瑞普萊坊7日公布最新「亞太區頂級商辦市場報告」指出，受升息循環、強勢美元影響，亞太國家和地區辦公租賃市場表現不如預期；不過台北相對亮眼，租金年漲5.5％、空置率2.7％，排名第四，位居前段班。

不動產專業顧問公司瑞普萊坊（Knight Frank）公布今年第三季亞太地區頂級商辦市場報告，調查統計範圍包括東亞、東南亞、紐澳、南亞等亞太市場23個主要城市，其頂級辦公室租金、空置、供需現況。

結果顯示，亞太地區第三季辦公租金維持前季水準，結束連續三季的租金上漲趨勢；但與去年同期相比，平均上漲2.3％。

至於台北，第三季租金年漲幅達5.5％，表現強勁而穩定，排名亞太第四，堪稱市場的資優生。

瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，第三季台北市信義計畫區的頂級商辦大樓，在穩定地去化加上有限的供給下，持續推升租金漲勢，第三季頂辦的每坪月租上漲至4,086元，市場十分活躍。

蘇銳強認為，即使全球經濟預測普遍趨向保守，但台北市的辦公室租賃市場，短期仍將呈現穩定、平緩的成長，主要有三大利多因素支撐，首先，台北商辦市場在亞洲地區相對表現穩定，未來國門開放，跨國商務交流恢復正軌的激勵下，近兩年許多處於觀望的外商，可望推進佈局決策。

其次，企業對於辦公空間的需求仍旺，台北頂級商辦的空置率也持續探底、來到2.7％，連南港地區表現也同樣亮眼，以年初最新落成的「台肥C2案」來說，一上市就幾乎滿租。

第三，台北未來三年內，將新增的38％供給量，顯示投資人看好未來辦公市場發展；接下來台北的辦公市場，將會從目前的房東市場，逐漸趨向平衡。

疫情重創旅館業，求售換手消息頻傳，桃園今年四棟億級大型商用不動產交易中，就有包括翰品酒店、168inn旅館、貝克漢Motel等三棟為旅館易主，另一件為至善天下護理之家轉手，這些大型商用不動產買方除了建商外，不乏醫療體系業者入主，搶攻銀髮商機。

房仲業者觀察，具銀髮商機的大型商用不動產，成為交易市場中的新趨勢。今年2月盛弘醫藥斥資11.78億，買下總面積6,474.2坪的桃園區翰品酒店後，打造為敏盛智醫城，目前低樓層為醫療機構進駐，中高樓層則經營「盛雲康寓」，維持旅館使用。

今年1月龜山區復興二路至善天下護理之家，該建物面積646坪，營業項目包括不動產開發租售及老人住宅業的欣柏公司，也以總價2.39億元買下。

這兩件交易都能從中嗅出銀髮事業的未來發展性。台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，隨著邊境解封後，防疫旅館退場，加上因應現階段與未來氣候變遷、地球暖化、人口老化以及與少子化的「三化」問題，銀髮產業將是接手待轉型的旅館的潛在買家。

高雄閒置多年的前御宿商旅五福館，確認由近來投入房市的壹起飛建設集團砸近2億元購買，換算每坪176萬元，未來將再花逾五千萬元重新裝修，初步規劃作為壹起飛建設集團辦公室。

位於高雄市五福路精華區的前御宿商旅五福館，2017年開始，即委由富住通等多家仲介公司出售，近期傳出由富住通成功出售，買家是壹起飛。

壹起飛建設集團執行長蔡宗叡7日證實該筆交易，他說，前御宿商旅五福館樓高10層，基地面積約108坪，集團在今年10月，花了1.91億元購得，換算每坪土地交易金額175.93萬元。

蔡宗叡指出，該案目前正在辦理過戶，未來將由壹起飛建設集團再投資5,000萬元到6,000萬元重新裝修，初步規劃做為壹起飛建設集團辦公室。

壹起飛建設集團收購的御宿大飯店五福館，從2017年閒置至今，御宿董事長劉坤福7日表示，該址原由御宿與呂姓地主合作經營御宿商旅五福館，時間將近20年，雙方在2017年合作期滿。

全球獨立不動產專業顧問公司瑞普萊坊今（7）日發布最新一季亞太地區頂級商辦市場報告，整體而言，亞太地區經濟復甦的挑戰多，第3季商辦租賃市場表現低於預期，不過台灣仍是亞太地區中的資優生，且是房東市場，主要是有國境開、高需求、新供給三大利多支撐。

亞太地區平均租金與前季相同，表現持平，結束了連續三季的租金上漲趨勢，若與去年同期相較，仍有2.3%的漲幅，其中15個，即半數以上的市場租金表現為持平或上漲。

瑞普萊坊指出，為了馴服通膨壓力，美國升息、美元強升，一方面刺激各地央行跟進，抑制投資擴張，另一方面也引爆亞幣貶值的後遺症。市場的關鍵因素在於對未來經濟前景的回應，如果經濟的不確定延續，將會使租賃需求在未來幾季持續走軟，而供給量持續增加的地區為持續保持「租客市場」的局勢。

觀察各城市的租金成長排行，以後疫情復甦、年成長以及二面向拆解，23個主要城市中，僅雅加達與台北二城市不論是在疫情復甦或年成長趨勢中分別皆保持在前五名，以台北來看，相較於2019年第4季，今年第3季的租金上漲了7.4%；年漲5.5%，租金表現強勁而穩定，堪稱市場的資優生。

空置率方面，亞太地區整體的頂級商辦空置率在接連下降三個季度後，於本季上升1.6%，可見多數企業對於疫情後的復甦階段的擴張仍有所保留。

城市的個別表現上，以首爾的1.5%表現最佳，台北的2.7%排名第二。研究調查23個亞太城市中，有利於承租方議價的「租客市場」於本季稍減至55%，僅首爾、台北、新加坡三地仍為「房東市場」。

未來供給的部分，預估在2022至2025年之間亞太地區新增的A級辦公室面積將佔庫存量的18%。其中，台北未來3年的新供給量也高達38%，在調查的城市中排名第五，去化壓力會逐漸出現。

瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，即使台灣在第3季受全球金融市場波動、循環升息等挑戰；但同時世界各國陸續開放邊境，全球跨國商務服務與活動大幅增加。以信義計畫區的頂級商辦為例，在穩定地去化加上有限的供給之下，將持續推升租金漲勢，第3季頂辦的平均租金漲至4,086元，市場十分活躍。

蘇銳強認為，即使全球經濟預測皆趨向保守，但台北市的辦公室租賃市場短期仍將呈現定、平緩的成長，主要有三大利多因素支撐，首先，台北商辦市場在亞洲地區相對表現穩定，在歷經多次疫情的壓力測試之下，其租金表現皆是穩定成長，甚至更勝2019疫情爆發前。接續未來國門開放，跨國商務交流恢復正軌的激勵下，將推進過去兩年許多處於觀望的外商重啟佈局決策。

其次，企業對於辦公空間的需求仍旺，台北頂級商辦的空置率也探底來到2.7%。不僅是信義計畫區，南港地區的表現同樣亮眼，如今年年初落成的南港台肥C2新大樓，一上市就幾乎滿租，一屋難求。

展望市場未來新供給，台北未來3年內將新增的38%供給量也顯示投資者看好未來辦公市場發展，除了大家熟知的台北大巨蛋、富邦A25、南山世貿三、京華廣場、台北雙子星等代表性新供給外，大陸建設日前公布了大直家樂福改建、信義兒福B1-2、B3-2基地公辦都更兩件指標性辦公室的開發案，預示著接下來台北的辦公市場將會從目前的房東市場會逐漸趨向平衡。

調查統計範圍為亞太地區，包含東亞、東南亞、紐澳、南亞等23個主要城市頂級辦公室租金、空置、供需現況。

由於預售屋賣的是未來價格，房價通常會比新成屋更高，不過，東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，目前新北市汐止區、三峽區、金山區、板橋區等四個行政區竟出現了預售屋比新成屋還便宜的情況，其中以汐止區的價差最大，單坪價差達到6.3萬元上下。

東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，在景氣上行時，建商、民眾普遍看好後市發展，預售案開價因此節節攀升，今年受升息、預售屋擬禁止換約轉售等影響，民眾對於預售市場或建商普遍信心不足，轉而將目光投向新成屋，帶動新成屋需求大增，價格也跟著快速墊高。

對於汐止預售屋比新成屋便宜最多，葉沛堯推估有以下三點原因：

首先，汐止的住宅市場以剛性需求為主，今年受大環境影響，民眾偏好購買已經建成的新成屋，導致部分預售案必須通過降價來換取銷量，新成屋由於需求量大，議價空間就比較小。

第二，汐止腹地不大，精華區內可供大面積開發的素地資源相對稀缺、新推案數量有限，部分新推案都蓋在位置相對偏遠的區域，價格自然不會太高。

第三，汐止區有大量工業用地，部分新推案為工業宅，房價多比普通住宅低上，也在一定程度上拉低了汐止預售屋的交易行情。

東森房屋汐止中興加盟店店東蔡明俊指出，汐止緊鄰內湖南港，房價卻比兩地便宜五成上下，再搭配汐止大經貿園區計畫，吸引了包括宏碁、緯創、台康在內的多家國際級企業進駐，為當地創造了大量就業機會，帶動區域人口與房市交易量能同步提升。

目前汐科、社后是汐止買氣比較熱絡的兩大重點區域，汐科發展較早、軌道建設成熟，目前汐科新成屋的房價普遍落在4~5字頭，中古屋也已站穩三字頭，是汐止房價相對較高的區塊。

社后地區開車僅需15分鐘左右就可達內湖、南港，地理位置具優勢，但過去受限於公共交通建設，房市表現不如汐科亮眼，不過，預估未來伴隨捷運汐東線、同興路地下道工程、國道1號汐止交流道增設南入匝道工程等建設項目的落實，區域房價仍有很大的補漲空間。

疫情爆發至今三年，雖然最近迎來國境解封，但有些飯店沒撐過疫情高峰期，求售、換手消息頻傳，台灣房屋彙整實價登錄資料，發現單單桃園地區，今年上半年4棟億級大型商用不動產交易當中，就有3筆是旅宿易主，另有一件交易為銀髮護理之家轉手。

這些大型商用不動產買家，有建設公司背景，也有醫藥體系的業者入主，未來除了重建推案，亦可望發展銀髮長照事業。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，2022年截至目前為止，桃園億元以上大型商用不動產交易共有四棟，最新交易為6月蘆竹鬧區桃園街的汽車旅館，以總價1.2億元售出。另外大華建設也在日前以3.84億元買下中壢區正光路上的汽車旅館。

她表示，兩間摩鐵目前仍在營業，研判可能是短期內先收租養地，中長期再來規劃推案或轉售，將租金收益與增值效益一把抓。

台灣房屋指出，具銀髮商機的大型商用不動產，亦是交易市場中的新趨勢，今年2月，盛弘醫藥即斥資11.78億，買下總面積6474坪的桃園區翰品酒店，打造為敏盛智醫城，目前低樓層為醫療機構進駐，中高樓層則經營「盛雲康寓」，維持旅館使用。

另外今年1月，龜山區復興二路78巷的護理之家，也以總價2.39億元售予欣柏公司，該棟建物總面積約646坪，買家的事業經營項目多元，涵蓋不動產開發租售及老人住宅業，因此兩筆交易都能從中嗅出銀髮事業的未來發展性。

江怡慧分析，邊境解封後，防疫旅館退場，加上因應現階段與未來氣候變遷、地球暖化、人口老化以及與少子化「三化」問題，銀髮產業也是接手待轉型的旅館的潛在買家；另外汽車旅館因擁有大地坪、交通佳的優勢，亦是建商購地好標的。

高市府拚社宅，前鎮亞灣智慧公宅第一期工程今動土，高雄市長陳其邁表示，在高雄蓋社宅，市府都是選最好的地點，亞灣社宅周邊有4個輕軌站、3個捷運站，「全世界哪有那麼好康的社宅蓋在那麼好的區位？」未來將提供周邊就業人口、青年、弱勢等住宅需求。

