雙北市未來總銷規模突破千億元的公辦都更案，挾著基地大、交通條件、政府嚴選投資人等優勢，將扮演領頭羊的角色，預期不少指標案都有機會再度改寫區域單價新高的實力。

近年不少大型建商紛紛參與政府主辦的公辦都更案，這些成功招商的公辦都更案，普遍都有地段、基地規模夠大、產權整合相對單純等優勢，未來若投資人對外釋出分回的戶數，銷售成績、單價都可望是市場指標。

冠德建設更是公辦都更案的「大戶」，最近台北市大直「冠德大直湛」，是台北市住都中心公辦都更案第一筆完工的指標，開價每坪均價達168萬元，傲視區域市場。

冠德手中還握有「松山民權東公辦都市更新案」住辦商大樓、「大安瑞安公辦都更案」住商大樓、「台電南港北儲中心」住辦商大樓、及「台北車站特定專用區E1、E2街廓公辦都市更新案」等；光是E1、E2案，未來可售金額就超過750億元，市場預期未來若對外出售，每坪至少上看三位數，挑戰北車商圈最高價。

新北市方面，公辦都更案更是來勢洶洶，光是皇翔建設就握有板橋「皇翔來青」、新莊廟街案、土城頂埔案、中和保二總隊案、永和大陳義胞單元3，都位於蛋黃區。

此外，國建與台灣三井不動產聯手拿下「新竹市北區崙子段都更案」最優申請人，這是國泰首度領銜競標，成功揮軍公辦都更的第一案，基地規模達4,400多坪。

其中商業區土地面積2,099.6坪，住宅區土地達2,323.8坪，將規劃以住宅為主，至於一樓、二樓將引進商業設施，可望引進日商三井不動產在都會型小型購物商場的成功經驗。

東龍不動產取得中台灣永春不動產、包租代管業者「大總管租管售」的商標，正式成立「東龍不動產大聯盟」，經過四個月的運作已有130家的規模，在房仲大型品牌資源集中下，串聯相對弱勢的獨立品牌資源整合，搶攻連鎖品牌外的市場，朝年底150店、二年內300店的目標邁進。

東龍不動產董事長王棟隆表示，陸續取得永春不動產、大總管的商標，二品牌分別有33店、9店納入團隊，同時也深入全台各地房仲獨立品牌業者爭取加入大聯盟，未來經營者可以選擇加盟東龍、永春、大總管三品牌，或以自有品牌方式加入大聯盟。

王棟隆指出，國內8,000多家房仲公司中，自有品牌約6成，八大直營連鎖與加盟體系約占4成，但主要成交量與資源卻集中在這4成，多數的房仲經營者相對弱勢。

自有品牌房仲業者雖有在地人較信賴的熟悉感，實務作業上的資源遠不及連鎖品牌，例如欠缺後台系統管理、契據取得成本過高、無法有效進行人員的招募及教育訓練、無法達到跨品牌及跨縣市的物件交流等。

而國內房仲業經過近年發展，除了原本買賣及租賃的核心媒合業務外，也有愈來愈多房仲業者跨足包租代管、危老改建、土地開發等。

在高雄原本屬於冷門議題的公辦都更，在高雄副市長林欽榮建立「都更一六八」專案之後，都更效率提高，使得近二年來，公辦都更一案接一案，包括興建中、已簽約、招商中及確定明年初招商的高雄五大都更案，至少可引進約1,059億元的投資，未來還會陸續登場新的公辦都更案，吸引更多民間企業參與投資。

高雄最早的公辦都更是位於高雄捷運鳳山國中站周邊地區，2019年3月簽約之後，2,300坪的基地正在施工中，得標的國城建設董事長特助洪士庭表示，該案預定2025年到2026年完工六棟大樓、546戶住宅。

他說，原本預估的投資額從19億元提高到22億元，因施工成本不斷上揚，現在投資金額恐將飆至30億元，因此，公辦都更除了公平公正公開之外，行政效率也是吸引企業投資的重要關鍵。

幸好，林欽榮二年前提出「都更一六八」專案，解決大部分的行政拖延，林欽榮表示，開發商只要公辦都更事業開發計劃報核後，六個月的工作天一定核准。

亞灣特貿三南之南基地、國城和高興昌團隊得標的公辦都更，就是最近適用的案例之一，高雄都發局長吳文彥表示，5.3公頃的「特貿三」分割而成的三個基地成功招商，透過公私協力，高市府無需投入大筆公務預算，即可分回產業空間與公共服務設施等，並增至少4,000工作機會。

亞灣特貿三得標廠商除了國城和高興昌團隊，南之北基地則由國揚團隊得標，北基地則是興富發得標，原本估計總投資額約750億元，不過，市場人士估計，目前應上升到800億元了。

目前正在招商中的公辦都更則是「左營機20公辦都更」，合併面積大約4281.58坪的「機20」，一旦順利脫標，可望引進100億元的投資，21日最新公告招商、面積約2122坪的「高雄市舊市議會公辦都更」，預估可引進大約69億元投資，傾向興建商辦。

高雄都發局另一負責的岡山新行政中心，預定明年初公告招商，粗估可引進60億元的民間投資，據了解，「捷運衛武營站（O10）周邊土地開發案」、以及「捷運橘線大東站（O13）北側商業區土地開發案」，未來也極有可能加入公辦都更行列。

自從2020年初新冠肺炎疫情爆發以來，為了刺激低迷的全球經濟，各國紛紛祭出量化寬鬆等財政政策，釋出大量熱錢進入市場，刺激經濟。房市受惠於這一波的量化寬鬆，使房價和成交量雙雙穩健成長之外，許多建商紛紛搶搭這波房市熱潮，大量獵地、踴躍推案，使得房市火燙不已。

永慶房產集團統計2019至2022年的全台預售屋的交易件數和總銷金額，2019年預售屋交易件數未達4萬戶，總銷金額未滿4500億元，但是到了2021年，預售屋交易件數飆至9萬3千多戶，總銷金額突破1.2兆，兩年內件數和總銷金額分別成長35%和49%。2022年1-7月全台預售屋的交易量為51,008件，較去年同期成長了33%。雖然自3月開始，交易件數和總銷金額逐月下降，但是預售屋交易規模仍大。

觀察近四年來的建照、使照核發戶數，2019年建照核發戶數不到15萬戶，使照僅為9萬2千戶。在2020年，建照核發戶數正式突破16萬戶，使照也成長到9萬8千戶；到了2021年，建照和使照雙雙突破17萬戶和10萬戶，短短兩年內建照和使照就分別成長15%和14%。2022年1至7月使照比去年同期成長6%，至於建照雖然年減1%，但仍維持高檔，開工量年增22%，說明今年將有大量興建潮。

這些數據都代表未來房市上將有一波新屋爆量潮。那麼，這些新屋會在何時進入市場呢？永慶房產集團進行統計，2023年至2025年全台將會出現超過13萬戶大量新成屋完工釋出。而新北市、桃園市、台中市，在這三年間都會有超過2萬戶新屋進入市場，需要特別注意。

面對即將來到的超高供給量，會帶動新一波房市熱潮嗎？若以當前的房市交易價量表現來看，恐怕並不樂觀。今年全台1-8月的交易量比去年減少了0.4%，七大都會區則減少了1.5%。細看七都各自表現，除了台中的交易量仍有7%的成長之外，台北、新北和桃園，年增僅在1%上下，新竹、台南和高雄的交易量已出現負成長，新竹更有高達20%以上的減幅。房價部分除新竹有3.4%漲幅外，其餘六都漲幅均不到1%，顯示房價已見頂。可以說「價平量縮」格局已確立。

若再考慮到整體經濟環境升息腳步不斷和物價上漲的狀況，勢必削減消費者的購屋負擔能力。永慶房產集團的網路民調結果也顯示，民眾購屋心態已轉趨保守觀望，也已有超過3成民眾看跌房價。面對未來房市超額供給、民眾購屋轉趨保守，房市消費者、特別是有售屋需求的屋主需要審慎以對。

由於2021下半年以來房市經歷一波大漲，未來勢必會反映在公告土地現值與公告地價上，從2017年開始全台公告土地現值基本上都呈現上下微幅調整，預料若沒有特殊政策考量，明年公告土地現值與後年的公告地價都可能出現明顯調漲，公告土地現值可能連5漲，尤其是房價飆漲的新竹地區，漲勢恐怕會相對有感。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，由於地價調查是採取前一年9月2日至當年9月1日期間內之不動產成交案件，而2021年9月到2022年9月中間就是房價大幅上漲的期間，明年公告土地現值與後年公告地價可能會因此而調漲，但通常地方政府決定調整方向與幅度時，也會考量當下的時空背景，若是沒有特別考量，則明年售屋要繳納的土增稅可能因此增加，而後年公告地價若調漲，則絕大多數的屋主與地主地價稅也會跟著增加，房價大漲後的交易稅持有稅都會跟著增加。

根據內政部房價指數顯示，六都今年第2季的住宅價格指數，普遍年增率達到6~14%，南二都的台南與高雄住宅價格指數年增率也達12~14%，漲幅最小的是台北市的6%，過去一年全台的房價漲幅相當明顯。

地政司的資料顯示，從2017年開始全台公告土地現值調幅-0.83%~2.5%，調整幅度都相當低，若反應過去一年的房價大漲，則今年的公告土地現值調整有機會挑戰連5漲。

至於公告地價部分，過去3次調整全台分別調降3.63%、調降0.66%，去年才又調漲2.68%，由於公告地價2年一調，後年調漲的機會相當高。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，調整稅基接近市價與降低自用稅負等兩大目標，是目前政府在不動產相關稅賦的主旋律，在目前市價與課稅標準落差不小的狀況下，在可見的未來勢必將會不斷調整至接近市價幅度，也會讓多戶非自用持有者受到影響。

近期房市價量表現出現異常訊號，戴德梁行董事總經理顏炳立21日發表房市新觀點指出，今年第一季房市本來是「市價賣不掉、低價買不到」，經政策打房後，藥效逐漸發酵，「第四季只剩下無奈與等待」。不過，成交量是藏在價格裡，有人任性、也有人認命。

