一名網友聽聞友人去年花1000萬買了竹北新屋，到現在已經漲到2500萬，但對方身扛800萬房貸，仍執意要再增貸700萬元拿去存股，未來想靠「領股利繳房貸」，貼文一出引起網友兩派論戰。

這名網友透過臉書社團「存錢人生」發文表示最近和好友聚餐，得知對方去年在竹北買了一棟房，「當初買1000萬，現在增值到2500萬」，朋友當初貸款8.5成，目前身扛800萬房貸的他卻還打算再以1.85%利率增貸700萬，「拿去投資00878、兆豐金，股利拿來繳貸款」。

友人更直言「就算（股票）大跌也不理它」，堅定要一路穩定投資，若遇到當年股息不佳，再把100萬預備金拿來用。

原PO也透露友人夫婦年收約170萬元，但他聽對方信誓旦旦地講完自己的理財計劃後，不禁擔心了起來，「想想好像可行，但不知道為啥心裡毛毛的，很怕他GG，大家怎麼看呢？」

貼文曝光後，許多網友留言回應「粗估佔年收的接近4成，收入穩定的話，理論上不用太擔心，但『（股票）大跌也不理它』要說到做到」、「一年漲一倍也太誇張～長期不賣應該是可以，但也許空頭來個兩年忍不住壓力就賣了」。

但也有人持不同看法，直言「基本上不太建議借錢投資，市場變化莫測，沒有什麼是無風險的投資」、「沒有『穩定配息』這種事，除非他有雄厚家底，不然還是別太高估自己的能力」、「最大獲利應該是趕快賣房子，短短一年多用150萬頭期款賺到1500萬，這槓桿比任何股票配息都賺啊！」

中央銀行上周四宣布再升息半碼（0.125個百分點），財政部今天表示，因應中華郵政定儲利率調升半碼，「青年安心成家購屋優惠貸款」利率同步調升半碼，3月起減升半碼優惠維持至今年底，調整後二段式機動利率前2年為1.69%。

為協助無自有住宅家庭購屋安家，財政部2010年12月推出「青安貸款」，由台灣銀行等8家公股銀行配合辦理，並以中華郵政2年期定儲機動利率（基準利率）加碼計息。

財政部表示，一方面兼顧央行升息的貨幣政策目標，另一方面又要減輕民眾房貸款資金壓力，財政部協調各公股銀行，青安貸款基準利率維持減半碼調升至本年底止，以持續協助民眾購屋安家。截至11月底止，青安貸款已協助33萬3710戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達1兆3824億餘元，提供民眾購屋資金需求。

央行今年3月升息1碼，6、9、12月各升息半碼，青安貸款利率也持續維持減升半碼優惠。

財政部表示，青安貸款利率選擇包括一段式、二段式機動利率及混合式固定利率三種，依目前基準利率按中華郵政自12月21日調升半碼為1.47％後，青安貸款減升半碼後，青安貸款一段式機動利率為1.9%，二段式機動利率前2年為1.69%、第3年起1.99%；混合式固定利率，第1年為1.87%、第2年1.97%、第3年起1.99%。

財政部表示，民眾可依資金狀況及還款規劃擇適辦理，但要注意，貸款利率計息方式一經選定後，就不得要求變更；有需要且符合資格民眾，可赴公股銀行洽辦。

疫後觀光旅遊蓄勢待發，信義房屋（9940）看準觀光商機，將在馬來西亞開新飯店。信義昨（21）日召開重大訊息說明會，通過子公司以馬幣4,509.3萬元（約新台幣3.12億元）向關係人購買大馬沙巴土地，規劃明年攜手國際知名酒店品牌，合作開發五星級觀光酒店或度假村。

信義表示，沙巴為國際知名旅遊勝地，但高端觀光酒店供應不足，國際知名連鎖酒店品牌亦對沙巴觀光旅遊深具信心與興趣。因應全球疫情趨緩，國際旅遊逐漸復甦，取得土地後明年積極展開設計規劃。

信義昨日召開董事會，通過子公司ZhanCheng Tourism Development Sdn. Bhd.以馬幣4,509.3萬元向關係人Treasure Sage Sabah Sdn. Bhd.（TSS）購買其持有位於馬來西亞沙巴州吧巴縣Kg. Pengalat Besar馬林松（Melinsung）臨海土地，土地面積約25.545公頃（約7.72萬坪）。

信義表示，開發五星級酒店需要面積足夠大的土地，部分土地腹地太小或位置不佳，幾經評估後，向TSS購買位於沙巴本島之馬林松（Melinsung）地區濱海土地。TSS為信義間接持股的大股東宇衡間接持股100%子公司，將購入的土地是第一排面海景觀，擁有極佳的海景與豐富的海洋生態環境。

信義集團在馬來西亞早有布局，2019年時取得沙巴之離島環灘島（Pulau Mengalum）大部分土地，此次購置的土地距離沙巴首府亞庇市中心約24公里，途中經過亞庇國際機場，具備交通便利性，與環灘島遙相眺望，兩者相距約為1小時船程，未來如將兩者加以整合，對信義集團觀光事業之發展效益可期。

信義指出，環灘島定位為零碳島的觀光開發，需要投入相關海洋及島上復育工作，前置作業期長，開發腳步較緩，才會考量另尋其他土地，在沙巴州本島興建渡假酒店，而全球疫情趨緩，現在也是較佳的時機點，未來，沙巴州飯店可與隔海相望之環灘島連成一氣，共同發展觀光旅遊業務。

信義房屋全方位發展 發揮綜效

信義房屋（9940）進入全方位發展新時代，從房仲業跨足代銷、開發，更跨入海外飯店業，從房仲到觀光業，未來可望持續發揮集團綜效。

信義房屋近幾年在海外布局上，腳步從未停歇，並以日本、大陸、馬來西亞為主，日本主要以仲介為主，大陸則是開發事業，最大亮點的為馬來西亞。

信義房屋早就看好東南亞觀光旅遊前景，加上ESG浪潮，在2019年就取得馬來西亞沙巴地區環灘島土地使用權，也是規劃要蓋飯店或度假村，換言之，信義房屋在馬來西亞兩塊土地都將規劃成頂級五星飯店或度假村。

信義房屋在2019年斥資14億元，買下沙巴外海、在首都亞庇西北方約56公里處的馬來西亞環灘島，面積約300公頃，相當於十座大安森林公園，這也是信義房屋首度跨入觀光旅遊業，這一跨不僅是為了蓋飯店營利的盤算，而是要先做生態復育，打造出一座「零碳島」。

信義房屋創辦人周俊吉曾表示，低碳旅遊是未來趨勢。而信義集團以房仲事業為核心，跨足上游不動產開發，並以「居住」相關產業為連結，基於全球對於生活品質的追求與對休閒旅遊日益看重，加上馬來西亞沙巴州自然觀光資源豐富，故將經營觸角延伸至沙巴地區。

央行升息之後，指標大型行庫首份對房地產市場的最新評估報告出爐，並訪查新竹建商對未來房市的看法。據大型行庫引述竹科周邊建商的看法，近年缺工缺料情形嚴重，導致建案成本持續堆疊向上、工期延宕可能性大幅增加，對此，當地建商採三大措施力求生存，除將銷售方式改為先建後售、延後建案銷售時點之外，建商並透過設法研發新工法，降低人力需求。

大型行庫主管表示，半導體產業與新竹地區房市表現息息相關，由知名大廠擴充先進製程產能，帶動上下游相關廠商進駐投資，可預期半導體產業長期展望仍佳，也會帶動供應鏈及相關員工一併移入，因此，即使市場普遍預期明年房市不景氣，但新竹在地建商對當地未來房市發展，仍持相對樂觀的態度。

行庫亦引述當地建商的訪查報告指出，新竹科學園區為高科技產業聚落，知名大廠的群聚效應吸引就業人口的大量流入，高所得的外來剛性買盤需求強勁，對於房市負面因素抵抗能力較強，因此形成與台灣其他地區相異的房市結構，加上精華區域新增供給量十分有限，市場不易出現供過於求的情形，致使購屋買盤逐漸外溢至外圍區域，帶動整體房市交易價格持續向上攀升，相對於其他地區，受到房市景氣衝擊有限。

當地建商坦言，年初以來，央行持續升息，逐步縮減消費者購屋預算，建商成本亦因升息而增加，對國內房市已有負面影響，在總體經濟情勢不如預期下，房市整體交易熱度的確出現降溫的趨勢。

至於通貨膨脹對於房市交易的影響，當地建商認為，現階段通膨已對購屋力道有所影響；建商分析，通膨初期的預期心理，容易誘發置產保值買盤進場，但通膨若持續攀升，一定有損消費者實質購買力，進而使購屋力道下降。

公平會21日委員會就冠德建設銷售「冠德泰極」建案，在網站廣告登載德國Duravit品牌馬桶圖片，另在DM上宣稱使用「24小時防塵有氧換氣窗」一案進行審查，結果認定為「足以影響交易決定之商品內容虛偽不實及引人錯誤之表示」，也就是廣告不實，並處新台幣120萬元罰鍰。

