國泰金控22日公布11月國民經濟信心調查，有19.6％的受訪者預期未來半年房價會跌逾3％，比今年1月調查時多出16.1個百分點，認為未來半年房價還會漲逾3％者，則從1月的78.7％急降到48.9％，跌破5成。

國泰金從2019年開始五度在時事題詢問房價，本次有19.6％受訪者預期房價下跌逾3％，是五次調查中的第三高，最高是2020年3月全球爆發新冠肺炎，第二高是2019年3月中美貿易戰仍在升溫，這次是在無特殊單一事件發生下，民眾看淡房市。

看跌房價者增加，11月亦有73％的受訪者認為現在不是買房時機，僅13.6％認為可以買房，買房意願指數-59.4，依舊是2016年9月之後的低點；同時間，認為現在不是賣房時機者也從上個月47.9％，本月上升到52.4％，是14個月來首次回升到5成以上，認為是賣房時機者則仍有30.7％，賣房意願指數降到-21.8，是去年9月之後的新低，買房及賣房都是負意願，且差距擴大到80點以上，也是31個月來的最大距離，代表房屋成交機率也會受影響。

整體來說，民眾認為房價漲幅正縮小中，今年1月調查時，有83.3％受訪者表示近半年中自己居住的縣市房價漲逾3％，其中31％甚至認為漲幅逾10％，11月則只剩63.4％受訪者認為過去半年內自己居住地房價漲逾3％，其中24％覺得漲逾10％，都比1月下降，甚至已有9.5％受訪者覺得房價下跌，比1月時的2.1％亦有上升。

財政部國產署22日標售都更宅，位於台北中正區億元級「冠德羅斯福」建案，開標結果20戶只吸引到2封標單、投標位於15樓的同一戶，標脫1戶，其餘19戶則乏人問津，預計12月下旬再重新公告標售。標脫率只有5％，以新台幣1.308億元售出，溢價率4.67％。

22日開標的「冠德羅斯福」建案，是國產署分回20戶，多在13樓以上，每戶都是總價1億元以上豪宅，最高總價約1.44億元，最低總價約1.2億元，標售底價是1.2億元。

國產署表示，8月委託估價師評估，是參酌市場行情，每坪訂價約落在120萬元到140萬元區間，車位300萬元至400萬元，單一物件的總價都破億，儘管「冠德羅斯福」地點相當不錯，開標結果顯示市場還在觀望之中。

國產署指出，估價六個月可重新檢討一次，但8月估價至今還不到半年，若遇到市場明顯波動，才將重新送估價會討論，目前暫時不會降價，北區分署預計12月下旬重新公告標售「冠德羅斯福」19戶。

國產署標售都更分回宅多為早年開發、近年蓋好分回的已開發案件，針對分回房地，都會先評估是否有做社會住宅或辦公廳舍需求，若沒有前述需求，才會辦理標售。

國產署統計，過去四年都更宅標售概況，標脫率雖呈現逐年上升趨勢，不過今年截至8月底有所下降，顯示房市處於觀望期，豪宅市場吹冷風。

目前國產署還有分回新北市汐止區的「筑丰陽陽」三戶，行政程序仍在進行中，最快明年會釋出。

國產建材（2504）手中最大的資產活化金雞母「南港大型開發案」22日正式動工，董事長徐蘭英指出，該案位於南港正軸心位置，開發後集團擁有的建坪達4.6萬坪，不僅潛在開發利益龐大，也可望挹注集團優勢發展。

南港大型開發案占地6,500坪，分為A、B兩棟，由建築普立茲獎得主的英國建築事務所Foster＋Partners設計，A棟為國產自有的商辦大樓，B棟為代興建的台北市政府大樓，完工後國產可分回約4.6萬建坪及550個車位。A棟為地上26層、地下5層，預計於2027年完工。

徐蘭英表示，B區段分回的商辦樓層未來不排除處分，至於A區段規劃為商場與商辦，部分樓層將會招租，帶來穩定收入；此外，國產目前在全台共有45萬坪土地資產、28座混凝土廠，未來包括八德、桃園土地都有進一步活化的規畫。

「大南港開發案」正式動工，國產集團總裁林孝信強調，這塊基地公司已持有68年，預估創造的獲利將極為可觀。

據了解，「大南港開發案」基地的前身是國產建材南港廠，當時取得的每坪原始成本僅約1.18萬元。

南港具有四鐵共構交通優勢，加上東區門戶計畫加持，南港房地價格不斷創新高，先前華固建設以每坪513萬元天價，取得國產南港大型開發案對面的土地。

另外，南港指標建案「世界明珠」的實價登錄，商辦每坪單價最高達139萬元，住宅最高單價每坪175萬元，均刷新南港房價最高紀錄。

除土地資產豐厚、活化潛力十足，國產在預拌混凝土及建材本業上，近幾年也發展蓬勃；徐蘭英指出，國產目前在全台有28個廠，設計產能可達900萬立方米，在台商回流，帶動科技廠新建廠辦及政府開發科學園區熱潮，對預拌混凝土需求量大增，集團正積極在北中南擴廠，預計至明年，國內預拌混凝土產能將可達1000萬立方米。


國產南港大型開發案 動工
經濟日報

國產建材實業（2504）南港大型開發案昨（22）日動工，董事長徐蘭英表示，南港被列入東區門戶計畫，加上南港車站擁有四鐵共構題材，也是通往正規劃宜蘭高鐵的正門戶，國產的南港大型開發案位於南港正軸心位置，開發之後集團擁有的建坪達4.6萬坪，潛在開發利益龐大，2027年完工啟用後，可望挹注集團發展。

國產集團總裁林孝信、國產建材實業副董事長林明昇、中保科技副董事長林建涵及北市衛生局長黃世傑等人昨天都出席。徐蘭英表示，國產建材實業1954年在南港路三段創立，已累積一甲子堅強營運與資產實力，在全台有超過45萬多坪土地資產，以及遍布各縣市28座混凝土廠，南港大型開發案啟動資產活化後，後續包括台南市等地資產也會陸續啟動活化動作。

徐蘭英表示，此案占地6,500坪，分為A、B兩棟，A棟為自有的商辦大樓，樓高地上26層、地下五層，預計2027年完工，完工後部分樓層出租，可直接貢獻國產獲利，並要規劃商場；B棟樓高20層，為代興建的台北市政府大樓，主要供台北市衛生局使用，部分也會做為商辦。在整個開發案完工後，國產可分回約4.6萬建坪及550個車位。

國產今年前三季稅後純益35.37億元，年增66.45%，每股純益2.94元，創同期新高。

針對國內景氣看法，徐蘭英表示，近期房市雖然低迷，但是都更危老需求度仍在高檔，台商回流、半導體科技廠在台投資已成趨勢，預期明年度營運仍可維持，而後年景氣目前仍看不出來。不過，國產看好政府持續在國內進行重大基礎建設，各地方政府也重視科技園區開發，公共工程的需求也仍看好，公司每三個月就會檢討一次策略，隨時掌握市場變化，有利營運的彈性。

國產南港案持有土地68年 增值千倍

國產建材實業（2504）南港大型開發案昨（22）日動工，集團總裁林孝信致詞時表示，國產1954年搬到南港成立公司，一路發展石綿、基樁、電線桿、水泥製品等，當時買1萬多坪土地，這塊地到今天已經持有68年，土地增值1,000倍。

國產林家於宜蘭發跡，第一代是林孝信的父親林燈早年開設台灣最大的石棉加工廠。林孝信表示，創辦人22歲來到台北，當時興建的第一個工廠是石綿工廠，但持續發展後，土地不夠用，1954年搬到南港成立國產，一路發展石綿、基樁、電線桿、水泥製品等領域，當時在這裡買下1萬多坪土地，後來被鐵路局徵收後，剩下不到9,000坪，至今持有長達68年。

林孝信說，從他父親林燈早年創業起算，集團事業發展至今已經86年，再過十多年就將滿百年，國產在後續領導人帶領下，在現有的基礎下要繼續朝向200年目標成長。

林孝信表示，每個行業30年就是一個關卡，在未來時間裡已沒有第二代、第三代，每一代都是第一代，因為日新月異，技術在變、人們的生活環境也在變，若沒有適應時代肯定會被淘汰。

在既有的捷運紅線、橘線和一階輕軌之後，高雄捷運黃線機廠近期已動土，小港林園延伸線也預定年底動工，加上施工中的岡山路竹延伸線、以及已通車到輕軌C24愛河之心站，總共耗資2,416億元的「捷運四線齊發」工程，將使現有61.8公里的捷運路網，幾近倍增至114.3公里，引領高雄邁向更綿密的軌道交通運輸時代。

高雄目前營運中的捷運路線共69站、61.8公里，在高雄捷運工程「四線齊發」，所有工程在2030年前陸續完工後，高雄捷運路線將達114站、114.3公里，比現狀分別增65.22％和84.95％。

高雄市長陳其邁在黃線機廠動土時指出，象徵著捷運黃線已開始起跑，而捷運黃線將是高雄市綠色交通非常重要的一環，將與捷運紅線、橘線、輕軌、台鐵形成格狀路網，並串起高雄二個行政中心、三所大學、七所高中、三所醫院，以及文化中心、衛武營、亞洲新灣區等各大的生活圈，對於高雄整體捷運路網，捷運黃線是重中之重。

高雄副市長最林欽榮表示，高雄捷運全線預定2028年底完工通車，屆時，高雄捷運紅線岡山路竹延伸線二階、黃線、小港林園線、以及輕軌二階將串成更緊密的捷運網路，「捷運四線齊發」後，高雄也將全面邁入大眾運輸時代。

林欽榮指出，黃線除了有效串聯都會區的醫療、大專院校、觀光資源、文創產業等重要交通節點外，與紅線三多商圈站、前鎮高中站、橘線衛武營站、信義國小站轉乘、台鐵民族站、正義站，以及輕軌高雄展覽館站、C28站，都有轉乘效能，為建構屬於高雄特有的「雙環路網」，發揮乘數效果，同時也是驅動亞洲新灣區經貿發展及引導都會核心區都市更新的關鍵力量。

高雄捷運局長吳義隆說，經費預算約1,442億元的高雄捷運黃線，整體路線為一倒Y字形，分為建工民族路段及澄清五甲路段，行經市內主要核心地區，包括鳥松區、三民區、苓雅區、新興區、鳳山區、前鎮區等六區，區域人口達116萬人，沿線500公尺範圍活動人口達48.3萬人，路線總長約22.91公里，設置23座車站，包括22座地下車站、一座高架車站及機廠一座。

