勢。他指出，政府三大樓市「辣招」主要是針對投機者、非港人買家及本港投資者，因此現時樓市的主要購買力來自用家；由於用家的負擔能力與經濟表現掛鈎，當經濟不理想、收入減少時，自然會選擇購入樓價較便宜的物業。

他又說，需要留意息口走勢，假如加息幅度顯著，或會觸發資產價格調整。

不過，市場亦有不同意見，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，政府優化「辣招」之後，自己接觸到的外來人才有興趣睇樓。由於現時市況已經很低迷，相信未來下跌幅度會放緩，甚至停止下跌，尤其是市傳內地或放寬防疫措施。他又預期，年初至今樓價已經下跌8%，預期今年全年下跌8%至10%，意味樓價有可能在現水平橫行，最多或只會下跌2%。