內政部9日發布2022年上半年低度使用（用電）住宅及新建餘屋（待售）住宅統計，本期全國低度使用住宅宅數為85萬8,850宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.52％，較2021年下半年增加8.2萬宅，約0.86個百分點，為近三年相對高點。

內政部指出，本期低度使用住宅比率，以台北市7.41％最低，新北市7.99％次低，再其次為新竹市8.10％。最高的3個縣市，分別為金門縣18.59％、宜蘭縣15.87％及台東縣14.70％。除連江縣外，其餘縣市均較上期上升，其中以基隆市增加1.44個百分點最多。

專家指出，今年上半年後開始恢復到公司上班的常態，民眾各自回到工作崗位，逐步恢復到疫情前的居住和生活狀態。因此台北、新北、新竹等就業機會多的城市，低度使用宅較低。

另外，上半年各國都解除邊境管制，民眾也開始出國上班、就學，因此造成低度使用宅比例增加。

就面積別觀察，20坪以下住宅低度使用比率為16.38％，較上期與去年同期分別增1.84及1.01個百分點，增幅較大。各縣市中，宜蘭縣等11個非都會區縣市，20坪以下小宅低度使用比率均大於20％。

就屋齡別觀察，5年以下新屋，低度使用住宅比率為21.91％，較上期增加1.15個百分點，較去年同期減少。超過40年以上老宅，較上期與去年同期，於非都會區縣市，多呈現宅數與比率同步增加情形，例如宜蘭縣、基隆市及金門縣，5年以下住宅約3成、超過50年住宅約2成為低度使用。

此外，全國新建餘屋（待售）住宅於2020年下半年至2021年下半年數量呈現平穩，均維持在7萬宅左右，2022年上半年則呈增加趨勢，第1季為7萬4,927宅，第2季為7萬7,454宅，均較上季、去年同季增加。其中2022年第2季較上季增加2,527宅，增加3.37％，較去年同季增加7,405宅，增加10.57％，高於近5年平均數量7萬5,140宅。


自由時報
空屋率罕見回升 10年來最大增幅

終止連3年減少 上半年增8.24萬空屋

上半年全國空屋數終止連三年減少趨勢。內政部昨發布今年上半年最新低度使用住宅（空屋）報告，空屋數逾八十五．八八萬宅，占房屋稅籍住宅總數約九．五二％，相較上期，也就是去年下半年空屋數期增八．二四萬宅、空屋率期增○．八六％，創近十年單期最大增幅。

最新報告指出，全國空屋數、空屋率自二○一九年開始減少，到去年下半年更跌到七十七．六四萬宅，空屋率降至八．六六％，首度跌破九％，均創二○○九年統計以來新低，但相隔僅半年，兩項數據均大幅走升，且上半年空屋率更是近三年半最高。

觀察六都最新變化，空屋率以台中市期增一．一二％最多，而台北市、新北市各期增○．八七％、○．八九％，三都期增數字均超過全國平均數；空屋數以新北市增加最多、約一．五五萬宅，台中市居第二、約一．二七萬宅，六都空屋數合計較前期增加逾五．七萬宅。

空屋率大幅回升至9.52％ 3年半新高
全國縣市除了連江縣較去年下半年減少外，其他縣市空屋率全數上升，以金門縣最高、約十八．五九％，台北市最低、約七．四一％，且高達十三個縣市、過半數的空屋率為十％起跳。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，上半年統計時間點是五、六月的平均用電數據，剛好是疫情升溫、防疫旅館擠滿人，若部分小宅本身用電量就比較少，住戶又住到防疫旅館，就可能出現低度用電狀況；因上半年房市還在景氣高峰末端，空屋不尋常的大幅度增加，恐不只是單純的市場因素。

但瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，二○一九年以後新案市場買氣熱絡，連年出現將近十五萬棟的新增供給，今年第一季新增住宅稅籍數量就超過三萬宅，第二季整體庫存量拉高到九百萬宅水準，短期新增供給量增，尤其重劃區交屋量又大，空屋數、空屋率勢必拉高，在未來兩、三年將成為常態，低點燈率又將是另類房市修正指標。


防疫旅館助攻？上半年房屋空置率創近10年最大增幅
聯合報

根據內政部最新公布的低度用電資料顯示，今年上半年低度用電的比例增加到9.52%，較上期增加0.86個百分點，不僅是連續下降的趨勢反轉，同時也是近10年以來最大的增幅，反映在5、6月調查期間低率用電的戶數明顯增加，由於突然間的反轉增加並不尋常，房仲業者推估可能有部分是因為疫情嚴峻，有些人住到防疫旅館後，導致用電量減少。

信義房屋專案經理曾敬德指出，上半年統計低度用電時間點是5、6月的平均用電數據，那段時間剛好就是疫情每天破萬人，防疫旅館擠滿人的時間點，倘若有些小宅本身用電量就比較少，又有一段時間住到防疫旅館，就可能出現低度用電的狀況；以近年空置率一直隨景氣穩定下降趨勢來看，突然出現不尋常的大幅度增加，恐怕不只是因為單純的市場因素。

低度用電的長期趨勢變化，2009年統計初期就是長期高點的10.68%，隨後多數時間都是呈現緩步穩定下降趨勢，一直到今年上半年才出現大幅度的增加，從去年下半年的8.66%，一口氣增加到9.52%，增加了0.86個百分點，增加幅度是近10年新高，過去一段時間空置率走勢大致隨景氣復甦，購屋需求增加而降低。

另外，全國新建餘屋於2020年下半年至2021年下半年數量呈現平穩，均維持在7萬宅左右，2022年第2季為7萬7454宅，較上季增加2527宅（+3.37%），較去年同期增加7405宅（+10.57%），反映市場新成屋數量增加，新建餘屋同步走高。

長期觀察，新建餘屋（待售）住宅數量自2018年第2季8萬餘宅達到近年高點後，呈緩步下降趨勢，雖然2022年第1季、第2季數量相對上季、上年同季增加，但長期來看，仍維持在7萬至8萬宅之間。


全台空屋、新建餘屋大增 空屋率9.52%創近3年新高
經濟日報

內政部今（9）日發布今年上半年低度使用（用電）住宅及新建餘屋（待售）住宅統計，全國低度使用住宅宅數為85萬8,850宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.52%，較去年下半年增加8.2萬宅，為近3年相對高點。新建餘屋住宅方面，今年第2季為7萬7,454宅，較上季增加2,527宅。

內政部表示，本期低度使用住宅比率，以臺北市7.41%最低，新北市7.99%次低，再其次為新竹市8.10%；最高的3個縣市，分別為金門縣18.59%、宜蘭縣15.87%及臺東縣14.70%；除連江縣外，其餘縣市均較上期上升，其中以基隆市增加1.44個百分點最多。長期趨勢來看，自2009年統計以來，低度使用住宅比率呈現緩降趨勢，而且六都與新竹縣、新竹市長期低於其他縣市。

就面積別觀察，本期20坪以下住宅低度使用比率為16.38%，較上期與去年同期分別增1.84及1.01個百分點，增幅較大。各縣市中，宜蘭縣等11個非都會區縣市，20坪以下小宅低度使用比率均大於20%。

就屋齡別觀察，本期5年以下新屋，低度使用住宅比率為21.91%，較上期增加1.15個百分點，惟較去年同期減少；另超過40年以上老宅，較上期與去年同期，於非都會區縣市，多呈現宅數與比率同步增加情形，例如宜蘭縣、基隆市及金門縣， 5年以下住宅約3成、超過50年住宅約2成為低度使用。

新建餘屋方面，內政部表示，全國新建餘屋住宅於2020年下半年至2021年下半年數量呈現平穩，均維持在7萬宅左右， 2022年上半年則呈增加趨勢，第1季為7萬4,927宅，第2季為7萬7,454宅，均較上季、去年同季增加。其中，2022年第2季較上季增加2,527宅(+3.37%)，較去年同季增加7,405宅(+10.57%)，高於近5年平均數量7萬5,140宅。

就6都而言，2022年第2季新建餘屋(待售)住宅宅數，以新北市1萬6,272宅最多，臺北市3,912宅最少，且皆多於上季，若與去年同季比較，6都中僅高雄市減少995宅。

新北市主要集中板橋區與淡水區，合計約占25%；臺北市依序為中正區、中山區、內湖區與北投區，合計約占50%；桃園市1萬2,650宅，主要集中龜山區、中壢區與桃園區，合計約占68%；臺中市1萬1,502宅，主要集中於北屯區、南屯區與西屯區，合計約占50%；臺南市6,605宅，集中於安南區、永康區與善化區，合計約占40%；高雄市7,489宅，以鳳山區、三民區、楠梓區與左營區，合計約占50%。