至於連結臨海工業區和林園工業區的高雄捷運紅線小港林園線，吳義隆表示，小港林園線綜合規劃報告今年9月23日已獲行政院正式函文核定，採以紅線同系統「一車到底」方式推動，包括用地取得與工程費的總預算約 533億元，預計今年底開始動工興建，2030年完工啟用，屆時，從林園到左營高鐵站49分鐘就能抵達。

高雄市區大面積土地難尋，收購舊透天成為建商取得土地的途徑之一，永信建設除了以2.1億元，買下苓雅區凱旋二路31巷整排五棟老透天，關係企業高信建設更大手筆砸下7.5億元，一次打包中正二路及和平一路177巷的17棟透天；仰德建設為取得市區土地，也花逾2億元，買下鹽埕區建國四路九棟建物和一筆土地，正規劃推案。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，據最新實價揭露，今年6月位於高雄市苓雅區中正二路及和平一路177巷，合計共17棟屋齡49年的老透天，有買家大手筆全部打包。據了解，買方為「高信建設」，為高雄上櫃建商永信建設關係企業，以中正二路門牌老透天，每棟以總價4,000萬到6,600萬元不等成交，豪擲總價約7.5億元，合併取得共約345.73坪商五用地，如換算地價每坪達218.1萬元，刷新苓雅區近五年來地價新高。

台灣房屋美麗島中正加盟店東劉坤旺表示，市場早有消息，建商有意以高價收購整合此區段標的，此次交易標的共包含中正二路上七棟屋齡49年的三層樓透天、和平一路上一棟49年三層樓透天，及後方和平一路177巷整排共九棟49年二層樓透天，尚有部分標的持續整合中。

建商豪氣打包整排老屋交易不只一樁，據實價登錄揭露，今年4月位於高雄市苓雅區凱旋二路31巷，整排五棟屋齡47年的三層樓老透天，每戶以最低總價約3,980萬元，最高約4,616萬元成交，買家為永信建設，以無貸款豪擲約2.1億元一起打包收購，合併取得約151.27坪住四用地，換算地價每坪約140萬元。

被建築業界視為「土地公」的柏鴻土地開發建設公司董事長范姜炳煌，22日首度在媒體前亮相，公開第一筆自建案「柏鴻君臨」，他40多年來，坐擁天母、北投、關渡、石牌、景美等區龐大土地，賣地對象幾乎涵蓋9成建商，包括多家上市櫃建商在內。未來五年，計劃推案500億元，至於對明年房市的觀察，他自嘲是「無可救藥的樂觀主義者」，中長線一定看好。

范姜炳煌22日主持「柏鴻君臨」與大陸工程營建工程簽約儀式。他說，自己是彰化人，初中畢業後靠著自學、對土地法規的鑽研，自73年開始接觸不動產，自此跨足土地開發領域逾40年。

范姜炳煌靠著土地開發、容積移轉、道路用地買賣、重劃區開發、及收購投資人土地再轉手建商，迅速發跡，主要往來的客戶包括：華固建設、富邦建設、遠雄集團等知名建商，宏達電王雪紅也是座上賓，甚至赫赫有名的土地大戶-「迪化街大地主」隆遠集團「吳老師」，也曾向他買土地。

當前台北市最熱門的一級戰區北士科園區，范姜炳煌早在88年，這裡還是一片農地和草地時，就相中未來的潛力，開始慢慢收購土地，愈買愈大，等到土地重劃完成重新配地時，分回文林北路門牌的土地，決定保留不賣，留著自己自地自建、親手開發。

如今范姜炳煌邀請到海悅國際擔任代銷，並爭取到大陸工程願意負責施工營造，還大手筆找上國際間重量級的P&T集團、國內知名的三門建築師事務所，以雙建築師品牌，聯手操刀樓高25樓的北士科地標「柏鴻君臨」。代銷業者爆料指出，他拉高規格蓋房的講究程度，「比挑媳婦還可怕！」

「柏鴻君臨」基地1,281坪，目前可售金額達40億元，每坪開價115萬～130萬元；若連同建商自己保留、家族親友已預購的半棟，原本總銷高達80億元，為北士科規模最大的住宅案。

縱橫不動產市場40多年以來，看盡房市幾波景氣循環的范姜炳煌，被問到怎麼看未來房市景氣時表示：「問我不準啦！因為我是無可救藥的樂觀主義者。」

不過他提出四大觀點，首先，土地是特殊產品，無法像開工廠一樣可以複製；第二，華人民族性無論到世界各地都偏好買不動產；第三，台灣是藏富於民，與其買股票、外幣、黃金，最終資金還是留在房地產；第四，贈遺稅最高累進稅率50％調降為單一稅率10％後，海外資金持續回流，所以，房市儘管會有小波動，但數十年總是「大漲小回」，長線樂觀看待。

華固建設（2548）看好新竹房市，昨（22）日公告砸7.14億元買下新竹復興段1,688.05坪地，每坪土地單價約42.31萬元；總經理洪嘉昇指出，該地位於光埔重劃區，因土地尚需市府完成配地，最快2025年下半年、2026年拿到土地後才會進行相關產品規劃。

洪嘉昇表示，華固在光埔重劃區從2020年至今已購入三、四塊土地，累計取得土地約4,800坪，預計三年後市府完成配地可分回約2,400坪土地，最快2025年下半年、2026年取得土地，屆時再進一步產品規劃。

華固昨天公告，斥資7.14億元向新竹生醫科技及七位自然人等買下新竹復興段1,688.05坪地，每坪土地單價約42.31萬元，該案位於光埔重劃區，未來可望搶攻竹科工程師買盤。

國泰金控昨（22）日公布11月國民經濟信心調查，結果顯示，民眾看漲未來半年房價比率與幅度，皆較2022年1月調查時下滑。預期未來半年居住地住宅價格漲幅超過10%的民眾僅13.7%，較上一次2022年1月調查時減少10.4個百分點。

預期房價漲幅介於3%至10%的民眾有35.2%，也較2022年1月調查減少19.4個百分點；預期房價將在正負3%區間內變化的民眾，則從17.8%升至31.5%，較2022年1月調查時增加13.7個百分點。

另外，有19.6%民眾預期房價跌幅超過3%，較2022年1月調查增加16.1個百分點。

調查也顯示，民眾買賣房屋意願維持低檔。賣房意願指數降至-21.8（10月為-13.4），為14個月來新低，買房意願指數亦基本持平在-59.4（10月為-59.5），維持在2016年9月來相對低點。

看漲房價的人變少、買賣意願也疲軟，住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，雖然住宅價格沒有明顯修正，但成交量已逐步萎縮，房地產市場過往經驗為量較價先行，成交量小，代表價格會修正，國民經濟信心調查反映民眾的心理預期。

徐佳馨說，住宅價格沒有明顯修正，因實價登錄資料顯示屋主都不想便宜賣。房地合一制度把交易綁住了，五年以內跟五年以上出售，繳的稅最多可差到25%，屋主會更願意忍一忍到持有五年以上。

其次，2023年整體經濟狀況大家都看壞，房地產不可能獨強，加上央行升息影響民眾購屋信心，住宅價格沒有大幅上漲的理由。

高雄苓雅區中正二路及和平一路177巷17棟屋齡近半世紀的老透天厝，今年被買家以合計總價約7.5億打包成交，經查買方是老字號永信建設關係企業「高信建設」，共取345.73坪商五用地，換算每坪達218.1萬，刷新當地近5年來地價新高。

仲介業表示，建商早就有意收購這個區段標的，這次交易的標的含中正二路上7棟屋齡49年的3層樓透天厝、和平一路上1棟同年份的3層樓透天厝及和平一路177巷整排共9棟49年2層樓透天厝，還有部分標持續在整合當中。

建商大手筆收購高齡老屋，究竟藏有什麼「貓膩」？台灣房屋美麗島中正加盟店東劉坤旺認為，主要是在買地不是買屋，因為整合後，可取得更大、更完整的基地，如符合危老重建資格，還可獲額外建築容積獎勵。

高信建設收購的這批老屋，基地位在苓雅區精華地段，屬文化中心優質商圈，附近有捷運文化中心站，大統百貨和平店，生活機能佳，鄰近的中古大樓，成交單價都躍上4字頭。

仲介人員也透露，今年4月即有建商豪擲千金收購老透天，苓雅區凱旋二路31巷5棟屋齡47年的3層樓老透天，每戶最低總價約3980萬元，最高約4616萬元成交，買家花約2.1億元打包收購，取得約151.27坪住四用地，換算地價每坪約140萬元，目前已夷為平地，將與相鄰的基地合併推案！

鹽埕區建國四路整排屋齡超過70年的2層樓超高齡老透天，其中5棟及新樂街242巷正後方2棟老透天，也被李姓建商分批收購，每棟取得總價約2300萬到2500萬元，花約1.8億元，地坪單價達89.6萬元，創鹽埕區近7年來次高地價！仲介並透露，建商其實共收購9棟建物及1筆土地，總計花費2億，已完成整合，只是部分交易尚未揭露。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄商圈重心雖北移，不苓雅、鹽埕、新興、前金等南雄行政區仍是不少建商推案主力區，這些區域高齡老屋多，但因可開發的素地有限，因此收購整合即成為建商獵地的方式之一，有利於未來推案。

推動時間長達八年的「台大紹興南街基地再生計畫公辦都市更新案」，終於順利完成招商，今（22）日舉行出資契約簽約典禮，開發商規劃興建地下3層、地上11層的住宅大樓，總計提供約960坪的量體，預計投資3.8億元。

負責招商的台北市住宅及都市更新中心表示，台大紹興南街公辦都更案基地面積為1.3公頃，於2015年推動招商案時，是以引進醫療相關產業，增加醫學量能為招商目的，因開發項目較專業、且投資金額高，故四次公告全部流標，經北市住都中心重新規劃後，再度對外招標。

住都中心說，此案重新規劃後決定單純化開發項目，單獨將E區580平方公尺的基地以興建住宅方式對外招標，並於今年4月對外公告、8月完成評選，結果由建國工程公司（5515）（領銜）及建國建設公司的合作聯盟籌組專案公司「建邦建設股份有限公司」，取得最優申請人資格。

建邦建設因基地有豐富樹木資源，故以森林中的住宅為發想，規劃興建垂直綠化的住宅大樓，且承諾回植既有樹木，取得智慧建築銀質標章，並響應零碳排政策目標，興建採用環保減碳新工法，結合BIM模型的設施維護管理系統，出資人更提出友善鄰里的回饋項目，展現公辦都更公益性。

