中華工程（2515）新任董事長周志明日前走馬上任，11月30日也宣布明年經營目標，將正式啟動「公共工程」、「民間工程」、「房地產事業」、「海外事業」四大利潤中心，以營建本業優勢，擴大並優化利潤價值；另外，預計明年推出民生社區百億都更案。

周志明表示，中工向來以公共工程為核心事業，未來將持續爭取各項公共工程案，同時提升核心競爭力工項的承攬能力；民間工程部分，除中工自行開發案，將透過提升品質、成本、進度控管，積極承攬外部民間建築工程。

周志明指出，中工近年積極轉型到房地產開發事業，未來將強化業務開發、行銷等能力，並在產品設計上注入綠色永續、智慧建築、防疫等內涵，以提升產品競爭力；至於海外事業部分，整合既有資源，持續經營越南、緬甸市場。

中工目前承攬國內在手工程案共27件，承攬合約共達996億元，截至今年10月已完成約360億元，尚有約636億元執行中，至於今年新承攬工程共四件、合計74.62億元。

周志明表示，中工也正積極進行都更開發案，目前台北市民生社區「中工耘翠」近期釋出建商保留戶，剩最後八戶即宣告完銷；「碧硯閣」已完成鋼構，預計於2024年第四季完工；另外總銷規模至少百億、最新取得建照的第四期，確定取名「鳴森苑」，基地面積逾3,000坪，是台北市非常少見的大基地，預計明年登場；新北市土城「中工雲宇宙AI園區」正施工中，為土城工業區內最大量體的地標級國際園區，預計明年展開銷售及招商。


中工四引擎熱轉 業績衝
經濟日報

中華工程近年積極跨入都更、商辦領域，中工（2515）昨（30）日表示，將於明年正式啟動公共工程、民間工程、房地產事業、海外事業四大利潤中心，立基於本業優勢，將利潤價值再擴大。

中華工程董事長周志明表示，未來將持續爭取各項公共工程案，同時提升核心競爭力工項之承攬能力；民間工程部分，除了中華工程自行開發案外，將透過品質、成本、進度之控管以及建築口碑之提升，積極承攬外部民間建築等工程。

房地產事業部分，將強化業務開發、行銷等能力，並在產品設計上注入綠色永續、智慧建築、防疫等內涵，以提升產品競爭力；至於海外事業部分，則整合既有資源，持續經營越南、緬甸市場。

中工本業營造方面，目前在手工程案共27件，承攬合約總價為996億元，截至今年10月已完成約360億元，尚有約636億元執行中。今年新承攬金額為74.62億元，共四件，包括森霸二期行政區一般性建築物統包工程、台北市西區門戶計畫臺北車站特定專用區C1D1（東半街廓）土地開發案新建工程（中工、華熊、久年聯合承攬）、曾文水庫放水渠道及擴大抽泥工程及新竹科學園區（寶山用地）第2期擴建第一標工程。

過去強勢的賣方市場宣告結束，房市量能持續萎縮，各大房仲11月門市交易量普遍較上月再縮5％，年減逾3成，已連四個月交易量年減逾3成，銷售天數、議價率持續增加。業者認為，只要房價不修正，交易量難以回穩。

國內各大房仲業自結11月門市交易量顯示，永慶房產集團月減5％、年減36％；住商機構月減5.2％、年減30.5％；中信房屋月增0.6％、年減30.2％；台灣房屋月減4.2％、年減11.1％。在整體房價居高不下、股匯市波動、升息壓力、以及打炒房的緊縮政策，房市量能在今年下半年以來快速急凍、逐月萎縮，未見止穩態勢。

房仲業者指出，諸多大環境不利因素，加上房價高漲，使民眾購屋態度保守、追價意願薄弱，有意售屋的屋主，應適度調整價格，才能增加成交機會。有些賣方惜售等待理想時機，也有些在相對低點入手的賣方鬆動，已開始有不錯的產品入市，且出現議價空間擴大的現象。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年8月國內疫情逐漸獲得控制後，房市交易量逐月成長，反觀今年，資金潮退場、全球經濟成長放緩下，市場瀰漫保守觀望氛圍，自8月以來已經連續四個月交易量年減幅超過3成，反應下半年房市交易降溫明顯。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，流通天數及議價率等重要交易指標近期都有增加的趨勢，顯示成交速度變慢，且賣方要適度讓利才能順利成交，過去強勢的賣方市場，逐漸轉為買賣雙方較為平衡的市場。

中信房屋總經理張世宗表示，年底房市出現旺季不旺，全年全台交易量恐跌破32萬棟大關，雖然全球通膨可望緩解，不過近幾年由資金潮帶動的房價漲幅仍須時間做調整，才能讓房市回歸健康的交易市場。

都更危老不僅是政治議題，實際商機也是火熱！最新實價揭露，萬華區內江街四棟老建物，包括透天和公寓分兩筆交易，以總金額約4.6億元，由具有開發商背景的「陳同實業」整合成功，合併土地共123.73坪，換算土地單價約370萬元。此兩筆交易皆為今年萬華區唯二的億級房地交易，而此案已經交由銀行信託，推估應是建商整合老舊建築，朝都更或危老的老屋重建程序邁進。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，該區土地使用分區為「商4」，容積率達800%，依照地籍資料，這四棟建築屋齡都超過40年以上，有機會透過危老條例，爭取今年4%的時程容積獎勵，因此對建商而言，整合推案價值高。

觀察今年總價最高的老建物交易，是大同區重慶北路三段的6棟透天和公寓，於今年3月以約11.9億元易手，買家為鄭姓自然人，土地439.53坪，換算購入土地單價約271萬元，且此基地已在進行預售推案，以2~3房為主的新建案「當代1號院」。

張旭嵐指出，台北市西區住宅市場發展早，街廓相對陳舊，老屋比例也高，雖保留了舊城風貌，但難免也衍生老舊建築的環境和公安問題，所以西區是近年老屋重建的重點區段，而台北市新任市長蔣萬安也提出公辦都更「早進場、擴量能、增彈性」等三項政策，希望加速首都的都更腳步。

顯示危老和都更政策是提升台北市的區域發展、紓緩住宅供需的主要方針；不過由於建商整合老屋的成本不俗，且老屋重建為新屋後行情攀升，可以預期的是房價將更高，未來卡位台北市門牌的門檻也會隨之提升。

第一建經研究中心副理張菱育指出，近年央行頻頻出手打炒房，防範借款人向銀行借錢養地囤地，因此在購地貸款的部分，要求在購地後的18個月內動工，否則將逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼利息。

不過都更與危老重建案則不在此限，且危老、都更不僅擁有高容積獎勵，利率也比一般的土建融貸款更優惠，進一步推升建商對整棟旅館、整棟透天或大地坪老舊建築的整合動力。

不動產市場正面臨各項多空交錯的考驗，展望明年，世邦魏理仕董事總經理朱幸兒30日以「十面埋伏，步步為營；人棄我取，人取我予」16個字，註解明年商用不動產和土地市場趨勢，有危機、也有轉機。

朱幸兒表示，早在去年底展望未來一年不動產市場趨勢時，她預期今年是「居高思危」的一年，回頭觀察，即可驗證。各界對於未來市場看法，除升息、通膨、打房政策外，主要原因包括疫情緩和、國境解封，資金將會積極外流；少子化趨勢，不動產需求減少；禁止紅單交易政策若正式修法，房市將雪上加霜；兩岸不確定因素，因此，未來一年必須步步為營，不過危機就是轉機，因價量都有機會往下修，也是進場的機會，當好標的出現，值得好好謹慎評估。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，今年截至11月25日，全台大型商用不動產投資金額為1,175億元，年減7％，還是創下歷年次高紀錄，主要受益於多家金融壽險業出手購置辦公大樓；至於全台土地交易額共1,836億元，年減38％，不過往年土地市場最大買家建商，今年購地金額只有去年一半左右、約1,130億元，顯見建商獵地態度轉為謹慎。

李嘉玶表示，統計未來五年，台北市中心新完工辦公室約有20萬坪、南港也有20萬坪，合計達40萬坪，房東市場將轉變為租客市場，如何在供給潮中脫穎而出，將是未來新顯學。