上半年空屋率大增！創近10年最大增幅 專家曝關鍵原因

內政部今（9）日公布今年上半年低度使用（用電）住宅統計，全國低度使用住宅宅數為85萬8,850宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.52%，較上期增加0.86個百分點，不僅是連續下降的趨勢反轉，同時也是近10年以來最大的增幅。至於新建餘屋住宅方面，今年第2季為7萬7,454宅，較上季增加2,527宅。

專家認為，反映在5、6月調查期間低率用電的戶數明顯增加，由於突然間的反轉增加並不尋常，推估可能一部分是因為疫情嚴峻，有些人住到防疫旅館後，導致用電量減少。

統計顯示，低度用電的長期趨勢變化，2009年統計初期為長期高點的10.68%，隨後多數時間都是呈現緩步穩定下降趨勢，一直到今年上半年才出現大幅度的增加，從去年下半年的8.66%，一口氣增加到9.52%，增加了0.86個百分點，增加幅度是近10年新高，顯見過去一段時間空置率走勢大致隨景氣復甦，購屋需求增加而降低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上半年統計低度用電時間點是5、6月的平均用電數據，這段時間剛好是疫情每天破萬人，防疫旅館擠滿人的時間點，倘若有些小宅本身用電量就比較少，又有一段時間住到防疫旅館，就可能出現低度用電的狀況，以近年空置率一直隨景氣穩定下降趨勢來看，上半年房市也還在景氣高峰的末端，突然出現不尋常的大幅度增加，恐怕不只是因為單純的市場因素。

據今年上半年資料顯示，全國各縣市低度用電住宅比率，持續以六都與新竹縣、新竹市較低，六都中僅有高雄市低度用電住宅比率高於全國平均，其餘五都皆低於全國平均水準，反映都會區人口集中等狀況。

另外，全國新建餘屋於2020年下半年至2021年下半年數量呈現平穩，均維持在7萬宅左右，2022年第1季為7萬4,927宅，2022年第2季為7萬7,454宅。2022第2季數量較上季增加2,527宅（+3.37%），較去年同期增加7,405宅（+10.57%），反映市場新成屋落成數量增加，新建餘屋同步走高。

長期觀察，新建餘屋（待售）住宅數量自2018年第2季8萬餘宅達到近年高點後，呈緩步下降趨勢，雖然2022年第1季、第2季數量相對上季、上年同季增加，但長期來看，仍維持在7萬~8萬宅之間。

曾敬德指出，大約2、3年前是房市景氣大好的時期，一直到今年第1季都還是維持高檔，且預售案多數銷售成績都很亮眼，因此即使新建餘屋增加數量也很有限，不過這幾年建照爆大量，需要注意的是，未來1到2年後的市況，屆時可能才會爆出大量賣壓。

「震大機構」品牌深耕北台灣38年，旗下建築屢獲國家獎項肯定，堅持蛋黃區選地原則，近期於台北市大直地區推出千坪制震大宅「震大懷真」，坐落近200公頃自然保護區首排，俯瞰美麗華摩天輪夜景，百米以內直抵劍南路站1號出口，全案由台日職人攜手精質煉造，預計2023年完工，以地標級建築登上大直景觀制高點，戶戶三面全景大窗，城市夜景、綠意景觀，引景入室，盡享健康生活。

「震大懷真」坐落台北市中山區劍南路，以95米近取捷運劍南路站1號出口，北市蛋黃區門牌，其基地四周又享有得天獨厚的自然景觀條件，透過大面開窗、270度視野，北側望近200公頃的自然環境保護區、劍南山明媚景致，綿延至圓山風景區，南側則一眼收攬美麗華摩天輪景色，絕無僅有的立地條件，直躍大直景觀至境。

除了傲人的地段景觀條件，「震大懷真」更是北市稀有千坪大案，全案崗石立面，以SRC鋼骨結構、38組新日鐵UBB斜撐型制震器型塑，耐震係數超越法規達到0.28G。穩固建築的大地工程由台北101之富國技術工程擔綱，另邀請傳承竹中工務店經驗的五味昭技師長，以日本職人精細執著，追求完美境界的精神監督，加上地質結構安全皆委由第三公證單位駐場查驗、簽證，賦予建築近乎完美的收藏價值。

深耕建築事業38年的老牌建商「震大機構」以健康綠生活為己任，看準健康建築為國際認證趨勢，與台北科技大學合作，首創「九大健康建築指標」，除了綠建築早已是其建築規劃之基本功，「震大懷真」採用低甲醛健康綠建材、戶內總電源開關箱設置電磁波防護板、外牆使用泡沫玻璃及隔熱砂漿讓室內節能降溫、戶戶自然採光比例超過70％，自然空氣流通、引光入室，在繁華都會打造身心靈紓壓之境。

「震大懷真」規劃90、115坪，皆擁三面採光，低檯度大面落地窗，主臥、餐廳與景觀陽台接壤，透過日本YKK全開式摺疊門，擁其開闊景觀綠意。然而，大直地區近年新案少，具大戶景觀、宜居建築條件之個案絕無僅有，是許多內湖企業主、大直在地高資產族首選之目標。

地美金融共同創辦人黃一峰日前出席WEB2030跨界融合圓桌論壇表示，區塊鏈技術如何降低房地產在大眾眼中遙不可及的形象，並透過此技術消弭消費者與地產品牌之間的距離。

地美金融與Lion Dao的理念有契合之處在於地美同樣也是NFT發行平台與媒合平台，主要聚焦於房地產領域，希望透過社群的力量降地房地產業者進入Web3.0領域的門檻。

今年NFT、元宇宙、Web3.0無疑是最夯的話題，NFT是什麼？為透過數位檔案就能交易、增值甚至致富？現在有NFT業者也進入實體的房地產市場，搶攻市場，NFT就是「非同質化代幣」（Non-Fungible Token），每一個NFT項目都具有獨特性、不可替代性和稀有性，加上區塊鏈技術因此更具備防偽特質，最常被應用在藝術品、遊戲、身分認證上。

「地美金融」就攜手知名建商「威富建設」推出全球第一個結合實體建案的NFT，另一創辦人楊朝竣表示，過去炒房都是投資客的優勢，希望以房產結合NFT的優勢特質來打造「跨國房產生態系」，目的是讓NFT成為小資族也能擁有進入房地產市場的入場券。

雙11光棍節即將到來，近年不婚不生的人愈來愈多，單身經濟持續發燒，甚至風潮吹進房市，讓小宅產品廣受青睞。永慶房屋據實價登錄統計今年前九月小宅熱門交易行政區，由台中市西屯區以694件交易奪冠，其次是桃園市中壢區631件。

據內政部不動產資訊平台統計，今年第2季全國設有戶籍的單身戶長共140.3萬人，較5年前增加15.8萬人，占比也逐季提升。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台灣的單身族群日益增加，「單身經濟」新勢力抬頭，專為單身貴族量身訂做的商品也不斷推陳出新，房地產市場也不例外，讓小宅需求不減，加上購屋負擔相對較低，購買小宅不失為「進可攻，退可守」的標的。

據實價登錄資料統計今年1-9月小宅熱門交易行政區，由台中市西屯區以694件交易奪冠，總價382萬元，每坪單價為27.2萬元。

陳金萍說明，台中市政府近年來在西屯區的重大建設，帶來就業機會，加上台商回流等利多優勢，西屯區新市政中心坐擁集政治、商業中心，還有豪宅林立的豪宅區，東海、逢甲等大專院校，台中工業區、中科等產業聚落，吸引大量就學、就業與居住人口，交通便利加上小宅供給量充足，低總價、低自備款的特性，成為不少單身、首購族在台中購屋的首選，觀察交易主要集中於逢甲商圈周邊，熱門路段為西屯路二段、至善路、文華路、黎明路三段等。

其次是桃園市中壢區以631件，平均總價333萬元，每坪單價為22.1萬元。陳金萍表示，桃園市近年來建設題材多，城市發展快速，生活、商業機能大幅提升，吸引不少雙北地區南漂購屋，加上桃園工業區多，也是企業回台投資設廠重點區域，不僅提升就業機會，也帶動購屋需求。

第三名為新北市中和區，小宅交易件數577件，平均總價898萬元，單價為每坪48.4萬元，中和區是新北市較早開發的區域，生活機能完善加上交通便利，且小宅選擇性多，小宅交易集中於捷運中和站、景安站、南勢角站與景平站周邊。

