2022年度建商十大「購地王」寶座換人坐！最新統計顯示，新榜的十大建商購地金額多比2021年縮水，惟麗寶集團逆勢加碼搶地，以110億元奪得年度榜首；排名二到五名的分別為：中悅機構、遠雄建設、宜雄建設及國揚實業。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄3日表示，建商在升息、銀行緊縮土建融放款、房市買氣衰退下，2022年購地動能明顯萎縮，全年不到1,100億元，比2021年幾乎腰斬。此外，2019～2021年的三年間建商大舉購地，三年幾乎掃走未來五年的推案土地存量，估計儲備可售案量達6,000億元，在買好、買滿後，相對新入手土地已趨於謹慎。

丁玟甄分析，第一太平戴維斯3日最新出爐的「2022年十大購地建商排行榜」顯示，去年度麗寶建設集團以110億手筆奪得年度「購地王」，買進土地涵蓋八里、台中、基隆、雲林和台南等地；排名第二的是中悅機構，主要以旗下中茂資產購入新莊88億元土地；排名第三的遠雄建設在全台購地68億元。

大黑馬則是排名第四的桃園宜雄建設，以65億購入「國產實業大樓」進榜。至於國揚集團則以58億排名第五，多為收購商辦用土地。與2021年十大購地建商中，有六家至少砸下100億以上相比，2022年僅麗寶集團一家站上百億。丁玟甄預期，進入2023年，平均地權條例修正案正積極推動，預期建商購地將更趨保守謹慎，並轉向公辦都更、捷運聯開、合建等，以控制負債比、避開央行限縮管制令。

遠雄建設協理蕭君如表示，過去三、四年遠雄積極在全台攻城略地，主要是連續幾年全台推出的新案銷售速度都非常快，因此土地原料取得速度也必須跟上腳步補充儲備量，目前已購置土地的可推案量，已足夠未來幾年所需。而隨著2023年景氣下滑及政策限縮，房市也將調整，因此遠雄建設未來一年的購地預算也跟著下修。近期遠雄董事會已決議2023年購地預算降到100億，為過去三年低點。

去年中賴姓自然人豪砸65億收購台北市「國產實業大樓」，每坪土地交易價格達1,228萬登上「西區新地王」寶座的交易案轟動一時，神祕買家身份一直為市場津津樂道；如今事隔半年後產權過戶，買家身份終於揭曉，謄本顯示產權登記在「秝新」公司，是桃園宜雄建設董事長賴森源擁有，公司地址就登記在「宜雄大名鑄」大樓。

2022年6月底基泰建設公告，子公司維勝國際開發位於北市鄭州路的「國產實業大樓」，以總價65億元賣出，買家為李姓、賴姓自然人；相較於2014年底的買進成本，整棟大樓七年半漲了64％，每坪辦公室行情為100～105萬元，刷新西區舊B辦的新高單價，成為年度重磅級成交案。

不過，基泰建設低調不願透露買家身份，市場紛紛臆測，半年後買家身份終於曝光。據最新謄本顯示，「國產實業大樓」產權登記在私法人「秝新有限公司」名下，移轉日期為2022年12月27日。經比對經濟部公司登記資料，「秝新」董事長為桃園建商宜雄建設負責人賴森源，登記資本額3,000萬元，2022年9月16日才新成立，登記地址為桃園市中壢區領航南路一段135號的「宜雄大名鑄」，與宜雄建設關係密切。

原本由基泰建設持有的「國產實業大樓」，去年中以65億易主，換算土地每坪價格高達1,228萬元，坐上「西區新地王」寶座。不過產權直到日前才移轉登記，而國產實業總部的房東也換成宜雄建設董座賴森源。

2022年底房市觀望氣氛濃厚、旺季不旺，六都12月建物買賣移轉合計2.1萬棟、月增13.5％，不過與房市景氣最熱絡的2021年同期相較仍年減25.1％，尤其南、高二都因台積電效應退卻，各為11年、12年來同期新低。總計全年度全台買賣移轉棟數估計約32萬棟上下，為近六年來首次衰退。

根據六都地政局統計顯示，六都12月買賣移轉棟數均較11月增加2～21％，與去年同期相較則全面衰退。其中以高雄年減45％衰退最明顯。

房仲業指出，12月房市交投並不熱絡，房市近半年持續降溫，不過不少建商為了節省土增稅，紛紛趕在年底前交屋，在交屋潮挹注下，12月買賣移轉棟數較11月增加，如新北土城、中和、鶯歌，桃園楊梅、龜山及台中南屯、南區、太平、清水等，以及台南安平、永康，高雄鳳山、仁武等區域都有不少新屋交屋。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，整體房市因大環境不佳，加上短期內價格飆升速度太快，交易急凍，若扣除新屋交屋因素，實際成屋交易應更為慘澹。

以2022年全年度觀察，六都買賣移轉合計24.4萬棟、年減9％，其中僅台中市勉強維持約2％正成長，其餘五都均出現衰退。其中，新北、台南、高雄均出現一成以上衰退，又以高雄年減17％最多。永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，2022年9月以來衰退幅度逐月遞增，全年量縮9％，是近六年來首次衰退，同時也是近三年來最低量。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，從都會區的衰減幅度推估，2022年全台買賣移轉量應落在31.5～32.5萬棟間。新的一年房市仍需面對經濟展望保守、打炒房政策加壓，及升息後低利環境不再等挑戰，市場交易難以擴量，2023年全年全台的買賣移轉量有可能回測30萬棟防線。


自由時報
房市冰冷 6都移轉棟數大跌

12月高市年減42％最多

房市交易入冰庫，去年十二月六都買賣移轉棟數合計僅二．○七萬棟，相較二○二一年同期，年減逾二十五％，且六都買氣全數萎縮，以高雄市衰退最多、年減幅超過四十二％，其次是新北市、年減幅逾二十八％。

根據六都地政局最新發布，去年十二月台北市買賣移轉棟數為二一一七棟、年減逾二十六％；新北市為四九八八棟、年減逾二十八％；桃園市為三九三八棟、年減逾二十一％；台中市為五二○一棟、年減近九％；台南市為一七四九棟、年減逾二十六％；高雄市為二七六一棟、年減逾四十二％。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，受到全球經濟復甦力道放緩、升息、打炒房等多項因素，民眾購屋態度轉趨觀望保守，房市買氣可說是快速降溫。

去年六都全年買賣移轉棟數合計近二十四．四萬棟，相較二○二一年六都合計二十六．七萬餘棟，年減幅超過八％，若以該減幅推估，去年全國買賣移轉棟數很大機率會跌破三十二萬棟。

陳金萍補充，觀察去年下半年房市買氣，一至八月受惠於新屋交屋潮挹注，買賣移轉棟數年增率短暫重回正成長，但隨後累計至九月、十月再度回到負成長，且衰退幅度逐月變大，全年買賣移轉棟數是近六年來首次衰退，也是近三年來買氣最差的一年。

她說，全球經濟面臨衰退風險，股匯市持續震盪，民眾普遍看壞今年經濟景氣，而國內消費者信心也創金融海嘯以來新低紀錄，加上國內四度升息，房貸利率加重有感，勢必讓民眾購屋負擔更為吃重，多數民眾認為房市多頭已到盡頭。


六都房市交易量 探三年新低
經濟日報

2022年12月六都買賣移轉棟數全數出爐，六都去年12月買賣移轉棟數共2萬754棟，年減25.1%、月增11.8%。另，六都去年全年買賣移轉棟數共24萬3,910棟，年減8.9%，創下近三年新低，且交易量是近六年來首度下滑，顯見房市已反轉向下。

房仲業者分析，去年底是傳統房市旺季，買氣出現有小幅回溫跡象，不過受大環境衝擊，目前市場觀望氣氛仍很濃厚。

統計六都去年12月建物買賣移轉棟數，台北市2,117棟，月增5.9%、年減26.2%；新北市4,988棟，月增17.7%、年減28.1%；桃園市3,938棟，月增5.7%、年減21.7%；台中市5,201棟，月增21.3%、年減8.8%；台南市1,749棟，月增8.6%、年減26.5%；高雄市2,761棟，月增2.0%、年減42.5%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，由於房市交易與登記約莫有一個月左右的時間差，因此12月建物買賣移轉棟數主要是反映11月至12月初的市況，在全球經濟復甦力道放緩下，民眾購屋態度轉趨觀望保守，房市已出現降溫趨勢，不過，不少建商為了節省土增稅，紛紛趕在年底前交屋，讓六都在年底交屋潮挹注下呈現月增。