世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超表示，今年全台工業土地成交額達807億元，年成長17％，在逆勢中正成長，主要是中央及地方政府釋出多筆遍布北中南工業區、規模達五千坪以上的大面積土地，67％的工業地交易為自用型買方所貢獻，其中不乏傳產與電子業者為長遠營運作打算，以及早購入屬意區位的土地。

過去強勢的賣方市場宣告結束，房市交易量持續萎縮，各大房仲11月門市交易量普遍較上月再縮5％，年減逾三成，已經是連四個月交易量年減逾三成，銷售天數、議價率持續增加，業者普遍認為，只要價格不修正，交易量難以回穩。

各大房仲業自結11月門市交易量顯示，永慶房產集團月減5％、年減36；住商機構月減5.2％、年減30.5％；中信房屋月增0.6％、年減30.2％；台灣房屋月減4.2％、年減11.1％。在整體房價居高不下、股匯市波動、升息壓力、以及打炒房的緊縮政策下，房屋交易量在今年下半年以來快速急凍、逐月萎縮，未見止穩態勢。

房仲業者指出，諸多大環境不利因素，加上房價高漲，使民眾購屋態度保守、追價意願薄弱，有意售屋的屋主，應適度調整價格，才能增加成交機會。有些賣方惜售等待理想時機，也有些在相對低點入手的賣方鬆動，已經開始有不錯的產品入市，且出現議價空間擴大的現象。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年8月國內疫情逐漸獲得控制後，房市交易量逐月成長，反觀今年，資金潮退場、全球經濟成長放緩下，市場瀰漫保守觀望氛圍，自8月以來已經連續四個月交易量年減幅超過三成，反應下半年房市交易降溫明顯。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，流通天數及議價率等重要交易指標近期都有增加的趨勢，顯示成交速度變慢，且賣方要適度讓利才能順利成交，過去強勢的賣方市場，逐漸轉為買賣雙方較為平衡的市場。在股市回穩、疫情穩定、選舉落幕後，買方已有緩步回籠跡象，多精挑細選、擇優進場購屋。

中信房屋總經理張世宗表示，年底房市出現旺季不旺的情形，全年全台交易量恐跌破32萬棟大關，雖然全球通膨可望緩解，不過近幾年由資金潮帶動的房價漲幅仍須時間做調整，才能讓房市回歸健康的交易市場。

搶房對手多喊50萬 他堅持1600萬斡旋 結局崩潰

買房子是一種緣分，若看中喜歡的，真的要快狠準。一名網友分享，他開價1600萬元買中古屋，結果被房仲告知另一組人喊1650萬元。原PO上網求解，多得到「房仲套路」的回覆，建議不用跟進，不料故事結局讓原PO相當崩潰。

「這樣是正常的流程嗎」，原PO透露，他開價1600萬想買總價1888萬的中古屋，2天後，房仲轉告另一組人喊1650萬，問原PO願不願意加價，否則屋主要先和價高者談。

原PO錯愕不已，想了一下，仍堅持1600萬，房仲隨即回應「那屋主要先跟對方談囉」，「這是房仲的手法？如果是真的，我還可以再加價談嗎」，原PO不解，上網發文。

「如果真的有另一組人，價高者得沒問題；如果是假的，你就被房仲唬了，千萬不要被牽著鼻子走」、「我遇過這種事，我直接跟房仲說不買了」、「仲介套路，堅持你的底線，沒緣分就再找」。

網友幾乎一面倒勸退，原PO最後也沒再跟進出價，只是相當崩潰，因為房子賣掉了，「謝謝大家回覆，房子真的被買走了，只能說無緣了！好房子真的要好好把握」。

預期價量雙跌 可危機入市「人棄我取、人取我予」

升息、解封後資金外流等利空因素環繞，世邦魏理仕董事總經理朱幸兒昨以「十面埋伏、步步為營」來形容明年市況，預期明年房市恐出現價量雙跌情況，連商用不動產也不例外；但也是危機入市時機，因此對於投資買方給出「人棄我取、人取我予」的建議。

朱幸兒指出，升息、經濟成長緩慢已是不可避免的現況，未來還有解封後的資金外流，加上少子化對住宅需求的降低，對未來房市保守看待，甚至有可能呈現價量雙跌。

但她說，對於商用不動產、土地投資者來說，也可能是轉機，過去房地產價格太高，未來說不定可有較大的議價空間，危機入市也是可以考慮的方向。

根據世邦魏理仕（CBRE）統計，今年截至十一月二十五日止，全台商用不動產成交總額約一一七五億元，較去年同期年減約七％，但仍是有統計以來次高；全國土地交易總額約一八三六億元、年減幅高達三十八％。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶分析，今年壽險業者積極出手購置商用不動產，尤其鎖定工業地產，合計砸逾一九六億元，是歷年投入工業地產金額最高的一年，成交案例包括富邦人壽購置新竹工業區土地，中國人壽、台灣人壽分別買進內科與青埔整棟廠辦大樓，還有南山人壽買進台中工業區廠房。

李嘉玶認為，壽險買進的工業地產多數都有知名企業承租或是已取得潛在租戶意向書，多帶有長期且穩定的租金收入。

此外，建商今年來共砸二一九億元買進工業土地，年增率達三十六％，主要是著眼於未來工業地產需求；工業土地交易金額前五大依序為桃園、新北、彰化、台北與高雄，其中桃園市及彰化縣皆創二○○三年有紀錄以來最高。

昇陽建設（3266）今年在「昇陽麗方」等建案入帳下，前三季EPS達0.52元，獲利優於2020、2021年；展望明年，昇陽建設在新成屋案「聚昇陽」預計明年中開賣下，加上「昇陽國詠」、「麗昇陽」兩大案交屋下，營運可望攀升近年高峰。

昇陽建設今年在總銷23億元、北市北投新案「昇陽麗方」完工交屋下，推升前三季稅後純益達1.84億元、年增26.8%，獲利一舉超越2020、2021年，每股純益達0.52元；昇陽建設昨（30）日收在11.85元、上漲0.1元。

展望明年，昇陽建設預計有總銷29億元「昇陽國詠」、總銷18億元「麗昇陽」交屋，兩大新案目前接近完銷；另外總銷約22億元「聚昇陽」預售時期銷售率近八成，全案預計2023年5月完工，交屋後規劃6月推出該案新成屋，總計2023年昇陽建設完工金額約近70億元。

據實價登錄，今年6月成交一筆位在中壢區忠孝段1316地號土地交易，基地面積6,842.24坪，總價40.19億元，每坪單價58.7萬元，創下桃園市今年以來實登最高總價紀錄，買方為新店投資開發、勝滿企業及37位自然人。

由於新店投資開發的負責人，與出身新北新店的知名建商合環建設負責人相同，市場推測買方為合環建設，以旗下相關企業及股東名義購入土地。

台灣房屋文化長春直營店店長江政翰表示，該筆交易是僅次於星宇航空（2646）購入G基地的89.57億元，以及統一超商買進桃園航空城計畫優先產業專用區H基地的60億元，是桃園市2022年土地交易總價的前三名，前兩筆實價尚未揭露。

江政翰表示，中壢區忠孝段土地總價不斐，主要有四大優勢，包括占地廣大、地段精華、街廓完整及公園景觀，整體地段條件佳，對買家來說，是布局內壢的絕佳選擇。另外，實價登錄統計，近三年桃園總價最高的前十名土地交易排行榜，中壢區囊括一半，共有五筆交易擠進前十名。

排行第一是中華郵政花費逾88億元，買入A7產專區國有地，用來開發為郵政物流園區；今年6月售出的中壢忠孝段土地雖居亞軍，但扣除官方機構買賣後，為桃園近年總價最高的民間購地交易，對市場具指標意義。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，中壢區占據桃園高總價土地交易排行榜，主要是中壢的「重劃題材」豐厚，近年機場捷運沿線各站區，積極推動區段徵收、市地重劃的土地開發，其中A18到A19的青埔高鐵特區、A20的興和特區，以及A22站的區段徵收，都在中壢區。重劃區大面積土地供給較多，加上中壢區為南桃園發展中樞，不動產身價居桃園市前茅，使中壢區成為桃園高總價土地交易的熱點。