若從前十大小宅熱門交易行政區中，新北市就以中和、板橋、三重、淡水、新莊搶占5席。

陳金萍指出，雖然小宅產品具備低總價優勢，吸引不少單身、首購族群目光，不過，要想在北市購入小宅仍所費不貲，門檻相對高，因此，多數民眾仍會選擇過一座橋往新北市尋屋，尤其大台北地區交通路網綿密，以「時間換取房價」已是目前雙北購屋民眾的共識。

不過，儘管小宅具有低總價的優勢，購屋門檻相對低，但銀行針對小宅產品進行房貸審核時會較為嚴格，也會有貸款成數上的限制，必須納入購屋時的考量。

買房光看物件的廣告文字描述不準，一般人總認為眼見為憑、實地走過一遭才能安心，但沒想到有時即便「眼見」，都未必如你所想。一民眾在新北市泰山看中公寓1樓物件，廣告文字描述「稀有面寬可停1樓、大坪數、大客廳」，遭檢舉違建後才發現，眼睛看到的大客廳其實是車位，而原本以為在屋外的停車位竟沒有產權，決定尋求司法討回公道。

通瀛律師/地政士事務所律師謝雨靜分享客戶案例，該案當事人描述在2021年底買入泰山區巷弄內公寓1樓物件，權狀約32坪（含車位約4.5坪），回憶當時看屋情況，當事人說確實看到「大客廳」，而且屋外停有1台車，房仲如實告知房屋後方有陽台增建、騎樓外推增建等二次施工，當事人考慮後最終同意買下房屋。

赫然發現「大客廳」非居住空間
買下房屋後進行整修，在裝潢過程中當事人因與鄰居產生糾紛遭檢舉陽台增建違規，遂向主管機關調閱建物室內裝修原始圖説，仔細一看，赫然發現原先以為的「大客廳」並非實際居住空間、而是停車位用途，屋外以為的停車位則根本沒有產權，當事人決定提告法院向房仲、前屋主進行求償。

雖然負責媒合該起買賣的房仲主張賣屋前已告知有增建，但同樣負責該案的通瀛律師/地政士事務所律師林舒婷對此解釋，當事人堅稱房仲告知有增建，以為這個增建指的是陽台、騎樓外推，卻不曉得這個增建竟是指「停車位用途空間增建為客廳」，再加上賣屋廣告文字的誤導，導致做出錯誤的買賣決定，當事人強調如果當時知道客廳中央原定是停車位用途、屋外停車位無產權，是絕對不會同意以將近1200萬元高出當時市價購入的。

可要求仲介提供建照圖説比對
查詢實價登錄資料，前一手屋主同年7月以900萬買進，以總價將近1200萬元、每坪單價約37萬元賣給當事人，短短4個多月，房屋轉手價差高達近300萬元，對比同時間同一地點附近，且同為5層樓舊公寓的1樓物件，成交行情每坪單價僅為24~31萬元，當事人認為明顯買貴不少，全案目前仍在審理中。

消基會房屋委員會委員張欣民表示，「車位增建為住宅客廳使用」屬於重大資訊，在房仲的不動產說明書中應有明確揭露，否則容易有隱匿重要資訊的嫌疑。另外建議，老屋可能經過多次交易裝修，民眾購屋前可要求仲介提供建照圖説比對房屋現況，方能完整確保自身權益。

國泰蔡家出手買回起家厝，國泰建設昨（9）日公告公司關係人萬達投資，以總價7.89億元購入預售在建個案「敦南霖園」二戶及八個車位；國建指出，該案公司僅分回八戶，可售戶數稀少，未來是否公開尚未決定。對於蔡家出手買回起家厝，國泰金（2882）昨不評論。

位於台北市敦化南路一段、四維路、東豐街的「霖園大廈」，是地上14樓、地下二樓之「工」字型集合住宅，該棟大廈起造人是以「台北市第十住宅公用合作社蔡萬霖等13名」掛名，也是國泰金控創辦人蔡萬霖的起家厝，握有全案五個樓層，其餘為私地主所有。

屋齡逾40年的「霖園大廈」在去年底、今年初正式拆除重建，且新案名稱為「敦南霖園」；國泰建設指出，全案國建擔任建方，分回戶數僅15至22樓、共八戶，由於戶數稀少，未來全案是否對外公開銷售尚未決定。

基地面積330.33坪的「敦南霖園」，目前工程進度為地下室施工中，全案預計2025、2026年完工，完工後將是地上22樓之住宅大樓，其中一樓規劃兩戶店面、由地主分回，二到14樓為雙拼產品，15樓以上為一層一戶、坪數逾百坪以上產品。

新美齊（2442）為大同第三代林鎮源創立，惟在林鎮源2013年過世後，該公司由長子林傳凱、次子林傳捷共同經營；2020年考量專業分工，新美齊將旗下車用型電子等相關事業進行出售，事業體另外獨立出來的凱銳光電由長子林傳凱專事負責，並規劃2023年掛牌上市。

2003年大同集團分拆，大同歸大房林蔚山，華映則屬於二房；之後，林鎮源另外成立美齊專注顯示器代工。

之後公司改名為新美齊，專注車用等高階顯示器以及車用影音產品，並開始跨足房地產和物業管理領域。考量專業分工，2020年新美齊啟動事業體分割計畫，將車用行電子以及屋頂行太陽能電廠相關事業分割、出售，並由林傳凱專事負責；新美齊本身則專注不動產建設開發（含物業管理以及京捷建設），近年穩定推案。

青埔近年房價驚驚漲，近日實價揭露，位於致成路的預售案「拾光隱」13樓，9月以總價2280萬元成交，扣除車位每坪單價高達75.1萬元，引發網友熱議。不過，桃園地政單位表示，該戶未加計共有面積，單價因此飆高，現已下架，要求建商重新計算後申報。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察拾光隱其他交易行情，單價多在41~43萬之間，少數高樓層出現五字頭交易，因此單價75萬的行情確實引人側目。

若排除這筆登記有誤的交易，目前青埔一帶最高價的預售屋，今年最高價的預售交易仍為民權路四段的威均青塘園，19樓戶，以單價62.4萬稱霸青埔，其次為禾林 RICH ONE 3，含裝潢的19樓戶，以61.5萬緊追在後。

台灣房屋青埔直營店店長廖國順表示，「拾光隱」位於大園區致成路，該區預售屋中除了「嘉鼎綻」的一樓店面站上70.7萬的高價，和「代代木」的店面65萬單價，其餘住宅不曾有六字頭以上的交易。最高價的是高鐵南路一段的「威均帝璽」，三樓戶為56.8萬，其餘附近區段的預售交易，普遍成交價格在40~45萬之間。

張旭嵐分析，實價登錄主要供民眾了解周邊或建案行情，為了避免不實的價格影響行情，地政單位多會針對偏離行情的交易價格延緩揭露，經過審查後再公開，以避免人為疏失或有刻意做價的行為，影響判斷，誤導市場。

購屋者在參考使用出價議價時，建議也自行先剔除過高或過低的價格，確認單價是否扣除車位，並注意備註欄位，是否有特殊事項，像是附帶裝潢，或含有其他費用，才能有助判斷真實的行情。

捷國發會日前審議通過「高雄捷運小港林園線建設及周邊土地開發計畫」，未來高雄捷運將會延伸至屏東東港，東森房屋研究中心查詢實價資料，今年7月東港預售大樓「new city」最高成交單價達28.3萬元、逼近3字頭，創下當地預售案成交單價的歷史新高。

東森房屋研究中心理葉沛堯經理指出，東港漁業、觀光業都很發達，再加上建設利多不斷傳出，區域發展前景確實很值得期待，預估隨著重點建設的推進，區域房市交易量能仍有繼續攀升的可能。

葉沛堯表示，東港有黑鮪魚故鄉之稱，當地漁業興盛，又是前往小琉球的必經之地，每逢黑鮪魚文化觀光季，遊客絡繹不絕，隨著觀光人潮和錢潮的湧進，當地就業機會愈來愈多，在地民眾的收入水平不斷提高，區域房市也因此受惠。

東港的建設題材也很豐沛，除高雄捷運小港東港線的規劃外，還有大鵬灣國家風景區、藍色經濟整合示範計畫為區域房市增添亮點，再搭配大南方計畫，極具發展潛力

東森房屋屏東東港加盟店長林忠元表示，東港近年吸引大量建商購地插旗，帶動建案房價上漲。目前新建透天開價多在1500~1800萬元，以往買氣相對較弱的新建大樓、華廈的開價也站上2字頭，伴隨建設話題的發酵，預售屋價格有望挑戰3字頭。