顏炳立預期明年房市，不會有更大隻天鵝出現，房價將進入緩修，人觀望，量再縮。

顏炳立21日針對當前房市指出，今年第一季房市是「市價賣不掉、低價買不到、買方不任性、賣方不認命」，第二季是「下餌容易成交難、漲跌之間心糾結」，第三季是「吳郭魚、台灣鯛、石斑魚，各就各位」，進入第四季，只剩下「無奈與等待」，成交量是藏在價格裡。

顏炳立還說，買賣雙方現況是「夕陽無限好，只是近黃昏」，很多不動產持有者，覺得明天會更好，以為自己是老虎，房子還是要賣高價，但往事只能回味，根本賣不掉，因已近黃昏；對於想買房的人，今年也是令人失望的一年，本來期待政府打房、升息後，房價只能打下5％～10％，心裡就舒服了；不過預售屋市場雖然受創、成屋市場清淡，可是房價實際上根本沒跌，大家都等到花兒都謝了。

顏炳立表示，目前資金仍多、利率仍處相對低點，不過政策打房，已阻斷建商購地金流，讓房市的黑天鵝變大隻，房市的爽日子已結束了；在政府抑制房市、央行緊縮升息，加上國際經濟看法保守等情況下，房市已沒有投資、投機買氣，僅剩下自住需求，買氣衰退已是既定事實，預售屋買氣將明顯受創，成屋買氣轉緩轉淡，剛性買氣也變得遲緩，最終導致蛋白區降溫，下半年房市買氣靠自用、置產撐場。

顏炳立表示，雖然成交量萎縮，但不代表房市就悲觀，主要是房市的靈魂是土地，土地需求仍強，未來都更土地將轉趨活躍，只是買氣收斂不再熱了，預期有土地交易量的城市，預售房價還是有10％的上漲空間；至於土地市場，第四季可能會量縮，還是樂觀價微漲。

中央銀行21日公布9月五大銀行新承作房貸金額547.21億元，月增40.69億元或8.03％，但若與去年同期相比，則減少8.31億元、減幅1.5％。新增房貸利率續上揚0.002個百分點至1.731％、創近六年半新高，央行官員強調，主要是央行升息效應，但9月升息從10月才開始反應，代表後續利率只會高、不會低。

央行官員表示，9月五大銀行新增房貸利率續上揚，主要是6月央行升息半碼（1碼是0.25個百分點），包括中華郵政等均調高利率，與中華郵政利率連結的相關房貸放款跟著上揚，但因銀行房貸利率可能採月調整或季調整，方式不盡相同，6月僅略增0.013個百分點，7月採取月調整銀行均調高而上升較明顯，8月及9月則是其他採季調整的反應，房貸利率再上揚。

9月央行再升息半碼，代表10月房貸利率將再進一步上揚。央行官員指出，9月23日的升息，雖然中華郵政在9月28日跟進調高利率，同樣因銀行房貸利率採月調或季調，仍會較落後一定時日再調高，預料五大銀行新增房貸利率，應會在10月及11月陸續反應。

銀行房貸主管認為，美國聯準會今年來累計升息12碼，全力對抗高通膨，且Fed官員不斷釋出堅定鷹派態度，市場估計年底前至少還有再升5碼的空間，即全年累計升17碼，央行年底的第四季理事會，如無意外將跟進再升半碼，五大銀行房貸利率將維持上揚趨勢。

五大銀行9月新增房貸金額逆勢增加，央行官員對此說明，主要是8月為農曆民俗月，屬季節性因素，民眾交屋延後至9月，房貸也跟著延。也因此，與六都當月移轉棟數略顯不同調，移轉棟數月減4.16％，且年減達二位數的14.15％，凸顯房市觀望氣氛轉濃。

土地面積累計逾38萬坪

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例）上路逾五年；根據內政部最新統計，截至去年底，全國危老重建的土地面積累積達三十八．六四萬坪、相當於近五座大安森林公園。

根據最新發布危老條例第八條延長五年稅式支出報告，二○一六至二○二一年間，全國危老案累積核准件數達一八六二件，以二○二○年件數最多、有八一二件；再對照內政部都市入口網站，截至今年九月底，核准件數已達二五四九件，今年前九月有六八七件，已追平去年全年度核准件數，平均單月約七十六．三件，高於二○二○年單月平均的六十七．六件，全年有機會突破單一年度新高。

報告指出，迄去年底，全國危老案重建基地累積達三十八．六四萬坪，六都合計貢獻三十三．八八萬坪、超過四．三座大安森林公園，占全國比重逾八十七％；六都中以北市危老重建基地面積最多、約十一．○三萬坪，超過一．四座大安森林公園，台中市約八．九八萬坪居次，第三多是新北市、約七．四萬坪。

二○一六年危老條例上路第一年基地面積不到一千坪，直到二○二○年才進入爆發期，全年達十五．七八萬坪，二○二一年稍微下滑，也有十三．六二萬坪。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，危老重建是為了解決都更程序耗時、整合不確性高、面積門檻等限制，就算新增供給量明顯增加，但老屋缺乏替代性，不但無法壓抑房產價格上漲趨勢，反可能推高區域房價。

住展雜誌研發長何世昌認為，危老重建未來需注意獎勵政策是否會趨於鈍化，且需要蘿蔔與棍子齊下，效果才會更好；老屋拆得太快也有問題，因北市老商辦、住宅拆除重建量體龐大，反可能導致商辦與住宅供給過於緊繃、租金高漲等副作用接踵而至。

據國泰房地產指數資料顯示，今年第2季六都、新竹縣市新屋房價全創新高，又以新竹年成長53%最高，其次為高雄市年增41.7%；學者表示，第2季新屋房市呈現「價量嚴重背離」，可能成交價格指數上升到128.33，可能成交量指數萎縮到86.81，至今年底買氣若未同步跟上，市場恐將變盤，由上揚軌道轉為持穩、甚至緩跌。

今年第2季全國預售、新成屋每坪成交價站上45.86萬元新高、年增34.7%；以區域來看，六都、新竹縣市新屋房價全創新高，又以新竹漲幅最凶猛、年成長率高達53%，每坪可能成交價達40.95萬元。漲幅排名第二為高雄市，每坪可能成交價達30.51萬元、年增41.7%。桃園漲幅也高達38.9%，每坪可能成交價達38.5萬元。

台中今年第2季新屋年漲幅也高達35.7%，每坪可能成交價為42.22萬元；台南新建案房價漲勢也有31%、每坪可能成交價在28.46萬元；至於高房價的雙北市，漲幅相對弱，新北市年漲幅22.4%、台北市為19.2%，每坪可能成交價各達49.67萬元、109.04萬元。

值得注意的是，第2季在國內疫情突然竄起之下，新建案30天銷售率、成交量雙雙下滑，全國新建案30天銷售率季減1.1%，成交金額、戶數各衰退29.7%、26%，新屋房市進入「價量背離」市況。

以區域來看，高雄市買氣萎縮最多，30天銷售率季減14.3%，成交金額、戶數各季減34.4%、49.5%。桃園市30天銷售率季減5.3%，成交金額、戶數各較上季大幅衰退68.8%、70.8%。台北市、新北市30天銷售率為季減2.9%、季增0.4%，成交金額和戶數則各減少54.1%、24.6%和萎縮44.5%、42.6%。

買氣相對有撐的是新竹縣市、台南市、台中市，建案30天銷售率季增率各達7.9%、6.7%、2.6%。尤其新竹縣市成交金額、戶數季增率高達97%、45.1%，台南市、台中市成交金額和戶數各為26.1%、20%和60.7%、65.7%。

國泰房地產指數季報協同主持人章定煊表示，消費者對於連續高漲的房價已抱持警戒態度，此次多頭氣勢大幅受挫，接下來在貨幣將持續緊縮之下，房市多頭的氣勢將更難營造，因此今年928檔期大量推案帶來的反而是更多的餘屋累積，營造成本無法轉嫁，對於資金鏈吃緊的中小建商壓力更大。

章定煊認為，若928檔期購屋者的反應良好，對於後市而言會更刺激投機的氣焰，讓行情更持續往脫離基本面方向發展；不過，繼今年第2季「價量嚴重背離」後，若買氣未能同步跟上、市場將擺脫上揚軌道，市況恐將變盤，往持穩甚至緩跌方向走。

華固建設總經理洪嘉昇分析，2020年下半年至今年首季、房市買氣大好的情況已經過去了，現階段房市處於「價量背離」的市況，顯示市場已進入新一輪格局。

洪嘉昇指出，自住客還是能夠接受新建案價格，認為今年928檔期甚至接下來新屋買氣，將呈現「個案表現」，建商品牌力強弱、產品優劣將是買氣決勝關鍵。

高通膨衝擊，2021年新建案營建成本明顯暴增，據市調機構住展雜誌統計，2018年至2020年北北桃竹新建案房價1字頭區域還有13、14個，不過今年前八月北台灣1字頭房價區僅剩新竹縣關西，等同宣告北台灣1字頭房價區幾乎全軍覆沒。

家居建設總經理特助周堅華表示，原物料上漲，加上缺工問題推升工資不斷上漲，讓新建案推案價格節節高升，以RC結構的新建案來說，先前公司初估每坪造價約22萬元左右，不過近期相關工程發包完成，總計每坪造價成本將近30萬元，每坪造價一年上漲高達三成，讓業者吃不消。若是SRC、SC結構新案，他推估每坪造價更是要30萬元起跳。

住展雜誌研發長何世昌分析，2018年至2020年北北桃竹新建案房價1字頭區域還有13、14個，不過隨著營建業缺工導致工資節節高升，以及通膨引起大宗原物料上漲，讓營造成本高漲問題愈演愈烈。若是以今年前八月北台灣新建案每坪成交均價來看，北台灣整體新建案價格僅剩新竹縣關西新案還力守在1字頭。