冠德案創下公平會處理建商廣告不實的新案例。公平會調查發現，冠德在網站登載建案使用「德國Duravit衛浴」，然實際配置僅馬桶座體為Duravit品牌且外型與廣告所示不符，屬虛偽不實及引人錯誤之表示。公平會也發現，冠德在廣告DM宣稱使用「24小時防塵有氧換氣窗」，惟實際交付為氣密窗配置紗窗，並非於同一扇窗同時具備防塵及換氣功能，公司交付產品功能與廣告宣稱不符。

公平會表示，冠德的建案為預售型態，銷售期間廣告內容之正確性甚為關鍵，雖馬桶、窗戶等價格占整棟房價比例甚低，但廣告仍具招徠效果，對消費者做成交易決定具一定影響，業者對於廣告內容負有真實表示的義務，即使細節也不能輕忽，以免觸法。

預售禁止換約通過初審後，過去一兩年預售愈熱的區域受影響愈重，市場也可能出現一波讓利換約潮。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，重劃區、房價飆漲區將會是壓力最大的區域，觀察若是未來區域預售換約物件增加，對於區域房價將會有一定壓力，該政策對於房市「長痛不如短痛」，未來預售投資的特性將會消失，轉變為自用為主的市場，且現在房市已進入盤整期，預售案投資降溫，政策已有類上路的效果。

信義房屋統計預售實價件數，房地合一2.0上路以來，去年9月後的預售市場交易出現單月萬件的熱潮，最熱的區域包括新竹地區、台中市與高雄市，若與最近四個月的預售揭露量相比，新竹地區去年9～12月的單月預售交易量，比起近四個月的均量多出1.68倍，台中市多出1.55倍，高雄市則是多出兩倍，反映去年的9～12月市場交易熱絡，裡面推估也會有些投資非自用需求購屋，一旦預售禁止換約確定後，政策上路前難免會出現一波換約潮。

不過因為過去一年各區房價都已有明顯漲幅，政策上路前可能出現一波換約潮，部分投資客可能少賺求出場，對於區域房價也會產生壓力。至於私法人須事先許可且五年內不得轉售，對於豪宅市場將產生衝擊，現在有許多豪宅都登記在公司名下，雖然有機會先向政府取得許可，但高端人士會有資產被政府關注的疑慮，因此高端市場買氣短期恐受到影響。

曾敬德指出，預售禁止換約上路後，投資客就沒有利用預售低自備高槓桿的投資空間，也可以說未來預售將轉變為自用為主的市場，長期房價也會更為穩定，不過投資客也是因為看漲房價，才選擇預售產品上車，現在房價不漲預售投資風氣也消退，政策已經有類上路的效果，市場最擔憂的其實是不確定性，一旦政策定案「長痛不如短痛」，市場也會很快速調整適應。

財政部公告2023年發生之繼承或贈與案件適用遺產及贈與稅(下稱遺贈稅)法規定之免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額如下：

一、遺產稅
(一)免稅額：新台幣(下同)1,333萬元。
(二)課稅級距金額：
１、遺產淨額5,000萬元以下者，課徵10％。
２、超過5,000萬元至1億元者，課徵500萬元，加超過5,000萬元部分之15％。
３、超過1億元者，課徵1,250萬元，加超過1億元部分之20％。
(三)不計入遺產總額之金額：
１、被繼承人日常生活必需之器具及用具：89萬元以下部分。
２、被繼承人職業上之工具：50萬元以下部分。
(四)扣除額：
１、配偶扣除額：493萬元。
２、直系血親卑親屬扣除額：每人50萬元。其有未成年者，並得按其年齡距屆滿成年之年數，每年加扣50萬元。
３、父母扣除額：每人123萬元。
４、重度以上身心障礙特別扣除額：每人618萬元。
５、受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額：每人50萬元。兄弟姊妹中有未成年者，並得按其年齡距屆滿成年之年數，每年加扣50萬元。
６、喪葬費扣除額：123萬元。

二、贈與稅
(一)免稅額：每年244萬元。
(二)課稅級距金額：
１、贈與淨額2,500萬元以下者，課徵10％。
２、超過2,500萬元至5,000萬元者，課徵250萬元，加超過2,500萬元部分之15％。
３、超過5,000萬元者，課徵625萬元，加超過5,000萬元部分之20％。

財政部進一步說明，除上述金額外，配合2021年1月13日修正公布民法第12條規定，成年年齡由20歲下修為18歲，自2023年1月1日施行，本次併同公告(第三點)遺產稅直系血親卑親屬及受被繼承人扶養之兄弟姊妹扣除額有關成年年齡之認定，於2023年1月1日以後發生之繼承案件適用上開修正後之民法規定。

財政部表示，依遺贈稅法第12條之1第1項規定，上開遺贈稅之各項金額，每遇消費者物價指數較上次調整之指數累計上漲達10％以上時，自次年起按上漲程度調整之；因2023年度適用之平均消費者物價指數經與上次調整之物價指數比較，未達應行調整標準，依規定均免調整，故2023年度各項金額均與2022年度相同。

上述公告金額適用於2023年發生之繼承或贈與案件，公告內容可至該部賦稅署網站(http://www.dot.gov.tw)，點選「公開資訊\法令規章\賦稅法規\行政規則\遺產及贈與稅法相關法規\2023年遺產稅及贈與稅免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及扣除額之金額」項下查閱。

實價登錄揭露，台北市大安區信義路四段一處百坪店面，前身為老字號的鐵板燒餐廳，2022年11月新租客以每月43.5萬元租下坪數113.65坪的店面，擠下東區診所，站上2022年以來台北市月租總額最高的店面租賃交易，據悉新租客也是餐飲業。

台灣房屋信義安和捷運加盟店店東廖德欣表示，該店面坪數大，店面寬闊，廣告效益佳，信義路四段店面在疫情前的全盛時期，租金單坪至少5000元，不過近年疫情餐飲業來客受影響，前租客鐵板燒餐廳經營三十多年，最終決定2022年11月歇業，目前該路段店租行情約在單坪4000元左右，所以新租客應該是趁著低點卡位正馬路店面，迎接疫後的消費人潮。

觀察2022年以來，台北市一樓店租排名，第二名是信義區忠孝東路四段一樓店面，8月以43萬元出租，由診所承租；第三名是位在內湖科學園區的洲子街店面，由知名咖啡廳業者，以每月42.05萬元承租；第四是忠孝東路正東區店面，為有餐飲背景的零售業39.9萬元承租；中山區敬業二路店面，藝廊承租的月租金為36.8萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前店面租賃市場尚未完全恢復過往租金水準，因此單坪租金破萬的租賃交易並不多，月租總額前五名中僅一筆，所以能創高總價的店面多半都是大坪數店面。且前五名中有三個產業都和餐飲或零售相關，一筆為診所，一筆為藝廊，顯示蟄伏兩年之後，餐飲業蓄勢待發，而醫療診所經營較不受疫情影響，藝廊則屬高單價消費，都屬於承租能力高的產業，因此能卡位優質地段大店面。

台中市政府建設局積極促進區域縫合，推動「北屯區昌平東八路銜接興安路至松竹北路道路開闢工程」，打通長度約8公尺，寬度約78公尺，2022年7月15日開工，填平廢棄河道及設置號誌、路燈、側溝及人行道等設施，11月25日完工。市長盧秀燕2022年12月21日主持完工祈福典禮說，道路打通將14期重劃區與興安路及松竹北路縫合，提升通行便利，改善都市景觀。

盧秀燕市長表示，14期重劃區南側昌平東八路與區外道路梅川南街、興安路前，過去由於梅川三分埔分線圳道阻隔，近在咫尺卻無法通行，多年來在地方建議之下，市府編列預算規劃梅川南街拓寬及興安路打通；因工程路口處道路複雜且重劃區地價高，第一階段已斥資5,470萬元、第二階段再花費2億2,500萬元，進一步連接區域道路，打通後附近里民無須再繞道而行，一併改善城市景觀，讓北屯更方便繁榮，市民生活更便利。

建設局長陳大田說明，14期重劃區開發時，已將排水路改道至重劃區內，形成廢棄河道，導致重劃區內與區外道路未能銜接，影響區域縫合發展；市府於2020年6月完成都市計畫變更，將原「排水道」用地變更為「園道」及「道路」用地，規劃道路打通及拓寬工程。建設局於2021年及2022年編列預算5,470萬元(含用地費4,490萬元及工程費980萬元)，先行辦理興安路打通銜接14期重劃區昌平東八路，通車後梅川南街、松竹北路、興安路可銜接14期重劃區內昌平東八路及山西路。

陳大田局長進一步說明，第二階段利用廢棄河道辦理梅川南街(昌平東六路至興安路)拓寬，全長約450公尺，已編列2023年度用地費預算約2億2,500萬元，拓寬完成後，將提升通行安全及紓解區域交通，縫合新舊市區，促進區域發展，實踐「富市台中、新好建設、新好生活」理念。