林忠元表示，目前東港除本地自住客外，還有不少特意從台中、台南、高雄等主要都會區來東港買房的置產族群。東港房價基期低，未很多有經濟實力民眾喜歡到大鵬灣國家風景區附近購買房產，一方面可休閒度假享受無敵海景，另一方面也達到資產配置目的。

去年國內經濟表現佳，經濟成長率也不錯，加上低利率環境與2017年後台商逐漸回流，熱錢回到國內、不少資金流向房地產，都推升土地、房市熱度飆升，房價暴衝，不少區域這兩、三年漲幅達2至3成都不誇張。但今（２022）年房市有不小變化，交易量明顯減少，買氣確實冷卻不少；不動產趨勢專家、法學博士錢世傑指出，目前許多房市買、賣方都在等待及觀望，「預期買方比較可撐得住與沉得住氣，市場已逐步走向買方市場」。

2020、2021年房市大熱，全國多個區域房價都噴漲許多，近年來中南部一些區域漲幅達3成甚至超過3成都不誇張；2020年底政府開始打炒房，包括央行推出第一波選擇性信用管制措施、至今已祭出4次管制，去年7月1日實價登錄2.0、房地合一2.0上路，加上去年底內政部的《平均地權條例》修正案出爐、尚待立法院審議通過，這些政策都希望調控房市；但現今房價仍舊頗高，尤其是預售案，因營建成本大漲、建商不輕易降價。

一些市場人士認為，因房地合一稅2.0將重稅閉鎖期拉長，不少投資客就乾脆鎖盤、鎖籌碼，導致市場釋出量變少、但仍有剛性購屋需求，使得房價仍高且下不來。錢世傑認為，這樣的觀點值得再探討，因為房市的投資客並沒有這麼大量，不是所有要賣屋的屋主都是投資客，且有些想賣屋者是真的因需要換屋、有資金需求或其他因素，而必須賣房。

錢世傑表示，很多人在討論房價何時會明顯下跌，目前買、賣雙方都在觀望及等待，但房市的走勢基本上當在猶豫期時、也就是現在的情勢，買氣很冷、又升息當中，景氣也不是太好，房價已有開始小幅鬆動，尤其是成屋、中古屋。

他指出，當房市買方持續觀望、不進場，「房價逐漸鬆動到想放棄，就會開始更明顯下殺了，只是房地產不會如股市那般那麼抖」；他表示，若明年開始買氣仍弱、景氣下行更嚴重，加上賣壓撐不住、急著要賣，但買方還是在等待時，那明年第二季、第三季預期房價將明顯下修。

專家解讀：支持房企沒有名單限制

為進一步推動民營企業債券融資支持工具相關工作，加大對民營房地產企業增信服務力度，11月9日，中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債信用增進公司”）發佈《關於接收民營企業債券融資支援工具房企增信業務材料的通知》（以下簡稱《通知》）稱，意向民營房地產企業可通過填寫《項目需求意向表》向公司提出增信需求，公司將在收到郵件後3個工作日內予以郵件回饋。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，11月8日，銀行間市場交易商協會發佈資訊，支援包括房地產企業在內的民營企業發債融資。11月9日，中債信用增進公司發佈《通知》，公佈申請方式，這表明支援民營房企發債融資措施正加快落地，並將高效開展。

除民營房企基本資訊外，《專案需求意向表》還涉及企業是否為上市公司，是否公開發行過債券，如企業債、公司債、短期融資券、中期票據、境外債券、可轉換債券等，以及發行額度與未償還餘額等資訊。此外，還包括企業境內債券信用狀況和境外債券信用狀況，是否有過違約及展期等。

劉水表示，“相關資訊充分公開，表明支援房企沒有名單限制，有意向的民營房企均可申請。”

《專案需求意向表》中明確列出五種“擬提供的風險緩釋方式”：一是金融機構風險緩釋；二是國有企業反擔保；三是資產抵押；四是關聯企業反擔保；五是國有擔保（增進）機構反擔保。

“企業提供這幾種風險緩釋工具，需要資金費用、資產、信用資源等作為條件支援，一些民營房企或將受限，可能只有部分企業有條件申請支援。”劉水稱。

據瞭解，近期，銀行間市場交易商協會已經組織中債信用增進公司積極開展了部分民營房地產企業債券融資增信工作，取得了良好成效。後續相關工作將納入支持工具統籌推進。未來，隨著民營企業發債融資支援範圍和規模的擴大，支援工具作用將進一步充分發揮，有利於擴大民營企業融資規模，提振投資者信心。

11月8日，標普發佈報告稱，應碧桂園（02007.HK）的要求，撤銷其發行人信用評級。

對此，碧桂園方面表示，本次評級撤銷不會觸發公司存量債務的加速清償條款，不會對公司的償債能力及融資能力產生不利影響。

碧桂園稱，公司當前基本面沒有發生重大變化，銷售指標穩中向好，而且得益于金融機構對公司的支持及認可，公司於9月在境內資本市場完成了再融資，成本為全市場最低。

據中國房地產報此前的統計，截至目前，已有佳兆業等約70家房企向三大評級機構提出申請撤銷評級。

300億元住房租賃基金落地。

11月8日，建設銀行(5.270, 0.02, 0.38%)舉行住房租賃基金成立發佈暨合作簽約儀式，宣佈建信住房租賃基金（有限合夥）、建信住房租賃私募基金管理有限公司正式成立，並與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協定，以及簽署首批十餘個專案收購協定。

中信證券(18.250, -0.03, -0.16%)首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，建行出資設立住房租賃基金，一方面通過投資房企存量資產的形式，幫助庫存去化，帶來一定程度的紓困作用，另一方面能增加長租房、保租房供給，助力租購並舉的新發展模式。未來隨著存量專案逐漸通過REITs發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出後，基金規模能夠繼續擴容。

有效盤活房企存量低效資產

公開信息顯示，建信住房租賃基金募集規模為人民幣300億元。其中，建設銀行認繳人民幣299.99億元，建信信託有限責任公司全資子公司認繳人民幣0.01億元。基金的目標定位及投向為，通過投資房企存量資產，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購並舉的房地產發展新模式。

據悉，簽約儀式上，建信住房租賃基金分別與北京市、重慶市、湖北省、成都市、南京市、廣州市、佛山市等地市場主體簽署合作備忘錄，約定合作設立地方子基金，並由建設銀行提供信貸支援、運營管理、公募REITs上市等綜合服務，由地方政府在專案資訊推薦、租賃需求整合等方面提供支援。

截至目前，重點推進項目20餘個，專案資產總規模超過100億元。基金投資專案成熟穩定後，可通過REITs發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進對《證券日報》記者表示，從專案儲備情況來看，多數推進中的項目屬於商辦物業等“非住改住”項目。商辦等存量物業對於房企來說，往往屬於低效資產，庫存壓力較大。建行住房租賃基金的運作模式，可以有效盤活房企的存量低效資產，減輕房企的庫存壓力。

建設銀行董事長田國立表示，建行將著力構建住房金融服務新體系，推動住房金融業務向覆蓋租購兩端、服務存量升級、間接融資與直接融資並重的方向發展，形成集股權投資、信貸支持、租賃運營、REITs上市為一體的服務閉環。

事實上，銀行系參與住房租賃項目的直接投資此前並不多見。在明明看來，當前國內房地產行業形勢較為複雜，建行率先試點設立住房租賃基金，並與多個區域市場主體簽署合作備忘錄，約定合作設立地方子基金，預計能夠通過收購存量專案的形式，對地方的地產景氣度修復帶來一定幫助，並在長期維度下助力各地發展租購並舉的地產新模式，實現房地產良性發展，助力民生保障。

對行業起到示範作用

此次建行牽頭設立300億元住房租賃基金，對整個房地產行業來說絕對規模並不算大。

明明預計，隨著存量專案逐漸通過REITs發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出後，基金規模能夠繼續擴容。此外，其他商業銀行乃至政策性銀行也有望跟進推出設立住房租賃基金，共同助力紓解百姓安居的痛點難點問題。

“此類基金的設立，也為銀行等機構後續金融業務增加了閉環的可能，即租購兩端都有發力點，有助於後續提升在住房金融方面的領導力和影響力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示。

“未來或有更大規模的資金進入住房租賃領域。”徐躍進表示，一方面，建行積極和各地方政府合作，通過設立地方子基金將可能撬動更多資金。另一方面，建行住房租賃金融新模式的探索與落地，對行業起到了示範作用，未來或許會有其他金融機構進行類似的嘗試。