進一步觀察六都2022年全年的建物買賣移轉棟數，台北2萬8,611棟、年減7.4%；新北6萬184棟、年減11.9%；桃園4萬3,935棟、年減6.2%；台中5萬972棟、年增2%；台南2萬3,091棟、年減13.7%；高雄3萬7,117棟、年減17.3%。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨認為，去年房市面對不少利空衝擊，加上短期內價格飆升速度太快，是買氣急凍的重要因素之一，若扣除新屋交屋因素，實際成屋交易應更為慘淡，而今年全球經濟放緩，加上首季本就有農曆春節的因素，預期今年第1季將表現恐怕不好。

宏盛建設（2534）去年在淡水新成屋銷售貢獻下，去年前三季每股純益達1.86元；展望今年，宏盛建設手中還有近70億元淡海新成屋可售，加上農曆年後、總銷約27億元「智1」合建案開賣，若後續銷售順利，將挹注今年營運，明後年在各有新案完工交屋下，未來三年業績無虞。

宏盛建設指出，去年在淡海新成屋挹注下，去年前三季稅後純益達8.81億元，每股純益為1.86元，獲利超越2021年全年；展望今年，宏盛手中還有五筆淡海新成屋案可售，可售金額約68.67億元，包括「蒙德里安（原新世界第二期）」、「海洋都心二期」、「海洋都心三期」、「宏盛水悅」、「海上皇宮」等。

國揚（2505）今年規劃推出多個新案，包括「新店寶元都更案」、「早安國揚二期」、「高雄鼓山案」、以及「高雄特貿三都更」；廠辦部分採邊建邊售，在三重案「國揚數位」、「汐萬路案」分別在今年1月、6月拿到建照，銷售將動起來。

國揚營運上將以目前手中「國硯」、「翡翠森林」、「微笑時代」三大成屋案銷售為主，目前三大案合計可售金額約21.5億元，其中「國硯」約有10億元、「翡翠森林」約11億元，「微笑時代」僅5,000萬元可售。

觀察2022年的買賣移轉表現，六都中，僅台中可謂一枝獨秀，不僅12月單月的月增率、年增率為六都最佳，全年量能更年增2%，衝上近九年新高，以逾5萬棟的佳績，成為六都2022全年唯一年增的都會。

台灣房屋七期單元特許加盟店店東陳裕方指出，台中去年前三季的交屋潮活絡，為全年的買賣移轉量奠定良好基礎，加上去年直到第4季，台中都還有「遠雄之星8」、「豐邑菁科城」等超過500戶的重案取得使照，使台中全年的量能保持正成長；不過台中去年第4季的買賣移轉棟數，其實已由盛轉衰，累計13,556棟，比2021年同期少了8.7%，因此市場仍受大環境的保守氣氛影響。

進一步觀察台中各區的全年量能，共有北屯、東區、烏日、豐原、東勢、沙鹿、后里、大安、大肚等九行政區，創下縣市合併升格以來新高，其中北屯去年買賣移轉棟數達10,274棟，更是自2006年統計以來，單年首度突破萬棟大關。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，改寫量能新高的區域，多半是傳統認知的蛋白區，近年蛋白區因房價相對親民，吸引買盤轉進，建商前往推案的態度也轉趨積極，使區域房市斬獲成長動能，也讓蛋白區成為台中房市不可忽視的潛力區段。

隨著疫情趨緩，大台中百貨零售市場去年表現亮眼，整體消費規模一舉攀升至790億元新高、年增14.5%；其中，台中新光三越去年營收達245億元(含稅)、年增14.5%，續創歷史新高，並第12度蟬聯全台百貨「店王」。

值得注意的是，相鄰的台中大遠百，去年營業額首度超越200億大關、達203億元，年增幅20.8%，也登上全台百貨「店后」寶座，百貨店王、店后均落在台中市，合計營業額達448億元，顯示中部百貨零售市場的雄厚實力。

大台中百貨零售市場短短一年之間增加100億元稍費規模，台中新光三越及台中大遠百兩家旗艦大店就貢獻了66億元，另外三井台中港Outlet Mall二期加入營運，也發揮不少助力。

至於中友百貨去年業績76.5億元、年增5.1%；廣三SOGO百貨54.4億元、年增1.0%；豐原太平洋百貨15.6億元、年增18.2%。購物中心部分，大魯閣新時代22.9億元、年增20.5%；老虎城21億元、年增6.0%；麗寶Outlet Mall為35億元，約持平。

業界指出，2021年受疫情三級警戒影響，大台中百貨零售市場整體消費規模下滑到690億元、年減2.8%；去年隨著疫情趨緩，消費動能復甦，尤其主力的精名品、化妝品及餐飲業績平均都有二至三成以上增長。

業界分析，台中新光三越與大遠百對中台灣七縣市的聚客磁吸效應持續加大，七期新市政中心豪宅聚落成形，中台灣企業隱形冠軍及中部科學園區科技新貴，更為金字塔頂端的精品消費增添動力，進一步帶動兩家大店業績穩定成長。

展望今年，隨著國境解封，民眾出國意願大幅提升，預期將衝擊國內百貨公司精名品業績，加上俄烏戰爭、升息及通膨等不利因素影響，業界看法趨於保守，預估整體業績成長幅度在3%至5%之間。

其中，台中新光三越2樓改裝將於1月中重新營業，新引進FENDI、LOEWE等精品品牌，可望為營運帶來新動能；另看好民眾對美食需求持續提升，大魯閣新時代預計第2季完成美食街改裝，有望吸引更多車站人潮入館，今年業績目標訂為24億元。

值得注意的是，三井集團投資百億、在台中後火車站規劃的「三井LaLaport購物中心」，南館訂本月17日試營運、北館也計畫在春季開幕，預期今年大台中百貨零售整體消費規模將挑戰850億元新高。

平均地權條例修正草案當中規定，私法人購屋將採許可制，市場一般預料將衝擊豪宅產品；觀察2022年單價200萬元以上超豪宅交易總計有27筆，其中，以法人名義購買有13筆，占整體超豪宅交易比重近半，而法人最青睞的超豪宅則是「潤泰敦峰」。

台灣房屋趨勢中心統計近年單價200萬的超豪宅交易，發現2022年前11個月交易筆數僅27筆，跟去年同期的52筆，幾乎等於腰斬。

進一步觀察2022年交易的27筆超豪宅中，有13筆都是以法人名義購屋，等於將近一半都是高資產族，透過自有公司或是另外開設資產管理公司的名義來購置房產，未來平均地權條例修法一旦通過，私法人購屋的資產操作空間不在，豪宅市場的交易量將面臨考驗。

有趣的是， 2022年交易的27筆超豪宅來看，北市松山區指標豪宅「潤泰敦峰」成為富豪以法人公司購買的最愛，總計2022年13筆以法人名義購置的超豪宅中，「潤泰敦峰」就占了7筆 ；另外，「松濤苑」、「文華苑」、「琢白」、「華固名鑄」各有1筆；「西華富邦」則有2筆。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐分析，在房地合一稅新制下，法人購買豪宅的避稅效果大減，若是以不動產為主的法人公司，未來股份移轉，仍列為房地合一課徵範圍，節稅優勢不再。不過藉公司名義置產，房屋的裝潢、家電、管理費跟稅賦等相關費用，都可列為公司管銷成本，且不動產的抗通膨效益佳，有富豪為公司資產配置考量，仍偏好以法人購買豪宅。

過去一年內全台重劃區預售屋房價漲幅超有感，根據防務交易平台統計，全台房價漲幅前15名中，以竹科所在的新竹領軍包辦前3名，南台灣則是以高雄新市鎮特區為首，位居全台第4名，1年內漲幅就超過5成，高雄大學特區也有超過4成的漲幅，也讓重劃區一舉超越蛋黃區成為市場搶手貨。

