這一波ESG浪潮推動下，工業地產市場將注入新氣象，企業積極建置新式智慧化廠房、廠辦，或將既有廠房進行更新升級，綠色經濟成工業地產推動引擎，持續活絡市場發展。

根據經濟部最新統計資料，2022年前三季製造業產值為13兆元，較前年同期成長約10％，其中以電子零組件業產值表現最為亮眼，第三季產值1.4兆元刷下歷年單季新高紀錄，隨著後疫情時代產業活動陸續回歸疫前水準，為強化永續競爭力，各產業都加速綠色轉型的腳步，信義全球資產公司觀察工業廠房也出現綠色轉型潮，據經濟部公布之綠色工廠獲證名單，包括台積電（2330）、聯華電子（2303）、日月光（3711）等知名大廠，共有85座廠房都已取得綠色工廠認證。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，觀察取得綠色工廠認證的廠房，依產業別進行分析，可發現以電子零組件製造業52座為最多，佔整體的61%，其次是化學材料製造業的13座。依分布區域進行分析，則可發現取得綠色工廠認證的工廠多分布於南部地區，台南、高雄共計有41座，佔整體的48%，比例將近一半；而桃園、新竹共計有26座，佔30%。

林建勛經理分析，南部有較多廠房取得綠色工廠認證，觀察主要原因為近年中、南部有較多新興工業區及產業園區開發，有較多大面積工業土地釋出，加上台積電南下帶動相關產業鏈南移，成為吸引企業於中、南部設置新廠的誘因。桃園、新竹既有工業區林立，已形成完整產業聚落，相對來說已較少有大面積工業土地釋出，因此企業多是在原廠周邊進行購地擴廠。

永續經營已成為各大企業的重要營運策略，林建勛經理觀察未來工業地產市場將有三大趨勢，其一，產業走向AI智能、數位化方向發展，加上近年回流台商多屬中高階、科技產業，國內產業加速轉型與升級，將帶動具智能化、自動化等多功能廠房、廠辦需求；其二，一改早期工業區多為低密度、低樓層工廠，工業區立體化漸成主流，未來將有更多新穎、具綠色規劃的廠房、廠辦大樓，改變傳統工業區樣貌；其三，淨零排放已是國際趨勢，產業將更重視ESG、落實綠色生產，在國際綠色供應鏈中佔有一席之地。

林建勛經理進一步分析，2022年上市櫃法人工業地產總交易額為830億，為近五年交易表現次高，顯示即使近年社會陸續出現疫情、連續升息、國際戰爭等利空因素，工業地產在自用需求支撐下，仍呈現穩定成長。隨著綠色產業興起，企業打造具有減碳、結合AI智能的智慧廠房，工廠變「綠」將有一番嶄新樣貌，有助2023年工業地產穩定成長。

據最新國泰全國房地產指數資料，去年第4季整體新建案市場30天銷售率首度跌破10%警戒線，然而從房價來看，因六都房價漲跌互見，整體房價呈現季增0.6%、每坪可能成交價為47.55萬元；不過桃園、新竹、高雄三大都會區區域房價已出現下跌情況。

以六都來說，桃園、新竹、高雄三大都會區之新案價格均較上季下跌，又以桃園跌價13%最多、其次為新竹縣市下跌6.7%、高雄則下滑1.2%。

反觀雙北市、台中、台南等四都房價則持續挺進，又以台北市逆勢季增8.5%最多、每坪可能成交價達113.01萬元，其次是台南價增5.8%，新北市、台中市價格也各有2.5%、2.3%增幅。

若以成交量來看，僅台南市表現持穩，北北桃竹高雄等五都量能均較前季下滑6.2~64.3%，又以桃園衰退64.3%最多，區域買氣比腰斬還慘。

惟建商指出，不少專家以股票市場「量先價行」的操作來看不動產市場，也就是，交易量萎縮到一定程度後，勢必撼動房價下跌，但國內房市結構已不同，不能只用成交量為標準來衡量，應以「供需」來看。舉例來說，台北市年成交量不大，但房價卻是持穩、緩漲表現，就是這個道理。

建商表示，去年第4季桃園市區內房價出現季跌13%，但實際上可能是「假性跌價」，仔細觀察可發現價格下滑是因低價區成交件數較多，以致拉低整體區域房價，若從區域市場每坪成交均價來看，該指數反而呈現季漲0.9%、年漲19.5%幅度。

國內房市景氣陷入混沌不明，不過市調統計，台中市14期重劃區今年推案大爆炸，亞昕（5213）、國泰、順天、新美齊、大陸、大城、寶佳、宏璟鼎固等上市櫃建商都有推案規劃，成為市場指標。

北屯區為中部人口最多、移居數最高的區域，近期討論度最高的14期重劃區因擁有學區、綠地及大型建設進駐的加持，加上緊鄰舊市區完整生活機能，成為近期最夯推案熱區。

市調統計，目前14期重劃區超過500坪土地成交合計有107筆，建設公司在14期的布局上，面積超過2,000坪有國泰、宏璟鼎固、順天、豐邑、精銳、磐興、雙橡園及惠宇等。業界預期，14期重劃區將成為台中未來十年的重點房市一線戰區。

亞昕集團近二年鎖定14期獵地推案，系列作品首案「亞昕一緒」、第二案「亞昕一沐」接連完銷，總銷共計約30億元。

新竹倚靠科技業重鎮的優勢，當地房價從2020年開始逐漸攀升，不過一名網友發現從數據顯示，2023年1月新竹房市交易量少了32.8%，反而是台中市交易量增加1.4%。對此，多數人認為「台中反而比新竹更有優勢」，所以房市交易量才會微漲。

一名網友在PTT發文表示，從數據來看新竹房市急凍，台中反而繼續成長，他從幾個思考面觀察，可得出「竹科出口可能減少，但台中服務業內需增加」，以及「新竹的產業只有科學園區，但台中是全台第二大都市，都市化較完整，而且地理位置佳」，最後可能是因為「外地工作者退休後會想住台中，反而不會回新竹」，所以導致新竹房市交易量下降。

對此，有其他網友分析「新竹的房價是靠薪水撐起來，台中靠基礎建設，眼光放超長的家族或財團，會發現台中不管多麼低薪，基礎建設都比新竹強」、「中部從上到下大部分的人都想在台中買房，但北部人不一定要在新竹買房」、「竹科是靠打工仔撐房價，台中市家族、集團勢力都在撐房價，台中的潛力絕對大於背房貸的工程師們」、「你說新竹、高雄崩還有道理，台中就台灣第二大都市，房價是能跌到哪？」

不過也有人認為「台中空屋多，投報率不高」，指出「台中未來空屋過剩倒是真的，昨天走南區門口一堆掛出租牌，然後在新建案旁邊掛更多出租布條」、「台中成交量超過2/3都集中在量大重劃區，我已經開始付房貸，結果前後左右、隔壁棟都租不出去，想賣隔壁開比你更低。明年才是夢魘年，重劃區可能會一再破底，畢竟量太大，需求太小」。

房市利空接踵而來，房價也終於出現鬆動！2月1日出爐的去（2022）年第四季國泰房地產指數顯示，桃園、新竹、高雄，都從史上最高點開始反轉，向下走跌，季跌幅分別為13.06％、6.72％、1.29％，全台不少都會區，也出現「價量背離」格局。

國泰房地產指數計畫主持人為政大地政系退休教授張金鶚，協同主持人為景文科技大學副教授章定煊、政大助理教授江穎慧。結果顯示，去年第四季全台預售案共233件、推案戶數25,857戶，較前季及前年同期上升；全台總推案量為4,688億元，較前季及前一年同期均上升；六都加新竹七大城市，比前季價穩量縮、比前一年同期則價漲量縮。