台中市政府地政局為釐清土地權屬並促進利用，2022年12月20日辦理2022年度第1批地籍清理未能釐清權屬土地代為標售開標作業，此次標售土地計14標，共標出4標，標脫率29％，標售總金額為3,660餘萬元。

地政局長吳存金提醒，為解決台灣光復初期遺留的地籍登記不完整及現行法令規定不符等問題，依照規定，土地超過期限仍未依地籍清理條例等相關法規辦理權屬釐清者，將由台中市政府標售，民眾如有被歸類為地籍清理類型土地，應儘速向土地所在地直轄市或縣(市)政府民政機關申報，或向地政事務所申請登記，以維護自身權益。

地政局表示，主張優先購買已標售土地者，申請購買的價格應與最高標價一致，並應於決標後10日(12月20日起至12月30日止)檢附申請書、與保證金金額相同的票據及證明文件申請。這次最高標價位於大肚區福安段479地號土地，吸引10組民眾投標，決標金額2,538萬元，各筆土地決標金額揭示於台中市中山地政大樓一樓及地政局網站(https://www.land.taichung.gov.tw/)提供民眾查詢。

[ 國家統計局最新資料顯示，今年1~11月份，商品房銷售面積同比下降23.3%，商品房銷售額同比下降26.6%，降幅分別擴大了1個和0.5個百分點。 ]

作為當前支持個人住房貸款合理需求最有效的發力點之一，2022年最後一次LPR（貸款市場報價利率）操作以“按兵不動”收官。房貸“降息”落空後，穩地產需求側如何進一步發力，各方格外關注。

與2020年初首輪疫情衝擊相比，此輪房地產市場受挫情況似乎更為嚴重。2022年下半年以來，穩地產政策力度不斷加碼，但疫情頻發在很大程度上抑制了房地產市場企穩回升的可能。除了加大住房金融供給側支持力度、加快推進支持房地產“金融十六條”及“三支箭”政策落地見效外，住房制度管理工作還應從需求側進一步給予支援。

綜合市場分析建議來看，穩住房地產需求側，應將妨礙消費需求釋放的限制性政策適當鬆綁，包括增加對剛性、改善性住房需求的政策支持力度；進一步調整優化“限購限貸”等限制性措施；靈活調整首付比例，降低居民購房門檻，提高購房意願；存量房貸利率適當下調，減輕已購房者還貸壓力等。

展望未來，有分析稱，為進一步刺激信貸需求、啟動主體活力、促進樓市回暖，並有利於消費回升，2023年LPR仍存在下調空間。其中，一季度或是5年期以上LPR調降視窗期。

六日內官方四度提及房地產

接受第一財經採訪的業內人士表示，本月5年期LPR報價未下調，背後或存在近期銀行邊際資金成本上升較快、金融支援房地產16條處於政策觀察期、房貸利率重定價日效應、信貸需求不足下淨息差已處於歷史低位等多重因素影響，LPR報價暫時沒有相應下調空間。

儘管作為房貸利率定價的“錨”——5年期以上LPR保持不變，但多地房貸利率持續下降。協力廠商平臺資料顯示，2022年12月，首、二套房貸主流利率指數環比繼續下行。12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環比基本持平，同比分別回落155BP和100BP，續創歷史新低。

近一段時間，國家高層、重磅會議不斷釋放利好，六日內四度“喊話”房地產，特別是在需求側，釋放了積極的政策信號。

12月14日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022-2035年）》。除了“房住不炒”以及“加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式”之外，該檔還指出，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。

12月15日，國務院副總理劉鶴指出，“房地產是國民經濟的支柱產業”，並提及“正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖”。

12月15日至16日，中央經濟工作會議在京舉行。會議提出，支持剛性和改善性住房需求。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

12月19日，中央財辦有關負責人表示，要高度重視當前房地產行業的問題和風險挑戰，同時要看到，中國城鎮化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。近期密集出臺的政策措施將逐步見效，各項政策措施還將繼續完善。

在預期和需求端方面，上述負責人提出，著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放；結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題；鼓勵加大保障性租賃住房供給，發展長租房市場；合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。

“中央經濟工作會議對房地產行業的政策要求較去年有不小的變化。時隔多年後首次明確指出要支持住房需求。”植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平預計，明年政策一方面會滿足剛性住房需求，另一方面將有望增加對改善性住房需求的政策支持力度。與此同時，明年會更好地處理好房企及其相關的金融風險。針對當前房地產市場全面下行、房企資金狀況偏緊的局面，預計明年住房制度管理工作會從供需兩個方面進一步給予支援。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，房地產市場經歷2022年的深度調整後，當前購房者置業情緒、企業端市場信心均尚未扭轉，確保房地產市場平穩發展的目標下，提振供需兩端市場信心仍是當下解決問題的關鍵。2023年需求端政策有望繼續跟進。

需求端發力釋放住房消費潛力

11月以來，隨著房地產“金融16條”以及“三支箭”政策的先後落地，一定程度上改善了房地產企業的資金狀況。

根據中指研究院發佈的資料，自“金融16條”落地實施以來，已有60餘家銀行與100多家房企簽約授信，總額度4萬億元左右，多家企業也已發佈股權融資計畫，企業資金面有望進一步改善。

不過，需求端的低迷態勢仍在持續。12月15日，國家統計局最新資料顯示，今年1~11月份，商品房銷售面積同比下降23.3%，商品房銷售額同比下降26.6%，降幅分別擴大了1個和0.5個百分點。

在市場分析看來，唯有需求端修復，幫助企業恢復正常經營造血能力，行業才能真正步入平穩發展軌道。

談及後續需求端政策如何發力，陳文靜認為，要充分認識到房地產行業的重要性，住房消費潛力要予以釋放。2023年，核心一二線城市限購、限貸、限價等政策或繼續放鬆，特別是核心二線城市，政策優化空間較大，為市場釋放更多有效購房需求。

陳文靜表示，目前一線城市“認房認貸”等限制性政策執行仍較為嚴格，後續或從特定人群著手，如從人才、多孩家庭、產業人群等方面進行更精准的調整優化，釋放特定人群購房需求；二線城市在降低首付比例、調整“認房認貸”界定範圍等方面仍有較大優化空間，同時部分二線城市限售、限價等政策仍較為嚴格，未來或將進一步調整優化，以更好地釋放改善性住房需求。隨著政策落地及顯效，核心城市市場信心或逐漸修復，市場亦有望逐漸進入恢復通道。

除了打開地方因城施策空間外，城鎮化蘊含的住房消費潛力也不容小覷。克而瑞研究中心報告指出，農村轉移人口在城市置業的剛性需求，針對新市民的購房支持政策，尤其是信貸端支持值得期待。此外，隨著戶籍制度改革的推進，人口由低能級城市向高能級城市躍遷所產生的“改善性”住房消費需求增加，核心城市落戶特別是人才落戶的門檻可能進一步放低。

“在房地產市場脫離了金融屬性後，政策能否有效啟動剛需和改善型需求入場，提振房企資金回籠能力才是最關鍵的。”紅塔證券研究所所長李奇霖建議，除了住房需求端刺激外，還要控制房企的信用風險，因為絕大多數一手房是預售盤，如果房企信用風險不收斂，購房者不敢貿然入場。房企只有在正常的銷售回籠資金能力得以重建後，才能真正步入良性迴圈。後續房企信用風險釋放的壓力預計將有所緩解。2023年預計會有更多購房需求端的措施出臺，限貸限購有望進一步放鬆，但支持政策只是托底，因為“房住不炒”的大基調還在，滿足的也只是房企合理的融資需求，房地產市場去金融化依然是大趨勢。

實際上，在當前整體政策預期持續加強的背景下，需求端的利好政策正在逐步釋放。

2022年以來，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）累計下行35個基點；5月15日，央行、銀保監會發佈《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點；9月29日，央行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限；9月30日，央行決定下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

對於如何進一步從利率端支持居民購房需求，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進此前對記者表示，接下來存量市場也可以進行類似的創新，比如適當調降房貸利率與5年期LPR的點差，也可減輕購房者的還貸壓力。

招聯金融首席研究員董希淼對記者稱，應繼續引導LPR尤其是5年期以上LPR適度下行，既減輕居民住房消費負擔又激發企業中長期融資需求，促進房地產市場平穩健康發展，更好地推動宏觀經濟穩步恢復。“預計明年1月或2月，是LPR下降的時間窗口。”他說。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬也表示，考慮到明年初銀行面臨“開門紅”任務，在信貸亟待發力的情況下，LPR調降可有效帶動實體融資成本下降，推動信貸擴張；同時，金融支持地產“16條”措施出臺後，按揭貸款等仍在低位元徘徊，也需要信貸政策進一步配合，推動地產銷售和投資回升。因此，明年一季度LPR調降或存在可能，且以能夠更好支援實體的5年期以上LPR調降最為必要。