第一建經研究中心副理張菱育指出，高總價土地通常面積廣大，因此財力門檻也高，然而近年受央行信用管制影響，行庫對購地放款趨於保守，目前購地貸款成數上限僅五成，還須保留一成動工款，且有限期開工的壓力；在銀彈緊縮情況下，有實力參與購地角逐多半是資金雄厚的大咖建商。

21世紀不動產企研室指出，位於桃園藝文特區的桃園市立圖書館新建總館（桃園新總圖）將於12月中旬開幕，此一圖書館以生命樹為靈感發想，尚未正式開幕已有全台最美圖書館封號，由於該圖書館園區將結合電影院、星巴克、蔦屋書店，打造桃園藝術人文新據點，區域房市可望再掀熱潮。

21世紀不動產汎太大有加盟店店長陳永清指出，桃園藝文特區自規劃以來近20年期間隨著諸多重大建設到位，房價呈現持續穩定上漲趨勢。疫情發生的2019年至2022年間一般住宅平均成長約25%-30%左右，大坪數高總價的住宅也有約10%-15%的漲幅。即使在2008年金融風暴當下當時桃園藝文區的房價也沒有明顯下跌多少，讓藝文特區始終有著「抗跌」的特質。

陳永清表示，藝文特區內房產價格依照屋齡、建商、路段的不同，每坪單價約落在30萬至60萬，屋齡約在20年至30年的住宅目前每坪成交價格約30萬左右，10年至20年屋齡，且管理上軌道的社區每坪平均單價約35萬至40萬。

10年內較新穎建材、完整公設配備落成的社區，每坪成交均價幾乎已站上40萬至45萬，至於距離展演中心最近的核心地段新建案，銷售開價已來到每坪55萬至60萬，觀察成交單價約落在50萬出頭。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，藝文特區範圍北起莊敬路、到南側的大興西路，東起寶慶路到西邊的經國路，範圍不大，但區域內生活機能完整、學校密度高、交通方便，是桃園當地人首選移居之地，也吸引不少台北人落腳藝文特區。

董家菱補充，由於藝文特區範圍不大又多為大坪數建案，首購族可考慮附近的區域被稱作「泛藝文特區」也能享有藝文特區的氛圍與生活機能，價格及總價會比藝文特區核心區稍低。

11月29日深夜，世茂股份(3.010, 0.27, 9.85%)（SH600823，股價2.74元，市值102.78億元）發佈公告稱，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產專案開發、償還部分公開市場債務本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。

世茂股份表示，本次非公開發行擬發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%，最終發行數量以中國證監會核准的發行數量為准。本次非公開發行股票事項不會導致公司控股股東和實際控制人發生變化。

截至11月30日，至少4家A股上市涉房企業宣佈籌畫非公開發行股票。11月28日，證監會宣佈，恢復涉房上市公司並購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資。

政策出臺一日後即有企業宣佈籌畫非公開發行股票。11月29日晚間，福星股份(5.300, 0.48, 9.96%)（000926.SZ）發佈公告稱，為積極回應相關政策，滿足公司業務發展需要，進一步優化資本結構，提高盈利能力及綜合競爭力，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用於公司房地產專案開發。

公告稱，本次非公開發行擬發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%，最終發行數量以中國證券監督管理委員會核准的發行數量為准。本次非公開發行股票事項不會導致公司控股股東和實際控制人發生變化。

對於政策，福星股份提到，近日，為促進房地產市場平穩健康發展，積極發揮資本市場功能，中國證監會決定在房地產企業股權融資等方面調整優化5項措施，支持改善優質房企資產負債表，加大權益補充力度，防範化解風險、促進盤活存量和轉型發展。

房企募資均涉及“保交樓、保民生”

11月30日，世茂股份(3.010, 0.27, 9.85%)（600823.SH）、大名城(3.540, 0.03, 0.85%)（600094.SH）和新湖中寶(2.800, -0.05, -1.75%)（600208.SH）相繼發佈公告，計畫非公開發行股票，用途均提及“保交樓、保民生”。

世茂股份稱，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%。

為滿足公司業務發展需要，優化資本結構，緩解流動性困難，穩定公司財務狀況，募集資金擬用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產專案開發、償還部分公開市場債務本息，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。

大名城同樣表示，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，擬發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%。募集資金擬用於政策支援的房地產業務，包括公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。

新湖中寶公告稱，擬發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%，發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的20%。募集資金擬用於公司與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，棚戶區改造或舊城改造項目開發建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。

機構：有助於化解部分房企困境，更有利於中小市值央國企

華泰證券(13.070, -0.10, -0.76%)地產表示，此次政策對募集資金使用用途更為寬泛，存量專案、支付交易對價、補充流動資金、償還銀行債務等均被納入。

華泰證券稱，政策的調整有助於化解部分房企面臨的困境。對於運營穩健、僅因市場景氣度波動而造成被動縮表的房企而言，再融資作為低成本融資管道是有力的管道補足；股權融資相對並購債等金融產品更有靈活性，有望提升頭部房企收並購的積極性與推進效率，從而解決面臨困境的企業流動性；股權融資有望改善市場流動性，從而最終改善全行業“保交樓”問題，實現“保民生”的目的。

國泰君安(13.990, -0.04, -0.29%)地產首席分析師謝浩宇則稱，考慮到目前的市場環境，將對目前的中小市值央國企帶來極大的利好。本次再融資放開，可以募集配套資金，對於房企降杠杆有極大的作用，但募集的資金，若用於存量項目，則不能用於擴張，因此，本次再融資的放開，更多的是有利於中小市值央國企，一方面，可以迅速擴大淨資產，解決有信用和運營能力、但考核之下難以高杠杆運轉的問題，另一方面，集團層面有資產注入的，可以盤活並注入優質資產，支持上市公司發展。

華泰證券也表示，最終還是指向行業集中度提升。已經出險的房企可能短期之內依然難以實現股權融資，股權融資通道還是讓國央企以及健康的頭部民企有了更多的發展機遇，因此其認為行業從融資到資源的集中度還將再度提升。

對於房企的上下游企業，謝浩宇表示，產業鏈的內部整合機會，如證監會提及的建築行業，將可以通過參與民企再融資的方式對其混改，加速行業出清。對於民企來說，由於面臨缺乏有回報的募投專案問題，預計將更多地採取引入戰略合作方的方式發行再融資，對於產業鏈上的合作夥伴來說，將是進入地產行業的極大機會。證監會專門提到建築行業的企業，由於其大多為央國企，因此將能夠順利地參與到民企的再融資當中，完成企業的混改。考慮2022年建築行業已經加大力度投入房地產，預計將借此機會，迅速擴張。已經在產業鏈上互相滲透的上下游，證監會鼓勵其參與到房企的重組當中，預計將對地產行業和板塊帶來一次中小市值央國企和建築類企業的政策紅利。

11月29日，杭州第四批次集中供地正式出讓，此次為杭州集中供地以來出讓規模最小的一個批次。8宗涉宅地塊全部成交，3宗地塊觸及封頂搖號，1宗溢價率10.75%，4幅底價成交，成交總金額98.9億。

值得注意的是，本輪供地，8幅地塊均為民企斬獲。“沒有了地方平臺的托底，（能夠實現）全部民營企業拿地，也說明了房企對於杭州房地產市場的信心。”中指研究院認為。

而完成四輪集中供地後，2022年，杭州全年共成交涉宅地塊131宗，成交總建面1165.5萬方，同比下降13.5%，總土地出讓金1913.5億元，同比下降13%。中指研究院華東分院常務副總經理高院生認為，杭州今年全年成交總金額較2021年有所回落，主要受整體市場環境以及房企資金困境的影響。“但相較於其他城市，杭州市場仍具有較充足的韌性，房企依然中長期持續看好。” 高院生說。

值得一提的是，杭州在11月提出“認房不認貸”放鬆樓市後，土地市場和樓市均體現了明顯熱度。

本地房企“扛大旗”

根據出讓公告，杭州第四批次集中供地僅推出8宗地塊，出讓面積431畝，總建築面積49.7萬平方米，總起價91.2億元，為杭州年內集中供地規模最小的一次。但8宗地塊包含有錢江新城二期、錢江世紀城等核心板塊優質地塊，整體而言地塊品質較好。