“當前人民群眾對於住房的需求已逐漸從‘有得住’向‘住得好’過渡，無論對於住宅銷售還是住房租賃，都應考慮到這一基本面的演變，在此基礎上做好住房供給側的改革優化。”明明表示，住宅銷售方面，未來的商品房建設將更加注重環保、品質和可持續發展，兼顧剛需和合理改善需求，提高人民生活品質。住房租賃方面，需重點解決新市民、城市低收入群體的居住難題，通過多樣化的產品設計，滿足不同年齡、不同家庭結構、不同偏好的租住需求。

在9支美元債尋求展期之後，綠地的海外資產去化再度傳來新進展。

11月9日消息稱，綠地控股美國子公司以5.04億美元的價格出售洛杉磯市中心最高的出租公寓大樓予Northland。

據悉，這座名為THEA at Metropolis的公寓樓是綠地在洛杉市中心大型項目中的第四座大樓，於2014年開始建設，2019年完成建設。

消息稱，該銷售金額創下了洛杉磯單一出租物業的銷售紀錄。

據瞭解，18個月前，這棟公寓樓的要價是6.95億美元。據Northland稱，6.95億美元的要價也低於綠地支付的開發成本。

對於早早打響流動性保衛戰的綠地來說，選擇出售或許也是當下不得已的選擇。

10月最後一天，綠地控股公告稱，擬對旗下9只美元債就展期事項發起同意徵求，其中2023年6月到期6.65%美元債展期一年，其餘債券均展期兩年，展期期間票息不變。

上述債券在原到期日將償付5%本金，剩餘95%將於展期後到期日償付，綠地會在債券持續期間按時支付所有債券的票息。本次徵求於11月11日前同意，將獲得早鳥費0.5%本金。

據DM查債通統計，綠地此次展期的9筆存續美元債截至目前未償還本金共計31.82億美元。

尋求債務展期，加速海外大宗物業去化，一系列動作背後，綠地仍在傳達著不願躺平的心態，在地產行業面臨週期性波動與市場深度調整的背景下，繼續選擇以時間換空間。

10月下旬公佈的三季報中，綠地控股亦稱總體保持了大局穩定，多項指標回穩好轉。

期內，綠地控股實現歸屬于上市公司股東的淨利潤69億元，同比減少37.77%。其中，第三季度淨利潤27億元，環比增長63%，同比下降6.29%。與半年報中淨利潤同比下滑48.98%相比，第三季度降幅明顯收窄。

加強流動性管理，守住現金流安全底線，也是綠地一直強調的任務。

三季度，綠地先後兌付了到期公開市場美元債合計5.5億美元，境內債合計20億元，有息負債淨減少約25億元。

截至三季度末，該公司按期足額兌付多筆公開市場美元債累計12億美元，進一步壓降有息負債203億元。

只是，隨著臨期債務的腳步聲漸進，合同銷售復蘇不明顯外加出售資產進度較慢，綠地依舊承受著不小的現金流壓力。

據標普最新報告，2022年前9個月，該公司合同銷售額同比下降57%至990億元人民幣。同時，因為監管部門已將保交樓列為開發商最重要的任務，綠地控股截至2022年9月30日的610億元人民幣現金餘額幾乎無法用以償付任何控股公司層面的債務。

標普指出，如果沒有擬議的展期，綠地控股很可能在到期時無法支付其以美元計價的票據。

據悉，綠地在2020年度報告中首次提出了“促進海外房地產項目去化，加快資金回籠”的說法。

此後兩年中，綠地海外資產去化方面進展頗多。

今年6月的2021年度業績會上，綠地控股董事長張玉良就曾表示，將加大力度推進境內外存量物業銷售去化，加快資金回籠。

他指出，未來2-3年綠地可供出售的存量物業總貨值約2000億元。

而在今年更早些時候，綠地集團發佈消息稱，綠地紐約太平洋公園專案中的兩棟公租公寓樓順利出售，合同總金額為3.15億美元。同時，綠地紐約太平洋公園專案另一金額為1.5億美元的物業大單已完成簽約。

對於此次5億美元出售洛杉磯市中心公寓大樓，接近綠地人士向觀點新媒體表示，推進包括海外大宗物業在內的存量物業去化，一直是綠地降負債、保證現金流安全的重要一環。

在穩固流動性方面，綠地控股背後的國資股東也頻頻伸以援手。

9月27日，該公司公告稱擬向上海地產借款14.5億元，利率6%。而此前8月，兩大國有股東上海地產和上海城投共計提供30億元資金支持。

綠地依然向外界傳遞著信心，在三季報中表示，外部環境仍然十分嚴峻複雜，但也出現了若干積極因素。政策導向進一步寬鬆，各地出臺了一系列紓困措施，為很多工作創造了有利條件。

行業起伏之下，企業的命運也隨之浮沉。有市場分析認為，預計市場波動的情況將繼續，但穩健的國有企業開發商最終應該會生存下來，因為房地產仍然是中國的重要行業。

當下，借助“雙11”展開行銷的企業不勝枚舉。除去零售商之外，許多長租公寓品牌也在這期間推出了各類促銷優惠活動。

此外，近期有關長租公寓的新聞也是接連不斷。11月1日，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT（基礎設施領域不動產投資信託基金）獲批發行；9月26日，魔方公寓運營商魔方生活服務向港交所遞交了招股書。

不僅如此，自5月以來，全國多地陸續出臺政策鼓勵存量房源轉化為保障性租賃住房，長租公寓企業也積極將旗下租賃住房專案納入保租房體系，即所謂的“納保”。據ICCRA統計資料顯示，截至2022年二季度末，全國已開業房間中約有6.9%實現“納保”。

不過，主動促銷與政策、融資等利好能否助力長租公寓企業真正實現穩定盈利呢？

記者注意到，今年雙11期間，不少長租公寓企業紛紛推出了優惠活動。

包括龍湖冠寓、萬科泊寓、旭輝瓴寓、窩趣公寓在內的多家長租公寓品牌推出了秒殺房、折扣房、免電費等優惠政策。除此之外，部分品牌還推出了購物抵房租、分享領禮物等活動。在一系列折扣下，萬科泊寓部分公寓的租金折扣大約在7折左右，旭輝瓴寓部分公寓甚至能以6折的價格租到。

而在優惠活動的帶動下，部分長租公寓的簽約量開始有所增加。

一位龍湖冠寓工作人員向財經網表示，“雙十一”折扣推出後，折扣房型的出租率有所增長，目前僅剩5套余房未出租。而一位萬科泊寓工作人員對財經網表示，她所在的公寓剛開業不久，於10月才開啟預售。在預售優惠疊加雙11優惠下，目前絕大多數房價已經出租出去。

在景暉智庫首席經濟學家胡景暉看來，11月是租賃行業的淡季，與旺季相比，長租公寓的空置率會偏高。而“雙11”活動的熱度較高，也因此，長租公寓企業選擇在這個時點進行行銷，既是為了降低空置率，也是為通過行銷活動提升品牌知名度。

而在中指研究院研究副總監徐躍進看來，除了應對淡季之外，近期多地疫情出現抬頭跡象，也促使長租公寓企業加緊推出“雙11”優惠活動。此時主動讓利促銷，提高出租率，可以提前防範不穩定因素對租賃市場可能造成的負面影響，是穩健策略的一種體現。

穩定盈利如何破解

不過，雖然部分長租公寓的優惠活動取得成效，但整體來看，長租公寓企業要想實現穩定盈利並不容易。

在2021年業績會上，招商蛇口(13.910, -0.11, -0.78%)就曾表示，其是國內為數不多在長租公寓領域實現盈利的公司。而除招商蛇口外，龍湖冠寓在2021年首次實現盈利，萬科則表示，租賃業務預計將於2023年實現成本法下會計報表盈利。

此外，近期遞表港交所的魔方生活服務雖然實現了營收增長，但卻未能實現穩定盈利。招股書顯示，2019年至2022年上半年，魔方生活服務分別實現營業收入9.47億元、9.49億元、14.71億元、8.50億元，期內利潤則分別為0.64億元、-2.31億元、2.95億元、41.0萬元。

對此，協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對財經網表示，魔方生活服務之所以能在2021年實現盈利，主要是由於其在年初收購了微領地旗下21家專案公司。這21家項目是微領地中表現最好的項目，盈利能力較強，在並表計算後，企業的業績表現就“優秀”了許多。