同時，居民房貸重定價日多為每年1月1日，要依據上年12月5年期LPR報價，確定當年全年的存量房貸利率水準。溫彬認為，不排除報價行從維護全年資產收益角度考慮，推遲到2023年一季度再下調5年期以上LPR報價的可能，這樣既可以有效促進信貸增長，又給予了自身進一步降低負債成本的時間視窗，具備可行性。

證監會部署未來五大工作重點 我國資本市場保持穩中向好態勢

12月21日，證監會官網發文稱，將大力支持房地產市場平穩發展，加大力度、加快速度抓好資本市場各項支援政策措施落地見效，助力房地產發展模式轉型。“允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組。”

房企借殼上市在2010年被實質叫停，如今重新獲得監管層支持。

回顧當年，2010年“國十條”等房地產調控政策發佈後，涉房企業的A股IPO、借殼上市及再融資受到不同程度的嚴格限制。2010年至今再沒有房企A股IPO的案例，借殼上市的大門基本關閉。

2013-2015年出現階段性視窗期，只有少數房企如綠地集團通過借殼金豐投資完成了A股上市。2016年後又進入實質性暫停，其後，除了央企電建地產借殼南國置業(2.710, -0.11, -3.90%)上市成功外，市場幾乎不再有類似動作。2020年，恒大發佈公告稱，終止與深深房的重組方案，其借殼回A的計畫以失敗告終。

金杜律師事務所研報認為，證監會推出這近10年未有的重磅措施，是房企資本市場政策的重要分水嶺及轉捩點，穩定房地產市場的意圖明顯。

上述證監會文章表示，將全面落實改善優質房企資產負債表計畫，繼續實施民企債券融資專項支持計畫和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發債。落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組。加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

“借殼上市開闢了新思路，一方面為非上市房企增添了股權融資的新管道，另一方面為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產負債表的機會。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水12月21日在接受《每日經濟新聞》記者文字採訪時表示。

不過，記者從多方管道獲悉，目前房地產諮詢機構暫未收到有房企意欲借殼已上市房企的消息，有房企甚至想退市。

劉水認為，允許符合條件的房地產企業通過重組借殼上市，重組對象須為房地產行業上市公司，可同時盤活兩類存量資源。對於擁有土儲資源的非上市企業，可以借機將地產部分分剝上市，有利於盤活優質資產，通過資本市場的認證開闢股權融資這一新的融資管道。

對於被重組的企業，一方面獲得優質資產的注入，另一方面借助優質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產的作用。此外對於雙方來說，均可借機實現擴大資產、提升權益規模，進而實現資產負債表的優化。

長實又如願獲得一副啟德商住地皮。

12月21日，香港地政總署公佈，一幅位於九龍啟德第2A區4號地盤、5（B）號地盤及10號地盤的新九龍內地段第6649號的用地，以87.03億港元批予鋒城投資有限公司，每方呎樓面地價6138港元，批租期為五十年。

鋒城投資是長江實業子公司，為出價最高的投標者，該地皮早前合共收到6份標書，入標的發展商包括長實、恒地、南豐、旭日國際、會德豐地產、嘉華國際(2.67, 0.02, 0.76%)夥拍信置入標。

而近期長實積極投地，已連續斬獲多個項目，10月5日，以46.01億港元獲得新界一宗住宅用地；12月15日，再中標市建局皇后大道西/賢居裡項目。

87.03億港元中標

觀點新媒體獲悉，該地皮為香港本季度規模最大官地，地皮面積約21.44萬平方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，最高可建面積141.8萬平方呎。

該項目由三塊地皮組成，中標的發展商要興建地下購物街連接港鐵宋皇台站。地皮原以商業用途招標，並於2020年年中獲四標，但因標價未達政府要求而收回。

有測量師指是次啟德地皮位置不俗，鄰近港鐵站出口，亦具新發展區優勢。此專案規模龐大，逾140多萬呎樓面，以及項目分三幅地塊發展，並由地下街連貫，同時需興建政府社區設施，故料設計較複雜，發展成本有所增加，發展期亦會較長，增加項目投資成本。

對於中標啟德商住地皮，長江實業執行董事吳佳慶則表示，對今次以相宜價錢投得啟德新區的大型地皮感到非常高興。專案地理條件優越，位處宋皇台港鐵站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。

長實稱投得該地皮價格合適。確實，此前市場對於該地皮市場估值介乎113.4-148.89億港元，每呎樓面地價8000至10,500港元，如今的中標價低於市場估值下限逾20％。

觀點新媒體獲悉，過去兩年長實仍保持一定投資額，當中，投資額最大的項目也位於啟德。2021年2月，長實擊敗4個對手，以102.8億港元購入啟德跑道區4E區2號地皮，每方呎樓面地價15861港元。

該地皮條件優越，是罕有的市區海景地皮，也是啟德跑道區內最後一幅住宅用地，地盤面積約11.78萬方呎，可建總樓面約64.8萬方呎。

之後，該地皮獲批建8幢6至29層高住宅，住宅可建總樓面約 62.5萬平方呎，另有2.4萬平方呎非住宅樓面，估計可提供775個單位。

長實買與賣

值得關注的是，今年9月，長實將其位於香港波老道21號的發展項目“21 BORRETT ROAD”共152個住宅單位、242個住宅停車位及31個摩托車停車位，打包一併出售予獨立協力廠商新加坡公司LC Vision Capital，並由華瑞資本進行管理，總代價207.66億港元。

長實稱出售讓公司得以變現發展項目的投資，預計2025年3月完成項目轉讓。假設合約部分的銷售已在交易完成前完成，且沒有任何及後售出部分銷售已在交易完成前發生，預期將獲得收益估計約63億港元，預期出售事項所得款項淨額用作一般營運資金用途。

不少人分析長實或睇淡後市，長實執行董事趙國雄否認了這一說法，稱長實一貫作風就是當樓盤落成後會儘快出售，出售 21 BORRETT ROAD，集團有數十億利潤，套現後會投資其他項目，是一個好正常的商業運作。

近段時間市場利好買家，“今次出售 21 BORRETT ROAD的售價有一定折讓，所以基金好開心購入專案。”趙國雄指出，過去數年政府雖然增加土地供應，但豪宅地皮仍然十分短缺，當整體經濟複常，相信豪宅反彈速度相對會較快，所以基金看好豪宅市場的前景。

過去兩年受疫情疊加加息影響，不少人對香港樓市較為迷惘。但即便不少人大幅看跌香港樓價，趙國雄卻對香港前景抱有信心。

他認為，與以往不同，政府已推出相關措施，所以應保持信心。

“好多人用過去經驗睇樓市，有人估計跌4成、5成，但是樓市今時不同往日，近年政府推出多項樓市辣招，為樓市去泡沫，保障銀行體系穩健，整體按揭成數5至6成，即使借8至9成的人有買保險，有保險公司分攤風險，銀行不會輕易斬倉逼業主賣樓，所以看不到樓價大跌4成、5成的機會。”

他稱，過去樓價的確試過下跌4成、5成，但是因為當年政府無管制，好多投資者同時持有大量物業，當經濟轉差供不到樓最終淪為銀主盤。現時樓市8至9成為用家,即使樓價下跌仍會供樓，因為居住需求仍然存在。

另一方面，市場關注加息會對樓市產生的影響。對此，趙國雄認為，加息對供樓人士有影響，但近年香港與內地經濟聯繫頻繁，加息步伐不會跟足美國，美國目前經濟情況很難持續大幅加息，所以預期2023年樓價跟隨經濟走勢，維持5至10%波幅的預測。

而長實的投資動作亦證實這一點。觀點新媒體獲悉，近幾月長實積極投資，10月5日，中國香港地政總署公佈，長實以46.01億港元投得投得屯門青山公路大欖段地皮，總面積約36.29萬平方呎，最高樓面面積可達130.64萬平方呎，預計可以提供2020夥。長實預計該項目投資總額預計超逾130億港元。

12月15日，長實以逾11.61億港元中標市建局皇后大道西及賢居裡住宅項目，該地皮總樓面面積約12.1萬平方呎，住宅部分占逾10萬平方呎，估計可提供約200套房，樓面價約每平方呎9554元。

資料顯示，截至10月底，2022年長實售樓約套260億港元，2023年將有數個全新盤部署推售，涉及約2400個單位。以平均每1000萬港元計，銷售金額將達到約240億港元。

當中，首個專案將是屯門飛揚2期，項目已取得預售樓花同意書,可以隨時推售。另一個重頭專案則是黃竹坑站上蓋第3期，共有1200個單位，目前仍申請預售樓花同意，預計明年上半年可以推售。

時隔一年有餘，沉寂許久的越秀房托迎來了久違的母公司資產注入。

12月20日晚間，越秀房地產投資信託基金公告表示，旗下子公司將向越秀地產間接控股公司越秀企業收購藝康全部股份及接受轉讓藝康銷售貸款而購買越秀大廈17樓，收購頌輝全部股份及接受轉讓頌輝銷售貸款而購買越秀大廈23樓。