同時，此輪供地的競拍規則也有所調整，取消溢價10%封頂後的“一次報價”方式，調整為溢價封頂後不高於12%，上限有效報價企業超過1家的，直接參與搖號。業內人士認為，規則改變之後，資金實力比較強的企業優勢將會更加明顯。

“整體來看，本次土拍熱度分化依舊較為明顯，以奧體、錢二為代表的主城核心地塊依舊高熱，而富春、場口鎮、河上鎮等近遠郊地塊則以底價成交為主。”克而瑞浙江指出。“從土拍結果上看，本輪杭州本地房企依然扛起來了大旗。”高院生向《華夏時報》記者強調。而記者看到，本次拿地的7家房企均為民營企業。

在3宗進入搖號環節的地塊中，房企參與熱度最高的世紀城核心單元SJC0204-01地塊共吸引了42家房企報名登記，創下杭州2022年土拍房企報名登記新紀錄，包括綠城、建杭、大家、西房、杭州錢江房產、招商蛇口(15.300, -0.62, -3.89%)、濱江集團(11.200, -0.56, -4.76%)、金地、中海、中天、中建三局、龍湖、星耀等房企均參與了此次搖號。

經過17輪線上競價，世紀城核心單元SJC0204-01地塊溢價封頂，進入線下搖號環節。最終，中天美好集團擊敗42家同行，以5.76億元的總價競得該幅地塊，樓面價31163元/平方米，溢價率11.3%，精裝限價46000元/平方米。根據出讓資訊，該地塊毗鄰杭州SKP及杭州亞運村；且地塊體量、總價均適中，對房企而言具有較強的吸引力。

杭州奧體板塊的熱度早已得到市場驗證。例如，在今年4月份，大悅城(4.120, 0.03, 0.73%)以15.57億元、溢價率12%的代價摘得奧體博覽中心單元地塊，在34家參拍房企中拔得頭籌。就在11月28日，由該幅地塊建成的中糧悅著雲軒發佈《1-7幢購房意向公示》，首開318套房源，共有3014戶家庭登記，最終中簽率10.44%。

作為溢價率最高的地塊，89號四堡七堡單元JG1402-12地塊經過29輪報價達觸頂溢價，坤和、建杭、中豪、濱江集團、杭州兆欣5家房企進入搖號程式，最終由浙江建杭置業有限公司以27.49億元競得，溢價率11.79%，成交樓面地價44834元/平方米。地塊出讓資訊顯示，該幅地塊精裝限價66000元/平方米，毛坯銷售均價不高於60000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於66000元/平方米。

銀湖37-8地塊和世紀城核心區塊單元SJC0302-08、0302-14地塊則吸引了兩家房企搖號。經12輪競價後，杭州本土房企山水置業以5.7億元的總價競得，樓面價12297元/平方米，溢價率11.76%，精裝限價25800元/平方米。克而瑞浙江認為，該幅地塊之所以引發房企爭奪，主要是因為地價低，對房企的現金流要求不高。同時，售價低，流速或有保障。地塊新房限價25800元/平方米，較此前高層限價22000元/平方米、低密31500元/平方米存在較大的價格優勢；其三是容積率低，利於打造品牌。

5宗線上成交的地塊中，4幅地塊底價成交，而蕭山區世紀城核心區塊單元SJC0302-08、0302-14地塊雖未達封頂，但溢價率達10.75%，經27輪競價，由濱江以約26.78億元競得，成交樓面地價31011元/平方米。此外，濱江還耗資9.8億元底價競得世紀城南單元XSCQ0404-11（1）地塊，樓面價24000元/平方米，精裝限價43000元/平方米。浙江富陽百合房產、杭州東吳、浙江新世界(7.130, 0.02, 0.28%)亦均有斬獲。

土地市場熱度仍趨於穩定

根據成交結果，中指研究院指出，雖然當前全國房地產市場仍在築底，但杭州土地市場的熱度仍趨於穩定，核心板塊地塊依舊競爭激烈，當然地塊間熱度也分化明顯，預計這種分化將長期存在。沒有了地方平臺托底，杭州能以全部民營企業拿地，也說明了房企對於杭州房地產市場的信心。

高院生認為，“杭州第四批次集中供地整體出讓情況符合市場預期”。其解釋說，杭州此輪土拍中房企拿地更加理性，對於地塊的競拍不僅考慮利潤，也重點關注流速，即使同一板塊內部的競爭力度也會有所不同。

例如，本次供地中錢江世紀城的3宗地塊，世紀城核心區01號地塊位置最佳，也是三者中唯一封頂出讓的；世紀城核心區塊08、14號地塊位置次之，最終溢價10.75%出讓；位置更偏僻的世紀城南11號地塊則以低價成交。

而在完成四輪集中供地後，中指研究院統計，2022年，杭州全年共成交涉宅地塊131宗，成交總建面1165.5萬方，同比下降13.5%；總土地出讓金1913.5億元，同比下降13%。

從獲地房企來看，濱江、綠城這些本土房企為主要力量。11月30日，濱江集團方面向《華夏時報》記者透露，包括杭州在內，公司全年共斬獲地塊41宗，權益土地金額373億，總土儲已超3000億。《華夏時報》記者根據公開信息不完全統計，在杭州市場，濱江今年共計獲得28宗地塊，拿地總金額達479.38億元；綠城集團則在杭州前三個批次供地中斬獲了10宗地塊，斥資約266億元，但未在第四批次土拍中拿地。

在高院生看來，杭州今年土地出讓金相比去年有所回落，原因主要受整體市場環境回落以及房企資金困境影響。但相比於其他城市，杭州市場仍具有較充足韌性，房企依然中長期持續看好。

浙報傳媒地產研究院判斷，目前南京、武漢、無錫、蘇州等城市陸續發佈第五批集中供地計畫，杭州極可能在12月迎來第五批集中供應。據其瞭解，多城區已有五批次供地計畫，其中不乏核心優質地塊。如果地塊在12月掛牌，按規律將在2023年年初正式出讓，考慮到年初一般為房企拿地發力期，預計土地市場熱度將有所提升。

值得注意的是，土地市場之外，11月中旬提出“認房不認貸”、放鬆調控的杭州樓市熱度同樣不減。根據克而瑞浙江的統計，上周（11.21-11.27）新房市場供應依舊處於高位。新開盤方面，全市共20個項目推盤，入市房源量達3503套，較前一周上漲68%。同時，上周（11.21-11.27）杭州新房市場量價齊升，全市共成交商品房2836套，環比上漲16.5%。

特別聲明：房地產企業權益銷售資料統計是以2022年1月1日-11月30日期間按股權比例銷售的商品房為統計口徑，主要依據中指資料CREIS（點擊查看）在各地的銷售監測資料，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的城市或項目，由企業提供相關證明檔，經課題組對資料進行嚴格審核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

業績：TOP100房企銷售額同比下降42.1%，降幅較上月收窄1.3個百分點

2022年1-11月，TOP100房企銷總額為67268.1億元，同比下降42.1%，降幅較上月收窄1.3個百分點，其中TOP100房企單月銷售額同比下降34.4%，環比下降4.9%。銷售額超千億房企19家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少51家。TOP100房企權益銷售額為46888.9億元，權益銷售面積為30049.3萬平方米，同比分別下降45.6%和49.9%。

2022年1-11月，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。其中，TOP10房企銷售額均值為2783.9億元，較上年下降34.8%；TOP11-30房企銷售額均值為911.9億元，較上年下降47.2%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為461.0億元和239.4億元，同比分別下降51.1%和42.3%。

數量：各陣營企業數量均有所減少，千億陣營減少16家

2022年1-11月，不同陣營企業數量均有較大變化。具體來看，千億以上陣營19家，較去年同期減少16家，銷售額均值2030.4億元。第二陣營（500-1000億）企業16家，較去年同期減少11家，銷售額均值645.4億元。第三陣營（300-500億）企業25家，較去年同期減少5家，銷售額均值393.5億元。第四陣營（100-300億）企業為40家，較去年同期減少19家，銷售額均值213.2億元。