在房價表現上，終於出現鬆動，不再齊漲。去年第四季全台預售屋平均每坪價達47.55萬元，再創歷史新高，季增0.68％；不過，桃園、新竹、高雄等三都同步終結上漲格局，從去年第三季的史上最高點反轉下跌，台北市、新北市、台中、台南四都去年第四季預售屋價則續創高，顯示房價已進入末升段，開始鬆動。

主要都會區，以台北市漲幅最高，每坪季漲8.58％至113.01萬元最高；新北市季漲2.51％、每坪54.25萬元；桃園季跌13.06％、每坪至34.65萬元；新竹每坪46.32萬元、季跌6.72％，但價格仍高於台中；台中季漲2.38％、每坪約45.04萬元；台南單季上漲5.82％、每坪約35.04萬元；高雄為七大城市最低，每坪約32.08萬元、單季下跌1.29％。

國泰房地產指數分析，全球經濟下行風險上升，台灣出口連續四個月負成長，央行大幅下修去年全年經濟成長率為2.91％，並於12月中旬再度調升利率半碼，以抑制通膨預期心理。景氣趨緩、台股震盪，近期房市交易明顯減緩，加上平均地權條例修法三讀通過，將進一步有效抑制投資炒作行為、健全房市交易秩序。

國泰房地產指數指出，房市正面臨通膨、土建融資金緊縮、金融市場震盪及平均地權條例修法三讀通過等不利因素，買賣雙方價格認知差距擴大。由於經濟展望持續下修，央行升息，平均地權條例修法上路，加上總統大選前哨戰干擾等利空因素籠罩，預期未來房市供給量將逐步收縮。

北市信義計畫區豪宅「冠德信義」去年底成交13、14樓2戶，單價分別約192、194萬元，單戶坪數達267.72坪，總價合計8億3868萬元，由明曜百貨高家，以「明曜百貨」及「世偉開發」的兩間法人名義買下，且都以無貸款方式買進。

台灣房屋信義101加盟店店東向秦毅表示，「冠德信義」共有三棟，屋齡約5年，其中B、C兩棟比鄰而居，樓高都為16層，面松德公園及興雅國中，環境清幽，而C棟為一層一戶大坪數規劃，每戶達200多坪、單戶要價3、4億元，總價高、客層有限，目前實價登錄僅出現4筆交易，大多是較低調的傳統產業高層。

向秦毅指出，這次「冠德信義」成交的兩戶都位在C棟，過去社區10樓以上行情都在200萬元以上，但這次的高樓層兩戶卻未站上200萬元，買家可說是買得相當划算，而且全數以現金出手，也算是精準議價的優勢之一。

觀察近年百貨零售業者購置台北豪宅案例，像是與明曜百貨有親戚關係的義美食品高家，在2020年買下兩戶「全陽柏悅」18樓，總金額約1.8億元；新東陽麥家則是以1.7億元，在2020年買下「敦南御所」21樓；全聯實業、寶雅國際等量販業者，在2021年陸續由相關法人名義，買進大直豪宅「西華富邦」、大安「One Park Taipei信義聯勤」高樓層戶別，每一戶都要價3、4億元，甚至不乏一口氣無貸款買兩戶的情況。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年頻頻升息，但高資產族現金滿滿，且購置不動產主要還是以企業資產配置，及家族成員自用等考量，因此近年仍不乏在同社區一次買多戶的「打包式購屋」，也利於家人子女就近居住照料。

張旭嵐分析，從2019年之後受到全球疫情影響，百貨、零售業也受到衝擊，不過大型集團資源相對充沛，具備承擔較高風險能力，在疫情之際能及時變換隊形，像是提供線上購物、引進特色店家、開發網路商城等，因此及時站穩，加上百貨業現金流充足，且平均地權條例修法後私法人購置住宅受限，因此搶在新修法實施前提早佈局。

第一建經研究中心副理張菱育指出，立法院已於1月初三讀修正通過《平均地權條例》部分條文，未來私法人購買住宅採取許可制，由於修法不朔及既往，因此原本就有置產意願的大型企業主，應該還是會趕在法案上路之前為公司資產佈局規劃，若下半年新制正式上路，私法人購置豪宅的狀況應該會明顯減少。

為維護租稅公平遏止逃漏並健全房屋稅稅籍，嘉義縣財政稅務局每年依財政部規定，辦理房屋稅稅籍及使用情形清查作業，落實房屋稅稽徵，2023年度清查工作將自2月1日起展開至11月底止(4~5月除外)。

2023年度房屋稅籍清查工作重點，除房屋新、增、改建(包含違章房屋)及使用情形變更清查外，2023年將著重「疑似未設籍房屋」、「老舊或低價房屋」之清查。透過內政部電子門牌等資料，運用自動化作業勾稽房屋稅籍資料，針對查無稅籍之門牌資料極有可能為未設籍之房屋資料，將進行清查；另查核老屋有無增、改建或已拆除重建及使用情形變更之情形，以維護租稅公平及提高稅籍資料正確性。

財稅局提醒，民眾應檢視自有房屋是否已依規定申報房屋稅籍，如有未申報情事或新建、增建、改建、變更使用等，應於事實發生之日起30日內檢附有關文件向該局申報房屋稅籍有關事項及使用情形，以免發生漏稅而受罰。清查期間承辦員會配帶識別證實地勘查房屋，請納稅義務人配合及協助。

中央銀行公布2022年12月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，餘額雖續雙創歷史新高，但受到全球景氣趨緩、連續升息衝擊下，房市買氣轉冷，房貸、土建融餘額年增率續降至6.52％、10.31％，分創34個月及42個月新低。

12月房貸餘額連續69個月創歷史新高，但年增率連九降。觀察當月台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六都合計移轉棟數，較2021年同期大幅減少26.1％，延續自2022年9月以來每月皆為兩位數負成長的趨勢，包括9月14.2％、10月28.2％、11月28.5％，全年合計移轉棟數年減8.98％創近三年新低。至於土建融餘額則是連續46個月創歷史新高，但年增率連兩個月下滑。

房價方面，央行升息及政府防炒房力道不減，預估去年見頂後，今年恐反轉向下，近二年漲幅過大區域，修正壓力將更大。統計央行2022年來四度調高政策利率，儘管合計升幅只有2.5碼，遠低於美國聯準會（Fed）累計17碼，但銀行房貸主管指出，房貸利息負擔已打擊房市買氣，建商推案信心也愈來愈低迷，加上2024年總統、立委選舉，市場普遍看淡今年房市。

房市轉冷反應在房貸及土建融餘額年增率持續下降。根據央行統計，房貸年增率在2021年6月時衝破二位數至10.42％、創近15年新高後反轉滑落，土建融年增率更早在2021年1月時上揚至18.7％、創近十年新高後即開始回跌，最新出爐的2022年12月年增率仍是雙雙下滑。

隨著捷運新北環狀線逐步完工通車，廠辦風潮也從台北市中心的內湖、南港，外溢到新北市主要產業聚落，包括遠雄、華固、長虹、國揚、興富發、中工、皇鼎等七大建商，看好產業聚落辦公升級潮，同步重兵布局新北市廠辦市場，聚焦中和、土城、汐止等一線戰區，規畫中總銷至少破千億大關，且不少指標案開價已到每坪5字頭。

住宅市場面臨政策打房，但廠辦和商用不動產卻穩步向上，企業辦公升級需求有增無減，建商也隨著捷運路網密度加大，紛紛從北市內湖、南港等熱門廠辦市場，轉移陣地到新北市。

尤其土城長虹建設永寧廠辦大案（總銷280億元）及中工雲宇宙AI園區（總銷上看400億元）最為可觀；再加上國揚實業、皇鼎也在土城布局，可謂兵家必爭之地。

廠辦鼻祖遠雄建設更是來勢洶洶，繼汐止總銷500～600億的遠雄U-TOWN一期和二期，近期宣告近100％完銷後，將向中和捷運中原站、泰山、板橋部署廠辦大案，其中中原站附近甫推出遠雄擎光科技大樓，更與華固最新開賣的華固中原置地、尚在籌備推出階段的國揚中原案形成三足鼎立，總銷上看150億元，將推升中和廠辦市場的熱度。