初步代價分別為6170萬港元、6200萬港元，其後將根據藝康及頌輝完成帳目調整為最終代價，上調及下調額度不超過20萬港元。

物業底色

據披露，越秀大廈是位於香港灣仔駱克道160-174號的寫字樓，藝康為越秀大廈17樓唯一登記及實益擁有人，頌輝為越秀大廈23樓唯一登記及實益擁有人。

公告顯示，越秀大廈17樓、越秀大廈23樓建築面積皆為4694平方呎。根據估值報告，越秀大廈17樓的協定物業價值為6200萬港元，23樓的協定物業價值為6430萬港元，均較其物業評估值折讓約2.1%，價格較為公允。

除此之外，對房地產投資信託基金而言，注入物業的收益表現也是重要的考慮因素。

越秀房托提到，越秀交通及管理人此前租下越秀大廈17樓，截至2022年9月30日止9個月，共支付租金金額為138.96萬港元，以此計算，該物業年租金為185.28萬港元，根據初步代價6170萬港元，可得估計年投資收益率為約3%。

另外，越秀地產此前租賃越秀大廈23樓建築面積約2347平方呎物業（相當於該層50%），今年前9個月支付費用69.3萬港元，可得該物業年租金為184.8萬港元，由初步代價6200萬港元計算可知年投資收益率為約2.98%。

可以看出，兩項物業收益率均在3%左右，已有一定成熟度。

越秀地產對房托平臺的支援不止於此。敲定收購後，越秀房托還表示，越秀地產於越秀大廈23樓的租賃期將於12月31日屆滿，頌輝將與越秀地產訂立兩項新租賃協議。

此前，越秀地產的租賃區域為越秀大廈23樓第3單元及第2單元部分區域（建築面積約2347平方呎）。本次越秀地產除了繼續租賃該部分外，還將租賃越秀大廈23樓第1單元及第2單元部分區域（建築面積約2347平方呎），兩項協議租期均達3年。

也就是說，越秀地產將整租越秀大廈23樓，合計月租金15.4萬港元（不包括水電費、政府差餉、政府地租及管理費，須由越秀地產承擔）。

越秀房托指，於完成後，關連租約可為越秀房產基金提供額外租金收入，從而在短期至中期帶來穩定的租金現金流量。

收購考慮

自去年10月下旬斥資77.93億元購入廣州珠江新城的越秀金融大廈後，越秀房托資產規模已上升至423.8億元（截至2022年6月30日），物業組合包含位於廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、廣州國際金融中心、越秀金融大廈，以及位於上海的越秀大廈、位於武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心和杭州維多利商務中心。

在原本口徑裡，越秀房托暫時是沒有收購計畫的。

8月4日下午，越秀房托於線上召開2022年中期媒體業績會。董事長、執行董事及行政總裁林德良在會上指出，現時北京、上海有不少投資物業項目值得關注，集團會對此進行關注，但目前主要是把運營做好，暫時沒有具體的收購計畫。

“大家可以看到其他發展商的一些物業要出售，有些物業相對以前是優惠的，我們會留意，但暫時今年未有計劃去做具體的收購。”

本次收購儘管規模較小，對越秀房托卻意義特別，其指出，是次收購為於中國境外的首次收購，地域多元化令該基金得以把握中國以外其他經濟體的投資機會，如作為國際金融中心及粵港澳大灣區的主要樞紐城市的香港，並為越秀房托提供額外的增長及發展潛力。

同時，2022年上半年，人民幣兌港元及美元匯率下降，越秀房托在港元銀行貸款及港元、美元有擔保票據方面產生的匯兌虧損將近7.8億元；而去年同期，匯率上升帶來了1.34億元的匯兌收益。

越秀基金認為，收購資產可以對沖外匯風險，收購事項使越秀房托可透過收購資產（所產生收入的計值貨幣與其於香港的借貸貨幣相同）降低其貨幣風險。a

12月21日，2022粵港澳大灣區全球招商大會在廣州、香港、澳門三地線上線下同步舉辦，以“投資大灣區，共創美好未來”為主題，旨在全面展現大灣區發展機遇與投資潛力，吸引全球優質資源集聚，推動粵港澳大灣區高品質發展。

作為粵港澳大灣區首次召開的全球性招商大會，本次大會共吸引300多家跨國企業參會，48個重大專案進行現場簽約。初步統計，大會達成合作專案853個、投資總額2.5萬億元。

大會還同步在珠三角9市開展招商活動，組織跨國企業代表赴珠三角各市實地考察。同時，大會在美國、德國、英國、日本、韓國等國家配套舉辦多場海外分會場活動，面向全球打造更大“朋友圈”，釋放更強“引力場”。

“熱忱歡迎世界各地的投資者來大灣區投資興業，熱忱歡迎心懷夢想的各類人才在這裡創新創業、施展才華、實現價值。”廣東省委書記黃坤明在大會致辭中表示，廣東將全力打造市場化、法治化、國際化一流營商環境，努力為大家成就事業理想、實現更大發展創造更多機會，提供更廣闊舞臺。

廣東省商務廳副廳長趙青在政策宣講會上介紹，廣東將推出“2+1”招商政策。“2”，就是兩個招商重點方向：分別是製造業招商和總部企業招商。“1”，就是一套組合政策：囊括了財政獎勵、稅收、科技創新、金融、用地、用能、用工、環保等多方面的支持政策。

香港特別行政區行政長官李家超表示，這次大會不僅展示粵港澳三地政府攜手合作的緊密關係，更是打造全球企業共用機遇的重要平臺。

“香港將積極發揮引進來、走出去的雙向平臺角色，推動區域經濟發展，以香港所長，服務國家所需。”李家超說，未來將進一步打通大灣區人流、物流、資金流、資訊流，強化與內地省市的區域性合作機制，加強大灣區城市之間的高水準合作，向全球投資者說好大灣區故事，讓更多外商瞭解國家的蓬勃發展及機遇。

澳門特別行政區行政長官賀一誠表示，未來將圍繞“1+4”適度多元發展策略，不斷創造投資發展機遇，歡迎各方優秀企業優秀項目選擇澳門、落戶澳門，共同參與橫琴合作區建設，共用粵港澳大灣區發展紅利。

記者瞭解到，本次大會從數以千計的專案中，精選了48個重大投資專案進行現場簽約。此外，廣東省商務廳將為偉創力製造（珠海）有限公司等18家企業舉行廣東省認定跨國公司總部企業授牌，正式認定其為跨國公司地區總部。

廣東省人民政府副秘書長張玉潤表示：“我們希望以高水準的外資推進粵港澳大灣區高水準開放，希望外資企業積極參與廣東改革開放再出發，在推動廣東重塑開放型經濟競爭力的同時，廣大外資企業也能實現企業發展壯大、市場地位提升，從而共同成長、雙贏發展。”

12月21日，有市場消息稱廣州取消二手房參考價，不過《每日經濟新聞》記者從貝殼、鏈家等平臺獲悉，原本清一色標有二手房參考價的社區，目前已恢復顯示業主的正常掛牌價，不過房源的詳情頁面依舊會顯示參考單價。

相關知情人士通過微信向記者確認這一變化屬實，其表示，貝殼、鏈家等平臺目前是業主真實掛牌價和參考價都有顯示，其實對於周邊業主或買方來說可以有更多參考。

另外，記者發現，不僅廣州，同樣發佈過二手房參考價的東莞、成都等地都已發生類似變化，政府參考單價僅顯示在房源詳情頁中，目前西安在鏈家等平臺則已不顯示二手房參考價。

掛牌價24萬/平重新顯示

自2021年2月深圳開啟二手房參考價後，寧波、成都、上海、東莞、廣州、北京、三亞等超過15個城市也陸續公佈二手住房交易參考價格發佈機制。

廣州在2021年8月31日發佈了《關於建立二手住房交易參考價格發佈機制的通知》（以下簡稱《通知》），成交活躍的熱點區域，以住宅社區為單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格，視市場運行情況在局官方網站、微信公眾號等適時發佈。

《通知》要求，房地產經紀機構、房地產網路資訊發佈平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發佈價格虛高的二手房房源。二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。

因此，部分城市屬於二手房參考價名單中的社區，在二手房平臺上都只顯示房源參考單價和參考總價，掛牌價單價、總價皆被隱藏不顯示，深圳目前就仍是這樣的狀態。

12月21日，記者看到，屬於廣州首批發佈二手房交易參考價的社區凱旋新世界(7.380, 0.08, 1.10%)，目前在鏈家平臺展示的一套房源掛牌總價為4500萬元，掛牌均價242942元/平方米，而政府參考單價為88311元/平方米。

今年9月，東莞就有市場消息稱，“貝殼上原來有指導價的218個社區，今晚全部顯示為市場掛牌價”。隨後，貝殼東莞站發佈聲明表示，後臺資料顯示更新經核實是系統升級造成，與網上不實傳言無關。