重劃區加持 產業與交通最給力

放眼過去幾年間，全台重劃區漲幅最驚人的，皆因為擁有交通、產業與綠地等議題加持，像是桃園青埔機捷、高鐵特區，5年內漲幅高達47.5％、受惠南科產業園區的台南新市區與善化區皆超過70％，短短幾年間，蛋白重劃區從沒人看好到漲幅驚人，而說到全台重劃區開發，最成功的就是高雄。

高雄買房不只跟著捷運走，跟著政府重劃區開發，已成為市場內行人的不敗法則。盤點高雄各大重劃區，從早期的農十六、美術館、文山特區、高雄大學特區等，成功案例更是有目共睹，重劃區開發完成初期，因擁房價低基期，若再加上有產業議題與重大建設雙重加持，未來房價漲幅空間更是驚人，而近期最受到市場各界矚目的就是高雄新市鎮特區。

國家級城市計畫 產業加持全力發展

高雄新市鎮為內政部營建署主導的城市計畫，為紓解市區人口密度，平衡區域發展，由市中心向周邊發展生活品質優良的綜合性新市鎮，內政部為鼓勵開發與進駐，也提出購屋租稅減免措施，全力推動新市鎮發展，同時減輕購屋族負擔。

高雄新市鎮特區第一期以住宅區及商業區用地，第二期因應台商與企業回流設廠需要，配合南部科學園區計畫，規劃「橋頭科學園區」產業用地，全力發展半導體產業，現已進入實質開發階段，已有20家半導體、電動車業宣布將進駐，包括國巨、日月光、鴻海、順益及群聯等大廠。

橋頭新市鎮宜居 潛力翻倍

隨著市中心發展逐漸飽和，隨便動輒30年以上的屋齡，新屋房價卻又高漲難以入手，購屋族轉而往相對親民房價的重劃區購置房屋，擁有交通優勢的橋頭新市鎮成為首選，而在產業帶動下，新市鎮特區也在短短1年間房價直線上升，以翻倍方式上漲。

高雄新市鎮特區內擁有百頃高雄都會公園，擁有捷運紅線都會公園R21、青埔站R22站、臨台一線交通便利優勢，公共建設完善，擁有方正街廓，開闊棟距，宜居生活氛圍，而近幾年在政策大力推動下，各大建設看好未來發展，相繼購地推案，市場預估「橋頭科學園區」開發完成後，龐大就業人口與家庭的居住需求，將持續推升高雄新市鎮房價漲幅。

盤點今年新北市今年低總價住宅熱門交易路段，奪下冠軍的是淡水區北新路170件交易，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北高房價，讓不少年輕人望而卻步，位於新北淡水的北新路或許是個不錯的選擇，北新路與淡金公路交會處有輕軌淡金北新站，生活機能佳，有大型連鎖超商、傳統市場供民眾日常所需，區內還有正德國中，鄰近的地方也有多所學校，非常適合未來計畫有小孩的小資家庭、擔心房貸壓力的年輕族群，且北新路屋齡大多為20～25年的社區大樓居多，單價約略落在2字頭，不用千萬就能購屋，因此吸引不少沿著捷運線找屋的年輕購屋族群。

新北熱門購屋路段居次的是中和區景平路，陳金萍分析，景平路是中和區的主要交通幹道，其中，景平、秀朗橋站附近房價較為親民，每坪約略50萬出頭，景平路上都有能滿足各個族群需求的產品。

而第3名以後的路段皆位於淡水區，包括新市五路三段、新市三路二段、學府路這三路段，陳金萍表示，隨著陸續完工的淡海輕軌、淡江大橋，未來還有淡北道路，漸漸成熟的交通系統，未來發展可期，且生活機能也日益完善，雖然通勤需花費一些時間，但卻能用較北市親民許多的價格買到寬敞舒適的居住空間，因此受到不少小資首購族的青睞。

不過，陳金萍也提醒，想以低總價購屋，要注意坪數問題，單價越高室內坪數可能會被壓縮，接近市中心的低總價宅多數屋齡都偏高，在購屋時要多留意屋況，避免老舊住宅線路或結構影響居住安全，另外也要綜合考量周遭環境、氣候環境、通勤等因素。

規模房企整體目標完成率處在歷史低位。

中房報記者 許倩丨北京報導

2022年，房地產市場經歷了一場深度大調整，房企亦深陷規模負增長困局，“叢林法則”比以往演繹得更為激烈。

中指院資料顯示，2022年百強房企銷售業績同比下降41%，市場份額為39.3%，較2021年下降12.3個百分點。

事實上，2018年-2022年5年間，百強房企銷售額增速均處於下滑態勢。從2021年開始，這一增速轉為負數，2022年下滑幅度更是加快至4成以上。

2022年，全口徑銷售額超過3000億元的房企有4家，分別是碧桂園、保利發展(15.420, 0.29, 1.92%)、萬科、華潤置地，2021年這一數字為8家；銷售額過1000億元房企數量僅剩20家，2021年為43家；銷售額過500億元房企有40家，2021年為67家；銷售額過100億元房企有122家，2021年為162家，減少了40家。

23家房企退出了千億元銷售規模陣營，包括中國恒大、世茂集團、中南置地、金科集團、陽光城(1.910, 0.03, 1.60%)、中梁控股、龍光集團、融信集團、正榮集團、雅居樂等。

慘澹的市場行情中，仍有少數企業開啟了逆勢增長，如萬達集團、越秀地產。2022年，萬達集團全口徑銷售額為555.1億元，同比增長55%，排在第33名，較2021年座次提升了50名。

房企座次排名大洗牌

伴隨整個行業的調整，百強房企座次重排，尤其千億元房企排名變化最大。

銷冠第一的寶座目前仍歸碧桂園所有。2022年，碧桂園以銷售全口徑金額4643億元、權益金額3569.1億元，連續6年坐穩房企銷售第一名。但同比來看，全口徑銷售額仍下滑了38.8%。

第二名是保利發展，銷售額4573億元，在銷售榜排名中較2021年提升了2個座次，且與碧桂園差距縮小至不足百億元，在銷售榜中“進三爭一”似乎只是時間問題。

第三名是萬科，銷售額4202.2億元，同比下滑32.3%，少了2000億元，已然被保利發展超越。不過，前三強房企目前處於銷售規模絕對領先地位，均超過4000億元。

第四名是華潤置地，銷售額3013億元，同比僅下滑4.6%，座次排名提升了4位；第五名中海地產，實現銷售額2955億元，同比下滑20.4%；第六名招商蛇口(12.820, 0.19, 1.50%)，實現銷售額2926.3億元，與中海地產相差不足30億元，與華潤置地相差不足百億元。目前看，6強房企地位基本處於穩定態勢。

排在第7名至第9名的房企則與前6名拉開較為明顯差距，分別是金地集團(10.000, -0.23, -2.25%)、綠城中國、龍湖集團，銷售額分別為2218億元、2128.1億元、2032.7億元。雖然這3家房企銷售額均同比下滑，但座次排名均較2021年提升。

躋身第十名的是曾經20名開外的建發房產，2022年實現銷售額1703.2億元，基本持平于2021年業績，排名較2021年大幅提升11個名次，這樣的成績實屬不易。此外，華髮股份(9.460, 0.40, 4.42%)、越秀地產等房企也同樣從30名開外沖進前20位。

曾經的老牌標杆房企，如融創中國、中國恒大、世茂集團等紛紛名次大跌。

2022年，融創中國實現銷售額1692.1億元，相比2021年的5976億元業績大幅下滑71.7%，在房企銷售榜中也從2021年的第3名滑落至第11名；中國恒大僅實現銷售額455.3億元，同比縮水89.7%，排名從第5名滑落至42名。

業績下滑是一個普遍態勢。據克而瑞統計，2022年有近9成百強房企累計業績同比下滑，累計業績同比降幅大於50%的企業數量達到36家，另有32家百強房企累計業績增速在-50%至-20%間，規模房企整體目標完成率處在歷史低位。