接下來，汐止也將是廠辦市場大熱門，光是蓄勢待發的大案，就有興富發總銷逾200億、Costco對面新隆儲運都更廠辦案，及國揚實業汐萬路大案，在行政院日前正式核定汐東捷運線的加持下，未來熱度可期。

另外林口也有長虹雲創科技大樓興建中；新莊有華固國家置地大樓即將在第一季完工；泰山則有遠雄簽下龍達塑膠的廠區土地。

五股有皇鼎進行台通光電廠房開發案；板橋也有遠雄耕耘捷運亞東醫院站附近廠辦大案。總計上述七大建商，保守估計進行中的廠辦開發案，總銷規模將突破千億大關。據了解，目前汐止、中和、土城、新莊等，指標廠辦案每坪開價已站上5字頭，未來補漲行情可期。

新北市政府水利局為持續推動水岸建設，即日起辦理水岸私有地「競價收購」聯合招標，歡迎有售地意願的土地所有權人，於2023年3月2日下午5點前向水利局投標。

2023年度「競價收購」聯合招標開跑了！總招標金額1億元(含擴充經費)，瓦磘溝綠地、河川高灘地、部分排水路土地所有權人，可以依意願自行投標競價，水利局將依照競標高低情形收購土地。

水利局長宋德仁表示，自2013年起以「競價收購」方式取得水利用地，用於推動水利建設、環境景觀營造及河濱公園開闢等，經統計瓦磘溝及其他水利用地已取得2.33公頃，高灘地取得22.6公頃。

宋德仁進一步說明，2021至2022年間收購中和端瓦磘溝旁私有土地部分，已闢建「生態園區」及「礫間處理廠」，使有臭水溝之稱的瓦磘溝，搖身變成充滿綠意兼具生態與休閒的優質環境；另高灘地河濱公園也增建停車場，提供民眾至河濱公園遊憩時，有更好的停車服務與體驗。

水利局提醒有意願參與投標之土地所有權人，請於2023年3月2日(週四)下午5點前，將標封以郵寄或專人「送達」新北市政府29樓水利局服務台，本案預定3月3日(週五)下午2時30分開標。如有投標意願或欲索取招標文件者，可由下列管道取得招標資訊：

一、專人電話服務：瓦磘溝綠地、市區排水、區域排水部分請洽(02)29603456轉分機4718陳小姐。高灘私有地部分請洽 (02)89699596轉分機601黃先生。
二、親自索取：民眾可親自前往新北市政府水利局服務台(地址：新北市板橋區中山路1段161號29樓)或至新北市政府高灘地工程管理處(地址：新北市板橋區環河西路五段502號)索取。
三、網路下載投標文件：投標文件即日起至「新北市政府水利局」或「新北市政府高灘地工程管理處」官方網站>最新消息>公告區下載。

春節開工後房企密集發佈2022年業績預告，淨利潤下滑成為主流。

據中指研究院統計資料，截至1月31日，A股房企有55家發佈2022年業績預告，其中34家虧損，不僅包括泰禾、陽光城(1.930, 0.00, 0.00%)、藍光發展(1.170, 0.01, 0.86%)、金科等出險民營房企，還包括格力地產(10.040, 0.15, 1.52%)、華僑城、大悅城(3.740, -0.01, -0.27%)等央國企，其中金科、榮盛發展(2.200, 0.00, 0.00%)、藍光發展、陽光城、華僑城等多家房企預計虧損超百億。

一條君統計的20家典型房企資料顯示，除嘉凱城(2.210, 0.01, 0.45%)虧損減少以及華夏幸福(2.820, -0.02, -0.70%)因債務重組收益而扭虧為盈外，其餘房企2022年歸母淨利潤全部大幅下滑，包括保利發展(15.590, -0.14, -0.89%)、招商蛇口(14.420, -0.43, -2.90%)、新城控股(20.900, -0.36, -1.69%)等頭部房企。

2021年下半年以來，地產行業進入深度下行週期，房企整體淨利潤下滑是大勢所趨，即便是龍頭房企也未能倖免。當然各個房企之間存在差異性，利潤拐點出現時點也有差異，有些在2021年甚至之前便出現了淨利潤下滑的情況，有些則在2022年才顯現。

據一條君瞭解，除了受大環境影響而收入減少外，房企歸母淨利潤減少的主要原因還包括毛利率下降、計提資產減值、投資收益減少等，當然有房企可能還存在一些特別原因。

淨利潤持續下滑直接影響企業的未來發展。中指研究院企業研究總監劉水對一條君表示，整體來看，行業整體盈利下行，疊加市場仍在築底，房企投資信心不足，拿地仍將較為謹慎。同時，行業的優勝劣汰將持續，企業長期虧損或將影響其後續發展潛力。

劉水認為，今年房企盈利壓力仍在，但較2022年或將有所緩解。“2022年下半年，監管部門密集出臺利好政策，從供需兩端發力穩定市場預期，政策放鬆傳導至需求端需要時間。隨著支持力度加大，今年房地產市場將築底回穩。”

虧損之源

保利發展和招商蛇口是較早發佈2022年業績預告的一批房企，雖然淨利潤均遭遇滑鐵盧，但憑藉著穩健經營的優勢仍守住了盈利的底線。

保利發展2022年實現歸母淨利潤183億元，同比下挫33.2%；招商蛇口2022年淨利潤為38億元至46億元，同比下降55.65%-63.36%。

作為最大的央企地產開發商，保利發展2021年也沒能逃過歸母淨利潤下滑的命運，但下降幅度相對可控，同比下降5.39%至273.88億元。可對比的是，萬科、中海地產2021年歸母淨利潤分別下跌45.7%、8.5%。

2021年歸母淨利潤下降時，保利發展指出，主要受地產項目利潤率下降影響，同時表示未來隨著高地價專案的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。

不出意料，保利發展在2022年繼續延續了淨利潤下滑的態勢。但對於2022年歸母淨利潤的下降原因，保利發展在項目結轉毛利率下降的基礎上新增了權益比例下降的這一影響因素。很顯然，為了做大規模，保利發展正在犧牲一部分利潤。

毛利率下滑是多數房企淨利潤下滑的重要原因。億翰智庫統計資料顯示，2018年以來，典型房企毛利潤率和淨利潤率進入下滑通道，2021年毛利潤率、淨利潤率均值為21.1%、7.3%，分別較上年下滑4.5個、4.6個百分點。

在市場低迷的情況下，毛利率雖繼續承壓，但卻並非一些房企淨利潤大幅下滑的首要原因。

一條君查閱20家典型房企業績預告發現，在多地新冠疫情頻發、行業政策持續調控及現金流安排等多重負面因素影響下，房產專案交付量下降、大額計提資產減值、財務費用增加正逐步成為一些房企淨利潤下滑的首要原因。

已出現債務違約的榮盛發展是當前發佈2022年業績預告中預計虧損金額最高的房企，虧損金額從2021年的約49.6億元擴大到190億元至250億元。

榮盛發展表示，主要受市場情緒持續低迷、資產減值及新冠疫情等因素影響。

計提資產減值，主要是依據成本和可變現淨值之間的差值，若預計可變現淨值低於總成本，代表未來該項目入市之後將出現虧損，房企則會預見性地按照這一差值提前計提存貨跌價損失。