完成率：典型企業目標完成率均值為65.4%，未來目標完成壓力大

隨著行業由規模化向更加有品質的發展，越來越多企業不再增加銷售目標、追求規模化發展，轉而通過主動管控銷售規模，追求更加平穩的發展。從公佈銷售目標的15家房地產企業來看，2022年1-11月，目標完成率均值為65.4%，低於去年同期的85.7%，完成全年目標壓力較大。

“三支箭”支持房企融資，“保項目、保企業”並行

11月以來，多項支援房地產企業融資政策陸續落地，支援房企融資“三支箭”格局已經形成。主要目的，一是防範房企風險，在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火牆，促進改善市場預期。二是，化解房企風險，加快房地產風險出清。三是，有效緩解民營企業信用收縮問題，促進民營企業融資恢復。以上更多的是融資對供給側的支持，但是，房地產市場預期的改善，房地產銷售的回穩，還需要加大需求側支援力度，只有房企能夠自我“造血”才能維持可持續的發展。

目前“保項目、保企業”並行。一是，保專案，保的對像是出險房企的資金困難的項目，主要措施是支援項目收並購及保交樓2000億專項資金，目的是穩民生。二是，保企業，對像是優質穩健房企，主要措施是“三支箭”支持房企融資，目的是在出險房企和健康房企之間建立防火牆，防止風險繼續擴大。

展望：多個政策疊加修復市場信心，但短期多地疫情反復仍將制約政策效果

11月，多部門頻繁釋放利好政策，強化對企業端、需求端以及保交樓的資金支持力度，支持企業融資的“三支箭”均加快落地，房企資金壓力有望得到緩解，有助於穩定市場主體預期。與此同時，核心一二線城市繼續優化樓市調控政策，杭州優化“認房又認貸”政策，降低二套首付比例；成都、西安放鬆限購政策，對修復當地市場情緒產生積極作用。

但從市場表現來看，受多地疫情防控形勢較為嚴峻等因素影響，短期房地產市場銷售尚未呈現明顯好轉跡象。根據中指資料，11月重點100城商品住宅成交面積環比延續10月的下降態勢，同比降幅仍近30%，月底重點城市商品住宅周度成交面積環比略有提升，但同比降幅仍較大，購房者觀望情緒較重，市場活躍度不足。

短期來看，伴隨著房企資金面的持續改善，“保交樓”資金加快跟進，購房者預期有望繼續修復。同時，核心城市政策仍有調整空間，供需兩端政策進一步優化，提振市場信心，但當前多地疫情反復仍是制約政策顯效的關鍵因素，房地產市場企穩或需要更長時間。

商圈是培育建設國際消費中心城市的重要載體。11月30日，北京市商務局發佈《北京市商圈改造提升行動計畫（2022-2025年）》，宣佈啟動新一輪商圈改造提升行動，到2025年，在鞏固上一輪22個商圈改造提升效能基礎上，將完成新一輪54個商圈改造提升工作，同時加快推進王府井(25.560, 0.21, 0.83%)、CBD打造千億規模國際級商圈，助力國際消費中心城市建設。

北京市從2019年啟動傳統商圈改造提升工作，結合落實總規及核心區控規、城市更新、打造國際消費中心城市等工作要求，已完成王府井、前門大柵欄、三裡屯等22個傳統商圈階段性的改造提升。

根據新一輪商圈改造提升行動計畫，將在全市構建“國際消費體驗區、城市消費中心、地區活力消費圈和社區便民生活圈”四級商圈體系，同時對標國際，全面提升重點商圈國際影響力，到2025年，完成新一輪54個商圈改造提升工作，進一步增強本市商圈的整體性和差異化，持續打造高品質、多層次的國際消費展示新視窗、城市體驗消費新地標、區域綜合消費承載地、社區居民消費首選地，促進消費升級和高品質發展。

2022年，北京積極推進朝陽區姚家園萬象匯、石景山區首鋼園六工匯和金安環宇薈、順義區錦薈港、亦莊龍湖天街、豐台區麗澤天地等商業項目開業，年底前完成隆福寺、亞奧、西紅門等重點商圈商業專案的改造提升任務。2023年，將加快推動京西大悅城(4.120, 0.03, 0.73%)、通州遠洋樂堤港、富力廣場等項目落地，計畫完成崇文門、朝青等重點商圈品質提升，確保商圈客流、銷售額穩定增長，滿足人民群眾的消費需求。

圍繞北京培育建設國際消費中心城市目標任務，到2025年，北京將打造2至3個千億規模國際級商圈，打造一批具有全球影響力的標誌性商圈。其中，王府井打造成獨具人文魅力的國際一流步行商業街區，西單金融街(6.150, 0.30, 5.13%)打造成以“品牌+品質”為特色的時尚魅力消費圈，前門大柵欄打造成以“老字型大小+國潮”為特色的歷史文化和現代時尚交相輝映的沉浸式文化體驗消費商圈。

新一輪商圈改造提升行動計畫還將強化數位賦能，推進智慧商圈建設，實現商圈5G網路和無線網路全覆蓋，打造導航導視、數位化景觀展示、行銷服務推送、沉浸式體驗、智慧支付、智慧停車等智慧消費生態系統。在加快改造升級方面，推進商業設施改造提升，優化交通組織，完善公共空間，提升設施風貌，支持市場主體將商業和周邊環境一體化設計改造，為消費者提供便捷舒適、放心安全的消費環境。

在計畫實施中，北京將“一圈一策”推進商圈改造提升，鼓勵各商業主體結合自身發展制定“一店一案”發展實施方案。同時，強化政策支持，圍繞制約商圈發展的難點痛點堵點，在符合市場規律、不突破規劃底線的前提下，在用地保障、業態升級、更新改造、項目審批等方面提供政策引導，在市場監管、交通優化、環境提升、智慧建設等方面提供服務保障，發揮財政資金的引導作用，引導社會資本參與商圈建設。

融創中國（01918）今年5月觸發債務違約，在其境外及境內債務重組方案未有眉目之際，最新傳出該公司出售部分項目股權套現。

昨天內地媒體引述企業徵信機構「企查查」資料報道，融創旗下融創房地產把所持泛海建設控股股權當中的89.678%，轉讓予中信信託及蕪湖華融資本創譽投資中心，持股比例降至10.322%，而中信及華融則瓜分64.678%及25%股權。

融創中國早於2019年1月以總作價148.87億元（人民幣．下同），向當時處於資金危機的泛海控股（000046.SZ）收購擁有上海董家渡項目及北京泛海國際項目1號地皮的泛海建設控股。

今年2月底有知情人士透露，融創正與四大國有資產管理公司（AMC）洽談合作，4月傳出金融管理部門召集國有銀行及AMC於包括融創在內的12間焦點財困內房開會進行紓困指導。

獲取80億流動性支持

直至上月，有市場消息表示，融創已經與中信及華融等簽訂框架協議，以合作方式重組上海董家渡項目，並且可能讓融創可以獲取80億元流動性的支持。

儘管房地產行業融資閥門頻頻打開，但對房企而言，年底搶收或許才是更為現實且迫在眉睫的工作。

上週，万科相繼與中行、交行等達成授信合作，累計獲得授信額度超3000億元，並宣布擬新增發行不超過500億元直接債務融資。

與此同時，在大本營深圳，万科兩個新盤集中亮相，均推出了不小的打折促銷手段。截至11月27日，雙盤已累計銷售584套，引起了樓市紅盤潮。其中，位於前海的万科瑧灣悅家園在11月27日開盤當天吸金35.2億元，去化九成，有不少深圳買家就感嘆“沒想到前海也需要打折”。

“新房銷售大範圍復甦仍是房企流動性持續改善的關鍵。”早前惠譽評級便指出，大部分房企重獲融資渠道且購房者信心恢復後，房企的信用狀況才有望總體企穩。

万科降價，房價比三年前還低

11月18日，万科瑧灣悅深夜取證，推出321套建面約108-170平方米住宅，帶精裝交付，單價區間約9-11.8萬元/平方米，均價約10.6萬元/平方米，總價區間約1018-1989萬元。

據悉，万科臻灣悅項目位於前海媽灣片區，屬於深國際智慧港先期綜合體項目的住宅部分。今年3月，万科以16.08億元注資入股深國際前海智慧港項目，持有28%股權，將合作開發住宅部分的三四期。