房企各個梯隊銷售門檻都在大幅縮水。其中，TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較2021年下降33.1%；TOP11~TOP30房企銷售額均值為1035億元，較2021年下降45.5%；TOP31~TOP50房企及TOP51~TOP100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

萬達、越秀地產逆勢增長晉級

千億元規模仍是房企競相努力跨入的陣營。但在2022年，有23家房企從這一陣營中滑落，僅剩20家。2017年~2021年，千億元軍團房企數量分別為17、30、34、43、43。

這份“消失”的千億元房企名單包括恒大、正榮、榮盛發展(2.190, 0.02, 0.92%)、卓越集團、奧園集團、富力集團、祥生集團、佳兆業、新希望(12.700, -0.21, -1.63%)地產、禹洲集團、中駿集團、合景泰富、寶龍地產等，幾乎都是民營房企。

僅剩的20家千億元規模房企中，央企、國企數量佔據了“半壁江山”，排名第20位的遠洋集團，銷售金額剛剛跨過千億元門檻。

在一片下滑頹勢中，仍有極少數房企保持了銷售規模正增長，逆勢晉級。TOP100房企中，銷售表現為正增長的只有12家，其中9家為央企、國企，占比接近80%。50強房企中，僅有兩家保持規模正增長，它們是萬達集團、越秀地產。

2022年，萬達集團銷售額同比增長55%，排名從2021年的82名晉升到了33名，提升了50個名次；越秀地產銷售額同比增長6.6%，排在第16名，較2021年提升21個名次。

此外，建發房產、華髮股份、華潤置地、濱江集團(9.710, 0.88, 9.97%)2022年銷售額同比降幅均控制在10%以內，排名均實現較大提升。

在公開披露年度目標的規模上市房企中，僅有濱江集團、越秀兩家房企達成了全年業績目標。多數企業截至12月末目標完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。

對於2023年房地產市場走向，在多位業內人士看來，目前正處於需求端預期出臺政策階段，其力度及效果將是影響2023年銷售、投資增速表現的最大變數。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，房地產是明顯的週期性行業，否極泰來。隨著2023年新一輪支持措施的實施，行業信心提升，房企銷售將會發生明顯改善。房企要平衡安全與發展，迎接行業新週期。

國盛證券分析師金晶認為，2023年一季度或者二季度時有望見到第三波大政策加持。假設政府在2023年一季度將需求側政策補齊，則銷售有望在二季度企穩，在三四季度小幅復蘇，預計復蘇將從2023年下半年一直持續到2024年；到2025年有可能因為人口原因及經濟階段性復蘇到位而見頂回落。

1月4日，全國產權行業資訊化綜合服務平臺資訊顯示，首都機場集團資產管理有限公司擬轉讓深圳市新方匯達投資發展有限公司100%股權(五次掛牌)，底價1.41億元，披露結束日期為2023年2月2日。

觀點新媒體獲悉，深圳市新方匯達投資發展有限公司註冊資本5000萬元，所屬行業為房地產業，經營範圍包括興辦實業（具體專案另行申報）；在羅湖區宗地為H110-0007的地塊上從事房地產開發；自有房屋租賃；為公寓、酒店和度假村提供管理服務；房地產資訊諮詢；家政服務；會務服務；國內貿易（法律、行政法規、國務院決定規定在登記前須經批准的項目除外）。

股權結構顯示，首都機場集團資產管理有限公司持有該公司100%股份。2022年07月31日財務報表顯示，深圳市新方匯達投資發展有限公司營業收入215.22萬元，營業利潤-624.51萬元，淨利潤-624.51萬元，資產總計1.38億元，負債總計1.54億元，所有者權益-1640.2萬元。

1月4日，據全國產權行業資訊化綜合服務平臺披露，揚州世郵城市發展有限公司掛牌揚州市運隆建設置業有限公司70%股權及74025.907467萬元債權，底價74877.807467萬元。

據觀點新媒體瞭解，該項目披露起止日期為2023年1月3日至2023年2月3日。揚州市運隆建設置業有限公司由揚州世郵城市發展有限公司持股100%。

標的企業揚州市運隆建設置業有限公司註冊資本為2000萬元，經營範圍包括許可項目：房地產開發經營；一般項目：房地產諮詢，房地產評估，市場行銷策劃，物業管理等。截至2022年11月30日財務資料，標的企業營業收入為0，營業利潤-29.614003萬元，淨利潤-29.614003萬元，資產總計105921.682378萬元，負債總計105751.296381萬元，所有者權益170.385997萬元。

建發國際2022年累計權益合同銷售額1215.2億元

1月3日，建發國際投資集團有限公司披露全年銷售業績。

觀點新媒體瞭解，建發國際2022年內實現歸屬公司股東權益的累計合同銷售金額約1215.2億元，累計合同銷售建築面積約609.6萬平方米。

按此計算，合同銷售和合同銷售面積分別同比分別減少約6.6%和約10.7%。

世茂集團前11月合約銷售794.9億元 境外債務重組工作正在推進

1月3日，世茂集團控股有限公司發佈季度更新，2022年1月至11月期間，世茂集團累計合約銷售總額約為人民幣794.9億元，同比減少69.78%；累計合約銷售總面積為4,927,793平方米，同比減少66.28%。

世茂集團表示，公司正與其財務及法律顧問積極推進境外債務重組工作，公司股份將繼續暫停買賣，直至另行通知。

世茂集團還表示，過去數月，公司積極回復了一系列的盡職調查問題，並與債權人的財務顧問進行多場盡職調查訪談，以促進債權人對集團的財務和經營狀況的瞭解。各方在制定重組框架和收窄各項經濟條款的分歧方面亦取得重大進展，將在切實可行情況下儘快發佈境外債務重組計畫。

美的置業2022年錄得合同銷售金額792.4億元 已售銷售面積631.6萬平

1月3日，美的置業控股有限公司發佈截至2022年12月31日止十二個月未經審核銷售資料。

觀點新媒體從中獲悉，截至2022年12月31日止十二個月，美的置業及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約人民幣792.4億元，而相應的已售建築面積約631.6萬平方米。

景瑞控股2022年合約銷售額70.76億元 合同銷售面積42.7萬平米

1月3日，景瑞控股發佈2022年12月未經審計的營運資料。

觀點新媒體獲悉，景瑞控股於2022年12月的合約簽約銷售額（連合營企業及聯營企業的銷售額）約為人民幣4.51億元，合同銷售面積約為23798平方米，合同銷售均價約人民幣18951元╱平方米。

截至2022年12月31日止十二個月，景瑞控股累計合約簽約銷售額（連合營企業及聯營企業的銷售額）約為人民幣70.76億元，合同銷售面積約為42.7019萬平方米，合同銷售均價約人民幣16570元╱平方米。

另悉，截至2021年12月31日，景瑞控股全年累計合約簽約銷售額（連合營企業及聯營企業的銷售額）約為270.11億元，相比於2020年的255.07億元增長5.9%；合同銷售面積約為143.3萬平方米，相比與2020年的115.77萬平方米增長23.78%；同合同銷售均價由2020年末的22033元/平方米降至人民幣18849元/平方米。

以此計算，景瑞控股2022年全年合同銷售金額同比減少199.35億元，同比下降約73.8%；累計合同銷售面積同比減少100.5981萬平方米，同比下降約70.2%。

大發地產2022全年合同銷售約60.23億 均價達16497元/平米

1月3日，大發地產集團有限公司披露截至2022年12月止未經審核營運資料。

觀點新媒體獲悉，大發地產於截至2022年12月31日止年度實現累計合同銷售金額約為人民幣60.23億元；累計合同銷售面積為36.5107萬平方米；平均銷售價格為每平方米約人民幣16497元。

據觀點新媒體此前報導，大發地產集團前11月實現累計合同銷售金額約為56.92億元；累計合同銷售面積為34.7494萬平方米；平均銷售價格為每平方米約1.64萬元。

以此計算，大發地產12月單月實現合同銷售金額3.31億元，合同銷售面積17613平方米。

另悉，截至2021年12月31日止年度，大發地產實現累計合同銷售金額約為375.63億元，同比上升約23.9%；累計合同銷售面積為224.96萬平方米；平均銷售價格為每平方米約16,698元。