不過，由於資產減值判斷的主觀隨意性較大，驗證減值計提合理性難度也較大，因此，上市公司利用減值計提操縱利潤情況也經常出現。有些房企可能過度進行減值計提，例如當年業績已經虧損，乾脆一次虧個夠，通過大幅計提資產減值來個“洗大澡”。

克而瑞研究中心指出，整體來看，經歷高速增長期，資產“虛高”企業不在少數。隨著行業回歸理性，在市場下行壓力下，驅動了更多房企計提資產減值。

2021年房企計提資產減值的情況就非常突出，成為部分企業虧損的主因，包括2021年虧損金額最多的富力地產。富力地產2021年計提資產減值達150億元，最終歸母淨利潤虧損164.7億元。

風險房企是資產減值的重災區。2021年，華夏幸福計提資產減值達131.88億元，較2020年73.38億元同比增加79.7%。此外，陽光城、藍光發展也分別在2021年計提資產減值69.29億元、65.76億元，均處於行業高位區。

2022年藍光發展預計虧損金額從2021年的138.3億元擴大到219.37億元左右，主要原因便是其再次計提了約160 億元的減值損失，主要為存貨跌價準備。

藍光發展表示，雖然支持房地產行業穩定健康發展的政策陸續出臺，但政策落地以及向市場的傳導需要一定時間，2022年下半年市場整體仍然沒有明顯變化，不及預期。

此外，2022年藍光發展因自身債務風險尚未得到完全化解，公司品牌仍在持續受損，公司經營情況及融資環境未得到改善，已完工開發產品房源和在建與待建開發項目，未來很可能仍難以實現專案獲取時的預期。

大額計提資產減值也是不少頭部房企淨利潤下滑的重要原因。招商蛇口表示，由於市場情況變化，2022年公司計提資產減值準備同比增加。而在2021年，招商蛇口計提資產減值的金額已達33.9億元。

從2021年盈利約38億元，轉為預計在2022年虧損最高超百億的華僑城也是因為受到了計提資產減值的衝擊，其表示，考慮部分城市新房銷售價格進入下行通道，出於審慎客觀考慮，計提存貨跌價準備同比增加，2021年這一數值約為21億元。

新城控股也指出，由於市場情況變化，公司計提的資產減值準備同比增加。預計其2022年度歸母淨利潤約為6.3億元到37.79億元，同比減少70%到95%。

利潤滑坡之後

房地產行業的利潤被攤薄已是大勢所趨，如何在“管理紅利時代”守住生存空間，已成為每一家房企需要認真攻克的難題，部分房企自2023年開年就做出一些戰略調整。

招商蛇口在年初開始對組織架構動刀，8個區域中調整了4個，其中華東區域的南通公司和江南區域的無錫公司降級調整為事業部，深圳區域下轄的粵東公司調整為東莞公司下屬事業部並與惠州事業部合併；此華南區域新成立了長沙公司，負責湖南、江西業務。

之所以對組織架構進行這番調整，從招商蛇口2022年業績預告中也可以找到答案。對於淨利潤下滑的原因，招商蛇口提到，受市場下行、結轉區域結構變化的影響，房地產開發業務結轉毛利率階段性下降，結轉毛利同比減少明顯，同時也在處置一些去化困難的項目。

城市公司一升一降之間，招商蛇口的投資佈局策略也很明確，即更加聚焦高能級城市。

2022年淨利潤下滑近70%左右的陸家嘴(10.210, 0.04, 0.39%)則要發揮國企優勢，表示要回應房地產並購重組與股權融資的政策導向，推動優質資產注入上市公司、改善資產負債表、加大權益補充力度、提升可持續發展能力。

在行業持續縮表的過程中，央國企的迎來擴表的好時機。

中銀地產首席分析師夏亦豐認為，目前行業整體需要至少3年的縮表週期，未來3年民企市占率將從原來的70%降至10-20%。行業整體縮表格局為：央企擴表、國企分化、民企縮表。

即便如此，當前市場仍在緩慢的復蘇過程中，2023年各大房企所面臨的挑戰依然很大，一點不容鬆懈。

1月底，華潤置地董事會主席李欣在2023年度工作啟動大會上表示：“開局即決戰，起步即衝刺，2023年華潤置地穩增長、保業績的責任更為艱巨，各項攻堅戰任務更有挑戰，大戰在即，一刻都不能耽誤。”

據悉，李欣針對2023年各業態業績實現目標、各專項任務落地策略提出了具體指示，要求2023年保持營業收入及利潤穩健增長，推動“降本提質增效”“庫存去化攻堅”“ROIC專項提升”等。

相較于一些穩健房企將穩增長作為首要目標，對於那些尚未完成債務重組的房企來說，2023年的首要目標依然是化解債務問題；已經上岸的房企則需要在2023年重新樹立品牌，恢復正常的經營。

所謂的代建新模式是指“3+3”的業務佈局，即在政府代建、商業代建、資方代建三大代建主業的基礎上，疊加金融服務、產城服務、產業鏈服務三大配套服務。

1月的最後一天，多家A股上市房企發佈2022年的業績預告，虧損成為了主流。與之形成鮮明對比的是，代建行業正迎來一個業績穩定增長的黃金時代。

1月29日，“代建第一股”綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”，09979.HK）披露了業績簡報，透露2022年的新拓代建項目的合約總建築面積、代建費均同比增長超兩成，管理合約總建築面積更是實現了1億平方米的歷史性突破。按照綠城管理CEO李軍近日透露的資訊，該公司在2022年兌現了相關業績指引，即歸屬母公司淨利潤保持30%的增長等。

“對於代建行業來說，目前是一個比較好的機遇點。”1月31日，綠城管理董事會秘書張盼盼對中國房地產報記者表示，當前代建市場的客戶群體已經發生了巨大變化，中小開發商的占比大幅縮小，政府、國有企業、城投公司及金融機構的代建需求快速上升，為行業打開了巨大的市場空間。她認為，未來中國的房地產市場還將保持10萬億元左右的開發規模，其中有30%至50%的房地產開發專案需要專業的代建服務商。

也因此，李軍在綠城管理的年會上強調，2023年將大力發展代建新模式，抓住視窗期做大增量。

管理合約面積突破1億平方米

公告顯示，截至2022年12月31日，綠城管理代建專案的管理合約總建築面積約1億平方米，在建面積約0.47億平方米，是行業內首個實現管理合約總建築面積破“億”的代建企業。其中，2022年度新拓代建專案的合約總建築面積約0.28億平方米，同比增長約23.9%；新拓代建項目代建費預估86.1億元，同比增長約21.1%。

雖然核心的財務指標尚未公佈，但李軍在內部透露，2022年公司交出了非常亮麗的答卷。

2020年7月，綠城管理在香港上市，成為“代建第一股”。隨後的兩年裡，雖然房地產開發市場大幅降溫，來自中小房企的代建需求不斷萎縮，但該公司的業績並未受到明顯影響，2021年，其新拓項目的合約總建築面積增長21.9%，代建費預估增長22.3%。2022年，這兩項資料依然是20%以上的增長幅度。

在張盼盼看來，輕資產的代建行業具備天然的抗週期屬性，因此在本輪房地產的去杠杆過程中，綠城管理受損較小。另一方面則是源於該公司提早進行了公司業務結構的調整以應對市場衝擊，調整範圍包括委託方結構、區域結構及產品結構等。

委託方的結構變化很容易觀察，過去綠城管理的主要服務物件是中小開發商，而近兩年來，政府、國企、城投公司、金融機構等成為了重要增量，占比不斷提升。2021年，該公司承接的政府類代建專案同比增長了500%，管理總建築面積中，國企及政府委託專案合計占比59.9%。2022年上半年，綠城管理的新拓代建專案中，來自政府、國企委託方的總建築面積顯著提升，占比達62.1%，政府代建業務收入同比增長超70%，占總收入的比重已達30.3%，補上了以房企為服務物件的商業代建的收入下降缺口。