亞灣社宅周邊有數棟豪宅，鄰近高雄流行音樂中心、旅運中心、高雄展覽館、高雄軟體園區、總圖等，一旁還有IKEA、家樂福、好市多。陳其邁致詞說，「不論有錢、沒錢，住宅平權是每個人都該享有的權利。」市府選最好的基地蓋社宅，就是要宣示照顧青年、甘苦人的決心，「有錢的可以住旁邊比較貴的大樓，還在辛苦打拚的就可以住這裡。」

都發局長吳文彥說，前市長陳菊任內規畫481戶社宅，當時高雄房價穩定，對於社宅需求不強勁。前市長韓國瑜任內完全沒規畫，陳其邁上任後加緊腳步，這2年工程已決標13件，年底前有7千戶動工，4年內目標是1萬5千戶。市府自辦岡山、大寮、亞灣等3處社宅都在今年發包動工。

陳其邁表示，高市推動「囤房稅」增3億稅收，全數都拿來補助青年租金補貼，約可增1萬戶補助，「全台灣只有高雄這樣加碼」。未來只要每家戶每人每月所得平均5萬467元以下就可申請社宅。

前鎮亞灣智慧公宅第一期基地面積近9千平方公尺，總工程經費約31.6億元，將蓋634戶，預定116年完工。將興建634戶，其中一房型有478戶、二房型有144戶、三房型有12戶。一、二樓會有托嬰中心、幼兒園、日間照顧、社區照顧關懷據點、社區全齡運動中心等社福設施。第二期基地則有1.4公頃，過去是集盒貨櫃聚落，將採公辦都更方式取得約850戶社會住宅，預計明年辦理招商。

由皇翔建設拿下、國家住都中心目前招商規模最大的新北市首宗公辦都更案「保二總隊公辦都更案」今（7）日舉行動土典禮，包括行政院院長蘇貞昌、國家住都中心代理董事長花敬群、新北市副市長陳純敬均到場參與祈福動鏟。

「保二總隊公辦都更案」預計2027年完工後，將有三棟建築物，一棟為專為警察同仁打造的20層樓高的現代化警政辦公廳舍，結合五大警政機關（民防指揮管制所、保七總隊、保二總隊、保三總隊與警察通訊所）進駐。另外兩棟為社會住宅和一般住宅，預計提供467戶社會住宅、355戶集合住宅、七戶店面。

皇翔建設表示，該案規劃上因應高齡化社會來臨，將擁有公共托老中心及樂齡空間，提供銀髮族安心學習與交流園地；全區亦規劃戶外階梯結合地面層人行通廊廣場，配合基地西側興建中的警消社會住宅打造人行動線串聯，創造基地最有效利用、活化景平路沿線機能，形塑「共生共榮、共享共存」的保安新園區。

皇翔建設指出，公司在2021年6月取得「保二總隊公辦都更案」出資人資格，該案基地面積達1公頃，位於中和區與新店區之樞紐區位，且與捷運環狀線景平站相鄰，範圍三面臨路，北側臨接40公尺景平路，周邊交通及生活機能便利，區域人口眾多但社區發展老舊，這次透過公辦都更方式，將此案更新翻轉市容，未來將成為新北市新亮點地標。

「保二總隊公辦都更案」為都市更新條例2019年修法後，全國第一件經主管機關劃定為策略性更新地區，建築容積可達2倍上限，且土地權屬單純，100%公有土地，已由國家住都中心整合各單位意見完成，以權利變換方式實施都市更新。

「保二總隊公辦都更案」基地西側已先行在2020年底先行啟動317戶警消社會住宅工程，將做為台北都會區警消同仁住所，預計2025年完工；「保二總隊公辦都更案」基地東側也在今日舉行動土典禮，預計2027年完工。

今年公共建設招商熱絡，財政部昨（7）日統計至10月底，廣義民間參與公共建設簽約金額達2,536億元，已提前刷新歷年全年紀錄，其中高雄市政府簽約644億元，穩坐招商王寶座。財政部表示，若加上議約中案件，全年民間投資金額可望達2,800億元。

去年全年廣義民參投資金額共1,888億元，創下佳績，今年招商成績再突破，截至10月底共簽約94件、共2,536億元，投資額不僅已超越去年全年，也創統計以來新紀錄。

其中以促參法辦理案件共60件，合計458億元；非依促參法辦理案件共34件，金額2,078億元。

觀察各地方政府招商成績，高雄市截至10月，雖僅五件簽約，但其中由興富發（2542）得標的特貿三都更案投資額高達397億元，帶動總投資額達644億元，距離年底剩下兩個月，高雄可望穩坐全年招商王寶座。

至於台北市則簽約15件、共546億元，暫居地方政府亞軍，又以北投士林科學園區T16街廓設定地上權案最具代表性，此案投資金額達309億元；新北市則以新店寶高智慧產業園區引資161.8億元，創下佳績，今年累計簽約十件、共261億元，暫居第三名。

中央部會方面，目前則以交通部簽約461億元最多，主要因國泰人壽標下高鐵桃園車站開發經營案，投資額273億元；經濟部簽約88億元，最大案是與統一集團合作在台南新市設立大型物流中心；教育部則以51億元緊追在後，主要大案為宏匯集團與台北大學民生校區產學合作BOT案。

皇翔建設（2545）日前拿下新北市首宗公辦都更「保二總隊公辦都更案」，昨（7）日舉行動土典禮，這是國家住都中心目前招商規模最大的都更案，總銷初估約100億元，預計2027年完工，惟推案時間未定。

「保二總隊公辦都更案」昨舉行動土典禮，包括行政院院長蘇貞昌、國家住都中心代理董事長花敬群、新北市副市長陳純敬、皇翔建設董事長廖年吉與總經理廖宇祥均到場參與。

皇翔建設初估，「保二總隊公辦都更案」投資金額約82億元，全案共三大棟建築物，一棟為專為警察同仁打造的20層樓高的現代化警政辦公廳舍，將結合五大警政機關（民防指揮管制所、保七總隊、保二總隊、保三總隊與警察通訊所）進駐。另外兩棟為社會住宅（地上34樓）和一般住宅，預計提供467戶社會住宅、355戶集合住宅、七戶店面。