以此計算，大發地產2022年全年合同銷售金額同比減少315.4億元，同比下降約83.97%；累計合同銷售面積同比減少188.4493萬平方米，同比下降約83.77%。

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上海“浦西第一高樓”迎來封頂新節點。

於2022年12月29日，新鴻基地產位於上海徐家匯(13.880, -0.13, -0.93%)商圈核心區域的徐家匯中心ITC項目迎來新進展，其在建中的T2塔樓核心筒正式封頂。

據資料顯示，徐家匯中心項目T2塔樓高370米，位於徐家匯中心ITC專案核心地塊虹橋路地塊，總建築面積約24萬平方米，其作為徐家匯中心ITC專案的辦公樓部分，並與T1塔樓相同，以超甲級寫字樓標準進行打造。目前，一期One ITC已經開業，已引入路易威登、古馳、聖羅蘭等奢侈品牌。

對於這宗專案的東家新鴻基地產來說，T2塔樓核心筒的封頂，意味著其所押寶的上海徐家匯中心建設工程到達了即將完工的節點。隨著這宗專案建設不斷推進，未來T2塔樓也將取代320米高的上海北外灘白玉蘭廣場，成為浦西第一高樓，而新鴻基地產於上海，則多了一宗得以發展的巨無霸項目。

徐家匯往事

新鴻基與徐家匯中心的緣分要從10年前的秋天說起。

2013年，上海土拍市場正處於火熱階段，截至當年８月底，上海已連續半年單月出讓金均超過百億關口，彼時市場環境向好，開發商拿地積極性走強，高溢價率的土地成交並不少見。

徐家匯中心項目正好上架在8月。2013年8月16日，上海規土局掛出徐匯區“徐家匯中心專案”地塊出讓公告，原先預申請該地塊的房企(包括聯合體)已經從4家減少為2家；出讓方式也將採用掛牌方式出讓。

根據出讓公告顯示，“徐家匯中心項目”位於上海徐匯區，地塊東至天平路，南至虹橋路，西至廣元西路，北至廣元路、廣元西路，規劃用途為商辦、餐飲旅館業用地，起拍價為175.26億元。地塊出讓面積共計9.92萬平方米，建築面積為58.4萬平方米。此外，項目還包括12萬平方米的地下商業。

除了體量足以支撐起大型商業項目之外，徐家匯中心地塊選對了地理位置，坐落於上海最成熟的CBD商業中心。

另外值得注意的是，地塊屬於軌交上蓋，其地下建築面積合計20萬平方米以上，其中經營性面積超12萬平方米。這就代表著專案有大量地下空間可供進一步開發。

但反過來看，開發徐家匯中心這片體量龐大的地塊所需的精力龐大，開發商是否有十足的資金實力去把握專案則是最大的考驗。

地理位置佳，體量充足，所需開發資金較多。這樣一宗項目出現在市場上，競爭者不會少，但競得者有很大概率為港資企業。

在徐家匯中心地塊上架消息出爐後，房企們早已蠢蠢欲動，據彼時市場消息，新鴻基、恒基及新世界(7.420, -0.22, -2.88%)發展聯合體；香港怡和及香港置地聯合體；綠地及大華聯合體等聯合企業均有參與這宗地塊的預申請。但最終僅剩新鴻基、九龍倉及恒基聯合體兩隊進行最後的衝刺。

為什麼徐家匯中心能夠受到港資企業的青睞？

作為香港開發商的“老大哥”，彼時恒基兆業於上海已經持有了徐家匯港匯中心二座項目、人民廣場名人商業大廈項目；九龍倉則坐擁彼時的“浦西第一高樓”會德豐廣場；而新鴻基地產則在上海佈局了國金中心與環貿廣場項目。三家企業在上海的專案開發數量不多，但各個拎出來都能夠叫得上名字，而徐家匯中心作為少有的大體量商業地塊，其將對浦西區域內的經濟圈發展提供一定價值。

由此而言，對於自90年代起便佈局上海區域的部分港企來說，彼時資金充裕，又有操盤經驗，拿下徐家匯中心地塊進行開發，既得心應手，又能繼續拓展華東區域，何樂而不為？

最終，於2013年9月，新鴻基地產以總價217.7億元摘得徐家匯中心地塊，成交樓面價3.73萬元/平方米，溢價率達到24.21%。

超210億元的成交價，讓徐家匯中心項目地塊一躍成為2013年的上海新地王，並超越廣州亞運城地塊成為彼時全國土地拍賣史上第二高價的地塊。

值得注意的是，此前上海地王還是2010年上海證大以92億元奪得的外灘8-1地塊，如今已物是人非。

新鴻基封頂

徐家匯中心地塊的出讓檔顯示，除了20%的定金，地塊需在簽訂出讓合同後365天內分二期付清全部出讓價款餘額，其中第一期為出讓價款的30%，在簽訂出讓合同後的10個工作日內支付；第二期為出讓價款的50%，在簽訂出讓合同後365天內付清。

對於新鴻基地產來講，如果彼時後續沒有充裕的現金或融資管道支持專案發展，極有可能會導致開發週期拉長，開發建設進度受阻。甚至還有市場聲音指出，新鴻基地產起碼要準備300億元的資金，才能夠支援專案開發完畢。

從公開資料來看，根據土地用途，徐家匯中心地塊的功能定位預計至少將涵蓋超甲級寫字樓、星級酒店、高端零售、地下商業等，其地上、地下總建築面積預計將超過80萬平方米，項目預計將用時5-8年進行建設。

將時間拉回今日，從2013年9月摘得地塊，到2022年12月底完成T2塔樓的封頂，預計2024年項目正式竣工，新鴻基地產將這宗地塊的開發期限延長至11年，這背後則涉及到其在內地發展的策略。

同樣是在上海，2003年8月，新鴻基地產以2.49億美元的價格由陸家嘴(9.830, 0.09, 0.92%)集團手中接盤陸家嘴金融貿易區X2地塊土地使用權。

說起X2地塊，專案位於陸家嘴中央商務區核心地帶，與中華第一樓金茂大廈及正大廣場相鄰，占地面積6.94萬平方米，可建總建築面積41.5萬平方米，土地規劃用途為商務金融辦公用地。面對如此地理位置與含金量，新鴻基地產彼時放話，投入80億港元在這宗地塊上開發世界級大型商業綜合項目--也就是後來大家所熟知的上海國金中心。

不過，從購買地塊到專案開業，新鴻基地產同樣花了7年之久。2007年，滙豐銀行就購買了其中一幢寫字樓的22層樓面，將中國總部搬遷至此，並將這幢樓改為“滙豐銀行大廈-上海國金中心”；2008年，項目正式封頂，高度達250米；2010年4月，項目商場正式開業，而整個項目總建築面積約37萬平方米，包括兩幢雙塔型的甲級寫字樓、11平方米的商場以及浦東麗思卡爾頓酒店和高級服務式公寓。

值得注意的是，於2003年-2010年間，陸家嘴金融貿易區的地皮價格翻了好幾番，上海國金中心項目的價值也一漲再漲。此外，開業後的國金中心還彙聚了多家國際一線品牌，而其中四成為首度進駐上海，新鴻基地產也借勢成為首批吃“首店經濟”螃蟹的企業。

除了上海國金中心以外，新鴻基地產還於2006年從香港萬都手中將浦西淮海中路3號地塊收入囊中，共斥資36億元。按照新鴻基地產彼時的規劃，其打算建設一個8層商場、兩座28-32層高的辦公大樓以及兩座24層高的住宅樓，並預計2011年開業。最終，這宗被命名為上海環貿廣場的項目推遲2年時間，於2013年正式開業。

此外，新鴻基地產在上海操作策略也體現在住宅項目上。

2005年6月，經過15輪競價，新鴻基地產以總價31.85億元打敗長江集團，競得上海浦東濰坊新村街道245街坊23宗地塊，項目占地6.1萬平方米,建築面積15.35萬平方米。新鴻基地產將其定位為世界級住宅項目，並命名為濱江凱旋門。