他談到，長租公寓之所以盈利困難，主要在於項目的前期成本及運營成本過高。投資長租公寓專案，需要投入大量的資金用於租賃物業、裝修，在正式運營後，還要面臨長期折舊和諸多隱形的專案投資風險。因此，若想實現盈利，需要企業在壓縮成本的同時提升運營效率，並對拓展專案進行嚴格把控。

而在中指研究院調查事業部總監吳建欽看來，長租公寓企業若想擺脫虧損，實現盈利，除要提升運營管理水準外，還需注意兩個關鍵點：一是深耕一線及熱點二線城市，這類城市流動人口、畢業生規模較大，住房租賃需求旺盛。臨近軌道交通、商業等優質地段的長租公寓項目能保持較高的出租率；二是產品定位精准，針對不同客群訴求打造不同的長租公寓產品，例如藍領低端公寓、白領中端公寓、精英高端公寓以及適宜家庭型客群居住的住房租賃社區，滿足多元化的租賃住房需求。

除了在產品定位、提升效率等方向上下功夫，部分長租公寓企業還將目光投向了“納保”。

自2020年末提出保障性租賃住房概念以來，我國的保租房建設進程不斷加速。住建部資料顯示，“十四五”期間，全國計畫籌集建設保租房870萬套間，其中，2022年全國計畫籌集建設保租房240萬套間。而長租公寓企業也可以通過申請，將旗下房源納入保租房體系。

據胡景暉介紹，“納保”之後，長租公寓企業可以享受金融支持、稅收減免、財政補貼，改建審批綠色通道，公寓適用民水民電民氣價格等優惠政策。

除此之外，符合標準的長租公寓項目“納保”後，企業也可借此發行保租房REITs。

今年以來，已有4只保租房REITs成功上市。11月1日，上交所公司債券專案資訊平臺顯示，華潤有巢租賃住房REIT已獲批發行。而在此前的8月31日，已有華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT成功上市交易。

在徐躍進看來，公募REITs融資是十分契合長租公寓專案運營特徵的一種融資方式。保租房公募REITs的落地，為項目提供了寶貴的融資退出管道，對於房企長租公寓專案“納保”的吸引力很大。

也因此，長租公寓企業對“納保”熱情頗高。據ICCRA統計資料顯示，包括萬科泊寓、華潤有巢、招商伊數、旭輝瓴寓在內的13家住房租賃企業的“納保”占比超過10%。

但胡景暉坦言，即使被“納保”，也不能保證企業能夠實現穩定盈利。他表示，“納保”之後，長租公寓的房租就不能高於同品質市場化租賃住房的價格，且每年房租的漲幅不能超過5%。此外，保租房還可能需要承接一定的安置任務。因此，對於相關企業而言，是否要參與“納保”，應當看成本降低額度能否覆蓋收入減少額度。

因而，對長租公寓企業而言，“納保”並不是萬能的，而只是選項之一。但無論是否被“納保”，提升運營效率、做好產品定位、保障健康的現金流，才是説明企業更好實現盈利目標的核心。

11月9日，首開股份(5.620, 0.23, 4.27%)發佈2022年10月銷售情況簡報。

記者獲悉，2022年10月份，首開股份共實現簽約面積31萬平方米，簽約金額86.67億元。

其中，公司及控股子公司共實現簽約面積14.89萬平方米（含地下車庫等）,簽約金額40.06億元；公司合作項目共實現簽約面積16.11萬平方米（含地下車庫等）,簽約金額46.61億元。

2022年1-10月份，首開股份共實現簽約面積264.64萬平方米，同比降低18.16%；簽約金額733.98億元，同比降低26.89%。

自發佈2022年9月銷售簡報以來，公司沒有新增土地儲備。

另據觀點新媒體此前報導，2021年1-10月份，首開股份共實現簽約面積323.35萬平方米，同比增長18.39%；簽約金額1003.92億元，同比增長30.60%，完成全年銷售目標的91.27%。

11月9日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發佈2022年10月銷售及近期購得土地使用權情況簡報。

據觀點新媒體瞭解，2022年10月，招商蛇口(13.910, -0.11, -0.78%)實現簽約銷售面積83.16萬平方米，同比增加6.14%；實現簽約銷售金額249.35億元，同比增加50.71%。

2022年1-10月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積836.17萬平方米，同比減少25.10%；累計實現簽約銷售金額2,265.46億元，同比減少12.02%。

自2022年9月銷售及購地情況簡報披露以來，招商蛇口新增項目5個。

其中包括，合肥瑤海YH202204地塊，住宅用地，土地面積4.34萬平方米，計容建築面積8.01萬平方米，權益比例49%，需支付價款32967萬元；杭州市拱墅區鐵路北05地塊，住宅用地，土地面積6.05萬平方米，計容建築面積14.54萬平方米，權益比例34%，需支付價款91832萬元；

東莞市長安鎮2022WR003號地塊，住宅用地，土地面積5.84萬平方米，計容建築面積22.17萬平方米，權益比例49%，需支付價款245627萬元；蘇州市昆山同豐路專案，住宅、商業用地，土地面積13.46萬平方米，計容建築面積24.89萬平方米，權益比例35%，需支付價款116561萬元；

香港土瓜灣第四期榮光街/崇安街（KC014）地塊，住宅、商業用地，土地面積0.29萬平方米，計容建築面積2.59萬平方米，權益比例30%，需支付價款66003萬元。

港龍中國地產（06968）公布，今年到期的13.5％發行在外優先票據交換要約在昨天已達成，已根據交換要約發行1.45億美元的新票據，而註銷已交換現有票據後，餘下未付現有票據本金總額1,300萬美元。

該集團指，新票據將於明年11月8日到期，年利率13.5％計息，而該集團已將支付餘下現有票據本金及利息資金約1,390萬美元已存入銀行帳戶供到期支付。

中泛控股（00715）公布，有關出售夏威夷物業予 Tower Kapolei MF 的原訂購買協議已終止，但 Tower 擬恢復原訂購買協議，以及增加收購地皮，故訂經修訂及經重列買賣協議的代價為9,500萬美元（約7.46億港元）。

該集團指，除出售原有物業外，出售同樣位於美國夏威夷州檀香山市郡歐胡島愛娃區火奴魯里卡珀雷區，稱號為「第20187號地塊」的未經改良土地的額外物業。該集團指，由於自控制賣方的夏威夷泛海不動產開發董事變更後，該集團於出售事項並無控制權，而出售所得款項預期將用作支付交易成本、未償應付款項及該集團若干債務。

正榮地產（06158）公布，公司早前已委任安永對集團進行獨立業務審閱。截至今日，該評估和分析已大致完成，目前預期安永將於本月內直接向公司獨立非執行董事匯報是次評估和分析的結果。

截至今日，雖然集團大多數物業項目的發展和進展仍按計劃進行，但由於不利的市場環境，集團仍面臨重大流動性壓力。考慮到集團目前緊張的流動性情況及為了公平對待所有債權人集團預期本集團成員可能無法在到期時或在寬限期內履行其還款義務。如集團未能按期履行還款義務且無法及時與債權人達成解決方案，或會導致相關財務義務的加速履行或其他強制措施。於今日，公司未有收到其境外債權人的任何加速還款通知。

據公司全資附屬公司正榮地產控股發行並在北京金融資產交易所掛牌本金總額為10.5億元人民幣的6％的債權融資計劃的條款，2019年債權融資計劃的所有未償還本金及應計未付利息於今年11月4日到期應付。截至今日，正榮地產控股尚未支付未償還的本金10.5億元人民幣及其利息，構成根據2019債權融資計劃項下的違約事項。集團將繼續與債權人溝通，尋求債務延期。

內房股金輪天地（01232）觸發違約，該公司2025年到期本金4.95億美元的10厘優先票據，其30天的付息寬限期於今天（10日）屆滿，該公司預期不會支付有關款項，並構成違約。票據未償還本金額4.67億美元，持有人可要求即時兌付本金及應計利息，而目前無接獲持有人就加快行動發出任何通知。該公司稱，將在合理時間內努力逐步解決債務問題。

金輪天地表示，已跟主要持有人進行初步溝通；擬採取步驟，提出對公司及持有人皆有利的方案。同時，公司將委聘財務顧問，以促進及時與持有人對票據條款及條件所作各項建議修訂的磋商。

建業地產780萬美元息逾期

該公司強調，一直並將努力評估及改善其流動資金狀況；為了產生足夠現金流量以履行義務，會繼續致力從房地產行業波動中恢復，加快物業及投資物業銷售及應收款項收取，同時維持更嚴格成本控制措施，壓縮可自由支配資本開支。