房貸利率的走勢牽動著每一個購房者的心。據貝殼研究院最新統計，在9月末階段性調整差別化住房信貸政策的推動下，截至上週三全國已經至少有10個大中城市房貸利率降至4%以下，其他符合條件的三四線城市也不斷跟進調整。

在中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜看來，因為政策限定在2022年底前，調整視窗期集中在今年四季度，預計接下來會有更多城市跟進，傳導效應可能會加強。貝殼研究院市場分析師劉麗傑也分析，當前還有多個符合階段性定向降息政策的城市首套房貸利率在4.1%及以上，後期仍有回檔空間。

雖然10月最新公佈的5年期以上LPR（貸款市場報價利率）保持穩定，不過東方金誠宏觀分析師王青預測，推動樓市在年底前後企穩回暖是未來一段時間穩增長、控風險的一個重要發力點，接下來監管進一步放寬首套房貸利率下限，甚至適時下調二套房貸利率下限等都值得期待。

10余城房貸利率跌破4%

“這是我從業十年來最低的一次（利率）。”10月23日，一位大連地產仲介人士對客戶表示，當地首套房貸利率最近幾天剛剛從4.15%下調至3.95%，已經十分優惠。

此前9月底，央行、銀保監會發佈關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知，對於符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

所謂“符合條件”，即2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。這些城市政府可根據當地房地產市場形勢變化和調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，央行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

根據國家統計局發佈的6月~8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數情況，共有23個城市符合這一政策，主要集中在三四線城市和部分二線城市，其中就包括大連。

事實上，在大連之前就有多個符合條件的大中城市對首套房貸利率作出調整。據貝殼研究院統計，截至10月19日，已經有石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌等10城首套房貸利率降至4%以下。

分城市來看，二線城市中昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。利率變化方面，本月石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調幅度最大，達到30BP。

而除了二線城市，部分三四線城市也早已行動起來，其中廣東清遠、湛江等地在國慶日前就已火速作出調整，清遠首套房貸利率最低已經觸及3.7%的低點。據中指研究院不完全統計，截至10月17日，在階段性調整新政出臺後下調首套房貸利率或取消利率下限的城市還包括濟甯、陽江、江門、雲浮、阜陽、襄陽等。

貝殼研究院統計資料顯示，綜合調整資訊後目前一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率最低，平均為4.08%，三四線城市首套房貸利率平均為4.11%。三四線城市也是房貸利率同比降幅最大的城市線，首二套利率同比降幅分別為169BP和116BP。以首套房100萬商業貸款本金、30年期等額本息還款計算，平均每月可減少月供約1000元，利息總額減少約37萬元。

除了讓購房者切實節約成本的利率調整，各地銀行房貸放款速度也明顯加快且趨於穩定。貝殼研究院監測顯示，10月銀行放款週期平均為26天，與上月基本持平。其中一線城市平均放款週期為30天，二線城市平均放款週期均為24天，三線城市平均放款週期為26天。

二套房利率會降嗎？

考慮到今年5月央行、銀保監會宣佈下調新發放首套房商業性個人住房貸款利率，將下限由不低於相應期限LPR調整為LPR-20BP，這已經是年內中央層面第二次調整房貸利率下限。加上年內5年期以上LPR累計3次下調35個基點，居民購房負擔已經大大減輕。

雖然央行10月20日公佈的新一期5年期以上LPR維持在4.3%，但市場對於接下來房貸利率繼續下行的預期並沒有降溫。從各機構統計的樓市成交資料來看，新房和二手房普遍有邊際回暖跡象，但一線城市和核心二線城市明顯優於三四線城市，後者去化壓力依然存在，居民消費信心尚未完全恢復。

在既有政策下，四季度被機構普遍寄予厚望。陳文靜認為，因為此輪階段性調整政策限定在2022年底前，四季度將是主要政策視窗期，預計接下來會有更多城市結合自身情況調整首套房商貸利率，產生引導效應，帶動整體市場預期恢復。

不過她同時指出，考慮到一線城市市場表現整體好於全國，一線城市作為市場及政策的風向標，政策出臺更加謹慎，房地產政策優化力度相對有限。貝殼研究院資料顯示，10月一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅為60BP和52BP。

從央行公佈的最新金融資料也可以看出，居民中長期貸款增長仍缺少動力。有分析認為，10月LPR報價基礎MLF雖然沒有發生變化，但商業銀行新一輪存款利率下調等也會增加LPR報價下調加點的動力。即使短期內5年期LPR報價保持不動，王青認為，推動樓市在年底前後企穩回暖是未來一段時間穩增長、控風險的一個重要發力點，接下來監管也可以通過進一步放寬首套房貸利率下限，甚至適時下調二套房貸利率下限等方式，引導四季度居民房貸利率持續下行。

劉麗傑也建議，在改善性需求對市場的主導作用日益增強的背景下，政策上也要關注降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率，這是符合多數城市住房消費實際的必要舉措，未來不排除會進一步結構性放寬二套房貸款利率政策的可能。

據貝殼研究院統計，10月全國首套房主流利率平均為4.12%，環比下行3BP，但二套利率與上月持平，平均為4.91%。不過，二者較去年最高點已經分別回落162BP和109BP。

10月21日，據北京產權交易所公告，北京華潤新鎮置業有限責任公司（以下簡稱華潤新鎮置業）100%股權被掛牌轉讓，底價33.93億元，付款支付方式為一次性支付，轉讓方為華潤置地（北京）股份有限公司（以下簡稱華潤置地北京）。

公告資訊顯示，華潤新鎮置業成立於2006年3月10日，註冊資本10億元，由華潤置地北京、STRONG FOUNDATION DEVELOPMENTS LIMITED分別持股51%、49%。

截至8月31日財務報表，華潤新鎮置業營業收入2.23億元，營業利潤7509.5萬元，淨利潤330.8萬元，資產總計34.94億元，負債總計19.46億元。

對於此次高金額的股權轉讓，華潤置地（HK01109，股價31.15港元，市值2221億港元）相關負責人10月21日通過微信接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，華潤置地擬向深圳證券交易所申請北京清河萬象匯購物中心的證券化融資，根據國資要求，於2022年10月在北京產權交易所進行了披露。證券化融資後，將繼續由華潤置地及萬象生活負責北京清河萬象匯購物中心的商業管理，商戶存續租約繼續履行，專案運營保持穩定。

華潤新鎮置業鮮少單獨出現在媒體報導中，不過作為其旗下開發並被延續下來的招牌產品“橡樹灣系列”，在北京房地產市場知名度卻很高。

2005年，北京市海澱區清河元三家毛紡企業用地掛牌出讓，當時有超過50家知名企業參加競拍，經過多輪競價最終由華潤置地高溢價競得，並創下當時北京最高地價紀錄。

據悉，該專案總占地面積31萬平方米，規劃建築面積71萬平方米，以高品質住宅為主，配以齊全的商業、體育、休閒娛樂設施，包括56萬平方米住宅、10萬平方米商業中心、2萬平方米托幼和體育設施，及2萬平方米其他配套。

在此後的十餘年裡，由於周邊配套完善和品質提升帶來的區域價值階躍，使得橡樹灣系一戰成名。據媒體報導，清河橡樹灣專案分為五期開發銷售，期期銷售火爆，價格也從開盤的8000元/平方米一路漲到了如今的12萬元+/平方米，漲幅高達15倍。

此後，華潤置地在北京相繼推出密雲橡樹灣、亦莊橡樹灣、大興西紅門橡樹灣、北清橡樹灣。

據記者瞭解，清河橡樹灣專案配套的北京清河萬象匯原為北京華潤五彩城，是華潤置地在北京打造的第一個區域商業中心專案，2020年升級改造後更名為北京清河萬象匯。上述華潤置地負責人向記者表示，此次是將清河萬象匯做了類reits資產證券化。

這並非華潤置地今年第一筆類REITs項目。今年6月，華潤杭州蕭山萬象匯20.82億元類REITs成功發行。專案儲架規模80億元，首期規模20.82億元，其中優先A級9.57億元，占比45.96%，3+2年，AAA評級，發行利率3.43%；優先B級2.08億元，占比9.99%，3+2年，AA+評級，發行利率3.60%。

由於目前國內酒店、商場、寫字樓等商業地產領域尚不屬於公募REITs試點範圍，尚未開放發行，因此在商業地產領域，最為常見的證券化融資工具為CMBS和類REITs。

實際上，借助類REITs進行證券化融資在國內已較為成熟。據公開信息，招商蛇口(15.290, 0.15, 0.99%)、保利發展(16.770, 0.17, 1.02%)等央企曾申請過百億元以上證券化產品，發行後相關資產繼續保持穩定運營。某種程度上，通過類REITs和CMBS等資產證券化工具，也為需要重資產運作的商業地產規模化添磚助力。

明源不動產研究院首席研究員艾振強10月22日通過微信向記者表示，最早的大型商業綜合體的類REITs，還要追溯到2016年新城控股(15.400, -0.20, -1.28%)的操盤案例。

2016年6月，新城控股發佈公告，宣佈公司將旗下上海青浦吾悅廣場項目轉讓給東證資管，設立“東證資管-青浦吾悅廣場資產支持專項計畫”，東證資源募集資金約10.5億元，收購目標資產，從而成功將該物業證券化。這也成為國內推行資產證券化以來，商業地產行業首個以大型商業綜合體為目標資產的不動產資產證券化項目，發行獲得了投資人2倍數以上的超額認購。

“由於其最大限度地實現了不動產全出表融資，以及最接近公募REITs的實質效果，該項目還在發行後的一年時間裡獲得了不少獎項。”艾振強表示，目前，基礎設施公募REITs發行如火如荼，並且已從國企拓展到民企，全國首單民營園區公募REITs——“東久新經濟REIT”已上市發行。相信在基礎設施之後，寫字樓、商場等傳統商業地產REITs也會放開逐步嘗試。