万科瑧灣悅取證後，位於前海桂灣片區的天健悅灣府也獲批預售許可證，項目可售房源626套，備案均價約9.6萬元/平方米，單價區間約8.3-10.7萬元/平方米，總價區間約942-1813萬元，兩個項目面臨幾乎同等屬性客源。

很快，万科“坐不住”了。天健悅灣府取得預售證的當天，万科瑧灣悅推出認籌優惠，各個深圳買房群裡開始出現樓盤的促銷信息，“万科瑧灣悅認籌期115平方米最多可優惠90萬元；166平方米最多可優惠160萬元；166平方米的四房，折後最低單價8.24萬元/平方米。”

根據項目官方完整的優惠禮包方案，總價優惠幅度在70-160萬元之間，其中優惠後最低價8.2萬/平方米——比天健悅灣府最低的毛坯價低1000元/平方米，且是精裝修。

“最低8萬的價格太捲了，能搶走一大波前海買房者。”深圳某連鎖房產中介機構銷售王飛（化名）對時代財經稱，前海作為深圳倒掛最大的片區之一，住宅供應少，加上“前海概念”刺激樓市，這幾年所有新開的樓盤幾乎都是“日光盤”，打新十分激烈，樓盤少見降價出售。

“對於買家來說確實有不小吸引力，這幾年新盤價格幾乎都在9-12萬元/平方米之間，這個價格比2019年疫情前還便宜，更別說周邊的二手房單價在18萬以上了。”王飛稱。

除了降價吸客，11月22日，万科瑧灣悅在誠意登記截至前夕發布補充公告，將資料修改通道的關閉時間、保證金凍結截止時間均延長了30個小時，為買房者預留著更多時間。

這樣的營銷策略也讓万科瑧灣悅收穫大批客源，據悉意向登記三天有超1000批客戶登記，其中最後一天在促銷優惠刺激下入場登記客戶達300多組，而房源僅有321套，中籤率相當於30%；不過最終入圍人數為460批客戶，入圍比例約69.7%。

11月27日開盤首日，万科臻灣悅共去化289套，去化率約90%。而天健悅灣府11月28日公佈的凍資情況則顯示，626套房源僅有455批客戶凍資，人手一套。

位於尖崗山的万科未來之光同樣在11月27日開盤，線上線下共銷售295套，去化率超70%。該項目備案價8.57萬元/平方米，除開放銷售渠道外還推出最低88折的折扣，折後最低單價6.6萬元/平方米。

今年以來，深圳除個別倒掛空間較大的樓盤如海德園、招商璽家園出現“日光”之外，整體新房去化率並不理想。綜合多家數據統計，整體新盤去化率僅在三到四成。

被保利反超，万科開啟全國搶收

万科深圳雙盤“打折”搶收，折射出房企們年底衝業績的壓力。

今年1-10月，万科累計實現合同銷售金額3467.7億元，合同銷售面積2135.7萬平方米，均同比減少約33%。

在“銀十”，万科實現合同銷售金額321億元，按年同比減少23.48%，環比下降7.6%。與行業趨勢相比，万科的業績情況並不算理想，中指研究院數據指出，10月單月TOP100房企單月銷售額同比下降26.5%，但環比出現增長1.6%。

銷售排行榜上，今年以來万科被保利緊逼，“老二”地位不保。截至今年前10月，保利累計簽約金額3631.14億元，甩出万科超160億元，已連續兩個月領先於万科，位於第二名。

早前市場消息稱，10月底万科召開了一次內部會議，集團董事會主席郁亮、開發經營本部首席合作人兼CEO張海及各區區首均參加。據悉，郁亮親自督戰，對今年最後兩個月的銷售衝刺做了部署，將在全國一大批城市加強各類銷售渠道的合作力度。

事實上，這是万科多年來比較少見的營銷動作，因為過往万科更多強調自身渠道能力。而根據會議內容，万科各區域將調動貝殼、安居客等中介合作渠道合作賣房。在此次深圳尖崗山万科未來之光首推時，万科便開放了銷售渠道給外部中介機構。

除了深圳，進入11月，万科在全國多個城市開啟了業績搶收，趁著雙十一万科七大區域54城聯合啟動了“雙十一購房節”活動，如廣州推出的優惠包括部分項目成交最高送10年物業費、3年免月供、限時一口價房源等。

也有一些城市樓盤直接進入打折模式，如武漢万科都新會等多個樓盤啟動促銷降價，降幅約2000-3000元/平方米；長沙万科推出111套特惠房，最高優惠30萬元；昆明万科部分項目推出特價房，最高打折率將近20%等等。

克而瑞研究中心曾監測指出，由於万科在今年年中開始進行範圍較大的折扣活動，單月銷售均價有約10%的下滑。

而在大蒜、小麥、西瓜換房，買房免費坐地鐵十年等促銷奇招外，近期万科鹽城推出花式營銷活動。而鹽城所在的万科上海區域也在今年出現業績下滑。上海區域向來是万科的明星區域，也是業績最好的區域，万科2021年中報顯示，上海區域銷售佔比達37.3%，銷售金額達1322.2億元；2022年中報則顯示，上海區域銷售佔比縮窄至36.3%，同時銷售金額相比去年銳減四成至782.5億元，在各大區域中銷售下降幅度最大。

以上海單城市為例，中指研究院數據顯示，今年1-10月，万科在上海實現銷售157.46億元，位列12名；而在2021年、2020年，万科在上海位列第6、第2名，單年銷售220億元、312億元。

兆邦基地產（01660）公布，截至9月30日止未經審核之中期虧損約2,945萬元，去年同期純利3,837萬元，不派中期股息。

該集團指，收益跌6.2％，至1.29億元，由於租賃、貿易及物業管理業務收入減少所致，其中部分被零售業務收入增長所抵銷。毛利降至1,720萬元，行政開支升至3,953萬元所拖累。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

上海農商銀行今日上午與上海港城開發集團、寶龍地產（01238）、復地集團簽署戰略合作協議，將為三家企業提供總額200億元人民幣的意向性綜合授信額度，包括但不限於房地產開發貸款、租賃住房貸款、保障性住房開發貸款、城市更新改造貸款、新城建設貸款、房地產併購貸款、住房按揭貸款、債券承銷與投資等業務品種。

上實城開開發（00563）公布，斥6.96億元人民幣收購西安自然界項目28.5％股權，持有項目全部權益，將成為其間接全資附屬公司。

該集團指，自然界項目為住宅、商業及酒店項目，位於西安市滻灞生態區滻灞大道滻河東岸，佔地超過200萬平方米，共規劃地塊12幅，業態多樣，正陸續投入使用。項目去年虧損5,105萬元人民幣，該集團指，收購以營造靈活的業務發展環境。

7新盤涉3191伙本月可登場 九龍競爭激烈

新盤醞釀破悶局，7個全新項目有機會本月登場，共約3,191伙，按月大增逾2倍。九龍東再掀搶客戰，3盤共1,766伙待售，佔同期潛在全新盤供應逾半，當中油塘朗譽落實本周日（4日）盡推首張價單128伙，折實413.95萬元入場。

7個新盤部署月內壓軸出擊，市場有望重現大戰，當中九龍5盤待售競爭激烈，合共提供2,289伙，包括保利置業 （00119） 與尚嘉控股合作的朗譽，提供634伙，發展商昨日落實盡推首張價單128伙於周日作首輪銷售。

根據銷售安排，該盤首輪銷售不設大手優先認購，整批涵蓋開放式至3房戶，實用面積261至730平方呎，價單定價487萬至1,574.92萬元，價單呎價18,659至22,922元，扣除最高15%折扣，折實價413.95萬至1,338.68萬元，折實呎價15,860至19,484元，當中售價及呎價最平為1座6樓B室，實用面積261平方呎，開放式，折實價413.95萬元，呎價15,860元。

保利置業（香港）銷售及市務部總監朱美儀指，項目自開價以來接獲不少查詢，相信市場已密切期待。

啟德HENLEY PARK 料現樓銷售

其次，恒地 （00012） 發展的啟德HENLEY PARK，發展商曾表示項目將於今年底展開現樓銷售，項目設740伙，為月內潛在全新盤中伙數最多，涵蓋1至3房，另設特色戶。至於會德豐地產發展的九龍東KOKO HILLS第3A期，也於今年10月獲批售樓紙，預計本月也會加入搶灘，項目提供392伙，主打1及2房單位。