值得注意的是，專案於2012年3月第一次入市，距離拿地已經過去6年；而專案第二次入市則已經是2020年4月，距摘地已過去15年。據市場消息，濱江凱旋門入市價格已從9.8萬元/平方米上升至13.8萬元/平方米。

入局上海超20年，新鴻基地產已把香港大本營發展多年的成熟模式複製到上海灘。

於香港，新鴻基地產的版圖內包括新鴻基中心、中環廣場、IFC、ICC等成熟專案。將這套項目總結成冊，則為新鴻基地產搶灘上海打下了基礎。不難看出，新鴻基地產打造的中環廣場、上海國金中心、上海環貿廣場、濱江凱旋門，以及2024年即將竣工的徐家匯中心，多多少少都有新鴻基地產在香港項目建設的影子。

新鴻基地產上海項目

資料來源：企業公告、觀點指數資料來源：企業公告、觀點指數
對於日後新鴻基地產於上海的發展，觀點新媒體也諮詢了新鴻基地產內部人士，其表示新鴻基地產目前集中在一線城市和其他具備持續經濟增長潛力的重要城市投資及發展，未來會持續關注上海以及華東重點城市的投資機會。目前，新鴻基地產於上海及長三角洲共有13宗專案，其中上海專案達7宗。

值得注意的是，截至2021年12月31日，新鴻基地產集團在香港的土地儲備合共約5780萬平方呎，而在內地的土地儲備合共7110萬平方呎，約5360萬平方呎是發展中物業。就目前來看，新鴻基地產在內地的土地儲備或已超過香港市場，未來在上海及長三角洲區域依舊有進一步安排專案的可能性。

中國恆大（03333）香港總部所在的灣仔中國恒大中心，去年9月被債權人中信銀行國際接管並以現狀連租約標售，估值介乎80億至90億元，過往兩輪招標均反應冷淡，路透引述消息人士稱，在新一輪標售中，該物業再度流標，由於接獲的出價均未達要求。恒大及負責招標的第一太平戴維斯均拒絕評論。

若恒大中心能成功售出，所得款項將用作償還中信銀行國際牽頭安排的一筆76億元貸款。第一太平戴維斯早前透露，該招標項目吸引數十名潛在買家，包括本港地產商、家族辦公室及內地金融公司。

恒大2015年以125億元向華人置業（00127）收購恒大中心（前稱美國萬通大廈），刷新當時香港商廈成交紀錄；2018年12月傳出尋求抵押上址，為收購該址的抵押貸款進行再融資。

物業位處灣仔告士打道，總面積約34.54萬方呎，擁有27個樓層，每層面積介乎1.2萬至1.4萬方呎，同時提供55個車位。恒大去年9月把香港主要營業地點，由該物業的23樓遷至15樓。

新盤踏入2023轉旺 首三天成交飆

踏入2023年首個工作天，樓市明顯升溫，全港一手市場共錄16宗成交。一名大手客5天前連掃恒地（00012）大角咀利奧坊第4期利奧坊．壹隅6伙後，昨天再增購3伙，前後共斥資7461.02萬元買入該盤9伙。華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德跑道區澐璟也連沽兩伙，其中一個4房戶成交價9419.95萬元，呎價45115元，兩者均創跑道區新高。

共斥7461萬 看好地區優勢

綜合市場消息，昨天全港共錄16宗新盤成交，較前天（2日）仍為假日的9宗，多出7宗，即平日成交量比假期還要多77.8%。新盤2023年首3日已錄36宗成交，較上月同期急增約2.3倍。

恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，利奧坊．壹隅昨天連沽5個分層戶，成交價560.33萬至876.26萬元，呎價21469至23398元，套現3524.04萬元。

上述其中一組買家為大手客，其於去年12月29日已斥資5109.25萬元買入該盤6伙，昨天再花2351.77萬元增購3伙，6天內共購入該盤9伙，總值7461.02萬元。韓家輝補充，該名買家看好該區優勢及通關後的樓市發展。

利奧坊．壹隅昨天更新價單新增優惠，指定單位的買家可享售價4%「2023通關折扣」優惠及2%「新年折扣」優惠。利奧坊．壹隅位於深旺道5號，提供614伙，實用面積184至800方呎，預計2024年5月入伙。

啟德澐璟9419萬創跑道區紀錄

新盤氣氛轉旺，豪宅市場也接連錄得成交，澐璟昨天連沽兩伙，單日套現約1.87億元。其中1座10樓A室，4房間隔，實用面積2088方呎，連兩個車位以9419.95萬元易手，呎價45115元，成交價及呎價均創跑道區新高。

此外，信置（00083）及中電集團合作發展的何文田St. George's Mansions，昨天亦賣出3伙，包括2個3房戶及1個4房戶，各連一個車位，成交價8635萬至約1.03億元，呎價46176至47991元，涉資共約2.76億元。市場消息指出，上述3伙由同一組本地家庭客購入。

Bologna加推新價單每呎1.4萬

另邊廂，新地（00016）元朗PARK YOHO第3期PARK YOHO Bologna昨天突擊加推全新價單，涉及20伙，折實售價406.19萬至990.08萬元，折實呎價12897至17032元，折實平均呎價14104元，較去年11月兩個月前公布的對上一張價單折實平均呎價13910元，貴約1.4%。該盤同步公布銷售安排，於周六（7日）發售其中15伙。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明提到，昨天新盤市場罕有地熱鬧，由中小型單位到豪宅都有成交，相信與中港兩地將通關有關，本地買家及投資者趁通關前偷步入市，免得通關後要與內地客爭盤。

人民銀行廣州分行表示，近期指導轄內金融機構為省內優質房企辦理內保外貸業務，融資規模超28億元人民幣，用於歸還房企到期的境外貸款，緩解企業境外融資壓力。據其新聞稿，12月28日，工商銀行廣東省分行為碧桂園(2007)辦理一筆內保外貸業務，融資金額2.8億美元（折合19.5億元人民幣），期限37個月；融資所得款項用於歸還碧桂園控股於2018年在香港籌組的銀團貸款。

另外，農業銀行廣州分行也通過向廣州城建出具保函，為其境外股東越秀地產(0123)提供擔保，以支持越秀地產向農行香港分行申請不超過10億港元（折合8.9億元人民幣）融資，期限13個月，用於歸還越秀地產在中行香港分行、建行香港分行的兩筆短期貸款。

人行廣州分行稱，將指導轄內中國銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行的分支機構圍繞內保外貸業務與廣東省多家房企建立合作，推動內保外貸業務進一步擴容。

深圳市住建局公布的數據顯示，深圳2022年二手住宅共成交21,701套，較2021年減少46.68％，月均成交僅為1,808套。深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89％。

中指研究院監測數據顯示，元旦假期期間（12月31日－1月2日），重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年元旦假期（2022年1月1日－3日）增長超兩成，在多重利好帶動下，部分城市售樓處到訪量增加，但不同城市分化行情仍在加劇，核心城市如北京、上海、杭州等成交面積較去年元旦假期增長，市場活躍度回升，但大多數三四線城市購房情緒仍在低位。

融創中國（01918）昨晚公布，旗下子公司深圳融創文旅，向合作夥伴、珠海市國企珠海華發出售深圳一綜合項目51%權益，總代價35.8億元（人民幣．下同），套現所得將用來償還當時為獲取該項目而獲得的融資。

同時，融創亦保留回購權利，可於2025年11月前選擇回購該項目的51%股權及債權。

總代價35.8億 減輕負債

據公告，融創文旅與珠海華發昨日訂立協議，融創文旅將以35.8億元，出售深圳融華置地投資的51%股權及債權予珠海華發。

交易後，珠海華發會向深圳融華置地提供股東借款，以向政府相關部門繳納剩餘地價款項共63.55億元。

交易完成後，融創將不再持有該深圳項目任何權益，並預期會就出售錄得除稅前虧損約5.1億元。

集團指出，出售所得款項，將主要用於償還當時為獲取該項目而獲得的融資（本息合計約20.94億元），並可解除融創提供的擔保，從而降低整體負債規模，減輕債務壓力。

深圳融華置地目前持有深圳寶安區、一建築面積達131萬平方米的地塊，該地計劃興建冰雪文旅綜合體項目，當中包含住宅、冰雪世界、商業、酒店及辦公樓等多元化業態。項目原本由融創文旅及珠海華發分別持有51%及49%權益。