此外，建業地產（00832）本應就明年到期的一筆美元票據在周一（7日）支付780萬美元利息，彭博引述持有該票據的兩名投資者透露，截至昨午尚未收到利息款項。若30天寬限期後仍未付息，將構成違約。

領展（00823）昨午公布截至9月底止中期業績，可分派總額32.77億元，按年減少1.8%，若撇除去年同期最後一次的酌情分派1.46億元，則增長2.7%。每基金單位分派155.51仙，多1.9%，若計及去年同期每基金單位7仙的酌情分派，則少派2.6%。按9月底收市價54.9元計，年率化股息率約5.7厘。行政總裁王國龍稱，為期兩年半的酌情分派計劃已於去年度末期完結，只比較中期分派其實仍有小量增長，在現今環境下希望「交到功課」；會繼續視乎市況進行回購。

期內，收益60.42億元，增4.6%；物業收入淨額45.87億元，升4.5%。市場對業務表現及派息「唔收貨」，領展股價午後低見49.55元，跌4.4%，收市仍挫近4%，未能收復50元關。

截至9月底，香港物業組合的零售租賃業務租用率仍達97.5%；平均續租租金調整率上升至8.5%（去年度末期為5.9%），平均每方呎租金63.2元。商戶每方呎銷售總額增長3.8%。隨着飲食及一般零售業好轉，整體租金對銷售額比例進一步回復至12.6%的正常水平。首席財務總裁黃國祥預期，下半年續租租金應可維持相若水平。

暫不考慮大型買賣

王國龍說，利率趨升，為維持健康資產負債表及現金流，要分散資金來源，將與資本合作夥伴探索亞太區不同資產多元化發展；現階段不考慮大型收購，收購時也不一定要全資擁有，而領展出售資產時同樣亦會考慮只轉讓部分股權，並繼續負責項目管理，具體買賣多少股權要視乎項目而定。

7月有傳領展有意競購新加坡NTUC旗下一籃子商場及商業物業，主席聶雅倫坦言，現時無參與任何新加坡相關商討，強調對收購有回報要求，但買賣雙方期望有落差。王國龍補充，有繼續留意收購機會，惟現時買賣雙方出價及開價的差距拉闊，賣方不降低作價便較難達成協議，相信當市場調節對定價的看法後，應可取得成果。

領展正就本港位於鑽石山的鳳德商場、九龍城東頭街市、藍田啟田商場、屯門蝴蝶廣場及秀茂坪商場進行資產提升，估計總成本逾5.9億元；廣州太陽新天地商場的資產提升已於9月展開，估計第一期項目的資本開支約2億元人民幣。

碧桂園服務（06098）公布，其間接全資附屬公司碧桂園物業香港控股，向Fu's Family Limited收購合富輝煌（00733）約1.45億股，佔後者已發行股本約21.47%，總代價約2.33億元。於收購事項完成後，該公司在合富輝煌持股由約3.53%增加至約25%。

西寧街項目4.4億售 低預期下限逾一成

樓價急挫，地價亦受拖累，港島住宅地造價更跌穿心理關口，上周五（4日）截標的堅尼地城一幅小型住宅地，「爆大冷」由興曄發展有限公司（興曄發展）擊敗8個對手投得，造價僅約4.39億元，較市場預期下限還要低逾一成，而以純住宅模式計算的每方呎樓面地價（樓面呎價）更低至9500元，屬於2014年4月以來，逾8年半首次有港島區賣地表住宅地的樓面呎價失守萬元關。

昨天批出的堅尼地城用地，位於西寧街及域多利道之間（下稱西寧街項目），佔地只有5780方呎，夾在私人住宅亨富閣和工廈廣基工廠大廈之間。

興曄爆冷擊敗8財團奪標

雖然該用地規模不大，但仍獲得9家財團入標，包括大型發展商長實（01113）和信置（00083），本地發展商嘉華國際（00173）則夥拍中資招商局置地（00978）合組財團競逐，不過，最終該用地由罕見中標的興曄發展以最高出價約4.39億元摘下，較市場預期下限約4.9億元，還要低逾一成。

根據賣地章程，該項目若以純住宅模式發展，總樓面面積約4.62萬方呎，即樓面呎價9500元，成為2014年4月筲箕灣愛勤道與愛德街交界以樓面呎價9396元批出以來，港島區賣地表住宅地的樓面呎價新低，亦是逾8年半以來首次跌穿1萬元。賣地章程亦留有彈性，容許發展商於該用地發展商住項目，可建樓面面積上限約5.2萬方呎。

翻查地政總署資料，興曄發展近年密密投標，2019年9月至今已經先後10次入標競投賣地表住宅地，單計今年6月起約5個月已四度「出手」，包括灣仔皇后大道東、西營盤醫院道、沙田顯和里以及西寧街項目，終於首嘗中標滋味。市場消息稱，興曄發展背後的財團，料與本地工程公司興聯集團有關。

每呎發展成本料超過1.6萬

業界人士估計，該用地若作純住宅發展，地價連建築費等計算的總投資額動輒超過7.5億元，即每方呎樓面發展成本逾1.62萬元。

資料顯示，西寧街與域多利道一帶近年較矚目的住宅項目，包括樓齡約13年的傲翔灣畔，以及樓齡約16年的域多利道60號，參考代理數據，近月的二手成交呎價約1.8萬至2.5萬元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，西寧街項目規模細，樓面呎價仍失守1萬元關，「反映即使細地皮風險唔高，發展商出價都傾向審慎」，估計在現時市道下，該用地興建實用面積約280方呎的小型單位可較易獲市場消化，預期日後落成的住宅單位開售呎價逾2.5萬元。

美聯測量師行董事林子彬指出，該用地規模小，但需要提供停車場等設施，有關成本勢反映於價錢上，加上淡市因素夾擊，中標價較市場預期低，反映地價已按市況有所回軟。他又稱，西寧街項目屬於港島市區罕有的小型海景用地，料興建的單位主打一房和兩房戶，目標買家包括上車客和小家庭。

二手市場現蝕讓潮，連中細碼上車盤都有單位勁蝕逾百萬元個案。荃灣上車屋苑荃灣中心有2房單位累積減價82萬元，以418萬元售出，原業主賬面輸122萬元離場。

美聯物業聯席區域經理鍾家豪表示，荃灣中心再錄呎價低於1萬元成交，單位為9座中低層C室，實用面積425方呎，擁靚裝修，原業主在今年8月底放盤，最初開價500萬元，因市況轉淡，近期不斷減價，上星期已減至425萬元，最終再經議價後，以418萬元成交，累降82萬元或16.4%，呎價約9835元。

據了解，原業主於2019年5月斥資540萬元入市，持貨約3年半，賬面虧損122萬元，單位跌價22.6%。

沙田上車盤沙田中心亦有樓王單位蝕讓。中原地產副區域營業董事馮澤源稱，沙田中心B座高層E室，實用面積288方呎，2房間隔，望中央公園及城門河景，最初開價498萬元，議價後由上車客斥478萬元購入，呎價約16597元。

原業主於2017年10月以506.8萬元入市上址，持貨約5年，是次沽出單位賬面蝕讓28.8萬元或5.7%離場。

樂融軒賣1050萬虧11%

利嘉閣地產高級分區市務董事彭錦添透露，青衣海欣花園1座高層B室，實用面積471方呎2房單位，最新以約670萬元成交，呎價約14225元。原業主2019年10月底以700萬元買入，額外印花稅（SSD）鬆綁僅約一周即沽，持貨3年轉手賬面虧蝕30萬元或4.3%。

此外，港島區屋苑都有業主損手離場。美聯物業助理聯席董事黎泳傑指出，筲箕灣樂融軒中高層E室，實用面積635方呎3房單位，獲同區換樓客斥約1050萬元承接，呎價約16535元。

原業主於2018年6月以1186萬元購入上述物業，賬面蝕讓約136萬元，單位貶值約11.5%。

在高位入市的舖位須大幅貶值才獲承接，灣仔菲林明道一個地下連閣樓舖位，近期淪為銀主盤，經大幅減價下以1600萬元沽售，舖價較9年多前大瀉1750萬元。

市場消息指出，灣仔菲林明道7號好發商業大廈地下G4號舖連閣樓2及3號舖，地下建築面積約201方呎，閣樓建築面積約407方呎，合共建築面積約608方呎，舖位在年中成為銀主盤，並以2080萬元交吉放售，獲買家出價洽購後，終減至1600萬元成交，呎價約2.63萬元。