事實上，連同新地 （00016） 發展的大埔白石角University Hill、華懋與港鐵 （00066） 合作的何文田站瑜一1A期，以及龍光 （03380） 與合景泰富集團 （01813） 合作的鴨脷洲凱玥等，本月預計登場的新盤伙數達共3,191伙，對比11月僅3個全新項目提供1,020伙，按月大增2,171伙或2.1倍。

另邊廂，建灝地產發展的赤柱ONE STANLEY，繼今年8月命名後，昨進一步公布戶型資料，由11座4層高住宅大廈及32幢洋房組成，當中分層戶主打4房及5房，而洋房實用面積約2,700至7,000平方呎，提供4房至6房。建灝地產集團投資及銷售部董事鄭智荣表示，項目逾8成單位實用面積逾1,800平方呎，最快明年首季推出。

此外，華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興表示，預期息口明年第二季見頂回落，來年整體樓市會向上。

息口趨升遏抑新盤交投，自本港踏入加息周期後，新盤交投量連跌3個月，11月更跌至僅約225宗，創約8個月新低，其中元朗PARK YOHO Bologna月內連沽54伙，已屬最賣座新盤。

PARK YOHO Bologna 月內沽54伙

11月新盤交投量，按月大跌142宗，跌幅達39%，為今年3月錄得156宗以來約8個月新低。期內，新地 （00016） 發展的PARK YOHO Bologna連沽54伙，屬月內售出單位伙數最多新盤，成交價406.86萬至1,006.46萬元，單月吸金逾3.55億元，若連同此前售出單位，項目至今累沽115伙，佔全盤164伙約70.1%。

至於恒地 （00012） 發展的粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna緊隨其後，同月沽出36伙，而據了解，連同同系ONE INNOVALE-Archway及ONE INNOVALE-Bellevue，整個ONE INNOVALE系列已累沽逾1,000伙。

另邊廂，由宏安地產 （01243） 發展的旺角Larchwood昨再添1宗成交，令月內累沽伙數增至4宗，最新一宗為8樓A室，實用面積250平方呎，1房間隔，成交價607.6萬元，呎價24,304元。

作價4.3億 新港人買家慳稅逾億元

樓市減價潮蔓延至豪宅市場，淺水灣洋房4.3億元沽出，低於叫價近3成，買家為新香港人；紅磡海名軒錄半年首宗成交，4房戶以4,200萬元售出，低銀行估值1成。

資料顯示，OVERBAYS雙號屋連同周邊網球場部分業權，早前以6億元放售，最新在本月中以4.3億元登記售出，以單位實用面積約5,506平方呎計算，實用呎價約7.8萬元，較叫價低28%。

據悉，新買家透過私人名義入市，名字採用普通話拼音，跟深圳一間資產管理公司高層同名，今次入市只支付樓價4.25%印花稅，涉及1,827.5萬元，毋須支付15%買家印花稅及15%新從價印花稅，料持有香港永久居民身份，屬新香港人，慳稅達1.1億元。

OVERBAYS由8座洋房組成，全數面向南區海景，對上一宗二手成交為去年中錄得，單號屋以3.8億元賣出，成交呎價約9.8萬元。

海名軒4200萬沽 低估值1成

另一邊廂，海名軒1座低層A室，實用面積1,666平方呎，4房間隔，以4,200萬元售出，呎價25,210元，單位銀行估值約4,667萬元，即低市價1成售出。原業主2010年以3,000萬元買入，帳面獲利1,200萬元。

至於九龍塘又一村花園30號低層A室，實用面積801平方呎，剛以1,300萬連車位沽出，較網上銀行估價1,650萬元低350萬元或21%；而大埔翡翠花園44座高層複式戶，實用面積1,316平方呎，原開價1,860萬元，議價後連車位賣1,648萬元，累減212萬元。

而西灣河嘉亨灣卻現高價成交，據指，3座極高層C室，實用面積947平方呎，3房套連工人房，屬則王，坐擁全海景，減價9%至3,000萬元沽出，呎價31,679元，創同類單位呎價新高。

估值39億至66億 業界：發展商不會太進取

港鐵 （00066） 東涌小蠔灣車廠項目第1期，將於今日（12月1日）起招收意向書，並於12月8日（周四）截止，項目可建約1,400伙，市場估值約39.38億元、每平方呎樓面地價約3,000元起。

項目坐落於港鐵小蠔灣車廠上蓋，而是次招收意向的第1期，位處於項目的西南面，可建住宅樓面面積124.5萬平方呎，商場樓面面積約6.74萬平方呎。

每呎地價3000至5000

綜合市場資訊，第1期初步估值約39.38億元至65.64億元，每呎樓面地價約3,000元至5,000元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚估計，港鐵是次吸收過往經驗，在較早期數便發展商業配套。不過，考慮到項目交通不算便利，加上市況轉淡的因素下，他估計發展商是次出價不會過於進取，初步預測將來市況好轉後，每呎售價約1.3萬至1.5萬元。

小蠔灣車廠上蓋，比鄰將興建的港鐵東涌綫小蠔灣站，預計於2030年啟用。而整個物業發展部分，總樓面面積約926.2萬平方呎，包括889.1萬平方呎作私人住宅，及37.1萬平方呎作商業用途，並將分階段發展，第1期於2022年展開，最後一期2039年起相繼落成。

牛頭角定富街71至79號項目昨日下午進行強拍。現場所見，發展商代表手持1號牌，在無競爭對手下，以底價1.415億元投得項目，成功統一項目業權。據市場消息透露，項目由萬科香港或相關人士收購。

項目於1971年落成，現為1幢6層高的商住物業，地下設有4個商舖，1至5樓每層則設有6伙住宅，並設有一條共用樓梯。項目鄰近牛頭角道遊樂場，地盤面積約2,787平方呎，如以地積比率9倍重建，涉及總樓面約25,083平方呎。

深水埗醫局街舊樓 今強拍

另外，深水埗醫局街163至169號舊樓，將於今日下午2時30分進行強拍，底價為2.6億元。據悉，項目由青建國際 （01240） 收購。

測量師行萊坊指，物業為兩組大廈，第一組大廈為6層高建築並設有一道公用樓梯，第二組大廈為5層高建築，並設有兩道公用樓梯，地盤面積約4,329平方呎，現坐落於規劃為「住宅（甲類）6」用途的地帶上。

隨着早前銀行加拆息按揭（H按）封頂息，市場選用H按比例下降。據金管局10月份住宅數據顯示，H按比例降至84%，按月減少12個百分點，創近33個月新低。

P按10月選用 回升至9.1%

相反，最優惠利率按指（P按）選用比例回升至9.1%，按月增加7.8個百分點，創過去32個月新高。定息按揭由0.5%升至4.6%，創過去52個月新高。據中原按揭董事總經理王美鳳指出，部分銀行之二手物業P按息較優於H按息，推動二手物業買家改以選用P按。

加息效應下，樓市及按揭市場轉趨淡靜，10月份新申請按揭貸款的宗數為7,280宗，按月減少17%，創8個月新低。而新批出按揭宗數按月減少9.3%，新取用按揭宗數錄4,436宗，按月跌18.5%，創6個月新低。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，一二手市場交投持續回落，加上加息陰霾下，影響買家入市意慾，市場氣氛仍持觀望態度，使按揭數字繼續全綫下跌，料今年全年按揭宗數將按年回落逾兩成。

新加坡社會繁榮穩定，經濟向好，而且鄰近香港，故近年成為不少人心中的置業首選地，新加坡One Pearl Bank正在港推售，入場價由1,147萬港元起，預計2024年12月31日竣工。

One Pearl Bank由新加坡知名發展商凱德地產CapitaLand打造，位於新加坡Outram Park歐南園，合共提供774伙單位，涵蓋2房至4房間隔，實用面積由700至1,399平方呎。項目另設頂層4房特色單位，Sky Villas，實用面積由2,626至2,788平方呎。

頂層4房特色戶 盡享天際綫

項目將連裝修發售，售價1,147萬港元起。單位內設全屋智能系統Smart Mirror、入牆櫃及LED照明、瑞士及意大利廚房設備等，更設有垂直的空中花園，住戶可以種植自己的水果蔬菜類植物。