記者在鏈家平臺看到，東莞有社區仍然只顯示參考價，但也有社區同時顯示參考價和掛牌價。與廣州略有不同的是，東莞部分社區還會顯示房源的參考價總價。

另外，成都等地在鏈家平臺上的掛牌價、參考價顯示也與廣州變化一致。

低於參考價成交成為常態

從深圳開啟二手房參考價時間來算，這一政策已推行近兩年。隨著房地產市場持續降溫、二手房成交持續下滑，市場對於調整二手房參考價的呼聲也越來越大。

一方面二手房掛牌量在不斷增長，但成交數量始終處於低迷狀態。降價，成為很多二手房業主賣房路上不得不考慮的動作。

在鏈家平臺上，已經有廣州、杭州、蘇州、南京、天津、重慶、合肥等10餘個城市二手房掛牌量超過10萬套，其中南京、天津、重慶等已經突破15萬套。

因此，今年以來，深圳、廣州、東莞等地二手房報價低於參考價已成為普遍現象。

樂有家研究中心資料顯示，2021年10月份開始，深圳成交價與參考價偏差值大於20%的房源占比銳減，由此前的33%-56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以內的占比在40%-50%之間，可見市面上近半數成交房源基本都能“按參考價賣”，這已經成為當前深圳二手樓市的大趨勢。

今年10月下旬，記者從多位元仲介人士處瞭解到，廣州番禺區廣地花園有一套約300平方米房源，參考價760萬元，但業主調價後報價已經降至598萬元，比參考低162萬元。天河華景新城一套業主急售的103平方米大三房，一口價460萬元，較參考價577萬元低出百萬元。

為促進二手房市場交易，2022年以來，各地持續放鬆此前實施的二手房相關政策，包括二手房限售年限縮短、取消二手房限售、二手房參考價退場、加速落地“帶押過戶”模式等，從交易環節、交易門檻等層面支援二手房市場。2022年7月，西安成為首個明確取消二手房參考價的城市，此後合肥等地迅速跟進。

12月15日，國家統計局公佈資料顯示，11月份，全國二手房價格環比上漲的城市僅成都、北京、上海、南充、昆明、無錫等6個，其餘64城均不同程度下跌。

漢港控股（01663）公布，作為承租人與出租人綠城服務（02869）訂商業空間合作合同，將確認使用權資產價值約1.94億元人民幣。

該集團指，租用的物業為位於杭州市浙江大學校友企業總部經濟園二期商舖、公共區域及配套設施等，建築面積約3.92萬平方米，租期10年，租金淨額合共約3.4億元人民幣，其中首10個月為免租期。該集團指，已對該物業擬定招商及運營計劃，務求獲得長期穩定的租金回報。

摩根士丹利發表研究報告指，將對中國房地產行業的看法從符合預期上調至具有吸引力，近期政府出台的政策表明重點將轉向促成長，明年住房改善需求或得到進一步刺激，銷售復甦快於預期的可能性更高，可能到明年二季度中期轉為正成長，投資者信心未來幾個月更加樂觀。

該行表示，國有企業土地儲備優質充沛，2023年銷售成長或表現出色；民營企業明年下半年恢復拿地後，2024年或潛力更高，預計未來兩年所覆蓋的開發商銷售年均復合成長率為14％－19％，如果房價上漲，2024年的盈利成長可能為4％－16％。

該行提及，看好華潤置地（01109）和中國海外發展（00688），可以作為長期市場整合企業；青睞香港上市的龍湖集團（00960）和新城發展（01030），銷售和租金雙雙回暖，料帶來啤打值收益，由於流動性風險降低，將合景泰富（01813）評級從「減持」上調至「與大市同步」，將目標價從1.07元提高近一倍至2.02元。

近日，在碧桂園鳳凰台項目交房現場，業主彭女士拿到了期盼已久的新房鑰匙，與此同時，她還拿到了自己的不動產權證書。

這是河源江東新區首個實現“交房即辦證”的樓盤。據悉，該樓盤首批交樓275戶，共有15名業主實現“收樓即交證”。這一模式的推行，不僅簡化了購房人的辦證手續，也讓業主享受不動產權帶來的“增值服務”——辦理落戶、子女上學、房屋交易等與房產有關的事宜，保障購房人權益及時實現。

“第一次鑰匙和證同步到手。”接過不動產權證書後，彭女士開心地說，“真的很方便！”在交房現場，彭女士看了自己的新房和小區環境，對於各項交房標準都十分滿意。

據了解，碧桂園鳳凰台項目首批交樓275戶，已辦證30戶，剩餘業主如資料齊全，交完契稅後，三天即可拿證。

“收樓即交證”前提是保障品質

一般來說，購房者在收樓後需要半年到一年的時間才能拿到房產證，給購房者在落戶、子女入學、銀行貸款、資產處置和收益等方面帶來問題。實現“收樓即交證”對保障產權人合法權益，促進房地產市場秩序規範和提升政務服務水平具有重要意義。

從開發商環節看，最關鍵的節點是竣工驗收備案。碧桂園鳳凰台項目總經理劉有文表示，以往只要在交房前兩三天完成竣備就可以，現在實行“交房即交證”，就要求竣備提前半個月完成。

工期比以前縮短了，質量必須得過硬，這對開發商的工程質量提出了更高的要求。“以消費者最關心的防水問題為例，只要涉及防水的地方，我們都會認真地去排除漏水隱患，進行48小時的蓄水，如果通過48小時內不間斷蓄水觀察，不會出現滲漏情況，那就是正常的情況。如果出現滲漏，我們會立即進行維修。”劉有文說。

為確保高質量交付，碧桂園一方面推出“強基行動”，在整個施工過程中，從選材、建造、驗收的每個環節都保證對品質的把控，包括引入獨立第三方加強工程監理，為提前交房打下堅實基礎。另一方面，加強與業主間的溝通，在期房收房前，為讓業主及時了解房子的施工質量和進度，碧桂園加強全過程管理，採取透明品質、透明檢驗、透明交房、透明服務等一系列管理措施，通過現場走訪工地和網絡看房等多種方式，讓業主及時了解項目的動態。

過硬的品質、提前拿證的利好，這些因素也贏得了業主的信賴，得以積極配合到場簽字、辦理相關稅費手續。

部門聯動優化營商環境

“收樓即交證”在河源江東新區成為現實，離不開近年來政府部門深化“放管服”改革。劉有文介紹，自項目啟動這一工作以來，團隊提前與自然資源局、住房和城鄉建設局、不動產登記中心、稅局等部門溝通，得到了各部門的迅速支持和響應。

新建商品房項目在通過聯合驗收、完成建設工程竣工驗收備案後，江東新區自然資源和城鄉建設局、稅務局、不動產登記中心等相關職能部門聯動，優化流程，提高行政效率，加班加點為繳清稅費並提出辦證申請的購房者發放不動產權證書。

“'交房即辦證'可為購房者落戶、子女入學、房屋交易等帶來便利，實實在在保證了他們的權益。”江東新區自然資源和城鄉建設局副局長李碧輝表示，“'收樓即交證'是江東新區為人民辦實事的一項實踐活動，有助於營造良好的營商環境，提振市場信心。”

“我們將以碧桂園鳳凰台項目為樣板，繼續把'收樓即交證'的經驗在江東新區其他項目推廣鋪開。”李碧輝說。

截至目前，北京五批次預申請地塊已達5宗。

今天為大家介紹下亦莊新城0303街區地塊，就位於京東集團總部對面，緊鄰地鐵經海路站，未來商品房銷售指導價為5.8萬元/平米。

與周邊二手房價存在倒掛。像通泰國際公館價格在6萬元/平米，北京京開壹中心價格在6.7萬元/平米。

該地塊全稱是“北京經濟技術開發區亦莊新城0303街區F1C-1、F1S-1、F1R-1、F1A-1地塊B4綜合性商業金融服務業用地、S4社會停車場用地、R2二類居住用地、A334托幼用地”。

這是一個混合地塊，既有住宅用地，也有綜合性商業金融服務業、地下社會停車場，並配建一個12班的幼兒園。

該地塊總用地面積71,668平米，規劃建築面積194,641.99平米。其中住宅部分建築規模49,750平米，容積率2.5。

該地塊起始價31.12億元，地價上限35.788億元，當競買報價達到地價上限時，則轉為現場搖號。

這個地塊的周邊有多個高新技術企業，包括京東總部、亦莊小米產業園、京東方等。

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樓價跌勢持續，造就發展商平價搶地的機會，上周五截標的九龍東啟德一個商住發展項目，市場原本憧憬可以成為今年唯一一幅百億地王，結果由長實集團（01113）以貼近市場預期下限的87.03億元獨資摘下，按可建樓面面積約141.8萬方呎計算，每方呎樓面地價（樓面呎價）僅6138元，呎價回到約8年半前水平，亦較2018年5月同區一幅「非跑道區」大型商住用地的樓面呎價高位17776元，4年半時間相差65.5%。