原業主於2013年2月以3350萬元購入，並由交通銀行（香港）承造按揭，未見有任何其他抵押或借貸紀錄，惟仍淪為銀主貨，最新成交價較9年多前買入價大幅低1750萬元，舖價貶值52.2%。

元朗千呎地舖呎造2.13萬

另外，元朗安寧路138至160A號紫荊樓2期地下E舖，建築面積約1000方呎，以2130萬元成交，呎價約2.13萬元。舖位由髮廊以每月5.6萬元租用，租金回報達3.2厘。原業主2005年12月斥520萬元入市，持貨近17年賬面賺1610萬元或3.1倍。

房屋委員會（房委會）繼落實「出售居者有其屋計劃單位2022」（居屋2022）的揀樓安排後，共接獲約11.7萬份申請的「白表居屋第二市場計劃2022」（白居二2022），房委會昨天公布，已經完成申請者的詳細資格審核，今天將向4500名中籤者發出批准信和確認書。

中籤者包括4050個家庭申請者和450個一人申請者，房委會發言人表示，每人將獲一封批准信和兩封確認書，持有人可以在發出日期起計6星期內，向房委會或房屋協會（房協）分別遞交確認書，申領購買資格證明書（證明書），每張證明書的收費為840元，為期12個月，期滿後不得續期。

樂富地申寬高限料過關

房委會重申，中籤者與賣方簽署臨時買賣合約後，仍須向房委會或房協申請提名信，以完成交易，而直至簽臨約當日，中籤者和申請表上的家庭成員，仍須符合白居二2022的申請資格。

另一方面，城規會周五（11日）將審議1宗由房委會提出的放寬高限申請，涉及樂富居屋富強苑附近、聯合道與竹園道交界一幅政府土地，高限擬由120米（主水平基準以上．下同）放寬26.7%，至152米，以興建1幢31層公營房屋樓宇，總樓面面積約15.5萬方呎，擬建208伙，料2028至29年度落成。

規劃署認為，放寬後的建築物高度仍屬可接受，不反對該申請，料可順利獲城規會首肯。

趙國雄：豪宅反彈速度較快 成基金目標

香港樓價下跌，不少外資基金趁機來港撈底。例如早前有新加坡基金以208億元，向長實 （01113） 購入半山西部21 BORRETT ROAD，引起市場矚目。長實執行董事趙國雄指出，交易反映香港仍有吸引力，外資仍想借香港作跳板，打入中國及大灣區市場。

「好多人認為李嘉誠賣樓，是不是睇淡後市？其實不是，長實一貫作風，當樓盤落成後會盡快出售，今次出售21 BORRETT ROAD集團有數十億利潤，套現後會投資其他項目，是一個好正常的商業運作。」長實執行董事趙國雄接受訪問時，第一句就否認撤資，也不代表長實睇淡後市。

外資看好港復常速度快

至於外資掃貨對市場的啟示，趙國雄指出，疫情困擾下，香港各方面經濟有所減速，但外資睇好香港復常速度會很快，當疫情受控後，將會有很多外來資金會進入內地市場，香港作為大灣區門廊城市，是外資基金首選。「今次出售21 BORRETT ROAD，售價有一定折讓，所以基金好開心購入項目。」

他又指出，過去數年政府雖然增加土地供應，但豪宅地皮仍然十分短缺，當整體經濟復常，相信豪宅反彈速度相對會較快，所以基金看好豪宅市場的前景。

至於樓市前景方面，趙國雄坦言，過去兩年受疫情困擾，好多人的確對樓市前景有少許迷惘，但是香港根基沒有改變，目前仍然是動力之都，失業率並不高，只要經濟復常，香港會發揮本身潛力，可以一條直路向好。

看不到樓價有大跌機會

「好多人用過去經驗睇樓市，有人估計跌4成、5成，但是樓市今時不同往日，近年政府推出多項樓市辣招，為樓市去泡沫，保障銀行體系穩健，整體按揭成數5至6成，即使借8至9成的人有買保險，有保險公司分攤風險，銀行不會輕易斬倉逼業主賣樓，所以看不到樓價大跌4成、5成的機會。」他又謂，過去樓價的確試過下跌4成、5成，因為當年政府無管制，好多投資者同時持有大量物業，當經濟轉差供不到樓最終淪為銀主盤。趙國雄又謂，現時樓市8至9成為用家，即使樓價下跌仍會供樓，因為居住需求仍然存在。

他又強調，加息對供樓人士有影響，但近年香港與內地經濟聯繫頻繁，加息步伐不會跟足美國，美國目前經濟情況很難持續大幅加息，所以預期2023年樓價跟隨經濟走勢，維持5至10%波幅的預測。

古洞北/粉嶺北雖然發展商原址換地，惟不是每宗申請均順利，據發展局指，接獲18宗申請，有7宗已遭拒絕，比例達4成，原因面積不少於政府要求等，目前仍只有6宗申請獲接納。

政府在古洞北/粉嶺北等新區採用「加強版傳統新市鎮發展模式」，即容許持有區內農地的發展商在符合條件後，可以申請原址換地作發展。

發展局局長甯漢豪昨日回覆立法會質詢時指，該區在8月15日截止接收換地申請，合共接獲18宗申請，當中多達7宗申請遭拒絕，比例達39%，原因包括申請用地涉及並非規劃作私人發展土地，或者不符合面積要求（不少於4.3萬平方呎），再連同有一宗申請由發展商自行撤回，申請失敗比例更達44%。

另外，其餘有6宗接納作進一步處理，以及4宗申請則由當局考慮當中。

據資料顯示，在古洞北/粉嶺北擁有農地，而未接納原址換地的發展商，還有嘉里 （00683） 、新地 （00016） 等，而長實 （01113） 在區內還有3宗用地未獲接納。

6宗申請接納 涉逾萬伙供應

政府補充指，審批時間視乎每宗個案的情況而有所不同。所有獲接納的申請者均須於明年6月底限期前與地政總署達成具約束力的基本條款建議，包括補地價金額。

至於已經獲接納的6換地申請，分別來自恒地 （00012） 、新世界 （00017） 、長實，以及泛海 （00129） 和資本策略 （00497） ，涉及逾萬伙供應。

甯漢豪指，洪水橋/廈村新發展區採用的標準金額，將會在該區邀請發展商換地的相若時間公布。

同時，政府有意在馬料水填海發展創科產業，土木工程拓展署已於今年7月委聘了顧問公司，進行為期約24個月的填海工程研究，初步發展研究則預計可於2023年初展開，兩項研究預計將於2024年內相繼完成。

最新發表的施政報告2022中提出一系列措施，以提升香港金融服務的競爭力，料將吸引更多金融相關行業落戶進駐核心商業區，從而帶動更多寫字樓需求，新近有業主看準市場趨勢，將旗下的灣仔東亞銀行港灣中心中層單位推出市場放售，意向價約5,980萬元。

租金回報2厘 備裝修

中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生指，獲獨家代理物業位於灣仔告士打道56號東亞銀行港灣中心11樓C室，面積約2,600平方呎，意向價約5,980萬元，每平方呎叫價約23,000元。單位以連租約形式出售，涉及每月租金收入約101,440元，租期至2023年9月，以意向價計算，新買家可享回報達2厘。

單位實用率高，且享部分維港景觀，甚為舒適，另外，物業亦配有精緻寫字樓裝修，間隔方正易用，設有會議室及茶水間，為準買家節省裝修時間及開支，屬同幢物業質素較優越。

位處金融圈 協同效應大

而東亞銀行港灣中心位處灣仔區商業金融圈，地理佔優，協同效應下亦吸引更多金融服務業進駐，支持該廈買賣租賃走勢向好，加上交通便利，港鐵會展站開通後更有助該地段一帶的商廈物業需求。

謝氏續指，該廈業主向來持貨力強，據中原（工商舖）資料顯示，該廈對上一宗買賣成交需追溯至2017年8月，成交單位為15樓05室，面積約2,495平方呎，成交價約5,638萬元，呎價約22,597元。

而本港疫情漸趨穩定，市場憧憬全面通關，國際金融領袖投資峰會成功舉行亦象徵香港對外漸見復常，有利本港經濟發展。再者，配合灣仔北發展計劃，多項大型基礎建設及發展項目陸續上馬，料將促進區內商業、會議展覽和旅遊業進一步發展。而今番獨家出售物業具穩定租務回報，投資潛力優厚，適合中、長綫投資者外；由於業主叫價亦見克制，故對企業用家而言亦相當有吸引力，相信物業洽購反應會見理想。