據記者不完全統計，目前商業地產中，以青島金茂灣購物廣場、長安萬科生活廣場、上海魯能JW萬豪侯爵酒店等為底層資產的類REITs產品均已成功發行。

艾振強分析認為，通過類REITs的方式，可以讓目標資產在企業母子公司出表，在不增加負債率的情況下募集資金，調整報表資產結構。“對企業來說，既有助於降負債，又可以提高資金的使用效率；對行業來說，這也為存量商業物業提供了新的退出管道，有助於商業地產從散售向持有經營轉變，推動商業地產業輕資產轉型。”

“現在很多項目基本都有折扣優惠，從幾萬到幾十萬元不等。”武漢市江岸區一鏈家門店經紀人10月20日在電話中告訴《每日經濟新聞》記者，一些樓盤還推出了工抵房，折扣力度更大。

武漢樓市成交疲軟。武漢市住房保障和房屋管理局發佈的資料顯示，9月，武漢新建商品住房網簽銷售7802套，網簽銷售面積89.49萬平方米，環比減少17.18%，同比減少47.56%；在“十一”國慶假期，武漢市商品住宅共成交472套，成交面積總計約5.66萬平方米，較2021年同期下滑36%。

實際上，今年以來，武漢市已陸續出臺多項房地產優化調整政策，以進一步提振房地產市場信心，推動市場庫存去化。房企也積極推出打折促銷等優惠活動，以期通過“以價換量”，加快銷售去化和回籠資金。

打折促銷力度超預期

據武漢住房保障和房屋管理局資料，9月，武漢新房商品住房成交10470套，其中商品房7802套（均為網簽資料），相比8月有所下降。

中指研究院監測資料顯示，由於前期去化較慢，市場庫存較大，截至2022年9月末，武漢去化週期始終在12個月警戒線之上。而從去化率來看，除了保利城7期接近日光、武漢城建星河2049星裡城接近30%之外，其他項目去化率均不到20%，市場缺乏熱度。

下跌的不僅是成交量，還有成交價。國家統計局資料顯示，2022年8月，武漢新房價格環比降幅1.3%，全國排名第二，降幅遠高於其他二線城市。這並非武漢房價首次下跌。記者查詢資料發現，今年2月以來，武漢房價就呈現出持續下跌態勢。

特別是進入下半年，部分專案的打折促銷力度超出預期。10月20日，武漢市漢陽區某百強房企專案置業顧問就在電話中向記者表示，國慶期間專案推出了特價房活動，均價由之前的18000元/平方米左右降至16000元/平方米左右，近期新的促銷活動價格更低。“最便宜的能達到15200元/平方米左右，而且樓層和房源位置還比較好。”

而位於江岸區的武漢城建一專案置業顧問也告訴記者，目前專案主推建面約103、121平方米高層房源，儘管對外均價是18500元/平方米，但還有折扣。“如103平方米戶型房源，折後16000元/平方米起就能拿下，打折後一些房源最大降價幅度能達到27萬元。”

就算是高端豪宅、曾經的“地王”項目也逃不了市場下行趨勢，加入了管道分銷的行列。

記者注意到，位於江岸區的華髮外灘薈，項目主推建面約183~222平方米洋房，毛坯均價約55000元/平方米，而今年5月項目均價還是57750元/平方米。2021年6月，南山控股(3.550, 0.32, 9.91%)經過421輪競價，以樓面價約20798元/平方米、溢價率103.28%拿下武漢東湖新技術開發區一宗地塊，後引入城投和長投聯合開發城投南山•領峯項目，今年6月首開，高層帶裝修備案價31000元/平方米，如今折後28000元/平方米。

除特價房外，工抵房也加入了促銷活動。如洪山區某樓盤推出了10套工抵房，均價2萬元/平方米起，比周邊新房銷售均價優惠了近1萬元/平方米。

量價齊跌形勢下，武漢新建商品住房的供應速度放緩明顯。據武漢市住房保障和房屋管理局資料，2022年1~8月，武漢新建商品住房批准預售60220套，批准預售面積696.09萬平方米，同比減少54.88%；截至2022年9月末，已批准預售尚未網簽的商品住房181758套，面積2117.15萬平方米。

行情的低迷也加重了購房者觀望情緒。

“現在也不是沒有客戶想買房，而是很多人看不懂市場。”10月20日，一家百強房企武漢區域專案行銷負責人在接受記者微信採訪時表示，“我們專案基本每天都有客戶到訪，但成交情況不理想，整個市場情況就是如此，優惠再大、再多，但客戶就是要等，不想買單。”

樓市利好政策頻出

面對持續下行的市場，武漢市相關部門也頻頻給予政策刺激。

今年以來，武漢樓市多次鬆綁，包括取消了四大遠城區的限購、降低了購房者的社保要求，釋放了更多房票，房貸利率也降了又降，達到歷史新低。

“十一”假期前後，多部門持續推出重磅樓市利好政策。如9月28日起，武漢二套房（家庭有1套或有1套未結清貸款）首付降至四成（限購區），取消144平方米豪宅相關政策限制。

10月8日起，首套個人住房公積金貸款利率3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率不低於3.575%。武漢部分銀行首套商貸利率調整為3.9%，二套利率不變。 10月8日起，公積金貸款最高額度，首套（含組合貸款公積金部分）由70萬元調升至90萬元；二套（含組合貸款公積金部分）由50萬元調升至70萬元。此外，中專生在武漢就讀，中專以上學歷可以落戶武漢。

“相比同類城市，武漢維穩措施出臺時間較晚，從因城施策到因區施策，不斷尋找政策寬鬆邊際，支持居民的合理購房需求，6、7月有一定提振效果。”中指研究院華中市場分析師李國政日前在接受記者微信採訪時表示，但在收入預期和購房意願下降的情況下，加上疫情防控擾動，政策作用弱化，提振效果無法達到預期，持續時間也有限，8、9月市場表現不及預期。

不過，他也指出，國慶假期前後的利好集中出臺疊加形成組合拳，切實降低了購房人成本，有效釋放需求，國慶之後武漢市場迎來小幅反彈，活躍度明顯提高。如9月武漢住房成交7802套，日均260套；進入10月，國慶假期之後，8日~19日累計成交3750套，日均成交312套，較9月增長20%，政策效應得到體現。

“後續，武漢仍會根據市場走勢，用好“政策工具箱”，適時出臺穩定市場的相關措施，可能發力的方向包括：房貸利率進一步降低，加快保交樓專項基金落地，加大復工交房力度，進一步優化限購措施，吸引人才留漢創業就業，二手房帶押過戶、交易稅費減免等，千方百計保證武漢樓市及經濟平穩發展。”李國政續稱。

土拍市場“加推”

新房市場的不景氣也傳導到了武漢土拍市場。

9月27日，武漢第三批集中供地收官，41宗地塊除2宗涉宅地塊產生溢價外，其餘均底價成交，總成交價317.08億元。至此，武漢三輪集中供地，累計成交金額達到556.14億元。

雖然相較於前兩輪集中供地，本次土拍成交數量以及金額均有明顯提升。但總體來看，武漢土拍市場同比仍然大幅下滑。以第三輪集中供地為例，據中指監測資料顯示，武漢2021年第三輪集中土拍46宗地就已經攬金502.5億元。相比去年，今年第三輪土拍成交地塊數較去年減少11%，但成交金額卻減少了37%。

公開資訊顯示，在此次土拍前，武漢多個政府部門召集多家頭部房企座談，聽取企業對當前房地產市場運行、調控政策的意見和建議，並鼓勵房企積極在武漢拿地。

值得注意的是，這並非武漢年內最後一次集中供地。9月21日，武漢自然資源和規劃局曾發佈一則《關於進一步全力做好我市集中供地有關工作的通知》稱，武漢還將在今年繼續安排3個批次的集中供地，以達到平穩市場，助力社會經濟高品質發展目的。

“房屋租賃行業面臨著巨大的政策機遇，還有很大的市場空間和成長性。”濱江集團(10.980, 0.45, 4.27%)旗下自持商品房租賃社區品牌濱江暖屋總經理陳馳日前在接受《中國經營報》記者採訪時感慨道。

黨的二十大報告提出：“加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。”

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜分析認為，二十大報告再次強調加快建立租購並舉的住房制度，政策紅利有望繼續釋放。“隨著住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發展期，這也為開發企業、運營企業、裝飾裝修企業、金融機構等提供了新的發展機遇，相關企業需要抓住政策紅利和市場發展期，拓展新的市場空間。”

中駿集團相關負責人也表示：“未來五年，租購並舉的住房制度建設將全面提速，政府將大力推動住房租賃市場發展，進一步完善住房體系。”

大力推動住房租賃市場發展

繼黨的十九大報告之後，二十大報告再度強調“加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度”。

十九大報告就曾提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

“此次關於住房制度的表述內容，在黨的十九大報告中已經作過明確的、清晰的闡述，這也充分說明，未來五年的住房制度改革將和十九大提出的思路一脈相承，即大方向保持不變。工作重點不在於往哪裡走，而在於如何走。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱。

嚴躍進同時表示，在建立租購並舉的住房制度方面，過去五年主要是積極探索、打好基礎，而未來五年則是繼續探索、追求高品質發展。在房地產行業深度調整的背景下，租購並舉住房制度亦為房企指明了未來發展新方向。

“在房地產開發主業陷入增長瓶頸的大環境下，建議企業尋找‘第二增長曲線’，積極參與租賃住房建設及運營，涉及投資、代建、招租運營等諸多業務環節，以便分得租賃市場的一杯羹。”克而瑞研究中心分析認為。

戴德梁行也表示：“從發展方向看，作為‘十四五’規劃和2035年遠景目標，堅持‘房住不炒’仍是未來房地產市場發展的基礎。而加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度則意味著既要滿足居民有房住的需求，也要滿足人民住得好的需求，未來房地產市場商品房和保障性住房的雙軌制並行已成必然。”

“從房企角度而言，我們認為租購並舉制度的推出，為房企提供了全新業務的發展方向。”陳馳告訴記者，“以往我們可能更關注銷售型房產物業，接下來可能會結合政策和自身實際情況作出更多的選擇。”