One Pearl Bank位處於珍珠山城市公園（Pearl's Hill City Park）的小山丘旁，附近皆是綠化地帶，因此景觀特別開揚，Sky Villas 4房雙套頂層特色單位，更可將新加坡天際綫景致一覽無遺，由金融區Raffles Place到金沙酒店、聖淘沙到烏節路等著名地標都盡收眼底。

會所設施多元 3分鐘抵地鐵站

配套方面，項目設住客會所，提供多元化設施，包括游泳池、水力按摩池、健身室、寵物公園、兒童遊樂區及戶外涼亭等，滿足不同住戶的需要。

交通方面，項目步行約3分鐘可到達歐南園地鐵站（Outram Park MRT），此站是新加坡核心，3綫地鐵交滙合一，包括東西綫（East West Line）、東北綫（North East Line）及已開通的湯申東海岸地鐵綫（Thomson-East Coast Line），可輕鬆穿越新加坡各地，交通十分便利。

根據聯合早報報道，新加坡第3季度的私人住宅價格按季上升3.8%，較上一季度的3.5%高，並且持續10個季度漲幅。當中非有地私人住宅整體按季上漲4.4%，核心中央區（CCR）公寓上升2.3%，可見新加坡地產市場十分暢旺。此外，新加坡私人住宅租金繼續增長，第3季度按季增加8.6%，可見當地經濟已開始進一步復甦，當地物業具有發展潛力。

港府於11月中起進一步放寬社交距離措施，社會及經濟活動繼續有序復常，帶動零售及餐飲需求持續上升。

當中石門區作為新興商貿區，發展前景亮麗，屯馬綫開通吸引了不少外區客前來，支持區內商舖承租能力走勢向好，帶動舖位投資價值上升，亦促使業主放盤，其中以招標形式出售的石門京瑞廣場1期2樓舖，意向價約2.38億元。

連租約 租金回報3厘

中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事周古栓表示，獨家招標物業位於沙田石門安群街3號京瑞廣場1期2樓201號舖，面積約9,416平方呎，意向價約2.38億元，每平方呎平均叫價約2.53萬元，截標日期為2023年3月1日（星期三）正午12時正。

該舖現由韓式餐廳經營，月租約60萬元，按意向價計算，新買家可享回報約3厘。該招標物業位置搶眼，不單近扶手電梯，屬人流必經之處，而且物業鄰近港鐵石門站，於站內可見大型招牌位，別具宣傳效用，大大提升物業價值。

舖位近扶手電梯 人流必經

周氏續稱，石門區近年逐步轉型，發展為新興商貿區，附近不單有龐大的住宅群，周邊亦有工商物業及酒店，配套發展愈趨完善，加上區內舖位選擇較多，且叫價相宜，因而吸引了不少小店、咖啡廳、興趣文娛或教育中心進駐，成為最新餐飲、消費、娛樂集中地。

而京瑞廣場作為區內知名甲廈，配套設備更見齊全，備受追捧。據中原（工商舖）資料顯示，沙田區今年暫錄到12宗舖位買賣成交，當中11宗均來自石門區，佔逾9成，包括京瑞廣場1期地下舖，面積約1,032平方呎，以約4,380萬元易手，平均呎價約42,442元，證明該區舖位投資潛力優厚，吸引用家及投資者關注，承接力不俗。周氏認為，今番招標物業實屬投資理想之選，租客穩健可靠，回報理想，預料該招標舖可吸引一番激烈競投。

示範房企獲擔保 6國有銀行護航

作為主要幫助民營內房發債「第二支箭」的民企債券融資支持工具獲擴大2500億元（人民幣．下同），並由龍湖（00960）、美的置業（03990）及新城控股（601155.SH）率先獲受理並發行儲架式中期票據後（發行額度分別200億、150億及150億元），龍湖昨天宣布，已於本周二發行20億元的3年期中票，票面利率3厘，屬利率詢價區間3.8厘至3厘的下限，為中債信用增進公司啟動全額擔保發債以來的最優惠水平。

碧桂園擬12月發10億中票

龍湖這一期中票，募集資金擬用於項目建設、償還債務融資工具及償還境外美元債券。是次發行獲6大國有銀行護航，由工行（01398）擔任主承銷商及簿記管理人，承銷團包括建行（00939）、中行（03988）、交行（03328）、郵儲行（01658）以及農行（01288）。

在民企債券融資支持工具政策框架下，中債公司最近已出具對龍湖、美的置業、金輝集團（00137）的發債信用增進函，首批分別支持發行20億元、15億元、12億元中票，後續將根據企業需求提供持續增信發債服務。萬科（02202）上周已向銀行間市場交易商協會，表達其280億元儲架式註冊發行意向，金地集團（600383.SH）亦向交易商協會遞交其150億元儲架式註冊發行申請。

中債公司8月開始向獲選示範房企在其發行中票時提供「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」，在9月，包括龍湖、新城控股、碧桂園（02007）、旭輝（00884）的首批民企已獲擔保在銀行間市場發行境內債，規模介乎10億至15億元，票面利率介乎3.2厘至3.3厘。11月交易商協會在人民銀行指導下擴大民企債券融資支持工具，並把中債公司的增信發行工作納入相關框架下進行，得益於人行再貸款提供資金扶持，令發行額度大增。

彭博引述知情人士稱，碧桂園考慮發行第二期由中債公司擔保的3年期中票，規模10億元，正就此評估投資者意向；發行計劃將由郵儲行及中行承銷，預計12月中下旬完成發行。

寶龍等三企獲授信200億

另一方面，內地媒體報道，上海農商銀行已與寶龍地產（01238）、上海港城開發及復地集團簽署戰略合作協議，將為這3間房企提供總額200億元的意向性綜合授信額度。額度包括但不限於房地產開發貸款、租賃住房貸款、保障性住房開發貸款、城市更新改造貸款、新城建設貸款、房地產併購貸款、住房按揭貸款、債券承銷與投資等業務品種。

建發國際（01908）昨早公布，以先舊後新方式配售4500萬股（佔擴大後股本約2.75%），每股配售價17.98港元，集資8.09億港元；淨額8億港元當中約80%將用作償還借款、約20%用作一般營運營金。該股昨天跌7.8%，成交額20.1億港元。

經濟前景不明朗加上美國持續加息趨勢，令本港樓價向下，加上本港經濟已經連續三季負增長，負資產亦正增加，市場關注政府會否為樓市「減辣」。金管局總裁余偉文昨認為目前未見有樓市「減辣」的需要，並指目前本港整體按揭質素健康，壞賬率僅約0.04%，而銀行信貸質素亦良好。

整體按揭壞賬率約0.04%

余偉文表示，本港樓價已經由高峰期下跌約11.5%，相信負資產個案一定會增加，目前大約有500多宗，當中涉及個案主要為銀行提供特別優惠，以及借取按揭保險九成按揭個案，由於按保公司要求借款人有穩定工作及單位用來自住等，他相信壞賬風險較低。另外，他認為本港過去多年已加強宏觀審慎措施，雖然現時進入加息周期，金管局亦將壓力測試要求下調至2厘，但相信借貸人的還款能力仍然存在。

他又指，本港銀行在按保的風險敞口只有約六成至七成，目前本港整體按揭壞賬率約0.04%，未見整體壞賬率有急升的趨勢。

被問及會否調整樓市逆周期措施，余偉文表示評估逆周期時會考慮不同的因素，包括樓價、成交情況、香港以至外圍的經濟環境，以及本港的失業率等，惟目前未見有調整的需要，但會密切監察樓市各種因素並作出檢視。

特定分類貸款比率升至1.1%

金管局副總裁阮國恒則表示，截至6月底，本港特定分類貸款比率升至1.1%，初步數據顯示第三季數字有輕微上升，金管局早前已預期特定分類貸款比率會有上升壓力，因為近期內地部分房地產企業相關債務有違約情況，導致銀行需要將相關貸款降級。

被問及本港明年的經濟狀況，余偉文指受環球經濟放緩及持續加息影響，香港作為對外開放經濟體系，出口無可避免受到影響，預測本港經濟明年仍需要面對困難。