根據協議，融創文旅及珠海華發將設立合資公司，負責上述地塊的開發及銷售，以及冰雪、酒店項目的運營管理。

而於2025年11月23日前，融創文旅有權選擇回購深圳融華置地的51%股權及債權，代價以是次出售的作價為基準，並考慮珠海華發在融創文旅退股期間的相關資金佔用費來釐定。

去年無論任何專家預測股市樓市，大多數錯到離晒譜，就算有人估到股市樓市一齊下跌，都唔會估到兩者都是下跌15％，既然是下跌，我認為不能用叮噹馬頭來形容，不過都已經過去，唔輸都輸咗，唯有寄望今年。

今年股市樓市，會不會好似王羲之所講，福無雙至今朝至，股市樓市都有運行，我認為機會很大，至於升幾多，會不會好似去年一樣是叮噹馬頭，這個我唔敢肯定，但我認為股市升幅應該會比樓市大，但千祈唔好以為樓市會升得少，如果順順利利的話，中原指數極有機會今年破頂，大家可能唔記得，中原指數最高點是191.34，要破頂就最少要升20％，而市場上對樓市最樂觀睇法，就是中原傑哥，佢話升15％是有可能，我認為佢擔心激親老闆 老C，所以講得比較保守一些，無謂令 老C 難受。

樓市點解會升，我認為除了利息之外，所有因素都利好樓市，唔會再有業主賤賣，加價封盤已成新常態，估計有不少買家在冇樓睇的情況下以開盲盒的心態買樓，出價仲會非常進取，至於利息，在今年第四季一定會下調，除非拜登唔準備繼續做總統。

移民潮困擾了香港兩三年，的確有不少人賣樓移民，直接令香港樓價下跌，但今年不但移民離開的人會減少，甚至有港人回流，對樓市是有積極正面作用，但如果沒有催化劑，樓市是唔會升。

樓價下跌最主要的一個原因，就是受制於外來人士在港買樓印花稅，基本上很少人會在香港買樓，換句話說，沒有足夠購買力來補充，樓市又點會唔跌，好彩特首宣布居港七年的專才如果買樓，可以退回已交印花稅，但可惜專才人數不是太多，去到盡每年只得4千人，特首送佛送到西，跟著宣布在未來三年，每年有3萬5名額，那些高薪專才很大機會成為樓市生力軍，在這個情況下，樓價又點會唔升。至於股市，就算升20％，與高峰相比仍然有一段距離，所以，我認為叮噹馬頭是不會出現，股市升幅會高過樓市。《紀惠集團副主席及行政總裁 湯文亮》

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「白表居屋第二市場計劃2022」（白居二2022）在去年11月批出4500個名額，帶動2022年最後兩個月未補地價資助房屋成交急增。

房屋委員會（房委會）資料顯示，去年12月暫錄得360宗未補地價資助房屋成交，連續兩個月有超過300宗。不過，去年全年合共僅錄2514宗相關買賣，按年少近32%。

根據房委會臨時數字，2022年12月全港錄得360宗未補地價資助房屋買賣，較2021年12月的195宗，按年多165宗或84.6%；比較去年11月的430宗，則按月減70宗或16.3%。不過，去年12月的數字屬臨時性質，日後有機會再作上調。

愉翠苑上月17買賣稱冠

上月錄得最多未補地價成交的屋苑為沙田居屋愉翠苑，共有17宗買賣；藍田居屋鯉安苑、長沙灣居屋凱樂苑及天水圍居屋屏欣苑各錄15宗成交。

總結2022年全年，由於有多達8個月的每月成交量低於200宗，當中最少的一個月僅得100宗，故就算11月及12月交投量大增，全年合共亦只錄得2514宗未補地價資助房屋成交，較2021年全年3690宗，按年下降1176宗或31.9%。

市場繼續錄得白居二買家入市個案，愉翠苑A座愉歡閣高層4室，實用面積650方呎3房單位，放盤3個月，以未補地價605萬元售出，呎價約9308元。原業主於2002年10月以未補地價買入，作價167萬元，持貨逾20年，賬面獲利438萬元或2.6倍。

新居屋沙田愉德苑售罄

此外，房委會「出售居者有其屋計劃單位2022」（居屋2022）自去年11月中旬開始揀樓，其中提供543戶的沙田愉德苑昨天售出全盤最後5伙，成為繼北角驥華苑於去年12月下旬沽清後，居屋2022的7個全新項目之中第二個售罄的屋苑。

房委會表示，居屋2022截至昨天累積售出4980伙，相當於總單位數目約9503伙的52.4%，其中181戶是於昨天賣出。房委會已邀請約630位中籤者今天揀樓。

傳統豪宅地段渣甸山睦誠道4號盛苑，現集合83.33%業權標售，意向價為5億元，2月23日截標。

韋堅信測量師行物業發展及投資部副董事總經理許偉國表示，盛苑地盤面積約13109方呎，全幢共6伙，將以83.33%業權及現狀交吉出售。地盤目前規劃為「住宅（丙類）2」用途，最高地積比率為0.75倍，最高可建總樓面約9832方呎。

資料顯示，盛苑曾於2018年10月推出聯合招標，當時集合100%業權，意向價為8.2億元，但最終收回。許偉國指出，是次標售的業權份數逾八成，買家可透過私人協商或強拍途徑購入餘下的單位以整合業權，預料整個地段的總收購成本約6億元，將較2018年推售意向價大幅下調逾26%，料可吸引發展商、投資者或用家入標競投。

物業投資市道轉弱，發展商亦減價促銷商廈貨尾單位。由恒地（00012）前主席李兆基私人持有的西營盤威利麻街6號威華商業中心一個頂層餘貨單位，以908萬元售出，呎價僅約1.47萬元，較一年多前售出的同層單位呎價有31%折讓。

908萬售出 呎造僅1.47萬元

據了解，威華商業中心26樓1室，建築面積約618方呎，連約361方呎的天台，以908萬元成交，呎價約14693元。

資料顯示，威華商業中心對上一宗一手成交，已經為2021年11月錄得同屬頂層26樓的3室，建築面積約578方呎，連約276方呎天台，當時成交價1230萬元，呎價高達21280元。不過，在一年多後錄得的同層單位一手成交，呎價卻下跌31%。

此外，資深投資者、裕泰興家族成員羅守輝及有關人士亦都減價出貨，以1550萬元售出油麻地彌敦道570至572號基利商業大廈4樓全層，建築面積約2154方呎，連約1054方呎的平台，呎價約7196元。

羅守輝減價賣油麻地基利全層

據悉，上址於去年10月推出市場以2180萬元放盤，最終降價630萬元或28.9%沽出。

單位於去年3月以1420萬元向資深投資者「舖王」鄧成波家族購入，持貨未夠一年，賬面賺130萬元或9.2%。

舖位方面，美聯旺舖高級區域營業及策略董事江靜明表示，由鋑聯控股（00459）持有的西營盤皇后大道西222至224號地下連閣樓，總建築面積約2770方呎，由環保機構以每月約13.5萬元承租，呎租約49元。按2021年12月買入價約4880萬元計算，回報逾3.3厘。

大圍柏傲莊陸續正式收樓入伙，租賃交投活躍，上月錄得逾40宗租賃成交，其中屋苑1期錄得新高呎租成交，呎租達56元。

而上述單位為1期3B座高層F室，單位實用面積306平方呎，採1房間隔，以1.7萬元租出，呎租近56元創新高。據了解，業主於2020年以786.1萬元購入單位，是次租出單位可享約2.6厘租金回報。

ONE INNOVALE-Archway 呎租36. 8

另外，項目1期3B座中層E室，實用面積701平方呎，採3房間隔，以2.65萬元租出，呎租38元。業主於2021年以1,488萬元購入上述單位，現享租金回報2.1厘。

另一個剛入伙的新界新盤，粉嶺ONE INNOVALE-Archway A座中層6室，實用面積285平方呎，採1房間隔，業主原叫租1.1萬元，後來減價至1.08萬元租出，呎租36. 8元。業主於2022年以417.38萬元購入上述單位，是次租出單位享達3.1厘租金回報。