在政府代建、商業代建、資方代建三大代建主業中，資方代建的增長速度是最快的。據張盼盼介紹，綠城管理在2021年第四季度才開始拓展資方代建業務，過去一年的增長勢頭頗為迅猛，2022年新拓代建項目86.1億元的代建費中，已有10%是資方的紓困項目。

2022年，綠城管理約0.28億平方米的新拓代建專案合約總建築面積裡，開發商的占比只有23.5%，而10年前，這個比例是95%。“房地產專案的開發主體發生了根本性變化。”張盼盼表示。

抓住視窗期 做大增量

在2022年的中期業績會上，綠城管理給投資者提供了一份業績指引：歸屬母公司淨利潤複合增長率30%，毛利率40%，淨利率20%，派息比例65%。

積極的業績預期來自龐大市場需求的支撐。綠城管理多次對外強調一個觀點，那就是代建行業已經進入確幸時代，未來在房地產開發端，代建將發揮更加重要的平臺型作用，滲透率將進一步提升。該公司認為，未來代建市場規模占比將以年均21.3%的速度高速增長，到2025年，代建行業規模預計滲透率將達到12.5%（對應2021年為4.8%的滲透率）。參照歐美模式下代建業務占比可做到20%至30%，按均值25%估算，代建行業的滲透率還有5.2倍的空間。

作為頭部企業，綠城管理自然不會錯過時代賦予的大好機會。1月15日，該公司召開了2022年總結表彰暨2023年工作動員大會，核心內容便是在代建行業進入快速發展機遇期的背景下，大力發展代建新模式，抓住視窗期做大增量。李軍用了“擴”“需”“穩”三個關鍵字來總結綠城管理2023年的發展重點，“擴”被放在了首位，主旨便是積極擁抱政策及行業變化，把握政府、國企央企、地方城投及金融機構的新增業務機會，大膽創新，推動商業模式變革，擴大業務入口。

所謂的代建新模式是指“3+3”的業務佈局，即在政府代建、商業代建、資方代建三大代建主業的基礎上，疊加金融服務、產城服務、產業鏈服務三大配套服務。在綠城管理看來，城投公司拿地後的代建業務，以及紓困項目的保交付將是未來的兩大增長極。

城投公司的代建業務正蓄勢待發。2021年下半年以來，城投公司在集中供地中扮演了主力軍的角色，相關資料顯示，2022年的集中供地中，地方平臺企業拿地數量、拿地金額的占比均超過40%。截至目前，這些土地有八成還未進入開發狀態，需要專業的代建服務。2022年9月，財政部印發了《關於加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，提到“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”。張盼盼對中國房地產報記者透露，在該檔下發的1個月內，綠城管理就中標了十幾個城投專案。

為了滿足城投公司的開發需求，綠城管理做了不少業務創新，包括提前介入到勾地階段，為項目引入資金等，最終形成“城投公司+代建企業+金融機構”的模式，説明城投公司解決開發及配資問題。

紓困類專案的市場容量也頗為可觀。綠城管理的第一個資方代建專案是恒大地產的江陰項目，當時該公司就做了系統的研究，發現資方代建的市場規模大概有4億平方米，以1萬元/平方米的銷售單價計算，市場空間可想而知。

2022年以來，綠城管理已攜手多家金融機構，落地多個資方代建項目，介入紓困項目的各階段，摸索出了一些新模式。例如，在並購類專案層面，該公司與中糧信託合作，落地原恒大地產江陰項目；在重組類專案層面，攜手債權方及中國奧園，落地奧園廣州雲和公館專案；破產重整類專案層面，對接破產管理人，參與廣西柳州官塘專案重整。

“春節假期剛結束，今天第一天上班，我已經領著3撥兒想要租房的客戶去看房了。”1月28日下午，《中國消費者報》記者在北京市豐台區草橋附近的鏈家地產門店走訪時，經紀人小劉對記者表示，“每年春節假期後都會有一個租房旺季，不過今年市場熱度回升得比較早，客戶們都想趕緊把租房的事定下來。”

據小劉介紹，最近的區域租金水準並沒有因客戶增多而出現價格上漲。他表示：“受疫情影響，去年以來租金一直都比較平穩，房東們都不願意因為漲價而導致房屋空置。從租賃類型來看，客戶對一居室、大開間的需求比較大。”

安居客全國40城住房租賃市場監測資料顯示，今年春節長假期間，住房租賃市場整體供需較節前小幅回升，市場租金表現平穩。其中，北上廣深等一線城市租金較上月同期環比持平；二線城市市場租金表現較好，杭州、成都、鄭州、西安、重慶、三亞、廈門等部分熱點城市租金環比回升3%左右。

58安居客研究院院長張波對記者表示，由於疫情影響的消退，今年春節返鄉流動熱度大幅回升，導致二線城市在春節返鄉過節及假期出遊熱雙重因素的影響下，短期住房租賃市場回暖，租金水準小幅回升。而一線城市雖然也受益於假期出遊熱，但作為返鄉人口流出城市，其租賃市場往往會在春節之後迎來旺季。

文化和旅遊部發佈的資料顯示，今年春節假期，全國國內旅遊出遊3.08億人次，同比增長23.1%，恢復至2019年同期的88.6%。假期出遊熱直接帶動了部分旅遊型城市住宅租賃市場熱度上升，如三亞、廈門、大連、青島、昆明等城市較早受益於疫情影響的消退，元旦後就進入假期旅遊旺季階段，1月份各城市住宅租金水準環比回升3%—4%。尤其在市場需求熱度方面，部分城市環比回升超20%。

通過春節期間市場需求熱度回饋來看，一二線城市低價位住宅租賃需求上升顯著。監測資料顯示，一線城市中，北京租賃住宅每月1000元—2000元的需求占比較去年同期上升2%，一居室戶型的需求占比較去年同期上升1.9%。而上海每月1000元以下的租房需求占比較去年同期上升2.9%。北京租房需求主要集中在朝陽區和通州區，占比分別達到23.3%、12.5%。上海租房需求主要集中在浦東區和閔行區，占比分別達到26%、11.1%。

二線城市中，杭州租賃住宅每月500元—1000元的供應和需求占比較去年同期分別上升9.9%、8.7%，成都每月500元—1000元的租房供應和需求占比較去年同期分別上升8.7%、3.4%。杭州租賃市場的供需集中在蕭山區和拱墅區，合計占比近三成。成都則更分散，成華區和武侯區合計占比約兩成。

對於未來市場走勢，張波判斷，今年住宅租賃市場有望在春節假期後迎來租賃“小陽春”。春節期間一二線城市低價位租賃需求熱度上升，在一定程度上提前反映了市場趨勢。在返鄉過節人群回流及三四線城市人口外出務工的帶動下，部分熱點一二線城市租賃市場或將迎來供需兩旺的春季行情。

2月1日，中國太平發佈2022年年度業績預減公告。

根據本公司初步估算，本集團截至2022年12月31日止年度之股東應占溢利預計與去年同期相比減少約64%。2021年年度的股東應占溢利為75.14億港元。

公司表示，本公司股東應占溢利預計減少主要是受到2022年境內外資本市場持續波動的影響，令本集團的已實現投資收益較2021年年度同比下降。本集團實施高品質發展戰略，堅持穩中求進、守正創新、價值導向，保險業務保持平穩健康發展。

康寧醫院（02120）宣布，附屬浙江康寧醫院管理（集團）有限公司，近日以代價2,560萬元人民幣，成功競得中國浙江省龍泉市龍淵街道嶺坤村洋芋夾出讓地塊之國有建設土地使用權。