又區內歷史建築李鎮源故居坐落於計畫區，於中軸留設帶狀開放空間老樹廣場，與本招商案基地北側公園綠地相互呼應，提升整體住宅環境亦可減低對歷史建築衝擊，創造現代與歷史共存共榮之願景。

至於基地內其他土地，將由台大醫院以編列預算方式，後續將規劃興建醫學院教學大樓，引進醫療相關產業，目前已同步辦理都更審議作業。

今日的出資契約是由台北市副市長兼任住都中心董事長彭振聲，與建邦建設公司董事長孫百佐共同簽署，土地所有權人台灣大學副校長張上淳擔任見證人。彭振聲致詞時表示，建國建設興建很多社宅，高雄衛武營音樂中心也是由其負責興建，雖然這次公辦都更的基地面積不大，但基地位於市中心區，地點極佳，希望簽約後可如質如期完工。

近期，南京、武漢、無錫、蘇州等地推出第五批次集中供地計畫，部分地區出讓地塊總金額較高。同時，房企拿地積極性有所提升。多家上市房企披露競得地塊的公告，一些公司競得地塊金額較高。

業內人士表示，房企融資壓力得到緩解，房地產項目交付有望提速，推動房企拿地積極性進一步提高，有利於穩定市場預期。

市場平穩運行

11月21日，南京2022年第五批次集中供地15宗地塊掛牌，總出讓面積為48.35萬平方米，總建築面積為91.55萬平方米，總起始價為56.3億元。這批地塊將於12月20日集中出讓，所有地塊依然採用“限地價+搖號”方式出讓。

11月18日，武漢市自然資源和規劃局發佈本年度第五批次“兩集中”土地出讓公告，共推出各類用地19宗，總建築規模約為105.68萬平方米，起始價總額約為116.24億元，項目將分別於12月8日、12月16日出讓。從地塊分佈區域看，黃陂區2宗、高新區2宗、漢陽區3宗、江漢區1宗、江岸區3宗、洪山區5宗、武昌區1宗、江夏區2宗。

武漢市土地交易中心稱，近期武漢市加快了供地節奏，後續將適時發佈本年度第六批次集中供地公告。下一步，武漢市將緊跟市場動向，主動做好服務，全力維護土地市場平穩運行，力爭為經濟社會高品質發展作出貢獻。

此外，無錫、蘇州等地均發佈了2022年第五批次“兩集中”土地出讓公告。

11月4日，江蘇省蘇州市自然資源和規劃局發佈第五批次集中供地資訊，共推出10宗地塊，總出讓面積為50.77萬平方米，起拍總價為125.98億元，將於12月5日進行競價。從地塊分佈區域看，工業園區3宗、相城區3宗、吳江區2宗、高新區2宗。本批次供地依然採用“自由報價+限時競價+現場搖號”的方式出讓。

房企積極拿地

近期，多家上市房企披露競得土地的公告。

近日，上海臨港(12.070, -0.13, -1.07%)控股子公司上海臨港閔行高科技發展有限公司參加上海市國有建設用地使用權掛牌出讓活動，競得閔行區浦江社區MHPO-1306單元C-05A-02地塊和閔行區浦江社區MHPO-1306單元C-05A-07地塊。其中，閔行區浦江社區MHPO-1306單元C-05A-02地塊出讓面積39268.7平方米，土地用途為科研設計用地。閔行區浦江社區MHPO-1306單元C-05A-07地塊出讓面積為25421.1平方米，土地用途為科研設計用地。

深物業A(10.280, 0.04, 0.39%)公告顯示，控股子公司揚州市物合置業有限公司以17917.54萬元的成交價格競得揚州市平山鄉GZ399號地塊的國有土地使用權。深物業A表示，此次競得土地使用權將有效補充公司土地儲備，為進一步推動公司可持續發展、產城戰略轉型等提供資源保障。

業內人士表示，隨著房企融資環境持續好轉，信用好、銷售量大、拿地金額高的房企業績有望持續改善。

在融資環境持續回暖的背景下，頭部房企萬科也拋出了向交易商協會申請儲架式註冊發行的融資計畫。

11月22日，中國銀行(3.080, 0.03, 0.98%)間市場交易商協會（下稱“交易商協會”）官網發佈消息稱，近日，萬科向交易商協會表達了280億元儲架式註冊發行意向，待履行內部股東大會決策程式後正式報送。同時，金地集團(10.050, -0.16, -1.57%)也向交易商協會遞交了150億元儲架式註冊發行申請。這是繼龍湖集團等3家民營房企開展儲架式註冊發行工作後，混合所有制房企首次提出儲架式註冊發行意向，表明近期“第二支箭”政策框架下增信發債、儲架式註冊發行得到市場廣泛認可，取得了良好政策效果。

據證券時報•e公司記者梳理，自11月8日交易商協會官宣以來，“第二支箭”政策持續發力，若算上此前龍湖集團、新城控股(18.990, -1.01, -5.05%)、美的置業已獲交易商協會受理或完成註冊的融資計畫，這些頭部房企擬申請的總規模就達到了930億元。

實際上，萬科本次儲架式註冊發行的融資計畫曾有先兆。11月21日晚間，萬科A(15.600, 0.03, 0.19%)就公告稱，為夯實公司融資資源儲備，進一步優化債務的期限和類型結構，支援公司長期健康穩定發展，董事會同意向股東大會申請授權公司，新增不超過500億元的發行直接債務融資工具的授權。

發行種類為直接債務融資工具，包括但不限於境內外市場的公司債券、中期票據、短期融資券、超短期融資券、綠色票據、永續類債券、資產支持類債券、企業債券等，或者上述品種的組合。

談及募集資金用途，萬科A表示，預計發行直接債務融資工具的募集資金將用於滿足公司生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金及（或）項目投資（包括但不限於長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等募投項目）等用途。授權董事會（或其轉授權人士）于申請及發行時根據公司資金需求確定。

“從規模看，萬科本次不超過500億元的融資計畫授權確實比較大，說明房企抓住了當前融資政策寬鬆的導向，尤其是對優質房企而言，融資動作不斷。此外，萬科公告中的融資工具較為豐富，並兼顧短期、中期和長期，也包括信用門檻較低的發債工具，對行業而言應該積極關注。”易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進對e公司記者表示。

實際上，萬科只是近期籌畫通過交易商協會發行儲架式融資計畫的最新案例。

11月10日，交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式註冊發行，中債增進公司同步受理了其增信業務意向。截至目前，龍湖集團已完成200億元中期票據註冊。此後，包括美的置業、新城控股等房企紛紛披露，交易商協會已受理公司儲架式中期票據的發行工作，擬發行規模均為150億元。

若算上萬科的280億元儲架式註冊發行意向以及金地集團的150億元儲架式註冊發行申請，這些房企擬向交易商協會申請的總規模就達到了930億元。

多家房企密集發佈融資計畫源於11月8日交易商協會的發聲。彼時，交易商協會發佈公告稱，繼續推進並擴大民營企業債券融資支援工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，預計可支援約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。此前的11月11日，央行、銀保監會發佈的“金融支持房地產16條”也指出，支援優質房地產企業發行債券融資。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水對記者表示，近期系列政策密集支援優質房企發債融資，房企的融資環境正在明顯改善。在“第二支箭”等政策加快推進下，未來房企融資環境將進一步改善，房企發債融資有望再擴容。

“儲架式註冊發行，企業可在註冊有效期內結合需求分次發，該模式可便利企業、投資人把握發行視窗，提升市場投融資效率。在‘第二支箭’政策加快推進下，後續房企增信發債有望擴容。”劉水稱。

除了“第二支箭”政策下的發債融資外，也有不少頭部房企拋出了配股融資計畫，這也被業內視為“第三支箭”的落地。

雅居樂集團16日早間港交所公告稱，按配售價每股2.68港元配售2.95億股股份。配售股份占公司已發行股本約7.53%，配股所得款項淨額估計約為7.83億港元。

此前一日，碧桂園也發佈了配股融資計畫。根據最新公告，碧桂園完成配售14.63億股股份，所得款項淨額約38.7億港元。

實際上，金融監管部門對於支持優質房企融資的聲音不斷傳來。在日前召開的2022金融街(5.110, 0.03, 0.59%)論壇年會上，金融監管部門專門提及對房地產及相關行業給予的金融政策支持，並再次重申支持的深度與力度，在業內看來這也體現了對房地產行業安全發展的重視。

嚴躍進表示，本次金融部門的表態最大亮點是提及“股權融資”，應該說股權融資方面的工作或會加速。“鑒於此前機構投資者很關注‘第三支箭’的內容，此次會議實際上已經提及了此類概念。後續要密切關注股權融資方面的政策動向，其對於改善房企資金狀況具有非常積極的意義。”

從上周統計局公佈的商品住宅銷售價格變動情況來看，9月份商品住宅銷售價格穩中有降，新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市均繼續增多，樓市“金九”成色不足。

業內人士表示，三季度房地產信貸收緊，是市場全面速凍的最大原因。另一方面，近期一些房企出現問題，購房者擔憂買到爛尾樓，也是導致價格下調的一大原因。

近兩年來，樓市調控越發嚴格，一邊是對熱點城市的新房、二手房的“限價令”，一邊是對部分城市新房的“限跌令”，以恢復房地產市場穩定的預期。據機構統計，9月份全國房地產調控累計62次，1-9月調控482次，刷新歷史同期紀錄。

在三道紅線、兩集中供地以及房貸五檔管理等政策下，短期內，房企銷售增速下滑、投資增速下滑、償債壓力加大或成趨勢，在這種現狀下，亟需各家房企“自掃門前雪”，用更好的產品和服務打動消費者，不斷推動行業健康發展。

回購美元債 恢復市場信心

據貝殼研究院房企融資報告顯示，前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，降幅進一步擴大。

進入10月以來，已先後有綠地控股(2.920, 0.01, 0.34%)、佳兆業、雅居樂、綠城中國、合生創展、新城發展、禹洲集團等多隻地產美元債出現大幅下跌。據光大證券(15.560, 0.07, 0.45%)（維權）統計，截至2021年三季度末，共有12只地產美元債發生違約，違約金額共計42.85億美元。

面對信用危機，不少房企奮力展開“自救”，動用真金白銀提前贖回債券，中梁、禹洲、德信、金輝、弘陽、融信等房企密集對外披露回購美元債。此外，也有不少房企主動公佈償債安排，釋放出保兌付的積極信號。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，一些中資房地產企業開始回購境外債券，這體現了企業對自身發展前景的信心，預計對於緩解市場緊張情緒、恢復市場信心將起到積極作用。