維港1號兩房 呎租39

而九龍區方面，啟德維港1號上月錄得4宗賃成交，其中1B座中層E室，實用面積330平方呎，採2房間隔，業主原叫租1.45萬元，後議價至1.3萬元租出，呎租39元。據悉，業主於2021年以806.4萬元買入單位，是次租出單位享約1.9厘租金回報。

隨着西九高鐵站用地批出及西九文化區項目陸續推出，九龍站一帶未來數年將新增逾530萬平方呎樓面供應。計入現有的商業項目，新地 （00016） 已擁涉逾540萬平方呎樓面，陸續鞏固區內勢力。

九龍站一帶較具規模的商業樓面供應非新地旗下九龍站上蓋環球貿易廣場（ICC）莫屬，所涉總樓面達295萬平方呎，但未來該帶將會陸續有更多新項目，當中大部分由新地擁有，進一步穩固區內勢力。

新供應集中西九文化區

未來的新供應之中，部分來自西九文化區。整個西九文化區佔地約38.6公頃，面積相等於2個維園（19公頃），除了提供博物館、藝術館、表演場地外，亦設有零售、商業及酒店樓面等。按過往規劃，西九文化區總樓面約916.4萬平方呎，4成屬於文化藝術用途，其餘約394.6萬平方呎或43%作為酒店、辦公室或住宅，及約148.9萬平方呎，約佔16%用作零售、餐飲及消閒設施，1%作政府、機構或社區用途。

而其中的藝術廣場大樓項目之發展及營運權已由新地於去年11月投得，並需以「建造、營運及移交」模式負責藝術廣場大樓項目的設計、建造、融資、市場推廣、租賃、管理等工作。該項目由3幢商業大樓組成，總樓面面積合共約69.97萬平方呎，其中約67.2萬平方呎作辦公室用途，零售/餐飲/消閒用途則佔約2.69萬平方呎。

值得一提的是，上述項目曾於去年2月截標，惟西九管理局隨後在6月表示，決定不接受任何標書，並且修訂方案在同年9月重新招標。事實上，除了上述項目，西九文化區管理局亦有另一商業項目待推出，所指的是西隧出口上方的ACE（藝術、商業、展覽）項目，總樓面約145萬平方呎，包括興建1個約50萬平方呎的展覽中心、酒店、辦公室及零售用途等。

高鐵站商業地 樓面達316萬呎

至於區內另一大型商業樓面供應西九高鐵站商業地，同由新地於2019年以約422億元奪得，總樓面高達約316.5萬平方呎。不過，中國平安 （02318） 旗下的平安人壽其後於2020年斥資約112.73億元入股項目的辦公大廈約30%權益，成郭氏家族公司後、項目的另一長綫策略性投資者。據新地年報所示，新地持有約115.4萬平方呎寫字樓，及整個零售樓面（涉約60.3萬平方呎），即合共約175.7萬平方呎總樓面。

換言之，西九管理局旗下2個商業項目及西九高鐵站用地，日後有望增逾530萬平方呎商業樓面供應。若計入ICC、前述藝術廣場大樓及高鐵站用地，集團已經手持區內3個大型商業項目，即逾540萬平方呎商業樓面，可謂是區內大地主。

隨着中國內地與本港兩地放寬防疫限制和通關有望，將有助於提振家庭信心和內地買家的需求。地政總署早前公布季度最大型官地招標結果，由長實(1113)以87.03億奪得啟德非跑道地皮，每呎樓面地價僅6,138元，反映地價明顯有下滑之勢。該地皮據報共有7個財團表示有遞交標書，惟地政總署最終公布只接獲6份，招標結果顯示，包括有長實、會德豐、恒基、南豐、旭日國際，及信和、嘉華和鷹君合組財團入標。

根據招標紀錄顯示，新地(0016)未有遞交有效標書。而對上一幅啟德非跑道地皮，是由新地於2018年以高價投得。按現時標準，以不包含地皮內社福設施之面積計算，新地中標的每呎樓面地價為19,000元；相比之下長實是次中標價每呎僅6,138元，同為非跑道地皮，前者的投標價較長實現時高出達兩倍。

此外，該項目位處宋皇臺港鐵站上蓋，交通便利，長實日後將興建地下購物街，連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，方便居民日常生活。 據業內建築師表示，興建地下購物街並不複雜，建築費不算高昂，對項目總投資影響不大。同時透過樓宇設計，可令項目大部分住宅單位的景觀，免受附近公營房屋影響。

即使今年加息幅度不變，但節奏將較去年減慢，加上近日內地與本港兩地頻傳通關消息，如政府積極吸納專才來港，對於租金有正面影響，對樓價也有一定支持。而且近期新盤開賣呎價未有出現減價促銷，反映發展商對樓市購買力有信心，

現時本港4大發展商中，新地土儲一直很豐厚，近幾年高樓價高地價依然不斷拿地，面對市况逆轉，難免轉趨保守。新世界（0017）於高峰期取得多個大型項目，短期負債急升，恒基（0012）以508億元取得中環郵政局項目後，財政或會相對緊張。久未在港取得項目的長實，自去年起強勢回歸，至今已斥資204億元拿下4個項目，加上出售波老道已套現207億元，基本上往後仍有大量子彈可以出手。

多項目推售提供收益入賬

現時地產股的預測市賬率僅0.5倍，相當於樓價跌80%，反映息口對樓市氣氛的影響，較住宅樓價的實際影響更大。不過長實明年上半年擬推售3個住宅項目，涉約2,460伙。

最矚目的是黃竹坑站港島南岸第3期，會分兩期（3A及3B期）申請預售，分別約有600伙，戶型由兩房起步。另計劃推售油塘住宅項目，提供約860伙，主打一房及兩房戶，大部分單位將享有海景。同時集團計劃推售1個商廈項目，位於紅磡鶴園街，總樓面逾50萬方呎，以高科技及環保概念設計為主，相信將具不俗售樓收益入賬，前景看俏。

今季政府推地不多，僅推出1幅荃灣寶豐路住宅地招標，涉及可建總樓面約31.4萬方呎，料提供約490伙。綜合市場估值約12.57億至15.09億，每方呎估值約4000至4800元。

上述地皮位於荃灣寶豐路（荃灣市地段第427號），鄰近區內灣景花園及麗城花園，地盤面積近9萬方呎，涉及可建總樓面約31.43萬方呎，料可提供約490伙。項目發展規模適中，地點往返荃灣市中心亦算方便，而項目亦具臨海優勢，相信落成後不少單位可享海景。

估值約12億至15億

業內人士指，由於該地皮鄰近大型屋苑，可享有一定消閒購物配套，發展潛力不俗，預期日後以發展中小型單位為主，主要提供1房及2房。綜合市場估值約12.57億至15.09億，每方呎估值約4000至4800元，料財團出價審慎及保守。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指，上述地皮處山坡，地皮呈不規則形狀。現時只有一條專綫小巴，交通並不便利，周邊亦沒有商業設施。相信主打中小型單位較合適；景觀方面，料日後不少單位可享海景。

梁沛泓指出，由於項目發展規模不大，流標的風險較其他項目低，惟在目前市況下料財團出價審慎及保守。另外，項目發展規模與上次荔崗街住宅地相若，又同屬新界西，去年荔崗街項目在淡市中亦能吸引多家發展商入標。

近期積極出售非核心物業的新世界，最新旗下觀塘全幢商廈KOHO，獲準買家出價洽購，出價逾16億，有機會於短期內成事。

平均呎價7309元

繼早前沽出新蒲崗全幢酒店，市場消息透露，新世界旗下觀塘鴻圖道73至75號KOHO，獲準買家積極洽購，出價逾16億，以該廈總樓面約21.89萬計算，平均呎價約7309元，昨日更有市場消息盛傳該廈已告易手，惟有關消息未獲證實。該廈樓高13層，1樓至12樓為寫字樓，地下為停車場及商店，每層樓面面積由16000至24500方呎，新世界發展於2014年10月，以約16億購入項目。