公司稱，該地塊位於中國浙江省龍泉市，佔地面積為36,938平方米，建築容積率為0.5至1.2之間，土地用途為醫療衛生用地，出讓年限為50年。

公司計劃將該地塊用於建設一所以精神心理健康和老年醫療為特色，具備浙江西南區域醫療中心功能和服務能力的三級專科醫院，一期規劃床位500張，最終規劃床位1,000張，能夠為龍泉市及周邊縣市區患者提供全面精神專科醫療服務。

公司股份已自2022年4月1日起停牌，續暫停買賣直至另行通知為止。

還在觀望中的買房人，在這個春節過後迎來了頗有吸引力的“利率大禮”。

自今年1月央行、銀保監會宣佈建立首套住房貸款利率政策動態調整機制後，已有多地調整首套房貸款利率，從最開始的三四線城市，向鄭州、廈門等更高能級城市蔓延。

房貸利率邁入“3時代”，有買房人“坐不住了”

“即日起，南寧市階段性調整首套住房商業性個人住房貸款利率下限，調整後利率下限為LPR(貸款市場報價利率)減60個基點。按照現行LPR，我市首套住房商貸利率下限將下調為3.7%。”2月1日，廣西南寧市住房和城鄉建設局網站“官宣”了房貸利率下調的好消息。

“過年前就听說了些消息，年後就有銀行開始陸續運作了。”南寧一樓盤銷售人員孫先生對中新財經記者表示，有些銀行二套房的貸款利率也降到了4.9%左右。

貝殼研究院監測數據顯示，3.7%的首套房貸利率目前為全國商貸利率最低，同處這一水平的還有珠海、株洲和常德。

孫先生對此頗為感慨：“兩三年之前，南寧的首套房貸利率最高能達到6.1%，在全國也算高的。這兩天還有很多在'高位上車'的客戶跟我說，大腿都拍麻了，現在二套房利率都比當年首套房的低了。”

“昨天還有客戶給我打電話，他是1月初剛剛以4.1%的利率貸了款，不過現在還沒有放款，來問我能不能按3.7%走，我還是建議他馬上聯繫銀行經理。”孫先生說。

更為著急的顯然是正有打算買房的人們。孫先生表示，最近幾天很多意向購房者明顯更著急想要盡快定下來。除了想趕上這波利好，也有人擔心開發商會因為行情走熱而調價。

同樣在這兩天迎來利率調整的還有福建廈門。“我們是從1月31日開始調整的，首套房貸款利率從原來的LPR-20基點調整到LPR-50基點，也就是3.8%。”廈門一房產中介夏女士對記者介紹，假設申請了30年的100萬元貸款，等額本息的還款方式，每月能省下170餘元。

夏女士同時強調，這次主要是針對首套房的定向利好，因為目前二套貸款利率還是LPR+80基點，即5.1%的利率，兩者差別還是比較大的。

已近20城調整利率下限，更多城市或將跟進

經歷了2022年三次共35個基點的下調後，5年期LPR由2021年年底的4.65%降至4.3%。

央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制後，新一年房貸利率調整的高峰期已然到來。

中指研究院1月31日發布的數據顯示，據不完全統計，2023年新調整利率下限的城市接近20個，包括鄭州、天津、福州、瀋陽、廈門等二線城市，肇慶、湛江、雲浮、惠州、韶關、江門階段性取消首套房貸利率下限。

依據動態調整機制政策規定，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

“從城市分佈來看，春節前，下調房貸利率的多以三四線城市為主；春節後，近幾日下調房貸利率的城市以二線城市為主，其中不乏省會城市和重點二線城市。”諸葛找房數據研究中心指出。

對於未來更多的調整，上海易居房地產研究院統計認為，二線城市中的太原、瀋陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、海口和貴陽等地，三四線城市中的柳州、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州等地，都有對房貸利率進行下調的需求。

“房貸利率的下降屬於供需兩端一攬子調控政策的一種，還是要與其他政策結合起來發揮作用。預計後續還有其他城市跟進，而且首套房貸利率還會下降。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

2月1日，新昌聯城開發建設有限公司（藍城、新昌城投）以底價6.1億元包攬新昌縣新民未來社區6號、7號、8號三宗商住地塊。地塊總出讓面積152畝，總建築面積18.9萬㎡。

其中，新昌縣新民未來社區6號地塊出讓面積49,969.1㎡，容積率1.2-1.5，建築面積74,953.65㎡，可建商業建築面積6,000-9,000㎡。7號地塊出讓面積21,965㎡，容積率1.2-1.6，建築面積35,144㎡，可建商業建築面積3,000-6,000㎡。8號地塊出讓面積29,383.1㎡，容積率1.2-2.7，建築面積79,334.37㎡，可建商業建築面積2,000-6,000㎡。

北京二手住宅的網簽量在新年首月再次迎來探底。機構方面流出的數據顯示，1月北京二手房成交量僅為8308套，比去年同期的11875套低了30%，與2021年同期的17513套相比，跌幅更是超過50%。春節過節早、12月大面積“陽康”拖延了成交週期，都是造成新年首月二手房成交量進一步下探的原因，但買賣雙方對於鬆綁政策的預期以及市場本身修復不到位，才是更重要的因素。需要注意的是，算上1月，北京的二手住宅網簽量已經連續兩個月在8000+的成交區間，如果持續，價格下行將成為必然。

網簽量連續兩個月8000+

大年初十，三年來首次放一個悠長假期的郝杰回到了位於安定門的店裡。在過去，春節連市是很多經紀人和新盤案場的常態，在這個春節，出於“歸家”的期待疊加市場活躍度偏低，不少北京的中介門店選擇了歇業放假。

“經曆三年疫情，今年返鄉的人要更多，我們門店僅留了兩個北京孩子值班，而且還是一人一天。”郝杰透露，春節前看房的客戶就不多了，春節期間僅帶看了3組客戶，基本也都是走個流程，並沒有意向客戶。

大面積“陽康”後的1月，市場並沒有迎來期待中的反彈。來自中原地產研究中心的統計數據顯示，2023年1月北京二手住宅網簽8308套，同比2022年1月的11875套下降超過30%，這也是北京本輪二手住宅連續兩個月網簽量低至8000+區間。

儘管環比降幅不大，僅為5.3%，但2022年12月本身基數較低，僅為8773套，比2022年11月的10750套也有兩位數的降幅。自2022年5月，北京二手住宅網簽量跌破萬套，來到月度成交8000+區間後，市場逐步反彈，9月達到14329套，然後開啟降溫態勢。

8000+的月度成交量意味著什麼？

在中原地產首席分析師張大偉看來，考慮到網簽數據的滯後性，8308套並不能完全體現當前的市場狀況。春節過節早、12月大面積“陽康”拖延了成交週期，都是造成新年首月二手房成交量進一步下探的原因。“市場沒有那麼差，也沒有那麼火熱，真實情況大概一周3000套，回歸到2022年的正常水平。”張大偉表示。

北京鏈家研究院分析師冷會指出，網簽量下降的原因主要有兩方面：一是春節假期從業人員休假，網簽業務部分暫停；二是網簽數據相對滯後，無法及時反映實際市場情況。從主要經紀機構成交情況看，1月上半月二手住房市場恢復態勢顯著，下半月受春節假期影響成交節奏放緩，1月整體交易規模與2022年春節月份（2022年2月）基本持平。

3、4月或恢復

二手房網簽量何時恢復？在包括上述專家在內的多位業內人士看來，北京二手房網簽量的恢復要等到3、4月才會有所體現，按照往年慣例，3、4月是教育資源優質區域的成交高峰期，上學等置業需求會集中釋放。