長實執行董事吳佳慶預計，日後建成的中小型住宅將受歡迎，可望帶來非常理想的回報。

總價87億僅及預期下限

政府剛批出的啟德項目，由第2A區4號、5（B）號及10號地盤組成（下統稱為2A區項目），鄰近港鐵宋皇臺站，以及正接受揀樓的全新居屋項目啟欣苑等，總佔地約21.44萬方呎，可建樓面面積達141.8萬方呎，市場估值介乎85.1億至148.9億元。

該地皮屬於2022年最後一幅批出的賣地表項目，由長實旗下的鋒城投資有限公司以87.03億元，在6個入標財團中脫穎而出獨資投得，造價貼近市場預期下限，無緣問鼎百億地王。

吳佳慶料建中小戶受歡迎

對於長實奪得地皮，吳佳慶表示：「今次以相宜價錢投得啟德新區的大型地皮感到非常高興。」她進一步指出，項目「地理條件優越，位處港鐵宋皇臺站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及港鐵啟德站，預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報」。

啟德發展區規模龐大，地政總署自2013年至今，已在該區累積賣出接近30幅地皮，並大致分為「跑道區」和「非跑道區」兩大範圍。今次批出的2A區項目位處非跑道區，樓面呎價僅6138元，重返2014年5月水平，當年會德豐地產以25.2億元投得鄰近啟德站的一幅土地，樓面呎價為6101元，目前已經興建成現樓項目OASIS KAI TAK。

較區內高峰水平回落逾六成

至於非跑道區樓面呎價最高的一幅土地，則是新地（00016）2018年5月以251.61億元鯨吞的第1F區1號地皮，樓面呎價高達17776元，意味長實的中標價，相比約4年半前的非跑道區高位低約65.5%。事實上，新地上周五曾表明有就2A區項目入標，惟地政總署公布招標結果時，入標財團名單未有包括新地在內。

如果以整個啟德區比較，樓面呎價最高的是2019年5月由會德豐地產等中標的跑道區第4C區2號地皮，樓面呎價19636元，是次長實的中標價較其低約68.7%。

市場人士估計，長實投得的2A區項目，計及地價連同建築費後，總投資額料接近198.5億元，每方呎樓面總發展成本約1.4萬元，未來開售呎價若超過2萬元將有合理利潤。參考近月該區一手樓盤如THE HENLEY系列等的成交呎價約2.3萬元水平，預期長實2A區項目的售樓利潤甚為可觀。

美聯測量師行董事林子彬表示，2A區項目的樓面呎價「時光倒流」至2014年，主因今次批出的地皮有一定限制，令建築成本增加，同時受市場投資氣氛拖累，發展商出價更為審慎。

值得一提的是，2A區項目曾劃作商業用途，早於2020年招標，當時吸引包括長實在內的4個財團入標，惟由於全部出價未及政府底價，終流標收場。政府後來檢討啟德多幅土地的用途，把2A區項目改劃作商住用途，今年11月推出招標。

至於毗鄰2A區項目、同樣由「商轉住」的第2A區2號及3號地盤，政府暫未落實招標時間，其可建樓面面積約98.8萬方呎，如果以2A區項目的中標價作估算，地價料約60.6億元。

一周斥百億平買市區兩幅靚地

長實集團（01113）今年買地態度積極，先後斥資約204.61億元購入4個具住宅元素的本港發展項目，合共可建約4849伙。單計過去一周，更成功以平價購入兩幅位於市區的靚地，涉資合共98.64億元。

長實昨天以「時光倒流價」的87.03億元購入九龍東啟德第2A區項目，而在不足一星期前，集團於上周四斥11.61億元，投得市區重建局西營盤皇后大道西/賢居里發展項目（賢居里項目），每方呎樓面地價（樓面呎價）9554元，是市建局2018年開始公布中標價以來，港島區項目的樓面呎價新低，較8月同區的市建局項目樓面呎價大降約27%。

今年購4項目可建4849伙

至於今年另外兩幅由長實囊括的地皮，包括3月以59.96億元，奪得市建局土瓜灣啟明街一帶「四合一」重建項目，料興建約890伙；而曾經於今年4月流標的賣地表屯門青山公路大欖段「限呎地」項目，9月重新推出並於10月截標，結果長實以46.01億元購入，預計可提供2020伙。

前述兩個市建局項目，連同屯門限呎地和預計可建約1750伙的啟德2A區項目，估計合共提供約4849個新住宅單位。

對於長實在淡市中連番出手買地，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國分析，地產界普遍認為現時市場風險較高，出價趨保守，從而令長實中標機會增加；若果發展商展望未來樓市反彈速度快，「有地在手就有機會贏大錢，（買地）贏面大，值博率高」。

碧桂園（02007）旗下的碧桂園地產擬再發行10億元（人民幣．下同）中期票據。該公司日前公布，計劃於今日及明日簿記建檔發行10億元3年期中期票據，中債信用增進投資公司提供擔保。

3年期獲中債公司擔保

碧桂園地產在上海清算所發行公告指出，今次集資所得將會用於項目開發建設、購回或償還境外美元債券，發行人可根據資金實際到位情況及需求，在各項用途之間使用。

此外，本次發行是採用主承銷商簿記建檔、集中配售、指定賬戶收款的方式，而中國郵政儲蓄銀行將會出任主承銷商，組織承銷團承銷本期中期票據。

該公司又指出，計及子公司，目前待償還的公司債券餘額共202.75億元，其中，中期票據15億元、公司債187.75億元，待償還資產支持債券10億元。碧桂園地產於9月曾發行15億元中期票據，票面利率為3.2厘，由中債信用增進投資公司提供擔保。

除發行票據，碧桂園近月曾多次在市場配股融資，7月以來先後3次發行新股集資，累計集資額逾115.5億港元，在最新一次配股完成後，今年發行的新股數目，已達到獲授權發行總數的89%。

碧桂園昨天逆市收挫0.04港元或1.5%，報2.65港元。

早前深陷債務困境的融創中國（01918）融資再獲進展。據《中國證券報》報道，全國性金融資產管理公司（AMC）東方資產與融創中國就武漢桃花源項目達成融資合作，本次融資總規模33.11億元人民幣，所注入資金將用於化解原有債務及支持項目的整體開發建設。

工廈翻新拆細 6年前開賣每呎萬元

受經濟下滑及加息影響，工商舖投資氣氛轉淡，業主亦大幅減價出售物業。由理想集團發展的工廈工作室項目觀塘THE ICON，近期大幅減價沽出3伙曾經撻訂的貨尾工作室，有昔日「樓王」單位售價更由4年多前的815.1萬元，降價323.2萬元至最新491.9萬元易手，樓價蒸發近四成。

理想集團在2016年底，將觀塘道320至322號全幢工廈翻新，並分間成工作室項目出售，命名為THE ICON，提供超過150個工作室，建築面積由279至763方呎，在首度開賣時，以平均呎價10000元推售。當年項目銷情不俗，短時間內售逾50伙，每呎售價最高達13597元，呎價媲美區內的甲級寫字樓單位。不過，有零星單位在售出後未有上會而取消交易。

「樓王」492萬沽 呎價穿七千

據資料顯示，近期市場錄得3宗THE ICON撻訂重售個案，其中3樓12室，建築面積約713方呎單位，曾於2018年2月以815.1萬元售出，呎價11432元。該單位為THE ICON開售至今，成交價最高的一個「樓王」單位，不過買家在一年後棄購，終撻訂收場。

有關單位在近期減價重售，最新成交價急跌至491.9萬元，較4年多前造價平323.2萬元或39.7%，呎價跌穿7000元，回落至約6899元，成為該廈割價最深的撻訂重售單位。

至於同層毗連的3樓13室，建築面積約713方呎，新近都以491.9萬元重售，呎價同約6899元。此單位曾在2018年2月以790.1萬元售出，當時呎價約11081元，及後在2019年8月撻訂，如今減價298.2萬元再度沽出，跌幅37.7%。

此外，發展商重推的單位售價更跌穿「3球」，單位為11樓15室，建築面積約427方呎，原本於2016年12月以447.4萬元售出，呎價約10478元。單位最終未有如期成交，近日以273.5萬元易手，呎價約6405元，造價較6年前低173.9萬元，跌價38.9%。

打造智能工作室 曾獲名人追捧

除重售單位外，發展商也減價售出貨尾餘貨，如11樓10室，建築面積約763方呎，成交價399.8萬元，呎價只約5240元，創開售以來呎價新低。

由於THE ICON的工作室單位連基本裝修出售，設有智能保安系統、指紋電子密碼鎖、獨立水電錶及信箱等，單位可24小時運作，故早年吸引不少名人入市，如資深傳媒人張曉文在兩年前透過張曉文工作室有限公司購入7樓13室自用，建築面積約713方呎，成交價533.5萬元，呎價約7482元。以近期售出的單位呎價計算，料已跌價最少約8%。