對於房市景氣，皇翔建設副總經理游玉華分析，今年以來央行連續升息， 影響目前市場購屋主力的剛性需求買方出手放緩許多，現階段市場觀望氛圍確實比年初來得高，也有不少新案議價空間放大，但皇翔建設目前並無調整價格的動作；她認為，新建案價格是否調整取決於建商對產品設計，以及營建成本多寡，不是每個案子都有降價的可能性。游玉華表示，現在房市以剛性需求自住客為主，不過因持續升息，目前買方確實出手有比較觀望，整體買氣放緩許多，不少新案議價空間放大，但皇翔建設現階段線上銷售建案並沒有調整價格想法，也暫無放緩推案計畫。

以上案為例，該案皇翔建設主要將分回「保二總隊公辦都更案」地上29樓之住宅棟和店面四戶，總計355戶，未來將規劃二到四房產品推出，可售樓地板面積為10,232.43坪，總銷初估100億元。

11月7日，遠洋集團發佈2022年前10月未經審核的營運資料。2022年1-10月，遠洋集團實現協議銷售額人民幣約786.3億元，協議銷售面積約486.7萬平方米；10月單月，實現協議銷售額約94.7億元，環比增長17%，協議銷售面積約62.97萬平方米。

10月，遠洋集團在大連、南昌等城市的多個專案完成高品質交付，共計約3000套房源。1-10月，遠洋集團在北京、上海、天津、杭州等30餘座重點城市，完成約3.3萬套房源交付，其中近7000套房源實現“交房即交證”。遠洋以實際行動踐行“保交樓、穩民生”，在過程品質、交付品質、示範區及對客展示品質三大領域品控體系完成反覆運算升級，整體交付品質位元列規模房企前十。

“雙11”不僅是購物的狂歡，樓市也非常熱鬧。

“40平方米的公寓之前折後價是230萬元，現在170萬元起就可以買到，開發商最後清盤大特價。”在羅湖筍崗，記者見到許多房產仲介經理又當起“街霸”，向路過的行人推銷起附近的商務公寓。

打折，已經成為深圳樓市促銷的標配，但如今打折的力度越來越大，而且打折促銷樓盤似乎從局部擴散至全城。“很多商務公寓專案之前一直賣不動，成交量很低，但開發商有回款需求，因此對所有單位進行了調價。”上述房產經理稱，“除了商務公寓，一些新房住宅項目也同樣推出很大幅度的折扣，一般都在備案價的8.5折甚至更低。”

“現在雙11還有活動，建議你先在我們的小程式上報名活動，這樣就可以獲得小禮品，如果最終成交，還可以獲得家電禮包，減免管理費等很多優惠。”在福田口岸片區，一位元新房專案經理告訴記者，現在促銷方式較為豐富，也希望通過這樣的方式推動成交。

一位元深圳房企人士告訴記者，除了出險企業，當下部分央國企和優質民企的促銷力度反而更大，或因這些房企急於在四季度衝刺業績。

美聯物業全國研究中心公佈的資料顯示，10月深圳全市共網簽3328套一手住宅，環比下跌7.9%，同比下跌29.4%。不過，10月新房供應速度減緩，僅有3個新房項目取得預售許可證。截至10月底深圳一手住宅庫存面積為366.89萬平方米，共36837套，較9月末下跌7.19%。按照過去12個月的成交套數推算，去化週期約為11.5個月，小幅下跌。

就在10月最後一個週末，深圳新房市場誕生兩個清盤專案，部分新房專案也呈現出熱度。不過，在業內人士看來，深圳樓市整體需求依然需要提振。幾位元購房者也對記者表示，自己買房不會再盲目追求增值空間等因素，而是客觀理性評價房子的價值、更看重居住體驗，深圳樓市正逐步回歸理性、回歸價值，迎來價值體系重構。

一邊是新房繼續花式促銷，購房者可以更從容入市。近日，深圳市住房和建設局公佈《深圳市2022年四季度商品房房源資訊情況》。截至2022年11月1日，深圳市2022年四季度計畫入市的商品房專案35個，預計供應房源面積約173.18萬平方米，17109套，其中住宅約126.91萬平方米，12737套。

“接下來的深圳市場，在多個新房專案入市的帶動下，消費者面臨更多選擇，樓市成交將更加理性，預計後續深圳在整體政策環境持續優化、房貸利率下降、開發商促銷打折等因素帶動下，市場活躍度將有所好轉。”中指研究院深圳分院研究主管駱紅琴表示。

11月7日，中梁控股(0.45, 0.05, 11.11%)官微披露，中梁地產已按期完成“長城嘉信-中梁地產購房尾款資產支援專項計畫”的全部本金及預期收益兌付和分配。

該資產支持專項計畫於2020年11月6日在深交所掛牌發行，計畫管理人為長城嘉信，託管行為民生銀行(2.42, 0.05, 2.11%)，總發行規模3.4億元，其中優先A發行規模1.8億元，債項評級AAA；優先B發行規模1.4億元，債項評級AA+；次級發行規模0.2億元。

中梁控股方面表示，上述債券兌付完成後，中梁境內公開債務已全部還清。

不同於全部還清的境內公開債務，中梁境外債務已經出現違約。

今年7月29日，中梁控股發佈內幕消息披露，一筆於2022年7月到期的9.5%優先票據將構成違約事件。

據瞭解，中梁也曾為此付出過努力。

早在4月底，中梁控股發佈公告稱，擬對2022年5月19日、2022年7月29日到期的兩筆美元債進行展期，兩筆美元債未償還金額分別為2.89億美元和4.39億美元。

新債券票息分別提升0.25個百分點，到期日分別為2023年4月15日和2023年12月31日。

不過遺憾的是，徵求投資人同意的過程並不順利。其中7月到期的美元債仍有仍有未償還本金1257.4萬美元及利息未能獲得展期，從而構成違約。

值得注意的是，中梁控股的現金並不少。根據中報資料顯示，截止2022年6月底，公司現金及銀行結餘為217.7億元。

對比償還3.4億元購房尾款ABS，與違約1257.4萬美元債及利息，中梁對於境內外市場的償債取捨可見一斑。

事實上，保內已成為大部分出險房企普遍採用的策略。

例如，中南建設同日發佈公告稱，境外子公司發行的2024年4月到期票據將暫不支付利息。

該筆美元債由海門中南投資有限公司（簡稱HZID）於2021年4月發行，債券簡稱“HMZNN2404”，債券代碼：40638.HK，票面利率11.5%，現有餘額2.4億美元。