但更多的從業者擔憂，伴隨著上學等需求集中釋放後，目前本就修復不到位的二手房市場將出現較大的需求空窗期。

“現在買賣雙方的認知差距特別大，買方希望使勁兒壓價，賣方覺得政策鬆綁預期明顯。”包括郝杰在內的多位一線經紀人直言，當下即便是比較優質的二手房，也都會出現“共識難以達成”的局面。

“'其他城市都在調整政策，北京是不是也會變呢？'這種幾乎是小業主們的共同心態，所以賣得不多、不真賣，掛出來試試水，價格還標得有些隨心所欲。” 而買方也多持觀望情緒，成交週期因此被不斷拉長。

網簽量與價格走勢成正比

另一方面，看似築底的價格，也有著統計因素作用結果。北京商報記者從經紀機構提供的數據發現，近期北京中心城區成交佔比顯著提升，進而導致全市成交均價結構性上漲。“所以北京並不是真的二手房還在漲，只是網簽結構拉動了成交均價。”多位業內人士直言，一旦上學等核心城區需求在4月完成釋放後，如果網簽量持續保持下探，價格下行也將成為必然。

近日，多城密集下調首套房貸利率，根據諸葛找房數據研究中心不完全統計，春節後，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、瀋陽等城市相繼下調了首套房貸款利率下限，新一輪的下調房貸利率潮流正在上演。截至目前，已經有30城下調首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。

從城市分佈來看，春節之前下調房貸利率的多以三四線城市為主，而近幾日下調房貸利率的城市以二線城市為主力，其中不乏省會城市和重點二線城市。

至於北京，此前談論最多的就是對於認房不認貸的調整，以及首套和二套房貸利率和首付款比例的調整。業內人士指出，如果上述政策落實，將釋放一部分置業需求，但北京等一線城市牽一發而動全身，政策調整會慎之又慎，放開的“尺度”也不會太大。認房不認貸議論多時，但並未見到相關信號傳遞出來；而房貸利率調整，按照個人住房貸款利率政策動態調整長效機制，北京目前並不符合標準。

2月1日，據旭輝集團官微消息，2023年1月旭輝累計交付超6,000套新房。

據觀點新媒體了解，其中重慶千江凌雲千江府項目交付1,350戶；武漢旭輝·都會山二期交付約700套；重慶旭輝鉑悅濱江於1月13日交付129套；重慶旭輝·星幹線交付1,300餘戶；長沙旭輝·雨花郡一期交付超1,100套新房。

2月1日，中交地產( 17.380 , 0.00 , 0.00% )股份有限公司（簡稱“中交地產”）發布關於股東減持股份達到1%的公告。公告顯示，2022年9月7日至2023年1月31日期間，湖南華夏投資集團有限公司及其一致行動人彭程累計減持中交地產股份約749.69萬股，累計減持變動比例為1.08%。

本次減持後，湖南華夏投資集團有限公司及其一致行動人彭程持有中交地產股數約為2859.61萬股，佔總股本比例4.11%。

太古地產（01972）宣布，向香港興業（00480）收購泰國曼谷Pathumwan縣Lumpini市Wireless Road一塊地皮的40%權益，代價為24.04億泰銖（約5.69億港元）。這次交易標誌着太古地產首次進軍曼谷地產市場。太古地產將與泰國知名發展商City Realty Co. Ltd.合作，共同開發該幅用地，發展成豪華公寓項目。

夥當地發展商建豪宅

該地皮面積為1.27萬方米，位處曼谷市中心核心商業區，坐擁倫披尼公園（Lumphini Park）和班嘉奇蒂公園（Benjakitti Park）的開揚景致。項目毗鄰倫披尼公園，並鄰近高級購物商場、國際學校、五星級酒店和領事館區。

太古地產行政總裁彭國邦表示，非常高興能夠涉足曼谷住宅市場。曼谷是東南亞目前最具活力的新興市場之一，優質高尚住宅的發展潛力巨大。東南亞地區是太古地產住宅買賣策略中的重要部分，將繼續尋求機遇，把太古地產的優質住宅品牌推廣至區內不同的新市場。

近期大連萬達集團資金周轉情況惹起關注，彭博引述知情人士稱，萬達為償還3月到期的3.5億美元（約27.3億港元）債券，正與工商銀行（01398）洽談融資事宜，並會以萬達的境內資產作為抵押。

知情人士表示，萬達的管理層已於1月中旬向部分投資者透露，公司計劃通過該筆貸款籌措約3.5億美元資金，相關細節仍可能會變動。萬達及工行未有回應。

上月，萬達旗下的萬達地產發行4億美元（約31.2億港元）債券，利率達12.375厘，遠高於萬達旗下發行人的其他美元債息率。同時，1月萬達酒店（00169）被大股東王健林把所持悉數約30.55億股（65.04%）股份質押予新加坡國有投資機構淡馬錫，作為貸款融資的抵押品。

彭博提到，愈來愈多跡象表明，內地民營企業先前堵塞的融資渠道正在改善，例如復星國際（00656）旗下的境內運營實體復星高科上月獲8間銀行提供總計120億元人民幣銀團貸款，其中便包括工行。

近期市場錄得不少投資物業銀主盤成交，當中包括具重建價值的舊樓地盤。由銀主持有的北角堡壘街66號及建華街57號地盤，獲佳明集團（01271）以1.9億元購入，每方呎樓面地價（樓面呎價）僅約5735元。

樓面呎價僅5735元

北角堡壘街66號及建華街57號，地盤面積為3248方呎，去年8月曾推出招標放售，當時市值約3.3億元，現時成交價1.9億元，較去年的市值低1.4億元或42.4%。地盤若重建為商住項目最高地積比率約10.2倍，可建樓面約33130方呎，即樓面呎價約5735元。

資料顯示，上述地盤原由金朝陽（00878）持有，於2018年7月公布，整個地盤以近4.68億元售予一家海外註冊公司，據悉該海外註冊公司由一家內地發展商持有。不過，整宗交易多次延期成交，最終在2020年2月，由金朝陽借出逾1.55億元貸款才完成交易。

在地盤成交後，買家至少4次把地盤抵押予不同銀行、財務公司甚至私人借貸，最終淪為銀主盤，而最新成交價較2018年購入價低近2.78億元或59.4%。

通關效應顯著，港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城今年1月共錄得41宗成交，按月增58%，並創2021年6月後逾一年半單月交投量新高，踏入2月亦即時錄得成交，一個高層2房單位再出現逾千萬元買賣，以1050萬元售出。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示，太古城恒山閣高層A室，實用面積593方呎2房戶，望內園景連裝修，以1050萬元沽出，呎價約17707元。原業主於2016年3月以808萬元買入，賬面賺242萬元或0.3倍。

鄧鏡波外孫買嘉富麗苑

豪宅市場吸引名人入市，中半山嘉富麗苑1座低層B室，實用面積2348方呎，連車位以8200萬元成交，呎價約34923元。資料顯示，買家為鄧鏡波外孫黃山谷，以首置資格入市。

上址原業主於1999年1月以2380萬元購入單位，持貨約24年，賬面獲利5820萬元或約2.4倍。

此外，據房屋委員會資料，今年1月未補地價資助房屋成交共259宗，較去年12月的551宗，按月減少53%，但與去年同期相比則多35%。

信置（00083）公布2023年推盤部署，信置執行董事田兆源表示，今年連同合作項目將推售5個全新盤，涉及3037伙，最大型為與嘉里建設（00683）、太古地產（01972）和港鐵（00066）合作的香港仔黃竹坑站港島南岸第4期，佔800伙。