房企競相拓展長租公寓市場

在租購並舉制度或全面提速的大背景下，長租公寓賽道亦再度引發市場關注。

“解決青年人才的居住問題，讓‘新市民’住有所居且居之心安，需要營造長期穩定的住房租賃市場環境，提供滿足多層次住房需求的產品和服務，讓青年人才實現安居夢。”龍湖集團相關負責人表示，在此過程中，龍湖冠寓積極踐行社會責任，配合各地人才引進安居政策，助力構建當地人才好生態。

該負責人同時表示，隨著我國住房保障體系的日趨完善，龍湖冠寓積極回應“租購並舉”的戰略方針，落地多個保障性租賃住房項目，更好地保障新市民群體的租住需求。

據介紹，截至今年上半年，龍湖冠寓已在全國30餘座城市提供超11萬間公寓房源，累計服務租戶約50萬人，累計用戶逾250萬人。據克而瑞2022年1~6月TOP20租賃企業公寓開業規模榜顯示，龍湖冠寓累計已開業房源規模穩居行業第二。

除龍湖集團外，萬科也已經在長租公寓市場歷經十餘年的探索。

“在租購並舉、政策環境逐步明朗的新時代，近兩年來公寓業務整體取得了一些進步，新模式、新發展的探索成績也逐步呈現。”萬科泊寓方面表示，公司積極回應並踐行國家“房住不炒”政策，與深圳人才安居集團、上海市虹口公共租賃住房投資運營有限公司等重點國資國企簽署了租賃住房戰略合作協定，推動保障性租賃住房建設。

萬科泊寓方面提供的資料顯示，截至今年7月31日，萬科泊寓已在北京市、深圳市、廈門市、天津市、佛山市、長沙市、武漢市和成都市等8座城市正式納保50個項目、超4萬間房源，另有5萬余間房源正在申請納保途中。

此外，作為長租公寓頭部企業，萬科泊寓截至目前已累計獲取21萬間房源，累計開業17萬間，出租率95%、續租率56%、自有管道獲客占比79%。

而中駿集團旗下的方隅公寓、旭輝集團旗下的領寓國際等品牌也發展迅速。

公開信息顯示，截至今年上半年，方隅公寓管理房源為31615間，其中85%分佈在一二線城市，穩定運營的一線重資產項目平均出租率超85%。

中駿集團相關負責人表示，在國家加快建立租購並舉的住房制度的大背景下，公司依託多年來的佈局與積累，整合並協同長租公寓領域優勢資源，探索出了長租公寓基金管理的資管商業模式，戰略拓展長租公寓業務，並聚焦一線及准一線城市，推進長租公寓的投資及開發。

另據旭輝集團方面提供的資料，截至今年上半年，瓴寓國際聚焦上海市、北京市、南京市、杭州市、成都市、深圳市六大核心城市，已開拓房間數超8.2萬間，運營超30個大型租賃社區。

品質提升成重中之重

多位業內人士表示，諸多房企在入局角逐長租公寓賽道的同時，還需要尋求規模擴張和品質提升間的平衡。

“新一輪住房制度改革，也會有新的立足點和要求。”在嚴躍進看來，關於租購並舉制度的表述，十九大報告是在“提高保障和改善民生水準”的大框架下展開論述的，而二十大報告則是在“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下進行的。“如此對比也可以看出，住房租賃行業在‘保民生’的基礎上，‘提品質’也是重要的內容。”

對此觀點，陳馳也頗為認同。“房企在尋找租賃行業發展路徑過程中，更重要的是提高服務水準。住房租賃行業最終是服務性行業，所以能不能從激烈的市場競爭中脫穎而出，最終是靠服務水準決定的，房企也才能建立更好的護城河。”陳馳表示。

相關資料顯示，作為濱江集團旗下全自持租賃住宅投資運營商，濱江暖屋立足于打造高品質公寓社區品牌。

“濱江集團進入租賃行業，不僅是配合主業，去解決拿地競自持和物業經營問題，更主要的是因為我們也看好這一賽道的持久性。”陳馳表示，濱江暖屋前三年都是在做產品，2021年才開始正式投入運營，目前的總體出租率達到了95%以上。

萬科泊寓方面也表示，公司根據客戶需求與痛點提供酒店式服務標準，通過長短租結合的方式滿足商旅客戶的多元化需求，並初步獲得了市場驗證及客戶認可。

據介紹，在萬科泊寓中高端產品線中，成都交子薈國際公寓主要服務天府金融科技企業等中高端人才，提供星級酒店式公寓服務標準，在開業3個月後出租率達到了90%以上。

戴德梁行北區研究部主管魏東表示：“黨的二十大報告在住宅方面更側重多主體供給和多管道保障。這些政策導向將對保障性住房等領域在未來五年的發展產生利好。”

對於住房租賃行業的發展趨勢，陳馳則表示：“未來五年，房企應該在提升規模和品質的基礎上，更多地關注租戶的真正需求，同時還要承擔起社會責任，真正把客戶放在第一位，為老百姓(35.710, 0.41, 1.16%)提供更具性價比的好產品，進而更好地回饋社會。”

據上海清算所10月21日消息，中國海外發展(20.45, 0.47, 2.35%)（00688.HK）全資附屬公司中海企業發展集團有限公司（以下簡稱“中海企發”）將發行2022年度第五期中期票據，並將在全國銀行間債券市場上市，發行總規模為10億元，發行期限為5年期，申購區間為2.8%~3.5%。

上述中期票據的申購期間為2022年10月25日09：00-10月26日17：30，發行時間為10月25日-10月26日。

募集的資金擬全部用於商品房專案建設，包括位於天津的多倫道專案、安江裡專案，位於湖南省長沙的紅星天華專案。發行人承諾以上專案中，企業自有資金均不低於該開發專案總投資的30%。

募集說明顯示，中海企發最近三年及一期末資產負債率分別為72.91%、71.60%、70.40%和69.74%，近三年及一期末資產負債率呈小幅下降趨勢，資產負債率均值為71.16%。

截至2021年末，中海企發有息債務總額1252.11億元。其中，一年內到期的長期借款、應付債券為322.95億元，占比25.79%；應付債券303.84億元，占比24.27%；長期借款為598.99億元，占比47.84%。

據中國海外發展的公告資訊統計，今年以來，中海企發在公開市場已發行165億元債券，包括90億元中期票據和75億元公司債。

1月14日發行中海企業2022年度第一期中期票據30億元，分兩個品種，“22中海企業MTN001B”發行規模為12億元，發行期限為5年，票面利率為3.25%；“22中海企業MTN001A”發行規模為18億元，發行期限為3年，票面利率為2.88%。

2月23日發行中海企業2022年度第二期綠色中期票據“22中海企業MTN002綠色”，發行規模10億元，發行期限5年，票面利率3.22%。

5月25日，中海企業2022年度第三期中期票據（品種二）“22中海企業MTN003B”，發行金額10億元，發行利率3.10%，期限5年。中海企業發展集團有限公司2022年度第三期中期票據（品種一）“22中海企業MTN003A”，發行規模20億元，票面利率2.63%，發行期限3年。

7月25日，中海企業發行2022年度第四期中期票據“22中海企業MTN004”，發行總額20億元，發行利率3.26%，期限5年。

公司債方面，4月19日，中海企業2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）（品種一）“22中海01”，發行規模20億元，期限3年，票面利率3.05%；中海企業2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）（品種二）“22中海02”，發行規模10億元，期限5年，票面利率3.5%。

5月17日，中海企業2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第二期）（品種一）“22中海03”，發行規模15億元，期限3年，票面利率2.75%；中海企業 2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第二期）（品種一）“22中海04”，發行規模15億元，期限5年，票面利率3.48%。

9月26日，中海企業2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第三期）（品種一）“22中海05”，發行規模10億元，期限3年，票面利率2.40%；中海企業2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第三期）（品種二）“22中海06”，發行規模5億元，期限5年，票面利率3.15%

今年前三季度，招商蛇口(15.290, 0.15, 0.99%)、融創中國和仁恒置地成為上海市場銷售額榜單前三位。

近日，上海第六批次新房正式官宣入市，共計28個商品住房項目，約116.8萬平方米，合計10784套，分佈在浦東、徐匯、楊浦、閔行、寶山、嘉定、松江、金山、青浦、臨港等10個區域。

截至目前，上海今年六批次新房已總計發放218張預售證，共推出了69846套房源，而第七批次、第八批次新房也有望年內入市。

上海是從2021年3月開始推行集中供應房源制度，去年共推出過六個批次的集中房源，合計281個項目、81830套房源，創下三年來新房供應量新高，而截至目前今年的新房供應量未及去年水準。

相比於今年之前的幾個批次，第六批次的熱門樓盤更多，更適合改善型購房者，套均總價800萬-1000萬元項目共有10個，套均總價1000萬-1500萬元項目達到7個，總價2000萬元以上的項目也有數個，包括海上溪雲、仁恒北蔡有園合院、禦江廷大平層。

第六批次中遠郊剛需項目不算多，尤其是總價400萬元以下的項目，相比五批次數量減半。套均總價400萬元以下項目中，寶山美蘭湖板塊金融街(4.980, -0.02, -0.40%)美蘭金悅府以及松江泗涇純新盤公園海德這兩個軌交盤受到較多關注。

其中，格力地產(5.630, 0.01, 0.18%)在泗涇的公園海德專案，是知名的“區域地王”，格力地產於2016年5月拿地，總價19.65億元，成交樓面價37675元/平方米，因“麵粉貴過麵包”，該項目拖延了整整6年才開盤，熬成了准現房銷售。目前，該專案的備案價在5.49萬元/平方米左右。

總價400萬元-600萬元段，有13個專案可供選擇，其中青浦大虹橋板塊的招商虹橋璀璨時代、俊燦星城、中鐵•虹橋逸都等專案受到關注。其他板塊中，閔行吳涇象嶼招商公園、嘉定虹橋璀璨領峯、金地西郊悅章、寶山建發熙和府、松江中國鐵建(7.240, 0.22, 3.13%)星樾雲棲等剛需盤熱度較高。