而在境內債方面，此前中南建設已如期支付20中南01、20中南02、21中南01、20中南建設MTN001等多隻到期公開市場債券的本息和回售資金。截至目前，境內債無一違約。

又例如，11月1日，旭輝控股公告稱，因公司流動性惡化，且無法與境外債權人達成延遲還款協定，公司暫停支付境外所有應付的本金和利息。

根據旭輝方面披露，公司境外債務總額（包括銀行貸款、優先票據和可換股債券）約68.5億美元，暫停支付的款項（即到期未付的本金和利息總額）4.14億美元。

而此前10月，旭輝的境內經營與發債平臺旭輝集團股份有限公司兌付了“20旭輝03”的利息，以及一筆3億元定向ABN的本息。

除此之外，花樣年、世茂、龍光、融創、奧園、融信、寶龍、當代置業(0.107, 0.00, 0.00%)等房企，也都選擇了“保內”的策略。

今年8月初，觀點指數研究院曾在《2022中國房地產行業發展白皮書》中指出，在融資缺口環境下，“保內”是整個行業的避險傾向，或將成為常態。原因之一是境外債如果執意起訴或者申請清盤，清償率低於境內水準。

另一重原因則是，房企營業區域、土儲及核心資產（投資物業與商業樓宇）以及最“棘手”的被抵押、合作專案基本都集中在境內。如若不能妥善解決，房企將會依次面臨賠償合作違約金、龐大的抵押規模以及資產被查封、凍結等後果。

對於房企來說，“保內”實屬無奈之舉，畢竟保交付、穩經營才是擺在面前的頭等大事。

以中梁為例，截至10月底，今年已累計交付近5萬套房，特別是10月份在成都、西安、濱州、溫州、貴港等地多個項目迎來交付。

銷售方面，中梁亦有回暖的跡象。

公告顯示，10月單月，中梁控股實現合約銷售金額約55億元，連續3個月實現銷售業績環比增長。今年1月至10月，累計合約銷售額約576億元。

1-10月份，TOP50上市房企累計銷售額4.85萬億元，單月銷售5400億元，與上月持平。在6、7、8月淡季業績尚可的對比之下，“金九銀十”表現並未達到市場期待。

今年前10個月，TOP3房企累計銷售1.1萬餘元，占TOP10銷售額的43%，較前9個月占比44%略有下降，頭部房企優勢稍顯弱化。

2022年，每日經濟新聞聯合中指院，以詳實客觀的房企專案交易資料推出每經•上市房企銷售金額月榜、每經•重點城市土地出讓金榜單、每經•重點城市土地出讓面積榜單。

保利榜眼優勢加大

本月榜單最值得注意的是，各個梯隊之間拉開了明顯差距，碧桂園單槍匹馬闖入4000億元陣營，保利地產、萬科分別以3631億元和2286億元位居第二和第三。自保利地產9月份取代萬科成為TOP2房企後，兩家房企差距進一步加大，1-9月保利以不足百億元的優勢超越萬科，而本月累計銷售額差距已經擴大到了245億元。

10月份搶收季戰役打響。TOP50的排名從上半年的大幅變動變成“小碎步”爭奪，在26家排名發生變動的房企中，建發股份(12.270, 0.15, 1.24%)成為唯一變動超過3名的房企，其餘變化均為“±1”和“±2”，另有24家房企排名不變。其中，綠地控股(2.710, 0.04, 1.50%)排名逐月下滑，本月繼續下行至第15名。

20城土地出讓金回落

由於大部分城市第三批次土地集中出讓完畢，第四批次尚未開啟，10月份，全國土地出讓金TOP20城總額回落至2917億元。

廣州以土地出讓金530億元位列第一，成都369億元排名第二，與9月份以熱點城市或強二線城市不同，10月份入榜城市出現了弱二線及三四線城市，並且入榜門檻較低，如TOP20最後三名南昌、台州、金華，分別實現土地出讓金50億元、49億元、45億元。

土地成交面積達年內高點

從土地成交面積榜來看，10月份土地出讓面積TOP20城市累計出讓面積3766萬平方米，比9月份（3242萬平方米）有了明顯回升。

中指研究院10月份全國300城土地出讓情況顯示，1-10月規劃建築面積各類用地成交13.2億平方米，同比下降13.3%，但TOP20城市仍然實現回升，並且從2022年以來逐月變動趨勢來看，TOP20城市除了個別月份公司規模小、合計成交面積低於2000萬平方米外，其餘月份均在2500萬平方米-3800萬平方米之間波動。

11月7日，時代中國控股有限公司發佈截至2022年10月31日止十個月未經審核經營資料。

觀點新媒體瞭解到，時代中國控股有限公司董事會宣佈，集團截至2022年10月31日止十個月累計合同銷售（連合營專案銷售）金額約為人民幣366.41億元，簽約建築面積約為227.4萬平方米。

報告資料同時顯示，於2022年10月，時代中國合同銷售（連合營項目銷售）金額約為人民幣20.6億元，簽約建築面積約為159,000平方米。

另外據觀點新媒體此前報導，截至2021年10月31日止十個月，時代中國控股累計合同銷售連合營項目銷售金額約為人民幣758.06億元，簽約建築面積約為390.6萬平方米。

據此計算，時代中國2022年前10月累計合約銷售額同比下降51.66%，累計合約銷售面積同比下降41.78%。

11月7日，正榮地產發佈2022年10月未經審核經營資料。

10月單月，集團合約銷售金額21.52億元，環比增長11.97%，同比下降78.03%；合約銷售建面16.72萬平方米，環比增長40.25%，同比下降72.34%。

1-10月，集團累計合約銷售金額291.58億元，同比下降76.8%；合約銷售建面182.19萬平方米，同比下降76.02%。

11月7日，合生創展集團發佈截至2022年10月31日止10個月未經審核營運資料。

資料顯示，截至2022年10月31日止10個月，集團及其合營公司及聯營公司總合約銷售金額為約人民幣261.94億元，較2021年同期約人民幣363.36億元同比下降約27.91%；其中物業合約銷售約人民幣242.40億元，較2021年同期約人民幣346.04億元同比下降約29.95%；其中裝修合約銷售約人民幣19.54億元，較2021年同期約人民幣17.32億元同比上升約12.82%。