抓精細管理 力保現金流

隨著調控政策的深入，地產行業明確進入到管理紅利時代，各家企業必須完成從規模速度向品質效益發展的轉變。目前，多家房企開展管理方式、運營效率優化，力保企業現金流，促使行業實現發展方式轉變。

“關於安全、預期、速度，安全肯定是第一的。”在博鼇?21世紀房地產論壇第21屆年會上，金科股份(2.060, -0.03, -1.44%)副總裁張勇透露，目前金科在全力以赴保現金流，去庫存、抓回款，加大資金、人力、行銷、激勵方面的力量。同時收投資，備足現金，在組織架構上進行調整優化，把力量用到資金端、財務端、行銷端。

中南置地則強調堅決去庫存，堅決把現金流找回來。“企業做運營，在運營端體現出來的就是成本、供應鏈的管理，供應鏈的優勢充分發揮起來，也能抗風險。”中南建設(2.340, -0.07, -2.90%)董事、中南置地高級副總裁唐曉東表示。

旭輝控股董事局主席林中同樣認為，房地產行業如今處於快速變化的過程中，平衡發展與安全的關係，還是要回到“既要、又要、還要、且要”的邏輯上來，企業經營是一個均衡的邏輯，不能只追求一面。

困難房企拒絕躺平 推動債務重組

對於困難房企來說，若此刻選擇躺平，那就是為行業樹立了“差生典型”，影響會極差。所幸的是，無論是去年爆雷的泰禾，還是今年以來陸續陷入困境的華夏幸福(2.450, -0.03, -1.21%)、藍光、恒大、新力、花樣年，這些困難房企都沒有躺平。

出售項目股權和多元化板塊，引入財務實力強的戰投，進入債務重組階段……這些房企面對已違約的債務，還在各自努力著。

10月7日晚間，華夏幸福正式披露了2192億元金融債務清償方案的主要內容，將通過出售資產回籠資金、現金清償、債務展期等方式，分批實現債務化解。

泰禾目前與各方債權人取得了直接或間接聯繫，展開了線上及線下多種形式的溝通，完成了多輪溝通。目前債務重組工作取得了較大進展，公司已與部分主要債權人達成了對已到期未歸還借款的和解。

藍光在半年報中披露，公司已成立由董事長直接領導的債務應急管理專項工作組，債務風險化解整體方案正在加緊制定。在專案轉讓消息陸續傳出的同時，藍光據稱也正在考慮引入財務戰略投資者。“公司正努力短期脫困、中期恢復流動性、長期良性發展。”

花樣年創始人曾寶寶則向全體員工發出一封“家書”，稱花樣年“絕不躺平”，目前公司管理層正積極與政府部門、境內外金融機構、合作夥伴誠懇磋商，力爭控制和消弭風險，早日走出流動性困境。

推進復工複產 努力提升產品品質

對於當下的困難房企來說，一個標配的困境便是專案停工，包括恒大、藍光、泰禾等房企均面臨類似的難題。對於這類房企來說，加快推進項目的復工複產，把房子保質保量地交到業主手裡，就是切實維護消費者合法權益的最好做法。

恒大董事局主席許家印在中秋“家書”中表態將加快推進全面復工複產，實現“保交樓”目標。此後恒大集團又召開“復工複產保交樓”專題會。會上，許家印對參會的4000多名各級負責人指出，必須認識到全力以赴抓好復工複產的重要性，保質保量順利交樓是公司必須履行的義務，是公司一定要承擔的責任。“全集團要提高認識、統一思想，把一切精力都投入到復工複產保交樓上。”

目前，泰禾全國多數項目已經復工，去年底以來，超過10個項目有交付。復工複產過程中，泰禾還對多個專案都進行了產品升級改造。例如，北京金府大院對院子、院牆、巷道和園林景觀進行了高標準整改。麗春湖院子全面啟動品質提升，並推出多功能高標準會所。泰禾董事長黃其森還宣佈了企業將向小而精、小而美髮輾轉型，同時多次表示要保證交付品質。

長久以來，為了維持利潤，“減配”是一些項目心照不宣的做法，房屋品質問題依然是“老大難”，消費者期盼的“產品時代”仍未真正到來。對此，有不少企業呼籲應當重視品質，在產品品質、服務品質方面下苦功夫，切實維護消費者合法權益。

旭輝控股執行董事兼總裁林峰就表示，很長時間以來，聽到很多同行在猜測政策會出什麼，什麼時候出，討論怎麼降價打折，但很少聽到有人討論怎麼研究客戶、打造產品、提升服務。“不要忘記，那才是我們安身立命的根本。天氣看一看就好，不用一直看，風雨和陽光都是規律，關鍵是要盯著客戶，埋頭幹好活，耕好自己的一畝三分地。”

11月22日，太古地產住宅業務董事杜偉業表示，太古地產旗下灣仔星街專案EIGHT STAR STREET已臨屆現樓，目前已售80%單位，剩餘多為特色戶型。現將推出一個三房一套戶型招標發售，實用面積為913尺，指引價4880萬港元；另以價單方式推出4個一房至兩房單位，實用面積431至555尺。

對於市況，杜偉業稱，最近香港經濟環境及環球經濟不明朗，加上有利淡因素影響，目前香港樓市有波動屬正常，但市場需求仍然大，長遠相信平穩發展。

他又指，集團旗下黃竹坑專案最快明年第一季推出，涉及800個單位，主打1房至3房戶型；另柴灣前巴士廠專案進入工程期，提供800個單位，主打2房至3房單位；而皇后大道東專案處於設計階段，滲160個單位，最快2025年落成。

資料顯示，EIGHT STAR STREET位於灣仔星街8號，提供37個單位，實用面積431至1,198平方呎。

在富力地產(1.78, -0.15, -7.77%)135億元境內債成功展期後，其他民營房企也開始著手準備境內債務的整體重組。

11月21日，一位知情人士對中國房地產報記者透露，中國奧園(1.18, 0.00, 0.00%)集團股份有限公司（以下簡稱“中國奧園”，03883.HK）計畫對境內債務進行整體打包重組，目前正在與境內投資人逐一溝通，商洽重組方案，涉及的境內公開市場債務總額約為116億元。中國奧園品牌負責人對該消息不予置評，表示有進展消息會以公告方式第一時間披露。

在這之前，龍光集團(0.8, -0.08, -9.09%)、融創中國(4.58, 0.00, 0.00%)已有初步的境內債重組方案流出，前者擬重組的境內債務規模超過200億元，後者則為154億元。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，境內債整體重組牽涉債權人眾多，企業整體資產和經營能力存在不同，因而展期方案博弈十分複雜，但富力地產境內債的成功重組為行業內的出險房企樹立了一定信心和指明了可選的方向，未來不排除有更多的成功案例出現。

中國奧園擬重組百億元境內債

在進行整體重組前，中國奧園對於境內的到期債務基本是採取逐筆展期的策略，也都得到了投資者的支持，至今仍無境內公開市場的債務違約。例如，今年7月份到期、發行規模18.2億元的“21奧園債”已獲投資者同意展期一年兌付本息，9月份到期的15億元“19奧園02”也得以展期一年。11月21日，深交所的公告顯示，中國奧園一筆8.16億元的ABS本息獲展期一年。

根據此前中國奧園公告披露的資訊，截止9月30日，該公司已經與部分境內金融機構達成協議，延長本金超230億元的現有境內融資安排的期限，另有其他境內融資安排展期工作也進入與境內債權人的協商階段。

據瞭解，這230億元包含了境內公開市場的債務以及專案融資，其中，仍在存續期的境內債券及關聯的ABS、ABN等產品總規模約為116億元。

上述知情人士介紹，中國奧園參考的是富力地產的境內債重組方案，目前進展順利，有望在近期獲通過。

中國奧園境外債務的重組也在推進中，但相對境內債，規模更大、難度也較高。今年1月份，該公司宣佈已聘任獨立財務顧問制定境外債務重組方案，會儘快向債權人及其他持份者提出重組建議。8月份，中國奧園表示已向12筆2022年至2027年到期、本金總額合計34.5億美元的離岸債券持有人發出通知，要求其提供身份資訊，以協助制訂重組計畫。9月30日的公告顯示，該公司還在與債權人進行協商，重組計畫仍未敲定。

債務重組的規劃裡還包含了資本重組，即引入戰略投資者。這同樣是一條曲折的道路。根據市場消息，今年1月底，山東某國企就表示有意入主中國奧園，該公司在年中完成盡調後離開，截至目前尚未有明確的動作。按照中國奧園的說法，其與潛在投資者保持著經常對話，但尚未與任何有關投資者訂立任何具有法律約束力的協定。

劉水表示，當前市場仍未出現明確的復蘇信號，而保交樓、穩民生成為重要議題，境內債重組能夠使得房企避免即刻破產清算，以時間換空間，對於維護債權人利益和公司利益都是合適的策略。

有聲音認為，對於中國奧園而言，近期國家發佈的多項融資支持政策以及此次境內債的全面重組，都有助於增添其談判籌碼，或將推動戰投的加速落地。

學習富力債務重組方案 政府利好不斷

在這一輪行業調整中，富力地產無論是境外債還是境內債的重組，都起到了很好的示範作用。7月份，該公司將10筆原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據，合併置換為3筆票面利率均為6.5％的新票據，實現展期3年至4年，涉及的債務總額約49.43億美元。完成美元債的整體重組後，富力地產很快又啟動了境內債務的重組，8月23日宣佈旗下所有存續公司債券因重大事項存在不確定性，自8月24日起停牌。9月8日，該公司就停牌債券整體展期事項召開債券持有人會議。9月22日，展期議案獲債券持有人會議表決通過。展期後，總額135億元的8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

富力地產能成為首家完成境內債整體展期的房企，與其資產品質有很大關係。截至2021年底，該公司擁有土地儲備總可售面積約5000萬平方米，並擁有大量資產價值可觀的投資物業及酒店組合，同時還在全國多地、尤其是粵港澳大灣區範圍內儲備了大量城市更新優質專案資源。富力地產聯席董事長兼總裁張力曾透露，截至2021年底，該公司已簽約的城市更新合作項目有64個，貨值超過1萬億元，按可供未來發展的可售面積算，一二線城市面積占比達到93％，粵港澳大灣區面積占比達到76％。

也正是因為有一定的條件限制，即便很多房企有心效仿，目前披露了境內債重組方案的企業仍寥寥可數。境內整體債務超過200億元的龍光集團是第二家，有消息指，該公司在11月3日向投資者提交了一份境內債的重組方案，將已經展期過的公司債券和ABS的到期日延長至2026年8月，尚未到期的存續債券和ABS則展期至2027年5月。據中國房地產報記者瞭解，目前龍光集團仍在與投資人談判。