港島南岸第4期就緒

信置今年將推出港島南岸第4期，提供800個單位，細分第4A期及第4B期，各佔432伙及368伙，兩期已取得售樓紙，可以隨時開售。其次為夥拍資本策略（00497）發展的油塘通風樓項目，涉及792伙，正待批預售樓花同意書。至於與嘉華國際（00173）等發展的元朗錦上路站柏瓏III及將軍澳日出康城凱柏峰III，以及與市區重建局合作的中環ONE CENTRAL PLACE，有望今年內推售。

此外，該集團夥中電集團合作發展的何文田St. George's Mansions正籌備現樓示範單位，與會德豐地產牽頭的西南九龍長沙灣維港滙I已取得入伙紙，正接受準買家預約參觀。信和置業集團聯席董事楊文指出，近期樓市氣氛向好，預計新一年樓市可平穩向上健康發展。

睿峰38單位周日標售

鼎珮集團旗下長沙灣睿峰以現樓形式重推，周日起推38個單位招標，實用面積224至639方呎，間隔由開放式至3房。九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園則新增360天（照售價）及720天（照售價加 2%）先住後付的付款計劃，買家2月28日或之前簽署臨時買賣合約，只要支付一成訂金後即可入住，期內毋須繳付許可費用。

有財團於2019年向土地審裁處申請，強制拍賣尖沙咀漢口道43至49A號漢口大廈，土地審裁處昨天就此批出強制售賣令，成為今年首個獲准強拍的舊樓項目，底價定為21.34億元。

漢口大廈位於漢口道近海防道，樓高11層，設有兩條公共樓梯和兩部升降機，1959年落成，大業主於2019年4月透過安達兆業有限公司等4家企業，向土地審裁處提出強拍申請，市場盛傳大業主背後的發展商為新世界發展（00017）或有關人士。

資料顯示，大業主提出強拍申請時，持有上址約88.6%業權，至去年土地審裁處審理時已增至約98.25%，僅餘兩個單位未能購入，昨天最終獲土地審裁處批准強拍。該項目佔地約1.16萬方呎，測量師估計該用地具潛力重建為1幢24層（另設3層地庫）的商業樓宇，總樓面面積逾14.1萬方呎。

近年屢有發展商向城規會提出在元朗區發展大型住宅項目，其中有財團於2021年建議，在元朗東成里一幅約5.36公頃的土地發展分層住宅連洋房項目，共興建3565伙，周五（2月3日）提交城規會審議。不過，規劃署關注，該用地觸及政府研究作公營房屋發展的範圍，不支持有關申請，意味很大機會未能獲得城規會批准。

前述用地坐落於博愛醫院以東，規劃上屬於「未決定用途」，有財團建議於該址興建14幢26至44層（另設1至2層地庫）分層住宅和9幢2至3層（另設1層地庫）洋房，共提供3565伙，預計供約1.03萬人居住，2026年落成，總樓面面積約174.63萬方呎。

屬「未決定用途」地帶

不過，規劃署指出，該用地屬於「未決定用途」地帶，而土木工程拓展署正就有關範圍進行發展公營房屋的可行性研究，如果在現階段批准該用地發展私人住宅，將會影響該用地作公營房屋的發展潛力，故政府會在研究完成後，再全盤考慮「未決定用途」地帶未來的用途，所以不支持前述申請。

農曆新年假期影響，上月大型屋苑租務市場表現淡靜，近10個月來首次跌穿300宗關口，整體租金仍在低位徘徊。

根據中原地產前綫分行統計資料顯示，10大屋苑1月份共錄得292宗租務成交，比2022年12月的343宗下跌15%。當中只有鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨超過40宗，算是較為活躍的屋苑。

至於租金方面，由於中港首階段通關帶動買賣，不少原本租樓觀望後市的租客轉為買樓，令租務回落，上月整體住宅租金仍低位徘徊。以沙田第一城為例，雖然平均呎租按月微升，但2房租金漸漸回調至1.2萬至1.1萬元，比暑假高峰期的1.4萬元下跌逾2成。

一城2房租金 下調至1.1萬

例如沙田第一城44座高層E室，實用面積284平方呎，原本叫租1.25萬元，最終減價1,500元，以1.1萬元租出，屬近月低位。前綫代理指出，單位裝修並不理想，加上農曆新年淡季，故令租金回落。

事實上，上月有多個新盤入伙，搶去藍籌屋苑焦點，例如粉嶺One Innovale上月入伙，不少單位月租低於1萬元，搶去不少租客。

中原地產行首席分區營業經理張曼筠表示，One Innovale上月份約12宗租賃，例如1期A座高層8室，實用面積209平方呎，開放式間隔，以8,000元獲承租，呎租38.3元。據了解，業主去年以325萬元購入，是次可享約3厘回報。

資誠全球聯盟組織（PwC）與城市土地學會（Urban Land Institute）發布最新《2023年亞太地區房地產趨勢調查報告》顯示，由於借款成本上升、通貨膨脹和對全球經濟衰退的擔憂，投資者對未來走勢的看法趨於保守。

普華國際不動產公司董事長劉博文表示，由於全球持續的通脹趨勢、經濟衰退和經濟指標的惡化，固然不動產作為抗通脹資產的基調不變，投資者的投資腳步依然受到影響，亞太地區的交易量也明顯下降。

創10年季度最低

去年第3季亞太區不動產交易金額僅有326億美元，較於2021年同期下降38%，創下近10年來第3季度最低的交易量，其中又以中國大陸交易金額下降最多，較前年同期下降23%。

而在亞太各主要城市方面，由於這些市場深度大、流動性強，依然吸引避險投資者的目光。去年調查結果顯示，投資者最看好的亞太城市前3名分別是新加坡、東京和悉尼，主要原因是由於中國大陸房地產業持續的流動性危機和持續動態清零的管制，使得原本可能投向中國大陸主要城市及香港的資金，轉而投向這些市場。

新興產業成焦點

普華國際不動產公司副總經理徐卉芝指出，亞太市場投資者已將注意力從傳統資產轉向有更好投資前景的利基型不動產，尤其是相對較不受景氣循環影響之防禦型不動產，包括租期較短及具有可靠收入特點的資產，例如服務型短租公寓、酒店、養老住宅和物流產業皆被視為此類投資目標；另外與新經濟產業有關之大數據中心、生技產業中心、冷鏈倉儲與自動化倉儲等資產，預期投資者目光會從傳統商辦和零售等主流資產上逐漸轉移到這些新興資產。

大面積工廈盤源短缺，而附連天台、車位，加上鄰近港鐵站者更為矜罕，而現正放售的油塘寶城工業大廈高層單位，集以上優點外，同時將可交吉放售，屬市場難得優質放售單位。

單邊享海景 可交吉售

利嘉閣（工商舖）地產高級聯席董事（工業及物流）鄧耀南表示，獲業主委託代理油塘高輝道13號寶城工業大廈高層全層物業連天台及1個私家車位的放售事宜，物業全層建築面積約23,600平方呎，業主以意向價約8,800萬元放售，平均每平方呎叫價約3,729元，部分單位現有租客租用，業主可交吉單位出售。

寶城工業大廈外牆已作維修翻新，外觀企理，大廈設有多部升降機，上落方便快捷，停車場除了提供海量車位及櫃位，區內罕見，並設有上落貨台，可入45呎高櫃，對出路面寬闊，適合高流量物流公司持續發展。而是次放售單位享有海景景觀，單邊開揚，間隔四正實用，並連天台，更屬區內優質之選。

鄧氏補充，由於大廈鄰近油塘及將軍澳民生區域，居民對迷你倉需求殷切，而物業距離港鐵站僅1分鐘步程，佔盡地利，對各行業發展均有絕對優勢。再者，與其他工業區相比，油塘區價格仍處低水，適合投資或自用；是次放售單位的業主持貨多年，為配合未來業務發展已另購更大面積單位使用，故放售單位，機會可一不可再，宜把握良機。