截至2022年10月31日止10個月，集團及其合營公司及聯營公司的物業合約銷售面積為約101.12萬平方米，物業合約銷售平均售價為每平方米人民幣23971元。

11月7日，中國金茂發佈2022年10月未經審核銷售資料。

資料顯示，2022年10月份，集團取得簽約銷售金額人民幣132億元，環比增長1.02%，同比下降34.33%；簽約銷售建築面積約59.4萬平方米，環比增長13.47%，同比下降39.44%。

截至2022年10月31日止10個月，集團累計取得簽約銷售金額共計人民幣1231.8億元，同比下降37.12%；累計簽約銷售建築面積約613.4萬平方米，同比下降43.88%。

此外，於2022年10月31日，集團已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計人民幣58.82億元。

上海本地媒體引述數據指，今年10月上海二手房成交量為1.6萬套，延續了8月以來的下行趨勢，成交均價與9月持平。

報道指，在7月份二手房成交量重回2萬套高點後，此前因疫情而積壓的需求逐漸釋放完畢，成交量也呈現逐月微跌的走勢。10月上海二手房成交量雖有所回落，但仍高於今年年初水平
。市場認為，觀望情緒疊加傳統淡季，是導致成交趨緩的原因，總體水平仍處於合理範圍內。

航天控股（00031）公布，持60％股權的深圳航天通知，其深圳航天科技廣場的商業性物業整租單位深圳市華保潤商業管理持續拖欠租金，如華保潤最終無法支付拖欠租金，該集團估計為終止與華保潤的整租合同而需撥備約1.45億元（人民幣．下同）。

該集團指，深圳航天決定提前解除與華保潤的整租合同，華保潤須在本月15日前付清拖欠12個月租金約5,251萬元、逾期付款違約金計至10月底約1.39億元；以及承擔整租合同違約責任之違約金1,000萬元等，涉共逾2億元。該集團指，如華保潤未能於本月15日前付清拖欠款項，深圳航天將提出法律訴訟追討，而深圳航天科技廣場將改為自營模式出租物業，深圳航天將進一步提高運營能力，期待將出租率恢復至較高水平。

龍湖（00960）公布，該公司控股股東吳亞軍再度購入公司的優先票據，她昨日透過Charm Talent於公開市場買入本金共500萬美元（約3900萬港元）的優先票據。此外，龍湖亦在公開市場買入本金共300萬美元（約2340萬港元）優先票據。

周大福約滿撤離 逾十年首度丟空

政府放寬入境檢疫至「0+3」，惟對旅遊觀光客吸引力不大，加上仍未與內地全面通關，主打旅客生意的店舖持續收縮。連鎖珠寶金行周大福（01929）在銅鑼灣一線地段羅素街月租達130萬元的分店，亦於近期租約期滿結業，該品牌更在羅素街、啟超道一帶銅鑼灣人流暢旺地段地舖分店數目「清零」，而該騰空的舖位未有放租意向價，由租戶出價洽租。

資料顯示，周大福在2019年底、即新冠肺炎爆發前，以每月130萬元租用銅鑼灣羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心地下3及5號舖作分店，建築面積3068方呎，呎租約424元。周大福進駐時租金已較前租戶卓悅（00653）舊租160萬元低30萬元或18.8%。

疫情打擊 名店紛棄一線地段

周大福租用上述舖位後，本港以至全球多個國家即經歷史無前例的封鎖措施，遊客絕跡，令旅遊區人流銳減，生意急跌，故有不少名店已於過去兩年多相繼撤出貴租的羅素街。

據了解，周大福的租約在今年10月底到期，但早於7月已通知業主不欲續租，直至近期正式結業並拆掉舖位內的裝修。代理表示，目前該舖位並無放租的意向價，由租戶出價洽租。此舖位更是過去十多年來首度丟空待租。

英皇鐘錶珠寶中心另一組地舖，即地下1及2號舖，建築面積3367方呎，在去年5月由時裝品牌Brandy Melville以每月60萬元租用，呎租約178元。以此呎租推算，估計地下3及5號舖市值月租只約55萬元，將較周大福舊租大跌75萬元或57.7%。

事實上，周大福年內在銅鑼灣持續收縮店舖規模，在羅素街至啟超道一段、昔日最多內地遊客的購物街道曾有2間分店，均在今年內相繼結業。例如今年7月，周大福便放棄租用位於啟超道10號地下至1樓的複式舖位，建築面積共約2500方呎，原月租為120萬元，呎租約480元。該舖9月以每月約38萬元租予時裝店，呎租約152元，租金大跌68.3%。

渣打五折續租廣東道現址

周大福目前在銅鑼灣區僅餘4間分店，當中街舖只得2間。在2015年時，周大福在銅鑼灣區的分店達11間，即過去7年在區內收縮63.6%規模。

旅遊區舖位租金持續大幅調整，尖沙咀一線地段廣東道86至98號文利大廈地下4號舖部分連1樓，地下建築面積約1000方呎，1樓建築面積約7000方呎，合共建築面積約8000方呎，由渣打銀行租用多年，現時月租90萬元，呎租約113元。該份租約快將到期，原本合約訂明租客可加租15%至每月103.5萬元優先續租多3年。惟因舖市急劇變化，故渣打銀行與業主另簽一份新租約，租金毋須增加之餘，更獲減租50%續租上述舖位多3年，最新月租為45萬元，呎租回落至約56元。

香港接連加息，樓市仍處於不明朗，個別一手業主持貨滿三年額外印花稅（SSD）限期，賬面微賺沽貨。青衣明翹匯錄得全屋苑首宗二手轉讓，一個一房單位業主減價98萬元，以約482萬元沽貨，賬面微賺約6%。

利嘉閣地產市務經理司徒俊傑表示，該行新近促成青衣明翹匯2座低層F室二手成交，實用面積303方呎，1房間隔，原業主8月放盤，最初叫價580萬元，近日獲買家洽購，業主看淡後市願累減98萬元，最終以約482萬元成交，呎價15908元。