繼龍光集團之後，融創中國也公佈了初步的境內債重組方案，包括已達成展期的債務進一步展期3.75年，尚未展期的債務則展期4.5年，以住宅和文旅項目的收益權增信等。該公司仍在存續期的境內債券及關聯ABS規模合計約154億元。

相比富力地產，龍光集團、融創中國及中國奧園目前正處於更有利的政策環境。招商證券(7.4, -0.11, -1.47%)認為，隨著經濟下行壓力加大，房地產政策自去年底有所鬆動，可分成三個階段。第一階段是保需求，發生在今年上半年，第二階段是保項目，發生在今年下半年。第三階段是保主體，發生在今年年底，標誌性政策就是《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從表內、表外各類融資管道對房企融資予以積極支持。

11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，會議強調保持房地產融資平穩有序，支持開發貸款、信託貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。在保主體的政策背景下，上述3家房企的境內債整體展期方案獲得金融機構支持的概率也將有所提高。

西九文化區管理局公布，旗下尖沙咀西九文化區藝術廣場大樓項目已由新地（00016）全資附屬公司力享有限公司成功投得。

藝術廣場大樓項目由三幢商業大樓組成，總樓面面積合共約6.5萬平方米，包括62,435平方米作辦公室用途和2,500平方米作零售、餐飲及消閒用途。新地投得為期約47年的發展權和營運權，以「建造、營運及移交」模式負責藝術廣場大樓項目的設計、建造、融資、市場推廣、租賃、管理、營運和維修工作。

管理局於截標時收到一份標書，經審視管理局委聘的三位獨立估價師提供的平均估價及其他相關因素後，認為新地的回標價符合市場水平，並決定接納其標書。

管理局行政總裁馮程淑儀表示，藝術廣場大樓項目位處西九文化區黃金地段，與包括M＋及正在興建的演藝綜合劇場等多個世界級藝術文化設施一脈相連。此項目是西九結合文化藝術設施及商業項目發展模式的重要組成部分，旨在為香港建構獨特的文化樞紐和以藝術為主題的特色商業項目，並帶來長期的收入以支持西九實踐其文化使命。管理局期待與新地通力合作，成功發展藝術廣場大樓項目。

＊與環球貿易廣場、高鐵西九龍站商業項目發揮聯動效益＊

新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，十分高興投得西九藝術廣場大樓項目，這是集團繼2019年底投得高鐵西九龍總站上蓋大型商業項目後，另一個在該區地標性項目；集團再次在西九投資發展大型項目，足證集團對香港和國家前景充滿信心。

郭炳聯指，西九藝術廣場大樓並非純商業項目，而是西九文化區不可或缺的一環，將助力香港發展中西文化藝術及促進交流。項目更會與毗鄰的環球貿易廣場，以及正在興建的高鐵西九龍總站上蓋商業項目發揮聯動效益，進一步提升西九作為香港以至大灣區內獨特的商業、文化、藝術、零售、娛樂和交通樞紐的地位。

碧桂園（02007）宣布，已於今日完成配售合共14.63億股股份，有關方面以配售價每股2.68元，成功配售予不少於6名專業、機構及╱或其他投資者。配售事項所得款項淨額估計約38.72億元，擬用於為現有境外債項進行再融資及一般營運資金。

最近因為想賣房而去銀行網點預約提前還貸的上海市民黃欣，驚訝地發現他前面排隊六七個人，都是去提前還貸的，而他則被銀行工作人員告知回家等電話，至少要排隊2-3個月。

今年下半年以來，“提前還貸”這個詞熱度越來越高，很多購房者正在積極擺脫“負翁”身份，加入提前還房貸大軍。在年輕人喜歡的應用“小紅書”上，許多人分享自己提前還房貸的思路、攻略和計算方式。

一方面是購房者因各種原因提前還貸，另一方面是銀行不願意優質業務的貸款存量快速流失，“排隊還房貸”現像在各大一二線城市愈發普遍，在杭州的部分銀行，提前還房貸已經要排隊到明年四月份。

想提前還商貸卻被“卡住”

家住上海普陀區的黃欣（化名）近期想置換掉一套老房子，轉而去新房市場“打新”，由於老房子還剩下20多萬元的貸款本金，黃欣便來到農業銀行普陀某分行線下預約提前還貸。這筆商業貸款借於2016年，當時的商貸利率非常低，僅4.3%。

結果黃欣發現，要提前還掉這20多萬元貸款，難度超過想像。 “以前我每次來個人信貸部辦業務，一起排隊的人大部分都是來辦提取公積金還房貸業務的，結果近期到農行，發現前面排了六七個人，都是辦理提前還房貸業務的。”黃欣對第一財經表示。

在排了半個多小時隊之後，黃欣告知銀行櫃檯人員自己是來辦理商貸提前還貸的，工作人員則表示：至少需排隊2-3個月，到時候銀行電話通知消息，再走流程把剩餘本金存入賬戶中劃扣。

一位上海資深房屋中介告訴記者，其實過去辦理提前還貸手續一點兒也不難，一般申請2-3週後銀行便會給反饋，現在從兩三週變成兩三個月，實在是因為提前還貸的人太多了。

黃欣還發現，公積金貸款和商業貸款現在在提前還貸上有很大差別。 “公積金貸款提前還，跟過去沒什麼差別，申請之後就能順利走流程，卡的都是商業貸款。”

黃欣認為，這主要源於公積金貸款的錢來自公積金管理中心，由公積金管理中心委託商業銀行發放，而公積金管理中心現在並不像銀行那樣卡還款額度。

杭州市民王文（化名）近期也想提前還掉部分房貸，但他的原因跟黃欣不一樣，王文是2021年年中買的房，商貸100多萬元，利率快接近6%，而現在杭州已經在執行首套4.1%的利率，整整比王文買房時低了近2個百分點，因此王文認為自己“高位站崗”了。

王文告訴記者，自己的房貸利率還不算最高，去年八九月份時，杭州首套房利率最高甚至衝上6.25%，看到今年的情況就覺得特別魔幻。 “我特別想把這部分高利率房貸置換掉，如果沒法置換，我就提前用存款還一部分，不然太虧了，現在根本沒有什麼好的投資渠道可以掙這麼高利息。”

王文目前已經按合同正常還滿一年房貸，可以預約提前還貸，不過他經過諮詢後發現，提前還貸還需要排四個月的隊，具體何時能排到尚不明確。

除了上海、杭州，還有不少大城市有類似情況，比如北京就有市民反映某國有大行提前還款要排隊到明年3月份，而廣州則有銀行稱申請提前還貸後要等30至40天左右。

“提前還貸潮”原因多樣

回想去年年初，上海還是房貸發放餘額不足、購房者需要等待三四個月的情況，而到今年下半年已經變成房貸一兩週就放款、提前還貸反而要排隊，反轉來得猝不及防。

銀行為何不願意即時批准提前還款？上海某頭部中介相關負責人告訴記者：“銀行每個月也有額度限制，現在申請提前還貸的客戶大幅增長，只能花完當月額度以後就把客戶排到下個月，尤其是國有大行，年底要保住貸款存量，壓力很大。”

根據半年報統計，今年上半年，工、農、中、建、交、郵儲銀行的個人住房貸款合計增加了4155億元，這一增量相比去年降幅明顯。 2021年全年，上述6家銀行的個人住房貸款合計增長了2.48萬億元。

一直以來，個人住房貸款被視為銀行資產質量最優質的貸款業務，不良率低於個人經營貸、個人消費貸和信用卡貸款等。但今年客戶貸款買房的意願在下降，根據11月10日央行發布的金融數據，10月金融機構新增人民幣貸款6152億元，同比少增2110億，這也就不難理解臨近年底各大行為何要“保房貸存量”了。

今年下半年來，申請提前還貸的客戶顯著增多，這又是為什麼呢？各城市的原因或不相同。上海一位樓市分析師對記者表示：“上海出現較多提前還貸者的原因，主要還是下半年入市新房多，其中不乏市中心地段的罕見好房，有不少單價‘10萬+’的項目，所以許多人想置換打新。”

貝殼研究院的調研數據顯示，今年下半年以來，居民“賣一買一”置換新房的需求越來越主流。而賣一套房時，如果該套房有按揭，在沒有推行“帶押過戶”的城市居民就必須先將房貸還清。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，部分城市的購房者提前還貸原因主要是此前貸款利息太高，現在房貸利息下降較多，購房者不願承受過高成本。

在今年的中期業績發布會上，部分國有大行高管也回答了該問題。農行副行長林立表示，已有小部分個人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，主要是基於客戶自身財務規劃，與現階段金融投資收益率中樞下降也有一定關聯。工商銀行副行長鄭國雨則表示，少數按揭客戶出於調整家庭資產負債表的需要，確實存在提前還款的情況，但和往年相比，這種趨勢並不十分明顯。

此外，上海某頭部中介相關負責人還告訴記者，有部分房貸利率“站高位”的購房者，正試圖置換房貸，違規轉化為利率更低的“經營貸”。

為了方便二手房交易，目前許多城市已推出“帶押過戶”，即不解除房屋抵押，也可以辦理過戶登記，此舉能減輕業主提前還貸的壓力，又大幅縮短二手房交易時間。根據克而瑞統計，深圳、蘇州、濟南等16城已完成首筆二手房“帶押過戶”業務，廣州、西安、徐州等城均發文推廣二手房“帶押過戶”模式。

如果更多城市推廣“帶押過戶”，是否能減少排隊提前還房貸的麻煩？一位知情人士告訴記者，帶押過戶能否推行，其中也存在銀行間的博弈，“中小銀行比較支持，他們認為帶押過戶能給他們帶來更多房貸業務，而房貸存量本身已經很大的國有大行態度就不那麼積極了，所以這項政策並不能很快推廣開來”。

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甘肅省張掖市甘州區發布《甘州區2022年階段性住房支持政策實施方案》，方案稱，市區財政統籌安排資金4500萬元，向2022年6月1日至2022年12月31日在甘州區城市規劃區內購買新建商品住宅的購房者發放購房補貼，一次性補助1.5萬元家電購房消費券，共補助3000套。

以上補助政策不重複享受，購房補貼數量按照總量資金控制，至資金全部用完為止。文件顯示，政府主導的安置房、棚改房、城中村改造用房和經濟適用住房等保障性住房、限價商品房不在補助政策範圍之列。
補助範圍包括，補助對象為在甘州區城市規劃區內購買新建商品住宅的購買者；購房戶夫妻雙方均符合補助條件，原則上只享受一次補助；購房戶已享受過農村教職工和醫務人員、鄉鎮幹部、農民、職教中心教職工、駐張部隊現役軍人等安居工程補助政策的，不再重複享受。