在總價600萬元-1500萬元的改善型需求段，浦東森蘭招商璀璨公館、華髮建發縵雲、大華紫樾府、閔行七寶超級大盤天安1號、浦東大華錦宸府等項目關注度較高。

目前，上海新房市場仍保持不錯的熱度，上海中原地產最新資料顯示，僅10月10日至10月16日一周，上海新房住宅市場成交面積就達到10.53萬平方米，環比增加216.11%；全市新房成交均價為63994元/平方米，環比上漲47.64%。

從成交產品表現來看，各類型產品均有銷路，成交前十榜單中，不同價格段的產品齊全，既有單價低於3萬元的剛需項目，也有每平方米單價超過10萬元的項目。其中還是中高端市場最旺，前灘板塊的東方悅瀾，僅一周時間就成交了180套，均價為11.93萬元/平方米。

“隨著新房市場供應恢復，交易量快速上升；另一方面，政策利好開始兌現，比如公積金貸款利率下降等，銀行已近積極落實，這對維護市場溫度也起到一定作用。”上海中原地產首席分析師盧文曦對記者表示。

根據中指研究院資料，今年前9個月，在上海房地產市場銷售排到前20位的房企，其合計銷售額達到了3592.44億元，同比上漲近40%。招商蛇口、融創中國和仁恒置地分別以462億元、372億元和355億元站上了銷售金額榜前三位。

新一份《施政報告》公布後，樓市方向漸清晰，二手業主紛擴大議價幅度，個別屋苑頻錄低價成交。荔枝角美孚新邨一個3房園景單位，原業主以1210萬元售出，一年半內降價390萬元，成交價較市價低約5%。

三房間隔1210萬 呎價12149

美聯物業高級區域營業董事吳志輝表示，美孚新邨8期百老匯街112號低層A室，實用面積996方呎，3房間隔，原業主去年5月以1600萬元把單位放盤，放盤約1年半，最終累積減390萬元或約24.4%，剛以1210萬元成交，呎價12149元，成交價較市價低約5%。同座高一層同室，今年5月成交價1360萬元，即相隔約半年，樓價下跌150萬元或11%。

代理稱，新買家為區外換樓客，見物業擁全荔枝角公園景，屬優質單位，決定買入自住。原業主1996年9月以398萬元購入單位，持貨26年轉手賬面獲利812萬元，物業升值2倍。

南豐新邨造513.8萬 迫5年前

另外，消息人士指出，鰂魚涌南豐新邨12座低層F室，實用面積391方呎，原業主原開價700萬元，最新累減186.2萬元或26.6%，以513.8萬元沽出單位，成交價再跌穿屋苑2房低位，呎價13141元，成交價重返5年前水平。原業主於2012年以379.5萬元購入，持貨10年轉手賬面獲利134.3萬元，升值35.4%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，新一份《施政報告》已經公布，對樓市減辣的措施輕微，短期內影響樓市的不確定因素消除，買賣雙方加快入市或沽貨決定。部分業主認為減辣幅度不似預期，願意減價讓步，即吸引買家出動睇樓覓筍盤，睇樓及交投氣氛有所改善。該行統計的十大二手屋苑過去周末兩天（22日至23日）錄得12宗成交，按周增加3宗或33.3%。

美聯物業統計的十大二手指標屋苑過去兩天亦錄得12宗成交，按周保持平穩，並連續兩個周末錄得雙位數。利嘉閣地產總裁廖偉強稱，十大指標屋苑過去兩天有10宗買賣，按周增加1宗或11%，重回雙位數。

此外，《施政報告》推出吸納人才及BSD退稅等利好樓市措施，代理亦把握機會積極吸納這類合資格非香港居民客源，紛紛在店舖張貼廣告，推介一手及二手盤。

海爾智家（06690）（滬：600690）公布，推進綠色雙碳戰略，設立再循環產業事業部，投資3.69億元人民幣設立「再循環互聯工廠」，已於近期正式投產運營。

該集團指，再循環互聯工廠可以將冰箱、空調和洗衣機等廢舊家電拆解再生成可用部件及銅鐵鋁等金屬和塑料等材料，材料循環再利用，家電拆解產能規劃為每年300萬台、塑料造粒產能規劃為每年3萬噸，工廠使用光伏發電，採用再生材料建材設計，將有利於加速消費者以舊換新需求的釋放，促進終端產品銷售，增強上下游產業鏈聯動協同，預計將帶來良好的項目經濟效益，也將進一步提升整體競爭力和盈利能力。

國際家居零售（01373）公布，向亞洲貨櫃物流中心香港租賃貨倉物業，固定租期應付代價總值合共約1.07億元，將以內部資源撥付。

該集團指，貨倉物業位於亞洲貨櫃物流中心B座10樓，固定租期合共72個月，確認租賃方案之使用權資產價值合計約9,500萬元。該集團指，為向全渠道零售連鎖便利綜合店轉型鋪路，一直在豐富產品類別，因此需要額外倉庫和配送設施，其中在香港一個倉庫的租賃協議將到期，而貨倉物業位於葵涌貨櫃碼頭旁的物流中心，符合其未來發展規劃，而協議確保可規劃投資改善貨倉物業設施而獲得合理的回報。

灣區發展（00737）公布，截至2022年9月30日止9個月純利2.22億元（人民幣．下同），按年跌54.13％，每股基本盈利7.2分。

首三季廣深高速公路日均路費收入為658.7萬元，按年跌19％；廣珠西線高速公路日均路費收入為310.3萬元，按年跌17％。

啟德澐璟季內登場 潤發倉重建2500單位

中資華潤置地（01109）近年積極參與本港房地產市場，並成立華潤置地（海外）統籌所有在港項目的發展及銷售工作。華潤置地（海外）副董事總經理韋少凡表示，未來3年內將推售3個全新樓盤，合共逾3000伙，最快登場為九龍東啟德跑道區住宅項目澐璟；至於規模最大則屬長沙灣潤發貨倉重建項目，料可提供約2500個住宅單位。

華潤置地自2017年起積極在港物色地產投資機會，繼2017年6月初以11.09億元購入中環贊善里1至4號物業後，2018年7月以59.29億元買入南區壽臣山壽山村道39號屋地，造價為全港屋地最貴。2019年6月與保利置業（00119）聯手，以129.16億元拿下啟德第4C區1號地盤，發展為臨海豪宅澐璟。潤發貨倉重建項目的最新發展方案，則於2020年9月獲城規會批准。

華潤置地在2020年成立華潤置地（海外），以香港為核心，主力負責在港的物業發展及銷售工作，物業種類多元化，由中小型單位到超級豪宅。

澐璟九成單位享海景

韋少凡透露，集團未來3年內計劃在港推售3個全新項目，合共逾3000伙。當中逾八成單位供應，來自位於發祥街1號的潤發貨倉重建項目，已入紙申請補地價，視乎政府審批進度，目標最快2023年推售。項目可建總樓面約140萬方呎，將打造成中端物業，預計提供約2500個住宅單位，戶型由開放式至4房，主打兩房。他指出，最快登場將是澐璟，提供582伙，實用面積371至4850方呎。該盤仍待批預售樓花同意書，但位於紅磡的售樓處已籌備至最後階段，預計今年內可推售。

韋少凡解釋，澐璟位處啟德跑道區，屬於一線臨海地段，開則上用盡景觀優勢，近九成單位可享海景，今次與保利置業合作，可謂「強強聯手」，對項目相當有信心。他明白跑道區是新發展區，發展過程一定會有枝節，私人發展商及普羅大眾不時提出建議及解決方案，他深信政府的能力，會逐步落實不同措施，盡力完善跑道區配套。

至於壽山村道39號超級豪宅項目，共提供10幢洋房，最快2024年以現樓形式推售。該項目由華潤置地以59.29億元向周壽臣家族後人購入，創下全港屋地造價新高，以可建樓面面積約6.91萬方呎計算，每方呎樓面地價達8.58萬元，預計打造成超級豪宅。

壽山村道屋地兩年後推現樓

另邊廂，該集團保留部分物業作長線收租用途，贊善里項目提供80伙，戶型由開放式至兩房，另設特色戶。物業地理位置優越、旺中帶靜，計劃長線持有，最快2024年落成招租。

韋少凡表示，集團將繼續在港增加住宅土地儲備，除積極研究政府及「一鐵一局」推出的地皮外，也會把集團持有的其他貨倉，透過補地價形式改劃住宅用途。

對於本港樓價跌勢未止，韋少凡認為，政府逐步放寬入境隔離限制，經濟會陸續復甦，樓價已經接近見底，加上樓市由需求作主導，加息對樓市構成影響的想法過於短視，長遠而言，香港仍然處於低息環境，預計樓市將平穩發展。

市區重建局（下稱市建局）於2020年5月以試點形式啟動兩個位於土瓜灣區的公務員建屋合作社樓宇（下稱合作社）重建計劃，其中靠背壟道/浙江街（靠背壟道項目）的合作社重建項目，28個合作社中仍然有6個尚未申請解散，是落實項目的一大挑戰。

市建局就社員的疑問獲得政府回覆，協助社員澄清疑竇，希望仍未散社的合作社社員，趁靠背壟道重建項目在完成修改規劃大綱圖前，達成散社的決議，取回單位的業權，而市建局將爭取在2024年初向項目的業主發出收購建議。

尚餘6合作社 韋志成籲解散

市建局行政總監韋志成昨天於網誌中指出，靠背壟道項目涉及28個合作社，在項目開展時，仍有9個合作社未解散，涉及的單位數目佔項目單位總數四成。項目最新進展是其中一個未解散的合作社，在市建局協助下完成散社程序，另外2個合作社亦已經申請解散，最快在明年年中完成散社。至於餘下的6個合作社，只處於大部分社員就散社達成初步共識階段。

韋志成表示，市建局團隊就未散社社員關注的問題，主動諮詢相關的政策局和部門，最近收到政府回覆，清楚表明項目內仍未散社的社員，沒有單位的業權，合作社社員必須先解散合作社、完成單位轉讓契約及取回業權的程序，讓每一名社員取回單位業權，成為業主，並向政府補地價後，才可出售單位。