代理指出，買家為分支家庭客，原業主在2019年11月以454.6萬元一手買入單位，持貨滿3年，轉手賬面獲微利約27.4萬元，升值約6%。

港島半新盤亦錄得蝕賣個案，中原地產副分區營業經理李嘉儀指出，筲箕灣香島3座中層E室，實用面積485方呎，2房間隔，業主今年1月叫價1100萬元，最終累減270萬元或24.5%，以830萬元將單位易手，呎價17113元。原業主於2017年以約923萬元買入上述單位，持貨約5年轉手，賬面蝕93萬元或10.1%。

另外，中原地產區域營業經理麥家寶謂，粉嶺帝庭軒2期御庭軒6座低層連平台戶，實用面積460方呎，2房間隔，連158方呎平台，原業主移民急讓，議價後獲新婚客以523萬元成交，呎價11370元，較開價610萬元累減87萬元或14.3%。原業主於2019年11月以598萬元購入單位，持貨3年轉售，賬面損手75萬元或12.5%。

淘大1房失守四球

美聯物業高級分區營業經理黃家明稱，九龍灣淘大花園O座低層8室，實用面積285方呎，1房間隔，外區用家以398萬元承接，造價失守4球，呎價13965元。原業主於2012年4月以225.8萬元購入單位，持貨超過10年，賬面獲利172.2萬元或76.3%。

香港美國商會在2020年以1.45億元售出中環美國銀行中心中層單位，以交吉形式交易，單位放租至今約兩年終覓得租客，月租22萬元，呎租低見37元，創該廈逾12年呎租新低。

上述單位為美國銀行中心19樓4至7及13室，建築面積約5968方呎，原由香港美國商會在1996年以5460.72萬元購入作會址。該會於2020年10月，以1.45億元沽出該批單位，呎價24296元，賬面大賺9039.28萬元離場，升值逾1.6倍。

有關單位以交吉形式成交，香港美國商會遷出後，新業主最初以每方呎65元放租，但因為疫情令商廈空置率大增，租金下跌，放租一年後已減至每方呎45元。惟香港一直未能與內地通關，最後一再調低叫租後，終以每月約22萬元租出，呎租約37元。以業主兩年前的購入價計算，目前租金回報僅約1.8厘。

資料顯示，美國銀行中心今年內的成交呎租介乎43至50元不等，上述最新成交呎租比之前錄得的租賃個案低最少14%。而美國銀行中心對上一次呎租錄得低過40元的租務成交，已是2010年5月，即今次為大廈逾12年呎租新低。

羅守輝旺角商廈蝕310萬離場

另外，商廈交投亦放慢，造價下跌。市場消息稱，位於旺角區旺角道33號凱途發展大廈連錄兩層買賣，分別為5樓及20樓全層，每層建築面積約3100方呎，成交價俱為2573萬元，呎價同為8300元；兩層單位成交總值約5146萬元。

據了解，上述兩層單位俱由資深投資者、裕泰興家族成員羅守輝及有關人士持有，同於2017年購入，分別在3月買入20樓及於6月增持5樓，入市價均為每層2728萬元，總值5456萬元。以最新成交價計，持貨5年賬面虧損310萬元，貶值5.7%。

另同由羅守輝持有的紅磡馬頭圍道37至39號紅磡商業中心1樓及2樓舖位，現為護老院，總建築面積共約23489方呎，以9800萬元獲洽購至尾聲，呎價約4172元。

本港樓市氣氛逆轉，銀主盤有上升趨勢。據中原地產統計，本港銀主盤總存量增至226伙，總數連升6個月，再創近13年新高。

中原地產資料顯示，11月截至4日，全港銀主盤總存量增至226伙，較10月下旬錄得的216伙再多10伙，為2009年4月錄249宗後的13年新高；與去年同期124伙比較，按年升82.3%。據該行統計，本港銀主盤數量在2008年12月金融海嘯爆發後，一度增至316伙，反映目前銀主盤數量已達2008年高位的逾七成水平。

現時在市場上滾存的銀主盤中，住宅佔187伙，當中逾三成由財務公司接管放售。住宅銀主盤以中小型單位為主，樓價1000萬元或以下佔133伙或71.1%；樓價2000萬元以上的物業則佔28伙。

康城MALIBU首宗 1800萬放售

市場新增的銀主盤中，包括將軍澳日出康城MALIBU第1A座低層A室，實用面積1087方呎4房戶，目前銀主以1800萬元放售，呎價約16559元，為該屋苑首間銀主盤。最新叫價較2018年5月的一手購入價1946.5萬元，低146.5萬元或7.5%。

中原地產住宅部總裁陳永傑表示，經濟轉差，本港樓價自去年高位已累跌近14%，個別屋苑更跌逾兩成，加上在加息周期下，銀主盤的增加速度恐加快，估計明年農曆新年後有機會增至逾1000間。

二手價回軟，蝕讓個案持續增加，單日錄得近10宗蝕讓成交，包括半新樓、指標屋苑和二綫屋苑，大埔嵐山3房賣670萬元，4年帳面損手126萬元；另火炭銀禧花園2房低估價14%以688萬元沽出，3年貶值6%。

放盤2周累減60萬 呎價跌穿9千

市場消息透露，半新樓嵐山本月連錄2宗低價成交，其中8座中層D室，實用面積752平方呎，屬於3房間隔，原業主本來叫價730萬元，放盤僅2周累減60萬元以670萬元售出，呎價8,910元，跌穿9,000元關口。原業主於2018年以796萬元購入，持貨約4年帳面蝕讓約126萬元離場。

另外，筲箕灣香島2房蝕1球沽出，消息指，屋苑3座中層E室，實用面積484平方呎，2房間隔，享山景，1月叫價1,100萬元，最終累減270萬元以830萬元易手呎價17,149元。2021年2月同類單位曾以993萬元成交，是次成交價較去年下跌16%。原業主於2017年3月以923萬元買入，持貨5年帳面蝕93萬元或貶值10%。