文件提出，積極宣傳引導。各相關部門要強化措施，落實責任，共同建立協調推進工作機制，加強與各相關部門溝通銜接，利用有效媒體做好階段性住房補助政策、申報程序和申報條件等政策措施的宣傳工作，激發階段性購房熱情，嚴格落實實施方案，確保工作順利完成。

嚴肅工作紀律。各相關部門要認真履職盡責，嚴格審核把關，對弄虛作假套取補助資金的，追回其購房補助資金，並按銀行同期貸款利率加收利息；對發現有採取偽造合同、虛開發票等手段弄虛作假、串通套取補助資金的房地產開發企業，除追繳套取的資金外，由建設部門將其納入失信企業“黑名單”，並作出相應處理；對弄虛作假和因審核審查單位不負責任，玩忽職守，致使補助資金被虛報冒領的，由紀檢監察部門按照黨紀政紀處分條例和有關規定嚴肅追究相關人員責任。

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金色陽光、沙灘細軟，在我國山東威海乳山市，有一片潔白如銀的沙灘，這裡與韓國、日本隔海相望，被譽為“天下第一灘”、“東方夏威夷”。過去十多年間，乳山銀灘的美麗風光沒能躲過地產商、看房團的目光，成為盛產海景房之地。

據不完全統計，在這條縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上，遍布著200多個小區。圍繞著銀灘的“大拇指”地標，水岸人家、海翔花園、海韻陽光花園、海都花苑......鱗次櫛比的小區依次排開，每個名字都要與海產生關聯。

但與傳統認知中稀缺、高價的海景房不同，乳山銀灘的海景房卻因大量開發、空置率高，如今二手市場賣出了“白菜價”，被當地人無奈稱為海邊“第二鶴崗”。

記者在房產信息平台上發現，截至今年11月11日~17日，銀灘二手房成交均價為2722元/平方米，週度環比下跌14.1%。具體到微觀房源，有不少臨近海邊的海景房總價僅5萬左右，還有房源面積92平方米總價僅6.8萬元，均價740元/平方米。

相較於堪比鶴崗的二手房均價，乳山銀灘的新房卻有項目賣出近萬高價。據當地中介稱，很多看房團並不知道一二手房的價差，有人一買就是好幾套，等想轉手賣出時才發現已然“巨虧”。“銀灘的新房我基本不推薦，二手房倒是可以看看。”

長壽之鄉的海景房往事

除了海景與生蠔，山東乳山似乎很少為人所知。實際上，乳山不僅是中國沿海的“長壽之鄉”，還是中國著名作家馮德英長篇小說《苦菜花》、《迎春花》、《山菊花》故事背景發生地，也是民族先鋒“馬石山十勇士”英雄事蹟發生地。

不過，發生了更多故事的，還是那片銀光燦燦的沙灘。在官方描述中，乳山銀灘的沙質均為高品位石英砂，沙質細膩、含磁量高，沙灘中二氧化矽含量高達98%以上，是一個天然的療養院。2003年，乳山是我國唯一獲聯合國“人居獎”的地方。

甚至有廣為流傳的宣傳話語稱，銀灘是全國最健康長壽的地方之一，90歲老年人隨處可見，空氣特別清新，更是各類慢性及老年性疾病患者的療養之地，患皮膚病、哮喘病、心腦血管病、關節類病等人群，到銀灘居住後很多都有所好轉。

上述言論是否科學暫且不表，但這對看到商機的地產商、苦悶於健康與養老問題的人來說，無異於巨大誘惑。也正因如此，在過去十幾年間，乳山銀灘拔地而起一棟棟海景房，來自全國各地的老人，在不明就里中就買下了一套“養老房”。

最瘋狂的時期是2007年~2010年，當時被認為是乳山房地產開發的高峰，這期間乳山房地產竣工總面積高達562萬平方米。在海景、療養、養老的宣傳下，許多海景房拔地而起，多到當地人都眼花繚亂，跟隨看房團來的老人也絡繹不絕。

據當地中介回憶稱，當時很多海景房打著養老、旅遊看房、以租養貸的名號，看房團的老人坐著大巴車來到此地，名義是免費遊玩，最終還是被拉到售樓處，不少人沒禁住銷售的話術便入手了，半是投資半是養老便買下一套房。

然而，因房地產大量開發、供過於求，乳山的房價在過去十年間停滯不前，沒能像其他經濟發達地那樣，為投資者帶來收益。想要養老的人也發現，這裡除了美麗海景，其他配套並不完善，交通不便、商業單調，等想出手時卻找不到“接盤俠”。

記者在房產中介平台上看到，近一周海洋明珠、將軍濱海花園、觀海聽濤、禦宮花園、碧海華庭北區等小區二手房價跌幅較大，其中海洋明珠掛牌均價2757元/平方米、環比上週降幅8.3%，將軍濱海花園掛牌均價2370元/平方米、環比上週跌幅8%，觀海聽濤掛牌均價2600元/平方米，環比上週跌幅5.3%。

而在房價最便宜的小區中，東海花苑掛牌均價僅1083元/平方米，海湖家園掛牌均價1233元/平方米，假日海景雍華苑南區掛牌均價1427元/平方米，白海濱海佳苑掛牌均價1606元/平方米，齊魯海濱花園掛牌均價1732元/平方米......

據當地一位中介表示，乳山之所以曾經被成為“鬼城”，主要是一手房搶市場，當時很多老人“一人買多套”，後續發現不適合又難轉手，導緻小區空置率高企，很多地方冬天都達不到供暖的標準，巨量庫存致使二手房價也跟著下來了。

這些外地老人，有的選擇不去看投資收益比，靜靜地住在這片海灘，權當夏季養老；也有的人忍受不了不便的交通、原始的城市環境，選擇低價拋售離場。如今，乳山銀灘已鮮少見大面積開發新房的場景，多的是寂寞的老人、和賣不動的二手房。

漫長的去庫存之路

一直以來，交通不便深深困擾著住在乳山銀灘的人。

今年11月，在乳山市政協十一屆一次會議第19號委員提案中，有委員建議“增加濱海新區公交車班次或路線”。乳山市交通運輸局回復稱，該提案具有可行性和必要性，但受客觀因素影響，增加濱海新區公交車班次或路線還存在一定困難。

數據顯示，為方便銀灘居民出行，當地在濱海新區規劃設置了10條公交線路，其中4條線路到達市區，6條線路在銀灘區域內運行，線路數量佔全市總線路數13%；日投放45輛車運行，佔全市日投放車輛總數25%。

但是，由於私家車逐年增加等因素，乘坐公交車出行的人數逐年減少，導致公交公司虧損嚴重，難以維持正常運營。此外，受新冠肺炎疫情影響，近年來銀灘外來人員明顯減少，公交出行需求也有所降低。在銀灘增加公交班次或線路，仍存在一定困難。

公共交通的不便，是乳山銀灘尷尬境地的一角。近年來，當地還在想方設法去樓市庫存，將海景房升級為養生城，但始終沒從根本上扭轉樓市局面。

早在2015年，乳山便開始將銀灘旅遊度假區的定位調整為新城區，建設宜居新城謀求轉型。初期，乳山銀灘取消了普通海景房的規劃審批，並要求沿海所有項目在規劃上必須配套配餐中心、醫療護理、文化娛樂等服務，打造“養老養生天堂”。

也正是在那段時間，乳山各類養老公寓層出不窮，當地引進建設了福星老年公寓、愛之源國際養老中心、百合老年公寓等多家養生養老機構。但是，彼時也有養老品牌在集資後悄然跑路，留下面對“一地雞毛”無處哭訴的老人。

對存量二手房，乳山則致力於進行盤活，引導開發企業引進專業養生養老機構，通過整棟返租、統一改造，與酒店管理公司、健康和物業服務公司聯合經營等方式，消耗因用來投資或短期度假造成的空置樓房。對一些爛尾樓盤，引進資本進行盤活。

不過直到今天，仍有為乳山近萬新房買單的人，二手房價也持續低迷不前。

2020年末，因頻繁有購房者反映，自己在參與旅遊團時被迫買房，乳山曾召開房地產健康發展座談會，稱將完善房地產市場監管機制，運用大數據對房產銷售產業鏈進行全過程監管，探索購房冷靜期機制，從制度上規避退房退款難問題。

2021年末，為規範海景房銷售市場，乳山市又結合銀灘住房市場特點，推行了“六步購房法”，打造從看房簽約到售後的監管機制，維護購房者合法權益。

所謂“六步購房法”，即通過“看房團”備案、信息主動公開、權利義務告知、簽署購房須知、“簽約室”統一簽約、實施購房“冷靜期”等六步機制，維護購房者合法權益。房企必須主動履行告知義務，杜絕虛假宣傳引發的海景房交易糾紛等。

在乳山市住房和城鄉建設局2022年工作計劃中，還有加強海景房銷售過程監管，對存在落實政策不力、銷售過程不規範等問題的開發企業進行約談、責令整改；以及全面推行“三碼公示”“五真房源”，提高房屋交易信息透明度等表述。

有業內人士認為，乳山房地產市場的發展和政策演變，反映出一些海景或旅游資源豐富城市面臨的尷尬，即樓市去庫存壓力。從長遠來看，消化閒置房產還需要人口、產業支撐，這對人口剛超50萬，仍在推動海洋漁業轉型的乳山來說，還有很長的路要走。

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花旗估樓價高位跌兩成 明年次季見底

花旗銀行昨日公布「2022年市民置業意向調查」結果，51%受訪者預期未來12個月本港樓價會下跌，較去年同期調查高26個百分點，而認為現時是置業好時機的受訪者大升4倍至16%，但有興趣買樓的受訪者僅微揚2個百分點至15%。花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示，調查結果反映市民對樓市仍持觀望態度，可以預見經濟情況、按揭息率上升等因素，會對未來樓價帶來衝擊。該行預測本港樓價會由去年8月高位回落20%，至明年第二季見底。樓價至今已下跌10%，意味現時至明年第二季有再跌10%的可能。

息升負面 料P再加1.125厘

李貴莊指出，息口上升是影響樓市的一大負面因素，本港銀行的最優惠利率（P）有機會再上調，會加重市民負擔及壓力測試的難度。

隨着美國聯儲局持續加息，預期本港今次加息周期內P或會上調合共1.5厘，銀行已兩度加P共0.375厘，估計由現時至明年第二季會再加P合計1.125厘，屆時市民的實際供款按揭息率或升至4厘。