須向政府補價 才可出售單位

倘若有關重建項目日後獲得政府批准，市建局一般會在該項目大致完成收購時，向政府提出收地申請，以收回餘下未能收購物業的地段、範圍內仍有未散社的合作社樓宇單位，以及已散社樓宇內未有出售予市建局的單位。社員或前社員須同意繳付相關單位的補地價，並要待土地歸還政府後，才能進行申索程序，以及不會享有市建局特別為試點項目推出的「劃一補地價呎價」安排。

另外，韋志成透露，市建局將在短期內完成處理第二批經城規會諮詢期內收到的公眾意見，繼而進入下一階段修改該區的規劃大綱，整個規劃程序最長需要13個月完成，若項目獲得城規會批准，市建局將盡力爭取在2024年初向項目的業主發出收購建議。

至於另一個土瓜灣盛德街/馬頭涌道公務員建屋合作社重建項目，全部合作社在市建局提出收購前已完成散社程序，97%業主已接受市建局的補償方案。

香港仍未完全通關，與外地商務交流驟減，影響商廈市場租賃及空置表現。中原（工商舖）資料顯示，9月港島區整體甲級商廈空置率約10.53%，較8月上揚0.15個百分點，為連續4個月突破港島空置率紀錄新高。

中環金鐘俱升 上環有改善

港島一線商業區指標商廈空置率均見上升，中環區表現欠佳，9月甲級商廈空置率約9.79%，較8月急漲0.7個百分點，按年更顯著上升2.15個百分點。金鐘區甲級商廈空置率按月升0.09個百分點，至9.32%，按年比較增0.3個百分點。

不過，上環區甲級商廈空置率由8月約11.01%大幅回落至9月約9.53%，跌幅1.48個百分點，按年亦降低0.08個百分點，相信與區內寫字樓租金較相宜有關。銅鑼灣甲級商廈空置情況亦有改善，9月錄得約9.02%，較8月下降0.3個百分點，按年更大幅回落1.57個百分點。

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶指出，《施政報告》的招商引才計劃積極招攬內地和海外企業進駐，有助本港商廈租賃市場，料港島區甲級商廈受惠最大。

南豐2房1個月4度破底 太古城3房再穿千萬

施政報告公布後首個周末，小業主進一步擴大議價空間，鰂魚涌南豐新邨2房以513.8萬元沽出，1個月4度破低價，重返5年前；同區太古城3房再跌穿千萬。業主大幅減價令交投略為回升。

施政報告減辣落空，二手樓價跌勢加劇，鰂魚涌南豐新邨2房1個月4度破低價。消息指，屋苑10月至今暫錄9宗成交，5宗屬2房，樓價由513.8萬至590萬元，最新易手為12座中層F室，實用面積391平方呎，原叫價700萬元，現以513.8萬元沽出，勁減186.2萬元，呎價13,141元，再創屋苑2房新低，重返5年前低價。

鰂魚涌另一大型屋苑太古城，2天錄2宗成交，再有3房跌穿千萬元心理關口。消息指，怡山閣中層E室，實用面積689平方呎，3房間隔，業主8月放盤叫價1,280萬元，現以990萬元易手，減價290萬元或23%，呎價14,369元。原業主於2012年以630萬元購入，持貨10年帳面獲利360萬元。屋苑10月至今暫錄10成交，4宗樓價低於1,000萬元。

美孚套3房放盤逾年 削24%售

另一個指標屋苑美孚新邨放盤逾年單位，減24%易手。市場人士指，屋苑8期百老滙街112號低層A室，實用面積996平方呎，套3房，望園景，去年5月以1,600萬元放盤，剛以1,210萬元成交，累減390萬元，實用呎價12,149元，售價低市價約5%。新買家為區外換樓客。

原業主於1996年9月以398萬元購入，持貨26年帳面獲利812萬元。

10大屋苑2天成交量 略為回升

小業主進一步降價下，交投略為回升。過去2天10大屋苑，中原地產錄12宗成交，較上周上升33%；美聯物業錄12宗，按周保持平穩；利嘉閣地產錄9宗，按周增加1宗或11%，重回雙位數；香港置業錄9宗，按周回升13%（註：四大代理10大屋苑各有差別）。

居屋業主亦大幅減價，消息指，屯門龍門居10座高層J室，實用面積592平方呎，3房間隔，去年10月放盤，原叫價470萬元（未補地價），現以387萬元沽出，累減83萬元或18%，呎價6,537元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，部分業主願意讓步減價，即吸引買家出動睇樓，氣氛有所改善；美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指，新盤連環以吸引價推盤，搶佔市場大批注意力，短期樓市料仍以一手主導。

嵐岸優質單位 減價185萬易手

【二手市場百態】馬鞍山嵐岸有一綫優質單位減價185萬元，以1,215萬元易手，同類半年跌價近4球。

市場人士指，嵐岸2座中層E室，實用面積971平方呎，4房間隔，高層全海景，屬一綫優質盤，月初1,400萬元放盤，在施政報告後業主睇淡後市，擴大議價空間，以1,215萬元沽出，累減185萬元或13%，呎價12,513元。原業主2011年10月以850萬元購入，持貨11年帳面賺365萬元，單位升值43%。同類型單位今年5月作價1,600萬元，不足半年跌價385萬元或24%。

荃灣城市廣場套3房 跌穿千萬元

【二手市場百態】二綫屋苑荃灣城市廣場造價插水，套3房單位跌穿千萬元心理關口，以890萬元沽出。原業主看淡後市，先套現再作打算。

市場人士指，荃灣城市廣場A座高層1室，實用面積745平方呎，3房間隔，原叫價1,000萬元，現以890萬元沽出，減價110萬元，呎價11,946元。售價較網上銀行估價1,189萬元低299萬元或25%，創近3年新低價。

原業主於2005年以378萬元購入，持貨17年帳面賺512萬元。屋苑對上成交為今年4月份B座高層2室，實用面積745平方呎，成交價1,228萬元。相距半年，同類單位跌價338萬元。

盈翠半島高層2房 898萬售低估值5%

【二手市場百態】青衣盈翠半島東南煙花全海景2房減92萬元以898萬元沽出，售價低網上銀行估價944萬元低46萬元或5%。

消息指，盈翠半島11座高層D室，實用面積529平方呎，2房間隔，東南煙花全海，屬優質兩房，叫價990萬元，新買家為同區客，已經留意盈翠半島單位一段時間，而今次單位甚少放盤，睇樓後即積極傾價，議價後以898萬元達成交易，減價92萬元，呎價16,975元。

原業主2011年7月528萬購入上址，持貨11年帳面獲利370萬元。

政府提出6招加快房屋供應，當中進一步降低舊樓強拍門檻，勢加快發展商或財團舊樓收購重建步伐。市場預計，全港有約30個收購項目可受惠符合新強拍門檻，涉可建樓面面積共67萬平方呎，料涉逾2,400伙。

施政報告提出，把樓齡50年或以上但少於70年私人樓宇強拍門檻，由8成降至7成，樓齡70年或以上降至6成。而樓齡達30年或以上且位於非工業用地工廈，門檻同步由8成降至7成。

可建樓面合共67.5萬呎

據悉，目前全港有逾3,500幢樓宇樓齡超過60年，當中樓齡70年或以上舊樓達1,100幢，主要分布長沙灣、深水埗、九龍城、土瓜灣等，該等地區將最受惠降低強拍門檻。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國直言，調整強拍門檻後，全港有約30個項目即時可符合新強拍門檻，主要來自樓齡約50至60年舊樓，地盤面積約2,000至4,000平方呎。若參考平均每個地盤面積約3,000平方呎計，按照一般舊樓重建地積比率7.5倍，涉及可建樓面達到約67.5萬平方呎。

事實上，政府為日後新建住宅設實用面積280平方呎下限，若以該基準計算，上述約67.5萬平方呎可建樓面，將可提供約2,411伙，伙數接近五分之一個鰂魚涌太古城。

現時市場有不少收購項目隨強拍門檻調低而受惠，如長沙灣青山道300至306號共6個地段，申請人已集齊青山道300號全數業權、青山道304號及306號各持全數及8成業權，但青山道302號僅集合66.67%業權。

若以上述6個地段一同計算，申請人平均持有約86.67%業權，但如需為多於兩個地段一併申請強拍，需就每個地段集合多於9成業權，導致當時該宗強拍申請遭拒絕。但放寬強拍門檻後，該項目料可合乎資格，有望上馬申請強拍。

發展商方面，新強拍制度有利加快舊樓重建，以恒地 （00012） 為例，據去年財報顯示，集團已收購8成至全部業權項目共27個，當中已購入8成以上至不足100%業權項目的地盤面積，共約10.9萬平方呎，預計可建樓面約84.8萬平方呎，相信當中不少項目可受惠降低強拍門檻。

陳超國認為，日後市況好轉，放寬強拍門檻可增加發展商舊樓併購誘因，惟受制收購時間長及過程複雜等，相信參與者仍集中傳統財團或發展商。

施政報告未有提出樓市「減辣」措施，前日及昨日為施政報告後首個周末，樓市觀望氣氛有所消散，二手市場成交穩中有升，四大代理的十大屋苑成交數字由9至12宗，普遍有增長。一手市場則靜待四季度全新盤推出，過去兩日僅3宗新盤成交。新地（0016）副董事總經理雷霆昨於發布會指，現時疫情平穩，特區政府放寬入境及隔離措施，經濟逐漸復常，其他發展商積極推盤，預期第四季新盤市場將會非常熱鬧。

Bologna 累收逾500票

雷霆續指，雖然市場有聲音指減辣力度不足，政府或會審視市場情況，優化及調整「辣招」及「辣稅」。新地發展的元朗PARK YOHO Bologna昨宣布加推2號價單，涉及20伙，折實價402.81萬元起，市值逾1.5億元。PARK YOHO Bologna 連日開放現樓示範單位，項目昨日起接受購樓意向登記，迄今累計接收逾500票。