另一邊廂，億京發展旗下的觀塘3幢商廈貨尾，包括成業街10號電訊一代廣場、駿業街56號中海日升中心及創業街15號萬泰利廣場，把售價下調12%吸客。

屋宇署10月批出22份建築圖則，當中包括多個矚目大型項目，其中新地（00016）以「跨代共居房屋」概念推展的元朗東成里項目，獲准興建6幢樓宇，總樓面面積約80.43萬方呎；希慎興業（00014）與華懋集團合作的銅鑼灣加路連山道大型商業地王，則可興建2幢商業樓宇，樓面面積約108.08萬方呎。

屋宇署10月批出的圖則包括13個住宅和商住發展項目，5個商業發展，兩個工業項目，及2個社區服務用途的地盤。

住宅項目之中，以元朗東成里項目最受注目，該項目包括1幢商住和5幢純住宅樓宇，各樓高19層（另設1層地庫），以及2幢1層高的住客休憩設施（另設1層地庫），總樓面面積約80.43萬方呎，當中住宅樓面面積約75.7萬方呎。資料顯示，該項目鄰近山邊村和博愛醫院，去年2月獲城規會批准興建8幢住宅樓宇，提供約1518伙，新地當時透露，該項目屬於「跨代共居房屋」試點，部分單位和設施會採用長者友善設計，也會提供健康中心等設施，推動實踐「居家安老」概念。

希慎加路連山道准建兩幢

此外，市區重建局2019年啟動的九龍城啟德道/沙浦道發展計劃，市建局亦於10月獲屋宇署批出建築圖則，可以興建3幢33層（另設5層地庫）的商住樓宇，總樓面面積約51.41萬方呎。至於位於落馬洲河套地區的港深創新及科技園，則有1個地盤獲准以組裝合成建築法，興建1幢6層高的商住樓宇，總樓面面積約6.13萬方呎。

非住宅項目中最大規模是希慎牽頭財團去年5月以197.78億元中標的銅鑼灣加路連山道大型商業項目，最新圖則涉及興建2幢分別樓高15層和24層（各另設5層地庫），用作商業和「政府、機構或社區（GIC）」等用途，總樓面面積約108.08萬方呎。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，今年樓市先後受疫情、加息、移民潮及美滙指數趨升打擊，本年迄今樓價累跌逾14%，重返5年半前水平，隨着本港正走向「復常」，與國內全面恢復通關指日可待，相信樓市「最壞時刻已過」，預計明年一手成交將按年急升約75%至1.6萬宗，二手買賣按年上揚約35%，有望達至5萬宗，至於明年樓價則料「先穩後升」，全年樓價或漲約10%。

布少明估計，今年整體物業（包括住宅及非住宅）註冊量將跌穿6萬宗，創32年紀錄新低，當中一手成交量全年預測約9100宗，按年大跌約45%，全年銷售金額預期約930億元，按年減約58%。今年二手住宅成交量估計約3.7萬宗，按年大跌約38%，創自1996年有紀錄以來最低，成交金額料僅約3000億元，按年挫逾41%，創6年新低。

中原月內佣金收益翻倍

另外，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，該行周二（20日）單日促成逾5.5億元一手成交，令12月首20日中原地產住宅部促成的一手及二手成交，分別較上月同期升13%及95%，整體佣金收益較上月同期升逾倍，惟他形容現時市況仍稱不上是小陽春，只是從最黑暗處暫露曙光。

今年10月私人住宅動工和落成量明顯回落，10月只有一個項目獲批動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），屬於樂風集團牽頭的旺角洗衣街181號項目，提供52伙。利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，動工量屬今年第二低，較9月的790伙急降約93.4%，而今年首10個月累計8060伙動工，按年大減42.2%。落成量方面，10月有3個私人住宅項目落成，涉及2156伙，單位數目按月跌19.3%。

太古城遺產盤830萬沽 月內第四宗

二手樓價累積一定跌幅，市場購買力開始釋放，當中大碼豪宅買賣漸趁活躍。消息指，以上水天巒為例，本月暫錄4宗二手買賣，其中天巒萊茵河大道單號屋，以公司轉讓形式易手，有指交易金額近1.2億元，較原業主2010年購入價1.32億元，貶值約1200萬元，若連購入單位釐印費560萬元計，估計損手約1,800萬元。

據區內代理透露，相關洋房原本由佳寶超市老闆林曉毅及相關人士持有，屬於天巒最大單邊洋房，視野開揚，私隱度甚高，被代理稱為「屋王」，該洋房實用面積3,949平方呎，屬於5房間隔，連約6,334平方呎花園，並設有私家泳池，以近成交價計呎價仍近3萬元。

中原東山閣資深區域營業董事趙鴻運表示，太古城耀星閣中低層F室，實用面積582平方呎2房則王，屬遺產物業，正南望外園景，上月初980萬放盤，現以830萬元沽出，呎價14261元，減價150萬元或15%，為月內第四宗遺產盤易手個案；原業主於1990年以120萬元購入，持貨32年賺710萬元。太古城錄10宗成交，呎價16,080元。

青衣翠怡花園 減價15萬售

另外，青衣翠怡花園12月至今暫錄8宗成交，交投量與盈翠半島看齊，美聯物業高級分區營業經理黃淑賢指出，屋苑3座中層G室，實用面積368平方呎，放盤約1個星期，原叫價460萬元，現以435萬元易手，減價15萬元，實用呎價11821元，售價為月內最低售價。原業主於2014年10月以380萬元購入，持貨8年帳面獲利55萬元，升值14%。

新葵芳花園低層 呎價1.3萬沽

同時，市場人士表示，葵涌新葵芳花園C座低層6室，實用面積408平方呎2房，開價660萬元，本月減至575萬元，現以550萬元成交，累減110萬元，呎價13,480元。原業主於2011年以275萬元購入，持貨逾11年帳面獲利275萬元。

紅磡海逸豪園16座高層E室，實用面積約870平方呎，開價1,330萬元，獲3組客競投，搶至1470萬元沽出，呎價約16,897元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，內地逐步放寬防疫，豪宅市場偷步起動，早前猶豫的豪宅買家於近日決定加快，一手市場反應尤為顯著，單日更促成逾5.5億元一手成交，12月首20日，中原住宅部促成的一二手成交，分別較上月同期升13%及95%，而佣金收益較上月同期升逾倍。

陳永傑形容，現時市況仍稱不上是小陽春，只是從最黑暗處暫露曙光，需要有成交量支持，樓價才可止跌。樓市復常需看香港與內地的通關步伐，如1月成功通關，相信樓價可於首季尋底並反彈。

近期為商廈租賃旺季，加上中港通關現曙光，商廈連錄承租，曾由「磁帶大王」陳秉志拆售、目前由散業主持有的中環中心39樓單位，本周連錄2宗租賃，最新1宗為一個山景單位，面積約2388方呎，業主持貨逾一年始租出，每呎33元，屬市價水平。

中環中心本周至少錄2宗租賃，該廈3912室面積約2388方呎，以每呎約33元租出，月租約7.88萬，業主於去年6月以7668.2萬購入，回報約1.2厘，若計及購入時獲得1000萬裝修費回贈，折實價6668.2萬，回報微升至1.4厘，該單位望山景，租金屬市價水平。

本周至少錄2宗租賃

另一宗租賃為望海景的單位，3907室，面積約2102方呎，以每呎38元租出，月租約7.988萬，業主於去年6月以6634萬購入，在扣除入市時1000萬的裝修費回贈，折實價5634萬，回報約1.7厘。代理分析，上述2單位分別望山景及海景，租金皆為市價水平。

回報1.3至1.7厘

陳秉志三年半前拆售中環中心39樓全層，直至去年推出每伙1000萬的「裝修費」現金回贈，沽清所有單位，多名散業主持單位超過1年，近期陸續租出，早前有單位呎租創該廈近13年呎租新低。中環中心39樓1室，面積2726方呎，望上環一帶樓景，以每月8.72萬租出，呎租約32元。

該廈對上一宗呎租32元成交，要追溯2010年1月，故3901室呎租創該廈近13年新低，業主去年6月以8921.4萬購入，扣除回贈後「折實價」7921.4萬元，回報約1.3厘。
屬「磁帶大王」拆售單位

中環中心39樓全層，由陳秉志於2019年4月底分間12單位，建築面積1841至3140方呎，首階段僅沽2伙，其後透過直接減價以及再向每個單位買家劃一回贈1000萬「裝修費」，去年6月終於售出全部單位。

長實於2017年底以天價402億售出中環中心75%權益，包括47層寫字樓、商業樓面及402個車位，總樓面約122.27萬方呎，平均呎價約32877元。

在財團入主後，中環中心至今已錄12層全層易手，另有2層折售，除了上述的39樓，還有由投資者蔡志忠拆售的22樓，由財團持有其他高層單位，大部分以全層形式出租，呎租由55至70元，較散業主的單位高。