該行的調查又顯示，對未來12個月樓價感到樂觀的受訪者比例，由去年同期的38%，大跌26個百分點，至今年第三季的12%，有51%受訪者更看淡樓市。雖然指現時是置業好時機的受訪者比例大升4倍至16%，為近10年最高，卻未轉化為入市意欲，目前有置業興趣的受訪者比例為15%，與去年同期相若，反映受訪者對置業持觀望的態度。

李貴莊稱，市民入市與否會考慮包括香港經濟情況、負擔能力及按揭息率等因素。

該調查顯示，有興趣置業的受訪者當中，逾61%盼樓價進一步下跌至理想水平才買樓，平均期望樓價下調17%。另外，30%受訪者指加息周期對其置業決定有頗大影響，34%受訪者覺得額外印花稅對其置業決定有一定衝擊。

李貴莊補充，目前很多同業拆息按揭（H按）的按息已轉為以P為基準的封頂息率，由於美國聯邦基金利率有機會再向上，香港的P會跟隨調整，而10月份的租金回報率為2.1%，低過實際按息，該行估計樓價有調整空間。

不過，她相信，明年本港經濟有機會回暖，政府也不希望樓價大跌影響宏觀經濟，導致負資產增加及對財富帶來太大負面效應，一旦樓價下跌15%至20%，政府或會逐步放寬樓市辣招，明年《財政預算案》可能會解除部分印花稅，例如第二個住宅物業毋須支付從價印花稅。

「三高」按揭貸款受歡迎

調查顯示，受訪者當中有14%指有置業需要，按此推算，約有58.8萬人有置業需要。有置業需要的受訪者當中，有63%提出切合實際需要的樓價為600萬元以下，最多人覺得市值400萬元至600萬元的物業符合實際需要。而有興趣的置業者偏向「三高」的按揭貸款，即高年期、高成數及高貸款額的按揭。

另外，受訪的父母當中，32%表示願意資助子女置業，當中41%會資助子女101萬至200萬元。

上述調查是花旗委託香港中文大學及毅群市場研究顧問，於今年9月進行，透過電話及街頭訪問超過1000名市民。

郭炳聯：推動港成文化樞紐

西九文化區管理局（西九管理局）旗下的尖沙咀西九文化區藝術廣場大樓商業項目，本月14日第二次截標，雖然僅收到1份標書，但最終成功逃過流標的「厄運」。西九管理局昨天宣布，向唯一入標財團新地（00016）批出該項目，成為西九文化區首個成功招標的商業地盤。新地相信，該項目可以與同系鄰近項目產生聯動效益。業界人士估計，寫字樓部分落成後的呎租約40至80元。

寫字樓落成後 料呎租最高80元

前述的藝術廣場大樓，位於尖沙咀九龍站環球貿易廣場（ICC）對面，鄰近去年開幕的M+博物館，由兩個地盤組成，預計可興建3幢商業樓宇，其中一幢更是臨海商廈，於本月14日截標時，僅新地確認有入標。

西九管理局經過約一個星期時間，昨天傍晚確認該項目收到1份標書，由新地旗下全資附屬公司「力享有限公司」提交。該局考慮其委聘的3位獨立估價師所提供之平均估價，以及其他相關因素後，認為新地的標價符合市場水平，決定接納新地提交的標書。西九管理局行政總裁馮程淑儀表示，該項目是西九結合文化藝術設施及商業項目發展模式的重要組成部分，為本港「建構獨特的文化樞紐和以藝術為主題的特色商業項目，並帶來長期的收入以支持西九實踐其文化使命」。

新地主席兼董事總經理郭炳聯【下圖】對成功投得藝術廣場大樓項目感到十分高興，表示屬於該集團2019年投得鄰近的廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋（下稱高鐵站上蓋）商業地大型商業項目後，另一個在該區投得的地標性項目，證明新地對香港和國家前景充滿信心。

郭炳聯指出，國家《十四五規劃綱要》明確支持本港發展成為中外文化藝術交流中心，新地深信該項目落成後，將有助推動香港成為全球其中一個最具活力的藝術文化樞紐，強調西九藝術廣場大樓並非純商業項目，也有助本港發展中西文化藝術及促進交流，並能夠與毗鄰的ICC和高鐵站上蓋商業項目「發揮聯動效益，進一步提升西九作為香港以至大灣區內獨特的商業、文化、藝術、零售、娛樂和交通樞紐的地位」。

資料顯示，佔地約7.21萬方呎的藝術大樓廣場項目，可建樓面面積約69.9萬方呎，其中寫字樓樓面佔約67.21萬方呎，餘下約2.69萬方呎則屬零售等用途，以「建造、營運及移交（BOT）」招標。西九管理局去年11月推出並在今年2月截標，當時給予中標者的發展和營運期約34年，最終收到最少4份標書。

可吸引畫廊及工作坊進駐

西九管理局今年中宣布優化招標條款，包括把發展和營運期等延長至2070年（即約47年），決定不接納2月收到的任何標書，並於9月重新推出該項目招標，11月14日截標。不過，2月曾經入標的信置（00083）、華懋和領展（00823），最終未有於本月再次提交標書。

至於中標的新地，在九龍站一帶已經是大地主，根據其年報資料，該集團最新於ICC和高鐵站上蓋的應佔樓面面積約530.4萬方呎，連同最新中標的藝術廣場大樓地皮，該集團於九龍站一帶擁有的樓面面積超過600萬方呎。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國分析，新地拿下藝術廣場大樓項目，可以避免一旦其他財團中標，日後淡市時可能因為互相競爭導致租金下跌，有助增加新地在該區的防守性，估計日後落成的寫字樓單位呎租約40至80元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚相信，新建的商廈除一般寫字樓商戶外，亦有望吸引畫廊或藝術品拍賣中心等進駐，零售部分具潛力作工作坊和餐飲等用途。對於今次只得一份標書仍成功批出，張翹楚料不會成為趨勢。

細價上車屋苑樓價跌勢甚急，屯門大興花園連環錄失守「4球」成交，當中有一個高層2房單位，以368萬元易手，樓價屬屋苑近6年最平，原業主賬面蝕112萬元離場。

大興花園樓價事隔3年，才於本月再度失守「4球」，但缺口一穿，即連錄4宗「3字頭」成交。其中1期3座高層G室，實用面積394方呎，2房間隔，以368萬元易手，呎價約9340元。原業主於2018年6月斥480萬元購入，持貨逾4年沽出，賬面虧損112萬元，單位跌價23.3%。資料顯示，是次為大興花園在2017年1月錄得345萬元成交後，接近6年來樓價新低。

藍籌屋苑鰂魚涌太古城連錄買賣，市場消息指出，翠榕閣低層C室，實用面積897方呎，3房間隔，以1150萬元成交，呎價約12821元。原業主2014年2月以950萬元購入，賬面獲利200萬元或21.1%。據了解，上述樓下一層單位為事故單位，面積相同，今年4月以980萬元沽出，呎價約10925元。

太古城2房險守800萬

中原地產高級區域營業董事張光耀透露，太古城龍山閣中層A室，實用面積530方呎，2房間隔，樓價險守800萬元，以808萬元售予用家，呎價約15245元。原業主於2016年7月以748萬元買入，賬面賺60萬元或8%。

另外，中原集團創辦人施永青在其報章專欄表示，自年初以來，中原城市領先指數（CCL）已滑落12.1%；若與去年8月的歷史高位計，更已從高位下降了15.2%。他指出，如果政府不及時推出穩定樓價措施，第四季樓價的跌幅可以等同前三季跌幅的總和，導致今年全年樓價挫逾20%。他認為，樓價降幅大，足以形成金融風險，政府宜撤銷全部3項非正常的印花稅、重啟投資移民及容許市民動用自己強積金的一半用作買樓自住。

原由資深投資者羅珠雄持有的觀塘一籃子工廈物業，近期先後遭財務公司沒收，現以銀主盤形式推出市場放售，意向價合共約1.58億元。

鴻福工廈地廠叫價1億

中原（工商舖）工商部高級區域營業董事劉重興稱，是次放售涉及4組物業，新買家可一併或個別洽購。叫價最高為鴻圖道60號鴻福工廠大廈地廠，建築面積約10702方呎，叫價約1億元，每呎約9344元，現時月租約19萬元；同廈1樓B室，建築面積約5729方呎，叫價約2488萬元，呎價約4343元。

另一方面，偉業街221號美德工業大廈6樓D室，建築面積約5497方呎，叫價約2600萬元，呎價約4730元。最後一項為成業街16號怡生工業中心G座1樓10室，建築面積約1324方呎，叫價約698萬元，每呎約5272元。

上述物業原由羅珠雄持有，於2013至2018年期間購入。早前銀主以1875萬元沽出鴻福工廠大廈8樓全層，建築面積約8690方呎，呎價約2158元。

此外，利嘉閣商業部/商舖部及投資部聯席董事陳偉國指出，西營盤干諾道西118號高層全層，建築面積約13265方呎，業主以意向價1.68億元放售，呎價約12665元。據了解，該層由光滙石油於2008年以5700萬元購入，曾作該公司總部。

香港放寬入境檢疫措施到「0+3」，但對恢復香港旅遊業整體作用不大，直接影響零售商租舖意欲。聖誕節及農曆新年檔期短租常客的利是封店，在距離農曆新年前2個月才首錄租賃成交個案，承租尖沙咀一線地段海防道的一個地舖，每月僅約10萬元，租金較原月租下降81.8%。

每呎約222元 合約期兩月

四大核心零售區今年首錄利是封店短租個案，成交舖位為尖沙咀海防道32至34號寶豐大廈地下D舖，建築面積約450方呎，原本以每月38萬元放租，已丟空近8個月時間，臨近年尾終決定租予短租客，由利是封店租用2個月，月租約10萬元，呎租約222元，成交價較叫租低28萬元或73.7%。

資料顯示，寶豐大廈地下共有A、B、C及D舖4個舖位，個人護理產品連鎖店萬寧原本只租用A至C舖，至2019年初以每月55萬元租用D舖，呎租達1222元，合併成一個建築面積近3000方呎的巨舖。不過受到疫情困擾，內地遊客「清零」，萬寧決定在今年3月底放棄續租D舖，縮減分店面積。

是次利是封店短租D舖，月租較萬寧前租金55萬元，大幅下瀉45萬元，幅度高達81.8%。

翻查資料，上述寶豐大廈地下D舖在2017年底至2018年初，亦曾以短租形式租予利是封店，當年月租約20萬元，呎租約444元，以同類短租作比較，實際亦較5年前下跌一半。