銀禧花園2房688萬售 低估價14%

指標屋苑方面，消息指，荔枝角美孚新邨3期百老滙街82號低層C室，實用面積581平方呎，2房改成3房間隔，以585萬元成交，呎價10,069元，原業主於2016年8月以600萬元購入，持貨6年帳面虧蝕15萬元或2%。

二綫屋苑銀禧花園3座高層E室，實用面積506平方呎，2房間隔，剛以688萬元沽出，呎價13,597元。售價較網上銀行估價798萬元低110萬元或14%。原業主於2019年5月以730萬元購入，持貨3年帳面虧損42萬元或貶值6%。

商湯（00020）開市輕微高開後，升幅急擴大，最終以全日高位1.8元收市，升35.3%，成交達15.2億元。據最新淡倉申報，商湯至10月21日淡倉倉位達3.88億股，較8月底大增3.2倍。

雖然相關股份只佔商湯已發行股本1.493%，但IHS Markit估算，撇除大股東等受限制股份，商湯淡倉規模相當於自由流通股本的22%。

利嘉閣（工商舖）地產聯席董事呂煥碧表示，近日獲業主委託，連租約放售屯門鄉事會路88號天生樓（The Parkville）地下及一樓商場基座共15間商舖，舖位面積由約253平方呎起，意向價由1,520萬元起。另整批舖位則合共約18,230呎，意向價為5.44億元。據了解，全部舖位均連租約出售，買家可享約3至4厘回報。

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，工商舖低迷時期在第三季持續浮現，冀施政報告塵埃落定後，挾搶企業、振經濟的大方向，可一併激活今季的市道。

根據利嘉閣（工商舖）地產資料所得，2022年9月全港共錄303宗工商舖物業買賣登記（數字主要反映2至4星期前市場實際狀況），較8月的367宗下跌17%，創28個月以來新低，險守300宗關口；至於月內買賣合約總值只有37.21億元，按月急挫94%，主因前月有3宗合共527.39億元的疑屬內部轉讓巨額登記抽高基數所致，倘撇除相關登記後，月內實際登記總值跌幅約23%。

按工商舖三個物業類別劃分，工廈按月登記量跌幅相對較少，而按月交投佔總體比率亦進一步升至近57%。9月全月工廈共錄得172宗登記，按月跌13%，而月內買賣登記總額則相應減少17%，錄得17.33億元。當中仍以細價工廈登記較活躍，其中銀碼介乎200萬至500萬元以內者，錄72宗，為買賣最活躍的銀碼層，惟按月跌9%；而500萬至1,000萬元以內者則逆市升7%，月內錄45宗登記。

疫情受控 料第四季回暖

商廈買賣登記量跌勢持續，連跌4個月並創近半年新低；9月份商廈買賣登記只有52宗，按月再挫26%，為三類物業中跌幅最大者。當中登記量跌幅集中在細價商廈，其中200萬元以下，9月份大減70%至只有3宗登記；而200萬至500萬元以內者亦下跌41%至17宗，反映細價商廈入市步伐亦見轉慢。此外，月內商廈買賣登記總額急挫98%，至只有8.05億元，主要涉及前述巨額登記拉高前月基數使然。

至於店舖買賣登記量方面，再次出現回落的情況，進一步失守80宗水平，9月店舖買賣登記量按月減少兩成，只錄得79宗，創下近半年來低位。另外，因應8月有一宗大額商場登記扯高金額，故導致9月份店舖買賣登記總額大減57%，只錄得11.83億元，創下自2020年7月以來的22個月最少。

黃應年指出，第三季為今年之中最淡的一季，季內工商舖合共只錄得1,032宗買賣登記，較第二季的1,334宗跌近23%，創了自2020年第三季以來的9季新低。不過，黃氏相信，施政報告銳意搶企業、搶人才，加上疫情受控，通闔條件可望陸續放寬，勢必利好經濟，帶動第四季的工商舖市道回暖，故期待年底前買賣登記量可止跌回穩，甚或重踏升軌。

疫市下，銅鑼灣黃金地段錄一宗鋪位買賣，位處波斯富街一個地鋪，剛以5000萬易手，平均呎價6.6萬，新買家料回報不足2厘；原業主早於29年前購入，物業升值只有96%，遠遠跑輸通脹。

市場消息透露，上址為波斯富街96號地下D號鋪，建築面積約750方呎，以5000萬易手，該鋪位現時由MODERN PLUS時裝店承租，月租約8萬，回報只有1.9厘。原業主為長情業主，早於1993年4月以2550萬購入上址，持貨29年，物業升值只有96%，不足一倍水平。

每呎6.6萬 回報1.9厘

該鋪位位處核心地帶，毗鄰的羅素街曾是全球最貴租街道，鋪租跟隨市況大起大落，早於2011年至2014年間，由鐘表店承租，月租高達55萬，及後隨着自由行褪色，租金下跌，直至2019年間，月租跌至10萬，隨着近年市況進一步轉差，最新租金可謂歷年新低。

有代理指出，若然業主當年把握高峰期趁勢賣鋪，作價至少1.2億至1.3億，疫市下租金暴跌，售價亦今非昔比。新買家憧憬日後開關，趁疫市下購入鋪位。

學者：回報跑輸通脹

該鋪位於29年間升值只有接近一倍。中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量分析道，投資者作長綫投資，一般來說期望取得7厘回報，30年升值可高達8倍，若然30年升值一倍，回報低，甚至跑輸通脹。

他續說，現時中港兩地未開通，疫市持續多時，消費全靠本地客，租金回報並不正常，不能作準，相信日後疫市過去，回報亦會提高。

過去兩至三年來，核心區鋪位雖然頻錄承租，惟買賣並不多，波斯富街對上1宗成交，於去年11月錄得，為波斯富街84至94號寶富大廈地鋪，建築面積約800方呎，以約6000萬售出，呎價約7.5萬，該鋪曾由連鎖西餅店以約16萬承租，去年10月約滿遷出，交吉易手。

據據了解，原業主早於1983年以205萬購入，後由投資者陳宗武以遺產繼承方式承接，物業於38年升值5795萬，期間漲價約28倍。

耀才證券主席葉茂林於去年8月，購入波斯富街21至27號本德大廈巨鋪，面積約1.38萬方呎，作價5.25億，呎價約3.8萬。