據悉，2號價單屬原價加推，項目將盡快公布銷售安排。實用面積279至609平方呎，涵蓋開放式至3房，價單定價476.7萬元至977.4萬元，價單呎價15,436元至17,172元，折實價402.81萬元至825.9萬元，折實呎價13,044元起。入場單位為8A座9樓D室，實用面積279平方呎，開放式，折實價402.81萬元，折實呎價14,438元。

二手成交續穩中有升

二手方面，綜合四大代理數據，十大藍籌屋苑周末分別錄得9至12宗成交，按周保持穩中有升。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，施政報告為樓市帶來正面影響，睇樓及交投氣氛有所改善，該行十大屋苑剛過去的周末錄得12宗成交，按周上升33.3%。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，二手交投量雖未有明顯突破，但亦有輕微上升之勢。該行十大指標屋苑累計錄得10宗二手成交個案，按周增加1宗或11%，重回雙位數。

十大二手屋苑周末成交　

　　　　過去周末　變幅　

中原　　　12　　　+33%　

美聯　　　12　　　-　

利嘉閣　　10　　　+11%　

港置　　　9　　　　+13%　

大埔低密度住宅區遠離繁囂，空氣清新，擁有理想環境，其中位處燕子里的海景山莊洋房推出拍賣，面積2333方呎，開價3600萬，呎價15430元，物業屬法庭令盤，低市價逾18%。

上址為大埔燕子里18號海景山莊16號屋，面積2333方呎，平台210方呎，天台681方呎，花園1302方呎，屬4房3套間隔，業主豪花百萬裝修，酒店式設計，全屋裝修以白色為主 ，客廳以中空設計，可從一樓直望客廳，屬城中罕有，浴室配以落地玻璃，花園較同類屋苑大，平台寬敞，均可飽覽吐露港海景，另外房間、客廳視野通透開揚，頂層為娛樂遊戲室，客房至主人房，處處流露個性化內涵。洋房並設有私人車房 。

單位屬法院令盤

忠誠拍賣行發言人表示，是次拍賣單位開拍價為3600萬，比市價4399萬低18%，將於11月2日（周三）下午3時於中環德輔道中84至86號章記大廈3樓A室推拍，以交吉形式出售，當日至少有8項物業可供競投。

土地註冊處資料顯示，物業位於大埔市地段第99號餘段，佔不可分割相等份之388份之23份，政府契約年期由1989年11月2日起計共58年。

面積2333方呎4房3套

海景山莊位於大埔燕子里18號，於1992年1月入伙，共提供18個洋房，面積由1934方呎至2333方呎。小學校網84，中學校網為大埔區，區內有香港教育大學賽馬會小學、港九街坊婦女會孫方中小學、大埔舊墟公立學校等。屋苑坐落於大埔舊路半山豪宅區，中間一排屋苑享有吐露港海景，保安嚴密，低密度、私隱度高，鳥語花香，環境優美，同時設有游泳池及兒童遊樂場，供住客休閒活動。

該屋苑附近設有72、72A、73A等巴士路，自行駕車數分鐘，便可到達大埔滘互動自然中心與大埔墟火車站，交通便捷。屋苑接近新達廣場，住客除了可到商場購買衣食住行一切日常所需用品，亦可攜帶一家大小，前往大埔滘互動自然中心親親大自然，享受親子樂。

近期二手交投以用家主導，惟拍賣場上的物業有價有市，有業主趁勢推出豪宅拍賣。何文田御龍居單位，面積767方呎，兩房一套間隔，開拍價為1020萬，呎價13300元，低市價逾20%，單位屬業主盤。

單位屬業主盤

上址為九龍何文田忠孝街83號御龍居2座3字樓F室，面積767方呎，以開拍價計算，平均呎價13300元，該單位兩房一套間隔，單位內櫳新淨，廳以純白色設計為主，配以大玻璃窗，引光入室，主人房鋪設木地板，其中一面牆身為海藍色，客房間隔四正，同樣設有偌大玻璃窗，外望綠化城市景，間隔實用，浴室空間大，設有浴缸及花灑，座廁潔淨。

環亞拍賣行發言人表示，是次拍賣單位開拍價為1020萬，比市價1269萬低20%。該單位將於10月25日（周二）下午3時於佐敦恒豐酒店2樓會議廳推拍，以交吉形式出售，當日拍賣埸內至少有44項物業可供競投。

土地註冊處資料顯示，物業位於九龍市地段第11075號餘段，佔不可分割相等份之109210份之287份，政府契約年期由1995年3月27日起計共52年。

御龍居位於香港何文田忠孝街83號，該盤發展商為中國海外、僑光置業及東亞銀行，該盤於1998年6月入伙。屋苑共有2座物業，合共提供334個單位，面積由517方呎至1616方呎。周邊名校林立，小學校網為34，中學校網為九龍城區，物業位處名校區，向來深受家長喜愛。

交通方面，由御龍居步行至何文田港鐵站約10分鐘，附近設有103、109、113等巴士路，往來不同地區。該盤設施齊備，而且擁有，十分鐘生活便利圈，步行10分鐘到港鐵附近食肆，街市一應俱備。

該盤較近期成交須追溯至今年5月及6月，御龍居1座20樓G室，面積713方呎，以1285萬易手，平均呎價18022元，上手業主於1998年9月購入，作價445萬，持貨24年，帳面獲利840萬，物業升值1.89倍。還有，1座18樓G室，面積713方呎，以1268萬易手，平均呎價17784元，原業主於2009年4月以467萬購入，帳面獲利801萬，升值1.71倍。

十年前「摸頂」買鋪，不免要輸錢，惟當年購入工廈，賺幅卻可觀。葵涌蘇濤工商中心兩全層，由警衞公司於十年前購入自用，近期沽貨套現2530萬，平均呎價3030元，物業升值逾1倍。

市場消息透露，葵涌葵秀路11至15號蘇濤工商中心18樓及19樓全層，建築面積各4175方呎，各以1200萬及1330萬易手，平均呎價各為2874元及3185元，由同一名區內投資者承接，若以總購入價2530萬計算，平均呎價約3030元。

上述單位原業主為警衞公司，於2012年以609萬（每呎1459元）購入18樓，19樓亦於同年購入價為618萬（每呎1480元），持貨十年，不但「賺了」自用，更獲厚利1303萬，物業升值1.06倍。

警衞公司自用10年

2012年為鋪市的高峰期，當時購入鋪位，至今沽貨勢必損手離場，由2020年1月至今，鋪市錄逾100多宗蝕讓成交，虧損幅度及金額最大的，均是2012年間購入，其中一宗為灣仔堅彌地街3號置樂台地下4號鋪，建築面積約290方呎，今年2月份以550萬易手，較2012年11月購入價1330萬，勁蝕780萬，幅度高達58%，屬於近年「蝕得最甘」地鋪。

尖沙嘴彌敦道栢麗購物大道地下29至30號鋪連1樓15號鋪在2020年10月以約2.1億易手，較2012年買入價約4.398億，八年間帳面蝕近2.298億，屬多年來蝕讓金額最多的個案，虧損幅度為52%。

近年工廈租售價微跌

不過，於2012年間，新界西包括葵涌及屯門，工廈升勢才起步，當年年初，屯門工廈呎價不足1000元，直至年底已升至接近2000元水平，在急升之後，及後數年升勢放緩，甚至橫向發展。

有小投資者表示，工廈的「龍頭」為長沙灣及觀塘，2009年後發力，及後新界區接力，2012年入屯門購工廈，發現「春江水暖鴨先知」，區內代理不乏投資者，忙於為自己掃入工廈，無暇招呼外來的小投資者。

其實，每一類型物業，市況高低有循環，鋪位高峰期為2012年至2014年，商廈為2018年至2019年中，若然不是2019年中政治事件引發動亂，商廈仍然有力再上。由於多年來，整體工廈租售價較落後，在三年前市況轉差後，租售價普遍只錄微跌而已。

隨着第三代互聯網（web 3.0）時代來臨，元宇宙平台逐漸興起，傳統開發商北大資源（618）計畫開拓元宇宙房地產項目，該公司董事會主席黃啟豪指，其主業仍是傳統地產，元宇宙是輔助帶領公司進入新領域，推動購房者和發展商之間的互動，強調不會做「短炒」，保證轉型過渡期間有大方向但不會將步伐邁得太大，避免膨脹過快，而其存貨暫不會通過大幅打折來去化。

對於元宇宙地產項目的應用市場，黃啟豪表示，目前其房產項目集中在內地，故會考慮將元宇宙平台與當地樓盤銷售渠道結合，冀未來能夠在香港市場與不同上市公司探討，發展元宇宙房地產項目。不過，他多次重申，北大資源的主業仍然是傳統地產，而元宇宙只是革新方向，希望能夠幫助推動房地產上下游企業的實質生意，至少可以有助於宣傳。

他透露，雖然公司大部分存貨及土地都在內地，但亦有探討香港房地產的發展機遇，未來或會考慮歐洲等海外地產項目。他稱，若開拓海外項目會充分考慮地緣政治因素，盡量避免中美博弈的影響，英國及美國不會是優先考慮項。

嘗試降低元宇宙門檻

當問及是否擔心元宇宙熱度下降，他強調，對元宇宙項目並非短投資，過去元宇宙熱潮主要由於部分投資者炒賣虛擬資產，例如NFT、「無聊猿」等，惟最終並沒有實質產品落地，因此熱潮會過去，而該公司作為傳統開發商，希望能夠將元宇宙融入房地產，如建樓前在規劃中囊括元宇宙相關策劃內容，讓購房者對其在元宇宙平台上開發房地產項目的反應及觀感，藉此優化房地產項目設計。

黃啟豪直言，元宇宙項目需要有普及性及便捷性，才能令潛在購房者信服，因此與技術結合會是必經階段，公司近期向元宇宙項目開發公司Nibiru投資200萬美元，計畫將該公司成熟的虛擬人及場景技術，與現有樓盤項目相結合，於元宇宙平台上實現1︰1比例的房地產設計和開發，在有效控制成本的同時，亦嘗試降低元宇宙門檻，藉此做到普及化。