利是封店主要客源除本地市民外，亦深受遊客歡迎，故一直利用聖誕節及農曆新年檔期短租核心區的吉舖，租期多為3至4個月。但近3年遊客銳減，利是封店的租期亦進一步壓縮至只有兩個月。

港元拆息（HIBOR）不斷上升，本港樓市疲弱，樓市成交持續收縮，發展商對於推新盤取態亦相當審慎。大華繼顯認為，高息環境下，太古地產（01972）、長實（01113）及新鴻基地產（00016）最為穩健，而新世界發展（00017）則最受衝擊。該行予本港地產股「與市場同步」評級，偏好防守性較強且負債比率較低的本港地產股，故新地屬首選。

大華繼顯指，反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）從去年8月的歷史高位回落逾15%，今年來累跌12.1%，而反映大型銀行對樓價預期的中原估價指數（CVI）已連續8個月處於10之下，意味樓價將持續下跌。

「本港樓價短綫未有受到施政報告措施及放寬入境措施至0+3的消息刺激，中綫則受到加息及經濟前景黯淡拖累，打繫置業者情緒。」

該行認為，隨中港經濟逐步復甦，加上低基數效應，本港樓市動力會加強，但利息企於高位，將對發展商未來盈利構成影響，預期樓市復甦步伐會較漫長且緩慢，故偏好負債比率低、資產組合多元化的防守性股份。

港樓復甦步伐 料漫長且緩慢

大華繼顯表示，新地的資產組合多元化，而且本港物業發展及物業投資分佔息稅前利潤分別約38%及34%，截至6月底止負債比率僅17.4%，而且管理層承諾保持派息比率為40%至50%，故予其「買入」評級，目標價123.53元。

新世界則受累於人民幣貶值及資金成本上漲，故降低其目標價24.3%至23.05元，但維持「買入」評級。希慎（00014）目標價亦降至26.18元。

遠東發展 （00035） 近期積極從多方面增加土地儲備，除了現樓餘貨項目外，位於啟德PARK PENINSULA的合作項目，及今年8月投得的市建局西營盤崇慶里項目，亦有機會趕於明年底登場，兩者涉約1,500伙。

集團明年有望推出的項目之中，規模最大的屬於位處啟德PARK PENINSULA、與新世界 （00017） 合資的項目，預計提供約1,300伙。遠東發展營業及市務總經理陳富強指，項目主打中小型單位，外望九龍東一帶，主攻家庭客。

政府原計劃將啟德5幅商業地改劃為住宅地，但城規會最終只決定改劃其中3幅為住宅用地，遠東發展地產總裁方文昌認為，保留商業用地後，有利於整區的長遠發展，並保持香港第二核心商業區（CBD2）的優勢，又估計不會對區內樓價構成大影響。

西營盤項目 預計發展中小戶

市區地皮搶手，遠展今年8月以12.4億元、每呎樓面地價約13,085元，成功奪得市建局西營盤崇慶里/桂香街發展項目。陳富強指，集團現正密鑼緊鼓為項目進行開則、入則等相關工作，預計同樣發展中小型單位為主。

除了競投政府官地、市建局及舊樓收購項目外，方文昌表示，集團亦會透過農地轉換以發展住宅項目，當中集團持有的一幅位於屯門藍地輕鐵站旁的農地，已申請放寬地積比率至約2.5倍，並已獲城規會批准，預計可以提供逾500伙分層住宅，定位屬「剛需盤」。

方文昌亦指，目前集團持有不少農地，集中在屯門、荃灣、打鼓嶺，未來又將會主力收購位於北部都會區及新界北的農地，期望發展住宅為主。他又認為，最新施政報告提及，將標準金額補地價安排推廣至新發展區以外的新界農地屬於好事，日後發展商不用「猜來猜去」。

事實上，施政報告2022亦提及，合資格外來人士可於居港7年，並成為香港永久性居民後，申請退還買樓額外印花稅。陳富強認為，該政策可幫助吸引專才來港，但恐力度未夠。而在疫情及經濟環境轉弱下，加上炒風現已不存在，他建議政府可以減少額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）涉及比例及綁定年期。

展望明年樓市，方文昌認為，根據美國最新數據，通脹開始降溫，料當地加息步伐會減慢，估計明年1、2季，當地息口會見頂。鑑於疫情開始緩和，經濟活動漸漸復常，加上本港具剛性需求，在該等因素下，估計全年樓價將上升約5%。

焦點新盤有待推出，現時新盤以銷售貨尾為主，大埔白石角朗濤昨日亦錄得成交，單位以2571萬售出，呎價逾2.1萬。

朗濤昨日以招標方式售出的單位位於9A座12樓A室，面積1224方呎，單位原則為3房，發展商並將主人房及另一個睡房打通，成交記錄顯示，單位以2571萬售出，呎價21005元，為項目本月第2宗成交，兩伙合計套現逾6100萬。

凱滙瑧頤錄成交

信和旗下觀塘凱滙昨日亦售出1伙，為3座51樓G室，面積380方呎，屬1房間隔，單位以779萬售出，呎價20500元，項目本月已連沽5伙，套現逾6500萬，當中包括2伙特色戶，售出最貴單位為3座52樓E室，面積764方呎，連627方呎天台，連1個車位以1898萬售出，呎價24843元。

新世界位於元朗瑧頤，已落成入伙，項目位於7樓A8室，面積434方呎，屬2房間隔，單位買家昨日撻大定離場，發展商隨即將單位售出，成交價648萬，較撻訂價671.2萬，低約3.5%，折合呎價14931元。

宏安地產旗下青衣薈藍昨日亦售出1伙，為20樓頂層A01特色戶，面積257方呎，連163方呎天台，屬1房間隔，以799萬售出，呎價高見3.1萬。薈藍本月交投急增，迄今已售出15伙，合共套現近9500萬，售出單位呎價最高33149元，平項目最高呎價紀錄，項目共提供320伙，迄今已累售約313伙，僅餘數伙有待買家承接。

本港樓價持續回軟，近月多幅地皮均以低價批出，最新於明日截標的市建局皇后大道西/賢居里發展項目，其估值下跌約15%，最新市場估值約12.5億至14億，每方呎估值約1.03萬至1.15萬。業界人士指，料會目前樓市仍受不利因素影響，料財團出價保守，預期可吸引10家財標入「執平貨」。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，近月多幅地皮以低價批出，該項目估值對比9月估值下跌15%，在目前市況下，樓市受一連串不利因素影響，料財團出價審慎及保守，估計可吸引約10家財團入標。

梁沛泓預料，該項目日後以發展小型單位為主，並需提供停車位。當中向皇后大道西一段可考慮興建商鋪，而商和住面積按招標文件內公式計算。但發展必須原地重置及提供社區設施如垃圾收集站、公廁、長者中心和休憩用地。

料發展小型單位為主

市場消息指出，項目售樓收益達35億，中標財團便須與市建局分紅，固定分紅40%，若以項目總樓面約12.15萬方呎計，相當於每方呎售價約2.88萬便需要分紅，對比今年8月批出的崇慶里/桂香街發展項目當時每方呎售價逾3.16萬便需要分紅為少。

估值12.5億至14億

另外，發展商亦需向市建局自行提出「一口價」建議，將成為勝負的關鍵。該項目設有限呎條款，住宅單位面積不得少於300方呎，同時規定至少一半的單位面積不可超過480方呎。

上述項目位於皇后大道西129至151號（單數），鄰近港鐵西營盤站，步行前往約其中一個出口約3分鐘步行程。市建局於2018年3月展開上述項目，並於2019年8月以實用面積每方呎24051元、向小業主提出收購價建議。項目地盤面積約1.69萬方呎，可建總樓面約12.15萬方呎。

設限呎條款

上述項目於9月底完成招收意向書程序，當時合共接獲33份意向書，該局上月邀請32家發展商及財團入標競投，即有1家不獲邀請，並於明日（周四）截標。市建局當時指，招標遴選小組將評審收到的標書，並於稍後就批出該發展項目的發展向市建局董事會提交建議，由董事會作最終決定。

據招標條款顯示，成功取得該項目的發展商，須按發展協議中列明的標準與品質、可持續發展和智能系統等要求興建新發展項目，以為港島中西區提供一個優質的生活環境。另外，現時的賢居里垃圾收集站、公廁及公眾休憩用地將會作原地重置及融入在未來的發展項目內，其可用性亦會相應地提升。

疫市下優質甲廈仍受捧，「小巴大王」馬亞木旗下中環中心高層全層，以每呎約70元承租，屬市價水平，月租約175萬，新租客為金融機構，於同廈亦承租半層樓面，今番趁疫市擴張業務。

市場消息透露，中環中心68樓全層，原本分隔多個細單位，力吸中小型客戶，近則獲單一大租客垂青，以呎租70元承租全層，若以建築面積約25000方呎計算，月租約175萬。

華泰相關人士承租

據了解，新租客為華泰國際相關人士，本身亦承租該廈55樓7至12號，租約至2026年1月到期，市場人士指，租客擴充規模，鍾情該全層位處同廈，望開揚城市景及海景，屬於優質單位。而上述全層原有分間9個單位，面積約1000至2000方呎，之前成交呎租由73至逾90元不等，新租金下調約5至15%。

「小巴大王」馬亞木持有

同為馬亞木持有同區的環球大廈2306室，面積約1162方呎，以每呎51.7元租出，月租約6萬，市場人士形容，該單位望正海景，租金稍高於市價，該宗租賃「屬寒冬中暖流」，馬亞木持有該全層約80%樓面，除了1號單位租予信貸公司，其他單位將之拆細，全新裝修，面積約1000至2000方呎，是疫市下受捧呎碼，租賃情況不俗。

環球單位月租六萬

美聯商業高級區域營業及策略董事麥世強表示，現時核心區商廈雖然仍有不少空置，不過，景觀佳、有裝修的優質單位仍然「去到貨」，市場上需求較殷切的是1000至2000方呎的單位。

他指出，目前來說，全層大樓面單位需求較少，一些持全幢物業的大業主，亦傾向拆細單位招租，不過，他們往往將2萬呎的全層單位，拆細至每個5000至6000方呎，並非「市場消化能力最高」的細單位。

中原寫字樓部區域營業董事黃瑋琮表示，疫市持續，雖然對證券行有影響，不過，近期則有否極泰來的情況，對於租客來說，現時，他們樂於以較低的租金，承租更大的單位。

由於中環區整體空置率高企，業主亦願意提供優惠予租客。

他又說，近期踏入寫字樓租賃旺季，一些公司出動物色新據點，並計畫在聖誕前完成搬遷，皆因聖誕新年，很多老闆都需要出門。